Poate o întreprindere să facă obiectul unei ipoteci? Imobil care poate face obiectul unei ipoteci. Toate proprietățile rezidențiale pot fi supuse ipotecii?

O ipotecă este un gaj asupra unui imobil ca garanție a îndeplinirii obligațiilor față de creditor. Esența creditării ipotecare este următoarea: împrumutatul este asigurat împrumut pe termen lung, pe care se obligă să-l restituie în modul prescris, iar garanția acestei îndepliniri este imobilul său. Adică bunul gajat nu este proprietatea debitorului, ci rămâne în folosința acestuia. În acest caz, obiectul ipotecii este atât imobilul pe care debitorul îl are deja, cât și cel pe care îl dobândește prin ipotecă.

Creditele ipotecare sunt emise în principal de bănci. Fiecare dintre ele oferă propriile condiții de creditare și rate de împrumut. Creditul ipotecarîn Rusia este controlat de legislația ipotecară. De asemenea, în acest scop sunt create agenții speciale de credit ipotecar.

Cel mai frecvent credit ipotecar este atunci când cumpărați apartamente pe credit. Garanția este cel mai adesea apartamentul achiziționat.

Astfel, obiectul unei ipoteci este o proprietate care:
1) este garanție pentru o ipotecă;
2) dobândit prin ipotecă.

Garanția în creditarea ipotecară face obiectul ipotecii. Dacă intenționați să contractați un credit ipotecar, merită să rețineți că puteți oferi diferite opțiuni ca garanție:
1) apartamente;
2) case particulare;
3) dachas;
4) garaje;
5) terenuri;
6) cladiri si structuri;
7) întreprinderi;
8) transport maritim si aerian;
9) rachete spațiale.

Lista obiectelor ipotecare este aprobată prin lege. Lista completă se regăsesc în primul articol al legii „Cu privire la ipotecă” (clauza 4). Sunt oferite drept garanție atât bunurile existente, cât și cele aflate în construcție.

Băncile care emit credite ipotecare au propriile cerințe pentru obiectul creditului ipotecar. ÎN diferite bănci cerințele pot varia. Dar există multe asemănări. De exemplu, imobilele cu grad mare de uzură sau podelele din lemn, precum și obiectele în care sunt înscriși copii și vârstnici, nu sunt acceptate drept garanții. Valoarea împrumutului și a avansului depind direct de calitatea garanției (adică valoarea estimată a acestuia).

Ce trebuie să știți despre ipotecarea clădirilor rezidențiale

Există unul foarte punct important, care merită luat în considerare dacă intenționați să utilizați o clădire rezidențială ca garanție. Și anume: clădirile de locuit sunt considerate obiecte de ipotecă împreună cu terenul pe care se află. Construcția neterminată poate fi folosită și ca astfel de obiecte. Dacă casa dumneavoastră este situată pe un teren închiriat, atunci dreptul de închiriere este transferat ca garanție.

Subiectul unei ipoteci poate fi nu numai întregul obiect, ci și partea, elementul, cota sa. De exemplu, un astfel de obiect poate să nu fie neapărat o casă, ci și fundația sa, o cameră separată. Desigur, proprietatea pe care o achiziționați cu fonduri furnizate de către creditor rămâne proprietatea acestuia până când datoria este rambursată.

Ipoteca ca o creștere a motivației personale

La noi, creditul ipotecar este cel mai des folosit pentru rezolvarea problemelor locative. Aceasta a devenit deja o tradiție. Sistemul ipotecar are atât avantajele, cât și dezavantajele sale. Oricum ar fi, dar decide problema locuintei ipotecile i-au ajutat pe mulți.

Ipoteca este un gaj al bunurilor imobiliare atunci când primiți un împrumut în instituție de credit, acordând creditorului dreptul la satisfacerea prioritară a creanțelor față de debitor pentru cuantumul bunului gajat.

Împrumutul ipotecar este un împrumut pe termen lung emis de către comercial sau bănci specializate, instituțiile de credit și financiare sub ipoteca imobiliară. În acest caz, una dintre părți - creditorul ipotecar, care este creditor în temeiul unei obligații garantate printr-o ipotecă, are dreptul de a primi satisfacerea creanțelor sale bănești față de debitor în temeiul acestei obligații din valoarea imobilului gajat al celeilalte părți. - debitorul ipotecar, preferenţial înaintea altor creditori ai debitorului ipotecar.

Debitorul ipotecar poate fi debitorul însuși în temeiul obligației garantate printr-o ipotecă sau o persoană care nu participă la această obligație (un terț).

Imobilul asupra căruia se constituie ipoteca rămâne la debitorul ipotecar în posesia și folosința acestuia.

În întreaga lume, creditarea ipotecară se dezvoltă și funcționează ca o formă de finanțare pe termen lung programe de locuințe. Creditarea ipotecară, pe de o parte, contribuie la rezolvarea unui număr de probleme sociale și probleme economicețări, și, în primul rând, problema furnizării de locuințe, pe de altă parte, reducerea inflației, preluarea temporară gratuită. numerar cetățeni și întreprinderi.

Obiectul ipotecii

Obiectul unei ipoteci poate fi urmatorul imobil:

· terenuri situate în proprietate privată;

· întreprinderi, precum și clădiri, structuri și altele Nu bunuri mobile;

· cladiri rezidentiale, apartamente si piese cladiri rezidentiale si apartamente formate din una sau mai multe camere izolate;

· case de grădină, case de grădină, garaje și alte clădiri de consum;

· aeronave și nave maritime, nave de navigație interioară și obiecte spațiale

Subiecte ipotecare

Principalele subiecte ale schemei ipotecare clasice sunt:

· Împrumutat

Creditor (bancă)

· Agentie Ipoteca

· Investitori

Împrumutat - o persoană care contractă un împrumut garantat cu rezidențiale sau bunuri imobiliare comerciale. A primi credit ipotecar este necesar să aveți fonduri în valoare de cel puțin 20-30 la sută din valoarea proprietății și să aveți venituri care vă permit să plătiți principalul și dobânda pe aceasta în plăți lunare egale pe toată perioada.

Creditorul (banca) este o organizație care, după ce a analizat bonitatea împrumutatului, încheie un contract de împrumut cu acesta și ține evidența datoriei sale. O condiție necesară emiterea unui credit ipotecar este o contribuție a debitorului acont. Obligațiile împrumutatului pot fi formalizate sub forma unui titlu de valoare înregistrat – o ipotecă, drepturile la care banca are dreptul să le cedeze.

Agenția de credit ipotecar este elementul principal al sistemului de creditare ipotecară cu autofinanțare. Agenția cumpără credite ipotecare de la bancă și emite titluri garantate cu împrumuturi ipotecare. Fondurile din vânzarea valorilor mobiliare sunt folosite pentru a emite noi împrumuturi, creându-se astfel un sistem de refinanțare credite ipotecare. Sarcinile agenției includ răscumpărarea de credite ipotecare sau creanțe asupra împrumuturilor ipotecare de la creditori, formarea activelor ipotecare primare, emiterea și plasarea de titluri garantate cu ipoteci pe piețele financiare.

Titlurile de valoare garantate cu ipoteci de grad de emitere sunt garantate prin grupuri special formate de credite ipotecare sau împrumuturi ipotecare.

Investitorii sunt cumpărători de titluri garantate cu ipoteci. Aceștia sunt în principal investitori instituționali, cum ar fi fondurile mutuale și fonduri de pensii, companiile de asigurare, bănci, manageri de portofoliu. Având în vedere că ratingul titlurilor ipotecare este apropiat de ratingul datoriei suverane, se poate presupune că acest tip instrument financiar va deveni popular în rândul investitorilor ruși și occidentali.

Subiectele secundare ale schemei ipotecare clasice sunt:

· Societate imobiliara;

· Firma de evaluare;

· Companie de asigurări;

· Registrator de stat;

· Notar;

· Servicii de pașapoarte;

· Autoritățile de tutelă și tutelă.

O societate imobiliara este un intermediar profesionist pe piata imobiliara, oferind servicii de cautare a proprietatilor, intocmirea contractelor si pregatirea unui pachet de documente necesare pentru depunerea la banca.

O societate de evaluare este necesară pentru a determina valoarea de piață și de lichidare a imobilului care face obiectul unui gaj.

Societate de asigurări - îndeplinește funcții de reducere a riscurilor pentru investitori și creditori prin furnizarea următoarelor tipuri de asigurări:

· asigurare împotriva riscului de deteriorare și distrugere a unui obiect

· asigurare împotriva riscului de pierdere a dreptului de proprietate asupra bunului ipotecat

· asigurare împotriva riscului de pierdere a vieții și de invaliditate a împrumutatului

Cheltuieli pentru asigurare anuală este suportat de împrumutat.

Registrator de stat - autoritate înregistrare de stat drepturile asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta. Funcțiile sale includ înregistrarea tranzacțiilor de cumpărare și vânzare, înregistrarea transferului drepturilor de proprietate, înregistrarea contractelor de ipotecă.

Notar - conform legislației ruse, un gaj de proprietate asupra bunurilor imobiliare și un contract de cumpărare și vânzare necesită autentificare notarială.

Servicii de pașapoarte - înregistrați cetățenii la locul lor de reședință.

Autoritățile tutelare și tutelare - asigură protecția drepturilor minorilor la încheierea de tranzacții imobiliare.

Termenul „ipotecă” înseamnă:

1) gaj asupra bunurilor imobile deținute de debitorul gajist (de exemplu, terenuri, clădiri și structuri) în scopul obținerii unui credit ipotecar;

2) primirea de fonduri de la o instituție de credit pentru achiziția viitoare de bunuri imobiliare (apartament). Mai mult, creditul este vizat, ceea ce este semnificativ din punct de vedere al reglementare legală raporturile juridice care decurg, iar proprietatea specificată este gajată unei instituții de credit.

În ambele cazuri, există un gaj de imobil (teren, întreprinderi, clădiri, structuri, apartamente etc.) pentru obținerea de fonduri (împrumut, credit).

Astfel, o ipotecă (din grecescul hypotheke - gaj) este un tip de gaj în care bunul gajat (aceasta este imobil, de obicei teren și clădiri de pe acesta) rămâne în posesia debitorului ipotecar până la scadența plății.

În primul caz, această definiție legală formală implică următoarele: încheiați un contract de împrumut ipotecar cu banca la alegere și, pe baza acestui acord, vă oferă banii de care aveți nevoie pentru a cumpăra un apartament (sau alte bunuri).

A doua formă de garanție pentru creditarea ipotecară este atunci când, în cadrul aceluiași acord, gajați nu noul apartament pe care îl cumpărați, ci pe cel vechi, pe care îl dețineți deja înainte de încheiere. contract de împrumut.

Pentru utilizarea creditului acordat, plătiți băncii dobânda stabilită în contractul de împrumut și returnați fonduri împrumutateîn formă plăți lunare banca, stabilita si prin contractul de imprumut. Imobilul (apartamentul) achizitionat pe credit ramane gajat (ipoteca) la banca pana la rambursare integralăîmprumut, deși oficial vei fi proprietarul locuinței.

Cu toate acestea, dacă dvs situatia financiara, ceea ce, de exemplu, vă va face imposibil să vă îndepliniți obligațiile de împrumut, banca va vinde apartamentul și va returna banii acestuia.

Acest drept este prevăzut la art. 334 Cod civil al Federației Ruse (în continuare - Codul civil al Federației Ruse), conform căruia banca care a emis împrumutul, în calitate de creditor în temeiul unei obligații garantate prin gaj, are dreptul, în cazul nerespectării debitorului de a indeplini aceasta obligatie, sa primeasca satisfactie din valoarea bunului gajat preferential inaintea altor creditori ai acestei persoane. Iar în cazurile și în modul stabilit de lege, satisfacerea creanței creditorului asupra obligației garantate prin gaj (creditar gajist) se poate face chiar și prin trecerea obiectului gajului în proprietatea creditorului gajist.

Deoarece noi relații juridice apar ca urmare a înregistrării unei ipoteci, trebuie să acordați atenție mai multor probleme juridice. Acest lucru trebuie făcut înainte de semnarea acordului relevant cu banca pentru a afla despre toate consecințe posibile una sau alta dintre acțiunile lor.

Un gaj este o modalitate de a garanta o obligație (împreună cu o penalitate, o garanție, garantie bancarași un depozit, care nu sunt discutate în acest caz), adică O ipotecă ca opțiune de garanție poate fi stabilită pentru a garanta obligația principală:

1) în baza unui contract de împrumut;

2) în baza unui contract de împrumut;

3) alte obligații, inclusiv cele bazate pe cumpărare și vânzare, închiriere, contract, alt acord, daune, dacă legea federală nu prevede altfel.

Întrebare separată- subiectul ipotecii. Lista bunurilor care pot fi gajate în baza unui contract de ipotecă este limitată de lege. Astfel, imobilele specificate la alin.1 al art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, ale căror drepturi sunt înregistrate în modul stabilit pentru înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta, inclusiv:

Clădirile, inclusiv clădirile rezidențiale și alte structuri și structuri legate direct de teren, pot face obiectul unei ipoteci, cu condiția îndeplinirii unui număr de cerințe. O ipotecă asupra unei clădiri sau structuri (inclusiv rezidențiale) este permisă numai cu o ipotecă simultană în temeiul aceluiași acord teren, pe care se află această clădire sau structură, sau o parte din terenul care asigură funcțional obiectul ipotecat, sau dreptul de închiriere al acestui teren sau al părții corespunzătoare acestuia aparținând debitorului ipotecar. Dacă terenul pe care se află elementele gajate sus-menționate aparține debitorului gajist cu drept de folosință permanentă a terenului, dreptul de gaj nu i se aplică. Atunci când se aplică executarea silită asupra unor astfel de obiecte, persoana care dobândește dreptul de proprietate asupra acestui imobil dobândește dreptul de folosință a terenului în aceleași condiții și în aceeași măsură ca proprietarul anterior (debitorul ipotecar) al imobilului.

Ipoteca clădirilor rezidențiale și apartamentelor are o serie de caracteristici.

Ipoteca clădirilor rezidențiale individuale și multi-apartamente și apartamentelor situate în stat sau proprietate municipală.

Ipoteca unui imobil de locuit sau apartament aflat in proprietatea minorilor, a persoanelor cu capacitate juridica restransa sau a persoanelor incapabile asupra carora s-a constituit tutela sau curatela se realizeaza in mod separat, prevazut de legislatia civila. Înstrăinarea spațiilor rezidențiale în care locuiesc membrii familiei proprietarului acestui imobil rezidențial care sunt sub tutelă sau tutelă sau membri minori ai familiei proprietarului rămași fără îngrijirea părintească (ceea ce este cunoscută autorității de tutelă și tutelă), dacă aceasta afectează drepturile sau interesele protejate legal ale acestor persoane, este permisă cu acordul autorității tutelare și tutelare. Un astfel de consimțământ poate fi dat dacă drepturile sau interesele protejate legal ale acestor persoane nu sunt afectate.

Consimțământul autorităților de tutelă și tutelă cu privire la înstrăinarea și (sau) ipotecarea spațiilor de locuit în care locuiesc aceste persoane sau o decizie motivată de a refuza un astfel de consimțământ, trebuie prezentat solicitantului în scris în cel mult 30 de zile de la data data depunerii cererii cu cererea acorda acest acord. Refuzul de a da consimțământul poate fi contestat în instanță.

La ipotecarea unui apartament într-o clădire rezidențială cu mai multe apartamente, părți din care, în conformitate cu clauza 1 a art. 290 din Codul civil al Federației Ruse sunt în general proprietate comună a debitorului ipotecar si a altor persoane, cota corespunzatoare din drept se considera ipotecata impreuna cu spatiul de locuit. proprietate comună pentru o clădire de locuit.

Cu excepția cazului în care legea sau tratatul federal prevede altfel, o clădire rezidențială sau un apartament cumpărat sau construit în întregime sau parțial folosind fonduri de credit o bancă sau altă organizație de credit sau fondurile dintr-un împrumut direcționat acordat de o altă persoană juridică pentru achiziționarea sau construirea unui imobil sau apartament rezidențial sunt considerate gajate din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate al împrumutatului asupra clădirii sau apartamentului rezidențial.

Debitorul gaj al acestui gaj este o bancă sau altă organizație de credit sau entitate juridică care a acordat un împrumut sau un împrumut direcționat pentru achiziționarea sau construirea unei clădiri rezidențiale sau a unui apartament.

Cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, lucrul care face obiectul ipotecii este considerat gaj împreună cu accesorii (articolul 135 din Codul civil al Federației Ruse) ca un întreg. O parte din imobil, a cărei împărțire în natură este imposibilă fără a-și schimba scopul (lucru indivizibil), nu poate face obiectul unei ipoteci.

Un exemplu este o situație în care a devenit necesară obținerea unui credit ipotecar garantat cu o parte a localului, de exemplu, un etaj într-o clădire, deși proprietatea asupra acestei proprietăți a fost înregistrată pentru obiectul în ansamblu. ÎN în acest caz, o ipotecă va fi posibilă dacă proprietatea este împărțită în părți și drepturile asupra fiecăreia dintre ele sunt înregistrate.

Din moment ce art. 76 Legea federală„Cu privire la ipoteca (ipoteca imobiliară)” permite ipotecarea clădirilor rezidențiale în construcție, aceste norme sunt aplicabile și ipotecii imobiliare neterminate construite pe un teren în conformitate cu cerințele legislației Federației Ruse; .

Se poate constitui o ipotecă asupra proprietății specificate anterior, cu condiția ca aceasta să aparțină debitorului ipotecar asupra dreptului de proprietate sau asupra dreptului de gestiune economică. După cum sa menționat deja, drepturile asupra acesteia trebuie înregistrate în modul stabilit pentru înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta, iar acest fapt trebuie confirmat prin documente relevante.

Nu sunt permise ipoteci:

1) bunuri retrase din circulatie,

2) bunuri pentru care, în conformitate cu art. 79 din Legea federală din 2 octombrie 2007 N 229-FZ „Cu privire la proceduri de executare silita„executarea silită nu poate fi aplicată (este specificat la articolul 446 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse);

3) bunuri pentru care se prevede privatizarea obligatorie sau a căror privatizare este interzisă. Această normă se aplică spațiilor de locuit puse la dispoziție cetățenilor în temeiul contractelor de închiriere socială după 1 martie 2005, precum și celor aflate în paragină, în cămine, în casele taberelor militare închise, precum și în spațiile oficiale. spații rezidențiale, cu excepția fondul locativ fermele de stat și alte întreprinderi agricole echivalente acestora și situate în zonele rurale fondul locativ al instituţiilor staţionare de protecţie socială a populaţiei. Aceste spații de mai sus nu pot fi privatizate și, prin urmare, nu pot face obiectul unei ipoteci.

Subiectul ipotecii poate fi imobilul specificat la paragraful 1 al articolului 130 din Codul civil Federația Rusă, drepturi la care sunt înregistrate în modul stabilit pentru înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobile. Acestea sunt:

1) terenuri, cu excepția terenurilor specificate la articolul 63 din această lege federală, terenuri care se află în proprietatea statului (entități federale și constitutive ale Federației Ruse) sau în proprietate municipală, precum și terenuri ale organizațiilor agricole, țărănești (ferme). ) gospodăriile și terenurile de câmp nu fac obiectul ipotecării parcelelor subsidiare personale. În plus, terenurile dintr-o parte nu sunt supuse ipotecii dacă această parte este mai mică ca suprafață decât dimensiune minimă teren corespunzător scopul propus(Această dimensiune minimă este stabilită prin actele juridice de reglementare ale Federației Ruse și entităților constitutive ale Federației Ruse).

2) cladiri de locuit, apartamente si parti de cladiri rezidentiale si apartamente, formate din una sau mai multe incaperi izolate. Spațiile rezidențiale neizolate nu pot face obiectul unei ipoteci.

3) întreprinderi, precum și clădiri, structuri și alte imobile utilizate în activitate antreprenorială. O întreprindere înseamnă o entitate nejuridică - un subiect de drept civil (adică nu un stat sau municipal întreprindere unitară), iar un complex imobiliar destinat activității antreprenoriale este un obiect al dreptului civil (a se vedea și articolul 132 din Codul civil al Federației Ruse).

4) case, case de grădină, garaje și alte clădiri în scopuri de consum. Sub alte clădiri în scopuri de consum în paragrafele. 4 paragraful 1 al articolului comentat trebuie înțeles bucatarii de vara, cladiri temporare, magazii, grajduri pentru cai personali etc.

5) aeronavele și navele maritime, navele de navigație interioară și obiectele spațiale pot face obiectul unei ipoteci indiferent de pavilion și portul de origine, dar numai dacă tranzacția relevantă este finalizată pe teritoriul aflat sub jurisdicția Federației Ruse. În caz contrar se poate prevedea prin legislație specială privind astfel de obiecte.

Clădirile, inclusiv clădirile rezidențiale și alte structuri și structuri legate direct de teren, pot face obiectul unei ipoteci, sub rezerva regulilor articolului 69 din Legea federală „Cu privire la ipotecă”.

Aceste reguli se aplică gajului imobilului neterminat construit pe un teren alocat construcției în stabilit prin lege Ordinul Federației Ruse, inclusiv clădirile și structurile, sub rezerva respectării regulilor articolului 69 din această lege federală.

O parte a proprietății, a cărei împărțire în natură este imposibilă fără a-și schimba scopul (lucru indivizibil), nu poate fi subiect independent de ipotecă. O parte a unui lucru indivizibil nu poate fi subiect independent de ipotecă. Despre lucrurile indivizibile, vezi și art. 133 Cod civil al Federației Ruse. Practica judiciara, totuși, consideră și diverse tipuri de colecții și servicii drept lucruri indivizibile. Deși colecția fizică poate fi împărțită fără deteriorarea elementelor sale constitutive, valoarea colecției sale artistice va avea de suferit semnificativ.

Lucrul care face obiectul unei ipoteci este considerat gaj împreună cu accesorii (articolul 135 din Codul civil al Federației Ruse) ca un întreg, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.

1. În baza unui contract de ipotecă, pot fi gajate bunurile imobiliare menționate la paragraful 1 al articolului 130 din Codul civil al Federației Ruse, ale căror drepturi sunt înregistrate în modul stabilit pentru înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta. , inclusiv:

1) terenuri, cu excepția terenurilor menționate la articolul 63 din prezenta lege federală;

2) întreprinderi, precum și clădiri, structuri și alte imobile utilizate în activități comerciale;

3) cladiri de locuit, apartamente si parti de cladiri rezidentiale si apartamente, formate din una sau mai multe incaperi izolate;

4) case de gradina, garaje si alte cladiri destinate consumatorului;

5) aeronave și nave maritime, nave de navigație interioară;

6) locuri de parcare.

Clădirile, inclusiv clădirile rezidențiale și alte structuri și structuri legate direct de teren, pot face obiectul unei ipoteci, sub rezerva regulilor articolului 69 din prezenta lege federală.

Lipsa înregistrării de stat a dreptului de proprietate asupra terenurilor, proprietatea statului care nu este delimitat, nu reprezintă un obstacol în calea ipotecării unor astfel de terenuri în conformitate cu articolul 62.1 din prezenta lege federală.

2. Regulile prezentei legi federale se aplică gajării imobilelor neterminate construite pe un teren în conformitate cu cerințele legislației Federației Ruse, inclusiv clădiri și structuri, sub rezerva regulilor articolului 69 din prezenta lege federală. .

3. Cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, lucrul care face obiectul ipotecii este considerat gajat împreună cu accesorii (articolul 135 din Codul civil al Federației Ruse) ca un întreg.

4. O parte a imobilului, a cărei împărțire în natură este imposibilă fără a-și schimba scopul (lucru indivizibil), nu poate fi subiect independent de ipotecă.

5. Regulile privind ipoteca bunurilor imobiliare se aplică în consecință gajării drepturilor unui chiriaș în temeiul unui contract de închiriere pentru o astfel de proprietate (drept de închiriere), deoarece altfel nu este stabilit de legea federală și nu contrazice esența relațiilor de închiriere. .

Regulile privind ipotecile imobiliare se aplică și gajării drepturilor de creanță ale unui participant la construcția comună care decurg dintr-un acord de participare la construcție comună(denumite în continuare drepturi de revendicare ale unui participant la construcția în comun) care îndeplinește cerințele Legii federale din 30 decembrie 2004 N 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția comună blocuri de apartamenteși alte bunuri imobiliare și la efectuarea modificărilor unora acte legislative Federația Rusă” (denumită în continuare Legea federală „Cu privire la participarea la construcția comună de clădiri de apartamente și alte proprietăți imobiliare și privind modificările la anumite acte legislative ale Federației Ruse”).

Ca urmare a studierii acestui capitol, studentul ar trebui: stiu

• esența și tipurile de credite ipotecare;
• lista actelor normative și juridice care reglementează creditarea ipotecară;
• modele de creditare ipotecară;
• schema de creditare ipotecară și participanți;
• metode de amortizare a creditelor ipotecare;
• concepte de „raportul datoriei ipotecare”, „constante ipotecare”; a putea
• distinge un credit ipotecar de alte tipuri de credite;
• determina diverse tipuri credite ipotecare;
• descrieți principalele tipuri de credite ipotecare;
• determinați rata datoriei ipotecare, constantă ipotecară; proprii
• abilități în calcularea unei plăți standard de anuitate;
• informații despre starea creditării ipotecare în Federația Rusă;
• terminologia si vocabularul special al acestei teme.

Esența și tipurile de credite ipotecare

Una dintre formele de creditare utilizate în mod activ entitati economiceîn prezent, este un credit ipotecar. Credit ipotecar - Acesta este un credit sau un împrumut acordat pentru o perioadă de trei ani sau mai mult de către o bancă (organizație de credit) sau o entitate juridică (organizație fără credit) unei persoane juridice sau persoane fizice pentru achiziționarea de bunuri imobiliare garantate de proprietatea dobândită ca garanție pentru o obligație. Un credit ipotecar este emis în condițiile de plată, urgență și rambursare, precum și sub control strict asupra utilizării fondurilor din împrumut. Proprietatea exclusivă a unei ipoteci și cea mai bună garanție de garantare a unui împrumut este dreptul împrumutătorului de a dispune de bunurile imobile ale împrumutatului, la discreția sa, în cazul neîndeplinirii obligațiilor sale de a rambursa împrumuturile.

Termen ipotecare a apărut prima dată în Grecia antică la începutul secolului al VI-lea. î.Hr (a fost introdusă de Archon Solon) și a fost asociată cu asigurarea răspunderii debitorului față de creditorul cu anumite proprietăți de teren. În acest scop s-au întocmit obligații, iar la limita teritoriului funciar aflat în proprietatea împrumutatului s-a așezat un stâlp cu o inscripție în care se menționează că bunul precizat servește drept garanție pentru creanța creditorului în suma menționată. Pe un astfel de stâlp, numit „ipotecă” (din greacă. ipoteca - stand, sprijin), au fost notate toate datoriile proprietarului terenului.

Ulterior, în acest scop au început să fie folosite cărți speciale numite cărți ipotecare. Deja în Grecia Antică, publicitatea era asigurată, permițând fiecărei părți interesate să verifice cu ușurință starea acesteia. proprietatea terenului. Instituția ipotecii a primit o nouă dezvoltare în Imperiul Roman. In secolul I AD Au fost create instituții ipotecare care acordau împrumuturi persoanelor fizice garantate cu proprietate.

În țara noastră, conceptul de „ipotecă” a apărut pentru prima dată în legislația rusă în Legea Federației Ruse din 29 mai 1992 nr. 2872-1 „On gaj”. În art. 42 din prezenta lege prevede următoarea definiție a ipotecii: „O ipotecă este garanția unei întreprinderi, cladiri, cladiri, clădire sau alt obiect, conectat direct la pământ, împreună cu terenul corespunzător sau dreptul de folosință al acestuia.”

Următorul pas în dezvoltarea legislației privind împrumuturile ipotecare a fost adoptarea Codului civil al Federației Ruse, care a intrat în vigoare la 1 ianuarie 1995. Codul a stabilit reguli generale asigurarea creditelor cu garanții imobiliare, dispoziții privind proprietatea și alte drepturi de proprietate asupra spațiilor rezidențiale, motive de executare silită asupra proprietății rezidențiale ipotecate.

Ulterior, a fost adoptată o lege specială care reglementează creditarea ipotecară - Legea federală din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar)” (denumită în continuare Legea ipotecare). Ea definește contract de ipoteca ca un acord în temeiul căruia creditorul ipotecar, care este creditor în temeiul unei obligații garantate printr-o ipotecă, are dreptul de a primi satisfacerea creanțelor sale bănești față de debitor în temeiul acestei obligații din valoarea imobilului gajat al celeilalte părți - debitor ipotecar, de preferință înaintea altor creditori ai debitorului ipotecar, cu excepțiile stabilite de legea federală (p. 1 art. 1).

Cel mai important eveniment în dezvoltarea pieței ipotecare în Federația Rusă a fost Decretul Guvernului Federației Ruse din 11 ianuarie 2000 nr. 28 „Cu privire la măsurile de dezvoltare a sistemului de creditare ipotecară pentru locuințe în Federația Rusă”, care a aprobat Conceptul pentru dezvoltarea sistemului de creditare ipotecară pentru locuințe în Federația Rusă. Acesta a definit strategia statului în formarea și dezvoltarea sectorului creditării ipotecare și a descris în detaliu formarea sistemului și mecanismul organizatoric și economic de atragere a resurselor de credit în acest domeniu.

O încercare a statului de a se îmbunătăți condiţiile de viaţă dintre cetățenii săi a fost Programul federal „Locuințe”, aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 17 septembrie 2001 nr. 675 „Cu privire la Programul țintă federal „Locuințe” pentru 2002-2010”.

Pe baza rezultatelor primei etape de implementare a Programului țintă federal „Locuințe”, ținând cont de intrarea în vigoare a unui pachet de legi federale privind formarea unei piețe de locuințe la prețuri accesibile în legătură cu implementarea proiectului național „ Locuințe accesibile și confortabile pentru cetățenii ruși” și crearea Consiliului Național politica locativa modificările corespunzătoare au fost aduse Programului țintă federal specificat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 31 decembrie 2005 nr. 865 „Cu privire la măsurile suplimentare pentru implementarea programului țintă federal „Locuințe” pentru 2002-2010”, care a condus la modernizarea subprogramelor din Programul țintă federal „Locuințe”.

A doua etapă de implementare a Programului țintă federal „Locuințe” a fost realizată în 2006-2010. și a prevăzut continuarea reformelor în curs în sectorul locuințelor și punerea în aplicare a unui set de măsuri în cadrul proiectului național prioritar „Locuințe accesibile și confortabile pentru cetățenii ruși”. Această etapă de implementare a Programului țintă federal „Locuințe” vizează implementarea subprogramelor „Asigurarea de terenuri cu infrastructură comunală în scopul construcția de locuințe"; „Modernizarea infrastructurii municipale”; „Oferirea de locuințe pentru familiile tinere”; "Execuţie obligații guvernamentale să ofere locuințe pentru categoriile de cetățeni stabilite prin legislația federală.” Aceste subprograme sunt măsuri care vizează implementarea principalelor domenii prioritare ale proiectului național și sunt menite să rezolve una dintre sarcinile principale - stabilizarea echilibrului dintre cerere și ofertă pe piața imobiliară.

Perioada de implementare a Programului țintă federal „Locuințe” și a subprogramelor acestuia a fost prelungită pentru perioada 2011-2015. În același timp, împreună cu subprogramele și activitățile existente anterior program federal Au fost adăugate noi zone de furnizare de locuințe.

Următorul pas în dezvoltarea sistemului de creditare ipotecară a fost adoptarea în 2003 a Legii federale din 11 noiembrie 2003 nr. 152-FZ „Cu privire la titlurile ipotecare” (denumită în continuare Legea privind titlurile ipotecare). Prezența acestei Legi este necesară pentru dezvoltarea și funcționarea normală a unui sistem de creditare ipotecară pe două niveluri.

Un fapt semnificativ care a influențat dezvoltarea pieței de credit ipotecar pentru locuințe este Conceptul pentru dezvoltarea unui sistem unificat de refinanțare a creditelor ipotecare pentru locuințe în Rusia, aprobat de Guvernul Federației Ruse la 30 iunie 2005.

Astfel, în țara noastră, procedura de creditare ipotecară este reglementată de Legea cu privire la ipotecare, partea a doua a Codului civil al Federației Ruse și alte acte legislative.

Credit ipotecar- Aceasta este o formă de acordare a unui împrumut și garanții pentru bunuri imobiliare. Sistemul de creditare ipotecară include două domenii:

• 1) acordarea directă de împrumuturi ipotecare întreprinderilor și populației;
• 2) vânzarea de credite ipotecare pe piața secundară (obligații ipotecare).

În primul caz, se emite un credit ipotecar bănci ipotecare pentru a acoperi cheltuieli mari de capital, construcții noi, achiziții de bunuri imobiliare. Se tratează a doua direcție companiile financiare, fonduri care cumpără activele băncilor ipotecare, garantate printr-un gaj de proprietate, iar apoi, în nume propriu, emit titluri de valoare (obligațiuni, certificate de participare) pe baza acestora pentru a garanta atracție suplimentară resurse pentru creditare.

Relațiile de credit se construiesc pe principiile: utilizare direcționată, securitate, urgență, plată, rambursare. Utilizare prevăzutăîmprumutul este confirmat prin documente furnizate de împrumutat. Principalele tipuri de garanții pentru împrumut sunt: ​​cauțiune, garanție, gaj, asigurare a răspunderii împrumutatului pentru nerambursarea împrumutului. Împrumutul ipotecar este garantat de împrumutatul care gajă proprietatea și drepturi de proprietate, servind drept garanție pentru creditor a restituirii integrale și la timp de către debitor a împrumutului primit și plata dobânzii datorate. Confirmarea rambursării este furnizarea de către împrumutat a documentelor privind solvabilitatea acestuia.

Un credit ipotecar face următoarele: funcții”.

• funcția de mecanism financiar de atragere a investițiilor în sfera producției materiale;
• funcția de asigurare a rambursării fondurilor împrumutate;
• funcția de stimulare a cifrei de afaceri și redistribuire a bunurilor imobiliare atunci când alte metode (cumpărare și vânzare etc.) sunt infezabile din punct de vedere economic sau imposibil din punct de vedere juridic;
• funcția de formare a capitalului fictiv pe mai multe niveluri sub formă de credite ipotecare, titluri ipotecare derivate etc.

Astfel, din punct de vedere economic ipoteca - Acesta este un instrument de piață pentru cifra de afaceri a drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobiliare, permițând atragerea suplimentară resurse financiare pentru realizarea oricăror proiecte, și din punct de vedere juridic, ipoteca constă în grevarea drepturilor de proprietate de proprietate asupra obiectelor imobiliare atunci când acestea sunt gajate.

În prezent, în lume au fost dezvoltate multe tipuri de credite ipotecare, care diferă în funcție de schemele de emitere, rambursare și deservire (Tabelul 4.1).

Tipuri de credite ipotecare

Obiectul ipotecii poate fi urmatoarea proprietate (articolul 5 din Legea ipotecare).

• 1. Bunurile imobile prevăzute la paragraful 1 al art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, ale căror drepturi sunt înregistrate în modul stabilit pentru înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta, inclusiv:
  • terenuri;
  • întreprinderi, precum și clădiri, structuri și alte imobile utilizate în activități comerciale;
  • cladiri rezidentiale, apartamente si parti de cladiri rezidentiale si apartamente, formate din una sau mai multe incaperi izolate;
  • dachas, case de grădină, garaje și alte clădiri de consum;
  • nave aeriene și maritime, nave de navigație interioară și obiecte spațiale.
• 2. Construcția neterminată de imobile ridicate pe un teren alocat construcției în modul prevăzut de lege, inclusiv clădiri și structuri.

Un gaj de terenuri, întreprinderi, structuri, apartamente și alte proprietăți imobiliare poate apărea numai în măsura în care circulația lor este permisă de legile federale.

O parte a proprietății, a cărei împărțire este imposibilă fără a-și schimba scopul (lucru indivizibil), nu poate fi subiect independent de ipotecă. Nu este permisă ipoteca în legătură cu:

• parte dintr-un teren care, ținând cont de dimensiunea acestuia, nu poate fi utilizat ca teren independent în conformitate cu destinația de teren din categoria corespunzătoare;
• camere de zi care fac parte din casa sau apartamentul proprietarului acestei case sau apartament;
• o întreprindere în privința căreia a fost inițiată o procedură de faliment sau a fost luată o decizie de lichidare sau reorganizare.

O ipotecă se constituie asupra proprietății care aparțin debitorului ipotecar pe baza dreptului de proprietate sau a gestiunii economice. Imobilul asupra căruia se constituie ipoteca rămâne la debitorul ipotecar în posesia și folosința acestuia.

Pentru proprietăți situate în comun proprietate comună(fără a se determina ponderea fiecărui proprietar în dreptul de proprietate), se poate constitui o ipotecă cu acordul tuturor proprietarilor. Consimțământul trebuie dat în scris.

Subiectul ipotecii este determinat în contract, indicându-se denumirea, locația și descrierea acesteia suficiente pentru a identifica acest subiect.

Potrivit art. 43 din Legea ipotecare, bunurile gajate în temeiul unui contract de ipotecă pentru a garanta executarea unei obligații (ipoteca anterioară) pot fi gajate pentru a garanta executarea unei alte obligații a aceluiași sau a altui debitor față de același sau alt creditor ipotecar (ipoteca ulterioară). Prioritatea deținătorilor de credite ipotecare se stabilește pe baza datelor Unificatului registrul de stat drepturi asupra bunurilor imobiliare și tranzacții cu acesta în momentul apariției unei ipoteci.

O ipotecă ulterioară este permisă dacă nu este interzisă de contractele ipotecare anterioare asupra aceleiași proprietăți, care nu au încetat până la încheierea contractului ipotecar ulterior. Daca un contract de ipoteca anterior prevede conditiile in care poate fi incheiat un contract de ipoteca ulterior, acesta din urma trebuie incheiat cu respectarea acestor conditii.

Persoanele fizice și juridice și băncile comerciale pot acționa ca creditori și debitori în împrumuturile ipotecare.

După tipul debitorilor Ca entități de creditare, împrumuturile ipotecare se împart în:

• împrumuturi acordate dezvoltatorilor și constructorilor;
• împrumuturi acordate direct viitorului proprietar al imobilului;
• după gradul de afiliere al debitorilor.

Participanții credit ipotecar: bănci (verifică solvabilitatea împrumutatului) și organizații nebancare; companii de asigurări (obligate să asigure riscurile apărute în procesul de creditare ipotecară); firme de evaluare (evaluare valoarea de piata apartamente).

În funcție de metoda de amortizare, se disting următoarele: tipuri de împrumuturi.

Credit ipotecar permanent- cea mai simplă formă de credit. Acest împrumut caracterizat stabilit termenul limită creditare și dobândă fixă. Este tipic pentru țările cu inflație scăzută, termene lungi de împrumut și implică plăți egale de rambursare (amortizare) la intervale regulate (de exemplu, o dată pe lună). Prin urmare, astfel de împrumuturi sunt clasificate ca fiind auto-amortizate.

Standard plata anuitatii calculate prin formula

unde P este mărimea plății lunare a anuității; K - valoarea creditului; i- rata dobânzii pentru perioada (lună, an); n- numărul de perioade de plată (luni, ani).

Determinați mărimea plății anuității. Rata dobânzii - 20% pe an. Dimensiunea împrumutului - 1 milion de ruble. Durata împrumutului este de 5 ani. Plățile se fac o dată pe an.

Soluţie.

Să folosim formula (4.1):

Credite cu plati variabile nu se autoamortizează și prevăd perioade diferite de rambursare a principalului și a dobânzii, precum și altele conditii suplimentare. Astfel de împrumuturi includ împrumuturi cu plată balon, care implică o plată finală (balon) unică sau cu defalcarea unei plăți unice. Ele sunt împărțite:

• împrumuturile numai cu dobândă sunt un tip de împrumut cu plată în balon, care prevede plata integrală a sumei principalului la sfârșitul termenului și plata dobânzii în mod regulat pe toată durata împrumutului. Un astfel de credit se mai numește și ipotecă amânată;
• împrumuturi cu plăți înghețate de dobândă până la expirarea termenului de împrumut, care nu prevăd nicio plată, atât în ​​rambursarea datoriei principale, cât și a dobânzii. Rambursarea împrumutului și a dobânzii capitalizate aferente acestuia se face la sfârșitul termenului împrumutului. Utilizarea unor astfel de împrumuturi este destul de costisitoare și, prin urmare, limitată. La ele apelează în principal speculatorii de terenuri care se așteaptă să vândă un teren la sfârșitul termenului pentru o sumă care le permite să achite împrumutul, dobânda și să facă profit din vânzare;
• împrumuturile cu amortizare parțială și cu o plată finală în balon necesită plăți periodice parțiale atât a principalului, cât și a dobânzii, precum și plata unică a datoriei rămase;
• împrumuturile cu plata treptată numai a datoriei principale implică plăți ale sumei principalului și o plată unică, inclusiv datoria pentru plata dobânzii.

Împrumuturi de primăvară implică plăți regulate pentru rambursarea datoriei principale. De exemplu, primii patru ani sunt doar cu dobândă, iar următorii trei ani sunt plăți de dobândă și principal.

Credite cu participare folosit pentru finantare bunuri imobiliare profitabile. Acest împrumut este aproape de un împrumut cu autoamortizare, dar presupune că creditorul, primind în mod regulat principalul și dobânda pe acesta, participă și la veniturile din proprietate. Participarea împrumutătorului poate varia: poate pretinde o parte din chiria în exces, o parte din venitul net din exploatare în exces (împrumut cu împărțirea veniturilor), o parte din câștigul de capital sau veniturile primite din vânzarea bunurilor imobiliare (împrumut cu partajarea costurilor), etc.

Împrumuturi cu plăți în creștere(rentă în creștere) oferă plăți egale pe întregul termen și sunt utilizate de proprietarii de proprietăți închiriate în așteptarea că plățile vor crește anual sau la alte intervale. Împrumuturi similare sunt utilizate pentru împrumuturi familiilor tinere care au venituri mai mici la începutul termenului de împrumut decât la sfârșit.

Credite cu anuitate inversă, dimpotrivă, ele presupun o reducere a plăților la împrumut la sfârșitul termenului sau încetarea acestora. În acest sens, ele sunt comparabile cu împrumuturile înghețate. Aceste împrumuturi sunt folosite pentru finanțarea proprietarilor mai în vârstă.

Credite cu rate variabile, de obicei „legate” de unul dintre indicii pieței monetare, inflație, valută etc., ele vă permit să plătiți un împrumut la o rată variabilă cu restricții privind valoarea minimă și maximă a acestuia. Modificările ratelor afectează termenii împrumutului.

Rasturnare canadiană caracterizat prin rate variabile ale dobânzii la intervale prestabilite (de exemplu, la fiecare cinci ani). O variantă a acestui tip de împrumut este un împrumut cu o rată negociată, care diferă prin faptul că, pe lângă frecvența plăților, se stabilesc în prealabil dobânzile maxime.

Ipoteci finale au mai multe varietăți și sunt ele însele un caz special de finanțare secundară (junior). Esența acestui tip de creditare este că este prevăzut un al doilea credit pentru bunurile imobiliare deja acreditate, plățile asupra cărora sunt trimise pentru rambursarea primului credit. Ratele la astfel de împrumuturi sunt de obicei mai mari decât la un prim împrumut.

Credite cu dobanda adaugata prevăd atribuirea dobânzii la datoria principală, iar rezultatul se împarte la numărul de perioade de rambursare pentru a se determina cuantumul plății următoare.

În funcție de metoda de acordare a creditului în istoria dezvoltării creditelor ipotecare, există două modele principale ale pieței de creditare ipotecară: europeană și americană.

model european - Acesta este un model de credit ipotecar pe un singur nivel, a cărui esență este că banca, după ce a emis un credit, îl refinanțează în mod independent prin emiterea propriilor titluri de valoare (ipoteci, obligațiuni garantate cu ipoteci pe termen lung) cu o structură standard cu plată. a sumei principalului la sfârşitul perioadei de plată (Fig. 4.1). Emisiunea și circulația acestor valori mobiliare sunt reglementate de legislație specială. Creditele incluse în acoperirea ipotecară rămân în bilanţul băncii emitente. Activitățile emitenților de titluri ipotecare, de regulă, sunt limitate din punct de vedere legal la emiterea de credite ipotecare și alte operațiuni caracterizate printr-un grad scăzut de risc. Niciun alt emitent, altul decât cei enumerați în lege, nu poate emite valori mobiliare numite „note ipotecare”. Activitățile băncilor ipotecare sunt strict controlate de către stat și autoritățile de supraveghere bancară.

Orez. 4.1.

1 - depozit de economii; 2 - împrumutatul obține un credit ipotecar; 3 - plata pentru locuințe în baza contractelor de vânzare-cumpărare sau a contractelor de construcție (proprie și capital împrumutat); 4 - restituirea creditului ipotecar și a dobânzii la acesta; 5 - asigurarea locuințelor ipotecate; 6 - venituri din vânzarea valorilor mobiliare (ipoteci); 7 - venit dar valori mobiliare(ipoteci) și rambursarea acestora

La implementarea acestui model se prevede încheierea următoarelor tipuri principale de contracte:

• între împrumutat și creditor - un acord de economii contribuția pentru locuințe, iar apoi - contractul de împrumut și contractul de ipotecă;
• între debitor și societatea de asigurări - un contract de asigurare ipotecară;
• între împrumutat și vânzător (constructor) - un contract de cumpărare și vânzare de locuințe.

Acest model de creditare ipotecară funcționează de mult timp în mai multe țări vest-europene - Danemarca, Germania, Franța și, mai recent - în Polonia, Republica Cehă, Slovacia și Ungaria.

Cel mai frapant exemplu de aplicare a acestei scheme este model german. Se bazează pe principiul de funcționare a economiilor și a împrumuturilor, precum „băncile de economii private din construcții” germane - Bausparkasse, franceză Livret Epargne Logement, american Economii & Împrumuturi. Banca de economii pentru construcții este închisă structura financiarași își începe activitățile cu formarea capitalul autorizatși pe baza acesteia are propria sa sursă de fonduri (inclusiv fondul de locuințe) pentru acordarea de împrumuturi. Toate fondurile de numerar disponibile (proprii și împrumutate) sunt utilizate numai pentru implementarea activităților statutare, de ex. să finanțeze construcția de locuințe și să emită credite ipotecare pentru achiziționarea de apartamente deja construite. Investitorul are posibilitatea de a acumula contribuția necesară pentru achiziționarea unui apartament (de exemplu, în valoare de 50% din costul acestuia) pe o perioadă lungă de timp și apoi de a primi un credit ipotecar pentru achiziționarea (construirea) unui pre -apartament ales. În versiunea germană, rolul unui împrumut nu este numerar, ci locuința în sine - finisată sau neterminată (așa-numita ipotecă de construcție).

Dezavantajele modelului german sunt: selecție limitată spații rezidențiale care sunt construite de o casă de economii în construcții și care pot fi oferite de un participant)"; preț fix, care este determinat de banca însăși; termene limitate de împrumut de trei până la cinci ani; imposibilitatea debitorului de a vinde apartamentul până la se stinge datoria.

Un alt model de creditare ipotecară este Model american pe două niveluri, ceea ce este comun în ţările sistemului juridic anglo-saxon. Esența acestuia este că banca, după ce a acordat un credit, îl refinanțează prin atragerea de resurse pe termen lung, prin cesionarea creanțelor asupra creditelor ipotecare deja emise unei alte instituții financiare (operator de piață secundară, agenții special create).

La rândul lor, instituțiile financiare (operatorii de pe piața secundară, agențiile special create) se pot ocupa de creditele ipotecare primite astfel:

• 1) atribuirea acestora unor investitori secundari;
• 2) formează pool-uri din împrumuturi ipotecare uniforme și vând astfel de pool-uri indivizibile de credite ipotecare sau drepturi de participare (acțiuni) la astfel de pool-uri investitorilor secundari;
• 3) să emită și să plaseze titluri garantate cu ipoteci (acestea pot fi obligațiuni garantate cu ipoteci sau certificate de participare la credite ipotecare).

Acest sistem este foarte comun în SUA. O diagramă simplificată a modelului american al unei structuri cu două niveluri este prezentată în Fig. 4.2. Băncile atribuie apoi împrumuturile ipotecare emise agențiilor de credit ipotecare specializate. După ce au cumpărat împrumuturi de la bănci la valoarea nominală, agențiile ipotecare le combină în pool-uri și își emit propriile împrumuturi garantate de acestea. obligațiuni. Împrumutații depun bani la bănci ca plată pentru împrumutul primit, iar băncile transferă aceste fonduri, reținând comisioane, către agentul ipotecar, care plătește veniturile din acestea deținătorilor de titluri garantate cu ipotecă.

Orez. 4.2.

• 1 - contract de comodat; 2 - contract ipotecar; 3 - contract de asigurare pentru locuințe ipotecate; 4 - contract sau contract de cumpărare și vânzare;
• 5 - acordul general între creditor și agenția ipotecară; b - contract de agentie;
• 7 - contract de cesiune; 8 - acord privind procedura de efectuare a tranzacțiilor cu valori

Acte de agenție ipotecară; 9 - contract de asigurare a riscurilor de afaceri; 10 - contracte de cumpărare și vânzare de valori mobiliare

La implementarea unui model de creditare ipotecară pe două niveluri, se oferă următoarea concluzie:

• contract de împrumut și contract de ipotecă între debitor și creditor;
• acord de cumpărare și vânzare de locuințe între împrumutat și vânzător (constructor);
• contract de asigurare ipotecară între debitor și societatea de asigurări;
• contractul de asigurare a riscurilor de afaceri între compania de asigurări și agentie de credit ipotecar;
• acord privind cesiunea dreptului de creanță în temeiul împrumuturilor ipotecare între creditor și agenția ipotecară;
• acord managementul încrederii drepturi de creanță dobândite.

Alegerea unui model pe două niveluri se explică nu numai prin interesele statului, ci și prin particularitățile conceptului de drept de proprietate în sistemul juridic anglo-saxon, care presupune scindarea acestuia. Este posibilă stabilirea mai multor titluri de proprietate pentru aceeași proprietate și împărțirea conținutului de proprietate între persoane diferite. Obiectul dreptului de proprietate în țările anglo-americane sistemul juridic poate fi dreptul în sine.

Conceptul de ipotecă monage) V drept civil SUA (și dreptul civil englez) nu coincide complet cu conceptul de ipotecă din dreptul civil al țărilor europene continentale. În special, obiectul unei ipoteci poate fi atât bunuri reale, cât și bunuri mobile. Dar principalul lucru este că, în cazul unei ipoteci, proprietatea asupra proprietății ipotecate trece la creditorul ipotecar. Acesta este un gaj fiduciar în care creditorul gajist devine proprietarul bunului gajat 1 .

Complexitatea mecanismului modelului pe două niveluri al pieței secundare de creditare ipotecară predetermina o creștere a costurilor de întreținere a acestuia. Aceasta, la rândul său, implică o creștere a costului fondurilor de credit pentru debitor. Un alt dezavantaj este incapacitatea de a reglementa clar și eficient piața ipotecară, construită pe modelul anglo-american, în cadrul sistemului continental de moralitate.

În această etapă Legislația rusă privind titlurile garantate cu ipoteci, ținând cont de modificările adoptate în cadrul reformei de creare a unei piețe de locuințe la prețuri accesibile, permite instituțiilor de credit să recurgă la toate metodele de dezvoltare a creditelor ipotecare descrise mai sus, atât prin atragerea de resurse de la bănci, cât și prin utilizarea instrumente financiare operatori de pe piata secundara.

In functie de disponibilitate rambursare anticipată Există împrumuturi cu drept de rambursare anticipată și fără drept de rambursare anticipată. Potrivit art. 45 din Legea ipotecii, debitorul ipotecar are dreptul oricând să-și îndeplinească integral obligația garantată prin ipotecă în orice moment, dacă contractul de ipotecă exclude posibilitatea gajării ulterioare a aceluiași obiect de ipotecă.

În funcție de tipul ratei dobânziiÎmprumutul vine cu o dobândă fixă ​​și o dobândă variabilă. În Federația Rusă, rata dobânzii la un împrumut ipotecar poate fi fixă ​​sau variabilă. De exemplu, bancă ipotecară S-a lansat CJSC KB DeltaCredit produs de creditîn ruble cu o rată a dobânzii variabilă legată de rata indicativă Rata MosPrime.

Pentru debitorii care își pot confirma oficial veniturile, DeltaCredit Bank stabilește o rată de 5,5% + trei luni Rata MosPrime, pentru debitorii cu venit „gri” - 6,5% + trei luni Rata MosPrime. Rata este recalculată trimestrial.

Prin metoda de refinanțare - Creditul ipotecar este oferit de diverse instituții de credit. Particularitățile activităților lor constă în metoda de refinanțare a creditelor emise (Tabelul 4.2).

Tabelul 4.2

Metode de refinanțare a creditelor ipotecare

După gradul de securitateîmprumuturile sunt împărțite în funcție de mărimea avansului, a cărui valoare poate varia de la 0 la 100% din valoarea bunului gajat. Creditele ipotecare pot fi garantate prin credite ipotecare primare sau ulterioare (ipoteci junior, senior).

În funcție de numărul creditorilor, care participă la acordarea de credite, creditele ipotecare sunt: ​​convenționale și combinate. Împrumuturile convenționale sunt emise de un singur creditor, în timp ce împrumuturile combinate sunt emise de mai mulți creditori.

În funcție de condiţiile de împrumut distins: împrumut subvenționat și împrumut emis pt conditii generale. Împrumuturile subvenționate se acordă persoanelor fizice și persoane juridice- grupuri de beneficiari incluse în programe guvernamentale. Finanțarea este asigurată atât de stat, cât și organizatii de credit. Astfel, în 2011, Sberbank din Rusia a implementat următoarele programe: „Ipoteca cu sprijinul statului", "Ipoteca plus capital de maternitate», « Ipoteca militară„etc.; Agenția pentru Credit Ipoteca Locuințelor (AHML) a deschis programul „Ipoteca pentru Tineri Oameni de Știință”; Globex Bank a emis în mod activ împrumuturi pe program de credit ipotecar pentru personalul militar. Cu toate acestea, astfel de programe sunt accesibile unui număr limitat de persoane.

În plus, împrumuturile ipotecare pot fi emise sub formă de linii de creditși o singură dată.

Avantajele unui credit ipotecar sunt:

• suficientă oportunitate termene scurte deveniți proprietar și mutați-vă în apartament nou;
• obținerea unui împrumut pe termen lung, pentru care valoarea plăților lunare nu se va modifica dacă costul apartamentului crește;
• posibilitatea de a vă plăti propriul apartament, în loc să închiriați proprietatea altcuiva, în timp ce dobânda la împrumut este comparabilă cu cea lunară chirie pentru un apartament similar;
• posibilitatea ca împrumutatul și membrii familiei acestuia să se înregistreze într-un apartament achiziționat cu un credit ipotecar;
• investiție profitabilă fonduri (prețurile imobiliarelor cresc constant);
• primind beneficiu fiscal pentru întreaga durată a ipotecii, dintr-o sumă în limita a 2 milioane de ruble, precum și din suma plătită pentru dobânda pentru perioada de rambursare a împrumutului (subclauza 2, clauza 1, articolul 220 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Un indicator al pieței monetare rusești, care este rata medie pentru acordarea de împrumuturi (depozite) în ruble în Moscova piata monetarași calculat de către Asociația Monetară Națională.
• Razumova I. A. Credit ipotecar. a 2-a ed. Sankt Petersburg: Peter, 2009. P. 14.