Müəssisə ipoteka predmeti ola bilərmi? İpoteka predmeti ola bilən əmlak. Bütün yaşayış obyektləri ipotekaya verilə bilərmi?

İpoteka kreditor qarşısında öhdəliklərin yerinə yetirilməsinə təminat kimi daşınmaz əmlakın girovudur. İpoteka kreditləşməsinin mahiyyəti belədir: borcalan təmin edilir uzunmüddətli kredit, onu müəyyən edilmiş qaydada ödəməyi öhdəsinə götürür və onun daşınmaz əmlakı bunun təminatıdır. Yəni girov qoyulmuş əmlak borclunun əmlakı deyil, onun istifadəsində qalır. Bu zaman ipotekanın predmeti həm borclunun artıq malik olduğu daşınmaz əmlak, həm də onun ipoteka yolu ilə əldə etdiyi əmlakdır.

İpoteka kreditləri əsasən banklar tərəfindən verilir. Onların hər biri öz kredit şərtlərini və kredit faizlərini təklif edir. İpoteka krediti Rusiyada ipoteka qanunvericiliyi ilə idarə olunur. Həmçinin bunun üçün xüsusi ipoteka agentlikləri yaradılır.

İpoteka krediti ən çox kreditlə mənzil alarkən olur. İpoteka ən çox alınan mənzildir.

Beləliklə, ipotekanın predmeti aşağıdakı əmlakdır:
1) ipoteka üçün girovdur;
2) ipoteka yolu ilə əldə edilir.

İpoteka kreditləşməsində girov ipotekanın obyektidir. İpoteka krediti almağı planlaşdırırsınızsa, girov kimi müxtəlif variantlar təklif edə biləcəyinizi nəzərə almalısınız:
1) mənzillər;
2) fərdi evlər;
3) bağ evləri;
4) qarajlar;
5) torpaq sahələri;
6) bina və tikililər;
7) müəssisələr;
8) dəniz və hava nəqliyyatı;
9) kosmik raketlər.

İpoteka obyektlərinin siyahısı qanunvericiliklə təsdiq edilir. Tam siyahı“İpoteka haqqında” Qanunun birinci maddəsində (4-cü bənd) rast gəlmək olar. Girov olaraq həm istismarda olan, həm də tikintisi davam edən daşınmaz əmlak təklif olunur.

İpoteka krediti verən bankların ipoteka predmetinə dair öz tələbləri var. IN müxtəlif banklar tələblər fərqli ola bilər. Ancaq ortaq bir çox şey var. Məsələn, yüksək aşınma dərəcəsinə malik daşınmaz əmlak və ya taxta döşəməli, habelə uşaqların və qocaların qeydiyyatda olduğu obyektlər girov kimi qəbul edilmir. Kreditin və ilk ödənişin məbləği birbaşa girovun keyfiyyətindən (yəni onun təxmin edilən dəyərindən) asılıdır.

Mənzil ipotekası haqqında nə bilmək lazımdır

Çox biri var vacib məqam, yaşayış binasını girov kimi istifadə etməyi planlaşdırırsınızsa, nəzərə almağa dəyər. Məhz: yaşayış binaları yerləşdiyi torpaq sahəsi ilə birlikdə ipoteka obyekti hesab olunur. Belə obyektlər kimi davam edən tikintilərdən də istifadə etmək olar. Eviniz icarəyə götürülmüş ərazidə yerləşirsə, o zaman kirayə hüququ girov kimi keçir.

İpoteka predmeti təkcə ayrılmaz obyekt deyil, həm də onun hissəsi, elementi, payı ola bilər. Məsələn, belə bir obyekt mütləq bir ev deyil, həm də onun təməli, ayrı bir otaq ola bilər. Təbii ki, kreditorun verdiyi vəsaitə əldə etdiyiniz əmlak borc ödənilənə qədər onun mülkiyyətidir.

Şəxsi motivasiyanın artması kimi ipoteka

Biz mənzillə bağlı problemləri həll etmək üçün ən çox ipoteka kreditləşməsinə müraciət etmişik. Bu artıq ənənə halını alıb. İpoteka sisteminin həm üstünlükləri, həm də mənfi cəhətləri var. Nə olursa olsun, amma qərar ver mənzil məsələsi ipoteka çox kömək etdi.

İpoteka - kredit təşkilatından kredit alındıqdan sonra kreditora girov qoyulmuş əmlakın məbləğinə görə borcluya qarşı tələblərini güzəştli şəkildə təmin etmək hüququ verən daşınmaz əmlakın girovu.

İpoteka krediti - kommersiya və ya tərəfindən verilən uzunmüddətli kredit ixtisaslaşmış banklar, daşınmaz əmlakın ipotekası altında kredit və maliyyə qurumları. Eyni zamanda, bir tərəf - ipoteka ilə təmin edilmiş öhdəlik üzrə kreditor olan girov saxlayanın bu öhdəlik üzrə borcluya qarşı pul tələblərinin ödənilməsini digər tərəfin girov qoyulmuş daşınmaz əmlakının dəyərindən almaq hüququ vardır. tərəf - girovsaxlayanın digər kreditorlarından üstün olan.

Girov saxlayan ipoteka ilə təmin edilmiş öhdəlik üzrə borclu və ya bu öhdəlikdə iştirak etməyən şəxs (üçüncü şəxs) ola bilər.

İpoteka qoyulmuş əmlak girov qoyanda onun mülkiyyətində və istifadəsində qalır.

Dünyada ipoteka kreditləşməsi uzunmüddətli maliyyələşdirmə forması kimi inkişaf edir və fəaliyyət göstərir mənzil proqramları. İpoteka kreditləşməsi, bir tərəfdən, bir sıra sosial və iqtisadi problemlərölkələri və hər şeydən əvvəl mənzil təminatı problemləri, digər tərəfdən, inflyasiyanın azaldılması, müvəqqəti pulsuz nağd pul vətəndaşlar və müəssisələr.

İpoteka predmeti

İpoteka predmeti aşağıdakı əmlak ola bilər:

-da yerləşən torpaq sahələri Şəxsi Mülkiyyət;

müəssisələr, o cümlədən binalar, tikililər və s yox daşınar əmlak;

yaşayış binaları, mənzillər və yaşayış binalarının hissələri və bir və ya bir neçə izolyasiya edilmiş otaqdan ibarət mənzillər;

bağ evləri, bağ evləri, qarajlar və istehlak məqsədləri üçün digər tikililər;

hava və dəniz gəmiləri, daxili naviqasiya gəmiləri və kosmik obyektlər

İpoteka subyektləri

Klassik ipoteka sxeminin əsas subyektləri bunlardır:

Borcalan

borc verən (bank)

İpoteka Agentliyi

İnvestorlar

Borcalan - yaşayış və ya girovla kredit götürən şəxs kommersiya daşınmaz əmlakı. Almaq üçün ipoteka kreditiəmlakın dəyərinin ən azı 20-30 faizi həcmində vəsaitə malik olmalı və bütün dövr ərzində əsas borc və onun üzrə faizləri bərabər aylıq ödənişlərlə ödəməyə imkan verən gəlirə malik olmalısınız.

Kreditor (bank) - borcalanın kredit qabiliyyətini təhlil etdikdən sonra onunla kredit müqaviləsi bağlayan və borclarının uçotunu aparan təşkilat. Lazımi şərait ipoteka kreditinin verilməsi borcalanın töhfəsidir ilkin ödəniş. Borcalanın öhdəlikləri adlı qiymətli kağız - ipoteka şəklində ola bilər, hüquqlar bankın ona vermək hüququna malikdir.

İpoteka agentliyi - ipoteka kreditləşməsinin özünümaliyyələşdirmə sisteminin əsas elementidir. Agentlik banklardan ipoteka alır və ipoteka ilə təmin olunmuş qiymətli kağızlar buraxır. Qiymətli kağızların satışından əldə edilən vəsaitlər yeni kreditlərin verilməsinə yönəldilir və beləliklə, yenidən maliyyələşdirmə sistemi yaradılır ipoteka kreditləri. Agentliyin vəzifələrinə ipoteka kreditlərinin və ya ipoteka kreditləri üzrə tələb hüquqlarının kreditorlardan geri alınması, ilkin ipoteka aktivlərinin formalaşdırılması, ipoteka ilə təmin edilmiş qiymətli kağızların emissiyası və maliyyə bazarlarında yerləşdirilməsi daxildir.

Səhmli ipoteka ilə təmin edilmiş qiymətli kağızlar xüsusi olaraq yaradılmış ipoteka və ya ipoteka kreditləri ilə təmin edilir.

İnvestorlar ipoteka ilə təmin edilmiş qiymətli kağızların alıcılarıdır. Bunlar, əsasən, kapital və kimi institusional investorlardır pensiya fondları, Sığorta şirkətləri, banklar, portfel menecerləri. İpoteka ilə təmin edilmiş qiymətli kağızların reytinqinin suveren borcun reytinqinə yaxın olduğunu nəzərə alsaq, ehtimal etmək olar ki, bu növ maliyyə aləti Rusiya və Qərb investorları arasında populyarlaşacaq.

Klassik ipoteka sxeminin ikinci dərəcəli subyektləri bunlardır:

· Daşınmaz əmlak şirkəti;

· Şirkətin qiymətləndirilməsi;

· Sığorta Şirkəti;

· dövlət qeydiyyatı orqanı;

· Notarius;

· Pasport xidmətləri;

· Qəyyumluq və qəyyumluq orqanları.

Daşınmaz əmlak şirkəti daşınmaz əmlak bazarında obyektlərin tapılması, müqavilələrin tərtib edilməsi və banka təqdim edilməsi üçün lazım olan sənədlər paketinin hazırlanması xidmətləri göstərən peşəkar vasitəçidir.

Girov predmeti olan daşınmaz əmlak obyektlərinin bazar və ləğvetmə dəyərini müəyyən etmək üçün qiymətləndirmə şirkəti zəruridir.

Sığorta şirkəti - aşağıdakı sığorta növlərini həyata keçirməklə investorlar və kreditorlar üçün risklərin azaldılması funksiyalarını yerinə yetirir:

obyektin zədələnməsi və məhv olması riskinin sığortası

İpoteka predmetinin mülkiyyət hüququnun itirilməsi riskindən sığorta

Borcalanın həyat itkisi və əlillik riskinin sığortası

üçün xərclər illik sığorta borcalan tərəfindən ödənilir.

dövlət reyestri - orqan dövlət qeydiyyatı daşınmaz əmlaka hüquqlar və onunla əməliyyatlar. Onun funksiyalarına alqı-satqı əməliyyatlarının qeydiyyatı, mülkiyyət hüququnun verilməsinin qeydiyyatı, ipoteka müqavilələrinin qeydiyyatı daxildir.

Notarius - Rusiya qanunvericiliyinə görə, daşınmaz əmlakın girov müqaviləsi və alqı-satqı müqaviləsi notariat qaydasında təsdiqlənməsini tələb edir.

Pasport xidmətləri - vətəndaşların yaşayış yeri üzrə qeydiyyata alınması.

qəyyumluq və qəyyumluq orqanları - daşınmaz əmlakla bağlı əqdlər bağlanarkən yetkinlik yaşına çatmayanların hüquqlarının müdafiəsini təmin edir.

"İpoteka" termini aşağıdakı deməkdir:

1) girov qoyanın mülkiyyətində olan daşınmaz əmlakın girovu (məsələn, torpaq sahələri, bina və tikililər) ipoteka krediti almaq üçün;

2) gələcəkdə daşınmaz əmlak obyektinin (mənzilinin) alınması üçün kredit təşkilatından vəsaitin alınması. Eyni zamanda, kredit hədəflidir ki, bu da baxımından əhəmiyyətlidir hüquqi tənzimləmə hüquqi münasibətlər yarandıqda və göstərilən əmlak kredit təşkilatına girov qoyulur.

Hər iki halda vəsait (kredit, kredit) əldə etmək üçün daşınmaz əmlakın (torpaq sahələri, müəssisələr, binalar, tikililər, mənzillər və s.) girovu var.

Beləliklə, ipoteka (yunan dilindən hypotheke - girov) girov qoyulmuş əmlakın (onlar daşınmaz əmlak obyektləridir, bir qayda olaraq, bu torpaq və onun üzərində tikililərdir) girov qoyanın ixtiyarında qaldığı girov növüdür. ödəmə tarixi.

Birinci halda, bu formal hüquqi tərif aşağıdakıları nəzərdə tutur: siz seçdiyiniz bankla ipoteka krediti müqaviləsi bağlayırsınız və bu müqavilə əsasında o, sizə mənzil (və ya digər real) almaq üçün lazım olan pulu verir. əmlak).

İpoteka krediti üçün girovun ikinci forması, eyni müqaviləyə əsasən, siz yeni, alınmış mənzili deyil, imzalamadan əvvəl artıq sahib olduğunuz köhnə mənzili girov qoymağınızdır. kredit haqqında razılaşma.

Verilmiş kreditdən istifadəyə görə siz banka kredit müqaviləsində göstərilən faizləri ödəyib qaytarırsınız borc vəsaitləri kredit müqaviləsi ilə də müəyyən edilmiş banka aylıq ödənişlər şəklində. Kreditlə alınmış daşınmaz əmlak (mənzil) bankda girovda (ipoteka) qalır. tam ödəniş kredit, baxmayaraq ki, rəsmi olaraq əmlakın sahibi olacaqsınız.

Lakin, məsələn, kredit öhdəliklərinizi yerinə yetirməyinizi qeyri-mümkün edəcək maliyyə vəziyyətiniz dəyişərsə, bank mənzili satıb pulunu qaytaracaq.

Bu hüquq Sənətdə nəzərdə tutulmuşdur. 334 Mülki Məcəllə Rusiya Federasiyası (bundan sonra - Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi), buna görə kredit verən bank, təminatlı öhdəliyə görə kreditor kimi, borclu bu öhdəliyi yerinə yetirmədiyi təqdirdə hüququna malikdir. , girov qoyulmuş əmlakın dəyərindən bu şəxsin digər kreditorlarından üstünlüklə təminat almaq. Qanunla müəyyən edilmiş hallarda və qaydada girovla təmin edilmiş öhdəlik üzrə kreditorun tələbinin ödənilməsi (girov saxlayanın) hətta girov predmetini girov saxlayanın mülkiyyətinə verməklə də həyata keçirilə bilər.

İpoteka qeydiyyatı nəticəsində yeni hüquq münasibətləri yarandığından bir sıra hüquqi məsələlərə diqqət yetirmək lazımdır. Bu, hər şeyi bilmək üçün bankla müvafiq müqavilə imzalamazdan əvvəl edilməlidir mümkün nəticələr onların bu və ya digər hərəkətləri.

Girov öhdəliyi təmin etmək üsuludur (cərimə, zaminlik, bank zəmanəti və bu halda müzakirə edilməyən əmanət), yəni. Əsas öhdəliyi təmin etmək üçün girov opsionu kimi ipoteka müəyyən edilə bilər:

1) kredit müqaviləsi əsasında;

2) kredit müqaviləsi üzrə;

3) federal qanunla başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, digər öhdəlik, o cümlədən alqı-satqı, icarə, müqavilə, başqa müqavilə, zərər vurma.

ayrı məsələ- ipoteka predmeti. İpoteka müqaviləsi üzrə girov qoyula bilən əmlakın siyahısı qanunla məhdudlaşdırılır. Beləliklə, Sənətin 1-ci bəndində göstərilən daşınmaz əmlak. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 130-cu maddəsi, hüquqları daşınmaz əmlaka hüquqların və onunla əməliyyatların dövlət qeydiyyatı üçün müəyyən edilmiş qaydada qeydə alınır, o cümlədən:

Binalar, o cümlədən yaşayış binaları və digər tikililər, torpaqla birbaşa əlaqəli tikililər müəyyən tələblər nəzərə alınmaqla ipoteka predmeti ola bilər. Binanın və ya tikilinin (o cümlədən yaşayış binalarının) ipotekasına yalnız eyni müqavilə üzrə eyni vaxtda ipoteka ilə icazə verilir. torpaq sahəsi, bu binanın və ya tikilinin yerləşdiyi və ya girov predmetini funksional təmin edən torpaq sahəsinin bir hissəsi və ya girov saxlayana məxsus bu sahəni və ya onun müvafiq hissəsini icarəyə götürmək hüququ. Yuxarıda göstərilən girov predmetlərinin yerləşdiyi torpaq sahəsi torpaq sahəsindən daimi istifadə hüququ üzrə girov saxlayana məxsus olduqda, girov hüququ ona şamil edilmir. Belə obyektlər üzrə ödəniş tutularkən bu əmlakı mülkiyyətə alan şəxs torpaq sahəsindən daşınmaz əmlakın keçmiş sahibi (ipoteka qoyan) ilə eyni şərtlərlə və həcmdə istifadə hüququ əldə edir.

Evlərin və mənzillərin ipotekası bir sıra xüsusiyyətlərə malikdir.

Dövlət və ya bələdiyyə mülkiyyətində olan fərdi və çoxmənzilli yaşayış binalarının və mənzillərin ipotekaya qoyulmasına yol verilmir.

Üzərində qəyyumluq və ya qəyyumluq müəyyən edilmiş yetkinlik yaşına çatmayan vətəndaşların, fəaliyyət qabiliyyəti məhdud və ya fəaliyyət qabiliyyəti olmayan şəxslərin mülkiyyətində olan yaşayış evinin və ya mənzilin ipotekası mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş ayrıca qaydada həyata keçirilir. Qəyyumluq və ya qəyyumluqda olan bu yaşayış evinin mülkiyyətçisinin ailə üzvlərinin və ya mülkiyyətçinin valideyn himayəsindən məhrum olmuş yetkinlik yaşına çatmayan ailə üzvlərinin (qəyyumluq və qəyyumluq orqanının xəbərdar olduğu) yaşadığı yaşayış sahəsinin özgəninkiləşdirilməsi, əgər hüquqları və ya qanunla qorunan bu şəxslərin mənafeyinə toxunulmasına qəyyumluq və himayəçilik orqanının razılığı ilə yol verilir. Bu cür razılıq həmin şəxslərin hüquqlarına və ya qanunla qorunan mənafelərinə toxunulmadıqda verilə bilər.

Həmin şəxslərin yaşadığı yaşayış sahəsinin özgəninkiləşdirilməsinə və (və ya) girov qoyulmasına qəyyumluq və himayəçilik orqanlarının razılığı və ya belə razılıqdan imtina barədə əsaslandırılmış qərar ərizəçiyə həmin tarixdən sonra 30 gündən gec olmayaraq yazılı şəkildə təqdim edilməlidir. vəsatətlə ərizə verməklə belə razılıq verir. Razılıq verməkdən imtina məhkəmədə etiraz edilə bilər.

Sənətin 1-ci bəndinə uyğun olaraq hissələri olan bir yaşayış binasında bir mənzilin ipotekası ilə. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 290-ı ümumidir fraksiyalı mülkiyyət girov qoyanın və digər şəxslərin hüquqda müvafiq payı yaşayış sahəsi ilə birlikdə girov hesab edilir. ümumi mülkiyyət yaşayış binasına.

Federal qanunla və ya müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, istifadə edərək tamamilə və ya qismən alınmış və ya tikilmiş yaşayış binası və ya mənzil kredit vəsaitləri bankın və ya digər kredit təşkilatının və ya başqa hüquqi şəxs tərəfindən yaşayış evinin və ya mənzilin alınması və ya tikintisi üçün nəzərdə tutulmuş məqsədli kreditin vəsaiti borcalanın yaşayış evinə mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alındığı andan girov hesab edilir və ya mənzil.

Bu girov üzrə girov saxlayan bank və ya digər kredit təşkilatı və ya yaşayış evi və ya mənzilin alınması və ya tikintisi üçün kredit və ya məqsədli kredit vermiş hüquqi şəxsdir.

Müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, ipotekanın predmeti olan əşya bütövlükdə aksesuarlarla birlikdə girov qoyulmuş sayılır (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 135-ci maddəsi). Təyinatı dəyişdirilmədən naturada bölünməsi mümkün olmayan əmlakın bir hissəsi (bölünməz əşya) ipotekanın predmeti ola bilməz.

Nümunə olaraq, bu əmlakın mülkiyyətinin bütövlükdə obyekt kimi qeydə alınmasına baxmayaraq, binanın bir hissəsi, məsələn, binanın bir mərtəbəsi ilə təminatla ipoteka krediti almaq zərurəti yarandığı bir vəziyyətdir. IN bu məsələəmlak hissələrə bölünsə və onların hər birinə hüquqlar qeydə alınarsa, ipoteka mümkün olacaqdır.

Çünki Art. 76 federal qanun"İpoteka haqqında (daşınmaz əmlakın girovu)" tikilməkdə olan yaşayış binalarının ipotekasına icazə verir, bu qaydalar Rusiya qanunvericiliyinin tələblərinə uyğun olaraq torpaq sahəsində tikilən daşınmaz əmlakın yarımçıq tikintisinin girovuna da şamil edilir. federasiya.

İpoteka əvvəllər göstərilmiş əmlaka mülkiyyət hüququ və ya təsərrüfat idarəçiliyi əsasında girov qoyan şəxsə məxsus olması şərti ilə qoyula bilər. Artıq qeyd edildiyi kimi, ona hüquqlar daşınmaz əmlaka hüquqların və onunla bağlanmış əqdlərin dövlət qeydiyyatı üçün müəyyən edilmiş qaydada qeydə alınmalı və bu fakt müvafiq sənədlərlə təsdiq edilməlidir.

İpoteka icazə verilmir:

1) dövriyyədən çıxarılan əmlak;

2) Sənətə uyğun olaraq əmlak. 2 oktyabr 2007-ci il tarixli 229-FZ Federal Qanununun 79-u "Haqqında icra icraatı"heç bir cəza tutula bilməz (bu, Rusiya Federasiyasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 446-cı maddəsində göstərilmişdir);

3) məcburi özəlləşdirilməsi nəzərdə tutulan və ya özəlləşdirilməsi qadağan edilən əmlak. Bu qayda 2005-ci il martın 1-dən sonra sosial kirayə müqaviləsi ilə vətəndaşlara verilən, habelə qəzalı vəziyyətdə olan, yataqxanalardakı, qapalı hərbi şəhərciklərin evlərində, habelə inzibati binalarda olan yaşayış binalarına şamil edilir. yaşayış yerləri, istisna olmaqla mənzil fondu sovxozlar və onlara bərabər tutulan digər kənd təsərrüfatı müəssisələri, kənd yerlərində yerləşən stasionar əhalinin sosial müdafiəsi müəssisələrinin mənzil fondu. Yuxarıda sadalanan bu binalar özəlləşdirilə bilməz və buna görə də girov qoyula bilməz.

İpoteka predmeti Mülki Məcəllənin 130-cu maddəsinin 1-ci bəndində göstərilən daşınmaz əmlak ola bilər. Rusiya Federasiyası, hüquqları daşınmaz əmlaka hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün müəyyən edilmiş qaydada qeydə alınan. Bunlar:

1) bu Federal Qanunun 63-cü maddəsində göstərilən torpaq sahələri istisna olmaqla, torpaq sahələri dövlət (Rusiya Federasiyasının federal və təsis qurumları) və ya bələdiyyə mülkiyyətində olan ipoteka torpaqlarına, habelə kənd təsərrüfatı torpaqlarına aid edilmir. təşkilatlar, kəndli (fermer) təsərrüfatları və tarla torpaq sahələri şəxsi yardımçı təsərrüfatlar. Bundan əlavə, torpaq sahələrinin bir hissəsi həmin hissədən daha kiçikdirsə, ipoteka predmeti deyil minimum ölçü müvafiq torpaq sahəsi təyin edilmiş məqsəd(belə minimum məbləğ Rusiya Federasiyasının və Rusiya Federasiyasının subyektlərinin normativ hüquqi aktları ilə müəyyən edilir).

2) bir və ya bir neçə izolyasiya edilmiş otaqdan ibarət yaşayış binaları, mənzillər və yaşayış binalarının hissələri və mənzillər. İzolyasiya edilməmiş yaşayış sahələri ipotekaya verilə bilməz.

3) müəssisələr, habelə istifadə olunan binalar, tikililər və digər daşınmaz əmlak sahibkarlıq fəaliyyəti. Müəssisə hüquqi şəxs deyil - mülki hüququn subyekti (yəni dövlət və ya bələdiyyə deyil unitar müəssisə) və sahibkarlıq fəaliyyəti üçün nəzərdə tutulmuş əmlak kompleksi mülki hüququn obyektidir (həmçinin Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 132-ci maddəsinə baxın).

4) bağ evləri, qarajlar və digər istehlak binaları. bəndlərində istehlak məqsədləri üçün digər binalar altında. Şərh edilən məqalənin 4 1-ci bəndi dedikdə, yay mətbəxləri, tikilmiş evlər, tövlələr, şəxsi atlar üçün tövlə və s. başa düşülməlidir.

5) hava gəmiləri və dəniz gəmiləri, daxili naviqasiya gəmiləri və kosmik obyektlər, bayraqdan və reyestr limanından asılı olmayaraq, yalnız Rusiya Federasiyasının yurisdiksiyasına tabe olan ərazidə müvafiq əməliyyat aparıldıqda, ipotekanın predmeti ola bilər. Bu cür obyektlər haqqında xüsusi qanunvericiliklə başqaları nəzərdə tutula bilər.

Binalar, o cümlədən yaşayış binaları və digər tikililər, torpaqla birbaşa əlaqəli tikililər, "İpoteka haqqında" Federal Qanunun 69-cu maddəsinin qaydalarına riayət etmək şərti ilə ipoteka predmeti ola bilər.

Bu qaydalar tikinti üçün ayrılmış torpaq sahəsində tikilən tikintisi başa çatmamış daşınmaz əmlakın girovuna şamil edilir. qanunla müəyyən edilmişdir Rusiya Federasiyasının sifarişi, o cümlədən bina və tikililər, bu federal qanunun 69-cu maddəsinin qaydalarına uyğun olaraq.

Təyinatı dəyişdirilmədən naturada bölünməsi mümkün olmayan əmlak hissəsi (bölünməz əşya) ipotekanın müstəqil predmeti ola bilməz. Bölünməyən əşyanın bir hissəsi ipotekanın müstəqil predmeti ola bilməz. Bölünməz əşyalar haqqında, həmçinin Art. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 133-cü maddəsi. Arbitraj təcrübəsi, bununla belə, müxtəlif növ kolleksiyaları və xidmətləri də bölünməz əşyalar hesab edir. Kolleksiyanı tərkib hissələrinə zərər vermədən fiziki olaraq bölmək mümkün olsa da, onun bədii kolleksiya dəyəri əhəmiyyətli dərəcədə azalacaq.

İpoteka predmeti olan əşya, müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, bütövlükdə aksesuarlarla birlikdə girov sayılır (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 135-ci maddəsi).

1. İpoteka müqaviləsinə əsasən, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 130-cu maddəsinin 1-ci bəndində göstərilən, hüquqları daşınmaz əmlaka hüquqların və onunla aparılan əməliyyatların dövlət qeydiyyatı üçün müəyyən edilmiş qaydada qeydə alınan daşınmaz əmlak; girov qoyula bilər, o cümlədən:

1) bu Federal Qanunun 63-cü maddəsində göstərilən torpaq sahələri istisna olmaqla, torpaq sahələri;

2) sahibkarlıq fəaliyyətində istifadə edilən müəssisələr, o cümlədən binalar, tikililər və digər daşınmaz əmlak;

3) bir və ya bir neçə izolyasiya edilmiş otaqdan ibarət yaşayış binaları, mənzillər və yaşayış binalarının hissələri və mənzillər;

4) bağ evləri, qarajlar və digər istehlak binaları;

5) hava və dəniz gəmiləri, daxili naviqasiya gəmiləri;

6) parkinq yerləri.

Binalar, o cümlədən yaşayış evləri və digər tikililər, torpaqla birbaşa əlaqəli tikililər bu Federal Qanunun 69-cu maddəsinin qaydalarına uyğun olaraq ipoteka predmeti ola bilər.

Torpaq üzərində mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatının olmaması, dövlət mülkiyyətidir bu Federal Qanunun 62.1-ci maddəsinə uyğun olaraq müəyyən edilməmiş torpaq sahələrinin ipotekası üçün maneə deyildir.

2. Bu Federal Qanunun qaydaları 69-cu maddənin qaydaları nəzərə alınmaqla Rusiya Federasiyasının qanunvericiliyinin, o cümlədən bina və tikililərin tələblərinə uyğun olaraq torpaq sahəsində tikilməkdə olan daşınmaz əmlakın girovuna şamil edilir. bu Federal Qanunun.

3. Müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, ipotekanın predmeti olan əşya bütövlükdə aksesuarlarla birlikdə girov hesab edilir (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 135-ci maddəsi).

4. Təyinatı dəyişdirilmədən naturada bölünməsi mümkün olmayan əmlakın bir hissəsi (bölünməz əşya) müstəqil ipotekanın predmeti ola bilməz.

5. Daşınmaz əmlakın ipotekası haqqında qaydalar, federal qanunla başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa və icarə münasibətlərinin mahiyyətinə zidd deyilsə, kirayəçinin bu cür əmlakın icarə müqaviləsi (icarə hüququ) üzrə hüquqlarının girovuna müvafiq olaraq şamil edilir. .

Daşınmaz əmlakın ipotekası haqqında qaydalar paylı tikintidə iştirakçının iştirak müqaviləsindən irəli gələn tələb hüquqlarının girovuna da şamil edilir. ortaq tikinti"Birgə tikintidə iştirak haqqında" 30 dekabr 2004-cü il tarixli 214-FZ Federal Qanununun tələblərinə cavab verən (bundan sonra ortaq tikintidə iştirakçının iddia hüquqları) yaşayış binaları və digər daşınmaz əmlak obyektləri və bəzilərinə düzəlişlər haqqında qanunvericilik aktları"Rusiya Federasiyasının" (bundan sonra "Mənzil binalarının və digər daşınmaz əmlakın müştərək tikintisində iştirak haqqında və Rusiya Federasiyasının bəzi qanunvericilik aktlarına dəyişikliklər edilməsi haqqında" Federal Qanunu).

Bu fəsli öyrənmək nəticəsində tələbə aşağıdakıları etməlidir: bilmək

• ipoteka kreditlərinin mahiyyətini və növlərini;
• ipoteka kreditləşməsini tənzimləyən normativ hüquqi aktların siyahısı;
• ipoteka krediti modelləri;
• ipoteka kreditləşməsinin sxemi və iştirakçıları;
• ipoteka kreditlərinin amortizasiya üsulları;
• "ipoteka borcunun nisbəti", "ipoteka sabiti" anlayışları; bacarmaq
• ipoteka kreditini digər kredit növlərindən fərqləndirmək;
• müəyyənləşdirmək müxtəlif növlər ipoteka kreditləri;
• ipoteka kreditlərinin əsas növlərini xarakterizə edir;
• ipoteka borcunun nisbətini, ipoteka sabitini müəyyən etmək; sahibi
• standart annuitet ödənişinin hesablanması bacarıqları;
• rusiya Federasiyasında ipoteka kreditləşməsinin vəziyyəti haqqında məlumat;
• bu mövzunun xüsusi terminologiyası və lüğəti.

İpoteka kreditlərinin mahiyyəti və növləri

Kreditləşdirmə formalarından biri də aktiv şəkildə istifadə olunur təsərrüfat subyektləri hal hazırda ipoteka kreditidir. İpoteka - bu, bank (kredit təşkilatı) və ya hüquqi şəxs (qeyri-kredit təşkilatı) tərəfindən hüquqi və ya fiziki şəxsə alınmış əmlakın girovu ilə üç il və ya daha çox müddətə verilmiş kredit və ya kreditdir. öhdəliyin təminatı kimi əmlak. İpoteka krediti ödəniş, təxirəsalınmazlıq və geri ödəmə şərtləri ilə, habelə kredit vəsaitlərinin istifadəsinə ciddi nəzarət etməklə verilir. İpotekanın müstəsna mülkiyyəti və kreditin ən yaxşı təminatı kreditorun kreditlərin ödənilməsi üzrə öhdəliklərini yerinə yetirmədiyi halda borc alanın daşınmaz əmlakına öz mülahizəsinə əsasən sərəncam vermək hüququdur.

Müddət ipoteka ilk dəfə VI əsrin əvvəllərində Qədim Yunanıstanda meydana çıxdı. e.ə. (Archon Solon tərəfindən təqdim edilmişdir) və müəyyən torpaq sahibləri tərəfindən borclunun kreditor qarşısında məsuliyyətinin təmin edilməsi ilə bağlı idi. Bunun üçün öhdəliklər tərtib edilib və borcalana məxsus torpaq sahəsinin sərhəddində qeyd olunan əmlakın kreditorun qeyd olunan məbləğdə tələbinin təminatçısı kimi çıxış etdiyi yazısı ilə sütun qoyulub. "İpoteka" adlanan belə bir sütunda (yunan dilindən. hipoteka dayaq, dayaq), torpaq sahibinin bütün borcları qeyd edildi.

Sonralar bu məqsədlə ipoteka kitabları adlanan xüsusi kitablardan istifadə olunmağa başlandı. Artıq qədim Yunanıstanda hər bir maraqlı şəxsə bunun vəziyyətini sərbəst şəkildə yoxlamağa imkan verən təbliğat aparılırdı. torpaq mülkiyyəti. İpoteka institutu Roma İmperiyasında yeni bir inkişaf aldı. 1-ci əsrdə AD Əmlak təminatı ilə fiziki şəxslərə kredit verən ipoteka təşkilatları yaradıldı.

Ölkəmizdə "ipoteka" anlayışı ilk dəfə Rusiya qanunvericiliyində Rusiya Federasiyasının 29 may 1992-ci il tarixli 2872-1 nömrəli "Girov haqqında" Qanununda ortaya çıxdı. Sənətdə. Bu Qanunun 42-ci maddəsində ipotekanın aşağıdakı tərifi verilir: “İpoteka müəssisənin girovu kimi tanınır, binalar, bina, bina və ya digər obyekt, birbaşa yerə bağlıdır, müvafiq torpaq sahəsi və ya ondan istifadə hüququ ilə birlikdə.

İpoteka kreditləşməsi ilə bağlı qanunvericiliyin inkişafında növbəti addım 1 yanvar 1995-ci ildə qüvvəyə minmiş Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin qəbulu oldu. ümumi qaydalar daşınmaz əmlakın girovu ilə kreditlərin təmin edilməsi, yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ və digər daşınmaz hüquqlar haqqında müddəa, girov qoyulmuş yaşayış əmlakına girov qoyulması üçün əsaslar.

Sonradan ipoteka kreditləşməsini tənzimləyən xüsusi qanun qəbul edildi - 16 iyul 1998-ci il tarixli 102-FZ nömrəli "İpoteka (daşınmaz əmlakın girovu) haqqında" Federal Qanun (bundan sonra İpoteka Qanunu). Müəyyən edir ipoteka müqavilələri ipoteka ilə təmin edilmiş öhdəlik üzrə kreditor olan girov saxlayanın bu öhdəlik üzrə borcluya qarşı pul tələblərinin ödənilməsini digər tərəfin girov qoyulmuş daşınmaz əmlakının dəyərindən almaq hüququna malik olan müqavilə kimi. federal qanunla müəyyən edilmiş istisnalar istisna olmaqla, girov qoyan, əsasən girov saxlayanın digər kreditorları üzərində (səh. 1-ci maddə 1).

Rusiya Federasiyasında ipoteka bazarının inkişafında ən mühüm hadisə Rusiya Federasiyası Hökumətinin 11 yanvar 2000-ci il tarixli 28 nömrəli "Rusiya Federasiyasında mənzil ipoteka kreditləşməsi sisteminin inkişafı tədbirləri haqqında" Fərmanı oldu. Rusiya Federasiyasında Mənzil İpoteka Kreditinin Sisteminin İnkişafı Konsepsiyası təsdiq edilmişdir. O, ipoteka kreditləşməsi sahəsinin formalaşması və inkişafı sahəsində dövlətin strategiyasını müəyyən etmiş, bu sahəyə kredit resurslarının cəlb edilməsi sisteminin və təşkilati-iqtisadi mexanizminin formalaşmasını ətraflı təsvir etmişdir.

Dövlətin təkmilləşdirmə cəhdi Məişət şəraiti onun vətəndaşlarının "2002-2010-cu illər üçün "Mənzil" Federal Hədəf Proqramı haqqında" 17 sentyabr 2001-ci il tarixli 675 nömrəli Rusiya Federasiyası Hökumətinin Fərmanı ilə təsdiq edilmiş "Mənzil" Federal proqramı idi.

"Mənzil" FTP-nin həyata keçirilməsinin birinci mərhələsinin nəticələrinə əsasən, "Güzəştli mənzil" milli layihəsinin həyata keçirilməsi ilə əlaqədar əlverişli mənzil bazarının formalaşmasına dair federal qanunlar paketinin qüvvəyə minməsi nəzərə alınmaqla. və Rusiya vətəndaşları üçün rahat mənzil” və Milli Şuranın yaradılması mənzil siyasəti Rusiya Federasiyası Hökumətinin 31 dekabr 2005-ci il tarixli 865 nömrəli "2002-2010-cu illər üçün "Mənzil" Federal Hədəf Proqramının həyata keçirilməsi üçün əlavə tədbirlər haqqında" Qərarına əsasən, sözügedən Federal Hədəf Proqramı müvafiq olaraq dəyişdirilmişdir. FTP "Mənzil" alt proqramlarının modernləşdirilməsinə.

"Mənzil" FTP-nin həyata keçirilməsinin ikinci mərhələsi 2006-2010-cu illərdə həyata keçirilmişdir. və mənzil sektorunda başlanmış islahatların davam etdirilməsini və "Rusiya vətəndaşları üçün əlverişli və rahat mənzil" prioritet milli layihəsi çərçivəsində bir sıra tədbirlərin həyata keçirilməsini təmin etdi. "Mənzil" FTP-nin həyata keçirilməsinin bu mərhələsi "Torpaq sahələrinin kommunal infrastrukturla təmin edilməsi" alt proqramlarının həyata keçirilməsinə yönəldilmişdir. mənzil tikintisi»; “İctimai infrastruktur obyektlərinin müasirləşdirilməsi”; “Gənc ailələrin mənzillə təminatı”; "Federal qanunla müəyyən edilmiş vətəndaşların kateqoriyalarını mənzillə təmin etmək üçün dövlət öhdəliklərinin yerinə yetirilməsi." Bu alt proqramlar milli layihənin əsas prioritet istiqamətlərinin həyata keçirilməsinə yönəlmiş tədbirlərdir və əsas vəzifələrdən birinin həllinə - mənzil bazarında tələb və təklif arasında tarazlığın sabitləşdirilməsinə hesablanıb.

“Mənzil” FTP-nin və onun alt proqramlarının həyata keçirilməsi müddəti 2011-2015-ci illər üçün uzadılıb. Eyni zamanda, əvvəllər mövcud olan alt proqramlar və fəaliyyətlərlə yanaşı federal proqram yeni yaşayış sahələri əlavə edildi.

İpoteka kreditləşməsi sisteminin inkişafında növbəti addım 2003-cü ildə 11 noyabr 2003-cü il tarixli 152-FZ nömrəli "İpoteka qiymətli kağızları haqqında" Federal Qanunun (bundan sonra "İpoteka qiymətli kağızları haqqında" Qanun) qəbul edilməsi olmuşdur. Bu Qanunun olması ikipilləli ipoteka kreditləşməsi sisteminin normal inkişafı və fəaliyyəti üçün zəruridir.

Mənzil ipoteka kreditləşməsi bazarının formalaşmasına təsir edən əhəmiyyətli bir fakt, Rusiya Federasiyası Hökumətinin 30 iyun 2005-ci il tarixli qərarı ilə təsdiq edilmiş Rusiyada Mənzil İpoteka Kreditlərinin Yenidən Maliyyələşdirilməsi üçün Vahid Sistemin İnkişafı Konsepsiyasıdır.

Beləliklə, ölkəmizdə ipoteka kreditinin verilməsi qaydası İpoteka Qanunu, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin ikinci hissəsi və digər qanunvericilik aktları ilə tənzimlənir.

İpoteka daşınmaz əmlakın girovu kreditinin verilməsi formasıdır. İpoteka krediti sistemi iki sahəni əhatə edir:

• 1) sahibkarlıq subyektlərinə və əhaliyə birbaşa ipoteka kreditlərinin verilməsi;
• 2) təkrar bazarda ipoteka kreditlərinin satışı (ipoteka öhdəlikləri).

Birinci halda ipoteka krediti verilir ipoteka bankları böyük kapital xərclərini, yeni tikintini, daşınmaz əmlakın alınmasını ödəmək. İkinci istiqamətdir maliyyə şirkətləri, ipoteka banklarının əmlak girovu ilə təmin edilmiş aktivlərini alan, sonra isə öz adından onların əsasında qiymətli kağızlar (istiqrazlar, iştirak sertifikatları) emissiya edən fondlar əlavə cazibə kredit vermək üçün resurslar.

Kredit münasibətləri aşağıdakı prinsiplər əsasında qurulur: məqsədli istifadə, təminat, təcililik, ödəniş, geri ödəmə. Nəzərdə tutulan istifadə Kredit borcalanın təqdim etdiyi sənədlərlə təsdiqlənir. Kredit təminatının əsas növləri bunlardır: zaminlik, zəmanət, girov, kreditin qaytarılmamasına görə borcalanın məsuliyyətinin sığortası. İpoteka krediti borcalan tərəfindən daşınmaz əmlak obyekti və əmlak hüquqlarının girovu ilə təmin edilir ki, bu da borclunun aldığı krediti tam və vaxtında qaytarmaq və onlara aid olan faizləri ödəmək üçün borc verənin girovu rolunu oynayır. Ödənişin təsdiqi borcalan tərəfindən ödəmə qabiliyyətinə dair sənədlərin təqdim edilməsidir.

İpoteka krediti aşağıdakıları edir funksiyaları".

• maddi istehsal sahəsinə investisiyaların cəlb edilməsinin maliyyə mexanizminin funksiyasını;
• borc vəsaitlərinin qaytarılmasını təmin etmək funksiyası;
• digər üsullar (alqı-satqı və s.) iqtisadi cəhətdən məqsədəuyğun olmadıqda və ya hüquqi cəhətdən mümkün olmadıqda daşınmaz əmlakın dövriyyəsini və yenidən bölüşdürülməsini stimullaşdırmaq funksiyası;
• ipoteka, ipoteka ilə təmin olunmuş qiymətli kağızların törəmələri və s. formasında çoxsəviyyəli uydurma kapitalın formalaşdırılması funksiyası.

Yəni iqtisadi baxımdan ipoteka - ego əlavə cəlb etməyə imkan verən daşınmaz əmlak obyektlərinə mülkiyyət hüquqlarının dövriyyəsi üçün bazar alətidir maddi resurslar hər hansı layihələrin həyata keçirilməsi üçün və hüquqi baxımdan ipoteka daşınmaz əmlak obyektləri girov qoyulduqda onlara mülkiyyət hüquqlarının yüklü olmasıdır.

Hazırda dünyada ipoteka kreditlərinin verilməsi, ödənilməsi və xidmət göstərilməsi sxemlərinə görə fərqlənən bir çox növ ipoteka kreditləri hazırlanmışdır (Cədvəl 4.1).

İpoteka kreditlərinin növləri

İpoteka predmeti aşağıdakı əmlak ola bilər (İpoteka haqqında qanunun 5-ci maddəsi).

• 1. Sənətin 1-ci bəndində göstərilən daşınmaz əmlak. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 130-cu maddəsi, hüquqları daşınmaz əmlaka hüquqların və onunla əməliyyatların dövlət qeydiyyatı üçün müəyyən edilmiş qaydada qeydə alınır, o cümlədən:
  • torpaq;
  • müəssisələr, habelə sahibkarlıq fəaliyyətində istifadə olunan binalar, tikililər və digər daşınmaz əmlak;
  • yaşayış binaları, mənzillər və yaşayış binalarının hissələri və bir və ya bir neçə izolyasiya edilmiş otaqdan ibarət mənzillər;
  • bağ evləri, qarajlar və digər istehlak binaları;
  • hava və dəniz gəmiləri, daxili naviqasiya gəmiləri və kosmik obyektlər.
• 2. Tikinti üçün qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada ayrılmış torpaq sahəsində tikilməkdə olan daşınmaz əmlakın tikintisi, o cümlədən bina və tikililər.

Torpaq sahələrinin, müəssisələrin, tikililərin, mənzillərin və digər daşınmaz əmlakın girovu yalnız onların dövriyyəsinə federal qanunlarla icazə verildiyi halda yarana bilər.

Təyinatı dəyişdirilmədən bölünməsi mümkün olmayan əmlakın bir hissəsi (bölünməz əşya) müstəqil ipotekanın predmeti ola bilməz. Aşağıdakılarla əlaqədar ipotekaya icazə verilmir:

• ölçüsü nəzərə alınmaqla müvafiq kateqoriyalı torpaq təyinatına uyğun olaraq müstəqil sahə kimi istifadə edilə bilməyən torpaq sahəsinin bir hissəsi;
• bu evin və ya mənzilin sahibinin evinin və ya mənzilinin bir hissəsini təşkil edən yaşayış otaqları;
• barəsində iflas işi başlanmış və ya ləğv edilməsi və ya yenidən təşkili haqqında qərar qəbul edilmiş müəssisə.

İpoteka mülkiyyət və ya təsərrüfat idarəçiliyi əsasında girov qoyan şəxsə məxsus olan əmlaka qoyulur. İpoteka qoyulmuş əmlak girov qoyanda onun mülkiyyətində və istifadəsində qalır.

Ümumi əmlak üçün birgə mülkiyyət(mülkiyyətçilərin hər birinin mülkiyyət hüququndakı payı müəyyən edilmədən) ipoteka bütün mülkiyyətçilərin razılığı ilə təsis edilə bilər. Razılıq yazılı şəkildə verilməlidir.

İpoteka predmeti müqavilədə onun adı, yeri və bu predmeti müəyyən etmək üçün kifayət qədər təsviri göstərilməklə müəyyən edilir.

Sənətə görə. İpoteka haqqında Qanunun 43-cü maddəsinə əsasən, bir öhdəliyin (əvvəlki ipoteka) icrasını təmin etmək üçün ipoteka müqaviləsi üzrə girov qoyulmuş əmlak eyni və ya digər borclunun eyni və ya digər ipoteka saxlayan qarşısında başqa öhdəliyinin yerinə yetirilməsini təmin etmək üçün girov qoyula bilər (sonrakı ipoteka). İpoteka saxlayanların ardıcıllığı İpoteka yaranma anında Daşınmaz əmlaka hüquqların və onunla əməliyyatların Vahid Dövlət Reyestrinin məlumatları əsasında müəyyən edilir.

Sonrakı ipotekaya, sonrakı ipoteka müqaviləsinin bağlandığı vaxta qədər qüvvəsi dayandırılmamış eyni əmlaka dair əvvəlki ipoteka müqavilələri ilə qadağan edilmədikdə icazə verilir. Əvvəlki ipoteka müqaviləsində sonrakı ipoteka müqaviləsinin bağlana biləcəyi şərtlər nəzərdə tutulursa, sonuncu ipoteka müqaviləsi bu şərtlərə əməl edilməklə bağlanmalıdır.

İpoteka kreditləşməsində kreditor və borcalan kimi fiziki və hüquqi şəxslər, kommersiya bankları çıxış edə bilərlər.

Borcalanın növünə görə Kredit subyektləri kimi ipoteka kreditləri aşağıdakılara bölünür:

• inşaatçılara və inşaatçılara verilən kreditlər;
• gələcək ev sahibinə birbaşa verilən kreditlər;
• borcalanların mənsubiyyət dərəcəsinə görə.

Üzvlər ipoteka kreditləşməsi: banklar (borcalanın ödəmə qabiliyyətini yoxlayın) və bank olmayan təşkilatlar; sığorta şirkətləri (ipoteka kreditləşməsi prosesində yaranan riskləri sığortalamağa borcludurlar); qiymətləndirmə şirkətləri bazar dəyəri mənzillər).

Amortizasiya metodundan asılı olaraq aşağıdakılar fərqləndirilir: kredit növləri.

Daimi ipoteka krediti- kreditin ən sadə forması. Bu kredit xarakterikdir bitiş tarixi, son tarix kreditlər və sabit faiz dərəcələri. Bu, aşağı inflyasiya, uzun kredit şərtləri olan ölkələr üçün xarakterikdir və müntəzəm fasilələrlə (məsələn, ayda bir dəfə) bərabər ödənişləri (amortizasiya) nəzərdə tutur. Buna görə də belə kreditlər öz-özünə udma kimi təsnif edilir.

Standart annuitet ödənişi düsturla hesablanır

burada P - aylıq annuitet ödənişinin məbləği; K - kreditin məbləği; i- dövr (ay, il) üzrə faiz dərəcəsi; P- ödəniş dövrlərinin sayı (aylar, illər).

Annuitet ödənişinin məbləğini müəyyənləşdirin. Faiz dərəcəsi - illik 20%. Kreditin məbləği 1 milyon rubl təşkil edir. Kreditin müddəti - 5 il. Ödənişlər ildə bir dəfə edilir.

Həll.

Düsturdan (4.1) istifadə edirik:

Dəyişən ödənişli kreditləröz-özünə amortizasiya olunmur və əsas borcun və faizlərin, habelə digər ödənişlərin müxtəlif dövrlərini nəzərdə tutur. əlavə şərtlər. Bu kreditlərə daxildir balon ödəniş kreditləri, birdəfəlik yekun (top) ödənişi fərz etməklə və ya birdəfəlik ödənişin bölünməsi ilə. Onlar bölünür:

• yalnız faizli kreditlər, müddətin sonunda əsas borcun balon ödənişini və kreditin müddəti ərzində müntəzəm faiz ödənişlərini nəzərdə tutan balon ödənişli kredit növüdür. Belə kreditə təxirə salınmış ipoteka da deyilir;
• həm əsas borcun, həm də faizlərin ödənilməsində heç bir ödəniş nəzərdə tutulmayan kredit müddəti bitənə qədər faiz ödənişləri dondurulmaqla kreditlər. Kreditin və onun üzrə kapitallaşdırılmış faizlərin qaytarılması kredit müddətinin sonunda həyata keçirilir. Bu cür kreditlərin istifadəsi kifayət qədər bahadır və buna görə də məhduddur. Onlara, əsasən, torpaq möhtəkirləri müraciət edirlər, onlar torpaq sahəsini müddətin sonunda kredit, faiz və satışdan qazanc qaytarmağa imkan verən məbləğə satmağa ümid edirlər;
• qismən amortizasiyalı və yekun ödənişli kreditlər həm əsas borcun, həm də faizlərin qismən dövri ödənişlərini, habelə borcun qalan məbləğinin birdəfəlik ödənilməsini nəzərdə tutur;
• Yalnız əsas borcun tədricən ödənilməsi ilə kreditlər əsas məbləğlərin ödənişlərinin həyata keçirilməsini və birdəfəlik ödənişi, o cümlədən faizləri ödəmək borcunu nəzərdə tutur.

Bahar kreditləriəsas borcun ödənilməsi üçün müntəzəm ödənişləri əhatə edir. Məsələn, ilk dörd il ərzində yalnız faiz, sonrakı üç ildə isə faiz və əsas borc ödənilir.

cəlb kreditlər maliyyələşdirilməsində istifadə olunur gəlirli daşınmaz əmlak. Bu kredit özünəməxsus kreditə yaxındır, lakin o, əsas borc və faizləri müntəzəm olaraq alan borc verənin obyektdən əldə edilən gəlirdə də iştirak etdiyini nəzərdə tutur. Kreditorun iştirakı müxtəlif ola bilər: o, icarə haqqının artıq hissəsinin bir hissəsini, xalis əməliyyat gəlirinin artıq hissəsinin bir hissəsini (gəlirdə iştirakla kredit), kapital gəlirinin bir hissəsini və ya satışdan əldə edilən gəliri tələb edə bilər. daşınmaz əmlak (kapitalın bahalaşmasında iştirakla kredit) və s. .

Artan ödənişlərlə kreditlər(artan annuitetlə) bütün dövr ərzində bərabər dəyişkən ödənişləri təmin edir və icarəyə götürülmüş daşınmaz əmlakın sahibləri tərəfindən ödənişlərin hər il və ya digər fasilələrlə artacağı gözləntisi ilə istifadə olunur. Bu cür kreditlər kredit dövrünün əvvəlində sonundan daha az gəliri olan gənc ailələrə kredit vermək üçün istifadə olunur.

Əks annuitet kreditləri,əksinə, onlar ödənişlərin azaldılmasını, lakin müddətin sonunda kreditin və ya onların dayandırılmasını nəzərdə tutur. Bu mənada onları dondurulmuş kreditlərlə müqayisə etmək olar. Belə kreditlər yaşlı ev sahiblərini maliyyələşdirmək üçün istifadə olunur.

Dəyişən faizli kreditlər, adətən pul bazarı indekslərindən birinə, inflyasiyaya, valyutaya və s.-yə “bağlanır” krediti onun minimum və maksimum dəyərlərinə məhdudiyyətlər qoyulmaqla, dəyişən məzənnə ilə ödəməyə imkan verir. Faizlərin dəyişməsi kreditlərin şərtlərinə təsir göstərir.

Kanada sürüşməsiəvvəlcədən müəyyən edilmiş intervallarla (məsələn, hər beş ildən bir) dəyişən faiz dərəcələri ilə xarakterizə olunur. Bu kredit növünün variasiyası, ödənişlərin tezliyinə əlavə olaraq, marjinal faiz dərəcələrinin əvvəlcədən razılaşdırılması ilə fərqlənən danışıq dərəcəsinə malik kreditdir.

İpoteka kreditlərinin dayandırılması bir neçə növə malikdir və özləri ikinci dərəcəli (kiçik) maliyyələşdirmənin xüsusi halıdır. Bu növ kreditləşmənin mahiyyəti ondan ibarətdir ki, artıq akkreditasiya olunmuş daşınmaz əmlaka ikinci kredit verilir, ödənişlər birinci kreditin ödənilməsi üçün göndərilir. Belə kreditlər üzrə faiz dərəcələri adətən birinci kreditlə müqayisədə yüksək olur.

Əlavə faiz dərəcəsi ilə kreditlərəsas borc üzrə faizlərin təyin edilməsini təmin edir və nəticə növbəti ödənişin həcmini müəyyən etmək üçün ödəniş müddətlərinin sayına bölünür.

İpoteka inkişafı tarixində kreditin verilməsi metodundan asılı olaraq ipoteka kreditləşməsi bazarının iki əsas modeli fərqləndirilir: Avropa və Amerika.

Avropa modeli - Bu, ipoteka kreditləşməsinin birpilləli modelidir, onun mahiyyəti ondan ibarətdir ki, bank kredit verərək, ödənişli standart strukturun öz qiymətli kağızlarını (ipoteka, uzunmüddətli ipoteka istiqrazları) buraxmaqla müstəqil şəkildə yenidən maliyyələşdirir. ödəniş müddətinin sonunda əsas məbləğin (Şəkil 4.1). Belə qiymətli kağızların buraxılışı və tədavülü xüsusi qanunvericiliklə tənzimlənir. İpoteka təminatına daxil olan kreditlər emitent bankın balansında qalır. İpoteka istiqrazlarının emitentlərinin fəaliyyəti, bir qayda olaraq, qanunla ipoteka kreditlərinin verilməsi və aşağı risk dərəcəsi ilə xarakterizə olunan digər əməliyyatlarla məhdudlaşır. Qanunda göstərilənlərdən başqa heç bir başqa emitent “ipoteka vərəqi” adlandırılan qiymətli kağızlar buraxa bilməz. İpoteka banklarının fəaliyyətinə dövlət və bank nəzarəti orqanları tərəfindən ciddi nəzarət edilir.

düyü. 4.1.

1 - əmanət əmanəti; 2 - borcalan tərəfindən ipoteka kreditinin alınması; 3 - alqı-satqı müqavilələri və ya iş müqaviləsi üzrə mənzil üçün ödəniş (öz və borc kapitalı); 4 - ipoteka kreditinin və onun üzrə faizlərin qaytarılması; 5 - girov qoyulmuş mənzil sığortası; 6 - qiymətli kağızların (ipoteka) satışından əldə edilən gəlir; 7 - gəlir lakin qiymətli kağızlar(ipoteka) və onların ödənilməsi

Bu modelin həyata keçirilməsi aşağıdakı əsas müqavilə növlərinin bağlanmasını nəzərdə tutur:

• borcalan və borc verən arasında - əmanət mənzil depoziti haqqında müqavilə, sonra - kredit müqaviləsi və ipoteka müqaviləsi;
• borcalan və sığorta şirkəti arasında - girov qoyulmuş mənzil sığortası müqaviləsi;
• borcalan və satıcı (inşaatçı) arasında - mənzil alqı-satqısı müqaviləsi.

İpoteka kreditləşməsinin bu modeli uzun müddətdir ki, bir sıra Qərbi Avropa ölkələrində - Danimarka, Almaniya, Fransa və daha yaxınlarda - Polşa, Çexiya, Slovakiya, Macarıstanda fəaliyyət göstərir.

Bu sxemin tətbiqinin ən parlaq nümunəsidir Alman modeli. Almaniyanın "özəl tikinti əmanət kassaları" kimi əmanət və kredit prinsipinə əsaslanır - Bausparkasse, Fransız dili Livret Epargne Logement, amerikan Qənaət & kreditlər. Tikinti əmanət bankı qapalı maliyyə strukturudur və fəaliyyətə formalaşması ilə başlayır nizamnamə kapitalı və onun əsasında kreditlərin verilməsi üçün öz vəsait mənbəyinə (mənzil fondu daxil olmaqla) malikdir. Kassanın bütün mövcud vəsaitləri (öz və borc götürülmüş) yalnız qanunla müəyyən edilmiş fəaliyyətlərin həyata keçirilməsi üçün istifadə olunur, yəni. mənzil tikintisini və artıq tikilmiş mənzillərin alınması üçün ipoteka kreditlərinin verilməsini maliyyələşdirmək. Əmanətçi uzun müddətə mənzil almaq üçün zəruri töhfəni (məsələn, onun dəyərinin 50%-i həcmində) toplamaq, sonra isə ilkin mənzil almaq (tikmək) üçün ipoteka krediti almaq imkanı əldə edir. - seçilmiş mənzil. Alman versiyasında kreditin rolu nağd pul deyil, birbaşa mənzildir - bitmiş və ya yarımçıq (sözdə tikinti ipotekası).

Alman modelinin çatışmazlıqları aşağıdakılardır: məhdud seçim tikinti əmanət bankı tərəfindən tikilən və iştirakçı tərəfindən təklif oluna bilən yaşayış binaları) "; kassanın özü tərəfindən müəyyən edilən sabit qiymət; üç ildən beş ilədək məhdud kredit şərtləri, mənzilin satılmasının mümkün olmaması. borc ödənilənə qədər borcalan.

Digər bir ipoteka krediti modeli amerikan iki səviyyəli modeli, anqlo-sakson hüquq sistemi ölkələrində yayılmışdır. Onun mahiyyəti ondan ibarətdir ki, bank kredit verərək uzunmüddətli resursları cəlb etməklə, artıq verilmiş ipoteka kreditləri üzrə tələbləri başqa maliyyə institutuna (ikinci bazar operatoru, xüsusi yaradılmış agentliklər) həvalə etməklə onu yenidən maliyyələşdirir.

Öz növbəsində, maliyyə institutları (ikinci dərəcəli bazar operatorları, xüsusi yaradılmış agentliklər) alınan ipoteka kreditləri ilə aşağıdakı kimi məşğul ola bilərlər:

• 1) onları ikinci dərəcəli investorlara həvalə etmək;
• 2) vahid ipoteka kreditləri hovuzlarını formalaşdırmaq və belə bölünməz ipoteka hovuzlarını və ya belə hovuzlarda iştirak hüquqlarını (səhmlərini) ikinci dərəcəli investorlara satmaq;
• 3) ipoteka ilə təmin edilmiş qiymətli kağızları buraxmaq və yerləşdirmək (ipoteka ilə təmin edilmiş istiqrazlar və ya ipoteka iştirak sertifikatları ola bilər).

Bu sistem ABŞ-da çox yayılmışdır. İki səviyyəli bir quruluşun Amerika modelinin sadələşdirilmiş diaqramı Şek. 4.2. Verilmiş ipoteka kreditləri daha sonra ixtisaslaşdırılmış ipoteka agentliklərinə verilir. İpoteka agentlikləri banklardan kreditləri nominal üzrə geri aldıqdan sonra onları hovuzlarda birləşdirərək onların girovu ilə öz kreditlərini verirlər. istiqrazlar. Borcalanlar alınan kreditin ödənişi kimi banklara pul ödəyirlər və banklar bu vəsaitləri, tutma komissiyalarını ipoteka agentinə köçürür, o, ipoteka qiymətli kağızlarının sahiblərinə onlardan gəliri ödəyir.

düyü. 4.2.

• 1 - kredit müqaviləsi; 2 - ipoteka müqaviləsi; 3 - girov qoyulmuş mənzil sığortası müqaviləsi; 4 - alqı-satqı müqaviləsi və ya müqavilə;
• 5 - kreditorla ipoteka agentliyi arasında ümumi razılaşma; b - agentlik müqaviləsi;
• 7 - tapşırıq müqaviləsi; 8 - qiymətlilərlə əməliyyatların aparılması qaydası haqqında müqavilə

ipoteka agentliyinin sənədləri; 9 - biznes riskinin sığortası müqaviləsi; 10 - qiymətli kağızların alqı-satqısı müqavilələri

İpoteka kreditləşməsinin ikipilləli modelini həyata keçirərkən bir nəticə verilir:

• borcalan və borc verən arasında kredit müqaviləsi və ipoteka müqaviləsi;
• borcalan və satıcı (inşaatçı) arasında mənzil alqı-satqısı müqavilələri;
• borcalan və sığorta şirkəti arasında girov qoyulmuş mənzil üzrə sığorta müqavilələri;
• sığorta şirkəti ilə biznes riskinin sığortası müqaviləsi ipoteka agentliyi;
• kreditorla ipoteka agentliyi arasında ipoteka kreditləri üzrə tələb hüququnun verilməsinə dair müqavilələr;
• müqavilələr etimad idarəçiliyiəldə edilmiş iddialar.

İki səviyyəli modelin seçilməsi təkcə dövlət maraqları ilə deyil, həm də onun parçalanmasını nəzərdə tutan Anglo-Sakson hüquq sistemində mülkiyyət anlayışının xüsusiyyətləri ilə izah olunur. Eyni əmlak üçün bir neçə mülkiyyət hüququnun müəyyən edilməsi və mülkiyyət hüququnun məzmununun müxtəlif şəxslər arasında bölüşdürülməsi mümkündür. Anglo-Amerikan ölkələrində mülkiyyət hüquqlarının obyekti qanuni sistem sadəcə doğru ola bilər.

İpoteka anlayışı mongage) in sivil qanun ABŞ (və ingilis mülki hüququ) kontinental Avropa ölkələrinin mülki hüququndakı ipoteka anlayışı ilə tam üst-üstə düşmür. Xüsusilə, həm daşınmaz, həm də daşınar əmlak ipotekanın predmeti ola bilər. Amma əsas odur ki, ipoteka ilə girov qoyulmuş əmlakın mülkiyyət hüququ ipoteka saxlayana keçir. Bu fidusiar girovdur ki, girov saxlayan girov qoyulmuş əmlakın sahibi olur 1 .

Təkrar ipoteka kreditləşməsi bazarının ikisəviyyəli modelinin mexanizminin mürəkkəbliyi onun saxlanması xərclərinin artımını əvvəlcədən müəyyən edir. Bu da öz növbəsində borcalan üçün kredit vəsaitlərinin dəyərini artırır. Digər çatışmazlıq kontinental hüquq sistemi çərçivəsində Anglo-Amerika modeli əsasında qurulmuş ipoteka kreditləşməsi bazarının aydın və effektiv şəkildə tənzimlənə bilməməsidir.

Bu mərhələdə Rusiya qanunvericiliyiİpoteka ilə təmin edilmiş qiymətli kağızlar üzrə, əlverişli mənzil bazarının yaradılması üzrə islahatların tərkib hissəsi kimi qəbul edilmiş dəyişiklikləri nəzərə alaraq, kredit təşkilatlarına həm banklar tərəfindən resursların cəlb edilməsi, həm də istifadə yolu ilə ipotekanın inkişafının yuxarıda göstərilən bütün üsullarına müraciət etməyə imkan verir. maliyyə alətləri təkrar bazar operatorları.

İmkandan asılı olaraq erkən ödəmə vaxtından əvvəl ödəmə hüququ ilə və vaxtından əvvəl ödəmə hüququ olmayan kreditlər ayırmaq. Sənətə görə. “İpoteka haqqında” Qanunun 45-ci maddəsinə əsasən, girov qoyanın istənilən vaxt ipoteka ilə təmin edilmiş öhdəliyi tam həcmdə vaxtından əvvəl yerinə yetirmək hüququ vardır, əgər ipoteka müqaviləsi eyni ipoteka predmetinin sonradan girov qoyulması imkanını istisna edirsə.

-dən asılı olaraq faiz dərəcəsi növü Kredit sabit faiz dərəcəsi və dəyişkən faiz dərəcəsi ilə verilir. Rusiya Federasiyasında ipoteka krediti üzrə faiz dərəcəsi sabit və ya dəyişən ola bilər. Misal üçün, ipoteka bankı QSC CB DeltaCredit fəaliyyətə başladı kredit məhsulu indikativ dərəcə ilə əlaqəli üzən faiz dərəcəsi ilə rublla MosPrime Rate.

Gəlirlərini rəsmi təsdiq edə bilən borcalanlar üçün DeltaCredit Bank 5,5% + üç aylıq faiz dərəcəsi təyin edir. MosPrime Rate,"boz" gəliri olan borcalanlar üçün - 6,5% + üç ay MosPrime Rate. Tariflər hər rüb yenidən hesablanır.

Yenidən maliyyələşdirmə metoduna görə -İpoteka kreditləşməsi müxtəlif kredit təşkilatları tərəfindən həyata keçirilir. Onların fəaliyyətinin xüsusiyyətləri verilmiş kreditlərin yenidən maliyyələşdirilməsi metodundadır (cədvəl 4.2).

Cədvəl 4.2

İpoteka kreditlərinin yenidən maliyyələşdirilməsi yolları

Təhlükəsizlik dərəcəsinə görə kreditlər ilkin ödənişin məbləğindən asılı olaraq bölünür, onun məbləği girov qoyulmuş əmlakın dəyərinin 0-dan 100%-ə qədər ola bilər. İpoteka kreditləri birinci və ya sonrakı ipotekalarla təmin edilə bilər (kiçik, yaşlı ipoteka).

kreditorların sayından asılı olaraq kreditin verilməsində iştirak edən ipoteka kreditləri bunlardır: şərti və birləşmiş. Adi kreditlər bir kreditor tərəfindən verilir, birləşmiş kreditlər bir neçə kreditor tərəfindən verilir.

-dən asılı olaraq kredit şərtləri ayırmaq: subsidiyalaşdırılmış kredit və verilən kredit ümumi şərtlər. Fiziki şəxslərə güzəştli kredit verilir və hüquqi şəxslər- daxil olan benefisiarlar qrupları dövlət proqramları. Maliyyə həm hökumətdən, həm də kredit təşkilatları. Beləliklə, 2011-ci ildə Rusiya Sberbankı aşağıdakı proqramları həyata keçirdi: “İpoteka ilə dövlət dəstəyi”, “İpoteka plus ana kapitalı», « hərbi ipoteka" və s.; Mənzil İpoteka Kreditləri Agentliyi (AHML) Gənc Alimlər üçün İpoteka proqramına start verdi; Globex Bank aktiv olaraq kreditlər verdi ipoteka proqramı hərbi qulluqçular üçün. Bununla belə, yalnız məhdud sayda insanların bu cür proqramlara çıxışı var.

Bundan əlavə, ipoteka kreditləri formada verilə bilər kredit xətləri və birdəfəlik.

İpoteka kreditinin üstünlükləri aşağıdakılardır:

• kifayət qədər imkan qısa müddət ev sahibi olun və köçün yeni mənzil;
• mənzilin qiymətinin artması halında aylıq ödənişlərin məbləğinin dəyişməyəcəyi uzun müddətə kreditin alınması;
• öz mənzilinizi ödəmək və başqasının əmlakını icarəyə götürməmək imkanı, kredit üzrə faiz oxşar mənzilin aylıq kirayə haqqı ilə müqayisə edilə bilər;
• ipoteka krediti ilə alınmış mənzildə borcalanın və onun ailə üzvlərinin qeydiyyata alınması imkanı;
• sərfəli investisiya fondlar (daşınmaz əmlakın qiymətləri durmadan artır);
• qəbul vergi güzəşti ipotekanın bütün müddəti üçün 2 milyon rubldan çox olmayan məbləğdən, habelə kreditin ödənilməsi müddəti üçün faizlər ödənilən məbləğdən (Rusiya Federasiyası Vergi Məcəlləsinin 220-ci maddəsinin 1-ci bəndinin 2-ci yarımbəndi).
Rusiya pul bazarının göstəricisi, Moskva pul bazarında rubl kreditləri (depozitlər) təqdim etmək üçün orta dərəcədir və Milli Valyuta Assosiasiyası tərəfindən hesablanır.
• Razumova I. A. İpoteka kreditləşməsi. 2-ci nəşr. Sankt-Peterburq: Piter, 2009, s.14.