Formarea activității antreprenoriale în sectorul imobiliar datează din prima jumătate a anilor 90, când a început să se formeze piața imobiliară internă. Trăsăturile caracteristice ale dezvoltării pieței imobiliare în această perioadă sunt:
motivațiile consumatorilor care formează cererea pe piața imobiliară, imobiliarul începe să fie considerat de către instituțiile financiare ca un obiect de investiții cu scopul de a obține profit abia în stadiul final;
lipsa reglementării drepturilor imobiliare și slăbiciunea cadrului de reglementare al pieței, care a făcut posibilă creșterea rapidă a numărului de tranzacții la începutul perioadei și a devenit o frână în stadiul finalizării acesteia;
predominanţa tendinţelor redistributive între păturile de populaţie cu niveluri de venit diferite, între capitalurile vechi şi noi.
Desigur, în condițiile menționate mai sus, locul lider pe piață nu putea să nu fie ocupat de tranzacții cu imobiliare rezidențiale, care domină piața imobiliară din Rusia. Principalul lucru este că concentrarea pe piața imobiliară live în condițiile inerente Rusiei moderne a format structura adecvată a activității antreprenoriale în această sferă a economiei, a avut o influență decisivă asupra compoziției clienților, a determinat formele adecvate de plata, metodele de lucru pe piata etc.
Odată cu dezvoltarea pieței imobiliare, începe să se formeze o structură mai detaliată a activității antreprenoriale (Fig. 3.2). Deși cea mai mare parte a firmelor care operează pe piața imobiliară sunt încă firme diversificate care îndeplinesc simultan o serie de funcții, cu toate acestea procesul
Orez. 3.2. Structura activității antreprenoriale pe piața imobiliară
specializarea a devenit deja un fapt evident. Multe firme au alocate unitati in structura lor pentru a lucra cu diferite tipuri de imobile, pentru a efectua anumite operatiuni. Extinderea gamei de obiecte imobiliare implicate în cifra de afaceri a pieței, complicarea gamei de tranzacții efectuate pe piața imobiliară, apariția unor noi tipuri de activitate antreprenorială corespunzătoare acestor tranzacții - toate acestea indică faptul că imobilul piața intră treptat într-un nou nivel - nivelul de formare a unei piețe dezvoltate caracteristic țărilor cu economii de piață stabilite.
În firmele antreprenoriale moderne se creează grupuri antreprenoriale profesionale, precum ipotecare, companii de asigurări de titluri, consultanți imobiliari etc. fiecare dintre aceste grupuri își îndeplinește propriile funcții, iar în cadrul unei firme pot exista diferite domenii de activitate. De exemplu, dezvoltarea imobiliară și managementul imobiliar se suprapun adesea, în special pe piața imobiliară comercială.
Dar este încă prea devreme să vorbim despre saturația pieței cu participanți profesioniști. Distribuția firmelor într-un oraș mare este, de asemenea, inegală. Trebuie avut în vedere faptul că majoritatea firmelor își desfășoară activitatea în oraș în ansamblu, iar locația lor este determinată de indicatorii de accesibilitate la transport și de circulație a populației. În majoritatea țărilor occidentale, firmele implicate pe piața imobiliară tind să își localizeze activitățile pe întreg teritoriul.
Este destul de dificil de identificat prioritățile în domeniile de activitate ale firmelor. În țările cu economii de piață dezvoltate pe piața imobiliară, de regulă, există firme mari diversificate care activează atât în domeniul dezvoltării, cât și al consultanței. Dezvoltarea firmelor din Moscova, Sankt Petersburg și alte orașe mari merge în aceeași direcție, deși contururile acestei dezvoltări sunt încă insuficiente.
Agenții imobiliari joacă un rol cheie în rândul profesioniștilor care lucrează pe piața imobiliară. Activitatea imobiliară în prezent este o sferă de servicii în continuă dezvoltare, care sunt furnizate de firme imobiliare (adică persoane juridice cu diferite forme de proprietate), precum și de agenții imobiliari care practică în mod privat (antreprenor individual). Activitatea imobiliară în condiții moderne este un fenomen relativ nou, deși trebuie menționat că activitatea de intermediar profesional nu este o noutate pentru Federația Rusă, deoarece De câteva sute de ani există agenți și brokeri în asigurări, brokeri pe piața valorilor mobiliare și funcționează cu succes. De la începutul anilor 90. obiectele imobiliare au fost implicate în rulajul pieței, apoi a fost nevoie de cunoștințe și abilități profesionale. Agenții imobiliari sunt purtătorii lor.
Activitate imobiliara - activitati desfasurate de persoane juridice si intreprinzatori individuali in baza unui acord cu o persoana interesata (sau prin imputernicire) sa le efectueze in numele si pe cheltuiala acesteia sau in nume propriu, dar pe cheltuiala si in interes ale persoanei interesate, tranzactii civile cu obiecte imobiliare si drepturi asupra acestora.
În prezent, reglementarea legală a activității imobiliare se realizează prin acte ale guvernului Federației Ruse, precum și prin acte normative ale puterii executive a entităților constitutive ale Federației Ruse.Activitatea imobiliară este reglementată de următoarele documente :
1. „Regulamente privind acordarea de licențe pentru activități imobiliare”, Decretul Guvernului Federației Ruse din 23.11.1996, nr. 1407. Acest document definește esența și subiectele activităților imobiliare, procedura de acordare a licenței etc.
„, ordinul Comitetului de Stat al Federației Ruse pentru Administrarea Proprietății de Stat din 27.02.1997, Nr. 88-R.
3. „Legea federală privind acordarea de licențe a anumitor tipuri de activități” din 25 septembrie 1998, nr. 158-FZ.
Alături de reglementarea de stat a activității imobiliare, există și reglementarea socială. Apare în cazul în care reprezentanții unei anumite specialități creează asociații publice profesionale de autoreglementare (SPOO). Acest tip de organizație are drepturi și obligații destul de stricte. Standardele (regulile) de activitate profesională, pregătite și adoptate într-o astfel de asociație, sunt obligatorii pentru membrii SPOO. Există diverse asociații de agenți imobiliari - bresle, asociații, sindicate, camere.
În Sankt Petersburg, pe piața imobiliară își desfășoară activitatea mai multe uniuni profesionale ale agenților imobiliari: Asociația Profesioniştilor din Piața Imobiliară (APRI), asociațiile companiilor imobiliare „Big Seven”, „Top Ten”, „City Corporation of Realtors” ( GKR), Uniunea Baltică a Agenților imobiliari și Constructorilor de case din Sankt Petersburg. Asociațiile de profesioniști din piața imobiliară din Sankt Petersburg sunt în continuă schimbare. De exemplu, APRN a fost creat în urmă cu un an pe baza Asociației Agenților Imobiliari din Sankt Petersburg, Uniunea Baltică a Agenților Imobiliari. Faptul acestei uniuni a pus capăt confruntării din 1998 dintre două organizații publice de agenți imobiliari. S-a presupus că și GKR se va alătura asociației unice, dar membrii acesteia au refuzat în ultimul moment să se alăture noului sindicat, explicând acest lucru prin teama de a se dizolva printre marile companii și de a pierde tot binele care fusese realizat de acestea în timpul lor. lucrează în GKR. Pe parcursul anului de activitate, APRN a pierdut aproximativ jumătate din membrii săi, dar continuă să lucreze într-o compoziție stabilă. Acum există aproximativ 40 de companii în el.
Asociația Agenților Imobiliari din Sankt Petersburg lucrează cu autoritățile statului (de exemplu, a convenit cu camera de autorizare să creeze o comisie de atestare care să verifice adecvarea profesională a unei agenții imobiliare - include specialiști din APRN, Camera Notariala). și agenții guvernamentale).
Licențiere Activitatea imobiliară este concepută pentru a rezolva două sarcini principale:
Asigurarea unei politici de stat unificate în implementarea licențierii activităților imobiliare;
Stabilirea cadrului legal pentru o piață imobiliară unică în Federația Rusă.
Se stabilește legal ce tipuri de lucrări și servicii legate de activități imobiliare fac obiectul licenței.
De exemplu, la Moscova, acestea includ:
Intermediere în tranzacţii de vânzare-cumpărare, schimb, închiriere de bunuri imobiliare;
Administrarea obiectelor imobiliare în baza unui acord cu proprietarul acestor obiecte;
Încheierea contractelor de închiriere și întreținere pe viață cu persoanele aflate în întreținere, prevăzând înstrăinarea obiectelor imobiliare. În alte regiuni ale Rusiei, de exemplu, în regiunile Sankt Petersburg, Voronezh, Smolensk, Murmansk și pe teritoriul Stavropol, activitățile imobiliare nu sunt împărțite pe tipuri.
Principalele cerințe de autorizare pentru solicitanții pentru activități imobiliare sunt:
Informații despre spațiile destinate implementării activităților licențiate și drepturile asupra acestora;
Informații care caracterizează calificările profesionale ale persoanei care intenționează să desfășoare activitatea autorizată;
Informații despre solvabilitatea (disponibilitatea resurselor financiare suficiente) pentru a compensa eventualele pierderi cauzate din vina titularului de licență de către clientul serviciilor sale.
Licența este reziliată în următoarele cazuri:
La expirarea perioadei pentru care a fost eliberată licența, în lipsa unei cereri de prelungire a perioadei de valabilitate a acesteia;
În cazul lichidării unei persoane juridice sau a încetării certificatului de înregistrare de stat a unei persoane fizice ca întreprinzător individual - titularul licenței;
În cazul revocării licenței prin decizia autorității de licențiere.
Licențiere Activitatea imobiliară din Sankt Petersburg este desfășurată de un organism de licențiere - Camera de Licențiere din Sankt Petersburg, care desfășoară 29 de tipuri de activități antreprenoriale. Agenții imobiliari sunt implicați în gestionarea licențelor pentru activitățile de proiectare și construcție.
Procedura standard pentru obținerea licenței imobiliare:
Firma depune un pachet de documente la Camera de Licențiere;
Angajații camerei efectuează o expertiză a documentației și se deplasează la fața locului pentru a afla dacă licențiatul se poate angaja în acest tip de activitate antreprenorială;
Expertul care a efectuat inspecția decide dacă eliberează licența sau refuză.
Informațiile privind disponibilitatea unei licențe într-o companie imobiliară sunt eliberate la cerere oricărui cetățean în termen de o lună (taxa de serviciu este de 3 salarii minime). Peste 600 de agenții imobiliare autorizate sunt înregistrate în Sankt Petersburg.
Dreptul de a lua decizii cu privire la suspendarea licenței sau anularea acesteia este acordat Consiliului de experți pentru autorizarea activităților imobiliare. Este, într-un fel, un arbitru într-o dispută între un client și o companie imobiliară.
Motivul inspectării unei companii imobiliare este, de regulă, plângerea clientului cu privire la acțiunile ilegale ale companiei. Camera de Licențiere practică și raiduri planificate. Șapte agenții imobiliare au licențele suspendate pentru diverse încălcări.
Conform legii, companiei i se acordă șase luni „pentru a elimina deficiențele identificate. În caz de eșec, licența ar trebui să fie anulată pe cale judecătorească.
Atât o persoană juridică, cât și o persoană fizică pot avea statutul de agent imobiliar, având doar licență pentru a desfășura activități imobiliare. În plus, o persoană fizică (atât un antreprenor individual, cât și un agent imobiliar din cadrul unei persoane juridice) trebuie să treacă prin certificare pentru a desfășura activități imobiliare. Sunt admise la atestare persoanele care au urmat pregătire conform programului de pregătire aprobat pentru specialiști în activități imobiliare în valoare de cel puțin 90 de ore.
Există tehnici și metode de desfășurare a activităților de afaceri pentru furnizarea de servicii imobiliare. Tehnologia de furnizare a serviciilor imobiliare poate fi redusă la următoarele etape principale:
1. Primirea unei cereri pentru un serviciu:
a) studiul naturii și volumului lucrării viitoare pe baza analizei detaliilor obiectului imobiliar declarat de client;
b) formularea unor condiţii restrictive.
2.Inspecția preliminară a instalației și încheierea unui contract de servicii:
a) concretizarea obiectului contractului și pregătirea semnării acestuia;
b) întocmirea unui plan de executare a lucrărilor în temeiul contractului
3.Colectarea și analiza datelor obiect:
a) colectarea documentelor privind obiectul imobiliar și confirmarea exactității, relevanței și utilității informațiilor colectate necesare unei anumite tranzacții imobiliare;
b) furnizarea unui raport către client cu privire la munca depusă și informarea cu privire la gradul de pregătire al tuturor entităților pentru finalizarea tranzacției.
4. Suport juridic al tranzacției:
a) formarea unui set de documente si studierea acestora, confirmarea de catre avocat a legalitatii tranzactiei;
b) determinarea riscurilor asociate tranzacției;
c) familiarizarea clientului cu documentele și materialele prevăzute pentru executarea tranzacției și acordul condițiilor și tehnicilor de implementare a acesteia.
5. Efectuarea unei tranzacții imobiliare și plata pentru servicii către un agent imobiliar:
a) efectuarea unei tranzacții imobiliare și documentarea rezultatelor acesteia;
b) executarea certificatului de receptie pentru lucrarea efectuata in baza contractului de indicare a serviciului;
c) plata serviciilor unui agent imobiliar pentru munca prestata. Acești pași arată o relație tipică între o companie imobiliară și un client. Arata astfel: oferta de catre firma a unui set de servicii - alegerea serviciului de catre client - incheierea contractului - prestarea serviciului - incheierea unei tranzactii imobiliare - plata serviciilor de un agent imobiliar pentru munca prestata.
Cu aceste relații, conținutul fiecărui serviciu este mai degrabă rigid formalizat și limitat de sfera serviciilor prestate de firmă, iar specialiștii fiecărei unități structurale a firmei imobiliare lucrează conform regulilor interne pentru asigurarea profilului adecvat al Servicii. Clientul, la rândul său, trebuie să definească destul de clar conținutul și rezultatul serviciului furnizat. Și subestimarea particularităților percepției clientului asupra conținutului serviciului imobiliar provoacă riscul pierderii clientului.
Principalele activități ale agenților imobiliari.
1. Agentul imobiliar acționează ca un agent. Agentul imobiliar realizeaza acest statut in baza unui contract de agentie, pe care il incheie cu consumatorul de servicii. Acest acord definește obligațiile agentului imobiliar de a desfășura anumite acțiuni în justiție cu privire la obiectul imobiliar specificat în contract (de exemplu, să încheie una sau mai multe tranzacții cu acesta) în nume propriu și pe cheltuiala acestuia. consumator, sau în numele și pe cheltuiala consumatorului. De asemenea, contractul de agenție poate prevedea impunerea unei obligații agentului-imobiliar de a desfășura acțiuni în justiție în legătură cu consumatorul de servicii personal (cumpărare sau înstrăinare, acceptare sau transfer în folosință temporară a unui obiect imobiliar). Toți angajații persoanei juridice care lucrează în mod direct cu clienții și participă la pregătirea pentru încheierea de acorduri privind realizarea tranzacțiilor civile cu obiecte imobiliare trebuie să aibă o licență personală card-agent.
2. Agentul imobiliar acționează ca un avocat.În acest caz, se încheie un contract de agenție, care impune agentului imobiliar obligația de a efectua, în numele și pe cheltuiala comitentului, anumite acțiuni în justiție în legătură cu imobilul aparținând acestuia sau folosit de acesta.
3. Agentul imobiliar acționează ca un broker. Se încheie un contract de comision între consumatorul de servicii și agent imobiliar. În conformitate cu acesta, agentul imobiliar își asumă obligații în numele său și pe cheltuiala comitentului de a finaliza una sau mai multe tranzacții cu proprietatea. Brokerul îndeplinește următoarele funcții:
Acționează ca un confident al uneia sau ambelor părți într-o tranzacție cu un obiect imobiliar;
Analiza factorilor negativi și pozitivi care însoțesc tranzacția;
Elaborarea unui program optim pentru realizarea unei tranzacții adecvate cu un obiect imobiliar cu cele mai mici costuri și riscuri.
Licența de broker se eliberează numai specialiștilor sau antreprenorilor individuali care au lucrat ca agent sau au desfășurat activități de intermediere de cel puțin doi ani.
4. Firma imobiliară acționează ca dealer. Activitatea de dealer se desfășoară în cazul în care obiectul imobiliar este deținut chiar de agentul imobiliar (a fost achiziționat anterior în scopul vânzării ulterioare).
5. Intermediere unui agent imobiliar. Activități de prestare a serviciilor de căutare de contrapărți pentru persoanele care și-au exprimat dorința de a cumpăra sau vinde orice obiect imobiliar pentru încheierea ulterioară a tranzacțiilor relevante. În acest caz, agentul imobiliar nu este o parte directă.
6. Activitățile de tranzacționare ale agentului imobiliar. Cu acest statut, agentul imobiliar îndeplinește următoarele funcții:
- furnizează servicii de suport informațional pentru participanții la tranzacție;
Oferă servicii de consultanță și documentare;
Oferă servicii pentru decontarea corectă și sigură a tranzacțiilor.
7. Activitatea unei societati imobiliare pentru crearea de noi obiecte imobiliare in scopul vanzarii ulterioare a acestora. Această activitate se desfășoară pe bază de parteneriate cu firme de investiții și construcții. De regulă, o companie imobiliară operează pe piața imobiliară secundară, dar în Sankt Petersburg există mai multe companii imobiliare care vând locuințe pe piața primară.
8. Activitatea unei societati imobiliare de infiintare pentru vanzarea ulterioara a unui obiect imobiliar separat prin modificarea regimului juridic al unui obiect existent anterior (ansamblu imobiliar).Întreprinderile privatizate adesea nu dețin documente de proprietate pentru obiectele imobiliare obținute în procesul de corporatizare a întreprinderilor. În acest caz, specialiștii agenției desfășoară o gamă completă de lucrări de la consultanță până la înregistrarea drepturilor de proprietate asupra terenului.
9. Munca unei companii imobiliare cu imobil industrial. Această activitate a unui agent imobiliar vizează, de regulă, închirierea și vânzarea de spații de birouri, retail și depozit.
10. Activitatea unei companii imobiliare cu imobile industriale în cadrul programului de restructurare a producției. Această activitate se desfășoară pe baza acreditării Comitetului pentru Politică Economică.
11. Activitati ale unei societati imobiliare de administrare imobiliara poate fi efectuată pe baza:
a) contracte de agentie si contracte de munca;
b) contracte de închiriere cu drept de subînchiriere pentru clienți;
c) administrarea încrederii a obiectelor imobiliare.
La 4 mai 1998, Duma de Stat a adoptat în primă lectură proiectul de lege federală „Cu privire la activitatea imobiliară în Federația Rusă”.
Până la jumătatea anului 1999, KUGI s-a angajat în autorizarea activităților imobiliare în baza ordinului „Cu privire la procedura de autorizare a activităților imobiliare” din 14 mai 1997, nr. 436-r.
| Anterior |
👨🏪📄💵🕵💰💣👎👎👎❌
Nikolay a cumpărat spații nerezidențiale la primul etaj al casei în 1997. După 12 ani, a decis să-l închirieze ca magazin. A emis un antreprenor individual pe un sistem de impozitare simplificat pentru a plăti onest impozite pe venit. În acte, el a scris că își va închiria propriul imobil. Ca antreprenor, plănuia să primească venituri doar din chirie.
Din 2009, Nikolai a primit bani de la chiriași și a plătit 6% la buget. Așa că a lucrat cinci ani, apoi a decis să vândă sediul pentru 10,5 milioane de ruble.
Deoarece l-a cumpărat ca persoană fizică obișnuită cu mult înainte de înregistrarea IP, a vândut-o ca persoană fizică. Nikolay nu a plătit niciun impozit din vânzare, deoarece a deținut proprietatea de mulți ani.
Fiscul nu a fost de acord cu el și a perceput taxe suplimentare de 630 de mii de ruble plus penalități și amenzi. Doar 720 de mii. Nikolai a mers la tribunale.
De ce au perceput autoritățile fiscale sute de mii de ruble?
Nikolay este antreprenor și a lucrat pentru STS. A primit venituri din chirie. Și dacă a primit venituri din chirie, atunci și-a folosit proprietatea pentru afaceri.
Când și-a vândut sediul personal, era ca și cum a primit venituri nu ca proprietar obișnuit, ci ca antreprenor. Aceasta înseamnă că venitul din vânzarea acestei proprietăți poate fi considerat venitul antreprenorului individual - toate cele 10,5 milioane de ruble.
Nu există deduceri pentru vânzarea de bunuri imobile pe un sistem de impozitare simplificat cu o cotă de 6%. Și nu veți putea scuti obiectul de impozit, ținând cont de perioada de proprietate. Întreaga sumă din vânzarea spațiilor este venitul din care bugetul ar trebui să plătească impozit. Plus o amendă de 10% și dobândă. Și așa au venit 720 de mii de ruble.
Ce a obiectat antreprenorul la acest lucru?
Bărbatul a formulat următoarele argumente:
- A cumpărat localul ca persoană fizică, cu mult înainte de înregistrarea antreprenorului individual.
- Am vândut și imobile ca persoană fizică. Contractul nu conținea referiri la statutul său de antreprenor individual. A primit banii din vânzare în contul personal.
- Ca antreprenor, nu a fost implicat în vânzarea de bunuri imobiliare: nu există un astfel de tip de activitate în actele de înregistrare.
- În situații similare, Ministerul de Finanțe obișnuia să împartă veniturile pe tip și impozit. Au existat scrisori oficiale pe această temă.
Ce au spus instanțele?
👎 Curtea de Arbitraj
Fiscul a făcut totul bine. Omul trebuie să plătească
Pentru impozite contează scopul proprietății, și nu modul în care se formalizează conform actelor. Deși bărbatul a vândut proprietatea ca proprietate personală, a folosit-o pentru afaceri.
Explicațiile Ministerului de Finanțe nu sunt un document normativ. Ele nu au fost date acestui antreprenor și nu pot fi menționate.
👎 Apel
Legea taxelor
Este ca asta. Lasă-l să plătească taxe suplimentare, amenzi și penalități. Dar din moment ce a acționat cu bună-credință, îi vom reduce amenda la jumătate.
Antreprenorul, deși a acționat cu bună credință, s-a înșelat. Dacă utilizați proprietatea personală în afaceri, plătiți impozit pe vânzarea acesteia ca antreprenor individual.
Instanțele nu au greșit. Conform caracteristicilor sale, spațiile nu sunt destinate uzului personal. Aceasta înseamnă că venitul din vânzarea acestuia este venitul antreprenorului individual cu tot ceea ce presupune.
Concluzie. Bărbatul a mers în instanță de mai bine de un an, dar nu a putut contesta acuzațiile. Venitul din vânzarea bunurilor imobile personale a fost recunoscut drept antreprenorial. Va trebui să plătim 720 de mii de ruble la buget.
Nu te poți plânge la Curtea Constituțională?
Este puțin probabil ca acest lucru să ajute. Curtea Constituțională a explicat că antreprenorii își pot folosi proprietatea atât în scop personal, cât și în afaceri. Din punct de vedere legal este greu de diferențiat, așa că trebuie să înțelegeți.
Dacă sunt antreprenor individual și vând o mașină sau un computer, mă pot percepe și ei ceva?
Ei pot. Dacă se dovedește că ați folosit această proprietate pentru afaceri, atunci venitul din vânzarea acesteia este recunoscut ca venit. Cu o mașină, acest lucru se poate întâmpla cu ușurință: fiscul primește date de la poliția rutieră.
Unii antreprenori individuali au fost deja percepute taxe pentru vânzarea de mașini personale. Nu au reușit să facă recurs. Nici aceasta nu este prima dată cu imobiliare.
Cu un computer este mai dificil, deoarece datele despre astfel de tranzacții între persoane fizice nu sunt trimise automat la fisc. Dar întotdeauna există nuanțe și nimeni nu va da garanția că atunci când vinzi un laptop, mobilă sau un garaj, nu vei fi impozitat ca antreprenor individual.
Voi vinde proprietatea și voi cere o deducere. De exemplu, costurile de achiziție. Deci este posibil?
Nu o poți face așa. Deducerea poate fi utilizată numai dacă venitul este supus impozitului pe venitul persoanelor fizice la o cotă de 13%. Dacă acesta este venitul unui antreprenor individual pe sistemul de impozitare simplificat cu 6%, nu există impozit pe venitul personal și cota este diferită.
Nu există nici deducere: nu este permisă de lege. Deducerea fixă de 1 milion de ruble pentru bunuri imobiliare și 250 de mii pentru alte proprietăți nu poate fi utilizată. Nici cheltuiala de achiziție și mandatul lung nu vor ajuta. Taxa va fi percepută pe întreaga sumă a vânzării.
Dacă am un STS „venit minus cheltuieli”, cum va fi calculat impozitul?
Apoi cheltuielile pentru achiziționarea proprietății vor fi deduse din încasări. Dar tot trebuie să plătiți impozit pe diferență. Și ar putea fi sute de mii.
Așa a fost în istoria unui alt antreprenor care a cumpărat mai multe apartamente ca persoană fizică cu mult înainte de înregistrare, le-a transferat în spații nerezidențiale și le-a închiriat. Apoi a încetat să mai facă această afacere și a vândut totul și ca persoană fizică. Fiscul i-a adăugat 620 de mii din diferență, iar instanțele l-au susținut.
Acești antreprenori acționează la întâmplare și sunt ei înșiși de vină? Ar fi putut prevedea asemenea consecințe?
Acești antreprenori nu au acționat la întâmplare, dar nu au înțeles pe deplin situația. Au luat ca bază scrisorile Ministerului de Finanțe și pozițiile instanțelor de judecată. Au crezut că fac totul bine și chiar s-au asigurat. De asemenea, au plătit toate taxele și nu au ascuns tranzacțiile din vânzarea proprietății lor, nu au retras active și nu au scăzut prețurile.
De exemplu, un antreprenor individual nu a luat în considerare costurile cu utilitățile în declarație și a vândut sediul după ce a închis afacerea. Ministerul Finanțelor a spus că în astfel de cazuri este posibilă plata impozitului pe venitul persoanelor fizice (scrisoarea 03-11-11 / 25 din 20.08.2012).
Ce trebuie să faceți pentru a nu fi impozitat atunci când vindeți proprietăți?
Dacă utilizați această proprietate pentru a obține venituri în calitate de întreprinzător individual, este puțin probabil să nu puteți plăti impozit. Autoritățile fiscale și instanțele au o poziție clară.
Dar chiar și acest lucru poate fi benefic. Trebuie doar să fii pregătit pentru faptul că trebuie să plătești impozit. De exemplu, la vânzare, includeți-l în preț, apoi transferați-l la buget și dormiți liniștit. Sau sa nu vinzi daca nu este profitabil.
Dacă vindeți proprietăți despre care autoritățile fiscale nu știu și nu doresc să plătiți impozit în calitate de antreprenor individual, evaluați riscurile. Dacă acesta este un computer pentru 50 de mii de ruble și cumpărătorul este o persoană fizică, este puțin probabil să vă confruntați cu ceva. Dar dacă aceasta este o mașină de un milion de dolari și ești angajat în transport, poți avea probleme.
Aveți grijă dacă situația proprietății este ambiguă. De exemplu, aveți un service auto în propriul garaj, dar și mașina dumneavoastră este parcata acolo. Sau ai un apartament la parter și accepti clienți ca un avocat. Nimeni nu poate garanta că atunci când vindeți această proprietate, nu vi se va percepe brusc taxe suplimentare.
Pot exista nuanțe în fiecare poveste. Fiscul nu va face o cerere fără niciun motiv. Inspectorii vor colecta probe, documente de studiu, vor audia martori. În această poveste, de exemplu, așa a fost. Nu neglijați documentele, consultați-vă cu avocații, căutați un contabil competent.
Nu te referi la scrisorile Ministerului de Finanțe dacă descriu o situație care este chiar puțin diferită de a ta. Daca ai dubii
Inspectoratul l-a adus în fața justiției pe antreprenor pentru evaziune fiscală. În cadrul auditului s-a stabilit că plătitorul nu reflecta venituri din vânzarea de vehicule în declarație. Controversatele mașini au fost folosite în activități comerciale. Aceasta a dus la neplata impozitului la buget. Drept urmare, antreprenorului individual i s-a perceput o taxă plătită în legătură cu utilizarea sistemului fiscal simplificat și o amendă pentru încălcarea fiscală. Antreprenorul a contestat în instanță decizia inspectoratului. Casația a refuzat să satisfacă cerințele antreprenorului individual.
Instanța a indicat că obiectul impozitării în cadrul sistemului de impozitare simplificat este venitul sau venitul redus cu suma cheltuielilor (clauza 1 a articolului 346.14 din Codul fiscal al Federației Ruse). Venitul din vânzări este recunoscut ca venit din vânzarea de bunuri (lucrări, servicii), atât din producție proprie, cât și achiziționate anterior (clauza 1 a articolului 249 din Codul Fiscal al Federației Ruse).
În același timp, atunci când vinde case, apartamente, terenuri și alte proprietăți care sunt deținute de mai mult de 3 ani, un cetățean are dreptul să primească o deducere a impozitului pe proprietate. Deducerea impozitului pe venitul personal este prevăzută în suma primită la vânzarea acestei proprietăți ( subn. 1 p. 1 al art. 220 Cod Fiscal). Acest beneficiu nu se aplică veniturilor întreprinzătorilor individuali din vânzarea proprietății în legătură cu activitățile lor antreprenoriale.
Din materialele cauzei a reieșit că întreprinzătorul individual a ținut cont de veniturile din activitatea principală în regim de impozitare simplificat și din vânzarea a opt autoturisme. La inspectorat a fost depusă o declarație privind impozitul pe venitul persoanelor fizice. Ea reflecta veniturile din vânzarea de autovehicule. Totodată, antreprenorul a profitat de deducerea proprietății pentru impozitul pe venitul persoanelor fizice. Suma venitului impozabil în valoare de 2,4 milioane de ruble. a fost redusă cu suma cheltuielilor în valoare de 2,8 milioane RUB legate de achiziționarea de mașini. Drept urmare, valoarea impozitului de plătit la buget a fost de 0 ruble.
Justificându-și nevinovăția, întreprinzătorul individual a indicat că impozitarea în regimul fiscal simplificat se efectuează numai în raport cu activitatea de întreprinzător declarată la înregistrare. În plus, antreprenorul individual a explicat că tranzacția de vânzare de mașini a fost de natură unică și nu a avut ca scop obținerea de profit. De fapt, ea a adus o pierdere. Instanța a considerat aceste argumente insuportabile.
Judecătorii au explicat că achiziția de proprietăți în scopul obținerii de profit din utilizarea sau vânzarea acesteia indică prezența activității de întreprinzător. Desfășurarea activităților de către un antreprenor pentru vânzarea de vehicule nu este interzisă prin lege. Lipsa informațiilor din registrul unificat de stat despre acest tip de activitate nu înseamnă că cetățenii nu pot fi angajați în vânzarea de mașini.
Starea IP este confirmată de certificatul relevant. Mai mult, nu este asociat cu activitățile enumerate în certificat. În consecință, absența în certificat a unui anumit tip de activitate nu înseamnă că persoana în relație cu aceasta nu a dobândit calitatea de întreprinzător.
Controversatele mașini au fost achiziționate de antreprenori individuali pentru activități antreprenoriale. Au fost folosite în implementarea sa și au fost vândute unui alt antreprenor. În baza acestui fapt, instanța a concluzionat că veniturile din vânzarea acestor mașini, precum și costurile achiziției acestora, nu ar fi trebuit să fie luate în considerare la calculul impozitului pe venitul persoanelor fizice. În consecință, casația a concluzionat că evaluarea suplimentară a impozitului unic în cadrul sistemului fiscal simplificat era legală.
Antreprenorul a încercat să economisească taxele la tranzacție datorită statutului său dublu. Este atât un antreprenor simplificat, cât și un individ în același timp. Pentru o tranzacție care nu aduce profit, este mai profitabil să plătești impozite ca persoană fizică.
Principalul factor care influențează rezultatul unor astfel de dispute în instanță este scopul dobândirii proprietății. În situația discutată mai sus, antreprenorul individual a vândut 8 mașini. Este nerealist să folosești un astfel de număr de vehicule în scopuri personale. În aceleași cazuri când, de exemplu, un antreprenor individual vinde singura locuință, dreptul la deducere de proprietate trebuie să fie exercitat în totalitate.
Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a declarat, de asemenea, că utilizarea deducerilor de proprietate în vânzarea proprietății comerciale este nerezonabilă. V Rezolutie din 16.03.10 Nr.14009/09 se observă că un întreprinzător individual este în orice caz obligat să plătească impozit pe vânzarea bunurilor utilizate în scop comercial. Totodată, nici momentul dobândirii acestui imobil, nici faptul contabilizării costurilor dobândirii acestuia nu joacă un rol.
Pe de altă parte, există abuzuri din partea autorităților fiscale. De exemplu, atunci când se ia în considerare absolut orice venit din vânzarea oricărei proprietăți, inclusiv personal. Există cazuri în care se percepe impozit suplimentar la vânzarea proprietății după încetarea PI.
Un antreprenor individual care aplică sistemul de impozitare simplificat cu obiectul impozabil „venit” desfășoară activități antreprenoriale în închirierea propriei proprietăți - spații nerezidenţiale. Antreprenorul individual plănuiește să vândă acest imobil nerezidențial. Localul este în proprietatea sa de mai bine de 3 ani. În ce sistem de impozitare (sistem de impozitare simplificat sau impozit pe venitul persoanelor fizice) această tranzacție va fi impozitată în cazul în care întreprinzătorul individual încetează să mai folosească spațiile în activitatea de întreprinzător, reziliază toate contractele de închiriere și apoi vinde sediul, păstrând sau nemenținând statutul de antreprenor individual? Există un termen de prescripție în această situație (de exemplu, la un an de la încetarea utilizării sediului în activitatea de întreprinzător, acesta este considerat proprietatea unei persoane fizice și este impozitat nu de STS, ci de impozitul pe venitul persoanelor fizice)?
Având în vedere problema, am ajuns la următoarea concluzie:
Dacă la momentul tranzacției, întreprinzătorul individual nu și-a pierdut calitatea de întreprinzător și aplică sistemul simplificat de impozitare, atunci când vinde bunuri imobiliare nerezidențiale care au fost utilizate în activitatea de întreprinzător, venitul este impozitat în cadrul sistemului de impozitare simplificat. În acest caz, nu contează dacă obiectul este folosit în momentul vânzării în activitate de întreprinzător sau nu și cât timp a trecut de la momentul în care această proprietate a fost utilizată în activitatea de întreprinzător.
Dacă se pierde statutul de întreprinzător individual, atunci venitul din vânzare este supus includerii în baza impozitului pe venitul personal și este impozitat la o cotă de impozitare de 13%, de asemenea, indiferent dacă proprietatea este utilizată în momentul vânzării pentru a genera venituri. sau nu.
În același timp, „statutul de prescripție” pentru utilizarea proprietății pentru a genera venituri nu este prevăzut de Codul fiscal al Federației Ruse și de explicațiile Ministerului de Finanțe al Rusiei.
Motivul concluziei:
Vânzarea de bunuri imobiliare de către întreprinzătorii individuali în perioada de aplicare a sistemului fiscal simplificat
La determinarea obiectului impozitării pentru contribuabilii care aplică sistemul simplificat de impozitare, veniturile din vânzări determinate în conformitate cu Codul fiscal al Federației Ruse, precum și veniturile neexploatare determinate în conformitate cu Codul fiscal al Federației Ruse (Codul fiscal). al Federației Ruse) sunt luate în considerare.
În acest caz, orice proprietate vândută sau destinată vânzării (Codul Fiscal al Federației Ruse) este recunoscută ca marfă în scopuri fiscale.
Adică, tranzacțiile de vânzare de bunuri imobiliare ar trebui să fie calificate din punct de vedere fiscal drept tranzacții de vânzare de bunuri.
În același timp, trebuie menționat că proprietatea unui antreprenor individual și a unei persoane fizice nu este diferențiată din punct de vedere juridic. Prin urmare, pentru o lungă perioadă de timp, întrebarea în cadrul căreia activități trebuie luate în considerare tranzacțiile de vânzare de bunuri imobiliare de către întreprinzătorii individuali în fiscalitate a rămas un motiv de discuții între specialiști și de litigii.
Până de curând, opinia organismelor oficiale a fost că, dacă proprietatea a fost folosită de un antreprenor individual pentru activitate antreprenorială, atunci vânzarea sa poate fi atribuită și vânzării proprietății în cadrul activității antreprenoriale (Ministerul Finanțelor al Rusiei din 21.02. .2012 N 03-04-05 / 3 -198, Serviciul Fiscal Federal al Rusiei la Moscova din 16.02.2009 N).
În acest caz, veniturile primite de întreprinzătorul individual din vânzarea de bunuri imobiliare utilizate de acesta pentru activități antreprenoriale, a căror impozitare este aplicată prin sistemul fiscal simplificat, nu sunt supuse impozitului pe venitul persoanelor fizice în conformitate cu Codul fiscal al Rusiei. Federația (Ministerul de Finanțe al Rusiei din 10.05.2012 N 03-11-11 / 151, din 15.03.2012 N, din 08.09.2011 N, din 12.05.2011 N, din 14.04.2011 /2011 N).
Totodată, potrivit specialiștilor departamentului financiar, pentru a contabiliza veniturile din vânzarea unui obiect imobiliar ca parte a bazei de impozitare a impozitului plătit în legătură cu utilizarea sistemului fiscal simplificat (denumit în continuare denumită Taxa), trebuie îndeplinite 2 condiții:
La înregistrarea unui antreprenor individual în Registrul unificat de stat al antreprenorilor individuali, sunt indicate tipurile de activități economice, în special, precum „Pregătirea pentru vânzarea proprietății imobiliare”, „Cumpărarea și vânzarea propriei imobile” sau „Construcții”. de clădiri și structuri" (respectiv, codurile 70.11, 70.12 și 45.2 ale Clasificatorului întreg rusesc de tipuri de activități economice (OKVED), aprobat prin Standardul de stat al Rusiei din 06.11.2001 N 454-st);
Imobilul a fost folosit în activitatea de întreprinzător a unui antreprenor individual.
Întrebarea a rămas deschisă dacă aceste condiții ar trebui îndeplinite simultan.
La rândul lor, judecătorii, atunci când analizează cazuri pe această problemă, în majoritatea cazurilor indică faptul că, dacă proprietatea a fost utilizată în activitate de întreprinzător, atunci veniturile din vânzarea acesteia sunt impozitate în cadrul sistemului fiscal simplificat, chiar dacă codurile OKVED corespunzătoare au fost nedeclarat în timpul înregistrării antreprenorului individual și ulterior (FAS Districtul Moskovsky din 28.10.2011 N F05-11288 / 11 în cazul N А41-40926 / 2010, FAS din Districtul Nord-Vest din 19.04.2011 N în cazul N А05 -7156 / 2010).
Această poziție a fost aprobată și de Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse în nr. 14009/09 din 16 martie 2010 (a se vedea și Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse nr. VAC-12756/11 din 11 octombrie, 2011).
Din câte se pare, ținând cont de poziția arbitrilor supremi, în ultimele precizări, departamentul financiar s-a răzgândit oarecum.
Ministerul de Finanțe al Rusiei și-a explicat mai detaliat poziția într-o scrisoare din 23.04.2013 N 03-04-05 / 14057. Potrivit specialiștilor departamentului, dacă imobilul a fost utilizat în activitate de întreprinzător sau dacă întreprinzătorul individual a declarat astfel de activități precum vânzarea de bunuri imobiliare în timpul înregistrării, atunci venitul dintr-o astfel de vânzare este luat în considerare ca venit la determinarea baza de impozitare a impozitului. În consecință, așa cum s-a menționat deja, dacă un antreprenor individual aplică sistemul fiscal simplificat cu obiectul impozitării sub formă de venit, atunci veniturilor primite se aplică o cotă de impozitare de 6%.
Totodată, veniturile primite din vânzarea de bunuri imobiliare care nu au fost utilizate de către întreprinzătorul individual în scopul desfășurării activităților antreprenoriale, inclusiv în cazul în care antreprenorul individual nu a fost indicat la înregistrare, tipurile de activități asociate cu vânzarea de propriile sale imobile, sunt supuse impozitului pe venitul personal în modul stabilit de Codul fiscal al Federației Ruse.
Vânzarea de imobile de către o persoană fizică după pierderea statutului de antreprenor individual
Prin dobândirea și pierderea calității de întreprinzător individual, un cetățean devine subiect al anumitor raporturi juridice fiscale, respectiv, la încetarea activității, întreprinzătorul individual încetează să mai fie subiect special al raporturilor juridice fiscale la anularea înregistrării de stat (Arbitraj II). Curtea de Apel din 12.03.2012 N 02AP-8013/11).
În același timp, după cum explică Ministerul Finanțelor al Rusiei (din data de 20.08.2012 N 03-11-11 / 25), conform Codului Fiscal al Federației Ruse, perioada fiscală pentru impozitul plătit în legătură cu utilizarea al sistemului simplificat de impozitare este un an calendaristic, iar perioadele de raportare sunt I trimestru, jumătate de an și nouă luni ale unui an calendaristic. Perioada fiscală pentru impozitul plătit în legătură cu utilizarea sistemului fiscal simplificat pentru un contribuabil care și-a încetat activitatea ca întreprinzător individual este perioada de la începutul anului calendaristic până la data încetării activităților desfășurate în cadrul a sistemului fiscal simplificat.
Adică, de exemplu, dacă de la 01.07.2014 un cetățean își pierde statutul de întreprinzător individual, drepturile și obligațiile sale legate de utilizarea sistemului fiscal simplificat vor înceta de la acea dată. Din acel moment, impozitarea veniturilor sale va fi efectuată în conformitate cu Codul fiscal al Federației Ruse „Impozitul pe venitul personal”.
Când răspunde la astfel de întrebări, Ministerul de Finanțe al Rusiei aderă la următoarea opinie.
Avand in vedere ca acest punct de vedere nu coincide cu pozitia compartimentului financiar, este foarte probabil ca va fi necesara apararea dreptului la scutire de impozitare a tranzactiilor in cauza si a veniturilor incasate in instanta.
În prezent, nu avem exemple de practică de arbitraj pe această problemă.
Răspuns pregătit:
Expert al Serviciului de Consultanta Juridica GARANT
profesionist contabil Molchanov Valery
Răspunsul a trecut controlul de calitate
Materialul a fost pregătit pe baza unei consultări scrise individuale furnizate în cadrul serviciului de consultanță juridică.
