Daşınmaz əmlak sektorunda sahibkarlıq fəaliyyətinin formalaşması daxili daşınmaz əmlak bazarının formalaşmağa başladığı 90 -cı illərin birinci yarısına təsadüf edir. Bu dövrdə daşınmaz əmlak bazarının inkişafının xarakterik xüsusiyyətləri bunlardır:
daşınmaz əmlak bazarında tələbatı meydana gətirən istehlakçı motivasiyaları, daşınmaz əmlak maliyyə qurumları tərəfindən yalnız son mərhələdə mənfəət əldə etmək məqsədi ilə bir investisiya obyekti olaraq qəbul edilməyə başlanır;
daşınmaz əmlaka olan hüquqların tənzimlənməməsi və bazarın tənzimləyici bazasının zəifliyi, bu da dövrün əvvəlində əməliyyatların sayını sürətlə artırmağa imkan verdi və tamamlanma mərhələsində əyləc halına gəldi;
fərqli gəlir səviyyəsi olan əhalinin təbəqələri arasında, köhnə və yeni paytaxtlar arasında yenidən bölüşdürmə meyllərinin üstünlük təşkil etməsi.
Təbii ki, yuxarıda göstərilən şərtlər altında, bazarda lider yeri Rusiyada daşınmaz əmlak bazarında üstünlük təşkil edən yaşayış daşınmaz əmlakı ilə edilən əməliyyatlar tuta bilməzdi. Əsas odur ki, müasir Rusiyaya xas olan şəraitdə canlı daşınmaz əmlak bazarına cəmləşmə iqtisadiyyatın bu sahəsindəki sahibkarlıq fəaliyyətinin uyğun quruluşunu formalaşdırdı, müştərilərin tərkibinə həlledici təsir etdi, uyğun formaları təyin etdi. ödənişlər, bazarda işləmə üsulları və s.
Daşınmaz əmlak bazarının inkişafı ilə sahibkarlıq fəaliyyətinin daha ətraflı quruluşu formalaşmağa başlayır (Şəkil 3.2). Əmlak bazarında fəaliyyət göstərən firmaların əksəriyyəti eyni zamanda bir sıra funksiyaları yerinə yetirən çoxşaxəli firmalar olsa da, buna baxmayaraq proses
Pirinç. 3.2. Daşınmaz əmlak bazarında sahibkarlıq fəaliyyətinin quruluşu
ixtisaslaşma artıq açıq bir həqiqətə çevrildi. Bir çox firma, müxtəlif növ daşınmaz əmlakla işləmək, müəyyən əməliyyatları yerinə yetirmək üçün strukturlarında bölmələr ayırmışdır. Bazar dövriyyəsində iştirak edən daşınmaz əmlak obyektlərinin çeşidinin genişlənməsi, daşınmaz əmlak bazarında aparılan əməliyyatların çeşidinin çətinləşməsi, bu əməliyyatlara uyğun yeni sahibkarlıq fəaliyyət növlərinin ortaya çıxması - bütün bunlar daşınmaz əmlakın bazar tədricən yeni bir səviyyəyə - qurulmuş bazar iqtisadiyyatına malik ölkələr üçün inkişaf etmiş bir bazarın formalaşma səviyyəsinə qədəm qoyur.
Müasir sahibkarlıq şirkətlərində ipoteka, mülkiyyət sığortası şirkətləri, daşınmaz əmlak məsləhətçiləri və s. Kimi peşəkar sahibkarlıq qrupları yaradılır. bu qrupların hər biri öz funksiyalarını yerinə yetirir və bir firmanın daxilində fərqli fəaliyyət sahələri ola bilər. Məsələn, daşınmaz əmlakın inkişafı və daşınmaz əmlak idarəçiliyi, xüsusən də ticarət daşınmaz əmlak bazarında tez -tez üst -üstə düşür.
Bazarın peşəkar iştirakçılarla doymasından danışmaq hələ tezdir. Böyük bir şəhərdə firmaların bölgüsü də qeyri -bərabərdir. Nəzərə almaq lazımdır ki, əksər firmalar bütövlükdə şəhərdə fəaliyyət göstərir və onların yeri nəqliyyatın əlçatanlığı və əhalinin hərəkət göstəriciləri ilə müəyyən edilir. Əksər Qərb ölkələrində, daşınmaz əmlak bazarı ilə məşğul olan firmalar fəaliyyətlərini bütün ərazilərdə lokallaşdırmağa meyllidirlər.
Firmaların fəaliyyət sahələrində prioritetləri müəyyən etmək olduqca çətindir. Daşınmaz əmlak bazarında inkişaf etmiş bazar iqtisadiyyatına malik ölkələrdə, bir qayda olaraq, həm inkişaf, həm də konsaltinq sahəsində fəaliyyət göstərən çoxşaxəli böyük firmalar var. Moskva, Sankt -Peterburq və digər böyük şəhərlərdəki firmaların inkişafı eyni istiqamətdə davam edir, baxmayaraq ki, bu inkişafın konturları hələ də yetərli deyil.
Əmlak bazarında çalışan mütəxəssislər arasında rieltorlar əsas rol oynayır. Bu anda daşınmaz əmlak fəaliyyəti, daşınmaz əmlak firmaları (yəni müxtəlif mülkiyyət formasında olan hüquqi şəxslər), habelə fərdi fəaliyyət göstərən rieltor-vətəndaşlar (fərdi sahibkar) tərəfindən təmin edilən daim inkişaf edən bir xidmət sahəsidir. Müasir şəraitdə daşınmaz əmlak fəaliyyəti nisbətən yeni bir fenomendir, baxmayaraq ki, peşəkar vasitəçilik fəaliyyətinin Rusiya Federasiyası üçün yenilik olmadığını qeyd etmək lazımdır. sığorta agentləri və brokerləri, qiymətli kağızlar bazarında brokerlər artıq mövcuddur və bir neçə yüz ildir uğurla fəaliyyət göstərir. 90 -cı illərin əvvəllərindən bəri. daşınmaz əmlak obyektləri bazar dövriyyəsinə cəlb edildi, sonra peşəkar bilik və bacarıqlara ehtiyac var idi. Rieltorlar onların daşıyıcılarıdır.
Daşınmaz əmlak fəaliyyəti - hüquqi şəxslər və fərdi sahibkarlar tərəfindən maraqlı şəxslə (və ya etibarnamə ilə) müqavilə əsasında onun adından və hesabına və ya öz adından, lakin hesabına və mənafeyi naminə həyata keçirilən fəaliyyətlər. maraqlı şəxsin, daşınmaz əmlak obyektləri ilə mülki əməliyyatlar və onlara hüquqlar.
Hal -hazırda, daşınmaz əmlak fəaliyyətinin hüquqi tənzimlənməsi Rusiya Federasiyası hökumətinin aktları, habelə Rusiya Federasiyasının təsis qurumlarının icra hakimiyyətinin normativ aktları ilə həyata keçirilir.Daşınmaz əmlak fəaliyyəti aşağıdakı sənədlərlə tənzimlənir. :
1. "Daşınmaz əmlak fəaliyyətinin lisenziyalaşdırılması haqqında Əsasnamə", Rusiya Federasiyası Hökumətinin 23.11.1996, 1407 nömrəli qərarı. Bu sənəd daşınmaz əmlak fəaliyyətinin mahiyyətini və subyektlərini, lisenziyalaşdırma prosedurunu və s.
Rusiya Federasiyasının Dövlət Əmlakının İdarə Edilməsi üzrə Dövlət Komitəsinin 27.02.1997-ci il tarixli, 88-R əmri.
3. "Bəzi fəaliyyət növlərinin lisenziyalaşdırılması haqqında Federal Qanun" 25 sentyabr 1998-ci il, No 158-FZ.
Daşınmaz əmlak fəaliyyətinin dövlət tənzimlənməsi ilə yanaşı, sosial tənzimləmə də var. Müəyyən bir ixtisas nümayəndələrinin özünü tənzimləyən peşəkar ictimai birliklər (SPOO) yaratması halında ortaya çıxır. Olduqca sərt hüquqlara və öhdəliklərə sahib olan bu təşkilat növüdür. Belə bir birlikdə hazırlanan və qəbul edilən peşəkar fəaliyyət standartları (qaydaları) DTİ üzvləri üçün məcburidir. Əmlakçıların müxtəlif birlikləri var - gildiyalar, birliklər, birliklər, otaqlar.
Sankt -Peterburqda daşınmaz əmlak bazarında bir neçə peşəkar rieltor birliyi fəaliyyət göstərir: Daşınmaz Əmlak Bazarı Mütəxəssisləri Birliyi (APRI), "Böyük Yeddi", "Ən Yaxşı On", "Şəhər Rieltorlar Korporasiyası" daşınmaz əmlak şirkətlərinin birlikləri ( GKR), Sankt -Peterburq Baltik Əmlakçılar və Ev İnşaatçıları Birliyi. Sankt -Peterburq daşınmaz əmlak bazarında peşəkarların assosiasiyaları daim dəyişir. Məsələn, APRN bir il əvvəl Sankt -Peterburq Rieltorlar Assosiasiyası, Baltik Rieltorlar Birliyi əsasında yaradılıb. Bu birləşmə faktı 1998 -ci ildə iki rieltor ictimai təşkilatı arasındakı qarşıdurmaya son qoydu. GKR -nin də vahid birliyə daxil olacağı güman edilirdi, amma üzvləri son anda yeni birliyə qoşulmaqdan imtina etdilər və bunu böyük şirkətlər arasında dağılma qorxusu ilə izah etdilər. GKR. APRN işlədiyi il ərzində üzvlərinin təxminən yarısını itirdi, lakin sabit tərkibdə işləməyə davam edir. İndi 40 -a yaxın şirkət var.
Sankt -Peterburq Rieltorlar Birliyi hökumət orqanları ilə işləyir (məsələn, daşınmaz əmlak agentliyinin peşəkarlığa uyğunluğunu yoxlayacaq bir attestasiya komissiyası yaratmaq üçün lisenziyalaşdırma palatası ilə razılaşmışdır - APRN, Notariat Palatasının mütəxəssisləri daxildir. və dövlət qurumları).
Lisenziyalaşdırma daşınmaz əmlak fəaliyyəti iki əsas vəzifəni həll etmək üçün nəzərdə tutulmuşdur:
Daşınmaz əmlak fəaliyyətinin lisenziyalaşdırılmasının həyata keçirilməsində vahid dövlət siyasətinin təmin edilməsi;
Rusiya Federasiyasında vahid daşınmaz əmlak bazarı üçün hüquqi çərçivənin yaradılması.
Daşınmaz əmlak fəaliyyəti ilə bağlı hansı iş və xidmət növlərinin lisenziyalaşdırılması qanuni olaraq müəyyən edilir.
Məsələn, Moskvada bunlar daxildir:
Daşınmaz əmlakın alqı -satqısı, mübadiləsi, kirayəsi ilə bağlı əməliyyatlarda vasitəçilik;
Bu obyektlərin sahibi ilə müqavilə əsasında daşınmaz əmlak obyektlərinin idarə edilməsi;
Daşınmaz əmlak obyektlərinin özgəninkiləşdirilməsini təmin edən himayədarları ilə kirayə və ömürlük saxlama müqavilələrinin bağlanması. Rusiyanın digər bölgələrində, məsələn, Sankt -Peterburq, Voronej, Smolensk, Murmansk bölgələrində və Stavropol diyarında daşınmaz əmlak fəaliyyəti növlərə bölünmür.
Daşınmaz əmlak fəaliyyəti üçün müraciət edənlər üçün əsas lisenziya tələbləri bunlardır:
Lisenziyalı fəaliyyətin həyata keçirilməsi üçün nəzərdə tutulmuş binalar və onlara olan hüquqlar haqqında məlumat;
Lisenziyalı fəaliyyəti həyata keçirmək niyyətində olan şəxsin peşəkar keyfiyyətlərini xarakterizə edən məlumatlar;
Lisenziyalının təqsiri üzündən xidmətlərinin müştərisi tərəfindən səbəb ola biləcək zərərləri ödəmək üçün ödəmə qabiliyyəti (kifayət qədər maliyyə resurslarının olması) haqqında məlumat.
Lisenziyaya aşağıdakı hallarda xitam verilir:
Lisenziyanın verildiyi müddət bitdikdə, onun qüvvədə olma müddətinin uzadılması üçün ərizə olmadıqda;
Hüquqi şəxs ləğv edildikdə və ya fiziki şəxsin fərdi sahibkar - lisenziya sahibi kimi dövlət qeydiyyatı haqqında şəhadətnaməsinə xitam verildikdə;
Lisenziyalaşdırma orqanının qərarı ilə lisenziya ləğv edildikdə.
Lisenziyalaşdırma Sankt -Peterburqda daşınmaz əmlak fəaliyyəti 29 növ sahibkarlıq fəaliyyəti həyata keçirən Sankt -Peterburq Lisenziyalaşdırma Palatası tərəfindən həyata keçirilir. Rieltorlar dizayn və tikinti fəaliyyətlərinin lisenziyalaşdırılması ilə məşğuldurlar.
Daşınmaz əmlak lisenziyası almaq üçün standart prosedur:
Şirkət sənədlər paketini Lisenziyalaşdırma Palatasına təqdim edir;
Palatanın işçiləri sənədlərin ekspertizasını aparır və lisenziyanın sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul ola biləcəyini öyrənmək üçün həmin yerə gedirlər;
Lisenziya vermək və ya imtina etmək üçün yoxlamanı aparan mütəxəssis qərar verir.
Daşınmaz əmlak şirkətində lisenziyanın olması barədə məlumatlar istənilən vətəndaşa bir ay ərzində (xidmət haqqı 3 minimum əmək haqqı) verilir. Sankt -Peterburqda 600 -dən çox lisenziyalı daşınmaz əmlak agentliyi qeydiyyatdan keçmişdir.
Lisenziyanın dayandırılması və ya ləğv edilməsi barədə qərar qəbul etmək hüququ daşınmaz əmlak fəaliyyətinin lisenziyalaşdırılması üzrə Ekspert Şurasına verilir. Bu, bir mənada müştəri ilə daşınmaz əmlak şirkəti arasındakı mübahisədə hakimdir.
Daşınmaz əmlak şirkətini yoxlamağın səbəbi, bir qayda olaraq, müştərinin şirkətin qanunsuz hərəkətlərindən şikayət etməsidir. Lisenziyalaşdırma Palatası planlı basqınlar da həyata keçirir. Yeddi daşınmaz əmlak agentliyinin müxtəlif pozuntulara görə lisenziyası dayandırılıb.
Qanuna görə, şirkətə "aşkar edilmiş çatışmazlıqları aradan qaldırmaq üçün" altı ay vaxt verilir. Uğursuzluq halında, məhkəmə yolu ilə lisenziya ləğv edilməlidir.
Həm hüquqi, həm də fiziki şəxs yalnız daşınmaz əmlak fəaliyyəti ilə məşğul olmaq üçün lisenziyaya malik olmaqla, daşınmaz əmlak statusu ala bilər. Bundan əlavə, bir fiziki şəxs (həm fərdi sahibkar, həm də hüquqi şəxs daxilində mülkiyyətçi) daşınmaz əmlak fəaliyyəti ilə məşğul olmaq üçün sertifikasiyadan keçməlidir. Daşınmaz əmlak fəaliyyəti üzrə mütəxəssislər üçün təsdiq edilmiş təlim proqramına uyğun olaraq ən az 90 saat təhsil almış şəxslər sertifikasiyaya buraxılırlar.
Daşınmaz əmlak xidmətlərinin göstərilməsi üçün sahibkarlıq fəaliyyətinin həyata keçirilməsinin texnika və üsulları mövcuddur. Daşınmaz əmlak xidmətlərinin göstərilməsi texnologiyası aşağıdakı əsas mərhələlərə endirilə bilər:
1. Bir xidmət üçün sorğu alınması:
a) müştəri tərəfindən elan edilmiş daşınmaz əmlak obyektinin təfərrüatlarının təhlili əsasında gələcək işlərin xarakterinin və həcminin öyrənilməsi;
b) məhdudlaşdırıcı şərtlərin formalaşdırılması.
2.Obyektə ilkin baxış və xidmət müqaviləsinin bağlanması:
a) müqavilənin konkretləşdirilməsi və imzalanmasına hazırlıq;
b) müqavilə üzrə işlərin yerinə yetirilməsi üçün bir plan tərtib etmək
3.Obyekt məlumatlarının toplanması və təhlili:
a) daşınmaz əmlak obyekti haqqında sənədlərin toplanması və konkret daşınmaz əmlak sövdələşməsi üçün zəruri olan toplanmış məlumatların etibarlılığının, uyğunluğunun və faydalılığının təsdiqi;
b) müştəriyə görülən işlər haqqında hesabat təqdim etmək və bütün qurumların əməliyyatı başa çatdırmaq üçün hazırlıq dərəcəsi haqqında məlumat vermək.
4. Əməliyyatın hüquqi dəstəyi:
a) sənədlər toplusunun formalaşdırılması və onların öyrənilməsi, əqdin qanuniliyini vəkil tərəfindən təsdiq edilməsi;
b) əməliyyatla bağlı risklərin müəyyən edilməsi;
c) müştərinin əməliyyatın yerinə yetirilməsi üçün nəzərdə tutulmuş sənəd və materiallar ilə tanış olması və onun həyata keçirilməsinin şərtləri və üsulları barədə razılığa gəlməsi.
5. Daşınmaz əmlakla əməliyyatın aparılması və rieltora xidmətlərin ödənilməsi:
a) daşınmaz əmlakla əməliyyatın aparılması və nəticələrinin sənədləşdirilməsi;
b) xidmətin göstərilməsi üçün müqavilə çərçivəsində görülən işlərin qəbul aktının tərtib edilməsi;
c) görülən işlərə görə rieltorun xidmətlərinə görə ödəniş. Bu mərhələlər bir daşınmaz əmlak şirkəti ilə müştəri arasındakı tipik bir əlaqəni göstərir. Belə görünür: firmanın bir sıra xidmətlər təklifi - müştəri tərəfindən xidmət seçimi - müqavilənin bağlanması - xidmətin göstərilməsi - daşınmaz əmlakla əməliyyatın bağlanması - xidmətlərin ödənişi görülən işlər üçün rieltor.
Bu əlaqələrlə, hər bir xidmətin məzmunu, şirkətin göstərdiyi xidmətlərin əhatə dairəsi ilə kifayət qədər sərt şəkildə rəsmiləşdirilir və məhdudlaşdırılır və daşınmaz əmlak firmasının hər bir struktur bölməsinin mütəxəssisləri müvafiq profilin təqdim edilməsi üçün daxili qaydalara uyğun işləyirlər. xidmətlər. Müştəri, öz növbəsində, göstərilən xidmətin məzmununu və nəticəsini olduqca aydın şəkildə təyin etməlidir. Müştərinin daşınmaz əmlak xidmətinin məzmununu qavramasının xüsusiyyətlərinin qiymətləndirilməməsi müştərini itirmək riskinə səbəb olur.
Rieltorların əsas fəaliyyəti.
1. Əmlak agent kimi fəaliyyət göstərir.Əmlakçı bu statusu xidmətlərin istehlakçısı ilə bağladığı agentlik müqaviləsi əsasında həyata keçirir. Bu müqavilə, mülkiyyətçi-agentin müqavilədə göstərilən daşınmaz əmlak obyekti ilə bağlı müəyyən hüquqi hərəkətlər etmək öhdəliklərini (məsələn, onunla bir və ya bir neçə əqd bağlamaq) öz adından və hesabına müəyyən edir. istehlakçı və ya istehlakçı adından və hesabına. Həmçinin, agentlik müqaviləsində rieltor-agentə xidmətlərin istehlakçısı ilə şəxsən hüquqi hərəkətlər etmək öhdəliyi (daşınmaz əmlak obyektinin alqı-satqısı, qəbulu və ya müvəqqəti istifadəyə verilməsi) nəzərdə tutula bilər. Müştərilərlə birbaşa işləyən və daşınmaz əmlak obyektləri ilə mülki əməliyyatların həyata keçirilməsi üçün müqavilələrin bağlanmasına hazırlıq işlərində iştirak edən hüquqi şəxsin bütün işçilərinin şəxsi lisenziya kartı-agenti olmalıdır.
2. Əmlakçı vəkil kimi fəaliyyət göstərir. Eyni zamanda, mülkiyyətçiyə ona aid olan və ya istifadə etdiyi əmlakla əlaqədar olaraq əmr verənin adından və hesabına müəyyən qanuni hərəkətlər etmək öhdəliyi qoyan agentlik müqaviləsi bağlanılır.
3. Əmlakçı vasitəçi kimi fəaliyyət göstərir. Xidmətlərin istehlakçısı ilə rieltor arasında komissiya müqaviləsi bağlanılır. Buna uyğun olaraq, rieltor öz adından və əmanətçi hesabına mülklə bir və ya bir neçə əməliyyatı başa çatdırmaq öhdəliyi götürür. Broker aşağıdakı funksiyaları yerinə yetirir:
Daşınmaz əmlak obyekti ilə bir əməliyyatda bir və ya hər iki tərəfin etibarlı adamı kimi çıxış etmək;
Əməliyyatı müşayiət edən mənfi və müsbət amillərin təhlili;
Ən aşağı xərcləri və riski olan bir daşınmaz əmlak obyekti ilə uyğun əməliyyatın aparılması üçün optimal proqramın hazırlanması.
Broker lisenziya kartı yalnız agent kimi işləyən və ya ən azı iki il broker fəaliyyəti ilə məşğul olan mütəxəssislərə və ya fərdi sahibkarlara verilir.
4. Daşınmaz əmlak firması diler kimi çıxış edir. Satıcı fəaliyyəti, əmlakın mülkiyyətçinin özünə məxsus olduğu halda həyata keçirilir (sonradan satış məqsədi ilə əvvəllər alınıb).
5. Əmlakçının vasitəçilik fəaliyyəti. Müvafiq əməliyyatları bağlamaq üçün hər hansı bir daşınmaz əmlak obyektini almaq və ya satmaq istədiyini bildirmiş şəxslər üçün qarşı tərəflərin axtarışı üzrə xidmətlərin göstərilməsi üzrə fəaliyyətlər. Bu halda, rieltor birbaşa tərəf deyil.
6. Rieltorun ticarət fəaliyyəti. Bu statusu ilə rieltor aşağıdakı funksiyaları yerinə yetirir:
- əməliyyat iştirakçıları üçün məlumat dəstəyi xidmətləri göstərir;
Məsləhət və sənədləşmə xidmətləri göstərir;
Əməliyyatların düzgün və təhlükəsiz şəkildə həll edilməsi üçün xidmətlər göstərir.
7. Daşınmaz əmlak şirkətinin sonrakı satış məqsədi ilə yeni daşınmaz əmlak obyektlərinin yaradılması üzrə fəaliyyəti. Bu fəaliyyət investisiya və tikinti şirkətləri ilə ortaqlıq əsasında həyata keçirilir. Bir qayda olaraq, bir daşınmaz əmlak şirkəti ikincil daşınmaz əmlak bazarında fəaliyyət göstərir, lakin Sankt -Peterburqda ilkin bazarda mənzil satan bir neçə daşınmaz əmlak şirkəti var.
8. Daşınmaz əmlak şirkətinin əvvəllər mövcud olan obyektin (əmlak kompleksinin) hüquqi rejimini dəyişdirərək ayrı bir daşınmaz əmlak obyektinin sonrakı satışını yaratmaq üçün fəaliyyəti.Özəlləşdirilən müəssisələrdə çox vaxt müəssisələrin təsis edilməsi prosesində əldə edilən daşınmaz əmlak obyektlərinin mülkiyyət sənədləri olmur. Bu halda agentliyin mütəxəssisləri məsləhətləşmədən torpaq mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatına qədər bütün işləri həyata keçirirlər.
9. Sənaye daşınmaz əmlakı olan bir daşınmaz əmlak şirkətinin işi.Əmlakçının bu fəaliyyəti, bir qayda olaraq, ofis, pərakəndə satış və anbar sahələrinin icarəsi və satışına yönəlib.
10. İstehsalın yenidən qurulması proqramı çərçivəsində sənaye daşınmaz əmlakı olan bir daşınmaz əmlak şirkətinin işi. Bu fəaliyyət İqtisadi Siyasət Komitəsinin akkreditasiyası əsasında həyata keçirilir.
11. Əmlak idarəçiliyi üçün bir daşınmaz əmlak şirkətinin fəaliyyətiəsasında həyata keçirilə bilər:
a) agentlik müqavilələri və iş müqavilələri;
b) müştərilər üçün alt icarə haqqı olan icarə müqavilələri;
c) daşınmaz əmlak obyektlərinin etibarlı idarə edilməsi.
4 may 1998 -ci ildə Dövlət Duması "Rusiya Federasiyasında daşınmaz əmlak fəaliyyəti haqqında" federal qanun layihəsini birinci oxunuşda qəbul etdi.
1999-cu ilin ortalarına qədər KUGİ, 14 may 1997-ci il tarixli 436-r nömrəli "Daşınmaz əmlak fəaliyyətinin lisenziyalaşdırılması qaydası haqqında" əmr əsasında daşınmaz əmlak fəaliyyətinin lisenziyalaşdırılması ilə məşğul idi.
| Əvvəlki |
👨🏪📄💵🕵💰💣👎👎👎❌
Nikolay 1997-ci ildə evin birinci mərtəbəsində qeyri-yaşayış binaları alıb. 12 ildən sonra onu mağaza olaraq kirayəyə götürmək qərarına gəldi. Gəlir vergilərini vicdanla ödəmək üçün sadələşdirilmiş vergi sistemi ilə məşğul olan fərdi sahibkar. Sənədlərdə şəxsi mülkünü kirayəyə verəcəyini yazıb. Bir sahibkar olaraq yalnız kirayədən gəlir əldə etməyi planlaşdırırdı.
2009 -cu ildən bəri Nikolay kirayəçilərdən pul aldı və büdcəyə təyin edilmiş 6% -ni ödədi. Beş il çalışdı və sonra binanı 10,5 milyon rubla satmağa qərar verdi.
IP qeydiyyatından çox əvvəl adi bir şəxs olaraq satın aldığı üçün bir şəxs olaraq satdı. Nikolay satışdan heç bir vergi ödəməmişdi, çünki uzun illər əmlaka sahib idi.
Vergi idarəsi onunla razılaşmadı və 630 min rubl vergiyə əlavə olaraq faiz və cərimələr əlavə etdi. Yalnız 720 min. Nikolay məhkəmələrə getdi.
Niyə vergi orqanları yüz minlərlə rubl tələb etdilər?
Nikolay bir sahibkardır və STS -də işləyirdi. Kirayə gəlir əldə etdi. Kirayə gəliri alsa, əmlakını iş üçün istifadə etdi.
Şəxsi evlərini satanda sanki adi bir sahibkar kimi deyil, sahibkar kimi gəlir əldə etmişdi. Bu o deməkdir ki, bu əmlakın satışından əldə olunan gəlir fərdi sahibkarın gəliri hesab edilə bilər - hamısı 10,5 milyon rubl.
6%dərəcəsi ilə sadələşdirilmiş vergi sistemi üzrə daşınmaz əmlak satışında heç bir endirim yoxdur. Mülkiyyət müddətini nəzərə alaraq obyekti vergidən azad edə bilməyəcəksiniz. Binaların satışından əldə edilən bütün məbləğ büdcənin vergi ödəməli olduğu gəlirdir. Üstəlik 10% cərimə və faiz. Və beləliklə 720 min rubl gəldi.
Sahibkar buna nəyə etiraz etdi?
Adam aşağıdakı arqumentləri irəli sürdü:
- Fərdi sahibkarın qeydiyyatından xeyli əvvəl, evi fərdi olaraq alıb.
- Fərdi olaraq daşınmaz əmlak satıram. Müqavilədə onun fərdi sahibkar statusu ilə bağlı arayışlar yoxdur. Satışdan əldə etdiyi pulu şəxsi hesabına alıb.
- Sahibkar kimi daşınmaz əmlak satışı ilə məşğul olmayıb: qeydiyyat sənədlərində belə bir fəaliyyət növü yoxdur.
- Oxşar vəziyyətlərdə Maliyyə Nazirliyi gəlirləri növlərə və vergilərə bölürdü. Bu mövzuda rəsmi məktublar var idi.
Məhkəmələr nə dedi?
👎 Arbitraj məhkəməsi
Vergi idarəsi hər şeyi düzgün etdi. Adam ödəməlidir
Vergilər üçün sənədlərin necə rəsmiləşdirildiyi deyil, əmlakın məqsədi vacibdir. Adam bu əmlakı şəxsi əmlakı kimi satsa da, onu biznes məqsədi ilə istifadə edib.
Maliyyə Nazirliyinin izahatları normativ sənəd deyil. Onlar bu sahibkara verilməyib və istinad edilə bilməz.
👎 Müraciət
Vergi qanunu
Elə bil. Əlavə vergi, cərimə və cərimələr ödəsin. Amma vicdanla hərəkət etdiyi üçün cəriməsini yarıya endirəcəyik.
Sahibkar, vicdanla hərəkət etsə də, yanılmışdı. Şəxsi əmlakı biznesdə istifadə edirsinizsə, fərdi sahibkar kimi satışından vergi ödəyin.
Məhkəmələr səhv etmədilər. Xüsusiyyətlərinə görə, binalar şəxsi istifadə üçün nəzərdə tutulmayıb. Bu o deməkdir ki, satışdan əldə olunan gəlir, fərdi sahibkarın nəzərdə tutduğu bütün gəlirlərdir.
Alt xətt. Adam bir ildən çox məhkəmələrə müraciət etdi, lakin ittihamlara etiraz edə bilmədi. Fərdi daşınmaz əmlak satışından əldə olunan gəlir sahibkar kimi tanındı. Büdcəyə 720 min rubl ödəməliyik.
Konstitusiya Məhkəməsinə şikayət edə bilməzsiniz?
Bunun kömək etməsi ehtimalı azdır. Konstitusiya Məhkəməsi, sahibkarların mülklərindən həm şəxsi məqsədlər üçün, həm də iş üçün istifadə edə biləcəklərini izah etdi. Hüquqi cəhətdən fərqləndirmək çətindir, buna görə də başa düşmək lazımdır.
Fərdi sahibkaramsa və ya maşın və ya kompüter satıramsa, məndən də bir şey ala bilərlərmi?
Onlar bacarar. Bu mülkü sahibkarlıq fəaliyyəti üçün istifadə etdiyiniz ortaya çıxsa, satışından əldə olunan gəlir gəlir kimi tanınır. Bir avtomobil ilə bu asanlıqla baş verə bilər: vergi idarəsi yol polisindən məlumat alır.
Artıq bəzi fərdi sahibkarlardan şəxsi avtomobillərinin satışından vergi tutulub. Apellyasiya şikayəti vermədilər. Daşınmaz əmlakla da bu ilk dəfə deyil.
Kompüterlə işləmək daha çətindir, çünki fiziki şəxslər arasında bu cür əməliyyatlar haqqında məlumatlar avtomatik olaraq vergi idarəsinə göndərilmir. Ancaq həmişə nüanslar var və heç kim bir noutbuk, mebel və ya qaraj satarkən fərdi sahibkar kimi vergi tutulmayacağına zəmanət verməyəcək.
Əmlak sataram və endirim tələb edərəm. Məsələn, satınalma xərcləri. Yəni mümkündürmü?
Bu şəkildə edə bilməzsən. Çıxarış yalnız gəlirin 13%-i fərdi gəlir vergisinə tabe olduğu təqdirdə istifadə edilə bilər. Bu, fərdi sahibkarın 6%-lik sadələşdirilmiş vergi sistemi üzrə gəliridirsə, şəxsi gəlir vergisi yoxdur və dərəcəsi fərqlidir.
Heç bir endirim yoxdur: qanunla icazə verilmir. Daşınmaz əmlak üçün 1 milyon rubl və digər əmlak üçün 250 min sabit kəsilmə istifadə edilə bilməz. Satınalma xərcləri və uzun müddətli xidmət də kömək etməyəcək. Satışın bütün məbləğindən vergi tutulacaq.
STS -in "gəlirləri çıxılmaqla xərclərim" varsa, vergi necə hesablanacaq?
Daha sonra əmlakın alınması xərcləri gəlirdən çıxılacaq. Ancaq fərqlə yenə də vergi ödəməlisən. Və yüz minlərlə ola bilər.
Qeydiyyatdan çox əvvəl fərdi olaraq bir neçə mənzil alan, onları qeyri-yaşayış binalarına köçürən və kirayəyə verən başqa bir sahibkarın tarixində belə idi. Sonra bu işi dayandırdı və hər şeyi fərdi olaraq da satdı. Vergi orqanları fərqdən ona 620 min əlavə etdi və məhkəmələr onu dəstəklədi.
Bu sahibkarlar təsadüfən hərəkət edir və özləri günahkardırlar? Belə nəticələr gözləyə bilərdilərmi?
Bu sahibkarlar təsadüfən hərəkət etməsələr də vəziyyəti tam başa düşmədilər. Maliyyə Nazirliyinin məktublarını və məhkəmələrin mövqelərini əsas götürdülər. Hər şeyi düzgün etdiyini düşündülər və hətta özlərini sığortaladılar. Həm də bütün vergiləri ödədilər və əməliyyatlarını mülklərinin satışından gizlətmədilər, aktivlərini geri götürmədilər və qiymətləri aşağı salmadılar.
Məsələn, bir fərdi sahibkar bəyannamədə kommunal xərcləri nəzərə almadı və işi bağladıqdan sonra binanı satdı. Maliyyə Nazirliyindən bildirdilər ki, belə hallarda şəxsi gəlir vergisini ödəmək mümkündür (20.08.2012-ci il tarixli 03-11-11 / 25 məktub).
Əmlak satarkən vergiyə cəlb olunmamaq üçün nə etməli?
Fərdi sahibkar kimi gəlir əldə etmək üçün bu əmlakdan istifadə etsəniz, vergi ödəyə bilməyəcəksiniz. Vergi orqanları və məhkəmələrin birmənalı mövqeyi var.
Ancaq bu da faydalı ola bilər. Yalnız vergi ödəməli olduğunuza hazır olmalısınız. Məsələn, satarkən qiymətə daxil edin, sonra büdcəyə köçürün və sakitcə yatın. Və ya qazanclı deyilsə satmayaq.
Vergi orqanlarının bilmədiyi və fərdi sahibkar kimi vergi ödəmək istəmədiyi əmlakı satırsınızsa, riskləri qiymətləndirin. Bu 50 min rubl üçün bir kompüterdirsə və alıcı bir fərddirsə, heç bir şeylə qarşılaşa bilməyəcəksiniz. Ancaq bu milyon dollarlıq bir avtomobildirsə və nəqliyyatla məşğul olsanız, çətinliyə düşə bilərsiniz.
Əmlak vəziyyəti birmənalı deyilsə diqqətli olun. Məsələn, öz qarajınızda bir avtomobil xidmətiniz var, ancaq avtomobiliniz də orada saxlanılır. Ya da birinci mərtəbədə bir mənziliniz var və müştəriləri vəkil kimi qəbul edirsiniz. Bu əmlakı satanda birdən -birə əlavə vergi tutulmayacağına heç kim zəmanət verə bilməz.
Hər hekayədə nüanslar ola bilər. Vergi idarəsi heç bir səbəb olmadan heç bir iddia irəli sürməyəcək. Müfəttişlər dəlillər toplayacaq, sənədləri araşdıracaq və şahidlərlə dindiriləcək. Bu hekayədə, məsələn, belə idi. Sənədləri laqeyd yanaşmayın, vəkillərlə məsləhətləşin, səlahiyyətli bir mühasib axtarın.
Sizdən bir qədər fərqli bir vəziyyəti təsvir etsələr, Maliyyə Nazirliyinin məktublarına müraciət etməyin. Şübhə varsa
Müfəttişlik sahibkarı vergidən yayınma məsuliyyətinə cəlb etdi. Yoxlama zamanı ödəyicinin nəqliyyat vasitələrinin satışından əldə etdiyi gəliri bəyannamədə əks etdirmədiyi müəyyən edilib. Mübahisəli avtomobillər işdə istifadə olunurdu. Bu da büdcəyə vergi ödənilməməsi ilə nəticələndi. Nəticədə, fərdi sahibkardan sadələşdirilmiş vergi sisteminin istifadəsi ilə əlaqədar ödənilən vergi və vergi pozuntusuna görə cərimə tutuldu. Sahibkar müfəttişliyin qərarına məhkəmədə etiraz etdi. Kassasiya idarəsi SP -nin tələblərini təmin etməkdən imtina etdi.
Məhkəmə, sadələşdirilmiş vergi sistemində vergi obyektinin gəlir və ya xərclərin miqdarı ilə azaldılmış gəlir kimi tanındığını göstərdi (Rusiya Federasiyası Vergi Məcəlləsinin 346.14 -cü maddəsinin 1 -ci bəndi). Satış gəlirləri həm öz istehsalı olan, həm də əvvəllər əldə edilmiş malların (işlərin, xidmətlərin) satışından əldə edilən gəlir kimi tanınır (Rusiya Federasiyası Vergi Məcəlləsinin 249 -cu maddəsinin 1 -ci bəndi).
Eyni zamanda 3 ildən artıq mülkiyyətdə olan evləri, mənzilləri, torpaq sahələrini və digər əmlakı satarkən vətəndaşın əmlak vergisi güzəşti almaq hüququ var. Bu əmlakın satışından əldə edilən məbləğdə fərdi gəlir vergisi güzəşti verilir ( alt Sənətin 1 -ci səhifəsi. 220 Vergi Məcəlləsi). Bu güzəşt fərdi sahibkarların sahibkarlıq fəaliyyəti ilə əlaqədar əmlak satışından əldə etdiyi gəlirlərə şamil edilmir.
İşin materiallarından belə çıxdı ki, fərdi sahibkar sadələşdirilmiş vergi sistemi üzrə əsas fəaliyyətindən və səkkiz avtomobil satışından əldə etdiyi gəliri nəzərə almışdır. Şəxsi gəlir vergisi bəyannaməsi müfəttişliyə təqdim edildi. Motorlu nəqliyyat vasitələrinin satışından əldə olunan gəliri əks etdirir. Eyni zamanda, sahibkar şəxsi gəlir vergisi üçün əmlak endirimindən istifadə etdi. 2,4 milyon rubl məbləğində vergiyə cəlb olunan gəlirin miqdarı. avtomobil alqı -satqısı ilə əlaqədar 2,8 milyon rubl məbləğində xərclər azaldıldı. Nəticədə, büdcəyə ödəniləcək vergi məbləği 0 rubl təşkil etdi.
Günahsızlığını əsaslandıran fərdi sahibkar sadələşdirilmiş vergi sistemi üzrə vergitutmanın yalnız qeydiyyat zamanı elan edilmiş sahibkarlıq fəaliyyəti ilə əlaqədar həyata keçirildiyini bildirdi. Bundan əlavə, fərdi sahibkar avtomobil satışı əməliyyatının birdəfəlik xarakter daşıdığını və qazanc əldə etmək məqsədi daşımadığını izah etdi. Əslində bir itki gətirdi. Məhkəmə bu arqumentləri əsassız hesab etdi.
Hakimlər izah etdilər ki, əmlakın istifadəsi və ya satışından mənfəət əldə etmək məqsədi ilə sahibkarlıq fəaliyyəti var. Sahibkarlara motorlu nəqliyyat vasitələrinin satışı qanunla qadağan edilməyib. Vahid dövlət reyestrində bu fəaliyyət növü ilə bağlı məlumatların olmaması vətəndaşların avtomobil satışı ilə məşğul ola bilməyəcəyi anlamına gəlmir.
SP statusu müvafiq sertifikatla təsdiqlənir. Üstəlik, sertifikatda sadalanan fəaliyyətlərlə əlaqəli deyil. Nəticədə, müəyyən bir fəaliyyət növünün sertifikatında olmaması, əlaqəli şəxsin sahibkar statusu almadığı anlamına gəlmir.
Mübahisəli avtomobillər fərdi sahibkarlar tərəfindən sahibkarlıq fəaliyyəti üçün alınıb. Həyata keçirilməsində istifadə edildi və başqa bir sahibkara satıldı. Məhkəmə buna əsaslanaraq belə nəticəyə gəldi ki, bu avtomobillərin satışından əldə olunan gəlir, habelə onların alınması xərcləri şəxsi gəlir vergisi hesablanarkən nəzərə alınmamalıdır. Nəticədə, kassasiya qərarı, sadələşdirilmiş vergi sistemi üzrə vahid verginin əlavə hesablanmasının qanuni olduğu qənaətinə gəldi.
Sahibkar ikili statusu səbəbiylə müqavilədə vergilərə qənaət etməyə çalışdı. Həm sadələşdirilmiş sahibkar, həm də eyni zamanda bir fərddir. Mənfəət gətirməyən bir əməliyyat üçün fərd olaraq vergi ödəmək daha sərfəlidir.
Məhkəmədə bu cür mübahisələrin nəticəsinə təsir edən əsas amil, əmlakı əldə etmək məqsədidir. Yuxarıda müzakirə olunan vəziyyətdə fərdi sahibkar 8 maşın satdı. Bu qədər avtomobildən şəxsi məqsədlər üçün istifadə etmək qeyri -realdır. Fərdi sahibkar, məsələn, yeganə evi satdığı hallarda, əmlakdan çıxılma hüququ tam şəkildə həyata keçirilməlidir.
Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsinin Rəyasət Heyəti də kommersiya əmlakı satışında əmlak endirimlərindən istifadənin əsassız olduğunu bildirdi. V 16.03.10 tarixli 14009/09 tarixli qərar fərdi sahibkarın hər halda kommersiya məqsədləri üçün istifadə etdiyi əmlakın satışından vergi ödəməli olduğu qeyd edilir. Eyni zamanda, nə bu əmlakı əldə etmə anı, nə də alınma xərclərinin uçot faktı heç bir rol oynamır.
Digər tərəfdən, vergi orqanları tərəfindən sui -istifadə halları var. Məsələn, şəxsi əmlakı da daxil olmaqla, hər hansı bir əmlakın satışından əldə edilən hər hansı bir gəlir nəzərə alındıqda. IP -nin ləğvindən sonra əmlakın satışından əlavə vergi tutulduğu hallar var.
Sadələşdirilmiş vergi sistemini "gəlir" vergitutma obyekti ilə tətbiq edən fərdi sahibkar öz əmlakını - qeyri -yaşayış binalarını icarəyə götürməklə sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olur. Fərdi sahibkar bu qeyri-yaşayış binalarını satmağı planlaşdırır. Mənzil 3 ildən çoxdur ki, onun mülkiyyətindədir. Fərdi sahibkar, sahibkarlıq fəaliyyətində binadan istifadə etməyi dayandırsa, bütün icarə müqavilələrini ləğv etsə və sonra fərdi sahibkar statusunu saxlayaraq saxlasa və ya satarsa, hansı vergi sistemi (sadələşdirilmiş vergi sistemi və ya şəxsi gəlir vergisi) çərçivəsində bu əməliyyat vergiyə cəlb ediləcək? Bu vəziyyətdə bir məhdudiyyət müddəti varmı (məsələn, sahibkarlıq fəaliyyətində binaların istifadəsinə xitam verildikdən bir il sonra, bu, bir fiziki şəxsin mülkiyyəti sayılır və STS tərəfindən deyil, şəxsi gəlir vergisi ilə vergiyə cəlb olunur)?
Məsələni araşdıraraq aşağıdakı nəticəyə gəldik:
Əməliyyat zamanı fərdi sahibkar sahibkar statusunu itirməyib və sadələşdirilmiş vergi sistemini tətbiq edirsə, sahibkarlıq fəaliyyətində istifadə olunan qeyri-yaşayış daşınmaz əmlakı satarkən gəlir sadələşdirilmiş vergi sistemi ilə vergiyə cəlb olunur. Bu halda, obyektin sahibkarlıq fəaliyyətində satış zamanı istifadə edilib -edilməməsinin və bu əmlakın sahibkarlıq fəaliyyətində istifadəsindən nə qədər vaxt keçməsinin əhəmiyyəti yoxdur.
Fərdi sahibkar statusu itirildikdə, satışdan əldə edilən gəlir fərdi gəlir vergisi bazasına daxil edilir və əmlakın satış zamanı gəlir əldə etmək üçün istifadə olunmasından asılı olmayaraq 13% vergi dərəcəsi ilə vergiyə cəlb edilir. ya yox.
Eyni zamanda, əmlak əldə etmək üçün gəlir əldə etmək üçün "məhdudiyyət müddəti" Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsi və Rusiya Maliyyə Nazirliyinin izahatları ilə nəzərdə tutulmamışdır.
Nəticə üçün əsas:
Sadələşdirilmiş vergi sisteminin tətbiqi dövründə fərdi sahibkarlar tərəfindən daşınmaz əmlakın satışı
Sadələşdirilmiş vergi sistemini tətbiq edən vergi ödəyiciləri üçün vergitutma obyekti müəyyən edilərkən, Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsinə uyğun olaraq satışdan əldə edilən gəlir, habelə Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsinə (Vergi Məcəlləsi) uyğun olaraq müəyyən edilən qeyri-əməliyyat gəlirləri. Rusiya Federasiyası) nəzərə alınır.
Bu vəziyyətdə satılan və ya satılması planlaşdırılan hər hansı bir əmlak (Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsi) vergi məqsədləri üçün əmtəə kimi tanınır.
Yəni, daşınmaz əmlakın satışı üzrə əməliyyatlar malların satışı üzrə əməliyyatlar kimi vergi məqsədləri üçün uyğunlaşdırılmalıdır.
Eyni zamanda, fərdi sahibkarın və fiziki şəxsin mülkiyyətinin hüquqi cəhətdən fərqləndirilmədiyini qeyd etmək lazımdır. Buna görə də, uzun müddətdir ki, vergitutma sahəsində fərdi sahibkarlar tərəfindən daşınmaz əmlakın satışı ilə bağlı əməliyyatları hansı fəaliyyətlər çərçivəsində nəzərə almaq məsələsi mütəxəssislər arasında müzakirə və məhkəmə çəkişməsi üçün bir səbəb olaraq qaldı.
Son vaxtlara qədər rəsmi qurumların rəyi belə idi ki, əgər mülkiyyət fərdi sahibkar tərəfindən sahibkarlıq fəaliyyəti üçün istifadə olunurdusa, onun satışı da sahibkarlıq fəaliyyəti çərçivəsində əmlak satışına aid edilə bilər (Rusiya Maliyyə Nazirliyi 21.02. .2012 N 03-04-05 / 3 -198, Rusiyanın Federal Vergi Xidməti, Moskvada 16.02.2009 N).
Bu vəziyyətdə fərdi sahibkarın sahibkarlıq fəaliyyəti üçün istifadə etdiyi daşınmaz əmlakın satışından əldə etdiyi gəlir, vergitutma sadələşdirilmiş vergi sistemi ilə tətbiq olunur, Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsinə əsasən fərdi gəlir vergisinə cəlb edilmir. Federasiya (Rusiya Maliyyə Nazirliyi 05/10/2012 N 03-11-11/151, 15/03/2012 N, 09/08/2011 N, 05/12/2011 N, 14/4/2011 N ).
Eyni zamanda, maliyyə şöbəsi mütəxəssislərinin fikrincə, sadələşdirilmiş vergi sisteminin (bundan sonra Vergi olaraq), 2 şərt yerinə yetirilməlidir:
Fərdi Sahibkarlar Vahid Dövlət Reyestrində fərdi sahibkar qeydiyyata alınarkən, xüsusilə "Öz daşınmaz əmlakının satışına hazırlıq", "Öz daşınmaz əmlakının alqı -satqısı" və ya "Tikinti" kimi iqtisadi fəaliyyət növləri göstərilir. bina və tikililərin "(Rusiya Dövlət Standartının 06.11.2001 N 454-cü il tarixli təsdiq edilmiş Ümumrusiya iqtisadi fəaliyyət növləri təsnifatçısının (OKVED) 70.11, 70.12 və 45.2 kodları);
Daşınmaz əmlak fərdi sahibkarın sahibkarlıq fəaliyyətində istifadə edilmişdir.
Bu şərtlərin eyni vaxtda yerinə yetirilməli olub -olmaması sual olaraq qalırdı.
Öz növbəsində, hakimlər, bu mövzuda işlərə baxarkən, əksər hallarda əmlakın sahibkarlıq fəaliyyətində istifadə edildiyini, müvafiq OKVED kodları olsa belə, satışından əldə olunan gəlirin sadələşdirilmiş vergi sistemi çərçivəsində vergiyə cəlb edildiyini göstərir. fərdi sahibkarın qeydiyyatı zamanı və daha sonra (FAS Moskovski 28.10.2011 N F05-11288/11 N A41-40926/2010 halda, Şimal-Qərb Bölgəsi FAS 19.04.2011 N in dava N А05-7156 / 2010).
Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsinin Rəyasət Heyəti də bu mövqe ilə 16 mart 2010-cu il tarixli 14009/09 nömrəli razılaşma ilə razılaşmışdır (bax: Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsi 11 oktyabr 2011-ci il tarixli VAC-12756/11 saylı). ).
Görünür, ali hakimlərin mövqeyini nəzərə alaraq, son dəqiqləşdirmələrdə maliyyə şöbəsi fikrini bir qədər dəyişdi.
Rusiya Maliyyə Nazirliyi, mövqeyini 23.04.2013 N 03-04-05 / 14057 tarixli bir məktubda daha ətraflı izah etdi. Şöbə mütəxəssislərinin dediyinə görə, əgər daşınmaz əmlak sahibkarlıq fəaliyyətində istifadə olunubsa və ya fərdi sahibkar qeydiyyat zamanı daşınmaz əmlakın satışı kimi fəaliyyətini bəyan edibsə, bu satışdan əldə edilən gəlir gəlir müəyyən edilir. Vergi üçün vergi bazası. Müvafiq olaraq, qeyd edildiyi kimi, fərdi sahibkar sadələşdirilmiş vergi sistemini gəlir şəklində vergi obyekti ilə tətbiq edərsə, əldə edilən gəlirə 6% vergi dərəcəsi tətbiq olunur.
Eyni zamanda, fərdi sahibkarın sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olmaq məqsədi ilə istifadə etmədiyi daşınmaz əmlakın satışından əldə edilən gəlir, o cümlədən fərdi sahibkar öz əmlakının satışı ilə bağlı fəaliyyət növlərini göstərməmişdir qeydiyyat zamanı əmlak, Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsi ilə müəyyən edilmiş qaydada şəxsi gəlir vergisinə cəlb edilir.
Fərdi sahibkar statusunu itirdikdən sonra bir şəxs tərəfindən daşınmaz əmlak satışı
Vətəndaş fərdi sahibkar statusu alaraq və itirərək, müəyyən vergi hüquq münasibətlərinin subyektinə çevrilir, müvafiq olaraq fəaliyyətinə xitam verildikdə, fərdi sahibkar dövlət qeydiyyatının ləğv edilməsi ilə vergi hüquq münasibətlərinin xüsusi subyekti olmaqdan çıxır (İkinci Arbitraj Apellyasiya Məhkəməsi 12.03.2012 N 02AP-8013/11).
Eyni zamanda, Rusiya Maliyyə Nazirliyinin (20.08.2012 N 03-11-11 / 25 tarixli) izah etdiyi kimi, Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsinə görə, istifadə ilə əlaqədar ödənilən vergi üçün vergi dövrü. sadələşdirilmiş vergi sisteminin təqvim ilidir və hesabat dövrləri təqvim ilinin I rübü, yarım il və doqquz aydır. Fərdi sahibkar kimi fəaliyyətini dayandıran vergi ödəyicisi üçün sadələşdirilmiş vergi sisteminin istifadəsi ilə əlaqədar ödənilən verginin vergi dövrü, təqvim ilinin əvvəlindən başlayaraq bu çərçivədə həyata keçirilən fəaliyyətə xitam verilənə qədər olan dövrdür. sadələşdirilmiş vergi sistemi.
Yəni, məsələn, 01.07.2014 -cü ildən etibarən vətəndaş fərdi sahibkar statusunu itirərsə, sadələşdirilmiş vergi sisteminin istifadəsi ilə bağlı hüquq və vəzifələri həmin tarixdən etibarən dayandırılacaq. Bu andan etibarən onun gəlirlərinin vergiyə cəlb edilməsi Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsinə uyğun olaraq həyata keçiriləcək.
Bu cür suallara cavab verərkən Rusiya Maliyyə Nazirliyi aşağıdakı fikrə sadiqdir.
Bu nöqteyi -nəzərin maliyyə şöbəsinin mövqeyi ilə üst -üstə düşmədiyini nəzərə alsaq, çox güman ki, sözügedən əməliyyatların vergidən azad edilmə hüququnun və məhkəmədə əldə olunan gəlirin müdafiəsi zərurəti yaranacaq.
Hal -hazırda bu mövzuda arbitraj praktikasına dair heç bir nümunəmiz yoxdur.
Hazırlanmış cavab:
GARANT Hüquq Məsləhət Xidmətinin Mütəxəssisi
peşəkar mühasib Molchanov Valery
Cavab keyfiyyət nəzarətindən keçdi
Material Hüquq Məsləhət xidmətinin bir hissəsi olaraq verilən fərdi yazılı məsləhətləşmə əsasında hazırlanmışdır.
