Može li poduzeće biti predmet hipoteke? Nekretnina koja može biti predmet hipoteke. Mogu li se sve stambene nekretnine staviti pod hipoteku?

Hipoteka je zalog nekretnine kao jamstvo ispunjenja obveza prema vjerovniku. Bit hipotekarnog kreditiranja je sljedeća: zajmoprimac je osiguran dugoročni zajam, koje se obvezuje vratiti na propisani način, a jamstvo su za to njegove nekretnine. Odnosno, založena imovina nije vlasništvo dužnika, već ostaje u njegovoj upotrebi. U ovom slučaju predmet hipoteke je i nekretnina koju dužnik već posjeduje i ona koju stječe hipotekom.

Hipoteke uglavnom izdaju banke. Svaki od njih nudi svoje uvjete kreditiranja i kamatne stope. Hipotekarni kredit u Rusiji je pod kontrolom hipotekarnog zakonodavstva. Također, za to su stvorene posebne hipotekarne agencije.

Hipotekarni kredit najčešći je kod kupnje stanova na kredit. Hipoteka je najčešće kupljeni stan.

Dakle, predmet hipoteke je nekretnina koja:
1) je zalog za hipoteku;
2) stječe se hipotekom.

Zalog u hipotekarnom kreditiranju je predmet hipoteke. Ako planirate podići hipotekarni zajam, imajte na umu da kao kolateral možete ponuditi različite opcije:
1) stanovi;
2) privatne kuće;
3) dače;
4) garaže;
5) zemljišne čestice;
6) zgrade i građevine;
7) poduzeća;
8) pomorski i zračni promet;
9) svemirske rakete.

Popis hipotekarnih objekata odobren je zakonom. Cijeli popis može se naći u prvom članku Zakona "O hipoteci" (stav 4.). Kao zalog nude se nekretnine koje su u funkciji i nekretnine koje su još u izgradnji.

Banke koje izdaju hipotekarne kredite imaju svoje zahtjeve za predmet hipoteke. U različite banke zahtjevi mogu varirati. Ali ima puno toga zajedničkog. Primjerice, kao zalog se ne prihvaćaju nekretnine s visokim stupnjem istrošenosti ili drveni pod, kao ni objekti u kojima su prijavljena djeca i starije osobe. Visina kredita i prve rate izravno ovise o kvaliteti kolaterala (odnosno o njegovoj procijenjenoj vrijednosti).

Što trebate znati o stambenim hipotekama

Postoji jedan vrlo važna točka, što vrijedi razmotriti planirate li koristiti stambenu zgradu kao zalog. Naime: stambene zgrade smatraju se objektima hipoteke zajedno sa zemljištem na kojem se nalaze. Kao takvi objekti mogu se koristiti i gradnja u tijeku. Ako se vaša kuća nalazi na iznajmljenoj parceli, tada se pravo najma prenosi kao zalog.

Predmet hipoteke može biti ne samo integralni objekt, već i njegov dio, element, udio. Na primjer, takav objekt ne mora nužno biti kuća, ali i njezin temelj, zasebna soba. Naravno, imovina koju steknete za sredstva koja je osigurao vjerovnik njegovo je vlasništvo do otplate duga.

Hipoteka kao povećanje osobne motivacije

Za rješavanje stambenih problema najčešće smo pribjegli hipotekarnim kreditima. To je već postala tradicija. Hipotekarni sustav ima svoje prednosti i nedostatke. Što god bilo, ali odluči stambeno pitanje hipoteke su puno pomogle.

Hipoteka - zalog nekretnine po primitku zajma od kreditne institucije, dajući vjerovniku pravo na povlašteno namirenje tražbina prema dužniku za iznos založene imovine.

Hipotekarni kredit - dugoročni kredit koji izdaje komercijalni odn specijalizirane banke, kreditne i financijske institucije pod hipotekom nekretnina. Istovremeno, jedna strana - založni vjerovnik, koji je vjerovnik po obvezi osiguranoj hipotekom, ima pravo dobiti namirenje svojih novčanih potraživanja prema dužniku po ovoj obvezi iz vrijednosti založene nekretnine druge strane. stranka - zalogodavac, ponajprije nad ostalim vjerovnicima zalogodavca.

Zalogodavac može biti dužnik po obvezi osiguranoj hipotekom ili osoba koja ne sudjeluje u toj obvezi (treća osoba).

Nekretnina na kojoj je osnovana hipoteka ostaje zalogodavcu u njegovom posjedu i korištenju.

U svijetu se hipotekarni kredit razvija i funkcionira kao oblik dugoročnog financiranja stambeni programi. Hipotekarni kredit, s jedne strane, pridonosi rješavanju niza društvenih i ekonomski problemi zemlje, a prije svega problemi stambenog zbrinjavanja, s druge strane, smanjenje inflacije, odgađanje privremenog besplatnog unovčiti građana i poduzeća.

Predmet hipoteke

Predmet hipoteke može biti sljedeća imovina:

Zemljišta koja se nalaze u privatni posjed;

poduzeća, kao i zgrade, građevine i drugo ne pokretna imovina;

stambene zgrade, stanovi i dijelovi stambenih zgrada i stanova koji se sastoje od jedne ili više izoliranih prostorija;

vikendice, vrtne kućice, garaže i druge građevine za potrošačke namjene;

zračna i pomorska plovila, plovila unutarnje plovidbe i svemirski objekti

Predmeti hipoteke

Glavni subjekti klasične hipotekarne sheme su:

zajmoprimac

zajmodavac (banka)

Hipotekarna agencija

Investitori

Zajmoprimac - osoba koja uzima kredit osiguran stambenim odn poslovne nekretnine. Za dobivanje hipotekarni zajam morate imati sredstva u iznosu od najmanje 20-30 posto vrijednosti imovine i imati prihode koji vam omogućuju da u jednakim mjesečnim plaćama tijekom cijelog razdoblja plaćate glavnicu i kamate na nju.

Zajmodavac (banka) - organizacija koja nakon analize kreditne sposobnosti zajmoprimca s njim sklapa ugovor o zajmu i vodi evidenciju o njegovim dugovanjima. Neophodan uvjet izdavanje hipotekarnog kredita doprinos je zajmoprimca polog. Obveze zajmoprimca mogu biti u obliku vrijednosnog papira - hipoteke, prava na koja banka ima pravo ustupiti.

Hipotekarna agencija - glavni je element samofinanciranja sustava hipotekarnog kreditiranja. Agencija kupuje hipoteke od banaka i izdaje hipotekarne vrijednosne papire. Sredstva od prodaje vrijednosnih papira koriste se za izdavanje novih kredita, čime se stvara sustav refinanciranja hipotekarni krediti. Poslovi Agencije uključuju otkup hipoteka ili prava potraživanja po hipotekarnim kreditima od vjerovnika, formiranje primarne hipotekarne imovine, izdavanje i plasman hipotekarnih vrijednosnih papira na financijskim tržištima.

Hipotekarni vrijednosni papiri osigurani su posebno formiranim skupovima hipoteka ili hipotekarnih zajmova.

Ulagači su kupci hipotekarnih vrijednosnih papira. To su uglavnom institucionalni ulagači kao što su dionički kapital i mirovinski fondovi, Osiguravajuća društva, banke, portfelj menadžeri. S obzirom da je rejting hipotekarnih vrijednosnih papira blizak rejtingu državnog duga, može se pretpostaviti da ovu vrstu financijski instrument postat će popularan među ruskim i zapadnim investitorima.

Sekundarni subjekti klasične hipotekarne sheme su:

· Tvrtka za nekretnine;

· Ocjenjivanje poduzeća;

· Osiguravajuće društvo;

· Državni matičar;

· Javni bilježnik;

· Usluge putovnica;

· Agencije za starateljstvo i starateljstvo.

Tvrtka za nekretnine je profesionalni posrednik na tržištu nekretnina, pruža usluge pronalaska objekata, sastavljanja ugovora i priprema paketa dokumenata potrebnih za podnošenje banci.

Procjeniteljska tvrtka neophodna je za utvrđivanje tržišne i likvidacione vrijednosti nekretnina koje su predmet kolaterala.

Osiguravajuće društvo - obavlja poslove smanjenja rizika za ulagače i vjerovnike kroz provedbu sljedećih vrsta osiguranja:

osiguranje rizika od oštećenja i uništenja objekta

Osiguranje od rizika gubitka vlasništva nad predmetom hipoteke

Osiguranje rizika od gubitka života i invaliditeta zajmoprimca

Troškovi za godišnje osiguranje snosi zajmoprimac.

Državni matičar - tijelo državna registracija prava na nekretninama i promet s njima. Njegove funkcije uključuju registraciju transakcija kupoprodaje, registraciju prijenosa vlasništva, upis ugovora o hipoteci.

Javni bilježnik - prema ruskom zakonu, ugovor o zalogu vlasništva nekretnine i ugovor o prodaji zahtijevaju javnobilježničku ovjeru.

Usluge putovnica - prijava građana u mjestu prebivališta.

Organi skrbništva i starateljstva – osiguravaju zaštitu prava maloljetnika pri sklapanju prometa nekretninama.

Izraz "hipoteka" znači:

1) zalog nekretnine u vlasništvu zalogodavca (npr. zemljišne parcele, zgrade i građevine) radi dobivanja hipotekarnog kredita;

2) primitak sredstava od kreditne institucije za stjecanje nekretnine (stana) u budućnosti. Istovremeno, kredit je ciljani, što je značajno u smislu pravna regulativa nastalih pravnih odnosa, a navedena imovina je založena kreditnoj instituciji.

U oba slučaja radi se o zalogu nekretnina (zemljišta, poduzeća, zgrada, objekata, stanova i sl.) radi dobivanja sredstava (kredita, kredita).

Dakle, hipoteka (od grčkog hypotheke - zalog) je vrsta zaloga u kojoj založena imovina (to su nekretnine, u pravilu je to zemljište i zgrade na njemu) ostaje u posjedu zalogodavca do datum dospijeća.

U prvom slučaju ova formalna pravna definicija podrazumijeva sljedeće: sklapate ugovor o hipotekarnom kreditu s bankom po svom izboru, a ona vam na temelju tog ugovora daje novac koji vam je potreban za kupnju stana (ili drugog stvarnog). imanje).

Drugi oblik kolaterala za hipotekarni kredit je kada po istom ugovoru založite ne novi kupljeni stan, već stari koji ste već posjedovali prije potpisivanja. ugovor o zajmu.

Za korištenje izdanog kredita plaćate banci kamate navedene u ugovoru o kreditu i vraćate posuđena sredstva u obliku mjesečnih plaćanja banci, također utvrđenih ugovorom o kreditu. Nekretnina (stan) kupljena na kredit ostaje u zalogu (hipoteka) kod banke do potpuna otplata zajam, iako ćete formalno biti vlasnik nekretnine.

No, ako se promijeni vaša financijska situacija, što će vam, primjerice, onemogućiti ispunjavanje kreditnih obveza, banka će stan prodati i vratiti novac.

Ovo pravo je predviđeno čl. 334 građanski zakonik Ruske Federacije (u daljnjem tekstu: Građanski zakonik Ruske Federacije), prema kojoj banka koja je izdala zajam, kao vjerovnik po osiguranoj obvezi, ima pravo, u slučaju da dužnik ne ispuni tu obvezu , dobiti namirenje iz vrijednosti založene imovine ponajprije u odnosu na ostale vjerovnike ove osobe. A u slučajevima i na način propisan zakonom, namirenje vjerovnikove tražbine na obvezi osiguranoj zalogom (založni vjerovnik) može se provesti i prijenosom predmeta zaloga u vlasništvo založnog vjerovnika.

Budući da upisom hipoteke nastaju novi pravni odnosi, potrebno je obratiti pozornost na niz pravnih pitanja. To se mora učiniti prije potpisivanja relevantnog ugovora s bankom kako bi se sve znalo moguće posljedice jedno ili drugo njihovo djelovanje.

Zalog je način osiguranja obveze (zajedno s kaznom, jamstvom, bankovna garancija i polog, o kojima se u ovom slučaju ne govori), t.j. hipoteka kao kolateralna opcija može se osnovati za osiguranje glavne obveze:

1) po ugovoru o zajmu;

2) po ugovoru o zajmu;

3) drugu obvezu, uključujući i onu na temelju kupoprodaje, zakupa, ugovora, drugog ugovora, nanošenja štete, osim ako saveznim zakonom nije drugačije određeno.

zasebno pitanje- predmet hipoteke. Popis imovine koja se može založiti temeljem ugovora o hipoteci ograničen je zakonom. Dakle, nekretnine navedene u stavku 1. čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije, čija su prava registrirana na način utvrđen za državnu registraciju prava na nekretninama i transakcija s njima, uključujući:

Zgrade, uključujući stambene zgrade i druge građevine, te građevine koje su izravno povezane sa zemljištem, mogu biti predmet hipoteke uz niz zahtjeva. Hipoteka zgrade ili građevine (uključujući stambene zgrade) dopuštena je samo uz istovremenu hipoteku prema istom ugovoru zemljišna parcela, na kojoj se nalazi ova građevina ili građevina, odnosno dio zemljišne čestice koji funkcionalno daje založeni objekt, odnosno pravo zakupa ove čestice ili pripadajućeg dijela koji pripada zalogodavcu. Ako zemljišna čestica na kojoj se nalaze navedeni založni predmeti pripada zalogodavcu na pravu trajnog korištenja zemljišne čestice, na nju se ne odnosi pravo zaloga. Prilikom nametanja ovrhe na takvim objektima, osoba koja ovu nekretninu stječe u vlasništvo stječe pravo korištenja zemljišne čestice pod istim uvjetima i u istom obimu kao i bivši vlasnik (hipotekarni dužnik) nekretnine.

Hipoteka kuća i stanova ima niz značajki.

Hipoteka individualnih i višestambenih stambenih zgrada i stanova koji su u državnom ili općinskom vlasništvu nije dopuštena.

Hipoteka stambene kuće ili stana u vlasništvu maloljetnih građana, ograničeno ili poslovno nesposobnih osoba nad kojima je uspostavljeno skrbništvo, provodi se na poseban način predviđen građanskim zakonodavstvom. Otuđenje stana u kojem žive članovi obitelji vlasnika ovog stana pod starateljstvom ili maloljetni članovi obitelji vlasnika koji su ostali bez roditeljske skrbi (o čemu je poznato organu starateljstva) ako su prava ili zakonom zaštićena interesi ovih osoba, dopušteno je uz suglasnost organa starateljstva i starateljstva. Takva se suglasnost može dati ako nisu zahvaćena prava ili zakonom zaštićeni interesi tih osoba.

Suglasnost organa starateljstva za otuđenje i (ili) stavljanje pod hipoteku stambenog prostora u kojem te osobe žive ili obrazloženu odluku o odbijanju takve suglasnosti potrebno je dostaviti podnositelju u pisanom obliku najkasnije u roku od 30 dana od dana. podnošenja zahtjeva uz zahtjev dati takvu suglasnost. Odbijanje davanja suglasnosti može se osporiti na sudu.

U slučaju hipoteke stana u stambenoj zgradi čiji dijelovi sukladno stavku 1. čl. 290 Građanskog zakonika Ruske Federacije zajednički su djelomično vlasništvo zalogodavca i drugih osoba, pripadajući udio u pravu smatra se založenim uz stambeni prostor zajedničko vlasništvo do stambene zgrade.

Ako saveznim zakonom ili ugovorom nije drugačije određeno, stambena zgrada ili stan stečeni ili izgrađeni u cijelosti ili djelomično korištenjem sredstva zajma banke ili druge kreditne organizacije ili sredstva ciljanog kredita druge pravne osobe za kupnju ili izgradnju stambene kuće ili stana, smatraju se zalogom od trenutka državne registracije zajmoprimčevog vlasništva nad stambenom kućom ili apartman.

Založni vjerovnik po ovom zalogu je banka ili druga kreditna organizacija ili pravna osoba koja je dala kredit ili ciljani kredit za kupnju ili izgradnju stambene kuće ili stana.

Ako ugovorom nije drugačije određeno, stvar koja je predmet hipoteke smatra se založenom zajedno s priborom (članak 135. Građanskog zakona Ruske Federacije) kao cjelina. Dio imovine čija je podjela u naravi nemoguća bez promjene namjene (nedjeljiva stvar), ne može biti predmet hipoteke.

Primjer je situacija u kojoj je bilo potrebno dobiti hipotekarni kredit pod osiguranjem dijela prostora, na primjer, jednog kata u zgradi, iako je vlasništvo nad tom nekretninom upisano kao objekt u cjelini. U ovaj slučaj hipoteka će biti moguća ako se nekretnina podijeli na dijelove i na svakom od njih budu upisana prava.

Budući da čl. 76 savezni zakon"O hipoteci (zalog nekretnina)" dopušta hipoteku stambenih zgrada u izgradnji, ova pravila se također primjenjuju na zalog nedovršene izgradnje nekretnina koje se grade na zemljištu u skladu sa zahtjevima ruskog zakonodavstva. Federacija.

Hipoteka se može zasnovati na ranije naznačenoj nekretnini, pod uvjetom da ona pripada zalogodavcu na temelju vlasništva ili gospodarskog upravljanja. Kao što je već spomenuto, prava na njemu moraju biti upisana na način utvrđen za državnu registraciju prava na nekretninama i transakcija s njima, a ta činjenica mora biti potvrđena relevantnim dokumentima.

Hipoteke nisu dopuštene:

1) imovina povučena iz prometa,

2) imovine, za koju, sukladno čl. 79. Federalnog zakona od 2. listopada 2007. N 229-FZ „O ovršni postupak"ne može se izreći kazna (navedena je u članku 446. Zakona o građanskom postupku Ruske Federacije);

3) imovinu za koju je predviđena obvezna privatizacija ili čija je privatizacija zabranjena. Ovo pravilo se primjenjuje na stambene prostore koji su građanima dani na temelju ugovora o društvenom najmu nakon 1. ožujka 2005. godine, kao i na one u zapuštenom stanju, u spavaonicama, u kućama zatvorenih vojnih logora, kao i uredima. stambene prostorije, uz iznimku stambeni fond državne farme i druga s njima izjednačena poljoprivredna poduzeća te stambeni fond stacionarnih ustanova socijalne zaštite stanovništva smještenih u ruralnim područjima. Ove gore navedene prostorije ne mogu se privatizirati i stoga se ne mogu staviti pod hipoteku.

Predmet hipoteke mogu biti nekretnine navedene u stavku 1. članka 130. Građanskog zakona Ruska Federacija, prava na kojima se upisuju na način utvrđen za državni upis prava na nekretninama. Ovi su:

1) zemljišne čestice, s izuzetkom zemljišnih čestica navedenih u članku 63. ovog Federalnog zakona, ne podliježu hipotekarnom zemljištu koje je u državnoj (savezni i konstitutivni entiteti Ruske Federacije) ili općinskom vlasništvu, kao ni poljoprivredno zemljište. organizacije, seljačka (poljoprivredna) gospodarstva i poljske zemljišne parcele osobne podružnice. Osim toga, zemljišne čestice dijelom nisu predmet hipoteke ako je taj dio površine manji od minimalna veličina zemljišne čestice odgovarajućeg namjenska svrha(takav je minimalni iznos utvrđen regulatornim pravnim aktima Ruske Federacije i subjekata Ruske Federacije).

2) stambene zgrade, stanovi i dijelovi stambenih zgrada i stanova koji se sastoje od jedne ili više izoliranih prostorija. Neizolirani stambeni prostori ne mogu se staviti pod hipoteku.

3) poduzeća, kao i zgrade, građevine i druga nepokretna imovina koja se koristi u poduzetničku djelatnost. Poduzeće nije pravna osoba - subjekt građanskog prava (tj. nije državna ili općinska jedinstveno poduzeće), a imovinski kompleks namijenjen poduzetničkoj djelatnosti predmet je građanskog prava (vidi također članak 132. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

4) dače, vrtne kuće, garaže i druge potrošačke zgrade. Pod ostalim zgradama za potrebe potrošača u st. Pod st. 4. 1. komentiranog članka treba razumjeti ljetne kuhinje, improvizirane kućice, staje, staje za osobne konje i sl.

5) zrakoplovi i pomorski brodovi, plovila unutarnje plovidbe i svemirski objekti mogu biti predmet hipoteke bez obzira na zastavu i luku registra, ali samo ako je odgovarajuća transakcija izvršena na području pod jurisdikcijom Ruske Federacije. Drugo može biti predviđeno posebnim zakonodavstvom o takvim objektima.

Zgrade, uključujući stambene zgrade i druge građevine, te građevine izravno povezane sa zemljištem, mogu biti predmet hipoteke, pod uvjetom da se poštuju pravila članka 69. Saveznog zakona "O hipoteci".

Ova pravila primjenjuju se na zalog nekretnine u tijeku izgradnje koja se gradi na zemljištu dodijeljenom za izgradnju u utvrđeno zakonom Red Ruske Federacije, uključujući zgrade i građevine, podliježe pravilima članka 69. ovog saveznog zakona.

Dio imovine čija je podjela u naravi nemoguća bez promjene namjene (nedjeljiva stvar), ne može biti samostalan predmet hipoteke. Dio nedjeljive stvari ne može biti samostalan predmet hipoteke. O nedjeljivim stvarima vidi i čl. 133 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Arbitražna praksa, međutim, kao nedjeljive stvari smatra i razne vrste zbirki i usluga. Iako se zbirka može fizički podijeliti bez oštećenja njezinih sastavnih predmeta, njezina će umjetnička vrijednost zbirke značajno patiti.

Stvar koja je predmet hipoteke smatra se založenom zajedno s priborom (članak 135. Građanskog zakona Ruske Federacije) kao cjelina, osim ako ugovorom nije drugačije određeno.

1. Prema ugovoru o hipoteci, nekretnine navedene u stavku 1. članka 130. Građanskog zakonika Ruske Federacije, čija su prava upisana u skladu s postupkom utvrđenim za državnu registraciju prava na nekretninama i transakcija s njima, mogu biti založeni, uključujući:

1) zemljišne parcele, osim zemljišnih parcela navedenih u članu 63. ovog saveznog zakona;

2) poduzeća, kao i zgrade, građevine i druga nepokretna imovina koja se koristi u obavljanju djelatnosti;

3) stambene zgrade, stanovi i dijelovi stambenih zgrada i stanova koji se sastoje od jedne ili više izoliranih prostorija;

4) vrtne kućice, garaže i druge potrošačke zgrade;

5) zračna i pomorska plovila, plovila unutarnje plovidbe;

6) parkirna mjesta.

Zgrade, uključujući stambene kuće i druge građevine, te građevine koje su izravno povezane sa zemljištem, mogu biti predmet hipoteke, prema pravilima članka 69. ovog Saveznog zakona.

Nedostatak državne registracije vlasništva nad zemljištem, državna imovina za koje nije omeđen, nije prepreka za hipoteku takvih zemljišnih čestica u skladu s člankom 62.1 ovog Saveznog zakona.

2. Pravila ovog Federalnog zakona primjenjuju se na zalog izgradnje nekretnina u tijeku koje se grade na zemljištu u skladu sa zahtjevima zakonodavstva Ruske Federacije, uključujući zgrade i građevine, prema pravilima članka 69. ovog saveznog zakona.

3. Ako ugovorom nije drugačije određeno, stvar koja je predmet hipoteke smatra se založenom zajedno s priborom (članak 135. Građanskog zakona Ruske Federacije) kao cjelina.

4. Dio imovine čija je podjela u naravi nemoguća bez promjene namjene (nedjeljiva stvar), ne može biti samostalan predmet hipoteke.

5. Pravila o hipoteci nepokretnosti shodno se primjenjuju na zalog prava najmoprimca prema ugovoru o zakupu te imovine (pravo zakupa), osim ako saveznim zakonom nije drugačije određeno i nije u suprotnosti s suštini zakupnog odnosa. .

Pravila o hipoteci nekretnine primjenjuju se i na zalog prava tražbine sudionika u zajedničkoj gradnji iz ugovora o sudjelovanju u zajednička gradnja(u daljnjem tekstu: prava potraživanja sudionika u zajedničkoj izgradnji) koji ispunjava zahtjeve Federalnog zakona od 30. prosinca 2004. N 214-FZ "O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambene zgrade i drugih objekata nekretnina te o izmjenama i dopunama nekih zakonodavni akti Ruske Federacije" (u daljnjem tekstu: Savezni zakon "O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji višestambenih zgrada i drugih nekretnina i o izmjenama i dopunama određenih zakonskih akata Ruske Federacije").

Kao rezultat proučavanja ovog poglavlja, student bi trebao: znati

• bit i vrste hipotekarnih kredita;
• popis normativnih i pravnih akata koji reguliraju hipotekarni kredit;
• modeli hipotekarnog kreditiranja;
• shema i sudionici hipotekarnog kreditiranja;
• metode amortizacije hipotekarnih kredita;
• pojmovi "omjer hipotekarnog duga", "hipotekarna konstanta"; biti u mogućnosti
• razlikovati hipotekarni zajam od ostalih vrsta kredita;
• definirati različite vrste hipotekarni krediti;
• opisati glavne vrste hipotekarnih kredita;
• odrediti omjer hipotekarnog duga, hipotekarnu konstantu; vlastiti
• vještine izračunavanja standardne isplate anuiteta;
• informacije o stanju hipotekarnog kreditiranja u Ruskoj Federaciji;
• posebna terminologija i vokabular ove teme.

Bit i vrste hipotekarnih kredita

Jedan od oblika kreditiranja aktivno se koristi gospodarski subjekti trenutno je hipotekarni zajam. hipoteka - to je kredit ili zajam koji banka (kreditna institucija) ili pravna osoba (nekreditna institucija) odobrava pravnoj ili fizičkoj osobi na razdoblje od tri godine ili dulje za stjecanje nekretnine osigurane stečenim imovina kao osiguranje obveze . Hipotekarni kredit se izdaje pod uvjetima otplate, hitnosti i otplate, kao i uz strogu kontrolu korištenja kreditnih sredstava. Isključivo vlasništvo hipoteke i najbolje jamstvo zajma je pravo zajmodavca da po vlastitom nahođenju raspolaže nekretninom zajmoprimca u slučaju da zajmoprimac ne vrati zajmoprimac.

Termin hipoteka prvi put se pojavio u staroj Grčkoj početkom VI stoljeća. PRIJE KRISTA. (uveo ju je arhont Solon) i bila je povezana s osiguranjem odgovornosti dužnika prema vjerovniku određenim zemljišnim posjedima. Za to su sastavljene obveze, a na granici zemljišne površine koja pripada zajmoprimcu postavljen je stup s natpisom da navedena imovina služi kao osiguranje za vjerovnikovu tražbinu u navedenom iznosu. Na takvom stupu, nazvanom "hipoteka" (od grč. hipoteka- postolje, oslonac), evidentirani su svi dugovi vlasnika zemljišta.

Kasnije su se u tu svrhu počele koristiti posebne knjige zvane hipotekarne knjige. Već u staroj Grčkoj omogućen je publicitet koji je omogućio svakoj zainteresiranoj osobi da slobodno provjeri stanje ovog vlasništvo nad zemljom. Institucija hipoteke dobila je novi razvoj u Rimskom Carstvu. U 1. stoljeću OGLAS Stvorene su hipotekarne institucije koje su pojedincima davale kredite osigurane imovinom.

U našoj zemlji se koncept "hipoteke" prvi put pojavio u ruskom zakonodavstvu u Zakonu Ruske Federacije od 29. svibnja 1992. br. 2872-1 "O zalogu". U čl. 42. ovog zakona daje se sljedeća definicija hipoteke: “Hipoteka se priznaje kao zalog poduzeća, građevine, zgrada, zgrada ili drugi objekt, izravno spojena na tlo, zajedno s odgovarajućom zemljišnom česticom ili pravom korištenja.

Sljedeći korak u razvoju zakonodavstva o hipotekarnom kreditiranju bilo je usvajanje Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji je stupio na snagu 1. siječnja 1995. godine. Opća pravila osiguranje kredita zalogom nekretnine, odredba o pravu vlasništva i drugih stvarnih prava na stambenim prostorima, razlozi ovrhe na stambenoj nekretnini pod hipotekom.

Nakon toga, usvojen je poseban zakon koji regulira hipotekarno kreditiranje - Savezni zakon br. 102-FZ od 16. srpnja 1998. "O hipoteci (zalogu nekretnina)" (u daljnjem tekstu: Zakon o hipoteci). Ono definira hipotekarni ugovori kao ugovor prema kojem založni vjerovnik, koji je vjerovnik po obvezi osiguranoj hipotekom, ima pravo dobiti namirenje svojih novčanih potraživanja prema dužniku po ovoj obvezi iz vrijednosti založene nekretnine druge strane - zalogodavac, pretežno u odnosu na ostale vjerovnike zalogodavca, uz iznimke utvrđene saveznim zakonom (t. 1., članak 1.).

Najvažniji događaj u razvoju hipotekarnog tržišta u Ruskoj Federaciji bila je Uredba Vlade Ruske Federacije od 11. siječnja 2000. br. 28 „O mjerama za razvoj sustava stambenog hipotekarnog kreditiranja u Ruskoj Federaciji“, koja odobrio Koncept razvoja sustava stambenog hipotekarnog kreditiranja u Ruskoj Federaciji. Utvrdila je strategiju države u formiranju i razvoju sfere hipotekarnog kreditiranja te detaljno opisala formiranje sustava i organizacijsko-gospodarskog mehanizma za privlačenje kreditnih sredstava u ovo područje.

Pokušaj države da se poboljša životni uvjeti svojih građana bio je Savezni program „Stanovanje“, odobren Uredbom Vlade Ruske Federacije od 17. rujna 2001. br. 675 „O saveznom ciljnom programu „Stambeno stanovanje“ za 2002.-2010.“.

Na temelju rezultata prve faze provedbe FTP-a „Stanovanje“, uzimajući u obzir stupanje na snagu paketa saveznih zakona o formiranju tržišta pristupačnih stanova u vezi s provedbom nacionalnog projekta „Pristupačno i udobno stanovanje za ruske građane” i stvaranje Nacionalnog vijeća za stambena politika Prema Uredbi Vlade Ruske Federacije od 31. prosinca 2005. br. 865 „O dodatnim mjerama za provedbu Federalnog ciljnog programa „Stambeno stanovanje“ za 2002.-2010.“, navedeni Federalni ciljni program je u skladu s tim izmijenjen, što je dovelo na modernizaciju potprograma FTP “Stanovanje”.

Druga faza implementacije FTP-a "Stambeno" provedena je 2006.-2010. te je osigurao nastavak započetih reformi u stambenom sektoru i provedbu niza mjera u okviru prioritetnog nacionalnog projekta „Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije“. Ova faza provedbe FTP-a „Stanovanje“ usmjerena je na provedbu potprograma „Osiguravanje zemljišnih čestica s komunalnom infrastrukturom u cilju stambena izgradnja»; “Modernizacija objekata javne infrastrukture”; „Osiguravanje stanovanja za mlade obitelji“; "Ispunjavanje državnih obveza za stambeno zbrinjavanje kategorija građana utvrđenih saveznim zakonom." Ovi potprogrami mjere su usmjerene na provedbu glavnih prioritetnih područja nacionalnog projekta i osmišljeni su za rješavanje jednog od glavnih zadataka - stabilizacije ravnoteže između ponude i potražnje na stambenom tržištu.

Produljen je rok za provedbu FTP-a „Stanovanje“ i njegovih potprograma za razdoblje 2011.-2015. Istovremeno, uz ranije postojeće potprograme i aktivnosti savezni program dodana nova područja stanovanja.

Sljedeći korak u razvoju sustava hipotekarnog kreditiranja bilo je usvajanje 2003. godine Federalnog zakona od 11. studenog 2003. br. 152-FZ „O hipotekarnim vrijednosnim papirima“ (u daljnjem tekstu: Zakon o hipotekarnim vrijednosnim papirima). Prisutnost ovog zakona neophodna je za normalan razvoj i funkcioniranje dvoslojnog sustava hipotekarnog kreditiranja.

Značajna činjenica koja je utjecala na formiranje tržišta stambenih hipotekarnih kredita je Koncept razvoja jedinstvenog sustava refinanciranja stambenih hipotekarnih kredita u Rusiji, koji je Vlada Ruske Federacije odobrila 30. lipnja 2005. godine.

Dakle, u našoj zemlji postupak hipotekarnog kreditiranja reguliran je Zakonom o hipoteci, drugim dijelom Građanskog zakonika Ruske Federacije i drugim zakonodavnim aktima.

Hipoteka je oblik davanja kredita iod zalog nekretnine. Sustav hipotekarnih kredita uključuje dva područja:

• 1) neposredno davanje hipotekarnih kredita poslovnim subjektima i stanovništvu;
• 2) prodaja hipotekarnih kredita na sekundarnom tržištu (hipotekarne obveze).

U prvom slučaju izdaje se hipotekarni zajam hipotekarne banke za pokrivanje velikih kapitalnih izdataka, novogradnja, stjecanje nekretnina. Drugi smjer je financijske tvrtke, fondovi koji kupuju imovinu hipotekarnih banaka osiguranu zalogom imovine, a zatim u svoje ime na temelju njih izdaju vrijednosne papire (obveznice, potvrde o sudjelovanju) kako bi osigurali dodatna privlačnost sredstva za kreditiranje.

Kreditni odnosi se grade na načelima: ciljanog korištenja, sigurnosti, hitnosti, plaćanja, otplate. Namjena Zajam je potvrđen dokumentima koje je dostavio zajmoprimac. Glavne vrste osiguranja kredita su: jamstvo, jamstvo, zalog, osiguranje od odgovornosti dužnika za neotplatu kredita. Hipotekarni zajam osigurava se zalogom zajmoprimca na nekretnini i imovinskim pravima, koji služe kao zalog zajmodavcu da u cijelosti i pravodobno otplati primljeni zajam od dužnika i plati mu pripadajuće kamate. Potvrda otplate je dostavljanje dokumenata o njegovoj solventnosti od strane zajmoprimca.

Hipotekarni zajam čini sljedeće funkcije".

• funkcija financijskog mehanizma za privlačenje ulaganja u sferu materijalne proizvodnje;
• funkcija osiguravanja povrata posuđenih sredstava;
• funkcija poticanja prometa i preraspodjele nekretnina, kada druge metode (kupoprodaja i sl.) nisu ekonomski izvedive ili pravno nemoguće;
• funkcija formiranja fiktivnog kapitala na više razina u obliku hipoteka, derivata hipotekarnih vrijednosnih papira itd.

Dakle, s ekonomskog stajališta hipoteka - ego je tržišni instrument za promet prava vlasništva na objektima nekretnina, koji omogućuje privlačenje dodatnih financijska sredstva za realizaciju bilo kakvih projekata, a pravno gledano, hipoteka je opterećenje prava vlasništva nad nekretninama kada su založene.

Trenutno su u svijetu razvijene mnoge vrste hipotekarnih kredita koji se razlikuju ovisno o shemama izdavanja, otplate i servisiranja (tablica 4.1.).

Vrste hipotekarnih kredita

Predmet hipoteke može biti sljedeća imovina (čl. 5 Zakona o hipoteci).

• 1. Nekretnine navedene u stavku 1. čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije, čija su prava registrirana na način utvrđen za državnu registraciju prava na nekretninama i transakcija s njima, uključujući:
  • zemljište;
  • poduzeća, kao i zgrade, građevine i druge nekretnine koje se koriste u djelatnosti;
  • stambene zgrade, stanovi i dijelovi stambenih zgrada i stanova koji se sastoje od jedne ili više izoliranih prostorija;
  • dače, vrtne kuće, garaže i druge potrošačke zgrade;
  • zračna i pomorska plovila, plovila unutarnje plovidbe i svemirski objekti.
• 2. Nekretnina koja se gradi u tijeku na zemljištu dodijeljenom za gradnju u skladu sa zakonom utvrđenim zakonom, uključujući zgrade i građevine.

Zalog zemljišnih čestica, poduzeća, objekata, stanova i druge nepokretne imovine može nastati samo ako je njihov promet dopušten saveznim zakonima.

Dio imovine, čija je podjela nemoguća bez promjene namjene (nedjeljiva stvar), ne može biti samostalan predmet hipoteke. Hipoteke nisu dopuštene u odnosu na:

• dio zemljišne čestice, koji se s obzirom na veličinu ne može koristiti kao samostalna čestica u skladu s oznakom zemljišta odgovarajuće kategorije;
• dnevne sobe koje čine dio kuće ili stana vlasnika ove kuće ili stana;
• poduzeće nad kojim je pokrenut stečajni postupak ili je donesena odluka o likvidaciji ili reorganizaciji.

Hipoteka se osniva na imovini koja pripada zalogodavcu na temelju vlasništva ili gospodarskog upravljanja. Nekretnina na kojoj je osnovana hipoteka ostaje zalogodavcu u njegovom posjedu i korištenju.

Za zajedničku imovinu zajedničko vlasništvo(bez utvrđivanja udjela svakog od vlasnika u pravu vlasništva), hipoteka se može osnovati uz suglasnost svih vlasnika. Pristanak se mora dati u pisanom obliku.

Predmet hipoteke određen je ugovorom, navodeći njegov naziv, mjesto i opis koji je dovoljan da se ovaj predmet identificira.

Prema čl. 43. Zakona o hipoteci, imovina založena ugovorom o hipoteci radi osiguranja ispunjenja jedne obveze (prethodna hipoteka) može se založiti radi osiguranja ispunjenja druge obveze istog ili drugog dužnika prema istom ili drugom hipotekarnom vjerovniku (naknadna hipoteka). Redoslijed hipotekarnih vjerovnika utvrđuje se na temelju podataka Jedinstvenog državnog registra prava na nekretninama i transakcija s njima u trenutku nastanka hipoteke.

Naknadna hipoteka dopuštena je ako nije zabranjena prethodnim ugovorima o hipoteci na istoj nekretnini, čija valjanost nije prestala do sklapanja naknadnog ugovora o hipoteci. Ako su prethodnim ugovorom o hipoteci predviđeni uvjeti pod kojima se može sklopiti naknadni ugovor o hipoteci, potonji mora biti sklopljen u skladu s tim uvjetima.

Fizičke i pravne osobe te poslovne banke mogu djelovati kao zajmodavci i zajmoprimci u hipotekarnom kreditiranju.

Po vrsti zajmoprimca Kao predmeti kreditiranja, hipotekarni krediti se dijele na:

• zajmovi dani developerima i graditeljima;
• krediti dani izravno budućem vlasniku kuće;
• prema stupnju pripadnosti zajmoprimaca.

Članovi hipotekarni krediti: banke (provjeriti solventnost zajmoprimca) i nebankovne organizacije; osiguravajuća društva (obvezna osigurati rizike koji nastaju u postupku hipotekarnog kreditiranja); tvrtke za procjenu Tržišna vrijednost stanovi).

Ovisno o načinu amortizacije razlikuju se: vrste kredita.

Stalni hipotekarni kredit- najjednostavniji oblik kredita. Ovaj zajam je karakteriziran Datum dospijeća krediti i fiksne kamate. To je tipično za zemlje s niskom inflacijom, dugim rokovima kredita i uključuje jednake otplate (amortizaciju) u redovitim intervalima (primjerice, jednom mjesečno). Stoga se takvi zajmovi klasificiraju kao samoapsorbirajući.

Standard isplata anuiteta izračunato po formuli

gdje je P - iznos mjesečne isplate anuiteta; K - iznos kredita; i- kamatna stopa za razdoblje (mjesec, godina); P- broj razdoblja plaćanja (mjeseci, godine).

Odredite iznos isplate anuiteta. Kamatna stopa - 20% godišnje. Iznos kredita je 1 milijun rubalja. Rok kredita - 5 godina. Uplate se vrše jednom godišnje.

Riješenje.

Koristimo formulu (4.1):

Krediti s varijabilnim otplatama nisu samoamortizirajuće i predviđaju različita razdoblja otplate glavnice i kamata, kao i drugih dodatni uvjeti. Ovi zajmovi uključuju balon otplate kredita, uz pretpostavku jednokratne konačne (loptaste) uplate ili s raščlambom jednokratne uplate. Podijeljeni su:

• zajmovi samo s kamatama - ovo je vrsta kredita s balon otplatom koji predviđa balon otplatu glavnice na kraju roka, te redovnu otplatu kamata tijekom cijelog trajanja kredita. Takav se zajam naziva i odgođena hipoteka;
• krediti s zamrzavanjem otplate kamata do isteka kredita, koji ne predviđaju nikakva plaćanja, kako otplate glavnice tako i kamata. Otplata kredita i kapitalizirane kamate na njega vrši se na kraju roka kredita. Korištenje takvih kredita je prilično skupo i stoga ograničeno. Njima pribjegavaju uglavnom špekulanti sa zemljištem koji računaju na prodaju zemljišta na kraju roka za iznos koji im omogućuje otplatu kredita, kamate i dobit od prodaje;
• krediti s djelomičnom amortizacijom i konačnim balon otplatom uključuju djelomične periodične otplate i glavnice i kamata, kao i jednokratno plaćanje preostalog iznosa duga;
• Krediti s postupnim otplatom samo glavnice uključuju provedbu otplate glavnice i jednokratno plaćanje, uključujući dug za plaćanje kamata.

Proljetni krediti uključuju redovita plaćanja za otplatu glavnog duga. Primjerice, tijekom prve četiri godine plaćaju se samo kamate, a u sljedeće tri godine plaćaju se kamate i glavnica.

Zajmovi koji uključuju koristi u financiranju isplative nekretnine. Ovaj zajam je blizak samoapsorbirajućem zajmu, ali pretpostavlja da zajmodavac, redovito primajući glavnicu i kamate na nju, također sudjeluje u prihodu od predmeta. Sudjelovanje zajmodavca može biti različito: može potraživati ​​dio viška zakupnine, dio viška neto prihoda iz poslovanja (zajam s sudjelovanjem u prihodu), dio kapitalne dobiti ili prihoda od prodaje nekretnine (zajam s sudjelovanjem u povećanju kapitala) itd. .

Krediti s povećanjem plaćanja(s povećanjem anuiteta) predviđaju jednako varijabilna plaćanja tijekom cijelog razdoblja i koriste ih vlasnici nekretnina u najmu u očekivanju da će se plaćanja povećavati godišnje ili u drugim intervalima. Takvi se krediti koriste za kreditiranje mladih obitelji koje na početku kreditnog razdoblja imaju manja primanja nego na kraju.

Obrnuti anuitet zajmovi, naprotiv, podrazumijevaju smanjenje plaćanja, ali zajam na kraju roka ili njihov raskid. U tom su smislu usporedivi sa zamrznutim kreditima. Takvi se krediti koriste za financiranje starijih stanodavaca.

krediti s varijabilnom kamatnom stopom, obično "vezani" za jedan od indeksa tržišta novca, inflacije, valute itd., omogućuju vam da plaćate zajam po promjenjivoj stopi s ograničenjima na njegove minimalne i maksimalne vrijednosti. Promjene u stopama utječu na uvjete kredita.

Kanadsko prevrtanje karakterizirana promjenjivim kamatnim stopama u unaprijed određenim intervalima (na primjer, svakih pet godina). Varijanta ove vrste kredita je zajam s ugovorenom kamatnom stopom, koja se razlikuje po tome što se, osim učestalosti plaćanja, unaprijed dogovaraju granične kamate.

Prekidanje hipoteka imaju nekoliko varijanti i sami su poseban slučaj sekundarnog (junior) financiranja. Bit ove vrste kreditiranja je da se za već akreditiranu nekretninu daje drugi zajam čija se plaćanja šalju za otplatu prvog kredita. Kamate na takve kredite obično su veće nego na prvi kredit.

Krediti s dodatnom kamatnom stopom predviđaju dodjelu kamata na glavni dug, a rezultat se dijeli s brojem razdoblja otplate kako bi se odredila veličina sljedećeg plaćanja.

Ovisno o načinu davanja kredita u povijesti razvoja hipoteke, razlikuju se dva glavna modela tržišta hipotekarnih kredita: europski i američki.

europski model - Ovo je jednoslojni model hipotekarnog kreditiranja, čija je bit da banka, nakon što je izdala zajam, samostalno ga refinancira izdavanjem vlastitih vrijednosnih papira (hipoteke, dugoročne hipotekarne obveznice) standardne strukture s plaćanjem iznosa glavnice na kraju razdoblja plaćanja (slika 4.1). Izdavanje i promet takvih vrijednosnih papira regulirani su posebnim propisima. Krediti uključeni u pokriće hipoteke ostaju u bilanci banke izdavatelja. Djelatnost izdavatelja hipotekarnih obveznica u pravilu je pravno ograničena na izdavanje hipotekarnih kredita i druge poslove koje karakterizira nizak stupanj rizika. Niti jedan drugi izdavatelj, osim onih navedenih u zakonu, ne može izdati vrijednosne papire koji se nazivaju "hipotekarni list". Djelovanje hipotekarnih banaka strogo je kontrolirano od strane države i nadzornih tijela banaka.

Riža. 4.1.

1 - štedni depozit; 2 - dobivanje hipotekarnog kredita od strane zajmoprimca; 3 - plaćanje stanovanja po kupoprodajnim ugovorima ili ugovoru o djelu (vlastito i posuđeni kapital); 4 - povrat hipotekarnog kredita i kamata na njega; 5 - stambeno osiguranje pod hipotekom; 6 - prihod od prodaje vrijednosnih papira (hipoteka); 7 - prihod ali vrijednosne papire(hipoteke) i njihovu otplatu

Provedba ovog modela predviđa sklapanje sljedećih glavnih vrsta ugovora:

• između zajmoprimca i zajmodavca - ugovor o štednom stambenom depozitu, a zatim - ugovor o zajmu i ugovor o hipoteci;
• između zajmoprimca i osiguravajućeg društva - ugovor o osiguranju stambenog prostora pod hipotekom;
• između zajmoprimca i prodavatelja (graditelja) - ugovor o prodaji stambenog prostora.

Ovaj model hipotekarnog kreditiranja već duže vrijeme djeluje u nizu zapadnoeuropskih zemalja – Danskoj, Njemačkoj, Francuskoj, a odnedavno i u Poljskoj, Češkoj, Slovačkoj, Mađarskoj.

Najupečatljiviji primjer primjene ove sheme je njemački model. Temelji se na štedno-kreditnom principu funkcioniranja, poput njemačke "privatne građevinske štedionice" - Bausparkasse, francuski Livret Epargne Logement, američki Štednja & zajmovi. Građevinska štedionica je zatvorena financijska struktura i počinje svoje djelovanje osnivanjem odobren kapital i ima na svojoj osnovi vlastiti izvor sredstava (uključujući stambeni fond) za izdavanje kredita. Sva raspoloživa sredstva blagajne (vlastita i posuđena) koriste se samo za provedbu statutarnih poslova, t.j. za financiranje izgradnje stanova i izdavanja hipotekarnih kredita za kupnju već izgrađenih stanova. Deponent dobiva priliku da akumulira potreban doprinos za kupnju stana (na primjer, u iznosu od 50% njegove vrijednosti) na dulje razdoblje, a zatim dobije hipotekarni zajam za kupnju (izgradnju) pred. -odabrani stan. U njemačkoj verziji uloga zajma nije gotovina, već izravno stanovanje - gotovo ili nedovršeno (tzv. građevinska hipoteka).

Nedostaci njemačkog modela su: ograničen izbor stambeni prostor koji gradi građevinska štedionica, a može ponuditi sudionik)"; fiksna cijena koju utvrđuje sama blagajna; ograničeni rokovi kreditiranja na tri do pet godina, nemogućnost prodaje stana od strane zajmoprimca dok se dug ne podmiri.

Drugi model hipotekarnog kredita je američki model na dvije razine,što je uobičajeno u zemljama anglosaksonskog sustava prava. Njegova je bit da banka, nakon što je izdala zajam, refinancira ga privlačenjem dugoročnih sredstava, ustupanjem potraživanja po već izdanim hipotekarnim kreditima drugoj financijskoj instituciji (sekundarnom tržišnom operateru, posebno stvorenim agencijama).

Zauzvrat, financijske institucije (sekundarni operateri tržišta, posebno stvorene agencije) mogu rješavati primljene hipotekarne kredite na sljedeći način:

• 1) dodijeliti ih sekundarnim investitorima;
• 2) formiraju grupe jedinstvenih hipotekarnih zajmova i prodaju takve nedjeljive grupe hipoteka ili prava sudjelovanja (udjela) u tim grupama sekundarnim ulagateljima;
• 3) izdavati i plasirati hipotekarne vrijednosne papire (mogu biti hipotekarne obveznice ili potvrde o hipotekarnom sudjelovanju).

Ovaj sustav je vrlo čest u SAD-u. Pojednostavljeni dijagram američkog modela strukture na dvije razine prikazan je na sl. 4.2. Izdani hipotekarni krediti potom se dodjeljuju specijaliziranim hipotekarnim agencijama. Otkupivši zajmove od banaka po nominalnoj vrijednosti, hipotekarne agencije ih kombiniraju u grupe i izdaju vlastite kredite osigurane njima. zadužnice. Zajmoprimci plaćaju novac bankama kao plaćanje za primljeni zajam, a banke ta sredstva, uz zadržavanje provizije, prenose hipotekarnom agentu, koji od njih isplaćuje prihode vlasnicima hipotekarnih vrijednosnih papira.

Riža. 4.2.

• 1 - ugovor o zajmu; 2 - ugovor o hipoteci; 3 - ugovor o osiguranju stana pod hipotekom; 4 - ugovor o prodaji ili ugovor;
• 5 - opći ugovor između zajmodavca i hipotekarne agencije; b - ugovor o zastupanju;
• 7 - ugovor o ustupanju; 8 - sporazum o postupku obavljanja transakcija s vrijednosnim predmetima

Dokumenti hipotekarne agencije; 9 - ugovor o osiguranju poslovnog rizika; 10 - ugovori o prodaji vrijednosnih papira

Prilikom implementacije dvoslojnog modela hipotekarnog kreditiranja donosi se zaključak:

• ugovor o zajmu i ugovor o hipoteci između zajmoprimca i zajmodavca;
• ugovori o prodaji stambenog prostora između zajmoprimca i prodavatelja (graditelja);
• ugovori o osiguranju stanova pod hipotekom između zajmoprimca i osiguravajućeg društva;
• ugovor o osiguranju poslovnog rizika između osiguravajućeg društva i hipotekarna agencija;
• ugovori o ustupanju prava tražbine za hipotekarne kredite između zajmodavca i hipotekarne agencije;
• sporazumi upravljanje povjerenjem stečena potraživanja.

Odabir dvorazinskog modela objašnjava se ne samo državnim interesima, već i osobitostima koncepta vlasništva u anglosaksonskom sustavu prava, što uključuje njegovo cijepanje. Za istu nekretninu moguće je uspostaviti više naslova vlasništva i podijeliti sadržaj prava vlasništva između različitih osoba. Objekt prava vlasništva u zemljama anglo-američke legalni sistem možda je samo ispravno.

Koncept hipoteke mongaž) u građansko pravo Sjedinjene Države (i englesko građansko pravo) ne podudaraju se sasvim s konceptom hipoteke u građanskom pravu zemalja kontinentalne Europe. Konkretno, i nepokretna i pokretna imovina mogu biti predmet hipoteke. Ali glavna stvar je da pod hipotekom vlasništvo nad založenom imovinom prelazi na hipotekarnog vjerovnika. Riječ je o fiducijarnom zalogu, u kojem založni vjerovnik postaje vlasnik založene nekretnine 1 .

Složenost mehanizma dvorazinskog modela sekundarnog tržišta hipotekarnih kredita predodređuje povećanje troškova njegovog održavanja. To, zauzvrat, povećava troškove kreditnih sredstava za zajmoprimca. Drugi nedostatak je nemogućnost da se jasno i učinkovito regulira tržište hipotekarnih kredita izgrađeno po angloameričkom modelu u okviru kontinentalnog pravnog sustava.

U ovoj fazi rusko zakonodavstvo o hipotekarnim vrijednosnim papirima, uzimajući u obzir promjene donesene u sklopu reforme za stvaranje pristupačnog stambenog tržišta, kreditnim institucijama omogućuje da pribjegnu svim gore opisanim metodama razvoja hipoteke, kako putem privlačenja sredstava od strane banaka tako i putem koristiti financijski instrumenti operateri sekundarnog tržišta.

Ovisno o mogućnosti prijevremena otplata dodjeljuju kredite s pravom prijevremene otplate i bez prava prijevremene otplate. Prema čl. 45. Zakona o hipoteci, zalogodavac ima pravo u svakom trenutku prijevremeno ispuniti obvezu osiguranu hipotekom u cijelosti, ako je ugovorom o hipoteci isključena mogućnost naknadnog zaloga istog predmeta hipoteke.

Ovisno o vrsta kamatne stope Zajam dolazi s fiksnom kamatnom stopom i promjenjivom kamatnom stopom. U Ruskoj Federaciji kamatna stopa na hipotekarni zajam može biti fiksna ili promjenjiva. Na primjer, hipotekarna banka Pokrenut CJSC CB DeltaCredit kreditni proizvod u rubljama s promjenjivom kamatnom stopom povezanom s indikativnom stopom MosPrime stopa .

Za zajmoprimce koji su u mogućnosti službeno potvrditi svoje prihode, DeltaCredit Bank postavlja stopu od 5,5% + tromjesečna MosPrime stopa, za zajmoprimce sa "sivim" prihodima - 6,5% + tri mjeseca MosPrime stopa. Stope se preračunavaju tromjesečno.

Prema načinu refinanciranja - Hipotekarni krediti se bave raznim kreditnim institucijama. Značajke njihovog djelovanja su u načinu refinanciranja izdanih kredita (tablica 4.2).

Tablica 4.2

Načini refinanciranja hipotekarnih kredita

Prema stupnju sigurnosti krediti se dijele ovisno o visini početne uplate, čiji se iznos može kretati od 0 do 100% vrijednosti založene imovine. Hipotekarni krediti mogu se osigurati prvim ili sljedećim hipotekama (junior, senior hipoteka).

ovisno o broju vjerovnika uključeni u izdavanje zajma, hipotekarni krediti su: konvencionalni i kombinirani. Obične zajmove izdaje jedan zajmodavac, kombinirane kredite izdaje nekoliko zajmodavaca.

Ovisno o uvjeti zajma razlikovati: subvencionirani zajam i zajam izdan za Opći uvjeti. Subvencionirani zajam izdaje se fizičkim licima i pravna lica- skupine korisnika uključene u vladinih programa. Financiranje dolazi i od vlade i od kreditne institucije. Tako je 2011. Sberbank Rusije implementirala sljedeće programe: „Hipoteka s državna potpora“, “Hipoteka plus materinskog kapitala», « vojna hipoteka" i tako dalje.; Agencija za stambeno hipotekarno kreditiranje (AHML) pokrenula je program Hipoteka za mlade znanstvenike; Globex banka aktivno je izdavala kredite za hipotekarni program za vojno osoblje. Međutim, samo ograničen broj ljudi ima pristup takvim programima.

Osim toga, hipotekarni krediti mogu se izdati u obliku kreditne linije i to jednokratno.

Prednosti hipotekarnog kredita su:

• prilika u dovoljnoj mjeri kratko vrijeme postati vlasnik kuće i useliti se novi stan;
• dobivanje zajma na duže razdoblje, za koji se iznos mjesečnih plaćanja neće promijeniti u slučaju povećanja cijene stana;
• mogućnost plaćanja vlastitog stana, a ne iznajmljivanja tuđe nekretnine, dok je kamata na kredit usporediva s mjesečnom najamninom za sličan stan;
• mogućnost registracije u stanu kupljenom na hipotekarni kredit, zajmoprimcu i članovima njegove obitelji;
• isplativo ulaganje sredstva (cijene nekretnina stalno rastu);
• primanje porezne olakšice za cijelo razdoblje hipoteke od iznosa unutar 2 milijuna rubalja, kao i od iznosa plaćenog kamata za razdoblje otplate kredita (podčlanak 2. stavka 1. članka 220. Poreznog zakona Ruske Federacije).
Pokazatelj ruskog tržišta novca, koji je prosječna stopa za davanje zajmova (depozita) u rubljama na moskovskom tržištu novca i koju izračunava Nacionalna valutna udruga.
• Razumova I. A. Hipotekarni kredit. 2. izd. Sankt Peterburg: Piter, 2009., str. 14.