Teren - cea mai semnificativă parte a pieței imobiliare suburbane Mark Twain a cerut să cumpere teren, deoarece acesta nu mai este produs. La aceasta se poate adăuga încă un argument: terenul devine tot mai scump tot timpul. Prețurile ajung la 30-40 de mii de dolari la o sută de metri pătrați în locuri deosebit de prestigioase. V

16. Dimensiunea pieței și crearea pieței (Evans) Dimensiunea instrumentului contează.Fără a cunoaște dimensiunea pieței, nu puteți determina dimensiunea cotei de piață. Fără a cunoaște cota de piață relativă, îți va fi dificil să judeci poziția competitivă și pe tine

Sub piața imobiliară se obișnuiește să înțelegem un anumit sistem de relații economice, prin care, prin dinamica cererii și ofertei, drepturile de proprietate și interesele conexe sunt transferate de la vânzător la cumpărător direct sau prin instituția medierii, prețurile sunt determinate și spațiul este distribuite între diferite opțiuni concurente pentru utilizarea obiectelor imobiliare în limitele unor educații teritoriale închise.

Piata imobiliara Este un set de tranzacții cu proprietăți imobiliare, ale acestora suport informativ, operațiuni de conducere și finanțare a lucrărilor în domeniul imobiliar.

Piața imobiliară este un subsistem al pieței comune asociat cu cifra de afaceri a drepturilor asupra obiectelor imobiliare.

Piața imobiliară este un mecanism prin care se combină interesele și drepturile, se stabilesc prețurile imobiliare.

Piața imobiliară este o abstracție a fluxului real al tranzacțiilor imobiliare cu interese și drepturi asupra imobilelor, precum și fluxul de informații legate de tranzacții. În analiza teoretică a pieței imobiliare libere la evaluarea bunurilor imobiliare, se presupune că:

Cumpărătorii și vânzătorii de imobile se comportă într-un mod rațional, dar nu au cunoștințe absolute. Aceasta înseamnă că toți participanții la piață colectează informații despre condiții înainte de a acționa;

Cumpărătorii și vânzătorii acționează independent unul de celălalt, adică acestea funcționează fără complicități sau fraude. În caz contrar, unele prețuri ale tranzacțiilor ar putea fi foarte distorsionate.

Piața imobiliară și nivelul dezvoltării sale caracterizează dezvoltarea economiei naționale. Obiectele pieței imobiliare reprezintă 70 - 80 la sută din bogăția națională a multor țări. Fără o piață imobiliară, nu poate exista deloc piață, pentru că piața muncii și piața de capital cu greu pot exista singure, deoarece chiar și instituțiile financiare (bănci, burse, companii de investitii etc.) trebuie să fie participanți la piața imobiliară pentru cumpărarea sau închirierea spațiilor necesare activităților lor.

Piața imobiliară poate fi reprezentată ca un spațiu cilindric, împărțit vertical în următoarele sectoare:

Bunuri sub formă de obiecte imobiliare specifice;

Lucrări, adică constructii, reconstructii;

Servicii - mediere, evaluare, marketing etc.

Proprietatea principală a imobilului - imobilitatea sa - determină caracterul individual al oricărui obiect imobiliar. Chiar și clădirile construite în același timp, după același proiect și cu aceeași calitate a lucrării, dar situate în locuri diferite, au de obicei utilitate și costuri diferite, ceea ce duce la formarea unor prețuri individuale pentru obiectele imobiliare. Pentru ei, vânzările prin mostre și tranzacționarea la bursă practic nu sunt folosite.

Proprietatea imobiliară ocupă un loc central în orice structură socială, îndeplinind simultan două funcții importante: mijloace de producție și un obiect de consum personal pentru viață, recreere, agrement cultural etc. Reglementarea economică și juridică de către stat a diferitelor sfere ale vieții sociale și producției materiale este strâns legată de obiectele imobiliare.

Principalul obiect de bază al proprietății imobiliare - terenul are un sens unic în întregul sistem de activitate antreprenorială a oamenilor și chiar în viața lor. Are o valoare deosebită pentru întreaga societate umană, deoarece este singurul loc de reședință al tuturor popoarelor și generațiilor de oameni, principalul și singurul factor în orice domeniu de afaceri, implicat direct sau indirect în producerea tuturor celorlalte bunuri și beneficii. Proprietatea este situata in centrul combinatiei proceselor economice, interese private și publice, reguli și reglementări administrative.

Imobilul ca marfă este un obiect al tranzacțiilor care satisface diverse nevoi reale sau potențiale și are anumite caracteristici calitative și cantitative.

Imobiliarul este cel mai mult bunuri durabile dintre toate cele existente, asigurând fiabilitatea investițiilor, întrucât valoarea acesteia poate crește în timp sub influența diferiților factori. O altă caracteristică importantă a bunurilor imobiliare este că bunurile imobiliare sunt consumate la locația lor, deci există o caracteristică economică precum preferințele teritoriale. Alte caracteristici economice ale proprietății imobiliare sunt fluxurile de numerar inegale, diferențierea fiscală, o varietate de combinații de drepturi de proprietate, reglementarea strictă a tranzacțiilor, lichiditatea și nevoia de management. Într-un mediu de piață, administrarea imobiliară este un complex sistem complex pentru a satisface nevoile unui anumit tip de imobil.

Datorită specificității sale, piața imobiliară are o serie de caracteristici prezentate în tabelul 1.2.

Tabelul 1.2 - Caracteristicile pieței imobiliare

Piața imobiliară are o mare influență asupra tuturor aspectelor vieții și activităților oamenilor, îndeplinind o serie de funcții generale și speciale: prețuri, reglementare, comerciale, salubrizare, informații, intermediar, stimulente, investiții, sociale.

Funcționarea pieței imobiliare este realizată de subiecții săi, care includ: vânzători, cumpărători, participanți profesioniști, agenții guvernamentale.

Participanți profesioniști piata sunt agenti imobiliari, evaluatori, dealeri si alti intermediari. Activitatea imobiliară este considerată a fi desfășurată de persoane juridice și antreprenori individuali pe baza unui acord cu o persoană interesată (sau prin procură) să se angajeze în numele său și pe cheltuiala sa sau în numele său, dar pe cheltuiala și în interesul persoanei interesate, tranzacții civile cu terenuri , clădiri, structuri, structuri, spații rezidențiale și nerezidențiale și drepturile asupra acestora.

Piața imobiliară are o structură ramificată și poate fi diferențiată în funcție de diferite criterii prezentate în tabelul 1.3.

Tabelul 1.3 - Clasificarea piețelor imobiliare

Pe piața imobiliară, se obișnuiește să se distingă două dintre componentele sale: piața imobiliară primară și secundară.

Piața primară corespunde situației economice când bunurile imobiliare ca marfă intră pentru prima dată pe piață. În acest caz, principalii vânzători de proprietăți imobiliare sunt statul reprezentat de autoritățile sale federale, regionale și locale, principalii clienți ai proprietăților rezidențiale noi și companii de construcții- furnizori de locuințe și bunuri imobiliare nerezidentiale.

Pe piață secundară imobiliare acționează ca o marfă care a fost utilizată anterior și deținută de un anumit proprietar - o persoană fizică sau juridică.

Împărțirea pieței în primară și secundară are loc pe piața bunurilor de larg consum, pe piața valorilor mobiliare etc. Dar acolo mărfurile se mișcă liber în spațiul economic, au o durată de viață diferită. Datorită naturii staționare a proprietății imobiliare, oferta sa pe piață este legată de o anumită regiune.

Numărul de proprietăți oferite pe piața primară depinde de volumul de construcții noi. Piețele imobiliare primare și secundare sunt interconectate. Dacă, din orice motiv, oferta imobiliară pe piața secundară crește, aceasta va duce la o depreciere a imobilelor pe piața primară și invers.

Luarea în considerare a pieței imobiliare este imposibilă fără segmentarea acesteia.

Segmentarea pieței imobiliare este divizarea sa în grupuri omogene. Segmentarea se poate baza și pe caracteristicile imobilelor, în spatele cărora se află grupurile de cumpărători corespunzătoare.

Există următoarele segmente ale pieței imobiliare: piața imobiliară, piața imobiliară comercială, piața terenurilor (Figura 1.3).

Piața imobiliară, la rândul său, este subdivizată în piața locuințelor urbane și suburbane.

Fond de locuințe oraș este împărțit în mai multe grupuri, ținând cont de natura clădirii: locuințe de calitate scăzută, locuințe standard, clădiri din epoca stalinistă, case cu planificare îmbunătățită, locuințe de elită. Desigur, o astfel de împărțire în grupuri este destul de arbitrară. Unul și același obiect din orașe diferite poate fi atribuit, de exemplu, unei locuințe tipice și unei locuințe cu un aspect îmbunătățit. În același timp, calitatea locuințelor și amplasarea acesteia sunt principalii parametri care afectează cererea pe piața imobiliară și sunt luați în considerare la prețurile locuințelor.

Formarea pieței locuințe suburbane asociată cu eliminarea restricțiilor individuale constructii suburbane... În ciuda situației economice dificile din țară, creșterea stratului solvent al populației a intensificat cererea de case de țară și cabane.

Figura 1.3 - Segmente ale pieței imobiliare

Cererea de locuințe suburbane depinde de locație, disponibilitatea comunicațiilor moderne, apropierea de zonele de recreere, asigurarea siguranței personale și a bunurilor personale, precum și de caracteristicile regionale.

Piata imobiliara comerciala a început să se formeze în legătură cu privatizarea întreprinderilor, este mult mai mică decât piața imobiliară.

Piața imobiliară comercială se confruntă în prezent cu o creștere a activității afacerilor. Numărul de tranzacții de cumpărare și vânzare în timpuri recente a crescut semnificativ, în timp ce tranzacțiile de leasing anterior au prevalat. Acest lucru se datorează în mare parte deficitului de imobile comerciale.

Această piață este subdivizată în mai multe segmente, care se diferențiază după scopul funcțional: birou, retail, depozit, producție.

Pe piața de birouri s-au format trei sectoare principale:

1) birouri de prestigiu care îndeplinesc standardele internaționale pentru spațiile administrative. Prețul de închiriere pentru astfel de spații este foarte mare. Din acest motiv, unii antreprenori ruși închiriază adesea birouri de primă clasă în străinătate la prețuri mai accesibile;

2) birouri situate în spații bine mobilate, bine echipate și, uneori, în apartamente de mari dimensiuni bine renovate așezate în apartamente bine renovate (ceea ce în Rusia se numește spații „renovate”). Tarifele de închiriere aici sunt acceptabile pentru companiile care operează cu succes; există o cerere activă în acest sector, care este în continuă creștere. Trebuie remarcat faptul că, în prezent, există un deficit de spații de birouri de acest tip pe piață, ceea ce duce la o creștere a costurilor acestora;

3) spațiile din clădirile municipale și departamentale nu sunt fond de locuințe, întreprinderi de stat... Aceste spații sunt de obicei oferite fără finisare și renovare și servicii conexe. Prețurile de închiriere nu sunt mari aici.

Piața spațiului de birouri are perspective bune pentru dezvoltarea sa.

Piaţă incinte comerciale ocupă și o anumită nișă pe piața imobiliară. Principalul factor în funcționarea de succes a întreprinderilor comerciale este o locație avantajoasă, această locație este cea care determină volumul comerțului. Forma predominantă de tranzacții pe piață pentru spații comerciale în centrul orașului este cumpărarea și vânzarea de spații comerciale, în afara centrului - de obicei arendarea spațiilor. Mulți cumpărători încheie mai întâi un contract de închiriere pentru a verifica dacă comerțul va avea loc sau nu într-o anumită locație, apoi îl cumpără.

Segmentul dezvoltării dinamice a pieței imobiliare este piața depozitului. Se caracterizează prin stabilitate, stabilitate a cererii și ofertei, prețuri. Tarifele de închiriere pe piața depozitelor sunt diferențiate în funcție de gradul de echipament al depozitului, de locația sa, de distanța față de nodurile de transport. Oferta de pe piata depozitelor este in trend ascendent.

Piața imobiliară industrială este de mare importanţă pentru structurile de producţie nou formate. Cea mai mare parte a spațiului de producție este oferit de obicei pentru închiriere pe termen lung. Cerințe pentru incinte industriale depind de specificul și tehnologia de producție, de cerințele de securitate la incendiu și de mediu, precum și de îndepărtarea față de rutele de transport.

Perspectivele acestei piețe depind de perspectivele dezvoltării economiei naționale.

Piața funciară are o nișă specială pe piața imobiliară internă. În Rusia, piața funciară abia începe să prindă contur. Există operațiuni cu parcele de grădină, căsuțe de vară, cu terenurile intreprinderilor achizitionate.

Numărul total de tranzacții de cumpărare și vânzare de terenuri, schimb, donație este în creștere. Vânzarea, cumpărarea și moștenirea sunt cele mai frecvente tranzacții cu terenuri.

Formarea pieţei funciare, formarea preţurilor pieţei pt teren apare, însă, într-un ritm insuficient, din cauza imperfecțiunii Cadrul legalși mecanismul actual al relațiilor funciare.

Întrebări de control

1. Dați o definiție a pieței imobiliare.

2. Care sunt caracteristicile pieței imobiliare?

3. Ce segmente se disting pe piața imobiliară?

4. Oferiți o descriere a piețelor imobiliare primare și secundare.

5. Care sunt caracteristicile pieței imobiliare industriale?

6. Care sunt caracteristicile pieței imobiliare de birouri?

Piața imobiliară (în general înțeleasă) este o colecție de
mecanisme care asigură înstrăinarea drepturilor de proprietate depline și parțiale de la un subiect la altul.

Piața imobiliară (în sens restrâns) - un set de obiecte
bunuri imobiliare pentru care este posibil să fie implicat în cifra de afaceri economică.

Piața imobiliară este imperfectă din cauza lipsei unui număr de caracteristici inerente unei piețe perfecte (Tabelul 1).

Piața imobiliară este o componentă esențială a economiei naționale. Fără o piață imobiliară nu poate exista deloc piață, întrucât piața muncii, piața de capital, piața de bunuri și servicii și altele asemenea, pentru existența lor trebuie să aibă sau să închirieze spațiile adecvate necesare activităților lor.

Cererea pe piața imobiliară este reprezentată de cumpărătorii care cumpără bunuri imobiliare în scopul investiției, exploatării comerciale (leasing), utilizării pentru organizarea producției sau activitati comerciale(scopuri financiare și economice), sau pentru utilizare directă (cazare), scopuri sociale, oferind oportunități pentru crearea de infrastructuri (scopuri non-cost).

tabelul 1

Caracteristicile pieței mainstream și imobiliare

Sfârșitul mesei. 1

Specificul ofertei pe piața imobiliară implică divizarea acesteia în piețe primare și secundare.

Este pentru prima dată când bunurile imobiliare acționează ca marfă pe piața primară, iar companiile de construcții și construcții de investiții sunt principalii vânzători.

Pe piața secundară, se prezintă proprietăți imobiliare care anterior erau în uz și aparțineau unui anumit proprietar.

Situațiile de pe piețele secundare și primare sunt corelate.

Următorii factori influențează cererea și oferta pe piața imobiliară:

1) economic;

2) social;

3) administrativ;

4) mediu;

5) factorii politici, naționali, culturali, tradițiile populației.

Piata imobiliara - sectorul economiei naționale de piață, care este un set de obiecte imobiliare, entități economice care operează pe piață, procese de funcționare a pieței, adică procesele de producție (creare), consum (utilizare) și schimb de obiecte imobiliare și managementul pieței și mecanisme care asigură funcționarea pieței (piața infrastructurii).

În conformitate cu definiția de mai sus, structura pieței include:

Obiecte imobiliare ale pieței;

Procesele de funcționare a pieței mecanismele (infrastructura) pieței.

Atunci când se descrie structura pieței imobiliare, sunt utilizate cele mai comune trei abordări: instituțional, obiect, reproducere.

Dacă descrieți fiecare specie activitate profesională pe piața imobiliară din punct de vedere al normelor legale, regulilor și standardelor, modalități tipice de implementare și reglementare a acesteia, adică ca instituție independentă, și indică, de asemenea, relația dintre instituții - obținem abordare instituțională. Să numim câteva instituții ale pieței imobiliare:

Autorități (federale; regionale; municipale) care reglementează condițiile de funcționare și dezvoltare a pieței imobiliare;

institut evaluare independentă imobiliare;

Dezvoltare;

Bănci și alte instituții financiare ( fonduri de investiții, fonduri fiduciare), folosind mecanismul de creditare garantată în activitățile lor;

Institutul administratorilor imobiliari;

Institutul Agenților Imobiliari;

Notarii de stat și privați;

Organizații de construcții; chiriașii imobiliare;

Vanzatori imobiliari;

Asociații de autoreglementare și public-profesionale ale participanților pe piața imobiliară.

Dacă clasificăm activitățile pe piața imobiliară din punctul de vedere al obiectului raporturilor juridice civile (terenuri, structuri artificiale, precum și drepturile de proprietate corespunzătoare), vom implementa „ abordare orientată obiect descrieri ale structurii pieței imobiliare.

Ar fi legitim de subliniat:

Piața funciară: piețe primare (inclusiv privatizarea) și piețe secundare, piața de închiriere (care este, de asemenea, împărțită în primar și secundar) și alte forme de securizare a terenurilor pentru utilizare;

Piața structurilor artificiale: împărțită în spații rezidențiale și nerezidențiale. Piața spațiilor nerezidențiale se împarte în piața imobiliară comercială, industrială și socială (parcuri, zone de recreere, sanatorie, case de cultură). Fiecare dintre sectoare poate fi primar (inclusiv privatizarea) și secundar, precum și poate include o piață de închiriere;

Piața construcțiilor: piețe pentru contracte de construcții, proiecte, tehnologii etc;

Piața de timeshare (perioade de timp în care se împarte utilizarea aceleiași proprietăți de către diferiți proprietari, de exemplu: un „program” pe tot parcursul anului de închiriere a unei vile la mare de către cinci familii).

Abordarea reproductivă descrie structura pieței prin prisma relațiilor apărute în procesul ciclului de reproducere a imobilelor. Cu un grad suficient de convenție, ele pot fi reprezentate de trei grupuri de relații:

Relațiile care apar în procesul de reconstrucție sau de creare a unui obiect imobiliar (pe piața imobiliară, ele constituie sectorul dezvoltării imobiliare);

Relațiile care apar în cursul funcționării, întreținerii și gestionării obiectelor imobiliare (pe piața imobiliară, acestea constituie sectorul de consum al obiectelor imobiliare);

În fine, într-o formă dispersată, la figurat vorbind, „în intervalele” dintre relația privind crearea și consumul de obiecte imobiliare, există relații de redistribuire a drepturilor asupra imobilelor. Pe piata imobiliara, acestea constituie sectorul de rulare a drepturilor imobiliare.

Sectorul de dezvoltare (reconstrucție, creare) a obiectelor imobiliare presupune crearea (modificarea) caracteristicilor fizice ale obiectelor imobiliare. Acestea din urmă determină întreaga natură suplimentară a tranzacțiilor cu drepturi (cifra de afaceri) și consumul proprietății.

Sectorul cifrei de afaceri a drepturilor asupra obiectelor imobiliare asigură transferul drepturilor asupra obiectelor imobiliare, înregistrarea drepturilor și tranzacțiile cu acestea. Ca urmare a cifrei de afaceri a drepturilor, proprietățile imobiliare sunt redistribuite între actori economiciîn conformitate cu obiectivele și interesele lor economice. Odată cu transferul drepturilor, proprietarii imobiliari au obligațiile, în primul rând, de a plăti impozite și de a menține obiecte imobiliare pe cheltuiala și responsabilitatea lor. Responsabilitățile comunității stimulează consumul eficient (adică exploatarea, gestionarea) proprietăților utile ale imobilelor.

Sectorul operațiunilor și managementului imobiliar asigură „consum” – exploatarea, întreținerea și administrarea imobilelor. Aceste relații iau naștere din momentul dobândirii drepturilor imobiliare și, parcă, strânse ciclu de viață existența ei. Durata existenței fizice a obiectului și efectul benefic pentru proprietar depind de organizarea „consumului” de bunuri imobiliare: dacă deținerea bunurilor imobile va permite obținerea de venituri sau rezolvarea problemelor sociale. Astfel, sunt prevăzute premisele pentru extinderea imobilelor, fie prin achiziționarea de noi drepturi asupra obiectelor imobiliare, fie prin construcții noi.

Se formează relația de împletire a acestor sectoare structura reproductivă piața imobiliară în general.

Piata imobiliara in economie nationalaîndeplinește următoarele funcții:

Soluție eficientă sarcini sociale asociate cu crearea și utilizarea proprietăților utile ale proprietăților imobiliare;

Înstrăinarea drepturilor de proprietate totale sau parțiale asupra obiectelor imobiliare de la o entitate economică la alta și protecția drepturilor acesteia;

Formarea gratuită a prețurilor pentru obiecte și servicii;

Redistribuirea fluxurile de investițiiîntre tipuri concurente de bunuri imobiliare;

Redistribuirea fluxurilor de investiții între utilizările concurente ale terenurilor.

Importanța pieței imobiliare ca sector al economiei de piață este confirmată de:

Valoarea colosală a bogăției naționale s-a materializat în proprietăți imobiliare, dintre care cel puțin jumătate pot fi implicate în rulajul pieței și pot aduce chirie proprietarilor, venituri antreprenorilor, impozite și alte plăți către bugetele federale, regionale și bugetele municipale;

Cota ridicată deja atinsă a pieței imobiliare în produsul național brut;

Realizat într-un număr de regiuni și orașe cu un nivel ridicat de venituri bugetare din vânzarea inițială, închirierea imobilelor de stat și municipale (inclusiv terenuri);

Un nivel ridicat al veniturilor bugetare din impozite pe imobiliare și tranzacții cu acesta, un număr mare de locuri de muncă create în timpul formării și dezvoltării pieței imobiliare.

Specificul pieței imobiliare este determinat de natura imobiliară.

Spre deosebire de piața financiară, piața valorilor mobiliare sau forța de muncă, piața imobiliară are un distinct specificul regional, deoarece este „legată” de o locație specifică a obiectelor imobiliare.

Amploarea și natura cererii de obiecte imobiliare sunt predeterminate de sistemul politic al societății, de factorii geografici, istorici și culturali, de starea infrastructurii și de disponibilitatea locurilor de muncă potențiale, de nivelul dezvoltare economică regiunea în ansamblu. Cererea imobiliară nu este fungibilă(de exemplu, cererea de locuințe nu poate fi reorientată către facilități industriale).

Aproape tot tranzacțiile pe piața imobiliară necesită înregistrare de stat.

Majoritatea covârșitoare a cetățenilor sunt proprietarii singurului tip de imobile - locuințe. Prin urmare, piața imobiliară funcționează funcția unui stabilizator social. Deci, transferul fondului de locuințe către cetățeni și reglementarea rezonabilă a drepturilor de locuință au permis Rusiei sovietice în 1924-1928. să formeze o guvernare independentă, să depășească 30% din devastarea economiei urbane și să ridice nivelul de trai al populației la indicatorii din 1913. Dimpotrivă, încălcarea functie sociala piața imobiliară duce la destabilizare și colaps regim de conducere așa cum sa întâmplat în ianuarie-martie 1997 în Albania.

Combinarea tuturor factorilor și formelor din fiecare regiune caracterul special al pieței imobiliare locale.

Clarificare. Conexiunea regională a pieței imobiliare are o serie de importante consecințe.

1. Conceptul de „piață imobiliară unică din Rusia” ar trebui perceput cu un grad semnificativ de convenție. Deci, de exemplu, „piața comună (unică)” a forței de muncă din Rusia înseamnă nu numai un sistem de relații privind vânzarea și cumpărarea (angajarea) forței de muncă, ci și posibilitatea liberei sale circulații între regiuni. Din definiția imobilului reiese clar că este imposibil să-l „muți”. În consecință, termenul „singur” în raport cu piața imobiliară din Rusia poate fi descifrat ca „un set de norme, reguli și proceduri comune pentru Rusia pentru circulația drepturilor asupra bunurilor imobiliare, sau ca un spațiu unic de reglementare și juridic. "

2. Prin urmare, sarcina principală a centrului federal este formarea uniformă și obligatorie pentru toți participanții la normele, regulile și procedurile pieței imobiliare pentru circulația drepturilor asupra imobilelor, ținând seama de diferențele în dezvoltarea economică a regiuni.

De asemenea, trebuie să schimbați conținutul politica regională centrul federal: stimularea independenței economice a regiunilor pe baza implicării proprietății entităților constitutive ale federației și a municipalităților în cifra de afaceri economică, ar trebui să suprime încercările de a introduce orice restricții locale privind drepturile legale sau condițiile pentru cifra de afaceri economică imobiliare, dacă nu se datorează oportunității economice, ci preferințelor politice ale autorităților regionale.

Baza materială a pieței consta din două surse. Prima este privatizarea gratuită a locuințelor de către cetățeni, privatizarea gratuită și plătită a spațiilor nerezidențiale și a terenurilor (piața pentru privatizarea primară a imobiliare). Al doilea este formarea în cadrul industriei construcțiilor și în afara segmentului său de construcții comerciale și vânzarea de obiecte (piața primară a construcțiilor și vânzarea de bunuri imobiliare). Ulterior, s-a format piața imobiliară secundară - piața de revânzare a proprietăților noi privatizate anterior sau nou vândute.

Structura și infrastructura pieței imobiliare, sistemul de concepte și terminologia au evoluat oarecum spontan. Dar, în același timp, a fost utilizată în mod activ experiența țărilor cu economii de piață dezvoltate (în primul rând Statele Unite, precum și Germania, Marea Britanie, Franța, Austria etc.), care, atunci când a dezvoltat baza legislativă, de reglementare, metodologică a pieței, a fost adaptat cât mai mult posibil condițiilor reale. economie de tranziție Rusia.

Conform scopului funcțional al obiectelor, piața imobiliară este împărțită în patru componente principale:

Piața funciară (terenuri);

Piața imobiliară;

Piața spațiilor nerezidențiale;

Piața imobiliară industrială.

Fiecare dintre aceste segmente se dezvoltă independent, deoarece se bazează pe propriul cadru legislativ și de reglementare și prezintă diferențe semnificative în politica de privatizare a proprietății de stat și municipale.

În plus, se poate selecta piața pentru construcții în desfășurare, care are proceduri speciale în evaluarea și vânzarea obiectelor și un rol puternic reglementare de stat, întrucât statul este proprietarul majorității covârșitoare a proiectelor de construcții înghețate. Mai mult, pe această piață, este posibil să se măsoare atât scopul propus al unui obiect neterminat, cât și planul inițial de dezvoltare.

O poziție intermediară este ocupată de piața serviciilor hoteliere, care se caracterizează prin furnizarea de locuințe pentru uz temporar pentru o perioadă de o zi sau mai mult și prezența unei infrastructuri dezvoltate pentru deservirea oaspeților (servicii pentru consumatori, comerț, servicii de transport și excursii) , afaceri, servicii sportive și culturale).

În fiecare segment de piață, putem vorbi despre prezența a două componente: cea primară, care caracterizează apariția imobilului ca marfă pe piață. Statul, reprezentat de autoritățile federale, regionale și locale, acționează în prezent ca principalul vânzător de bunuri imobiliare; secundar, pe care un număr mare de vânzători și cumpărători (fizici și entitati legale).

Transferul drepturilor asupra imobilelor se efectuează, de regulă, în una dintre următoarele opțiuni:

În mod continuu, adică achiziționarea dreptului de proprietate sau transferul la utilizare nedeterminată (compensată sau gratuită);

Pe bază temporară, adică leasing sau leasing.

Proprietarul imobilelor nu numai că deține și folosește proprietatea, ci și o cedează. El îl poate vinde, schimba, închiria, îl poate gaja, îl poate lăsa moștenire sau îl poate transfera gratuit, la discreția sa.

Stat și întreprinderile municipale nu au dreptul de a închiria bunurile imobile care le-au fost atribuite în baza dreptului de administrare economică deplină. Locatorul acestei proprietăți este Comitetul de Stat al Federației Ruse pentru Administrarea Proprietății de Stat, reprezentat de departamentele și organele teritoriale relevante.

Pentru întreprinderile cu alte forme de proprietate, restricțiile sunt impuse asupra cedării bunurilor imobile.

În special, statutul model al unei societăți pe acțiuni deschise, utilizat în corporatizarea întreprinderilor de stat, determină că deciziile privind leasingul, vânzarea, schimbul, gajarea sau eliminarea în alt mod imobiliare a unei companii care depășește 10% din valoarea activelor ( capital autorizat), nu sunt acceptate de consiliu sau director, dar intalnire generala acționari. Pe drumul spre extinderea relațiilor de piață în sectorul imobiliar, există o serie de bariere datorate perioadă de tranzițieîn economia rusă.

Barierele economice includ investițiile, creditele și politicile fiscale ale statului, precum și problemele care decurg din inflație, neplăți, perioade de rambursare crescute și alți factori.

Un rol semnificativ îl au barierele administrative care sunt stabilite de autoritățile executive la toate nivelurile. Acest lucru se aplică la aspecte precum înregistrarea afacerii, licențierea tipuri diferite activități în domeniul imobiliar, procedura de furnizare, cumpărare și vânzare și închiriere de terenuri, locuințe și spații nerezidențiale, obiecte de construcție în desfășurare.

Amploarea și ritmul de dezvoltare a pieței imobiliare este puternic afectată de subdezvoltarea infrastructurii pieței.

Lipsa terenurilor și probleme de conservare mediul, completează lista barierelor care împiedică în mod obiectiv noile entități să intre pe piața imobiliară.

piata ruseasca imobiliare reflectă toate problemele economiei în tranziție și se caracterizează prin dezvoltarea neuniformă a segmentelor sale individuale, un cadru legislativ imperfect și o activitate investițională scăzută a cetățenilor și a persoanelor juridice. În același timp, această piață reprezintă o zonă promițătoare pentru investiții de capital, inteligență și energie.

Perspectivele pieței imobiliare din sectorul locuințelor determină în cele din urmă prezența unei nevoi obiective a populației de a îmbunătăți condițiile de locuință. Există o lipsă acută de locuințe în Rusia. Acest lucru este demonstrat de datele Comitetului de Stat al Federației Ruse pentru Statistică și de materialele din Programul țintă de stat „Locuințe”, prezentate mai jos:

Aproximativ 11 milioane de familii și persoane trăiesc în apartamente comunale, pensiuni, închiriază locuințe de la proprietarii privați de case și apartamente;

Peste 1 milion de oameni trăiesc în ruine și casele de urgență;

17 milioane de persoane au un spațiu de locuit mai mic de 5 m2 de persoană cu un standard sanitar de 9 m2.

La sfârșitul anului 1994, aproximativ 9 milioane de ruși se aflau pe lista de așteptare pentru a-și îmbunătăți condițiile de locuire, inclusiv pe cei incluși în 12 categorii preferențiale.

Îmbunătățirea condițiilor de viață se realizează prin:

Furnizarea de locuințe municipale gratuite pentru uz social;

Vânzări de locuințe.

Fond de locuințe uz socialîn primul rând, este trimis pentru a îmbunătăți condițiile de viață ale persoanelor cu dizabilități și ale participanților la Marele Război Patriotic, femeilor singure - participante la Marele Război Patriotic, foști prizonieri minori din lagărele de concentrare; pe lista de asteptare categorii preferențialeîn conformitate cu legislația actuală - ofițeri demobilizați, judecători populari, participanți la lichidarea accidentului de la centrala nucleară de la Cernobâl, pacienți reabilitați, cu tuberculoză etc.

Toți ceilalți cetățeni își pot îmbunătăți conditii de viata prin cumpărarea (schimbul) de locuințe municipale sau private la prețuri de piață. Numărul cetățenilor care doresc să aibă o locuință mai confortabilă nu este luat în considerare nicăieri, dar, pe baza standardelor scăzute și a calității slabe a construcției și întreținerii volumului fondului de locuințe, ar trebui să fie de câteva ori mai mare decât numărul de persoane lista de așteptare.

O problemă acută în sectorul locuințelor este afluxul constant de refugiați și migranți forțați din țările vecine în Rusia, după demobilizarea și retragerea armatei din Europa de Est și republicile fostei URSS, precum și strămutarea din zona accidentului de la Cernobîl. . O împrejurare suplimentară care agravează problema locuinței este refuzul forțat al majorității Întreprinderile rusești din investițiile de capital în construcția de locuințe și din dorința de a scăpa de fondul de locuințe, care este în sarcina lor. Fond rezidențial în mediu ruralîn mare parte, necesită reconstrucție, deoarece este insuficient prevăzut cu canalizare, încălzire centrală și alte facilități.

În același timp, trecerea la relaţiile de piaţăîn economie a dus la un declin accentuat construcția de locuințeîn detrimentul buget de stat, care a fost principala sursă a investiției de capital necesare.

Astfel, pe fondul unei penurii de locuințe agravate, o scădere accentuată a punerii în funcțiune a spațiului rezidențial, prăbușirea vechiului mecanism de distribuție, problema locuinteiîn Rusia există o nevoie obiectivă uriașă pentru rezolvarea problemei locuințelor și dezvoltarea pieței imobiliare.

Privatizare gratuită locuințe într-un timp scurt a creat în Rusia un strat larg de proprietari - proprietari de apartamente și camere din fondul de locuințe municipal și departamental.

Piața imobiliară se dezvoltă rapid în Rusia, în ciuda situației economice generale dificile din țară. Motivul principal pentru aceasta este problema locuințelor nerezolvate, care îi determină pe cetățeni să caute orice modalități de a-și îmbunătăți condițiile de viață.

Piața locuințelor este împărțită în două componente principale - piața locuințelor urbane și piața locuințelor suburbane.

Atunci când se descrie structura pieței imobiliare, sunt utilizate cele mai comune trei abordări: instituțional, obiect, reproducere.

Abordarea instituțională descrie fiecare tip de activitate profesională de pe piața imobiliară din punct de vedere al normelor legale, regulilor și standardelor, modalităților tipice de implementare și reglementare a acesteia, i.e. ca instituție independentă, precum și relația dintre instituții. Să numim câteva instituții ale pieței imobiliare:

autorități (federale, regionale, municipale) care reglementează condițiile pentru funcționarea și dezvoltarea pieței imobiliare;

institut de evaluare independentă a imobilelor;

bănci și alte instituții financiare (fonduri de investiții, fonduri fiduciare) care utilizează mecanismul de împrumut garantat în activitățile lor;

institutul administratorilor imobiliari;

Institutul agenților imobiliari și dezvoltatorilor;

notarii publici și privați;

organizații de construcții;

chiriașii imobiliare;

vânzători de imobile;

asociații de autoreglementare și public-profesionale ale participanților la piața imobiliară;

dezvoltare.

Abordarea obiectivă clasifică activitățile de pe piața imobiliară în ceea ce privește obiectul raporturilor juridice civile (terenuri, structuri artificiale, precum și drepturile de proprietate corespunzătoare). Cu o abordare obiectivă, va fi legitim să evidențiem:

Piața funciară: piețele primare (inclusiv privatizarea) și secundare, piața de închiriere (care este, de asemenea, împărțită în primară și secundară) și alte forme de asigurare a terenurilor pentru utilizare;

piața structurilor artificiale: împărțită în spații rezidențiale și nerezidențiale. Piața spațiilor nerezidențiale se împarte în piața imobiliară comercială, industrială și socială (parcuri, zone de recreere, sanatorie, case de cultură). Fiecare dintre sectoare poate fi primar (inclusiv privatizarea) și secundar, precum și poate include o piață de închiriere;

piata constructiilor: piete pentru contracte de constructii, proiecte, tehnologii etc.;

piața de timeshare (perioade de timp în care se împarte utilizarea aceleiași proprietăți de către diferiți proprietari, de exemplu: un „program” pe tot parcursul anului de închiriere a unei vile la mare de către cinci familii).

Abordarea reproductivă descrie structura pieței prin prisma relațiilor apărute în procesul ciclului de reproducere a imobilelor. Cu un grad suficient de convenție, ele pot fi reprezentate de trei grupuri de relații:

relațiile care apar în procesul de reconstrucție sau de creare a unui obiect imobiliar (sectorul dezvoltării imobiliare). Sectorul de dezvoltare (reconstrucție, creare) a obiectelor imobiliare implică crearea (modificarea) caracteristicilor fizice ale obiectelor imobiliare;

relațiile apărute în cursul exploatării, întreținerii și administrării obiectelor imobiliare (sectorul consumului de obiecte imobiliare). Sectorul operațiunilor și managementului imobiliar asigură consumul - operarea, întreținerea și gestionarea obiectelor imobiliare. Durata existenței fizice a obiectului și efectul benefic pentru proprietar depind de organizarea consumului de bunuri imobile: dacă proprietatea asupra bunurilor imobile va permite să primească venituri sau să rezolve probleme sociale;

relații de redistribuire a drepturilor asupra imobilelor (sectorul cifrei de afaceri a drepturilor asupra imobilelor). Sectorul de rulare a drepturilor asupra obiectelor imobiliare asigură transferul drepturilor asupra obiectelor imobiliare, înregistrarea drepturilor și tranzacțiile cu acestea. Ca urmare a cifrei de afaceri a drepturilor, proprietățile imobiliare sunt redistribuite între entitățile economice în conformitate cu obiectivele și interesele lor economice. Odată cu transferul de drepturi, proprietarii imobiliari au obligațiile, în primul rând, de a plăti impozite și de a menține obiecte imobiliare pe cheltuiala și pe propria răspundere.

Împletirea relațiilor dintre aceste sectoare formează structura reproductivă a pieței imobiliare în ansamblu.

Piața imobiliară are o structură ramificată și poate fi împărțită după mai multe criterii:

1. După metoda tranzacțiilor pe piața imobiliară, există două dintre componentele acesteia: piețe imobiliare primare și secundare.

Piața primară - o situație economică atunci când imobilul ca marfă intră pentru prima dată pe piață. În acest caz, principalii vânzători de bunuri imobiliare sunt statul reprezentat de autoritățile sale federale, regionale și locale (prin privatizarea întreprinderilor de stat și municipale, proprietăți rezidențiale și drepturi de proprietate), companii de construcții - furnizori de imobile rezidențiale și nerezidențiale imobiliar. Numărul de proprietăți oferite pe piața primară depinde de construcția nouă. Având în vedere că nevoile populației de locuințe, antreprenori - pentru imobiliare comerciale sunt departe de a fi satisfăcute în mod adecvat, dezvoltarea ulterioară a pieței imobiliare poate avea loc numai în ceea ce privește construcția nouă, adică Piața primară.

Pe piața secundară, proprietatea imobiliară acționează ca un produs care a fost utilizat anterior și deținut de un anumit proprietar - o persoană fizică sau juridică.

Piețele imobiliare primare și secundare sunt interconectate. Dacă, din orice motiv (de exemplu, un conflict interetnic în zonă, condiții de mediu nefavorabile etc.), oferta de bunuri imobiliare pe piața secundară crește, aceasta va duce la o depreciere a bunurilor imobile pe piața primară. În același timp, o creștere a costurilor de construcție duce la o creștere a prețurilor pe piața primară a locuințelor, care afectează imediat creșterea prețurilor pe piața secundară.

2. După tipul de obiect (produs): piața terenurilor, piața clădirilor, structurilor, întreprinderilor, sediilor, plantărilor perene, drepturilor de proprietate și a altor obiecte.

3. După factor geografic: fiecare regiune și district poate fi o piață separată; chiar și în diferite zone ale unui anumit oraș, pot exista condiții de piață diferite (local, oraș, regional, național, global).

4. Cost: piață imobiliară scumpă, piață de masă pentru imobiliare relativ ieftine.

5. În funcție de gradul de pregătire pentru funcționare: instalații existente, construcție în desfășurare, construcție nouă.

6. După forma de proprietate: dotări de stat și municipale, private etc.

7. După tipul de tranzacții: cumpărare și vânzare, închiriere, investiție, ipotecă, gaj etc.

8. Prin utilizare (scop funcțional): piața imobiliară, piața spațiilor nerezidențiale (imobiliare comerciale), piața imobiliară în scopuri industriale și agricole.