Ce este nou în construcția capitalului propriu. Riscuri și garanții în cota de construcție a locuințelor. Construcții - Afaceri nobile

Statutul juridic al fundației pentru protecția cetățenilor - participanți la construcția acțiunilor

O societate publică-juridică "Fundație pentru protecția drepturilor guvernamentale - participanți la construcția de acțiuni" (denumită în continuare Fondul). Acesta formează un fond compensatoriu datorită deducerilor obligatorii ale dezvoltatorilor care atrag fondurile participanților la construcția de capitaluri proprii pentru construcții case de apartamente și (sau) clădirile rezidențiale ale clădirii blocate.

În prima etapă, valoarea deducerilor obligatorii la Fondul de compensare va fi de 1,2% din prețul fiecărui contract de participare a capitalului propriu și poate fi revizuit de către legiuitor nu mai mult de o dată pe an.

Fundația are dreptul de a se adresa instanței de arbitraj cu declarații privind provocarea tranzacțiilor dezvoltatorului. El aprobă managerii de arbitraj ai dezvoltatorilor.

Statutul, drepturile și garanțiile participanților la construcția capitalului propriu

Legea oferă definiția participantului la construcția de capitaluri proprii. Este înțeleasă ca cetățean care este un participant la construcție și are o cerință pentru dezvoltator pe baza unui acord de participare la cota de construcție încheiată în conformitate cu legislația privind participarea la construcția de acțiuni a clădirilor de apartamente și (sau ) Alte obiecte imobiliare în care dezvoltatorul a făcut deduceri obligatorii (contribuții) la fundație.

Sa stabilit că managerul competitiv este obligat să efectueze acțiuni necesare necesare pentru căutarea și atragerea unui dezvoltator diferit pentru a rezolva angajamentele față de participanții la construcția capitalului propriu.

Întâlnirea participanților la construcția comună va putea rezolva problema metodei de îndeplinire a obligațiilor dezvoltatorului prin obținerea de despăgubiri din partea fondului în valoare a prețului plătit prețul de participare la construcția de capital, dar nu mai mult de valoare de piață în 120 de metri pătrați. m.

În același timp, participanții la construcția capitalului propriu vor rămâne posibilitatea de a rambursa cerințele prin:

1) transferul la obiectul construcției neterminate;

2) transferați-le premisele rezidențiale;

3) atragerea unui alt dezvoltator.

Deciziile sunt acceptate separat cu privire la fiecare instalație de construcție numai de către acești cetățeni - participanți la construcția de capitaluri proprii, care au cerințele pentru acest obiect în valoare de 3/4 din voturi.

Caracteristicile prezentării de către participanți la construirea falimentului dezvoltatorului

Legea a stabilit următorul algoritm pentru participanții la cerințe:

1) șeful dezvoltatorului pentru zece zile calendaristice De la data aprobării managerului competitiv, acesta îl transmite despre toți participanții în construcții;

2) Managerul competitiv în termen de cinci zile de la data primirii informațiilor de la dezvoltatorul dezvoltatorului notifică toți participanții identificați la construirea deschiderii producție competitivă;

3) Participanții la construcții își impun cererile către managerul de concurs;

4) Managerul competitiv ia în considerare cerințele participanților în construcții și le include în registrul cerințelor pentru transferul spațiilor rezidențiale, care face parte din Registrul cerințelor creditorilor.

Registrul creanțelor creditorilor este supus închiderii după trei luni de la data publicării informațiilor privind recunoașterea falimentului debitorului și la deschiderea producției competitive. Cerințele participanților în construcții sunt incluse în Registrul cerințelor pentru transferul premiselor rezidențiale la prezentarea acestor cerințe în termen de cel mult trei luni de la data primirii notificării managerului competitiv, indiferent de data închiderii unei astfel de registru.

Pentru aceeași legislație, cerințele participanților în construcții au fost incluși în registru pe baza unei definiții a instanței, care a întârziat semnificativ calendarul procedurii de faliment a dezvoltatorului, precum și reuniunea participanților în construcții în ordine pentru a rezolva problema metodei de rambursare a cerințelor acestora. Acum, Curtea de Arbitraj va lua în considerare cerințele participanților în construcții, numai dacă persoanele care participă la rapoartele falimentului sunt declarate obiecții față de cele prezentate la mandatarul falimentului.

Finanțarea activităților la sfârșitul construcției obiectului

Legea prevede procedura de finanțare a măsurilor de finalizare a construcției de instalații cu privire la care au fost atrase fondurile participanților la construcția de capitaluri proprii.

Astfel de evenimente pot fi efectuate în detrimentul fondului sau al unui împrumut țintă (împrumut) emis de dezvoltator de către Fond și (sau) terțe părți. Astfel de împrumuturi vizate (împrumuturi) pot fi furnizate de cheia obiectelor de construcție neterminată și terenuri (Drepturile la teren). Cerințele pentru astfel de împrumuturi (împrumuturi) sunt rambursate ca parte a celei de-a treia cerințe de coadă pentru plățile curente.

Procedura de faliment

Legea a stabilit că atunci când se ia în considerare cazul de faliment de afaceri, procedurile de observare și recuperare financiară nu vor fi aplicate. Prima procedură de producție competitivă este introdusă. În același timp, dacă există motive suficiente în timpul producției competitive de a considera că solvabilitatea debitorului poate fi restabilită, este posibilă o tranziție la managementul extern.

Astfel de modificări vor conduce la o reducere a perioadei de faliment a dezvoltatorului, datorită excluderii procedurilor de observare în prezent și a optimizării activităților desfășurate de Directorul de Arbitraj și Curtea în cazul falimentului.

Caracteristicile de satisfacere a cerințelor participanților la construcția capitalului propriu

Decizia reuniunii participanților la construcția comună se face separat cu privire la fiecare instalație de construcție de către participanți la construcția de capitaluri proprii, care au cerințele care sunt incluse în registrul cerințelor pentru transferul spațiilor rezidențiale pentru un astfel de obiect. Participanții la construcții comune nu iau decizii privind alte facilități de construcție pentru care nu au cerințe pentru transferul spațiilor rezidențiale.

Întâlnirea participanților la construcția capitalului propriu este comentariul în cazul în care participanții la participanții la construcții partajați în acest obiect de construcție sunt la fel de treime din numărul total de participanți la construirea capitalului propriu și au mai mult de jumătate din totalul voturilor acestor participanți la construcția capitalului propriu .

Denis Artemov, avocatul senior al firmei de avocatură prin Lege, îi spune portalului Novostroy despre principalele schimbări în Legea federală "La participarea la construirea de acțiuni a clădirilor de apartamente și a altor obiecte imobiliare ..." din 30 decembrie 2004 nr. 214-FZ, prezentat de Legea federală din 29 iulie 2017 nr. 218-FZ.

Introducere

La 30 noiembrie 2017, președintele Guvernului Federației Ruse, Dmitri Medvedev, în cadrul unui interviu cu canalele TV rusești, a cerut să abandoneze construcția de capitaluri proprii în favoarea ipotecii, cu privire la astfel de acorduri ca moștenire a locuințelor subdezvoltate Piața, "rudimentele fostei epoci".

Deja, pe 25 decembrie 2017, pe site-ul oficial al Guvernului Federației Ruse, o "hartă rutieră" a fost publicată o tranziție treptată de la finanțarea de acțiuni a construcției la utilizarea contului ESCRO și a împrumuturilor către dezvoltatori.

Punerea în aplicare a planului de acțiune oferă trei etape principale:

• pregătitoare (până la 30 iunie 2018), care constă în crearea unui cadru de reglementare pentru tranziția la modelul de finanțare țintă;
• transitional (de la 01 iulie 2018 - 30 iulie 2019) - Concluzia contractelor de participare la constructia capitalului propriu, ambele folosind contul ESCRO si / sau mecanismul conturilor speciale si implica bani În conformitate cu contractele de participare în construcția de capitaluri proprii direct cu dezvoltatorul care utilizează mecanisme existente pentru protejarea drepturilor acționarilor;
• final (de la 1 iulie 2019 până la 31 decembrie 2020) este tranziția la încheierea tuturor acordurilor de participare în construcția de capitaluri proprii utilizând conturile ESCou și / sau conturile speciale.

Aceste evenimente au devenit subiectul discuțiilor pline de viață cu privire la soarta ulterioară a Institutului de Construcții Share.
Poate că o astfel de soluție cardinală a problemelor de construcție a capitalului propriu este retorica electorală - în martie 2018, vor avea loc următoarele alegeri ale președintelui Federației Ruse și guvernului, este necesar să se demonstreze activitatea cu privire la cele mai dureroase probleme sociale .

La urma urmei, pentru a crea o alternativă decentă la participarea partajată a acumulărilor personale de cetățeni în construcții va fi foarte dificil.

Participarea participă, în esență, care este o finanțare fără dobândă a dezvoltatorului, despre "comoditatea de utilizare" este situată pentru dezvoltatori în afara întregii competiții.

Cu toate acestea, legislatorii iau un curs privind o reglementare întărirea și reforma treptată a Institutului Regional de Construcții, ceea ce implică modificările relevante ale legislației federale.

Legea federală "privind societatea publică-juridică privind protecția drepturilor cetățenilor - participanți la construcția de capitaluri proprii în insolvența (falimentul) dezvoltatorilor și introducerea unor schimbări individuale acte legislative Federația Rusă"DAT 29.07.2017 Nr. 218-FZ, care conține multe amendamente în 214-фз.

Amendamentele intră în vigoare cu 01 ianuarie și 01 iulie 2018. Multe dintre ele sunt fundamental noi. Romanii au strâns serios cerințele pentru companiile de construcții, procesul de construcție și utilizarea fondurilor primite de la cetățeni. Mai mult, dacă va fi pusă în aplicare "harta rutieră", aceste inovații sunt doar începutul pleiadurilor amendamentelor din 214-FIP.

Dar acum mulți dezvoltatori susțin că schimbările cardinale vor elabora în mod semnificativ activitatea constructorilor, numărul de companii de construcții va reduce (în primul rând, dezvoltatorii de dimensiuni mici și mijlocii) va reduce volumul de locuințe și, ca rezultat, va duce la o creștere a prețurilor pentru imobiliare rezidențiale.

Aceasta nu va fi inutilă aici că, de la adoptarea sa de 214 de ani, sa schimbat deja într-un grad sau altul, iar fiecare nouă încercare a legislatorii face ca piața construcțiilor să fie mai transparentă și protejată a provocat critici ascuțite similare de către dezvoltatori, dar în același timp Sectorul de dezvoltare, dezvoltatorii mari, medii și minori încă lucrează.

Adevărul este că încercările de a reforma 214-фз nu au reușit să rezolve problema acționarilor înșelați. Cum într-adevăr va "lucra" inovațiile, cât de departe vor merge de fapt și cât de pozitiv sau negativ vor fi treaba lor?

Când "câștigă" inovații

Faptul că majoritatea schimbărilor vor afecta numai clădirile noi, permisul de construcție este primit după 1 iulie 2018. Adică, legiuitorul se bazează în mod evident pe severitatea romanului, a luat construirea companiilor de construcții pentru un an întreg pentru a se pregăti pentru schimbarea condițiilor de muncă.

Pe de altă parte, ceva similar sa întâmplat deja în momentul adoptării celor 214 de grade în decembrie 2014, când acțiunea sa a fost distribuită obiectelor, permisul de construcție a fost obținut după 1 aprilie 2015.

Apoi, mulți dezvoltatori au primit permisiunea de a construi o serie de obiecte la data "X", după care încă câțiva ani le-au relocat calm, nu sunt supuse inovațiilor.

Probabilitatea este mare încât acum de mulți dezvoltatori vor fi implementate scenariu similar.

Este demn de remarcat faptul că multe clădiri noi de inovații 214-FZ nu vor afecta deloc. Vorbim despre acele case care se bazează pe schema de locuințe și construcții (HCCS) sau de locuințe și cooperative acumulate (GNL), precum și în contracte preliminare pentru vânzarea apartamentelor. Noua ediție a legii încă nu interzice astfel de scheme de atragere a banilor în construcții, iar aici relațiile juridice "Dezvoltator-cetățean" 214-FZ nu face deloc.

Interesant, în același timp, romanele au fost lipsiți de dezvoltatori abilitatea de a elibera sau de a dobândi valori mobiliare, cu excepția acțiunilor. Deoarece unul dintre tipurile de valori mobiliare sunt note, noua ediție a 214-фз sa angajat în cele din urmă la finanțarea unor noi clădiri cu "schema de zăbrele".

Cerințe generale pentru dezvoltator

Consolidarea multor noi cerințe pentru dezvoltator, legiuitorul a introdus un nou concept - "Dezvoltator specializat".

De acum înainte, numai compania economică poate fi un dezvoltator specializat - organizații comerciale corporative sub forma unei societăți cu răspundere limitată sau societățile pe acțiuni. Ultimii dezvoltatori, cum ar fi non-comercial, organizații publice, sport, muzicale, educaționale și științifice.

Deoarece dezvoltatorul trebuie să îndeplinească funcția de construcție și, în conformitate cu noile cerințe ale legislației, alte funcții nu pot fi efectuate, această regulă este prezentată logic justificată.

Pentru dezvoltator, nu mai puțin de 3 ani de experiență în construirea de clădiri de apartamente (ca dezvoltator, client tehnic sau antreprenor general). Permisiuni obligatorii pentru punerea în funcțiune a cel puțin 10 mii de metri pătrați de case multi-apartamente.

Această inovație complică semnificativ apariția unor noi companii de construcții de pe piață. Acum, organizația trebuie să se arate mai întâi ", adică să dobândească o anumită experiență și experiență și doar pentru a obține dreptul de a atrage fondurile cetățenilor în construirea de clădiri de apartamente.

Novella va reduce numărul de companii mici de construcții deja existente, dar care nu ajung la criteriile specificate.

Lider contabil șef și alți indivizi ai autorităților de depozitare ale dezvoltatorului nu ar trebui să aibă un cazier judiciar al crimelor în domeniu activitatea economică sau împotriva puterii de stat, să fie mai devreme (cu mai puțin de 3 ani în urmă) atrase de răspunderea subsidiară pentru obligații entitate legală, Fii incontestabil (în stare de faliment). Aceleași cerințe se referă la beneficiarii dezvoltatorului.

În publicația publicată pentru revizuirea generală declarația de proiectare Dezvoltatorul va fi obligat să indice informații cu privire la respectarea cerințelor legii liderilor săi.

O atenție separată este acordată deschiderii sporite a informațiilor dezvoltatorului. Pe site-ul său oficial, dezvoltatorul va fi obligat să posteze în întregime intermediar raportarea contabilă la timp nu mai târziu de 5 zile calendaristice de la încheierea perioadei de raportare relevante, precum și solocanitatea contabilă anuală și raportul de audit La timp nu mai târziu de 120 de zile calendaristice de la sfârșitul anului de raportare relevant.

Același dezvoltator de informații va fi obligat să posteze într-un sistem informatic unificat. construcția de locuințe, o astfel de responsabilitate rezultă din 1 ianuarie 2018.

Este important să rețineți că o astfel de singură sistem informatic Deja câștigat (https: //nash.dom.rf/).

Stabilitatea financiară a dezvoltatorului

O serie de inovații care vizează creșterea fiabilitatea financiară dezvoltatori.

ÎN noua editie 214-FIP anulate anterior cerința minimă existentă capitalul autorizatÎn funcție de zona de instalare în construcție (de la 2,5 milioane de ruble cu o suprafață totală la 1,5 mii de metri pătrați, până la 1 miliard de 500 de milioane de ruble cu o suprafață totală de mai mult de 500 mii mp).

Cu toate acestea, acum mijloacele proprii ale dezvoltatorului trebuie să fie de cel puțin 10% din costul planificat al proiectului.

O nouă cerință a fost introdusă cu privire la soldul minim de numerar în contul unei bănci autorizate la data direcției declarației de proiect, care ar trebui să fie de 10% din valoarea de proiectare Constructie.

Obligațiile dezvoltatorului care nu sunt legate de construcții apartament, nu ar trebui să depășească 1% din costul de proiectare al construcției la data direcției declarației proiectului în organismul autorizat. Costurile de întreținere ale dezvoltatorului nu pot depăși 10% din valoarea construcției de construcție.

De asemenea, suma cumulată a plăților în avans nu ar trebui să depășească 30% din costul proiectului de construcție.

Potrivit noii ediții a 214-фз, dezvoltatorul nu poate participa sau a crea comercial și organizații necomerciale. Astfel, a fost făcută o încercare de a elimina crearea de exploatații de clădiri, care, în practică, nu contribuie atât de mult la capacitatea de a rămâne "aflate", cât de mult simplifică retragerea banilor dezvoltatorilor problemei în afara acționarilor și legii înșelați agențiile de executare.

Acest lucru este valabil mai ales pentru afiliații cu dezvoltatorul entităților juridice străine offshore.

Cu toate acestea, se pare că această interdicție în practică poate fi acoperită cu ușurință de înregistrarea filialelor pe "indivizii lor", în mod oficial, în nici un caz legate de organizație-dezvoltator.

Dezvoltatorul nu poate atrage împrumuturi și împrumuturi, cu excepția orientată, dezvoltatorul în sine poate oferi, de asemenea, împrumuturi sau împrumuturi.

După cum sa menționat deja, de acum înainte, dezvoltatorul nu are dreptul să producă obligațiuni și alte valori mobiliare, cu excepția acțiunilor, precum și a dobândirii valorilor mobiliare (inclusiv factura).

Cerințe pentru construcție

Una dintre principalele inovații a fost regula, potrivit căreia dezvoltatorul nu are dreptul să pună în aplicare simultan construcția de clădiri de apartamente pe mai multe permise de construcție și are dreptul de a atrage distribuția de bani numai pentru construirea de clădiri de apartamente specificate într-o singură rezoluție.

Acum, principiul funcționează: "1 dezvoltator \u003d 1 permis de construcție".

O astfel de inovație vizează prevenirea practicii atunci când dezvoltatorul a finalizat o clădire de apartamente în detrimentul fondurilor atrase de construirea unei alte clădiri rezidențiale. Clădirea rezidențială finală din acest lanț "vicios" a avut un risc crescut de a deveni un obiect problema.

Potrivit noii ediții a celor 214-фз, dezvoltatorul are dreptul de a atrage banii cetățenilor numai printr-un permis de construcție.

În ceea ce privește organizarea contabilitate Dezvoltatorul va fi obligat să asigure menținerea banilor plătiți de participanți la construcția capitalului propriu, separat în raport cu fiecare clădire a apartamentelor.

Dezvoltatorul nu va putea efectua activități care nu sunt legate de implicarea gradelor în numerar și de construirea obiectului relevant. O astfel de concentrare a eforturilor dezvoltatorului asupra procesului de construcție, potrivit legislatorului, va contribui la construcții rapide și de înaltă calitate, precum și la minimizarea riscurilor asociate cu responsabilitatea financiară a dezvoltatorului în alte domenii de activitate, care, Un rezultat reflectat negativ asupra dezvoltării dezvoltării.

Cu toate acestea, în realitate, majoritatea dezvoltatorilor nu au fost practic "definiți" de activitatea principală, stăpânirea numai a activităților conexe (înregistrarea DDU, drepturile de proprietate, repararea apartamentelor la cheie, etc.).

Un pas important de reglementare a parametrilor tehnici ai construcției este disponibilitatea obligatorie a expertizei documentația proiectului În toate cazurile, chiar și cu construcții reduse.

Lipsa de examinare în acest domeniu (în principal - sfera construcția țării) Adesea a condus la încălcări semnificative normele de construcție și reguli.

Fondul de compensare

Dezvoltatorul va fi obligat să efectueze deduceri la un fond de compensare specializat în valoare de 1,2% din costul fiecărui DDU.

Organizația non-profit "Fundația pentru protecția participanților la guvern - participanți la construcția de acțiuni, stabilită prin decretul Guvernului Federației Ruse din 7 decembrie 2016 nr. 1310, de acum încorporat într-o companie juridică publică .

Fondurile Fond sunt destinate finalizării obiectelor de probleme sau a plăților compensarea monetară Dolkov. Deduceri obligatorii Fondul de compensare a înlocuit modalitățile existente anterior pentru a asigura obligațiile dezvoltatorului sub forma unei garanții obligatorii ale băncii sau asigurare obligatorie răspundere civilă.

În acest caz, dezvoltatorul poate să le utilizeze în mod voluntar.

Este demn de remarcat faptul că sistemul practicat anterior de răspundere obligatorie a dezvoltatorului în practică nu sa justificat. Potrivit statisticilor, nu a existat un singur caz atunci când o problemă la domiciliu sau un complex rezidențial a fost finalizată pentru asigurătorii de bani.

În acest sens, decizia legiuitorului privind anularea metodei specificate de furnizare a obligațiilor dezvoltatorului este corectă.

În același timp, suma de 1,2% din prețul ADR este complet legată de sumele pe care dezvoltatorii le-au plătit companiilor de asigurări.

La 20 octombrie 2017, Fundația Fundația Public-Legal "" Fundația pentru Protecția Drepturilor Guvernului - Participanți la Construcții Share "și-a început activitatea.

Este imposibil să nu fiți de acord că noul mecanism va acorda într-adevăr garanții suplimentare acționarilor, un astfel de sistem este mai fiabil decât acționarea acum. Fondurile deja formate în fond sunt mult mai ușor de utilizat decât ipotetice compensarea asigurărilor sau plăți bancare.

În același timp, legislatorii au rămas corecte pentru ei înșiși și luați anterior de cursul general privind autoreglementarea indivizilor de afaceri, punând obligația de a finanța activitatea fundației asupra membrilor participanților - dezvoltatori și cetățeni.

Implementarea secvențial a politicilor de finanțare planificate, legislatorii, ca alternativă la povara financiară privind crearea Fondului, au oferit o tranziție către dezvoltator să utilizeze conturile ESCRO.

Este important de menționat că legea determină cantitatea maximă de compensare, care este definită ca un produs al suprafeței totale a tuturor spațiilor rezidențiale care urmează să fie transferate unui cetățean - un participant la construcția capitalului propriu (dar nu mai mult de 120 de metri pătrați .m.) și un indicator al valorii medii de piață de 1 kV. Contorul din subiectul relevant al Federației Ruse, a cărui valoare este determinată într-o anumită perioadă de către organul executiv federal.

Astfel, proprietarii de apartamente de elită nu au fost protejate pe deplin, a căror metrarheea este adesea depășită de 120 de metri pătrați. m.

În plus, aceasta ridică problema raportului dintre valoarea de piață a metrului pătrat într-un anumit dezvoltator și "valoarea de piață medie", care este determinată de organul executiv federal și poate fi semnificativ mai mic decât în \u200b\u200brealitate.

Controlul bancarului

Procesul lobby-ului bancar a fost furnizarea de puteri largi banci comerciale, lista care va fi definită în mod specific de Guvernul Federației Ruse.

Dezvoltatorul este obligat să deschidă un cont numai în banca autorizatăÎn același timp, are dreptul să aibă doar un singur cont de decontare, prin care vor fi efectuate toate așezările.

Toți participanții-cheie ai construcțiilor, cum ar fi dezvoltatorul, clientul tehnic și antreprenorul general, trebuie să aibă conturi într-o bancă autorizată.

Cea mai recentă inovație a fost regula, conform căreia se va efectua un control al băncii speciale pentru fiecare plată a dezvoltatorului. Banca va verifica DDU, alte contracte conexe, acte de acceptare a muncii efectuate, acte de acceptare și transfer de bunuri, cheltuieli comerciale etc. În cazul unei detectări a operațiunilor fictive și a altor încălcări ale legislației în vigoare, Banca va fi obligată să raporteze în Autoritatea de Supraveghere.

Furnizarea de bănci care sunt organizații comerciale, puteri de supraveghere împreună cu cele deja furnizate 214-фз organism autorizat Autoritatea executivă a entităților constitutive a Federației Ruse este într-adevăr o decizie neașteptată.

Interacțiunea largă a unor structuri comerciale (dezvoltatori) cu alții structuri comerciale (bănci), în special atunci când primele sunt abordate de la al doilea, aproape întotdeauna oferă un câmp larg pentru abuz și corupție.

În același timp, este imposibil să nu recunoaștem că un astfel de control dublu asupra fluxurilor financiare ale constructorilor reduce riscul unei active ale construcției și a falimentului ulterior delimentul deliberat al dezvoltatorului.

În cele din urmă, controlul bancar poate fi considerat un test specific pentru posibilitățile băncilor de a controla piața de construcție a capitalului propriu.

Reamintim că, potrivit foamei rutiere a reformei Institutului de Construcții Share, din 1 iulie 2019, se așteaptă o tranziție completă la utilizarea conturilor ESCRO și / sau a conturilor speciale. Ultimul fapt provoacă, de asemenea, multe litigii cu privire la natura schimbărilor legislative.

În special, se indică faptul că beneficiarul principal (beneficiar) de la introducerea conturilor ESCRO pe piața imobiliară primară nu este dezvoltatori (datorită tuturor cerințelor complicatoare pentru activitatea lor) și nu participanți la construcția de capitaluri proprii (deși pentru ei Riscul de investiții în construcții scade, dar există o mare probabilitate de creștere a prețurilor pentru imobilul principal) și direct structurile bancare în sine.

De exemplu, problemele băncii credit ipotecar Participant la construcția comună sub prefera relevantă procente ridicate. Apoi, atunci când participantul la construcția comună dobândește un apartament, banca returnează aceiași bani pentru Eskrow. Și apoi banca creditează din nou dezvoltatorul pentru construirea casei și din nou la procente. În același timp, dezvoltatorul însuși în condiții acord de împrumut cade sub controlul deplin al băncii.

Astfel, de fapt, "fără a elimina" banii de la bancă, organizația de credit Este posibilitatea de a primi interes și de la participantul la construcția de capitaluri proprii și de la dezvoltator.

Ieșire

Modificările efectuate în 214-фз pot fi caracterizate ca fiind semnificative. Au apărut noi cerințe pentru crearea și activitatea dezvoltatorilor, finanțarea construcției și procesul de creare a caselor cu mai multe familii, un nou mod de a oferi obligațiile dezvoltatorului sub forma unei societăți publice-juridice "Fundația pentru Protecția a drepturilor cetățenilor - a fost creat.

Rezultatul evident al romanului în practică va fi de îngrijire de la majoritatea companiilor de construcții mici și mijlocii, dintre care multe nu vor putea să lucreze sub noile norme. Astfel de companii sau vor fi forțate să meargă la schemele SCR și GNL, contracte preliminaresau transferați-vă site-uri de construcții Dezvoltatorii mai mari care împărtășesc potențialul eliberat.

Preferințele importante sunt deja primite de structurile bancare cu care dezvoltatorii vor fi forțați să lucreze și cu regulile pe care dezvoltatorii vor fi obligați să țină seama. Beneficii mai mari pot deveni în perspectivă în timpul implementării " card de drum»Guvernele.

Folosirea conturilor de escrow la momentul actual nu este obligatorie, dar înseamnă că instituția de participare a capitalului propriu la construcții continuă să lucreze.

Cu toate acestea, o rată generală pentru înlocuirea participării la capitaluri proprii împrumuturi bancare și alte forme de finanțare.

Este evident că, în același timp, pot exista dificultăți în implementarea unui alt curs guvernamental - de a crea o piață de locuințe la prețuri accesibile. La urma urmei, monopolizarea pieței clădirilor este companiile mari de dezvoltare, complicația activității lor ca urmare a legislației și a legislației controlul bancarului, reducerea propunerilor datorate plecării de pe piața multor dezvoltatori mici și mijlocii, pe fondul creșterii cererea consumatoruluipoate duce la o creștere semnificativă a prețurilor pentru apartamente în clădirile rezidențiale în construcție.

Cu toate acestea, este clar pentru acest lucru și alte probleme importante pot numai uz practic Legislație rezonabilă în viață.

Prețurile imobiliare cresc rapid în fiecare an. Pentru 2019 chiar apartament cu un dormitor Într-o zonă nefavorabilă a Moscovei, poate fi o cheltuială magnifică pentru majoritatea familiilor rusești.

Toată lumea își găsește calea de ieșire din situație: mulți ani să amâne bani în speranța vreodată să-și cumpere apartamentul (această metodă este ineficientă din punct de vedere economic, deoarece prețul monedei poate crește sau scădea în mai mulți ani), ia suma necesară pentru cumpărare credit sub procente mari.

Decizia cea mai rațională va fi participarea la construcția comună. O persoană conchide un acord de cooperare cu dezvoltatorul și poate obține un apartament la un preț favorabil.

În 2019, prin forța sa alăturat lege nouaophelte, conform căreia construcția de acțiuni poate fi distribuită nu numai clădirilor de apartamente, ci și caselor. De asemenea, cerințele modificate pentru dezvoltatori, procedura de formare a valorii contractului și încetarea acestuia.

Originile construcției comune sunt încă din URSS. Pentru a-ți obține propriul imobiliar, un cetățean al Uniunii Sovietice ar trebui să fie de a apăra o coadă uriașă. Destul de des, oamenii au așteptat la rândul lor de câțiva ani.

Unii cetățeni să reducă în mod semnificativ perioada de așteptare, au început să se unească în cooperativele de locuințe. Membrii unor astfel de asociații ar putea obține un apartament într-un timp scurtat. În plus, în construcția de bunuri imobiliare pentru astfel de persoane, au fost luate în considerare caracteristicile lor individuale.

Un principiu similar acționează acum. Acționarii întocmesc un contract cu dezvoltatorul. Prima parte primește locuințe într-un timp scurt și la un preț foarte favorabil, a doua parte este menținută în detrimentul deținătorilor de numerar și este scutită de necesitatea împrumutului.

Termeni pentru Dolkovikov.

Construcția comună oferă condiții de achiziție imobiliară pentru titularii imobiliari:

1. Economii semnificative. Apartamentele de pe piața secundară pot fi de peste 2 ori mai mare decât apartamentele aflate în construcție.
2. Posibilitatea de a face rate. Acționarul are dreptul de a plăti pentru imobiliare în etape, în timp ce construcția este în curs de desfășurare.
3. Persoana a intrat într-un acord cu dezvoltatorul poate stabili independent planificarea apartamentului său. Acest lucru va permite în viitor să economisească în mod semnificativ bani pentru reparații și reamenajare.

Aceste avantaje și cetățenii "Lure" semnează un acord cu dezvoltatorii. Dar construcția Share nu este o procedură simplă și ideală, deoarece poate părea la prima vedere. Are multe capcane.

Riscuri

Toți cei care dorește să cumpere un apartament în acest fel ar trebui să fie conștienți de posibilele riscuri:

1. Apartament amânat pentru închirieri. Nu întotdeauna construcția poate fi finalizată în termenele limită. Motivele întârzierilor pot fi mult - de la întârzierea materialelor la o lipsă de fonduri pentru construcții. Este posibil să rezolvăm problema pur și simplu - pentru a atrage mijloacele dezvoltatorului în sine. Dar nu toată lumea este gata să meargă pentru asta. Lipsa de fonduri conduce adesea la o încetare completă a construcției și pierderii fondurilor de către acționar.
2. Concluzia incorectă a contractului poate crește semnificativ costul unui individ la cumpărarea unui apartament. Dacă există unele inexactități în document sau nu există toate informațiile despre tranzacție, acționarul poate solicita să plătească o anumită sumă pentru a obține bunuri imobiliare. De aceea este necesar să se facă referire la executarea documentelor cât mai mult posibil. Dacă experiența nu este suficientă, este mai bine să utilizați serviciile specialiștilor.

Mai presus de cele mai frecvente dificultăți cu care acționarii se pot confrunta. De fapt, ei pot fi mult mai mult.

Concluzie a tratatului

Cel mai un moment important În această tranzacție - încheierea contractului. De la el va depinde de exodul evenimentelor. La elaborarea unui document, respectarea următoarelor condiții:

1. Obiect de construcție. Este necesar să descrieți detaliat toate informațiile despre acesta: numele complet, tipul de clădire, numărul de etaje și apartamente și alte date care vă vor permite să identificați obiectul.
2. Drepturile și obligațiile ambelor părți la contract. Cu cât sunt mai detaliate pe care le sunt descrise în document, pot apărea mai puține neînțelegeri.
3. Termeni de construcție.
4. Transferul corect de date al apartamentelor la operațiuni de funcționare.
5. Un document care respectă toți termenii contractului.
6. Prețul obiectului, condițiile și calendarul plății sale. ÎN valoarea completă Apartamentele includ nu numai costurile directe de construcție, ci și remunerația dezvoltatorului de muncă. Costul poate fi plătit într-o plată unică sau în rate.
7. Date privind înregistrarea contractului în registru.

Nu încheie cooperarea cu acei parteneri care:

1. Oferiți o afacere pe baza altor documente (cumpărare și vânzare, împrumut etc.).
2. Puneți un cost suspicios scăzut al obiectului.
3. Faptele sunt distorsionate, oferă informații nesigure despre imobiliare.

Inovații

După cum sa menționat mai sus, în 2019, în legislația Federației Ruse au existat unele schimbări care se referă la construcția de capitaluri proprii. În primul rând, tranzacțiile acum sunt făcute nu numai pentru apartamente în case de apartamente, dar și în casă.

Townhouse este o casă mică care constă din mai multe apartamente multi-nivel. Fiecare dintre ele are o intrare separată, adică o intrare comună, ca în casele obișnuite de înaltă creștere, nr. Locuitorii unor astfel de case, de regulă, au propriul lor garaj, o mică curte interioară. Un astfel de tip de clădiri câștigă o mare popularitate în Europa, în Rusia de mult timp nu a fost de ajuns.

În plus, procedura de determinare a prețului exact al imobilului cu participarea la construcția capitalului propriu a fost modificată. Anterior, contractul trebuie să conțină costul exact pe care lolshler îl plătește dezvoltatorul pentru a construi o unitate rezidențială. Ea ar putea include costul lucrări de construcții și servicii partenere individuale.

În conformitate cu noua versiune a legii, acum prețul exact depinde de numărul de unități suplimentare de zonă nerezidențială (balcon, verandă etc.). În plus, prețul contractului se face numai după înregistrarea documentului.

Anterior, acționarul ar putea rezilia în mod liber contractul dacă dezvoltatorul nu respectă principalele condiții ale contractului. Acum, procedura de anulare este oarecum complicată. Este posibil numai după judicia.. În cazul în care instanța recunoaște că dezvoltatorul acționează împotriva acordului stabilit, acesta poate fi reziliat.

Sunt de asemenea expuse noi cerințe pentru dezvoltatorii. Acestea ar trebui să primească o concluzie din partea Ministerului de Construcții pentru a participa la acțiuni. Acest document este de fapt o autorizație pentru menținerea acestui tip de activitate. Pentru a obține o concluzie, trebuie să contactați Ministerul de Construcții cu pachetul adecvat de documente. Termenul de luare a cererii nu este de cel mult 30 de zile calendaristice.

În cazul în care dezvoltatorii nu îndeplinesc cerințele prezentate, ele sunt private de concluziile, toți acționarii sunt informați cu privire la aceasta printr-o scrisoare scrisă sau prin e-mail.

Construcția comună este o afacere profitabilă, dar destul de riscantă. Înainte de a lua orice decizie privind cooperarea cu dezvoltatorii, asigurați-vă că studiați informațiile de bază, cântărește toate "pentru" și "împotriva". În detaliu despre construirea capitalului propriu, inovațiile în această procedură pentru 2019, puteți afla în următorul videoclip:

Deci, împărțirea construcției - o tranzacție care permite lick-ul fizic Cumparare Apartament de către. condiții favorabile Chiar și în stadiul de construcție, și dezvoltatorul este de a minimiza sau de a reduce complet propriile cheltuieli de judecată pentru construirea unui clădiri de apartamente sau a unei locuințe în detrimentul investițiilor în numerar.

În ciuda scăderii economiei, reînnoirea stocului de locuințe în capitală are loc cu aceeași intensitate ca și în timpul pre-criză. Imobiliar rămâne o modalitate fiabilă de a diversifica portofoliul de investiții și de conservare. bunuri financiare. Proiectele arhitecturale moderne privind calitatea performanței și atenției celei mai mici detalii sunt semnificativ superioare fundației rezidențiale a eșantionului vechi. Prin urmare, noile clădiri din Moscova 2018 atrag atenția clienților, în primul rând, confortul de valoare.

Astăzi, companiile de construcții sunt refuzate treptat de un punct de indicare popular. Schimbarea priorităților de activitate are mai multe motive. În primul rând, o creștere treptată a bunăstării locuitorilor metropolitani a dus în mod natural la o creștere a cerințelor pentru nivelul de confort și calitatea vieții.

Era condițiilor legislative de existență pentru rezidenții capitală a rămas mult în urmă. În al doilea rând, rentabilitatea economică a proiectelor la scară largă este semnificativ mai mare. În al treilea rând, astăzi afacerea nu este pentru vânzarea de bunuri sau servicii, ci pentru crearea de branduri, sau pur și simplu vorbind, un mod atractiv de viață. Companiile de construcții moderne sunt orientate nu atât de mult pe construirea de clădiri ca implementarea proiectelor care încorporează anumite idei. Și, al patrulea, de multe ori obținerea permisiunii până la momentul de astăzi nu este ușor. În primul rând, este asociat cu dificultățile de a se conforma designului interior al peisajului arhitectural înconjurător.

În plus, evenimentele din zilele recente în jurul renovării Fondului de locuințe au devenit un semnal guvernamental clar privind schimbarea politicilor de planificare urbană.

Astfel, în ultimii ani, clădirile mari ale cartierelor rezidențiale, microdistriconiștii și orașele întregi devin din ce în ce mai mult. În 2018, companiile de construcții, având în vedere cele mai recente tendințe, continuă să se mute în direcția desemnată.

Costul locuințelor în 2018

Potrivit previziunilor S & P, în 2018, prețurile locuințelor vor crește o inflație mai lentă, astfel încât costul locuințelor este așteptat în termeni absoluți. Această situație de pe piața imobiliară este asociată cu dinamica macroeconomică și semnarea de către președintele Federației Ruse Vladimir Putin decret "privind măsurile de asigurare a cetățenilor din Federația Rusă locuințe la prețuri accesibile și confortabile și îmbunătățirea calității serviciilor de locuințe și comunale". În special, guvernul a primit un ordin de reducere valoare reala Carcasa de până la 20% prin creșterea ponderii locuințelor de clasă economică. În plus, Sberbank of Rusia a început să emită împrumuturi cu o rată de 11,5-13% pe an până la sfârșitul lunii februarie 2018.

Planificate clădiri noi de la Moscova în 2018

Analiza celor mai recente proiecte arhitecturale vă permite să menționați popularitatea următoarelor tipuri de dezvoltare:

• perimetral;
• grup;
• liniar;
• gratuit;
• combinate.

Clădirile perimetrului înconjoară complet spațiul din jurul perimetrului sau, parțial, formând un spațiu intern, luând în considerare cerințele pentru iluminare și viteza aerului.

Dezvoltarea grupului implică plasarea clădirilor cu grupuri mici asociate între ele prin spațiul intern total. În acest caz, este posibil să se evite monotonia peisajului arhitectural. Cazul inferior este formează rânduri subțire de clădiri de-a lungul secțiunilor înguste.

Tipurile de construcție gratuite și combinate vă permit să utilizați diferite tehnici de planificare în spațiu limitat sau necesitatea de a salva clădirile construite anterior.

Astfel, în procesul de construcție a noilor clădiri din 2018, o gamă largă de variate planificarea soluțiilorCeea ce crește semnificativ varietatea ofertelor de pe piața imobiliară.

Oraș în oraș

Proiecte arhitecturale acest tip Utilizați zone mari pentru izolare de la infrastructura de locuințe învechite și organizarea spațiului intern în funcție de anumite idei.

Complexul de aeronavă Tushinsky se află la zece kilometri, în direcția nord-vestică de la centrul orașului de pe malurile râului Moscova. Proiectul este axat pe clienții pentru care familia și un stil de viață sănătos au devenit valorile principale. Zona ecologică cu infrastructură de agrement dezvoltată este populară cu clienții datorită prezenței centrelor de fitness, saloanelor spa, bazinelor, complexelor sportive și stadionului. Dezvoltatorul susține că lucrările de finisare sunt fabricate utilizând cele mai noi tehnologii asigurarea microclimatului clădirii, precum și economia de căldură. Pe plan intern, spațiul orașului este izolat cu o matrice verde de pe autostrăzile de transport. Prețul apartamentelor începe de la 6,8 milioane de ruble.

Teritoriul complexului durează 0,14 metri pătrați. km, și este situat pe scanarea Shelepihinskaya. Suprafața totală Premisele rezidențiale ale orașului este de 63,5 hectare. Gama de prețuri pentru apartamente este în termen de 8-49 milioane de ruble. Clienții li se oferă 9 clădiri cu o înălțime de 19 până la 37 de etaje. În primul rând, orașul atrage atenția oamenilor de familie, deoarece instituțiile preșcolare și școlare sunt construite aici. Pentru amatori sportivi, teritoriul în terenuri de sport, rolele și bicicletele sunt evidențiate aici. Restaurantele, cafenelele și barurile la câțiva pași vor economisi timp de călătorie.

Caracteristicile distinctive ale complexului sunt rigoarele și laconicitatea fațadelor clădirilor, precum și loggii glazurate. Orașul are o infrastructură de transport și socială care asigură pe deplin nevoile chiriașilor. Locația apropiată a autostrăzii Minsk și Borovskoye vă permite să utilizați orice tip de transport. Trei kilometri de LCD Vnukovo sunt ramura feroviară a raportului suburban. La câțiva pași de complex există o matrice de pădure și un iaz Pyhinsky. O surpriză plăcută pentru potențialii cumpărători va fi prezența monumentelor din punct de vedere istoric din punct de vedere istoric - bisericile din Ilie, profetul și vechea proprietate din Baranovo-Akatovo. Printre deficiențele, Vnukovo sărbătoresc încărcarea autostrăzilor de transport, absența mare centre de cumparaturi și la distanță de centrul Moscovei.

Complexe rezidențiale

Printre noile clădiri din Moscova, începerea vânzării este programată pentru 2018, cele mai des găsite apartamente în sarcini rezidențiale. Pentru ecranul LCD este mult mai ușor să găsești un teritoriu potrivit decât pentru un oraș întreg. În plus, punerea în aplicare a unor astfel de proiecte necesită o investiție semnificativă și complexitate a lucrărilor legate de dezvoltarea mărcii.

Cu numele său, complexul rezidențial este obligat la fosta plantă Zil, pe teritoriul căruia va apărea un parc mare și complexul de clădiri cu apartamente variind de la 34 la 136 de metri pătrați. Alături de grădinile și școlile pentru copii sunt planificate să construiască centre de afaceri și instituții culturale. Planificarea apartamentelor a efectuat arhitecți cu nume mondiale, astfel încât prețul apartamentelor individuale ajunge la 900 mii dolari. Apropierea față de diguri mărește suplimentar confortul rezidenților din LCD.

Complexul este alcătuit din trei clădiri monolitice situate în cartierul Presnensky din Moscova, la intersecția străzilor din Prenensky Val și Khodajan. Zona este cunoscută pentru o infrastructură socială bine dezvoltată și proximitate cu inelul de grădină. Nu departe de complex este hipodulul, grădina zoologică și parcurile. Costul apartamentelor din LCD variind de la 42 la 85 de metri pătrați. Situat în intervalul de la 8 la 22 de milioane de ruble.

În 2018, este planificat să dea noi clădiri în partea de nord a orașului Lyubertsy. În atenția cumpărătorilor este de 16 clădiri ridicate în 17 etaje. Apartamentele de pe ultimele etaje sunt dotate cu ferestre panoramice. În intrările există zone de plimbare și un post de concierge. Clădirile vor fi construite folosind materiale ecologice și sigure care se opun substanțelor agresive și rămân mult timp pentru a păstra aspectul inițial.

Un tip de dezvoltare cuprinzător creează un spațiu confortabil în interiorul șantierelor. În viitorul apropiat, se planifică împărțirea parcului cu o suprafață de 60 de hectare și construiește toate infrastructurile de agrement necesare, inclusiv săli de sport, bazine de înot, complexe sportive și zone de agrement. Deja, chiriașii au ocazia să viziteze parcul cu o suprafață de 17 hectare, cu piese și locuri pentru recreere. Complexul va fi echipat cu o infrastructură de transport dezvoltată și este la numai trei kilometri de drumul inelar din Moscova. Cea mai apropiată stație de metrou poate fi atinsă cu autobuzul în 5 minute.

Complexul rezidențial este situat pe teritoriul complexului industrial reorganizat "Greivonovo". Clădirile monolitice ale confortului de clasă vor avea o înălțime de până la 44 de etaje. Planurile de a crea o zonă de parc, locuri de agrement pentru tineret, precum și dezvoltarea infrastructurii sociale. Cea mai apropiată stație de metrou este situată la o distanță de doar un kilometru. Alternativ, stația de ring Moscova va fi în apropiere calea ferata. O caracteristică distinctă a LCD Sereda este executarea lucrărilor de proiectare de către arhitecții spanioli, care va asigura designul original al interioarelor și clădirilor exterioare. Costul apartamentului este cuprins între 4,5 și 12,5 milioane de ruble.

Aici este departe de lista plina Clădiri noi ale Moscovei, a cărui trecere parțială sau completă este programată pentru 2018. Împrumutul activ al experienței străine care efectuează lucrări de construcție afectează pozitiv calitatea clădirilor noi anii recenti. Informațiile prezentate în comentarii și comunicate de presă ale companiilor de construcții confirmă faptul că anul 2018 nu va fi o excepție.

Nu toată lumea poate cumpăra un apartament în casă care a fost deja construit și pus în funcțiune. Prin urmare, mulți sunt forțați să intre în contracte pentru participarea partajată la construirea de locuințe - astfel încât să puteți fi căptușită metri patrati Pentru bani mai mulți sau mai puțin acceptabili. Dar până de curând, a fost posibil să nu obțineți nimic, dacă dezvoltatorul a dat faliment, a dispărut sau nu a avut destui bani pentru a finaliza construcția. În acest articol vă vom spune ce încercări de a proteja acționarii au fost adoptate de stat în acest an și ce să acorde atenție dacă intenționați să achiziționați locuințe folosind "făptași".

Ce să acorde atenție încheierii contractului

Legea 214-FZ pe Share Construction este numele complet "privind participarea la cota de clădiri de clădiri de apartamente și alte obiecte imobiliare" - a fost adoptată în 2004. Din acel moment, au fost făcute mai mult de o duzină de amendamente, deci acum putem spune în siguranță că aceasta este noua lege privind construirea capitalului propriu-2017. Astăzi, participarea la Gololovka este cea mai fiabilă modalitate de a dobândi locuințe pe piața primară.

În primul rând, potrivit acestei legi, dezvoltatorul are dreptul de a atrage fondurile cetățenilor numai dacă există permisiunea de a construi un bloc de apartamente și documente decorate pentru terenul terenului.

În al doilea rând, legea privind participarea la acțiuni Construcția oferă obligatorie Înregistrarea de stat. Contract pentru "Pullachka", iar banii pentru locuințe noi sunt plătite numai după o astfel de înregistrare în rosrestrestre. Protejează riscul unui risc dublu de vânzare, adică dezvoltatorul nu va putea să vândă același apartament mai multor clienți.

Cum să verificați fiabilitatea dezvoltatorului

Din august 2020 fonduri proprii Companiile dezvoltatorilor ar trebui să fie de cel puțin 10% din costul planificat al proiectului pe întreaga perioadă de construcție a capitalului propriu. Iar compania de construcții în sine este obligată să aibă experiență în construcția de clădiri de apartamente de cel puțin trei ani.

Legea introduce, de asemenea, obligatoriu acompaniament bancar Activitățile dezvoltatorului. Trebuie să aibă un cont într-o bancă autorizată, prin care vor fi efectuate toate calculele privind întreținerea construcției partajate, iar soldul minim de numerar trebuie să fie de cel puțin 10% din valoarea proiectului obiectului.

Conducătorul sau contabilul șef al dezvoltatorului nu poate fi o persoană care are o dezmembrare sau o convingere remarcabilă pentru infracțiunile economice, precum și o persoană care a fost recunoscută ca fiind cauza falimentului organizației.