Tradicionalno, u Rusiji, nekretnine su podijeljeni u 3 skupine: stambeni fond, nestambeni fond, zemljište. Svaka od tih skupina se razvija samostalno, ima svoj vlastiti zakonodavni i regulatorni okvir.

Stambeni fond je skup svih stambenih prostora bez obzira na vlasničke oblike, uključujući stambene zgrade, hostele, specijalizirane domove, apartmane, ostale stambene prostore u drugim zgradama pogodnim za smještaj.

Stambena nekretnina kao proizvod ima sljedeća svojstva koja ga razlikuju od druge robe (sl. 1).

Slika 1 Značajke nekretnina kao proizvoda

Ne-rezidencijalna zaklada uključuje zgrade, strukture i druge predmete ili njihov dio na određenoj zemljištu i registrirani na propisani način. Nerezidentni prostori se razlikuju funkcionalna svrha Na uredu, shopping, skladište i proizvodnju.

Osnovni objekt nekretnina je zemljište koje je mjesto prebivališta svih ljudi, glavni čimbenik u bilo kojem poslovanju, izravno ili neizravno sudjeluju u proizvodnji svih drugih dobara.

Uz podjelu u tipove, nekretnine se klasificira za brojne znakove, koji doprinosi uspješnijem proučavanju tržišta nekretnina i olakšava razvoj i primjenu metoda za procjenu raznih kategorija nekretnina i upravljanja njima.

Po prirodi uporabe:

Stambene nekretnine: kuće, vikendice, apartmani.

Komercijalne nekretnine: hoteli, uredski prostor, trgovine, restorani, servisne stavke.

Proizvodnja nekretnina: tvornice, biljke, skladišta.

Poljoprivredne nekretnine: farma, vrtovi.

Posebne nekretnine: škole, crkve, samostani, bolnice, vrtovi vrtišta, domovi za njegu, vladine i upravne institucije.

U svrhu vlasništva:

Za poslovanje;

Ostati vlasnik;

Kao ulaganje;

Kao robne pričuve i NWP;

Za ovladavanje i razvoj;

Za potrošnju ispušnih resursa.

Prema stupnju specijalizacije:

Specijalizirana (zbog svoje posebne prirode rijetko, ako se uopće preda trećim stranama ili prodao na otvorenom tržištu za nastavak postojeće uporabe, osim kada se provodi kao dio korisnog poslovanja): rafinerijske i kemijske postrojenja, elektrane; muzeji, knjižnice i slični prostori koji pripadaju javnom sektoru;

Nespecijalizirana - sve ostale nekretnine na kojima postoji univerzalna potražnja na otvorenom tržištu za ulaganje, korištenje u postojećim ili sličnim svrhama.

Prema stupnju spremnosti za rad:

Naručen;

Zahtijevaju rekonstrukciju ili remont;

Izgradnja u tijeku.

Na reproducibilnost u pravom obliku:

Neinstruktiv: zemljišne parcele, mineralne naslage;

Reproduciv: zgrade, strukture, višegodišnje zasade.

Nekretnine ima potencijalnu sposobnost generiranja prihoda i prilično je atraktivna smjer ulaganja. Obrasci dohotka nekretnina:

1) buduće povremene niti novac;

2) povećanje vrijednosti nekretnina zbog promjena tržišnih cijena, stjecanje novog i razvoja starih objekata;

3) dohodak od preprodaje objekta na kraju utrošenog razdoblja.

Mogu se razlikovati tri glavne vrste nekretnina: zemljište, stanovanje i nestambene prostorije.

Zemljište je podijeljeno na:

• 1. Zemljište dizajnirane za izgradnju;
• 2. Prirodni kompleksi namijenjeni za njihov rad.

Smještaj je zgrada sa svim sadržajima namijenjenim smještajem.

Stanovanje može biti:

• 1. Elite;
• 2. Vrsta;
• 3. Urban;
• 4. Zemlja.

Uz podjelu, imovina se klasificira za brojne znakove, što doprinosi uspješnijem proučavanju tržišta nekretnina.

Po prirodi uporabe

• - Stambene nekretnine: kuće, vikendice, apartmani.
• - Komercijalne nekretnine: Hoteli, uredski prostor, trgovine, restorani, servisne stavke.
• - Proizvodna nekretnina: tvornice, biljke, skladišta.
• - Poljoprivredne nekretnine: farma, vrtovi.
• - Posebna nekretnina: škole, crkve, samostani, bolnice, vrtić, domovi za njegu, vladine i upravne ustanove.

U svrhu vlasništva

• - za posao;
• - ostati vlasnik;
• - kao ulaganje;
• - kao robne rezerve i nedovršene proizvodnje;
• - za razvoj i razvoj;
• - konzumirati ispušne resurse.

Prema stupnju specijalizacije

• - specijalizirana (zbog svog posebnog karaktera rijetko, ako se uopće preda trećim stranama ili prodaju na otvorenom tržištu za nastavak postojeće uporabe, osim kada se provodi kao dio svog korisnog poslovanja): naftne rafiniranje i kemijske postrojenja, elektrane ; muzeji, knjižnice i slični prostori koji pripadaju javnom sektoru;
• - Nespecijalizirana - sve ostale nekretnine na kojima postoji univerzalna potražnja na otvorenom tržištu za ulaganje, korištenje u postojećim ili sličnim svrhama.

Prema stupnju spremnosti za rad:

• - naručeno;
• - zahtijeva rekonstrukciju ili remont;
• - Izgradnja u tijeku.

Na reproducibilnost u pravom obliku:

• - ne reproducibilno: zemljišne parcele, mineralne naslage;
• - reproducibilno: zgrade, objekti, višegodišnje zasade.

Nekretnine ima potencijalnu sposobnost generiranja prihoda i prilično je atraktivna smjer ulaganja. Obrasci dohotka nekretnina:

• 1) budući povremeni novčani tokovi;
• 2) povećanje vrijednosti nekretnina zbog promjena tržišnih cijena, stjecanje novog i razvoja starih objekata;
• 3) dohodak od preprodaje objekta na kraju utrošenog razdoblja.

Procjena nekretnina zanimljivo je za kategorije objekata koji aktivno pristupaju tržištu kao neovisna roba. Trenutno u Rusiji je:

• - apartmani i sobe;
• - prostorije i zgrade za urede ili trgovine;
• - prigradski stambene zgrade s kopnenim parcelama (vikendice i vikendice);
• - slobodna zemlja, namijenjena razvoju ili u druge svrhe (u bliskoj budućnosti);
• - skladišni i proizvodni objekti.

Predložena klasifikacija objekata nekretnina usmjerena je na promicanje diferenciranog pristupa njihovoj procjeni, uzimajući u obzir najznačajnije značajke u svakoj skupini objekata, značajke njihovog prometa, strukture i razmjera tržišta, unutar koje je kupnja i prodaja nastaju procesi.

Na procjenu objekta utječu razne uvjete i njihove kombinacije, stoga se metoda "stabla znakova" koristi za obavljanje grupe. Takvo grupiranje je višestruki; Na svakoj razini provodi se na svojoj osnovi s njihovim razlikama na istoj razini, ali na različitim "granama".

U tom slučaju dubina (broj razina) klasifikacije je veća od "grana" na kojima se nalaze više reprezentativnih objekata (sa stajališta tržišne ljestvice).

Ispod su ime i skup preporučenih vrijednosti Svaka značajka klasifikacije (druga znamenka u klasifikacijskom numeričkom indeksu označava podrijetlo objekta, treći je na sastanak, četvrti na ljestvici i karakteristiku objekta) ,

1. Podrijetlo

b Prirodni (prirodni) objekti.

b Umjetni objekti (zgrade).

2. Svrha

b slobodan zemljište (u izgradnji ili drugim objektima korištenja površine Zemlje).

b Prirodni kompleksi (depoziti i slično) za njihov rad.

3. Zgrade

b za stanovanje.

b za urede.

b za trgovanje i sferu plaćenih usluga.

b za industriju.

drugi.

4. Skala

l Land Farys.

s odvojene kopnene parcele.

b kompleksi zgrada i struktura (seosko selo, mikro-

b okrug, hotel, sanatorij, motel i slično).

stambena zgrada zgrade.

b Rezidencijalna kuća Jednokratna (vila, vikendica).

b dio (ulaz).

b kat u odjeljku.

b Stan.

metla.

b Ljetna kućica.

b kompleks upravnih zgrada.

b zgrada.

loons ili dijelovi zgrada (dijelovi, podovi).

5. Priprema za korištenje

b

b zahtijeva rekonstrukciju ili remont.

b zahtijeva završetak izgradnje ("nedovršeni"). Odjel na podskupinama na znakovima skupine 4 može se primijeniti na sve skupine (od 1.2.1 do 1.2.5).

Najrazvijeniji sektor tržišta nekretnina u Rusiji trenutno je tržište stanova. Tržišta komercijalnih i posebno industrijskih nekretnina, kao i tržište zemljišta razvijeni su znatno slabiji.

Da bi se procijenila najznačajnija klasifikacija nekretnina, u kojoj su zemljište, zgrade i strukture podijeljene u dvije klase:

• 1) specijalizirana nekretnina;
• 2) ne-specijalizirana nekretnina.

Specijalizirana nekretnina je nekretnina koja, na temelju svoje posebne prirode, rijetko se prodaje na otvorenom tržištu, osim kada se primjenjuje kao dio korištenja poslovanja.

Posebna priroda nekretnina obično je posljedica svojih konstruktivnih značajki, specijalizacije, veličine, položaja ili kombinacije tih čimbenika.

Nespecijalizirana nekretnina je nekretnina na kojoj postoji ukupna potražnja i koja se obično kupuje, prodaje ili iznajmljuje na otvorenom tržištu kako bi ga koristili kao ulaganja ili za razvoj i razvoj.

Za različite procjene, ovisno o ciljevima nekretnina, imovina je podijeljena na kategorije:

• 1) vlasništvo vlasnika za uporabu u aktivnostima poduzeća;
• 2) ulaganja u nekretnine koje koristi vlasnik za dobivanje prihoda od najma za održavanje ili povećanje troškova kapitala;
• 3) nekretnine, suvišne za potrebe proizvodnje (poslovanje);
• 4) nekretnine u vlasništvu ciljeva razvoja i razvoja;
• 5) Nekretnine u vlasništvu kao robne rezerve.

Prema njegovoj funkcionalnoj namjeni, nekretnine su podijeljene na vrste specifičnih poslovanja:

• 1) stambeni;
• 2) Ured;
• 3) industrijski;
• 4) skladište;
• 5) Višenamjenski.

Za procjene, ovisno o svrsi korištenja poboljšanja, objekti nekretninama podijeljeni su u sljedeće vrste:

• 1) stambene zgrade i srednja stambena nekretnina (apartmani, sobe);
• 2) upravne zgrade;
• 3) industrijske zgrade;
• 4) dijelovi zgrade, ugrađene sobe (prostorije ureda, poduzeća);
• 5) palače, vikendice, vikendice, vrtne kuće;
• 6) strukture;
• 7) kompleksa zgrada i struktura.

Postupak pripisivanja objekta nekretnina na određenu klasu, vrstu, pogled i kategorije treba dogovoriti s klijentom, osim ako postoje drugačije od strane postojećih regulatornih akata.

Za kopnene parceleKao posebni objekti procjene, postoji vlastita klasifikacija.

Prema članku 7. Zakona o zemljištu Ruske Federacije, osnovana je podjela zemljišnih resursa (zemljišta fonda) za sljedeće kategorije u skladu s ciljanim imenovanjem i pravnim režimom korištenja i zaštite:

• 1) zemljišna naselja (naselja);
• 2) zemljišta industrije, prometa, komunikacija, obrane i druge posebne namjene;
• 3) zemljišta ekoloških, rezerviranih, rekreativnih, rekreativnih i povijesnih i kulturnih ciljeva;
• 4) zemljište poljoprivredne svrhe;
• 5) zemljište zaklade šuma;
• 6) Zemlja fonda za vodu;
• 7) Zemljima zaliha.

Zemljište naselja - Zemljište koje se nalazi unutar upravnih granica raznih naselja podijeljeno je s gledišta svog funkcionalnog imenovanja u dvije skupine: ruralni i Yurodsk naselja.

Prilikom ocjenjivanja zemljišnih naselja, njihovo razdvajanje treba uzeti u obzir u skladu s ciljanim propisima o imenovanju i urbanističkim planiranju u sljedećim teritorijalnim zonama:

• 1) zemlja urbanog ili ruralnog razvoja, uključujući stambeno i javno, industrijsko i općinsko skladište;
• 2) zajednička zemlja namijenjena zadovoljavanju potreba stanovništva (koja se bavi područjima, ulicama, cestama, nasipama, parkovima, šumarima, trgovima, vodnim tijelima, plažama i drugima);
• 3) zemljište poljoprivredne uporabe;
• 4) zemljišta ekoloških, rekreativnih, rekreativnih i povijesnih i kulturnih ciljeva;
• 5) kopneni promet, komunikacije, inženjerske komunikacije;
• 6) zemljišta vodnih tijela i upravljanja vodama;
• 7) Zemlja vojnih objekata i režim zona;
• 8) Rezervirane zemlje - nisu uključene u urbanističko planiranje i drugo.

Društvena uloga u nekretninama - To je zadovoljstvo svih potreba osobe (psihološka, \u200b\u200bfiziološka, \u200b\u200bintelektualna).

Postoje tri glavne vrste nekretnina - to su zemljište, stanovanje i nestambene prostore.

Osnova objekta nekretnina je zemlja. Zemlja je temeljni faktor u bilo kojem trgovačka aktivnostkoji posredno ili izravno sudjeluju u proizvodnji robe ili usluga.

Zemljište je podijeljeno na:

1. kopnene čestice dizajnirane za izgradnju ili druge svrhe;
2. prirodni kompleksi namijenjeni za njihov rad (depoziti itd.)

Smještaj je zgrada sa svim sadržajima namijenjenim smještajem. Stanovanje je: elita, tipična, urbana, zemlja i drugi. Nekretnine su heterogeni u svom sastavu, sposobnost zadovoljavanja razne potrebe čovjek iu svojim funkcijama.

Nekretnine su podijeljene na funkcionalnu osnovu za stambene i nerezidentne. U nerezidencijalnim, industrijskim, komercijalnim, rekreacijskim nekretninama, institucionalnim, motelima hotelima i nekretninama, koji je namijenjen za mješovitu uporabu. Pod industrijskim nekretninama, industrijski objekti, radne tvornice, skladišta se razumije.

Rekreacija nekretnina namijenjena je rekreaciji - to su strukture na području odmarališta, stadiona, klubova, bazena i drugih objekata namijenjenih za zabavu. Institucionalne nekretnine su zgrade za državne ili općinske vlasti, bolnice, sanatoriji i druge funkcije posebne namjene. Nekretnina mješovitog odredišta je kombinacija navedenih vrsta nekretnina.

Vrste nekretnina Prema stupnju spremnosti za rad:

1. strukture u punjenje;
2. zgrade koje zahtijevaju velike popravke ili obnovu;
3. izgradnja u tijeku.

Prema stupnju reproducibilnosti, nekretnine se dodjeljuje:

1. ne-reproducibilni su mineralni depoziti;
2. reproducibilne su strukture, zgrade.

Prema stupnju specijalizacije razlikuju:

1. specijalizirana: kemijska i naftna rafinerija; Muzeji i druge zgrade koje pripadaju kulturi.
2. nespecijalizirana: Ostale nekretnine na kojima postoji potražnja za otvorenim tržištem za ulaganje.

Prilikom uporabe nekretnina potrebno je za stanovanje, komercijalne aktivnosti, poljoprivredne potrebe, posebne svrhe (škole, crkve).

U svrhu vlasništva, namijenjen je poslovanju, boravak vlasnika, kao ulaganja, za razvoj i razvoj, kao robne rezerve, za potrošnju resursa koji su trenutno iscrpljeni.

Cilj bilo kakvih transakcija (kupnja i prodaja, depozit itd.) Je imovina - roba koja zadovoljava različite potrebe definirane kvalitativne i kvantitativne karakteristike, Nekretnina uključuje zemljišne parcele, odvojene predmete, tj. Što je usko povezano s Zemlje.

Nekretnine ima niz nekretnina:

1. Korisnost, Objekti nekretnina moraju maksimizirati potrebe vlasnika u proizvodnom području ili u stambenoj, u ekološkoj prijateljstvu ili udobnosti sobe na ovom mjestu ili u određenom vremenskom razdoblju.
2. Fundamentalnost, Pod normalnim uvjetima nekretnina je nemoguće izgubiti, slomiti ili otmice.
3. Izdržljivost, Ovisno o građevnom materijalu glavnih struktura (zidova, temelja, preklapanja), objekata nekretnina podijeljeni su u šest skupina s regulatornim servisnim vijekom trajanja od 15 do 150 godina. Budući da su poduzeća su nekretnini, obično se uvijek stvaraju za neodređeno vrijeme.
4. Staradra, Objekti nekretnina usko su povezani s Zemlje, njihov pokret je nejasan bez primjene na objekt koji se razmatra određenu štetu. Ako se zemljište smatra proizvodom, može se reći da je količina zemljišta ponuđena na tržištu ograničena na prirodu.
5. Jedinstven, Svaki objekt objekta je jedinstven i posjeduje individualne (definirane) svojstva koja su svojstvena samo ovom objektu i razlikuju ga od drugih objekata nekretnina.
6. Kontroliranje, Bilo koji (svaki) objekt nekretnina koji čini dobit zahtijeva upravljanje. Upravljanje nekretninama je popravak, preventivni rad, pružanje komunalnih usluga, kontrolu nad primitkom plaćanja itd.
7. Detaljna regulacija transakcija nekretnina od strane vladinih agencija, lokalne samouprave. To se objašnjava činjenicom da je objekt nekretnina dio infrastrukture i njegova uporaba utječe na interese mnogih pojedinaca i pravnih osoba.
8. Održivi trend povećanja troškova, Trošak nekretnina kao proizvoda tijekom vremena stalno se povećava zbog deficita nekretnina i drugih čimbenika.
9. Likvidnost, Na tržištu nekretnina, niska likvidnost robe doprinosi visokoj razini troškova od prodavatelja i kupca koji se formiraju u provedbi transakcije.

Tri karakteristike koje razlikuju tržište nekretnina S drugih tržišta:

1. vrlo visoka razina troškova koji su povezani s potragom za željenom robom i ugovornoj strani transakcije;
2. razdoblje prodaje robe na tržištu nekretnina mnogo je veće nego na drugim tržištima;
3. ograničena količina robe koja može zadovoljiti zahtjeve kupaca i stoga je ograničen brojem kupaca za prodavače ovog proizvoda. Ovo ograničenje dovodi do stvaranja pojedinih cijena.

Cilj bilo kakvih transakcija (kupnja i prodaja, depozit itd.) Je imovina - roba koja zadovoljava različite potrebe, specifične kvalitativne i kvantitativne karakteristike. Nekretnine uključuju kopnene parcele, izolirane predmete, tj. Što je usko povezano s zemljom

Tržište nekretnina podrazumijeva niz odnosa koji se stvaraju oko operacija s objektima nekretnina. Tržište nekretnina je određeni iznos novčanih ulaganja u sustav gospodarskih odnosa koji se pojavljuju na transakcijama nekretninama iu nekretninama. Pod segmentacijom nekretnina, nekretnina se razumije u određene homogene skupine pokazatelja.

Tržište nekretnina može se podijeliti u skladu s sljedećim značajkama:

1. zemljopisni znak. Uključuje sljedeće vrste tržišta nekretnina: urbani, lokalni, regionalni, svjetski i nacionalni;
2. vrsta objekta. To su tržišta zgrada, struktura, poduzeća, prostorija i drugih objekata;
3. funkcionalna svrha. Tržišta industrijskih zgrada, stambenih, neproizvodnih zgrada i prostorija;
4. prema stupnju spremnosti za rad na tržištima postojećih objekata, nepotpuna gradnja, nova gradnja;
5. prema vrsti sudionika: pojedinačni dobavljači i kupci, srednji dobavljači, trgovačke tvrtke, općine;
6. prema transakcijama: kupnja i prodaja, najam, prava prava, hipoteka;
7. sektorska pripadnost: industrija objekata, javne zgrade i poljoprivredne objekte;
8. u obliku vlasništva: državni i općinski objekti, privatni objekti;
9. metoda izrade transakcija: osnovno i srednje tržište, organizirana i neorganizirana, tradicionalna i kompjutorizirana, burza i izvanredna.

Održavanje segmenti tržišta nekretnina - Ovo je stambeno tržište, tržište zemljišta i tržište nestambenih prostora.

Tržište podijeljen u:

1. Gradski smještajkoji je zauzvrat podijeljen na niskokvalitetne kućište, tipično stanovanje, home poboljšani raspored, Staljinove zgrade, elitno stanovanje;
2. Državni tržišteNjegova formacija povezana je s uklanjanjem ograničenja na pojedinačnu prigradski gradnju.
3. Nerezidentno tržište, Na ovom tržištu broj operacija je mnogo manje, ali zbog vrlo visoke cijene nekretnina objekata, atraktivan je za osobe koje rade na ovom tržištu. Zemlja je komponenta U bilo kojem objektu nekretnina.

Značajke tržišta nekretnina:

1. mjesto;
2. niska zamjenjivost objekata;
3. sezonske fluktuacije cijena;
4. transakcije moraju biti predmet državne registracije;
5. ulazni kapital u nekretnine.

U Ukrajini, tržište nekretnina počelo se formirati nakon uvoda u ranim 1990-ih. Prava privatnog vlasništva nad nekretninama i provođenjem privatizacije, u vezi s tim, država nije postala jedini vlasnik nekretnina objekata.

Tržišta različitih regija nekretnina imaju značajne razlike. Te su razlike posljedica ekonomskih ili prirodnih uvjeta, regionalnih pravna bazakoje se formiraju lokalne vlasti.

Zakonodavstvo u nekretninama - To je kombinacija zakona i drugih regulatornih pravnih akata kroz koji državna tijela Može postaviti, promijeniti ili otkazati relevantne pravne norme. U nekretninama, prava i kamate podijeljeni su i privatne i javne.

Socijalna prava uključuju:

1. pravo na porez, tj. Oporezivanje imovine;
2. pravo na otuđenost za naknadu za nekretnine za javne potrebe;
3. pravo policijskog tijela je ograničenja koju je Društvo osnovalo kako bi se zaštitili vlastiti interesi (uvođenje ograničenja u području ceste, izgradnju itd.);
4. pravo na nekretninu u riznici. Na primjer, imovina koja pripada određenom vlasniku može se preseliti u stanje države nakon smrti vlasnika u sljedećim slučajevima, ako vlasnik nema legitimnih nasljednika, ako se ne brine o tom zavjetu.

Privatna prava uključuju:

1. mogućnost vlasništva nad imovinom pojedinaca ili pravnih osoba;
2. zakon o cjeloživotnom imovini;
3. prava nekretnina u skladu sa zakonom.

Dodijelite tri skupine na koje su izvori podijeljeni:

1. savezni zakoni i drugi regulatorni pravni akti usvojeni u nekretninama;
2. zakoni i drugi regulatorni pravni akti građana Ukrajine
3. zakoni lokalne samouprave i lokalne regulatorne pravne akte.

Pravni glavni za razvoj svih zakona je Ustav Ukrajine, koji ima najveću snagu i izravan učinak. Svi postojeći i usvojeni pravni akti moraju se u potpunosti pridržavati Ustava Ukrajine. Načela utvrđena u Ustavu Ukrajine određuje pravno i civilizirano upravljanje nekretninama u Ukrajini. Ustav jamči "jedinstvo ekonomskog prostora, slobodno kretanje roba, usluga i financijska sredstva, Podrška za tržišno natjecanje i sloboda gospodarske aktivnosti, "u isto vrijeme, priznati i braniti privatni, državni, općinski i drugi vlasnički oblici". "Svatko ima pravo imati vlasništvo imovine, posjedovati, koristiti i raspolagati ih i sami i zajedno s drugim osobama."

Građanski kodeks Ukrajine sadrži brojne dijelove koji reguliraju odnose u području upravljanja nekretninama kao jedan objekt, uključujući odnose vezane uz transakcije nekretninama, kao što su mena, donacija, kupnja i prodaja, najam itd.

Nekretnine je financijska imovina., Stvara se ulaganjem kapitala i ljudskog rada. Razvoj nekretnina događa se s visokim troškovima, kao rezultat, potreba za privlačenjem posuđeni novac Itd. U vezi s gore navedenim, tržište nekretnina je jedan od sektora. financijsko tržište.

Složeni gospodarski sustav, koji uključuje kombinaciju određenih postupaka i institucija usmjerenih na interakciju kupaca i prodavača, je financijsko tržište. Prema financijskim tržištima razumjeti opseg manifestacije ekonomskih odnosa na raspodjeli stvorene vrijednosti i njegovu provedbu metodom razmjene novca na financijska imovina, Investicijske vrijednosti i novac djeluju kao financijska imovina. Alati za financiranje su vrijednosni papiri, novac, depoziti, posuđeni (zajam) kapitala, plemenitih metala i kamenje, nekretnine

Značajke financijskog tržišta:

1. metoda provedbe prepoznaje potrošačku vrijednost financijske imovine;
2. proces provedbe financijske imovine nastaje kroz stvaranje određenih financijskih institucija;
3. financijska potpora za potrošnju i investicijskom procesu stvaranjem uvjeta za akumulaciju kapitala i preuzimanja duga;
4. utjecaj na promet novca Kao rezultat stvaranja uvjeta za kontinuirano kretanje novca.

Financijsko tržište - Ovo je sustav individualnih neovisnih tržišta. Sva tržišta su međusobno povezana. Ista financijska imovina može biti roba na nekoliko tržišta. Tržište nekretnina jedna je od najznačajnijih komponenti dijelova financijskog tržišta. Dio financijskog tržišta, koji uzima preraspodjelu posuđenog kapitala, koji je pod uvjetom zalog nekretnina, naziva se na tržištu hipotekarnog kapitala. U zapadnoj Europi otprilike 70% kredita izdaje se o sigurnosti nekretnina, dok je na stambenom tržištu - više od 90%.

U Ukrajini, sustav hipotekarnog kreditiranja je vrlo slabo razvijen. U Ukrajini postoje prilično skupi pozajmljeni fondovi, a unutarnji resursi su usmjereni na kreditiranje izvoz i uvoz operacija, valutne transakcije i operacije s visokim dohotkom vrijednosnih papira. Trenutno je rizik od ulaganja u nekretnine visok zbog niske likvidnosti i trajanja razdoblja povrata ulaganih sredstava. Država uspijeva na tržištu nekretnina u procesu jačanja ulaganja, doprinosi privlačnosti sredstava za obnovu, modernizaciju ili stvaranje novih temeljnih sredstava. Tržište državnih vrijednosnih papira apsorbira financijska sredstva, a zbog toga postaju skupi.

Postoji odnos između tržišta nekretnina i financijskog tržišta. Prilozi u nekretninama rastu - tržište je oživljeno, smanjenje - tržište se smanjuje. Lenders i investitori obuhvaćaju ekonomsku nestabilnost. Državna potpora je potrebna kako bi se poboljšala financiranje ulaganja u nekretnine.

Sudionici procesa financiranja nekretnina uključuju lokalne i savezne vlasti i uprave, kreditne i financijske institucije, investitore itd. Ekonomski i pravni odnosi, koji se stvaraju između sudionika procesa financiranja nekretnina, pruža ili državne ili javne organizacije , Država je vlasnik mnoštva imovine nekretnina. Ona kontrolira i uspostavlja sukladnost s pravilima i određenim normama koje su usko povezane s funkcioniranjem tržišta nekretnina; regulira urbani razvoj i registraciju vlasništva nad određenim nekretninama; Postavlja koristi ili nameće ograničenja ulaganja u nekretnine.

Lenders su kreditne i financijske organizacije koje pružaju kapital tim ulagačima koji nemaju dovoljno sredstava. Investitori mogu djelovati fizički i pravne osobeKupnja nekretnina i podržava ga u odgovarajućem stanju. Investitori odlučuju koji projekt kada i koliko ulagati

Postoje dvije vrste investitora:

1. aktivni investitori se bave građevinskim ili financiranjem, razvijaju objekt ili ga upravljaju;
2. pasivni ulagači samo financiraju projekt i uzimaju daljnje sudjelovanje u njemu.

Svi sudionici na tržištu nekretnina mogu se kombinirati u tri skupine:

1. prodavači. Prodavači mogu biti građani, poduzeća, strane osobe koje su vlasnici objekata nekretnina;
2. kupci ulagača, oni ulažu posuđene, vlastite fondove u obliku kapitala i osiguravaju ciljnu raspodjelu kapitala;
3. profesionalni sudionici su infrastrukturna poduzeća s kojima je funkcioniranje tržišta osigurano u skladu s utvrđenim standardima.

Sudionici na tržištu nekretnina su profesionalni posrednici koji implementiraju nekretnine objekte: posrednici, odvjetničke tvrtke, brokeri, realtors, trgovci, osiguravajuća društva, ovlaštene osobe.

Realtor je osoba koja se bavi poslovanjem na tržištu nekretnina, a provodeći različite vrste transakcija i prava na nekretninama i prava na njega. Realtors prodaju samo svoje usluge. Trenutno, ključna brojka na tržištu nekretnina je razvoj koji obavlja aktivnosti vezane uz upravljanje investicijskim projektom u nekretninama. Programer je organizator koji pretvara zemljište za novu uporabu.

Djelatnost developera može se podijeliti u tri faze:

1. u početnoj fazi analizira se mogućnost provedbe projekta;
2. u drugoj fazi razvija se plan provedbe projekta;
3. u trećoj fazi postoji implementacija investicijski projekt.

Developer pokušava organizirati stvaranje objekta nekretnina kako bi se nadoknadila sve resurse koji su uloženi u ovu nekretninu. U konačnici, njegov glavni cilj je dobiti dobit od provedbe objekta.

Prema pravu vlasništva nad nekretninama, oni razumiju osnažuju određenu osobu za posjedovanje, odlaganje i korištenje imovine u vlastitim interesima. Prema pravu vlasništva, razumiju priliku da imaju određenu stvar. Vlasništvo se može provesti samo u skladu sa zakonodavstvom. Na temelju zakona, rad imovine i profita ili korisne nekretnine je pravo na korištenje pod pravom naloga razumjeti odredbu vlasnika mogućnosti izvršenja određenih radnji koje su zakonski utvrde daljnju sudbinu imovine.

Pravni sadržaj imovinskih prava je skup gore navedenih čimbenika. Zakon utvrđuje glavne značajke stjecanja ili prestanka vlasništva imovine. Korištenje, vlasništvo ili zbrinjavanje imovine ovisi o vlasništvu , što također može biti samo u općinskom ili državnom vlasništvu, određenom zakonom. Prava vlasnika su zaštićena državom.

Imovina građana i pravnih osoba može biti bilo i nekretnine, s izuzetkom određenih vrsta imovine, koje u skladu sa zakonom ne mogu pripadati građanima ili pravnim osobama. Komercijalni I. ne-komercijalne organizacije Oni su vlasnici imovine prebačeni na njih kao depozite osnivača, kao i imovinu stečenih ovih pravnih osoba iz drugih razloga.

Državna nekretnina u Ukrajini je imovina koja pripada pravo vlasništva na građane Ukrajine, rubovima, regijama, gradovima od regionalne važnosti. Zemlja i drugi prirodni resursi su državna nekretnina, Nekretnina u državnoj ili općinskoj imovini može se prenijeti vlasništvo na vlasništvo građana i pravnih osoba na način propisan zakonima o privatizaciji državne i općinske imovine. Prema privatizaciji državne i općinske imovine, primjenjuju se odredbe ovim Zakonom koji reguliraju postupak stjecanja i prestanka prava vlasništva primjenjuju se ako zakoni o privatizaciji nisu drugačije.

Opće nekretnine Igranje posebna ulogaBudući da postoji potreba za određivanjem udjela svakog vlasnika u pravu vlasništva imovine, koji je u vlasništvu dvije ili više osoba. Zakon predviđa obrazovanje zajedničko vlasništvoOna dolazi od unosa više od dvije osobe na imovinu na imovinu koja nije podijeljena bez mijenjanja imenovanja.

Dogovor - Ovo je pravna radnja ili pojedinacusmjeren na uspostavljanje, promjenu ili prestanka građanskih prava i odgovornosti. Zaključak transakcije je potpisivanje dokumenata o aktivnostima usmjerenim na osnivanje, prestanku ili promjenu pravnih odnosa pojedinaca ili pravnih osoba, kao i prijelaz bankovnih dokumenata vrijednosnih papira, novca od jedne osobe u drugu. Svaka transakcija ima pravni cilj koji bi trebao biti legitiman i izvediv.

Transakcija se prepoznaje izvedivim ako se slijede sljedeći uvjeti:

1. dogovor je zatvoren sposobnim građanima;
2. transakcija je provedena na temelju svjesnog voljnog od stranaka i usmjerenih na određeni rezultat;
3. transakcija se provodi u skladu s ciljevima koji će ispuniti statutarne aktivnosti.

Transakcije se mogu podijeliti na nekoliko vrsta:

1. prema broju stranaka: jednostrano, dvostrano, multilateralno
2. u obliku Komisije: ovjerene; U jednostavnom pisanju. Svi obrasci moraju biti registrirani u Državnom registru;
3. u vrijeme pojave: stvarno; formalno;
4. prema stranama: kompenzirana; besplatan;
5. definicijom međusobnih obveza stranaka na zaključivanju transakcije: komunikativno - posebno određuje volumen, razinu i stav međusobnih obveza; Uvjetovano - pojava i prestanak obveza ovisi o stanju čija je uvredljiva osoba nepoznata;
6. zaključak: Osobno zaključen; zaključio je za nositelja proxy;
7. na mjestu Komisije: transakcije na organiziranom tržištu (natjecanje, aukcija); transakcije na neorganiziranom tržištu;
8. prema zakonitosti sadržaja: valjano; nevažeći.

Transakcije se priznaju nevažeći ako ne budu u skladu sa zahtjevima zakona. Projektirane transakcije su dvije vrste: beznačajni i izazovni, tj. Apsolutno i relativno nevažeće. Izazovna transakcija nevažeća je sudskom odlukom. Beznačajni je nevažeći od samog početka njezine počinjenja. Restitucija podrazumijeva priznavanje invalidnosti.

Razlikovati sljedeće vrste restitucije:

1. bilateralni - kada svaka stranka vrati drugo, sve stečeno na novčanu transakciju ili na prirodnu naknadu;
2. jednostrano - kada se sve ispunilo dobiva samo bonu fide stranu, a drugi - transferi u stanje države.

Sve transakcije nekretninama podliježu državnoj registraciji, koja djeluje kao jedini dokaz o postojanju prava na nepokretne stvari, ograničenje tih prava, njihovu pojavu, tranziciju i prestanku. Nepoštivanje ovih zahtjeva podrazumijeva nevaljanost transakcije, bez obzira na priznanje svog suda.

- Ovo je vrsta racionalizacije informacija o nekretninama, omogućujući izgled za jedan ili drugi znakove. Potrebna za katastar i inventar, normalizaciju aktivnosti za njihovu odgovarajuću uporabu.

Svaka aktivnost na tržištu nekretnina oslanja se na klasifikaciju. Na temelju takve revizije općinskog i državnog vlasništva.

Nije poštivanje planiranih ciljnih funkcija, služi kao razlog za odbijanje i odobravanje projekta izgradnje.

Klasifikacija nekretnina za imovinske obrasce

Svaki objekt nekretnina ima vlasnik i vlasništvo je fizičke ili pravne osobe, ili je na ravnoteži regionalne uprave ili je zbog troškova saveznog proračuna.

Slično kao i vrste vlasnika, među kojima uključuje i državljane bilance, oblik vlasništva:

1. država;
2. općinski;
3. komercijalni;
4. pojedinac.

Ovisno o onome tko posjeduje nekretnine, obložen je građanski lanac interakcije. Na primjer, vlasnik zemljišta je država koja prolazi stanicu, sadržana na regionalnim područjima, lokalnim općinama.

No, puni vlasnici nisu, budući da su im delegirane ovlasti proslijeđene na temelju stalne perpetualne uporabe.

U isto vrijeme, u njihovim jurisdikcijskim polja. Ali - u skladu s vladinim zakonodavstvom, kao i kada dodjeljuje puno izvješćivanje. Stoga općine igraju ulogu ovlaštenih posrednika.

S druge strane, imaju pravo voditi upravljanje imovinom, prijenos nekretnina u poduzeća i civile:

• u vlasništvu;
• za najam ili angažiran.

Klasifikacija nekretnina po mjeri

Skala je vlasništvo objekata koji definiraju njihovu sposobnost da se dodatno reorganiziraju odvajanjem ili udruživanjem.

Na primjer, stambeni i nestambeni prostori imaju sposobnost ujedinjenja u zgradu. A zgrada omogućuje samo razdvajanje prostorama.

To jest, osnova i baza klasifikacije, u ovom slučaju, je računovodstvena jedinica.

Općenito, dopušteno ih je dovršiti kako slijedi:

• zemljište;
• zemljište;
• privatna kuća s parcelom, vikendica;
• , Country Cottage područje;
• kompleksa industrijskih zgrada i struktura;
• izgradnja za industrijske svrhe;
• apartman Multi-kata kuće;
• low-kata;
• odvojeni apartman;
• odjeljak ili stubište, podni dio;
• kompleks administrativnih struktura;
• uredski prostor;
• shopping kompleks;
• komercijalni prostori.

Ovaj popis nije pun.

Glavno svojstvo navedenih objekata je katastarski broj računa.

Na temelju ovog pitanja, kompleks ili njegov udio vrši se na računovodstvene katastarske evidencije rosreestra, ili podložno inventaru (vidi).

Klasifikacija nekretnina spremna za uporabu

Na ovoj osnovi osnove, zgrade i prostorije koje dopuštaju ili ne dopuštaju (vidi). Na temelju podataka o osnovnim karakteristikama, cijela nekretnina na tržištu podijeljena je na sljedeće vrste:

Gotove kapitalne zgrade koje su stekle ovaj status nakon završetka izgradnje i puštanja u pogon. Dobiti dopuštenje za nesmetanu uporabu na namjeravanoj svrsi.

Nedovršeni objekti smatraju se onima od trenutka odobrenja i primitka na rukama ekstrakata iz dokumentacije urbanističke plana građevina, Prije puštanja u pogon.

Ako se nedovršena zgrada pridružuje pozornici "smrzavanja", koja zahtijeva dokumentarni film, gubi svoj izvorni status.

Ova odredba djeluje u odnosu na one objekte koji su izloženi trgovinom, uključujući i stečaju poduzeća (vidi).

• Zgrade ili prostorije koje zahtijevaju rekonstrukciju ili.
• zahtijevaju rušenje.

U ovoj fazi objekti ulaze samo nakon provizije i registraciju relevantne dokumentacije koja navodi nedopuštenost uporabe u svrhu (vidi).

Nekretnine - zemljište i sva poboljšanja koja se stalno fiksiraju na njemu (zgrade, strukture, predmeti nedovršene konstrukcije).

U Rusiji se pojam "nepokretna i pokretna imovina" prvi put pojavila u zakonodavstvu tijekom Odbora Petra I u Uredbi od 23. ožujka 1714. "o postupku nasljeđivanja u pokretnoj i nekretninama." Nekretnine priznati zemljište, zemljište, kuće, biljke, tvornice, trgovine. Nekretnina je također uključivala minerale u zemlji i razne zgrade kao visoko iznad zemlje i izgrađene pod njom, na primjer: mine, mostove, brane.

Ekonomske reforme u Rusiji, konsolidacija imovine za vlasništvo pojedinaca i pravnih osoba, dovelo je do potrebe za podjelom imovine za pokretnu i nepokretnu (za detalje, vidi Organizaciju Shevchuk da i financiranje ulaganja. - ROSTOV-ON-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Osnove bankarstva. - ROSTOV-On-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Poslovanje banaka, - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

Od 1994., prema čl. 130 Građanski kodeks Ruske Federacije, "Nekretnine (nekretnine, nekretnine) uključuju zemljišne parcele, dijelove podzemlja, izolirani vodeni objekti I sve što je čvrsto povezano s Zemljom, tj. Objektima, čiji je pokret nemoguće bez nerazmjerno oštećenje njihovog imenovanja, uključujući šume, višegodišnje zasade, zgrade, strukture ". Nekretnine su također podložne državnoj registraciji zračnih i morskih žila, unutarnji plovila za navigaciju, prostorne objekte.

Nekretnine također mogu uključivati \u200b\u200bi druge imovine. Prema umjetnosti. 132 Građanskog zakonika Ruske Federacije ", poduzeće u cjelini kao i nekretnini koji se koristi za obavljanje poduzetničkih aktivnosti priznaje se od strane nekretnina." Stvari koje ne pripadaju nekretninama, uključujući novac i vrijednosne papire, prepoznaju se pokretnim imovine.

Mogu se razlikovati sljedeće značajke nekretnina:

- Nekretnine nemoguće se kretati bez primjene objekta;

- Nekretnine su čvrsto povezani sa Zemljom, a ne samo fizički, već i legalno;

- trajnost objekta ulaganja;

- svaka specifična nekretnina je jedinstvena u fizičkim karakteristikama i sa stajališta investicijske privlačnosti;

- Nekretnine su nemoguće otmice, prekinuti ili izgubiti pod normalnim uvjetima;

- Trošak nekretnina je visok, a njegovo drobljenje na imovinske frakcije je teško, au drugim slučajevima to je nemoguće;

- Informacije o transakcijama nekretninama često su nedostupne;

- gubitak nekretnina potrošača ili prijenos vrijednosti u proizvodnom procesu nastaje postupno kao trošenje;

- korisnost nekretnina određuje se sposobnošću da zadovolji specifičnu potrebu osobe u stambenim i proizvodnim pogonima;

- mogućnost pozitivnog ili negativnog utjecaja nove izgradnje za troškove susjednih zemljišta, zgrada;

- Postoji tendencija povećanja troškova nekretnina tijekom vremena;

- postoje specifični rizici koji su svojstveni nekretninama kao predmet ulaganja: rizik od fizičke štete pod utjecajem prirodnih i tehnoloških čimbenika, rizik od nakupljanja vanjskog i funkcionalnog trošenja, financijski rizikpovezane s uvjetima pregleda najma;

- Strog državna regulacija Transakcije nekretninama.

1.2. Vrste nekretnina

Mogu se razlikovati tri glavne vrste nekretnina: zemljište, stanovanje i nestambene prostore.

Osnovni objekt nekretnina je Zemlja.

Uz podjelu, imovina se klasificira za brojne znakove, koji doprinosi uspješnijem proučavanju tržišta nekretnina i olakšava razvoj i primjenu metoda za procjenu različitih kategorija nekretnina i upravljanja njima. Klasifikacija na najčešćim značajkama prikazana je u tablici. 1.1.

Postoje sljedeći oblici prihoda od ulaganja u nekretnine:

- povećanje vrijednosti nekretnina zbog promjena tržišnih cijena, stjecanje novog i razvoja starih objekata;

- budući povremeni novčani tokovi;

- Prihodi od preprodaje objekta na kraju govornog razdoblja.

Atraktivnost ulaganja u nekretnine je zbog sljedećih čimbenika:

- U vrijeme stjecanja nekretnina, investitor prima paket prava, dok mnogi investicijski objekti neće podrazumijevati vlasništvo;

- sigurnost ugniježđenog novca općenito (pod normalnim uvjetima, nekretnina je nemoguće izgubiti, otme) i inflaciju posebno (inflacijski procesi su popraćeni povećanjem cijena nekretnina i prihoda od njega);

- sposobnost primanja prihoda od nekretnina u monetarnim uvjetima i drugim korisnim učinkom prebivališta, prestiž vlasništva nad određenim predmetom itd.

Tablica 1.1.Opća klasifikacija nekretnina

Ulaganja u nekretnine imaju takve pozitivne značajke kao mogućnost dugogodišnjeg korištenja objekta i očuvanja kapitala.

1.3. Tržište nekretnina

Tržište nekretnina -to je skup odnosa oko poslovanja s nekretninama objekata: kupnja i prodaja nekretnina, hipoteka, dostava nekretnina za najam i tako dalje.

Glavni segmenti tržišta nekretnina: tržište zemljišta, stambeno tržište i tržište nestambenih prostora.

Zasebno, tržište ispravljanja nekretnina, koje se segmentira funkcionalnom svrhom objekata:

- tržište uredskih objekata;

- tržišni objekti destinacija;

- tržište proizvodnih i skladišnih objekata;

- Tržište hotelskih usluga;

- Tržište objekata nedovršene gradnje.

Ovisno o pravna prava Za nekretnine, koji su predmet transakcije između prodavatelja kupca, tržište nekretnina podijeljeno je na tržišta za prodaju i zakup.

Na tržištu kupnje i prodaje u zamjenu za odgovarajući ekvivalent se prenosi cjelokupno pravo Nekretnina, uključujući pravo odlaganja, dok je na najma tržištu transakcije djelomičan skup prava, eliminirajući pravo odlaganja.

Možete dodijeliti sljedeće značajke tržišta nekretnina:

- lokalitet;

- niska zamjenjivost objekata;

- sezonske oscilacije;

- potrebu za državnom registracijom transakcija.

Kada financirate nekretnine, postoje tri skupine skupina:

- troškovi održavanja objekta nekretnina u funkcionalno prikladnom stanju;

- godišnji porez na vlasništvo imovine;

- Visoki troškovi transakcije prema transakcijama nekretninama.

Fluktuacije u potražnji i opskrbi na tržištu nekretnina pojavljuju se polako, jer ako postoji potražnja, povećanje broja nekretnina nastaje tijekom dugog vremenskog razdoblja, koji je određen građevinskim razdobljem zgrade. U slučaju viška nekretnina, cijene ostaju niske za nekoliko godina (više u knjizi Shevchuk D.A. Kupnja kuće i zemljišta: korak po korak. - M: ASTEL, 2008).

Glavni čimbenici koji utječu na potražnju i opskrbu:

– ekonomski: Razinu prihoda stanovništva i poslovanja, dostupnost financijskih sredstava, razinu cijene najma, trošak građevinskih i instalacijskih radova i građevinskih materijala, tarifa za komunalne usluge;

– socijalni: promjena broja, gustoće naseljenosti, razinu obrazovanja;

– upravni: porezne stope i zonska ograničenja;

– ekološki: izlaganje području mjesta nekretnina i poplave, pogoršanje ili poboljšanje situacije u okolišu.

Nekretnine su financijska imovina, jer je stvoren od strane djela čovjeka i ulaganja kapitala. Stjecanje i razvoj nekretnina popraćeno je visokim troškovima i, prema tome, često kao potreba za privlačenjem posuđenih sredstava, itd. Stoga je tržište nekretnina jedan od sektora financijskog tržišta.

Financijsko tržište -ovo je složeno ekonomski sustavkoji uključuje skup institucija i postupaka usmjerenih na provedbu prodavača i kupaca svih vrsta financijskih dokumenata.

Tržište nekretnina jedna je od najznačajnijih komponenti dijelova financijskog tržišta.

Postoji bliski odnos financijskog tržišta i tržištu nekretnina: rast ulaganja u nekretnine revitalizira tržište nekretnina, pad je presavijen. Ekonomska nestabilnost Drži i ruske i inozemne lenders i investitore. Poboljšati financiranje ulaganja u nekretnine državna potpora.

Tradicionalno, sudionici u procesu financiranja nekretnina podijeljeni su u sljedeće kategorije:

- savezne i lokalne vlasti i uprave;

- kreditne i financijske institucije;

- investitori, itd.

Savezne i lokalne vlasti i uprava pružaju ekonomske i pravne odnose između sudionika procesa financiranja nekretnina. Država osigurava usklađenost s pravilima i pravilima koja se odnose na funkcioniranje tržišta nekretnina; regulira pitanja zoniranja, urbanog razvoja i registracije imovinskih prava na objekte nekretnina; Određuje koristi ili nameće ograničenja (zakonodavna ograničenja, porezne značajke) za ulaganje u nekretnine. Osim toga, država djeluje kao vlasnik mnoštva nekretnina objekata.

Kreditne i financijske institucije pružaju kapital investitorima koji nemaju dovoljno sredstava.

Pojedinci i pravne osobe djeluju kao investitori (stanovnici i nerezidenti) koji stječu nekretninu i održavaju ga u funkcionalno prikladnom stanju.

Investitori se mogu podijeliti u dvije vrste:

1) aktivno - financiranje i bave se izgradnjom, razvojem ili upravljanjem objektom;

2) Pasivno - samo financiraju projekt bez daljnjeg sudjelovanja.

Trenutno je razvijeno tržište nekretnina razvoj -posebna vrsta stručne djelatnosti na upravljanju investicijskim projektom u nekretninama, jedan od čiji je zadaci smanjiti rizike povezane s razvojem nekretnina. Developer -organizator čije se aktivnosti mogu podijeliti u tri faze:

1) analiza mogućnosti provedbe projekta: država i trendovi promjena u zakonodavstvu, preferencije potrošača, financijski i ekonomski uvjeti, izgledi za razvoj regije se uzimaju u obzir;

2) Razvoj plana provedbe projekta: utvrđuje se područje potrebno za provedbu projekta zemljišne parcele, a lokacija je odabrana s odgovarajućim okruženjem, komunikacijama, učinjena je učinkovitost projekta. Tada se određuju izvori financijskih sredstava, dobiva se građevinska dozvola, itd.;

3) Provedba investicijskog projekta: Privlačenje financijskih sredstava, projektiranje i građevinskih organizacija, praćenje izgradnje izgradnje, najam ili prodaju objekta u cijelosti ili u dijelovima.

Izvori financiranja kapitalnih ulaganja: javna sredstva, fondovi lokalnog proračuna (općinski), vlastiti financijski resursi poduzeća i pojedinaca privukli su fondovi, investitori fondova.

1.5. Prednosti ulaganja u nekretnine

Ulaganje u nekretnine koje donosi prihod je najprofitabilniji. Atraktivnost stjecanja rektičkih nekretnina je da se vrati ulaganja nakon otplate operativnih troškova. Međutim, u ovom slučaju, rizik je veći zbog niske likvidnosti nekretnina i trajanje razdoblja povrata uloženih sredstava.

Metode ulaganja u tržištu nekretnina mogu biti ravne i neizravne.

Ravno - stjecanje nekretnina u povoljnim nekretninama u skladu s privatnim ugovorom, kupnja s obrnutim zakupom.

Neizravan - Kupnja vrijednosnih papira tvrtki specijalizirana za ulaganja u nekretnine, ulaganja u osiguran od strane nekretnina hipoteka.

Ulaganja u nekretnine, kao i ulaganja u korporativne vrijednosne papire, dugoročni su.

Prednosti Ulaganje u nekretnine u odnosu na vrijednosne papire:

1. Za razliku od korporativnih vrijednosnih papira, kao što su dionice u kojima se dividende plaćaju kvartalno, vlasništvo vlasništva osigurava ulagatelju mjesečno novca, budući da mjesečna uplata zakupa dovodi do mjesečnih plaćanja investitoru.

2. novčani tijek prihoda od nekretnina (razlika između monetarni računi od troškova najma i održavanja plus ulaganja) manje dinamičan nego protok novca Prihodi korporacija s visokim udjelom posuđenog kapitala:

- novčani tok korporativnih prihoda ovisi o količini provedbe proizvoda, koji ovise o dnevnim rješenjima potrošača, a potoci prihoda nekretnina su stabilniji, jer se temelje na ugovorima o najmu;

- Izvori korporativnog novčanog dohotka mogu se mijenjati tijekom vremena, a izvori prihoda nekretnina su više predvidljivi, budući da su zgrade i dalje, imovina je fiksirana i fizički, a legalno.

3. Stopa profitabilnosti korporacija općenito je niža od nekretnina. To je zbog činjenice da je intenzivan rad imovine nekretnina usporediv s većinom poslovanja. Za nadoknadu troškova fiksnog kapitala uloženog u nekretnine, potrebna je viša razina profitabilnosti, budući da se prihodi očekuje da će dobiti prihod mora premašiti troškove iskorištavanja nekretnina. Stopa profitabilnosti trebala bi biti veća nego prilikom ulaganja u financijsku imovinu, koja mora biti u skladu s višim rizicima ulaganja u nekretnine.

4. Ulaganja u nekretnine karakteriziraju veći stupanj sigurnosti, sigurnosti i sposobnosti kontrole investitora od ulaganja u dionice.

Izvori i količina ulaganja u nekretnine utječu na:

- očekivani prihod ulaganja;

- oklada bankovni interes;

- porezna politika općenito iu investicijskoj sferi posebno;

- stope inflacije;

- stupanj rizika od ulaganja u nekretnine.

Uzroci privitaka u nekretninama u uvjetima inflacije:

- brzo oštećenje novca u slučaju nedovoljne pouzdanosti njihovog očuvanja kreditnih institucija;

- česta nedosljednost bankarske stope inflacije;

- ograničena područja ulaganja u prihode;

- preostala dostupnost i jednostavnost ulaganja u stanovanje;

- Ulaganje u nekretnine, donošenje prihoda, može u tim uvjetima povećati najamninu, čime se zadržavaju uložena sredstva.

S druge strane, u smislu inflacije postoje okolnosti koje potiču ulagati novac u druga područja: stvarni prihodi padaju, investitor je teško predvidjeti odnos između troškova i očekivanih koristi, to je teže dobiti dugoročni kredit Pod prihvatljivim postotkom, što dovodi do nedostatka financijskih sredstava od potencijalnih kupaca.

U sadašnjoj fazi razvoja ruskog gospodarstva s visokim stopama inflacije investicijske aktivnosti Značajni rizici podliježu smanjenju investicijske aktivnosti na tržištu nekretnina. Ograničeni resursi ulaganja doveli su do procesa koagulacije gradnje u gotovo svim sektorima gospodarstva (više u knjizi Shevchuk D.A. Procjena nekretnina i upravljanje nekretninama. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2007).

Pa ipak, tržište nekretnina privlačno je za potencijalne investitore iz sljedećih razloga:

- Ulaganja u nekretnine karakteriziraju značajan stupanj očuvanja, sigurnosti i mogućnosti kontrole od strane investitora;

- u vrijeme stjecanja nekretnina, investitor prima paket prava, dok većina drugih investicijskih objekata ne povlači vlasništvo;

- tržište nekretnina ima velike veličine malo je ovladano;

- Ulaganja u nekretnine popraćene su prihvatljivom profitabilnošću poslovanja na ovom tržištu.

Danas se u Rusiji smanjuje investicijska aktivnost na tržištu nekretnina. Čak i stambeno tržište, koji je najaktivniji segment tržišta nekretnina, nije osigurano relevantnim financijskim mehanizmima koji bi podržali opskrbu o otapalu i da bi omogućilo poboljšanje stambeni uvjeti stanovništvo u masovnom poretku. Uravnoteženi interesima svih sudionika u procesu financiranja nekretnina je potrebna komponenta normalnog funkcioniranja tržišta nekretnina.

1.6. Hipotekarni kredit kreditiranje

Pod "hipoteka" razumiju sigurnosni depozit kao način da se osigura obveze. Prisutnost hipotekarnog kreditiranja sustava je sastavni dio bilo kojeg razvijenog sustava privatnog prava. Uloga hipoteke se posebno povećava kada je stanje gospodarstva nezadovoljavajuće, budući da je dobro promišljeno i učinkovit hipoteka sustav, s jedne strane, doprinosi smanjenju inflacije, odgađanju privremenog slobodnog novca građana i poduzeća , s druge, pomaže u rješavanju društvenih i ekonomskih problema.

Pojavu hipoteke.Prvi spomen hipoteke pripada VI stoljeću. PRIJE KRISTA e. U Grčkoj je hipoteka namijenjena odgovornost dužnika za vjerovniku s određenim zemljištem. Na granici kopnenog teritorija koji pripada dužnici, stup je stavljen u obvezu, nazvao je ime "hipoteka".

Prvi činovi zalog djeluju u Rusiji pripadaju razdoblju XIII-XIV stoljeća i zakonodavne norme Prvi put se pojavio na samom kraju XIV ili početak XV stoljeća. U diplomi PSKOV plovila, u kojoj se, zajedno s drevnim načinom oporavka - osobni - obrana imovine.

U kasnom XIX - rano XX stoljeća. Proces kreditiranja na jamstvo zemljišnih parcela aktivno je hodao, koji će kupiti zajam. Taj se proces razvio uz pomoć seljačkih marking banaka, koji su stvoreni u gotovo svim odredbama Rusije i doprinijele zadužbinu seljaka prizemlja.

Od 1922. do 1961 U Rusiji, Građanski kodeks RSFSR-a, umjetnosti. 85 koji je definirao depozit kao pravo na zahtjev, koji dopušta vjerovniku u slučaju neispunjavanja od strane dužnika obveze dobiti povlaštene za ostale vjerovnike zadovoljstvo na štetu vrijednosti postavljene imovine (bez odvajanja za pokretne i nevolji).

Kao takav, hipotekarni institut zbog različitih ekonomskih i pravnih prepreka još nije stekao značajnu distribuciju u Rusiji, stoga je regulirano relativno malim brojem regulatornih djela.

Godine 1992. zakon Ruske Federacije "o zalog", koji je konsolidirao mogućnost hipoteke kao metoda za pružanje obveza. Građanski civilni kodeks Ruske Federacije (dijelom) uvrstio je neke odredbe o zalogu (čl. 334-358). U umjetnosti. 340 Propisano je da je hipoteka zgrade ili strukture dopuštena samo istodobnoj hipoteci u istom sporazumu o zemljištu, gdje je građevina ili struktura, ili dio ovog područja, koji je funkcionalno osiguran položenim objektom ili pravo na iznajmljivanje prava na ovaj odjeljak ili njegov dio. A u hipoteci zemljišne parcele, pravo na kolateralna ne primjenjuje se na zgradu, a izgradnja rabljenika su ili su podignute u ovom dijelu zgrade, ako ugovor ne predviđa drugo stanje.

Registracija nekretnina je najvažnija funkcija države, bez odgovarajućeg izvršenja čiji je stalni promet nekretnina nemoguće, regulirano saveznim zakonom od 21. srpnja 1997. godine. "Na državnoj registraciji prava na nekretnine i transakcije s to." Stvarna provedba prava Banke za hipoteku moguće je prema zakonu "na izvršni rad"" Odvojite posebne standarde koji, ipak, treba uzeti u obzir pri sklapanju ugovora o hipoteci, raspršeni prema relevantnim zakonima.

Godine 1998. usvojen je savezni zakon "na hipoteku (zalog nekretnina)", prema kojem je, pod vlasništvom imovine nekretnina (ugovor o hipoteci), jedna strana je pledgee, što je vjerovnik za obavezne Hipoteka, ima pravo ispuniti svoje monetarne zahtjeve dužnik o ovoj obvezi od vrijednosti postavljene nepokretne imovine druge strane je veselje uglavnom pred ostalim vjerovnicima plebera, za napadaje utvrđene zakonom. Zlostaranje može biti dužnik za obvezu koju pruža hipoteka ili osoba koja ne sudjeluje u ovoj obvezi (treća strana). Nekretnina na kojoj je hipoteka instalirana ostaje na pledgeru u svom posjedu i korištenje (članak 1).

Hipoteka se također može uspostaviti kako bi se osigurala obveza kreditni ugovor, prema ugovoru o zajmu ili drugoj obvezi, uključujući obveze na temelju kupnje i prodaje, zakupa, ugovora, drugačiji sporazum, uzrokujući štetu, osim ako savezni zakon nije drukčije određeno "(čl. 2). Ugovor o hipoteci sastoji se u skladu opća pravila Građanski kodeks Ruske Federacije o sklapanju ugovora, kao i odredbe ovog saveznog prava.

Hipoteka je podložna državnoj registraciji s pravdi agencija u jednom državnom registru prava na nepokretnu imovinu na mjestu imovine, koja je predmet hipoteke i osigurava platni spisak iznosa duga ili u skladu s ugovorom o zajmu, ili Inače osigurana od strane hipoteke obveze (više u knjizi Shevchuk da Midoteka: Samo o teškom. - M.: GrossMedia: Rosbur, 2008).

Uvođenjem zakona "na zalog nekretnina", "hipoteka" pojavio se kao slobodno vidljivi vrijednosni papiri na tržištu. Hipoteka je osobni vrijedan papir koji potvrđuje pravo vlasnika za primanje izvršenja monetarna obvezapružiti u vlasništvu hipoteka imovine navedene u ugovoru o hipoteci bez podnošenja drugih dokaza o postojanju ove obveze i pravo na depozit na imovini navedenoj u Sporazumu o dogovoru o hipoteci. Nakon državne registracije hipoteke, tijelo koje ostvaruje ovu registraciju izdaje početni hipoteka i prenosi se obavljanjem natpisa prijenosa. Hipoteka pojednostavljuje prijenos hipotekarnih prava od strane Banke - prenosi se s drugim prijenosnim natpisima s naknadnom registracijom države. Još jedna pozitivna karakteristika hipoteke je da hipoteka samo može biti predmet zalog.

1.6.1. Hipoteka kao način da se osigura obveze

Često, pod pojmom "hipoteka" podrazumijevaju hipotekarni kredit, međutim, "hipoteka" ima neovisnu vrijednost - depozit nekretnina kao način za pružanje obveza.

Prema čl. 5 Zakona "na hipoteci (zalog nekretnina)" u skladu s ugovorom o hipoteci može biti položen nepokretnim imovinom navedenim u čl. 130 Građanski kodeks Ruske Federacije, pravo na koji je registriran na način propisan za državnu registraciju prava na nekretnine, uključujući:

- Zemljište, s izuzetkom zemljišta navedene u čl. 63 ovog saveznog prava;

- poduzeća, zgrade, strukture i druga nekretnina koja se koristi u poslovnim aktivnostima;

- stambene zgrade, apartmani i dijelovi stambenih zgrada i apartmana, koji se sastoje od jedne ili više izoliranih soba;

- vikendice, vrtne kuće, garaže i druge zgrade potrošača;

- zračne i morske žile, unutarnje plivanje i prostorne objekte.

Ako govorimo o stambenoj hipoteci, onda subjekt zalog mora zadovoljiti sljedeće uvjete: imati kuhinju i kupaonicu od ostalih apartmana ili kuća (the.e .. komunalni apartmani Zalog nije prihvaćen); biti povezan s električnim, parom ili sustavima grijanja plina, pružajući opskrbu toplinom cijelom području stambeni prostori; biti osiguran vruća i hladna voda u kupaonici iu kuhinji; Imaju u dobrom stanju sanitarne opreme, vrata, prozora i krova (za apartmane na posljednjim podovima). Zgrada u kojoj se nalazi predmet kolaterala mora ispunjavati sljedeće uvjete: ne u hitnom stanju; ne sastoje se od registracije remont; imaju cement, kamen ili zaklada od opeke; imaju metalne ili ojačane betonske podove; Podovi zgrade ne smiju biti manji od tri etaže (više u knjizi Shevchuk D. Apartman na kredit bez problema. - M.: AST: ASTEL, 2008).

Ugovor o hipoteci treba navesti hipoteku, rezultate procjene njegove vrijednosti, suštinu i rok za izvršenje ugovora koje je donijelo ugovor o hipoteci, kao i pravo na temelju kojih je imovina koja je predmet Hipoteka pripada pledgeru. Cilj hipoteke određuje se u ugovoru s naznakom njegovog imena, lokacije i dovoljne svrhe identifikacije. Procjena predmeta hipoteke određuje se u skladu sa zakonom "o aktivnostima ocjenjivanja u Ruskoj Federaciji" pod suglašću ravnice s pledgee.

Sporazum o hipoteci treba biti ovjeren i podložan državnoj registraciji, od trenutka stupanja na snagu. Hipoteka je podložna državnoj registraciji s pravdi agencija u jedinstvenom državnom registru prava na nekretnine na mjestu imovine, koja je predmet hipoteke, na način propisan saveznim zakonom o državnoj registraciji. prava na nekretnine i transakcije s njom. Ugovor o zajmu koji se daje hipoteka može se zaključiti kasnije upis ugovora o hipoteci, a pravo na zalog proizlazi iz trenutka zaključenja ugovora o zajmu, a zajmoprimac ne rizi ništa ako ugovor o zajmu nije sklopljen. Zbog činjenice da zakonodavstvo omogućuje višestrukog sljedećeg ključa već opterećenog hipoteka imovine, odgovarajuće stanje zabrane trebalo bi biti uključeno u svaki ugovor o hipoteci (više u knjizi Shevchuk da krediti za pojedince. - M.: AST: ASTER, 2008) ,

Hipoteka osigurava payroller na hipoteka na glavni iznos duga o ugovoru o zajmu ili na drugi način pod uvjetom da je obveza hipoteke u potpunosti bilo u dijelu propisanom ugovorom o hipoteci. Hipoteka, osnovana u osiguravanju izvršenja ugovora o zajmu s postotkom od interesa, također osigurava plaćanje kamata zbog njega za korištenje zajma i platiti na pledgee iznos zbog njega:

- u naknadi gubitaka i / ili kao kaznu (novčane kazne) zbog neispunjavanja, kašnjenja u izvršenju ili drugog nepravilnog izvršenja osigurane obveze hipoteke;

- U obliku interesa za nezakonito korištenje novca drugih ljudi predviđenih u vlasništvu obveze hipoteke ili saveznim zakonom, čl. 393 Građanskog zakonika Ruske Federacije (za oporavak od individualnog interesa za korištenje sredstava drugih ljudi je teško, kao u suđenju potrebno je dokazati da je građanin imao priliku isplatiti dug, ali nije vratiti sredstva od njega i upotrijebiti ih drugačije, ali ne postoje takva praktična zbivanja);

- u nadoknadi pravnih troškova i drugih troškova uzrokovanih oporavkom obećane imovine;

- u nadoknadi troškova za provedbu pohranjene imovine.

Ako ugovor ne predviđa drugo, hipoteka osigurava zahtjeve hipoteka u volumenu u kojem su do sada zadovoljni zbog hipoteku. Otuđenje imovine hipoteke od strane vlasnika moguće je samo uz suglasnost Banke. Banka može izvući kaznu za hipoteku na nekretninu kako bi ispunila tu imovinu svojih potraživanja uzrokovanih neuspjehom da ispuni ili nehotično izvršenje obveze u vlasništvu hipoteke, posebice neplaćanje ili zakašnjelo plaćanja duga u cijelosti ili u dio. Na primjer, u kršenju vremena povremenih plaćanja više od tri puta u roku od 12 mjeseci. Oporavak, u pravilu, donosi sudsku odluku.

Pravila zakona "o hipoteci (nekretnina" "primjenjuju se na hipoteku poboljšane izgradnje nekretnina, ako se gradi na zemljištu dodijeljenom za izgradnju na način propisan zakonom.

Dodjela osiguranja kolaterala u odvojena kategorijaNazvan "hipoteka" je posljedica posebnosti nekretnina. Prednosti nekretnine kao objekt kolaterala u odnosu na druge objekte kolaterala kako slijedi:

- vrijednost položene nekretnine može se povećati razmjerno razini inflacije;

- prava opasnost od gubitka imovine (osobito kućište s stanovanjem hipotekarni kreditiranje) dobar je poticaj za izvršenje dužnika njegovih obveza;

- mogućnost korištenja kao kolaterala ako je zajam dugoročan i značajan u veličini, budući da je imovina izdržljiva i trošak je visok;

- povećanje vrijednosti nekretnina može se predvidjeti dovoljno pouzdanosti, što je nemoguće kada se koristi kao kolateralna, na primjer, roba potrošača.

Dugoročni zajam može se osigurati uz jamstvo s prijenosom hipoteka na položeno vlasništvo: dragocjeni metali i proizvodi od njih, osigurani osobito pouzdanim vrijednosnim papirima, cijena za koju je karakterizirana posebnom stabilnošću. Međutim, u svjetskoj praksi, nadmoćna većina dugoročnih kredita izdaje se na sigurnosti nekretnina. Hipoteka može biti najistaknutiji način osiguranja ispunjavanja obveza u Rusiji.

1.6.2. Značajke hipotekarnog kreditiranja

Hipoteka -ovo je zajam koji je definirano nekretnina. Hipoteka pozajmljivanje je pružanje kredita osiguran nekretninama. Stvaranje učinkovitog hipotekarnog kreditiranja sustava moguće je na temelju razvoja osnovnih i sekundarnih hipotekarnih tržišta kapitala.

Primarna hipoteka na tržištu sastoji se od lenders koji pružaju posuđeni kapitali investitori zajmoprimci koji kupuju nekretnine za ulaganje ili korištenje u komercijalnim aktivnostima.

Sekundarno tržište obuhvaća proces kupnje i prodaje hipoteka izdanih na primarnom tržištu. Glavni zadatak sekundarnog hipotekarnog tržišta kapitala je pružiti primarne vjerovnicima mogućnost prodaje primarne hipoteke, te osigurati sredstva pružiti još jedan zajam na lokalnom tržištu.

Prednost hipotekarnog kreditiranja je da ako zajmoprimac ne vrati zajam, zajmodavac ima pravo raspolagati nekretninama po vlastitom nahođenju. Zbog činjenice da je nekretnina izdržljiva i cijena je dovoljno stabilna, zajmodavac je nizak za neplaćanje kredita i postoji razlozi za dugoročno preusmjeravanje financijskih sredstava.

Dobivanje hipotekarni zajam Ona je povezana s potrebom za ispunjavanjem obveza prema ugovoru o zajmu. Stoga, prije dobivanja takvog kredita, mora se analizirati potencijalni dužnik:

- Ima li dovoljno novca za izradu početni doprinos za stan i pokriti troškove povezane s Komisijom za kupnju i prodaju stana (ovjerene potvrde o ugovoru, naknada za registraciju ugovora u državnom registru), sklapanje ugovora o osiguranju;

- hoće li sredstva za održavanje potrebnog života ostati nakon provedbe periodičnih plaćanja na ugovor o zajmu;

- ne spada u dohodak tijekom razdoblja kreditiranja, postoji li mogućnost brzog pronalaženja drugog posla u slučaju prestanka dostupnog, a plaćanje nije niže od prvog;

- Postoji li kontinuirano radno iskustvo u posljednje 2 godine i koji su uzroci otpuštanja i prekida u radu, a trenutne obveze vezane uz stanovanje se provode pravodobno: plaćanje komunalnih usluga, telefon, električna energija (provjerava banka);

- Postoje li imovina u obliku pokretnih ili nekretnina (automobili, garaža, vikendica, ostalih apartmana), koji se mogu koristiti kao dodatna podrška.

Glavni problem hipotekarnog kreditiranja je nedostatak dugoročnih financijskih sredstava. Jedan izvor dugoročnih fondova su doprinos privatnih štediša. Ali sada je stanovništvo potkopalo povjerenje u banke općenito i komercijalno - osobito. Financijska i gospodarska kriza iz 1998. dovela je do značajnog smanjenja stvarnih prihoda stanovništva, amortizacije štednje, odljeva privatnih depozita u Sberbank. Drugi problem je procijeniti solventnost potencijalnog dužnika, na temelju njezina stvarnog dohotka. Zbog pretjeranog poreznog opterećenja, udio sektora sjena u gospodarstvu je veliki, tako da službeni prihodi potencijalnih zajmoprimaca nisu visoki, što otežava komercijalne banke na kredite. Sofisticirana državna porezna politika za hipotekarnu kreditiranje stanovništva učinit će prave prihode od "sjene". Ali porezno pravo Ne može se brzo promijeniti.

Procjena predmeta hipoteke provodi se u skladu sa zakonom "o aktivnostima ocjenjivanja u Ruskoj Federaciji" pod suglašću hipoteka s Plovegee. Ovo poglavlje sažima osnove procjene tržišne vrijednosti nekretnina.