Što je novo u izgradnji dionica. Rizici i jamstva u udjelu stambene izgradnje. Građevinarstvo - plemeniti posao

Pravni status Zaklade za zaštitu građana - sudionika u izgradnji dionica

Javno-pravna tvrtka "Zaklada za zaštitu državnih prava - sudionici izgradnje dionica" (u daljnjem tekstu: Fond). Ona čini kompenzacijski fond zbog obveznih odbitaka programera koji privlače sredstva sudionika u kapitalu za izgradnju za izgradnju apartmanske kuće i (ili) stambene zgrade blokirane zgrade.

U prvoj fazi, iznos obveznih odbitaka u Fondu za naknadu će biti 1,2% cijene svakog ugovora o sudjelovanju u kapitalu i može se preispitati zakonodavcem ne više od jednom godišnje.

Zaklada ima pravo prijaviti se na arbitražni sud s izjavama o osporavanju transakcija programera. On odobrava arbitražne upravitelje developera.

Status, prava i jamstva sudionika u kapitalu

Zakon daje definiciju sudionika izgradnje kapitala. Podrazumijeva se kao građanin koji je sudionik u izgradnji i ima zahtjev za programera na temelju sporazuma o sudjelovanju u udjelu izgradnje sklopljenog u skladu sa zakonodavstvom o sudjelovanju u izgradnji stambenih zgrada i (ili ili ) Objekti nekretnina u kojima je programer obavio obvezne odbitke (doprinose) Zakladi.

Utvrđeno je da je natjecateljski upravitelj dužan provesti razumne potrebne aktivnosti za pretraživanje i privlačenje drugog developera kako bi se riješile obveze prema sudionicima u kapitalu.

Sastanak sudionika u zajedničkoj izgradnji moći će riješiti pitanje načina ispunjavanja obveza developera dobivanjem naknade od Fonda u iznosu cijene plaćene cijene sudjelovanja u kapitalu, ali ne i više od tržišna vrijednost na 120 četvornih metara. m.

U isto vrijeme, sudionici izgradnje dionica ostaju mogućnost otplate zahtjeva:

1) Prijenos na objekt nedovršene gradnje;

2) Prenesite ih stambeni prostori;

3) Privlačenje drugog programera.

Odluke se prihvaćaju odvojeno u odnosu na svaki građevinski objekt samo oni građani - sudionici u kapitalu, koji imaju zahtjeve za ovaj predmet u iznosu od 3/4 glasova.

Značajke prezentacije od strane sudionika u izgradnji bankrota developera

Zakon je uspostavio sljedeći algoritam za sudionike zahtjeva:

1) voditelj developera za deset kalendarski dani Od datuma odobrenja natjecateljskog upravitelja, prenosi ga o svim sudionicima gradnje;

2) natjecateljski upravitelj u roku od pet dana od dana primitka informacija od programera developera obavještava sve identificirane sudionike u izgradnji otvaranja konkurentna proizvodnja;

3) Sudionici izgradnje nameću svoje zahtjeve upravitelju natjecanja;

4) natjecateljski menadžer smatra zahtjeve sudionika građevinskih građevina i uključuje ih u registar zahtjeva za prijenos stambenih prostora, koji je dio registra zahtjeva vjerovnika.

Registar potraživanja vjerovnika podliježe zatvaranju nakon tri mjeseca od datuma objave informacija o priznavanju bankrota dužnika i o otvaranju konkurentske proizvodnje. Zahtjevi sudionika građenja uključeni su u Registar zahtjeva za prijenos stambenih prostora nakon predstavljanja ovih zahtjeva najkasnije tri mjeseca od dana primitka obavijesti o natjecateljskom upravitelju bez obzira na datum zatvaranja takvog Registar.

Za isto zakonodavstvo, zahtjevi sudionika građenja uključeni su u registar na temelju sudske desetije, što je značajno odgodilo vrijeme postupka za stečajnog programera, kao i sastanak sudionika građevina riješiti pitanje metode otplate njihovih zahtjeva. Sada će arbitražni sud razmotriti zahtjeve sudionika građenja, samo ako su osobe koje sudjeluju u stečajnim izvješćima proglašene prigovorima onima koji su predstavljeni stečajnom upravitelju.

Financiranje aktivnosti na kraju izgradnje objekta

Zakon predviđa postupak financiranja mjera za dovršetak izgradnje objekata u odnosu na koje su privučene sredstva sudionika u kapitalu.

Takvi događaji mogu se provesti na račun fonda ili ciljnog zajma (zajam) koji je izdao developer od strane fonda i (ili) treće strane. Takvi ciljani krediti (zajmovi) mogu se osigurati ključ za objekte nedovršene gradnje i kopnene parcele (prava na zemljište). Zahtjevi za takve kredite (zajmovi) otplaćuju se kao dio trećeg uvjeta redaka za tekuća plaćanja.

Stečajni postupak

Zakon je utvrdio da se pri razmatranju poslovnog stečaja, postupci promatranja i financijskog oporavka neće se primijeniti. Uveden je prvi postupak natjecateljske proizvodnje. U isto vrijeme, ako je tijekom natjecateljske proizvodnje bilo dovoljno osnova da vjeruje da je moguća solventnost dužnika, moguće je obnoviti prijelaz na vanjsko upravljanje.

Takve će promjene dovesti do smanjenja razdoblja postupka za stečajnog programera zbog isključenja trenutno promatračkih postupaka i optimizacije aktivnosti koje provode upravitelj arbitraže i Sud u stečajnom slučaju.

Značajke ispunjavanja zahtjeva sudionika u kapitalu

Odluka o sastanku sudionika u zajedničkoj izgradnji vrši se zasebno u pogledu svakog građevinskog objekta od strane sudionika u kapitalu, koji imaju zahtjeve koji su uključeni u registar zahtjeva za prijenos stambenih prostora za takav objekt. Sudionici u zajedničkoj izgradnji ne donose odluke o drugim građevinskim objektima u odnosu na koje nemaju uvjete za prijenos stambenih prostora.

Sastanak sudionika u kapitalu je komentar u slučaju da sudionici u podijeljenim sudionicima izgradnje u ovom objektu izgradnje jednako su treći od ukupnog broja sudionika u kapitalu i imaju više od polovice ukupnih glasova takvih sudionika u kapitalu ,

Denis artemov, viši odvjetnik odvjetničkog društva putem lege, govori portalu Novostroy o glavnim promjenama u Savezni zakon "O sudjelovanju u kapitalu konstrukcije stambenih zgrada i drugih nekretnina objekata ..." od 30. prosinca 2004. br. 214-FZ, podneseni od strane saveznog zakona od 29. srpnja 2017. br. 218-FZ.

Uvod

Dana 30. studenog 2017. godine, predsjednik Vlade Ruske Federacije, Dmitrij Medvedev, tijekom intervjua s ruskim TV kanalima, pozvao je da napusti kapital konstrukciju u korist hipoteke, u pogledu takvih sporazuma kao nasljeđe nerazvijenog stanovanja tržište, "rudimente bivšeg epohe".

Već je 25. prosinca 2017. na službenoj internetskoj stranici Vlade Ruske Federacije, objavljena je postupna tranzicija iz kapitala financiranja izgradnje na korištenje eScro računa i kreditiranja developera.

Provedba Akcijskog plana daje tri glavna faza:

• pripremni (do 30. lipnja 2018.), koji se sastoji u stvaranju regulatornog okvira za prijelaz na ciljni model financiranja;
• prijelazni (od 1. srpnja 2018. do 30. srpnja 2019.) - Zaključak ugovora o sudjelovanju u kapitalu u izgradnji ESCRO računa i / ili mehanizam posebnih računa i uključivanje novac Prema ugovorima o sudjelovanju u izgradnji dionica izravno s programerom koji koristi postojeće mehanizme za zaštitu prava dioničara;
• konačni (od 1. srpnja 2019. do 31. prosinca 2020.) je prijelaz na zaključak svih sporazuma o sudjelovanju u kapitalu konstrukcije koristeći račune i / ili posebne račune.

Ti su događaji postali predmet živih rasprava o daljnjoj sudbini Instituta za izgradnju dionica.
Možda, takva kardinalna rješenje problema u kapitalu je izbor retorika - u ožujku 2018. godine, održat će se sljedeći izbori predsjednika Ruske Federacije i Vlade, potrebno je pokazati aktivnosti na najtežim društvenim pitanjima ,

Uostalom, kako bi se stvorila pristojna alternativa zajedničkom sudjelovanju osobnih akumulacija građana u izgradnji bit će vrlo teško.

Sudjelujte u sudjelovanju, u biti, što je interesantno financiranje programera, na "praktičnost korištenja" nalazi se za programere izvan svih natjecanja.

Ipak, zakonodavci zauzimaju tečaj o zatezanju regulacije i faznoj reformi regionalnog građevinskog instituta, što podrazumijeva relevantne promjene u saveznom zakonodavstvu.

Federalni zakon "o javno-pravnoj tvrtki za zaštitu prava građana - sudionika u kapitalu u insolventnosti (stečaj) programera i uvođenje promjena u pojedinca zakonodavna djela Ruska Federacija"Datiran 29.07.2017 br. 218-FZ, sadrži mnoge izmjene i dopune u 214 fz.

Amandmani stupaju na snagu 1. siječnja i srpanj 2018, Mnogi od njih su fundamentalno novi. Noveli su ozbiljno pooštrili zahtjeve za građevinske tvrtke, građevinski proces i korištenje sredstava primljenih od građana. Štoviše, ako će se "mapa puta" provesti, ove inovacije su samo početak Plejada amandmana u 214 f ez.

Ali sada mnogi programeri tvrde da će se kardinalne promjene značajno riješiti rad graditelja, broj građevinskih tvrtki će smanjiti (prije svega, mali i srednji programeri) smanjiti obujam stanovanja i, kao rezultat toga, hoće li dovesti do povećanja cijena za stambene nekretnine.

Ovdje neće biti suvišno, jer je njegovo usvajanje 214 f ez već promijenio u jednom ili drugom stupnju, a svaki novi pokušaj zakonodavca čini građevinskom tržištu transparentnijim i zaštićenim uzrokovao je slične oštre kritike od strane programera, ali u isto vrijeme u Sektor razvoja Veliki, srednji i manji programeri još uvijek rade.

Istina je da pokušaji reforme 214 f ez nisu bili u mogućnosti riješiti problem prevarenih dioničara. Koliko će stvarno "raditi" inovacije, koliko će učiniti u stvari, i koliko će biti pozitivan ili negativan posao?

Kada "zaradite" inovacije

Činjenica da će većina promjena utjecati samo na nove zgrade, građevinska dozvola je primljena nakon 1. srpnja 2018. godine. To jest, zakonodavac se očito temelji na ozbiljnosti romana, uzeo izgradnju građevinskih tvrtki tijekom cijele godine kako bi se pripremila za promjenu uvjeta rada.

S druge strane, nešto slično se već dogodilo u vrijeme donošenja 214 f ez u prosincu 2014. godine, kada je njegova akcija podijeljena na objekte, građevinska dozvola dobivena je nakon 1. travnja 2015. godine.

Tada su mnogi programeri jednostavno dobili dozvolu za izgradnju broj objekata do datuma "X", nakon čega ih je još nekoliko godina mirno preselilo, ne podliježe inovacijama.

Vjerojatnost je velika da će sada mnogi programeri provesti sličan scenarij.

Važno je napomenuti da mnoge nove zgrade inovacija 214-FZ uopće neće utjecati na sve. Govorimo o tim kućama koje se temelje na shemi stanovanja i građevinarstva (HCC) ili stambenim i akumulativnim zadrugama (LNG), kao i prema preliminarnim ugovorima za prodaju stanova. Novo izdanje zakona i dalje ne zabranjuje takve sheme za privlačenje novca za izgradnju, a ovdje pravni odnosi "developer-građani" 214-FZ uopće ne.

Zanimljivo, u isto vrijeme, romani su lišeni programerima mogućnost oslobađanja ili stjecanja vrijednosni papiri, osim dionica. Budući da je jedan od vrsta vrijednosnih papira bilješke, novo izdanje 214-fz konačno zalaže na financiranje novih zgrada s "rešetkom".

Opći zahtjevi za programere

Konsolidiranje mnogih novih zahtjeva za programera, zakonodavac je uveo novi koncept - "specijalizirani razvojni razvoj".

Od sada je samo ekonomska tvrtka može biti specijalizirani razvojni programer - korporativne komercijalne organizacije u obliku društva s ograničenom odgovornošću ili dioničkim tvrtkama, Posljednji programeri kao što su ne-komercijalne, javne organizacije, sportske, glazbene, obrazovne i znanstvene institucije.

Budući da je programer mora ispuniti funkciju izgradnje, a prema novim zahtjevima zakonodavstva ne može se provesti i druge funkcije, ovo pravilo se podnosi logički opravdano.

Za developer ne manje od 3 godine iskustva u izgradnji stambenih zgrada (kao razvojni, tehnički kupci ili generalni izvođač). Obvezne dozvole za naručivanje najmanje 10 tisuća četvornih metara višenamjenskih kuća.

Ova inovacija značajno komplicira pojavu novih građevinskih tvrtki na tržištu. Sada se organizacija mora prvo "pokazati", to jest, da stječe određeno iskustvo i iskustvo, a tek tada dobivaju pravo privući sredstva građana u izgradnji stambenih zgrada.

Novella će smanjiti broj malih građevinskih tvrtki koje već postoje, ali ne i dosežu navedene kriterije.

Vođa glavni računovođa i drugi pojedinci raspolaganja ovlaštenja investitora ne bi trebali imati kaznenu evidenciju o zločinima na terenu ekonomska aktivnost ili protiv državne vlasti, biti ranije (prije manje od 3 godine) privučeno supsidijarnoj odgovornosti za obveze pravna osoba, biti neodrživ (bankrot). Isti zahtjevi odnose se na korisnike programera.

Objavljeno za opći pregled deklaracija Developer će biti dužan navesti informacije o usklađenosti sa zahtjevima zakona njezinih vođa.

Odvojena pozornost posvećuje se povećanoj otvorenosti informiranja developera. Na svojoj službenoj internetskoj stranici, programer će biti dužan objaviti u punom sredncu računovodstveno izvješćivanje na vrijeme najkasnije 5 kalendarskih dana nakon završetka relevantnog izvještajnog razdoblja, kao i godišnjeg računovodstvenog solora izvješće o reviziji Na vrijeme najkasnije 120 kalendarskih dana nakon završetka relevantne izvještajne godine.

Isti programer informacija bit će dužan objaviti u jedinstvenom informacijskom sustavu. stambena izgradnja, takva se odgovornost proizlazi od 1. siječnja 2018. godine.

Važno je napomenuti da je takav jedan informacijski sistem Već zarađen (https: //nash.doma.rf/).

Financijska stabilnost programera

Brojne inovacije usmjerene na podizanje financijska pouzdanost programeri.

U novo izdanje 214 f ez otkazan je ranije postojeći minimalni zahtjev odobren kapitalOvisno o području objekata u izgradnji (od 2,5 milijuna rubalja s ukupnom površinom do 1,5 tisuća četvornih metara, do 1 milijardu 500 milijuna rubalja ukupne površine više od 500 tisuća m2).

Međutim, sada vlastita sredstva za razvojne programere moraju biti najmanje 10% planiranih troškova projekta.

Novi uvjet je uveden na minimalnu novčanu bilancu na računu ovlaštene banke na dan izrade projektne deklaracije, koji bi trebao biti 10% od vrijednost dizajna Izgradnja.

Obveze programera koji nisu povezane s izgradnjom apartmanska kuća, ne smije prelaziti 1% troškova projektiranja na dan izrade projektne deklaracije u ovlaštenom tijelu. Troškovi održavanja developera ne mogu prelaziti 10% građevinske vrijednosti gradnje.

Također, kumulativni iznos predujnih plaćanja ne smije prelaziti 30% troškova projekta izgradnje.

Prema novom izdanju 214 f ez, programer ne može sudjelovati ili stvoriti komercijalne i ne-komercijalne organizacije, Dakle, pokušaj je napravljen kako bi se uklonilo stvaranje izgradnje holdinga, koji u praksi ne doprinose sposobnosti da ostane "na površini", koliko pojednostavi povlačenje novca razvojnih programera izvan dosega prevarenih dioničara i prava agencija za provedbu.

To se posebno odnosi na podružnice s programerima stranih offshore pravnih osoba.

Međutim, čini se da se ova zabrana u praksi može lako obuhvatiti registracijom podružnica na "njihovim" pojedincima, formalno ni na koji način u vezi s organizacijskim programerom.

Developer ne može privući zajmove i zajmove, s izuzetkom ciljanog, sama developer također može pružiti kredite ili zajmove.

Kao što je već navedeno, od sada, programer nema pravo proizvesti obveznice i druge vrijednosne papire, osim dionica, kao i stjecanje vrijednosnih papira (uključujući i račun).

Zahtjevi za izgradnju

Jedna od glavnih inovacija bila je pravilo, prema kojem programer nema pravo istovremeno provesti izgradnju stambenih zgrada na nekoliko građevinskih dozvola i ima pravo privući raspodjelu novca samo za izgradnju stambenih zgrada navedenih u jednoj razlučivosti.

Sada načelo radi: "1 developer \u003d 1 građevinska dozvola."

Takva inovacija je usmjerena na sprječavanje prakse kada je programer završio jednu stambenu zgradu na račun fondova privukao izgradnju druge stambene zgrade. Konačna stambena zgrada u ovom "začaru" lanac imala je povećan rizik da postane problem s problemom.

Prema novom izdanju 214 f ez, programer ima pravo privući novac građana samo jedne građevinske dozvole.

U smislu organizacije računovodstvo Developer će biti dužan osigurati održavanje novca koje sudjeluju sudionici u kapitalu, odvojeno u odnosu na svaku zgradu stambene zgrade.

Developer neće moći obavljati aktivnosti koje se ne odnose na uključivanje gotovog stupnjeva i izgradnju relevantnog objekta. Takva koncentracija napora developera na procesu izgradnje, prema zakonodavcu, pridonijet će brz i kvalitetnoj izgradnji, kao i minimiziranju rizika povezanih s financijskom odgovornošću developera u drugim poslovnim područjima, što kao Rezultat se negativno odrazio na razvoj razvoja.

Međutim, u stvarnosti, većina programera praktički nije "razbijena" iz glavne aktivnosti, svladavajući samo s povezanim aktivnostima (registracija DDU-a, vlasničkih prava, popravak izgrađenih stanova uččavanja, itd.).

Značajan korak reguliranja tehničkih parametara gradnje je obvezna dostupnost stručnosti projektna dokumentacija U svim slučajevima, čak i uz niske zgrade.

Nedostatak ispitivanja u ovom području (uglavnom - sfera izgradnja zemlje) Često su doveli do značajnih kršenja građevinske norme i pravila.

Kompenzacijski fond

Developer će biti dužan izvršiti odbitke specijaliziranom naknadu fonda u iznosu od 1,2% troškova svakog ddu.

Neprofitna organizacija "Zaklada za zaštitu vladinih sudionika - Sudionici izgradnje dionice, osnovana odredbom Vlade Ruske Federacije 7. prosinca 2016. br. 1310, od sada se pretvara u javno-pravnu tvrtku ,

Sredstva fonda namijenjena je završetku problematičnih objekata ili plaćanja novčana naknada Dolkov. Obvezni odbitak Fond za naknadu zamijenio je prethodno postojeće načine za osiguranje obveza developera u obliku obveznog jamstva Banke ili obvezno osiguranje građanska odgovornost.

U tom slučaju, programer još uvijek može dobrovoljno koristiti.

Važno je napomenuti da se prethodno prakticirani sustav obveznog odgovornosti developera u praksi ne opravdava. Prema statistikama, nije bilo niti jedan slučaj kada je dovršen problem dom ili stambeni kompleks za novac osiguravatelja.

U tom smislu, odluka zakonodavca o otkazivanju navedene metode pružanja obveza razvoja je točna.

U isto vrijeme, iznos od 1,2% cijene RDA u potpunosti se odnosi na količine koje su programeri platili osiguravajućim društvima.

Dana 20. listopada 2017., javno-pravna tvrtka "Zaklada za zaštitu državnih prava - sudionici u izgradnji dionica" započeo je svoj rad.

Nemoguće se ne slažem da će novi mehanizam doista dati dodatna jamstva dioničarima, takav sustav je pouzdaniji od djeluje sada. Sredstva koja su već formirana u fondu mnogo je lakše koristiti nego hipotetski naknada za osiguranje ili bankovne isplate.

U isto vrijeme, zakonodavci su ostali ispravni za sebe i prethodno preuzeli opći tečaj o samoregulacije pojedinaca poslovanja, stavljajući dužnost da financira rad temelja na samim članovima sudionika - programeri i građani.

Sekvencijalno provođenje planiranih politika financiranja, zakonodavci, kao alternativu financijskom opterećenju o stvaranju Fonda, osigurali su prijelaz na programeru da koristi ESCro račune.

Važno je napomenuti da zakon određuje maksimalni iznos naknade, koji je definiran kao proizvod ukupne površine svih stambenih prostora koji će se prenijeti na građanin - sudionik u kapitalu (ali ne više od 120 m2 .m.) i pokazatelj prosječne tržišne vrijednosti od 1 kV. Mjerač u relevantnom predmetu Ruske Federacije, čija se vrijednost određuje u određenom razdoblju saveznog izvršnog tijela.

Dakle, vlasnici elitnih stanova nisu bili u potpunosti zaštićeni, čija je metrarhea često premašila 120 četvornih metara. m.

Osim toga, postavlja pitanje o omjeru tržišne vrijednosti četvornog metra u određenom programeru i "srednjoj tržišnoj vrijednosti", koja je određena saveznim izvršnim tijelom i može biti znatno niža nego u stvarnosti.

Banaka

Tužba bankarskog predvorja bila je pružanje širokih ovlasti poslovne banke, popis koji će posebno definirati Vlada Ruske Federacije.

Developer je dužan otvoriti račun samo u ovlaštena bankaU isto vrijeme, on ima pravo imati samo jedan račun namire, kroz koji će se izvršiti sva naselja.

Svi ključni sudionici gradnje, kao što su developer, tehnički kupac i generalni izvođač, moraju imati račune u jednoj ovlaštenoj banci.

Većina inovacija za raspravu bila je pravilo, prema kojem će se provesti posebna kontrola banke za svaku isplatu programera. Banka će provjeriti DDU, druge srodne ugovore, djela prihvaćanja obavljenog posla, akata prihvaćanja i prijenosa robe, režije trgovine itd. U slučaju otkrivanja fiktivnih operacija i drugih povreda postojećeg zakonodavstva, Banka će biti dužna izvijestiti u nadzornom tijelu.

Pružanje banaka koje su trgovačke organizacije, nadzorne ovlasti zajedno s već pod uvjetom 214 f ez ovlašteno tijelo Izvršno tijelo konstitutivnih subjekata Ruske Federacije doista je neočekivana odluka.

Široka interakcija nekih komercijalnih struktura (programeri) s drugima komercijalne strukture (Banke), pogotovo kada su prvi riješeni iz druge, gotovo uvijek daje široko polje za zlostavljanje i korupciju.

U isto vrijeme, nemoguće je ne prepoznati da takva dvostruka kontrola nad financijskim tokovima graditelja smanjuje rizik od imovine izgradnje i naknadnog namjernog bankrota developera.

Konačno, kontrola banke može se smatrati neobičnim testom za mogućnosti banaka da kontroliraju tržište izgradnje kapitala.

Podsjetimo se da je prema mapi ceste reforme Instituta za izgradnju dionica, od 1. srpnja 2019. godine, očekuje se potpuni prijelaz na korištenje eScro račune i / ili posebnih računa. Posljednja činjenica također uzrokuje mnoge sporove o prirodi zakonodavnih promjena.

Posebno, naznačeno je da glavni korisnik (korisnik) iz uvođenja ESCRO račune na primarnom tržištu nekretnina nije programere (zbog svih kompliciranih uvjeta za njihov rad), a ne sudionicima u kapitalu (iako za njih Rizik od ulaganja u izgradnju se smanjuje, ali postoji velika vjerojatnost rasta cijena za primarne nekretnine), a izravno same bankarske strukture.

Na primjer, bankovna pitanja hipoteka Sudionik zajedničke gradnje pod relevantnim lijepim visoki postotak, Zatim, kada sudionik zajedničke građevine stječe stan, banka vraća isti novac ESKROW-u. A onda Banka ponovno krediti u programeru za izgradnju kuće, a opet na postocima. U isto vrijeme, sama developer pod uvjetima ugovor o zajmu pada pod punom kontrolom Banke.

Tako, zapravo "bez uklanjanja novca iz banke, kreditna organizacija Dobiva priliku za primanje interesa i od sudionika u kapitalu, a od developera.

Izlaz

Promjene izrađene u 214 f ez mogu se okarakterizirati kao značajne. Pojavili su se novi zahtjevi za stvaranje i rad developera, financiranje izgradnje i proces stvaranja višegodišnjih kuća, novi način pružanja obveza developera u obliku javno-pravne tvrtke "Zaklada za zaštitu stvoren je građanitelj-prava.

Očigledan rezultat romana u praksi će se brinuti od većine malih i srednjih građevinskih tvrtki, od kojih mnogi neće moći raditi pod novim pravilima. Takve tvrtke ili će biti prisiljene ići na SCR i LNG sheme, preliminarni ugovoriili prenesite svoje gradilišta Veći programeri koji dijele oslobođenog potencijala.

Važne preferencije već su sada primljene od strane bankarskih struktura s kojima će programeri biti prisiljeni raditi, a s pravilima od kojih će programeri biti prisiljeni računati. Više velikih koristi može se u perspektivi tijekom provedbe " cestovna karta»Vlade.

Korištenje escrow računa u trenutnom trenutku nije obavezno, ali to znači da je institucija kapitala u izgradnji i dalje radi.

Međutim, opća stopa za zamjenu sudjelovanja u kapitalu kreditiranje banaka i drugi oblici financiranja.

Očito je da u isto vrijeme mogu postojati poteškoće u provedbi drugog vladinog tečaja - stvoriti pristupačno stambeno tržište. Uostalom, monopolizacija građevinskog tržišta je velika razvojna poduzeća, komplikacija njihovog rada kao rezultat zakonodavstva i banaka, smanjenje prijedloga zbog odlaska s tržišta mnogih malih i srednjih programera, na pozadini povećanja potražnja potrošačaMože rezultirati značajnim povećanjem cijena za stanove u stambenim zgradama u izgradnji.

Međutim, to je jasno za to i druga važna pitanja mogu samo praktična uporaba Razumno zakonodavstvo u životu.

Cijene nekretnina ubrzano rastu svake godine. Za 2019. godinu jednosoban stan U nepovoljnom području Moskve, može biti veličanstvena potrošnja za većinu ruskih obitelji.

Svatko pronalazi izlaz iz situacije: mnogo godina da odgodi novac u nadi da će kupiti svoj stan (ova metoda je ekonomski nedjelotvorna, jer se cijena valute može povećati ili smanjiti u nekoliko godina), uzmite iznos potreban za kupnju na kredit pod velikim postotkom.

Najviše racionalnije odluke bit će sudjelovanje u zajedničkoj izgradnji. Pojedinac zaključuje ugovor o suradnji s programerom i može dobiti stan po povoljnoj cijeni.

U 2019. godini, silom se pridružila novi zakonophelte, prema kojem se izgradnji dijeljenja može distribuirati ne samo stambenim zgradama, već i gradskim kućama. Također promijenjeni zahtjevi za programere, postupak formiranja vrijednosti ugovora i njegovog raskida.

Podrijetlo zajedničke gradnje još uvijek je iz SSSR-a. Da biste dobili vlastitu nekretninu, državljanin Sovjetskog Saveza trebalo bi braniti ogroman red. Često su ljudi čekali svoj red nekoliko godina.

Neki građani značajno smanjuju razdoblje čekanja, počeli se ujediniti u stambenim zadrugama. Članovi takvih udruga mogli bi dobiti stan u skraćenom vremenu. Osim toga, u izgradnji nekretnina za takve osobe, uzete u obzir njihove pojedinačne značajke.

Sličan princip sada djeluje. Dioničari sastavljaju ugovor s programerom. Prva strana dobiva kućište u kratkom vremenu i po vrlo povoljnoj cijeni, druga strana se održava na štetu nositelja novca i izuzeta je od potrebe za zajmom.

Uvjeti za Dolkovikov

Zajednička izgradnja nudi uvjete stjecanja nekretnina za nositelja nekretnina:

1. Značajne uštede. Apartmani na sekundarnom tržištu mogu biti više od 2 puta više od stanova u izgradnji.
2. Mogućnost izrade rata. Dioničar ima pravo platiti nekretnine u fazama, dok je izgradnja u tijeku.
3. Osoba je sklopila ugovor s programerom može samostalno postaviti planiranje svog stana. To će omogućiti u budućnosti značajno uštedjeti novac na popravak i obnovu.

Ove prednosti i "mamci" građani potpisuju ugovor s programerima. No, izgradnja dijeljenja nije tako jednostavna i idealna procedura, kao što se može činiti na prvi pogled. Ima mnogo zamki.

Rizici

Svatko tko želi kupiti stan na taj način trebao bi biti svjestan mogućih rizika:

1. Odgođeni apartman za najam. Nije uvijek konstrukcija se može dovršiti u rokovima. Razlozi za kašnjenja mogu biti mnogo - od kašnjenja materijala do nedostatka sredstava za izgradnju. Moguće je riješiti problem jednostavno - privući sredstva same developera. Ali nisu svi spremni za to. Nedostatak sredstava često dovodi do potpunog prestanka izgradnje i gubitka sredstava od strane dioničara.
2. Neispravan zaključak ugovora može značajno povećati troškove pojedinca pri kupnji stana. Ako postoje neke netočnosti u dokumentu ili ne postoje sve informacije o transakciji, dioničar može tražiti da plati određeni iznos za dobivanje nekretnina. Zato je potrebno uputiti na izvršenje dokumenata što je više moguće. Ako iskustvo nije dovoljno, bolje je koristiti usluge stručnjaka.

Iznad najčešćih poteškoća s kojima se dioničari mogu naići. Zapravo, mogu biti mnogo više.

Zaključak Ugovora

Najviše važan trenutak U ovoj transakciji - zaključak ugovora. Od njega će ovisiti o egzodusu događaja. Prilikom izrade dokumenta, usklađenost sa sljedećim uvjetima:

1. Građevinski objekt. Potrebno je opisati sve informacije o tome detaljno: puno ime, vrstu zgrade, broj podova i apartmana i drugih podataka koji će vam omogućiti da identificirate objekt.
2. Prava i obveze obiju strana u ugovoru. Više detalja opisani su u dokumentu, mogu se pojaviti manje nesporazumi.
3. Uvjeti gradnje.
4. Točan prijenos stanova za rad na operacije.
5. Dokument koji udovoljava svim uvjetima ugovora.
6. Cijena objekta, uvjete i vrijeme njegovog plaćanja. U potpuna vrijednost Apartmani uključuju ne samo izravne troškove izgradnje, već i naknadu developera za rad. Trošak se može platiti u jednokratnoj uplati ili ratama.
7. Podatke o registraciji ugovora u registru.

Ne sklapajte suradnju s onim partnerima koji:

1. Ponudite dogovor na temelju drugih dokumenata (kupnju i prodaju, zajam itd.).
2. Postavite sumnjivo nisku cijenu objekta.
3. Činjenice su iskrivljene, pružaju nepouzdane informacije o nekretninama.

Inovacije

Kao što je već spomenuto, u 2019. godini, u zakonodavstvu Ruske Federacije bilo je nekih promjena koje se odnose na izgradnju dionica. Prvo, sada su transakcije ne samo za stanove u apartmanske kuće, ali i na gradskim kućama.

Gradska kuća je mala kuća koja se sastoji od nekoliko više razina apartmana. Svaki od njih ima poseban ulaz, to jest, zajednički ulaz, kao u uobičajenim visokim kućama, br. Stanovnici takvih kuća, u pravilu, imaju vlastitu garažu, malo unutarnje dvorište. Takav tip zgrada je dobivao veliku popularnost u Europi, u Rusiji dugo vremena nije bio dovoljan.

Osim toga, promijenjen je postupak određivanja točne cijene nekretnina uz sudjelovanje u kapitalu. Prije toga, ugovor mora sadržavati točan trošak koji lolshler plaća programeru da izgradi stambeni objekt. Mogla bi uključivati \u200b\u200btroškove građevinski rad i pojedinačne partnere.

Prema novoj verziji zakona, sada točna cijena ovisi o broju dodatnih jedinica nerezidentnog područja (balkon, veranda, itd.). Osim toga, ugovorna cijena se vrši tek nakon što je dokument službeno registriran.

Prije toga, dioničar može slobodno prekinuti ugovor ako programer ne bude u skladu s glavnim uvjetima ugovora. Sada je postupak otkazivanja donekle kompliciran. Moguće je tek nakon suđenje, Ako sud priznaje da razvojnik djeluje protiv utvrđenog sporazuma, može se prekinuti.

Izloženi su i novi zahtjevi za sami programeri. Oni bi trebali primiti zaključak iz Ministarstva gradnje kako bi sudjelovali u dionicama. Ovaj dokument je zapravo dozvola za održavanje ove vrste aktivnosti. Da biste dobili zaključak, morate kontaktirati Ministarstvo graditeljstva s odgovarajućim paketom dokumenata. Pojam razmatranja prijave nije više od 30 kalendarskih dana.

Ako programeri ne zadovoljavaju zahtjeve koji su im predstavljeni, oni su lišeni zaključaka, svi dioničari su o tome obaviješteni o pisanim ili e-poštom.

Zajednička izgradnja je profitabilna, ali prilično rizična stvar. Prije donošenja odluke o suradnji s programerima, svakako proučite osnovne informacije, odmjerite sve "za" i "protiv". Više pojedinosti o izgradnji dionica, inovacije u ovom postupku za 2019. možete saznati u sljedećem videozapisu:

Dakle, dijelite izgradnju - transakciju koja dopušta fizički lizati Kupite apartman po povoljni uvjeti Čak i na fazi izgradnje, a developer je minimiziranje ili u potpunosti smanjiti vlastite troškove za izgradnju stambene zgrade ili gradske kuće na štetu novčanih ulaganja.

Unatoč padu gospodarstva, obnova stambenih zaliha u glavnom gradu javlja se s istim intenzitetom kao u vrijeme prije krize. Nekretnine i dalje ostaje pouzdan način za diverzifikaciju investicijskog portfelja i očuvanje. financijska imovina, Moderni arhitektonski projekti na kvaliteti izvedbe i promišljenost najsitnijih detalja značajno su superiorniji od stambenog temelja starog uzorka. Stoga nove zgrade Moskve 2018 privlače pažnju kupaca, prije svega, vrijednost vrijednosti.

Danas građevinske tvrtke postupno odbijaju popularnom pokazivačkom točkom. Promjena prioriteta aktivnosti ima nekoliko razloga. Prvo, postupno povećanje dobrobiti metropolitskih stanovnika prirodno je dovelo do povećanja uvjeta za razinu udobnosti i kvalitete života.

ERA zakonodavnih uvjeta postojanja za stanovnike kapitala ostao je daleko iza. Drugo, ekonomska profitabilnost velikih projekata značajno je viša. Treće, danas posao nije za prodaju robe ili usluga, nego na stvaranje brandova, ili, jednostavno govoreći, atraktivan način života. Moderne građevinske tvrtke orijentirane su ne toliko na izgradnju zgrada kao provedbu projekata koji utjelovljuju određene ideje. I, četvrti, često dobivanje dopuštenja točku danas nije lako. Prije svega, ona je povezana s poteškoćama u skladu s unutarnjim dizajnom okolnog arhitektonskog krajolika.

Osim toga, događaji posljednjih dana oko obnove stambenog fonda postali su jasan vladin signal o promjenjive politike za urbanističko planiranje.

Dakle, u posljednjih nekoliko godina, velike zgrade stambenih četvrti, mikrodiostichone i cijelih gradova postaju sve sve više. U 2018. godini građevinske tvrtke s obzirom na najnovije trendove, nastavljaju se kretati u određenom smjeru.

Troškovi stanovanja u 2018. godini

Prema S & P prognoze, u 2018. godini, cijene stanova će rasti sporiju inflaciju, tako da se trošak stanovanja očekuje u apsolutnom smislu. Ova situacija na tržištu nekretnina povezana je s makroekonomskom dinamikom i potpisivanjem predsjednika Ruske Federacije Vladimir Putin Dekret "o mjerama kako bi se osigurali građani Ruske Federacije pristupačne i ugodno stanovanje i poboljšanju kvalitete stambenih i komunalnih usluga". Konkretno, vlada je dobila nalog za smanjenje stvarna vrijednost Stanovanje do 20% povećanjem udjela stanova gospodarstva klase. Osim toga, Sberbank iz Rusije počela je izdavati kredite s stopom od 11,5-13% godišnje do kraja veljače 2018. godine.

Planirane nove zgrade u Moskvi 2018. godine

Analiza najnovijih arhitektonskih projekata omogućuje vam da zabilježite popularnost sljedećih vrsta razvoja:

• perimetral;
• skupina;
• linearni;
• besplatno;
• kombinirani.

Građevine perimetra potpuno okružuju prostor oko perimetra, ili djelomično, formirajući unutarnji prostor, uzimajući u obzir zahtjeve za rasvjetu i brzinu zraka.

Razvoj grupa uključuje smještaj zgrada s malim skupinama koje su međusobno povezane od strane ukupnog unutarnjeg prostora. U ovom slučaju moguće je izbjeći monotoniju arhitektonskog krajolika. Mala je mala slova tanki redovi zgrada duž uskih dijelova.

Besplatne i kombinirane vrste izgradnje omogućuju vam da koristite različite tehnike planiranja u ograničenom prostoru ili potrebu za spremanjem prethodno izgrađenih zgrada.

Dakle, u procesu izgradnje novih zgrada 2018. godine, širok raspon raznovrsnih rješenja za planiranjeŠto značajno povećava raznolikost ponuda na stambenom tržištu.

Grad u gradu

Arhitektonski projekti ovaj tip Koristite velika područja za izolaciju iz zastarjele stambene infrastrukture i organizaciju unutarnjeg prostora prema određenim idejama.

Kompleks zrakoplova Tushinsky nalazi se deset kilometara, u smjeru sjeverozapada od centra grada na obalama Moskovske rijeke. Projekt je usmjeren na kupce za koje je obitelj i zdrav način života postao glavne vrijednosti. Ekološki prihvatljivo područje s razvijenom rekreacijskom infrastrukturom je popularno kod kupaca zbog prisutnosti fitnes centara, spa salona, \u200b\u200bbazena, sportskih kompleksa i stadiona. Programer tvrdi da se završni radovi proizvode koristeći najnovije tehnologije Osiguranje mikroklime zgrade, kao i uštedu topline. Interno, gradski prostor je izoliran zelenim nizom od prometnih autocesta. Cijena apartmana počinje od 6,8 \u200b\u200bmilijuna rubalja.

Teritorij kompleksa traje 0,14 četvornih metara. km, a nalazi se na nasipu shelipinskih. ukupna površina Stambeni prostori grada iznosi 63,5 hektara. Raspon cijena za apartmane je unutar 8-49 milijuna rubalja. Kupci se nude 9 zgrada s visinom od 19 do 37 etaže. Prije svega, grad privlači pozornost obiteljskih ljudi, jer se ovdje gradi predškolske i školske institucije. Za sportske amatere, teritorij pod sportskim terenima, ovdje su označeni valjci i bicikli. Restorani, kafići i barovi unutar pješačka udaljenost će uštedjeti vrijeme putovanja.

Razlikovne značajke kompleksa je strogost i lakoničnost fasada zgrada, kao i glazirane lođu. Grad ima transportnu i socijalnu infrastrukturu koja u potpunosti osigurava potrebe stanara. Zatvori lokacija Minsk i Borovskoye Highway omogućuje korištenje bilo koje vrste prijevoza. Tri kilometra od LCD-a Vnukovo su željeznički grana prigradskog izvješća. Na pješačkoj udaljenosti od kompleksa nalazi se šumski niz i ribnjak Pyhtinsky. Ugodno iznenađenje za potencijalne kupce bit će prisutnost obližnjih povijesno značajnih spomenika - crkava Elije, Poslanika i starog imanja Baranovo-akatova. Među nedostacima, Vnukovo proslave utovar prometnih autocesta, odsutnost velikih trgovački centri i udaljenost od centra Moskve.

Stambeni kompleksi

Među novim zgradama Moskve, početak prodaje zakazan je za 2018. godinu, najčešće se nalaze apartmani u stambeni prostori, Za LCD je mnogo lakše pronaći odgovarajući teritorij nego za cijeli grad. Osim toga, provedba takvih projekata zahtijeva znatno manje ulaganja i složenost radova vezanih uz razvoj marke.

Svojim imenom, stambeni kompleks je dužan je bivši biljku Zil, na čijem se teritoriju pojaviti veliki park i kompleks zgrada s apartmanima u rasponu od 34 do 136 četvornih metara. Uz dječji vrtovi i škole planiraju se izgraditi poslovne centre i kulturne institucije. Planiranje stanova provodili su arhitekti sa svjetskim imenima, tako da cijena pojedinačnih stanova dolazi na 900 tisuća dolara. Blizina nasipa dodatno povećava udobnost stanovnika LCD-a.

Kompleks se sastoji od tri monolitne zgrade smještene u prednisi okrugu Moskva na raskrižju ulica prednisky Val i Khodajana. Područje je poznato po dobro razvijenoj socijalnoj infrastrukturi i blizinu vrtnog prstena. Nedaleko od kompleksa je hipodrom, zoološki vrt i parkovi. Trošak stanova u LCD-u u rasponu od 42 do 85 četvornih metara. Smješten u rasponu od 8 do 22 milijuna rubalja.

U 2018. godini planirano je dati nove zgrade u sjevernom dijelu grada Lyebtsy. U pozornost kupaca je 16 zgrada visoka u 17 etaže. Apartmani na posljednjim katovima opremljeni su panoramskim prozorima. U ulazima postoje hodanje zona i vratar post. Zgrade će biti izgrađene pomoću ekološki prihvatljivih i sigurnih materijala koji se protive agresivnim tvarima i dugo ostaju za očuvanje početnog izgleda.

Sveobuhvatni tip razvoja stvara udoban prostor unutar dvorišta. U bliskoj budućnosti planira se podijeliti park s površinom od 60 hektara i izgraditi svu potrebnu rekreativnu infrastrukturu, uključujući teretane, bazene, sportske komplete i rekreacijske prostore. Već, stanari imaju priliku posjetiti park s površinom od 17 hektara s tragovima i mjestima za rekreaciju. Kompleks će biti opremljen razvijenom transportnom infrastrukturom, a samo je tri kilometra od moskovske prstenaste ceste. Najbliža stanica metroa može se doći autobusom za 5 minuta.

Stambeni kompleks nalazi se na području reorganiziranog industrijskog kompleksa "Greivonovo". Monolitne zgrade klasne udobnosti imat će visinu do 44 etaže. Planira stvaranje područja parka, mladih mjesta za mlade, kao i razvoj socijalne infrastrukture. Najbliža postaja podzemne željeznice nalazi se na udaljenosti od nešto više od jednog kilometra. Alternativno, moskovska stanica će biti u blizini Željeznička pruga, Posebno obilježje LCDE Sereda je izvršenje dizajnskog rada španjolskih arhitekata, koji će osigurati izvorni dizajn interijera i vanjskih zgrada. Trošak stana kreće se od 4,5 do 12,5 milijuna rubalja.

Ovdje je daleko od puna popisa Nove zgrade Moskve, djelomičnog ili potpunog prolaska na rasporedu za 2018. godinu. Aktivno zaduživanje stranog iskustva koje obavljaju građevinski rad pozitivno utječe na kvalitetu novih zgrada zadnjih godina, Informacije prikazane u pregledima i priopćenjima za javnost građevinskih tvrtki potvrđuje da 2018. neće biti iznimka.

Ne mogu svatko kupiti stan u kući koji je već izgrađen i pušten u rad. Stoga su mnogi prisiljeni ući u ugovore za zajedničko sudjelovanje u izgradnji stambenih - tako da možete dobiti porez četvornih metara Za manje ili više prihvatljivog novca. Ali do nedavno, bilo je moguće ne dobiti ništa, ako je developer bankrotirao, nestao ili nije imao dovoljno novca za dovršetak izgradnje. U ovom članku ćemo vam reći što pokušava zaštite dioničara usvojen od strane države ove godine i što da obratiti pozornost na ako i planirate kupiti stanovanje koristeći "počinitelje".

Što obratiti pozornost na zaključak ugovora

Zakon 214-FZ na izgradnji dionica je puno ime "na sudjelovanje u udjelu zgrade stambenih zgrada i drugih nekretnina objekata" - usvojen je u 2004. godini. Od tog trenutka napravljeno je više od desetak izmjena i dopuna, tako da sada možemo sigurno reći da je to novi zakon o izgradnji dionica-2017. Danas, sudjelovanje u Gololovkama je najpouzdaniji način stjecanja stanova na primarnom tržištu.

Prvo, prema ovom zakonu, programer ima pravo privući sredstva građana samo ako postoji dopuštenje za izgradnju stambene zgrade i uređenih dokumenata za zemljište.

Drugo, zakon o sudjelovanje dionica Izgradnja osigurava obvezno državna registracija Ugovor za "Pulachka" i novac za novo stanovanje plaća se tek nakon takve registracije u Rosrestre. Ona štiti rizik od dvostrukog rizika, tj. Investitor neće moći prodati isti stan za nekoliko kupaca.

Kako provjeriti pouzdanost programera

Od 2020. godine vlastitih sredstava Tvrtke za razvojne programere trebaju biti najmanje 10% planiranih troškova projekta tijekom cijelog razdoblja izgradnje dionica. I sama građevinska tvrtka dužna je imati iskustva u izgradnji stambenih zgrada najmanje tri godine.

Zakon također uvodi obveznu pratnja bankarstva Aktivnosti programera. Mora imati jedan račun u ovlaštenoj banci, kroz koji će se provesti svi izračuni o održavanju zajedničke gradnje, a minimalna novčana bilanca mora biti najmanje 10% vrijednosti projekta objekta.

Voditelj ili glavni računovođa developera ne može biti osoba koja ima demontažu ili izvanredno uvjerenje za gospodarske zločine, kao i osobu koja je bila prepoznata kao uzrok stečaja organizacije.