În mod tradițional, în Rusia, imobilul este împărțit în 3 grupe: fond de locuințe, fond nerezidențial, teren. Fiecare dintre aceste grupuri se dezvoltă independent, are propriul cadru legislativ și de reglementare.

Fondul de locuințe este un set de premise rezidențiale, indiferent de formele de proprietate, inclusiv clădiri rezidențiale, pensiuni, case specializate, apartamente, alte spații rezidențiale din alte clădiri potrivite pentru cazare.

Imobiliară rezidențială ca produs are următoarele proprietăți care o deosebesc de alte bunuri (figura 1).

Fig.1 Caracteristicile imobiliare ca produs

Fundația nerezidențială include clădiri, structuri și alte obiecte sau părțile lor situate pe un anumit teren și înregistrat în modul prescris. Premisele nerezidențiale diferă în scop funcțional La birou, cumpărături, depozit și producție.

Obiectul imobiliar de bază este terenul care este locul de reședință al tuturor oamenilor, principalul factor în orice afacere, care participă direct sau indirect la producerea tuturor celorlalte bunuri.

Împreună cu diviziunea în tipuri, imobiliare este clasificat pentru o serie de semne, care contribuie la un studiu mai de succes al pieței imobiliare și facilitează dezvoltarea și aplicarea metodelor de evaluare a diferitelor categorii de imobiliare și gestionarea acestora.

Prin natura utilizării:

Imobiliare rezidențiale: case, cabane, apartamente.

Imobil comercial: hoteluri, spații de birouri, magazine, restaurante, articole de service.

Productie imobiliara: fabrici, plante, depozite.

Imobiliare agricole: fermă, grădini.

Imobiliare speciale: școli, biserici, mănăstiri, spitale, grădini, case de îngrijire medicală, instituții guvernamentale și administrative.

În scopul dreptului de proprietate:

Pentru a face afaceri;

Să rămână proprietar;

Ca o investiție;

Ca rezerve de mărfuri și nwp;

Pentru mastering și dezvoltare;

Pentru consumul de resurse de evacuare.

Conform gradului de specializare:

Specializată (datorită naturii sale speciale rar, dacă se predau la terți sau vândute pe piața deschisă pentru a-și continua utilizarea existentă, cu excepția cazului în care este pusă în aplicare ca parte a afacerii sale utile): Rafinăria și plantele chimice, centralele electrice; Muzee, biblioteci și premise similare aparținând sectorului public;

Specializată - toate celelalte imobile pe care există o cerere universală pe piața deschisă pentru investiții, utilizarea în scopuri existente sau similare.

În funcție de gradul de pregătire de a opera:

Comandat;

Solicitând reconstrucția sau revizia;

Constructie in progres.

Privind reproductibilitatea în formă autentică:

Non-reproductibil: terenuri, depozite minerale;

Reproductibil: clădiri, structuri, plantații perene.

Imobiliar are o capacitate potențială de a genera venituri și este o direcție de investiție destul de atractivă. Formulare de venituri imobiliare:

1) fire periodice viitoare bani;

2) o creștere a valorii bunurilor imobile datorită modificărilor prețurilor pieței, achiziționării de noi și dezvoltării obiectelor vechi;

3) Venituri din revânzarea obiectului la sfârșitul perioadei petrecute.

Trei tipuri principale de bunuri imobiliare pot fi distinse: terenuri, locuințe și spații nerezidențiale.

Terenul este împărțit în:

• 1. terenuri proiectate pentru a construi;
• 2. Complexele naturale destinate funcționării lor.

Cazarea este o clădire cu toate facilitățile destinate cazărilor umane.

Locuințele pot fi:

• 1. Elită;
• 2. Tipul;
• 3. Urban;
• 4. Țara.

Împreună cu diviziunea, proprietatea este clasificată pentru o serie de semne, care contribuie la un studiu mai de succes al pieței imobiliare.

Prin natura utilizării

• - Imobiliare rezidențiale: case, cabane, apartamente.
• - Proprietate comerciala: Hoteluri, spații de birouri, magazine, restaurante, articole de service.
• - Bunuri imobile de producție: fabrici, plante, depozite.
• - Imobiliare agricole: fermă, grădini.
• - Bunuri imobile speciale: școli, biserici, mănăstiri, spitale, grădinițe, case de îngrijire medicală, instituții guvernamentale și administrative.

În scopul dreptului de proprietate

• - pentru afaceri;
• - să rămână proprietarul;
• - ca o investiție;
• - ca rezerve de mărfuri și producția neterminată;
• - pentru dezvoltare și dezvoltare;
• - Consumarea resurselor de evacuare.

În funcție de gradul de specializare

• - Specializată (datorită caracterului său special rar, dacă se predau la terțe părți sau vândute pe piața deschisă pentru a-și continua utilizarea existentă, cu excepția cazului în care este pusă în aplicare ca parte a afacerii sale utile): Rafinarea petrolului și a plantelor chimice, centralele electrice ; Muzee, biblioteci și premise similare aparținând sectorului public;
• - non-specializată - toate celelalte imobile pe care există o cerere universală pe piața deschisă pentru investiții, utilizare în scopuri existente sau similare.

În funcție de gradul de pregătire de a opera:

• - comandat;
• - necesitând reconstrucția sau revizia;
• - Constructie in progres.

Privind reproductibilitatea în formă autentică:

• - nu reproductibil: terenuri, depozite minerale;
• - Reproductibil: clădiri, facilități, plantări perene.

Imobiliar are o capacitate potențială de a genera venituri și este o direcție de investiție destul de atractivă. Formulare de venituri imobiliare:

• 1) fluxurile viitoare de numerar periodice;
• 2) o creștere a valorii bunurilor imobile datorită modificărilor prețurilor pieței, achiziționării de noi și dezvoltării obiectelor vechi;
• 3) Venituri din revânzarea obiectului la sfârșitul perioadei petrecute.

Evaluarea imobiliară este de interes în primul rând pentru categoriile de obiecte care accesează în mod activ piața ca bunuri independente. În prezent, în Rusia este:

• - apartamente și camere;
• - spații și clădiri pentru birouri sau magazine;
• - clădiri rezidențiale suburbane cu terenuri (cabane și cabane);
• - teren liber, conceput pentru dezvoltare sau în alte scopuri (în viitorul apropiat);
• - Facilități de depozitare și de producție.

Clasificarea propusă a obiectelor imobiliare vizează promovarea unei abordări diferențiate asupra evaluării acestora, ținând seama de cele mai importante caracteristici inerente fiecărui grup de obiecte, caracteristicile cifrei de afaceri, structura și amploarea piețelor, în cadrul căreia achiziția și vânzarea apar procese.

Evaluarea obiectului este influențată de o varietate de condiții și de combinațiile acestora, prin urmare metoda de "arbore de semne" este utilizată pentru a efectua grupul. O astfel de grupare este multi-nivel; La fiecare nivel, se efectuează pe baza lor cu diferențele lor în același nivel, dar pe diferite "ramuri".

În acest caz, adâncimea (numărul de niveluri) a clasificării este mai mare decât "ramurile" pe care se află mai multe obiecte reprezentative (din punctul de vedere al scalei de piață).

Mai jos sunt numele și setul de valori recomandate fiecare caracteristică a clasificării (a doua cifră din indicele numeric clasificare indică originea obiectului, al treilea este la numire, a patra pe scara și caracteristica obiectului) .

1. Originea

b obiecte naturale (naturale).

b obiecte artificiale (clădiri).

2. Scopul.

b teren liber (în construcție sau alte obiecte de utilizare a suprafeței Pământului).

b complexe naturale (depozite și altele similare) pentru funcționarea lor.

3. Clădiri

b pentru locuințe.

b pentru birouri.

b pentru tranzacționarea și sfera serviciilor plătite.

b pentru industrie.

alte.

4. Scala.

l matrice de teren.

s parcele de teren separate.

complexele de clădiri și structuri (satul de țară, micro-

b District, hotel, sanatoriu, motel, altele asemenea).

o clădire de apartamente clădiri rezidențiale.

b Casa Rezidential One-Friendly (Mansion, Cottage).

b secțiunea (intrarea).

b etajul în secțiune.

b plat.

mătură.

b cabana de vară.

complexul B de clădiri administrative.

building B.

lunete sau părți ale clădirilor (secțiuni, pardoseli).

5. disponibilitatea de a utiliza

b Obiecte gata

b care necesită reconstrucție sau revizie.

b care necesită finalizarea construcției ("nefinisate"). Divizia de pe subgrupurile de pe semnele grupului 4 poate fi aplicată tuturor grupurilor (de la 1.2.1 la 1.2.5).

Cel mai dezvoltat sector al pieței imobiliare din Rusia este în prezent piața apartamentelor. Piețele imobiliare comerciale și în special industriale, precum și piața terenurilor sunt dezvoltate semnificativ mai slabe.

Pentru a evalua cea mai semnificativă clasificare a imobilului, în care terenurile, clădirile și structurile sunt împărțite în două clase:

• 1) imobiliare specializate;
• 2) imobiliare non-specializate.

Imobilul specializat este o proprietate care, în virtutea naturii sale speciale, este rar vândută pe piața deschisă, cu excepția cazului în care este pusă în aplicare ca parte a utilizării afacerii sale.

Natura specială a imobilului se datorează, de obicei, caracteristicilor sale constructive, specializării, dimensiunilor, localizării sau combinației acestor factori.

Imobiliară non-specializată este o proprietate pe care există o cerere totală și care de obicei este cumpărată, vândută sau închiriată pe piața deschisă pentru ao folosi ca investiție sau pentru dezvoltare și dezvoltare.

Pentru diverse estimări, în funcție de obiectivele proprietății, proprietatea este împărțită în categorii:

• 1) proprietatea proprietarului pentru utilizarea în activitățile întreprinderii;
• 2) investiții imobiliare utilizate de proprietar pentru primirea veniturilor de închiriere pentru menținerea sau creșterea costului capitalului;
• 3) imobiliare, redundante pentru nevoile de producție (afacere);
• 4) bunurile imobiliare deținute de obiectivele dezvoltării și dezvoltării;
• 5) imobiliare deținute ca rezerve de mărfuri.

Conform scopului său funcțional, imobilul este împărțit în tipuri de afaceri specifice:

• 1) rezidențial;
• 2) birou;
• 3) industriale;
• 4) depozit;
• 5) Multifuncțional.

Pentru estimări, în funcție de scopul utilizării îmbunătățirilor, obiectele imobiliare sunt împărțite în următoarele tipuri:

• 1) Clădiri rezidențiale și proprietăți rezidențiale secundare (apartamente, camere);
• 2) clădiri administrative;
• 3) clădiri industriale;
• 4) părți ale clădirii, încăperi încorporate (spații de birouri, întreprinderi);
• 5) Vinsiunile, cabane, cabane, case de gradina;
• 6) structuri;
• 7) Complexe de clădiri și structuri.

Procedura de atribuire a obiectului de bunuri imobiliare la o anumită clasă, tip, vedere și categorii ar trebui să fie convenită cu clientul, cu excepția cazului în care se prevede altfel de actele curente de reglementare.

Pentru terenuriCa obiecte de evaluare specială, există o clasificare proprie.

Potrivit articolului 7 din Codul funciar al Federației Ruse, divizia de resurse funciare (fonduri) este stabilită pentru următoarele categorii, în conformitate cu numirea și regimul juridic vizat de utilizare și de protecție:

• 1) așezările terenurilor (așezări);
• 2) terenuri de industrie, transport, comunicații, apărare și alt scop special;
• 3) terenuri de mediu, rezervate, recreative, recreative și istorice și culturale;
• 4) terenuri agricole;
• 5) terenul Fundației Forest;
• 6) Pământul Fondului de Apă;
• 7) terenuri stocate.

Terenul de așezări - teren situat în frontierele administrative ale diferitelor așezări sunt împărțite din punctul de vedere al numirii lor funcționale în două grupuri: așezările rurale și Yurodsk.

La evaluarea așezărilor terenurilor, separarea acestora ar trebui luată în considerare în conformitate cu reglementările privind numirea și planificarea urbană în următoarele zone teritoriale:

• 1) terenul de dezvoltare urbană sau rurală, inclusiv depozitul rezidențial și public, industrial și municipal;
• 2) teren comun destinat să răspundă nevoilor populației (angajate în zone, străzi, drumuri, diguri, parcuri, forestiere, pătrate, corpuri de apă, plaje și altele);
• 3) terenul de uz agricol;
• 4) terenuri de mediu, recreațional, recreațional și istoric și cultural;
• 5) transport terestru, comunicații, comunicații de inginerie;
• 6) terenuri ale corpurilor de apă și gestionarea apei;
• 7) terenuri de instalații militare și zone de regim;
• 8) terenuri de rezervă - nu sunt implicate în planificarea urbană și altele.

Rolul social în domeniul imobiliar - Aceasta este satisfacția tuturor nevoilor unei persoane (psihologice, fiziologice, intelectuale).

Există trei tipuri principale de imobiliare - acestea sunt terenuri, locuințe și spații nerezidențiale.

Baza obiectului imobiliar este Pământul. Pământul este un factor fundamental în orice activitate comercialacare participă indirect sau direct la producerea de bunuri sau servicii.

Terenul este împărțit în:

1. terenuri proiectate pentru a construi sau pentru alte scopuri de utilizare;
2. complexe naturale destinate operației lor (depozite etc.)

Cazarea este o clădire cu toate facilitățile destinate cazărilor umane. Locuințele este: elită, tipică, urbană, țară și alții. Imobiliară este eterogenă în compoziția sa, abilitatea de a satisface diverse nevoi om și în funcțiile sale.

Imobiliar este împărțit într-o bază funcțională pentru rezidențiale și nerezidențiale. În imobilul nerezidențial, industrial, comercial, de agrement, hoteluri instituționale, moteluri și imobiliare, destinate utilizării mixte. În imobiliare industriale, facilități industriale, fabrici de lucru, depozitele sunt înțelese.

Recreere Imobiliare este destinat pentru recreere - acestea sunt structuri pe teritoriile statiunilor, stadioanelor, cluburilor, piscinelor si alte institutii destinate divertismentului. Imobiliară instituțională este clădirile pentru autoritățile guvernamentale sau municipale, spitalele, sanatorii și alte funcții speciale. Proprietatea de destinație mixtă este o combinație de tipuri enumerate proprietate imobiliara.

Tipuri de bunuri imobiliare În funcție de gradul de pregătire de a opera:

1. structuri de punere în funcțiune;
2. clădiri care necesită reparații sau reconstrucții majore;
3. constructie in progres.

În funcție de gradul de reproductibilitate, imobilul este alocat:

1. non-reproductibilul este depozitele minerale;
2. reproductibilul este structurile, clădirile.

Conform gradului de specializare, distingeți:

1. specializată: rafinării chimice și petrolului; Muzee și alte clădiri aparținând culturii.
2. specializată: alte bunuri imobiliare pe care există o cerere pentru piața deschisă pentru investiții.

Prin natura utilizării imobilelor este necesară pentru locuințe, activități comerciale, nevoi agricole, scopuri speciale (școli, biserici).

În scopul dreptului de proprietate, este destinat întreprinderii, șederii proprietarului, ca investiții, pentru dezvoltare și dezvoltare, ca rezerve de mărfuri, pentru consumul de resurse care sunt în prezent epuizate.

Obiectul oricăror tranzacții (cumpărare și vânzare, depozit etc.) este o proprietate - o marfă care satisface diverse nevoi definite calitative și caracteristicile cantitative. Proprietatea imobiliară include terenuri, obiecte separate, adică ceea ce este strâns legată de Pământ.

Imobiliar are o serie de proprietăți:

1. Utilitate. Obiectele imobiliare trebuie să maximizeze nevoile proprietarului în zona de producție sau în rezidențiale, în prietenia mediului sau în confortul camerei în acest loc sau într-o anumită perioadă de timp.
2. Fundamentalitate. În condiții normale, imobilul este imposibil de pierdut, pauză sau răpire.
3. Durabilitate. În funcție de materialul de construcție al structurilor principale (pereți, fundații, suprapuneri), obiectele imobiliare sunt împărțite în șase grupe cu durată de viață de reglementare de la 15 la 150 de ani. Deoarece întreprinderile sunt complexe de proprietate, acestea sunt de obicei create întotdeauna pe o perioadă nedeterminată.
4. Stationaritatea. Obiectele imobiliare sunt strâns legate de Pământ, mișcarea lor este nereal fără a se aplica obiectului având în vedere anumite daune. Dacă terenul este considerat un produs, se poate spune că cantitatea de teren oferită pe piață este limitată la natură.
5. Unic. Fiecare obiect de proprietate este unic și posedă proprietăți individuale (definite) care sunt inerente numai acestui obiect și o deosebesc de alte obiecte imobiliare.
6. Controlabilitatea. Orice obiect (fiecare) obiect al bunurilor imobile care face un profit necesită gestionare. Managementul imobiliar este repararea, munca preventivă, furnizarea de utilități, controlul la primirea plăților etc.
7. Reglementarea detaliată a tranzacțiilor imobiliare de către agențiile guvernamentale, guvernele locale. Acest lucru se explică prin faptul că obiectul imobilului face parte din infrastructură, iar utilizarea acestuia afectează interesele multor persoane și entități juridice.
8. Tendința durabilă spre creșterea costurilor. Costul imobiliar ca produs în timp este în continuă creștere datorită deficitului de bunuri imobiliare și alți factori.
9. Lichiditate. Pe piața imobiliară, lichiditatea scăzută a mărfurilor contribuie la nivelul ridicat al costurilor de la vânzător și la cumpărător care sunt formate în implementarea tranzacției.

Trei caracteristici care disting piata imobiliara De pe alte piețe:

1. un nivel foarte ridicat de costuri care sunt asociate cu căutarea bunurilor dorite și contrapartea tranzacției;
2. perioada de vânzare a bunurilor pe piața imobiliară este mult mai mare decât pe alte piețe;
3. o cantitate limitată de bunuri care pot satisface cererile clienților și, prin urmare, este limitată de numărul de cumpărători pentru vânzătorii acestui produs. Această limitare duce la formarea prețurilor individuale.

Obiectul oricăror tranzacții (cumpărare și vânzare, depozit etc.) este o proprietate - o marfă care îndeplinește diferite nevoi, caracteristici calitative și cantitative specifice. Imobiliar includ terenuri, obiecte izolate, adică ceea ce este strâns legat de Pământ

Piața imobiliară implică un set de relații create în jurul operațiunilor cu obiecte imobiliare. Piața imobiliară este o anumită cantitate de investiții în numerar în sistemul de relații economice care apar în cadrul tranzacțiilor imobiliare și în obiecte imobiliare. În cadrul segmentării imobiliare, divizia imobiliară în anumite grupuri omogene de indicatori este înțeleasă.

Piata imobiliara pot fi împărțite conform următoarelor caracteristici:

1. semn geografic. Acesta include următoarele tipuri de piețe imobiliare: urban, local, regional, lume și național;
2. tipul de obiect. Acestea sunt piețele clădirilor, structurilor, întreprinderilor, spații și alte obiecte;
3. scop funcțional. Piețele clădirilor industriale, clădiri rezidențiale, non-producție și spații;
4. conform gradului de pregătire pentru a opera piețele instalațiilor existente, construcții incomplete, construcții noi;
5. după tipul de participanți: vânzători și cumpărători individuali, vânzători intermediari, firme comerciale, municipalități;
6. potrivit tranzacțiilor: cumpărare și vânzare, chirie, drepturi reale, ipotecă;
7. afiliere sectorială: Industria obiectelor, clădiri publice și obiecte agricole;
8. sub formă de proprietate: facilități de stat și municipale, facilități private;
9. metoda de realizare a tranzacțiilor: piața primară și secundară, organizată și neorganizată, tradițională și computerizată, Bursa de Valori și Resturi.

întreținere segmente de piață imobiliare - Aceasta este piața imobiliară, piața funciară și piața spațiilor nerezidențiale.

Gill Market. divizat in:

1. Fundația pentru locuințe orașCare, la rândul său, este împărțită în carcasă de calitate scăzută, carcasă tipică, layout îmbunătățit acasă, clădirile lui Stalin, locuințele de elită;
2. Piața imobiliară a țăriiFormarea sa este asociată cu eliminarea restricțiilor asupra construcției suburbane individuale.
3. Piață nerezidențială. Pe această piață, numărul de operațiuni este mult mai puțin, dar datorită costului foarte ridicat al obiectelor imobiliare, este atractiv pentru persoanele care lucrează pe această piață. Pământul este componenta În orice obiect al imobilului.

Caracteristicile pieței imobiliare:

1. localitate;
2. interschimbabilitatea scăzută a obiectelor;
3. fluctuațiile prețurilor sezoniere;
4. tranzacțiile trebuie să facă obiectul înregistrării de stat;
5. investiția de capital în domeniul imobiliar.

În Ucraina, piața imobiliară a început să se formeze după introducerea la începutul anilor 1990. Drepturile de proprietate privată asupra proprietății imobiliare și de desfășurare a privatizării, în legătură cu acest lucru, statul nu a devenit singurul proprietar al obiectelor imobiliare.

Piețele diferitelor regiuni imobiliare au diferențe semnificative. Aceste diferențe se datorează condițiilor economice sau naturale, regionale baza juridicăcare este formată de autoritățile locale.

Legislație în domeniul imobiliar - aceasta este o combinație de legi și alte acte juridice de reglementare prin care organele de stat Poate stabili, modifica sau anula normele legale relevante. În domeniul imobiliar, drepturile și interesul sunt împărțite atât private, cât și publice.

Drepturile sociale includ:

1. dreptul la impozitare, adică impozitarea proprietății;
2. dreptul de a alieniza pentru compensarea imobilului pentru nevoile publice;
3. dreptul autorității de poliție este restricțiile stabilite de companie pentru a-și proteja propriile interese (introducerea restricțiilor în domeniul drumului, construcției etc.);
4. dreptul de a lua proprietate în Trezorerie. De exemplu, proprietatea aparținând unui anumit proprietar poate trece în statul de stat după moartea proprietarului în următoarele cazuri, dacă proprietarul nu are moștenitori legitimi, dacă nu avea grijă de Testament.

Drepturile private includ:

1. posibilitatea de proprietate asupra proprietății persoanelor fizice sau a persoanelor juridice;
2. legea proprietății pe tot parcursul vieții;
3. drepturile imobiliare în conformitate cu legea.

Alocă trei grupuri la care sursele sunt împărțite:

1. legile federale și alte acte juridice de reglementare adoptate în domeniul imobiliar;
2. legile și alte acte juridice de reglementare ale cetățenilor din Ucraina
3. legile autoguvernării locale și actele juridice de reglementare locale.

Principalul juridic pentru elaborarea tuturor legislațiilor este Constituția Ucrainei, care are cea mai mare rezistență și impact direct. Toate actele juridice existente și adoptate trebuie să respecte pe deplin constituția Ucrainei. Principiile stabilite în Constituția Ucrainei determină gestionarea imobiliară legală și civilizată în Ucraina. Constituția garantează "unitatea spațiului economic, libera circulație a bunurilor, serviciile și mijloace financiare, sprijin pentru concurența și libertatea de activitate economică ", în același timp", sunt recunoscute și apărate forme private, de stat, municipale și altor proprietăți ". "Toată lumea are dreptul de a avea proprietăți deținute, de a deține, să le folosească și să le dispună singure, cât și împreună cu alte persoane".

Codul civil al Ucrainei conține o serie de secțiuni care reglementează relațiile în domeniul managementului imobiliar ca obiect unic, inclusiv relațiile referitoare la tranzacțiile imobiliare, cum ar fi Mena, donare, cumpărare și vânzare, închiriere etc.

Imobiliar este un activ financiar.. Acesta este creat prin investirea capitalului și a muncii umane. Dezvoltarea imobiliară are loc cu costuri ridicate, ca rezultat, necesitatea de a atrage bani împrumutați etc. În legătură cu cele de mai sus, piața imobiliară este unul dintre sectoare. piata financiara.

Un sistem economic complex, care include o combinație a anumitor proceduri și instituții care vizează interacționarea cumpărătorilor și vânzătorilor, este piața financiară. Sub piețele financiare înțeleg scopul de manifestare a relațiilor economice cu privire la distribuirea valorii create și punerea sa în aplicare prin metoda de schimb valutar bunuri financiare. Valorile investițiilor și numerarul acționează ca active financiare. Instrumentele de finanțare sunt valori mobiliare, bani, depozite, capital împrumutat (împrumut), metale prețioase și pietre, imobiliare

Caracteristicile pieței financiare:

1. metoda de implementare recunoaște valoarea consumatorului a activului financiar;
2. procesul de punere în aplicare a unui activ financiar are loc prin crearea anumitor instituții financiare;
3. sprijin financiar pentru procesul de consum și investiții prin crearea condițiilor de acumulare a capitalului și să ia în datorii;
4. impact asupra cifra de afaceri de bani Ca urmare a creării condițiilor pentru mișcarea continuă a banilor.

Piata financiara - Acesta este un sistem de piețe individuale independente. Toate piețele sunt interdependente. Același activ financiar poate fi o marfă pe mai multe piețe. Piața imobiliară este una dintre cele mai importante componente ale piețelor financiare. O parte a pieței financiare, care ia redistribuirea capitalului împrumutat, oferită de angajamentul imobiliar, se numește piața de capital ipotecar. În Europa de Vest, aproximativ 70% din împrumuturi sunt emise cu privire la securitatea imobilului, în timp ce pe piața imobiliară - mai mult de 90%.

În Ucraina, un sistem de creditare ipotecară este foarte slab dezvoltat. În Ucraina, există fonduri împrumutate destul de scumpe, iar resursele interne sunt axate pe împrumuturile la operațiunile de export și de import, tranzacțiile valutare și operațiunile cu un venit ridicat de valori mobiliare. În prezent, riscul de investiții în domeniul imobiliar este ridicat datorită lichidității sale scăzute și duratei perioadei de returnare a fondurilor investite. Statul reușește pe piața imobiliară în procesul de îmbunătățire a investițiilor, contribuie la atragerea de fonduri la reconstrucție, modernizare sau creare a unor noi fonduri fundamentale. Piața valorilor mobiliare de stat absoarbe resursele financiare și din acest motiv, acestea devin scumpe.

Există o relație între piața imobiliară și piața financiară. Atașamentele în domeniul imobiliar sunt în creștere - piața este înmatriculată, scăderea - subsuna piața. Creditorii și investitorii restrânge instabilitatea economică. Sprijinul de stat este necesar pentru a spori finanțarea investițiilor în domeniul imobiliar.

Participanții la procesul de finanțare imobiliară includ autoritățile locale și federale, instituțiile de credit și financiare, investitorii etc. Relațiile economice și juridice, care sunt create între participanții la procesul de finanțare imobiliară, oferă fie unui stat sau organizațiilor publice . Statul este proprietarul unei multitudini de proprietăți imobiliare. Controlează și stabilește respectarea regulilor și a anumitor norme care sunt strâns legate de funcționarea pieței imobiliare; reglementează dezvoltarea urbană și înregistrarea dreptului de proprietate asupra anumitor obiecte imobiliare; Stabilește beneficii sau impune restricții privind investițiile imobiliare.

Creditorii sunt organizații de credit și financiare care oferă capital acelor investitori care nu au fonduri suficiente. Investitorii pot acționa fizic și entitati legaleachiziționarea de bunuri imobiliare și sprijinirea acestuia în stare adecvată. Investitorii decid ce proiect când și cât de mult să investească

Există două tipuri de investitori:

1. investitorii activi sunt implicați în construcții sau finanțează, dezvoltă un obiect sau o gestionează;
2. investitorii pasivi finanțează doar proiectul și au participarea la ea.

Toți participanții de pe piața imobiliară pot fi combinate în trei grupe:

1. vânzătorii. Vânzătorii pot fi cetățeni, întreprinderi, persoane străine care sunt proprietari de obiecte imobiliare;
2. investitori cumpărătorii, aceștia investesc fonduri proprii sub formă de capital și asigură distribuția țintă a capitalului;
3. participanții profesioniști sunt întreprinderi de infrastructură cu care funcționarea pieței este asigurată în conformitate cu standardele stabilite.

Participanții la piața imobiliară sunt mediatori profesioniști care implementează obiecte imobiliare: brokeri, firme de avocatură, brokeri, agenți imobiliari, dealeri, firme de asigurari, Persoane autorizate.

Ainartorul este o persoană implicată în afaceri pe piața imobiliară, în timp ce efectuează diferite tipuri de tranzacții imobiliare și drepturi la acesta. Agenții imobiliari vinde numai serviciile lor. În prezent, cifra-cheie de pe piața imobiliară este o dezvoltare care îndeplinește activități legate de gestionarea proiectului de investiții în domeniul imobiliar. Dezvoltatorul este un organizator care convertește terenul pentru noua sa utilizare.

Activitatea dezvoltatorului poate fi împărțită în trei etape:

1. la etapa inițială, este analizată posibilitatea implementării proiectului;
2. În a doua etapă, se elaborează un plan de implementare a proiectului;
3. În a treia etapă există o implementare proiect de investiții.

Dezvoltatorul încearcă să organizeze crearea unui obiect imobiliar pentru a recupera toate resursele investite în această proprietate. În cele din urmă, obiectivul său principal este de a primi profituri din implementarea obiectului.

În dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare, ei înțeleg împuternicirea unei anumite persoane de posesie, eliminare și utilizare a proprietății în propriile interese. În dreptul de proprietate, înțeleg ocazia de a avea un anumit lucru. Proprietatea poate fi efectuată numai în conformitate cu legislația. Pe baza legii, funcționarea proprietății și a profiturilor sau a proprietăților benefice este dreptul de a fi utilizat în conformitate cu dreptul de a înțelege furnizarea proprietarului posibilității de a comite anumite acțiuni care au determinat în mod legal soarta ulterioară a proprietății.

Conținutul legal al drepturilor de proprietate este un set de factori de mai sus. Legea stabilește principalele caracteristici ale achiziției sau încetării proprietății proprietății. Utilizarea, proprietatea sau eliminarea proprietății depinde de ceea ce este proprietatea, adică în proprietatea unui cetățean sau a unei persoane juridice, deținută de subiectul Federației Ruse sau în proprietatea Federației Ruse, etc. Tipuri de proprietate , care poate fi, de asemenea, numai în proprietatea municipală sau de stat, determinată de lege. Drepturile proprietarilor sunt protejate de stat.

Proprietatea cetățenilor și a persoanelor juridice poate fi orice proprietate, cu excepția anumitor tipuri de proprietăți, care, în conformitate cu legea, nu pot aparține cetățenilor sau persoanelor juridice. Commercial I. organizații necomerciale Aceștia sunt proprietari ai proprietății transferate ca depozite de fondatori, precum și proprietăți achiziționate de aceste entități juridice din alte motive.

Proprietatea de stat în Ucraina este proprietatea aparținând dreptului de proprietate la cetățenii din Ucraina, marginile, regiunile, orașele de importanță regională. Pământ și alții resurse naturale sunteți proprietatea de stat. Proprietatea de proprietate de stat sau municipală poate fi transferată de către proprietarul cetățenilor și a persoanelor juridice în modul prevăzut de legile privind privatizarea proprietății de stat și municipale. În cadrul privatizării proprietății statale și municipale, dispozițiile prevăzute de prezentul cod care reglementează procedura de dobândire și de a încheia dreptul de proprietate se aplică dacă legile privind privatizarea nu sunt furnizate altfel.

Proprietate generală Joc rol specialDeoarece este necesar să se determine ponderea fiecărui proprietar în dreptul proprietății proprietății, care este deținută de două sau mai multe persoane. Legea prevede educația proprietatea comunăAcesta provine de la intrarea a mai mult de două persoane la proprietate pe proprietate care nu este împărțită fără a-și schimba numirea.

Afacere - Aceasta este o acțiune juridică sau individualcare vizează stabilirea, schimbarea sau rezilierea drepturilor și responsabilităților civile. Concluzia tranzacției este semnarea documentelor privind acțiunile care vizează stabilirea, încetarea sau modificarea relațiilor juridice ale persoanelor fizice sau juridice, precum și tranziția documentelor bancare de valori mobiliare, bani de la o persoană la alta. Fiecare tranzacție are un scop legal care ar trebui să fie legitim și fezabil.

Tranzacția este recunoscută de fezabilă dacă sunt urmate următoarele condiții:

1. acordul este închis de cetățeni capabili;
2. tranzacția a fost efectuată pe baza dorinței conștiente a părților și a vizat un rezultat specific;
3. tranzacția se desfășoară în conformitate cu obiectivele care vor îndeplini activitățile statutare.

Tranzacțiile pot fi împărțite în mai multe tipuri:

1. pe numărul de părți: multilateral unilateral, multilateral
2. sub forma Comisiei: notariale; În scrierea simplă. Toate formularele trebuie înregistrate în registrul de stat;
3. la momentul apariției: reale; formal;
4. potrivit părților: compensate; gratuit;
5. prin definirea obligațiilor reciproce ale părților la încheierea tranzacției: comunicativ - a determinat în mod special volumul, nivelul și atitudinea obligațiilor reciproce; Condiționată - apariția și rezilierea obligațiilor depind de starea a cărui ofensivă este în avans este necunoscută;
6. prin încheierea: a fost încheiată personal; încheiat pentru purtător prin proxy;
7. la locul Comisiei: tranzacții pe piața organizată (concurență, licitație); tranzacții pe piața anorganizată;
8. conform legalității conținutului: valabil; invalid.

Tranzacțiile sunt recunoscute nevalabile dacă nu respectă cerințele legii. Tranzacțiile invalizate sunt două specii: nesemnificative și provocabile, adică absolut și relativ nevalid. Tranzacția provocatoare este nevalidă prin hotărârea judecătorească. Nesemnificativul este nevalid încă de la începutul comiterii ei. Restituirea implică recunoașterea invalidității.

Distinge următoarele tipuri de restituire:

1. bilateral - atunci când fiecare parte revine, alta, toate dobândite pe o tranzacție de numerar sau în compensații naturale;
2. unilateral - când totul a fost împlinit înapoi primește numai partea Bona FIDE și cele de-a doua transferuri la starea statului.

Toate tranzacțiile imobiliare sunt supuse înregistrării de stat, care acționează ca fiind singura dovadă a existenței drepturilor imobile, restricționarea acestor drepturi, apariția, tranziția și încetarea acestora. Nerespectarea acestor cerințe implică invaliditatea tranzacției, indiferent de recunoașterea instanței sale.

- Acesta este un tip de raționalizare a informațiilor imobiliare, permițând aspectul pentru unul sau alte semne. Necesare pentru cadastrale și inventar, normalizarea activităților pentru utilizarea corespunzătoare.

Orice activitate din piața imobiliară se bazează pe clasificare. Bazate pe o astfel de revizuire a proprietății municipale și de stat.

Nu respectați funcțiile țintă planificate, servește ca un motiv pentru refuzul și aprobarea proiectului de construcție.

Clasificarea proprietății pentru formularele de proprietate

Fiecare obiect al imobilului are proprietarul și este proprietatea unei entități fizice sau juridice sau este în balanța administrației regionale sau se datorează în detrimentul bugetului federal.

Similar cu tipurile de proprietari, printre care includ, de asemenea, deținătorii de echilibrare, forma de proprietate:

1. stat;
2. municipal;
3. comercial;
4. individual.

În funcție de cel care deține proprietăți imobiliare, un lanț de interacțiune civilă de interacțiune este aliniat. De exemplu, proprietarul terenului este un stat care trece stația, consacrat la teritoriile regionale, municipalitățile locale.

Dar proprietarii depline nu sunt, deoarece puterile delegate au transmis-le pe baza unei utilizări permanente perpetue.

În același timp, în matricele lor de jurisdicție. Dar - în conformitate cu legislația guvernamentală, precum și la acordarea de raportare completă. Prin urmare, municipalitățile joacă rolul intermediarilor autorizați.

La rândul său, au dreptul de a conduce managementul proprietății, transferul de bunuri imobiliare întreprinderilor și civililor:

• în proprietate;
• de închiriat sau angajat.

Clasificarea imobilului pe scară

Scara este proprietatea obiectelor care definește capacitatea lor de a se reorganiza în continuare prin separare sau asociere.

De exemplu, spațiile rezidențiale și nerezidențiale au capacitatea de a se uni în clădire. Iar clădirea permite separarea numai a spațiilor.

Aceasta este, baza și baza de clasificare, în acest caz, este unitatea contabilă.

În general, li se permite să finalizeze după cum urmează:

• matrice de teren;
• teren;
• casă privată cu un complot, cabană;
• , zona de cabană a țării;
• complexe de clădiri și structuri industriale;
• clădire în scopuri industriale;
• apartament cu mai multe etaje;
• casa inferioară;
• apartament separat;
• secțiune sau scară, secțiune de podea;
• complex de structuri administrative;
• spațiu de birouri;
• complex comercial;
• spații comerciale.

Această listă nu este plină.

Proprietatea principală a obiectelor enumerate este numărul contului cadastral.

Pe baza acestei chestiuni, complexul sau cota sa se face la înregistrările cadastrale contabile ale Rosreestra sau să facă obiectul inventarului (a se vedea).

Clasificarea imobilului Gata de utilizare

La această bază, clădirile și spațiile care permit sau nu le permit (a se vedea). Pe baza datelor caracteristicilor de bază, întreaga proprietate imobiliară de pe piață este împărțită în următoarele tipuri:

Clădiri de capital finit care au dobândit acest statut după finalizarea construcției și punerii în funcțiune. Primiți permisiunea de utilizare nelegată în scopul dorit.

Obiectele neterminate sunt considerate cele din momentul aprobării și primirea pe mâinile extractelor din documentația de planificare urbană care permit construcția de capital, Înainte de punerea în funcțiune.

Dacă clădirea neterminată se alătură etapei de "înghețare", care necesită documentar, își pierde statutul inițial.

Această dispoziție acționează în legătură cu acele obiecte expuse la tranzacționare, inclusiv datorită falimentului întreprinderilor (a se vedea).

• Clădiri sau spații care necesită reconstrucție sau.
• care necesită demolare.

În acest stadiu, obiectele intră numai după o examinare a Comisiei și înregistrarea documentației relevante care prevede inadmisibilitatea utilizării în acest scop (a se vedea).

Imobiliare - terenuri și toate îmbunătățirile care sunt fixate în mod constant pe ea (clădiri, structuri, obiecte de construcție neterminată).

În Rusia, termenul "bunuri imobile și mobile" a apărut pentru prima dată în legislația în cadrul consiliului de administrație al lui Petru I, în Decretul din 23 martie 1714 "cu privire la procedura de moștenire în domeniul mobilier și imobiliar". Imobiliare Terenuri recunoscute, terenuri, case, plante, fabrici, magazine. Proprietatea imobiliară a inclus, de asemenea, mineralele în țară și diverse clădiri ca fiind ridicate deasupra pământului și construite sub ea, de exemplu: mine, poduri, baraje.

Reformele economice din Rusia, consolidarea proprietății pentru proprietatea persoanelor fizice și a persoanelor juridice, a condus la nevoia de a împărți proprietatea pentru mobilitate și imobiliară (pentru detalii, a se vedea Shevchuk Da Organizarea și finanțarea investițiilor. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Bazele bancare. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.a. Operațiuni bancare. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

Din 1994, conform art. 130 Codul civil al Federației Ruse, "la imobiliare (imobiliare, imobiliare) includ terenuri de teren, secțiuni de subsol, izolate obiecte de apă Și tot ce este ferm legată de Pământ, adică obiecte, mișcarea căreia este imposibilă fără daune disproporționate la numirea lor, inclusiv pădurile, plantațiile perene, clădirile, structurile ". Imobiliar sunt, de asemenea, supuse înregistrării de stat a navelor de aer și maritime, a vaselor interne de navigație, a obiectelor spațiale.

Imobiliar poate include, de asemenea, alte proprietăți. Deci, conform art. 132 din Codul civil al Federației Ruse, "Întreprinderea în ansamblu ca un complex de proprietate folosită pentru desfășurarea activităților antreprenoriale este recunoscută de imobiliare". Lucrurile care nu aparțin bunurilor imobile, inclusiv bani și valori mobiliare, sunt recunoscute de bunuri mobile.

Următoarele caracteristici ale imobiliare pot fi distinse:

- imobilul este imposibil de mutat fără a aplica facilitatea;

- Imobiliară este strâns legată de Pământ, și nu numai fizic, ci și legal;

- durabilitatea obiectului investiției;

- fiecare proprietate imobiliară specifică este unică în caracteristicile fizice și din punctul de vedere al atractivității investițiilor;

- imobilul este imposibil de răpit, de a sparge sau pierde în condiții normale;

- Costul imobilului este ridicat, iar zdrobirea pe fracțiunile de proprietate este dificilă și, în alte cazuri, este imposibil;

- Informațiile privind tranzacțiile imobiliare sunt adesea inaccesibile;

- pierderea proprietăților consumatorilor sau a transferului de valoare în procesul de producție are loc treptat ca uzură;

- utilitatea imobilului este determinată de capacitatea de a satisface nevoia specifică a unei persoane în instalațiile rezidențiale și de producție;

- posibilitatea unui impact pozitiv sau negativ al noii construcții pentru costul terenurilor adiacente, clădirilor;

- există o tendință de a crește costurile imobiliare în timp;

- există riscuri specifice inerente imobilelor ca obiect al investiției: riscul de daune fizice sub influența factorilor naturali și tehnogeni, riscul de acumulare a uzurii externe și funcționale, risc financiarasociate cu termenii revizuirii de închiriere;

- strict regulamentul de stat Tranzacții imobiliare.

1.2. Tipuri de bunuri imobiliare

Trei tipuri principale de bunuri imobiliare pot fi distinse: terenuri, locuințe și spații nerezidențiale.

Obiectul de bază al imobilului este Pământul.

Împreună cu diviziunea, proprietatea este clasificată pentru o serie de semne, care contribuie la un studiu mai de succes al pieței imobiliare și facilitează dezvoltarea și aplicarea metodelor de evaluare a diferitelor categorii de imobiliare și gestionarea acestora. Clasificarea la cele mai frecvente caracteristici este prezentată în tabelul. 1.1.

Există următoarele forme de venit din investițiile imobiliare:

- o creștere a valorii imobiliare datorită schimbărilor prețurilor de piață, dobândirea de noi și dezvoltarea obiectelor vechi;

- fluxurile viitoare de numerar periodice;

- venituri din revânzarea obiectului la sfârșitul perioadei de vorbire.

Atractivitatea investițiilor în domeniul imobiliar se datorează următorilor factori:

- La momentul achiziționării imobiliare, investitorul primește un pachet de drepturi, în timp ce multe instalații de investiții nu vor implica proprietatea;

- siguranța numerarului imbricat în general (în condiții normale, imobilul este imposibil de pierdut, răpit) și inflația în special (procesele de inflație sunt însoțite de creșterea prețurilor pentru imobiliare și veniturile din acesta);

- Abilitatea de a primi venituri din domeniul imobiliar în termeni monetari și alt efect util al reședinței, prestigiul de proprietate asupra unui anumit obiect etc.

Tabelul 1.1.Clasificarea generală a imobilelor

Investițiile imobiliare au astfel de caracteristici pozitive ca posibilitatea de a folosi mai mulți ani ai obiectului și conservării capitalului.

1.3 Piata imobiliara

Piata imobiliara -acesta este un set de relații în jurul operațiunilor cu obiecte imobiliare: cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare, ipoteci, livrare de imobiliare de închiriat și așa mai departe.

Principalele segmente ale pieței imobiliare: piața terenurilor, piața imobiliară și piața spațiilor nerezidențiale.

Separat, piața de rectificare imobiliare, care este segmentată de scopul funcțional al obiectelor:

- Piața obiectelor de birou;

- obiecte de piață destinația comerțului;

- Piața de producție și obiecte de depozitare;

- piața serviciilor hoteliere;

- Piața obiectelor de construcție neterminată.

Depinzând de drepturi legale Pentru imobiliare, care fac obiectul tranzacției dintre vânzătorul-cumpărător, piața imobiliară este împărțită în piețele de vânzare și închiriere.

Pe piața achiziționării și vânzării în schimbul echivalentului corespunzător este transmis legea completă Proprietate, inclusiv dreptul de eliminare, în timp ce pe piața de închiriere a tranzacției este un set parțial de drepturi, eliminând dreptul de eliminare.

Puteți aloca următoarele caracteristici ale pieței imobiliare:

- localitatea;

- interschimbabilitatea scăzută a obiectelor;

- oscilații sezoniere;

- necesitatea înregistrării de stat a tranzacțiilor.

La finanțarea imobilului, există trei grupuri de cost:

- costurile de menținere a unui obiect imobiliar într-o stare adecvată funcțional;

- taxa anuală de proprietate a proprietății;

- costuri ridicate ale tranzacțiilor în cadrul tranzacțiilor imobiliare.

Fluctuațiile cererii și ofertei pe piața imobiliară apar lent, deoarece dacă există o cerere, o creștere a numărului de obiecte imobiliare are loc pe o perioadă lungă de timp, care este determinată de perioada de construcție a clădirii. În cazul unui exces de bunuri imobiliare, prețurile rămân scăzute de mai mulți ani (mai mult în cartea Shevchuk D.a. Achiziționarea casei și a terenului: pas cu pas. - M.: AST: AUTEL, 2008).

Principalii factori care afectează cererea și oferta:

– economic: Nivelul veniturilor populației și al afacerilor, disponibilitatea resurselor financiare, nivelul ratelor de închiriere, costul lucrărilor de construcție și instalare și materialele de construcție, tarifele pentru utilități;

– social: Schimbarea numărului, densitatea populației, nivelul educațional;

– administrativ: ratele de impozitare și restricțiile zonale;

– de mediu: Expunerea la zona localizării secetelor imobiliare și inundații, deteriorarea sau îmbunătățirea situației de mediu.

Imobiliar este un activ financiar, deoarece este creat de activitatea omului și de investiții de capital. Achiziționarea și dezvoltarea bunurilor imobile sunt însoțite de costuri ridicate și, în consecință, adesea ca necesitatea de a atrage fonduri împrumutate etc. Prin urmare, piața imobiliară este unul dintre sectoarele pieței financiare.

Piata financiara -aceasta este complexă sistem economiccare include setul de instituții și proceduri care vizează implementarea vânzătorilor și a cumpărătorilor de toate tipurile de documente financiare.

Piața imobiliară este una dintre cele mai importante componente ale piețelor financiare.

Există o relație strânsă a pieței financiare și a pieței imobiliare: creșterea investițiilor în domeniul imobiliar revitalizează piața imobiliară, căderea este pliată. Instabilitate economică Deține atât creditorii ruși, cât și investitorii străini. Pentru a spori finanțarea investițiilor în domeniul imobiliar suport guvernamental.

În mod tradițional, participanții la procesul de finanțare a bunurilor imobile sunt împărțite în următoarele categorii:

- autoritățile și managementul federal și local;

- instituții de credit și financiare;

- investitori etc.

Autoritățile și managementul federal și local oferă relații economice și juridice între participanții la procesul de finanțare imobiliară. Statul asigură respectarea regulilor și normelor referitoare la funcționarea pieței imobiliare; reglementează problemele legate de zonarea, dezvoltarea dezvoltării urbane și înregistrarea drepturilor de proprietate asupra obiectelor imobiliare; Stabilește beneficii sau impune restricții (restricții legislative, caracteristici fiscale) pentru investițiile imobiliare. În plus, statul acționează ca proprietar al unei multitudini de obiecte imobiliare.

Instituțiile de credit și financiare oferă capital investitorilor care nu au fonduri suficiente.

Persoanele fizice și entitățile juridice acționează ca investitori (rezidenți și nerezidenți) care dobândesc imobiliare și îl mențin într-o stare adecvată funcțională.

Investitorii pot fi împărțiți în două tipuri:

1) Finanțarea activă și sunt angajate în construcția, dezvoltarea sau gestionarea instalației;

2) Pasiv - finanțează doar proiectul fără a lua o participare suplimentară.

În prezent, piața imobiliară a fost dezvoltată dezvoltare -tipul special de activitate profesională privind gestionarea proiectului de investiții în domeniul imobiliar, una dintre sarcinile căreia este de a reduce riscurile asociate dezvoltării imobilelor. Dezvoltator -organizatorul a cărui activități pot fi împărțite în trei etape:

1) Analiza posibilității implementării proiectului: starea și tendințele modificărilor în legislație, preferințele consumatorilor, condițiile financiare și economice, perspectivele de dezvoltare a regiunii sunt luate în considerare;

2) Dezvoltarea unui plan de implementare a proiectului: se determină zona necesară pentru punerea în aplicare a proiectului terenului terenului, este selectată o locație cu împrejurimile corespunzătoare, comunicațiile, eficiența proiectului este făcută. Apoi, sursele de resurse financiare sunt determinate, se obține permisul de construcție etc.;

3) Implementarea proiectului de investiții: atragerea resurselor financiare, a organizațiilor de proiectare și construcții, monitorizarea construcției, închirierii sau vânzării obiectului complet sau în părți.

Surse de finanțare a investițiilor capitale: fonduri publice, fonduri ale bugetului local (municipal), resurse financiare proprii ale întreprinderilor și indivizilor atrași de fonduri, fonduri investitorii.

1.5. Avantajele investițiilor în domeniul imobiliar

Investiția în domeniul imobiliar care aduce venituri sunt cele mai profitabile. Atractivitatea achiziționării de bunuri imobile rectice este de a reveni la investiții după rambursarea cheltuielilor de funcționare. Cu toate acestea, în acest caz, riscul este mai mare datorită lichidității scăzute de bunuri imobiliare și duratei perioadei de rambursare a fondurilor investite.

Metodele de investiții pe piața imobiliară pot fi drepte și indirecte.

Drept - Achiziționarea de bunuri imobile la chilipiruri în conformitate cu contractul privat, cumpărând cu leasing invers.

Indirect - Achiziționarea de valori mobiliare de societăți specializate în investiții imobiliare, investiții în garantate de ipoteci imobiliare.

Investițiile în domeniul imobiliar, precum și investițiile în valori mobiliare corporative sunt pe termen lung.

Beneficii Investiții în domeniul imobiliar în raport cu valorile mobiliare:

1. Spre deosebire de titlurile de valoare corporativă, cum ar fi acțiunile în care dividendele sunt plătite trimestrial, proprietatea proprietății oferă un investitor cu numerar lunar, deoarece plata lunară a contractului de leasing conduce la plățile lunare către investitor.

2. Fluxul de numerar al veniturilor din domeniul imobiliar (diferența dintre Încasările monetare De la costurile de închiriere și întreținere plus investiții) mai puțin dinamice decât fluxul de numerar Venitul corporațiilor cu o mare parte din capitalul împrumutat:

- fluxul de numerar al veniturilor corporative depinde de valoarea implementării produselor, care depind de soluțiile zilnice ale consumatorilor, iar fluxurile veniturilor imobiliare sunt mai stabile, deoarece se bazează pe contracte de închiriere;

- Sursele veniturilor corporative se pot schimba în timp, iar sursele de venituri imobiliare sunt mai previzibile, deoarece clădirile sunt încă, activele sunt fixe și fizice și legale.

3. Rata de rentabilitate a corporațiilor este, în general, mai mică decât imobiliara. Acest lucru se datorează faptului că munca intensivă a activelor imobiliare este comparabilă cu majoritatea afacerilor. Pentru a rambursa costul capitalului fix investit în domeniul imobiliar, este necesar un nivel mai ridicat de profitabilitate, deoarece veniturile așteptate să primească veniturile trebuie să depășească costul exploatării imobiliare. Rata de profitabilitate ar trebui să fie mai mare decât atunci când investiționează în active financiare, care trebuie să respecte riscuri mai mari de investiții în domeniul imobiliar.

4. Investițiile imobiliare se caracterizează printr-un grad mai mare de siguranță, securitate și abilitatea de a controla investitorul decât investițiile în stocuri.

Sursele și valoarea investiției în domeniul imobiliar afectează:

- venituri din investiții preconizate;

- Pariu interes bancar;

- politica fiscală în general și în sfera de investiții în special;

- ratele inflației;

- Gradul de risc de investiții imobiliare.

Cauzele atașamentelor în domeniul imobiliar în condiții de inflație:

- deprecierea rapidă a banilor în cazul fiabilității insuficiente a conservării lor în instituțiile de credit;

- inconsecvența frecventă a ratei bancare a inflației;

- limitează mai multe zone de investiții la venituri;

- accesibilitatea reziduală și simplitatea investițiilor în locuințe;

- Investiția în domeniul imobiliar, aducerea veniturilor, poate în aceste condiții să sporească chiria, păstrând astfel fondurile investite.

Pe de altă parte, în ceea ce privește inflația, există circumstanțe care stimulează să investească bani în alte domenii: veniturile reale se încadrează, investitorul este dificil de a prezice relația dintre costuri și beneficiile așteptate, este mai dificil de obținut credit pe termen lung Sub un procent acceptabil, ceea ce duce la o lipsă de resurse financiare de la potențialii cumpărători.

În stadiul actual de dezvoltare a economiei rusești cu rate ridicate de inflație activități de investiții Riscurile semnificative fac obiectul unei scăderi a activității de investiții pe piața imobiliară. Resursele de investiții limitate au condus la procesul de coagulare a construcției în aproape toate sectoarele economiei (mai mult în cartea Shevchuk D.A. Evaluarea imobiliară și managementul proprietății. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2007).

Și totuși piața imobiliară este atractivă pentru potențialii investitori din următoarele motive:

- investițiile în domeniul imobiliar se caracterizează printr-un grad semnificativ de conservare, securitate și posibilitatea de a controla de către investitor;

- La momentul achiziționării de bunuri imobiliare, investitorul primește un pachet de drepturi, în timp ce cele mai multe alte obiecte de investiții nu implică dreptul de proprietate;

- piața imobiliară care are dimensiuni mari este puțin stăpânită;

- Investițiile în domeniul imobiliar sunt însoțite de o rentabilitate acceptabilă a operațiunilor pe această piață.

Astăzi, în Rusia, activitatea de investiții pe piața imobiliară este redusă. Chiar și piața imobiliară, care este segmentul cel mai activ al pieței imobiliare, nu a fost asigurat de mecanismele financiare relevante care să susțină furnizarea de solvenți a populației și ar fi făcut posibilă îmbunătățiri condiții de locuit populația în ordinea în masă. Echilibrat de interesele tuturor participanților la procesul de finanțare imobiliară este componenta necesară a funcționării normale a pieței imobiliare.

1.6. Creditarea creditelor ipotecare

În conformitate cu "ipoteca" înțelegerea depozitului de securitate ca modalitate de a oferi obligații. Prezența unui sistem de creditare ipotecară este o parte integrantă a oricărui sistem dezvoltat de drept privat. Rolul ipotecarului este în mod deosebit în creștere atunci când starea economiei este nesatisfăcătoare, deoarece un sistem ipotecar bine gândit și eficient, pe de o parte, contribuie la o scădere a inflației, întârzierea numerarului de cetățeni și întreprinderi liberi temporar , pe de altă parte, ajută la rezolvarea problemelor sociale și economice.

Apariția unei ipoteci.Prima mențiune a ipotecii aparține secolului VI. BC. e. În Grecia, ipoteca a fost însemnată responsabilitatea debitorului creditorului cu anumite posesiuni de teren. La granița teritoriului terestru aparținând debitorului, un pilon a fost pus în obligație, numit numele "ipotecă".

Primele acte de acte de gaj în Rusia aparțin perioadei secolelor XIII-XIV și norme legislative Pentru prima dată apărea la sfârșitul XIV sau la începutul secolului al XV-lea. În diploma de vase Pskov, în care, împreună cu un vechi mod de recuperare - personal - apărarea proprietății.

La sfârșitul XIX-XIX - secolele primare xx. Procesul de creditare cu privire la garantarea terenurilor a fost în mod activ de mers pe jos, ceea ce urma să cumpere un împrumut. Acest proces sa dezvoltat cu asistența băncilor țărănești, care au fost create în aproape toate prevederile Rusiei și au contribuit la dotarea țăranilor la sol.

Din 1922 la 1961 În Rusia, Codul civil al RSFSR, art. 85 care au definit un depozit ca drept de revendicare, care permite creditorului în cazul neîndeplinirii de către debitor a obligației de a obține o satisfacție preferențială a altor creditori în detrimentul valorii proprietății stabilite (fără separare pentru mobil și imobil).

Ca atare, Institutul de credit ipotecar datorat diferitelor obstacole economice și juridice nu a dobândit încă o distribuție semnificativă în Rusia, prin urmare este reglementată de un număr relativ mic de acte de reglementare.

În 1992, legea Federației Ruse "privind angajamentul", care a consolidat posibilitatea ipotecii ca metodă de furnizare a obligațiilor. Codul civil civil al Federației Ruse (fac parte) a rafinat unele dispoziții privind angajamentul (art. 334-358). În art. 340 Se prevede că ipoteca clădirii sau a structurii este permisă numai cu ipoteca simultană în același acord al terenului de teren, unde este construirea sau structura sau partea din această zonă, care este furnizată funcțional de obiectul stabilit , sau dreptul de a închiria dreptul acestei secțiuni sau partea respectivă. Și în ipoteca terenului terenului, dreptul de garanție nu se aplică clădirii și construirea plăcuței este sau ridicată în această secțiune a clădirii, dacă contractul nu prevede o condiție diferită.

Înregistrarea imobiliară este cea mai importantă funcție a statului, fără executarea corectă a căreia cifra de afaceri constantă a imobilelor este imposibilă, reglementată de Legea federală din 21 iulie 1997. "Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor la imobiliare și tranzacții cu aceasta." Punerea în aplicare efectivă a drepturilor băncii pentru ipotecare este posibilă în conformitate cu legea " lucrări executive" Standarde speciale separate care, totuși, ar trebui să fie luate în considerare la încheierea unor acorduri ipotecare, împrăștiate în conformitate cu legile relevante.

În 1998, a fost adoptată legea federală "privind ipoteca (angajamentul imobiliar)", potrivit căreia, sub o proprietate a proprietății imobiliare (acordul ipotecar), o parte este un angajament, care este creditor pentru obligatoriu Ipoteca, are dreptul de a-și îndeplini cerințele monetare debitorul cu privire la această obligație de la valoarea proprietății imobile plătite din cealaltă parte este angajat în principal în fața altor creditori ai PORDGER, pentru convulsii stabilite prin lege. Pierderea poate fi debitorul în sine pentru obligația oferită de ipotecă sau o persoană care nu participă la această obligație (terță parte). Proprietatea pe care este instalată ipoteca rămâne la angajat în posesia și utilizarea sa (articolul 1).

De asemenea, poate fi stabilită ipoteca pentru a asigura obligația de a tratatul de credit, în cadrul unui contract de împrumut sau de altă obligație, inclusiv obligații bazate pe achiziționarea și vânzarea, contractul de închiriere, un acord diferit, care cauzează daune, dacă nu se prevede altfel de legea federală "(articolul 2). Acordul ipotecar constă în conformitate reguli generale Codul civil al Federației Ruse cu privire la încheierea contractelor, precum și a dispozițiilor acestei legi federale.

Ipoteca este supusă înregistrării de stat la agențiile de justiție într-un registru unic de stat al drepturilor la proprietatea imobiliară la locul de muncă, care face obiectul ipotecii și asigură salariul cuantumului principal al datoriei sau în temeiul acordului de împrumut sau În caz contrar, de obligația ipotecară (mai mult în cartea Shevchuk da Midoteka: Doar despre dificil. - M.: Grossmedia: Rosburh, 2008).

Odată cu introducerea legii "privind angajamentul imobiliar", "ipoteca" a apărut ca o garanție liberă vizibilă pe piață. Ipoteca este o lucrare de valoare personală care atestă dreptul proprietarului de a primi execuția de către obligația monetarăfurnizate de ipoteca deținută a proprietății specificate în acordul ipotecar fără depunerea altor dovezi privind existența acestei obligații și dreptul de depozit pe proprietatea specificată în Acordul privind acordul ipotecar. După înregistrarea de stat a ipotecii, organismul care exercită această înregistrare este emis de creditul ipotecar inițial și este transmis prin efectuarea unei inscripții de transfer. Ipoteca simplifică transferul drepturilor ipotecare de către bancă - este transmis prin efectuarea altor inscripții de transfer cu înregistrarea ulterioară de stat. O altă caracteristică pozitivă a ipotecii este că ipoteca însăși poate fi subiectul gajului.

1.6.1. Ipotecă ca o modalitate de a oferi obligații

Cu toate acestea, sub termenul "ipotecă" implică împrumuturi ipotecare, cu toate acestea, "ipoteca" are o valoare independentă - depunerea de bunuri imobiliare ca modalitate de a oferi obligații.

Potrivit art. 5 din lege "privind ipoteca (angajamentul imobiliar)", în conformitate cu acordul ipotecar, poate fi pusă de bunuri imobile indicate la art. 130 Codul civil al Federației Ruse, dreptul la care este înregistrat în modul prevăzut pentru înregistrarea de stat a drepturilor la imobiliare, inclusiv:

- terenuri, cu excepția terenurilor specificate în art. 63 din această lege federală;

- întreprinderi, clădiri, structuri și alte bunuri imobile utilizate în activități de afaceri;

- clădiri rezidențiale, apartamente și părți ale clădirilor rezidențiale și apartamente, constând din una sau mai multe încăperi izolate;

- cabane, case de grădină, garaje și alte clădiri de consum de consum;

- vase de aer și maritime, vase interne de înot și obiecte spațiale.

Dacă vorbim despre o ipotecă de locuințe, atunci subiectul angajamentului trebuie să îndeplinească următoarele cerințe: să aibă o bucătărie și o baie din alte apartamente sau case (adică .. apartamente comunale Gajul nu este acceptat); Pentru a fi conectat la sistemele de încălzire electrică, de abur sau gaz, furnizând alimentarea cu căldură întregii zone premisele rezidențiale; asigurarea alimentării cu apă caldă și rece în baie și în bucătărie; Au în stare bună echipamente sanitare, uși, ferestre și acoperiș (pentru apartamente pe ultimele etaje). Clădirea în care se află subiectul garanției trebuie să îndeplinească următoarele cerințe: nu în stare de urgență; nu constau în înregistrarea pe revizia; au ciment, piatră sau fundația de cărămidă; au podele din beton metalic sau armat; Podelele clădirii nu ar trebui să fie mai mici de trei etaje (mai mult în cartea Shevchuk D.a. Apartament pe credit fără probleme. - M.: AST: AUTEL, 2008).

Acordul ipotecar ar trebui să indice ipoteca, rezultatele evaluării valorii sale, esența și termenul limită pentru executarea contractului prevăzut de acordul ipotecar, precum și dreptul, în virtutea căreia proprietatea fiind subiectul Ipoteca aparține angajatului. Obiectul ipotecar este determinat în contract cu indicarea numelui, localizării și scopurilor suficiente. O evaluare a obiectului ipotecar este determinată în conformitate cu legea "privind activitățile de evaluare în Federația Rusă", sub acordul angajatului cu angajamentul.

Acordul ipotecar ar trebui să fie notarizat și supus înregistrării de stat, din momentul în care intră în vigoare. Ipoteca este supusă înregistrării de stat la agențiile de justiție în Registrul unificat al Drepturilor la Imobiliare la localizarea proprietății, care face obiectul ipotecii, în modul prescris de Legea federală privind înregistrarea de stat. Drepturi la imobiliare și tranzacții cu acesta. Acordul de împrumut furnizat de ipotecare poate fi încheiat mai târziu înregistrarea acordului ipotecar, iar dreptul de gaj rezultă din momentul încheierii contractului de împrumut, iar Împrumutatul nu riscă nimic dacă contractul de împrumut nu este încheiat. Datorită faptului că legislația permite o cheie multiferică a proprietății ipotecare deja împovărătoare, ar trebui inclusă o condiție prohibitivă adecvată în fiecare acord de credit ipotecar (mai mult în cartea Shevchuk da împrumuturi pentru persoane fizice. - M.: AST: AUTEL, 2008) .

Ipoteca asigură salariul la creditul ipotecar al valorii principale a datoriei pe acordul de împrumut sau furnizate altfel de angajamentul ipotecar complet fie în partea prevăzută de acordul ipotecar. Ipoteca, stabilită în asigurarea executării unui acord de împrumut cu procentul de interese, asigură, de asemenea, plata dobânzilor datorate acestuia pentru utilizarea împrumutului și a plătit la suma de vânzări din cauza acestuia:

- în compensarea pierderilor și / sau ca pedeapsă (amendă, sancțiuni) din cauza neîndeplinirii, întârzierea executării necorespunzătoare a unei obligații ipotecare garantate;

- sub forma de interes pentru utilizarea ilegală a banilor altor persoane prevăzută de obligația ipotecară deținută sau de legea federală, art. 393 din Codul civil al Federației Ruse (pentru a se recupera de la un interes individual pentru utilizarea fondurilor altor persoane este dificilă, ca și în cadrul studiului, este necesar să se demonstreze că cetățeanul a avut ocazia să plătească datoria, dar nu a făcut-o întoarceți fondurile de la el și le-au folosit altfel, dar nu există astfel de evoluții practice);

- rambursarea costurilor juridice și a altor cheltuieli cauzate de recuperarea proprietății gajate;

- în rambursarea cheltuielilor pentru implementarea proprietății stocate.

În cazul în care contractul nu prevede altceva, ipoteca asigură cerințele creditorului ipotecar în volumul în care acestea sunt în momentul în care sunt satisfăcute din cauza proprietății ipotecate. Înstrăinarea proprietății ipotecate de către proprietar este posibilă numai cu consimțământul băncii. Banca poate atrage o pedeapsă pentru proprietatea ipotecă pentru a îndeplini această proprietate a creanțelor sale cauzate de neîndeplinirea sau executarea inadvertentă a obligației ipotecare deținute, în special neplata sau întârzierea plății a valorii datoriei în întregime sau în parte. De exemplu, încălcând calendarul plăților periodice de mai mult de trei ori în termen de 12 luni. Recuperarea, de regulă, se face prin hotărâre judecătorească.

Regulile legii "privind ipoteca (angajamentul de proprietate" se aplică ipotecii construcției îmbunătățite a imobilelor, dacă este construită pe terenul de teren alocat construcției în modul prevăzut de lege.

Alocarea garanției proprietății în categorie separată"Ipoteca" numită se datore particularităților imobiliare. Avantajele imobilelor ca obiect al garanțiilor cu privire la alte obiecte ale garanției după cum urmează:

- valoarea bunurilor imobiliare amenajate poate crește proporțional cu nivelul inflației;

- pericolul real de pierdere a proprietății (în special locuință cu locuințe Împrumuturi ipotecare) este un stimulent bun pentru executarea de către debitor al obligațiilor sale;

- posibilitatea de a folosi ca garanție dacă împrumutul este pe termen lung și semnificativ, deoarece proprietatea este durabilă și costul său este ridicat;

- o creștere a valorii imobiliare poate fi prezisă cu suficientă fiabilitate, ceea ce este imposibil atunci când este utilizat ca garanție, de exemplu, bunurile de consum.

Un împrumut pe termen lung poate fi furnizat pe cauțiune cu transferul creditorului ipotecar al proprietății stabilite: metale pretioase și produsele din acestea, asigurate de valori mobiliare deosebit de fiabile, prețul pentru care se caracterizează prin stabilitate specială. Cu toate acestea, în practica mondială, majoritatea covârșitoare a creditelor pe termen lung sunt emise în ceea ce privește securitatea imobilului. Ipoteca poate fi cea mai prioritară modalitate de a asigura îndeplinirea obligațiilor în Rusia.

1.6.2. Caracteristicile creditării ipotecare

Credit ipotecar -acesta este un împrumut oferit de bunuri imobiliare definite. Creditul ipotecar este furnizarea unui împrumut garantat de imobiliare. Crearea unui sistem eficient de creditare ipotecară este posibilă pe baza dezvoltării piețelor de capital ipotecar primar și secundar.

Piața ipotecară primară constă din creditori care oferă capital împrumutat, și debitorii investitori care cumpără imobiliare pentru investiții sau utilizări în activități comerciale.

Piața secundară acoperă procesul de cumpărare și vânzare a creditelor ipotecare emise pe piața primară. Principala sarcină a pieței secundare de capital ipotecar este de a oferi creditorilor primari posibilitatea de a vinde ipoteca primară și de a oferi fondurilor să furnizeze un alt împrumut pe piața locală.

Avantajul creditării ipotecare este că, dacă împrumutatul nu returnează un împrumut, creditorul are dreptul de a dispune de bunuri imobiliare la discreția sa. Datorită faptului că imobilul este durabil și prețul său este suficient de stabil, creditorul este scăzut pentru nerespectarea împrumuturilor și există motive de deturnare pe termen lung a resurselor financiare.

Obținerea credit ipotecar Este asociat cu necesitatea de a îndeplini obligațiile care decurg din contractul de împrumut. Prin urmare, înainte de obținerea unui astfel de împrumut, trebuie analizat un potențial debitor:

- Există suficienți bani pentru a face contribuția inițială Pentru apartament și pentru a acoperi costurile asociate cu Comisia de cumpărare și vânzare a apartamentului (certificatul notarial al contractului, taxa de înregistrare a contractului în registrul de stat), încheierea contractelor de asigurare;

- dacă mijloacele de a menține nivelul de viață necesar vor rămâne după punerea în aplicare a plăților periodice privind contractul de împrumut;

- nu intră în venituri în timpul perioadei de creditare, există o perspectivă de a găsi rapid un alt loc de muncă în caz de reziliere disponibilă, cu plata nu mai mică decât cea dintâi;

- Există o experiență continuă de lucru în ultimii 2 ani și care sunt cauzele concedierii și pauzelor în muncă, iar obligațiile actuale legate de locuințe se desfășoară în timp util: plata utilităților, a telefonului, a energiei electrice (este verificată de către Banca);

- Există active sub formă de bunuri mobile sau imobile (mașini, garaj, cabana, un alt apartament), care pot fi folosite ca suport suplimentar.

Principala problemă a creditării ipotecare este lipsa de resurse financiare pe termen lung. O sursă de fonduri pe termen lung sunt contribuțiile deponenților privați. Dar acum populația a subminat încrederea în bănci în general și în special - în special. Criza financiară și economică din 1998 a condus la o scădere semnificativă a veniturilor reale ale populației, deprecierea economiilor, ieșirea de depozite private în Sbbank. O altă problemă este de a evalua solvabilitatea potențialului împrumutat, pe baza venitului său real. Datorită sarcinii fiscale excesive, ponderea sectorului umbrei din economie este mare, astfel încât veniturile oficiale ale potențialilor debitori nu sunt ridicați, ceea ce face dificilă băncile comerciale la împrumuturi. Politica sofisticată de impozit de stat pentru creditarea ipotecară populației va face venituri reale din "umbra". Dar legea taxelor Nu se poate schimba rapid.

Evaluarea obiectului ipotecar este efectuată în conformitate cu legea "privind activitățile de evaluare în Federația Rusă", sub acordul mortatorului cu angajamentul. Acest capitol rezumă elementele de bază ale evaluării valorii de piață a bunurilor imobile.