Formiranje poduzetničke aktivnosti u sektoru nekretnina datira iz prve polovice 90 -ih godina, kada se počelo formirati domaće tržište nekretnina. Karakteristične značajke razvoja tržišta nekretnina u ovom razdoblju su:
motivacije potrošača koje formiraju potražnju na tržištu nekretnina, financijske institucije nekretnine počinju smatrati investicijskim objektom s ciljem ostvarivanja dobiti tek u završnoj fazi;
nedostatak regulacije prava na nekretninama i slabost regulatornog okvira tržišta, što je omogućilo brzo povećanje broja transakcija na početku razdoblja i postalo kočnica u fazi njegova dovršetka;
prevlast tendencija preraspodjele između slojeva stanovništva s različitim razinama prihoda, između starog i novog kapitala.
Naravno, pod tim uvjetima, vodeće mjesto na tržištu nisu mogle ne zauzeti transakcije sa stambenim nekretninama, koje dominiraju na tržištu nekretnina u Rusiji. Glavna stvar je da je koncentracija na tržištu živih nekretnina u uvjetima svojstvenim modernoj Rusiji formirala odgovarajuću strukturu poduzetničke aktivnosti u ovom području gospodarstva, imala odlučujući utjecaj na sastav klijenata, odredila odgovarajuću oblici plaćanja, načini rada na tržištu itd.
Razvojem tržišta nekretnina počinje se stvarati detaljnija struktura poduzetničke aktivnosti (slika 3.2). Iako je većina tvrtki koje posluju na tržištu nekretnina još uvijek raznolike tvrtke koje istodobno obavljaju niz funkcija, ipak
Riža. 3.2. Struktura poduzetničke aktivnosti na tržištu nekretnina
specijalizacija je već postala očita činjenica. Mnoge tvrtke u svojoj su strukturi dodijelile jedinice za rad s različitim vrstama nekretnina, za obavljanje određenih operacija. Proširenje raspona nekretnina uključenih u promet na tržištu, komplikacija raspona transakcija na tržištu nekretnina, pojava novih vrsta poduzetničkih aktivnosti koje odgovaraju tim transakcijama - sve to ukazuje da nekretnine tržište postupno ulazi u novu razinu - razinu formiranja razvijenog tržišta karakterističnu za zemlje s uspostavljenim tržišnim gospodarstvom.
U suvremenim poduzetničkim tvrtkama stvaraju se profesionalne poduzetničke grupe, poput hipoteka, osiguravajućih društava, konzultanata za nekretnine itd. svaka od ovih skupina obavlja svoje funkcije, a unutar jedne tvrtke mogu postojati različita područja djelovanja. Na primjer, razvoj nekretnina i upravljanje nekretninama često se preklapaju, osobito na tržištu komercijalnih nekretnina.
No, još je rano govoriti o zasićenju tržišta profesionalnim sudionicima. Raspodjela tvrtki po velikom gradu također je neujednačena. Treba imati na umu da većina tvrtki posluje u cijelom gradu, a njihov je položaj određen pokazateljima pristupačnosti prijevoza i pokazateljima kretanja stanovništva. U većini zapadnih zemalja tvrtke koje se bave tržištem nekretnina nastoje lokalizirati svoje aktivnosti na cijelom teritoriju.
Prilično je teško identificirati prioritete u područjima djelovanja tvrtki. U zemljama s razvijenom tržišnom ekonomijom na tržištu nekretnina u pravilu postoje velike raznolike tvrtke koje djeluju na području razvoja i savjetovanja. Razvoj tvrtki u Moskvi, Sankt Peterburgu i drugim velikim gradovima odvija se u istom smjeru, iako su konture tog razvoja još uvijek nedovoljne.
Nekretnine igraju ključnu ulogu među profesionalcima koji rade na tržištu nekretnina. Poslovanje nekretninama trenutno je sfera usluga koje se stalno razvijaju i koje pružaju tvrtke za promet nekretninama (tj. Pravne osobe različitih oblika vlasništva), kao i nekretnine-građani koji se bave privatnom djelatnošću (individualni poduzetnik). Poslovanje nekretninama u suvremenim uvjetima relativno je nova pojava, iako treba napomenuti da profesionalna posrednička djelatnost nije novost za Rusku Federaciju, jer Nekoliko stotina godina postoje agenti i brokeri u osiguranju, brokeri na tržištu vrijednosnih papira i uspješno posluju. Budući da je početkom 90 -ih. objekti nekretnina bili su uključeni u promet na tržištu, tada je postojala potreba za stručnim znanjem i vještinama. Nekretnine su njihovi prijevoznici.
Poslovanje nekretninama - aktivnosti koje pravne osobe i individualni poduzetnici provode na temelju ugovora sa zainteresiranom osobom (ili po punomoći) za obavljanje u njeno ime i za njezin trošak ili u svoje ime, ali na trošak i u interesu zainteresirane osobe za građanski promet s nekretninama i pravima na njima.
Trenutno se zakonsko uređivanje djelatnosti nekretnina provodi aktima vlade Ruske Federacije, kao i normativnim aktima izvršne vlasti sastavnih subjekata Ruske Federacije. Djelatnost nekretnina regulirana je sljedećim dokumentima :
1. "Propisi o licenciranju poslova s nekretninama", Uredba Vlade Ruske Federacije od 23.11.1996., Broj 1407. Ovaj dokument definira bit i predmete poslovanja s nekretninama, postupak izdavanja dozvola itd.
tion ", naredba Državnog odbora Ruske Federacije za upravljanje državnom imovinom od 27.02.1997., broj 88-R.
3. "Federalni zakon o licenciranju određenih vrsta djelatnosti" od 25. rujna 1998., broj 158-FZ.
Uz državnu regulaciju poslovanja nekretninama, postoji i društvena regulacija. Nastaje u slučaju da predstavnici određene specijalnosti stvore samoregulativna strukovna javna udruženja (SPOO). Ova vrsta organizacije ima prilično stroga prava i obveze. Standardi (pravila) profesionalnog djelovanja, pripremljeni i usvojeni u takvoj udruzi, obvezni su za članove SPOO -a. Postoje razne udruge nekretnina - cehovi, udruge, sindikati, komore.
Na tržištu nekretnina u Sankt Peterburgu djeluje nekoliko profesionalnih sindikata nekretnina: Udruženje profesionalaca na tržištu nekretnina (APRI), udruženja tvrtki za nekretnine "Big Seven", "Top Ten", "City Corporation of Realtors" (GKR ), Baltička unija nekretnina i graditelja kuća iz Sankt Peterburga. Udruženja profesionalaca na tržištu nekretnina u Sankt Peterburgu stalno se mijenjaju. Na primjer, APRN je osnovan prije godinu dana na temelju Udruženja nekretnina iz Sankt Peterburga, Baltičke unije nekretnina. Činjenica ovog ujedinjenja okončala je sukob 1998. između dvije javne organizacije nekretnina. Pretpostavljalo se da će se i GKR pridružiti jedinstvenoj udruzi, ali su njezini članovi u posljednjem trenutku odbili pristupiti novom sindikatu, objašnjavajući to strahom od raspuštanja među velikim tvrtkama i gubitka svega dobroga što su postigli tijekom svojih rad u GKR -u. Tijekom godine rada APRN je izgubio oko polovice svojih članova, ali nastavlja raditi u stabilnom sastavu. Sada u njemu ima 40 -ak tvrtki.
Udruženje nekretnina iz Sankt Peterburga surađuje s državnim tijelima (na primjer, dogovorilo se s komorom za izdavanje dozvola o stvaranju povjerenstva za atestiranje koje će provjeravati profesionalnu podobnost agencije za nekretnine - uključuje stručnjake iz APRN -a, Notarske komore i vladine agencije).
Licenciranje Poslovanje nekretninama osmišljeno je za rješavanje dva glavna zadatka:
Osiguranje jedinstvene državne politike u provedbi licenciranja nekretnina;
Uspostavljanje pravnog okvira za jedinstveno tržište nekretnina u Ruskoj Federaciji.
Zakonski je utvrđeno koje vrste radova i usluga vezanih za djelatnost nekretnina podliježu licenciranju.
Na primjer, u Moskvi uključuju:
Posredovanje u transakcijama kupoprodaje, zamjene, zakupa nekretnina;
Upravljanje nekretninama prema sporazumu s vlasnikom tih objekata;
Sklapanje ugovora o najmu i doživotnom uzdržavanju s uzdržavanim osobama, predviđajući otuđenje nekretnina. U drugim regijama Rusije, na primjer, u regijama Sankt Peterburg, Voronež, Smolensk, Murmansk i na Stavropoljskom području, nekretnine se ne dijele na vrste.
Glavni zahtjevi za licenciranje podnositelja zahtjeva za djelatnost nekretnina su:
Podaci o prostorijama namijenjenim za provedbu licencirane djelatnosti i pravima na njima;
Podaci koji karakteriziraju profesionalne kvalifikacije osobe koja namjerava obavljati licenciranu djelatnost;
Podaci o solventnosti (raspoloživost dovoljnih financijskih sredstava) za kompenzaciju mogućih gubitaka nastalih greškom korisnika licence od strane korisnika njegovih usluga.
Licenca se ukida u sljedećim slučajevima:
Po isteku roka na koje je licenca izdana, u nedostatku zahtjeva za produženje roka valjanosti;
U slučaju likvidacije pravne osobe ili prestanka potvrde o državnoj registraciji pojedinca kao individualnog poduzetnika - vlasnika licence;
U slučaju oduzimanja licence odlukom tijela za izdavanje dozvola.
Licenciranje djelatnost nekretnina u Sankt Peterburgu obavlja tijelo za licenciranje - Komora za licenciranje Sankt Peterburga, koja obavlja 29 vrsta poduzetničkih aktivnosti. Nekretnine se bave upravljanjem licenciranja projektiranja i izgradnje.
Standardni postupak za dobivanje licence za nekretnine:
Tvrtka dostavlja paket dokumenata Komora za licenciranje;
Zaposlenici komore provode stručno ispitivanje dokumentacije i odlaze na mjesto kako bi saznali može li se vlasnik licence baviti ovom vrstom poduzetničke aktivnosti;
Vještak koji je izvršio inspekcijski nadzor odlučuje hoće li izdati dozvolu ili odbiti.
Podaci o dostupnosti licence u nekretninskom društvu izdaju se na zahtjev svakom građaninu u roku od mjesec dana (naknada za uslugu 3 minimalne plaće). U Sankt Peterburgu je registrirano više od 600 licenciranih agencija za nekretnine.
Pravo donošenja odluka o suspenziji licence ili njenom poništenju ima Stručno vijeće za licenciranje djelatnosti nekretnina. To je na neki način arbitar u sporu između kupca i tvrtke za nekretnine.
Razlog pregleda tvrtke za nekretnine u pravilu je prigovor kupca na nezakonite radnje tvrtke. Komora za izdavanje dozvola također provodi planirane upade. Sedam agencija za nekretnine oduzele su licence za različite prekršaje.
Prema zakonu, tvrtki se daje šest mjeseci "da otkloni utvrđene nedostatke. U slučaju kvara, licencu treba otkazati putem suda.
I pravna i fizička osoba mogu imati status nekretnine, samo imaju dozvolu za obavljanje poslova s nekretninama. Osim toga, pojedinac (i individualni poduzetnik i nekretnina u pravnoj osobi) mora proći certifikaciju za obavljanje poslova s nekretninama. U certifikaciju se primaju osobe koje su prošle obuku prema odobrenom programu osposobljavanja za stručnjake u poslovima nekretnina u trajanju od najmanje 90 sati.
Postoje tehnike i metode za obavljanje poslovnih aktivnosti za pružanje usluga nekretnina. Tehnologija pružanja usluga nekretnina može se svesti na sljedeće glavne faze:
1. Primanje zahtjeva za uslugu:
a) proučavanje prirode i obujma predstojećih radova na temelju analize pojedinosti o nekretnini koju je prijavio kupac;
b) formuliranje restriktivnih uvjeta.
2.Preliminarni pregled objekta i zaključivanje ugovora o uslugama:
a) konkretiziranje predmeta ugovora i priprema za njegovo potpisivanje;
b) sastavljanje plana izvođenja radova prema ugovoru
3.Prikupljanje i analiza objektnih podataka:
a) prikupljanje dokumenata o nekretnini i potvrda pouzdanosti, relevantnosti i korisnosti prikupljenih podataka neophodnih za određenu transakciju nekretninom;
b) davanje izvješća kupcu o obavljenom poslu i informiranje o stupnju spremnosti svih subjekata da dovrše transakciju.
4. Pravna podrška transakcije:
a) formiranje skupa dokumenata i njihovo proučavanje, potvrda odvjetnika o zakonitosti transakcije;
b) utvrđivanje rizika povezanih s transakcijom;
c) upoznavanje kupca s dokumentima i materijalima predviđenim za izvršenje transakcije i dogovorom uvjeta i tehnika za njezinu provedbu.
5. Provođenje transakcije nekretnina i plaćanje usluga nekretnini:
a) provođenje transakcije nekretnina i dokumentiranje njezinih rezultata;
b) izvršenje potvrde o prihvaćanju radova obavljenih prema ugovoru za naznaku usluge;
c) plaćanje usluga nekretnine za obavljene radove. Ove faze pokazuju tipičan odnos između tvrtke za nekretnine i kupca. Izgleda ovako: ponuda niza usluga od strane tvrtke - izbor usluge od strane kupca - sklapanje ugovora - pružanje usluge - zaključenje transakcije nekretnine - plaćanje usluga nekretnine za obavljeni posao.
S tim je odnosima sadržaj svake usluge prilično strogo formaliziran i ograničen opsegom usluga koje tvrtka pruža, a stručnjaci svake strukturne jedinice tvrtke za nekretnine rade prema unutarnjim pravilima za pružanje odgovarajućeg profila usluge. Klijent pak mora sasvim jasno definirati sadržaj i rezultat pružene usluge. Podcjenjivanje osobitosti klijentove percepcije sadržaja usluge nekretnina izaziva rizik gubitka korisnika.
Glavne djelatnosti nekretnina.
1. Realtor djeluje kao agent. Realtor taj status ostvaruje na temelju agencijskog ugovora, koji sklapa s potrošačem usluga. Ovaj ugovor definira obveze posrednika u prometu nekretnina da poduzme određene pravne radnje u vezi s nekretninom koja je navedena u ugovoru (na primjer, zaključiti jednu ili više transakcija s njom) u svoje ime i na teret potrošača, ili u ime i na trošak potrošača. Također, ugovorom o zastupanju može se predvidjeti nametanje nekretnina-agenta obveze provođenja pravnih radnji u odnosu na korisnika usluga osobno (kupnja ili otuđenje, prihvaćanje ili prijenos na privremeno korištenje nekretnine). Svi zaposlenici pravne osobe koji izravno rade s kupcima i sudjeluju u pripremama za sklapanje ugovora o provedbi građanskih transakcija s objektima nekretnina moraju imati osobnu licencnu karticu-agenta.
2. Realtor djeluje kao odvjetnik. U tom slučaju sklapa se ugovor o zastupanju koji nekretnini nameće obvezu provođenja, u ime i na račun nalogodavca, određenih pravnih radnji u vezi s imovinom koja mu pripada ili koju koristi.
3. Realtor djeluje kao posrednik. Ugovor o proviziji zaključuje se između potrošača usluga i nekretnine. U skladu s tim, nekretnina preuzima obveze u svoje ime i na trošak nalogodavca za dovršenje jedne ili više transakcija s nekretninom. Posrednik obavlja sljedeće funkcije:
Djelujući kao povjerenik jedne ili obje strane u transakciji s nekretninom;
Analiza negativnih i pozitivnih čimbenika koji prate transakciju;
Razvoj optimalnog programa za provođenje odgovarajuće transakcije s nekretninom s najnižim troškovima i rizikom.
Brokerska licencna kartica izdaje se samo stručnjacima ili individualnim poduzetnicima koji su radili kao agent ili su obavljali posredničke poslove najmanje dvije godine.
4. Tvrtka za nekretnine djeluje kao trgovac. Djelatnost trgovca obavlja se u slučaju kada je nekretnina u vlasništvu samog nekretnine (stečena je ranije u svrhu naknadne prodaje).
5. Posredničke aktivnosti nekretnine. Aktivnosti pružanja usluga traženja ugovornih strana za osobe koje su izrazile želju za kupnjom ili prodajom bilo kojeg objekta nekretnine kako bi naknadno zaključile relevantne transakcije. U ovom slučaju, nekretnina nije izravna strana.
6. Trgovačke aktivnosti nekretnina. S tim statusom, nekretnina obavlja sljedeće funkcije:
- pruža usluge informacijske podrške za sudionike transakcije;
Pruža usluge savjetovanja i papirologije;
Pruža usluge za pravilno i sigurno podmirivanje transakcija.
7. Djelatnost tvrtke za promet nekretninama za stvaranje novih nekretnina s ciljem njihove naknadne prodaje. Ova se aktivnost provodi na temelju partnerstva s investicijskim i građevinskim tvrtkama. U pravilu, tvrtka za nekretnine posluje na sekundarnom tržištu nekretnina, ali u Sankt Peterburgu postoji nekoliko tvrtki za prodaju nekretnina koje prodaju stanove na primarnom tržištu.
8. Djelatnost društva za promet nekretninama radi stvaranja za naknadnu prodaju zasebnog objekta nekretnine promjenom pravnog režima prethodno postojećeg objekta (kompleksa imovine). Privatizirana poduzeća često nemaju vlasničke dokumente za nekretnine dobivene u procesu korporativizacije poduzeća. U tom slučaju stručnjaci agencije obavljaju cijeli niz poslova, od savjetovanja do registracije prava vlasništva nad zemljištem.
9. Rad tvrtke za nekretnine s industrijskim nekretninama. Ova je djelatnost nekretnine u pravilu usmjerena na zakup i prodaju uredskih, maloprodajnih i skladišnih prostora.
10. Rad tvrtke za nekretnine s industrijskim nekretninama u okviru programa restrukturiranja proizvodnje. Ova se aktivnost provodi na temelju akreditacije Odbora za ekonomsku politiku.
11. Djelatnosti tvrtke za nekretnine za upravljanje nekretninama može se provesti na temelju:
a) agencijski ugovori i ugovori o djelu;
b) ugovori o zakupu s pravom podzakupa za klijente;
c) upravljanje povjerenjem nekretninama.
Dana 4. svibnja 1998. Državna duma usvojila je u prvom čitanju nacrt saveznog zakona "O djelatnostima nekretnina u Ruskoj Federaciji".
Do sredine 1999. KUGI se bavio licenciranjem djelatnosti nekretnina na temelju naredbe "O postupku licenciranja nekretnina" od 14. svibnja 1997. broj 436-r.
| Prethodni |
👨🏪📄💵🕵💰💣👎👎👎❌
Nikolaj je 1997. godine kupio nestambeni prostor na prvom katu kuće. Nakon 12 godina odlučio ga je iznajmiti kao trgovinu. Izdao je individualnom poduzetniku pojednostavljeni porezni sustav radi poštenog plaćanja poreza na dohodak. U dokumentima je napisao da će iznajmljivati vlastite nekretnine. Kao poduzetnik planirao je primati prihod samo od najamnine.
Nikolaj je od 2009. primao novac od stanara i uplaćivao u proračun propisanih 6%. Tako je radio pet godina, a zatim je odlučio prodati prostor za 10,5 milijuna rubalja.
Budući da ga je kupio kao običan pojedinac puno prije registracije IP -a, prodao ga je kao pojedinac. Nikolaj nije platio porez od prodaje, jer je posjedovao nekretninu dugi niz godina.
Porezna uprava se nije složila s njim i dodala je 630 tisuća rubalja poreza plus kamate i kazne. Samo 720 tisuća. Nikolaj je otišao na sudove.
Zašto su porezne vlasti naplatile stotine tisuća rubalja?
Nikolay je poduzetnik i radio je za STS. Primio je prihod od najma. A ako je primao prihod od najma, tada je svoju imovinu koristio za posao.
Kad je prodao svoje osobne prostorije, kao da je prihod primao ne kao običan vlasnik, već kao poduzetnik. To znači da se prihod od prodaje ove imovine može smatrati prihodom individualnog poduzetnika - svih 10,5 milijuna rubalja.
Ne postoje odbici za prodaju nekretnina po pojednostavljenom poreznom sustavu sa stopom od 6%. I nećete moći izuzeti objekt od poreza, uzimajući u obzir razdoblje vlasništva. Cjelokupni iznos od prodaje prostora prihod je iz kojega proračun treba platiti porez. Plus kazna od 10% i kamate. I tako je došlo 720 tisuća rubalja.
Što se poduzetnik tome protivio?
Čovjek je iznio sljedeće argumente:
- Prostor je kupio kao pojedinac, puno prije registracije individualnog poduzetnika.
- Nekretnine sam također prodavao kao pojedinac. Ugovor nije sadržavao reference na njegov status individualnog poduzetnika. Novac od prodaje primio je na svoj osobni račun.
- Kao poduzetnik, nije se bavio prodajom nekretnina: takva vrsta djelatnosti ne postoji u registracijskim dokumentima.
- U sličnim je situacijama Ministarstvo financija rabilo podjelu prihoda prema vrsti i porezu. Bilo je službenih pisama o ovom pitanju.
Što su sudovi rekli?
👎 Arbitražni sud
Porezna je sve učinila kako treba. Čovjek mora platiti
Za poreze je važna namjena imovine, a ne način na koji je formalizirana prema dokumentima. Iako je čovjek prodao nekretninu kao osobno vlasništvo, koristio ju je za posao.
Objašnjenja Ministarstva financija nisu normativni dokument. Nisu dati ovom poduzetniku i na njih se ne može pozivati.
👎 Žalba
Porezni zakon
To je tako. Neka plati dodatni porez, kazne i penale. No, budući da je postupio u dobroj vjeri, smanjit ćemo mu kaznu za pola.
Poduzetnik je, iako je djelovao u dobroj vjeri, pogriješio. Ako u poslu koristite osobnu imovinu, platite porez na njezinu prodaju kao individualni poduzetnik.
Sudovi nisu pogriješili. Prema svojim karakteristikama, prostori nisu namijenjeni za osobnu uporabu. To znači da je prihod od njegove prodaje prihod individualnog poduzetnika sa svime što podrazumijeva.
Poanta.Čovjek je više od godinu dana išao na sudove, ali nije mogao osporiti optužbe. Prihod od prodaje osobnih nekretnina priznat je kao poduzetnički. U proračun ćemo morati platiti 720 tisuća rubalja.
Ne možete se žaliti Ustavnom sudu?
Ovo vjerojatno neće pomoći. Ustavni sud je objasnio da poduzetnici mogu koristiti svoju imovinu i u osobne svrhe i u poslovne svrhe. Pravno je teško razlikovati pa morate to shvatiti.
Ako sam individualni poduzetnik i prodajem automobil ili računalo, mogu li mi i nešto naplatiti?
Oni mogu. Ako se pokaže da ste ovu nekretninu koristili za poduzetničku aktivnost, tada se prihod od njezine prodaje priznaje kao prihod. S automobilom se to može lako dogoditi: porezna uprava prima podatke od prometne policije.
Nekim je poduzetnicima već naplaćen porez na promet osobnih automobila. Nisu se uspjeli žaliti. Ovo nije prvi put s nekretninama.
S računalom je teže, jer se podaci o takvim transakcijama među pojedincima ne dostavljaju automatski poreznoj upravi. No, uvijek postoje nijanse i nitko neće dati jamstvo da kada prodajete prijenosno računalo, namještaj ili garažu nećete biti oporezovani kao individualni poduzetnik.
Prodat ću nekretninu i tražiti odbitak. Na primjer, troškovi kupnje. Pa je li moguće?
Ne možete to učiniti na ovaj način. Odbitak se može koristiti samo ako se na dohodak plaća porez na dohodak po stopi od 13%. Ako je to prihod pojedinog poduzetnika na pojednostavljenom poreznom sustavu sa 6%, nema poreza na dohodak i stopa je drugačija.
Nema ni odbitka: to nije dopušteno zakonom. Fiksni odbitak od 1 milijun rubalja za nekretnine i 250 tisuća za drugu imovinu ne može se koristiti. Troškovi kupnje i dugotrajnost također neće pomoći. Porez će se naplatiti na cijeli iznos prodaje.
Ako imam STS “prihod minus rashodi”, kako će se porez izračunati?
Tada će se troškovi za stjecanje nekretnine oduzeti od prihoda. No, s tom razlikom, ipak morate platiti porez. A moglo bi biti i stotine tisuća.
Tako je bilo u povijesti drugog poduzetnika koji je kao fizička osoba kupio nekoliko stanova puno prije registracije, prenio ih u nestambene prostore i iznajmio. Tada se prestao baviti ovim poslom i sve je prodao i kao pojedinac. Porezni su mu od razlike procijenili 620 tisuća, a sudovi su ga podržali.
Djeluju li ti poduzetnici nasumce i jesu li sami krivi? Jesu li mogli predvidjeti takve posljedice?
Ti poduzetnici nisu djelovali nasumce, ali nisu u potpunosti razumjeli situaciju. Kao osnovu uzeli su pisma Ministarstva financija i stajališta sudova. Mislili su da rade sve kako treba, pa su se čak i osigurali. Također su platili sve poreze i nisu skrivali transakcije od prodaje svoje imovine, nisu povlačili imovinu i nisu podcjenjivali cijene.
Na primjer, jedan individualni poduzetnik nije uzeo u obzir komunalne troškove u deklaraciji i prodao je prostor nakon što je zatvorio obrt. Ministarstvo financija je reklo da je u takvim slučajevima moguće platiti porez na dohodak (dopis 03-11-11 / 25 od 20.08.2012.).
Što učiniti kako ne biste bili oporezovani pri prodaji nekretnine?
Ako ovu nekretninu koristite za primanje prihoda kao individualni poduzetnik, malo je vjerojatno da ćete moći izbjeći plaćanje poreza. Porezne vlasti i sudovi imaju nedvosmislen stav.
Ali čak i ovo može biti korisno. Vi samo trebate biti spremni na činjenicu da morate platiti porez. Na primjer, prilikom prodaje uključite ga u cijenu, a zatim ga prenesite u proračun i mirno spavajte. Ili ne prodati ako nije isplativo.
Ako prodajete nekretninu za koju porezna tijela ne znaju i ne žele platiti porez kao individualni poduzetnik, procijenite rizike. Ako je ovo računalo za 50 tisuća rubalja, a kupac je pojedinac, vjerojatno se s ničim nećete suočiti. No ako se radi o automobilu vrijednom milijun dolara, a bavite se prijevozom, možete upasti u nevolje.
Budite oprezni ako je imovinska situacija dvosmislena. Na primjer, imate autoservis u vlastitoj garaži, ali i vaš je automobil tamo parkiran. Ili imate stan u prizemlju i klijente prihvaćate poput odvjetnika. Nitko neće dati jamstvo da vam, kada prodate ovu nekretninu, nećete odjednom naplatiti dodatne poreze.
U svakoj priči mogu biti nijanse. Porezna uprava neće podnijeti zahtjev bez ikakvog razloga. Inspektori će prikupljati dokaze, ispitivati dokumente i ispitivati svjedoke. U ovoj priči je, na primjer, bilo tako. Nemojte zanemariti dokumente, posavjetujte se s odvjetnicima, potražite kompetentnog računovođu.
Nemojte se pozivati na pisma Ministarstva financija ako opisuju situaciju koja se čak i malo razlikuje od vaše. Ako ste u nedoumici
Inspekcija je poduzetnika izvela pred lice pravde zbog utaje poreza. Tijekom revizije utvrđeno je da uplatitelj u deklaraciji nije prikazao prihod od prodaje vozila. U poslu su se koristili kontroverzni automobili. To je rezultiralo neplaćanjem poreza u proračun. Zbog toga je individualnom poduzetniku naplaćen porez plaćen u vezi s upotrebom pojednostavljenog poreznog sustava i novčana kazna za porezni prekršaj. Poduzetnik je na sudu osporio odluku inspekcije. Kasacioni ured odbio je udovoljiti zahtjevima SP -a.
Sud je naznačio da se objekt oporezivanja prema pojednostavljenom sustavu oporezivanja priznaje kao prihod ili prihod umanjen za iznos rashoda (članak 346. stavak 1. Poreznog zakona Ruske Federacije). Prihod od prodaje priznaje se kao prihod od prodaje robe (rada, usluga), kako vlastite proizvodnje, tako i prethodno stečene (klauzula 1 članka 249 Poreznog zakona Ruske Federacije).
Istodobno, prilikom prodaje kuća, stanova, parcela i druge imovine koja je u vlasništvu više od 3 godine, građanin ima pravo na odbitak poreza na imovinu. Odbitak poreza na dohodak ostvaruje se u iznosu koji je primljen prilikom prodaje ove imovine ( pod. 1. st. 1. čl. 220 Poreznog zakona Ruske Federacije). Ova se pogodnost ne odnosi na prihod individualnih poduzetnika od prodaje imovine u vezi s njihovim poduzetničkim aktivnostima.
Iz materijala predmeta proizlazi da je individualni poduzetnik uzeo u obzir prihod od glavne djelatnosti prema pojednostavljenom sustavu oporezivanja i od prodaje osam automobila. Inspekciji je predana prijava poreza na dohodak. Odražava prihod od prodaje motornih vozila. Istodobno, poduzetnik je iskoristio odbitak imovine za porez na dohodak. Iznos oporezivog prihoda u iznosu od 2,4 milijuna rubalja. smanjen je za iznos troškova u iznosu od 2,8 milijuna rubalja vezanih za kupnju automobila. Kao rezultat toga, iznos poreza koji se plaća u proračun iznosio je 0 rubalja.
Opravdavajući svoju nevinost, individualni poduzetnik naznačio je da se oporezivanje prema pojednostavljenom poreznom sustavu provodi samo u odnosu na poduzetničku aktivnost prijavljenu tijekom registracije. Osim toga, individualni poduzetnik objasnio je da je transakcija prodaje automobila jednokratne prirode i da nema za cilj ostvarivanje dobiti. Zapravo, donijela je gubitak. Sud je utvrdio da su ti argumenti neodrživi.
Suci su objasnili da stjecanje imovine u svrhu stjecanja dobiti od njezine uporabe ili prodaje ukazuje na prisutnost poduzetničke aktivnosti. Poduzetniku zakonom nije zabranjena prodaja motornih vozila. Nedostatak podataka u jedinstvenom državnom registru o ovoj vrsti djelatnosti ne znači da se građani ne mogu baviti prodajom automobila.
Status SP -a potvrđen je odgovarajućim certifikatom. Štoviše, nije povezan s aktivnostima navedenim u certifikatu. Slijedom toga, odsustvo u certifikatu određene vrste djelatnosti ne znači da osoba u odnosu na njega nije stekla status poduzetnika.
Kontroverzne automobile kupili su individualni poduzetnici za poduzetničke aktivnosti. Oni su korišteni u njegovoj provedbi i prodani su drugom poduzetniku. Na temelju toga sud je zaključio da se prihod od prodaje ovih automobila, kao ni troškovi njihove kupnje, nisu trebali uzeti u obzir pri obračunu poreza na dohodak. Slijedom toga, kasacija je zaključila da je dodatna procjena jedinstvenog poreza prema pojednostavljenom poreznom sustavu zakonita.
Poduzetnik je pokušao uštedjeti na porezima na posao zbog svog dvojnog statusa. On je i pojednostavljeni poduzetnik i pojedinac u isto vrijeme. Za transakciju koja ne donosi dobit isplativije je plaćati porez kao pojedinac.
Glavni čimbenik koji utječe na ishod takvih sporova na sudu je svrha stjecanja imovine. U gore opisanoj situaciji, individualni poduzetnik prodao je 8 automobila. Nerealno je koristiti takav broj vozila u osobne svrhe. U istim slučajevima kada, na primjer, individualni poduzetnik prodaje jedino stanovanje, pravo na odbitak imovine mora se ostvariti u cijelosti.
Predsjedništvo Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije također je navelo da je korištenje odbitaka imovine pri prodaji poslovne imovine nerazumno. V. Rješenje od 16.03.10 br. 14009/09 napominje se da je individualni poduzetnik u svakom slučaju dužan platiti porez na promet imovine koja se koristi u komercijalne svrhe. Istodobno, niti trenutak stjecanja ove nekretnine, niti činjenica računovodstva troškova njenog stjecanja, ne igraju ulogu.
S druge strane, postoje zlouporabe poreznih vlasti. Na primjer, kada se uzme u obzir apsolutno svaki prihod od prodaje bilo koje imovine, uključujući i osobnu. Postoje slučajevi kada se dodatni porez naplaćuje na prodaju imovine nakon prestanka IP -a.
Pojedinačni poduzetnik koji primjenjuje pojednostavljeni sustav oporezivanja s oporezivim objektom "prihod" obavlja poduzetničke aktivnosti u zakupu vlastite imovine - nestambenih prostora. Pojedinačni poduzetnik planira prodati ovaj nestambeni prostor. Prostor je u njegovom vlasništvu više od 3 godine. Prema kojem poreznom sustavu (pojednostavljeni porezni sustav ili porez na dohodak) ova će se transakcija oporezivati ako pojedinačni poduzetnik prestane koristiti prostor u poduzetničkoj djelatnosti, raskine sve ugovore o najmu, a zatim proda prostor, zadržavajući ili ne zadržavajući status individualnog poduzetnika? Postoji li u ovoj situaciji rok zastare (na primjer, godinu dana nakon prestanka korištenja prostora u poduzetničkoj djelatnosti, smatra se vlasništvom pojedinca i ne oporezuje se STS -om, već porezom na dohodak)?
Razmotrivši ovo pitanje, došli smo do sljedećeg zaključka:
Ako u vrijeme transakcije pojedinačni poduzetnik nije izgubio status poduzetnika i primjenjuje pojednostavljeni porezni sustav, tada se pri prodaji nestambenih nekretnina koje su korištene u poduzetničkoj djelatnosti prihod oporezuje prema pojednostavljenom poreznom sustavu. U ovom slučaju nije važno koristi li se objekt u trenutku prodaje u poduzetničkoj djelatnosti ili ne i koliko je vremena prošlo od trenutka korištenja nekretnine u poduzetničkoj djelatnosti.
Ako se izgubi status individualnog poduzetnika, prihod od prodaje podliježe uključivanju u osnovicu poreza na dohodak i oporezuje se poreznom stopom od 13%, bez obzira na to koristi li se nekretnina u vrijeme prodaje za ostvarivanje prihoda ili ne.
Istodobno, "zastara" korištenja imovine za ostvarivanje prihoda nije predviđena Poreznim zakonikom Ruske Federacije i objašnjenjima Ministarstva financija Rusije.
Obrazloženje zaključka:
Prodaja nekretnina od strane individualnih poduzetnika u razdoblju primjene pojednostavljenog poreznog sustava
Prilikom utvrđivanja predmeta oporezivanja za porezne obveznike koji primjenjuju pojednostavljeni porezni sustav, prihod od prodaje utvrđen u skladu s Poreznim zakonikom Ruske Federacije, kao i neoperativni prihod utvrđen u skladu s Poreznim zakonikom Ruske Federacije (Porezni zakon Ruske Federacije) uzimaju se u obzir.
U tom slučaju, svaka nekretnina prodana ili namijenjena prodaji (Porezni zakon Ruske Federacije) priznaje se kao roba u porezne svrhe.
Odnosno, transakcije prodaje nekretnina trebale bi se u porezne svrhe kvalificirati kao transakcije prodaje robe.
Istodobno, valja napomenuti da se imovina individualnog poduzetnika i pojedinca pravno ne razlikuje. Stoga je dugo vremena pitanje u okviru kojih aktivnosti uzeti u obzir transakcije o prodaji nekretnina od strane individualnih poduzetnika u oporezivanju ostalo povod za rasprave među stručnjacima i sudske sporove.
Donedavno je mišljenje službenih tijela bilo da ako je nekretninu koristio individualni poduzetnik za poduzetničku aktivnost, tada se njezina prodaja može pripisati i prodaji imovine u okviru poduzetničke aktivnosti (Ministarstvo financija Rusije od 21.02. .2012 N 03-04-05 / 3 -198, Federalna porezna služba Rusije u Moskvi od 16.02.2009 N).
U ovom slučaju, prihod koji je pojedinačni poduzetnik ostvario od prodaje nepokretne imovine koju je koristio za poduzetničke aktivnosti, čije se oporezivanje primjenjuje pojednostavljenim poreznim sustavom, ne podliježe porezu na dohodak prema Poreznom zakonu Rusije Federacija (Ministarstvo financija Rusije od 05/10/2012 N 03-11-11/151, od 15/03/2012 N, od 09/08/2011 N, od 12/05/2011 N, od 04/14 /2011 N).
Istodobno, prema mišljenju stručnjaka financijskog odjela, radi obračuna prihoda od prodaje nekretnine kao dijela porezne osnovice za porez plaćen u vezi s upotrebom pojednostavljenog poreznog sustava (u daljnjem tekstu: kao porez), moraju biti ispunjena 2 uvjeta:
Prilikom upisa individualnog poduzetnika u Jedinstveni državni registar poduzetnika navode se vrste gospodarskih djelatnosti, osobito poput "Priprema za prodaju vlastitih nekretnina", "Kupnja i prodaja vlastitih nekretnina" ili "Gradnja zgrada i građevina "(odnosno kodovi 70.11, 70.12 i 45.2 Sveruskog klasifikatora vrsta gospodarskih djelatnosti (OKVED), odobren Državnim standardom Rusije od 06.11.2001. N 454-st);
Nekretnine su se koristile u poduzetničkoj djelatnosti individualnog poduzetnika.
Ostalo je otvoreno pitanje trebaju li ti uvjeti biti ispunjeni istovremeno.
Suci, pak, razmatrajući predmete o ovom pitanju, u većini slučajeva ukazuju na to da ako se nekretnina koristila u poduzetničkoj djelatnosti, tada se prihod od njezine prodaje oporezuje u okviru pojednostavljenog poreznog sustava, čak i ako su odgovarajući kodovi OKVED -a bili nije prijavljeno tijekom registracije individualnog poduzetnika i kasnije (FAS Moskovsky od 28.10.2011. N F05-11288/11 u predmetu N A41-40926/2010, FAS Sjeverozapadnog okruga od 19.04.2011. N u predmet N A05-7156 / 2010).
Predsjedništvo Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije složilo se s ovim stavom u broju 14009/09 od 16. ožujka 2010. (vidi i Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije br. VAC-12756/11 od 11. listopada 2011.) .
Očigledno je, uzimajući u obzir položaj vrhovnih arbitara, u posljednjim pojašnjenjima odjel za financije donekle promijenio mišljenje.
Ministarstvo financija Rusije detaljnije je obrazložilo svoj stav u dopisu od 23.04.2013. N 03-04-05/14057. Prema riječima stručnjaka odjela, ako su se nekretnine koristile u poduzetničkoj djelatnosti ili ako je individualni poduzetnik prilikom registracije prijavio takve aktivnosti kao prodaja nekretnina, tada se prihod od takve prodaje uzima u obzir kao prihod pri utvrđivanju porezna osnovica za Porez. U skladu s tim, kao što je već spomenuto, ako pojedinačni poduzetnik primjenjuje pojednostavljeni porezni sustav s objektom oporezivanja u obliku dohotka, tada se na ostvareni prihod primjenjuje porezna stopa od 6%.
Istodobno, prihod ostvaren prodajom nekretnine koju individualni poduzetnik nije koristio u svrhu obavljanja poduzetničke djelatnosti, uključujući i ako pojedinačni poduzetnik nije naznačio vrste aktivnosti povezane s prodajom vlastite nekretnine nekretnine tijekom registracije, podliježu porezu na dohodak fizičkih lica na način utvrđen Poreskim zakonikom Ruske Federacije.
Prodaja nekretnine od strane pojedinca nakon gubitka statusa individualnog poduzetnika
Stjecanjem i gubitkom statusa individualnog poduzetnika, građanin postaje subjekt određenih poreznih pravnih odnosa, odnosno po prestanku obavljanja djelatnosti individualni poduzetnik prestaje biti poseban subjekt poreznih pravnih odnosa po prestanku državne registracije (Druga arbitraža Apelacijski sud od 12.03.2012. N 02AP-8013/11).
Istodobno, kako objašnjava Ministarstvo financija Rusije (od 20.08.2012. N 03-11-11 / 25), prema Poreznom zakonu Ruske Federacije, porezno razdoblje za porez plaćen u vezi s korištenjem pojednostavljenog poreznog sustava kalendarska je godina, a izvještajna razdoblja su I tromjesečje, pola godine i devet mjeseci kalendarske godine. Porezno razdoblje za porez plaćen u vezi s korištenjem pojednostavljenog poreznog sustava za poreznog obveznika koji je prestao obavljati djelatnost kao individualni poduzetnik je razdoblje od početka kalendarske godine do datuma prestanka aktivnosti provedenih u okviru pojednostavljenog poreznog sustava.
To jest, primjerice, ako od 01.07.2014. Građanin izgubi status individualnog poduzetnika, njegova prava i obveze vezane uz korištenje pojednostavljenog poreznog sustava prestat će s tim datumom. Od ovog trenutka, oporezivanje njegovog dohotka provodit će se u skladu s Poreznim zakonikom Ruske Federacije "Porez na osobni dohodak".
Odgovarajući na takva pitanja, Ministarstvo financija Rusije pridržava se sljedećeg mišljenja.
S obzirom da se ovo gledište ne podudara sa stavom financijskog odjela, velika je vjerojatnost da će biti potrebno braniti pravo na oslobađanje od oporezivanja predmetnih transakcija i prihoda ostvarenih na sudu.
Trenutno nemamo primjera arbitražne prakse po ovom pitanju.
Pripremljen odgovor:
Stručnjak usluge pravnog savjetovanja GARANT
profesionalni računovođa Molchanov Valery
Odgovor je prošao kontrolu kvalitete
Materijal je pripremljen na temelju individualnog pisanog savjetovanja pruženog u okviru usluge Pravnog savjetovanja.
