Vânzătorul, transferându-și proprietatea asupra unei proprietăți rezidențiale printr-un contract de cumpărare și vânzare, este interesat să primească fonduri de la cumpărător. În acest sens, este necesar să înțelegem ce modalități de a primi în siguranță sume mari de bani există și cum să primiți cel mai bine bani fără riscul de a fi înșelat.
Cum să primești bani în siguranță atunci când vinzi un apartament
Vânzarea unei proprietăți are loc în mai multe etape. Chiar și în stadiul inițial al tranzacției, părțile încearcă să se protejeze de diferite consecințe juridice adverse.
Acordul ar trebui să indice nu numai suma primită de la cumpărător, ci și forma în care va avea loc plata, precum și procedura detaliată.
Părțile trebuie să convină asupra condițiilor pentru efectuarea unei plăți în avans, precum și asupra procedurii de debursare a fondurilor, dacă există o prevedere pentru rate.
Vă rugăm să rețineți că, în acest din urmă caz, părțile trebuie să întocmească un document adițional în care să indice valoarea plăților și frecvența plății acestora.
Modalități de a primi fonduri
Deci, revenind la întrebare, Cum se transferă banii la vânzarea unui apartament?
În prezent, transferul de fonduri în cadrul unui contract de cumpărare și vânzare se efectuează în mai multe moduri:
- Cel mai comun mod de a primi fonduri ca urmare a unei tranzacții în legătură cu drepturile asupra unui apartament este cutie de valori. Sensul acestei metode este că fondurile vor fi transferate numai dacă toți termenii acordului încheiat sunt respectați și îndepliniți pe deplin. Vă rugăm să rețineți că, ca regulă generală, toate costurile pentru întocmirea unui acord cu o organizație bancară sunt suportate de cumpărător.
- Acreditiv bancar. Când aveți de-a face cu imobiliare, această metodă de primire a fondurilor este considerată cea mai sigură, nu există riscuri semnificative. O scrisoare de credit este un acord prin care cumpărătorul se obligă să depună fonduri într-un cont bancar, care este deschis special în acest scop dacă vânzătorul pregătește toate documentele necesare. Rețineți că cumpărătorul nu poate refuza unilateral să transfere fonduri. Algoritmul pentru această metodă este următorul:
- Banca deschide un cont special în care sunt transferate fonduri.
- După ce fondurile au ajuns. Instituția de credit anunță vânzătorul despre credit.
- Vânzătorul pregătește toate documentele necesare și le furnizează.
- În continuare, banca oferă acces la fonduri. În cazul în care documentele nu sunt depuse în termenul specificat, banii sunt returnați cumpărătorului.
- Astăzi, o altă modalitate de a primi fonduri atunci când vindeți o proprietate rezidențială este contactarea centrelor speciale. De regulă, astfel de organizații sunt contactate atunci când transferă fonduri în numerar. În prezența angajaților, se întocmește un acord privind transferul de bani. Un astfel de document trebuie să aibă trei copii și să fie semnat de fiecare parte. O atenție deosebită trebuie acordată bancnotelor transferate, deoarece banii trebuie verificați pentru autenticitatea.
- Servicii de escrow. Astfel de servicii sunt numite divizii ale agențiilor imobiliare care oferă suport documentar pentru acorduri și își asumă, de asemenea, responsabilități pentru monitorizarea decontărilor dintre părți. Astfel de servicii controlează momentul transferurilor de bani și verifică, de asemenea, autenticitatea bancnotelor. Cu toate acestea, merită remarcat faptul că, dacă contactează un astfel de serviciu, părțile însele nu vor putea verifica fiabilitatea organizației.
Primirea banilor prin notar
Atunci când dau bani la cumpărarea unui apartament, părțile pot contacta un notar.
Transferul de bani prin notar se realizează oficial din 2015.
Posibilitatea de a utiliza această metodă este consacrată în Codul civil al Federației Ruse (articolul 327).
Pentru a utiliza această formă de primire a fondurilor este necesar acordul notarului însuși. Dacă este disponibil, înainte de înregistrarea acordului, acesta primește fondurile transferate de cumpărător în contul său bancar. Apoi, după finalizarea tranzacției, notarul transferă fonduri din contul său către vânzător.
Vă rugăm să rețineți că utilizarea acestei metode implică încheierea unui acord suplimentar privind decontările monetare, ceea ce confirmă faptul legal că notarul controlează nu numai documentația acordului, ci acționează și ca garant al transferului de fonduri.
Costul unui astfel de serviciu este de aproximativ 1.500 de ruble.
Amintiți-vă, acordul trebuie să stabilească mai detaliat baza pentru ca cumpărătorul să își poată retrage fondurile din contul notarului.
Banca transferă banii ipotecii vânzătorului
Trebuie să știi cum să primești bani în siguranță în cazurile în care apartamentul este sub un credit ipotecar.
Fondurile sunt transferate după cum urmează:
- Vânzătorul și cumpărătorul întocmesc un acord preliminar pentru cumpărarea și vânzarea obiectului;
- Cumpărătorul își prezintă documentele organizației bancare, care le revizuiește și, dacă este aprobat, încheie un acord cu cumpărătorul;
- În continuare, organizația bancară transferă fonduri către vânzător în suma indicată în contract;
- Cumpărătorul primește drepturile asupra apartamentului.
Atunci când banca transferă banii ipotecii către vânzător, aceasta își asumă responsabilitatea de a controla momentul transferului de fonduri și de a respecta alte prevederi referitoare la procedură.
Cum să verificați banii când vindeți un apartament
Deoarece vânzătorul apartamentului este interesat să primească fonduri autentice, le poate verifica în următoarele moduri:
- Părțile se pot adresa unui notar. Amintiți-vă că o astfel de cerere se poate face la orice birou notarial.
- Vânzătorul poate achiziționa independent un mecanism prin care să verifice autenticitatea banilor.
- Părțile pot contacta orice organizație bancară care va verifica autenticitatea fondurilor după ce serviciile au fost plătite.
Pentru a verifica autenticitatea bancnotelor, vezi videoclipul:
Cum să vă înregistrați pentru a primi bani
Vânzătorul trebuie să știe nu numai cum să primească corect banii, ci și cum să documenteze corect faptul de a primi fonduri de la cumpărător.
Dacă vindeți un apartament cu ipotecă
În cazul unui transfer plătit de proprietate asupra unui apartament care este ipotecat, părțile pot utiliza două opțiuni pentru transferul de fonduri:
- Instituția de credit transferă fonduri către cumpărător, care apoi se obligă să transfere fondurile către vânzător;
- Organizația bancară, după încheierea unui acord cu cumpărătorul privind împrumutul ipotecar, transferă în mod independent fonduri în contul deschis al vânzătorului.
De regulă, se utilizează a doua opțiune. În acest caz, vânzătorul este complet ferit de fraudatori.
Chitanța pentru primirea de fonduri în temeiul acordului, act
O chitanță este unul dintre cele mai frecvente documente care se întocmesc la primirea fondurilor.
O chitanță de primire a fondurilor este întocmită de vânzător în scris. Documentul trebuie să îndeplinească anumite cerințe care i se aplică.
În primul rând, aceasta se referă la conținut.
În document trebuie să scrieți:
- Datele personale ale persoanei care a primit banii, precum și datele persoanei de la care s-au primit banii. Informațiile trebuie furnizate în conformitate cu documentele care confirmă identitatea ambelor părți.
- Mai jos este suma de fonduri transferate. Indicat atât în cuvinte, cât și în cifre. Punctul important este că vânzătorul trebuie să indice de ce cumpărătorul a primit fonduri.
Până în prezent, la nivel legislativ nu a fost stabilit nici un formular de primire. În acest sens, părțile sunt libere să întocmească ele însele un document sau să descarce un eșantion de pe Internet.
Puteți vedea un exemplu de chitanță mai jos.
Un document care este similar cu o chitanță este un act de primire de fonduri. Acesta trebuie să indice:
- Date privind contractul de cumpărare și vânzare pe baza căruia sunt transferate fondurile;
- Informații despre părți;
- Informații că fondurile au fost transferate, valoarea acestora;
- Informații conform cărora vânzătorul nu are pretenții împotriva cumpărătorului.
Concluzie
Astfel, astăzi există multe opțiuni de transfer de fonduri în așa fel încât vânzătorul să le primească cu siguranță. Părțile trebuie să decidă singure ce opțiune să aleagă.
Contrar credinței populare, atunci când se efectuează tranzacții imobiliare, nu numai cumpărătorul, ci și vânzătorul sunt în pericol.
Escrocii au un întreg arsenal de tehnici cu care înșală atât cumpărătorii, cât și vânzătorii de apartamente. Prin urmare, este foarte important să știți exact ce trucuri și scheme folosesc.
Cumpărători suspecti
Proprietarii de case se întâlnesc periodic cu astfel de „pseudo-cumpărători” care se uită doar la apartamente, dar de fapt nu au intenția de a le cumpăra. Unele dintre aceste personaje sunt complet inofensive. Dar printre ei se numără și cei care pot lucra în complicitate cu criminalii. De exemplu, pot fi ghiduri pentru hoți.
Prin urmare, dacă vrei să te protejezi de astfel de evoluții, ar trebui să ceri tuturor potențialilor cumpărători să semneze un certificat de vizionare a apartamentului și să furnizeze datele lor. Dacă contactați un agent imobiliar, acesta vă va întocmi un astfel de act și îl va oferi cumpărătorului spre semnare. Mai bine, încercați, dacă este posibil, să îndepărtați o parte din mobilierul și echipamentele scumpe din apartament înainte de prezentare.
Avans si depozit
Cumpărătorii fraudulenți profită adesea de faptul că vânzătorii nu cunosc foarte bine toate complexitățile unei tranzacții de cumpărare și vânzare imobiliare. În special, mulți nu văd diferența dintre concepte precum plata în avans și depozit. Dar există o diferență fundamentală între ele și nu trebuie confundate între ele. Un depozit este o sumă care servește drept garanție pentru executarea unui contract. Dacă persoana care a acordat depozitul refuză tranzacția, banii nu îi vor fi returnați. Iar dacă cel care a luat-o refuză, atunci trebuie să plătească dublu depozit. Iar un avans este doar o plată în avans. Dacă contractul nu este îndeplinit, acesta este întotdeauna returnat. Fondurile transferate sunt recunoscute ca avans, cu excepția cazului în care a fost încheiat un acord scris privind depozitul.
Tocmai pe ignoranța oamenilor obișnuiți cu privire la aceste subtilități se bazează escrocii, cerând vânzătorilor să dea un depozit pentru apartament. Apoi fac totul pentru a-l obliga pe vânzător să-și încalce obligațiile și să ceară plata depozitului în sumă dublă. În unele cazuri, pot fi doi cumpărători de paie, iar dacă unul dintre ei dă un depozit mai mare, al doilea va cere cu siguranță restituirea unei sume care va fi de două ori mai mare decât a plătit. Astfel de „pseudo-cumpărători” lucrează împreună și apoi împart diferența, lăsându-l pe nefericit vânzător în frig.
Astfel, este mai bine să luați un avans de la cumpărători și, dacă este necesar, să stabiliți penalități pentru neîndeplinirea obligațiilor. Acest lucru este mai bine decât să plătiți escrocii banii câștigați cu greu.
Frauda la transferul de bani
Transferul de bani provoacă o mare îngrijorare pentru toți vânzătorii, deoarece în acest moment este cel mai adesea posibilă frauda. Cea mai periculoasă opțiune este transferul de bani din mână în mână, iar vânzătorul nu ar trebui în niciun caz să fie de acord cu acest lucru, deoarece facturile se pot dovedi a fi contrafăcute. Sau cumpărătorul vă poate strecura o „păpuşă”.
Plata fără numerar este, de asemenea, departe de a fi o opțiune sigură, deoarece există riscul ca, după înregistrarea contractului de cumpărare și vânzare, cumpărătorul pur și simplu să nu vă transfere banii. În acest caz, apartamentul tău va deveni deja proprietatea lui.
Toate plățile trebuie efectuate prin bancă. Cumpărătorul închiriază o cutie de valori pentru o perioadă de timp (aproximativ o lună), unde depune bani în prezența vânzătorului. Dacă tranzacția are succes, vânzătorul le va putea primi la prezentarea unui contract de vânzare înregistrat în termen de aproximativ 20 de zile. Și dacă nu reușește, la sfârșitul perioadei de închiriere a celulelor cumpărătorul le va putea lua înapoi.
Dacă vă este teamă că cumpărătorul vă poate strecura bancnote false sau pune o „păpușă” într-o cutie de valori, merită să comandați un cec de autentificare a banilor și un serviciu de numărare a banilor de la bancă. Atunci vei fi absolut sigur că cumpărătorul nu te înșală.
Escrocherii cu seifuri
Dar chiar dacă transferul de bani pentru un apartament se efectuează cu participarea băncii, escrocii mai au mai multe modalități de a vă înșela. Un cumpărător fără scrupule poate determina în mod deliberat să întârzie înregistrarea unui acord cu Rosreestr. De exemplu, din vina lui, în contract pot fi găsite anumite erori.
Până la încheierea contractului și apartamentul devine proprietatea cumpărătorului, perioada de acces al vânzătorului la unitate va fi deja trecută. În acest moment, cumpărătorul va veni la bancă și va lua pur și simplu banii lui, iar tu vei rămâne fără bani și fără imobile.
Pentru a preveni acest lucru, monitorizați cu atenție condițiile de închiriere a cutiei de valori. Nu incheiati acorduri in baza carora puteti avea acces la dulap doar impreuna cu cumparatorul, pentru ca acesta poate oricand sa spuna ca este bolnav sau sa vina cu o alta scuza ca sa nu primiti banii.
În loc de închirierea obișnuită a unei cutii de valori, puteți folosi o scrisoare de credit bancară pentru plăți. Acest lucru este mai de încredere, deoarece o scrisoare de credit necesită o plată fără numerar, iar cumpărătorul nu va putea primi banii înapoi dacă tranzacția are loc efectiv.
Încredințați verificarea contractului de cumpărare și vânzare doar avocaților și agenților imobiliari cu experiență și citiți-l singur cu atenție. Nu aveți încredere într-un cumpărător care se oferă să ia totul pentru el însuși. De asemenea, nu aveți încredere în avocați, agenți imobiliari și notarii care vă sunt recomandați de către cumpărător, pentru că aceștia pot lucra în colaborare cu acesta.
Notarul efectuează decontări între cumpărător și vânzător. Cel mai simplu mod de a transfera bani pentru un apartament din mână în mână, dar aceeași opțiune este considerată cea mai periculoasă.
Pentru a asigura securitatea unei tranzacții, trebuie fie să închiriați securitate, fie să închiriați o sală de ședințe la o bancă pentru tranzacție și imediat după primirea banilor să-i plasați într-un depozit sau cont curent. Dar acest lucru nu elimină, de exemplu, o astfel de problemă precum transferul unei părți din sumă către cumpărător cu o promisiune verbală de a plăti suma lipsă puțin mai târziu. Dacă acest lucru se întâmplă după ce acordul a fost semnat și înregistrat, atunci problemele nu pot fi evitate.
Avantaje: Fără formalități sau cheltuieli suplimentare.
Defecte: Riscuri mai mari asociate cu transferurile de numerar.
Puteți afla cum să cumpărați și să vindeți un apartament în numerar.
Seif bancar
O altă modalitate de a asigura o tranzacție este să plasați bani într-o cutie de valori. Acest lucru este foarte convenabil și pentru închirierea unui seif pentru doar 3-14 zile, cât timp durează înregistrarea contractului, va trebui să plătiți nu mai mult de 1 mie de ruble. Numerarul va fi depozitat într-un seif și doar cumpărătorul, vânzătorul și lista persoanelor specificate în contract vor avea acces la el.
- Cumpărătorul închiriază un dulap și plasează întreaga sumă din contract în el în ziua tranzacției. Acest lucru se face de obicei în prezența vânzătorului.
- După aceasta, vânzătorul apartamentului are voie să intre în seif numai după ce furnizează contractul original de cumpărare și vânzare cu o marcă de înregistrare de stat.
Banca verifică cu atenție aceste informații. Chiar dacă unul dintre participanți pierde cheia seifului, acest lucru nu va cauza probleme, deoarece banca nu va permite pe nimeni să intre în depozitul său fără a verifica documentele tranzacției. Dacă tranzacția eșuează, cumpărătorul va putea retrage fondurile în termen de o săptămână.
Cu ajutorul seifurilor se realizează cea mai mare parte a plăților pe piața secundară a locuințelor.
La clădirile noi, totul nu este atât de simplu, unde plățile au loc în biroul dezvoltatorului sau intermediarilor acestuia sau prin transfer bancar Pentru plată, nu una, ci multe celule pot fi închiriate dacă tranzacția este complexă și presupune vânzarea achiziționarea altor proprietăți imobiliare.
Avantaje: O modalitate ieftină și sigură de a stoca cantități mari.
Defect: Este necesar să se întocmească un contract de închiriere pentru cutia de valori, iar în cazul falimentului bancar, aceste fonduri nu sunt acoperite de asigurarea depozitului.
Procesul de transfer de fonduri printr-o cutie de valori este discutat în detaliu în .
Acreditiv
Un alt popular o opțiune de plată sigură pentru tranzacțiile imobiliare - o scrisoare de credit.
Costurile de deschidere a contului sunt de obicei în sarcina cumpărătorului. Mărimea comisionului poate varia de la 0,5 la 2-5% din sumă, ceea ce poate să nu se potrivească tuturor participanților la tranzacție.
Avantaje: Securitatea tranzacțiilor.
Defecte: Comision bancar mare pentru deschiderea unui cont și încasarea fondurilor.
Cash la notar
Dacă nu doriți să aveți de-a face cu băncile, atunci întotdeauna puteți efectua plăți direct la notariat, unde se semnează contractul de vânzare-cumpărare. Folosind un aparat pentru a verifica autenticitatea bancnotelor, puteți număra și verifica întreaga sumă.
Dar nimeni nu garantează siguranța după ce pleci de la birou cu bani. În plus, transferul de stat durează cel puțin 1-3 zile (și în medie două săptămâni) și înainte de a se întâmpla, nu este nevoie să te grăbești să transferi fonduri.
Oricând vânzătorul poate anula procedura de înregistrare de stat și poate păstra apartamentul pentru el. Va fi foarte greu să recuperăm banii de la el, având în vedere volumul de muncă al instanțelor noastre și nivelul ridicat de corupție.
Puteți încheia un acord prin care se prevede că plata va avea loc imediat după înregistrare, dar acestea sunt și riscuri suplimentare. De aceea, majoritatea participanților la tranzacțiile imobiliare aleg scheme de decontare cu participarea băncilor sau intermediarilor în care au încredere.
Avantaje: Obțineți bani rapid.
Defecte: Risc ridicat ca banii să fie furați pe stradă sau întârzierea plății.
Depozit la notar
Puteți ajunge la o înțelegere cu un notar într-un mod diferit.
Înainte de a fi de acord cu o astfel de schemă de plată, trebuie să verificați cu atenție reputația notarului și dacă are licențe de lucru. De fapt, în acest caz notarul acționează ca un intermediar obișnuit cu toate riscurile care decurg. El poate dispărea cu banii și poate înșela nu numai pe tine, ci și pe mulți alți clienți.
Chiar dacă se dovedește a fi conștiincios, această schemă de calcul nu poate fi numită fără cusur. Pentru a transfera bani sau pentru a deschide un cont va trebui să plătiți un anumit comision (până la 3%). În plus, nu toți notarii își asigură depozitele pentru tranzacții.
Avantaje: Securitatea tranzacțiilor.
Defecte: Comision mare pentru deschiderea unui cont și transferul dintr-un cont în cont sau încasare plus plata serviciilor notariale (minim 1,5 mii de ruble).
Plata fara numerar
Transferul bancar este o metodă simplă de plată, dar implică costuri pentru serviciile bancare. Cumpărătorul plasează bani pentru apartament în contul său curent și imediat după înregistrarea de stat îi transferă în contul vânzătorului.
Oricand poate confirma ca a transferat banii prin simpla eliberare a unui certificat de la banca. Vânzătorul nu va putea manipula cumpărătorul demonstrând că nu a primit banii. Dacă prevedeți această schemă în contractul de cumpărare și vânzare, atunci nu ar trebui să apară nicio problemă.
Dacă banii nu sunt transferați în termenul scadent, vânzătorul are dreptul de a cere anularea înregistrării de stat și a tranzacției de cumpărare și vânzare.
Avantaje: Toate tranzacțiile cu bani sunt documentate.
Defecte: Comision pentru deschiderea unui cont, transfer și încasare.
Plata prin agentie
Transferul de fonduri poate avea loc și în biroul unei agenții imobiliare(citiți despre suport pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament). Acest lucru este destul de convenabil, deoarece aici puteți plăti imediat cu agentul imobiliar, puteți număra banii într-o cameră separată și puteți utiliza serviciile unui notar invitat.
Avantaje: Cheltuieli minime.
Defecte:Înregistrarea de stat poate fi contestată de către vânzător și va începe un proces îndelungat. Banii vor fi deja transferați.
În momentul în care se întâmplă
Plata banilor are loc după ce părțile semnează actul de vânzare și înregistrarea de stat a drepturilor. Înainte de aceasta, se poate încheia un acord privind transferul unui depozit (de exemplu, în valoare de 10% din costul apartamentului). Depozitul poate fi transferat din mână în mână sau printr-o cutie de valori (puteți citi despre depozite, gaj și avansuri).
Dar întreaga sumă este transferată numai atunci când toate documentele au fost deja completate. De exemplu, cu scheme cu o scrisoare de credit sau o cutie de valori, nu vi se va acorda acces la bani decât dacă sunt siguri că tranzacția a avut loc. Puteți depune bani într-o celulă sau îi puteți depune în contul dumneavoastră înainte de tranzacție, iar acest lucru se poate face în prezența vânzătorului.
Instructiuni de transfer de bani:
Dacă respectați toate regulile, tranzacția va fi absolut sigură.
Principalul lucru este să notați algoritmul de calcul punct cu punct în contractul de cumpărare și vânzare în sine și să nu uitați să luați o chitanță de la vânzător sau un certificat de la bancă care să ateste că fondurile au fost retrase din cont.
În ce monedă ar trebui să plătesc?
Costul unui apartament poate fi evaluat în dolari sau euro, dar decontările se efectuează cel mai adesea în moneda națională. Acest lucru este mai convenabil deoarece nu trebuie să modificați constant prețul unui apartament din cauza modificărilor cursului de schimb. Acest lucru se datorează și faptului că contractele ipotecare sunt, de asemenea, întocmite în principal în ruble pentru a se proteja de fluctuațiile valutare.
Dezvoltatorii acceptă și plata pentru acordurile DDU în ruble, nu în valută. Dacă decideți să vindeți sau să cumpărați un apartament în dolari sau euro, atunci verificați cu atenție facturile folosind mijloace tehnice.
Ce metode sunt cele mai des folosite pe piața secundară și care pe piața primară?
Cea mai populară metodă de plată este prin intermediul unui seif.
Poate fi efectuat în două etape (cu depunerea a jumătate sau a unei alte părți din sumă și apoi a fondurilor rămase după înregistrare). Aceasta este o metodă sigură și nu prea costisitoare, care este perfectă dacă întocmești un act de vânzare în formă scrisă simplă, fără legalizare. Pentru plăți mai sigure Este recomandat să luați o chitanță de la vânzător după ce acesta ia banii din celulă.
Depozitele notariale și plățile fără numerar din cont în cont sunt, de asemenea, populare. Plata pentru un acord de participare la acțiuni în construcție sau alt acord de investiții se face în contul dezvoltatorului. Dacă plățile se fac în rate, atunci plata se poate face în etape, conform termenilor contractului. Uneori plata se face in numerar la casa de marcat, dar cu eliberarea obligatorie a unei chitante catre cumparator.
În ce cazuri este necesară o chitanță?
Dacă decontările nu au loc printr-o bancă, de unde puteți elibera oricând un extras sau un certificat, atunci trebuie, cel puțin, să scrieți despre primirea banilor. Acest document se intocmeste in forma scrisa simpla in prezenta cumparatorului. Chitanța trebuie să indice numărul contractului principal, suma, datele și datele personale.
Totul este certificat cu o semnătură personală. Când plătiți în rate, va trebui să întocmiți mai multe astfel de documente. Nu este nevoie ca chitanța să fie certificată de un notar, totuși, documentul trebuie să fie lizibil și în format adecvat (o mostră poate fi găsită cu ușurință pe Internet).
5 greșeli principale
Există multe cazuri de fraudă pe piața imobiliară. Principalele greșeli ale cumpărătorilor și vânzătorilor pot fi rezumate după cum urmează:
Pentru a evita să deveniți o victimă a escrocilor, nu trebuie să dați bani atunci când nu aveți o chitanță sau alte dovezi documentare înainte ca tranzacția să fie finalizată oficial. În tranzacțiile complexe, când alte proprietăți imobiliare sunt cumpărate sau vândute în același timp, merită să aveți maximă grijă pentru a vă proteja interesele dacă una dintre tranzacții nu se realizează. Ar trebui să fiți atenți când comunicați cu cei care vând un apartament la.
Este necesar să se verifice nu numai dacă acest document a expirat, ci și dacă persoana care a instruit pe altcineva să-și reprezinte interesele este în viață. Atunci când cumpărați o casă pe piața primară, se recomandă să studiați cu atenție experiența dezvoltatorului și recenziile despre el. Întârzierea construcției ar trebui să fie însoțită de plata amenzilor și penalităților, iar cumpărătorul însuși ar trebui să aibă posibilitatea în acest caz de a rezilia contractul și de a-și lua banii.
Urmăriți un videoclip despre cele mai frecvente greșeli.
Care este cel mai bun mod de a te proteja?
Potrivit art. 223 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de proprietate în baza unui contract imobiliar ia naștere din momentul înregistrării sale de stat. Înainte de aceasta, cumpărătorul nu are dreptul de a dispune de proprietate, deoarece proprietatea asupra acesteia rămâne în sarcina vânzătorului.
Pentru a reduce riscurile:
- Este mai bine să folosiți scheme în care banii sunt emiși după verificarea facturii de vânzare și a mărcii de înregistrare de stat. Apoi se plasează o grevare asupra proprietății. Pentru a-l elimina, va trebui să prezentați o chitanță sau un alt document care confirmă plata.
- Nu trebuie să vă grăbiți să transferați un depozit mare vânzătorului, mai ales dacă aveți îndoieli cu privire la persoana însăși sau disponibilitatea dvs. de a cumpăra un apartament. Formal, in cazul refuzului fara motiv al unei tranzactii, vanzatorul este obligat nu doar sa restituie avansul, ci sa o faca in suma dubla.
Dar, în practică, astfel de dispute se termină uneori în instanță, iar în cel mai rău caz, în poliție. Pentru a asigura o afacere, 10-20% din costul locuinței este suficient. Suma rămasă poate fi la dispoziția vânzătorului în 1-2 săptămâni.
Dacă vă răzgândiți cu privire la cumpărarea unui apartament, veți pierde pur și simplu toate fondurile pe care le-ați plătit ca depozit.
- Dacă vă este teamă că vânzătorul nu va verifica oamenii din apartament, atunci puteți lua în considerare un proces de decontare în doi pași. De exemplu, închiriați nu una, ci două celule. În al doilea, plasați suma rămasă pentru apartament, care va deveni disponibilă numai după prezentarea unui certificat de persoane înregistrate sau a unui extras din Registrul Casei.
Articolul 223 din Codul civil al Federației Ruse. Momentul apariției drepturilor de proprietate ale dobânditorului în temeiul contractului
- Dreptul de proprietate al dobânditorului unui lucru în temeiul unui contract ia naștere din momentul transferului acestuia, dacă legea sau contractul nu prevede altfel.
- În cazurile în care înstrăinarea proprietății este supusă înregistrării de stat, drepturile de proprietate ale dobânditorului iau naștere din momentul înregistrării, dacă legea nu prevede altfel.
Imobilul este recunoscut ca aparținând unui cumpărător de bună credință (clauza 1 a art. 302) cu privire la dreptul de proprietate din momentul înregistrării respective, cu excepția cazurilor prevăzute la articolul 302 din prezentul cod când proprietarul are dreptul pentru a revendica o astfel de proprietate de la un cumpărător de bună credință.
Concluzie
Calculele sunt cel mai important lucru într-o tranzacție imobiliară. Pentru a reduce riscurile, este mai bine să folosiți numai metode dovedite de transfer de bani(, acreditive etc.). Nu ar trebui să plătiți cu vânzătorul chiar în apartament sau restaurant, chiar dacă vi se pare că puteți avea deplină încredere în el. De asemenea, ar trebui să fiți atenți la diverși intermediari care își oferă serviciile ca un cont de tranzit pentru depozitarea banilor în timp ce apartamentul este înregistrat în registru.
Tranzacțiile imobiliare implică întotdeauna gestionarea unor sume de mai multe milioane de dolari. Și pe piața imobiliară există o mulțime de escroci, escroci și alți oameni necinstiți.
Dragi cititori! Articolul vorbește despre modalități tipice de a rezolva problemele juridice, dar fiecare caz este individual. Daca vrei sa stii cum rezolva exact problema ta- contactati un consultant:
APLICAȚIILE ȘI APELURILE SUNT ACCEPTATE 24/7 și 7 zile pe săptămână.
Este rapid și GRATUIT!
Problema securității plăților nu poate fi tratată iresponsabil - la urma urmei, acest lucru va determina dacă tranzacția va fi finalizată cu succes sau dacă o altă victimă va intra în colecția de victime ale următorilor înșelători?
În ce moment se întâmplă
Una dintre principalele probleme în tranzacțiile imobiliare este momentul transferului de fonduri de la o parte la cealaltă. Banii pot fi transferați atât înainte ca tranzacția să fie oficializată în Rosreestr, cât și după, dar există câteva nuanțe aici.
Deci, pentru vânzător, varianta cea mai acceptabilă este atunci când cumpărătorul plătește prețul de vânzare chiar înainte ca apartamentul să-și schimbe proprietarul.
În plus, vânzătorul se asigură astfel împotriva riscurilor de a fi înșelat. La urma urmei, după o schimbare a proprietarului, procedura „inversa” poate fi efectuată numai prin instanță - dacă tranzacția este declarată invalidă.
Dacă cumpărătorul pare să fie de bună-credință, momentul transferului de fonduri nu joacă, de fapt, niciun rol. Desigur, există posibilitatea ca, după ce a primit fonduri, vânzătorul să refuze să continue tranzacția. Din fericire, astfel de cazuri sunt puține.
Astfel, se pot trage două mici concluzii:
- este de dorit ca transferul de bani să se efectueze după semnarea contractului, dar înainte de înregistrarea de stat a dreptului de proprietate;
- dacă cumpărătorul evită plata în toate modurile posibile înainte de înregistrarea de stat a proprietății, există riscul ca acesta să fie un fraudator care pur și simplu nu va da banii.
Reguli
Regulile de transfer de fonduri pentru un apartament depind de piața în care este achiziționată proprietatea rezidențială, precum și de alte condiții:
- Dacă tranzacția are loc pe piața imobiliară primară, atunci părțile sunt cumpărătorul și dezvoltatorul (persoană fizică, respectiv persoană juridică). În mod obișnuit, plățile în acest caz se fac fără numerar, dar numerarul poate fi depus și prin casieria dezvoltatorului. Metoda de transfer a fondurilor este aleasă de dezvoltator, iar cumpărătorul poate influența acest lucru doar în cazuri rare.
- Din 2019, pentru DPA (acorduri de participare la acțiuni), legislația prevede o schemă alternativă de plată - prin conturi escrow. În cazul prezentat, banii sunt transferați și prin transfer bancar, dar nu direct la dezvoltator, ci într-un cont curent special.
- Daca tranzactia se desfasoara pe piata secundara, in general se accepta plata cash, insa aceasta este metoda cea mai putin sigura.
Pentru a finaliza cu succes o tranzacție fără riscul de a fi înșelat, este mai bine să utilizați metode de plată sigure, de exemplu:
- printr-un seif la o bancă;
- acreditiv;
- printr-un depozit notarial.
Cum are loc transferul de bani la vânzarea unui apartament?
Să luăm în considerare ce metode există și care dintre ele sunt cele mai acceptabile și sigure pentru ambele părți ale tranzacției.
Printr-o cutie de valori
Cea mai populară metodă de transfer de fonduri pentru o achiziție este plata în numerar, dar fără a transfera direct banii „în mâinile” vânzătorului, ci folosind o cutie de valori specială într-o bancă.
Procedura de închiriere și utilizare a unui dulap este adaptată la maximum pentru efectuarea diferitelor tranzacții cu imobiliare, inclusiv cele în mai multe etape.
Un seif este un mic seif, comparabil cu un sertar de birou, situat într-un seif special al băncii - un depozit.
Structura de credit oferă servicii de închiriere a unei celule pe perioadă nelimitată. Totodată, instituția de credit nu controlează ce anume pune chiriașul în dulap.
Instituția bancară asigură doar securitatea cutiei de valori și controlează accesul la acesta. Astfel, confidențialitatea completă la transferul de fonduri este garantată.
Chiriașul unei cutii de valori este, de obicei, cumpărătorul unui imobil. De asemenea, depune fonduri in suma stabilita de vanzator in seif.
Vânzătorul poate retrage fonduri numai dacă sunt îndeplinite condițiile specificate în add. acord cu contractul de închiriere a cutiei de valori. Contractul se incheie intre 3 parti - cumparator, vanzator si banca.
Într-un acord suplimentar, părțile pot prescrie condiții specifice de acces la cutie pentru fiecare persoană.
De exemplu, vânzătorului trebuie să i se acorde termene și documente specifice care trebuie prezentate băncii pentru a retrage bani din seif. Daca apartamentul nu isi schimba proprietarul in termenul stabilit, cumparatorul isi va putea retrage banii.
De regulă, confirmarea pentru bancă a transferului de proprietate este pașaportul vânzătorului și contractul de cumpărare și vânzare cu o marcă de la Rosreestr care afirmă că tranzacția a trecut de înregistrarea de stat.
Părțile pot stabili și condiții suplimentare pentru accesul vânzătorului la dulap. De exemplu, indicați că este obligatorie furnizarea unui extras din registrul casei care confirmă absența persoanelor înscrise în.
Prin notar
Legea, în special, art. 327 din Codul civil al Federației Ruse, prevede posibilitatea debitorilor cu obligația monetară de a depune fonduri pe depozitul unui notar.
Bazat pe partea 1.1. al acestui articol, o convenție între creditor și debitor poate prevedea condiția ca debitorul (care este și cumpărătorul apartamentului) să fie obligat să îndeplinească obligația de a plăti prețul de vânzare numai prin depunerea de fonduri într-un depozit notarial.
Astfel, pentru a utiliza această modalitate de plată, părțile la tranzacție trebuie să indice în DCP că decontările se vor face prin intermediul unui depozit notarial.
Cum au loc plățile prin notar? Cumpărătorul apartamentului vizitează pur și simplu la notar la locul tranzacției și dă banii fie în numerar, fie prin transfer bancar.
Notarul acceptă banii și îi depozitează până când creditorul (vânzătorul apartamentului) îndeplinește condițiile pentru înregistrarea de stat a tranzacției.
Notarul nu păstrează bani în biroul său. Indiferent de modul în care sunt transferate de către cumpărător, acestea se află în contul bancar al notarului.
Vă rugăm să rețineți că Codul civil al Federației Ruse permite cumpărătorului să retragă fonduri din depozitul notarial în orice moment.
Astfel, părțile contractante trebuie să precizeze în contract o condiție privind cazurile specifice în care cumpărătorul poate retrage bani din depozitul notarial pentru a evita neînțelegerile.
În ziua tranzacției
De obicei, decontarea în aceeași zi este o metodă de plată în numerar. Cu toate acestea, se recomandă utilizarea acestei metode „de modă veche” doar în cazuri extreme și cu încredere de 100% în integritatea contrapărții.
Plățile în numerar sunt destul de frecvente dacă tranzacția este efectuată, de exemplu, între rude apropiate sau prieteni.
Riscuri asociate plăților în numerar:
- nevoia de a transporta sume mari de bani dintr-un loc în altul;
- înșelăciune și fraudă la numărarea bancnotelor;
- transferul bancnotelor contrafăcute.
Din cont în cont
Părțile la proces pot folosi o altă metodă, dar mai puțin populară (comparativ cu o cutie de valori) - o scrisoare de credit.
Acreditiv este un serviciu oferit de o instituție de credit pentru transferul de fonduri din contul cumpărătorului unui apartament în contul vânzătorului la prezentarea de către vânzător a documentelor care atestă tranzacția.
O cutie de valori și o scrisoare de credit sunt metode aproape identice de transfer de bani, cu o singură excepție. O scrisoare de credit este o plată fără numerar, iar o cutie de valori este numerar.
Pentru credit ipotecar
În cazurile în care un potențial cumpărător contractează un credit ipotecar pentru achiziționarea de spații de locuit, corectitudinea și legalitatea calculelor este controlată de banca creditoare, deoarece este a priori interesată de siguranța fondurilor împrumutate.
În funcție de banca specifică, plățile pot fi efectuate fie printr-o cutie de valori, fie printr-o scrisoare de credit.
Dacă plățile sunt efectuate printr-o cutie de valori, banca creditoare poate solicita un pachet suplimentar de documente pentru a oferi vânzătorului acces la seif.
Astfel de documente pot include:
- un extras din Registrul Unificat de Stat care confirmă transferul dreptului de proprietate;
- chitanta pentru primirea banilor;
- certificat de la Camera Înregistrării privind acceptarea unui pachet de documente pentru înregistrarea de stat etc.
Greșeli de bază
Principalele greșeli pe care părțile le fac atunci când efectuează tranzacții care implică transfer de fonduri la cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare:
- Alegerea metodei greșite de a transfera bani.
Te-ai hotarat sa iti vinzi apartamentul, dar intelegi ca nu vei lua banii din tranzactie acasa intr-o geanta. În primul rând, este periculos și, în al doilea rând, există riscul de a fi înșelat. Prin urmare, întrebarea cum să primiți bani în siguranță atunci când vindeți un apartament este atât de relevantă. Mai jos vom lua în considerare opțiuni pentru cum să vă obțineți banii din vânzarea proprietății prin produse bancare.
Fiecare dintre părțile implicate în tranzacția de cumpărare și vânzare încearcă să se protejeze, astfel încât procesul de primire a banilor este negociat în prealabil. Părțile decid:
- ce formă de plată va fi utilizată;
- posibilitatea platii in avans;
- cost într-o anumită monedă sau echivalentul acesteia în ruble.
După soluționarea acestor probleme, trebuie să cădeți de acord asupra modului cel mai bun de a obține banii. Acest lucru se poate face în mai multe moduri, vom lua în considerare fiecare dintre ele mai detaliat mai jos.
Cum să primiți corect bani printr-o cutie de valori
Aceasta este una dintre cele mai utilizate opțiuni de decontare reciprocă, care este utilizată la vânzarea apartamentelor. Semnificația unui seif este că banii de la cumpărător sunt transferați la bancă pentru păstrare, iar după respectarea tuturor acordurilor convenite anterior și transferul proprietății de la vânzător la cumpărător, aceștia pot:
- transferat în contul vânzătorului apartamentului;
- stați într-o cutie de valori, a cărei cheie este dată vânzătorului.
O cutie de valori este una dintre cele mai utilizate opțiuni pentru decontările reciproce la vânzarea apartamentelor
Conform regulilor, costurile asociate procesării tranzacțiilor bancare trebuie suportate de cumpărător.
Metoda de plată prin cutie de valori minimizează riscurile de a fi înșelată, deoarece banca acționează ca o terță parte dezinteresată care lucrează contra cost. Pentru a îndeplini condițiile, toți participanții trebuie să semneze un acord tripartit.
Cum să primiți bani în siguranță atunci când vindeți un apartament contactând o terță parte
Terțul într-o tranzacție de cumpărare și vânzare este o instituție juridică care are dreptul de a presta servicii pentru menținerea suportului documentar pentru tranzacții de diferite tipuri. Reprezentanții „luminoși” ai acestei categorii includ servicii de escrow și notari. Contactarea lor presupune primirea de bani în numerar. Cum să primiți corect fonduri printr-un serviciu de escrow și un notar?
Vindem apartament printr-un serviciu escrow
Un serviciu de escrow este o divizie care face parte dintr-o agenție imobiliară. Această divizie organizează suport documentar, se ocupă de decontări reciproce, verifică autenticitatea bancnotelor și înregistrează faptul transferului de bani.
Vindem apartament prin notar
Un notar poate acționa foarte bine ca un garant al onestității în înțelegerile dintre cumpărător și vânzător. După ce părțile semnează contractul, banii sunt transferați vânzătorului în prezența unui notar, care îi recalculează. Este dificil să se verifice autenticitatea bancnotelor în astfel de tranzacții, dar faptul de înșelăciune sub formă de „păpuși” alunecate va fi exclus.
Această metodă de plată, cum ar fi transferul (transferul) de numerar în prezența unui notar, este consacrată în articolul 327 din Codul civil al Federației Ruse și este în vigoare oficial din 2015.
Există o practică a decontărilor reciproce prin virarea banilor în contul bancar al notarului. După semnarea contractului de cumpărare și vânzare, notarul redirecționează fondurile către contul bancar al vânzătorului. Acest serviciu este negociat în avans și costă aproximativ 1.500 de ruble.
Cum să finalizați în siguranță o tranzacție și să primiți bani dacă un apartament este achiziționat cu un credit ipotecar
Îți poți vinde apartamentul cu un credit ipotecar. Aceasta este o modalitate sigură de a vă obține banii de la bancă
Există situații în care un apartament este vândut cu un credit ipotecar. Care este lucrul corect de făcut într-o astfel de situație pentru a nu fi înșelat?
- Inițial, între părți se întocmește un contract preliminar de cumpărare și vânzare.
- Cumpărătorul apartamentului, la rândul său, pune la dispoziție băncii un anumit pachet de documente, după care se ia decizia de a semna acordul.
- Banca transferă fonduri, a căror sumă este specificată în contract, în contul curent al vânzătorului. Iar cumpărătorul primește drepturi legale asupra proprietății, care vor deveni în întregime ale sale după achitarea creditului ipotecar.
Am nevoie de chitanță pentru a primi bani pentru vânzarea unui apartament?
Vânzătorul, care sunteți, nu are nevoie de chitanță ca atare. O chitanță pentru primirea banilor pentru vânzarea unui apartament este de mare valoare pentru cumpărător, deoarece dovedește faptul transferului de fonduri către vânzător. În instanță, poate acționa ca o dovadă de nerefuzat.
Documentul se intocmeste intr-un singur exemplar pentru cumparator. Se completează o chitanță atunci când:
- transferul întregii sume a costului apartamentului;
- efectuarea unui avans (depozit).
Acesta trebuie să fie scris de mână, iar pentru ca chitanța să aibă forță legală, trebuie să fie legalizată.
Bonurile în avans trebuie păstrate de cumpărătorul apartamentului până în ziua înregistrării contractului de cumpărare-vânzare imobil.
Ce ar trebui să fie inclus într-o chitanță pentru primirea banilor?
Deși documentul este întocmit manual, există anumite cerințe pentru conținutul său. Deci, chitanța pentru primirea banilor pentru vânzarea unui apartament trebuie să reflecte următoarele puncte:
- Titlu (chitanță în avans sau chitanță pentru suma totală).
- Informații despre părți (cumpărător, vânzător).
- Motivul transferului de fonduri (cumpărarea de bunuri imobiliare), puteți indica adresa apartamentului de vânzare.
- Suma de bani primită/transferată. Scris cu cifre și cu cuvinte. Este indicată și moneda, iar cursul de schimb este prescris pentru valută.
- Dacă aceasta este plata finală, atunci ar trebui să introduceți detaliile contractului de cumpărare și vânzare, care a trecut de înregistrarea de stat.
- Semnătura vânzătorului și data întocmirii documentului.
Cum să pregătiți o chitanță pentru primirea banilor
Exemplu de redactare a unei chitanțe
Chitanța este scrisă manual de către destinatarul banilor. În prezența unui notar, fondurile sunt transferate de la cumpărător la vânzător. In continuare, notarul certifica tranzactia finalizata, despre care se face nota pe chitanta. Pentru ca documentul să aibă putere juridică deplină, toate punctele de mai sus trebuie dezvăluite în textul chitanței.
Ce se întâmplă dacă afacerea nu se încheie?
Dacă din orice motiv tranzacția eșuează sau este anulată, fondurile sunt returnate cumpărătorului:
- la plata în numerar, bancnotele transferate anterior sunt returnate imediat în prezența unui terț;
- prin transfer într-un cont bancar.
Dacă tranzacția nu are loc, iar decontările reciproce sunt efectuate printr-o cutie de valori, atunci vânzătorul, în funcție de situație: extinde stocarea acestora (tranzacția de cumpărare și vânzare a fost amânată de câteva zile) sau o transferă cont propriu.
V-ați decis să vă vindeți proprietatea și vă întrebați cum să obțineți banii în siguranță? Asigurați-vă că utilizați serviciile unei terțe părți (bancă, notar, agent de servicii escrow), astfel încât să minimizați riscul de a fi înșelat. Dar amintiți-vă că fiecare dintre metodele de mai sus are propriile sale dezavantaje și nuanțe de design. Fii inteligent și vinde-ți proprietatea pentru un profit.
CELE MAI BUNE ÎMPRUMUTURILE DIN ACEASTA LUNĂ
Pentru ca sondajul să funcționeze, trebuie să activați JavaScript în setările browserului.
