U procjeni vrijednosti nekretnina postoje tri općeprihvaćena pristupa određivanju vrijednosti: skupi, tržišni i isplativi. Svaki pristup ima svoje utvrđene metode, tehnike i postupke.
Otkriva se konceptualna sličnost pristupa vrednovanju različitih imovinskih objekata. Istodobno, vrsta predmeta koji se ocjenjuje određuje značajke pojedinih metoda koje proizlaze iz specifičnih problema ocjenjivanja svojstvenih, u pravilu, samo ove vrste vlasništvo.
Troškovni pristup
Troškovni pristup – skup metoda procjene troškova predmeta, na temelju utvrđivanja troškova potrebnih za reprodukciju ili zamjenu predmeta, uzimajući u obzir njegovu amortizaciju.
Troškovni pristup pretpostavlja da troškovi potrebni za stvaranje imovine koja se procjenjuje u njenom trenutnom stanju ili za reprodukciju njezinih potrošačkih svojstava odgovaraju tržišnoj vrijednosti te imovine. Troškovni pristup vam omogućuje izračunavanje troškova izgradnje objekta trenutne cijene(na datum vrednovanja) umanjeno za ukupnu akumuliranu (kumulativnu) amortizaciju.
- 1. Izračun troška nabave ili dugoročnog zakupa slobodnog i raspoloživog zemljišta u svrhu optimalnog korištenja;
- 2. Procjena troškova zamjene građevine koja se procjenjuje. Izračun troška zamjene temelji se na izračunu troškova ponovne izrade predmetnog predmeta, na temelju suvremenih cijena i uvjeta za proizvodnju sličnih predmeta na određeni datum;
- 3. Utvrđivanje iznosa fizičke, funkcionalne i vanjske amortizacije imovine;
- 4. Procjena vrijednosti poduzetničke dobiti (dobit investitora);
- 5. Izračun konačnog troška procijenjenog predmeta prilagođavanjem zamjenskog troška za amortizaciju, nakon čega slijedi povećanje dobivene vrijednosti za trošak zemljišna parcela.
Troškovni pristup je najprikladniji kada se ocjenjuju nekretnine koje su nedavno stavljene u funkciju, on dovodi do najuvjerljivijih rezultata u slučaju razumno opravdanog troška zemljišta i male akumulirane amortizacije poboljšanja.
prihodovni pristup
Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine dohodovnim pristupom temelji se na načelu očekivanja. Prema tom principu, tipični investitor, odnosno kupac nekretnine, stječe je u očekivanju budućih prihoda od korištenja. S obzirom da postoji izravan odnos između veličine ulaganja i koristi od komercijalnog korištenja subjekta u koji se ulaže, vrijednost nekretnine definira se kao vrijednost prava na primanje prihoda od nje, drugim riječima, vrijednost svojstvo je definirano kao sadašnja vrijednost budući prihod koji ostvaruje predmet procjene.
Glavne faze postupka procjene u ovom pristupu:
- 1. Izrada prognoze budućih prihoda od zakupa površina koje se procjenjuju za razdoblje vlasništva i na temelju dobivenih podataka utvrđivanje potencijalnog bruto prihoda (BRP) koji se izračunava po formuli (1):
PVD=S x Na, (1)
gdje je S površina koja se daje u zakup, m2,
Na - cijena najma za 1 m2.
3. Utvrđivanje, na temelju analize tržišta, gubitaka od neiskorištenosti prostora i tijekom naplate zakupnine, izračun stvarnog bruto dohotka (ARI). U pravilu, vlasnik dugoročno nema mogućnost trajnog zakupa 100% građevinske površine. Gubici najamnine nastaju zbog neiskorištenosti imovine i neplaćanja najamnine od strane beskrupuloznih stanara. Stupanj nezaposlenosti objekta dohodovne nekretnine karakterizira koeficijent neiskorištenosti, određen omjerom vrijednosti nezakupljenih površina i vrijednosti ukupne površine koja se daje u zakup. Izračun stvarnog bruto dohotka (ARI) provodi se prema formuli (2):
DVD \u003d PVD * Kz * Ks, (2)
gdje je DIA stvarni bruto prihod,
PVH - potencijalni bruto prihod,
Kz - faktor opterećenja površine,
Ks - koeficijent naplate plaćanja.
Treba imati na umu da drugi prihodi od rada objekta koji prelaze najamninu (na primjer, za korištenje dodatne usluge- parkiranje automobila itd.).
4. Izračun troškova poslovanja nekretnine koja se procjenjuje, koji se temelji na analizi stvarnih troškova njenog održavanja i/ili tipičnih troškova na ovom tržištu. Troškovi su uvjetno fiksni (porez na imovinu, premije osiguranja, plaćanja za zemljište), uvjetno promjenjive (komunalije, tekući popravci, plaća osoblje za održavanje i sl.), troškovi zamjene (troškovi periodične zamjene visoko istrošenih konstruktivnih elemenata zgrade).
Dakle, procijenjena vrijednost operativnih troškova oduzima se od DIA, a konačna brojka je neto operativni prihod (NOR).
5. Preračun neto prihoda iz poslovanja u sadašnju vrijednost objekta.
Metoda izravne kapitalizacije - metoda za određivanje tržišne vrijednosti profitabilnog objekta, koja se temelji na izravnom pretvaranju najtipičnijeg prihoda prve godine u vrijednost dijeljenjem s omjerom kapitalizacije dobivenim na temelju analize tržišnih podataka o omjer neto dobiti i vrijednosti imovine slične predmetu vrednovanja, dobiven ekstrakcijom tržišne metode.
Proces procjene nekretnine započinje njezinim pregledom. Prije početka pregleda preporučljivo je upoznati se s dostupnom tehničkom dokumentacijom objekta, kao i obaviti razgovor sa stručnjacima tehničkih službi nadležnih za rad objekta.
Komparativni pristup
Nužan preduvjet za primjenu metoda tržišni pristup je dostupnost informacija o transakcijama sa sličnim objektima nekretnina (usporedivim po namjeni, veličini i lokaciji) koje su se dogodile u usporedivim uvjetima (vrijeme transakcije i uvjeti financiranja transakcije).
Komparativni pristup temelji se na tri glavna principa vrednovanja nekretnina: ponudi i potražnji, supstituciji i doprinosu. Na temelju ovih načela procjene vrijednosti nekretnina, tržišni pristup koristi niz kvantitativnih i kvalitativnih metoda za isticanje elemenata usporedbe i mjerenje prilagodbi tržišnih podataka usporedivih nekretnina za modeliranje vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje.
Glavno načelo tržišnog pristupa procjeni vrijednosti nekretnina je načelo supstitucije, koje kaže da potencijalni kupac neće platiti cijenu nekretnine koja premašuje trošak stjecanja slične, s njegove točke gledišta, nekretnine.
Glavne poteškoće u primjeni metoda tržišnog pristupa odnose se na neprozirnost rusko tržište nekretnina. U većini slučajeva stvarne cijene prometa nekretnina su nepoznate. S tim u vezi, često se pri procjeni koriste cijene prijedloga objekata koji se prodaju.
Metoda usporedbe prodaje definira Tržišna vrijednost imovine na temelju analize nedavnih prodaja usporedivih nekretnina koje su slične veličine i namjene kao imovina koja se procjenjuje. Ova metoda procjene pretpostavlja da će tržište odrediti cijenu za nekretninu koja se procjenjuje na isti način kao i za usporedive, konkurentne nekretnine. Kako bi primijenili metodu usporedbe prodaje, stručnjaci koriste niz načela vrednovanja, uključujući i načelo supstitucije.
Primjena metode usporedbe prodaje sastoji se od uzastopnog provođenja sljedećih koraka:
- 1. Detaljno istraživanje tržišta radi dobivanja pouzdanih informacija o svim čimbenicima vezanim uz objekte usporedive korisnosti;
- 2. Određivanje odgovarajućih jedinica usporedbe i provođenje komparativne analize za svaku jedinicu;
- 3. Usporedba predmeta ocjenjivanja s odabranim objektima usporedbe radi korigiranja njihovih prodajnih cijena ili isključivanja s liste uspoređivanih;
- 4. Dovođenje niza prilagođenih pokazatelja troška usporedivih objekata na tržišnu vrijednost predmeta procjene.
Uredi za nekretnine mogu se koristiti kao izvori informacija o tržišnim transakcijama s nekretninama, javnih izvora, vlastite baze podataka, publikacije itd.
Nakon odabira jedinice usporedbe potrebno je utvrditi glavne pokazatelje odnosno elemente usporedbe pomoću kojih je moguće modelirati vrijednost objekta kroz potrebne prilagodbe kupoprodajnih cijena usporedivih objekata nekretnina.
U praksi vrednovanja pri utvrđivanju vrijednost nekretnine razlikovati osnovne elemente usporedbe kao što su prenesena prava na nekretnini, uvjeti financijske nagodbe pri stjecanju nekretnine, uvjeti prodaje (čistoća transakcije), vrijeme prodaje, funkcionalna namjena objekt, lokacija, pogodnost pristupnih cesta, površina objekta, tehničko stanje i stupanj dovršenosti prostora.
Ova metoda je najučinkovitija za redovito prodane objekte. Za isticanje elemenata mjerenja prilagodbe koriste se kvantitativne i kvalitativne metode.
Kvantitativne metode uključuju:
- analiza uparene prodaje (uspoređuju se dvije različite prodaje kako bi se odredila prilagodba za jednu usporednu stavku);
- · Statistička analiza(metoda se temelji na korištenju aparata matematičke statistike za korelacijsku i regresijsku analizu);
- · Analiza sekundarnog tržišta (ovom se metodom utvrđuje iznos usklađenja, na temelju podataka koji nisu izravno povezani s predmetom procjene ili predmetom usporedbe) i dr.
Praksa kvalitete uključuje:
klasifikacijska (usporedna) analiza (metoda je slična analizi uparenih prodaja, osim što se prilagodbe ne izražavaju u postocima ili svote novca, ali u kategorijama neizrazite logike);
distributivna analiza (usporedne prodaje se raspoređuju u silaznom redoslijedu primjerenosti, zatim se određuje mjesto predmeta procjene u nizu usporednih prodaja).
Usklađivanje rezultata
Završna faza procjene je usklađivanje rezultata dobivenih različitim metodama u okviru korištenih pristupa. Svrha takvog sporazuma je dobivanje konačne konačne vrijednosti troška.
Tri pristupa vrednovanju neovisna su jedan o drugome, iako se svaki temelji na istom ekonomska načela. Na idealnom (otvorenom i konkurentnom) tržištu sva bi tri pristupa trebala rezultirati istom vrijednošću. Međutim, većina tržišta je nesavršena, ponuda i potražnja nisu u ravnoteži. Potencijalni korisnici mogu biti pogrešno informirani, proizvođači mogu biti neučinkoviti. Iz ovih i drugih razloga pristupi mogu dati različite pokazatelje vrijednosti koje procjenitelj međusobno uspoređuje tijekom postupka odobravanja.
Kako je navedeno u federalni standardi procjena (FSO br. 1), metoda koordinacije koju je odabrao procjenitelj, kao i sve prosudbe, pretpostavke i informacije koje koristi procjenitelj u provedbi koordinacije rezultata moraju biti obrazloženi.
Ponderirano usrednjavanje smatra se najpoželjnijom opcijom za provođenje postupka usklađivanja dobivenih rezultata kako bi se dobila konačna vrijednost troška. Procjenitelj važe u kojoj mjeri ovaj ili onaj pristup odgovara svrsi procjene predmeta koji se razmatra, jesu li izračuni potkrijepljeni tržišnim podacima, proturječe li im, iu konačnom zaključku u više oslanja se na troškovni pokazatelj koji se dobiva na temelju najidealnijeg pristupa sa svih gledišta.
2.5.1. Komparativni pristup
Komparativni pristup Vrednovanje je skup metoda za vrednovanje na temelju usporedbe predmeta vrednovanja s njegovim analogima, u vezi s kojima postoje informacije o cijenama transakcija s njima.
Uvjeti za primjenu komparativnog pristupa:
1. Objekt ne smije biti jedinstven.
2. Informacije moraju biti sveobuhvatne, uključujući uvjete za obavljanje transakcija.
3. Čimbenici koji utječu na vrijednost usporedivih analoga imovine koja se procjenjuje moraju biti usporedivi.
Osnovni zahtjevi za analogni:
Analog je sličan predmetu procjene u pogledu glavnih ekonomskih, materijalnih, tehničkih i drugih karakteristika;
- sličan uvjeti transakcije.
Komparativni pristup temelji se na načelima:
zamjene;
- ravnoteža;
- ponuda i potražnja.
Faze komparativnog pristupa:
Istraživanje tržišta;
- prikupljanje i provjera vjerodostojnosti podataka o ponuđenim na prodaju ili nedavno prodanim analogima predmeta procjene;
- usporedba podataka o odabranim analozima i predmetu ocjenjivanja;
- usklađivanje prodajnih cijena odabranih analoga u skladu s razlikama u odnosu na predmet procjene;
- Utvrđivanje vrijednosti predmeta procjene.
Usklađivanje s usporedivim prodajama potrebno je za određivanje konačne vrijednosti imovine koja se procjenjuje. Obračun i prilagodbe provode se na temelju logične analize prethodnih izračuna, uzimajući u obzir značajnost svakog pokazatelja. Najvažnije je precizno određivanje faktora korekcije.
Prednosti komparativnog pristupa:
1. Konačni trošak odražava mišljenje tipičnih prodavača i kupaca.
2. Prodajne cijene odražavaju promjenu financijski uvjeti i inflacija.
3. Statistički opravdano.
4. Prilagodbe se rade za razlike u uspoređenim objektima.
5. Relativno jednostavan za korištenje i daje pouzdane rezultate.
Nedostaci komparativnog pristupa:
1. Razlike u prodaji.
2. Poteškoće u prikupljanju informacija o praktičnim prodajnim cijenama.
3. Poteškoće u prikupljanju informacija o specifičnim uvjetima transakcije.
4. Ovisnost o tržišnoj aktivnosti.
5. Ovisnost o stabilnosti tržišta.
6. Poteškoće u usklađivanju podataka o značajno različitim prodajama.
2.5.2. Troškovni pristup
Troškovni pristup- ovo je skup metoda vrednovanja koji se temelji na određivanju troškova potrebnih za obnovu ili zamjenu predmeta procjene, uzimajući u obzir akumuliranu amortizaciju. Temelji se na pretpostavci da kupac neće platiti više za gotov objekt nego za stvaranje objekta slične korisnosti.
Kod primjene ovog pristupa u obzir se uzimaju troškovi investitora, a ne izvođača.
Ovaj pristup se temelji na principu supstitucije.
Podaci potrebni za primjenu troškovnog pristupa:
Razina plaća;
- iznos režijskih troškova;
- troškovi opreme;
- profitne marže za graditelje u određenoj regiji;
- tržišne cijene građevinskog materijala.
Faze troškovnog pristupa:
Izračun troškova zemljišne parcele, uzimajući u obzir najučinkovitiju upotrebu (S z);
- obračun troškova novogradnje građevina koje se procjenjuju (S ns);
- proračun akumuliranog trošenja (I n):
- fizičko propadanje- trošenje povezano sa smanjenjem performansi predmeta kao rezultat prirodnog fizičkog starenja i utjecaja vanjskih štetnih čimbenika;
- funkcionalno trošenje- amortizacija zbog neusklađenosti sa suvremenim zahtjevima za takve objekte;
- vanjsko trošenje- amortizacija kao posljedica promjena vanjskih ekonomskih čimbenika;
- proračun troškova poboljšanja, uzimajući u obzir akumulirano trošenje: Su=C ns -C u;
- utvrđivanje konačnog troška nekretnine: C zp = C s + C y.
Prednosti troškovnog pristupa:
1. Pri vrednovanju novih objekata troškovni pristup je najpouzdaniji.
2. Ovaj pristup je primjeren i/ili jedini moguć u sljedećim slučajevima:
Analiza najbolje i najučinkovitije parcele;
- studiju izvedivosti nove izgradnje i poboljšanja;
- procjena javno-državnih i posebnih objekata;
- procjena vrijednosti objekata na neaktivnim tržištima;
- procjena za potrebe osiguranja i oporezivanja.
Nedostaci troškovnog pristupa:
1. Troškovi nisu uvijek jednaki tržišnoj vrijednosti.
2. Pokušaji postizanja točnijeg rezultata procjene praćeni su brzim povećanjem troškova rada.
3. Neusklađenost između troškova stjecanja nekretnine koja se procjenjuje i troškova nove izgradnje potpuno istog objekta, budući da se akumulirana amortizacija oduzima od troškova izgradnje tijekom procesa procjene.
4. Problemski izračun troškova reprodukcije starih građevina.
5. Poteškoće u određivanju količine akumuliranog trošenja i habanja starih zgrada i građevina.
6. Odvojena procjena zemljišne čestice od zgrada.
7. Problematično ocjenjivanje zemljišne parcele u Rusiji.
2.5.3. prihodovni pristup
prihodovni pristup temelji se na činjenici da vrijednost nekretnine u koju se ulaže kapital mora odgovarati trenutnoj procjeni kvalitete i količine prihoda koje ta nekretnina može donijeti.
prihodovni pristup- ovo je skup metoda za procjenu vrijednosti nekretnine, na temelju utvrđivanja trenutne vrijednosti očekivanog prihoda od nje.
Glavni preduvjet za izračun vrijednosti ovog pristupa je najam nekretnine. Kapitalizacija prihoda provodi se radi pretvaranja budućih prihoda od nekretnina u sadašnju vrijednost.
Kapitalizacija prihoda je proces koji određuje odnos između budućeg prihoda i trenutne vrijednosti objekta.
Formula osnovnog pristupa prihodu (IRV - formula):
gdje je V vrijednost nekretnine,
I - očekivani prihod od imovine koja se procjenjuje. Prihod se obično odnosi na neto operativni prihod koji nekretnina može donijeti u određenom razdoblju
R – stopa povrata ili profita – je omjer ili stopa kapitalizacije.
Omjer kapitalizacije - stopa povrata, koja odražava odnos između prihoda i vrijednosti predmeta procjene.
Postoje dvije vrste velikih slova:
Izravna kapitalizacija;
- kapitalizacija dohotka prema stopi povrata kapitala.
Kod izravne kapitalizacije razmatraju se dvije veličine: godišnji prihod i stopa kapitalizacije.
Stopa kapitalizacije je omjer tržišne vrijednosti nekretnine i neto prihoda koji ona donosi.
Očekivani prihod utvrđuje se analizom prihoda tijekom razdoblja vlasništva nekretnine.
Popust- norma zajednički interes, koji se koristi pri ponovnom izračunavanju troška u određenom trenutku Gotovina teče koji proizlaze iz korištenja imovine.
Faze pristupa dohotku:
1. Izračun zbroja svih mogućih primitaka od predmeta procjene.
2. Izračun stvarnog bruto dohotka.
3. Obračun troškova vezanih uz predmet procjene:
Uvjetno trajno;
- uvjetne varijable (operativne);
- rezerve.
4. Utvrđivanje visine neto prihoda iz poslovanja.
5. Pretvorite očekivane povrate u sadašnju vrijednost.
| Prethodno |
Uvod
Poglavlje 1. Metodološke osnove za procjenu vrijednosti imovine
1.1 Pojam vrednovanja imovine, predmeti vrednovanja, vrste procijenjene vrijednosti
1.2 Zakonski i pravni okvir, ciljevi i faze vrednovanja imovine
Poglavlje 2. Glavni pristupi i metode korištene u vrednovanju imovine i njihova primjena
2.1. Bit i značajke pristupa i metoda vrednovanja imovine
2.2. Prednosti i nedostaci primjene različitih pristupa vrednovanju imovine
Zaključak
Bibliografija
Uvod
Danas u Rusiji postoje različiti oblici vlasništva koji omogućuju vlasniku da raspolaže svojom imovinom po vlastitom nahođenju. U tom smislu postavljaju se pitanja o vrijednosti nekretnina, potrebi rješavanja imovinskopravnih sporova, u kojima su stranke bile prisiljene pribjeći uslugama neovisnih cjenovnih arbitara za utvrđivanje objektivne vrijednosti pojedine nekretnine.
Razvoj djelatnosti vrednovanja u Ruskoj Federaciji izravno je određen razvojem tržišni odnosi. Procjena vrijednosti raznih vrsta nekretnina sve više postaje sastavni i učinkovit alat Ekonomija tržišta.
U kontekstu razvoja tržišnog gospodarstva, vrednovanje strojeva, opreme i vozila postaje sve važnije. Važnost ove vrste aktivnosti procjene posljedica je i širenja sektora privatni posjed te potrebu povećanja ulaganja.
Treba napomenuti da strojeve i opremu obično karakterizira veliki broj razne opcije i raznolikost nomenklature. Broj strojeva i opreme u zemlji, pa čak iu zasebnoj regiji, vrlo je velik.
Utvrđivanje tržišne vrijednosti strojeva i opreme je složen proces, jer je često nemoguće pronaći apsolutno identičnu analogiju za nekretninu koja se procjenjuje u postupku procjene.
Da bi se postigla što točnija procjena imovine, koriste se posebne tehnike i metode koje su obrađene u ovom kolegiju.
Kolegij se sastoji od uvoda u dva poglavlja i zaključka. U prvom poglavlju govori se o pojmu procjene vrijednosti imovine, predmetima procjene, vrstama procijenjene vrijednosti, kao i zakonodavni okvir poslovi procjene, ciljevi i faze procjene imovine. Drugo poglavlje govori o glavnim pristupima i metodama koje se koriste u procjeni vrijednosti imovine i njihovoj primjeni.
U tijeku pisanja seminarski rad korišteni su sljedeći materijali: savezni zakon„O aktivnostima procjene u Ruskoj Federaciji“, Savezni standardi procjene, Državni standardi procjene, vodiči za učenje o vrednovanju imovine, materijali časopisa "Pitanja procjene" itd.
Poglavlje 1. Metodološke osnove za procjenu vrijednosti imovine
1.1 Pojam vrednovanja imovine, predmeti vrednovanja, vrste procijenjene vrijednosti
Vlasništvo – predmeti okolnog svijeta koji imaju uporabnu vrijednost i prava na njih. .
Procjena vrijednosti imovine uredan je, svrhovit proces utvrđivanja vrijednosti monetarni uvjeti vrijednost relevantne imovine, uzimajući u obzir potencijal i stvarni prihod koje su oni donijeli u određenom trenutku u određenom segmentu tržišta.
Procjena vrijednosti nekretnina najopćenitiji je pojam koji se primjenjuje na procjeniteljsku djelatnost i sve njezine moguće predmete.
Prema članku 5. Saveznog zakona " O aktivnostima vrednovanja u Ruskoj Federaciji» Procjena imovine br. 135-FZ može se primijeniti na sljedeće objekte:
1. Odvojene materijalne stvari (stan, automobil, zbirka minerala i sl.);
2. Ukupnost stvari koje čine svojstvo pravnog odn pojedinac(ovo uključuje posao kao predmet procjene);
3. Pravo vlasništva i druga imovinska prava;
4. Prava potraživanja, obveze (dugovi);
5. Rad, usluge, informacije;
6. Ostali objekti građanska prava u pogledu kojih zakonodavstvo Ruske Federacije utvrđuje mogućnost njihova sudjelovanja u građanskom prometu.
U pravilu se procjena imovine dijeli u četiri velike skupine:
1. Vrednovanje poduzeća (posla);
2. Procjena vrijednosti nekretnina;
3. Procjena opreme (uključujući strojeve, Vozilo);
4. Procjena troškova nematerijalna imovina i intelektualno vlasništvo.
Vrednovanje - određivanje vrijednosti objekta u određenom trenutku u skladu s odabranim standardom vrijednosti.
Cijena- ovo je trošak faktora proizvodnje utjelovljenih u ovom objektu.
Vrijednost nekretnine može varirati. Utvrđenom vrstom vrijednosti određena je svrha procjene, a načinom procjene ostvarenje svrhe procjene.
Pri korištenju pojma vrijednosti u provedbi aktivnosti vrednovanja ukazuje se na specifičnu vrstu vrijednosti koja je određena namjenom rezultata vrednovanja.
Prilikom obavljanja poslova procjene koriste se sljedeće vrste vrijednosti predmeta procjene:
· tržišna cijena;
· investicijski trošak;
· likvidacijska vrijednost;
katastarska vrijednost.
1. Prilikom utvrđivanja tržište vrijednost predmeta procjene određena je najvjerojatnijim cijenom po kojoj se predmet procjene može otuđiti na dan procjene od otvoreno tržište u konkurentskom okruženju, kada se strane u transakciji ponašaju razumno, raspolažući svim potrebnim informacijama, a eventualne izvanredne okolnosti se ne odražavaju na vrijednost transakcijske cijene, odnosno kada:
2. Prilikom utvrđivanja ulaganje vrijednost predmeta procjene određena je vrijednošću za određenu osobu ili skupinu osoba koju utvrđuje ta osoba (osobe) investicijske svrhe korištenje predmeta procjene.
3. Prilikom utvrđivanja likvidacija vrijednost predmeta procjene određena je procijenjenom vrijednošću koja odražava najvjerojatnije cijene po kojoj se predmet procjene može otuđiti za razdoblje izloženosti predmeta procjene, koje je kraće od tipičnog razdoblja izloženosti za tržišne uvjete, u uvjetima kada je prodavatelj prisiljen izvršiti transakciju otuđenja imovine.
4. Prilikom utvrđivanja katastarski vrijednost predmeta procjene utvrđuje se metodama masovne procjene tržišne vrijednosti utvrđenim i odobrenim u skladu.
Glavni parametri koji određuju vrijednost imovine su: korisnost, potražnja, ponuda, oskudica, mogućnost prijenosa prava na imovinu, troškovi stvaranja imovine.
1.2 Zakonski i pravni okvir, ciljevi i faze vrednovanja imovine
Zakonodavni okvir za poslove vrednovanja u Ruska Federacija su:
1) Savezni zakon od 29. srpnja 1998. br. 135 - FZ "O procjeniteljskim aktivnostima u Ruskoj Federaciji" ( zadnje izd.. Savezni zakon od 24. srpnja 2007. br. 220 - FZ). Osnovne odredbe.
2) Savezni standard procjene " Opći pojmovi procjene, pristupi i zahtjevi za procjenu” (FSO br. 1), odobren Nalogom Ministarstva ekonomskog razvoja Rusije od 20. srpnja 2007. br. 256. Glavne odredbe.
3) Savezni standard vrednovanja "Svrha vrednovanja i vrste vrijednosti" (FSO br. 2), odobren Nalogom Ministarstva gospodarskog razvoja Rusije od 20. srpnja 2007. br. 255. Glavne odredbe.
4) Savezni standard vrednovanja "Zahtjevi za izvješće o vrednovanju" (FSO br. 3), odobren Nalogom Ministarstva gospodarskog razvoja Rusije od 20. srpnja 2007. br. 254. Glavne odredbe.
Prema Saveznom zakonu br. 135-FZ od 29. srpnja 1998. "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji", aktivnosti procjene podliježu obveznom licenciranju.
Procjenu imovine provode ovlašteni procjenitelji na temelju ugovora o procjeni imovine uz obveznu primjenu sva tri klasična pristupa procjeni imovine - isplativog, usporednog (tržišnog) i troškovnog.
Izmjenama i dopunama Saveznog zakona „O procjeniteljskim djelatnostima u Ruskoj Federaciji” utvrđuje se prijenos značajnog dijela kontrole nad aktivnostima u ovoj oblasti s državnih tijela na samoregulativne organizacije procjenitelja, što je povezano s ukidanjem licenciranja aktivnosti procjene. Procjenitelj se prima u članstvo samoregulatorne organizacije procjenitelja odlukom njenog kolegijalnog organa upravljanja. Zbog kršenja zakona i saveznih standarda procjene, procjenitelj može biti isključen iz članstva organizacije i odlukom kolegijalnog tijela.
Prema čl. 8 FZ-135, procjena objekata procjene obvezna je ako su predmeti procjene u cijelosti ili djelomičnom vlasništvu Ruske Federacije, konstitutivnih entiteta Ruske Federacije ili općina uključeni u transakciju.
Obično su svrhe procjene imovine:
utvrđivanje vrijednosti imovine prilikom njezine privatizacije, prijenos na upravljanje povjerenjem, zakup, nacionalizacija;
korištenje imovine kao kolaterala;
prodaja ili drugo otuđenje imovine;
· Prijenos dužničkih obveza vezanih uz predmete procjene;
prijenos imovine kao ulaganje u ovlašteni kapital, fondovi pravne osobe;
· hipotekarno kreditiranje fizičke i pravne osobe;
otkup ili drugo zakonom predviđeno oduzimanje imovine od vlasnika za državne ili općinske potrebe;
obavljanje procjene imovine radi kontrole ispravnosti plaćanja poreza u slučaju spora o obračunu porezne osnovice;
crtanje bračni ugovori podjela imovine supružnika koji se razvode na zahtjev jedne od stranaka ili obiju stranaka u slučaju spora oko vrijednosti te imovine;
Dakle, svrhe procjene vrijednosti imovine mogu biti vrlo različite, ali je vrlo često procjena nužna za različite transakcije.
Procjena nekretnine uključuje sljedeće korake:
1) Definicija zadataka.
U ovoj početnoj fazi ocjenjivačkog rada, jedno od najvažnijih je pitanje formuliranja svrhe ocjenjivanja. U procesu komunikacije između naručitelja i procjenitelja u fazi postavljanja zadatka utvrđuje se predmet procjene, odnosno ono što naručitelj želi ocijeniti u obliku skupa materijalnih predmeta i (ili) prava; svrhu i ciljeve procjene predmeta procjene, kao i vrstu vrijednosti.
Ovisno o varijabilnim čimbenicima, metode procjene troškova stanovanja mogu se podijeliti na: prihodovne, troškovne i usporedne.
Mora se istaknuti da bi na "savršenom tržištu" korištenje svake metode trebalo dati isti rezultat. Trenutno se niti jedno tržište ne može nazvati savršenim (ponuda i potražnja nisu u ravnoteži, sudionici na tržištu imaju nepotpune informacije, organizacije ne funkcioniraju učinkovito itd.). Stoga ove metode mogu dati različite rezultate.
U biti, metodologija procjene vrijednosti stanova treba uzeti u obzir strukturu novčanih tokova koji se formiraju na tržištu nekretnina, a to su:
- novčani tok, koji se formira tijekom izgradnje nekretnine i njenog održavanja;
- novčani tok, koji se formira u transakcijama za kupnju i prodaju stanova;
- dodatni novčani tok generiran implementacijom usluga trećih strana (na primjer, provođenje popravci);
- plaćanje komunalnih računa od strane vlasnika.
prihodovni pristup
Dohodovni pristup se najčešće primjenjuje za vrednovanje poduzeća. Ova metoda uključuje izračun vrijednosti organizacije na temelju njezine trenutne vrijednosti, očekivanog budućeg prihoda i percipiranih rizika. Prihodni pristup koristi metodu diskontiranog novčanog toka. Kod procjene stambenih nekretnina najčešće se koristi ovaj pristup.
Uobičajeno je razlikovati dvije vrste novčanih tokova. Prvi nastaje od kapital(tzv. novčani tok za kapital, eng. Equity Cash Flows, ECF). Drugi se formira od svih uloženih sredstava (cash flow for all invested capital, engleski CapitalCashFlows, CCF). U oba modela novčani tijek može se izračunati kao nominalni (po tekućim cijenama) i realni (korigiran za inflaciju), ovisno o ciljevima analize.
CCF model se prvenstveno koristi u ocjenjivanju organizacija koje provode različite vrste aktivnosti. Na primjer, to mogu biti: vađenje i prodaja sirovina, proizvodnja vlastitih proizvoda i njihova prodaja, pružanje logističkih usluga. Međutim, kako kaže profesor A.G. Gryaznova, u praksi je model novčanog toka kapitala popularniji, dok je model novčanog toka svih uloženih sredstava, prema njezinom mišljenju, manje tražen za vrednovanje ruske tvrtke. To je zbog činjenice da organizacije ne provode sheme prikupljanja sredstava slične onima koje koriste tvrtke u zapadnim zemljama gdje je ova metoda prvi put uvedena. Obje metode se koriste za procjenu stambenog prostora, zbog činjenice da je moguće izračunati obujam svih uloženih sredstava, budući da svaku stambenu nekretninu organizacija doživljava kao drugu investicijski projekt.
Troškovni pristup
Troškovni pristup također se naziva pristup imovine. To je zbog činjenice da se vrijednost stambene nekretnine može uzeti u obzir uzimajući u obzir nastale troškove.
Uslijed inflacije, promjena tržišnih uvjeta, kao i korištenih računovodstvenih metoda, knjigovodstvena vrijednost imovine i obveza ne odgovara njihovoj tržišnoj vrijednosti. Slijedom toga, vrednovanje stambenih nekretnina podrazumijeva prilagodbe pokazatelja računovodstvo.
U početnoj fazi procjenjuje se tržišna vrijednost cjelokupne imovine i obveza poduzeća. Nadalje, vrijednost obveza se oduzima od fer tržišne vrijednosti imovine. Kao rezultat ove radnje formira se procijenjena vrijednost vlastitog kapitala organizacije.
Komparativni pristup
Komparativni pristup podrazumijeva da je procjena trenutne vrijednosti poduzeća procijenjeni iznos njegove prodaje na formiranom tržištu. Drugim riječima, prodajna cijena usporedive tvrtke, koju određuje tržište, smatra se najbližom stvarnoj cijeni. S obzirom na to da na tržištu stanova postoji veliki broj usporedivih objekata, ova se metoda može uspješno koristiti u procjeni vrijednosti stambenih nekretnina.
Određivanje troškova stanovanja objektivno i neovisno tržišni uvjeti je glavna prednost ovaj pristup. Zadaća procjenitelja u ovom pristupu je samo izvršiti izmjene kako bi se osigurala usporedivost stambene nekretnine. Istodobno, prihodovni i troškovni pristupi procjeni troškova stanovanja koriste se isključivo na temelju izračuna.
Nedostaci komparativnog pristupa
Istodobno, razmatrani pristup temelji se isključivo na retrospektivnim rezultatima i ne uzima u obzir izglede za razvoj stambenog tržišta, što može pozitivno i negativno utjecati na ocjenu. Također, komparativni pristup zahtijeva opsežnu bazu podataka koja analizira nekretninu i potencijalno usporedivu stambenu nekretninu s različite stranke. Prikupljanje takvih podataka je izuzetno skupo u smislu vremena, rada i financijskih resursa. Korištenje komparativnog pristupa ozbiljno je ograničeno nedostatkom univerzalnih metoda procjene. To je zbog činjenice da proces odabira usporedivih nekretnina uglavnom uključuje subjektivnu procjenu procjenitelja, kao i provedbu potrebnih izmjena. Treba napomenuti da usporedni pristup općenito, a posebno metoda usporednih koeficijenata, nisu dobili odgovarajuću distribuciju u ruskoj praksi zbog specifičnosti tržišne situacije, koju karakteriziraju nepotpune informacije i beznačajna razdoblja promatranja.
Ukratko, treba reći da je upotreba komparativna metoda procjena vrijednosti stambenih nekretnina izuzetno je teška. Stambena tržišta podložna su značajnim promjenama tržišnih uvjeta u prilično kratkim vremenskim razdobljima, što nameće određena ograničenja troškovnom pristupu za one organizacije čija se dugotrajna imovina općenito formira na temelju uvozna oprema i ovisna o financiranju velikog duga. U ovom slučaju, diskretni izračun troškova (na primjer, na mjesečnoj razini) može dati značajno različite vrijednosti, što takve vrijednosti vrednovanja čini nekonzistentnim s ekonomskom stvarnošću i komplicira formiranje ne samo dugoročnog, već i operativnog upravljanja troškovima politike.
Zaključak
U tim uvjetima, prema autoru, najpouzdaniji pristup procjeni i upravljanju vrijednošću stambenih objekata je profitabilan pristup metodom diskontiranog novčanog toka, gdje se kao diskontna stopa koristi ponderirani prosječni trošak kapitala (izračunat pomoću A Damodaranova metodologija i CAPM model). Horizont za izračun neto novčanog toka iz ukupnog kapitala trebao bi uzeti vrijednosti ne duže od pet godina korištenjem pokazatelja troškova u razdoblju nakon predviđanja. Kao rezultat vrednovanja stambenih nekretnina, s jedne strane, uzimaju se u obzir srednjoročni trendovi, as druge strane, vrednovanje nije podložno kratkoročnim graničnim fluktuacijama pokazatelja stambenog tržišta (budući da imaju beznačajan učinak na nerizične stope i spread, koji ovisi o kreditni rejting programeri.
Prije nego što prijeđemo na prikaz sadržaja različitih pristupa vrednovanju nekretnina i korištenih metoda vrednovanja, razjasnimo što sve ulazi u sadržaj ovih pojmova.
Pod, ispod pristup procjeni vrijednosti nekretnina odnosi se na određeni metodološki pogled na prirodu vrijednosti imovine, odražavajući određeni ekonomski i teorijski koncept vrijednosti i cijene.
Sukladno tome, možemo govoriti o tri glavna pristupa određivanju vrijednosti nekretnine: skupom (temelji se na konceptu troškova), profitabilnom (temelji se na teoriji korisnosti i očekivanja) i komparativnom (teoretska osnova je teorija ponude i potražnje).
Za razliku od pristupa, metoda vrednovanja nekretnina je primijenjeni koncept.
Metoda procjene vrijednosti nekretnina- ovo je specifična metoda, algoritam za izračun vrijednosti vrijednosti nekretnine.
Na temelju jednog pristupa ocjenjivanju može se razviti više metoda koje se međusobno razlikuju po redoslijedu izračuna, korištenim podacima i točnosti izračuna. Na primjer, prihodovni pristup može se primijeniti metodom bruto multiplikatora najamnine, metodom izravne kapitalizacije prihoda i metodom diskontiranog novčanog toka. S troškovnim pristupom, za određivanje trenutne cijene zgrada može se koristiti metoda procjene troškova, metoda usporedne jedinice itd. U ovom slučaju, korištenje svake od metoda će dati pojedinačni rezultat koji se razlikuje od drugih metoda .
Treba napomenuti da niti jedan od pristupa ne može dati potpuno adekvatnu prosudbu tržišne situacije o vrijednosti vrijednosti nekretnine. U praksi se to očituje u činjenici da procjenitelj mora, u skladu sa standardima, primijeniti ili sva tri pristupa vrednovanju ili (barem) dva, obrazlažući razlog svog izbora. Istodobno, konačna prosudba o vrijednosti objekta ne bi trebala biti donesena na temelju aritmetičke sredine, već uzimajući u obzir značaj jednog ili drugog pristupa u svakom konkretnom slučaju (ovaj proces se naziva "procedura odobravanja" ").
Prije razmatranja pristupa i metoda procjene vrijednosti nekretnina potrebno je dati još jednu napomenu.
Već je ranije istaknuto da se procjena vrijednosti nekretnina može podijeliti na masovnu procjenu vrijednosti nekretnina i pojedinačnu procjenu vrijednosti nekretnina.
Individualno ocjenjivanje povijesno i metodološki prethodi masovnom ocjenjivanju, ali se tehnološki bitno razlikuju.
Individualna procjena uključuje uzimanje u obzir svih faktora koji su značajni u smislu formiranja vrijednosti predmeta, individualnih karakteristika predmeta, njegove pravni status, trenutno stanje na tržištu na dan procjene, itd.
Skupna evaluacija temelji se na uzimanju u obzir glavnih čimbenika koji utječu na cijenu objekata i širokoj upotrebi metoda statistička obrada informacije o stanju na tržištu u kontekstu ovih čimbenika.
Pojedinačna procjena daje točniji rezultat, ali zahtijeva i više troškova. Stoga se koristi pri donošenju pojedinačnih odluka na tržištu. Masovnu procjenu primjenjuje, u pravilu, država u interesu oporezivanja, ponekad, kao što je prikazano u Pogl. 6. udžbenika, za utvrđivanje najamnina za masovni zakup nekretnina itd. Njime se svakako ne mogu uzeti u obzir sve karakteristike objekata (primjerice društveno okruženje).
Razmotriti pristupe i metode vrednovanja u odnosu na pojedinačnu procjenu vrijednosti nekretnina.
Troškovni pristup. Koncepcijski se troškovni pristup temelji na teoriji troškova kao osnovici vrijednosti robe, a njegova primjena temelji se na načelu supstitucije.
Važno je zapamtiti
Glavna ideja troškovnog pristupa procjeni nekretnina je da objekt ne može koštati više nego što bi morao potrošiti da se stvori sličan.
Praktički pristup se temelji na izračunu troškova obnove (zamjene) objekta koji se procjenjuje, uzimajući u obzir amortizaciju i posebnu procjenu tržišne vrijednosti zemljišta.
Opseg troškovnog pristupa : novogradnja, rekonstrukcija, procjena nekretnina za osiguranje, oporezivanje, procjena nekretnina na "pasivnim" tržištima.
Smatrati algoritam primjene troškovne metode.
Stadij ITrenutna procjena troškova zamjene (oporavak ) zgrade, strukture. Procjena trenutnog troška zamjene zgrade može se izvršiti pomoću različitih metoda.
Procijenjena metoda sastoji se u izradi predračuna troškova izgradnje. Troškovi uključuju:
- izravni troškovi (PC) (građevinski materijali i proizvodi, amortizacija opreme, plaće radnika i stručnjaka, ostali troškovi i dobit izvođača);
- neizravni troškovi (IC) (troškovi osiguranja, projektiranja, izrade studije izvodljivosti, ishođenja građevinskih dozvola, troškovi promocije robe na tržištu i dr.);
- normalno za dato stanje razvijač tržišne dobiti (PD).
Dakle, formula za određivanje sadašnje vrijednosti zgrade (PV)
kako slijedi:
TS = PZ + KZ + PD.
Procijenjena metoda daje najtočnije rezultate (s pogreškom od oko 5-10%), ali je povezana s velikim ulaganjem vremena, rada i, u konačnici, financija, stoga je prilično rijetka u praksi.
Kao sorta proračunska metoda može se koristiti metoda jedinične cijene (na temelju cijena za pojedine vrste radova i materijala), metoda resursa (na temelju tržišnih cijena radova ili njihovih sklopova), metoda indeksa.
Metoda indeksa sastoji se u određivanju zamjenskog troška procijenjenog predmeta množenjem Knjigovodstvena vrijednost na odgovarajući indeks. Jedna od najčešćih uporaba metode indeksa je uporaba tzv. koeficijenata izgrađenosti, u kojima se trošak izgradnje (troškovi izvođača, uključujući njegovu dobit) izračunava preračunavanjem osnovne cijene izgradnja u struji .
Metoda elemenata (metoda raščlanjivanja objekta na zasebne komponente) uključuje usporedbu objekta koji se procjenjuje sa sličnim u pogledu pojedinih elemenata troška izgradnje zgrade. Trošak izgradnje određuje se u ovom slučaju kao zbroj troškova stvaranja pojedinačnih elemenata zgrade: temelja, ogradnih konstrukcija, stropova, krovova, inženjerske opreme.
Podaci za izračun mogu se uzeti na temelju korištenja informacija o sličnim novoizgrađenim zgradama, projektna dokumentacija, tehnička mjerenja.
Metoda element po element daje manje točne rezultate od procijenjene (odstupanja unutar 10-15%), ali zahtijeva znatno manje vremena i drugih troškova.
Metoda komparativne jedinice predviđa da se troškovi za stvaranje sličnih predmeta uzimaju kao osnovica po određenoj mjernoj jedinici predmeta (usporedna jedinica). Takve jedinice mogu biti trošak stvaranja jednog mjesta u restoranu, jednog mjesta u garaži ili, češće, po 1 m2 stambene ili ukupne građevinske površine, po 1 m3 građevinskog volumena. Metoda je najučinkovitija, pogreška u njegovoj uporabi je 15-20%.
Ako je poznato ukupna površina(volumen) analogne zgrade i ukupni troškovi, tada je lako odrediti troškove po 1 m2, 1 m3.
U budućnosti se dobiveni rezultat množi s površinom zgrade koja se procjenjuje:
TC = C S(V),
gdje je C trošak po jedinici usporedbe; S(V) je površina (volumen) ocjenjivane građevine.
Važno je razumjeti činjenicu da i metoda po elementima i metoda komparativne jedinice podrazumijevaju ispravnu metodu za odabir analoga - iste vrste, približno iste vrijednosti (inače su moguća značajna izobličenja).
Osim toga, treba imati na umu da su svi troškovi, kao što znate, podijeljeni na fiksne i varijabilne. Fiksni troškovi uključuju troškove upravljanja projektom, inženjerske komunikacije itd. Stoga, kada se koriste podaci o sličnim objektima, potrebno je izvršiti prilagodbe za mjerilo objekta.
Stadij II. Određivanje akumulirane istrošenosti zgrade. Akumulirana amortizacija shvaća se kao iznos gubitka tržišne vrijednosti objekta tijekom vremena zbog utjecaja (poboljšanja) unutarnjih i vanjskih čimbenika na objekt.
Koncept "amortizacije" u vrednovanju koristi se u drugačijem smislu nego u računovodstvu. U računovodstvu, amortizacija je proces raspoređivanja početnih troškova tijekom vijeka trajanja imovine.
U vrednovanju, amortizacija je faktor koji određuje zamjensku sadašnju vrijednost objekta, bez obzira na izvorni trošak. Amortizacija se utvrđuje u odnosu na tekuće troškove obračunate u prvoj fazi primjene metode troška.
U vrednovanju se razlikuju tri metode utvrđivanja iznosa akumulirane amortizacije: metoda razdvajanja, metoda vijeka trajanja i tržišna metoda.
Metoda odvajanja uključuje podjelu trošenja (zastarijevanja) na tri komponente: fizičko trošenje, funkcionalno trošenje i vanjsko trošenje.
Tjelesno pogoršanje. – gubitak potrošačkih svojstava od strane objekta zbog eksploatacije ili prirodnih (prirodnih) čimbenika. Fizička istrošenost može se odrediti kako za objekt u cjelini tako i za njegove pojedinačne elemente.
funkcionalno trošenje - gubitak potrošačkih svojstava objekta u smislu zahtjeva potrošača, suvremenih tržišnih standarda. Na primjer, zastarjeli raspored, nedostatak potrebnih sadržaja. Napominjemo da se poboljšanja koja su nepotrebna s obzirom na stanje tržišta i njegovog segmenta također mogu pripisati funkcionalnom trošenju.
Vanjski (ponekad se naziva ekonomskim) nositi - gubitak potrošačkih svojstava objekta zbog promjene okoline.
Fizičko i funkcionalno trošenje dijelimo na uklonjivo i nepopravljivo.
Nošenje koje se može ukloniti - ova vrsta amortizacije, čiji je trošak otklanjanja manji od vrijednosti predmeta koji se istovremeno dodaje. Uklonjivo trošenje uzima se u obzir u visini troškova potrebnih za njegovo uklanjanje.
Nenadoknadivo trošenje - onaj kod kojeg je trošak uklanjanja trošenja nemoguć ili veći od dodane vrijednosti. Očito, to se uzima u obzir u količini trošenja.
Dakle, kriterij uklonjivosti nije samo fizička sposobnost oslobađanje od trošenja, ali što je najvažnije - ekonomska izvedivost takve eliminacije.
Važno je zapamtiti
Ukupna količina akumuliranog trošenja pri korištenju metode odvajanja određuje se zbrajanjem pojedinačnih vrsta trošenja:
Akumulirano trošenje + Fizičko trošenje (uklonjivo + neuklonjivo) + + Funkcionalno trošenje (uklonjivo + neuklonjivo) + Vanjsko trošenje.
Doživotna metoda temelji se na upotrebi pojmova kao što su: rok fizičkog vijeka zgrade, rok ekonomskog vijeka zgrade, efektivna starost.
Fizički život zgrade – vrijeme u kojem je građevinu fizički moguće koristiti.
Ekonomski vijek zgrade - razdoblje u kojem zgrada može ostvarivati dobit (prihodi od poslovanja su veći od rashoda).
Efektivna dob - starost, koja odgovara fizičkom stanju građevine u trenutku procjene. Budući da stanje zgrade ovisi o kvaliteti njezina rada, efektivna starost može biti veća ili manja od njezine fizičke starosti.
Zadatak procjenitelja je utvrditi stvarnu starost građevine i na temelju toga stupanj njezine dotrajalosti:
Amortizacija = Efektivna starost / Ekonomski vijek.
Tržišna metoda omogućuje usporedbu procijenjene zgrade s analognim objektima za koje je već obračunat iznos amortizacije (nedavno prodani objekti na tržištu).
Stadij III. Usklađivanje izračunatog zamjenskog troška za amortizaciju i dobivanje zamjenske sadašnje vrijednosti građevine. Prilagodba se vrši prema formuli
BC = TS-NI,
gdje je BC zamjenska sadašnja vrijednost; TS - trošak zamjene; PI - akumulirano trošenje.
Faza IV.Utvrđivanje vrijednosti zemljišta. Trošak zemljišne parcele metodom troška utvrđuje se kao trošak parcele bez ikakve izgradnje, na temelju načela najbolja upotreba pomoću sljedećih metoda.
Metoda usporedbe prodaje temelji se na informacijama o prodajnim cijenama zemljišnih čestica koje su analogne procijenjenoj zemljišnoj čestici.
Korištenje metode uključuje:
- izbor usporedivih zemljišnih parcela s poznatim prodajnim cijenama;
- usklađivanje prodajnih cijena usporedivih zemljišnih parcela, čime se mogu uzeti u obzir razlike između predmeta procjene i usporedivog objekta u smislu čimbenici cijena;
- izračun troška zemljišne parcele kao prosjeka ili ponderiranog prosjeka prilagođenih prodajnih cijena usporedivih nekretnina.
Metoda prijenosa (distribucija ) omogućuje korištenje podataka o prodaji nekretnina koje se nalaze na sličnim lokacijama, pod uvjetom da postoji ili se može izračunati odnos između vrijednosti zemljišta i vrijednosti poboljšanja.
Metoda se temelji na načelu ravnoteže, prema kojem postoji normalan, odnosno tipičan odnos između vrijednosti zemljišta i vrijednosti nekretnina općenito.
Metoda kapitalizacije anuiteta temelji se na izračunu vrijednosti zemljišta kapitalizacijom tipičnog iznosa rente za slične zemljišne čestice.
metoda (tehnika ) ostatak za zemlju temelji se na primjeni načela rezidualne produktivnosti zemljišta na temelju najboljeg korištenja zemljišta.
Stadij V Zbroj vrijednosti zemljišta i sadašnje vrijednosti zgrade. Vrijednost nekretnine (SN) određena je formulom
CH = BC + NW,
gdje je BC trenutni trošak zamjene zgrade; SZ - trošak zemljišta.
Važno je zapamtiti
Vrijednost nekretnine utvrđuje se korištenjem troškovnog pristupa kao zbroja troška poboljšanja i troška zemljišta.
Primjena algoritma troškovnog pristupa može se razmotriti na primjeru (tablica 8.3).
Tablica 8.3
Izračun vrijednosti nekretnine troškovnim pristupom
Tržišni (komparativni) pristup. Konceptualno, temelj pristupa je teorija ponude i potražnje, au praksi se metoda temelji na korištenju principa supstitucije.
Važno je zapamtiti
Glavna ideja pristupa je da racionalan kupac neće platiti više za nekretninu od onoga za što se slična nekretnina može kupiti.
Primjena Tržišni pristup uključuje određivanje vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje usporedbom s nekretninama koje su nedavno prodane na tržištu. Tržišni pristup se u najvećoj mjeri temelji na ažurnim tržišnim informacijama i zahtijeva dovoljno veliku količinu informacija za svoju primjenu.
Opseg tržišnog pristupa - masovna tržišta: tržište nekretnina, tržište nekretnina za mala poduzeća.
Primjena tržišnog pristupa uključuje sljedeće glavne korake.
- 1. Prikupljanje informacija o nedavnim prodajama na tržištu i odabir prodaja s nekretninama usporedivim s imovinom koja se procjenjuje.
- 2. Provjera dobivenih podataka (cijena, fizičke karakteristike, uvjeti financiranja, lokacija i sl.).
- 3. Komparativna analiza prodanih objekata s vrednovanjem po uvjetima prodaje, lokaciji, fizičkim karakteristikama.
- 4. Usklađivanje prodajnih cijena za usporedive objekte u skladu s razlikama među njima.
- 5. Usklađivanje usklađenih cijena i određivanje vrijednosti imovine koja se procjenjuje. Vrijednost imovine koja se procjenjuje izračunava se prema sljedećoj općoj formuli:
CH \u003d Tsa ± ΣP,
gdje je Tsa cijena sličan objekt(skupine sličnih predmeta); P - korekcije cijena objekata-analoga.
Svaki od ovih koraka je neophodan za utvrđivanje vrijednosti nekretnine, ali je od posebne važnosti pravilno uskladiti dostupne podatke o cijeni prilikom utvrđivanja vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje.
Za prilagodbe se mogu koristiti kvantitativne i kvalitativne metode.
Korištenje kvantitativne metode procjenitelj mora odrediti iznos usklađenja. Za određivanje ovih "cijena" koristi se nekoliko metoda: analiza uparene prodaje; regresijska analiza; proračun troška elementa za koji je potrebna izmjena.
Nakon utvrđivanja vrijednosti potrebnih izmjena, možete pristupiti određivanju vrijednosti objekta usporedbom s analognim objektom.
Vrijednost predmeta vrednovanja utvrđuje se usklađivanjem poznate cijene predmeta-analoga.
Podešavanje može se proizvoditi u tri glavne verzije:
- u monetarnom smislu;
- postotak;
- opće grupiranje.
Najtočnija metoda je korištenje monetarnih prilagodbi. Ali to je moguće samo ako se mogu definirati. Ako to nije moguće, primjenjuje se postotna prilagodba. Ova opcija zahtijeva uzimanje u obzir razlika u redoslijedu izmjena i dopuna.
Postoje dvije mogućnosti:
- 1) kumulativno (svaka sljedeća korekcija primjenjuje se na već usklađenu cijenu);
- 2) nezavisna osnova (zbir).
Inozemno iskustvo
Američki institut za procjenitelje nekretnina preporučuje sljedeći redoslijed prilagodbi (prilagodbe prodajnih cijena usporedivih nekretnina prema stavkama za usporedbu):
- 1. Sastav prava vlasništva.
- 2. Uvjeti financiranja transakcije (korištenje pri kupnji kreditnih sredstava po uvjetima koji ne odgovaraju tržišnim).
- 3. Uvjeti prodaje (netipični motivi ili netipični uvjeti transakcije, kao što je srodstvo između kupca i prodavatelja, prodaja u stečaju).
- 4. Vrijeme sklapanja transakcije s analognim objektom.
- 5. Položaj i okoliš.
- 6. Fizičke karakteristike.
- 7. Ekonomske karakteristike objekt.
Bitno je pitanje koje izmjene i dopune treba donositi kumulativno, a koje - samostalno.
Pravila razvijena na temelju iskustva ocjenjivanja rješavaju ovaj problem na sljedeći način.
Izmjene koje odražavaju uvjete posla treba primjenjivati na kumulativnoj osnovi. To uključuje izmjene i dopune:
- na prenosiva prava;
- uvjeti financiranja (gotovinski, bezgotovinski, korištenjem posuđeni novac);
- uvjeti prodaje (popusti, rate);
- vrijeme prodaje (uzimajući u obzir promjene cijena tijekom vremena nakon prodaje).
Izmjene koje se odnose na karakteristike objekta, pridonio na neovisnoj osnovi:
- mjesto;
- stanje objekta;
- dodatni elementi;
- ekologija.
Do kvalitativne metode određivanje visine amandmana uključuje metodu općeg grupiranja i metodu pojedinačnih istraživanja.
Opća metoda grupiranja koristi se kada postoje podaci o dovoljno velikom broju prodaja s malim rasponom cijena.
U tom slučaju procjenitelj ima pravo ne vršiti pojedinačne izmjene, već ocjenjivati razlike između procijenjenog predmeta i onih predstavljenih na tržištu u cjelini ("bolje - lošije"). Ako je raspon cijena mali, tada bi uporaba ove tehnike mogla biti opravdana.
Metoda pojedinačnih anketa temelji se na analizi mišljenja sudionika na tržištu nekretnina o vrijednostima jednog ili drugog čimbenika cijena.
Korištenje komparativne metode može se ilustrirati sljedećim primjerom. Potrebno je utvrditi tržišnu vrijednost vikendice sa saunom i ugrađenom garažom (objekt br. 1). Analiza je otkrila sljedeće prodaje:
- 1. Objekt br. 2 prodan je ove godine po cijeni od 2900 tisuća rubalja, ima saunu i bazen.
- 2. Objekt br. 3 prodan je prije godinu dana za 2600 tisuća rubalja, ima ugrađenu garažu.
- 3. Objekt broj 4 prodan je ove godine za 3000 tisuća rubalja, ima bazen i ugrađenu garažu.
Koristeći metodu prodaje u paru, utvrđeno je da je doprinos saune trošku 50 tisuća rubalja; bazen - 60 tisuća; garaža - 90 tisuća rubalja. Povećanje vrijednosti je 10% godišnje. (Pogledajte tablicu 8.4 za primjer rješenja.)
Tablica 8.4
Određivanje vrijednosti nekretnine komparativnim pristupom
|
Parametar |
Objekt br.1 |
Objekt br.2 |
Objekt br.3 |
|
|
Cijena, tisuća rubalja |
||||
|
Vremenski prilagođena cijena, tisuća rubalja |
2600 1,1 = = 2860 |
|||
|
podzemna garaža |
||||
|
Totalne prilagodbe |
||||
|
Prilagođena cijena, tisuća rubalja |
Budući da se prilagođene cijene međusobno neznatno razlikuju, potrebno je izračunati ponderiranu prosječnu cijenu. Najveću težinu ima objekt koji je po svojim parametrima najbliži ocjenjivanom. Stupanj blizine može se procijeniti metodom stručne procjene. U nedostatku stručnjaka, težina svakog analoga može se odrediti brojem prilagodbi njegove cijene. Budući da svaka prilagodba sadrži potencijalnu pogrešku, što je više prilagodbi cijene analoga, to je njegova težina manja u određivanju konačnog troška procijenjenog predmeta.
Cijena prvog objekta podvrgnuta je jednoj prilagodbi, cijena drugog i trećeg - dvama prilagodbama. S obzirom na to da bi težina analoga trebala
biti obrnuto proporcionalan broju prilagodbi, za njegov izračun koristi se sljedeće pravilo:
gdje k 1, k 2, k 3 - broj podešavanja lanaca prvog, drugog i trećeg analoga, redom.
Izračunavamo težine svakog analoga prema formuli (8.1):
Uzimajući u obzir "doprinos" svakog objekta, vrijednost imovine bit će jednaka tisućama rubalja:
3190 0,5 + 3157 0,25 + 2950 0,25 = 3121,75, ili zaokruženo 3120.
- Razlika između pristupa vrednovanju i metoda vrednovanja također je napravljena u Federalnim standardima vrednovanja - u FSO br. 1 (vidi: URL: labrate.ru/lavvs/20070720_prikaz_mert_256_fso-l_appraisal-approaches.htm).
- Indeksi kretanja cijena u građevinarstvu redovito se pregledavaju i objavljuju na internetu tijela vlasti reguliranje građevinske djelatnosti
(trenutno - Ministarstvo graditeljstva Rusije).
