Metode izračuna troškova stana To je vrlo široko pokriven i teoretski razvijen, što dokazuje ogromnu količinu literature i smjernice metodološke procjene.
To promiče razvijeno tržište nekretnina. Štoviše, broj prijedloga jednako je raznolik na primarnom i na sekundarnom stambenom tržištu.
Tekući propisi i savezni standardi procjene uspostavili su zahtjev za korištenje tri glavna pristupa procjeni: komparativni, troškovi i profitabilni pristupi. Međutim, u slučaju procjene nekretnina, koji je stan, trošak i profitabilan pristup niske rotacije. Procjena tržišne vrijednosti stana provodi se primjenom komparativnog pristupa. Sljedeći algoritam: 7-10 analozi nekretnina odabrani su, što odgovara objektu procjene za glavne karakteristike. U slučaju nedosljednosti ili razlika iz objekta ocjenjivanja, uvedeni su korektivni koeficijenti. Kao praksa pokazuje, glavne prilagodbe su:
- Na mjestu objekta
- Prilagodba na fizičkim karakteristikama (područje stanova, omjer korisnog područja do zajedničkog, namještaja, vrsti završne obrade, kuhinjske veličine, vrsta kupaonice, lokacija apartmana u kući, s balkonom / lođom)
- Za prisutnost i vrstu parkirališta automobila
Nadalje, nakon primjene odgovarajućih podešavanja, prosječna tržišna vrijednost dodjeljuje se 1 m2. Apartmani. Štoviše, potrebno je zabilježiti postojanje razlike između koncepata "tržišne vrijednosti" i "prodajne cijene". Procjenitelj određuje tržišnu vrijednost objekta pod kojom se "najvjerojatniji objekt procjene može otuditi na dan procjene na otvorenom tržištu u kontekstu natjecanja" (savezni standard procjene br. 2. Svrha procjenu i vrste vrijednosti). To znači da su svi sudionici transakcija svjesni uvjeta i slobodni su u svojim odlukama. Tržišna vrijednost i postoji tema istraživanja i izračuna procjenitelja. Prodajna cijena može se diktirati čimbenicima koji nisu podložni ograničenjima, koji u temeljno razlikova ekonomsko značenje tih definicija.
Ova razlika je očita o primjeru procjene udjela stana. U međuvremenu, u potrebi za takvom procjenom uvjeren je veliki broj građana: to je ulazak u nasljednost, koji je ponekad dio stana, a sudski postupci u podjeli imovine, na primjer, kada su razvedeni i, Na kraju, transakcija za prodaju i prodaju relevantnih stanova.
U praksi procjene među stručnjacima ne postoji jedinstveno gledište. Glavna rasprava se događa oko potrebe za primjenom prilagodbi, popusta na 1 m2. Apartmanske dionice u usporedbi s 1 m2. Apartmani poput jednog vlasništva nekretnina. Ova konfuzija također doprinosi nedostatku punog tržišta za prodaju kupnje i prodaje stanova.
Prije svega, potrebno je imati jasnu predodžbu o kontekstu i pravnim nijansama, u kojoj se pojavi potreba za procjenom. Prva stvar koju treba odrediti je da je to procijenjeni udio apartmana - može li biti označen u naturi, u obliku sobe. Ako je odgovor da, onda su klasične metode procjene udjela kao zasebne sobe, rad u sobi.
Stjecanje udjela u apartmanu povezana je s nizom poteškoća, što obvezuje smanjiti troškove četvornog metra prilikom procjene udjela stana, međutim, treba napomenuti da su ti problemi i neugodnosti teško prevesti u monetarni izraz.
Svaki suvlasnik ima jednaka prava na taj dio u stanu koji je fiksan. Kada procjena udjela u stanu povećava trošak kvadratnog metra u usporedbi s troškom četvornog metra u cijelom stanu, procjenjivač stavlja suvlasnike u nešto nejednak položaj, budući da Kupnja stranka mora platiti za vlasništvo cijelog apartmana više nego u slučaju stjecanja sličnog stana na otvorenom tržištu., Ako procjena udjela u stanu smanjuje trošak kvadratnog metra u usporedbi s troškom četvornog metra u cijelom stanu, prodajna strana nema mogućnost preokretanja sredstava za kupnju ekvivalentnog objekta nekretnina.
U tom slučaju, treba nastaviti od suštine transakcije s odgovarajućim udjelom. Na primjer, u slučaju otkupljenja preostalog udjela stana od drugih vlasnika - trošak udjela može se povećati, jer U takvoj situaciji, dio apartmana se kupuje, pružajući jedinstvo vlasničkih prava, tj. Promatra se sinergistički učinak - tj. Postoji nešto više kupljeno od dijela stana. Kada je riječ o kupnji udjela trećih osoba, možda i korištenje nižih prilagodbi.
Ali to je nemoguće točno točno izračunati u odnosu na vrijednost stana za cijeli stan u odnosu na cijeli stan cijelog stavka s obzirom na cijenu jedinice cijele apartmanske jedinice, ali možete samo pretpostaviti. Treba napomenuti da se u isto vrijeme cijena transakcije može značajno razlikovati od tržišne vrijednosti udjela stana.
Dakle, procjenitelji bi trebali koristiti trošak od 1 m2. Dionice apartmana koji odgovaraju 1 m2. Općenito apartmani, ovisno o poštivanju umjetnosti. 250 "preferencijalna kupnja prava" Građanskog zakonika Ruske Federacije, sljedeće: "Prilikom prodaje udjela u pravu zajedničke imovine, preostali sudionici u vlasništvu dionica imaju preferencijalno pravo kupnje prodajnog udjela za koje je to Prodano, i drugi jednaki
Voditelj Odjela za ocjenjivanje EURAASIA usluga
Valid članica sro roo (registracija br. 0003083)
Kada se priprema za procjenu stanova, stručnjaci naše tvrtke koriste različite metode i pristupe. Primjena metoda komparativnog pristupa nije bez uporabe prilagodbi pri određivanju vrijednosti procijenjenog objekta.
Primjena prilagodbi (amandmana) ovisi o mnogim karakteristikama procijenjenog objekta (datum prodaje, pregovaranja i uvjetima budućeg posla, pravna registracija vlasništva nad objektom i prisutnost ili odsutnost ograničenja imovinskih prava, lokacije i udaljenosti od Javni prijevoz zaustavlja, kat, tip kuće, uređenje unutarnjih poslova prostorije, omjer ukupne površine do stambenog i kuhinjskog prostora kao dio apartmana, prisutnost odvojene ili zajedničke kupaonice, prisutnost balkona ili logova, pogled S prozora apartmana nalazi se na vanjskoj strani ulice ili na dvorište).
Naravno, sve prilagodbe zahtijevaju ispravno opravdanje i objašnjenje. Stoga, ispod ćemo pokušati okupiti i potkrijepiti veličinu jedne ili druge prilagodbe (amandman) tijekom procjene i određivanja tržišne vrijednosti objekta.
1. Podešavanje na pregovaranje
U proučavanju trenutne situacije na tržištu u ovom trenutku, kao i na temelju iskustva procjene skupa objekata, veličina izmjene i dopune do pogodnosti je 7%. U prilično rijetkim slučajevima, cijena transakcije i ponude se podudara. Imajte na umu da se prilikom podešavanja pregovaranja uzima u obzir razlika između cijene transakcije i cijene postojećeg prijedloga. Kako otkriti tu razliku? Tijekom međusobnih pregovora o cijeni, tj. u procesu pregovaranja. Početna cijena u većini slučajeva je značajno veća od stvarne vrijednosti objekta. Ova naknada, prema našim izračunima, je iznad 7%.
2. Podešavanje na dan prodaje (rečenice)
U mnogim slučajevima, datum prodaje objekta za procjenu prošlo je neko vrijeme (na primjer, više od mjesec dana), odnosno, došlo je do promjena na tržištu, koje su dotaknule, prije svega, razinu cijena. Prilagodba na dan prodaje uzima u obzir te promjene, naime, taj vremenski interval koji se održao prije objavljivanja informacija o prodajnoj cijeni.
Korekcija na dan prodaje znači da su promjene uzeti u obzir i promjene u povećanju cijena na tržištu. Ovaj trenutak je vrlo važno uzeti u obzir pri ocjenjivanju i dopunama.
3. Prilagodba o uvjetima transakcije
Prilikom procjene objekta, u odnosu na koji subjekti namjeravaju dogovoriti, uzet će se u obzir uvjeti samog transakcije. Ako je objekt procjene slobodan od prava trećih osoba (na primjer, nitko nije registriran u stanu), tj. Besplatno iu pravnom i fizičkom ravnini, zatim primijenite prilagodbu na uvjete transakcije - za 10% skuplje. To je prosječni amandman. Da bismo napravili jasnoću, dajemo primjer - ako trebate procijeniti stan na prodaju uz istovremenu kupnju (razmjenu), tada će trošak stana biti manji od vrijednosti određene prilagodbe. Obrazloženje za to je gubitak vremena za traženje mogućnosti razmjene, što bi zadovoljilo želje dviju strana transakcije.
4. Podešavanje vlasništva
Cijena objekta utječu mnogi čimbenici. Potrebno je uzeti u obzir parametre koji smanjuju svoj trošak. Prema pravu vlasništva podrazumijeva se kao razlika između cijene objekta u nazočnosti imovinskih prava izdanih u skladu s pravnim normama i zahtjevima.
Ako državna registracija vlasništva nad procjenom ne izvršava, prilagodba je 5-10% po nižoj cijeni. Slični amandman primjenjuje se na različita ograničenja vlasništva ili drugih opterećenja. U takvim slučajevima, trošak objekta je smanjen i, prema tome, cijena transakcije se smanjuje.
5. Podešavanje po lokaciji
Ova karakteristika procijenjenog objekta, kao lokacija je najčešći, kao i jedan od najznačajnijih u određivanju troškova stana u uvjetima postojećih tržišnih odnosa. Potreba za izmjenama lokacije javlja se u slučaju kada se mjesto objekta razlikuje od sličnih objekata. Ako je stan uklonjen s mjesta podzemne željeznice ili zaustavljanja drugog javnog prijevoza, to je izravno pogođeno svojim troškovima u smjeru smanjenja. Nasuprot tome, pristup je pristup mjestima zaustavljanja tramvaja, kolica autobusa, autobusa i metro stanica povećava cijenu cijene stana.
Podešavanje je do 15% u slučaju da se stan (objekt procjene) ukloni iz autobusa (trolejbus, tramvaj) zaustavlja ili, kako bi se došlo do stanovanja s metro stanice, morate koristiti tlorni prijevoz, smanjuje svoju cijenu , Štoviše, svakih 200 metara od stanice javnog prijevoza do apartmana, naime svake dvije minute koje trebaju ići pješice do kuće, također utječu na njegovu cijenu u smjeru spuštanja za 1% (za svakih 200 metara).
6. Korekcija na podu
Prilikom procjene stana, pod se uzima u obzir na kojem se nalazi. Faktor koji utječe na cijenu je na katu je stan smješten na prvom katu, na posljednjem ili između njih. Ako je pod prvi, onda podrazumijeva vlažnost i nisku temperaturu zraka u stanu, kao i, kao i u pravilu, u apartmanima na prvom katu nema dovoljno prirodnih dnevnih svjetla zbog drveća ili grmlje posađenih oko kuće. Što se tiče posljednjeg kata, to je vjerojatnost propuštanja krova i snažno zagrijavanje prozora ljeti. Problem s tlakom vode zbog gornjeg kata nije isključen. Stoga će apartmani na više podova koštati više od apartmana na donjim katovima
Prilagodba na pod je 15% - na prvi kat i 10% - na posljednjoj.
7. Prilagodba na temelju kvalitete završne obrade
Popravak i kvaliteta završne obrade utječu na troškove stana na najizravniji način. Besprijekorne i kvalitetne završne obrade povećavaju cijenu za 10%.
Podešavanje na klasu završne obrade kvalitete izračunava se analogijom sa sličnim stanom.
Istovremeno se razlikuju četiri vrste završnih obrada:
- bez završne obrade - ne postoje otvoreni vrata, prozori, zidovi, pod i strop nisu podvrgnuti završnom radu. Ovo je primarni cilj koji zahtijeva popravak.
- jednostavni završetak - zidovi i stropovi apartmana su bijeli ili spremljeni po pozadini, na podu - pločica, linoleum ili parket, kupaonica i kuhinja opremljeni su vodovodom.
- poboljšani završetak - zidovi i strop prekriveni akrilnom bojom ili pozadinom, na podu - pločica, linoleum ili parket, kupaonica i kuhinja opremljeni su visokokvalitetnim vodovodnim.
- visokokvalitetna završava - apartman ima visokokvalitetne popravke i moderne tehnologije izgradnje i korišteni su visokokvalitetni materijali. Površine su savršeno poravnate, apartman je opremljen najnovijim električnim ožičenjem i vodovodom. Ponovno razvijanje dopušta individualni projekt koristeći strukture kompleksne konfiguracije spoja.
8. Prilagodba na vrsti kuće
Prilikom određivanja tržišne vrijednosti stana u procesu procjene, to je karakteristika objekta kao vrstu kuće u kojoj se nalazi ovaj apartman. Na temelju cjelokupne procjene i našeg iskustva, osobito, objekt za procjenu koji se nalazi u bloku bloka ili vrste ploča, što je 10-15% jeftinije.
No, ovaj amandman ne primjenjuje se ako se stan nalazi u cigli ili cigli-monolitnoj kući. U isto vrijeme, stanovi se uspoređuju, koji u ostatku, osim vrste kuće, imaju slične karakteristike. Kao što se može vidjeti iz suštine korištene prilagodbe, moderniji i ekološki prihvatljiviji materijali povećavaju troškove objekta procjene.
9. Prilagodba na ukupnoj površini, stambenom području i kuhinjskom području.
Prilikom procjene stana, činjenica se uzima u obzir da je veliko područje objekta smanjuje troškove četvornog metra. Kao i dnevni prostor i područje kuhinje također igraju važnu ulogu pri primjeni prilagodbi. Dakle, apartmani u kojima je dnevni boravak i površina kuhinje više troškovi su viši od svojih kolega s manje stambene površine i kuhinjskog prostora.
Prilikom procjene stana primjenjuje se sljedeća podešavanje na tom području - svakih 5 m2. Smanjite trošak jednog četvornog metra za 1%. U usporedbi sa sličnim stanom, koji se razlikuje samo s područjem, procjenitelji koriste ovu prilagodbu.
Osim toga, amandman je često napravljen i, ovisno o području kuhinje, jer Njegova veličina utječe na ukupnu cijenu stana na stambenom tržištu. Prilagodba se primjenjuje po stopi od 0,5% po razlika u 1 m2. Kuhinja.
10. Podešavanje prikaza iz prozora
Pogled s prozora u većini slučajeva puno utječe na troškove stana. To je objašnjeno jednostavno - prilikom izrade transakcije i kupnje stana, novi vlasnici primaju ne samo pogled s prozora, već ekološke karakteristike. Apartmani koji se nalaze s prozorima na vanjskoj strani ulice, na cesti ili cestovnim autocestama - vidljivi su više jeftiniji od tih apartmana čiji prozori gledaju na dvorište. Ali, najskuplji će biti apartmani koji imaju prozore na obje strane - i na ulici i na dvorištu. Općenito, podešavanje pogleda iz sustava Windows je 10-15% vrijednosti objekta za procjenu.
11. Podešavanje balkona / loggia
Bitan čimbenik u određivanju tržišne vrijednosti stana je prisutnost balkona i (ili) lože. Osim toga, balkoni (i / ili loggia) mogu biti donekle i povećava cijenu objekta. Ako stan ima lož balkon (i / ili), to se uzima za pozitivnu karakteristiku i smatra se poboljšanjem. Ovaj se parametar uzima u obzir pri ocjenjivanju gotovo bilo kojeg apartmana. Veličina izmjene (prilagodba) je od 0 do 5%. Kao što se može vidjeti, jaz između donjeg i gornjeg praga izmjene je vrlo značajan i koristi se u svakom slučaju pojedinačno, ali u usporedbi s stan-analognim.
12. Korekcija na kupaonici
Prilikom ocjenjivanja i određivanja tržišne vrijednosti stana, posebna pozornost posvećuje se planiranju sanitarne i tehničke skupštine u apartmanu. Osim navedenog, u nekim slučajevima, broj kupaonica uzima se u obzir (ne uvijek u jednoj kupaonici apartmana). Stan u kojem je toalet odvojen od kupaonice, tvrdi viši trošak, a ne stan sa sličnim opisnim karakteristikama, ali s zajedničkom kupaonicom. U tom slučaju, prilagodba je prosječno 5% vrijednosti objekta procjene.
13. Podešavanje likvidnosti udjela u apartmanu
Nema slučajeva kada je procjena potrebna protiv ne-apartmana, a njegovi dijelovi, tj. lizalica. U tom slučaju dodavanje prilagodbi je neizbježno, jer Mnogi čimbenici utječu na tržišnu vrijednost udjela u stanu.
U isto vrijeme, svi ti parametri koji će se uzeti u obzir tijekom procjene stana u cjelini, a ne samo se u obzir ne samo dionice. Također, trebate uzeti u obzir činjenicu da je udio u apartmanu mnogo teže prodati ili kupiti od stana kao neovisnog jednodijelnog objekta. Ovaj trenutak također utječe na određivanje vrijednosti udjela.
Prilikom primjene prilagodbi likvidnosti udjela u stanu, ona se kreće od 10 do 40%. To je dovoljan veliki jaz između donjeg i gornjeg praga, tako da morate uzeti u obzir karakteristike udjela udjela, kao i karakteristike cijelog stana.
1) Podešavanje na "pregovaranje" omogućuje vam da ostvarite cijenu ponude prodajnoj cijeni. Kao rezultat ankete sudionika u stambenoj nekretnine tržištu, Simferopol (agencija za nekretnine "Ruski Krim", "Orion", "Rielkom", "Veta", "Crimean Terem", "Parada nekretnina", "VIP Slučajnost ") otkrila je da popust na pregovaranje prilikom prodaje takve stambene nekretnine prosječno 10%.
2. Podešavanje na "Usluge nekretnina" omogućuje vam da prilagodite cijene prijedloga od agencija za nekretnine za troškove bez uzimanja u obzir troškove njihovih usluga. Kao rezultat analize prosječnih cijena usluga nekretnina (agencije za nekretnine "Infoservis", "Business Krim", "Krim Plus", "Rio", "World Nekretnine", "Kuća-plus"), procjenitelj otkrili su da je prosječni trošak agencija za nekretnine 5%.
3. Podešavanje na "Mjesto" za sve objekte analogs je bio 0%, budući da su objekt procjene i ovi analozi usporedivi s ovim faktorom.
4. Podešavanje na "materijalu zidova" za sve objekte - analozi iznosio je 0%, budući da se objekt procjene i analozi nalaze u kućama panel.
5. Prilagodba na "Godina izgradnje". Sve ostale stvari su jednaki uvjeti, cijena stana u obrnutom omjeru ovisi o godini izgradnje kuće zbog sve većeg fizičkog trošenja ove zgrade. Ovo podešavanje nije korišteno jer su objekt za procjenu i objekata objekta usporedivi s ovim kriterijem.
6. Podešavanje na "katu". Apartmani se nalaze na ekstremnim podovima stambenih zgrada, s drugim stvarima jednaki, imaju niže u smislu 1 m2. Trošak u usporedbi s apartmanima smještenim na srednjim podovima. Ovo podešavanje nije primijenjeno, budući da se analozi procjene i objekti nalaze na posljednjem katu petokatnih zgrada.
7. Podešavanje na "Broj soba" svih objekata - analozi su identični, tako da se prilagodba nije primijenjena.
8. Prilagodba na državi (dostupnost opreme i namještaja). Na temelju analize tržišta provedenog u odjeljku 3, otkriveno je da je trošak od 1 m2. Apartmani s namještajem i ugrađenom opremom iznosi 12% više nego u apartmanima bez takve opreme. Prema tome, procjenjivač je primijenio prilagodbu za ovu veličinu.
Tablica 13.
Tako je uzorak homogen i može se koristiti za određivanje vrijednosti predmeta procjene. Osim toga, vrijednost vrijednosti prijedloga odabranih analoga je na prosječnom tržištu.
