În evaluarea imobilelor, există trei abordări general acceptate pentru definirea valorii: cost, piață și profitabilă. Fiecare abordare are propriile metode, tehnici și proceduri.
Se constată similitudinea conceptuală a abordărilor la evaluarea diferitelor facilități de proprietate. În același timp, tipul de obiect al obiectului estimat determină caracteristicile unor metode specifice care decurg din problemele de evaluare specifice inerente, de regulă, numai în acest tip de proprietate.
Abordarea costurilor
Abordarea costurilor este un set de metode de estimare a valorii unui obiect bazat pe determinarea costurilor necesare reproducerii sau înlocuirii obiectului, luând în considerare uzura acestuia.
În abordarea costurilor, se presupune că costurile necesare pentru crearea unui obiect estimat de bunuri imobiliare în starea sa existentă sau reproducerea proprietăților sale de consum corespund valorii de piață a acestui obiect. Abordarea costurilor vă permite să calculați costul de construire a unui obiect la prețurile curente (la data evaluării) minus uzura totală acumulată (totală).
- 1. Calcularea costului de achiziție sau de închiriere pe termen lung a terenurilor libere și disponibile pentru ao folosi în mod optim;
- 2. Evaluarea valorii de înlocuire a clădirii estimate. Calculul valorii de reducere se bazează pe calcularea costului de reconstituire a obiectului în cauză, pe baza prețurilor și a condițiilor curente pentru fabricarea obiectelor similare la o anumită dată;
- 3. Determinarea mărimii uzurii fizice, funcționale și externe a obiectului imobiliar;
- 4. Evaluarea valorii profiturilor antreprenoriale (profiturile investitorilor);
- 5. Calcularea valorii totale a obiectului de evaluare prin ajustarea valorii de înlocuire pentru uzură cu creșterea ulterioară a valorii obținute pe valoarea terenului de teren.
Abordarea costurilor este cea mai potrivită pentru evaluarea obiectelor recent comandate, aceasta conduce la rezultatele cele mai convingătoare în cazul unei valori suficient de rezonabile a terenului de teren și a uzurii minore acumulate de îmbunătățiri.
Abordare profitabilă
Determinarea valorii de piață a obiectelor imobiliare printr-o abordare a veniturilor se bazează pe principiul așteptărilor. În conformitate cu acest principiu, un investitor tipic, adică cumpărătorul obiectului imobiliar, îl dobândește în anticiparea veniturilor în viitor. Având în vedere că există o legătură directă între mărimea investițiilor și beneficiile de la utilizarea comercială a instalației de investiții, costul imobilului este definit ca fiind costul obținerii de venituri din acesta, cu alte cuvinte, costul obiectului imobiliar este definit ca costul curent al venitului viitoare generat de obiectul de evaluare.
Principalele etape ale procedurii de evaluare în cadrul acestei abordări:
- 1. Elaborarea prognozei veniturilor viitoare din furnizarea zonelor estimate de închiriat pentru perioada de posesie și pe baza datelor obținute, determinarea veniturilor brute potențiale (PVD), care se calculează cu formula (1):
PVD \u003d S x Na, (1)
unde s este zona, închirierea, mp,
Na - Rata de închiriere pentru 1 mp.
3. Determinarea bazată pe analiza pieței pierderilor din zonele subutilizate și la colectarea chiriei, calculul venitului brut valabil (DVD). De regulă, proprietarul pe termen lung nu are capacitatea de a continua să închirieze 100% din zona de construcție. Pierderea de închiriere are loc datorită angajării incomplete a obiectului imobiliar și neplata taxei de închiriere de către chiriașii fără scrupule. Gradul de șomaj al obiectului de venituri imobiliare se caracterizează prin coeficientul de sub-utilizare, determinat de raportul dintre valoarea zonei care nu a fost închiriată la valoarea suprafeței totale care urmează să fie închiriată. Calculul venitului brut valabil (DVD) se efectuează cu formula (2):
DVD \u003d PVD * kz * ks, (2)
unde DVD-ul este un venit brut valabil,
PVD - venituri brute potențiale,
Kz - coeficientul de încărcare a zonei,
Factorul de colectare a plăților.
Trebuie remarcat faptul că DVD-ul, calculat de cele de mai sus, este necesar să se adauge alte venituri obținute din funcționarea obiectului asupra plăților de leasing (de exemplu, pentru utilizarea serviciilor suplimentare - parcare auto etc.).
4. Calcularea costurilor estimărilor operaționale ale imobiliar, care se bazează pe analiza costurilor reale ale conținutului său și / sau a costurilor tipice pe această piață. Cheltuielile sunt constante (impozitul pe proprietate, primele de asigurare, plățile pentru terenuri), variabilele condiționat (utilitate, lucrări de reparații curente, salariul angajaților etc.), costurile de înlocuire (costurile înlocuirii periodice pentru cheltuielile de construcție constructive de construcție a construcțiilor).
Astfel, valoarea calculată a costurilor de funcționare este dedusă din DVD, iar indicatorul final este un venit net de exploatare (CHOD).
5. Recalcularea venitului operațional net la valoarea curentă a obiectului.
Metoda de capitalizare directă - Metoda de determinare a valorii de piață a unui obiect bazat pe venit, pe baza transformării directe a celui mai tipic venit al primului an în preț, împărțind-o la raportul de capitalizare, obținut pe baza analizării datelor pieței privind rapoartele din venitul net și valoarea activelor similare obiectului estimat obținut de extracția pieței.
Procedura de estimare a proprietății începe cu inspecția sa. Înainte de a începe inspecția, este recomandat să vă familiarizați cu documentația tehnică pentru facilitate, precum și să discutați cu specialiștii serviciilor tehnice responsabile pentru funcționarea acesteia.
Abordare comparativă
Condiția necesară pentru aplicarea metodelor unei abordări a pieței este disponibilitatea informațiilor privind tranzacțiile cu obiecte imobile similare (care sunt comparabile pentru condiții, dimensiuni și locație) în condiții comparabile (timpul de efectuare a tranzacției și termenii Finanțarea tranzacției).
O abordare comparativă se bazează pe cele trei principii de bază ale evaluării imobiliare: furnizarea și cererea, substituirea și contribuția. Pe baza acestor principii de evaluare imobiliară într-o abordare a pieței, o serie de metode cantitative și calitative pentru selectarea elementelor de comparare și măsurarea ajustărilor datelor de piață ale obiectelor comparabile sunt utilizate pentru a modela costul obiectului estimat.
Principiul principal al abordării pe piață Evaluarea imobilului este principiul înlocuirii, care prevede că potențialul cumpărător nu va plăti prețul prețului care depășește costul achiziției similare, din punct de vedere al proprietății, proprietății.
Principalele dificultăți în aplicarea metodelor de abordare a pieței sunt asociate cu opacitatea pieței imobiliare din Rusia. În majoritatea cazurilor, prețurile imobiliare cu obiecte imobiliare sunt necunoscute. În acest sens, este adesea folosit pentru a evalua prețurile propunerilor privind instalațiile de vânzare.
Metoda de comparare a vânzărilor determină valoarea de piață a obiectului pe baza analizei vânzărilor recente de obiecte imobiliare comparabile care sunt similare cu obiectul estimat în dimensiune și utilizare. Această metodă de determinare a costurilor presupune că piața va stabili prețul pentru un obiect estimat în același mod ca și pentru obiecte comparabile, competitive. Pentru a aplica metoda de comparare a vânzărilor, specialiștii utilizează un număr de principii de evaluare, inclusiv principiul înlocuirii.
Aplicarea metodei de comparare a vânzărilor constă într-o punere în aplicare consecventă a următoarelor acțiuni:
- 1. Cercetare detaliată a pieței pentru a obține informații fiabile despre toți factorii legați de obiectele utilitare comparabile;
- 2. Determinarea unităților de comparare adecvate și a analizei comparative pe fiecare unitate;
- 3. Compararea obiectului estimat cu obiecte de comparație selectate pentru a-și ajusta prețurile de vânzare sau excepțiile de pe lista comparativ;
- 4. Aducerea unui număr de indicatori ajustați ai valorii obiectelor comparabile la valoarea de piață a obiectului de evaluare.
Biroul imobiliar, sursele guvernamentale, propriile baze de date, publicații etc. pot fi utilizate ca surse de informații privind tranzacțiile de pe piață cu imobiliare.
După selectarea unității de comparație, este necesar să se determine principalele indicatori sau elemente ale comparației, folosind care puteți simula costul obiectului prin intermediul ajustărilor necesare la prețurile de cumpărare și de vânzare ale obiectelor imobiliare comparabile.
În practica de evaluare, în determinarea valorii proprietății, astfel de elemente de comparație sunt alocate drept drepturi transferate la imobiliare, condițiile de așezare financiară în achiziționarea de bunuri imobiliare, condițiile de vânzare (curățenia tranzacției) , timpul de vânzare, funcționalitatea obiectului, locația, confortul drumurilor de acces, obiectul, starea tehnică și nivelul de finisare a spațiilor.
Această metodă este cea mai eficientă pentru obiectele vândute în mod regulat. Pentru a evidenția elementele ajustărilor de măsurare, se utilizează tehnici cantitative și de înaltă calitate.
Metodele cantitative includ:
- · Analiza vânzărilor pereche (două vânzări diferite sunt comparate pentru a determina ajustarea pentru un element de comparație);
- · Analiza statistică (metoda se bazează pe utilizarea aparatului de statistici matematice pentru efectuarea analizei de corelare și regresie);
- · Analiza pieței secundare (această metodă determină amploarea ajustărilor, pe baza datelor care nu sunt legate direct de obiectul evaluării sau obiectului de comparație) și altele.
Metodele calitative includ:
analiza clasificării (comparativă) (metoda este similară analizei vânzărilor pereche, cu excepția faptului că ajustările nu sunt exprimate ca procent sau sume de bani, ci în categoriile de logică fuzzy);
analiza distribuției (vânzările comparative sunt distribuite în ordinea descrescătoare a adecvării, apoi se determină locul obiectului evaluării într-o serie de vânzări comparative).
Coordonarea rezultatelor
Etapa de evaluare finală este coordonarea rezultatelor obținute prin diverse metode în cadrul aplicațiilor utilizate. Scopul unei astfel de coordonări este obținerea valorii totale finale a costurilor.
Trei abordări ale evaluării sunt independente unul de celălalt, deși fiecare dintre ele se bazează pe aceleași principii economice. Pe piața ideală (deschisă și competitivă), toate cele trei abordări ar trebui să conducă la aceeași valoare a costurilor. Cu toate acestea, majoritatea piețelor sunt imperfecte, propunerea și cererea nu sunt în echilibru. Utilizatorii potențiali pot fi informați incorect, producătorii pot fi ineficienți. Pentru aceste și alte motive, abordările pot oferi indicatori de valoare diferită că evaluatorul se compară reciproc, efectuând procedura de coordonare.
Așa cum este indicat în standardele federale de evaluare (FSO nr. 1), metoda de aprobare aleasă de evaluator, precum și toți evaluatorii făcuți prin aprobarea rezultatelor judecății, ipotezele și informațiile utilizate ar trebui justificate.
Cea mai preferată variantă de realizare a procedurii de potrivire a rezultatelor obținute pentru obținerea valorii finale a costului este considerată a fi suspendată în medie. Evaluatorul joacă măsura în care una sau altă abordare îndeplinește obiectivul evaluării obiectului în cauză, indiferent dacă calculele pieței în cauză sunt susținute, indiferent dacă acestea nu le contrazic și cu concluzia finală, este mai mult relat la valoarea valorii obținute pe baza punctelor cele mai ideale ale abordării.
2.5.1. Abordare comparativă
Abordare comparativă Evaluarea este un set de metode de estimare a valorii bazate pe compararea obiectului de evaluare cu analogii săi, cu privire la care există informații despre prețurile tranzacțiilor cu acestea.
Termeni de aplicare a unei abordări comparative:
1. Obiectul nu trebuie să fie unic.
2. Informațiile trebuie să fie cuprinzătoare, inclusiv condițiile de efectuare a tranzacțiilor.
3. Factorii care afectează costul analogilor comparativ al bunurilor imobile estimate trebuie să fie comparabile.
Cerințe de bază pentru analog:
Analogul este similar cu obiectul de evaluare privind principalele caracteristici economice, materiale, tehnice și alte caracteristici;
- Termeni similari de tranzacții.
Abordarea comparativă se bazează pe principiile:
Substituţie;
- echilibru;
- Cererea și sugestiile.
Etapele unei abordări comparative:
Cercetarea pieței;
- colectarea și verificarea acurateței informațiilor privind analogii disponibili sau recent vânduți ai obiectului de evaluare;
- compararea datelor privind analogii și obiectul de evaluare selectați;
- ajustarea prețurilor de vânzare a analogilor selectați în conformitate cu diferențele de la obiectul de evaluare;
- stabilirea valorii obiectului evaluării.
Pentru a determina valoarea finală a bunurilor imobile estimate necesită ajustarea vânzărilor comparabile. Calculul și ajustările se fac pe baza unei analize logice a calculelor anterioare, luând în considerare semnificația fiecărui indicator. Cea mai importantă este definiția exactă a coeficienților de corecție.
Avantajele unei abordări comparative:
1. În valoare totală, se reflectă opinia vânzătorilor și a cumpărătorilor tipici.
2. Prețurile de vânzare reflectă schimbarea condițiilor financiare și a inflației.
3. Justificat static justificat.
4. Sunt efectuate ajustări la diferențele dintre obiectele comparate.
5. Destul de ușor de utilizat și oferă rezultate fiabile.
Dezavantaje ale unei abordări comparative:
1. Diferențele în vânzări.
2. Complexitatea colectării informațiilor despre prețurile practice de vânzare.
3. Problema colectării informațiilor privind condițiile specifice ale tranzacției.
4. Dependența de activitatea pieței.
5. Dependența de stabilitatea pieței.
6. Complexitatea coordonării datelor privind vânzările semnificativ diferite.
2.5.2. Abordarea costurilor
Abordarea costurilor - Acesta este un set de metode de evaluare bazate pe stabilirea costului necesar pentru restabilirea sau înlocuirea obiectului evaluării, luând în considerare uzura acumulată. Se bazează pe presupunerea că cumpărătorul nu va plăti pentru obiectul final mai mult decât pentru crearea unui obiect de utilitate similară.
La aplicarea acestei abordări, costurile investitorului sunt luate în considerare și nu un contractor.
Baza acestei abordări este principiul înlocuirii.
Informații necesare pentru utilizarea abordării costurilor:
Nivel salarial;
- amploarea deasupra capului;
- costurile echipamentelor;
- regulile de profit ale constructorilor din regiune;
- Prețurile de piață pentru materialele de construcție.
Etapele abordării costurilor:
Calculul valorii terenului ținând cont de cea mai eficientă utilizare (utilizare);
- Calculul costului noii construcții a clădirilor estimate (cu NA);
- Calcularea uzurii acumulate (și h):
- deteriorare fizică - purtarea asociată cu o scădere a obiectivității obiectului ca urmare a îmbătrânirii fizice naturale și a influenței factorilor adversari externi;
- uzură funcțională - purtați din cauza inconsecvențelor cu cerințe moderne pentru astfel de obiecte;
- Uzură exterioară - purtați ca rezultat al modificărilor factorilor economici externi;
- calcularea costului îmbunătățirilor, luând în considerare uzura acumulată: su \u003d cu NA-C și;
- Determinarea valorii finare a bunurilor imobile: cu ZP \u003d cu Z + C U.
Avantajele abordării costurilor:
1. La evaluarea obiectelor noi, abordarea costurilor este cea mai fiabilă.
2. Această abordare este adecvată și / sau singura posibilă în următoarele cazuri:
Analiza celui mai bun și mai eficient al terenului;
- analiza tehnică și economică a noii construcții și îmbunătățiri;
- evaluarea facilităților socio-statale și speciale;
- evaluarea obiectelor pe piețele din punct de vedere scăzut;
- evaluarea în scopuri de asigurare și fiscalitate.
Dezavantaje ale abordării costurilor:
1. Costurile nu sunt întotdeauna echivalente cu valoarea de piață.
2. Încercările de a obține un rezultat mai precis de evaluare sunt însoțite de o creștere rapidă a costurilor forței de muncă.
3. Nerespectarea costurilor de dobândire a costurilor de obiecte imobiliare estimate pentru o nouă construcție a exact același obiect, deoarece uzura acumulată este dedusă din costul construcției.
4. Problema calculării costului de reproducere a clădirilor vechi.
5. Complexitatea determinării amplorii uzurii acumulate a clădirilor vechi și a structurilor.
6. O evaluare separată a terenului din clădiri.
7. Problema evaluării terenurilor din Rusia.
2.5.3. Abordare profitabilă
Abordare profitabilă Se bazează pe faptul că costul imobiliar în care capitalul a investit, trebuie să respecte evaluarea actuală a calității și a valorii veniturilor, pe care această proprietate este capabilă să o aducă.
Abordare profitabilă - Acesta este un set de metode de evaluare imobiliare bazate pe determinarea valorii actuale a veniturilor așteptate din acesta.
Principala condiție prealabilă pentru calcularea costurilor o astfel de abordare este de a închiria obiectul imobiliar. Pentru a converti veniturile viitoare din domeniul imobiliar la valoarea curentă, se efectuează capitalizarea veniturilor.
Capitalizarea veniturilor este un proces care determină relația dintre venitul viitor și valoarea curentă a obiectului.
Formula de bază pentru abordare profitabilă (IRV - Formula):
unde v este costul imobilului,
I - Venituri preconizate din imobilul estimat. Cu veniturile sunt implicate în mod obișnuit de venituri pur de exploatare, care este capabil să aducă imobiliare pentru perioada,
R este un venit sau o rată a profitului este un coeficient sau o rată de capitalizare.
Rata de capitalizare este rata de venit care reflectă relația dintre venit și costul obiectului de evaluare.
Distinge două tipuri de capitalizare:
Capitalizarea directă;
- Capitalizarea veniturilor asupra normei de rentabilitate a capitalului.
Cu capitalizare directă, sunt luate în considerare două magnitudine: venitul anual și o rată de capitalizare.
Rata de capitalizare - Acesta este raportul dintre valoarea de piață a proprietății la ei.
Venitul așteptat este determinat ca urmare a analizei veniturilor în perioada de proprietate asupra bunurilor imobile.
Procent de reducere- Norma unui interes complex, care se aplică atunci când se recalculează la un anumit moment în momentul costului fluxurilor de numerar care rezultă din utilizarea proprietății.
Etapele abordării veniturilor:
1. Calcularea sumei tuturor chitanțelor posibile de la obiectul de evaluare.
2. Calcularea venitului brut valabil.
3. Calcularea cheltuielilor legate de obiectul de evaluare:
Constant constant;
- variabile condiționate (operaționale);
- rezerve.
4. Determinarea valorii veniturilor operaționale pure.
5. Transformarea venitului așteptat în valoarea curentă.
| Anterior |
Introducere
Capitolul 1. Baza metodologică pentru estimarea valorii proprietății
1.1 Conceptul de estimare a costurilor de proprietate, a obiectelor de evaluare, a tipurilor de valoare estimată
1.2 Cadrul juridic și legal, obiectivele și etapele de evaluare a proprietății
Capitolul 2. Abordări și metode de bază utilizate în evaluarea proprietății și a aplicării acestora
2.1 Esența și caracteristicile de abordări și metode de evaluare
2.2 Avantaje și dezavantaje în aplicarea diferitelor abordări pentru evaluarea proprietății
Concluzie
Bibliografie
Introducere
Astăzi, există diverse forme de proprietate în Rusia, oferind proprietarului la discreția sa pentru a elimina proprietatea aparținând acestuia. În acest sens, întrebările apar cu privire la costul de proprietate, necesitatea de a rezolva litigiile de proprietate în care părțile să determine valoarea obiectivă a uneia sau o altă proprietate au fost forțate să recurgă la serviciile arbitrilor de preț independenți.
Dezvoltarea activităților de evaluare în Federația Rusă este determinată direct de dezvoltarea relațiilor de piață. Estimarea valorii proprietății diferitelor tipuri de proprietate devine din ce în ce mai mult un instrument integral și eficient pentru o economie de piață.
În contextul dezvoltării unei economii de piață, evaluarea mașinilor, echipamentelor și vehiculelor devine din ce în ce mai importantă. Importanța acestui tip de activitate de evaluare este cauzată atât de extinderea sectorului proprietății private, cât și de necesitatea creșterii investițiilor.
Trebuie remarcat faptul că mașinile și echipamentele sunt caracterizate, de regulă, de un număr mare de parametri diferiți și o varietate de nomenclatură. Numărul de obiecte de mașini și echipamente din țară și chiar într-o regiune separată este foarte mare.
Determinarea valorii de piață a mașinilor și echipamentelor este un proces complex, deoarece adesea în procesul de evaluare este imposibil să găsim un analog absolut identic pentru obiectul estimat.
Pentru a realiza cea mai exactă evaluare a proprietății, sunt utilizate tehnici și metode speciale în acest curs.
Lucrarea de curs constă în introducerea a două capitole și concluzii. Primul capitol discută conceptul de evaluare a valorii proprietății, a instalațiilor de evaluare, a tipurilor de valoare estimată, precum și a bazei legislative a activităților de evaluare, a obiectivelor și etapelor de evaluare a proprietății. Al doilea capitol discută principalele abordări și metode utilizate în evaluarea proprietății și a aplicării acestora.
În timpul scrisului de curs, au fost utilizate următoarele materiale: legea federală "privind activitățile de evaluare în Federația Rusă", standardele federale pentru estimare, standardele de stat pentru estimare, tutoriale de evaluare a proprietății, materialele revistei de evaluare etc.
Capitolul 1. Baza metodologică pentru estimarea valorii proprietății
1.1 Conceptul de estimare a costurilor de proprietate, a obiectelor de evaluare, a tipurilor de valoare estimată
Proprietate – obiecte ale lumii înconjurătoare cu utilitate și dreptul la ei. .
Evaluarea valorii proprietății este ordonată, un proces vizat de determinare a termenilor monetare cu privire la valoarea obiectului de proprietate relevantă, ținând seama de nivelul potențial și real, adus la acesta la un moment dat în contextul segmentul special al pieței.
Evaluarea proprietății este cel mai comun termen aplicat activităților de evaluare și toate obiectele posibile.
În conformitate cu articolul 5 din Legea federală " Privind activitățile de evaluare în Federația Rusă»Nr. 135-FIP Evaluarea proprietății se poate aplica la următoarele obiecte:
1. Separarea lucrurilor materiale (apartament, mașină, colecție de minerale etc.);
2. setul de lucruri care alcătuiesc proprietatea unei persoane juridice sau a unui individ (aici include afacerea ca obiect de evaluare);
3. Proprietatea și alte lucruri;
4. Cerințe privind drepturile, pasivele (datoriile);
5. Lucrări, servicii, informații;
6. Alte drepturi civile Obiecte pentru care legislația Federației Ruse stabilește posibilitatea participării lor la circulația civilă.
De regulă, evaluarea proprietății este împărțită în patru grupuri mari:
1. Evaluarea costului întreprinderii (afaceri);
2. Evaluarea imobiliară;
3. Evaluarea echipamentului (inclusiv mașini, vehicule);
4. Evaluarea valorii activelor necorporale și a proprietății intelectuale.
Estimarea costurilor - Determinarea valorii unui obiect la un moment dat în timp în conformitate cu standardul de cost selectat.
Cost - acestea sunt costul factorilor de producție, separați în acest obiect.
Valoarea determinată a proprietății poate fi diferită. Tipul de valoare determinat determină scopul evaluării, iar metoda de evaluare este punerea în aplicare a scopului estimării.
Atunci când se utilizează conceptul de valoare în implementarea estimărilor, este indicat un tip specific de valoare, care este determinat de utilizarea estimată a rezultatelor evaluării.
La punerea în aplicare a activităților de evaluare, se utilizează următoarele tipuri de valoare a obiectului de evaluare:
· valoare de piață;
· Costul investiției;
· Valoarea de lichidare;
· Valoarea cadastrală.
1. La determinarea piaţă Costul obiectului de evaluare este determinat de prețul cel mai probabil în care obiectul de evaluare poate fi alienat la data evaluării pe piața deschisă în contextul concurenței, atunci când părțile tranzacției acționează inteligent, având toate informațiile necesare , iar la magnitudinea prețului tranzacției nu reflectă circumstanțe de urgență, atunci când:
2. La determinarea investiții Costul obiectului de evaluare este determinat de costul pentru o anumită persoană sau grup de persoane cu scopurile investiționale stabilite de această persoană (persoane) în scopuri investiționale.
3. La determinarea lichidare Costul obiectului de evaluare este determinat de valoarea calculată care reflectă prețul cel mai probabil la care acest obiect de evaluare poate fi înstrăinat pentru data expunerii instalației de evaluare, o perioadă mai mică de expunere tipică pentru condițiile pieței, în condițiile în care vânzătorul este forțat pentru a face o tranzacție cu privire la înstrăinarea proprietății.
4. La determinarea cadastralvaloarea obiectului evaluării este determinată de metodele de evaluare în masă, valoarea de piață stabilită și aprobată în conformitate cu.
Principalii parametri care determină valoarea proprietății sunt: \u200b\u200butilitate, cerere, propunere, deficiență, posibilitatea transferului drepturilor de proprietate, costul creării de bunuri.
1.2 Fundamentele juridice și juridice, obiectivele și etapele evaluării proprietății
Cadrul legislativ al activităților de evaluare în Federația Rusă sunt:
1) Legea federală din 29 iulie 1998 nr. 135 - FZ "privind activitățile de evaluare din Federația Rusă" (ultimul roșu. Legea federală din 24 iulie 2007 Nr. 220 - FZ). Dispoziții de bază.
2) Standardul federal de evaluare "Note generale de evaluare, abordări și cerințe pentru evaluare" (FSO nr. 1), aprobat prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia din 20 iulie 2007 nr. 256. Dispoziții de bază.
3) Standardul federal pentru evaluare "Scopul evaluării și tipurilor de cost" (FSO nr. 2), aprobat prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia din 20 iulie 2007. Dispoziții de bază.
4) Standardul federal pentru cerințele cerințelor de raport de evaluare (FSO nr. 3), aprobat prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia din 20 iulie 2007. Dispoziții de bază.
Conform Legii federale nr. 135-FZ din 29 iulie 1998, "La evaluarea în Federația Rusă", activitățile de evaluare sunt supuse licențelor obligatorii.
Evaluarea proprietății este făcută de evaluatori licențiați pe baza unui acord privind evaluarea facilității de proprietate cu utilizarea obligatorie a tuturor celor trei abordări clasice la evaluarea proprietății - venituri, comparative (piață) și costuri.
Modificările aduse legii federale "privind activitățile de evaluare în Federația Rusă" stabilesc transferul unei părți semnificative a activităților de monitorizare în acest domeniu de la organele de stat la evaluarea autoreglementară, care este asociată cu abolirea activităților de evaluare a licențelor. Evaluatorul este acceptat ca membru al organizației de auto-reglementare a evaluatorilor prin soluționarea guvernanței sale colegiale. Pentru încălcarea legislației și a standardelor federale de evaluare, evaluatorul poate fi exclus din rândul membrilor organizației, prin soluționarea organismului său colegial.
Potrivit art. 8 FZ-135, evaluarea obiectelor de evaluare este obligatorie în cazul angajării în obiectele de tranzacție ale evaluării aparținând unei federații complete sau parțial ruse, subiecților Federației Ruse sau municipalităților.
De obicei, obiectivele de evaluare a valorii proprietății sunt:
· Determinarea valorii proprietății în timpul privatizării sale, transmiterea la gestionarea încrederii, închirierea, naționalizarea;
· Utilizarea proprietății ca obiect de gaj;
· Vânzarea sau altă înstrăinare a proprietății;
· Atribuirea obligațiilor de datorie legate de obiectele evaluării;
· Transferul proprietății ca o contribuție la capitalul autorizat, fondurile entităților juridice;
· Împrumuturi ipotecare pentru persoane fizice și juridice;
· Răscumpărarea sau oferită altfel de retragerea legislației proprietarului de la proprietar pentru nevoile de stat sau municipale;
· Efectuarea unei evaluări a facilităților de proprietate pentru a controla corectitudinea plăților fiscale în cazul unui litigiu privind calculul bazei impozabile;
· Elaborarea contractelor de căsătorie, secția de proprietate a soților obligatoriu la cererea uneia dintre părți sau ambelor părți în cazul unui litigiu cu privire la valoarea acestei proprietăți;
Astfel, scopul de a evalua proprietatea poate fi cel mai variant, dar foarte des, evaluarea este necesară pentru efectuarea diferitelor tranzacții.
Evaluarea proprietății include următorii pași:
1) Definirea sarcinilor.
În această etapă inițială a activității de evaluare, una dintre cele mai importante este formularea scopului evaluării. În procesul de comunicare între client și evaluator, în stadiul de stabilire a problemei, se determină obiectul de evaluare, adică faptul că clientul dorește să evalueze sub forma unui set de obiecte materiale și (sau) drepturi ; Scopul și sarcinile de evaluare a obiectului de evaluare, precum și tipul de valoare.
În funcție de factori variabili, metodele de estimare a costului locuințelor pot fi împărțite după cum urmează: profitabile, cost și comparative.
Este necesar să se indice că utilizarea fiecărei metode ar trebui să dau același rezultat pe "piața perfectă". În prezent, niciuna dintre piețe nu poate fi numită Perfect (cererea și propunerea nu sunt în echilibru, participanții la piață propriile informații incomplete, organizațiile nu sunt suficient de eficiente etc.). Astfel, aceste metode pot da rezultate diferite.
În esență, metoda de evaluare a locuințelor ar trebui să țină seama de structura fluxurilor de numerar formate pe piața imobiliară, și anume:
- fluxul de numerar, care este format în construirea de bunuri imobiliare și întreținerea acesteia;
- fluxul de numerar, care este format în vânzarea de cumpărare și vânzare de locuințe;
- fluxul de numerar suplimentar generat în implementarea serviciilor terțe (de exemplu, lucrările de reparații);
- plata facturilor de utilitate de către proprietar.
Abordare profitabilă
Abordarea veniturilor este cel mai adesea aplicată evaluării valorii afacerii. Această metodă implică calcularea prețului organizației pe baza valorii sale actuale așteptate în viitorul veniturilor și presupuselor riscuri. Ca parte a abordării veniturilor, se utilizează metoda fluxurilor de numerar actualizate. La evaluarea imobilului rezidențial, această abordare este utilizată cel mai des.
Este obișnuit să se facă distincția între două tipuri de fluxuri de numerar. Primul se formează în detrimentul capitalului propriu (așa-numitul flux de numerar pentru capitalurile proprii, fluxurile de numerar în limba engleză, ECF). Al doilea este format în detrimentul tuturor fondurilor investite (fluxul de numerar pentru toate capitalul investit, capitalul englez, CCF). În ambele modele, fluxul de numerar poate fi calculat ca nominal (la prețurile curente) și real (cu modificarea ratei inflației), în funcție de obiectivele de analiză.
Modelul CCF este utilizat în principal pentru evaluarea organizațiilor care desfășoară diverse activități. De exemplu, poate fi: mineritul și vânzările de materii prime, producția de produse proprii și implementarea acestuia, furnizarea de servicii logistice. Cu toate acestea, ca profesor a.g. note Gryaznova, în activitatea practică, modelul fluxului de numerar al capitalurilor proprii, în timp ce modelul fluxului de numerar al tuturor fondurilor investite, în opinia sa, este mai puțin cererea de evaluare a valorii companiilor rusești. Acest lucru se datorează faptului că organizațiile nu pun în aplicare schemele de finanțare de finanțare similare cu cele utilizate de societăți din țările occidentale, unde metoda specificată a fost implementată pentru prima dată. Pentru a evalua locuințele, se aplică ambele metode, datorită faptului că este posibilă calcularea volumului tuturor fondurilor investite, deoarece fiecare obiect al imobilului rezidențial este perceput de organizare ca un alt proiect de investiții.
Abordarea costurilor
Abordarea costurilor este, de asemenea, numită proprietate. Acest lucru se datorează faptului că costul obiectului imobiliar rezidențial poate fi luat în considerare ținând cont de costuri.
În legătură cu inflația, modificările condițiilor pieței, precum și metodele aplicate de contabilitate, valoarea contabilă a activelor și pasivelor nu corespunde valorii lor de piață. Ca urmare, evaluarea costului imobilului rezidențial implică ajustări ale indicatorilor de contabilitate.
La etapa inițială, se estimează valoarea de piață a tuturor bunurilor și obligațiilor companiei. Apoi, valoarea obligațiilor este prezentată de valoarea de piață rezonabilă a activelor. Ca urmare a acestei acțiuni, se formează un cost estimat al capitalului propriu al organizației.
Abordare comparativă
O abordare comparativă implică faptul că evaluarea valorii actuale a companiei este o sumă estimată a vânzării sale sub piața formată. Cu alte cuvinte, prețul vânzării unei companii comparabile este considerat cel mai apropiat de prețul real, care este fixat de piață. Datorită faptului că există un număr mare de obiecte comparabile pe piața imobiliară, această metodă poate fi utilizată cu succes în evaluarea costului obiectelor imobiliare rezidențiale.
Determinarea costului locuințelor cu condiții de piață obiective și independente este principalul avantaj al acestei abordări. Sarcina evaluatorului în cadrul acestei abordări constă doar la schimbări pentru a asigura comparabilitatea imobilelor rezidențiale. În același timp, abordările profitabile și de cost ale costului costurilor locuințelor sunt utilizate exclusiv pe baza calculelor.
Dezavantaje ale unei abordări comparative
În același timp, abordarea considerată se bazează exclusiv pe rezultatele retrospective și nu ia în considerare perspectivele de dezvoltare a pieței imobiliare, care să afecteze în mod pozitiv și să afecteze în mod negativ evaluarea. De asemenea, abordarea comparativă necesită o bază de date extinsă care analizează obiectul de locuințe și o imobiliare vii potențial comparabile din diferite părți. Colectarea acestor date este extrem de costisitoare în ceea ce privește timpul, resursele de muncă și financiare. Utilizarea unei abordări comparative este strânsă limitată la absența metodelor universale de evaluare. Acest lucru se datorează faptului că procesul de selecție al obiectelor imobiliare comparabile implică, în principal, judecata subiectivă a evaluatorului, precum și punerea în aplicare a modificărilor necesare. Trebuie remarcat faptul că abordarea comparativă în ansamblu și metoda coeficienților comparativi nu au primit diseminarea datorată în practica rusă datorită specificului situației pieței, care se caracterizează prin incompletență și perioade de observație nesemnificativă.
Rezumarea, trebuie spus că utilizarea unei metode comparative pentru evaluarea obiectelor imobiliare rezidențiale este extrem de dificilă. Piețele imobiliare sunt supuse unor schimbări semnificative în conjunctură în perioade suficient de mici de timp, ceea ce impune anumite restricții privind abordarea costurilor pentru acele organizații ale căror fonduri de bază sunt formate în general pe baza echipamentelor importate și depind de finanțarea majoră împrumutată. În acest caz, calculul discret al costului (de exemplu, lunar) poate produce valori semnificativ diferite, ceea ce face astfel de valori ale evaluării realității economice nerefedeniale și complică formarea nu numai pe termen lung , dar și politica de operare privind gestionarea costurilor.
Ieșire
În aceste condiții, în conformitate cu autorul, cea mai fiabilă abordare a evaluării și gestionării costului instalațiilor de locuințe este profitabilă utilizând metoda fluxurilor de numerar actualizate, în cazul în care costul mediu ponderat al capitalului este utilizat ca rată de actualizare (calculată prin utilizarea unui a . Damodaran și modelele CAPM). Orizononul de calcul al fluxului de numerar net din totalul capitalului ar trebui să fie făcut valori de cel mult cinci ani, cu utilizarea indicatorului de cost în perioada post-obnos. Ca urmare a evaluării imobilelor rezidențiale, pe de o parte, sunt luate în considerare tendințele pe termen mediu și, pe de altă parte, evaluarea nu este supusă fluctuațiilor limită pe termen scurt ale indicatorilor de pe piața locuințelor (deoarece au un Efectul nesemnificativ asupra pariurilor fără riscuri și a răspândirii implicite, care depind de ratingul de împrumut al dezvoltatorilor.
Înainte de a continua conținutul conținutului diferitelor abordări la evaluarea imobiliară și metodele de evaluare aplicate, clarificăm ceea ce este investit în conținutul acestor concepte.
Sub abordarea estimării costului imobilului Un aspect metodologic este înțeles cu privire la natura valorii proprietății, reflectând un anumit concept economic și teoretic de cost și preț.
În conformitate cu aceasta, putem vorbi despre trei abordări principale ale definiției valorii imobiliare: cost (pe baza conceptului de costuri), veniturile (pe baza teoriei utilității și a așteptărilor) și comparativ (baze teoretic este teoria cererea și sugestiile).
Spre deosebire de abordare, se aplică metoda de estimare a valorii imobiliare.
Metoda de estimare a valorii imobiliare- Aceasta este o metodă specifică, algoritmul pentru calcularea valorii valorii proprietății.
Pe baza aceleiași abordări a evaluării, o serie de metode care diferă una de cealaltă prin succesiunea calculelor utilizate de date, poate fi dezvoltată acuratețea calculelor. De exemplu, o abordare a veniturilor poate fi implementată utilizând o metodă multiplicatoare renală, metoda de capitalizare directă, o metodă de reducere a fluxului de numerar. Sub abordarea costurilor pentru a determina costul curent al clădirilor, poate fi utilizată metoda de calcule estimate, metoda unității comparative etc. Aceasta utilizează fiecare metodă pentru a oferi individual, diferit de alte metode, rezultat.
Trebuie plătit faptul că niciuna dintre abordări nu poate oferi o situație pe piață pe deplin adecvată a judecății cu privire la valoarea valorii proprietății. În practică, acest lucru se manifestă în faptul că evaluatorul ar trebui să solicite evaluarea sau toate cele trei abordări sau (minim) - două, justificând cauza alegerii sale. În același timp, hotărârea finală cu privire la valoarea obiectului ar trebui să se desfășoare pe baza radiologiei, dar ținând seama de importanța unei anumite abordări în fiecare caz particular (acest proces se numește "procedura de coordonare ").
Înainte de luarea în considerare a abordărilor și metodelor de estimare a costului imobiliar, trebuie să faceți o altă observație.
A fost deja indicată mai sus că estimările privind valoarea estimată poate fi împărțită într-o evaluare masivă a valorii imobiliare și o evaluare individuală a valorii imobilelor.
Evaluarea individuală și istoric și metodologic precedați de o evaluare masivă, dar din punct de vedere tehnologic, ele diferă semnificativ.
Estimarea individuală Asigură contabilitatea tuturor semnificativă din punct de vedere al formării valorii obiectului factorilor, caracteristicile individuale ale obiectelor, statutul său juridic, starea actuală a pieței la data evaluării etc.
Evaluarea în masă Se bazează pe principalii factori care afectează costul obiectelor și utilizarea pe scară largă a metodelor de prelucrare statistică a informațiilor despre starea pieței în contextul acestor factori.
O evaluare individuală oferă un rezultat mai precis, dar necesită costuri ridicate. Prin urmare, se utilizează atunci când se efectuează soluții individuale pe piață. Evaluarea în masă este utilizată, de regulă, de stat în interesul impozitării, uneori, după cum se arată în CH. 6, un manual, pentru a stabili o chirie cu leasingul de predare în masă a obiectelor imobiliare etc. Nu va lua în considerare cu siguranță toate caracteristicile obiectelor (de exemplu, un mediu social).
Luați în considerare abordările și metodele de evaluare în raport cu evaluarea individuală a valorii imobilelor.
Abordarea costurilor. O abordare conceptual costisitoare se bazează pe teoria costurilor ca bază a valorii valorii mărfurilor, iar baza aplicației sale este principiul înlocuirii.
Este important să vă amintiți
Ideea principală a abordării costurilor pentru evaluarea imobiliară este că obiectul NA poate costa mai mult decât este necesar să se aștepte la o valoare similară.
Practic Abordarea se bazează pe calcularea costului de recuperare (înlocuire) a obiectului estimat, luând în considerare uzura și evaluarea separată a valorii de piață a Pământului.
Domeniul de aplicare al abordării costurilor : Construcție nouă, reconstrucție, evaluare imobiliară pentru asigurare, impozitare, evaluare imobiliară pe piețele "pasive".
Considera Algoritmul pentru utilizarea metodei de cost.
Etapa I.Estimarea costului actual de substituție (recuperare ) clădiri, facilități. Evaluarea înlocuirii actuale a prețurilor clădirii poate fi efectuată utilizând diferite metode.
Metoda estimată Acesta constă în elaborarea costului costurilor de construcție. Costurile includ:
- Costuri directe (PZ) (materiale de construcții și produse, deprecierea echipamentelor, salariul lucrătorilor și specialiștilor, alte costuri și contractanți de profit);
- Costurile indirecte (KZ) (costuri de asigurare, proiectare, dezvoltare a unui studiu de fezabilitate, obținerea permiselor de construcție, costurile de promovare a bunurilor pe piață etc.);
- Normal pentru această stare a profitului de piață al dezvoltatorului (PD).
Astfel, formula pentru determinarea costului curent al clădirii (TC)
după cum urmează:
Tc \u003d pz + kz + pd.
Metoda estimată oferă cele mai exacte rezultate (cu o eroare de aproximativ 5-10%), dar este asociată cu timp, muncă și în cele din urmă - finanțe, deci în practică este destul de rară.
Ca un fel de metodă estimată poate fi utilizată metoda de rate unice (ratele de bază pentru anumite tipuri de lucrări și materiale), metoda de resurse (prețurile de bază ale pieței pentru muncă sau complexele lor), metoda indexului.
Metoda indexului este de a determina costul de înlocuire al obiectului estimat prin înmulțirea valorii contabile a indicelui corespunzător. Una dintre opțiunile comune pentru utilizarea metodei index este utilizarea așa-numitelor coeficienți de clădiri, în care costul de construcție (costurile contractantului, inclusiv profitul său) se calculează prin recalcularea prețurilor de bază ale construcției în curent.
Metoda elementului (Metoda de rupere a obiectului la componentele individuale) implică o comparație a obiectului estimat cu un element similar al costurilor de construcție. Costul construcției este determinat în același timp cu suma valorii creării elementelor individuale ale clădirii: fundațiile, structurile de închidere, suprapunerile, acoperișurile, echipamentele de inginerie.
Datele pentru calcule pot fi luate pe baza utilizării informațiilor despre clădirile similare recent construite, documentația de proiect, măsurătorile tehnice.
Metoda elementului oferă rezultate mai puțin precise decât cele estimate (abateri în termen de 10-15%), dar necesită un timp semnificativ mai puțin și alte costuri.
Metoda unității comparative Acesta prevede că costurile de a crea obiecte similare sunt luate ca bază pentru o anumită unitate de măsurare a obiectului (unitate comparativă). Ca astfel de unități, costurile de creare a unui loc de plantare în restaurant, un loc în garaj sau, care este mult mai des, pe o suprafață rezidențială sau totală a clădirii, la 1 m3 a volumului construcției. Metoda este cea mai promptă, eroare atunci când este utilizată este de 15-20%.
Dacă suprafața totală (volumul) clădirii analogice și costurile totale sunt cunoscute, este ușor să se determine costurile la 1 m2, 1 m3.
În viitor, rezultatul obținut este înmulțit cu zona clădirii estimate:
Tc \u003d c (v),
unde c este valoarea costului unei unități de comparație; S (v) - zona clădirii estimate.
Este important să se înțeleagă circumstanțele ca metodă de element, iar metoda de unitate comparativă sugerează metoda corectă de selectare a analogului - un tip, aproximativ o valoare (altfel este posibilă o denaturare semnificativă).
În plus, trebuie amintit că toate costurile sunt cunoscute a fi împărțite în mod permanent și de variabile. Costurile continue includ costurile de gestionare a costurilor, pentru a rezuma comunicațiile de inginerie etc. Prin urmare, atunci când se utilizează date pentru obiecte similare, trebuie să efectuați ajustări la scara obiectului.
Etapa a II-a. Determinarea uzurii acumulate a clădirii. Sub uzura acumulată este înțeleasă ca pierderea obiectului de valoare de piață în timp datorită impactului asupra obiectului (îmbunătățirii) factorilor interni și externi.
Conceptul de "uzură" în evaluare este utilizat într-un sens diferit decât în \u200b\u200bcontabilitate. În contabilitate, uzura este procesul de distribuire a costurilor inițiale pentru durata de viață a obiectului.
În evaluarea uzurii este un factor care determină valoarea curentului de reabilitare a obiectului, indiferent de costul său inițial. Purtarea este determinată în raport cu costurile curente calculate în prima etapă a utilizării metodei de cost.
Estimarea diferă trei metode de determinare a amplorii uzurii acumulate: metoda de separare, metoda de viață și metoda pieței.
Metoda de separare Aceasta implică separarea uzurii (uzură) în trei componente: uzura fizică, uzura funcțională și uzura exterioară.
Deteriorare fizică. - pierderea ca obiect al calităților sale de consum datorate factorilor de funcționare sau naturali (naturali). Uzura fizică poate fi determinată atât ca un întreg pe obiect, cât și în elementele sale individuale.
Uzură funcțională - pierdere prin obiectul calităților sale de consum în ceea ce privește cerințele consumatorilor săi, standarde moderne de piață. De exemplu, aspectul învechit, lipsa facilităților dorite. Rețineți că uzura funcțională poate include, de asemenea, inutile din punct de vedere al stării pieței și a segmentului de îmbunătățire.
Extern (uneori se numește economie) purta - pierderea obiectului calităților sale de consum în legătură cu schimbarea mediului său.
Uzura fizică și funcțională este împărțită în eliminabilă și independentă.
Uzură de unică folosință - acest tip de uzură, costul eliminării care este mai mic decât costul obiectului. Uzura de unică folosință este luată în considerare în cantitatea de cost necesară pentru ao elimina.
Uzură fină - Cel în care costul eliminării uzurii este fie imposibil, fie mai mare decât costul adăugat. Evident, este luată în considerare în dimensiunea uzurii.
Astfel, criteriul de disponibilitate nu este doar posibilitatea fizică de a scăpa de uzură, dar principalul lucru este fezabilitatea economică a unei astfel de eliminări.
Este important să vă amintiți
Cantitatea totală de uzură acumulată atunci când se utilizează metoda de separare este determinată prin însumarea tipurilor individuale de uzură:
Uzura acumulată + uzura fizică (eliminabilă + nelegată) + + uzură funcțională (eliminabilă + fără legătură) + uzură exterioară.
Metoda de viață Se bazează pe utilizarea unor astfel de concepte ca: durata vieții fizice a clădirii, termenul de viață economică a clădirii, vârsta efectivă.
Termenul vieții fizice a clădirii - Termenul în care clădirea este posibilă fizic să se utilizeze.
Termenul de construcție a vieții economice - termenul în care clădirea poate face un profit (venit din exploatarea costurilor mai mari).
Vârsta efectivă - vârsta care corespunde stării fizice a clădirii la momentul evaluării. Deoarece starea clădirii depinde de calitatea funcționării sale, vârsta efectivă poate fi atât din ce în ce mai mică decât vârsta fizică.
Sarcina evaluatorului este de a determina vârsta efectivă a clădirii și pe această bază - gradul de uzură:
Uzat \u003d vârsta / durata efectivă a vieții economice.
Metoda de piață Acesta prevede o comparație a clădirii estimate cu analogi, pentru care se calculează valoarea uzurii (obiectele recente vândute pe piață).
Etapa III. Ajustarea valorii calculate de înlocuire a valorii uzurii și primirea costului curent de reducere a clădirii. Reglarea se face prin formula
SUN \u003d TC N
unde soarele este costul actual de restaurare; TC - costul de substituție; PI este acumulată.
Etapa IV.Determinarea valorii terenului terenului. Valoarea terenului care utilizează metoda costisitoare este definită ca costul unui complot fără orice dezvoltare, pe baza principiului de utilizare care utilizează următoarele utilizând următoarele metode.
Metoda de comparare a vânzărilor Pe baza informațiilor despre prețurile vânzărilor de terenuri, care sunt analogi ai terenului estimat.
Utilizarea metodei implică:
- Selectarea comparabilă cu terenurile estimate cu prețuri celebre de vânzări;
- Amendamente la vânzările de terenuri comparabile, permițând luarea în considerare a diferențelor dintre obiectul evaluării de la un obiect comparabil în funcție de factorii de stabilire a prețurilor;
- Calculul valorii terenului terenului ca valoare medie medie sau ponderată a prețurilor de vânzare ajustate a obiectelor comparabile.
Metoda de transport (distribuții Acesta prevede utilizarea datelor privind vânzările de obiecte situate în zone similare, cu condiția ca exista sau să fie calculată prin raportul dintre valoarea terenului și costul îmbunătățirilor.
Utilizarea metodei se bazează pe principiul echilibrului, în conformitate cu care există o relație normală sau tipică între valoarea terenului și costul imobiliar în ansamblu.
Metoda de capitalizare a rent Se bazează pe calcularea valorii Pământului prin valorificarea dimensiunii tipice de închiriere a terenurilor similare.
Metodă (tehnică ) rămân pentru pământ Se bazează pe utilizarea principiului productivității reziduale a Pământului pe baza celei mai bune utilizări a Pământului.
Etapa V. Summația valorii terenului și costul curent al clădirii. Costul imobilului (CH) este determinat prin formula
Ch \u003d soare + sz,
unde soarele este costul actual de restaurare al clădirii; SZ - valoarea terenului.
Este important să vă amintiți
Costul proprietății este determinat atunci când se utilizează abordarea costurilor ca sumă a costului îmbunătățirilor și valoarea terenului.
Utilizarea algoritmului abordării costurilor poate fi luată în considerare pe exemplul (Tabelul 8.3).
Tabelul 8.3.
Calculul valorii proprietății cu utilizarea abordării costurilor
Abordarea pieței (comparativă). Baza conceptuală a abordării este teoria cererii și a sugestiilor, practic metoda se bazează pe utilizarea principiului de substituție.
Este important să vă amintiți
Ideea principală a abordării este că cumpărătorul rațional nu va plăti pentru proprietatea prețului mai mare decât cea pentru care pot fi achiziționate bunuri imobile similare.
Aplicație Abordarea pieței implică determinarea valorii obiectului estimat prin compararea cu obiectele vândute pe această piață pentru moment. Abordarea pieței este cea mai mare parte pe informațiile relevante ale pieței și necesită o cantitate suficient de mare de informații pentru aplicarea sa.
Domeniul de aplicare al abordării pieței - Piețele de masă: piața imobiliară, piața imobiliară pentru întreprinderile mici.
Utilizarea unei abordări pe piață include următoarele etape principale.
- 1. Colectați informații despre piețele recente de vânzări și selecția vânzărilor cu obiecte comparabile cu obiectul estimat.
- 2. Verificați informațiile primite (preț, caracteristici fizice, condiții de finanțare, locație etc.).
- 3. Analiza comparativă a obiectelor vândute cu costurile vânzărilor, localizării, caracteristicilor fizice.
- 4. Corectarea prețurilor de vânzare în funcție de obiecte comparabile, în conformitate cu diferențele disponibile între ele.
- 5. Coordonarea prețurilor reglabile și determinarea valorii obiectului estimat. Costul obiectului estimat este calculat, astfel, conform următoarei formule generale:
Ch \u003d ca ± σp,
unde prețul este prețul unui obiect similar (grupuri de obiecte similare); P - Amendamente la prețurile obiectelor analogice.
Fiecare dintre aceste etape este necesară pentru a determina valoarea obiectului, dar amendamentele corecte la prețurile disponibile la prețuri au o importanță deosebită în determinarea costului obiectului estimat.
Pentru amendamente, pot fi aplicate metode cantitative și calitative.
Folosind. metode cantitative Evaluatorul trebuie să determine valoarea amendamentelor. Pentru a determina aceste "prețuri" se utilizează mai multe metode: analiza vânzărilor pereche; Analiza de regresie; Calculul valorii elementului pentru care este necesară modificarea.
După determinarea mărimii amendamentelor necesare, puteți trece la definiția valorii obiectului prin compararea acestuia cu obiectul analogic.
Valoarea valorii obiectului estimat este determinată prin modificarea prețului cunoscut al obiectului analogic.
Ajustare Pot fi făcute în trei versiuni principale:
- în termeni monetari;
- la sută;
- Gruparea comună.
Primirea cea mai exactă este utilizarea amendamentelor monetare. Dar acest lucru este posibil numai dacă pot fi definite. Dacă este imposibil, se aplică modificări de interese. Această opțiune necesită diferențe contabile în procedura de modificare.
Două opțiuni sunt posibile:
- 1) pe o bază cumulativă (fiecare modificare ulterioară se aplică prețului deja corectat);
- 2) bază independentă (sumare).
Experiență străină
Institutul American de Evaluatori Real Estate recomandă o astfel de secvență de amendamente (ajustări ale prețurilor de vânzare ale obiectelor comparabile pentru elemente de comparație):
- 1. Compoziția drepturilor de proprietate.
- 2. Condiții de finanțare a tranzacției (utilizați la cumpărarea resurselor de credit cu privire la condițiile care nu sunt relevante pentru comercializare).
- 3. Termeni de vânzare (motivație atipică sau termeni ai atipici de tranzacție, cum ar fi relațiile relative ale cumpărătorului și vânzătorului, vânzarea în cadrul falimentului).
- 4. Timpul de încheiere a unei tranzacții cu un obiect analogic.
- 5. Locația și mediul.
- 6. Caracteristicile fizice.
- 7. Caracteristicile economice ale obiectului.
Este semnificativ la întrebarea a ceea ce ar trebui să se facă amendamente cumulative și care sunt independente.
Regulile elaborate pe baza experienței de evaluare sunt permise această problemă după cum urmează.
Amendamente care reflectă termenii tranzacției Ar trebui să se facă o bază cumulativă. Acestea includ modificări:
- privind drepturile transmise;
- Condiții de finanțare (numerar, non-numerar, folosind fonduri împrumutate);
- Termeni de vânzare (reduceri, rate);
- Timp de vânzare (contabilizarea modificărilor prețurilor pentru timpul după vânzări).
Amendamente legate de caracteristicile obiectului introduse pe o bază independentă:
- Locație;
- starea de obiect;
- elemente suplimentare;
- ecologie.
LA metode calitative Definițiile amendamentelor includ metoda General Group și metoda sondajelor individuale.
Metoda generală de grupare Se aplică dacă există date despre un număr suficient de mare de vânzări cu o variație minoră de preț.
În acest caz, evaluatorul are dreptul să nu facă modificări separate, ci să evalueze diferențele dintre obiectul estimat de pe piața prezentată pe piață ("mai bună - mai rău"). Dacă variația prețului este mică, atunci utilizarea acestei recepții poate fi justificată.
Metoda de sondaje individuale Se bazează pe analiza opiniilor operatorilor de pe piața imobiliară cu privire la valorile unei valori valoroase a factorului.
Utilizarea unei metode comparative poate fi ilustrată prin următorul exemplu. Este necesar să se determine valoarea de piață a cabanei cu sauna și garajul încorporat (Obiectul nr. 1). Când sunt analizate, au fost identificate următoarele vânzări:
- 1. Obiectivul numărul 2 vândut în acest an la un preț de 2900 mii de ruble, are o saună și o piscină.
- 2. Obiectivul numărul 3 vândut acum un an pentru 2600 mii de ruble, are un garaj încorporat.
- 3. Numărul de obiect 4 vândut în acest an pentru 3000 de mii de ruble, are o piscină și un garaj încorporat.
Folosind metoda de vânzări pereche, sa stabilit că contribuția la saună la costul a 50 de mii de ruble; Piscină - 60 de mii; Garaj - 90 de mii de ruble. Creșterea costurilor este de 10% pe an. (De exemplu, a se vedea tabelul. 8.4.)
Tabelul 8.4.
Determinarea valorii proprietății cu utilizarea unei abordări comparative
|
Parametru |
Obiectivul 1. |
Obiectivul numărul 2. |
Obiectivul 3. |
|
|
Preț, mii de ruble. |
||||
|
Preț, corectat pentru timp, mii de ruble. |
2600 1,1 = = 2860 |
|||
|
Garaj subteran |
||||
|
Ajustări totale |
||||
|
Prețul corectat, mii de ruble. |
Deoarece prețurile corectate sunt oarecum diferite una de cealaltă, trebuie să calculați prețul mediu ponderat. Cea mai mare greutate este atașată obiectului care în parametrii săi este cel mai apropiat de cel măsurat. Gradul de intimitate poate fi evaluat utilizând metoda de evaluare a experților. În absența experților, greutatea fiecărui analog poate fi determinată de numărul de ajustări ajustate ale prețului său. Deoarece fiecare ajustare conține o eroare potențială, cu atât mai multe ajustări ale prețului analogic, cu atât este mai puțin greutatea sa în determinarea valorii totale a obiectului de evaluare.
Prețul primului obiect a fost supus unei ajustări, prețul celui de-al doilea și al treilea - două ajustări. Având în vedere că greutatea analogului ar trebui
pentru a fi invers proporțional cu numărul de ajustări, se utilizează următoarea regulă a calculului său:
unde k. 1K. 2K. 3 - Numărul de ajustări ale primului, al doilea și al treilea analogic, respectiv.
Calculăm greutățile fiecărei formule analogice (8.1):
Având în vedere "contribuția" fiecărui obiect, costul proprietății va fi egal, mii de ruble:
3190 0,5 + 3157 0,25 + 2950 0,25 \u003d 3121,75 sau rotunjit 3120.
- Delimitarea dintre abordările la metodele de evaluare și evaluare se desfășoară în standardele federale de evaluare - în FSO nr. 1 (vezi: URL: Labrete.ru/lavvs/20070720_ prikaz_mert_256_fso-l_appraisal-abordăs.htm).
- Schimbarea indicii în construcții sunt revizuite periodic și postate pe Internet de către agențiile guvernamentale care reglementează activitățile de construcție
(În prezent - Minstroy Rusia).
