Primijenjeni pristupi procjeni vrijednosti nekretnina. Pristupi i metode procjene objekata nekretnina. Koje su različite vrste vrijednosti u odnosu na nekretninu

Tema 5. Metode vrednovanja nekretnina i njihova praktična primjena

test pitanja

1. Koja je razlika između troškova, vrijednosti i cijene nekretnine?

4. Koji čimbenici odlučujuće utječu na vrijednost nekretnine?

7. Koji su glavni akti koji reguliraju aktivnosti ocjenjivanja?

U teoriji vrednovanja nekretnina koje donose prihod postoje tri glavna pristupa vrednovanju na temelju kojih se grade specifične metode vrednovanja nekretnina. Ovi pristupi poznati su kao troškovni pristup, prihodovni pristup i tržišnom pristupu(također poznat kao SAP pristup - Benchmarking Sales). Razmotrite bit i opseg svakog od tri pristupa.

Troškovni pristup procjeni vrijednosti imovine (nekretnina) temelji se na primjeni obračuna troškova koji se vežu uz nastanak i stjecanje ove vrste nekretnina. Pri ocjenjivanju imovine mogu se koristiti različite metode izračuna vrijednosti imovine, na primjer, obračun pomoću analize bilančnih stavki poduzeća. Primjenom troškovnog pristupa možete koristiti kako stvarne troškove koji su povezani s kupnjom i radom određene nekretnine, tako i troškove koji su nužni za stjecanje nekretnine slične nekretnine.

Dohodovni pristup procjeni vrijednosti temelji se na pretpostavci da postoji određeni omjer između vrijednosti nekretnine i prihoda koji taj objekt može donijeti. Različite metode vrednovanja temeljene na pristupu dohotka razlikuju se po tome kako se taj omjer određuje. To je razlika između takvih metoda vrednovanja kao što su multiplikator bruto najamnine, metoda izravne kapitalizacije, metoda diskonta. Gotovina teče.

Pristup komparativna analiza prodaju karakterizira analiza tržišne prodaje slične i slične zadanoj nekretnini. Da bi ovaj pristup bio primjenjiv u konkretnoj situaciji, potrebno je imati opsežne tržišne informacije o prodaji objekata nekretnina, što je moguće samo ako su tržište nekretnina i njegova informacijska infrastruktura visoko razvijeni.

Dakle, imamo tri glavna pristupa rješavanju problema vrednovanja nekretnina. U pravilu, određene metode vrednovanja nekretnina ne koriste jedan, već nekoliko pristupa za procjenu vrijednosti. Na primjer, kada se zgrada procjenjuje korištenjem troškovnog pristupa, trošak materijala korištenog u izgradnji zgrade može se procijeniti korištenjem tržišnih podataka. Ili, na primjer, kada se koristi metoda komparativne analize prodaje, mogu se uvesti ponderi za različite prodajne opcije, ovisno o tome koliki je prihod donio ovaj ili onaj objekt u usporedbi s objektom za procjenu.

Pravi izbor pristupa procjeni određene nekretnine ključ je adekvatne procjene. Uz razvijenu tržišnu i informacijsku infrastrukturu, sva tri pristupa teoretski bi trebala dati istu ocjenu vrijednosti nekretnine. Međutim, takva je situacija prilično rijetka pojava. To je zbog činjenice da je tržište nekretnina, s izuzetkom pojedinih segmenata, nesavršeno tržište. Počevši od proučavanja pristupa procjeni vrijednosti nekretnina, prvo ćemo razmotriti troškovni pristup, budući da je on u načelu primjenjiv na procjenu vrijednosti svih objekata nekretnina. Međutim, takva primjena nije opravdana u svim slučajevima.

Zatim ćemo pogledati dohodovni pristup, koji se primjenjuje kada je imovina namijenjena za korištenje u svrhu ostvarivanja prihoda.

Posljednji koji treba uzeti u obzir je prodajni benchmarking (tržišni) pristup, koji daje dobre rezultate na razvijenom tržištu nekretnina.

U procjeni nekretnina postoje tri općeprihvaćena pristupa određivanju vrijednosti: skupi, tržišni i profitabilni. Svaki pristup ima svoje utvrđene metode, tehnike i postupke.

Otkriva se konceptualna sličnost pristupa vrednovanju različitih vlasničkih objekata. Istodobno, vrsta objekta koji se vrednuje određuje značajke specifičnih metoda koje proizlaze iz specifičnih problema evaluacije koji su u pravilu svojstveni samo ovu vrstu imovine.

Pristup trošku

Troškovni pristup – skup metoda za procjenu vrijednosti predmeta na temelju utvrđivanja troškova potrebnih za reprodukciju ili zamjenu predmeta, uzimajući u obzir njegovo trošenje.

Troškovni pristup pretpostavlja da troškovi potrebni za stvaranje imovine koja se vrednuje u postojećem stanju ili reprodukciju njegovih potrošačkih svojstava odgovaraju Tržišna vrijednost ovaj objekt. Troškovni pristup vam omogućuje da izračunate cijenu izgradnje objekta trenutne cijene ax (od datuma vrednovanja) minus ukupna akumulirana (kumulativna) amortizacija.

1. Obračun troška stjecanja ili dugoročnog zakupa slobodnog i raspoloživog zemljišta radi optimizacije njegove uporabe;
2. Procjena zamjenskog troška zgrade koja se procjenjuje. Izračun zamjenskog troška temelji se na izračunu troškova rekreacije predmetnog objekta, na temelju suvremenih cijena i uvjeta za izradu sličnih predmeta na određeni datum;
3. Određivanje iznosa fizičke, funkcionalne i vanjske amortizacije nekretnine;
4. Procjena vrijednosti poduzetničke dobiti (dobit investitora);
5. Obračun konačnog troška procijenjenog predmeta usklađivanjem zamjenskog troška za amortizaciju, nakon čega slijedi povećanje rezultirajuće vrijednosti za trošak zemljišna parcela.

prihodovni pristup

Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine dohodovnim pristupom temelji se na načelu očekivanja. Prema ovom principu, tipičan investitor, odnosno kupac nekretnine, stječe je u očekivanju budućeg prihoda od korištenja. S obzirom da postoji izravan odnos između veličine ulaganja i koristi od komercijalne upotrebe subjekta u koji se ulaže, vrijednost nekretnine definira se kao vrijednost prava na ostvarivanje prihoda od nje, drugim riječima, vrijednost nekretnine svojstvo je definirano kao sadašnja vrijednost budući prihod ostvaren od strane objekta procjene.

Glavne faze postupka ocjenjivanja u ovom pristupu:

1. Izrada prognoze budućih prihoda od zakupa površina koje se procjenjuju za razdoblje vlasništva i na temelju dobivenih podataka utvrđivanje potencijalnog bruto prihoda (GRP) koji se izračunava po formuli (1):

PVD=S x Na, (1)

gdje je S površina koja se daje u zakup, m2,

Na - cijena najma za 1 m2.

3. Utvrđivanje, na temelju analize tržišta, gubitaka od neiskorištenosti prostora i tijekom naplate najamnine, izračun stvarnog bruto prihoda (ARI). Vlasnik u pravilu dugoročno nema mogućnost trajnog zakupa 100% građevinske površine. Gubici najamnine nastaju zbog podzaposlenosti nekretnine i neplaćanja najamnine od strane nesavjesnih najmoprimaca. Stupanj nenaseljenog objekta isplative nekretnine karakterizira omjer nedovoljne iskorištenosti, određen omjerom vrijednosti iznajmljenih površina i vrijednosti ukupna površina dati u najam. Izračun stvarnog bruto dohotka (ARI) provodi se prema formuli (2):

DVD \u003d PVD * Kz * Ks, (2)

gdje je DIA stvarni bruto prihod,

PVH - potencijalni bruto prihod,

Kz - faktor opterećenja površine,

Ks - koeficijent naplate plaćanja.

Treba napomenuti da drugi prihodi dobiveni od rada objekta iznad plaćanja najma (npr. za korištenje dodatne usluge- parking za automobile itd.).

4. Izračun troškova poslovanja nekretnine koja se vrednuje, a koji se temelji na analizi stvarnih troškova njenog održavanja i/ili tipičnih troškova na ovom tržištu. Troškovi su uvjetno fiksni (porez na imovinu, premije osiguranja, plaćanja za zemljišnu parcelu), uvjetno varijabilna (komunalne usluge, tek radovi na popravci, plaća osoblje za održavanje i sl.), troškovi zamjene (troškovi povremene zamjene visoko trošećih konstrukcijskih elemenata zgrade).

Dakle, procijenjena vrijednost operativnih troškova oduzima se od DIA, a konačna brojka je neto operativni prihod (NOR).

5. Preračunavanje neto prihoda iz poslovanja u sadašnju vrijednost objekta.

Proces procjene nekretnine počinje njezinim pregledom. Prije početka pregleda preporuča se da se upoznate s dostupnim tehnička dokumentacija na objektu, kao i da obavi razgovor sa stručnjacima tehničkih službi odgovornih za njegov rad.

Komparativni pristup

Nužan preduvjet za primjenu metoda tržišnog pristupa je dostupnost informacija o transakcijama s sličnih objekata nekretnine (koje su usporedive po namjeni, veličini i lokaciji) koje su se odvijale u usporedivim uvjetima (vrijeme transakcije i uvjeti financiranja transakcije).

Komparativni pristup temelji se na tri glavna načela vrednovanja nekretnina: ponuda i potražnja, supstitucija i doprinos. Na temelju ovih načela vrednovanja nekretnina, tržišni pristup koristi niz kvantitativnih i kvalitativnih metoda kako bi istaknuo elemente usporedbe i izmjerio prilagodbe tržišnim podacima usporedivih nekretnina za modeliranje vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje.

Glavno načelo u tržišnom pristupu vrednovanju nekretnina je načelo supstitucije, koje kaže da potencijalni kupac neće platiti cijenu nekretnine koja premašuje trošak stjecanja slične, s njegovog stajališta, nekretnine.

Glavne poteškoće u primjeni metoda tržišnog pristupa vezane su za neprozirnost rusko tržište nekretnina. U većini slučajeva stvarne cijene transakcija nekretninama nisu poznate. U tom smislu, često se prilikom procjene koriste cijene prijedloga za objekte stavljene na prodaju.

Metoda usporedbe prodaje utvrđuje tržišnu vrijednost nekretnine na temelju analize nedavnih prodaja usporedivih nekretnina koje su po veličini i uporabi slične imovini koja se procjenjuje. Ova metoda vrednovanja pretpostavlja da će tržište odrediti cijenu nekretnine koja se procjenjuje na isti način kao i za usporedive, konkurentne nekretnine. Kako bi primijenili metodu usporedbe prodaje, stručnjaci koriste niz načela vrednovanja, uključujući načelo zamjene.

Primjena metode usporedbe prodaje sastoji se od uzastopnog izvođenja sljedećih koraka:

1. Detaljno istraživanje tržišta radi dobivanja pouzdanih informacija o svim čimbenicima koji se odnose na objekte usporedive korisnosti;
2. Određivanje prikladnih jedinica za usporedbu i provođenje komparativne analize za svaku jedinicu;
3. Usporedba objekta koji se ocjenjuje s odabranim objektima usporedbe radi usklađivanja njihovih prodajnih cijena ili isključenja s popisa onih koji se uspoređuju;
4. Dovođenje niza prilagođenih pokazatelja troška usporedivih objekata na tržišnu vrijednost predmeta procjene.

Uredi za nekretnine mogu se koristiti kao izvori informacija o tržišnim transakcijama s nekretninama, javnih izvora, vlastite baze podataka, publikacije itd.

Nakon odabira jedinice usporedbe potrebno je odrediti glavne pokazatelje odnosno elemente usporedbe pomoću kojih je moguće modelirati vrijednost objekta kroz nužne prilagodbe kupoprodajnih cijena usporedivih objekata nekretnina.

U praksi procjene vrijednosti, prilikom utvrđivanja vrijednosti nekretnine, razlikuju se takvi glavni elementi usporedbe kao što su prenesena prava na nekretnini, uvjeti financijskih nagodbi pri stjecanju nekretnine, uvjeti prodaje (čistoća transakcije), vrijeme prodaje, funkcionalna namjena objekt, lokacija, pogodnost pristupnih puteva, površina objekta, tehničko stanje i stupanj završne obrade prostora.

Ova metoda je najučinkovitija za predmete koji se redovito prodaju. Za isticanje elemenata mjerenja prilagodbe koriste se kvantitativne i kvalitativne metode.

Kvantitativne metode uključuju:

analiza uparene prodaje (dvije različite prodaje se uspoređuju kako bi se odredila prilagodba za jednu usporednu stavku);
· Statistička analiza(metoda se temelji na korištenju aparata matematičke statistike za korelacijske i regresijske analize);
· Analiza sekundarnog tržišta (ovom metodom se utvrđuje iznos prilagodbi, na temelju podataka koji nisu izravno povezani s objektom procjene ili objektom usporedbe) i drugo.

Praksa kvalitete uključuje:

klasifikacijska (komparativna) analiza (metoda je slična analizi uparene prodaje, osim što se usklađivanja ne izražavaju u postocima ili svote novca, ali u kategorijama nejasne logike);

distributivna analiza (usporedna prodaja raspoređuje se silaznim redoslijedom adekvatnosti, zatim se utvrđuje mjesto objekta procjene u nizu usporedne prodaje).

Usklađivanje rezultata

Završna faza procjene je usklađivanje rezultata dobivenih različitim metodama u okviru korištenih pristupa. Svrha takvog sporazuma je dobiti konačnu konačnu vrijednost troška.

Tri su pristupa vrednovanju neovisna jedan o drugom, iako se svaki temelji na istom ekonomskih principa. Na idealnom (otvorenom i konkurentnom) tržištu, sva tri pristupa trebala bi rezultirati istom vrijednošću. Međutim, većina tržišta je nesavršena, ponuda i potražnja nisu u ravnoteži. Potencijalni korisnici mogu biti pogrešno informirani, proizvođači mogu biti neučinkoviti. Iz ovih i drugih razloga, pristupi mogu dati različite pokazatelje vrijednosti koje procjenitelj međusobno uspoređuje tijekom postupka odobravanja.

Kako je navedeno u savezni standardi procjena (FSO br. 1), metoda usklađivanja koju je odabrao procjenitelj, kao i sve prosudbe, pretpostavke i informacije koje je procjenitelj koristio u postupku usklađivanja rezultata, moraju biti opravdani.

Ponderirano prosječenje smatra se najpoželjnijom opcijom za provođenje postupka usklađivanja dobivenih rezultata kako bi se dobila konačna vrijednost troška. Procjenitelj vaga u kojoj mjeri jedan ili drugi pristup odgovara svrsi procjene predmeta koji se razmatra, jesu li izračuni potkrijepljeni tržišnim podacima, jesu li im u suprotnosti, te u konačnom zaključku u više oslanja se na pokazatelj troškova koji se dobiva na temelju najidealnijeg pristupa sa svih stajališta.

U procjeni nekretnina postoje tri općeprihvaćena pristupa određivanju vrijednosti: skupi, tržišni i profitabilni. Svaki pristup ima svoje utvrđene metode, tehnike i postupke. Otkriva se konceptualna sličnost pristupa vrednovanju različitih vlasničkih objekata. Istodobno, vrsta objekta koji se vrednuje određuje značajke specifičnih metoda koje proizlaze iz specifičnih problema vrednovanja, koji su, u pravilu, svojstveni samo ovoj vrsti imovine.

Pristup trošku

Troškovni pristup procjeni vrijednosti nekretnine temelji se na usporedbi troškova izrade objekta nekretnine s vrijednošću procijenjenih ili usporedivih objekata. Pristup se temelji na proučavanju sposobnosti investitora da kupi nekretninu i polazi od načela supstitucije, koje glasi da kupac, uz dužnu opreznost, neće platiti objekt. velika količina nego trošak dobivanja odgovarajuće građevne čestice i izgradnje objekta slične namjene i kvalitete u doglednom razdoblju bez značajnijih kašnjenja.

Glavne faze postupka ocjenjivanja u ovom pristupu:

1. Obračun troška stjecanja ili dugoročnog zakupa slobodnog i raspoloživog zemljišta radi optimizacije njegove uporabe;

2. Procjena zamjenskog troška zgrade koja se procjenjuje. Izračun zamjenskog troška temelji se na izračunu troškova rekreacije predmetnog objekta, na temelju trenutnih cijena i uvjeta proizvodnje sličnih objekata na određeni datum.

3. Određivanje iznosa fizičke, funkcionalne i vanjske amortizacije nekretnine;

4. Procjena vrijednosti poduzetničke dobiti (dobit investitora);

5. Obračun konačnog troška procijenjenog objekta usklađivanjem zamjenskog troška za amortizaciju, nakon čega slijedi povećanje rezultirajuće vrijednosti za trošak zemljišne čestice.

Troškovni pristup je najprikladniji pri ocjenjivanju nekretnina koje su nedavno puštene u rad, on dovodi do najuvjerljivijih rezultata u slučaju dovoljno opravdane cijene zemljišne čestice i neznatne akumulirane amortizacije poboljšanja. Troškovni pristup opravdan je u procjeni vrijednosti planiranih objekata, objekata posebne namjene i druge imovine, transakcije za koje se rijetko sklapaju na tržištu, a mogu se koristiti u procjeni vrijednosti za potrebe osiguranja. Ovaj pristup pri ocjenjivanju objekata koji se rekonstruiraju, omogućuje vam da odredite hoće li ih postojati troškovi izgradnje kompenzirano povećanjem poslovnih prihoda ili prihoda od prodaje imovine. Primjena troškovnog pristupa u ovaj slučaj izbjegava rizik od prekomjernog ulaganja.

Također, troškovni pristup se koristi za potrebe oporezivanja imovine pravnih i pojedinci, nakon uhićenja nekretnina, analizirati najbolje i najviše učinkovito korištenje djelić zemlje.

Određivanje vrijednosti zemljišne čestice

Sukladno čl. 35 Građanskog zakona Ruske Federacije, nakon prijenosa vlasništva nad zgradom, građevinom, građevinom koja se nalazi na tuđem zemljištu na drugu osobu, stječe pravo korištenja odgovarajućeg dijela zemljišne čestice koju zauzima zgrada, građevina, strukture i potrebnih za njihovo korištenje, pod istim uvjetima i u istom iznosu kao i prethodni vlasnik.

Od svih metoda vrednovanja zemljišta odlučujući je značaj metoda usporedne analize prodaje.

Zamjenski trošak izgradnje nekretnine koja se procjenjuje obračunava se u tekućim cijenama kao nova (bez akumulirane amortizacije) i odnosi se na datum procjene. Osnova za utvrđivanje zamjenskog troška je obračun troškova vezanih uz izgradnju objekta i njegovu isporuku naručitelju. Ovisno o postupku obračuna ovih troškova, uobičajeno je da se izravni i neizravni troškovi izdvajaju u trošak građenja.

Izravni troškovi izravno su povezani s gradnjom (troškovi materijala, plaće građevinskih radnika, troškovi građevinskih strojeva i mehanizama itd.). Neizravni troškovi - troškovi koji nisu izravno povezani s gradnjom (naknade organizacijama za projektiranje i procjenu, troškovi ulaganja u zemljište, troškovi marketinga, osiguranja i oglašavanja itd.). Dobit investitora odražava troškove upravljanja i uređenja izgradnje, opći nadzor i poduzetnički rizik povezan s razvojem. Dobit poduzetnika definira se kao dio dobiti od prodaje objekta. Neovisno o visini kamate i pripadajućoj osnovici (komponenti vrijednosti imovine), visina poduzetničke dobiti ostaje konstantna.

Glavni izvor usporednih podataka o trošku nekretnina su ugovori o građenju za izgradnju objekata, poput onog koji se procjenjuje. Osim toga, procjenitelji dizajna obično održavaju vlastite baze podataka trenutnih cijena za gotove kuće, poslovne zgrade, stanovi, hoteli, trgovine i industrijske zgrade. Trenutno u Rusiji postoji sustav standarda i razina cijena određenih odgovarajućim indeksima cijena.

Izgrađeni objekti pod utjecajem različitih prirodnih i funkcionalnih čimbenika gube svoje operativne kvalitete i uništavaju se. Osim toga, na tržišnu vrijednost objekta utječu vanjski ekonomski utjecaji iz neposrednog okruženja i promjene u tržišnom okruženju. Istodobno, fizička amortizacija (gubitak performansi), funkcionalno starenje (gubitak tehnološke usklađenosti i troškova zbog znanstveno-tehnološkog napretka), vanjska ili ekonomska deprecijacija (promjena privlačnosti objekta u smislu promjena u vanjskom okruženju). i ekonomska situacija u regiji) izdvajaju se. Zajedno, ove vrste amortizacije čine akumuliranu amortizaciju, koja će biti razlika između troška zamjene predmeta i troška reprodukcije (zamjene) predmeta procjene.

Najcjelovitiji i najpouzdaniji izvor informacija o tehničkom stanju građevine ili građevine je materijal prirodnog izmjera. Prvi uvjet za provođenje takvih istraživanja trebala bi biti točna definicija funkcionalne svrhe predmeta procjene: korištenje prema namjeravanu svrhu ili s promjenom tehnoloških i funkcionalnih parametara. U tom slučaju potrebno je prikazati granice promjena opterećenja i utjecaja na nosive konstrukcije zgrada.

Drugi uvjet za provođenje istraživanja je dobivanje potpunih informacija o prirodno-klimatskim parametrima i specifičnim čimbenicima utjecaja područja na kojem se objekt nalazi i njihovim promjenama u procesu tehnogenog djelovanja.

Tržišni pristup

Preduvjet za primjenu metoda tržišnog pristupa je dostupnost informacija o transakcijama sa sličnim objektima nekretnina (usporedivih po namjeni, veličini i lokaciji) koje su se dogodile u usporedivim uvjetima (vrijeme transakcije i uvjeti financiranja transakcije) .

Glavne poteškoće u primjeni metoda tržišnog pristupa povezane su s nedostatkom transparentnosti ruskog tržišta nekretnina. U većini slučajeva stvarne cijene transakcija nekretninama nisu poznate. U tom smislu, često se prilikom procjene koriste cijene prijedloga za objekte stavljene na prodaju.

Primjena metode usporedbe prodaje sastoji se od uzastopnog izvođenja sljedećih koraka:

1. detaljno istraživanje tržišta radi dobivanja pouzdanih informacija o svim čimbenicima koji se odnose na objekte usporedive korisnosti;

2. identificiranje prikladnih jedinica za usporedbu i provođenje komparativne analize za svaku jedinicu;

3. usporedbu objekta koji se ocjenjuje s odabranim objektima usporedbe radi usklađivanja njihovih prodajnih cijena ili isključivanja s popisa onih koji se uspoređuju;

4. dovođenje niza prilagođenih pokazatelja troška usporedivih objekata na tržišnu vrijednost predmeta procjene.

Uredi za nekretnine, državni izvori, vlastite baze podataka, publikacije itd. mogu se koristiti kao izvori informacija o transakcijama na tržištu nekretnina.

U praksi procjene vrijednosti, prilikom utvrđivanja vrijednosti nekretnine, razlikuju se takvi glavni elementi usporedbe kao što su prenesena prava na nekretnini, uvjeti financijskih nagodbi pri stjecanju nekretnine, uvjeti prodaje (čistoća transakcije), vrijeme prodaje, funkcionalnu namjenu objekta, lokaciju, pogodnost pristupnih puteva, površinu objekta, tehničko stanje i stupanj dorade prostora.

Ova metoda je najučinkovitija za predmete koji se redovito prodaju.

Za isticanje elemenata mjerenja prilagodbe koriste se kvantitativne i kvalitativne metode.

Kvantitativne metode uključuju:

analiza uparene prodaje (dvije različite prodaje se uspoređuju kako bi se odredila prilagodba za jednu usporednu stavku);

· statistička analiza (metoda se temelji na korištenju aparata matematičke statistike za korelacijske i regresijske analize);

· Analiza sekundarnog tržišta (ovom metodom se utvrđuje iznos prilagodbi, na temelju podataka koji nisu izravno povezani s objektom procjene ili objektom usporedbe) i drugo.

Praksa kvalitete uključuje:

klasifikacijska (komparativna) analiza (metoda je slična analizi prodaje parova, samo što se prilagodbe ne iskazuju u postocima ili novčanim iznosima, već u kategorijama neizrazite logike);

Analiza distribucije (usporedna prodaja raspoređuje se silaznim redoslijedom adekvatnosti, zatim se utvrđuje mjesto objekta procjene u nizu usporedne prodaje).

prihodovni pristup

Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine dohodovnim pristupom temelji se na načelu očekivanja. Prema ovom principu, tipičan investitor, odnosno kupac nekretnine, stječe je u očekivanju budućeg prihoda od korištenja. S obzirom na to da postoji izravan odnos između veličine ulaganja i koristi od komercijalne upotrebe subjekta u koji se ulaže, vrijednost nekretnine definira se kao vrijednost prava na ostvarivanje prihoda ostvarenih njome, drugim riječima, vrijednost nekretnine imovine definira se kao sadašnja vrijednost budućeg prihoda ostvarenog predmetom procjene.

Prednost dohodovnog pristupa u odnosu na troškovni i tržišni pristup je u tome što on u većoj mjeri odražava ulagačevu percepciju nekretnine kao izvora prihoda, odnosno ta kvaliteta nekretnine uzima se u obzir kao glavna faktor cijene. Glavni nedostatak dohodovnog pristupa je što se, za razliku od druga dva pristupa, temelji na podacima prognoze.

Glavne faze postupka ocjenjivanja u ovom pristupu:

1. Izrada prognoze budućih prihoda od iznajmljivanja procijenjenih površina za vrijeme vlasništva i na temelju dobivenih podataka utvrđivanje potencijalnog bruto prihoda (GRP) koji se izračunava prema formuli 1.1:

PVD \u003d S * Ca, (1.1)

S - površina za zakup, m2;

Ca - cijena najma za 1 m2.

2. Utvrđivanje na temelju analize tržišta gubitaka od neiskorištenosti prostora i u naplati najamnine, izračun stvarnog bruto dohotka (ARI). Vlasnik u pravilu dugoročno nema mogućnost trajnog zakupa 100% građevinske površine. Gubici najamnine nastaju zbog podzaposlenosti nekretnine i neplaćanja najamnine od strane nesavjesnih najmoprimaca. Stupanj nezaposlenosti objekta dohodovne nekretnine karakterizira koeficijent neiskorištenosti, određen omjerom vrijednosti neiznajmljenih površina i vrijednosti ukupne površine koja se daje u zakup.

Izračun stvarnog bruto dohotka (ARI) provodi se prema formuli 1.2:

DVD \u003d PVD * Kz * Ks, (1.2)

DVD - stvarni bruto prihod;

GPV - potencijalni bruto prihod;

Kz - faktor opterećenja površine;

Ks - koeficijent naplate plaćanja.

Treba napomenuti da se drugi prihodi primljeni od rada objekta iznad plaćanja najma (na primjer, za korištenje dodatnih usluga - parkiranje automobila i sl.) moraju dodati DIA izračunatom gore navedenom metodom.

3. Izračun troškova poslovanja nekretnine koja se vrednuje, a koji se temelji na analizi stvarnih troškova njenog održavanja i/ili tipičnih troškova na ovom tržištu. Troškovi mogu biti uvjetno fiksni (porez na imovinu, premije osiguranja, plaćanja za zemljište), uvjetno promjenjivi (režije, tekući popravci, plaće osoblja za održavanje itd.), troškovi zamjene (troškovi periodične zamjene brzo habajuće građevinske zgrade elementi).

Dakle, procijenjena vrijednost operativnih troškova oduzima se od DIA, a konačna brojka je neto operativni prihod (NOR).

4. Preračunavanje neto prihoda iz poslovanja u sadašnju vrijednost objekta.

Metoda izravne kapitalizacije - metoda za određivanje tržišne vrijednosti profitabilnog objekta, koja se temelji na izravnoj konverziji najtipičnijeg prihoda prve godine u vrijednost dijeljenjem omjera kapitalizacije dobivenog na temelju analize tržišnih podataka o omjer neto dobiti i vrijednosti imovine slične objektu koji se procjenjuje, dobiven tržišnom metodom ekstrakcije. Takvu zapadnjačku klasičnu verziju metode izravne kapitalizacije, u kojoj se omjer kapitalizacije izdvaja iz tržišnih transakcija, praktički je nemoguće primijeniti u ruskim uvjetima zbog poteškoća u prikupljanju informacija (najčešće su uvjeti i cijene transakcija povjerljive informacije ). Na temelju toga u praksi je potrebno koristiti algebarske metode za konstruiranje koeficijenta kapitalizacije, koje predviđaju odvojenu procjenu stope prinosa na kapital i stope njegovog prinosa.

Treba napomenuti da je metoda izravne kapitalizacije primjenjiva na vrednovanje postojeće imovine koja na dan procjene ne zahtijeva velika ulaganja u vrijeme trajanja popravaka ili rekonstrukcije.

Analiza rezervi i načini povećanja profitabilnosti poduzeća radi povećanja njegove tržišne vrijednosti (na primjeru Guild LLC)

Za određivanje tržišne ili druge vrste vrijednosti, procjenitelji koriste posebne metode i metode obračuna, koje se nazivaju metode vrednovanja...

Analiza tržišta stambena izgradnja u Rusiji

U svakoj fazi životni ciklus možete odrediti vrijednost nekretnine. U teoriji vrednovanja nekretnina koje donose prihod, postoje tri glavna pristupa vrednovanju...

Studija vlasništva kuće i zemljišta funkcionalno povezana s njim, radi utvrđivanja tržišne vrijednosti

U skladu s savezni zakon“O aktivnostima procjene vrijednosti u Ruska Federacija” od 29. srpnja 1998. ...

Određivanje vrijednosti nekretnine na primjeru stambene zgrade

Procjena vrijednosti rekreacijskog centra u svrhu prodaje

Vrednovanje poslovanja: objekti, principi, procesi, metodologija

Proces procjene uključuje sljedeće glavne faze: - pripremna faza - faza prikupljanja informacija - faza obračuna procijenjene cijene objekta - završna faza Tablica 1.3.1. Faze vrednovanja poduzeća...

Procjena vrijednosti imovine

U procjeni nekretnina postoje tri općeprihvaćena pristupa određivanju vrijednosti: skupi, tržišni i profitabilni. Svaki pristup ima svoje utvrđene metode, tehnike i postupke...

Procjena poslovanja (na primjeru JSC "Yaroslavl Broiler")

Proces poslovnog vrednovanja uključuje dvije osnovne komponente - analitičku i kalkulaciju - čija kompetentna kombinacija omogućuje stvaranje znanstveno utemeljenog mišljenja. Analitička komponenta je analiza prošlosti...

Procjena OJSC Rostelecom

Vrednovanje poduzeća (W. A. Paton, S. J. Broad, Valuation of the Business Enterprise, 1963) je izračun i opravdanje vrijednosti poduzeća na određeni datum. Procjena vrijednosti poslovanja, kao i svake druge nekretnine...

Vrednovanje strojeva, opreme i Vozilo

Procjena vrijednosti objekta nekretnine

Razne koristi (predmeti, stvari, imovina) stvaraju se, prodaju i stječu radi podmirivanja određenih potreba države, pravnih i fizičkih osoba, kao i radi ostvarivanja koristi od njihovog posjedovanja i korištenja...

Procjena vrijednosti nekretnine

Procjena vrijednosti javnih nekretnina

Teorijska osnova proces evaluacije je sustav načela ocjenjivanja. U svjetskoj praksi uobičajeno je razlikovati četiri skupine načela vrednovanja (slika 1.1): 1. skupina: načela ...

Tržišna procjena vrijednosti nekretnina

Postoje tri metode za vrednovanje nekretnina: 1. Troškovna metoda 2. Metoda usporedbe izravne prodaje 3...

Trošak nekretnine

U teoriji vrednovanja nekretnina koje donose prihod postoje tri glavna pristupa vrednovanju na temelju kojih se grade specifične metode vrednovanja nekretnina: troškovni pristup, dohodovni pristup, tržišni pristup (usporedni pristup). Pristup trošku...

Pošaljite svoj dobar rad u bazu znanja je jednostavno. Upotrijebite obrazac u nastavku

Studenti, diplomski studenti, mladi znanstvenici koji koriste bazu znanja u svom studiju i radu bit će vam jako zahvalni.

Objavljeno na http://www.allbest.ru/

Uvod

Procjena nekretnina zanimljiva je, prije svega, za kategorije objekata koji aktivno kruže na tržištu kao samostalni proizvod. Trenutno je u Rusiji:

apartmani i sobe

prostori i zgrade za urede i trgovine;

prigradske stambene zgrade sa zemljišnim parcelama (kućice i dače);

· besplatno zemljište namijenjeno gradnji ili za druge namjene (kratkoročno);

Skladišni i proizvodni objekti.

Osim toga, objekti nekretnina u pravilu su dio imovinskog kompleksa poduzeća i organizacija (osobito onih koji se privatiziraju) i značajno utječu na njihovu vrijednost. Postoje i druge kategorije nekretnina čije tržište još nije formirano.

Različiti uvjeti i njihove kombinacije utječu na procjenu objekta. Primjer klasifikacijskih obilježja.

Podrijetlo:

1. Prirodni (prirodni) objekti.

2. Umjetni predmeti (zgrade).

Svrha:

1. Slobodne zemljišne čestice (za razvojne ili druge namjene).

2. Prirodni kompleksi (ležišta) za njihovu eksploataciju.

3. Zgrade.

· Za stanovanje.

· Za ured.

· Za trgovinu i sferu plaćenih usluga.

Za industriju.

· Ostalo.

Razmjer:

1. Zemljišne površine.

2. Odvojene zemljišne parcele.

3. Kompleksi zgrada i građevina.

4. Stambena zgrada višestambena.

5. Obiteljska stambena zgrada (dvornica, vikendica).

6. Sekcija (ulaz).

7. Pod u odjeljku.

8. Stan.

9. Soba.

10. Ljetna kućica.

11. Kompleks upravnih zgrada.

12. Zgrada.

13. Prostorije ili dijelovi zgrada (odjeljci, etaže).

Spremno za uporabu:

1. Gotovi objekti.

2. Zahtijeva rekonstrukciju ili veće popravke.

3. Zahtijeva završetak izgradnje.

1. Metodologija vrednovanja nekretnina

Metodologija procjene nekretnina može se podijeliti u faze:

1. faza. Definicija zadatka procjene nekretnine

Procjena nekretnine je utvrđivanje vrijednosti nekretnine u skladu s ciljem, postupkom procjene i zahtjevima etike procjenitelja. Utvrđivanje svrhe vrednovanja nekretnina u početku je temelj za odabir metode vrednovanja te shodno tome ima značajan utjecaj na rezultat procjene. U budućnosti se utvrđuje vrsta vrijednosti koja je nužna u skladu s ciljem.

NA tržišnim uvjetima dodijeliti različite vrste vrijednost nekretnine:

1) tržište - to je najvjerojatnija cijena za prodaju objekta na konkurentnom i otvorenom tržištu uz svjesno i racionalno djelovanje u interesu kupca i prodavatelja, koji su dobro informirani i nisu pod pritiskom izvanrednih okolnosti;

2) investicija - to je vrijednost objekta koji se procjenjuje za određenog investitora; povećanje tržišne vrijednosti nekretnine kao rezultat ulaganja;

3) likvidacija - to je trošak prisilne prodaje; identična je tržišnoj vrijednosti, ali je ograničena vremenom procjene, istraživanja tržišta i promocije na tržištu, što je potrebno za postizanje najbolje cijene;

4) katastarska - podrazumijeva se tržišna vrijednost nekretnine utvrđene u postupku državne katastarske procjene, utvrđena metodama masovne procjene, odnosno, ako je tržišnu vrijednost nemoguće utvrditi metodama masovne procjene, tržišnu vrijednost utvrđenu pojedinačno za pojedini objekt nekretnine u skladu sa propisima o procjeniteljskim poslovima.

Činjenica državna registracija nastanak i prijenos prava na nekretnini potvrđuje se izdavanjem potvrde, a na dokumentima koji izražavaju sadržaj posla vrši se poseban upis. Sam postupak registracije svodi se na bilježenje podataka o pravima na svaku imovinu i njezinim parametrima u Jedinstveni državni registar.

Određuje se datum procjene - kalendarski datum od kojeg se utvrđuje vrijednost predmeta procjene.

Formuliraju se granični uvjeti - navodi u izvještaju koji opisuju prepreke ili okolnosti koje utječu na procjenu vrijednosti nekretnine

2. faza. Izrada plana i ugovora o procjeni vrijednosti nekretnine

1. Utvrđuju se izvori informacija, metode procjene vrijednosti nekretnina i zatim se izrađuje plan rada.

2. Troškovi procjene nekretnine se zbrajaju i dogovaraju novčana nagrada za procjenu nekretnina.

3. Za procjenu vrijednosti nekretnine sastavlja se ugovor.

3 pozornica. Prikupite analizu informacija o nekretnini

Prikupljanje i obrada sljedećih informacija i dokumentacije:

1) vlasničke isprave, podatke o opterećenju predmeta procjene pravima drugih osoba;

2) podaci računovodstvo i izvješćivanje vezano uz predmet ocjenjivanja;

3) podatke o tehničkim i operativnim karakteristikama predmeta ocjenjivanja;

4) informacije potrebne za utvrđivanje kvantitativnih i karakteristike kvalitete objekt procjene radi utvrđivanja njegove vrijednosti, kao i druge informacije vezane za predmet procjene;

5) analizu tržišta kojem predmet procjene pripada, trenutnih stanja i kretanja, kao i izbor analoga predmeta procjene i njegovo opravdanje;

6) pregled objekta i okolice, opis pravni status nekretnine, pojedinci i ekonomske karakteristike, mjesto;

7) analiza i obrada informacija.

4. faza. Analiza najboljeg i najučinkovitijeg korištenja nekretnine

1. Analiza najboljeg i najučinkovitijeg korištenja kako već izgrađenog tako i navodnog slobodnog zemljišta.

2. Pravna valjanost odabranog slučaja upotrebe, fizička izvedivost i financijska izvedivost.

3. Određivanje najveće vrijednosti nekretnine.

5 etapnite. Izračun procijenjene vrijednosti nekretnine na temelju tri pristupa:

1) prihodovni pristup;

2) komparativni pristup;

3) troškovni pristup.

6. faza Usklađivanje rezultata procjene imovine

Faza 7. Sastavljanje evaluacijskog izvješća

Izrada dokumenta koji sadrži obrazloženje mišljenja procjenitelja o vrijednosti nekretnine.

2. Vrednovanje temeljeno na dohodovnom pristupu

Dohodovni pristup temelji se na činjenici da vrijednost nekretnine u koju se ulaže kapital mora odgovarati trenutnoj procjeni kvalitete i količine dohotka koje ta imovina može donijeti. Kapitalizacija prihoda je proces kojim se utvrđuje odnos između budućeg prihoda i sadašnje vrijednosti objekta. Osnovna formula prihodovni pristup:

C \u003d BH / K ili V \u003d 1 / R,

gdje je C (V) - trošak nekretnine;

BH (I) - očekivani prihod od imovine koja se procjenjuje. Prihod se obično odnosi na neto poslovni prihod koji je nekretnina sposobna donijeti za određeno razdoblje;

K (R) - stopa povrata ili dobiti - je koeficijent ili stopa kapitalizacije. Omjer kapitalizacije - stopa povrata, koja odražava odnos između prihoda i vrijednosti predmeta procjene.

Stopa kapitalizacije je omjer tržišne vrijednosti imovine i neto prihoda koju ona donosi.

Diskontna stopa - norma zajednički interes, koji se koristi kada se u određenom trenutku preračunava vrijednost novčanih tokova koji proizlaze iz korištenja imovine.

Model kapitalizacije prihoda

Faze pristupa dohotku:

1. Izračun bruto prihoda od korištenja objekta na temelju analize trenutnih stopa i tarifa na tržištu najma za usporedive objekte.

2. Procjena gubitaka od nepotpunog utovara (izdavanja) i nenaplaćenih najamnina vrši se na temelju analize tržišta, prirode njegove dinamike u odnosu na imovinu koja se procjenjuje. Ovako izračunati iznos oduzima se od bruto prihoda, a ukupna brojka je stvarni bruto prihod.

3. Izračun troškova povezanih s predmetom procjene:

Operativni (operativni) - troškovi rada objekta;

Fiksni - troškovi održavanja obveze prema naplati(kamate na kredite, naknade za amortizaciju, plaćanja poreza itd.);

Rezerve - trošak kupnje (zamjene) pribora za nekretninu.

4. Utvrđivanje visine neto prihoda od prodaje objekta.

5. Izračun omjera kapitalizacije.

Prihodovni pristup procjenjuje vrijednost nekretnine na ovaj trenutak kao sadašnja vrijednost budućih novčanih tokova, t.j. odražava:

1) kvalitetu i količinu prihoda koje imovina može donijeti tijekom svog života;

2) rizici specifični i za procijenjeni objekt i za regiju.

Pristup prihodima koristi se za određivanje:

1) vrijednost ulaganja, budući da potencijalni investitor neće platiti objekt više od sadašnje vrijednosti budućih prihoda od tog objekta;

2) tržišna vrijednost.

20 opcija.

Nekretnina je zgrada. Površina 700 m2. Faktor nedovoljnog opterećenja 15% potencijalnog bruto prihoda (GRP). Cijena najma je 300 rubalja / m 2. Poslovni rashodi - 25% od stvarnog bruto prihoda (BDV). Omjer kapitalizacije 10%. Odredite vrijednost nekretnine.

1. LDPE \u003d A * S * 12,

gdje je PVD - potencijalni bruto prihod;

A - cijena najma;

S - površina nekretnine.

LDPE \u003d 300 * 700 * 12 \u003d 2520000 rubalja.

2. DVD = HDL (1 - k nedovoljno opterećenje),

gdje je DVD stvarni bruto prihod;

k underload - faktor podopterećenja.

DVD = 2520000 * (1 - 0,15) = 2142000 rubalja.

3. ČOD \u003d DVD - ILI,

gdje je COD - neto poslovni prihod;

RR \u003d 0,25 * DIA \u003d 0,25 * 2142000 \u003d 535500 rubalja. - troškovi poslovanja.

ČOD \u003d 2142000 - 5355000 \u003d 1606500 rubalja.

4. C \u003d COD / R to,

gdje je C vrijednost imovine;

R do - omjer kapitalizacije.

C \u003d 1606500 / 0,1 \u003d 16065000 rubalja.

Zaključak: trošak objekta procjene površine 700 m 2 iznosi 16.065.000 rubalja.

3. Procjena vrijednosti nekretnine na temelju komparativnog pristupa

Usporedni pristup procjeni vrijednosti je skup metoda vrednovanja koji se temelje na usporedbi objekta nekretnine s njegovim analozima, u pogledu kojih postoje podaci o cijenama transakcija s njima. Uvjeti za primjenu komparativnog pristupa u procjeni vrijednosti nekretnina:

1. Objekt ne smije biti jedinstven.

2. Informacije moraju biti sveobuhvatne, uključujući uvjete za obavljanje transakcija.

3. Čimbenici koji utječu na vrijednost usporedivih analoga nekretnine koja se procjenjuje moraju biti usporedivi.

Komparativni pristup temelji se na načelima:

zamjene;

ravnoteža;

Potražnja i ponuda.

Faze komparativnog pristupa za procjenu vrijednosti nekretnina:

1. faza.

Istraživanje tržišta - provodi se analiza stanja i kretanja tržišta, a posebno segmenta kojem pripada nekretnina koja se procjenjuje; identificiraju se objekti nekretnina koji su najusporedljiviji s nekretninom koja se procjenjuje, prodanom relativno nedavno.

2. faza.

Prikupljanje i provjera točnosti podataka o ponuđenim na prodaju ili nedavno prodanim analozima procjene nekretnine; usporedba analognih objekata s ocjenjivanim objektom.

3. faza.

Usklađivanje prodajnih cijena odabranih analoga u skladu s razlikama u odnosu na predmet procjene.

4. faza.

Utvrđivanje vrijednosti predmeta procjene nekretnine ugovaranjem usklađenih cijena analognih objekata. Usporedivi objekti moraju pripadati istom segmentu i transakcije s njima trebaju se obavljati pod uvjetima tipičnim za ovaj segment:

1. u vrijeme ekspozicije. Razdoblje izlaganja - vrijeme u kojem je predmet na tržištu;

2. o neovisnosti subjekata transakcije. Neovisnost znači da se transakcije ne sklapaju po tržišnoj cijeni ako prodavatelj i kupac:

Su u vezi;

Predstavnici su holdinga i neovisne podružnice;

Oni imaju drugačiju međuovisnost i obostrani interes; poslovi se provode s predmetima koji su opterećeni kolateralom ili drugim obvezama;

Bavi se prodajom nekretnina umrlih osoba i sl.;

3. o motivaciji ulaganja koju utvrđuje:

Slični motivi investitora;

Slično najbolje i najučinkovitije korištenje objekata; stupanj dotrajalosti zgrade.

Glavni kriteriji za odabir analognih objekata u procjeni nekretnina:

1. Vlasništvo nad nekretninama. Usklađivanje imovinskih prava je razlika između tržišne i ugovorne najamnine, budući da potpuno pravo nekretnina se utvrđuje po tržišnoj najamnini i raspoloživom tekućem financiranju.

2. Uvjeti financiranja posla. U netipičnim uvjetima financiranja transakcije potrebna je temeljita analiza, uslijed koje se vrši izmjena.

3. Uvjeti prodaje i vrijeme prodaje.

4. Mjesto.

5. Fizičke karakteristike.

Za određivanje konačne vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje potrebna je prilagodba usporedivoj prodaji. Izračun i prilagodbe se vrše na temelju logičke analize prethodnih izračuna, uzimajući u obzir značaj svakog pokazatelja. Najvažnije je točno određivanje faktora korekcije (vidi sliku 1.)

Slika 1

Postotna prilagodba vrši se množenjem prodajne cijene analognog predmeta ili njegove jedinice za usporedbu s koeficijentom koji odražava stupanj razlika u karakteristikama analognog predmeta i objekta koji se vrednuje. Ako je imovina koja se vrednuje bolja od usporedivog analoga, tada se cijeni potonjeg dodaje rastući koeficijent, ako je lošiji - opadajući.

Prilagodbe troškova:

a) apsolutne korekcije jedinice usporedbe mijenjaju cijenu prodanog objekta-analoga za određeni iznos, čime se vrednuje razlika u karakteristikama objekta-analoga i objekta koji se ocjenjuje. Pozitivna korekcija se vrši ako je objekt koji se ocjenjuje bolji od usporedivog analoga, negativna ako je lošiji;

b) novčana usklađivanja cijene prodanog predmeta-analoga u cjelini, mijenjaju je za određeni iznos, u kojem se procjenjuju razlike u karakteristikama. Kumulativne postotne prilagodbe određuju se množenjem svih pojedinačnih postotaka.

Prilagodba u obliku općeg grupiranja obično se koristi na razvijenom tržištu nekretnina gdje postoji veliki broj prodaja. Kumulativna prilagodba se vrši unutar odabrane skupine usporedivih svojstava.

Redoslijed izmjene:

1. Usklađivanje uvjeta financiranja

2. Ispravak za posebni uvjeti prodajni.

3. Usklađivanje za vrijeme prodaje.

4. Ispravak za mjesto.

5. Ispravak za fizičke karakteristike.

Prednosti komparativnog Ppristup procjeni nekretnina:

1. Konačni trošak odražava mišljenje tipičnih prodavača i kupaca.

2. Prodajne cijene odražavaju promjenu financijski uvjeti i inflacije.

3. Statistički opravdano.

4. Izvršavaju se prilagodbe za razlike u uspoređenim objektima.

5. Relativno jednostavan za korištenje i daje pouzdane rezultate.

Nedostaci komparativnog pristupakod procjene nekretnine:

1. Razlike u prodaji.

2. Poteškoće u prikupljanju informacija o praktičnim prodajnim cijenama.

3. Poteškoće u prikupljanju informacija o specifičnim uvjetima transakcije.

4. Ovisnost o tržišnoj aktivnosti.

5. Ovisnost o stabilnosti tržišta

6. Poteškoće u usklađivanju podataka o značajno različitoj prodaji.

Nekretnina je zgrada. Površina 700 m2. Vrsta prava: vlasništvo. Uvjeti financiranja su tipični tržišni. Prilagodba za cjenkanje 10%. Lokacija - južni predio. Stanje unutarnjeg uređenja nekretnine je izvrsno. Pogodnost na lokaciji je prva linija. Lokacija etaže - podrum. Odredite prodajnu cijenu nekretnine.

stol 1

Metoda usporedbe prodaje

Naziv parametra	Objekt procjene
Prodajna cijena, rub.
Površina, m2
Cijena, rub./m 2
Vrsta zakona	Vlastiti
Podešavanje
Prilagođena cijena, rub.
Uvjeti financiranja	Tipično tržište
Podešavanje
Prilagođena cijena, rub.
Uvjeti prodaje	Tipično
Podešavanje
Prilagođena cijena, rub.
Prilagodba za trgovanje
Prilagođena cijena, rub.
Mjesto	Južni mikrookrug	Južni mikrookrug	Južni mikrookrug	Južni mikrookrug
Podešavanje
Prilagođena cijena, rub.
Stanje interijera
Podešavanje
Prilagođena cijena, rub.
Pogodna lokacija	1. redak	1. redak	2. redak		2. redak
Podešavanje
Prilagođena cijena, rub.
katnost
Podešavanje
Prilagođena cijena, rub.
Težinski koeficijent
Preračunati trošak, rub.
Konačna cijena, rub./m 2

Izrada proračuna:

3 .Određivanje troška u rubljama. po m 2:

1) 10000000 / 675 \u003d 14841,81 rubalja / m 2;

2) 12000000 / 730 = 61438,36 rubalja / m 2;

3) 40000000 / 941 \u003d 42507,97 rubalja / m 2;

4) 4500000 / 644 = 6987,58 rubalja / m 2.

Budući da su vrsta zakona, uvjeti financiranja i uvjeti prodaje za objekt nekretnine i njegove analoge isti, koeficijent usklađivanja je nula, što znači da cijena po m 2 ostaje ista.

13. Prilagodba trgovanja:

1) 14814,14 - (14814,81 * 0,1) = 13333,33 rubalja;

2) 16438,36 - (16438,36 * 0,1) = 14794,52 rubalja;

3) 42507,97 - (42507,97 * 0,1) = 38357,17 rubalja;

4) 6987,58 - (6987,58 * 0,1) = 6288,82 rubalja.

15. Položaj OH i četvrtog analognog objekta je različit.

16. Definicija prilagodbe:

72,435 / 67,13 = 1,08.

17. Prilagođena cijena:

4) 6288,82 * 1,08 = 6791,92.

18. Stanje unutarnjeg uređenja svih analognih predmeta razlikuje se od unutarnje stanje OH završava. Prvi i treći analogi su u dobrom stanju, drugi i četvrti su u teškom stanju.

20. Prilagođena cijena:

1) 13333,33 + 3000 = 16333,33 rubalja;

2) 14794,52 + 8000 = 22794,52 rubalja;

3) 38257,17 +3000 = 41257,17 rubalja;

4) 6791,92 + 8000 = 14791,92 rubalja.

21. Drugi i četvrti analogni objekti razlikuju se od OH po praktičnosti lokacije.

23. Prilagođena cijena:

2) 22794,52 * 1,16 = 26441,64 rubalja;

4) 14791,92 * 1,16 = 17158,63 rubalja.

24. Prvi i treći analogni objekti razlikuju se po katnosti od OH.

26. Prilagođena cijena:

1) 16333,33 * 0,81 = 13230 rubalja;

3) 41257,17 * 0,81 = 33418,31 rubalja.

28. Ponderirani trošak:

1) 13230 * 0,5 = 6615 rubalja;

2) 26441,64 * 0,1 = 2644,16 rubalja;

3) 33418,31 * 0,3 = 10025,49 rubalja;

4) 17158,63 * 0,1 = 1715,86 rubalja.

29. Ukupna cijena u rubljama po m 2:

6615 + 2644,16 + 10025,49 +1715,86 \u003d 21000,51 rubalja / m 2.

Dakle, prodajna cijena nekretnine je:

21000,51 * 700 = 14700357 rubalja

Zaključak: trošak nekretnine površine 700 m 2 iznosi 14.700.357 rubalja.

4. Procjena troškova na temelju troškovnog pristupa

Troškovni pristup je skup metoda procjene koji se temelje na određivanju troškova potrebnih za obnovu ili zamjenu objekta procjene, uzimajući u obzir akumuliranu amortizaciju. Temelji se na pretpostavci da kupac neće platiti više za gotov objekt nego za stvaranje objekta slične korisnosti.

Informacije potrebne za primjenu troškovnog pristupa:

1) visina plaća;

2) iznos režijskih troškova;

3) troškovi opreme;

4) profitne stope graditelja u datoj regiji;

5) tržišne cijene za građevinski materijal.

Faze troškovnog pristupa:

1. Izračun cijene zemljišne čestice, uzimajući u obzir najučinkovitije korištenje (Cz).

2. Izračun zamjenskog troška ili zamjenskog troška (Svs ili Szam).

3. Obračun akumulirane amortizacije (svih vrsta) (Sizn):

Fizička amortizacija - amortizacija povezana sa smanjenjem performansi objekta kao rezultatom prirodnog fizičkog starenja i utjecaja vanjskih nepovoljnih čimbenika;

Funkcionalna zastarjelost - habanje zbog neusklađenosti sa suvremenim zahtjevima za takve objekte;

Vanjska zastarjelost - trošenje kao posljedica promjena vanjskih ekonomskih čimbenika.

4. Izračun troška objekta, uzimajući u obzir akumulirano trošenje: Spavanje = Svs - Sizn.

5. Određivanje konačne vrijednosti nekretnine: Sit = Sz + Sleep.

Prednosti troškovnog pristupa:

Kod ocjenjivanja novih objekata najpouzdaniji je troškovni pristup. Ovaj pristup je prikladan ili jedini mogući u sljedećim slučajevima:

1) tehničko-ekonomska analiza troška novogradnje;

2) obrazloženje potrebe ažuriranja postojećeg objekta;

3) procjena građevina posebne namjene;

4) pri ocjenjivanju objekata u "pasivnim" tržišnim sektorima;

5) analiza učinkovitosti korištenja zemljišta;

6) rješavanje problema osiguranja objekata;

7) rješavanje problema oporezivanja;

8) kod ugovaranja vrijednosti imovine dobivene drugim načinima.

Nedostaci troškovnog pristupa:

1. Troškovi nisu uvijek jednaki tržišnoj vrijednosti .

2. Pokušaji postizanja točnijeg rezultata procjene popraćeni su brzim porastom troškova rada.

3. Nesklad između troškova stjecanja nekretnine koja se procjenjuje i troškova novogradnje potpuno istog objekta, jer akumulirana amortizacija se oduzima od troška izgradnje tijekom postupka procjene.

4. Problematičan izračun troškova reprodukcije starih zgrada.

5. Poteškoće u određivanju količine akumuliranog trošenja starih zgrada i građevina.

6. Odvojena procjena zemljišne čestice od zgrada.

7. Problematično vrednovanje zemljišne parcele u Rusiji.

5. Usklađivanje dobivenih rezultata i izvođenje konačne vrijednosti vrijednosti nekretnine

procjena vrijednosti nekretnina skupa

U pravilu se jedan od pristupa smatra osnovnim, a druga dva su neophodna za ispravljanje dobivenih rezultata. Time se uzima u obzir značaj i primjenjivost svakog pristupa u određenoj situaciji. Konačna vrijednost vrijednosti predmeta procjene navedena u izvješću o procjeni može se priznati kao preporučena za potrebe procjene ako od datuma izvješća o procjeni do datuma transakcije s predmetom procjene nije prošlo više od 6 mjeseci.

Konačna vrijednost vrijednosti nekretnine dobiva se na temelju usporedbe rezultata primjene različitih pristupa vrednovanju. Metoda hijerarhijske analize (HAI) koristi se za usklađivanje rezultata dobivenih korištenjem različitih pristupa i metoda procjene.

1. Prvi korak AHP-a je strukturiranje problema, slaganje rezultata u hijerarhiji. U većini jednostavna forma hijerarhija se gradi od vrha koji predstavlja cilj problema preko srednjih razina, obično kao kriterij usporedbe do najniže razine, koja je općenito skup alternativa.

2. Nakon hijerarhijske reprodukcije problema, izrađuje se matrica usporedbe kriterija i izračunava vrijednost prioriteta kriterija. Element matrice - aij - predstavlja intenzitet elementa i hijerarhije u odnosu na j hijerarhiju.

Intenzitet manifestacije obično se ocjenjuje na skali intenziteta u točkama od 1 do 9:

1 - jednaka važnost;

3 - umjerena superiornost jednog nad drugim;

5 - značajna superiornost;

7 - značajna superiornost;

9 - vrlo jaka superiornost;

2,4,6,8 - srednje vrijednosti.

Ako se pri usporedbi elemenata hijerarhije ij dobije aij = 5, tada je aji = 1/5. Uspoređuju se rezultati dobiveni na nižoj razini, t.j. skup alternativa među sobom i za svaki odabrani kriterij posebno.

Konačna vrijednost težine svake alternative određuje se množenjem lokalnih prioriteta s prioritetom podudaranja kriterija na višoj razini i daljnjim zbrajanjem za svaki element u skladu s kriterijem na koji element utječe.

Koordinacija rezultata vrednovanja nekretnina: strukturiranje po hijerarhiji:

A - sposobnost odražavanja stvarnih namjera kupca i prodavatelja.

B - vrsta, kvaliteta, opširnost podataka na temelju kojih je analiza provedena.

B - sposobnost parametara korištenih u metodama da uzmu u obzir tržišne fluktuacije.

D - sposobnost metoda da uzmu u obzir specifične metode za procjenu objekta koje utječu na cijenu (veličina, lokacija, itd.).

Izrađuje se matrica dogovora i izračunavaju se vrijednosti kriterija.

Rezultati se zatim uspoređuju na nižoj razini za svaki kriterij.

Nakon ocjene za svaki kriterij (A, B, C, D), izračunava se konačna vrijednost pondera svake metode. Rezultati su kombinirani u tablici.

tablica 2

Posljednji korak u dogovoru o cijeni nekretnine je izračun troška korištenjem formule:

C \u003d (DS * XD) + (ZS * XS) + (SS * XS),

gdje je DS - vrijednost imovine dobivena prihodovnim pristupom;

ZS - trošak nekretnine, dobiven troškovnim pristupom;

CC - vrijednost imovine, dobivena metodom usporednog pristupa;

Xd, Xs, Xs - težina svakog pristupa.

C \u003d (16065000 * 0,5) + (14700357 * 0,5) \u003d 15382678,5 rubalja.

Dakle, korištenjem tri pristupa procjeni vrijednosti nekretnine i usuglašavanjem dobivenih rezultata, dobiva se vrijednost objekta koji se procjenjuje, što će biti prikazano u izvješću o procjeni vrijednosti.

Zaključak konačne vrijednosti troška trebao bi biti popraćen pretpostavkama i ograničavajućim uvjetima zbog potpunosti i pouzdanosti korištenih informacija.

Zaključak

U ovom kolegijskom projektu ispitali smo metodologiju vrednovanja nekretnina i procijenili nekretnine koristeći dva pristupa: prihodovni i usporedni. Uz prihodovni pristup, trošak nekretnine površine 700 m 2 iznosio je 16.065.000 rubalja, a s usporednim pristupom - 14.700.357 rubalja. Rezultati su se poklopili. Kao rezultat toga, trošak objekta procjene iznosio je 15382678,5 rubalja.

Bibliografija

1. Gryaznova A. G., Fedotova M. A. Vrednovanje nekretnina: udžbenik. 2. izd., prerađeno. i dodatni M., 2008. 560 str.

2. Ivanova E. N. Procjena vrijednosti nekretnine: udžbenik. dodatak / ur. dr. ekon. znanosti, prof. M. A. Fedotova. M., 2007. 344 str.

Hostirano na Allbest.ru

Slični dokumenti

Analiza najučinkovitijeg korištenja nekretnine. Određivanje vrijednosti građevine različitim pristupima vrednovanju nekretnina. Upotreba troškovnog, komparativnog, dohodovnog pristupa. Izrada konačne procjene vrijednosti nekretnine.

seminarski rad, dodan 29.10.2007

Identifikacija i opis predmeta ocjenjivanja. Korištenje usporedne, troškovne i prihodovni pristupi na procjenu vrijednosti nekretnina. Svođenje dobivenih pokazatelja troškova u konačnu procjenu vrijednosti nekretnine i utvrđivanje tržišne vrijednosti objekta.

seminarski rad, dodan 14.11.2013

Značajke nekretnine kao predmeta vrednovanja. Vrste vrijednosti utvrđene u procjeni nekretnine. Proračun troška nekretnine "Kompleks zgrada" korištenjem metoda u okviru komparativnog, troškovnog, dohodovnog pristupa. Ellwoodova tehnika.

seminarski rad, dodan 14.12.2010

Analiza najučinkovitijeg korištenja nekretnine. Određivanje vrijednosti građevine različitim pristupima vrednovanju nekretnina. Korištenje troškovnog, usporednog i dohodovnog pristupa. Objedinjavanje pokazatelja troškova u konačnu procjenu troškova.

sažetak, dodan 26.03.2014

Glavni pristupi određivanju vrijednosti nekretnine. Procjena tržišne vrijednosti objekta metodom dohodovnog, usporednog, troškovnog pristupa. Kratke informacije o lokaciji objekta procjene. Izračun konačne vrijednosti troška objekata.

seminarski rad, dodan 24.09.2013

Vrednovanje poslovnih nekretnina. Glavne karakteristike primjene tri pristupa vrednovanja (komparativni, profitabilni i skupi). Utvrđivanje tržišne vrijednosti zemljišta. Usklađivanje rezultata i zaključak o tržišnoj vrijednosti.

rad, dodan 04.08.2012

Proučavanje vrsta vrijednosti nekretnina. Tehnologija procjene nekretnina. Analiza dohodovnog, tržišnog i troškovnog pristupa procjeni vrijednosti nekretnina. Obilježja metoda kapitalizacije prihoda i diskontiranja novčanog tijeka.

seminarski rad, dodan 09.06.2013

Pojam, glavne faze i metode procjene nekretnina. Proračun vrijednosti nekretnine (četverosobnog stana) primjenom komparativnog, dohodovnog i troškovnog pristupa u vrednovanju. Kapitalizacija prihoda, njegov odnos s tekućom vrijednošću.

seminarski rad, dodan 27.02.2014

Vrednovanje nekretnina: osnovni pojmovi, pristupi, metode, problemi i principi vrednovanja. Određivanje tržišne vrijednosti unutar troškovnog, tržišnog i dohodovnog pristupa. Preporuke za upravljanje i povećanje vrijednosti tržišne vrijednosti objekta.

rad, dodan 15.11.2009

Uvjeti za primjenu komparativnog pristupa procjeni vrijednosti nekretnina. Faze komparativnog pristupa, njegove prednosti i nedostaci. Informacije potrebne za primjenu troškovnog pristupa. Vrste kapitalizacije prihoda. Kapitalizacija i diskontna stopa.