Vrijednost ulaganja kao reprezentativna vrijednost u uporabi. Cijena ulaganja Što ne odgovara definiciji vrijednosti ulaganja

Razmotrimo sada neke vrste vrijednosti u upotrebi, koje, za razliku od vrijednosti o kojima smo gore govorili, ne pripadaju tipu tržišta. IES 2 opisuje mjerne baze osim Tržišna vrijednost, ali na netržišne vrijednosti nisu svi povezani, već samo oni od njih, za čiji se izračun koriste interne (netržišne) informacije i ideje o vrijednosti objekta procjene pojedinog tržišnog subjekta, a ne tržišta u cjelini. uvelike korišteni.

Najvažniji predstavnik vrijednosti u uporabi je investicijska vrijednost.

Vrijednost ulaganja Je li vrijednost nekretnine koja se procjenjuje za određenog ulagača ili grupu ulagača za danu svrhu ulaganja.

Vrijednost ulaganja utvrđuje se na temelju pojedinac zahtjevima ulaganja, stoga se temelji njegov izračun zahtijeva ovaj investitor prihod i specifičnu stopu njihove kapitalizacije.

Za razliku od tržište vrijednost koja pretpostavlja prisutnost "tipičnog" kupca i "tipičnog" prodavača, vrijednost ulaganja temelji se na potrebama i karakteristikama investitora, čiji su motivi netipični za tržište. to subjektivno koncept u čijem se proračunu ogleda da se ta vrijednost formira na račun vlastiti preferencije, pojedinac zahtjevi za ulaganje i osobni motivacije investitora, različite od motivacije tipičnog kupca ili prodavača, koje se uzimaju u obzir pri određivanju tržište vrijednost, koja povezuje vrijednost ulaganja s vrijednostima netržišni tip.

Vrijednost ulaganja odnosi se na određivanje sadašnje vrijednosti budućih tokova prihoda koji se očekuju od poslovanja nekretnine, čija je priroda specificirana investicijski planovi. Za investitora važni čimbenici rizik, obujam i trošak financiranja, buduća aprecijacija ili umanjenje vrijednosti imovine i porezna razmatranja sve su to pitanja.

Ponekad se u literaturi, u nabrajanju zadataka procjene temeljem vrijednosti ulaganja, nađu oni koji uopće nisu vezani uz pojam vrijednosti ulaganja ili mu ne odgovaraju jednoznačno. Na primjer, funkcija vrednovanja kao što je „dovršenje transakcije s cijenjenim subjektom u prisutnosti jedne druge ugovorne strane” govori samo o ograničenom tržištu, a ne o posebnim mogućnostima i ciljevima ulagača povezanim s konceptom vrijednosti ulaganja.

Vrijednost ulaganja, kao i sva vrijednost u uporabi, izračunava se primjenom Pristup prihodima i, usredotočujući se na individualnost parametara procjene, ne podrazumijeva korištenje komparativnog (tržišnog) pristupa.

Postoji niz razloga zašto se vrijednost ulaganja može razlikovati od tržište. Glavni razlozi mogu biti razlike koje se očituju u primjeni dohodovnog pristupa u visini novčanog toka i veličini diskontne stope. Sastoje se od:

• u procjeni buduće profitabilnosti (obavezno individualna stopa povrat na kapital);
• individualna percepcija stupnja rizika (ne tržišni prosjek);
• prisutnost netipične porezne situacije ( porezni poticaji, poseban porezni status);
• prisutnost povlaštenog sustava kreditiranja koji nije otuđen od ovog određenog vlasnika (tj. koji ne prelazi na novog vlasnika);
• mogućnost kombiniranja imovine u njezinoj specifičnoj uporabi s drugim objektima koji su također u vlasništvu ili pod kontrolom vlasnika (sinergijski učinak koji može smanjiti rizike zbog nekih učinaka).

Vrijednost ulaganja za određenog investitora može se razlikovati od njegove tržište trošak također kao rezultat različitih procjena prestiža, izglednosti lokacije itd.

Učinkovito korištenje niza individualnih vlasničkih alata i mogućnosti može smanjiti investicijski rizici i, sukladno tome, diskontna stopa. Dakle, investicijska vrijednost objekta može biti brojčano veća tržište trošak zbog širih mogućnosti koje se razlikuju od mogućnosti prosječnog tržišnog kupca.

Ova vrijednost može biti veća od tržišne i zbog specifičnog interesa investitora. Ali može biti manje tržište trošak zbog posebnog interesa prodavača (prodaju jeftinije, ali pravoj osobi) ili u slučaju korištenja objekta koji nije NEI, ali je strogo definiran investicijskim planovima.

Vrijednost ulaganja ne treba brkati s tržište vrijednost investicijske nekretnine, t.j. nekretnina u koju se ulaže, a koja je u fazi utjecaja ulaganja.

Upotrebna vrijednost- drugi predstavnik vrijednosti u uporabi, kada se vrijednost imovine utvrđuje kao dio imovine an trenutnu upotrebu, što možda ne odgovara njegovom NEI). Obično se takva procjena provodi u svrhu financijska izvješća ili formiranje internih planova upravljanja. Često se u ovom slučaju procijenjeni predmet (nekretnina ili oprema) može koristiti samo za jednu specifičnu (proizvodnu) funkciju, te se procjenjuje njegova uporabna vrijednost metoda raspodjele(odvajanje) od vrijednosti cjelokupnog posla.

• Sinergijski učinak(od riječi sinergija(grčki συνεργία, od grč. sin- zajedno, ergos- djelovanje, djelovanje)) dovodi do činjenice da je zbroj vrijednosti nekoliko dijelova manji od vrijednosti nove cjeline. Trošak sinergije utvrđuje se kapitaliziranjem štednje koja nastaje iz raznih razloga kada različiti tipovi spajanja (horizontalno, okomito, konglomerat, itd.).
• Vidi podstav 5.5.5.

Tradicionalne metode mogu se koristiti za izračun vrijednosti ulaganja, ali ne koriste tržišne podatke. Na primjer, ulagač može primijeniti stopu povrata koja nije tržišna i specifična samo za tog ulagača.

Kada koristite metodu s popustom Gotovina teče za utvrđivanje vrijednosti procjenitelj dolazi do procijenjene vrijednosti ulaganja, a ne tržišne vrijednosti. Dakle, vrijednost ulaganja može biti veća ili niža od tržišne vrijednosti ovisno o zahtjevima investitora.

Neto sadašnja vrijednost(neto sadašnja vrijednost, neto sadašnja vrijednost, uzeti u međunarodnoj praksi za analizu investicijski projekti skraćenica - NPV ili NPV) je zbroj diskontiranih vrijednosti tijeka plaćanja, prilagođen današnjem vremenu.

Pokazatelj NPV je razlika između svih novčanih priljeva i odljeva svedenih na trenutnu točku u vremenu (trenutak kada se investicijski projekt ocjenjuje). Pokazuje veličinu Novac, koje investitor očekuje da će dobiti od projekta, nakon što novčani priljevi nadoknade svoje početne troškove ulaganja i povremene novčane odljeve povezane s provedbom projekta. Budući da se gotovinska plaćanja vrednuju u smislu njihove vremenske vrijednosti i rizika, NPV se može tumačiti kao vrijednost dodana projektom. Može se tumačiti i kao ukupni povrat investitora. Neto sadašnja vrijednost NPV izračunava se pomoću formule:

gdje je diskontna stopa

gdje je isplata u godinama () i početno ulaganje IC (Uloženi kapital) po stopi od

U generaliziranoj verziji, ulaganja bi također trebala biti diskontirana, jer se u stvarnim projektima ne provode odjednom (u nultom razdoblju), već se produžuju na nekoliko razdoblja. Izračun NPV standardna je metoda za ocjenu učinkovitosti investicijskog projekta i pokazuje ocjenu učinka ulaganja u sadašnje vrijeme, uzimajući u obzir različitu vremensku vrijednost novca. Ako je NPV veći od 0, tada je ulaganje ekonomski učinkovito, a ako je NPV manje od 0, tada je ulaganje ekonomski neisplativo (tj. alternativni projekt čija se isplativost prihvaća kao diskontna stopa zahtijeva manje ulaganja za postizanje sličnog toka prihoda).

Uz pomoć NPV-a također je moguće ocijeniti komparativnu učinkovitost alternativnih ulaganja (uz isto početno ulaganje isplativiji je projekt s najvećom NPV-om). Ali ipak za komparativna analiza primjenjiviji su relativni pokazatelji... Što se tiče analize investicijskih projekata, takav pokazatelj je interna stopa povrata.

Za razliku od diskontirane vrijednosti, pri izračunu neto sadašnje vrijednosti uzima se u obzir početno ulaganje. Stoga se formula za neto sadašnju vrijednost razlikuje od formule za sadašnju vrijednost po iznosu početnog ulaganja.

U ulaganje, kao i u svakom profesionalna djelatnost, razvila vlastitu terminologiju. Predlažem da razumijete koncepte koji su važni za profitabilno ulaganje.Svrha ulaganja je multipliciranje uloženih sredstava. Isplativost projekta može se odrediti na temelju investicijske vrijednosti nekretnine. Razmotrimo detaljno kako se to može učiniti.

Što je tržišna vrijednost

Često se javljaju situacije kada se neiskusni poduzetnik oslanja na tržišnu vrijednost objekta ili čak traži od stručnjaka da je izračuna. U najboljem slučaju, netočnosti u formulaciji će se otkriti u daljnjoj raspravi. Ali događa se da investitor, kupujući nekretninu po određenoj cijeni, trpi gubitke.

Koja je razlika između vrijednosti ulaganja i tržišne vrijednosti? Tržišna stopa je ona po kojoj je vjerojatnija prodaja i kupnja stana od strane sudionika u transakciji. A vrijednost ulaganja je osobna percepcija nekretnine od strane određenog investitora. Da objasnim: svaki poduzetnik ulaže određeni iznos sredstava, može si priuštiti određene rizike i planira ostvariti određeni prihod. Svi ovi parametri bit će različiti za pojedinačne investitore. Stoga se vrijednost investicijske vrijednosti jednog te istog objekta može značajno razlikovati za različite investitore.

Vrijednost ulaganja u potpunosti ovisi o interesima investitora i može biti veća ili manja od tržišne vrijednosti. U suštini, ovo je buduća vrijednost imovine. Drugim riječima, na trošak utječu i čimbenici koji prate transakciju: mogući rizici, razdoblje povrata, procijenjeni troškovi (uključujući radovi na obnovi i porezi). Za isplativo ulaganje u nekretninu važno je odrediti tržišnu vrijednost prostora ili parcele te je povezati s očekivanim prihodom.

Kako odrediti vrijednost ulaganja

Vrlo je teško samostalno odrediti stopu ulaganja u nekretnine. Za takve izračune profesionalci koriste tri metode:

• Skup. Njegova je bit da trošak kupnje prostora ne bi trebao biti veći od cijene kupnje zemljišna parcela i izgradnju sličnog objekta.
• Profitabilno. Ovisi o veličini očekivane dobiti. Što je veći prihod planiran, veći trošak može biti.
• Usporedni. Temelji se na principu supstitucije, t.j. potrebno je analizirati tržišnu vrijednost sličnih objekata.

Specijalizirani investitori predlažu usporedbu dobivenih brojki prema shemi:

• skupo - 40%,
• isplativo - 30%,
• usporedno - 30%.

Na primjer, to će izgledati ovako: stan u Sankt Peterburgu koštat će 5 milijuna za skupu metodu, 6,2 za profitabilnu i 5,4 za usporednu. Koristimo formulu:

5 * 0,4 + 6,2 * 0,3 + 5,4 * 0,3 = 5,48 milijuna rubalja.

Ispada da ima smisla kupiti objekt za pet i pol milijuna rubalja ili manje.

Što je investicijska atraktivnost

Investicijska vrijednost i atraktivnost imovine usko su povezani. Za postizanje ciljeva investitor treba razmotriti oba koncepta. One se međusobno nadopunjuju.

Dakle, prije donošenja odluke trebate odrediti povrat ulaganja, procijeniti moguće prijetnje i izračunati stvarnu dobit. Neophodno je uzeti u obzir stanje gospodarstva na tržištu nekretnina, trendove u industriji, stabilnost političke situacije, kao i osobno iskustvo investitor za rad na sličnim projektima.

Pomažemo u određivanju povrata ulaganja za određene objekte. Samo ostavite zahtjev

U ulaganju, kao iu drugim granama financijskog sektora, postoji određena terminologija. Da biste razumjeli pojam vrijednosti ulaganja, morate razumjeti što je ulaganje općenito.

Fenomen ulaganja novca u nešto radi ostvarivanja prihoda kao takav pojavio se u gospodarstvu naše zemlje relativno nedavno. Uz planski oblik gospodarstva, koji je bio pod Sovjetskim Savezom, nije bilo ulaganja kao takvog. Privatno vlasništvo nije bilo dobrodošlo, a subvencije su nacionaliziranim poduzećima dodijelila država.

Dakle, ulaganje kao vrsta financijske aktivnosti pojavio kod nas s restrukturiranjem gospodarstva na zapadni kapitalistički način. U takvoj ekonomiji, ulaganje svoje ušteđevine u neki predmet radi ostvarivanja profita dobar je način zarade.

Što je vrijednost ulaganja? Ovaj pojam treba razlikovati od tržišne cijene, budući da su to potpuno različiti koncepti.

Tržišna vrijednost predmeta je cijena za koju se može prodati, zamijeniti ili kupiti. Odnosno, ovo je njegova stvarna procjena. Vrijednost ulaganja je sasvim druga stvar. Ovaj izraz odražava buduću zaradu za svakog pojedinog investitora. Time se buduća korist dovodi u sadašnje vrijeme.

Činjenica da je cijena ulaganja različita za različite investitore sasvim je razumna i lako objašnjiva. Svaki pojedini investitor ulaže određeni iznos novca u objekt. Svaki od njih ima različit iznos depozita. Također, za svaki pojedini financijski subjekt bit će različita razina rizika. Sukladno tome, dobit od objekta ulaganja također će biti drugačija.

Ova vrsta vrijednosti može biti protiv tržišta. To se događa iz sljedećeg razloga: procijenjeni prihod od objekta može biti veći od tržišne cijene poduzeća ili niži. To je subjektivna mjera vrednovanja imovine. Odražava namjere investitora, koje nisu vezane uz prodaju i kupnju i bilo kakve komercijalne djelatnosti u odnosu na objekt.

Razred

Ako procijenimo investicijsku cijenu poduzeća, onda ovaj faktor može dati volumetrijski i dovoljan korisna informacija o razvoju i izgledima ove proizvodnje... Može pokazati koliko je privlačan za ulaganja, kao i pomoći u izradi plana financiranja.

Za procjenu troškova koriste se čimbenici kao što su:

• Porezni status, a sukladno tome i broj poreza koje plaća tvrtka;
• Stupanj razvijenosti prognoze;
• Količina i ukupan iznos materijalni troškovi;
• Procjena vrijednosti budućih materijalnih prihoda i tokova;
• Stopa povrata;
• Utvrđivanje broja i stupnja rizika specifičnih za ovaj projekt na depozitima.

Ako se kao rezultat procjene pokazalo da je cijena ulaganja znatno viša od tržišne, onda to znači da je tvrtka iznimno atraktivna za buduće investitore.

Ako se promatra suprotna situacija, onda je privlačnost za investitore niska. To znači da će biti teže pronaći ljude koji bi uložili novac.

Glavni zadatak stručnjaka koji se bavi privlačenjem investitora u razvoj poduzeća je povećati vrijednost ulaganja svim raspoloživim sredstvima. To će privući veliki broj depozita, što će poduzeću omogućiti još intenzivniji razvoj. Taj se zadatak provodi proučavanjem politike doprinosa i osigurava konkurentnost proizvodnje ili poduzeća.

Ovaj čimbenik je vrlo važan pri procjeni racionalnosti ulaganja. Upravo će on budućem investitoru pokazati je li potrebno ulagati u ovaj projekt ili je to samo još jedna "lutka".

Vrijednost ulaganja je specifičan pojam. Ovaj se pokazatelj izračunava individualnim pristupom svakom potencijalnom investitoru, ovisno o zadacima praktična aplikacija objekt priloga. Ne može se jednom izračunati i onda objaviti oglas. U konačnici, iznos ulaganja će se odrediti ovisno o namjeni investitora.

Što je vrijednost ulaganja

Vrijednost ulaganja može se tumačiti kao vrijednost intelektualnog vlasništva za svakog pojedinog investitora. Prilikom njegovog utvrđivanja uzimaju se u obzir uvjeti ulaganja i krajnji cilj investitora. Važno je napomenuti da se ovaj pokazatelj može radikalno razlikovati od tržišne cijene objekta. Ovo je zbog potencijalni prihod, što može značajno premašiti tržišnu vrijednost ili obrnuto.

Vrijednost ulaganja prvenstveno odražava ciljeve investitora, koji nisu povezani s naknadnom realizacijom objekta ulaganja. Za određivanje ovog pokazatelja uzima se u obzir niz ključnih čimbenika:

• iznos poreza nametnutog društvu;
• ukupna vrijednost materijalnih izdataka;
• utvrđivanje i definiranje rizika po depozitima;
• izračun stope povrata;
• procjena potencijalne dobiti i prometa.

Odredivši ove pokazatelje, možete dobiti ideju o investicijskoj vrijednosti objekta. Ako je veći od tržišnog, onda to ukazuje na atraktivnost ulaganja i visoku potencijalnu dobit za ulagače. Ako se preliminarna cijena ulaganja pokazala nižom od tržišne, vjerojatno postoji poteškoća u privlačenju ulaganja.

Vrste troškova

Osim tržišne i investicijske vrijednosti, cijena objekta može biti:

1. Likvidacija - utvrđuje se dražbom. To je stvarna cijena po kojoj se može prodati poduzeće u stečaju ili imovina oduzeta sudskom odlukom. Likvidacijska vrijednost objekta također se može utvrditi uz tržišnu vrijednost prilikom podnošenja zahtjeva za kredit koji je osiguran ovim predmetom.
2. Recikliranje - utvrđuje se nakon kvara objekta, bilo na kraju razdoblja praktične uporabe, ili u slučaju znatnih oštećenja, uslijed kojih je nemoguć rad objekta za njegovu namjenu.
3. Restorativni - za određivanje razine oporezivanja ili za ispravno održavanje računovodstvo.
4. Posebna - cijena koja je uz tržišnu vrijednost objekta. Obračunava se ako je objekt fizički, pravno ili ekonomski povezan s nekretninom koja se prodaje.

Ove vrste vrijednosti mogu se uzeti u obzir kao kod prodaje privatni posjed, te za transakcije s velikim poduzećima.

Određivanje investicijske vrijednosti društva

Investicijska vrijednost poduzeća utvrđuje se ovisno o konkretnom investitoru ili skupini osoba, uzimajući u obzir izvjesnost zadataka strateških ulaganja za daljnji rad objekta mogućih ulaganja. Postoji određena razina vrijednosti poduzeća, iznad koje transakcija postaje besmislena za investitora.

Investitor je uvijek zainteresiran za ostvarivanje veće dobiti, stoga se u praksi tijekom pregovora između strana vrijednost ulaganja ne razlikuje bitno od tržišne. Da bismo razumjeli ovaj proces, treba razmotriti i razumjeti ključne razloge za strateško ulaganje u Rusiju:

• vertikalna integracija poduzeća, što podrazumijeva stjecanje objekata za proširenje industrijske baze;
• razvoj oligopola ili monopola eliminacijom konkurenata stjecanjem njihove poslovne imovine;
• kupnja perspektivne imovine ispod tržišne vrijednosti tijekom ekonomske krize;
• povećanje kapitala društva kroz restrukturiranje interne imovine;
• dovođenje proizvoda tvrtke na susjedna tržišta, što će omogućiti provedbu strategije diverzifikacije u odnosu na potencijalne kupce;
• stjecanje novih tehnologija marketinga i upravljanja;
• identificiranje potencijalnih sinergijskih učinaka.

Investicijska vrijednost poduzeća jasno odražava perspektivu njegovog razvoja, stoga često značajno premašuje tržišnu vrijednost. Glavni zadatak je procjena ulaganja organizacije - odrediti optimalnu vrijednost poduzeća za investitora za donošenje odluke. Osim toga, vrijednost ulaganja može biti od interesa za banke, kao i za reviziju državne strukture ili osiguravajuća društva.

Procjena vrijednosti ulaganja

Utvrđivanje investicijske vrijednosti poduzeća relevantno je u sljedećim slučajevima:

• ako se planira prodati procjeniteljsko društvo u prisutnosti jedne druge ugovorne strane;
• ako se predmet smatra ulaganjem;
• pri obavljanju aktivnosti usmjerenih na reorganizaciju poduzeća;
• radi analize ili u svrhu opravdanja investicijski potencijal tvrtke.

Uzimajući u obzir specifičnosti utvrđivanja vrijednosti ulaganja, prilikom njezine procjene važno je uzeti u obzir niz ključnih čimbenika:

• tekući i potencijalni materijalni troškovi/prihodi;
• procjena buduće vrijednosti poduzeća;
• trenutni porezni status;
• razina predvidljivosti.

Ove značajke uzimaju u obzir ne samo trenutne tržišne uvjete, već i individualne zahtjeve investitora.

Knjigovodstvena vrijednost objekata ulaganja

Knjigovodstvena vrijednost - vrijednost koja odgovara cijeni sredstva u retku bilanca stanja... U biti je tako stvarna cijena poduzeća isključujući amortizaciju i višak vrijednosti. Ono što se obično naziva originalnim ili početni trošak, u MSFI-ju se pojavljuje kao bruto Knjigovodstvena vrijednost... Objekti ulaganja mogu biti:

• temelji;
• zaliha;
• industrijska oprema;
• privatna poduzeća ili velika poduzeća.

Knjigovodstvena vrijednost poduzeća utvrđuje se iz podataka računovodstvenih knjiga. Obično je to izvorni trošak stavke nakon odbitka svih troškova amortizacije. Ovaj pokazatelj može se podudarati s tržišnom cijenom samo u trenutku kupnje imovine. U drugim slučajevima, knjigovodstvena vrijednost može se značajno razlikovati od tržišne vrijednosti subjekta.

Vrijednost ulaganja - cijena imovine, koja ovisi o ciljevima investitora i uvjetima ulaganja. Određuje se pojedinačno u svakom slučaju. Glavna svrha je utvrditi izglede za razvoj tvrtke kako bi se utvrdio stupanj privlačnosti za investitore. Stoga se pokazatelj IP može značajno razlikovati od tržišne vrijednosti objekta ulaganja. Vrijednost ulaganja se procjenjuje uzimajući u obzir tržišnim uvjetima, kao i ciljeve i ciljeve investitora.