În baza unui contract de închiriere pentru proprietăți de stat și municipale, chiriașul închiriază o proprietate care aparține unei persoane juridice publice. Prin urmare, o parte la acord este întotdeauna organismul său autorizat, care are dreptul de a emite reglementări legate direct de contractul de închiriere. Aceste acte pot afecta cuantumul chiriei și procedura de calcul al acesteia.

Cum se stabilește și se modifică chiria

Procedura, condițiile și termenele de plată a chiriei sunt stabilite de părți în contractul de închiriere. În cazul în care nu sunt specificate în contractul de închiriere, se consideră că procedura, condițiile și termenii aplicați de obicei atunci când închiriază proprietăți similare în circumstanțe comparabile sunt stabilite (clauza 1 a articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse). Părțile pot modifica valoarea chiriei prin încheierea unui acord în acest sens. Regula privind modificarea sumei chiriei prin acordul părților este valabilă, cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel (clauza 3 a articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse).

În același timp, contractele de închiriere pentru proprietățile de stat și municipale au specificități în ceea ce privește reglementarea chiriei.

Închirierea în baza unui contract de închiriere pentru proprietățile de stat și municipale poate fi stabilită și reglementată de părțile la acord sau de organismul autorizat în actul juridic relevant. În acest caz, pot exista mai multe situații diferite - în funcție de ce fel de proprietate face obiectul contractului de închiriere, de modul în care părțile au convenit asupra termenilor acordului și de momentul în care acesta a fost încheiat.

Dacă legea federală conține o prevedere conform căreia chiria este reglementată și că valoarea acesteia este determinată de organismul autorizat, atunci valoarea chiriei este ajustată automat atunci când un astfel de act este modificat. În prezent, așa este reglementată chiria pentru terenurile aflate în proprietate de stat și municipală.

Dacă nu există o lege federală care să reglementeze valoarea chiriei, atunci actele unei persoane juridice publice care stabilesc condițiile pentru închirierea proprietății de stat și municipale pot determina valoarea acesteia numai dacă acest lucru este prevăzut în mod expres în contract.

În special, dacă părțile la contractul de închiriere pentru proprietatea de stat sau municipală au indicat că valoarea chiriei sau altă condiție este ajustată atunci când un act al unei persoane juridice publice este modificat, atunci schimbarea relațiilor părților are loc automat și nu nu necesită o modificare a contractului de închiriere.

Dacă părțile au extins efectul unui astfel de act asupra relațiilor lor, dar acordul conține vreo condiție care inițial o contrazice, atunci se presupune că părțile au acordat prioritate acestei condiții a convenției (art. 431 din Codul civil). Federația Rusă).

Această clarificare a fost dată de Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse în paragraful 20 din Rezoluția nr. 73 din 17 noiembrie 2011 „Cu privire la anumite aspecte în practica aplicării regulilor Codului civil al Federației Ruse privind închirierea acorduri” (denumită în continuare Rezoluția nr. 73), astfel cum a fost modificată prin rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 25 ianuarie 2013 orașul nr.

Chiriașul se consideră a fi înștiințat de o modificare a chiriei de la data publicării oficiale a actului normativ care stabilește formula sau procedura de calcul a chiriei. Cu toate acestea, în contractul de închiriere, părțile pot conveni ca proprietarul să transmită chiriașului o notificare cu privire la modificările chiriei. Prin urmare, noua chirie se va aplica din momentul în care chiriașul primește o astfel de notificare. În plus, chiriașul poate fi informat cu privire la modificările chiriei prin intermediul mass-media (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Regiunii Volga din 24 septembrie 2010 în cazul nr. A12-24416/2009).

Întrebare: chiria în baza unui contract de închiriere pentru proprietăți de stat și municipale poate fi stabilită în două părți - o plată unică și o chirie periodică?

Răspuns: da, se poate.

Regulile articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse nu interzic determinarea sumei chiriei în acest mod. Prin urmare, prețul conform unui contract de închiriere poate consta din două părți, ambele fiind o chirie unică (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 18 septembrie 2012 nr. 5081/12).

În acest sens, este permisă stabilirea cuantumului chiriei în așa fel încât reglementarea statului să se poată referi doar la unul sau mai multe elemente ale procedurii de determinare a cuantumului chiriei stabilit în contract. În acest caz, alte elemente ale chiriei sunt determinate pe baza rezultatelor licitației, cu excepția cazului în care aceasta contrazice procedura de desfășurare a licitației, care este stabilită în conformitate cu legea federală.

Astfel, nu este reglementată acea parte din chirie care, în conformitate cu condițiile licitației pentru dreptul de a încheia un contract de închiriere, este supusă plății în plus față de plățile periodice și al căror cuantum este determinat pe baza rezultatelor. a acestor licitații (de exemplu, clauza 7 a articolului 38.2 din Codul funciar al Federației Ruse).

Totodată, cuantumul celeilalte părți din chirie, care, în condițiile contractului de închiriere încheiat în urma unor astfel de licitații, este supusă plății periodice, poate fi determinată conform regulilor privind chiria reglementată (clauza 18 din Rezoluția nr. 73).

Întrebare: dacă chiria este determinată pe baza rezultatelor licitației pentru încheierea unui contract de închiriere pentru proprietate de stat sau municipală, va fi reglementată?

Răspuns: nu, nu va fi.

Valoarea chiriei în temeiul unui contract de închiriere pentru proprietatea de stat sau municipală nu este reglementată dacă este determinată pe baza rezultatelor licitației pentru încheierea unui contract de închiriere (clauza 4 a articolului 447 din Codul civil al Federației Ruse).

În cazurile în care, pe baza rezultatelor licitației, se stabilește rata plăților de chirie plătibile periodic (licitarea pentru creșterea ratei de închiriere), nu se aplică chiria reglementată (clauza 18 din Hotărârea nr. 73).

Părțile pot conveni asupra unei condiții ca locatorul să modifice unilateral valoarea chiriei. În acest caz, este important ca chiriașul să verifice în ce circumstanțe își poate exercita proprietarul acest drept. Diferența dintre acest termen contractual și modificarea chiriei conform formulei de calcul este următoarea:

La determinarea chiriei printr-o formulă de calcul, părțile la contract se referă la actul juridic normativ care stabilește o astfel de formulă și indică faptul că chiria se modifică dacă se modifică formula de calcul definită de acest act juridic. Adică chiriașul și proprietarul au convenit asupra procedurii de modificare a chiriei în contract după formula consacrata în actul juridic;

în cazul modificării unilaterale a chiriei, părțile indică în mod expres în contract că locatorul are dreptul de a modifica chiria în mod unilateral. Iar o astfel de modificare a chiriei nu este neapărat legată de un act normativ. Aceasta ar putea fi, de exemplu, o modificare a valorii chiriei în conformitate cu raportul privind evaluarea valorii de piață a chiriei.

r />

Studiu de caz : instanța a ajuns la concluzia că modificarea unilaterală a chiriei fixată în contract este legală

SA „X”. a făcut apel la instanță cu o declarație la Administrația Teritorială a Agenției Federale pentru Administrarea Proprietății de Stat din Teritoriul Krasnoyarsk pentru a anula notificările privind creșterea chiriei.

Instanța a constatat că părțile contractului de închiriere au prevăzut posibilitatea locatorului de a modifica unilateral cuantumul chiriei pe baza unui raport de evaluare a valorii de piață a chiriei. Proprietarul transmite chiriașului, în termen de 10 zile de la data examinării raportului de evaluare a valorii de piață a chiriei, înștiințarea rezultatelor noii evaluări anuale a valorii de piață a chiriei, iar aceasta este baza pentru chiriașului să efectueze plăți de chirie în conformitate cu acest raport. Instanța a concluzionat, de asemenea, că modificarea reală a sumei chiriei ca urmare a unei evaluări a valorii sale de piață nu este o modificare a sumei chiriei, în conformitate cu paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, ci este îndeplinirea termenilor contractului.

Astfel, întrucât contractul de închiriere conține o condiție ca locatorul să modifice unilateral chiria, majorarea cuantumului chiriei este legală (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Est din data de 13 august 2010 în cazul nr. A33-). 1331/2010, hotărârea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 10 decembrie 2010 Nr. VAS-16451/10 a refuzat transferarea cauzei la Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse pentru revizuire în mod de supraveghere) .

Aproape întotdeauna, o modificare a chiriei înseamnă o creștere. Deși există și exemple în care, din anumite circumstanțe (de exemplu, din cauza crizei financiare globale), o entitate publică este gata să încheie un acord cu chiriașul privind reducerea temporară a sumei chiriei în baza unui acord încheiat la licitaţie. Un exemplu în acest sens este decretul guvernului de la Moscova din 30 decembrie 2008 nr. 1218-PP „Cu privire la măsurile suplimentare de sprijin de stat pentru organizațiile și întreprinderile care închiriază proprietăți nerezidențiale situate în trezoreria proprietății orașului Moscova pentru perioada de stabilizare. a sistemului financiar.”

Cât de des se poate modifica valoarea chiriei conform contractului?

Cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părților în termenele specificate în contract, dar nu mai mult de o dată pe an, cu excepția cazului în care în contract sunt convenite alte condiții. Legea poate stabili și alte condiții minime pentru revizuirea sumei chiriei pentru anumite tipuri de leasing, precum și pentru închirierea anumitor tipuri de proprietăți (clauza 3 a articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse). Această regulă este dispozitivă și permite posibilitatea modificării sumei chiriei prin acordul părților, cu orice frecvență.

Astfel, contractul poate stabili imediat cum se va modifica chiria. De exemplu, într-o anumită perioadă de timp, valoarea chiriei poate crește (sau scădea) la o altă valoare, apoi se poate schimba din nou etc. O altă opțiune: dacă părțile au încheiat acorduri suplimentare pentru a modifica valoarea chiriei de mai multe ori într-un interval de timp. an, atunci toate aceste contracte vor fi valabile și chiria se va modifica în conformitate cu acestea. Nu contează dacă contractul în sine conține o condiție privind posibilitatea unei astfel de modificări.

Dar unilateral valoarea chiriei poate fi schimbată nu mai mult de o dată pe an. Chiar dacă contractul conține o condiție care permite proprietarului sau chiriașului să modifice unilateral valoarea chiriei mai des decât o dată pe an, această condiție va fi invalidă (clauza 21 din Hotărârea nr. 73).

Motivație. Anterior, cuantumul chiriei se putea modifica nu mai mult de o dată pe an, deoarece exista o regulă imperativă conform căreia termenii contractului care prevedea o sumă fixă de chirie sau procedura (mecanismul) de calculare a acesteia să rămână neschimbate pe tot parcursul anului ( clauza 11 din scrisoarea de informare a Curții Supreme de Arbitraj a Prezidiului din Federația Rusă din 11 ianuarie 2002 nr. 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie” denumită în continuare scrisoarea de informare nr. 66);

Cu toate acestea, în paragraful 21 din Rezoluția nr. 73 a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse și-a schimbat poziția juridică cu privire la această problemă, stabilind posibilitatea modificării chiriei prin acordul părților la orice frecventa, inclusiv mai mult de o data pe an.

Aceasta înseamnă că, dacă chiriașul nu dorește ca chiria să se modifice în sus, atunci nu trebuie să fie de acord cu modificările contractului. Termenii contractului care prevede o sumă fixă de chirie sau procedura (mecanismul) de calcul al acesteia trebuie să rămână neschimbate pe tot parcursul anului.

Regulile privind modificarea unilaterală a chiriei la cererea locatorului se aplică numai acelor contracte de închiriere care se încheie pe o perioadă mai mare de un an sau fără precizarea unei perioade. Cuantumul chiriei pe perioada de valabilitate a contractului încheiat pe o perioadă mai mică de un an nu poate fi modificat (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Regiunii Volga din 2 iunie 2009 în cazul nr. A12-15393/2008) .

Există o altă garanție importantă pentru chiriași. Chiar dacă locatorul a majorat unilateral chiria, dar chiria a crescut în mod disproporționat față de modificarea ratelor medii ale pieței pentru închirierea unei proprietăți similare într-o anumită zonă pentru perioada corespunzătoare și le-a depășit în mod semnificativ, atunci instanța, în baza paragrafului 2 din Articolul 10 din Codul civil al Federației Ruse, va refuza să colecteze chiria parțial care depășește ratele medii ale pieței (clauza 22 din rezoluția nr. 73).

În cazul în care acordul stabilește un mecanism de determinare a chiriei, atunci chiriașul trebuie să țină cont de faptul că ajustarea cuantumului chiriei prin factorul de inflație sau dependența chiriei de cursul de schimb nu înseamnă o modificare a cuantumului chiriei. , dar reprezintă executarea acordului (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Moscova din 21 octombrie 2011 în cazul nr. A40-95945/10-157-828).

Stabilirea chiriei la închirierea terenurilor (chirie reglementată)

Închirierea în baza unui contract de închiriere pentru terenurile aflate în proprietatea statului și a municipalității poate fi stabilită și reglementată numai de organismul autorizat în actul juridic relevant.

Procedura de determinare a cuantumului chiriei pentru terenurile aflate în proprietatea statului și municipalității se stabilește prin:

Guvernul Federației Ruse;

organismele guvernamentale ale entităților constitutive ale Federației Ruse;

organele guvernamentale locale.

Astfel de reguli sunt prevăzute de paragraful 3 al articolului 65 din Codul funciar al Federației Ruse, articolul 73 din Codul forestier al Federației Ruse, articolul 3 din Legea federală nr. 137-FZ din 25 octombrie 2001 „La intrare în vigoare a Codului funciar al Federației Ruse.”

Pentru modificarea cuantumului chiriei reglementate, părțile nu trebuie să facă modificări la contract (clauza 19 din Hotărârea nr. 73). Noua sumă a chiriei se aplică de la data intrării în vigoare a actului normativ relevant, dar nu de la data notificării acestuia.

Studiu de caz : instanta a indicat ca chiria este un pret reglementat si trebuie aplicata in conditiile legii si in conditiile prevazute in contract.

Administrație (locator) și SA PF "Ch." (chiriaș) a încheiat un contract de închiriere a terenului. În condițiile acestui contract, locatorul a cedat locatarului terenul în temeiul actului de utilizare ca fosă septică. În conformitate cu termenii contractului de închiriere, modificările cuantumului chiriei se fac unilateral dacă o entitate constitutivă a Federației Ruse stabilește ratele de bază ale chiriei.

Prin sesizare, administrația a transmis pârâtei un proces verbal de stabilire a cuantumului chiriei. Chiria a fost calculată pe baza valorii calculate conform regulilor de determinare a valorii cadastrale a unui teren. În legătură cu formarea datoriilor SA PF "Ch." pentru chiria in suma modificata administratia a formulat cerere la instanta de arbitraj.

La examinarea cererii, instanțele au procedat din următoarele.

Costul închirierii terenurilor de stat (municipale) se încadrează în categoria prețurilor reglementate. Deoarece tarifele de închiriere sunt prețuri reglementate, părțile sunt obligate să se ghideze după suma prescrisă de chirie pentru terenurile aflate în proprietatea statului sau a municipalității și nu au dreptul de a aplica o altă sumă de chirie.

Prin urmare, indiferent de mecanismul de modificare a chiriei prevăzut în contract, noul cuantum al chiriei este supus aplicării de la data intrării în vigoare a actului de reglementare relevant, dar nu de la data notificării acestuia (hotărârea Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest din data de 31 mai 2011 în dosarul nr. A27-13717 /2010, Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 2 februarie 2010 nr. 12404/09, hotărâre de Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse din 19 aprilie 2012 Nr. VAS-1312/12).

Dacă părțile au încheiat un contract de închiriere înainte de intrarea în vigoare a legii care reglementează valoarea chiriei (clauza 3 a articolului 65 din Codul funciar al Federației Ruse, articolul 73 din Codul silvic al Federației Ruse), atunci termenii acestui contract de închiriere rămân în vigoare în următoarele cazuri:

cu excepția cazului în care legea prevede că efectul său se extinde asupra raporturilor care decurg din acorduri încheiate anterior;

dacă părțile nu au legat modificarea cuantumului chiriei cu modificarea reglementărilor care urmează să fie aplicate relațiilor lor.

Dacă părțile au încheiat un contract de închiriere după intrarea în vigoare a unei astfel de legi, atunci se aplică procedura de determinare a cuantumului chiriei stabilită prin prezenta lege, chiar dacă la momentul încheierii contractului o astfel de procedură nu fusese încă determinat (alin. 4, clauza 16 din rezoluția nr. 73).

Întrebare: o persoană juridică publică dobândește dreptul de proprietate asupra bunului închiriat. Chiria poate deveni automat reglementată?

Raspuns: nu.

Trecerea la o formare juridică publică a dreptului de proprietate asupra unui articol care anterior era proprietate privată nu înseamnă în sine că plata în temeiul unui contract de închiriere încheiat anterior pentru acest articol devine reglementată.

O situație similară apare într-un alt caz, când un teren este transferat din proprietate publică în proprietate privată. Părțile au, de asemenea, dreptul de a modifica în general contractul și de a stabili o sumă sau o procedură diferită pentru determinarea chiriei (clauza 17 din Hotărârea nr. 73).

Cum se determină chiria atunci când se închiriază terenuri în proprietate de stat sau municipală?

Chiria pentru terenurile aflate în proprietate publică este calculată în conformitate cu principiile de bază pentru stabilirea taxelor stabilite de Guvernul Federației Ruse (articolul 39.7 din Codul funciar al Federației Ruse). Astfel de principii sunt stabilite prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 16 iulie 2009 nr. 582 „Cu privire la principiile de bază pentru determinarea chiriei la închirierea terenurilor în proprietate de stat sau municipală și Regulile pentru determinarea sumei chiriei, precum și procedura, condițiile și condițiile de plată a chiriei.” plăți pentru terenurile aflate în proprietatea Federației Ruse” (denumită în continuare Rezoluția nr. 582).

Cuantumul chiriei se stabilește în una din patru moduri (Rezoluția nr. 582):

pe baza valorii cadastrale a terenurilor;

pe baza rezultatelor tranzacționării (desfășurate sub formă de licitații);

în conformitate cu tarifele de închiriere sau liniile directoare pentru calcularea acesteia, care sunt aprobate de Ministerul Dezvoltării Economice al Rusiei;

pe baza valorii de piata a terenurilor, care se determina in conformitate cu legislatia privind activitatile de evaluare.

Atenţie!De la 1 martie 2015 s-a schimbat procedura de stabilire a chiriei pentru terenurile de stat și municipale. Mărimea comisionului pentru contractele încheiate la licitație se stabilește pe baza rezultatelor licitației.

În legătură cu modificarea procedurii de închiriere a terenurilor proprietate publică, s-a schimbat și procedura de stabilire a chiriei pentru astfel de terenuri.

Anterior, la determinarea cuantumului chiriei, era în vigoare o regulă generală, și anume: procedura de determinare a cuantumului chiriei pentru terenurile deținute de Federația Rusă, entitățile constitutive ale Federației Ruse sau proprietatea municipală este stabilită, respectiv, de către Guvernul Federației Ruse, autoritățile de stat ale entităților constitutive ale Federației Ruse și organismele administrației publice locale (clauza 3 Art. 65 din Codul funciar al Federației Ruse). De la 1 martie 2015, această prevedere nu mai este în vigoare.

Acum legea a împărțit modalitățile de stabilire a sumei de plată pentru închirierea unui teren în funcție de ordinea în care este încheiat contractul de închiriere. Aceasta înseamnă că stabilirea sumei chiriei de la 1 martie 2015 depinde de procedura de încheiere a contractului de închiriere: la licitație sau fără licitație. Deci, dacă se încheie un contract de închiriere a terenurilor (clauzele 2 și 3 ale articolului 39.7 din Codul funciar al Federației Ruse):

la licitație (la licitație) - chiria se stabilește pe baza rezultatelor licitației;

cu persoana care a depus singura cerere de participare la licitație sau cu singurul participant care a participat la licitație - cuantumul chiriei trebuie să corespundă prețului de pornire al articolului de licitație;

fără licitare - chiria este determinată de organismul care deține terenul (organismul guvernamental al unei entități constitutive a Federației Ruse - pentru terenurile deținute de o entitate constitutivă a Federației Ruse sau terenurile pentru care proprietatea de stat nu este delimitată, un organism administrativ local - pentru terenurile municipale).

Taxa pentru contractele încheiate fără licitație se calculează:

conform valorii cadastrale a terenului, în procente stabilite prin Hotărârea nr. 582;

în conformitate cu tarifele de închiriere sau liniile directoare pentru calcularea acesteia.

În cadrul contractelor de închiriere pentru terenuri pe care sunt amplasate clădiri, structuri și proiecte de construcții neterminate, chiria este determinată pe baza valorii de piață a terenului (clauza 6 din Regulile pentru determinarea sumei chiriei, precum și procedura, condițiile și termenele de plată a chiriei pentru terenurile situate în proprietatea Federației Ruse, aprobate prin rezoluția nr. 582).

La desfășurarea licitațiilor, prețul de pornire este stabilit în valoare (clauzele 14-15 ale articolului 39.11 din Codul funciar al Federației Ruse):

chiria anuală bazată pe evaluarea de piață sau

nu mai puțin de 1,5% din valoarea cadastrală, dar numai dacă rezultatele evaluării cadastrale sunt aprobate cu cel puțin cinci ani înainte de data deciziei de desfășurare a licitației;

prima plată a chiriei pe baza rezultatelor unei evaluări a pieței, atunci când contractul de închiriere este încheiat pentru dezvoltarea cuprinzătoare a teritoriului sau agricultura dacha.

În timpul licitațiilor repetate, prețul de pornire poate fi redus, dar cu cel mult 30% din prețul de pornire (clauza 17, articolul 39.11 din Codul funciar al Federației Ruse).

Legislația funciară se află sub jurisdicția comună a Federației Ruse și a entităților sale constitutive (articolul 72 din Constituția Federației Ruse). Prin urmare, pe lângă Rezoluția nr. 582, care stabilește procedura de determinare a chiriei, o entitate constitutivă a Federației Ruse poate avea și acte juridice care reglementează această problemă. De exemplu, decretul guvernului Moscova nr. 273-PP din 25 aprilie 2006 „Cu privire la îmbunătățirea procedurii de stabilire a ratelor chiriei terenurilor în orașul Moscova” (denumită în continuare Rezoluția nr. 273-PP).

Valoarea chiriei anuale pentru terenurile aflate în proprietatea orașului Moscova și situate în afara granițelor sale este determinată pentru terenurile situate (clauza 2.1 din Rezoluția nr. 273-PP):

în Rusia - în conformitate cu Anexa 1 ca procent din valoarea cadastrală a terenului);

în afara acestuia – pe baza raportului unui evaluator independent.

De asemenea, prin Rezoluția nr. 273-PP se stabilește procedura de stabilire a chiriei pe perioada construcției sau reconstrucției imobilelor.

Locurile de teren pot fi, de asemenea, în proprietatea statului nelimitată. Procedura de determinare a chiriei, precum și procedura, condițiile și termenele de plată a chiriei pentru utilizarea terenurilor, a căror proprietate de stat nu este delimitată, sunt stabilite de autoritățile de stat ale entităților constitutive ale Federației Ruse (clauza 10). al art. 3 din Legea privind aplicarea Codului funciar).

Chiria pentru un teren trebuie stabilită într-o sumă corespunzătoare rentabilității terenului, ținând cont de categoria de teren și de utilizarea permisă a acestuia (principiul fezabilității economice).

Totodată, reglementările trebuie să stabilească procedura de calcul a chiriei și cazurile în care este posibilă revizuirea cuantumului acesteia în mod unilateral la cererea locatorului (principiul previzibilității în calculul sumei chiriei).

Principiul previzibilității în calcularea sumei chiriei nu conferă autorităților municipale și regionale dreptul de a modifica unilateral chiria în raport cu toate terenurile relevante. Stabilește o cerință obligatorie pentru aceste organisme doar în ceea ce privește procedura de modificare unilaterală a chiriei în cazurile în care, în conformitate cu legea sau acordul, aceste organisme au dreptul de a modifica unilateral dimensiunea acesteia (scrisoare a Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia din data de 15 iulie 2011 Nr. D23-3010).

Potrivit poziției juridice a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, entitățile publice, atunci când închiriază terenuri deținute de acestea, precum și terenuri pentru care proprietatea nu este delimitată, acționează simultan nu numai ca subiect al circulației civile și ca un parte la contractul de închiriere, dar și ca subiect de relații publice, învestit în cazurile stabilite de lege cu dreptul de a emite reglementări de stabilire a tarifelor de închiriere sau a mecanismului de determinare a acestora.

În virtutea acestei puteri, o entitate publică are de fapt capacitatea de a modifica unilateral condiția privind cuantumul chiriei din contractele de închiriere încheiate anterior de aceasta, inclusiv chiar și atunci când termenii contractului nu prevăd deloc modificarea unilaterală a acestuia. În același timp, dacă părțile nu numai că au convenit asupra unei sume fixe a chiriei, dar nici nu au permis posibilitatea locatorului să o modifice unilateral, atunci odată cu transferul ulterioară a drepturilor locatorului către municipiu, acesta din urmă. nu poate dobândi dreptul de a modifica unilateral cuantumul chiriei stabilit prin acord ( Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 6 decembrie 2011 nr. 9069/11).

De asemenea, chiria trebuie să respecte principiile:

simplitatea maximă admisă a calculului chiriei;

prevenirea deteriorării stării economice a utilizatorilor de terenuri și a proprietarilor de terenuri atunci când aceștia își reînregistrează drepturile asupra terenurilor;

interzicerea preferințelor nefondate.

Întrebare: poate diferi procedura de calcul a chiriei pentru terenuri similare (adică parcelele care sunt clasificate ca fiind aceeași categorie de teren, sunt utilizate sau destinate acelorași tipuri de activități, sunt furnizate pe aceleași motive)

Răspuns: nu, nu se poate. Întrucât se aplică principiul interzicerii preferințelor nejustificate (Rezoluția nr. 582).

Principiile consacrate în Decretul nr. 582 sunt, în general, obligatorii la stabilirea chiriei pentru teren în proprietate publică, în toate cazurile în care cuantumul acestei taxe este stabilit de autoritățile competente ca preț reglementat. Această poziție juridică este stabilită în Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 aprilie 2012 nr. 15837/11.

Dacă părțile au încheiat un contract de închiriere după intrarea în vigoare a Codului funciar al Federației Ruse, atunci chiria în temeiul acestuia este reglementată, adică determinată printr-un act al unui organism public (clauza 16 din Rezoluția nr. 73). Adoptarea de către organele abilitate a unor acte juridice care modifică tarifele de închiriere stabilite normativ sau metodologia de calcul a acestora atrage după sine modificarea termenilor contractelor de închiriere. Mai mult, această modificare intervine indiferent de voința părților și fără a aduce modificări textului contractelor în baza acestor acte juridice.

Actele unui organism public care prevăd diferite metode de determinare a chiriei reglementate, ceea ce duce la stabilirea unor chirii diferite pentru terenuri similare, încalcă principiul interzicerii preferințelor nerezonabile. Prin urmare, în conformitate cu acest principiu, nu ar trebui să existe nicio diferență în procedura de calcul a chiriei pentru parcele care:

atribuit unei singure categorii de teren;

sunt utilizate sau destinate acelorași tipuri de activități;

prevazute pe aceleasi temeiuri.

Acest lucru a fost indicat de Curtea Supremă de Arbitraj în rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 decembrie 2013 Nr. 9707/13.

Studiu de caz : Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a clarificat că stabilirea unor metode diferite de calculare a chiriei reglementate și, în consecință, aplicarea unor sume diferite de chirie pentru terenuri similare este ilegală

Ministerul (chiriașul) și antreprenorul (locatorul) au încheiat un contract de închiriere pentru un teren deținut de o entitate constitutivă a Federației Ruse. Din acord rezultă că chiria se calculează în conformitate cu decretul guvernului acestei regiuni.

Ulterior, guvernul entității constitutive a Federației Ruse a adoptat o nouă rezoluție, care a stabilit o procedură de calcul diferită. Mai mult, chiriașii care au încheiat contracte înainte de intrarea în vigoare a noii rezoluții continuă să calculeze chiria în același mod pentru încă doi ani.

Antreprenorul a calculat plata pentru terenul pe care l-a închiriat în conformitate cu regulile vechi și noi și a descoperit că în conformitate cu noua procedură era aproape jumătate. În acest sens, a mers în justiție pentru că guvernul a creat condiții discriminatorii față de chiriașii care au încheiat contracte de închiriere înainte de intrarea în vigoare a noului regulament.

Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a fost de partea antreprenorului și a subliniat că rezoluția, care stabilește diferite metode de determinare a chiriei reglementate, conduce la stabilirea unor sume diferite de plată pentru terenuri similare. Acest lucru încalcă principiul interzicerii preferințelor nejustificate.

În consecință, noua rezoluție a guvernului regional încalcă interesele legitime ale reclamantului, precum și ale altor entități comerciale care au încheiat contracte de închiriere înainte de 1 ianuarie 2012 (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 decembrie). , 2013 Nr. 9707/13).

Trebuie avut în vedere că chiria maximă pentru terenurile închiriate pentru construirea oricăror obiecte cu aprobarea prealabilă a amplasării acestora este de 2 la sută din valoarea cadastrală. Această regulă se aplică cazurilor de închiriere a terenurilor nu numai pentru construcția de locuințe, ci și pentru orice construcție atunci când contractul de închiriere a terenului este încheiat cu aprobarea prealabilă a amplasamentului unității.

Această poziție juridică este cuprinsă în Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 decembrie 2013 Nr. 10782/13.

Studiu de caz : chiria în temeiul unui contract de închiriere de teren prevăzut pentru orice construcție, atunci când se încheie cu aprobarea prealabilă a amplasamentului unității, nu poate depăși 2 la sută din valoarea acesteia cadastrală

Pe baza ordinului ministerului (locatorului) de a oferi un teren de închiriat fără licitație, ministerul și SRL "Yu." (chiriaș) a încheiat un contract de închiriere pentru un teren, a cărui proprietate de stat nu este delimitată. Şantierul este prevăzut pentru construcţie cu aprobarea prealabilă a amplasării instalaţiei.

După cum reiese din contract, cuantumul chiriei se poate modifica anual prin ajustarea la indicele de inflație stabilit de legislația bugetară. În acest caz, chiriașul calculează și plătește chiria pe baza unor acorduri suplimentare la contract. Ulterior, părțile au încheiat mai multe astfel de acorduri suplimentare.

Ulterior, Ministerul (vânzător) și LLC "Yu." (cumpărător) a încheiat un contract de vânzare-cumpărare a unui teren. Părțile au semnat un acord de reziliere a contractului de închiriere de la data înregistrării de stat a dreptului de proprietate asupra terenului de către chiriaș.

Ministerul a intentat simultan un proces împotriva Yu LLC. privind colectarea datoriilor în baza unui contract de închiriere. Chiriașul a formulat cerere reconvențională pentru îmbogățire fără justă cauză.

Chiriașul s-a referit la faptul că valoarea chiriei din momentul intrării în vigoare a Hotărârii nr. 582 nu trebuie să depășească suma maximă admisibilă (în acest caz, stabilită prin paragraful „d” al paragrafului 3 din Regulamentul aprobat prin Hotărâre). Nr. 582, pentru cazuri similare în legătură cu terenuri situate în proprietate federală).

Instanțele de primă instanță, de apel și de casație au încasat creanța în favoarea ministerului și au refuzat să satisfacă pretențiile reconvenționale ale chiriașului. Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nu a fost de acord cu concluziile instanțelor inferioare și a indicat că principiile consacrate în Rezoluția nr. 582 sunt, în general, obligatorii la determinarea chiriei pentru terenurile aflate în proprietate publică pentru toate cazurile în care suma de această plată nu este determinată pe baza rezultatelor licitațiilor și nu este prevăzută de legea federală, dar este supusă stabilirii de către autoritățile competente ca preț reglementat.

Această poziție juridică este stabilită în Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 aprilie 2012 nr. 15837/11.

Deoarece contractul de închiriere în litigiu a fost încheiat după intrarea în vigoare a Codului funciar al Federației Ruse, chiria în temeiul acestuia este reglementată (clauza 16 din Rezoluția nr. 73). O modificare a tarifelor de închiriere stabilite normativ sau a metodologiei de calcul a acestora atrage după sine modificarea termenilor contractului de închiriere fără a aduce modificări textului acestuia. Introducerea de către părți a altor modificări ale contractului de închiriere (în baza unor acorduri adiționale) nu poate împiedica aplicarea unor noi tarife de închiriere stabilite normativ sau metode de calcul a acestora. Valoarea chiriei reglementate pentru terenurile care sunt proprietate publică nu poate fi mai mare decât ratele stabilite de regulile pentru terenuri similare de pe terenuri aflate în proprietatea federală.

Cuantumul chiriei din contractul de închiriere în litigiu a depășit semnificativ 2 la sută din valoarea cadastrală a terenului închiriat pentru construcție cu aprobarea prealabilă a amplasamentului unității (subparagraful „d”, paragraful 3 din Regulamentul aprobat prin Hotărârea nr. 582). ). În consecință, chiriașul nu avea restanțe de chirie. Potrivit Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, instanțele inferioare au admis în mod nejustificat cererea locatorului și nu au examinat validitatea calculării cuantumului îmbogățirii fără justă cauză. În acest sens, Prezidiul a trimis cauza spre o nouă examinare și, de asemenea, a indicat că actele judiciare ale instanțelor de arbitraj în cauze cu împrejurări de fapt similare care au intrat în vigoare juridică, adoptate în temeiul unei norme de drept într-o interpretare divergentă. din interpretarea cuprinsă în prezenta rezoluție, poate fi revizuită (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 decembrie 2013 Nr. 10782/13).

Cum să previi creșterea chiriei

Chiar și în stadiul de a conveni asupra termenilor contractului, chiriașul poate încerca să reducă probabilitatea unei creșteri a chiriei. Deși în cazul închirierii proprietății de stat și municipale, acest lucru este mai dificil de realizat decât atunci când se încheie un contract de închiriere pentru proprietăți nepublice (adică un contract de închiriere cu o organizație sau un antreprenor obișnuit).

Astfel, într-un contract de închiriere pentru proprietate nepublică, părțile nu sunt obligate să stabilească condiții pentru determinarea cuantumului chiriei pe baza unor indicatori stabiliți prin reglementări. Într-un astfel de acord, este posibil să se stabilească termenele limită pentru care locatorul să trimită o notificare de modificare a chiriei, dacă este ratată, valoarea chiriei nu poate fi modificată. De asemenea, puteți stabili o limită prin care va crește chiria. Într-un contract de închiriere pentru proprietate publică, acest lucru este practic imposibil, deoarece valoarea chiriei este determinată pe baza unui act juridic de reglementare. Iar dacă în contract suma chiriei este dependentă, de exemplu, de valoarea cadastrală a terenului, se poate dovedi că se va depăși suma maximă de plată prevăzută de același acord.

Întrebare: ce condiții din acord vor ajuta la prevenirea creșterii chiriei într-un contract de închiriere pentru proprietatea de stat (municipală)?

În timpul negocierilor de închiriere, un chiriaș poate reduce riscul creșterii chiriei prin negocierea unui termen de închiriere care este în interesul său. Cu toate acestea, acest lucru nu este întotdeauna posibil.

Ce trebuie evitat într-un contract de închiriere:

Nu este necesar să se stabilească în contractul de închiriere dreptul locatorului de a modifica unilateral chiria.

Ce este mai bine să oferiți:

Dacă părțile prevăd în contractul de închiriere că o creștere a chiriei fără acordul chiriașului este posibilă numai în anumite condiții, atunci în absența unor astfel de condiții, acțiunile proprietarului de a crește valoarea chiriei pot fi contestate în instanță. De exemplu, acordul prevede posibilitatea modificării cuantumului chiriei anuale prin transmiterea unui anunț doar în cazul modificării prețurilor și tarifelor, sau a tipului de activitate al chiriașului. Părțile nu au convenit asupra posibilității modificării unilaterale a prețului la inițiativa locatorului în cazul unei creșteri a prețurilor pieței. Deoarece nu a fost făcută nicio creștere a prețurilor și tarifelor prin reglementări, o modificare a sumei chiriei a putut fi făcută doar ca urmare a acordului părților (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 15 noiembrie 2011). nr. 7121/11);

părțile pot formula condițiile chiriei în așa fel încât locatorul să poată modifica coeficienții doar unilateral la calcul, dar să nu facă ajustări la metodologia de calcul a chiriei în sine.

5178

Ce este chiria?

Astfel, chirie- este un ansamblu de plăți pentru faptul de a deține proprietate, exprimate în numerar sau în natură și transferate lunar sau pentru alte perioade de timp. Chiria nu trebuie neapărat să aibă un mecanism de formare a pieței: acordurile ajunse între proprietar și chiriaș sunt în prim plan. La momentul încheierii contractului de închiriere, chiriașul deține efectiv (dar nu este proprietar și nu poate dispune) de proprietate, utilizându-l în scopul propus și este responsabil pentru siguranța acesteia.

Este important să înțelegeți că articolul descrie cele mai de bază situații și nu ia în considerare o serie de probleme tehnice. Pentru a vă rezolva problema particulară, obțineți consiliere juridică privind problemele legate de locuințe, apelând liniile de asistență telefonică:

Chiria poate fi stabilită pentru orice bun mobil și imobil, în special pentru:

Apartamente și alte spații de locuit (toate capitolul 35 din Codul civil al Federației Ruse).
Transport si alte echipamente, inchiriere (instalat).
Loturi de teren ().
Active financiare (leasing).
Întreprinderi și clădiri.

Tipuri de chirie

Calculul chiriei poate fi stabilit în cadrul contractului, precum și în cadrul metodelor predeterminate de lege:

Plăți periodice sau unice plătite înainte de expirarea termenului de închiriere. Plățile pot fi fixe sau flotante, în funcție de volumul de servicii suplimentare cheltuite în timpul procesului. Acest tip este cel mai aplicabil.
Contra-închiriere, exprimat în natură. Este posibilă o opțiune în care proprietatea este transferată în proprietate, adică are loc plata în natură. Părțile stabilesc o perioadă garantată care servește drept compensație necesară pentru bunul transferat. Durata unui contract de închiriere cu o taxă similară este determinată de durata contractului de închiriere.
Venituri din activitatea de afaceri efectuate într-o proprietate închiriată. În acest caz, se stabilește rata dobânzii, aplicabilă atât înainte, cât și după. În practică, acest tip de chirie este semnificativ inferior plăților fixe, deoarece introduce incertitudine și riscul de fraudă pentru locator. Persoana care acționează în calitate de angajator informează despre venituri, iar proprietarul asigură raport de chirie.
Investiții în aspectul și comunicațiile imobilului închiriat. Este adesea amestecat cu plăți fixe, permițând nu numai să primiți bani din proprietăți închiriate, ci și să restabiliți calitatea locuințelor și a vehiculelor.
Alte beneficii și servicii oferite de chiriaș proprietarului. În special, chiriașul poate furniza servicii de afaceri care altfel ar fi furnizate numai pe o bază comercială.

Rezoluția Curții Supreme de Arbitraj nr. 3484/07 permite amestecarea tipurilor de leasing de mai sus în orice proporții stabilite în raport cu o anumită valoare de piață a contractului de închiriere. Dacă chiria este stabilită în numerar, cuantumul chiriei este indicat direct în contract.

Stabilirea cuantumului chiriei

Suma plății este strâns legată de tipul de chirie, care este definit în contract. În cazul în care chiria este într-o anumită proporție, persoana care închiriază localul este obligat să furnizeze documente în baza cărora se va efectua plata. calculul chiriei conform formulei specificate. În special, sunt aplicabile certificate de la biroul fiscal sau chitanțe de numerar.

Plată fixă, inclusiv plătită în sumă forfetară, este determinată de termenii contractului, care interzice majorările unilaterale ale chiriei. Întrucât este voluntar, legiuitorul presupune că părțile sunt în măsură să determine în mod independent valoarea deținerii proprietății pe baza indicatorilor de piață. În acest caz, chiriașul se obligă să plătească taxa în mod regulat în baza articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse. Această clauză definește cea mai importantă obligație, a cărei încălcare poate duce la o revizuire a acordului.

Procedura de plată a chiriei

Chiria nu poate fi plătită decât dacă proprietatea este transferată pentru utilizare. În caz contrar, procedura de plată este următoarea:

Persoanele care intenționează să încheie un contract de închiriere împreună (sau proprietarul singur) determină costul contractului.
Se încheie un acord conform eșantionului, în care se indică perioada de valabilitate a acordului. Ca regulă generală, este indicat un an. Documentul include, de asemenea, procedura de efectuare a plăților și responsabilitatea, completând normele Codului civil al Federației Ruse.
Proprietatea este transferată în posesia chiriașului în baza unui certificat de acceptare. Documentul trebuie să conțină statutul subiectului tranzacției, precum și note pe care le poate face partea care primește.
Plata se face în contul bancar al organizației locatorului specificat în contract sau se transferă personal ca parte a unei chitanțe, act sau alt document de chitanță. Plățile de leasing care nu sunt documentate nu pot fi considerate rambursate.
Dacă proprietatea sau o sumă forfetară este transferată drept plată, iar termenii transferului nu sunt precizați în contract, chiriașul este obligat să le furnizeze în termen de 30 de zile de la data obținerii accesului la obiect.
La sfârșitul perioadei de închiriere, chiriașul actual are primul drept de reînnoire a contractului de închiriere. Totodată, prețul de închiriere al acestuia nu poate depăși oferta acestui obiect pe piața liberă. Chiriașul poate trimite o scrisoare de reducere a chiriei dacă situația pieței o permite.
Toate plățile din momentul plății devin proprietate, cu excepția cazurilor în care contractul stabilește contra-închiriere. Astfel, chiriașul nu are dreptul de a dispune de fondurile și proprietățile atribuite chiriașului în temeiul contractului.

Plata anticipată a chiriei

Legislația civilă stabilește, de asemenea, că în situațiile în care circumstanțele nu depind de voința chiriașului sau proprietarului, este posibilă plata anticipată a chiriei. Plata anticipată nu înseamnă întotdeauna . În special, dacă chiriașul încalcă în mod regulat termenii contractului și dăunează proprietății, proprietarul poate cere plata pentru două perioade (de obicei egale cu o lună) stabilite în contract.

Dreptul la plata anticipată a chiriei în favoarea proprietarului poate fi folosit dacă încălcarea condițiilor este mai putin de o luna. În plus, proprietarul poate solicita plata nu mai mult de o lună înainte, ceea ce înseamnă de fapt plată în avans. În cazul unui control judiciar, dacă proprietatea proprietarului este deteriorată ca urmare a acțiunilor chiriașului și această cerință este menționată în cerere, instanța poate forța și plata anticipată a chiriei.

De asemenea, plata anticipată nu poate acoperi data de expirare a contractului de închiriere, chiar dacă părțile, îndrumate de , au decis să prelungească termenele de închiriere.

Cele mai populare întrebări și răspunsuri despre chirie

Concluzie

Chiria este un instrument eficient pentru încurajarea proprietarilor care nu folosesc în mod independent subiectul drepturilor lor. Chiria poate fi stabilită unilateral sau prin acord între persoane. Transferul proprietății către alte persoane contra cost este discutat în detaliu în Codul civil al Federației Ruse, Codul funciar al Federației Ruse, precum și în anumite legi federale care stabilesc:

Obligații reciproce de a transfera proprietăți, fonduri și de a respecta termenele dintre chiriaș și proprietar.

Necesitatea de a plăti chiria la timp.

Diverse forme de plată, limitate doar de termenii contractului.

Posibilitatea de a primi plăți înainte de termen, dacă circumstanțele o justifică.

Măr = [(Sbi x jz x Kk x Kist x Kkr x En + Am) x S + Pa] x TVA x j inf unde: Apl - chirie anuală pentru o clădire nerezidențială (spațiu), freca.; Sbi - valoarea contabilă a clădirii ținând cont de amortizare în calcul pe 1 mp. m din suprafața totală, inclusiv suprafața incinta interioara a cladirii fara paliere scari celule, subsoluri tehnice etc., rub./mp. m; jз - indice de creștere a costurilor pentru construcție și instalare lucru; Kk - coeficient de confort minim, acceptat egal cu 1. La amplasarea obiectului de închiriat la subsol - se reduce cu 0,25, iar dacă nu în clădire (spațiu) alimentare cu apă, canalizare, încălzire, alimentare cu energie electrică - cu 0,1 pentru fiecare absent element de amenajare; Chist - coeficientul de creștere a costurilor în legătură cu implementarea lucrari de reparatii si constructii in zona istorica a orasului; Kcr - coeficientul excesului de cost al complexului revizuire și reconstrucție peste cost construcție nouă; En - raport standard de eficienta a investitiei (Anexa 1 la Metodologie); Am - amortizare anuală pe 1 mp. m. util total suprafața clădirii (cameră), rub./mp. m; S - suprafața totală a unei clădiri (spații) nerezidențiale închiriate în inchiriere, mp. m; Părinte pentru teren folosit de chiriaș clădire nerezidențială (spații); j inf - coeficient (indice) de inflație; CUVĂ<*>- coeficient care ține cont de taxele pe valoarea adăugată cost (TVA).

3.2. Chiria pentru clădirile (spații) nerezidențiale ia în considerare costul chiriei pentru terenul (Pa) utilizat efectiv de chiriașii clădirilor (spații) nerezidenţiale, inclusiv cele ocupate de clădire (spaţii), care se determină în fiecare caz specific separat, prin acordul părților, pe baza și în conformitate cu Legea RSFSR „Cu privire la plata terenurilor”, Decretul Guvernului Federației Ruse „Cu privire la procedura de stabilire a impozitului pe teren și a prețului standard de teren" din 25.02.92 N 112, Instrucțiunea "Cu privire la procedura de aplicare a Legii RSFSR "Cu privire la plata terenurilor", aprobată de Ministerul Finanțelor al Federației Ruse, Roskomzem, Serviciul Fiscal de Stat al Rusiei Federația 17 aprilie 1992 NN 21 2-10-1/1020:11.

---------------

<*>Taxa pe valoarea adăugată se determină în cuantumul aprobat la momentul încheierii contractului. Suma calculată ca TVA în chirie (Apl) este alocată pe un rând separat.

3.3. Amortizare anuală pe 1 mp. m din suprafața totală utilă a clădirii (spații), indiferent de durata de viață reală a acesteia, este determinată de formula:

Nu am Am = Sat x jz x Kk x Kist x Kkr x ------- 100 unde: N am - rata de amortizare pentru restaurarea completă a clădirii, %; Sat - valoarea contabilă (inițială) cost a clădirii pe baza 1 mp m suprafață utilă totală, rub./mp. m (calculat ca coeficient al originalului costul clădirii pentru suprafața totală utilă a acesteia).

3.4. Pentru organizațiile finanțate de la bugetele federale și locale, taxa pe valoarea adăugată nu este inclusă în chiria anuală pentru clădirile (spații) nerezidențiale.

3.5. La calcularea costului închirierii clădirilor (spațiilor) nerezidențiale (Apl), în suma stabilită ulterior centralizat se include coeficientul (indicele) de inflație (j inf).

Luând în considerare modificările acesteia, plățile pentru închirierea spațiilor nerezidențiale sunt ajustate în mod regulat, ceea ce se recomandă să fie stipulat în termenii contractului de închiriere.

3.6.1. Obiectul evaluării sunt clădirile - monumente istorice și culturale care se află sub protecția statului.

3.6.2. Procedura are în vedere impactul asupra evaluării valorii monumentului;

Perioada istorică de construcție a monumentului;

Valoarea istorică și culturală a monumentului (categorii contabile).

3.6.3. Legarea Metodologiei de monumentele istorice și culturale se realizează prin selectarea și aplicarea coeficienților corespunzători unui anumit monument pentru a determina costul de înlocuire a acestuia.

3.6.4. Chiria pentru monumente istorice și culturale este determinată de formula:

Apl = [(Sb(i) x K<п>x En + Am) x S + Pa] x TVA x j inf Unde: LA<п>- factor de conversie integrat al valorii reziduale monument în restaurare, luând în considerare toți factorii, specificat în clauza 3.6.2. LA<п>calculat prin formula: LA<п>= Kp x Kick x Ki Unde: Кп - factorul de conversie al valorii reziduale în cost de înlocuire (Anexa 2); Kik - coeficientul valorii istorice și culturale a monumentelor

Este necesar să distingem specii chiria ca metodă de calcul a plăților și a acesteia forme, aceste. materialul lor extern sau întruchiparea valorii (diagrama 10.4).

Schema 10.4.

În funcție de condițiile specifice, se poate aplica unul dintre tipurile de plăți de leasing sau o combinație adecvată a acestora.

Metoda comună de plată a chiriei, deși ține cont de dificultățile fazei inițiale a antreprenoriatului de producție, implementează de fapt principiul vicios: cu cât muncești mai bine, cu atât plătești mai mult.

Cel mai potrivit mod de a retrage plățile de închiriere în multe cazuri este stabilirea acestora la o anumită sumă în funcție de valoarea imobilului închiriat, inclusiv a terenului, ținând cont de calitatea și amplasarea, cererea și oferta într-un mediu competitiv.

Forma este atractivă în natură sau plăți compensatorii, atunci când plățile sunt efectuate în bunuri produse folosind obiectul închiriat sau prin furnizarea de servicii de contor locatorului (articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse). Acest formular permite antreprenorilor începători să înființeze mai întâi producția și apoi să plătească plățile de închiriere.

Metode de calcul a chiriei pentru spațiile nerezidențiale, spațiile rezidențiale și terenurile

Baza metodologică pentru determinarea sumei chiriei stabilite prin acordul părților este teoria distribuției produsului creat de chiriaș, care ar asigura o combinație reciproc avantajoasă a intereselor acestuia și a intereselor proprietarului la o rată medie a profitului. . Folosind cu pricepere bunurile imobiliare, chiriașul ar trebui să fie capabil, după efectuarea plăților de închiriere, nu numai să ramburseze cheltuielile efectuate din veniturile sale, ci și să primească venituri pentru dezvoltarea activităților de afaceri și consumul personal. Proprietarul are nevoie și de economii pentru a reface proprietatea și de un anumit procent din capitalul investit. Prin urmare, din punct de vedere metodologic, este necesar să se facă distincția între limitele superioare și inferioare ale chiriei.

Limita superioară este nivelul maxim posibil al chiriei la care reproducerea simplă este realizabilă la rata medie a profitului industrial pentru chiriaș, adică. chirie = valoare de rentabilitate + rata maximă de rentabilitate.

Teoretic, limita inferioară este nivelul minim posibil al chiriei la care se realizează simpla reproducere a bunului închiriat, i.e. chiria este egală cu valoarea de returnare.

Valoarea specifică a chiriei este de obicei un subiect de negociere între părți, dar în principiu nu trebuie să depășească limitele economice desemnate pentru orice tip de imobil. În practică, se folosesc diverse metode pentru a justifica valoarea chiriei pentru spații și terenuri.

Pentru spații nerezidențiale Chiria anuală (L) în proprietatea statului și a municipalității poate fi stabilită în două moduri:

o pe baza tarifului de închiriere (Bap) pe 1 m2 de spațiu (minim 1000 de ruble) conform formulei

Dacă chiria este mai mică decât costurile de exploatare (Er), atunci

o bazat pe costul estimat al construcției noi(Сс) pe 1 m2 de spatiu nerezidential conform formulei date in diagrama 10.5.

Denumirile și valorile coeficienților corespunzători sunt prezentate în diagramele 10.5 și 10.6.

La determinarea coeficientului de calitate al spaţiilor nerezidenţiale (KNZH) în Moscova, pe lângă factorii indicați în diagrama 10.6, mai sunt luați în considerare doi parametri:

o coeficient de comoditate pentru uz comercial (Uk): când distanța clădirii de la metrou este de până la 200 m, este egală cu 0,54, iar peste 200 m - zero;
o coeficientul de acces la autostrăzile orașului (Vm): cu Uk = 0,54 se ia egal cu 0,19, iar cu Uk = 0 + 0,45.

La calcularea chiriei pentru spațiile nerezidențiale din Moscova, coeficientul de zonă teritorială (Kr) acceptat în intervalul de la 1,0 la periferia orașului până la 2,0 în centru.

Pentru a ține cont de tipul de activitate la calcularea chiriei pentru spațiile nerezidențiale din Moscova, din februarie 2001, a fost stabilită următoarea clasificare a tipurilor de activitate (Tabelul 10.1).

Conform metodologiei Rosstroi, chiria anuală pentru clădirile (spații) nerezidențiale este stabilită pentru întreprinderi și organizații nu mai mică decât nivelul predominant în anul precedent și se calculează folosind următoarea formulă:

unde A" este chiria anuală pentru o clădire (spațiu) nerezidențială, rub.; Cbi este valoarea contabilă a clădirii luând în considerare amortizarea la 1 m2 din suprafața totală, care include suprafața interioară a clădirii fără palier scari, subsoluri tehnice etc., rub/m I;(- indice de crestere a costurilor pentru lucrari de constructie si montaj; Kk- se ia coeficientul de confort minim egal cu 1, cand imobilul inchiriat este situat la subsol, acesta se reduce cu 0,25, iar in cazul in care nu exista alimentare cu apa, canalizare, incalzire, sau alimentare cu energie electrica in cladire (incinta) - cu 0,1 pentru fiecare element lipsă de aranjament; chist - coeficient de creștere a costurilor în legătură cu lucrările de reparații și construcție în zona istorică a orașului; /Gkr - coeficientul de exces al costului reviziei globale și reconstrucției față de costul construcției noi; E" - raportul standard de eficiență a investiției (de la

Schema 10.5.

Schema 10.6.

0,03 până la 0,27 în funcție de industrie și tip de activitate); A - amortizare anuală la 1 m2 din suprafața totală utilă a clădirii (spațiu), rub/m2; 5 - suprafața totală a clădirii (spații) nerezidențiale de închiriat, m2; A3 - chirie pentru teren folosit de chiriașul unui imobil (spațiu) nerezidențial; Inf - coeficientul de inflație (indice); TVA-ul este un coeficient care ia în considerare taxele pe valoarea adăugată.

Chiria pentru bunurile imobiliare federale situate în Moscova se determină ținând cont de coeficienții dați în diagrama 10.7. În același timp, a fost introdusă o procedură specială pentru înregistrarea chiriei pentru utilizarea bunurilor imobiliare federale alocate organizațiilor de știință, cultură, sănătate și educație (Diagrama 10.8).

Chiria pentru clădirile (spații) nerezidențiale ia în considerare costul chiriei pentru terenul (A3) utilizat efectiv de chiriașii clădirilor (spații) nerezidențiale, inclusiv cele ocupate de clădire (spații), care se determină în fiecare caz specific separat prin acordul părților, în baza și în condițiile legii.

Amortizarea anuală pe 1 m2 din suprafața totală a clădirii (spații), indiferent de durata de viață reală a acesteia, este determinată de formula

unde Na este rata de amortizare pentru restaurarea completă a clădirii, %; Sankt Petersburg - valoarea contabilă inițială a clădirii la 1 m2 din suprafața totală utilă, RUR/m2 (calculată ca raport al costului inițial al clădirii împărțit la suprafața totală utilă).

Tabelul 10.1. Valorile coeficientului tipului de activitate(Kd) pentru a calcula chiria pentru spatiu in G. Moscova

Tipuri de activități și organizații		Sens CD
Organizații non-profit
Organizatii comerciale:
banca, schimb valutar, cazinou, cluburi de noapte
- birouri notariale si de avocatura, consultatii juridice - centre si birouri care furnizeaza servicii de informare si de calcul, consultatii pe hardware si software, cu privire la crearea de produse software
Hoteluri, moteluri, campinguri
- firme implicate în cercetare de marketing, consultanță în afaceri și finanțe - birouri de detectivi si securitate - intreprinderi de comert cu ridicata - restaurante, baruri - bai si saune - saloane de coafura si infrumusetare de lux
- snack-baruri precum McDonald's, pizzerii - depozite, baze, terminale de vămuire - agenții de presă, studiouri de film, studiouri video și audio
- service auto - centre de radio și televiziune, centre de radiodifuziune și comunicații radio, centrale telefonice, oficiu poștal, telegraf, telefon - agentii de turism si excursii - săli de aparate de slot, discoteci
- scoli de soferi - intreprinderi de comert cu amanuntul - cafenea - institute de cercetare și organizații de proiectare care desfășoară activități de cercetare și dezvoltare aplicată
- organizatii de transport - redactiile ziarelor si revistelor, editurilor - cluburi sportive, săli de sport - saloane de artă și săli de expoziție care vând - birouri de circ, teatru, televiziune și radio - spitale, clinici, cabinete medicale - instituții de învățământ care oferă învățământ superior, secundar, secundar de specialitate - statii stiintifice si experimentale, laboratoare, instalatii pilot
- firme care organizeaza curatenie sanitara, curatenie si amenajare a orasului - întreprinderi din toate industriile - fabrici de bucatarie - birouri de reciclare, deșeuri alimentare - constructii - bucatarii, cantine
Grupuri de învățământ preșcolar
Tipuri de activități care nu sunt incluse în această listă

Pentru organizațiile finanțate de la bugetele federale și locale, taxa pe valoarea adăugată nu este inclusă în chiria anuală pentru clădirile (spații) nerezidențiale.

Valoarea chiriei pentru spațiile nerezidențiale proprietate federală, situat la Moscova, este determinat de formula

unde Am este chiria anuală pe 1 m2.

1.5 - suprafata inchiriabila a spatiului din cladire.................................m2

inclusiv:

- suprafata incinta la demisol, mansarda, mezanin........;
- suprafata incintei de la parter..................................;
- suprafata incintei in partea de sol ................................................ ............

Schema 10.7.

Schema 10.8. Procedura de contabilizare în veniturile bugetului federal pentru chirie pentru utilizarea bunurilor imobiliare federale alocate organizațiilor de știință, educație și îngrijire a sănătății si cultura

2. Abaz - rata de închiriere anuală de bază pentru 1 m2 este de 1000 de ruble.

Nota: mărimea cotei de bază a chiriei capului pt 1 m se poate schimba conform deciziei Agenției Federale de Administrare a Proprietății, dar nu mai mult de o dată pe an.

3. LA" - factor de adecvare a clădirii:

Nota: coeficientul de adecvare nu poate fi mai mic de 0,5.

4. CT - coeficientul tipului clădirii:
- - producție etc. - 1,0;
- - depozit (incalzit) - 0,8;
- - depozit (neîncălzit) - 0,6.
5. Ku - coeficientul de comoditate a locației sediului publicației:

5.1. Ku1 - coeficientul de confort de amplasare a spațiilor în clădire:
- - în partea de sol - 0,9;
- - la parter - 0,85;
- - la demisol, mansarda, mezanin - 0,8.

Nota: dacă spațiile închiriate au /Су1 diferite, atunci chiria se calculează separat pentru fiecare grup de astfel de spații și apoi se însumează.

5.2. Ku2 - coeficientul de confort al locației clădirii la Moscova:
- - in cadrul Inelului Bulevardilor, pe Inelul Bulevardelor si pe o raza de 200 m de statia de metrou -1,0;
- - în cadrul Inelului Grădinii, pe Inelul Grădinii, pe autostrăzile de transport care vin din Inelul Grădinii, în piețe, autostrăzi și bulevarde - 0,9;
- - pe alte rute de transport - 0,75.
6. TO., - Coeficientul zonei teritoriale Moscova:
- - 1a-2
- - 16 - 1,8
- - 2-1,6
- - 3 - 1,4
- - 4 - 1,2
- - 5-1,0

Nota: Limitele zonelor de pe teritoriul Moscovei sunt stabilite de Guvernul Moscovei.

7. LA" - coeficient de preț pentru utilizarea spațiilor închiriate:
- - toate sediile băncilor comerciale și de economii și instituțiile acestora (sucursalele), bursele de valori și de mărfuri, agențiile de brokeraj, cazinourile, restaurantele, barurile, cluburile de noapte - 3.0;
- - birouri ale unei agenții de asigurări, investiții și publicitate, agenție imobiliară, consiliu și consultanță juridică a avocaților, birouri de audit și notariat - 2.4;
- - toate spațiile unui hotel, motel și camping, birourile unei reprezentanțe și sucursalele unei persoane juridice - 2.0;
- - toate spațiile unui birou de securitate, centru service auto, achiziționare de pietre și metale prețioase, băi, saune, coafor, salon de înfrumusețare, depozit (depozit) și terminal en-gros, birou agenție de detectivi, saloane de calculatoare și internet, salon video, salon de artă , sala expozitionala, implementare prezentator, sala slot machine, discoteca 1.8;
- - toate spațiile casei de amanet și depozit (cu excepția depozitului terminal, angro și farmacie) -1,6;
- - toate spațiile unui magazin de vânzare cu amănuntul, redacție, editură, agenție de presă, post de radio, studiouri de înregistrare video și sunet, studiouri de televiziune și film, oficiu poștal, centrală telegrafică și telefonică, birouri de excursii și birouri de turism - 1.4;
- - toate localurile din sala de mese, bufet, culinar, farmacie, depozit farmaceutic, garaj, institutie medicala si preventiva non-statala, institutie stiintifica non-statala (acreditata) si organizatie non-statala in domeniul serviciilor consumatorilor, atelier al unui organizare non-statală în domeniul producţiei materiale - 1,2;
- - toate spațiile unui club sportiv, întreprindere de divertisment non-statală, instituție de învățământ non-statală, întreprindere unitară de stat (federală), săli de sport și săli de sport, sală de expoziții care nu desfășoară vânzări - 1,0;
- - toate localurile unei instituții extrașcolare pentru copii nestatale, biroul unei asociații obștești - 0,8;
- - toate spațiile în alte scopuri - 1.5.

Nota: dacă spațiile închiriate au diferite KI, atunci chiria se calculează separat pentru fiecare grupă de astfel de spații și apoi se însumează.

8. K0 - coeficient de tip organizație:
- - pentru asociaţiile obşteşti - 0,75;
- - pentru intreprinderi mici - 1.0;
- - pentru alte organizații - 1.25.

În conformitate cu Decretul Guvernului de la Moscova din 28.08.2001 nr. 778-PP, din 01.01.2002 a fost introdusă o procedură specială de stabilire a chiriei pentru proprietățile nerezidențiale deținute de orașul Moscova pentru a pune în aplicare politica autoritățile guvernamentale ale capitalei să stimuleze:

o activitățile instituțiilor și organizațiilor desfășurate în interesul orașului și al locuitorilor Moscovei, inclusiv a celor care lucrează cu copiii și persoanele cu dizabilități;
o dezvoltarea unei rețele de instituții și organizații care oferă servicii medicale disponibile persoanelor cu venituri medii și mai mici;
o dezvoltarea întreprinderilor mici și mijlocii, în primul rând în domeniile inovației, producției, consumatorilor și serviciilor sociale pentru populația orașului;
o implementarea programelor țintă pentru orașe la Moscova.

Cuantumul chiriei în aceste cazuri poate fi determinat de:

o înmulțirea cu un factor de reducere a sumei estimate a chiriei determinată în conformitate cu metodologia de calcul a chiriei pentru proprietățile nerezidențiale deținute de orașul Moscova;
o stabilirea unei sume de bază (minimă) a chiriei, aprobată printr-o rezoluție a Guvernului de la Moscova;
o stabilirea unei chirii care este un multiplu al salariului minim.

Metoda de determinare a sumei chiriei pentru proprietățile nerezidențiale deținute de orașul Moscova, stabilită în mod special, este determinată printr-o decizie a Guvernului de la Moscova și este uniformă (indiferent de forma de proprietate sau forma juridică a chiriaș) pentru fiecare categorie specifică (grup) de chiriași, a cărei componență este justificată în propunerile autorităților executive sectoriale sau teritoriale ale Moscovei cu mențiunea obligatorie:

a) justificarea rezultatelor socio-economice obținute din reducerea chiriei;
b) concluzii privind eficacitatea utilizării măsurilor de sprijin imobiliar și financiar prezentate anterior;
c) indicatori de prognoză pentru numărul de chiriași din această categorie (grup);
d) dimensiunea suprafețelor pe care le folosesc;
e) suma estimată a veniturilor din închirierea facilităților nerezidențiale deținute de orașul Moscova, fără aplicarea chiriei pentru aceste facilități nerezidențiale deținute de orașul Moscova, stabilită printr-o comandă specială;
f) suma estimată a veniturilor din închirierea facilităților nerezidențiale deținute de orașul Moscova, după aplicarea chiriei pentru aceste facilități nerezidențiale deținute de orașul Moscova, stabilită prin ordin special.

Ca exemplu, să cităm Hotărârea Guvernului Moscovei nr. 27-PP din 27 ianuarie 2004, prin care s-a aprobat Lista categoriilor de chiriași ai proprietăților nerezidențiale deținute de orașul Moscova, care a stabilit rata chiriei în mod special. (Tabelul 10.2).

Tabelul 10.2. Lista categoriilor de chiriași ai proprietăților nerezidențiale deținute de orașul Moscova, care stabilește rata de chirie într-o ordine specială

		Factorul de corecție
	Instituții culturale de stat finanțate de la bugetul Moscovei
	Instituții de învățământ non-statale care lucrează cu copiii
	Centrul pentru prevenirea neglijenței, criminalității, alcoolismului și dependenței de droguri în rândul minorilor
	Asociația de Medicină Veterinară din Moscova
	Întreprinderi din industria ușoară și întreprinderi care angajează munca persoanelor cu dizabilități, cu numărul persoanelor cu handicap de cel puțin 50% din numărul total de angajați
	Întreprinderi unitare de stat care desfășoară lucrări în domeniul achizițiilor urbane
	Organizații ale Societății All-Russian a Nevăzătorilor (VOS), ale Societății All-Russian a Surzilor (VOG), ale Societății All-Russian of the Disabled (VOI)
	Fondul de asigurări medicale obligatorii a orașului Moscova
	Întreprinderi de pe piața de consum: 1) cantinele școlare și întreprinderile care deservesc instituții de învățământ și speciale, grupuri de populație cu venituri mici 2) librării
	Întreprinderile mici incluse în Registrul întreprinderilor mici: 1) întreprinderi de servicii pentru consumatori 2) organizații care ocupă unități de producție 3) subiecte de artizanat 4) organizații care ocupă unități non-producție	0,5 0,5
organizații ale Federației Ruse; autoritățile de justiție; tribunale; procuratura; Asociația Baroului din Moscova, toate consultațiile juridice; organizații ale Ministerului Afacerilor Interne al Rusiei; organizațiile Direcției de Afaceri Interne ale orașului Moscova; unități militare; protectie impotriva incendiilor; autoritatile fiscale; autoritățile de poliție fiscală; arhivele statului; biblioteci Organizațiile de cercetare și dezvoltare ale Academiei Ruse de Științe Organisme de statistică de stat (Mosgorstat) Întreprinderea unitară de stat federală „Glavkosmos” Direcția principală pentru apărare civilă și situații de urgență a instituției federale de stat din Moscova „Înregistrarea cadastrală funciară a început pentru Moscova”
Organizații și asociații publice Organizații de veterani Organizații publice de persoane cu dizabilități, persoane cu dizabilități încă din copilărie, părinți ai copiilor cu dizabilități Organizații publice de persoane cu dizabilități și participanți la lichidarea accidentului de la Cernobîl și a altor accidente provocate de om Organizații publice de copii, adolescenți și tineri Organizații caritabile din Moscova care au un pașaport de caritate Organizații publice de femei Organizații publice creative
Organizații de infrastructură pentru sprijinirea întreprinderilor mici
Organizații și întreprinderi - implementatori de programe cuprinzătoare de sprijinire a întreprinderilor mici
Întreprinderile farmaceutice unitare de stat din Moscova
Antreprenori care lucrează în fondul de locuințe
Partidele, mișcările sociale și sindicatele înregistrate ca organizații publice
Uniuni creative ale Uniunii Artiștilor din Moscova

Din punct de vedere metodologic, să luăm în considerare rezoluția Guvernului de la Moscova din 22 ianuarie 2002 nr. 68-PP, care a introdus o metodologie de calcul a chiriei la închirierea proprietăților nerezidențiale deținute de orașul Moscova. Acesta determină prețul de ofertă la care proprietatea este oferită spre închiriere proprietarilor și nu include costul utilităților și al serviciilor de exploatare.

Suma chiriei are două componente, calculate separat:

- partea de cost, egală cu suma costurilor anuale ale proprietarului pentru întreținerea obiectului închiriat (excluzând costurile de exploatare), rambursată de chiriaș;
- partea de venit egală cu venitul net al proprietarului din închirierea imobilului.

Chiria se calculeaza individual pentru fiecare imobil inchiriat fara a lua in considerare direct tipul de activitate a chiriasului. Chiria se calculează folosind următoarea formulă:

unde Ap 1(1D este ham anual al chiriei; A.,af este componenta de cost a chiriei; Ada este componenta de venit a chiriei; Ot este deducerile pentru renovarea activelor nerezidentiale, inclusiv amortizarea si calculate în valoare de cel puțin 2% din valoarea de inventar a chiriei obiectului (la prețurile din anul curent):

(СШ|В - valoarea de inventar a suprafeței închiriate conform datelor ITO (în prețurile din anul curent); CT- coeficientul deducerilor pentru renovare, stabilit prin actul de reglementare al orașului Moscova pentru anul curent în intervalul de la 0,02 la 0,05); Nkl - valoarea costurilor generale, constând din costul cheltuielilor proprietarului pentru înregistrarea unui obiect pentru închirierea acestuia (în prețurile din anul curent); Pagina - cuantumul primei de asigurare pentru imobilul inchiriat (in preturile anului curent); Ots - evaluarea valorii de piata a 1 m de proprietate inchiriata; 5 - suprafața obiectului închiriat; Kdh - coeficientul de rentabilitate a 1 m2 de proprietate închiriată, stabilit prin actul juridic de reglementare al orașului Moscova pentru anul în curs; /Scor - un coeficient de ajustare care reflectă gradul de drepturi ale chiriașului în raport cu imobilul închiriat.

Valoarea chiriei (An se modifică anual în funcție de modificările indicatorilor tuturor componentelor formulei de chirie. Modificările indicatorilor depind, în special, de nivelul inflației (valoarea deflatorului) inclus în următorul buget anual al orașul Moscova.

Coeficienți de calcul a chiriei care se modifică anual - Pisică, Nkl, Kdh, Kkor - sunt justificate, determinate și aprobate ca parte a formării unei prognoze pentru dezvoltarea socio-economică a Moscovei pentru anul următor.

Asigurarea obiectului se realizează de către proprietar (locator) cu rambursarea ulterioară a acestor costuri din plata chiriei. Asigurarea bunurilor se realizeaza anual in societatile de asigurare determinate ca urmare a unui concurs deschis care au licenta de asigurare a bunurilor nerezidentiale.

Evaluarea (V) a valorii de piață a unui imobil nerezidențial (obiect de evaluare) în scop de închiriere se efectuează de către un evaluator licențiat determinat ca urmare a unui concurs deschis. Evaluarea valorii de piață se reflectă în raportul de evaluare a proprietății nerezidențiale (obiectul evaluării) și în contractul de închiriere pentru spații nerezidenţiale.

În absența unei evaluări a valorii de piață a unei proprietăți nerezidențiale, la calcularea sumei chiriei, se aplică suma de bază a costului construcției a 1 m de spațiu nerezidențial pentru anul corespunzător.

Valoarea coeficientului de rentabilitate (K1X) este determinată la formarea unei prognoze a dezvoltării socio-economice pentru anul următor și este stabilită printr-un act juridic de reglementare al orașului Moscova.

Factorul de corecție (Kkor) diferențiați pe trei categorii de chiriași:

- categoria de chiriași a căror chirie minimă este stabilită prin actul juridic de reglementare al orașului Moscova;
- categoria de chiriași al căror beneficiu de chirie este stabilit printr-un act juridic de reglementare al orașului Moscova;
- categoria de chiriași pentru care nu sunt prevăzute beneficii de chirie.

Se presupune că coeficientul este zero (Kcor = 0) pentru categoria de chiriași pentru care chiria minimă este stabilită prin actul juridic de reglementare al orașului Moscova. Un contract de închiriere pentru dreptul de folosință (fără drept de cumpărare, subînchiriere și utilizare gratuită, cesiune a dreptului de închiriere, gaj și includerea dreptului de închiriere în capitalul autorizat) se încheie pe o perioadă de până la un an cu următoarele reînnoire pentru un nou termen la confirmarea dreptului de a stabili o chirie minimă .

Se ia coeficientul egal cu nu mai puțin de 1/2 din venitul planificat (nu mai puțin de Kkor= 0,5) pentru categoria de chiriași pentru care a fost stabilit un beneficiu corespunzător prin actul juridic de reglementare al orașului Moscova. Un contract de închiriere cu privire la dreptul de utilizare (fără dreptul de a cumpăra obiectul închiriat, de a-l subînchiria și de a-l folosi gratuit, de a ceda drepturi și obligații conform contractului de închiriere unei alte persoane, de a gaja drepturi de închiriere și de a le face ca o contribuție la capitalul autorizat) se încheie pe o perioadă de până la 5 ani la confirmarea anuală a dreptului la scutire de chirie.

Se presupune că coeficientul este 1,0 (Kkir= 1.0) pentru categoria comercială a chiriașilor care au primit dreptul de închiriere pe bază generală (concurență/licitație), se poate încheia un contract de închiriere pe o perioadă mai mare de cinci ani, cu drept de folosință și de proprietate (inclusiv dreptul de a cumpăra bunul închiriat în conformitate cu legislația în vigoare, subînchirierea acestuia și folosirea gratuită, cesionarea drepturilor și obligațiilor din contractul de închiriere unei alte persoane, gajarea drepturilor de închiriere și efectuarea acestora ca aport la capitalul autorizat).

Suma chiriei nu poate fi mai mică decât costul componentei de cost a chiriei.

Nu este permisă furnizarea individuală de beneficii.

Pentru chiriașii care investesc în sfera socială, culturală și de producție în zone finanțate de la buget, se admite reducerea sumei estimate a veniturilor din chirie, dar nu mai mult de 50%. Nivelul reducerii chiriei este stabilit prin actul juridic de reglementare al orașului, care este vizat ca natură și conține condițiile, cuantumul și perioada de valabilitate.

Chiria minimă pentru spațiile nerezidențiale din Moscova în 2008 a fost de 1000 de ruble, în 2009 - 1070 de ruble, în 2010 - 2140 de ruble. Au fost stabilite tarife de închiriere preferențiale cu un factor de ajustare de la 0,3 la 0,75:

o întreprinderi mici;
o companii angro care vând fructe și legume;
o Întreprinderi și organizații unitare de stat în care ponderea muncii în baza comenzilor guvernamentale este de cel puțin 70%;
o un cabinet de avocatură care oferă cel puțin 30% servicii gratuite moscoviților;
o instituții de învățământ;
o organizații de servicii pentru consumatori care furnizează servicii publice.

Se aplică un factor de ajustare zero la calcularea chiriei:

o pentru uniuni creative;
o farmacii de stat;
o antreprenori care lucrează în fondul locativ;
o Întreprinderi unitare de stat care efectuează lucrări în economia municipală;
o magazine sociale;
o întreprinderi sociale de servicii pentru consumatori și catering;
o întreprinderi și organizații producătoare de încălțăminte de siguranță, îmbrăcăminte de lucru și proteze pentru persoanele cu dizabilități și moscoviți cu abilități limitate;
o întreprinderi care angajează persoane cu dizabilități cel puțin 50%;
o firme care prestează servicii funerare;
o organizații care asigură curățenie profesională a spațiilor, reparații și croitorie de îmbrăcăminte și pălării;
o companii de închiriere și servicii foto.

Pentru întreprinderile mici, chiria pentru 1 m2 în 2011 a fost stabilită la 1.800 de ruble. pe an (în 2010 a fost de 2000 de ruble). Acum, întreprinderile mici pot cumpăra până la 300 m2 de la Moscova (anterior aveau dreptul la 100 m2)

Plata închirierii pentru locurile de parcare și garajele individuale în 2008 a fost de 160 de ruble. pentru 1 m2 pe an, în 2009 - 210 ruble, în 2010 260 ruble:

- pentru persoanele cu handicap din cel de-al Doilea Război Mondial, supraviețuitorii Cernobâlului și alte categorii de persoane cu dizabilități;
- pentru pensionari, veterani de muncă și Forțele Armate ale Federației Ruse;
- parintii copiilor cu handicap;
- organizatii publice, miscari si asociatii finantate de la bugetul de stat cu cel putin 70%.

Metodologia de calcul a chiriei pentru închirierea clădirilor (părți ale acestora) care sunt proprietate de stat și (sau) municipală în zonele economice speciale ale Federației Ruse este prezentată în tabel. 10.3.

Decretul Guvernului Federației Ruse din 21 august 2010 nr. 645 prevede închirierea preferențială a proprietății de stat întreprinderilor mici și mijlocii în următoarele condiții:

o termenul de închiriere este de cel puțin cinci ani;
o în primul an de chirie, antreprenorii plătesc 40% din chirie;
o în al doilea an - 60%;
o în al treilea an - 80%;
o în a patra și în continuare - 100% din chirie.

Pentru spațiile de locuit, chiria anuală (lunară) este determinată practic în două moduri principale:

o metoda comparațiilor de piață - prin comparații pereche ale sumei chiriei în tranzacții finalizate sau propuse cu apartamente similare din zonele relevante ale orașului;

Tabelul 10.3.

o sub forma unui procent fix (3-12% pe an) din costul spațiilor de locuit.

În al doilea caz, mai întâi trebuie să determinați valoarea de piață a spațiilor rezidențiale. Dintre numeroasele abordări de calculare a costului (sau prețului) apartamentelor, vom lua în considerare doar două - cea oficială, folosită de guvernul de la Moscova și din practica firmelor comerciale.

Metodologia de calcul al costului unui apartament, elaborată, de exemplu, de firma Ratibor, se bazează pe următoarele prevederi.

1. Casele tipice din Moscova sunt împărțite în patru categorii: vechi - clădiri staliniste și cu cinci etaje, case cu panouri și altele noi - case din cărămidă și panouri.
2. În funcție de costul apartamentelor, orașul este împărțit în 14 cartiere: 13 de-a lungul liniilor de metrou și Centru.
3. Costul mediu de 1 m2 de locuință este determinat prin analiza informațiilor colectate în companie și a datelor media (ziarul „De la mână la mână”, etc.).
4. Costul apartamentelor este influențat de cel puțin 14-15 factori. Dacă se cunoaște costul mediu de 1 m2 de spațiu de locuit pentru un apartament cu una, două și trei camere într-o anumită zonă și categoria casei, atunci acesta poate fi ajustat cu ușurință folosind coeficienții corespunzători (Tabelul 10.4).

Să spunem că ne interesează un apartament cu 2 camere în Zhulebino (stația de metrou Vykhino) cu o suprafață totală de 50 m într-o clădire nouă din cărămidă. Aflam ca pretul mediu de 1 m2 al unui apartament cu 2 camere in aceasta zona este de 2800 den. unitati Vom face ajustări la preț conform coeficienților dați în tabel. 10.4.

Tabelul 10.4.

Apartamentul este departe de Centru (-15%) și de metrou (-3%), există balcon (+1%), fără telefon (-3%), baie separată (+0,5%), ferestre orientate. strada (- 2%), exista lift (+1%), mediul este nefavorabil (-8%), camere izolate (+1%), bucatarie 9 m2 (+2%). În total: -25,5%. Pretul real de 1 m2 va fi de 2086 den. unitati Înmulțind cu suprafața totală, obținem prețul posibil al apartamentului - 104.300 den. unitati (2086 x 50). Chiria pe an poate fi de 5215 den. unitati (104.300 x 5%), iar pentru luna - 434,6 den. unitati (5215: 12).

Acum să ne uităm la calculul metodologic al prețului de vânzare al locuințelor vândute persoanelor fizice și juridice prin decizia guvernului de la Moscova, ținând cont de locația casei.”

Justificarea se realizează în patru etape. În prima etapă, costul a 1 m suprafață totală este determinat pe baza costului de înlocuire al clădirilor rezidențiale (costul construcției acestora la momentul evaluării): calculat prin înmulțirea costului inițial de înlocuire cu factorul de apreciere în efect la momentul evaluării. Costul inițial de înlocuire (C, (d)) este considerat costul determinat de ITO în nivelul prețurilor de la 01/01/2000 și inclus în pașapoartele tehnice ale clădirilor.

Pentru a ține cont de uzura structurii pe parcursul a o sută de ani de funcționare, se stabilește valoare reziduala 1 m2 din suprafața totală a clădirii ca diferență între costul de înlocuire al suprafeței totale a clădirii de la 01/01/2000 și expresia costului uzurii fizice a acesteia la 1 m2:

unde C() este valoarea reziduală de 1 m2; Svd - costul de înlocuire al unei clădiri rezidențiale, rub.; Dacă - uzura fizică a casei pentru anul ultimei sale inspecții BTI cu ajustarea cantității de uzură; 5 - suprafața totală a casei, m2.

Pe a doua etapă se efectuează calculul prețului vânzările de locuințe ținând cont de aprecierea prețului produse de constructii.

Prețul de 1 m2 din suprafața totală a casei se determină pe baza valorii sale reziduale, conform formulei

unde C0 este valoarea reziduală de 1 m2 din suprafața totală a casei; Kuya - creșterea prețului se determină lunar ca raport dintre costul mediu de 1 m2 din suprafața totală, conform Departamentului de Politică Economică și Dezvoltare din Moscova, și costul de 1 m2 din suprafața totală la 01/01/2000.

Prețul locuinței este determinat de formulă

unde C<.м - цена 1 м2 квартиры; 5К - общая площадь квартиры.

Pe a treia etapă Pretul de vanzare al locuintei se determina tinand cont de caracteristicile tehnice ale casei si apartamentului (DTM).

Prețul a 1 m2 din suprafața totală se calculează pe baza prețului determinat ținând cont de creșterea prețului produselor de construcție folosind coeficienți care țin cont de calitățile de consumator ale casei și apartamentului, după următoarea formulă:

Unde Ksozh - coeficient care caracterizează raportul dintre suprafața totală a apartamentului și suprafața sa de locuit, care este egal cu:

0,95-1,00 când raportul este mai mic de 1,50; 1,00-1,05 de la 1,50 la 1,66; 1.05-1.10 de la 1.66 la 2.00; 1.10-peste 2.00; /Sbl - coeficient care caracterizează prezența unui balcon: 1,00 - dacă există balcon;
1.05 - dacă există o logie; 0,95 - dacă lipsește;
1.10 - dacă există două balcoane sau loggii sau mai multe; /Set - daca apartamentul este situat la primul sau ultimul etaj al blocului, acesta este egal cu 0,90. În toate celelalte cazuri -1,00;

CT - izolarea camerelor:

1.04 - toate camerele sunt izolate;
0,96 - camere adiacente în apartamente cu 2 camere sau mai mult de o cameră walk-through în apartamente cu 3 camere;
1,00 - în toate celelalte cazuri; corsaj - disponibilitatea liftului:
1.03 - găsite în case cu 5 sau mai puține etaje;
1,00 - disponibil în case cu mai mult de 5 etaje, sau nu în case cu 5 sau mai puține etaje;
0,97 - animal de companie în case cu mai mult de 5 etaje; Ksh.- coeficientul de inaltime a camerei:
0,98 - mai puțin de 2,5 m;
1,00 - de la 2,5 la 2,8 m;
1,02 - de la 2,8 la 3,00 m;
1,04 - de la 3,00 la 3,40 m;
1,06 - peste 3,40 m;

mus - prezența unui tobog de gunoi:

1.02 - găsite în case cu mai puțin de 4 etaje;
0,97 - nu în case cu mai mult de 3 etaje; Km - material perete:
1,10 - caramida;
1,05 - monolit;
1,00 - prefabricat din beton armat; Kk- coeficient ținând cont de suprafața bucătăriei: 0,95 - pentru suprafața bucătăriei de până la 6 m2; 1,00 - de la 9 la 12 m2; 1,10 - peste 12 m2.

Prețul a 1 m2 din suprafața totală, ținând cont de caracteristicile tehnice ale casei și apartamentului, nu trebuie să fie mai mic decât prețul de 1 m2 din suprafața totală, calculat luând în considerare costul construcției. În caz contrar, aceste prețuri sunt acceptate ca fiind egale.

Prețul locuinței, ținând cont de caracteristicile tehnice ale casei și apartamentului (C,k) este

unde 5K este suprafața totală a apartamentului.

La a patra etapă, prețul de 1 m2 suprafață totală (Tsmm) se calculează pe baza prețului determinat ținând cont de caracteristicile tehnice ale casei și apartamentului, folosind coeficienți care țin cont de amplasarea casei, conform următoarea formulă:

gds/<Гр= 1,1 - при местонахождении от станции метро в радиусе 200 м; 1,0 - во всех остальных случаях; Kzht - coeficientul zonei de evaluare, care se determină în funcție de zona de evaluare în care se află casa (Tabelul 10.5).

Prețul de 1 m2 din suprafața totală, ținând cont de locația casei, trebuie să depășească prețul de 1 m2 din suprafața totală în clădiri noi, stabilit de Comisia Interdepartamentală, într-o anumită zonă de evaluare (Tskon). În caz contrar, se presupune că aceste prețuri sunt egale.

Prețul locuinței, ținând cont de locația casei (TsMK), este

Pe baza valorii stabilite a localului de locuit, chiria se determină în cuantum de 5-12% din valoarea acestuia. De exemplu, dacă prețul unui apartament cu 1 cameră este de 67.000 den. unitati, atunci chiria pe an poate fi de 4020 den. unitati (67.000 x 6%), sau 335 den. unitati pe lună. Procentul se determină empiric: pentru apartamentele din centrul orașului și din zonele prestigioase atinge un maxim, iar în zonele nefavorabile nu depășește de obicei 5-6%.

Tabelul 10.5. Coeficienții zonelor de evaluare la Moscova

Alte metode de determinare a chiriei sunt, de asemenea, utilizate pe baza luării în considerare a cererii, ofertei și calităților de consum ale spațiilor.

Pentru terenurile, chiria în cazul general poate fi determinată pe baza prețului terenului (P3), a dobânzii la împrumut (C) și a profitului real sau așteptat (P) pe unitatea de suprafață de teren folosind formula

Unde T - termenul de închiriere în ani. Din moment ce

Luând în considerare formula dobânzii compuse

De exemplu, dacă profitul de pe 1 hectar de teren este de 1000 de ruble. (P = 1000), dobânda creditului C = 3%, iar termenul de închiriere este de 50 de ani, atunci chiria pentru 1 hectar va fi

În acest caz, odată cu creșterea dobânzii la împrumut, chiria pentru teren scade, iar odată cu scăderea termenului de închiriere, aceasta crește.

Metodologia de calcul a chiriei pentru terenurile din zonele economice speciale ale Federației Ruse este prezentată în tabel. 10.6.

În regiunea Moscovei, chiria anuală pentru terenul ocupat de diferite întreprinderi este calculată folosind formula

unde C31| - cota impozitului pe teren (pe baza unui certificat eliberat de comitetul raional (oraș) pentru resursele funciare și gestionarea terenurilor; 5 - suprafața terenului, m2; Cl- coeficientul tipului de activitate:

a) 1 - pentru întreprinderile industriale, de transport, de comunicații care deservesc producția agricolă;
b) 1.5 - pentru intermediari, comert si cumparare, servicii, societati mixte, societati de asigurari, banci, afaceri private;
c) 2 - pentru închirierea terenurilor ocupate de întreprinderi periculoase pentru mediu, non-core pentru regiunea Moscovei, sub rezerva (dar la decizia administrației regiunii Moscova) să fie transferate în afara regiunii;

Tabelul 10.6.

d) 1,2 - alte întreprinderi care nu aparțin categoriilor 1, 2, 3;

K3- coeficientul de dezvoltare a teritoriului:

90% sau mai mult - 1;
70-90% - 1,2;
40-70% - 1,5;
20-40% - 1,7;

mai puțin de 20% - 2.

Procentul de dezvoltare este determinat de locator pe baza unui certificat eliberat de serviciul de carte funciara.

Cota impozitului pe teren la Moscova este stabilită prin Legea Moscovei din 24 noiembrie 2004 nr. 74 „Cu privire la impozitul pe teren” (Tabelul 10.7).

Ratele de bază ale chiriei anuale pentru terenuri pe categorii de chiriași și tipuri de destinație a terenului și ratele de chirie pentru terenuri pentru categoriile de chiriași angajați în activități prioritare pentru oraș sunt date, respectiv, în Tabelul 1. 10.8 și 10.9.

Ordinul Ministerului Finanțelor al Rusiei din 20 iunie 2005 nr. 75-N a aprobat Recomandările pentru completarea formularului „Informații privind terenurile recunoscute ca obiect de impozitare pentru impozitul pe teren”, care sunt transmise de către autoritățile Rosnedvizhimost la impozit serviciu.

Tabelul 10.7. Cote de impozit pe teren pentru Moscova

Cota de impozitare, % din valoarea cadastrală a parcelei	Caracteristicile terenurilor
	Terenuri din zonele de utilizare agricolă destinate agriculturii subsidiare personale și dacha, horticultură, cultivare a legumelor și creșterea animalelor
	Teren ocupat de parcări pentru depozitarea pe termen lung a autovehiculelor și garaje cu etaje; fondul locativ și obiectele structurii inginerești a ansamblului locativ și comunal sau prevăzute pentru sling rezidential
	Alte terenuri
		Teren pentru reabilitare sociala, facilitati recreative, educative, constructii de inginerie si locuinte si infrastructura comunala (centrale electrice si termice), locuinte si facilitati de servicii comunale
1 Decretul Guvernului de la Moscova din 06.07.2011 nr. 254-1111

Prin ordinul Ministerului Impozitelor și Impozitelor din Rusia din 29 decembrie 2003 nr. BG-2-21/725 a fost introdus un formular de declarație fiscală pentru impozitul pe teren și instrucțiuni pentru completarea acestuia. Din 2004, toate organizațiile și persoanele fizice trebuie să depună o declarație privind impozitul pe teren, inclusiv cei care au trecut la un impozit agricol unificat (modificat prin capitolul 26 din Codul fiscal al Federației Ruse, au devenit plătitori de impozit pe teren) și la un sistemul de contabilitate simplificat, precum și organizațiile scutite de plata impozitului pe teren.

Tabelul 10.8. Ratele de bază ale chiriei anuale pentru terenuri pe categorii de chiriași și tipuri de utilizare prevăzută a terenului

Nu.					Chirie de bază pentru teren, rub/ha
		Construcția, reconstrucția și revizia instalațiilor finanțate de Guvernul de la Moscova
		Efectuarea de lucrări de amenajare și amenajare pe terenurile publice prevăzute în aceste scopuri
		Locuri de teren ocupate pentru serviciile de salvare de urgență
		Reparații majore și reconstrucție rețele de căldură și gaz, cabluri și linii electrice aeriene, alimentare cu apă și canalizare
		Terenuri sub fântâni și elemente de apă
			Locuri de teren utilizate de întreprinderi și organizații pentru a furniza servicii funerare populației
			Loturi de grădină de dezvoltare rezidențială industrială și cote atribuibile spațiilor de locuit în închirierea terenurilor indivizibile
			Clienti-dezvoltatori care implementează un program de reconstrucție a clădirilor rezidențiale cu cinci etaje în primii ani de construcție de locuințe industriale
			Organizații publice ale persoanelor cu dizabilități, participanți la cel de-al Doilea Război Mondial și persoane asimilate acestora
			Birourile organizațiilor publice (cu excepția celor specificate în clauza 9)
			Organizații agricole (cu excepția complexelor de sere) și parteneriate de grădinărit
			Componentele serelor
			Garaje cu mai multe etaje și subterane pentru vehicule individuale
			Garaje (plate) cu un etaj, parcări municipale cu plată
			Dachas în afara șoselei de centură a Moscovei
			Dachas în limitele șoselei de centură a Moscovei
			Organizații și unități de sănătate, educație, cinematografie, cultură și artă, cultură fizică și sport, asigurări sociale, utilizate în conformitate cu profilul principal de activitate
			Facilități de sprijin pentru ingineria orașului (conform listei aprobate de Guvernul de la Moscova)
	Organizații de servicii de consum pentru populație (cu excepția întreținerii, reparațiilor și construcțiilor auto, caselor de amanet comerciale)
	Organizații din industrie: a) unitar de stat și municipal întreprinderile din Moscova
	Organizatii comerciale: a) produse nealimentare și produse în sortiment mixt (cu excepția celor specificate la subparagrafele „b”, „c”, „d” și paragrafele 22, 27 din acest tabel) b) pieţe, târguri c) piețe incluse în sistemul piețelor angro de produse alimentare din Moscova (din momentul alocării amplasamentului până la sfârșitul perioadei de construcție reglementare) d) chioșcuri, corturi, pavilioane de cumpărături (cu excepția celor menționate la litera „e”) e) chioșcurile și corturile Mosgorspravka, GC „Mosgortrans”, periodice, înghețată, loto sportiv, băuturi răcoritoare (nealcoolice), kvas, produse de panificație, ustensile de biserică, box office, fast-food			216 000 270 000 180 000 900 000 180 000
	Benzinării și complexe, stații de spălătorie auto, organizații de întreținere auto, magazine de produse conexe
	Hoteluri (cu excepția celor de 4 și 5 stele), moteluri, campinguri, precum și cafenele, baruri, restaurante și alte organizații de catering care vând băuturi alcoolice (cu excepția celor de lux)

			Bănci, burse, firme și birouri de brokeraj și alte firme intermediare, case de schimb valutar, firme care desfășoară tranzacții cu valori mobiliare și valută, case de amanet comercial, companii de leasing și asigurări, firme de investiții, imobiliare și de audit, agenții de publicitate și de turism, plătite pe termen scurt parcări (cu excepția municipiului)
			Cabinete notariale si de avocatura, consultatii juridice
			Expoziții de mașini, expoziții și vânzări (cu excepția celor artistice)

Tabelul 10.9.

2. Perioada de valabilitate a ratelor de închiriere a terenului stabilite prin clauzele 5 și 6 din prezenta anexă este determinată de contractul de închiriere.
3. Procentul din rata medie a chiriei terenului a orașului, dat în anexa specificată (coloana 4) este doar pentru referință și nu se aplică la calcularea chiriei terenului.

Factorii de ajustare sunt aplicați ratelor de închiriere de bază care iau în considerare utilizarea permisă a terenului, de ex. utilizarea lor în anumite scopuri (scopul prevăzut), ținând cont de restricții și sarcini (servituți) pentru anumite categorii, industrii și obiecte (Tabelul 10.10. 10.11),

În cazurile de încălcare sau nerespectare a regimului de utilizare permisă a terenurilor închiriate, la calculul chiriei terenului nu se aplică coeficienți reducători, iar valorile coeficienților crescători se dublează, la fel ca mărimea cotelor de bază. pentru persoanele a căror chirie se calculează fără utilizarea coeficienților.

Tabelul 10.10. Factori de corecție ținând cont de utilizarea permisă a terenului

Nu.			Factorul de corecție
		Instituții bugetare de stat (industrii socio-culturale, știință, organisme guvernamentale, Ministerul Apărării al Rusiei, Ministerul Afacerilor Interne al Rusiei, FSB al Rusiei, parchetul, sistemul judiciar) și asociațiile religioase, pe ale căror terenuri se află cladiri protejate de stat ca monumente istorice si culturale	0,01, dar nu mai mult de 10 mii de ruble. chirie anuală pentru întregul teren
		Tei fizic (pentru terenuri pentru toate tipurile de utilizare, cu excepția celor comerciale): participanții la Marele Război Patriotic, precum și cetățenii cărora le sunt extinse prin lege garanțiile sociale și beneficiile participanților la Marele Război Patriotic; persoanele cu handicap din grupele I și II Eroii URSS, Eroii Federației Ruse, Eroii Muncii Socialiste și deținătorii cu drepturi depline ai Ordinelor Gloriei, Gloria Muncii și „Pentru Serviciul Patriei în Forțele Armate ale URSS” cetățeni expuși la radiații ca urmare a dezastrului de la Cernobîl și a altor accidente cu radiații la instalațiile nucleare în scopuri civile sau militare	0,005 0,005 0,005
	personalul militar, cetățenii eliberați din serviciul militar și care au o durată totală a serviciului militar de 20 de ani sau mai mult, membrii de familie ai personalului militar și angajații organelor de afaceri interne care și-au pierdut întreținătorul de familie în timpul îndeplinirii atribuțiilor oficiale.
	Bănci comerciale, burse de valori, case de brokeraj, unități de selleri și spectacole, firme de service auto, hoteluri și restaurante de cea mai înaltă categorie de servicii, supermarketuri, case de amanet, instituții private de asigurări, birouri de publicitate, birouri notariale private, firme imobiliare, expoziții și vânzări (cu excepția lucrărilor de artă), birouri de turism (agenții), parcări cu plată și alte întreprinderi și organizații extrem de profitabile
	Comert si catering: - întreprinderi care comercializează produse nealimentare și mărfuri cu sortiment mixt (produse alimentare și nealimentare), cu excepția piețelor și târgurilor enumerate mai jos - chioșcuri, corturi, pavilioane de comerț cu amănuntul mic (cu excepția chioșcurilor Mosgorspravka, Mosgortrans, periodice, farmacii, înghețată, băuturi răcoritoare (nealcoolice), produse de panificație și box office) Cafenele, baruri, restaurante și alte unități de catering care vând băuturi alcoolice		1,5 5,0
	Întreprinderi industriale: - întreprinderile municipale ale organizaţiilor publice - intreprinderi de stat, guvernamentale - comerciale a oricăror forme organizatorice și juridice și forme de proprietate pe care se bazează, inclusiv unitare		0,8 1,2
	Instituții, întreprinderi și organizații ale persoanelor juridice străine (persoane fizice) și persoane juridice ruse cu o cotă a investițiilor străine în capitalul autorizat de 50% sau mai mult
		Instituții din sfera socială și culturală (sănătate, educație, educație fizică și sport, cultură și artă, cinematografie și securitate socială), finanțate din surse extrabugetare
		Întreprinderi de transport urban de pasageri (cu excepția taxiurilor), facilități de inginerie urbană
		Transport extern (aerodromuri, aeroporturi, porturi fluviale, porturi de agrement, stații de autobuz)
		Transport feroviar	Pe baza ratei de bază medii ponderate
		Întreprinderi de servicii pentru consumatori (cu excepția întreprinderilor de service auto, a organizațiilor de reparații și construcții, a caselor de amanet)
		Benzinării
		Garaje cu un etaj, parcări și „cochilii” pentru transport individual (în cadrul standardelor stabilite) Garaje cu mai multe etaje și parcări pentru vehicule individuale (în cadrul standardelor stabilite)
		Dachas: - în limitele șoselei de centură a Moscovei (în cadrul standardelor stabilite) - în afara granițelor șoselei de centură a Moscovei (în cadrul standardelor stabilite)
		Cartiere rezidentiale, microdistricte, parcele private de dezvoltare rezidentiala individuala
		Agricultura, inclusiv parteneriatele de grădinărit (cu excepția complexelor de sere, a căror chirie este calculată pe baza tarifelor de bază complete)

Aplicarea unor factori reducători la cotele de bază ale chiriei pentru teren este exclusă în cazul în care chiriașul transferă un teren (parte din acesta) sau o clădire, structură, spații (parte din acesta) situate pe acest teren spre închiriere altuia. persoană sau ca compensație pentru servicii, sau în cadrul unui acord de activitate comună.

Tabelul 10.11. Lista coeficienților aplicați în calcularea chiriei terenului la ratele anuale de închiriere de bază

Nu.	Denumirea coeficientului		Baza	Valoarea coeficientului	Nota
	Coeficientul de utilizare a suprafețelor din teritoriul orașului (terenuri publice)		Utilizarea teritoriilor la nivelul întregului oraș în timpul lucrărilor de construcție, reparație, restaurare și restaurare în afara zonelor de teren prevăzute pentru funcționarea instalațiilor: - pentru carosabilul de autostrăzi, piețe, străzi și alei - pentru trotuare - pentru alte terenuri publice	20 10	In cazul folosirii terenurilor specificate exclusiv seara, noaptea si dimineata (de la 20.00 la 8.00), chiria se reduce cu 50%. În cazul depășirii termenului standard de construcție, chiria se dublează lunar pentru parcelele principale și suplimentare în raport cu chiria stabilită anterior.
	Coeficientul de eficiență comercială de utilizare a parcelei		Utilizarea terenurilor pentru amplasarea de bănci, burse, case de brokeraj, întreprinderi de service auto, unități de jocuri de noroc și spectacole, restaurante și hoteluri de cea mai înaltă categorie de servicii
	Coeficientul de densitate (intensitate) de dezvoltare a amplasamentului, bunurilor rezidențiale și nerezidențiale		Identificarea suprafeței de teren ocupate în exces		Mărimea coeficientului aplicat este determinată pe baza calculelor efectuate de Institutul de Cercetare și Dezvoltare al Planului General al Moscovei, conform metodologiei aprobate prin Ordinul primarului Moscovei din 30 decembrie 1993 nr. 768-RM ( Anexa 3). În cazul modificării parametrilor de urbanism ai zonei închiriate, se efectuează ajustări corespunzătoare la calculul chiriei.
	Factorul de impact asupra mediului		Utilizarea terenurilor pentru amplasarea întreprinderilor periculoase pentru mediu, non-core pentru Moscova, sub rezerva retragerii)" (lichidare) în conformitate cu deciziile administrației orașului. Utilizarea terenurilor în limitele terenurilor de mediu, recreative și istorice si in scopuri culturale in scopuri care nu sunt conforme cu regimul de protectie stabilit		Din momentul emiterii actului administrativ. La expirarea perioadei stabilite pentru retragerea (lichidarea) întreprinderii, coeficientul aplicat se dublează
	Coeficient neadecvat de utilizare a terenului	Utilizarea abuzivă a terenurilor, inclusiv subînchirierea fără înregistrarea unui acord de subînchiriere la Departamentul de Resurse Funciare din Moscova
	Raportul de utilizare a terenului în timpul construcției metroului	Utilizarea terenurilor pentru nevoi de producție (linii de metrou, stații, holuri la sol, stații electrice etc.) Utilizarea terenurilor pentru cabine, pavilioane de duș și alte structuri auxiliare, inclusiv cele închiriate terților

Pe teritoriul Moscovei, plata pentru o parte a suprafeței care depășește normele stabilite în cadrul normei duble pentru parcelele de tip dacha din limitele șoselei de centură a Moscovei se percepe la 50% din tarifele de bază, pentru terenurile de tip dacha din afara Inelului Moscovei. Rutier - 30%, iar peste norma dublă - la tarife de bază complete.

Plata pentru o parte a suprafeței care depășește standardele stabilite în cadrul standardului dublu pentru garajele cu un singur etaj, parcări și „cochilii” de vehicule individuale este de 80% din tarifele de bază, pentru cele cu mai multe etaje - 30% și peste rata dublă - la tarife de bază complete.

Dimensiunile suprafețelor standard ale terenurilor pentru calcularea chiriei:

- pentru garaje pentru autovehicule personale, in functie de numarul de etaje (m2 per loc de parcare):
- 30 - pentru clădiri cu 1 etaj;
- 20 - 2 etaje;
- 14 - 3 etaje;
- 12 - 4 etaje;
- 10 - 5 etaje și mai sus;
- pentru parcare de suprafata pentru autovehicule personale - 25 m2 per loc de parcare;
- pentru gradinarit individual - 600 m;
- loturi personale de dezvoltare rezidențială individuală și dahas în limitele șoselei de centură a Moscovei - 400 m;
- terenuri personale de dezvoltare rezidențială individuală și dahas în afara șoselei de centură a Moscovei - 600 m2.

Suprafețele standard de terenuri pentru alte tipuri de utilizare sunt stabilite în conformitate cu proiectele aprobate și cu atribuțiile de urbanism.

Date în tabel. 10.12 Factorii de corecție se referă la utilizarea efectivă a terenului, dar nu și la activitățile statutare ale persoanei juridice. Prin urmare, factorul de corecție ar trebui stabilit nu în conformitate cu Carta Utilizatorului Terenului, ci în funcție de utilizarea specifică a terenului. De exemplu, pentru o grădiniță din fabrică, coeficientul este stabilit special pentru grădiniță, dar nu și pentru fabrică.

Dacă terenul are mai multe scopuri funcționale de utilizare (cafenea K = 2 si service anvelope LA= 3), atunci sunt posibile următoarele soluții:

a) se selectează unul dintre coeficienții posibili: maximul dintre cei crescători sau minimul celor descrescători, care se ia în considerare la calcularea plăților de leasing;
b) dacă se cunosc suprafețele unor părți dintr-un teren cu coeficienți diferiți de utilizare a acestora (LA), atunci valoarea chiriei este calculată ca suma plăților de chirie pentru părți ale parcelei:

unde C6az este rata de bază pentru o anumită zonă economică; 5 (și 52 - suprafețe de părți ale terenului;

c) se determină cotele de teren pentru fiecare tip specific de folosință și se calculează valoarea medie ponderată a coeficientului. De exemplu, dacă o cafenea și un magazin de anvelope, luând în considerare locurile de parcare pentru mașini, fiecare ocupă 50% din suprafața terenului, atunci

Să ne uităm la un mic exemplu (Tabelul 10.12).

În prima etapă a reformei funciare, doi indicatori principali sunt utilizați pentru a calcula eficiența utilizării terenurilor:

- suprafața totală a spațiilor de producție;
- suprafata de teritoriu ocupata de toate tipurile de dezvoltare. Formula de calcul al coeficientului de eficienta a folosirii terenului

Unde ip - disproporție în funcție de spațiile de producție; th$ - disproporţie în teritoriile ocupate de toate tipurile de dezvoltare.

Disproporțiile se calculează după cum urmează:

unde Piersm și 5ierS11 sunt indicatori ai nivelului prospectiv de utilizare, respectiv, a suprafeței acoperite de spațiile de producție și a teritoriului ocupat de toate tipurile de dezvoltare; Psush - suprafața totală a spațiilor de producție existente; 5 existent - suprafața amplasamentului ocupată de toate tipurile de clădiri existente.

Chiria finală pentru teren, ținând cont de eficiența de utilizare a terenului, va fi

unde A:[ este chiria finală pentru teren; K: da- coeficientul de eficiență al utilizării teritoriului; - rata de baza a chiriei pentru teren.

Tabelul 10.12. Un exemplu de calcul al chiriei pentru un teren sub o parcare din districtul Orekhovo-Borisovo Severnoe din Moscova

Indicator	Unitate măsurători	Cantitate
Chiria anuală de bază
Suprafața terenului, inclusiv:
În cadrul normei de alocare stabilită
In cadrul normei de dubla alocare
Coeficientul de utilizare a terenului permis aplicat: - in cadrul normei stabilite de repartizare a terenurilor - în cadrul dublei norme de atribuire a terenurilor
Chiria anuală:
Pentru un teren în limitele normei de alocare stabilite
Pentru un teren în limitele normei de alocare stabilite
Pentru un teren în cadrul normei de dublă alocare
Pentru un teren în cadrul normei de dublă alocare
Chirie anuală pentru întregul teren

Potrivit art. 22 și 65 din Codul funciar al Federației Ruse, regulile generale pentru determinarea sumei chiriei pentru terenurile de stat și municipale, precum și procedura, condițiile și termenele de plată a acesteia sunt stabilite de Guvernul Federației Ruse, care abia la 16 iulie 2009 a adoptat rezoluția corespunzătoare nr. 582. Acum abordările de determinare a chiriei pentru terenurile de stat sau municipale sunt unificate. Ele se bazează pe cinci principii care trebuie luate în considerare în toate regiunile și raioanele țării (Tabelul 10.13).

Tabelul 10.13. Principii pentru determinarea chiriei pentru terenurile de stat sau municipale

Nu.	Principiu
	Fezabilitate economică	Cuantumul chiriei trebuie să corespundă rentabilității terenului, ținând cont de categoria terenului și de utilizare permisă.
	Previzibilitatea calculelor de dimensionare	Procedura de calcul a chiriei în cazul unei posibile revizuiri unilaterale a mărimii acesteia este stabilită în actele juridice de reglementare ale autorităților statului sau ale autorităților locale.
	Ușurința maximă admisă de calcul	Posibilitate de determinare a chiriei pe baza valorii cadastrale a parcelei
	Inadmisibilitatea înrăutățirii stării economice a utilizatorilor de terenuri și a proprietarilor de terenuri atunci când aceștia reînregistrează drepturile asupra unui teren	Suma chiriei stabilită la reînregistrarea drepturilor asupra unui teren nu trebuie să depășească mai mult de două ori valoarea impozitului pe teren
	Ținând cont de necesitatea de a sprijini activități semnificative din punct de vedere social și de a proteja interesele persoanelor scutite de plata impozitului pe teren	Cuantumul chiriei se stabilește în limite care nu depășesc valoarea impozitului pe teren

Pentru închirierea terenurilor federale au fost stabilite reguli mai clare pentru determinarea sumei anuale a chiriei, precum și procedura, condițiile și termenele de plată a acesteia (Schemele 10.9, 10.10).

Sistem 10.9.

Calculul chiriei conform tarifelor sau liniilor directoare conform definiției sale, aprobată de Ministerul Dezvoltării Economice al Rusiei, se aplică terenurilor prevăzute pentru amplasarea:

o autostrăzi și structuri rutiere;

Schema 10.10

o infrastructura feroviară;
o linii de metrou;
o linii electrice și de comunicații;
o conducte și alte instalații în domeniul căldurii, alimentării cu apă, evacuarii apei și epurării apelor uzate;
o instalații pentru eliminarea deșeurilor menajere solide;
o conducte de petrol și gaze;
o centrale hidroelectrice, centrale termice și alte centrale;
o dotări de infrastructură spațială;
o dotări în zone economice speciale;
o aerodromuri, aerofloturi și locuri de aterizare;
o infrastructura porturilor maritime si fluviale, terminale.

La stabilirea cuantumului chiriei conform valoarea de piata a unui teren, calculele se fac după formula

unde A" este chiria pentru anul, ruble; C este valoarea de piață a terenului, determinată în conformitate cu Legea federală privind activitățile de evaluare cu cel puțin șase luni înainte de încheierea contractului de închiriere, ruble; P este rata de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse pentru începutul anului, %.

Datorită modificării valorii de piață a terenului, chiria se poate modifica, dar nu mai mult de o dată pe an. Recalcularea se efectuează de la 1 ianuarie a anului următor în care a fost efectuată evaluarea costurilor, cu până la șase luni înainte de recalcularea chiriei.

Dacă, după trei ani de la data închirierii unui teren pentru construcția de locuințe, imobilul nu a fost dat în exploatare, chiria pentru teren este stabilită la cel puțin dublul cotei impozitului pe teren pentru terenul corespunzător, cu excepția cazului în care altfel stabilit de legislația funciară a Federației Ruse. Această regulă nu se aplică închirierii terenurilor pt construcție de locuințe individuale.

Tariful de închiriere este suma plăților pentru perioada specificată în contractul de închiriere. Rata de închiriere trebuie să fie astfel încât locatorul să primească un venit nu mai mic decât rata medie a fondurilor investite în proprietatea închiriată. La rândul său, tariful de închiriere pentru chiriaș nu trebuie să depășească costul menținerii unui împrumut bancar necesar pentru achiziționarea de bunuri imobiliare, terenuri, echipamente și utilaje.

Tarif de inchiriere: esenta, caracteristici, dependenta

Tarif de închiriere- suma totală a plăților prevăzute în contractul de închiriere pentru folosirea sau folosirea temporară a obiectului tranzacției. Aceasta este o valoare calculată ținând cont de rata de bază și de coeficienți, în funcție de diverși parametri - proprietățile proprietății închiriate, apartenența teritorială și categoria de utilizator.

Caracteristicile tarifului de închiriere:

Tariful poate fi stabilit pentru întreaga proprietate în ansamblu. De exemplu, tariful de închiriere poate fi stabilit pentru teren sau separat pentru clădire;

Rata poate fi revizuită dacă nu există un moratoriu asupra unor astfel de acțiuni în acord;

Chiriașul poate cere o reducere a prețului de închiriere dacă condițiile de utilizare a imobilului sau starea acestuia s-au schimbat de la data încheierii contractului;

Responsabilitatea principală a chiriașului este să plătească chiria în timp util, ținând cont de tariful de închiriere a proprietății specificat în contract. Aceasta apare după transferul proprietății pentru utilizare;

În cazul în care chiriașul încalcă cerințele contractului, proprietarul are dreptul de a cere plata întregii sume, ținând cont de tariful de închiriere convenit. Această oportunitate este o protecție de încredere pentru proprietarii cutare sau cutare proprietate împotriva chiriașilor fără scrupule.

Tariful de închiriere depinde de următorii factori:

1. Nivelul cererii și ofertei de pe piață.

2. Tipul de obiect care este închiriat (unelte, imobil, teren, utilaje).

Tariful de închiriere trebuie să acopere proprietarul:

Cheltuieli administrative pentru asigurarea instalației și funcționarea tehnică a acesteia;

Prețul de piață al articolelor de închiriere care au fost achiziționate de la furnizor;

Costurile obținerii unui împrumut de la un producător, investitor sau instituție bancară.

Tariful de închiriere este limitat:

Plata unui credit pentru achiziționarea aceluiași imobil;

Rentabilitatea fondurilor investite în instalație.

Rata de inchiriere: evaluare si calcul

Deviz chirie - o procedură care implică calcularea unui preț corect de închiriere. Următorii factori trebuie luați în considerare atunci când se face o evaluare::

Adecvarea perioadei de expunere a obiectului închiriat;

Disponibilitatea tuturor informațiilor referitoare la subiectul tranzacției către părți, absența presiunii sau constrângerii din partea terților;

Creșterile chiriilor sunt tipice în perioada în care are loc evaluarea;

Ofertele de tarife subestimate sau umflate nu vor fi luate în considerare.

Deviz chirie - o cerință obligatorie pentru companiile de stat care au spațiu liber la dispoziție. O cerință similară se aplică terenurilor.

Calculul tarifelor de închiriere se face prin împărțirea cheltuielilor totale de închiriere la numărul total de plăți. Tarifele de închiriere constau din două:

Sumele ratelor de bază asociate închirierii valoroase de echipamente, mașini, imobile sau terenuri;

Sume de tarife suplimentare calculate pentru furnizarea de servicii suplimentare, de exemplu, întreținere tehnică, asigurări și altele.

Tariful de închiriere pentru contractele de închiriere pe termen scurt și mediu poate fi:

Constant - fara modificari pe toata durata contractului;

Variabila - cu posibilitatea de ajustare la modificarea termenilor de inchiriere.

Proprietarii încearcă să stabilească un tip regresiv de modificare a chiriei care să garanteze plăți maxime ale chiriei în primele câteva luni de închiriere. Ca urmare, chiriașul este interesat de prelungirea contractului.

Tarif de închiriere pot fi calculate ca servicii efective pentru proprietar, ținând cont de o primă de 10-20%. Acest lucru este posibil dacă părțile nu au convenit asupra listei și domeniului serviciilor la momentul tranzacției.

Tariful de închiriere se calculează după cum urmează:

Chiria = P*Ki*B, Unde

P - zona,

Ki este un coeficient care se calculează luând în considerare categoria angajatorului,

B - tarif de bază de închiriere.

Tarif de bază de închiriere:

B = Sap*K, Unde

K este un indicator care poate varia pentru fiecare regiune și depinde de o serie de parametri (locație, zonă și așa mai departe);

Chiria este parametrul mediu al tarifului de închiriere (calculat pe an).

La calcul se iau în considerare următorii factori:

Tip de dezvoltare;
- amplasarea teritorială;
- forma organizatorica si juridica;
- starea spatiului si alti factori.

Fiți la curent cu toate evenimentele importante ale United Traders - abonați-vă la site-ul nostru