Ənənəvi olaraq, Rusiyada daşınmaz əmlak 3 qrupa bölünür: mənzil fondu, qeyri-yaşayış fondu, torpaq. Bu qrupların hər biri müstəqil inkişaf edir, öz qanunvericilik və tənzimləmə çərçivəsinə malikdir.

Mənzil fondu, yaşayış binalarından, yataqxanalar, hostlar, ixtisaslaşmış evlər, mənzillər, mənzillər, mənzillər, yaşayış üçün uyğun digər binalarda digər yaşayış binalarından asılı olmayaraq bütün yaşayış binalarının bir dəstidir.

Yaşayış daşınmaz əmlak bir məhsul olaraq onu digər mallardan fərqləndirən aşağıdakı xüsusiyyətlərə malikdir (Şəkil 1).

Əmlakın FIG.1 xüsusiyyətləri məhsul olaraq

Qeyri-yaşayış fonunda binalar, quruluşlar və digər əşyalar və ya müəyyən bir torpaq sahəsində yerləşən və müəyyən edilmiş qaydada qeydiyyatdan keçmiş. Yaşayış olmayan otaqlar fərqlənir funksional Ofisdə, alış-veriş, anbar və istehsal.

Əsas əmlak obyekti, bütün insanların, hər hansı bir işin əsas amili olan, birbaşa və ya dolayı yolla bütün digər malların istehsalında əsas amil olan torpaqdır.

Növlərə bölünmə ilə yanaşı, daşınmaz əmlak bir sıra əlamətlər üçün təsnif edilir, bu, daşınmaz əmlak bazarının daha uğurlu bir araşdırmasına töhfə verir və müxtəlif kateqoriyalı daşınmaz əmlakın və onların idarə olunması metodlarının inkişafını və tətbiqini asanlaşdırır.

İstifadə xarakteri ilə:

Ev, kotteclər, mənzillər.

Daşınmaz əmlak ticarəti: Otellər, Ofis sahəsi, dükanlar, restoranlar, xidmət əşyaları.

İstehsal əmlakları: fabriklər, bitkilər, anbarlar.

Kənd təsərrüfatı Əmlak: Təsərrüfat, bağlar.

Xüsusi Daşınmaz Əmlak Məktəblər, Kilsələr, Monasteriya, xəstəxanalar, uşaq bağçaları, qocalar evləri, hökumət və inzibati təşkilatlar.

Mülkiyyət məqsədi ilə:

İş görmək üçün;

Sahibi olmaq;

Bir investisiya kimi;

Əmtəə ehtiyatları və nwp kimi;

Mənimsənilməsi və inkişafı üçün;

Egzoz ehtiyatları istehlakı üçün.

İxtisas dərəcəsinə görə:

İxtisaslaşmış (xüsusi təbiətinə nadir hallarda, çünki hamısı üçüncü tərəflərə təslim olursa və ya açıq bazarda satılırsa, faydalı işin bir hissəsi kimi həyata keçirildiyi hallar istisna olmaqla, emalı və kimyəvi bitkilər, elektrik stansiyaları; muzeylər, kitabxanalar və oxşar oxşar binalar;

Qeyri-ixtisaslaşmamış - investisiya üçün açıq bazarda universal tələbi olan bütün digər daşınmaz əmlak, mövcud və ya oxşar məqsədlərdə istifadə etmək üçün istifadə olunur.

İşləməyə hazırlıq dərəcəsinə görə:

İstismara;

Yenidənqurma və ya əsaslı təmir;

İnşaat davam edir.

Həqiqi formada reproduklenessdə:

Qeyri-reproduktiv: torpaq sahələri, mineral yataqları;

Reprodukl: binalar, quruluşlar, çoxillik əkinlər.

Daşınmaz əmlakın gəlir əldə etmək potensial bir qabiliyyətinə malikdir və olduqca cəlbedici bir investisiya istiqamətidir. Əmlak Gəlir Formaları:

1) Gələcək dövri mövzular pul;

2) bazar qiymətlərində dəyişikliklər səbəbindən daşınmaz əmlakın dəyərinin artması, köhnə obyektlərin yeni və inkişafı;

3) xərclənən dövrün sonunda obyektin yenidən satışından gəlir.

Daşınmaz əmlakın üç əsas növü fərqlənə bilər: torpaq, mənzil və yaşayış olmayan yerlər.

Torpaq bölünür:

• 1. Qurmaq üçün hazırlanmış torpaq sahələri;
• 2. Əməliyyatları üçün nəzərdə tutulmuş təbii komplekslər.

Yerləşdirmə insanın yerləşməsi üçün nəzərdə tutulmuş bütün şəraiti olan bir binadır.

Mənzil ola bilər:

• 1. Elite;
• 2. Növü;
• 3. Şəhər;
• 4. Ölkə.

Bölmə ilə yanaşı, əmlak bir sıra əlamətlər üçün təsnif edilir ki, bu da daşınmaz əmlak bazarının daha uğurlu bir araşdırmasına kömək edir.

İstifadə xarakteri ilə

• - Yaşayış daşınmaz əmlak: evlər, kotteclər, mənzillər.
• - Daşınmaz əmlak ticarəti: Otellər, ofis sahəsi, dükanlar, restoranlar, xidmət əşyaları.
• - istehsal daşınmaz əmlak: fabriklər, bitkilər, anbarlar.
• - Kənd təsərrüfatı daşınmaz əmlak: ferma, bağlar.
• - Xüsusi Daşınmaz Əmlak Məktəblər, Kilsələr, Monasteriyalar, Xəstəxanalar, Uşaq bağçası, Yaşlı (ahıl) insanlar, Hökümət və İdarəetmə Təşkilatları.

Mülkiyyət məqsədi ilə

• - iş üçün;
• - sahibi olmaq;
• - bir investisiya kimi;
• - əmtəə ehtiyatları və yarımçıq istehsal kimi;
• - inkişaf və inkişaf üçün;
• - Egzoz ehtiyatlarını istehlak etmək.

İxtisas dərəcəsinə görə

• - ixtisaslaşmış (xüsusi xarakterinə nadir hallarda, çünki hamısı üçüncü tərəflərə təslim olsa və ya açıq bazarda, faydalı işin bir hissəsi olaraq həyata keçirildiyi zaman, emalı və kimya zavodları, elektrik stansiyaları Açıqlayır; muzeylər, kitabxanalar və oxşar oxşar binalar;
• - Qeyri-ixtisaslaşmamış - investisiya üçün açıq bazarda universal tələbi olan bütün digər daşınmaz əmlak, mövcud və ya oxşar məqsədlərdə istifadə etmək üçün istifadə, istifadə edin.

İşləməyə hazırlıq dərəcəsinə görə:

• - istismara;
• - yenidənqurma və ya əsaslı təmir tələb etmək;
• - İnşaat davam edir.

Həqiqi formada reproduklenessdə:

• - Reproducled deyil: torpaq sahələri, mineral yataqları;
• - Reproducle: Binalar, qurğular, çoxillik əkinlər.

Daşınmaz əmlakın gəlir əldə etmək potensial bir qabiliyyətinə malikdir və olduqca cəlbedici bir investisiya istiqamətidir. Əmlak Gəlir Formaları:

• 1) gələcək dövri pul axını;
• 2) bazar qiymətlərində dəyişikliklər səbəbindən daşınmaz əmlakın dəyərinin artması, köhnə obyektlərin yeni və inkişafı;
• 3) xərclənən dövrün sonunda obyektin yenidən satışından gəlir.

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi, ilk növbədə bazara müstəqil mal kimi aktiv şəkildə daxil olan obyektlərin kateqoriyalarına görə maraqlanır. Hal hazırda Rusiyada:

• - Mənzillər və otaqlar;
• - Ofislər və ya mağazalar üçün otaqlar və binalar;
• - Torpaq sahələri (kotteclər və kotteclər) olan şəhərətrafı yaşayış binaları;
• - İnkişaf və ya digər məqsədlər üçün hazırlanmış (yaxın gələcəkdə) üçün hazırlanmış pulsuz torpaq;
• - anbar və istehsal müəssisələri.

Əmlak obyektlərinin təklif olunan təsnifatı, hər bir obyektin hər bir qrupuna xas olan ən əhəmiyyətli xüsusiyyətləri, alqı-satqı olan bazarların dövriyyəsi, quruluşu və miqyasının xüsusiyyətlərini nəzərə alaraq qiymətləndirmələrə, qiymətləndirmələrinə fərqləndirməyə yönəldilmişdir Proseslər baş verir.

Obyektin qiymətləndirilməsi müxtəlif şərtlər və onların birləşməsindən təsirlənir, buna görə də qrupu həyata keçirmək üçün "işarələr ağacı" üsulu istifadə olunur. Belə bir qruplaşdırma çox səviyyəlidir; Hər səviyyədə, eyni səviyyədəki fərqləri ilə, lakin fərqli "filiallarda" fərqləri ilə həyata keçirilir.

Bu vəziyyətdə, təsnifatın dərinliyi (səviyyələrin sayı) daha çox nümayəndəlik obyektlərinin yerləşdiyi "filiallar" dan daha böyükdür (bazar miqyası baxımından).

Aşağıda təsnifatın hər bir xüsusiyyətinin adı və tövsiyə olunan dəyərlər dəsti (Təsnifat rəqəmsal indeksindəki ikinci rəqəm, üçüncüsünün mənşəyini, üçüncü, obyektin miqyası və xarakterik olan dördüncüsüdür) .

1. Mənşəli

b Təbii (Təbii) obyektlər.

b süni əşyalar (binalar).

2. məqsəd

b pulsuz torpaq (tikinti və ya yerin səthindən istifadə etmək üçün digər obyektlər).

b təbii kompleksləri (əmanətlər və bənzər) onların istismarı üçün.

3. Binalar

mənzil üçün b.

ofislər üçün b.

b Ticarət və pullu xidmətlərin sahəsi üçün.

b sənaye üçün.

digər.

4. miqyası

l torpaq serialları.

s ayrı torpaq sahələri.

b bina və tikililərin (ölkə kəndi, mikro-

b rayon, otel, sanatoriya, motel və kimi).

yaşayış binası mənzil binası.

b yaşayış evi bir dost (malikanə, kottec).

b bölmə (giriş).

b hissədə b döşəmə.

b düz.

b otaq.

b yay kotteci.

b inzibati binaların kompleksi.

b bina.

bina və ya binaların hissələri (bölmələr, mərtəbələr).

5. İstifadə etməyə hazırdır

b Hazır obyektlər

b Yenidənqurma və ya əsaslı təmir tələb edir.

b tikinti işlərinin başa çatması tələb olunur ("yarımçıq"). 4-cü qrupun əlamətləri üzərindəki alt qruplardakı bölmə bütün qruplara tətbiq edilə bilər (1.2,1 ilə 1.2.5).

Rusiyadakı daşınmaz əmlak bazarının ən inkişaf etmiş sektoru hazırda mənzillər bazarıdır. Ticarət və xüsusilə sənaye daşınmaz əmlakının, eləcə də torpaq bazarının bazarları xeyli zəifdir.

Daşınmaz əmlakın ən əhəmiyyətli təsnifatını qiymətləndirmək üçün torpaq, binalar və quruluşlar iki sinfə bölünür:

• 1) Xüsusi daşınmaz əmlak;
• 2) qeyri-ixtisaslaşdırılmış daşınmaz əmlak.

İxtisaslaşdırılmış daşınmaz əmlak, xüsusi təbiəti fəzilətinə görə, işin istifadəsi çərçivəsində həyata keçirildiyi hallar istisna olmaqla, açıq bazarda nadir hallarda satılır.

Daşınmaz əmlakın xüsusi təbiəti, ümumiyyətlə, bu amillərin konstruktiv xüsusiyyətləri, ixtisaslaşması, ölçüsü, yeri və ya birləşməsi ilə əlaqədardır.

Qeyri-ixtisaslaşdırılmış daşınmaz əmlak, ümumi bir tələbin olduğu və ümumiyyətlə bir investisiya və ya inkişaf və inkişaf üçün istifadə etmək üçün ümumiyyətlə satılan, satılan və ya icarəyə götürülən bir əmlakdır.

Müəssisə məqsədlərindən asılı olaraq müxtəlif qiymətləndirmələr üçün əmlak kateqoriyalara bölünür:

• 1) sahibinin müəssisənin fəaliyyətində istifadə üçün saxladığı əmlak;
• 2) kapitalın qiymətini qorumaq və ya artırmaq üçün icarə gəlir almaq üçün sahibinin istifadə etdiyi investisiya daşınmaz əmlak;
• 3) Daşınmaz əmlak, istehsal ehtiyacları üçün lazımsızdır (iş);
• 4) inkişaf və inkişaf məqsədlərinə məxsus daşınmaz əmlak;
• 5) Daşınmaz əmlak əmtəə ehtiyatları kimi sahibdir.

Funksional məqsədinə görə, daşınmaz əmlak xüsusi bir iş növlərinə bölünür:

• 1) yaşayış;
• 2) ofis;
• 3) sənaye;
• 4) anbar;
• 5) Çoxfunksiyalı.

Qiymətləndirmələr üçün, inkişafdan istifadə məqsədindən asılı olaraq daşınmaz əmlak obyektləri aşağıdakı növlərə bölünür:

• 1) yaşayış binaları və ikincil yaşayış xüsusiyyətləri (mənzillər, otaqlar);
• 2) inzibati binalar;
• 3) sənaye binaları;
• 4) binanın hissələri, quraşdırılmış otaqlar (ofislər, müəssisələrin);
• 5) evlər, kotteclər, kotteclər, bağ evləri;
• 6) Quruluşlar;
• 7) bina və quruluşların kompleksləri.

Mövcud tənzimləmə aktları tərəfindən başqa hal nəzərdə tutulmadığı təqdirdə, əmlak obyektini müəyyən bir sinfə, növü, görünüşü və kateqoriyalara aid etmək qaydası, müştəri ilə razılaşdırılmalıdır.

Üçün torpaq sahələriXüsusi qiymətləndirmə obyektləri olaraq öz təsnifatı var.

Rusiya Federasiyasının Torpaq Məcəlləsinin 7-ci maddəsinin 7-ci maddəsinə əsasən, Torpaq Resursları (Torpaq Fondu), məqsədli təyinat və hüquq rejiminə və qorunmanın hüquqi rejiminə uyğun olaraq aşağıdakı kateqoriyalar üçün yaradılır:

• 1) torpaq qəsəbələri (qəsəbələr);
• 2) sənaye, nəqliyyat, rabitə, müdafiə və digər xüsusi məqsədlər;
• 3) ətraf mühit, qorunan, istirahət, istirahət və tarixi və mədəni məqsədlər;
• 4) kənd təsərrüfatı məqsədləri diyarı;
• 5) Meşə Fondunun Torpağı;
• 6) Su fondunun yer;
• 7) Səhmlər.

Qəsəbələr Torpağı - Müxtəlif yaşayış məntəqələrinin inzibati sərhədləri daxilində yerləşən torpaqlar funksional görüşü baxımından iki qrupa bölünür: kənd və Yurodsk qəsəbələri.

Torpaq yaşayış məntəqələrini qiymətləndirərkən onların ayrılması aşağıdakı ərazi zonalarında hədəf təyin edilmiş və şəhərsalma qaydalarına uyğun olaraq nəzərə alınmalıdır:

• 1) yaşayış və ictimai, sənaye və bələdiyyə anbarı da daxil olmaqla şəhər və ya kənd inkişafı;
• 2) əhalinin ehtiyaclarını ödəmək üçün nəzərdə tutulmuş ümumi torpaq (ərazilər, küçələr, yollar, sahillər, parklar, meşələr, meydanlar, su obyektləri, çimərliklər və digərləri);
• 3) kənd təsərrüfatı istifadəsi;
• 4) ekoloji, istirahət, istirahət və tarixi və mədəni məqsədlər torpaqları;
• 5) quru nəqliyyat, rabitə, mühəndislik rabitəsi;
• 6) su obyektlərinin və suyun idarə edilməsi torpaqları;
• 7) Hərbi obyektlərin və rejim zonalarının torpaqları;
• 8) Ehtiyat torpaqlar - şəhərsalma və digərlərində iştirak etmir.

Daşınmaz əmlakda sosial rol - Bu, bir insanın (psixoloji, fizioloji, intellektual) bütün ehtiyaclarının məmnuniyyətidir.

Daşınmaz əmlakın üç əsas növü var - bunlar torpaq, mənzil və qeyri-yaşayış binalarıdır.

Daşınmaz əmlak obyekti əsası yerdir. Yer hər hansı birində fundamental amildir kommersiya fəaliyyətimal və ya xidmətlər istehsalında dolayı və ya birbaşa iştirak edən.

Torpaq bölünür:

1. qurmaq və ya digər istifadə məqsədləri üçün hazırlanmış torpaq sahələri;
2. Əməliyyatları üçün nəzərdə tutulmuş təbii komplekslər (əmanətlər və s.)

Yerləşdirmə insanın yerləşməsi üçün nəzərdə tutulmuş bütün şəraiti olan bir binadır. Mənzil: elit, tipik, şəhər, ölkə və digərləri. Daşınmaz əmlak, onun tərkibində heterojen, məmnuniyyət qabiliyyətidir müxtəlif ehtiyaclar insan və öz funksiyalarında.

Daşınmaz əmlak yaşayış və qeyri-yaşayış üçün funksional əsaslara bölünür. Yaşayış olmayan, sənaye, ticarət, istirahət, institusional, motosiklet, qarışıq istifadə üçün nəzərdə tutulmuş otellər və daşınmaz əmlak. Sənaye daşınmaz əmlak, sənaye obyektləri, iş fabrikləri, anbarlar altında olur.

İstirahət Daşınmaz əmlak istirahət üçün nəzərdə tutulmuşdur - bunlar kurort, stadionlar, klublar, hovuzlar, hovuzlar və əyləncə üçün nəzərdə tutulmuş digər obyektlər ərazilərində quruluşlardır. İnstitusional əmlak, hökumət və ya bələdiyyə orqanları, xəstəxanalar, sanatoriyalar və digər xüsusi təyinatlı funksiyalar üçün binalardır. Qarışıq təyinatlığın əmlakı sadalanan növlərin birləşməsidir daşınmaz əmlak.

Daşınmaz əmlak növləri İşləməyə hazırlıq dərəcəsinə görə:

1. istismara verilməsi;
2. böyük təmir və ya yenidənqurma tələb edən binalar;
3. İnşaat davam edir.

Çoxalma dərəcəsinə görə, daşınmaz əmlak ayrılır:

1. qeyri-çox olmayan mineral yataqlarıdır;
2. reproducial struktur, binalardır.

İxtisas dərəcəsinə görə fərqləndirin:

1. İxtisaslaşmış: kimyəvi və neft emalı zavodları; Mədəniyyətə məxsus muzeylər və digər binalar.
2. qeyri-ixtisaslı: İnvestisiya üçün açıq bazara tələbin olduğu digər daşınmaz əmlak.

Daşınmaz əmlakın istifadəsi ilə mənzil, ticari fəaliyyət, kənd təsərrüfatı ehtiyacı, xüsusi məqsədlər (məktəblər, kilsələr) üçün zəruridir.

Sahibkarlıq məqsədi ilə, iş üçün, sahibi, inkişaf və inkişaf üçün, əmtəə ehtiyatları kimi, hazırda tükənmiş resursların istehlakı üçün investisiya qoyulması üçün nəzərdə tutulmuşdur.

Hər hansı bir əməliyyatın obyekti (alqı-satqı, depozit və s.) Bir əmlakdır - müəyyən edilmiş keyfiyyət və müxtəlif ehtiyacları təmin edən bir maldır kəmiyyət xüsusiyyətləri. Real əmlakı torpaq sahələri, ayrı obyektlər, yəni yer üzünə yaxın olanı daxildir.

Daşınmaz əmlakın bir sıra xüsusiyyətləri var:

1. Yardım proqramı. Əmlak obyektləri istehsal sahəsindəki və ya yaşayış sahəsindəki ehtiyaclarını, bu yerdə və ya müəyyən bir müddət ərzində otağın ətraf mühitinin dostu və ya rahatlığında, yaşayış yerində ehtiyaclarını maksimum dərəcədə artırmalıdırlar.
2. Əsaslılıq. Normal şəraitdə, daşınmaz əmlak itirmək, qırmaq və ya qaçırmaq mümkün deyil.
3. Davamlılıq. Əsas quruluşların tikinti materialından (divarların, fondların, üst-üstə düşən), daşınmaz əmlak obyektləri 15-150 ilədək tənzimləmə xidməti həyatı olan altı qrupa bölünür. Müəssisələr əmlak kompleksləri olduğundan, onlar ümumiyyətlə qeyri-müəyyən müddətə həmişə yaradılmışdır.
4. Durğunluq. Daşınmaz əmlak obyektləri yer üzündə yaxından əlaqəlidir, onların hərəkəti müəyyən bir ziyan baxımından obyektə müraciət etmədən qeyri-realdır. Torpaq bir məhsul sayılırsa, bazarda təklif olunan ərazinin miqdarı təbiəti ilə məhdudlaşır.
5. Unikal. Hər bir əmlak obyekti bənzərsizdir və yalnız bu obyektə xas olan və digər daşınmaz əmlak obyektlərindən fərqləndirən fərdi (müəyyən edilmiş) xüsusiyyətlərə malikdir.
6. Nəzarət. Mənfəət verən daşınmaz əmlakın hər hansı bir (hər) obyekti idarəetmə tələb edir. Əmlakın idarə edilməsi təmir, profilaktik iş, kommunal xidmətlər göstərilməsi, ödənişlərin alınması və s.
7. Dövlət qurumları, yerli hökumətlər tərəfindən daşınmaz əmlak əməliyyatlarının ətraflı tənzimlənməsi. Bu, daşınmaz əmlak obyektinin infrastrukturun bir hissəsi olması və istifadəsi bir çox şəxsin və hüquqi şəxslərin maraqlarına təsir etdiyini izah edir.
8. Davamlı tendensiya xərc artmasına doğru. Daşınmaz əmlakın zamanla məhsul kimi dəyəri daşınmaz əmlakın və digər amillərin kəsiri səbəbindən durmadan artır.
9. Likvidlik. Daşınmaz əmlak bazarında, malların aşağı likvidliyi, əməliyyatın həyata keçirilməsində əmələ gələn satıcıdan və alıcıdan yüksək xərclərə malikdir.

Fərqləndirən üç xüsusiyyət daşınmaz əmlak bazarı Digər bazarlardan:

1. İstədiyiniz malların axtarışı və əməliyyatın tərəfi ilə əlaqəli çox yüksək xərclər;
2. daşınmaz əmlak bazarında malların satılması dövr digər bazarlarda daha böyükdür;
3. müştəri sorğularını təmin edə biləcək və buna görə də məhdud miqdarda mal bu məhsulun satıcıları üçün alıcıların sayı ilə məhdudlaşır. Bu məhdudiyyət fərdi qiymətlərin formalaşmasına səbəb olur.

Hər hansı bir əməliyyatın obyekti (alqı-satqı, depozit və s.) Bir əmlakdır - müxtəlif ehtiyaclar, xüsusi keyfiyyət və kəmiyyət xüsusiyyətlərinə cavab verən bir maldır. Daşınmaz əmlaka torpaq sahələri, təcrid olunmuş əşyalar, i.E. yer üzündə nə ilə əlaqəlidir

Əmlak bazarı, daşınmaz əmlak obyektləri ilə əməliyyatlar ətrafında yaradılan əlaqələr toplusunu nəzərdə tutur. Əmlak bazarı, daşınmaz əmlak əməliyyatları altında və daşınmaz əmlak obyektlərində yaranan iqtisadi əlaqələr sisteminə müəyyən miqdarda nağd sərmayədir. Daşınmaz əmlakın seqmentləşdirilməsi, daşınmaz əmlak bölməsinin müəyyən homojen qruplarına göstəricilərə çevrilir.

Daşınmaz əmlak bazarı aşağıdakı xüsusiyyətlərə görə bölünə bilər:

1. coğrafi işarəsi. Buraya daşınmaz əmlak bazarlarının növbəti növləri daxildir: şəhər, yerli, regional, dünya və milli;
2. obyekt növü. Bunlar binaların, strukturların, müəssisə, binaların və digər obyektlərin bazarlarıdır;
3. funksional məqsəd. Sənaye binalarının, yaşayış, qeyri-istehsal olunan binaların və binaların bazarları;
4. mövcud obyektlərin bazarları, natamam inşaat, yeni tikinti işlərinə hazırlıq dərəcəsinə görə;
5. İştirakçıların növünə görə: fərdi satıcılar və alıcılar, aralıq satıcılar, ticarət firmaları, bələdiyyələr;
6. Əməliyyatlara görə: alqı-satqı, kirayə, real hüquqlar, ipoteka;
7. sektor Affiliasiya: obyektlərin sənayesi, İctimai binalar və kənd təsərrüfatı obyektləri;
8. mülkiyyət şəklində: dövlət və bələdiyyə obyektləri, özəl imkanlar;
9. Əməliyyatlar hazırlamaq üsulu: əsas və təkrar bazar, mütəşəkkil və qeyri-mütəşəkkil, ənənəvi və kompüterləşdirilmiş, birja və görkəmli.

Baxım daşınmaz əmlak bazar seqmentləri - Bu, mənzil bazarı, torpaq bazarı və qeyri-yaşayış binaları bazarıdır.

Gill bazarı bölünür:

1. Şəhər Mənzil VəqfiBu da öz növbəsində, keyfiyyətsiz mənzil, tipik mənzil, ev yaxşılaşdırılmış layout, Stalinin binalarına, elit mənzilinə bölünür;
2. Ölkə Mənzil BazarıOnun əmələ gəlməsi fərdi şəhərətrafı inşaatına məhdudiyyətlərin çıxarılması ilə əlaqələndirilir.
3. Qeyri-yaşayış bazarı. Bu bazarda əməliyyatların sayı daha azdır, lakin daşınmaz əmlak obyektlərinin çox yüksək qiyməti səbəbindən bu bazarda işləyən şəxslər üçün cəlbedicidir. Yerdir komponent Daşınmaz əmlak obyektində.

Daşınmaz əmlak bazarının xüsusiyyətləri:

1. yerlik;
2. obyektlərin aşağı dəyişkənliyi;
3. mövsümi qiymət dalğalanmaları;
4. əməliyyatlar dövlət qeydiyyatına məruz qalmalıdır;
5. daşınmaz əmlakda kapital qoyuluşu.

Ukraynada daşınmaz əmlak bazarı 1990-cı illərin əvvəllərində girişdən sonra meydana gəlməyə başladı. Daşınmaz əmlakın fərdi mülkiyyət hüquqları və özəlləşdirilməsi hüququ, bununla əlaqədar dövlət, dövlət əmlak obyektlərinin yeganə sahibinə çevrilməyib.

Müxtəlif daşınmaz əmlak bölgələrinin bazarlarında əhəmiyyətli fərqlər var. Bu fərqlər iqtisadi və ya təbii şəraitdə, regionaldır hüquqi bazayerli hakimiyyət orqanları tərəfindən formalaşmışdır.

Daşınmaz əmlakda qanunvericilik - bu qanunların və digər normativ hüquqi aktların birləşməsidir dövlət orqanları Müvafiq hüquqi normaları təyin edə, dəyişdirə və ya ləğv edə bilər. Daşınmaz əmlak, hüquq və maraq həm şəxsi, həm də ictimaiyyətə bölünür.

Sosial hüquqlara aşağıdakılar daxildir:

1. vergi hüququ, I.E. əmlak vergisi;
2. dövlət ehtiyacları üçün daşınmaz əmlak üçün kompensasiya üçün özgəninkiləşdirmə hüququ;
3. polis səlahiyyətinin hüququ, şirkət tərəfindən öz maraqlarını qorumaq üçün qurulmuş məhdudiyyətlərdir (yol, tikinti və s. Sahəsində məhdudiyyətlərin tətbiqi);
4. xəzinədəki əmlak almaq hüququ. Məsələn, müəyyən bir sahibinə məxsus əmlak, sahibinin qanuni varisləri olmadığı təqdirdə, bu, mülkiyyətdə olmadığı təqdirdə, sahibinin qanuni varisləri olmadığı təqdirdə dövlətin ölümündən sonra dövlətin vəziyyətinə keçə bilər.

Şəxsi hüquqlara aşağıdakılar daxildir:

1. şəxslərin və ya hüquqi şəxslərin əmlakına mülkiyyət imkanı;
2. ömür boyu əmlak qanunu;
3. qanuna uyğun olaraq daşınmaz əmlak hüquqları.

Hansı mənbələrə bölünən üç qrupa ayırın:

1. daşınmaz əmlakda qəbul edilmiş federal qanunlar və digər normativ hüquqi aktlar;
2. ukrayna vətəndaşlarının qanunları və digər tənzimləmə hüquqi aktları
3. yerli özünüidarəetmə qanunları və yerli tənzimləmə hüquqi aktları.

Bütün qanunvericiliyin inkişafı üçün hüquqi əsas ən yüksək gücü və birbaşa təsir edən Ukraynanın Konstitusiyasıdır. Bütün mövcud və qəbul edilmiş hüquqi aktlar Ukrayna Konstitusiyasına tam uyğun olmalıdır. Ukrayna Konstitusiyasında göstərilən prinsiplər Ukraynada hüquqi və sivil əmlak rəhbərliyini müəyyənləşdirir. Konstitusiya "iqtisadi məkanın birliyinə, malların, xidmətlərin sərbəst hərəkəti və maliyyə vasitələri, rəqabət və iqtisadi fəaliyyət azadlığına dəstək, "eyni zamanda," xüsusi, dövlət, bələdiyyə və digər mülkiyyət formaları "tanınır və müdafiə olunur. "Hər kəsin mülkiyyətə sahib olması, istifadə etmək, istifadə etmək və digər şəxslərlə birlikdə olmaq və sərəncam vermək hüququ var."

Ukraynanın Mülki Məcəlləsində daşınmaz əmlakın idarə edilməsi sahəsində bir-birinə, o cümlədən daşınmaz əmlak əməliyyatları ilə əlaqəli münasibətləri, məsələn, mena, hədiyyə, alqı-satqı, icarə və s.

Daşınmaz əmlak maliyyə aktividir.. Bu, investisiya kapitalı və insan əməyi ilə yaradılmışdır. Daşınmaz əmlakın inkişafı yüksək xərclərlə baş verir, nəticədə cəlb etmək lazımdır borclu pul Yuxarıda göstərilənlərlə əlaqədar olaraq, daşınmaz əmlak bazarı sektorlardan biridir. maliyyə bazarı.

Alıcılar və satıcılar qarşılıqlı əlaqə qurmağa yönəlmiş müəyyən prosedur və qurumların birləşməsinin birləşməsini özündə cəmləşdirən mürəkkəb iqtisadi sistem maliyyə bazarıdır. Maliyyə bazarları altında iqtisadi əlaqələrin qurulmuş dəyərin paylanması və onun həyata keçirilməsi metodu ilə həyata keçirilməsi ilə bağlı iqtisadi əlaqələrin təzahürünün surətini başa düşür maliyyə aktivləri. İnvestisiya dəyərləri və nağd pul maliyyə aktivləri kimi fəaliyyət göstərir. Maliyyələşdirmə vasitələri qiymətli kağızlar, pul, əmanətlər, borc (kredit) kapital, qiymətli metallar və daşlar, daşınmaz əmlakdır

Maliyyə bazarının xüsusiyyətləri:

1. İcra üsulu maliyyə aktivinin istehlak dəyərini tanıyır;
2. maliyyə aktivinin həyata keçirilməsi prosesi müəyyən maliyyə qurumlarının yaradılması yolu ilə baş verir;
3. kapitalın yığılması və borc almaq üçün şərait yaratmaqla istehlak və investisiya prosesinə maliyyə dəstəyi;
4. təsir etmək pul dövriyyəsi Davamlı pul vəsaiti üçün şərait yaratmaq nəticəsində.

Maliyyə bazarı - Bu fərdi müstəqil bazarların bir sistemidir. Bütün bazarlar bir-biri ilə əlaqəlidir. Eyni maliyyə aktivi bir neçə bazarda bir mal ola bilər. Daşınmaz əmlak bazarı maliyyə bazar hissələrinin ən əhəmiyyətli komponentlərindən biridir. Daşınmaz əmlakın girovu ilə təmin olunan borc götürülmüş kapitalın yenidən bölüşdürülməsini tələb edən maliyyə bazarının bir hissəsi, ipoteka kapital bazarı adlanır. Qərbi Avropada, mənzil bazarında isə 90% -dən çox daşınmaz əmlakın təhlükəsizliyi ilə bağlı kreditlərin təxminən 70% -i verilir.

Ukraynada ipoteka kreditləşməsi sistemi çox zəif inkişaf edir. Ukraynada kifayət qədər bahalı borc vəsaiti var və daxili mənbələr, qiymətli kağızların yüksək gəlirləri ilə ixrac və idxal əməliyyatları, valyuta əməliyyatları və əməliyyatlarına borc verməyə yönəldilmişdir. Hal-hazırda, daşınmaz əmlaka qoyulan investisiyalar riski aşağı likvidliyi və investisiya qoyulmuş vəsaitlərin geri qaytarılması müddəti səbəbindən yüksəkdir. Dövlət əmlak bazarında investisiya qoyuluşu prosesində, yenidənqurma, modernativ fondların yenidən qurulması, modernləşdirilməsi və ya yaradılmasına vəsait cəlb etməyə töhfə verir. Dövlət qiymətli kağızlar bazarı maliyyə mənbələrini özündə cəmləşdirir və buna görə bahalı olurlar.

Daşınmaz əmlak bazarı ilə maliyyə bazarı arasında əlaqə var. Daşınmaz əmlakdakı əlavələr artır - bazar canlanır, azalır - bazar edib. Kreditorlar və investorlar iqtisadi qeyri-sabitliyi məhdudlaşdırırlar. Daşınmaz əmlaka maliyyələşdirmə investisiya qoymaq üçün dövlət dəstəyi lazımdır.

Daşınmaz Əmlakın maliyyələşdirmə prosesinin iştirakçılarına yerli və federal orqanlar və idarəetmə, kredit və maliyyə qurumları, investorlar və s. Daşınmaz əmlak maliyyələşdirmə prosesi arasında yaradılan iqtisadi və hüquqi münasibətlər, ya da dövlət, həm də ictimai təşkilatlara daxildir . Dövlət çoxlu əmlak obyektlərinin mülkiyyətinin sahibidir. Daşınmaz əmlak bazarının fəaliyyəti ilə bağlı qaydalara və müəyyən normalara uyğunluq və müəyyənləşdirir; şəhərin inkişafını və müəyyən əmlak obyektlərinin mülkiyyətinin qeydiyyatı tənzimləyir; Müavinətlər qurur və ya daşınmaz əmlaka qoyulan məhdudiyyətləri qoyur.

Kreditorlar kifayət qədər vəsait olmayan bu investorlara kapital verən kredit və maliyyə təşkilatlarıdır. İnvestorlar fiziki və hərəkət edə bilərlər hüquqi şəxslərDaşınmaz əmlak almaq və onu uyğun vəziyyətdə dəstəkləmək. İnvestorlar hansı layihəyə nə vaxt və nə qədər investisiya qoyacağına qərar verirlər

İki növ investor var:

1. aktiv investorlar tikinti və ya maliyyə ilə məşğul olurlar, bir obyekt hazırlayır və ya idarə edirlər;
2. passiv investorlar yalnız layihəni maliyyələşdirir və bundan sonra da iştirak edirlər.

Daşınmaz əmlak bazarındakı bütün iştirakçılar üç qrupa birləşdirilə bilər:

1. satıcılar. Satıcılar vətəndaş, müəssisələr, əmlak obyektləri sahibi olan xarici şəxslər ola bilər;
2. İnvestorlar alıcıları, borc götürdükləri, kapital şəklində öz vəsaiti investisiya qoyur və kapitalın hədəf paylamasını təmin edir;
3. peşəkar iştirakçılar, bazarın fəaliyyət göstərdiyi infrastruktur müəssisələridir, bu da müəyyən edilmiş standartlara uyğun olaraq təmin olunur.

Daşınmaz əmlak bazar iştirakçıları, daşınmaz əmlak obyektlərini həyata keçirən peşəkar vasitəçilərdir: brokerlər, hüquq şirkətləri, brokerlər, rieltorlar, dilerlər, sığorta şirkətləri, səlahiyyətli şəxslər.

Rieltor, daşınmaz əmlak bazarında, müxtəlif növ daşınmaz əmlak əməliyyatları və hüquqlarını həyata keçirərkən bizneslə məşğul olan bir şəxsdir. Rieltorlar yalnız xidmətləri satırlar. Hal-hazırda daşınmaz əmlak bazarındakı əsas fiqur, daşınmaz əmlaka investisiya layihəsinin idarə edilməsi ilə bağlı işləri həyata keçirən bir inkişafdır. Geliştirici, torpaqları yeni istifadəsinə çevirən bir təşkilatçıdır.

Geliştiricinin fəaliyyəti üç mərhələyə bölünə bilər:

1. İlkin mərhələdə layihənin həyata keçirilməsi ehtimalı təhlil edilir;
2. İkinci mərhələdə bir layihə icra planı hazırlanır;
3. Üçüncü mərhələdə bir tətbiq var İnvestisiya layihəsi.

Geliştirici bu əmlaka sərmayə qoyulmuş bütün mənbələri geri qaytarmaq üçün daşınmaz əmlak obyektinin yaradılmasını təşkil etməyə çalışır. Nəticədə, onun əsas məqsədi obyektin həyata keçirilməsindən qazanc əldə etməkdir.

Daşınmaz əmlakın mülkiyyəti hüququ ilə müəyyən bir insanın əmlakın öz maraqları ilə mülkiyyətə sahib olması, istifadəsinə və istifadəsinə imkan yaradır. Mülkiyyət hüququ altında müəyyən bir şeyin olması fürsətini başa düşürlər. Mülkiyyət yalnız qanunvericiliyə uyğun olaraq həyata keçirilə bilər. Qanuna əsasən, əmlakın və mənfəət və ya faydalı xüsusiyyətlərin istismarı, əmrin hüququ ilə müəyyən edilmiş hərəkətlərin sahibinin, əmlakın sonrakı taleyinin daha da müəyyənləşdirilməsi ehtimalı olanı anlamasını anlayın.

Mülkiyyət hüquqlarının hüquqi məzmunu yuxarıdakı amillərin bir dəstidir. Qanun, əmlak mülkiyyətinin alınmasının və ya ləğvinin əsas xüsusiyyətlərini müəyyən edir. Mülkiyyətin istifadəsi, mülkiyyəti və ya sərəncamı, yəni Rusiya Federasiyası və ya Rusiya Federasiyasının və s. Mülkiyyət və s. Mülkiyyət növlərinə sahib olan bir vətəndaşın və ya hüquqi şəxsin əmlakından asılıdır Qanunla müəyyən edilmiş, yalnız bələdiyyə və ya dövlət mülkiyyətində ola biləcək ola bilər. Sahiblərin hüquqları dövlət tərəfindən qorunur.

Vətəndaşların və hüquqi şəxslərin mülkiyyəti, müəyyən əmlak növləri istisna olmaqla, qanunlara uyğun olaraq vətəndaşlara və ya hüquqi şəxslərə aid ola biləcək hər hansı bir əmlak ola bilər. Ticarət I. qeyri-kommersiya təşkilatları Bunlar qurucuların əmanətləri, habelə bu hüquqi şəxslərin depozitləri, eləcə də bu hüquqi şəxslərin aldığı əmlakın sahibləri digər səbəblərə görə.

Ukraynadakı dövlət əmlakı Ukrayna vətəndaşları, kənarları, bölgələr, regional əhəmiyyət daşıyan vətəndaşlara mülkiyyət hüququna malik olan əmlakdır. Yer və başqaları təbii sərvətlər var dövlət əmlakı. Dövlət və ya bələdiyyə mülkiyyətində olan əmlak, dövlət və hüquqi şəxslərin dövlət və bələdiyyə əmlakının özəlləşdirilməsi ilə bağlı qanunlar tərəfindən müəyyən edilmiş qaydada vətəndaşların və hüquqi şəxslərin əmlakına köçürülə bilər. Dövlət və bələdiyyə mülkiyyətinin özəlləşdirilməsi ilə əlaqədar olaraq, bu Məcəllə tərəfindən təqdim olunan müddəalar, özəlləşdirmə haqqında qanunlar başqa cür təmin olunmadıqda, mülkiyyət hüququnun əldə edilməsi və ləğv edilməsi qaydasını tənzimləyən müddəalar tətbiq olunur.

Ümumi əmlak Oynayan xüsusi rol oynayırİki və ya daha çox şəxsə sahib olan əmlak sahibliyi hüququ olan hər bir sahibin payını təyin etmək lazımdır. Qanun təhsilini təmin edir birgə mülkiyyətBu, iki nəfərdən çox şəxsin təyin olunmadan bölünmədən bölünməyən əmlaka əmlaka daxil olmaqdan irəli gəlir.

Sövdələşmək - bu qanuni bir hərəkətdir və ya fərdVətəndaş hüquqları və vəzifələrin qurulması, dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsinə yönəldilmişdir. Əməliyyatın nəticəsi, şəxslərin və ya hüquqi şəxslərin hüquqi kağızlarının, həm də qiymətli kağızların bank sənədlərinin, həm də bir şəxsin bank sənədlərinin, pulun və ya bir şəxsin pulu, pulun icrasına dair sənədlərin imzalanması ilə bağlı sənədlərin imzalanmasıdır. Hər bir əməliyyatın qanuni və mümkün olması lazımlı bir hüquq məqsədi var.

Əməliyyat aşağıdakı şərtlərə əməl olunarsa mümkündür:

1. sövdələşmə qabiliyyətli vətəndaşlar tərəfindən əlavə olunur;
2. Əməliyyat partiyaların şüurlu istəkli və müəyyən bir nəticəyə yönəldilməsi əsasında həyata keçirildi;
3. Əməliyyat qanuni fəaliyyətə cavab verən məqsədlərə uyğun aparılır.

Əməliyyatlar bir neçə növə bölmək olar:

1. tərəflərin sayı ilə: birtərəfli, iki tərəfli, çoxtərəfli
2. komissiya şəklində: notarial qaydada; Sadə yazıda. Dövlət reyestrində bütün formalar qeydiyyata alınmalıdır;
3. baş vermə zamanı: real; rəsmi;
4. tərəflərin sözlərinə görə: kompensasiya; pulsuz;
5. Əməliyyatın sonunda tərəflərin qarşılıqlı öhdəlikləri barədə müəyyənləşdirilməsi ilə: kommunikativ - xüsusi olaraq qarşılıqlı öhdəliklərin həcmini, səviyyəsini və münasibəti müəyyənləşdirildi; Şərti - öhdəliklərin ortaya çıxması və ləğvi, təhqiramiz olduğu vəziyyətdən asılıdır;
6. nəticə yolu ilə: Şəxsi nəticələndi; vəkil tərəfindən daşıyıcıya bağlanmışdır;
7. komissiya yerində: mütəşəkkil bazarda əməliyyatlar (müsabiqə, auksion); qeyri-mütəşəkkil bazarda əməliyyatlar;
8. məzmunun qanuniliyinə görə: etibarlı; etibarsız.

Əməliyyatlar qanunun tələblərinə uyğun gəlməsələr, etibarsız tanınır. Tamamilə əməliyyatlar iki növdür: əhəmiyyətsiz və çətin, i.E. tamamilə və nisbətən etibarsızdır. Çətin əməliyyat məhkəmə qərarı ilə etibarsızdır. Əhəmiyyətli olmasının başlanğıcından etibarsızdır. Restitasiya etibarsız tanınmasına səbəb olur.

Aşağıdakı bərpa növlərini ayırın:

1. İkiteral - hər bir tərəf nağd əməliyyatda və ya təbii kompensasiyada əldə edilən digərinin hamısını qaytardıqda;
2. bir tərəfli - hər şey geri qaytarıldıqda yalnız Bona Fide tərəfini, ikincisi - dövlətin vəziyyətinə köçürülür.

Bütün daşınmaz əmlak əməliyyatları dövlət qeydiyyatı, daşınmaz şeylərin mövcudluğunun, bu hüquqların məhdudlaşdırılmasının, onların baş verməsi, keçid və xitamın məhdudlaşdırılması kimi fəaliyyət göstərən dövlət qeydiyyatıdır. Bu tələblərə uyğun gəlməməsi, məhkəməsinin tanınmasından asılı olmayaraq əməliyyatın etibarsızlığını nəzərdə tutur.

- Bu, bir və ya digər əlamət üçün düzülüşə imkan verən daşınmaz əmlak məlumatlarının tənzimlənməsinin bir növüdür. Kadastr və inventarlaşdırma, müvafiq istifadə üçün fəaliyyətlərin normallaşdırılması üçün tələb olunur.

Daşınmaz əmlak bazarındakı hər hansı bir fəaliyyət təsnifata güvənir. Bələdiyyə və dövlət mülkiyyətinə bu cür yenidən baxmağa əsaslanır.

Planlaşdırılan hədəf funksiyalarına uyğunluq, tikinti layihəsini rədd və təsdiqləmək üçün bir səbəb kimi xidmət edir.

Əmlak formaları üçün əmlak təsnifatı

Daşınmaz əmlakın hər bir obyekti sahibi var və fiziki və ya hüquqi şəxsin əmlakıdır və ya regional rəhbərliyin balansında və ya federal büdcə hesabına veriləcəkdir.

Sahiblərin növlərinə bənzər, aralarında balans sahibləri, mülkiyyət forması daxildir:

1. dövlət;
2. bələdiyyə;
3. ticarət;
4. fərdi.

Daşınmaz əmlak sahibi olandan asılı olaraq, mülki bir qanun Qarşılıqlı əlaqə zənciri düzülmüşdür. Məsələn, torpaq sahibi, stansiyanı keçən bir dövlət, regional ərazilərdə, yerli bələdiyyələrə ötürülən bir dövlətdir.

Lakin tam sahiblər, çünki həvalə edilmiş səlahiyyətlər daimi əbədi istifadə əsasında onlara keçdi.

Eyni zamanda, onların yurisdiksiyası massivlərində. Amma - dövlət qanunvericiliyinə uyğun olaraq, həmçinin tam hesabat verərkən. Buna görə bələdiyyələr səlahiyyətli vasitəçilər rolunu oynayırlar.

Öz növbəsində, əmlakların idarə olunması, əmlakların müəssisələri və mülki şəxslərə köçürülməsi hüququ vardır:

• mülkiyyətdə;
• kirayə verilir və ya işə götürülmüşdür.

Daşınmaz əmlakın təsnifatı

Ölçək, ayrılma və ya birləşmə yolu ilə yenidən təşkil etmək qabiliyyətini müəyyən edən obyektlərin mülkiyyətidir.

Məsələn, yaşayış və qeyri-yaşayış binaları binaya birləşmək qabiliyyəti var. Və bina yalnız binaya ayrılmağa imkan verir.

Yəni, bu vəziyyətdə təsnifatın əsası və bazası mühasibat bölməsidir.

Ümumiyyətlə, bunları aşağıdakı kimi tamamlamağa icazə verilir:

• torpaq massivi;
• torpaq;
• bir süjet, kottec olan xüsusi ev;
• , ölkə kottec sahəsi;
• sənaye binalarının və quruluşların kompleksləri;
• sənaye məqsədləri üçün bina;
• mənzil çoxmərtəbəli ev;
• aşağı mərtəbəli ev;
• ayrı mənzil;
• bölmə və ya pilləkən, mərtəbə bölməsi;
• inzibati quruluş kompleksi;
• ofis sahəsi;
• alış-veriş kompleksi;
• kommersiya binaları.

Bu siyahı tam deyil.

Sadalanan obyektlərin əsas xüsusiyyəti kadastr hesab nömrəsidir.

Bu məsələyə əsasən, kompleks və ya onun payı ROSREESTRA-nın mühasibat kadastr qeydlərinə və ya inventarlaşdırılmaq (bax).

İstifadə etməyə hazır olan daşınmaz əmlakın təsnifatı

Bu bazada, icazə verən və ya icazə verməyən və ya icazə verməyən binalar və binalar. Əsas xüsusiyyətlərin məlumatlarına əsasən, bazardakı bütün daşınmaz əmlak aşağıdakı növlərə bölünür:

İnşaat və istismara verilməsindən sonra bu statusu qazanan paytaxt binalarını bitirmişdi. Təqdim olunan məqsədlə maneəsiz istifadəyə icazə almaq.

Yarımçıq obyektlər, icazə verildiyi andan və almağa imkan verən ekstraktların əlində olanlar hesab olunur kapital bina, İstismara vermədən əvvəl.

Yarımçıq bina sənədli film tələb edən "dondurma" mərhələsinə qoşulsa, orijinal vəziyyətini itirir.

Bu müddəa, ticarətə məruz qalan obyektlərə, o cümlədən müəssisələrin iflasına səbəb olan (bax).

• Yenidənqurma tələb edən binalar və ya binalar.
• söküntü tələb olunur.

Bu mərhələdə obyektlər yalnız bir komissiya müayinəsindən və məqsəd üçün istifadə yolverilməzliyi bildirən müvafiq sənədlərin qeydiyyatı və qeydiyyata alınmasından sonra daxil olur.

Daşınmaz əmlak - torpaq və on üzərində sabit olan bütün irəliləyişlər (binalar, quruluşlar, yarımçıq tikinti obyektləri).

Rusiyada "daşınmaz və daşınmaz və daşınar əmlak" termini, 23 mart 1714-cü il tarixində Peter I, 1714-cü ilin martının 1714-cü ili "daşınar və daşınmaz əmlakın" sərəncamında qanunvericilikdə ilk dəfə ortaya çıxdı. Daşınmaz əmlak tanınmış torpaq, torpaq, evlər, bitkilər, fabriklər, dükanlar. Daşınmaz əmlak, həmçinin torpaqdakı mineralları və yerin üstündəki qüllələr və onun altında tikilmiş müxtəlif binalar da daxildir. Misir, körpülər, bəndlər.

Rusiyadakı iqtisadi islahatlar, fiziki və hüquqi şəxslərin mülkiyyətinə görə əmlakın konsolidasiyası, daşınar və daşınmaz üçün əmlakı bölmək ehtiyacına səbəb oldu (ətraflı məlumat üçün, SHEVCHUK DA Təşkilatına və İnvestisiyaların maliyyələşdirilməsi üçün. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Şevchuk D.A. Bankçılıq əsasları. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Şevçük D.A. Bank əməliyyatları. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

1994-cü ildən bəri, sənətə görə. Rusiya Federasiyasının 130 Mülki Məcəlləsi, "Daşınmaz əmlaka (əmlak, daşınmaz əmlaka) torpaq sahələri, yeraltı təbəqələrin bölmələri, təcrid olunmuşdur su obyektləri Yer üzündə möhkəm bir şəkildə əlaqəli olan, I.E., obyektləri, hərəkətləri, meşələr, çoxillik əkinlər, tikililər, tikililər də daxil olmaqla, özünəməxsus zərər vermədən qeyri-mümkün olmayan obyektlər. " Daşınmaz əmlak, həmçinin hava və dəniz gəmilərinin, daxili naviqasiya gəmilərinin, kosmik obyektlərin dövlət qeydiyyatına məruz qalır.

Daşınmaz əmlak da digər əmlakları da əhatə edə bilər. Beləliklə, sənətə görə. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 132-si, "bütövlükdə müəssisə, sahibkarlıq fəaliyyətlərini həyata keçirmək üçün istifadə olunan mülkiyyət kompleksi olaraq daşınmaz əmlak tərəfindən tanınır." Pul və qiymətli kağızlar da daxil olmaqla daşınmaz əmlaka aid olmayan şeylər, daşınar əmlak tərəfindən tanınır.

Daşınmaz əmlakın aşağıdakı xüsusiyyətləri fərqlənə bilər:

- Daşınmaz əmlakın müəssisəni tətbiq etmədən hərəkət etmək mümkün deyil;

- Daşınmaz əmlak yer üzü ilə möhkəm və nəinki deyil, həm də qanuni olaraq;

- investisiya obyektinin davamlılığı;

- Hər bir xüsusi əmlak fiziki xüsusiyyətlərdə və investisiya cəlbediciliyinin baxımından bənzərsizdir;

- Daşınmaz əmlak normal şəraitdə qaçırmaq, qırmaq və ya itirmək mümkün deyil;

- Daşınmaz əmlakın dəyəri yüksəkdir və əmlak fraksiyalarında sarsıdıcı çətindir və digər hallarda bu mümkün deyil;

- Daşınmaz əmlak əməliyyatları haqqında məlumatlar tez-tez əlçatmazdır;

- İstehlakçı xüsusiyyətlərinin və ya istehsal prosesində dəyəri köçürmə itkisi tədricən aşınma kimi baş verir;

- Daşınmaz əmlakın faydası, yaşayış və istehsal müəssisələrində bir insanın xüsusi ehtiyacını ödəmək qabiliyyəti ilə müəyyən edilir;

- qonşu torpaqların, binaların dəyəri üçün yeni tikintinin müsbət və ya mənfi təsirinin mümkünlüyü;

- Zamanla daşınmaz əmlak xərclərini artırmaq meyli var;

- İnvestisiya obyekti kimi daşınmaz əmlaka xas olan xüsusi risklər var: təbii və texnogen amillərin təsiri altında fiziki zərər riski, xarici və funksional aşınma riski, maliyyə riskiicarə müddəti ilə əlaqəli;

- sərt dövlət tənzimlənməsi Daşınmaz əmlak əməliyyatları.

1.2. Daşınmaz əmlak növləri

Daşınmaz əmlakın üç əsas növü fərqlənə bilər: torpaq, mənzil və yaşayış olmayan yerlər.

Daşınmaz əmlakın əsas obyekti yerdir.

Diviziya ilə yanaşı, əmlak bir sıra əlamətlər üçün təsnif edilir ki, bu da daşınmaz əmlak bazarının daha uğurlu bir araşdırmasına töhfə verir və müxtəlif kateqoriyaların müxtəlif kateqoriyalarının və onların idarə olunması metodlarının inkişafını və tətbiqini asanlaşdırır. Ən çox yayılmış xüsusiyyətlərdəki təsnifat cədvəldə təqdim olunur. 1.1.

Daşınmaz əmlak sərmayəsindən aşağıdakı gəlir növləri var:

- bazar qiymətlərində dəyişikliklər səbəbindən daşınmaz əmlakın dəyərinin artması, köhnə obyektlərin yeni və inkişafı əldə etmək;

- gələcək dövri pul axınları;

- Çıxış dövrünün sonunda obyektin yenidən satışından gəlir.

Daşınmaz əmlaka investisiya qoyuluşunun cəlbediciliyi aşağıdakı amillər ilə əlaqədardır:

- Daşınmaz əmlakın alınması zamanı investor hüquq paketi alır, bir çox investisiya obyekti də mülkiyyət hüququ yoxdur;

- Ümumilikdə nağıl nağd pulun təhlükəsizliyi (normal şəraitdə, daşınmaz əmlak itirmək, qaçırmaq) və inflyasiyanın xüsusilə inflyasiyası (inflyasiya prosesləri daşınmaz əmlak və gəlirlərin qiymətinin artması müşayiət olunur);

- Pul şərtləri və yaşayış yerinin, müəyyən bir obyektin mülkiyyətinin prestijində və s.

Cədvəl 1.1.Daşınmaz əmlakın ümumi təsnifatı

Daşınmaz əmlak sərmayələri bu cür müsbət xüsusiyyətlərə malikdir, bu qədər müsbət xüsusiyyətlərə malikdir və kapitalın qorunması və konservasiyasından çox illik istifadəsi kimi.

1.3. Daşınmaz əmlak bazarı

Daşınmaz əmlak bazarı -bu, daşınmaz əmlak obyektləri ilə əməliyyatlar ətrafında münasibətlər toplusudur: daşınmaz əmlak, ipoteka, ipoteka, daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsi və s.

Daşınmaz əmlak bazarının əsas seqmentləri: torpaq bazarı, mənzil bazarı və qeyri-yaşayış binaları bazarı.

Ayrı-ayrılıqda, obyektlərin funksional məqsədi ilə seqmentli daşınmaz əmlak bazarı:

- Ofis obyektlərinin bazarı;

- Bazar obyektləri ticarət yeri;

- İstehsal və anbar obyektlərinin bazarı;

- Otel xidmətləri bazarı;

- yarımçıq tikinti obyektlərinin bazarı.

Asılı olaraq qanuni hüquqlar Satıcı-alıcı arasında əməliyyatın obyekti olan daşınmaz əmlak üçün daşınmaz əmlak bazarı satış və icarə üçün bazarlara bölünür.

Müvafiq ekvivalentin əvəzində satınalma və satış bazarında ötürülür tam qanun Əmlak, o cümlədən sərəncam hüququ, icarə bazarında əməliyyatın icarə bazarında qismən hüquq toplusudur, atılma hüququnu aradan qaldırır.

Daşınmaz əmlak bazarının aşağıdakı xüsusiyyətlərini ayıra bilərsiniz:

- Yerləşdirmə;

- obyektlərin aşağı bir-birini əvəz edən;

- mövsümi salınmalar;

- Əməliyyatların dövlət qeydiyyatına ehtiyacı.

Daşınmaz əmlak maliyyələşdirərkən üç xərc qrupu var:

- Əmlak obyektini funksional uyğun bir dövlətdə saxlamaq xərcləri;

- İllik mülkiyyət mülkiyyəti vergisi;

- Daşınmaz əmlak əməliyyatları altında yüksək əməliyyat xərcləri.

Əmlak bazarında tələb və tədarükün dalğalanmaları yavaş-yavaş baş verir, çünki tələbat varsa, daşınmaz əmlak obyektlərinin sayının artması uzun müddətdir binanın tikinti dövrü ilə müəyyən edilmiş müddətdə baş verir. Daşınmaz əmlakın artıq olması halında, bir neçə ildir ki, qiymətlər bir neçə ildir (daha çox kitab Şevchuk D.A. evin və torpaqların alınması: addım-addım. - m .: AST: Astel, 2008).

Tələb və tədarükü təsir edən əsas amillər:

– İqtisadi: Əhalinin və biznesin gəlir səviyyəsi, maliyyə mənbələrinin mövcudluğu, icarə nisbətlərinin səviyyəsi, tikinti və quraşdırma işləri və tikinti materialları, kommunal xidmətlər tariflərinin dəyəri;

– İctimai: sayının, əhalinin sıxlığı, təhsil səviyyəsində dəyişiklik;

– inzibati: vergi dərəcələri və zonal məhdudiyyətlər;

– Ətraf mühit: daşınmaz əmlak quraqlıq və daşqın, pisləşmə və ya ətraf mühit vəziyyətinin yaxşılaşdırılması sahəsinə məruz qalma.

Əmlak, insanın və kapitalın işi ilə yaradıldığı üçün maliyyə aktividir. Daşınmaz əmlakın əldə edilməsi və inkişafı yüksək xərclər və müvafiq olaraq, borc götürülmüş vəsaiti cəlb etmək ehtiyacı olan və s. Buna görə əmlak bazarı maliyyə bazarının sektorlarından biridir.

Maliyyə bazarı -bu mürəkkəbdir İqtisadi sistembu, bütün növ maliyyə sənədlərinin satıcıları və alıcıları həyata keçirməyə yönəlmiş qurum və prosedurlar dəsti daxildir.

Daşınmaz əmlak bazarı maliyyə bazar hissələrinin ən əhəmiyyətli komponentlərindən biridir.

Maliyyə bazarında və daşınmaz əmlak bazarının yaxın əlaqəsi var: daşınmaz əmlaka qoyulan investisiyaların artımı daşınmaz əmlak bazarını canlandırır, payız qatlanır. İqtisadi qeyri-sabitlik Həm rus, həm də xarici borc verənlər və investorları saxlayır. Lazım olan daşınmaz əmlaka maliyyələşdirmə investisiya artırmaq hökumət dəstəyi.

Ənənəvi olaraq, daşınmaz əmlakın maliyyələşdirmə prosesində iştirakçılar aşağıdakı kateqoriyalara bölünür:

- Federal və yerli hakimiyyət orqanları və rəhbərliyi;

- Kredit və maliyyə qurumları;

- İnvestorlar və s.

Federal və yerli hakimiyyət və rəhbərlik daşınmaz əmlakın maliyyələşdirilməsi prosesinin iştirakçıları arasında iqtisadi və hüquqi münasibətlər göstərir. Dövlət daşınmaz əmlak bazarının fəaliyyəti ilə bağlı qaydalara və qaydalara uyğunluğunu təmin edir; Əmlak obyektlərinə zoning, şəhər inkişafının inkişafı və mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatı məsələlərini tənzimləyir; Əmlak sərmayəsi üçün müavinət və ya məhdudiyyətlər (qanunvericilik məhdudiyyətləri, vergi xüsusiyyətləri) qoyur. Bundan əlavə, dövlət daşınmaz əmlak obyektlərinin çoxluğunun sahibi kimi fəaliyyət göstərir.

Kredit və maliyyə qurumları kifayət qədər vəsait olmayan investorlara kapital təqdim edir.

Şəxslər və hüquqi şəxslər daşınmaz əmlak əldə edən və onu funksional uyğun bir dövlətdə saxlayan investorlar (sakinlər və sakinlər) kimi fəaliyyət göstərir.

İnvestorlar iki növə bölünə bilər:

1) aktiv - maliyyə və obyektin inşası, inkişafı və ya idarə edilməsi ilə məşğul olanlar;

2) Passiv - yalnız daha çox iştirak etmədən layihəni maliyyələşdirin.

Hal hazırda daşınmaz əmlak bazarı hazırlanıb İnkişaf -daşınmaz əmlakdakı investisiya layihəsinin idarə edilməsi üzrə peşə fəaliyyətinin xüsusi növü, vəzifələrdən biri daşınmaz əmlakın inkişafı ilə əlaqəli riskləri azaltmaqdır. İnkişaf etdirici -fəaliyyətləri üç mərhələyə bölmək olar:

1) Layihənin icrası ehtimalının təhlili: qanunvericilikdə dəyişikliklərin vəziyyəti və meylləri, istehlakçı seçimləri, maliyyə və iqtisadi şəraitdə, bölgənin inkişaf perspektivləri nəzərə alınır;

2) Layihənin icrası planının hazırlanması: Torpaq sahəsi layihəsinin həyata keçirilməsi üçün tələb olunan ərazi müəyyənləşdirilir, müvafiq ətraf, rabitə, layihə səmərəliliyi ilə bir yer seçilir. Sonra maliyyə mənbələri mənbələri müəyyən edilir, tikinti icazəsi alınır və s .;

3) İnvestisiya layihəsinin həyata keçirilməsi: maliyyə imkanları, dizayn və tikinti təşkilatlarının cəlb edilməsi, tikinti, icarə və ya obyektin inşasına tam və ya hissələrin quraşdırılması.

Kapital investisiyaların maliyyələşdirilməsi mənbələri: dövlət vəsaitləri, yerli büdcənin (bələdiyyə) fondları, müəssisələrin və fiziki şəxslərin öz maliyyə imkanları fondları, fondları investorları cəlb etdi.

1.5. Daşınmaz əmlaka investisiya qoyulmasının üstünlükləri

Gəlir gətirən daşınmaz əmlaka investisiya qoymaq ən gəlirlidir. Rektik daşınmaz əmlakın alınmasının cəlbediciliyi əməliyyat xərclərini ödədikdən sonra investisiya qoymaqdır. Ancaq bu vəziyyətdə, daşınmaz əmlakın aşağı likvidliyi və investisiya qoyulmuş vəsaitlərin geri qaytarılması müddətinin müddəti ilə risk daha yüksəkdir.

Daşınmaz əmlak bazarına investisiya qoyuluşu üsulları düz və dolayı ola bilər.

Düz - Xüsusi müqaviləyə uyğun olaraq sövdələşmələrdə əmlakın alınması, tərs icarə ilə satın alın.

Dolayı - daşınmaz əmlak sərmayələri sahəsində ixtisaslaşmış şirkətlərin qiymətli kağızlarının alınması, daşınmaz əmlak ipotekası tərəfindən təmin edilmiş investisiyalar.

Daşınmaz əmlaka qoyulan investisiyalar, habelə korporativ qiymətli kağızlara qoyulan investisiyalar uzunmüddətlidir.

Mülahizələr Qiymətli kağızlara nisbətən daşınmaz əmlaka investisiya qoymaq:

1. Dividendlərin rüblükdə ödənildiyi səhmlər kimi, mülkiyyət mülkiyyəti aylıq pullu bir investor təmin edir, çünki aylıq pulun aylıq ödəməsi investora aylıq ödənişlərə aparır.

2. Daşınmaz əmlakdan gəlirin pul axını (arasındakı fərq) pul daxilolmaları icarə və texniki xidmət xərcləri və investisiyalardan) daha az dinamikdir maliyyə axını Borc kapitalının yüksək hissəsi olan korporasiyaların gəlirləri:

- Korporativ gəlirlərin pul axını istehlakçıların gündəlik həll yollarından asılı olan məhsulun icrasının miqdarından asılıdır və daşınmaz əmlak gəlirlərinin axınları daha sabitdir, çünki icarə müqavilələrinə əsaslanır;

- Korporativ pul gəlirlərinin mənbələri zamanla dəyişə bilər və daşınmaz əmlak gəlirlərinin mənbələri daha proqnozlaşdırıla bilər, çünki binalar hələ də aktivlər sabit və fiziki və qanunidir.

3. Korporasiyaların gəlirlilik dərəcəsi ümumiyyətlə daşınmaz əmlakdan aşağıdır. Bu, daşınmaz əmlakın aktivlərinin intensiv işinin işin əksəriyyəti ilə müqayisə oluna biləcəyi ilə əlaqədardır. Daşınmaz əmlaka qoyulmuş əsas kapitalın dəyərini ödəmək üçün, gəlir əldə edilməsi gözlənilən gəlirin daşınmaz əmlak istismarının qiymətindən çox olması üçün daha yüksək səviyyədə gəlirlilik tələb olunur. Mənfəət dərəcəsi maliyyə aktivlərinə investisiya qoyulmasından daha yüksək olmalıdır, bu, daşınmaz əmlaka daha yüksək investisiya risklərinə uyğun olmalıdır.

4. Əmlak sərmayələri daha çox təhlükəsizlik, təhlükəsizlik və investisiya investisiya qoyuluşlarına nəzarət etmək qabiliyyəti ilə xarakterizə olunur.

Mənbələr və daşınmaz əmlaka qoyulan investisiya miqdarı təsir göstərir:

- gözlənilən investisiya gəlirləri;

- bahis bank maraqları;

- ümumiyyətlə və xüsusilə investisiya sahəsində vergi siyasəti;

- İnflyasiya dərəcələri;

- daşınmaz əmlak sərmayəsi riski dərəcəsi.

İnflyasiya şəraitində daşınmaz əmlakdakı əlavələrin səbəbləri:

- kredit təşkilatlarında qorunmasının qeyri-kafi etibarlılığı olmadıqda pulun sürətli dəyərsizləşməsi;

- İnflyasiyanın bank sürətinin tez-tez uyğunsuzluğu;

- Daha çox gəlir investisiya sahələri məhdud;

- qalıcı əlçatanlıq və mənzildə investisiya sadəliyi;

- Daşınmaz əmlaka investisiya qoyuluşu, gəlir gətirən bu şəraitdə icarə haqqını artıra bilər və bununla da investisiya qoyulmuş vəsaiti saxlayır.

Digər tərəfdən, inflyasiya baxımından, digər sahələrdə pul qoymağı stimullaşdıran hallar var: real gəlirlər düşür, investor xərclər arasındakı əlaqəni və gözlənilən fayda arasındakı əlaqəni proqnozlaşdırmaq çətindir, əldə etmək daha çətindir uzunmüddətli kredit Potensial alıcılardan maliyyə mənbələrinin olmamasına səbəb olan məqbul bir faiz altında.

İnflyasiya yüksək dərəcələri olan Rusiya iqtisadiyyatının hazırkı mərhələsində İnvestisiya fəaliyyətləri Əhəmiyyətli risklər daşınmaz əmlak bazarında investisiya fəaliyyətinin azalmasına məruz qalır. Məhdud investisiya ehtiyatları iqtisadiyyatın demək olar ki, bütün sahələrində inşaatın laxtalanması prosesinə səbəb oldu (daha çox kitab Şevçük D.A. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi və əmlakının idarə edilməsi. - Rostov-on-Don: Feniks, 2007).

Və hələ daşınmaz əmlak bazarı aşağıdakı səbəblərə görə potensial investorlar üçün cəlbedicidir:

- Daşınmaz əmlaka qoyulan investisiyalar mühüm dərəcədə qorunma, təhlükəsizlik və investorun idarə olunma ehtimalı ilə xarakterizə olunur;

- Daşınmaz əmlakın alınması zamanı investor hüquq paketi alır, digər investisiya obyektlərinin əksəriyyəti mülkiyyətə səbəb olmur;

- Böyük ölçülərə malik daşınmaz əmlak bazarı mənimsənilmişdir;

- Daşınmaz əmlaka qoyulan investisiyalar bu bazarda əməliyyatların məqbul gəlirliliyi ilə müşayiət olunur.

Bu gün Rusiyada daşınmaz əmlak bazarında investisiya fəaliyyəti azalır. Əmlak bazarının ən aktiv seqmenti olan mənzil bazarı, əhalinin həlledici tədarükünü dəstəkləyəcək və mümkün inkişaf etməli olan müvafiq maliyyə mexanizmləri tərəfindən təmin edilməmişdir mənzil şəraiti kütləvi qaydada əhali. Daşınmaz əmlak maliyyələşdirmə prosesində bütün iştirakçıların maraqları ilə balanslı daşınmaz əmlak bazarının normal işləməsinin zəruri hissəsidir.

1.6. İpoteka kredit krediti

"İpoteka" altında təhlükəsizlik əmanətini öhdəlikləri yerinə yetirmək üçün bir yol olaraq başa düşürlər. İpoteka kreditləşməsi sisteminin olması, hər hansı bir inkişaf etmiş xüsusi hüquq sisteminin ayrılmaz hissəsidir. İpotekanın rolu xüsusilə iqtisadiyyatın vəziyyəti qeyri-qənaətbəxş olduqda, bir tərəfdən yaxşı düşünülmüş və effektiv bir ipoteka sistemi, inflyasiyanın azalmasına, vətəndaşların və müəssisələrin müvəqqəti pulsuz nağd pulunu təxirə salır , digər tərəfdən, sosial və iqtisadi problemlərin həllinə kömək edir.

Bir ipotekanın yaranması.İpotekanın ilk bundan əvvəl VI əsrə aiddir. Bc e. Yunanıstanda ipoteka borclunun müəyyən torpaq mülkləri ilə kreditora məsuliyyəti nəzərdə tutulmuşdu. Borcluya məxsus torpaq ərazisinin sərhədində, bir sütun "ipoteka" adını adlandırdı.

Rusiyada girov aktlarının ilk aktları XIII-XIV əsrlərin dövrünə aiddir və qanunverici normalar İlk dəfə XVV-nin və ya XV əsrin başlanğıcında ilk dəfə göründü. Pskov gəmi diplomunda, qədim bir bərpa yolu ilə birlikdə - şəxsi - əmlakın müdafiəsi görünür.

Son XIX-də - XX əsrin əvvəllərində. Torpaq sahələrinin zəmanəti üzrə kreditləşmə prosesi fəal şəkildə gəzintiyə çıxdı, bu da kredit alacaqdı. Bu proses Rusiyanın demək olar ki, bütün müddəalarında yaradılan kəndli gediş banklarının köməyi ilə inkişaf etdi və torpaq kəndlilərinin bəxşişinə töhfə verdi.

1922-1961-ci illərdə Rusiyada RSFSR-nin Mülki Məcəlləsi, sənət. 85 əmanət hüququ olaraq, kreditorun defeasiya borcunun borclu şəxsin verilən əmlakın dəyəri hesabına verilməsi öhdəliyinin borclusu tərəfindən yerinə yetirilməsinə imkan verən kreditora icazə verilməsinə imkan verir (daşınar və daşınma üçün ayrılma olmadan) daşınmaz).

Buna görə, İpoteka İnstitutu müxtəlif iqtisadi və hüquqi maneələr səbəbindən Rusiyada hələ əhəmiyyətli bir paylama əldə etməyib, buna görə nisbətən az sayda tənzimləmə aktları ilə tənzimlənir.

1992-ci ildə Rusiya Federasiyasının "Girov qoyuluşu" qanunu, ipotekanın məcburiyyətini icra etmək imkanının birləşdirilməsi üsulu kimi birləşdirən. Rusiya Federasiyasının Mülki Mülki Məcəlləsi (I hissə) girovda bəzi müddəaları təmizlədi (İncəsənət. 334-358). Sənətdə. 340 Bu binanın və ya quruluşun ipotekasının ipotekasının yalnız torpaq sahəsinin eyni razılaşmasında, qurulmuş obyektin qurulması və ya quruluşu olduğu yerin eyni razılaşmasında eyni vaxtda ipoteka ilə icazə verilir və ya bu hissənin və ya onun müvafiq hissəsini icarəyə götürmək hüququ. Torpaq sahəsinin ipotekasında, girov hüququ binaya şamil edilmir və perederin inşası, müqavilə fərqli bir vəziyyəti təmin etmirsə, binanın bu hissəsində qurulur və ya qurulur.

Daşınmaz əmlakın qeydiyyatı dövlətin ən vacib funksiyası, daşınmaz əmlakın davamlı dövriyyəsinin 21 iyul 1997-ci il tarixli Federal Qanunu tərəfindən tənzimlənməməsi, daşınmaz əmlakın və əməliyyatların dövlət qeydiyyatı haqqında o." Bankın ipotekası üçün hüquqlarının həqiqi icrası "haqqında" qanun çərçivəsində mümkündür icra işi" Müvafiq qanunlara əsasən səpələnmiş ipoteka müqavilələri bağlandıqda, ipoteka müqavilələri bağlandıqda ayrı-ayrılıqda olan xüsusi standartlar.

1998-ci ildə "İpoteka haqqında (Daşınmaz əmlakın girovu (daşınmaz əmlakın girovu)" qəbul edildi, buna görə daşınmaz əmlakın (ipoteka müqaviləsi) əmlakının mülkiyyəti altında, bir partiyanın məcburi bir kreditor olan bir partdır İpoteka, pul tələblərinə cavab vermək hüququna malikdir, digər tərəfin daşınmaz əmlakın daşınmaz əmlakının dəyərindən bu öhdəliyi bu öhdəliyi əsasən, əsasən, Qanunla müəyyən edilmiş nöbetin digər kreditorları qarşısında Pledgerdir. Lospor, ipotekanın və ya bu öhdəliyin (üçüncü tərəf) iştirak etməyən bir şəxs üçün borclu ola bilər. İpotekanın quraşdırıldığı əmlak, sahibi və istifadəsi ilə birlikdə pilləkəndə qalır (maddə 1).

Hökməni təmin etmək üçün ipoteka da qurula bilər kredit müqaviləsi, kredit müqaviləsi və ya digər öhdəliyi, o cümlədən alqı-satqı, icarəyə vermə, müqavilə, fərqli bir razılaşma, fərqli bir razılaşma, başqa hal-cı il deyil, başqa halda zərər vermə və ya zərər verməyə əsaslanan öhdəliklər daxil olmaqla. İpoteka müqaviləsi uyğunluqdan ibarətdir Ümumi qaydalar Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi müqavilələrin bağlanması ilə yanaşı, bu federal qanunun müddəalarını da.

İpoteka, ipotekanın bir dövlət reyestrində dövlət reyestrində dövlət reyestrində dövlət reyestrində dövlət reyestrinin dövlət reyestrinə, ipotekanın mövzusu olan və əsas borcun və ya kredit müqaviləsi üzrə əmək haqqının verilməsini təmin edir və ya Əks təqdirdə ipoteka öhdəliyi ilə təmin olunur (daha çox kitab Shevchuk Da Midoteka: Çətin haqqında. - m .: Grossmedia: Rosburh, 2008).

"Daşınmaz əmlak girovu haqqında" qanunun tətbiqi ilə "ipoteka", bazarda sərbəst görünən qiymətli kağızlar kimi göründü. İpoteka, sahibinin icrasını almaq hüququnu təsdiq edən fərdi qiymətli bir kağızdır pul öhdəliyiİpoteka müqaviləsində göstərilən əmlakın bu öhdəliyin mövcudluğunun və ipoteka müqaviləsi ilə bağlı müqavilədə göstərilən əmlak üzərində əmanət hüququ barədə göstərilən əmlakın ipotekası tərəfindən təmin edilmişdir. İpotekanın dövlət qeydiyyatıdan sonra bu qeydiyyatdan istifadə edən orqan ilkin girov qoyan tərəfindən həyata keçirilir və ötürmə yazısı yerinə yetirərək ötürülür. İpoteka ipoteka hüquqlarının bank tərəfindən köçürülməsini asanlaşdırır - sonrakı dövlət qeydiyyatı ilə başqa bir ötürmə kitabisini verərək ötürülür. İpotekanın digər müsbət bir xüsusiyyəti, ipotekanın özü girov mövzusu ola bilməsidir.

1.6.1. İpoteka öhdəlikləri təmin etmək üçün bir yol olaraq

Tez-tez "İpoteka" termini ilə ipoteka kreditləşməsində, "İpoteka" nın müstəqil bir dəyəri olan "İpoteka" nın müstəqil bir dəyəri var - öhdəlikləri yerinə yetirmək üçün bir yol olaraq depozit qoyulur.

Sənətə görə. İpoteka müqaviləsi çərçivəsində "İpoteka (daşınmaz əmlakın girovu haqqında)" Qanununun 5-i sənətdə göstərilən daşınmaz əmlak tərəfindən qoyula bilər. Rusiya Federasiyasının 130 Mülki Məcəlləsi, daşınmaz əmlak hüquqlarının dövlət qeydiyyatı üçün təyin edilmiş qaydada qeydiyyata alınan hüququ, o cümlədən:

- İncəsənətdə göstərilən torpaq istisna olmaqla torpaq sahələri. Bu federal qanunun 63-ü;

- müəssisə, binalar, quruluşlar və iş fəaliyyətlərində istifadə olunan digər daşınmaz əmlak;

- yaşayış binaları, mənzillər və yaşayış binalarının və bir və ya daha çox təcrid olunmuş otaqdan ibarət yaşayış binalarının və mənzillərin hissələri;

- kotteclər, bağ evləri, qarajlar və istehlak məqsədləri digər binaları;

- Hava və dəniz gəmiləri, daxili üzgüçülük gəmiləri və kosmik obyektləri.

Bir mənzil ipotekası haqqında danışırıqsa, onda girovun mövzusu aşağıdakı tələblərə cavab verməlidir: digər mənzillərdən və ya evlərdən mətbəx və vanna otağı var (I.E .. kommunal mənzillər Girov qəbul edilmir); Bütün əraziyə istilik təchizatı təmin edən elektrik, buxar və ya qaz istilik sistemlərinə qoşulmaq yaşayış binalarıAçıqlayır; Banyoda və mətbəxdə isti və soyuq su təchizatı təmin edilsin; Yaxşı vəziyyətdə sanitariya avadanlıqları, qapılar, pəncərələr və dam (son mərtəbələrdə mənzillər üçün). Girovun mövzusunun yerləşdiyi bina aşağıdakı tələblərə cavab verməlidir: təcili vəziyyətdə deyil; Qeydiyyatdan ibarət deyil Əsaslı təmirAçıqlayır; sement, daş var və ya kərpic əsasıAçıqlayır; metal və ya dəmir-beton döşəmələri var; Binanın döşəmələri üç mərtəbədən az olmamalıdır (daha çox kitabda daha çox "Şevçük d.A." Kitabda kreditlər olmadan mənzil. - m .: AST: Astel, 2008).

İpoteka müqaviləsi ipotekanı, dəyərinin qiymətləndirilməsinin nəticələrini, ipoteka müqaviləsi ilə təmin edilən müqavilənin, eləcə də mülkiyyətin mövzusuna sahib olan müqavilənin icrasının nəticələrini göstərməlidir İpoteka pederinə aiddir. İpoteka obyekti, adının, yerinin və kifayət qədər identifikasiya məqsədləri ilə müqavilə üzrə müəyyən edilir. İpoteka obyekti, "Rusiya Federasiyasındakı Qiymətləndirmə fəaliyyətləri haqqında" qanuna uyğun olaraq, Girovla birlikdə Pledgerin razılığı ilə müəyyən edilir.

İpoteka müqaviləsi notarial qaydada təsdiqlənməlidir və qüvvəyə mindiyi andan etibarən dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. İpoteka, dövlət qeydiyyatı üzrə dövlətin qeydiyyatı ilə, ipotekanın predmeti olan əmlakın yerləşdiyi əmlakın vahid dövlət reyestrində dövlət qeydiyyatı ilə dövlət qeydiyyatı ilə dövlət qeydiyyatı ilə dövlət qeydiyyatı ilə dövlət qeydiyyatı ilə əlaqədardır. Daşınmaz əmlak və onunla əməliyyatlara hüquqlar. İpotekanın verdiyi kredit müqaviləsi sonradan ipoteka müqaviləsinin qeydiyyatı və girov müqaviləsi bağlaması hüququ ilə nəticələnə bilər və borcalanın kredit müqaviləsi bağlanmadığı təqdirdə Borcalan heç bir şey risk etmir. Qanunvericilikdə artıq yüklənmiş ipoteka əmlakının bir çox sonrakı açarının, müvafiq qadağan edilmiş bir şərtin hər bir ipoteka müqaviləsinə daxil edilməsi (daha çox Kitab Şevçuk Da kreditləri. - M.: ASTT: Astel, 2008) .

İpoteka, kredit müqaviləsi üzrə borcun əsas məbləği və ya ipoteka öhdəliyi tərəfindən ipoteka müqaviləsi tərəfindən nəzərdə tutulan şəxsin əsas məbləğinin girovu ilə əmək haqqını təmin edir. Kreditin faizi ilə kredit müqaviləsinin icrasının təmin edilməsində qurulan ipoteka, kreditin istifadəsinə görə onun səbəbi ilə maraqlanmasını təmin edir və onun səbəbiylə girov məbləğinə ödəməlidir:

- itkilərin və / və ya yerinə yetirilməməsi səbəbindən cəza (incə, cəza), icranın gecikməsi və ya təhlükəsiz ipotekanın öhdəliyinin digər düzgün olmayan icrasına görə);

- İpoteka öhdəliyi və ya Federal Qanun, İncəsənət tərəfindən verilən digər insanların pullarının qanunsuz istifadəsi üçün maraq şəklində. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 393-ü (digər insanların vəsaitlərinin istifadəsinə görə fərdi marağın bərpası çətindir, çünki məhkəmədə olduğu kimi vətəndaşın borcunu ödəmək imkanı olduğunu sübut etmək lazımdır, amma yox idi Ondan vəsaitləri geri qaytarın və başqa cür istifadə edin, amma belə praktik inkişaflar yoxdur);

- hüquqi xərclərin və girov qoyulmuş əmlakın bərpası nəticəsində yaranan digər xərclərin ödənilməsində;

- Saxlanılan əmlakın həyata keçirilməsi üçün xərclərin ödənilməsində.

Müqavilə başqa bir şey təmin etmirsə, ipoteka, girov qoyulmuş əmlaka görə məmnun olduqları zaman həcmdə olan həcmdə olan tələbləri təmin edir. Girov qoyulmuş əmlakın sahibi tərəfindən özgəninkiləşdirilməsi yalnız bankın razılığı ilə mümkündür. Bank girov qoyulmuş əmlaka məxsus ipoteka öhdəliyinin yerinə yetirilməməsi və ya tamamilə ödəmə və ya bütövlükdə borc məbləğinin və ya gec ödəmənin yerinə yetirilməməsi nəticəsində yaranan iddialarının bu əmlakına görə cəza çəkə bilər hissəsi. Məsələn, vaxtaşırı ödənişlərin vaxtının pozulmasında 12 ay ərzində üç dəfədən çox vaxt. Bərpa, bir qayda olaraq, məhkəmə qərarı ilə edilir.

"İpoteka (Mülk Girovu" haqqında "Qanunun qaydaları" Qanunla müəyyən edilmiş qaydada tikinti üçün ayrılmış torpaq sahəsi üzərində qurulubsa, daşınmaz əmlakın təkmilləşdirilmiş inşaatının ipotekasına tətbiq olunur.

Əmlak girovunun ayrılması ayrı-ayrı kateqoriya"İpoteka" adlı "İpoteka" daşınmaz əmlakın xüsusiyyətləri ilə əlaqədardır. Daşınmaz əmlakın üstünlükləri, girovun digər obyektlərinə hörmətlə girov obyekti kimi:

- qoyulmuş daşınmaz əmlakın dəyəri inflyasiya səviyyəsinə nisbətdə arta bilər;

- əmlak itirmək üçün əsl təhlükəsi (xüsusən də mənzil ilə mənzil) İpoteka krediti) öhdəliklərinin borclu tərəfindən edam üçün yaxşı bir stimuldur;

- Kredit uzunmüddətli və əhəmiyyətli olduqda, əmlakın davamlı olduğu üçün bir girov kimi istifadə etmək imkanı və dəyəri yüksəkdir;

- Əmlak dəyərinin artması kifayət qədər etibarlılıqla proqnozlaşdırıla bilər, məsələn, istehlak malları kimi istifadə edildikdə mümkün olmayan qeyri-mümkündür.

Saxlanılan əmlakın girov qoyuluşunun köçürülməsi ilə uzunmüddətli kredit verilə bilər: qiymətli metallar Xüsusilə etibarlı qiymətli kağızlar, xüsusi sabitlik ilə xarakterizə olunan qiymətlərlə təmin edilmiş onlardan. Bununla birlikdə, dünya praktikasında, daşınmaz əmlakın təhlükəsizliyi ilə bağlı uzunmüddətli kreditlərin çoxluğu verilir. İpoteka, Rusiyada öhdəliklərin yerinə yetirilməsini təmin etmək üçün ən prioritet yol ola bilər.

1.6.2. İpoteka kreditləşməsinin xüsusiyyətləri

İpoteka -bu, müəyyən edilmiş daşınmaz əmlak tərəfindən verilən bir kreditdir. İpoteka krediti daşınmaz əmlak tərəfindən təmin edilmiş bir kreditin təmin edilməsidir. Effektiv ipoteka kreditləşməsi sisteminin yaradılması, ibtidai və ikincil ipoteka kapital bazarlarının inkişafı əsasında mümkündür.

İbtidai ipoteka bazarı təmin edən borc verənlərdən ibarətdir borc kapitalıvə ticarət fəaliyyətində investisiya və ya istifadə üçün əmlak alan investor borcalanlar.

Təkrar bazar ilkin bazarda verilmiş ipoteka kreditlərinin alınması və satışı prosesini əhatə edir. İkinci dərəcəli ipoteka kapital bazarının əsas vəzifəsi ilkin ipoteka satmaq və yerli bazarda başqa bir kredit vermək üçün vəsaiti təmin etmək imkanı verməkdir.

İpoteka kreditləşməsinin üstünlüyü budur ki, borcalan bir kredit qaytarmırsa, borc verənin öz istəyi ilə daşınmaz əmlakın atılması hüququna malikdir. Daşınmaz əmlakın davamlı olması və onun qiyməti kifayət qədər sabit olduğuna görə borc verən kreditlərin geri qaytarılmaması üçün azdır və maliyyə mənbələrinin uzunmüddətli yönləndirilməsi üçün əsaslar var.

Alıb-əldə etmək İpoteka krediti Kredit müqaviləsi çərçivəsində öhdəlikləri yerinə yetirmək ehtiyacı ilə əlaqələndirilir. Buna görə də, belə bir kredit almadan əvvəl, potensial borcalan analiz olmalıdır:

- etmək üçün kifayət qədər pul varmı? İlkin töhfə Mənzil üçün və mənzilin alqı-satqı və satışının yaradılması üzrə xərcləri (müqavilənin notariat şəhadətnaməsi, dövlət reyestrində qeydiyyat haqqı qeydiyyatı), sığorta müqavilələrinin bağlanması ilə bağlı xərcləri ödəmək;

- Lazımi yaşayış səviyyəsini qorumaq üçün vasitə kredit müqaviləsi ilə bağlı vaxtaşırı ödənişlərin həyata keçirilməsindən sonra qalacaq;

- Kredit müddəti ərzində gəlir əldə etmir, mövcud olandan daha aşağı olmayan ödənişlə, mövcud olan digər bir iş tapmaqda tez bir iş tapmaqda perspektiv var;

- Son 2 ildə davamlı iş təcrübəsi varmı və işdə işdən azad edilməsinin səbəbləri var və mənzil ilə əlaqəli mövcud öhdəliklər vaxtında aparılır: Kommunal xidmətlər, telefon, elektrik (yoxlanılır) Bank);

- Daxili və ya daşınmaz əmlak şəklində aktivlər (avtomobillər, qaraj, kottec, digər mənzil) şəklində əlavə dəstək kimi istifadə edilə bilən aktivlər var.

İpoteka kreditləşməsinin əsas problemi uzunmüddətli maliyyə mənbələrinin olmamasıdır. Uzunmüddətli vəsaitlərin bir mənbəyi özəl əmanətçilərin töhfələridir. Ancaq indi əhali ümumi və ticari banklara güvəndi - xüsusilə. 1998-ci il maliyyə və iqtisadi böhranı əhalinin real gəlirlərinin, əmanətlərin amortizasiyasının, Sberbank-da xüsusi əmanətlərin axınına səbəb oldu. Başqa bir problem, real gəliri əsasında potensial borcalanın ödəmə qabiliyyətini qiymətləndirməkdir. Həddindən artıq vergi yükü səbəbindən, iqtisadiyyatdakı kölgə sektorunun payı böyükdür, buna görə potensial borcalanların rəsmi gəlirləri yüksək deyil, bu da kreditlər üzrə kommersiya banklarını çətinləşdirir. Əhaliyə ipoteka kreditləşməsi üçün inkişaf etmiş dövlət vergi siyasəti "kölgə" dən həqiqi gəlirlər edəcəkdir. Amma vergi qanunu Tez dəyişə bilməz.

İpoteka obyekti qiymətləndirilməsi, Girov götürən şəxslə girov qoyan şəxsin razılığı ilə "Rusiya Federasiyasındakı qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında" qanuna uyğun olaraq həyata keçirilir. Bu fəsildə daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi əsaslarını ümumiləşdirir.