Se va reduce ipoteca într-un an. Vor scădea ratele ipotecare? Refinanțarea unui credit ipotecar în AHML

Rezumat rezultatele anului 2017 pe piața creditelor ipotecare. Spre deosebire de 2016, care a fost marcat doar de o redresare a activității debitorilor, în 2017 schimbările cantitative s-au transformat în unele calitative: s-a atins un record istoric în ceea ce privește creditarea (2 trilioane de ruble) și dobânzi de 9,8% pe an. În același timp, există atât aspecte pozitive, cât și negative în importanța tot mai mare a creditelor ipotecare pentru piața imobiliară, spun experții.

2017 a fost cel mai productiv an din întreaga istorie documentată a pieței ipotecare din Rusia. În Rusia, 1 milion de împrumuturi au fost acordate pentru achiziționarea de locuințe pe valoare totală 2 trilioane de ruble, ceea ce a reprezentat 2,2% din anual PIB-ul țării, au calculat experții Grupului Metrium. Indicatorii au depășit complet nivelul de dinainte de criză al creditării rușilor. Față de 2014, numărul creditelor ipotecare emise anul trecut a depășit 7%, iar volumul lor monetar - cu 15%. Față de 2016, după aceste criterii, piața creditelor ipotecare a crescut cu 27%, respectiv 37%.

Date de emitere credite ipotecare in Rusia

Sursa: CBR

Împrumuturile au devenit mari și pe termen lung

Analiștii Metrium Group notează că tocmai în 2017 creșterea cantitativă a pieței ipotecare, care a fost lansată de programul de subvenție a ratei, s-a transformat într-o îmbunătățire calitativă a indicatorilor. În primul rând, aceasta s-a exprimat într-o scădere a ratelor medii la credite: în ultimul an, rata (de fapt, costul unui credit) a scăzut de la 11,54% la 9,79% (cu 1,75 puncte procentuale). Niciodată până acum un credit ipotecar în Rusia nu a fost atât de profitabil - ultimul minim care a atins rata a fost înregistrat în noiembrie 2011 - 11,40%.

Ratele minime sunt oferite în cadrul programelor comune de credite ipotecare ale dezvoltatorilor și băncilor. NS Bank JSC (nu este inclus în primele 20 de bănci ipotecare lider) pentru perioada de construcție a unității - 3%, după finalizarea facilității, rata crește la 12%. Rosselkhozbank oferă credite ipotecare la rate de 5,17% și împrumută atât facilități finite, cât și în construcție.

Creșterea disponibilității creditelor ipotecare a avut două efecte: mărimea și durata creditelor au crescut. Dacă în 2016 rușii au împrumutat de la bănci o medie de 1,72 milioane de ruble pentru achiziționarea de locuințe, atunci în 2017 - 1,86 milioane de ruble. Astfel, reducerea ratelor a făcut posibilă creșterea sumei împrumutului cu 140.000 de ruble. Termenul creditului a crescut și el: cu trei luni față de 2016, și cu aproape 10 luni față de perioada pre-criză.

Creșterea mărimii împrumutului indică faptul că nu numai mai mulți ruși și-au putut permite un credit ipotecar în 2017, dar și zona de obiecte pe care le achiziționează a crescut. La rândul său, o perioadă mai lungă indică încredere relativă în viitor.

Cererea se mută către case secundare

În octombrie 2017, diferența dintre ratele ipotecare pentru achiziționarea de locuințe primare și secundare a dispărut, notează experții Metrium Group. Primele zece bănci ipotecare oferă rate de bază aproape identice. Pentru clădirile noi, gama de oferte variază de la 7,9% la 11%, iar pentru apartamentele secundare - în intervalul 9,1-11,5%. Potrivit AHML, în decembrie 2017, rata medie ponderată la creditele acordate pentru locuințe finite a fost de 9,8%, iar pentru clădirile noi - 9,77%.

Această tendință în Mai mult a favorizat piața de locuințe gata făcute, mai degrabă decât în ​​construcție, notează experții Grupului Metrium. Dacă, în general, numărul de împrumuturi acordate a crescut cu 27%, iar volumul acestora - cu 37%, atunci ipoteca pentru participare la construcție comună nu era la fel de popular. Potrivit Băncii Centrale a Federației Ruse, numărul de împrumuturi acordate pentru achiziționarea de locuințe în construcție (în baza contractelor participarea la capitaluri proprii, DDU) a crescut de la 306 mii la 312 mii, adică doar cu 2%. Cu toate acestea, volumul împrumuturilor a crescut de la 571 de miliarde de ruble la 661 de miliarde de ruble (cu 15%), ceea ce este încă mai mic decât dinamica creditelor ipotecare pe piața secundară.

„În timp ce programul de subvenții de stat pentru credite ipotecare era în vigoare, tarifele pentru achiziționarea de obiecte în construcție erau cu aproximativ 2% mai mici decât ratele pentru împrumuturile pentru achiziționarea de „proprietate secundară”, comentează Maria Litinetskaya, managing partner al Metrium Group. , membru al rețelei de parteneri CBRE. - De aceea în 2015-2016 cumpărătorii au manifestat un mare interes pentru clădirile noi. Acum, că ratele s-au echilibrat, mulți cumpărători, în special în regiunile în care veniturile de multe ori nu vă permit să plătiți o ipotecă și o chirie în același timp în așteptarea finalizării unei noi locuințe, au revenit la ideea de achiziționarea de proprietăți gata făcute. Cu toate acestea, deja a fost lansat un program de subvenții, care se aplică doar locuințelor noi de la dezvoltatori, așa că cred că echilibrul dintre cele două sectoare ale pieței imobiliare rezidențiale se va menține în continuare și nimeni nu va rămâne fără cumpărători.”

Moscova este înaintea suburbiilor la cerere

Creșterea disponibilității creditelor ipotecare a avut un efect ambiguu asupra pieței imobiliare din regiunea capitalei, notează experții Grupului Metrium. Moscova a depășit atât volumul, cât și numărul creditelor ipotecare emise de principalul său concurent, Regiunea Moscova. Potrivit Băncii Centrale, în 2017, în capitală au fost emise 63.000 de credite ipotecare în valoare de 254 de miliarde de ruble. Între timp, în regiunea Moscovei, a cărei piață depășește atât numărul de tranzacții, cât și volumul ofertei în capitală, au fost emise 57.000 de credite ipotecare în valoare de 160 de miliarde de ruble. Astfel, debitorii de credite ipotecare din capitală s-au dovedit a fi mai activi, deși în 2014 regiunea Moscova a depășit capitala în ceea ce privește numărul de împrumuturi emise: 55 mii credite ipotecare în regiune față de 46 mii în capitală.

Experții Grupului Metrium notează, de asemenea, că noile clădiri din Moscova sunt la mare căutare debitori ipotecari decât cei de lângă Moscova. Dacă la Moscova ponderea împrumuturilor pentru achiziționarea de locuințe în construcție reprezintă 48% din toate creditele ipotecare (30 mii tranzacții), atunci în regiunea Moscovei - doar 38% (21 mii tranzacții).

Ponderea creditelor ipotecare se apropie de 50%

Piața clădirilor noi din Moscova a devenit principalul beneficiar al reducerii ratelor creditelor ipotecare din Rusia, consideră experții Metrium Group. În capitală, numărul tranzacțiilor cu locuințe secundare nu a crescut în ultimul an, dar numărul instituțiilor preșcolare încheiate a crescut cu 52%. Scăderea ratelor ipotecare a dus la o creștere a ponderii vânzărilor către debitori la 44%, față de 36% în 2016 și 27% în 2015. Ipoteca a dobândit cea mai mare importanță în clădirile noi din segmentul de masă, unde 48% din apartamentele achiziționate din clasa economică și confort au fost plătite cu ajutorul acestuia. Ponderea creditelor ipotecare în clasa business a crescut la 33%, iar în segmentul de elită - până la 12%.

„În 2017, am înregistrat o creștere semnificativă a cumpărătorilor cu credite ipotecare în ansambluri rezidențiale cu buget mare, ceea ce nu era caracteristic pentru segmentul nostru în vremurile de dinainte de criză”, comentează Roman Sychev, CEO GRUPUL TEKTA. - De exemplu, în proiectul nostru de clasă business Mayakovsky, ponderea deținătorilor de credite ipotecare a crescut de la 15% la 45% în 2017. Astfel, până la sfârșitul anului, creditele ipotecare au asigurat aproape jumătate din vânzările din complex, ceea ce este chiar mai mare decât media segmentului nostru din capitală. Atragerea unui împrumut a devenit mult mai profitabilă decât utilizarea planurilor în rate, care era o unealtă populară pentru achiziționarea de locuințe în segmente cu buget mare. Cred că majoritatea clienților noștri se așteaptă să-și ramburseze împrumutul în următorii ani de la cumpărare.”

Riscurile pieței ipotecare sunt în creștere

Creșterea creditării pe fondul scăderii veniturilor reale ale populației crește riscurile pe piața creditelor ipotecare. Pe lângă reducerea costului împrumuturilor, reducerea la minimum avans(PV). Potrivit Băncii Centrale a Federației Ruse, ponderea împrumuturilor cu o tranșă mai mică de 20% în valoarea totală a creditelor ipotecare emise a crescut de la 7% la începutul anului 2017 la 21% la sfârșitul anului. În același timp, băncile au devenit mai favorabile debitorilor. Potrivit Biroului Naţional istoriile de credit(NKBI), doar o treime din cererile de credit ipotecar au fost respinse, în timp ce ponderea aprobărilor a fost de 67,5%, depășind nivelul din 2016 cu 3 p.p.

În același timp, analiștii Metrium Group consideră că amenințările la adresa pieței creditelor ipotecare sunt exagerate de unii participanți la industrie. În ciuda creșterii creditării, numărul datoriilor „reparate” nu a crescut, ci mai degrabă a scăzut. Potrivit AHML, ponderea datoriei restante cu trei luni sau mai mult se ridica la 2,2% în decembrie 2017, în timp ce la finele anului 2016 atingea 2,65% din volumul total al creditelor emise.

În plus, analiștii Metrium Group notează că ponderea medie a plății lunare a creditului ipotecar în raport cu veniturile debitorilor din țară este de 28%. Acest nivel corespunde indicatorilor normali ai pieței ipotecare din țările dezvoltate, unde plata este considerată acceptabilă, ceea ce reprezintă aproximativ 30% din venit lunar familii. Excepție fac împrumutații de la Moscova, care oferă băncii în medie 48% din venitul lor lunar.

„În domeniul informației, există în mod constant speculații despre o „bulă” pe piața creditelor ipotecare, care în realitate nu au motive serioase”, comentează Maria Litinetskaya, managing partner al Metrium Group, membru al rețelei de parteneri CBRE. - În opinia mea, dimpotrivă, în Rusia populația suferă din cauza lipsei de împrumuturi accesibile pentru îmbunătățirea condițiilor locative. Dacă în țările dezvoltate ponderea creditelor ipotecare ajunge la jumătate, sau chiar 100% din PIB, în Rusia această cifră ajunge la doar 5%. Acest lucru sugerează că până și actualele rate record la creditare reprezintă doar o zecime din potențialul real al pieței ipotecare din țara noastră, unde aproximativ 41% din populație, conform sondajelor VTsIOM, ar dori să se îmbunătățească. conditii de viata. Având în vedere planurile Ministerului Construcțiilor de a majora punerea anuală în funcțiune a locuințelor la 120 de milioane de metri pătrați până în 2025. m. (adică aproape dublu față de tarifele actuale), cred că ritmul credit ipotecar populația nu poate fi redusă, altfel toate aceste case vor fi goale. Cu toate acestea, trebuie înțeles că economia și veniturile gospodăriilor trebuie să înregistreze și ele creștere, astfel încât o creștere a creditării să nu conducă la o creștere a riscurilor sistemice.”

În 2017, rata creditelor ipotecare ar putea scădea la 10%, iar numărul creditelor acordate va atinge un nivel record în 2014, prevăd structurile de stat implicate în reglementarea pieţei ipotecare. În același timp, băncile și agenții imobiliari așteaptă cu nerăbdare încetarea programului de subvenții ipotecare. Majoritatea participanților pe piață sunt de acord că ratele pot fi într-adevăr reduse la 10%, dar acest lucru nu va crește numărul de împrumuturi dacă prețurile cresc.

Anul se anunță interesant pentru piața creditelor ipotecare. Principala intriga: calculele structurilor oficiale, care prevăd o scădere în continuare a dobânzilor și o creștere record a eliberării de noi credite, se vor adeveri?

„Având în vedere dinamica ratelor ipotecare și cererea existentă a populației pentru locuințe, ne așteptăm ca anul viitor să poată fi emise peste 1 milion de împrumuturi în valoare de 1,7-1,8 trilioane de ruble. Acest lucru va repeta cel puțin rezultatele recordului din 2014. Pe măsură ce Banca Rusiei își atinge ținta de inflație de 4%, ratele ipotecare vor continua să scadă și ar putea ajunge la 11,0-11,5% până la sfârșitul anului viitor.

Conform previziunilor AHML, deja în 2018 ratele ipotecarelor vor scădea sub 10%”, a spus Gazeta.ru la centrul analitic al Agenției pentru Credit Ipoteca Locuințelor (AHML).

Trebuie să spun că mulți participanți la piață au luat astfel de previziuni cu un scepticism reținut. Așadar, Kirill Yakovenko, analist la Alor Group, le-a numit „exces de roz”, deși recunoaște că în mai multe condiții există șansa de a ajunge la volumul planificat de noi împrumuturi.

„Dacă anul acesta agenția estimează creșterea volumelor cu 30% față de nivelul anului trecut, adică de la 1,3 trilioane la 1,5 trilioane de ruble, atunci, în principiu, probabilitatea ca băncile să poată acorda împrumuturi în 12 luni. din 2017 1,7-1,8 trilioane de ruble deodată, există, dar numai în mai multe condiții”, crede Yakovenko. În opinia sa, se va putea atinge recordul dacă atât ratele ipotecare, cât și prețurile locuințelor sunt la un nivel suficient de scăzut.

În ceea ce privește ratele, principala intrigă a anului viitor pe piața creditelor ipotecare, după cum a menționat Dmitri Shevchenko, vicepreședintele Consiliului de administrație al Băncii Lanta, este dacă programul de subvenții de stat pentru ratele ipotecare, care se încheie la 31 decembrie 2016 , va fi prelungit și nu există alte plăți pentru acesta.

Potrivit AHML, în prezent, ratele ipotecare au revenit la nivelul anului 2014 și, prin urmare, nu mai este necesară sprijinirea pieței ipotecare prin programul de subvenții.

„Astăzi avem nevoie de dezvoltare mecanismele pieței care nu necesită finanțare publică. Printre acestea se numără și mecanismul de emitere a creditului ipotecar cu o singură tranșă hârtii valoroase cu garanția AHML, care va permite băncilor să primească finanțare ieftină și, ulterior, să ofere cetățenilor credite ipotecare la rate reduse”, a menționat centrul analitic al agenției.

Nu toată lumea crede că, după eliminarea subvențiilor, tarifele vor continua să scadă.

„Prognozele guvernului în 2017 de reducere a ratei dobânzii, din păcate, sunt puțin probabile. Acest lucru se datorează în primul rând situației economice dificile și factorilor macroeconomici externi. Odată cu eliminarea sprijinului de stat în 2017, ratele estimate vor rămâne în intervalul 11,5-13%”, spune Evgeny Nartov, șeful Departamentului Ipoteci la Bon Ton.

După cum și-a amintit Shevchenko, subvențiile ipotecare au fost cele care au menținut pe linia de plutire piața imobiliară rezidențială în ultimul an.

„Fără ea, criza dezvoltatorilor ar fi fost mult mai profundă, scăderea prețurilor apartamentelor ar fi fost mai dramatică, iar acest lucru ar fi afectat nu numai imobiliare, ci și sectoare conexe, unde imobiliare sunt gajate, de exemplu”, crede expertul. În situația actuală, în opinia sa, este deja posibilă renunțarea la subvenții prin realizarea unor cote mai mici prin scăderea rata cheie Banca centrala.

„Cred că autoritățile ar putea refuza să subvenționeze creditele ipotecare, invocând faptul că vor reduce rata cheie a Băncii Centrale. În 2016, a scăzut de două ori și acum se ridică la 10%, iar această rată, de fapt, determină nivelul dobânzilor la creditele de la băncile comerciale.

Dacă este redus de o dată sau de două ori în 2017, atunci există posibilitatea ca rubla să slăbească mai aproape de 70 de ruble per dolar, va fi mai ușor să bugetul de stat ipotecile vor deveni mai ieftine. Dar, cel mai probabil, va pierde sprijinul statului. German Gref a declarat în august 2016 că rata ipotecare în 2017 ar putea scădea cu mult sub 11%, iar Sberbank este în continuare nava de vârf a pieței creditelor ipotecare, emitând aproximativ jumătate din volum, așa că această prognoză trebuie respectată. AHML pregătește, de asemenea, diverse inovații, de exemplu managementul documentelor electronice privind creditele ipotecare”, își împărtășește Șevcenko previziunile.

Directorul general al NDV-Nedvizhimost Alexander Khrustalev, de asemenea, consideră că fără ipoteca preferentiala deja se poate face.

Tarifele vor fi reduse chiar și fără participarea statului din cauza creșterii vânzărilor.

„La un moment dat, subvențiile de stat au fost introduse ca măsură de economisire, când ipotecile în bănci erau oferite cu 15% sau mai mult. Acum vedem o situație diferită: procesele de stabilizare și recuperare se dezvoltă și multe organizatii de credit ratele revizuite în jos. Ne așteptăm ca, într-adevăr, în 2016, creditele ipotecare să fie vândute în medie cu 10% și fără participarea statului, deoarece acesta este un factor de cerere puternic. Astfel, o reducere a ratei cu 1 p.p. va atrage 4% din noi debitori, iar cu un credit ipotecar de 7% dintre cei care doresc să cumpere locuințe într-o clădire nouă, cel puțin s-ar dubla”, crede dezvoltatorul.

Cu toate acestea, potrivit lui Yakovenko, chiar și cu o reducere a ratelor la 10%, ceea ce, potrivit multor experți, este destul de probabil, vânzările ar putea încetini pe măsură ce prețurile cresc.

„Prețurile locuințelor au scăzut în toate regiunile în acest an, dar numai ca urmare a unui dezechilibru între cerere și ofertă. Piața imobiliară rezidențială reacționează destul de sensibil la astfel de situații, iar după cererea cu un decalaj de 1-1,5 ani se înregistrează o scădere a ofertei. Astfel, s-a format un excedent, format până la începutul anului 2016 ca urmare a punerii în funcțiune a unui record de 85,3 milioane de metri pătrați. m de locuințe și încă 37,2 milioane mp. m în prima jumătate a anului”, a spus Yakovenko.

Dar, după cum și-a amintit, aproape toate aceste proprietăți imobiliare sunt o moștenire a erei de dinaintea crizei.

„În ultimii doi ani, activitatea dezvoltatorilor a fost în scădere și, pe măsură ce cererea și oferta tind să se echilibreze, prețurile locuințelor vor crește inevitabil”, crede expertul.

Politica Băncii Rusiei contribuie la reducerea ratelor de pe piața creditelor ipotecare, cu toate acestea, rate record scăzute ale creditelor ipotecare de 6-7% pe an ar trebui așteptate doar în perspectiva a doi sau trei ani, organizațiile de credit intervievate de RIA Novosti crede. Piața bancară nu poate reduce ratele cu câteva puncte procentuale într-un timp scurt, deoarece acest lucru va duce la marje negative, explică aceștia.

Prim-ministrul rus Dmitri Medvedev a declarat marți că condițiile macroeconomice din Federația Rusă în ansamblu sunt pregătite pentru ca dobânzile ipotecare să scadă la 6-7% pe an.

Potrivit Băncii Centrale, ratele ipotecare ale băncilor rusești au fost în medie de 11,8% în primul trimestru al anului 2017, în scădere cu 0,67 puncte procentuale față de un an în urmă.

„Piața este pregătită pentru bănci să urmeze un curs de reducere a ratei dobânzii. dar piata bancara nu va putea reduce rata creditului cu mai multe puncte procentuale într-o perioadă scurtă, deoarece aceasta va duce la un dezechilibru al activelor și pasivelor. Datoriile ieftine sunt treptat înlocuite cu fonduri mai scumpe strânse de pe piață, datorită cărora organizatii financiare si de credit scade treptat ratele”, a comentat Anton Pavlov, Directorul Departamentului Produse de Credit și Asigurare la Absolut Bank.

Nu asa de repede

Cererea de credite ipotecare la o rată de acest produsîn 6-7% va crește fără îndoială. Pe piață vor apărea debitori pentru care un nivel mai ridicat al ratelor era insuportabil, șeful departamentului pieței de masă este sigur și produse de împrumut Raiffeisenbank Andrei Morozov.
Cu toate acestea, nivelul general al pieței ratelor ipotecare de 6-7% anul acesta nu merită așteptat, spun în unanimitate reprezentanții băncilor.

„Cu cel mai favorabil scenariu pentru economie și tendința continuă de reducere a ratei cheie, este posibil să ne apropiem de limita superioară a acestui nivel nu mai devreme de sfârșitul anului 2018”, crede Morozov.

Bank Vozrozhdenie prezice că la sfârșitul anului 2017, precum și în 2018, ratele ipotecare de pe piață vor scădea cu aproximativ 1-2 puncte procentuale.

„Cel mai probabil, anul acesta vom vedea deja o rată de o singură cifră pe piață. O rată de 6-7% este o perspectivă de doi sau trei ani ”, spun ei în Absolut Bank.

Prognoza generală până la sfârșitul anului 2017 și pentru 2018 promite o reducere a dobânzilor ipotecare cu aproximativ 1-2 puncte procentuale în medie pentru piață, spun Promsvyazbank.

ÎN bancă ipotecară DeltaCredit, la rândul său, consideră că, cu o inflație de 3-4% și o creștere economică, rata medie a pieței ipotecare până în 2019-2020 poate fi de 8-9%, iar în absența creșterii economice - 9,5% pe an.

În același timp, tendința generală de scădere a ratei este absolut justificată, cred bancherii. Dinamica pozitivă a creditării ipotecare se explică nu numai prin eliminarea sprijinului de stat, ci și Valoarea curentă finanțarea băncilor și scăderea așteptată a inflației, notează, în special, în Promsvyazbank.

„Trebuie să ții cont și tu factor demografic si ridicarea alfabetizare financiară a populației - deja acum se poate observa apariția unei noi generații de debitori solvabili. Se prevede că venitul real disponibil al populației va începe să crească în 2017, după trei ani de scădere”, a declarat Elena Nazarenko, șeful departamentului de produse ipotecare și refinanțare la Promsvyazbank.

Planurile bancare

Toate băncile asigură că intenționează să monitorizeze situația de pe piață și, dacă este posibil, să reducă ratele ipotecare.

„În ceea ce privește modificările ulterioare ale ratelor la Vozrozhdenie Bank, dacă tendința actuală spre o scădere a costului finanțării și o scădere a ratei cheie continuă, ratele noastre vor fi, de asemenea, reduse”, a declarat Oleg Korkin, șef adjunct al Afacerii cu amănuntul. blocul băncii, în special.

Potrivit băncii, volumul actual al portofoliului său de credite ipotecare este de 44 de miliarde de ruble. În 2017, portofoliul de credite ipotecare al Băncii Vozrozhdenie va crește cu cel puțin 30%, ceea ce corespunde dinamicii de creștere din 2016, a adăugat Korkin.

Absolut Bank intenționează și să ajusteze rata creditului ipotecar, dacă există condiții pentru aceasta. „Pentru aceasta, este important ca situația din economie să rămână stabilă, Banca Centrală și-a continuat politica de reducere a ratei cheie, care, printre altele, va contribui la reducerea costului de formare pentru participanții de pe piață. Un alt factor important este dezvoltarea proiectelor de infrastructură, stabilirea interacțiunii cu departamentele pentru a reduce costurile de operare și componenta de risc”, a enumerat Pavlov.

De la începutul anului, banca a redus deja de trei ori rata ipotecii. În prezent oferta minimaîn cadrul programelor standard de creditare este de 10,25% pe an și mai puțin programe de afiliere— 7,7% pe an în ruble.

În același timp, o reducere a ratei fără subvenții la 6-7% va însemna că banca funcționează cu o marjă negativă, întrucât costul Bani pentru participanții de pe piață este acum mai mare. În plus, banca cheltuiește bani pentru întreținerea infrastructurii, procesarea tranzacțiilor etc., care trebuie incluse și în costul produsului, a explicat Pavlov.

În prezent, portofoliul de credite ipotecare al Absolut Bank este de 65,1 miliarde de ruble, iar până la sfârșitul anului va depăși pragul de 80 de miliarde de ruble, se așteaptă instituția de credit.

Promsvyazbank a crescut în 2016 volumul creditelor ipotecare emise de 4,3 ori în termeni anuali, iar portofoliul de credite ipotecare al băncii a crescut cu 39% anul trecut. Cantitate medie credit ipotecarîn bancă, în martie 2017, sa ridicat la 1,78 milioane de ruble.

„Principalele criterii și tendințe în 2017 în domeniul creditelor ipotecare vor fi două elemente: concurența acerbă pe rate – clienții sunt obișnuiți cu rate mici în perioada program de stat subvenții, iar al doilea element este simplificarea procesului: un pachet minim de documente, canale la distanță și electronice pentru emiterea și înregistrarea tranzacțiilor”, a menționat Nazarenko.

„Ne dorim să fim „în piață” și în viitor putem lua în considerare posibilitatea de a reduce ratele, dar nu există încă premisele pentru o reducere mai semnificativă”, a declarat, la rândul său, Alexei Tartyshev, șeful de marketing la DeltaCredit Bank.

De la 1 mai, portofoliul de credite ipotecare al DeltaCredit Bank era de 140,1 miliarde de ruble. Banca prezice că până la sfârșitul anului va crește cu 23% - până la 172,5 miliarde de ruble.

Datorită ratelor ipotecare mai mici în 2017, 700.000 de familii și-au îmbunătățit condițiile de viață. Alexander Plutnik, director general al AHML, a răspuns întrebărilor despre situația actuală și perspectivele pieței imobiliare.

1. Ratele ipotecare au scăzut considerabil în 2017. În ultimele săptămâni ale acestui an, este posibil să le reducă în continuare?

Îmbunătățirea situației macroeconomice poate fi urmărită în țară. Ca urmare a lunii septembrie, rata ipotecii pentru cumpărătorii de locuințe noi a fost în medie de 9,88%, pentru locuințele secundare - 10,14%. Numărul de noi împrumuturi la o rată mai mică de 10% pe an este în creștere. Cel mai semnificativ declin din 2017 este deja în urmă, dar în săptămânile rămase rata poate fi redusă cu zecimi de procente.

2. Când oamenii apelează la bănci, li se oferă adesea să ia un credit ipotecar la mai mult de 11%. Este în regulă?

Cele mai mari bănci au rate de 9-10%, dar unele institutii financiareîncercând să câștigi mai mult din comisioane și plăți suplimentare. Duma de Stat intenționează să discute o lege care prevede indicarea pe prima pagină a contractului a tuturor plăților și a tuturor sumelor în termeni absoluti. Dacă vor fi adoptate, condițiile de împrumut vor deveni din ce în ce mai clare.

3. Recent, șeful Sberbank German Gref a spus că în viitor se va putea emite un credit ipotecar la 5%. E real?

În viitor, reducerea ratei la un astfel de nivel este într-adevăr posibilă. Conditiile necesare: îmbunătățiri ale economiei și o reducere a ratei de referință a Băncii Centrale. Pe termen mediu este posibilă o scădere la 8-7%.

Astăzi, AHML are programe cu subiecte, cu ajutorul cărora poți obține o ipotecă de la 6% pe an. Acest nivel se atinge prin subvenţionarea unei părţi din tarifele pt categorii preferenţiale populatie. Datorită AHML, rata ipotecarului este în jur de 9%, încă 2-3% este compensată de la bugetul regional.

4. Este mai bine ca debitorii să obțină un credit ipotecar acum sau să aștepte scăderi suplimentare ale ratei?

Prețurile locuințelor nu cresc încă. Prin urmare, nu merită amânarea cu un credit ipotecar. Dacă este posibil, trebuie să îmbunătățiți condițiile de viață. Atunci când solicită o ipotecă, împrumutatul fixează prețul apartamentului. O posibilă reducere a ratelor nu ar trebui să se oprească, deoarece împrumutul poate fi refinanțat.

5. Există informații alarmante despre suprapopularea pieței. Oferta în unele regiuni depășește cererea cu 30-40%. Va stimula AHML cumva cererea de surplus de locuințe?

Sarcina principală a AHML este de a stimula sectorul locativ în ansamblu, adică atât cererea, cât și oferta. În unele regiuni, există într-adevăr probleme cu suprastockul, dar acestea sunt asociate nu atât cu lipsa cererii, cât cu neajunsurile dezvoltatorilor. Dezvoltatorii nu au reușit să ofere un mediu urban confortabil, nu s-au ocupat de îmbunătățire.

Cu tarife mai mici, mulți oameni sunt gata să cumpere locuințe mai scumpe, dar doresc să fie într-un mediu urban confortabil și bogat. Cumpărătorii bogați nu mai sunt interesați de apartamentele situate mai departe decât la distanță de mers pe jos de grădinițe, școli și magazine.

Munca AHML este acum orientată spre construirea de locuințe cu adevărat confortabile. Teren asigurate pentru proiectele cele mai de succes. Terenul este alocat nu în apropierea orașelor, ci în interiorul orașului, în interiorul dezvoltării existente. Oamenii ar trebui să plătească nu numai pentru metri patrati ci pentru un mediu urban confortabil de locuit.

Prognozele experților s-au adeverit: în 2017, rata creditelor ipotecare la Sberbank și la alte bănci autohtone a scăzut sistematic. În cea mai mare dintre ele, s-a atins în vară minimul istoric al precrizei 2014.

E timpul să cumperi!

La începutul verii cea mai mare bancățara, a fost făcută o altă mișcare privind disponibilitatea creditării ipotecare. Atunci o clădire nouă ar putea fi cumpărată la 10,7%, iar dacă înregistrați o afacere online, atunci la 10%.

Pe 10 august, Sberbank a anunțat o reducere record a ratelor ipotecare în 2017. Acum puteți cumpăra un apartament într-o clădire nouă cu un împrumut de la 7,4%, în vechiul fond - de la 8,9%. A fost redus și avansul – până la 15% din costul „pătratelor” achiziționate.

Pe o notă! În prima jumătate a anului, piața creditelor ipotecare a crescut cu 16%, actualizându-se nivelurile record ale precrizei din 2014.

Ipoteca cu sprijin de stat - de la 6,25%!

Până în prezent Agenția pentru Credit Ipoteca pentru Locuințe (AHML) a lansat o serie de programe de stat care permit regiunilor să împrumute celor care doresc să ia bani pentru locuințe la 6,25%. Regiunile Vladimir și Nijni Novgorod au devenit deja participante la program.

Cea mai mică rată ipotecară din 2017 va fi introdusă suplimentar în șase regiuni. Un împrumut la o valoare preferențială de 6,25% va fi disponibil rezidenților din:

Tatarstan;

• regiunea Moscova;

  Mordovia;

  regiunea Rostov;

  Regiunea autonomă Yamalo-Nenets.

„Oferta gustoasă” va fi posibilă în detrimentul bugetelor regionale, astfel că autoritățile locale vor stabili categoriile de cetățeni pentru care locuințele vor deveni și mai accesibile. Cei norocoși pot fi bugetari(medici sau profesori), familii tinere etc.

Important! Există planuri de a include regiunile Karelia, Kaliningrad și Voronezh în programul de stat.

Apropo, unele regiuni caută oportunități de a oferi locuitorilor cel mai mult termeni profitabili. În special, guvernul de la Moscova a prezentat o reducere a dobânzii ipotecare la 7% pentru imigranții din Hrușciov. Pentru ajutor autorităţile metropolitane aplicat la AHML, dar până acum li s-a oferit doar 9%.

Care este cea mai bună bancă pentru a obține un credit ipotecar?

Ratele ipotecare ale băncilor pentru comparație sunt prezentate în tabel, date din care sunt actuale din 10 august 2017*

* Sunt utilizate informații de pe site-urile web oficiale ale băncilor. Este indicată limita inferioară a ratei dobânzii.

Aș dori să sper că concurența îi va forța pe toți bancherii să facă creditele ipotecare și mai accesibile. Cu un declin record dobânda la creditîn Sberbank, o altă bancă populară până acum lasă condițiile de creditare nu cele mai atractive de pe piață - rata ipotecii în 2017 la VTB 24 este de la 10,7%. Dar la cumpărare apartamente mari(de la 65 „pătrate”) VTB reduce dobânda la 10, iar banca oferă una dintre cele mai mari sume de pe piață - până la 60 de milioane de ruble. cu un avans de 10%.

Alegerea celor mai atractive condiții de împrumut rata dobânzii cu siguranta joaca rol important, totuși, este necesar să se compare alte poziții - suma avansului, criteriile pentru debitor, numărul documente necesare etc.

Previziuni și realitate

În mai, prim-ministrul Medvedev a declarat că economia permite reducerea ratelor ipotecare la 6-7% în 2017, în timp ce mai devreme s-a raportat că guvernul a fost „deflat” și nu a putut sprijini 30.000 de debitori ipotecari care au solicitat restructurarea unor astfel de credite. împrumuturi.

Pe o notă! Boris Titov, apărătorul șef al antreprenorilor ruși, este convins că dacă statul va reuși să scadă cota la 5%, atunci piața construcțiilor se va dubla. În strategia sa de creștere economia rusă a calculat că un astfel de pas ar costa 150 de miliarde de ruble.

AHML prezice volumul emisiunii de credite ipotecare pentru 1,8 trilioane de ruble, ținând cont de mai mulți factori favorabili:

încetinirea inflației (4,3%);

reducerea în continuare a ratei cheie, de care depinde direct calculul dobânzii pentru emiterea de produse bancare;

dezvoltarea mecanismelor de refinanţare şi sprijin de stat.

Pentru primul trimestru, conform AHML, au fost împrumutate de la bănci 324 de miliarde de ruble, iar numai în martie, 150 de miliarde de ruble, ceea ce este cu 10% mai mult decât nivelul volumelor record din 2014. Dar alte cifre fac să ne gândim la existența o problemă, să rezolve căreia scăderea ratei ipotecare în 2017 nu va ajuta nici Sberbank, nici alte bănci.

Rușii nu sunt pregătiți să cheltuiască, inclusiv să cumpere locuințe pe credit. Potrivit lui Rosstat, cu o creștere înregistrată salariileîn țară cu 2,5%, venit real cetățenii au scăzut brusc cu 7,6% și au devenit cel mai scăzut din ultimii 5 ani.

Sondajele VTsIOM devin un balsam pentru inimă. Ele demonstrează, deși nesemnificative, dar totuși o creștere a încrederii creditului în țară:

în ianuarie - doar 10% dintre respondenți au considerat că este un moment favorabil pentru creditare;

în martie - 11%;

în aprilie - 12%.

În ciuda faptului că marea majoritate (66%) a rușilor consideră că „acum nu este cel mai bun moment pentru a petrece”, iar agențiile de turism, emisiunile aeriene și băncile raportează rate în creștere: pentru vacanțe, pentru mașini noi și pentru alte nevoi, rușii au devenit mai des și sume mai mari. Și aici se cuvine să dau statistici unui prieten: la sfârșitul lunii februarie datoria de credit cetăţenii care se confruntă cu băncile au crescut cu 13%.

Merită să luați în considerare asta institutii financiare(băncile și IFM) sunt mai puțin probabil să aprobe cererile pentru credite de consum datorită nereturnării tot mai mari. Indiferent dacă această situație se va repeta în segmentul creditării ipotecare, dacă rușii se vor împrumuta mai precis pentru achiziționarea de imobile și dacă rata ipotecare va doborî recordul din vara anului 2017, timpul va spune.