Zemljište - najznačajniji dio tržišta prigradskih nekretnina Mark Twain pozvao je na kupnju zemljišta budući da se ono više ne proizvodi. Ovome se može dodati još jedan argument: zemljište cijelo vrijeme postaje sve skuplje. Cijene dosežu 30-40 tisuća dolara po sto četvornih metara na posebno prestižnim mjestima. V.

16. Određivanje veličine tržišta i stvaranje tržišta (Evans) Veličina alata je važna. Bez znanja o veličini tržišta, ne možete odrediti veličinu tržišnog udjela. Bez poznavanja relativnog tržišnog udjela bit će vam teško procijeniti konkurentsku poziciju i vas

Na tržištu nekretnina uobičajeno je shvatiti određeni sustav ekonomskih odnosa, kroz koji se, kroz dinamiku ponude i potražnje, vlasnička prava i povezani interesi prenose s prodavatelja na kupca izravno ili putem institucije posredovanja, određuju se cijene i prostor raspodijeljene između različitih konkurentnih opcija za korištenje nekretnina unutar granica neke zatvorene teritorijalne naobrazbe.

Tržište nekretnina Je skup transakcija s nekretninama, njihova informacijsku podršku, operacije upravljanja i financiranja radova u području nekretnina.

Tržište nekretnina je podsustav zajedničkog tržišta povezano s prometom prava na nekretninama.

Tržište nekretnina mehanizam je kroz koji se kombiniraju interesi i prava, utvrđuju cijene nekretnina.

Tržište nekretnina je apstrakcija stvarnog tijeka transakcija nekretnina s interesima i pravima na nekretninama, kao i tijeka informacija vezanih za transakcije. U teorijskoj analizi slobodnog tržišta nekretnina pri ocjenjivanju objekata nekretnina pretpostavlja se da:

Kupci i prodavači nekretnina ponašaju se racionalno, ali nemaju apsolutno znanje. To znači da svi sudionici na tržištu prikupljaju podatke o uvjetima prije nego što postupe;

Kupci i prodavači djeluju neovisno jedan o drugom, tj. rade bez dosluha i prijevara. U protivnom bi se neke cijene transakcija mogle jako iskriviti.

Tržište nekretnina i stupanj njegova razvoja karakteriziraju razvoj nacionalnog gospodarstva. Predmeti tržišta nekretnina čine 70 - 80 posto nacionalnog bogatstva mnogih zemalja. Bez tržišta nekretnina uopće ne može biti tržišta, jer tržište rada i tržište kapitala teško mogu postojati sami od sebe, jer čak i financijske institucije (banke, burze, investicijska društva itd.) moraju biti sudionici na tržištu nekretnina radi kupnje ili zakupa prostora neophodnih za njihove aktivnosti.

Tržište nekretnina može se predstaviti kao cilindrični prostor, okomito podijeljen u sljedeće sektore:

Roba u obliku posebnih nekretnina;

Djela, tj. izgradnja, rekonstrukcija;

Usluge - posredovanje, vrednovanje, marketing itd.

Glavno svojstvo nekretnine - njezina nepokretnost - određuje individualni karakter bilo kojeg objekta nekretnine. Čak i zgrade izgrađene u isto vrijeme, prema istom projektu i s istom kvalitetom radova, ali smještene na različitim mjestima, obično imaju različitu korisnost i cijenu, što dovodi do formiranja pojedinačnih cijena za nekretnine. Za njih se prodaja po uzorcima i trgovanje na burzi praktički ne koriste.

Nepokretna imovina zauzima središnje mjesto u bilo kojoj društvenoj strukturi, istovremeno izvršavajući dvije važne funkcije: sredstva za proizvodnju i predmet osobne potrošnje za život, rekreaciju, kulturnu razonodu itd. Ekonomsko -pravna regulacija od strane različitih sfera društvenog života i materijalne proizvodnje usko je povezana s objektima nekretnina.

Glavni, osnovni objekt nekretnine - zemljište ima jedinstveno značenje u cjelokupnom sustavu poduzetničke aktivnosti ljudi i samih njihovih života. Od posebne je vrijednosti za cijelo ljudsko društvo, budući da je jedino mjesto stanovanja svih naroda i generacija ljudi, glavni i jedini čimbenik u bilo kojem području poslovanja, izravno ili neizravno uključeno u proizvodnju svih ostalih dobra i pogodnosti. Nekretnina se nalazi u središtu kombinacije ekonomski procesi, privatni i javni interesi, administrativna pravila i propisi.

Nekretnine kao roba objekt su transakcija koje zadovoljavaju različite stvarne ili potencijalne potrebe i imaju određene kvalitativne i kvantitativne karakteristike.

Nekretnine su najviše trajna dobra od svih postojećih, osiguravajući pouzdanost ulaganja, budući da se njegova vrijednost s vremenom može povećati pod utjecajem različitih čimbenika. Druga važna značajka nekretnina je da se roba nekretnina troši na njihovom mjestu, pa postoji takva ekonomska karakteristika kao što su teritorijalne preferencije. Ostale gospodarske značajke nekretnina su neravnomjerni novčani tokovi, porezna diferencijacija, različite kombinacije vlasničkih prava, stroga regulacija transakcija, likvidnost i potreba upravljanja. U tržišnom okruženju, upravljanje nekretninama složeno je složen sustav kako bi se zadovoljile potrebe za određenom vrstom nekretnine.

Zbog svoje specifičnosti, tržište nekretnina ima niz značajki predstavljenih u tablici 1.2.

Tablica 1.2 - Značajke tržišta nekretnina

Tržište nekretnina ima veliki utjecaj na sve aspekte života i aktivnosti ljudi, obavljajući niz općih i posebnih funkcija: određivanje cijena, regulatorne, trgovačke, sanitarne, informacijske, posredničke, poticajne, investicijske, društvene.

Funkcioniranje tržišta nekretnina provode njegovi subjekti, koji uključuju: prodavatelje, kupce, profesionalne sudionike, državne agencije.

Profesionalni sudionici na tržištu su nekretnine, procjenitelji, trgovci i drugi posrednici. Poslovanje nekretninama su djelatnosti koje obavljaju pravne osobe i individualni poduzetnici na temelju sporazuma sa zainteresiranom osobom (ili po punomoći) da se u njeno ime i na njen trošak ili u svoje ime, ali na trošak i u interesu zainteresirane osobe, obave građanski poslovi sa zemljišnim parcelama , zgrade, građevine, građevine, stambeni i nestambeni prostori i prava na njima.

Tržište nekretnina ima razgranatu strukturu i može se razlikovati prema različitim kriterijima prikazanim u tablici 1.3.

Tablica 1.3 - Klasifikacija tržišta nekretnina

Na tržištu nekretnina uobičajeno je razlikovati dvije njegove komponente: primarno i sekundarno tržište nekretnina.

Primarno tržište odgovara ekonomskoj situaciji kada nekretnine kao roba prvi put izlaze na tržište. U ovom slučaju, glavni prodavači nekretnina su država koju predstavljaju njene savezne, regionalne i lokalne vlasti, glavni kupci novih stambenih nekretnina i građevinske tvrtke- dobavljači stambenih i nestambene nekretnine.

Na sekundarno tržište nekretnina djeluje kao roba koja je prethodno bila u upotrebi i pripada određenom vlasniku - fizičkoj ili pravnoj osobi.

Podjela tržišta na primarno i sekundarno odvija se na tržištu robe široke potrošnje, tržištu vrijednosnih papira itd. Ali tamo se roba slobodno kreće u ekonomskom prostoru, ima različit životni vijek. Zbog stacionarne prirode nekretnina, njihova ponuda na tržištu vezana je za određenu regiju.

Broj nekretnina ponuđenih na primarnom tržištu ovisi o obujmu novogradnje. Primarno i sekundarno tržište nekretnina međusobno su povezane. Ako se iz bilo kojeg razloga poveća ponuda nekretnina na sekundarnom tržištu, to će dovesti do depresijacije nekretnina na primarnom tržištu, i obrnuto.

Razmatranje tržišta nekretnina nemoguće je bez njegove segmentacije.

Segmentacija tržišta nekretnina je njegova podjela na homogene skupine. Segmentacija se također može temeljiti na karakteristikama nekretnina iza kojih stoje odgovarajuće skupine kupaca.

Postoje sljedeći segmenti tržišta nekretnina: tržište stanova, tržište poslovnih nekretnina, tržište zemljišta (slika 1.3).

Stambeno tržište, zauzvrat se dijeli na gradsko i prigradsko tržište stanova.

Gradski stambeni fond podijeljen je u nekoliko skupina, uzimajući u obzir prirodu zgrade: nekvalitetno stanovanje, standardno stanovanje, zgrade staljinističkog doba, kuće s poboljšanim planiranjem, elitno stanovanje. Naravno, takva podjela na skupine prilično je proizvoljna. Jedan te isti objekt u različitim gradovima može se pripisati, na primjer, tipičnom stambenom objektu i kućištu s poboljšanim rasporedom. Istodobno, kvaliteta stanovanja i njegov položaj glavni su parametri koji utječu na potražnju na tržištu stanova i uzimaju se u obzir u cijenama stanova.

Formiranje tržišta prigradsko stanovanje povezane s uklanjanjem ograničenja za pojedince prigradska gradnja... Unatoč teškoj ekonomskoj situaciji u zemlji, rast otapajućeg sloja stanovništva povećao je potražnju za seoskim kućama i vikendicama.

Slika 1.3 - Segmenti tržišta nekretnina

Potražnja za prigradskim stanovima ovisi o položaju, dostupnosti suvremenih komunikacija, blizini rekreacijskih područja, osiguravanju osobne sigurnosti i sigurnosti osobne imovine, kao i regionalnim obilježjima.

Tržište komercijalnih nekretnina počeo se formirati u vezi s privatizacijom poduzeća, mnogo je manji od tržišta stanova.

Tržište komercijalnih nekretnina trenutno doživljava porast poslovne aktivnosti. Broj kupoprodajnih transakcija u novije vrijeme značajno se povećao, dok su ranije prevladavale transakcije najma. To je u velikoj mjeri posljedica nedostatka objekata komercijalnih nekretnina.

Ovo tržište podijeljeno je u nekoliko segmenata, koji se razlikuju po funkcionalnoj namjeni: uredski, maloprodajni, skladišni, proizvodni.

Na tržištu ureda formirana su tri glavna sektora:

1) prestižni uredi koji zadovoljavaju međunarodne standarde za upravne prostorije. Stopa najma takvih prostora vrlo je visoka. Iz tog razloga neki ruski poduzetnici često iznajmljuju prvoklasne urede u inozemstvu po pristupačnijim cijenama;

2) uredi koji se nalaze u dobro opremljenim, dobro opremljenim prostorijama, a ponekad i u dobro popravljenim stanovima velikih veličina (ono što se u Rusiji naziva prostorima u "europskom stilu"). Ovdje su stope najma prihvatljive za uspješno poslujuće tvrtke; u ovom sektoru postoji aktivna potražnja koja stalno raste. Valja napomenuti da trenutno na tržištu postoji nedostatak uredskih prostora ove vrste, što dovodi do povećanja njihovih troškova;

3) prostori u općinskim i odjelnim zgradama nisu stambeni fond, državna poduzeća... Ti se prostori obično nude bez dorade i obnove i srodnih usluga. Cijene najma ovdje nisu visoke.

Tržište poslovnog prostora ima dobre izglede za svoj razvoj.

Tržište maloprodajni prostor također zauzima određenu nišu na tržištu nekretnina. Glavni čimbenik uspješnog poslovanja trgovačkih poduzeća je povoljno mjesto, to mjesto određuje obujam trgovine. Prevladavajući oblik transakcija na tržištu komercijalnih prostora u centru grada je kupnja i prodaja poslovnih prostora, izvan centra - obično zakup prostora. Mnogi kupci prvo izlaze na malo kako bi provjerili hoće li se trgovina odvijati na određenom mjestu, a zatim ga kupuju.

Dinamično razvijajući segment tržišta nekretnina je skladišno tržište. Karakteriziraju ga stabilnost, stabilnost ponude i potražnje, cijene. Stope najma na skladišnom tržištu razlikuju se ovisno o stupnju skladišne ​​opreme, njenom položaju, udaljenosti od transportnih čvorišta. Ponuda na skladišnom tržištu ima uzlazni trend.

Tržište industrijskih nekretnina od velike je važnosti za novonastale proizvodne strukture. Većina proizvodnog prostora obično se nudi u dugoročni zakup. Zahtjevi za industrijski prostori ovise o specifičnostima i tehnologiji proizvodnje, zahtjevima za sigurnost od požara i okoliša, kao i udaljenosti od prometnih putova.

Izgledi za ovo tržište ovise o izgledima za razvoj nacionalne ekonomije.

Tržište zemljišta ima posebnu nišu na domaćem tržištu nekretnina. U Rusiji se tržište zemljišta tek počinje oblikovati. Postoje operacije s vrtnim parcelama, ljetnikovce, sa zemljištima kupljenih poduzeća.

Ukupan broj transakcija kupovine i prodaje zemljišnih parcela, zamjene, darovanja raste. Prodaja i kupnja i nasljeđivanje najčešće su transakcije zemljišta.

Formiranje tržišta zemljišta, formiranje tržišnih cijena za zemljište javlja se, međutim, nedovoljnom brzinom, zbog nesavršenosti pravni okvir i trenutni mehanizam zemljišnih odnosa.

Kontrolna pitanja

1. Dajte definiciju tržišta nekretnina.

2. Koje su značajke tržišta nekretnina?

3. Koji se segmenti razlikuju na tržištu nekretnina?

4. Opišite opis primarnog i sekundarnog tržišta nekretnina.

5. Koje su značajke tržišta industrijskih nekretnina?

6. Koje su značajke tržišta uredskih nekretnina?

Tržište nekretnina (široko shvaćeno) zbirka je
mehanizmi koji osiguravaju otuđenje potpunih i djelomičnih vlasničkih prava od jednog subjekta do drugog.

Tržište nekretnina (u užem smislu) - skup objekata
nekretnine u pogledu kojih je moguće sudjelovati u gospodarskom prometu.

Tržište nekretnina je nesavršeno zbog nedostatka niza karakteristika svojstvenih savršenom tržištu (Tablica 1).

Tržište nekretnina bitna je sastavnica nacionalne ekonomije. Bez tržišta nekretnina uopće ne može biti tržišta, budući da tržište rada, tržište kapitala, tržište roba i usluga i slično, za svoje postojanje moraju imati ili dati u zakup odgovarajuće prostore potrebne za svoje aktivnosti.

Potražnju na tržištu nekretnina predstavljaju kupci koji kupuju nekretnine u svrhu ulaganja, komercijalnog iskorištavanja (zakupa), korištenja za organizaciju proizvodnje ili komercijalne aktivnosti(financijske i gospodarske svrhe), ili za izravnu uporabu (smještaj), društvene svrhe, pružajući mogućnosti za stvaranje infrastrukturnih objekata (neisplaćene svrhe).

stol 1

Karakteristike uvriježenog tržišta i tržišta nekretnina

Kraj stola. 1

Specifičnosti ponude na tržištu nekretnina podrazumijevaju njezinu podjelu na primarno i sekundarno tržište.

To je prvi put da nekretnine djeluju kao roba na primarnom tržištu, a građevinske i investicijske građevinske tvrtke glavni su prodavači.

Na sekundarnom tržištu predstavljene su nekretnine koje su se prije koristile i pripadale određenom vlasniku.

Situacije na sekundarnom i primarnom tržištu međusobno su povezane.

Na potražnju i ponudu na tržištu nekretnina utječu sljedeći čimbenici:

1) ekonomski;

2) društveni;

3) administrativni;

4) okoliš;

5) politički, nacionalni, kulturni čimbenici, tradicija stanovništva.

Tržište nekretnina - sektor nacionalne tržišne ekonomije, koji je skup objekata nekretnina, gospodarskih subjekata koji posluju na tržištu, procese funkcioniranja tržišta, odnosno procese proizvodnje (stvaranja), potrošnje (korištenja) i razmjene nekretnina i upravljanje tržištem, te mehanizmi koji osiguravaju funkcioniranje tržišta (tržište infrastrukture).

U skladu s gornjom definicijom, struktura tržišta uključuje:

Nekretnine na tržištu;

Mehanizmi procesa funkcioniranja tržišta (infrastruktura) tržišta.

Pri opisivanju strukture tržišta nekretnina koriste se tri najčešća pristupa: institucionalni, objektni, reprodukcijski.

Ako opišete svaku vrstu profesionalna djelatnost na tržištu nekretnina sa stajališta pravnih normi, pravila i standarda, tipičnih načina njegove provedbe i uređenja, odnosno kao neovisne institucije, a ukazuju i na odnos među institucijama - dobivamo institucionalni pristup. Navedimo neke institucije tržišta nekretnina:

Vlasti (savezne; regionalne; općinske) koje uređuju uvjete za funkcioniranje i razvoj tržišta nekretnina;

Institut neovisno vrednovanje nekretnina;

Razvoj;

Banke i druge financijske institucije ( investicijskim fondovima, povjerenički fondovi), koji u svojim aktivnostima koriste mehanizam kreditiranja s zalogom;

Institut upravitelja nekretninama;

Institut za nekretnine;

Državni i privatni bilježnici;

Građevinske organizacije; zakupci nekretnina;

Prodavači nekretnina;

Samoregulativna i javno-stručna udruženja sudionika na tržištu nekretnina.

Ako klasificiramo aktivnosti na tržištu nekretnina sa stajališta predmeta građanskopravnih odnosa (zemljište, umjetne građevine, kao i pripadajuća imovinska prava), implementirat ćemo „ objektno orijentirani pristup opisi strukture tržišta nekretnina.

Bilo bi legitimno istaknuti:

Tržište zemljišta: primarno (uključujući privatizaciju) i sekundarno tržište, tržište najma (koje je također podijeljeno na primarno i sekundarno) i drugi oblici osiguranja zemljišnih parcela na korištenje;

Tržište umjetnih konstrukcija: podijeljeno na stambene i nestambene prostore. Tržište nestambenih prostora podijeljeno je na tržište komercijalnih, industrijskih i društvenih (parkovi, rekreacijska područja, sanatoriji, domovi kulture) nekretnina. Svaki od sektora može biti primarni (uključujući privatizaciju) i sekundarni, kao i uključivati ​​tržište najma;

Građevinsko tržište: tržišta građevinskih ugovora, projekata, tehnologija itd .;

Tržište vremenskog udjela (vremenska razdoblja na koja je korištenje iste imovine od različitih vlasnika podijeljeno, na primjer: cjelogodišnji "raspored" najma vile uz more za pet obitelji).

Reproduktivni pristup opisuje strukturu tržišta kroz prizmu odnosa koji nastaju u procesu reprodukcijskog ciklusa nekretnina. Uz dovoljan stupanj konvencije, oni se mogu predstaviti s tri skupine odnosa:

Odnosi koji nastaju u procesu rekonstrukcije ili stvaranja objekta nekretnine (na tržištu nekretnina oni čine sektor razvoja nekretnina);

Odnosi koji nastaju tijekom rada, održavanja i upravljanja nekretninama (na tržištu nekretnina čine sektor potrošnje nekretnina);

Konačno, u odsutnom obliku, slikovito rečeno, "u intervalima" između odnosa u pogledu stvaranja i potrošnje nekretnina, postoje odnosi preraspodjele prava na nekretninama. Na tržištu nekretnina čine sektor prometa pravima na nekretninama.

Sektor razvoja (rekonstrukcije, stvaranja) nekretnina uključuje stvaranje (izmjenu) fizičkih karakteristika nekretnina. Potonji određuju cjelokupnu daljnju prirodu transakcija s pravima (promet) i potrošnju nekretnine.

Sektor prometa prava na nekretninama osigurava prijenos prava na nekretninama, upis prava i promet s njima. Kao rezultat prometa prava, nekretnine se preraspodjeljuju između ekonomski akteri u skladu sa svojim ekonomskim ciljevima i interesima. Prijenosom prava vlasnici nekretnina imaju obvezu, prije svega, platiti porez i održavati nekretnine o svom trošku i na vlastitu odgovornost. Odgovornosti zajednice potiču učinkovitu potrošnju (tj. Rad, upravljanje) korisnih svojstava nekretnina.

Sektor poslovanja i upravljanja nekretninama osigurava "potrošnju" - rad, održavanje i upravljanje nekretninama. Ti odnosi nastaju od trenutka stjecanja prava na nekretninama i, takoreći, bliski životni ciklus njezino postojanje. Trajanje fizičkog postojanja objekta i koristan učinak za vlasnika ovise o organizaciji „potrošnje“ nekretnine: hoće li posjedovanje nekretnine omogućiti primanje prihoda ili riješiti društvene probleme. Tako se stvaraju preduvjeti za proširenje nekretnina, bilo stjecanjem novih prava na objektima nekretnina, bilo novom gradnjom.

Formira se isprepleteni odnos ovih sektora reproduktivna struktura tržište nekretnina općenito.

Tržište nekretnina u nacionalno gospodarstvo obavlja sljedeće funkcije:

Učinkovito rješenje društveni zadaci povezani s stvaranjem i korištenjem korisnih nekretnina;

Otuđenje potpunih ili djelomičnih vlasničkih prava na nekretninama od jednog gospodarskog subjekta do drugog i zaštita njegovih prava;

Slobodno formiranje cijena za predmete i usluge;

Preraspodjela tokovi ulaganja između konkurentskih vrsta nekretnina;

Preraspodjela tokova ulaganja između konkurentskih namjena zemljišta.

Važnost tržišta nekretnina kao sektora tržišne ekonomije potvrđuju:

Kolosalna vrijednost nacionalnog bogatstva materijalizirana je u nekretninama, od kojih se barem polovica može uključiti u promet na tržištu i donijeti rentu vlasnicima, prihod poduzetnicima, porezne i druge uplate u savezne, regionalne proračune i općinske proračune;

Već postignuti visoki udio tržišta nekretnina u bruto nacionalnom proizvodu;

Ostvareno u brojnim regijama i gradovima s visokom razinom proračunskih prihoda od početne prodaje, zakupa državnih i općinskih nekretnina (uključujući zemljište);

Visoka razina proračunskih prihoda od poreza na nekretnine i transakcija s njima, veliki broj radnih mjesta stvorenih tijekom formiranja i razvoja tržišta nekretnina.

Specifičnosti tržišta nekretnina određene su prirodom nekretnina.

Za razliku od financijskog tržišta, tržišta vrijednosnih papira ili radne snage, tržište nekretnina ima izrazitu razliku regionalne specifičnosti, jer je "vezan" za određeno mjesto objekata nekretnina.

Veličina i priroda potražnje za nekretninama predodređeni su političkim sustavom društva, zemljopisnim, povijesnim i kulturnim čimbenicima, stanjem infrastrukture i dostupnošću potencijalnih radnih mjesta, razinom ekonomski razvoj regiji u cjelini. Potražnja za nekretninama nije zamjenjiva(na primjer, potražnja za stanovima ne može se preusmjeriti prema industrijskim objektima).

Gotovo sve transakcije na tržištu nekretnina zahtijevaju državnu registraciju.

Ogromna većina građana vlasnici su jedine vrste nekretnina - stanova. Stoga tržište nekretnina djeluje funkcija društvenog stabilizatora. Dakle, prijenos stambenog fonda na građane i razumna regulacija stambenih prava omogućili su Sovjetskoj Rusiji 1924-1928. za formiranje neovisne samouprave, prevladavanje 30% devastacije urbanog gospodarstva i podizanje životnog standarda stanovništva na pokazatelje iz 1913. Naprotiv, kršenje društvenu funkciju tržište nekretnina dovodi do destabilizacije i kolapsa vladajući režim kao što se dogodilo u siječnju-ožujku 1997. u Albaniji.

Kombinacija svih čimbenika i oblika u svakoj regiji čini poseban karakter lokalnog tržišta nekretnina.

Pojašnjenje. Regionalno vezivanje tržišta nekretnina ima niz važnih posljedice.

1. Koncept "jedinstvenog tržišta nekretnina u Rusiji" treba shvatiti sa značajnim stupnjem konvencije. Tako, na primjer, "zajedničko (jedinstveno) tržište" ruske radne snage ne znači samo sustav odnosa u pogledu prodaje i kupnje (zapošljavanja) radne snage, već i mogućnost njezinog slobodnog kretanja među regijama. Iz definicije nekretnine jasno je da ju je nemoguće “premjestiti”. Slijedom toga, izraz "jedinstveno" u odnosu na tržište nekretnina u Rusiji može se dešifrirati kao "skup zajedničkih pravila, pravila i postupaka za kretanje prava na nekretninama za Rusiju ili kao jedinstveni regulatorni i pravni prostor. "

2. Stoga je glavni zadatak federalnog centra stvaranje jedinstvenih i obvezujućih za sve sudionike na tržištu prava nekretnina pravila, pravila i postupaka za kretanje prava na nekretninama, uzimajući u obzir razlike u gospodarskom razvoju regije.

Također morate promijeniti sadržaj regionalna politika federalno središte: poticanjem ekonomske neovisnosti regija na temelju uključenosti imovine sastavnih entiteta Federacije i općina u gospodarski promet, trebalo bi suzbiti pokušaje uvođenja bilo kakvih lokalnih ograničenja zakonskih prava ili uvjeta za gospodarski promet nekretnina, ako nisu posljedica ekonomske svrsishodnosti, već političkih sklonosti regionalnih vlasti.

Materijalnu bazu tržišta činila su dva izvora. Prvi je besplatna privatizacija stanova od strane građana, besplatna i plaćena privatizacija nestambenih prostora i zemljišta (tržište primarne privatizacije nekretnina). Drugi je formiranje unutar i izvan građevinske industrije segmenta komercijalne gradnje i prodaje objekata (primarno tržište za izgradnju i prodaju nekretnina). Nakon toga formirano je sekundarno tržište nekretnina - tržište za preprodaju prethodno privatiziranih ili novoprodanih novih nekretnina.

Struktura i infrastruktura tržišta nekretnina, sustav pojmova i terminologije evoluirali su pomalo spontano. No istodobno se aktivno koristilo iskustvo zemalja s razvijenim tržišnim gospodarstvom (prvenstveno Sjedinjenih Država, kao i Njemačke, Velike Britanije, Francuske, Austrije itd.), Koje su prilikom razvoja zakonodavne, regulatorne, metodološke osnove tržišta, koliko god je to bilo moguće prilagođeno stvarnim uvjetima. tranzicijsko gospodarstvo Rusija.

Prema funkcionalnoj namjeni objekata, tržište nekretnina podijeljeno je u četiri glavne komponente:

Tržište zemljišta (zemljišne čestice);

Stambeno tržište;

Tržište nestambenih prostora;

Tržište industrijskih nekretnina.

Svaki od ovih segmenata razvija se neovisno, oslanjajući se na vlastiti zakonodavni i regulatorni okvir i ima značajne razlike u politici privatizacije državne i općinske imovine.

Osim toga, može se izdvojiti tržište građevinskih radova u tijeku, koje ima posebne postupke u procjeni i prodaji objekata te ima snažnu ulogu državna regulacija, budući da je država vlasnik ogromne većine zamrznutih građevinskih projekata. Štoviše, na ovom je tržištu moguće mjeriti i namjenu nedovršenog objekta i izvorni razvojni plan.

Posrednu poziciju zauzima tržište hotelskih usluga koje karakterizira stambeno zbrinjavanje na privremeno korištenje u trajanju od jednog dana ili više te prisutnost razvijene infrastrukture za opsluživanje gostiju (potrošačke usluge, trgovina, prijevoz i izletničke usluge , poslovne, sportske i kulturne usluge).

U svakom segmentu tržišta možemo govoriti o prisutnosti dvije komponente: primarne, koja karakterizira pojavu nekretnina kao robe na tržištu. Država, koju predstavljaju savezne, regionalne i lokalne vlasti, trenutno djeluje kao glavni prodavač nekretnina; sekundarna, na kojoj se nalazi veliki broj prodavača i kupaca (fizički i pravne osobe).

Prijenos prava na nekretnine u pravilu se vrši u jednoj od sljedećih opcija:

Na stalnoj osnovi, odnosno stjecanju vlasništva ili prijenosu na trajno (plaćeno ili besplatno) korištenje;

Privremeno, odnosno leasing ili leasing.

Vlasnik nekretnine ne samo da posjeduje i koristi imovinu, već njome i raspolaže. On ga može prodati, zamijeniti, iznajmiti, založiti, ostaviti u amanet ili besplatno prenijeti prema vlastitom nahođenju.

Država i općinska poduzeća nemaju pravo dati u zakup nekretninu koja im je dodijeljena na temelju prava na potpuno gospodarsko upravljanje. Zakupodavac ove imovine je Državni odbor Ruske Federacije za upravljanje državnom imovinom, kojeg predstavljaju relevantna odjela i teritorijalna tijela.

Za poduzeća drugih oblika vlasništva nameću se ograničenja raspolaganja nepokretnom imovinom.

Konkretno, model povelje otvorenog dioničkog društva koji se koristi u korporatizaciji državnih poduzeća određuje da odluke o zakupu, prodaji, zamjeni, zalaganju ili na drugi način otuđuju nekretnina društva čija vrijednost prelazi 10% imovine ( odobren kapital), ne prihvaća odbor ili direktor, ali općoj skupštini dioničari. Na putu daljnjeg širenja tržišnih odnosa u sektoru nekretnina postoje brojne prepreke prijelazno razdoblje u ruskom gospodarstvu.

Ekonomske prepreke uključuju ulagačku, kreditnu i poreznu politiku države, kao i probleme koji proizlaze iz inflacije, neplaćanja, povećanih razdoblja povrata i drugih čimbenika.

Značajnu ulogu imaju administrativne prepreke koje postavljaju izvršna tijela na svim razinama. To se odnosi na aspekte poput registracije poduzeća, licenciranja različiti tipovi djelatnosti u području nekretnina, postupak davanja, kupnje i prodaje i zakupa zemljišnih čestica, stambenih i nestambenih prostora, objekata građenja u tijeku.

Na razmjere i tempo razvoja tržišta nekretnina snažno utječe nerazvijenost tržišne infrastrukture.

Nedostatak zemljišta i pitanja očuvanja okoliš, nadopuniti popis prepreka koje objektivno sprječavaju ulazak novih subjekata na tržište nekretnina.

Rusko tržište nekretnine odražavaju sve probleme tranzicijskog gospodarstva i karakteriziraju ih neravnomjeran razvoj pojedinih segmenata, nesavršen zakonodavni okvir i niska ulagačka aktivnost građana i pravnih osoba. U isto vrijeme ovo tržište predstavlja obećavajuće područje za ulaganje kapitala, inteligencije i energije.

Izgledi tržišta nekretnina u stambenom sektoru u konačnici određuju prisutnost objektivne potrebe stanovništva za poboljšanjem stambenih uvjeta. U Rusiji postoji akutni nedostatak stanova. To dokazuju podaci Državnog odbora Ruske Federacije za statistiku i materijali Državnog ciljnog programa "Stanovanje", dolje navedeni:

Približno 11 milijuna obitelji i pojedinaca živi u komunalni stanovi, hosteli, iznajmljivanje stanova od privatnih vlasnika kuća i stanova;

Više od milijun ljudi živi u trošnim i hitne kuće;

17 milijuna ljudi ima životni prostor manji od 5 m 2 po osobi sa sanitarnim standardom od 9 m 2.

Krajem 1994. oko 9 milijuna Rusa nalazilo se na listi čekanja kako bi poboljšali svoje životne uvjete, uključujući i one uključene u 12 povlaštenih kategorija.

Poboljšanje životnih uvjeta provodi se:

Pružanje općinskih besplatnih stanova za društvenu uporabu;

Kućna prodaja.

Stambeni fond društvenu upotrebu prije svega, šalje se radi poboljšanja životnih uvjeta osoba s invaliditetom i sudionika Velikog Domovinskog rata, slobodnih žena - sudionica Velikog Domovinskog rata, bivših maloljetnih zarobljenika koncentracijskih logora; na listi čekanja povlaštene kategorije u skladu s važećim zakonodavstvom - demobilizirani časnici, narodni suci, sudionici u likvidaciji nesreće u nuklearnoj elektrani Černobil, rehabilitirani, oboljeli od tuberkuloze itd.

Svi ostali građani mogu poboljšati svoje životni uvjeti kupnjom (zamjenom) općinskog ili privatnog stanovanja po tržišnim cijenama. Broj građana koji žele udobnije stanovanje nigdje se ne uzima u obzir, ali bi, na temelju niskih standarda i loše kvalitete gradnje i održavanja najvećeg dijela stambenog fonda, trebao biti nekoliko puta veći od broja ljudi u listi čekanja.

Akutni problem u stambenom sektoru je stalni priljev izbjeglica i prisilnih migranata iz susjednih zemalja u Rusiju, nakon demobilizacije i povlačenja vojske iz istočne Europe i republika bivšeg SSSR -a, kao i preseljenje iz zone nesreće u Černobilu . Dodatna okolnost koja otežava stambeni problem je prisilno odbijanje većine Ruska poduzeća od kapitalnih ulaganja u stambenu izgradnju i želje da se riješe stambenog fonda, koji je u njihovoj nadležnosti. Stambeni fond u selo većim dijelom zahtijeva rekonstrukciju jer je nedovoljno opskrbljena kanalizacijom, centralnim grijanjem i ostalim sadržajima.

Istodobno, prijelaz na tržišni odnosi u gospodarstvu dovelo je do naglog pada stambenu izgradnju po cijenu državni proračun, koji je nekada bio glavni izvor potrebnih kapitalnih ulaganja.

Tako su, u kontekstu pogoršanja nestašice stanova, naglog pada puštanja u rad stambenog prostora, sloma starog distribucijskog mehanizma, stambeni problem u Rusiji postoji ogromna objektivna potreba za rješavanjem stambenog problema i razvojem stambenog tržišta.

Besplatna privatizacija stanovanje je u kratkom vremenu u Rusiji stvorilo široki sloj vlasnika - vlasnika stanova i soba iz općinskog i resornog stambenog fonda.

Tržište stanova u Rusiji se brzo razvija, unatoč teškoj ukupnoj ekonomskoj situaciji u zemlji. Glavni razlog tome je neriješen stambeni problem, koji građane tjera da traže sve načine za poboljšanje svojih životnih uvjeta.

Tržište stambenog prostora podijeljeno je na dvije glavne komponente - tržište gradskog stanovanja i tržište prigradskih stanova.

Pri opisivanju strukture tržišta nekretnina koriste se tri najčešća pristupa: institucionalni, objektni, reprodukcijski.

Institucionalni pristup opisuje svaku vrstu profesionalne djelatnosti na tržištu nekretnina u smislu pravnih normi, pravila i standarda, tipične načine njezine provedbe i regulacije, t.j. kao neovisna institucija, kao i odnos među institucijama. Navedimo neke institucije tržišta nekretnina:

vlasti (savezne, regionalne, općinske) koje uređuju uvjete za funkcioniranje i razvoj tržišta nekretnina;

institut za neovisnu procjenu nekretnina;

banke i druge financijske institucije (investicijski fondovi, povjerenički fondovi) koje u svojim aktivnostima koriste mehanizam osiguranog kreditiranja;

institut upravitelja nekretnina;

Institut za nekretnine i programere;

javni i privatni bilježnici;

građevinske organizacije;

zakupci nekretnina;

prodavači nekretnina;

samoregulativna i javno-stručna udruženja sudionika na tržištu nekretnina;

razvoj.

Objektni pristup klasificira aktivnosti na tržištu nekretnina u smislu predmeta građanskopravnih odnosa (zemljište, umjetne građevine, kao i odgovarajuća imovinska prava). Objektnim pristupom bit će legitimno istaknuti:

tržište zemljišta: primarno (uključujući privatizaciju) i sekundarno tržište, tržište najma (koje je također podijeljeno na primarno i sekundarno) i drugi oblici osiguranja zemljišnih parcela na korištenje;

tržište umjetnih konstrukcija: podijeljeno na stambene i nestambene prostore. Tržište nestambenih prostora podijeljeno je na tržište komercijalnih, industrijskih i društvenih (parkovi, rekreacijska područja, sanatoriji, domovi kulture) nekretnina. Svaki od sektora može biti primarni (uključujući privatizaciju) i sekundarni, kao i uključivati ​​tržište najma;

građevinsko tržište: tržišta građevinskih ugovora, projekata, tehnologija itd .;

tržište dijeljenog vremena (vremenska razdoblja na koja je podijeljeno korištenje iste imovine od različitih vlasnika, na primjer: cjelogodišnji "raspored" najma vile uz more za pet obitelji).

Reproduktivni pristup opisuje strukturu tržišta kroz prizmu odnosa koji nastaju u procesu reprodukcijskog ciklusa nekretnina. Uz dovoljan stupanj konvencije, oni se mogu predstaviti s tri skupine odnosa:

odnosi koji nastaju u procesu rekonstrukcije ili stvaranja objekta nekretnine (sektor razvoja nekretnina). Sektor razvoja (rekonstrukcija, stvaranje) nekretnina uključuje stvaranje (izmjenu) fizičkih karakteristika nekretnina;

odnosi koji nastaju tijekom rada, održavanja i upravljanja nekretninama (sektor potrošnje nekretnina). Sektor poslovanja i upravljanja nekretninama pruža potrošnju - rad, održavanje i upravljanje objektima nekretnina. Trajanje fizičkog postojanja objekta i koristan učinak za vlasnika ovise o organizaciji potrošnje nekretnine: hoće li vlasništvo nad nekretninom omogućiti primanje prihoda ili riješiti društvene probleme;

odnosi preraspodjele prava na nekretninama (sektor prometa prava na nekretninama). Sektor prometa prava na nekretninama osigurava prijenos prava na nekretninama, registraciju prava i promet s njima. Kao rezultat prometa prava, nekretnine se preraspodjeljuju među gospodarskim subjektima u skladu s njihovim ekonomskim ciljevima i interesima. Prijenosom prava vlasnici nekretnina imaju obvezu, prije svega, platiti porez i održavati nekretnine o svom trošku i na vlastitu odgovornost.

Isprepletenost odnosa između ovih sektora čini reproduktivnu strukturu tržišta nekretnina u cjelini.

Tržište nekretnina ima razgranatu strukturu i može se podijeliti prema različitim kriterijima:

1. Prema načinu transakcija na tržištu nekretnina, postoje dvije njegove komponente: primarno i sekundarno tržište nekretnina.

Primarno tržište - ekonomska situacija kada nekretnine kao roba prvi put izlaze na tržište. Glavni prodavači nekretnina u ovom slučaju su država koju predstavljaju njene savezne, regionalne i lokalne vlasti (kroz privatizaciju državnih i općinskih poduzeća, stambenih nekretnina i imovinskih prava), građevinske tvrtke - dobavljači stambenih i nestambenih nekretnina . Broj nekretnina ponuđenih na primarnom tržištu ovisi o novogradnji. S obzirom na to da potrebe stanovništva za stanovanjem, poduzetnika - za poslovnim nekretninama daleko od toga da su na zadovoljavajući način, daljnji razvoj tržišta nekretnina može se odvijati samo uzimajući u obzir novogradnju, tj. primarno tržište.

Na sekundarnom tržištu nekretnine djeluju kao proizvod koji je prethodno bio u upotrebi i u vlasništvu određenog vlasnika - fizičke ili pravne osobe.

Primarno i sekundarno tržište nekretnina međusobno su povezane. Ako se iz bilo kojeg razloga (na primjer, međuetnički sukob na tom području, nepovoljni uvjeti okoliša itd.) Poveća ponuda nekretnina na sekundarnom tržištu, to će dovesti do amortizacije nekretnina na primarnom tržištu. Istodobno, povećanje troškova izgradnje dovodi do povećanja cijena na primarnom tržištu stanova, što odmah utječe na rast cijena na sekundarnom tržištu.

2. Prema vrsti objekta (proizvoda): tržište zemljišta, tržište zgrada, građevina, poduzeća, prostora, višegodišnjih zasada, prava vlasništva i drugih objekata.

3. Prema zemljopisnom faktoru: svaka regija i okrug mogu biti zasebno tržište; čak i na različitim područjima određenog grada mogu postojati različiti tržišni uvjeti (lokalni, gradski, regionalni, nacionalni, globalni).

4. Cijena: skupo tržište nekretnina, masovno tržište relativno jeftinih nekretnina.

5. Prema stupnju spremnosti za rad: postojeći objekti, izgradnja u tijeku, novogradnja.

6. Po obliku vlasništva: državni i općinski objekti, privatni itd.

7. Prema vrsti transakcija: kupoprodaja, zakup, ulaganje, hipoteka, zalog itd.

8. Po namjeni (funkcionalna namjena): tržište stanova, tržište nestambenih prostora (poslovne nekretnine), tržište nekretnina u industrijske i poljoprivredne svrhe.