Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində dəyərin müəyyənləşdirilməsində ümumiyyətlə qəbul edilmiş üç yanaşma mövcuddur: maya, bazar və mənfəət. Hər yanaşmanın özünün müəyyən edilmiş metodları, üsulları və prosedurları var.
Müxtəlif əmlak obyektlərinin qiymətləndirilməsinə yanaşmaların konseptual oxşarlığı aşkar edilmişdir. Eyni zamanda, qiymətləndirilən obyektin növü, bir qayda olaraq, yalnız bu mülkiyyətə xas olan xüsusi qiymətləndirmə problemlərindən irəli gələn spesifik metodların xüsusiyyətlərini müəyyənləşdirir.
Maliyet yanaşması
Maliyyət yanaşması, bir obyektin aşınma və yırtığı nəzərə alınmaqla bir obyektin çoxaldılması və ya dəyişdirilməsi üçün lazım olan xərcləri müəyyənləşdirməyə əsaslanan dəyərini qiymətləndirmək üçün bir sıra metodlardır.
Maliyyət yanaşmasında qiymətləndirilmiş əmlakın mövcud vəziyyətində yaradılması və ya istehlak xüsusiyyətlərinin təkrar istehsalı üçün tələb olunan məsrəflərin bu əmlakın bazar dəyərinə uyğun olduğu güman edilir. Maliyyət yanaşması, cəmi qiymətlərlə (qiymətləndirmə tarixinə) bir obyekt tikmə xərclərini ümumi yığılmış (ümumi) amortizasiya çıxılmaqla hesablamağa imkan verir.
- 1. Optimal istifadəsi məqsədi ilə pulsuz və mövcud torpaq sahələrinin alınması və ya uzun müddətli icarəyə götürülmə xərclərinin hesablanması;
- 2. Qiymətləndirilən binanın dəyişdirmə dəyərinin qiymətləndirilməsi. Əvəzetmə dəyərinin hesablanması, müəyyən bir tarixdə oxşar obyektlərin hazırkı qiymətlərinə və istehsal şərtlərinə əsasən, nəzərdən keçirilən obyektin yenidən qurulması xərclərinin hesablanmasına əsaslanır;
- 3. Mülkiyyətin fiziki, funksional və xarici aşınma miqdarının təyin edilməsi;
- 4. Sahibkarlıq mənfəətinin (investorun mənfəəti) qiymətləndirilməsi;
- 5. Qiymətləndirmə obyektinin ümumi dəyərinin aşınma üçün əvəzləmə dəyərini tənzimləyərək hesablanması, sonra torpaq sahəsinin dəyəri ilə əldə edilən dəyər artımı.
Maliyyət yanaşması yaxın vaxtlarda istifadəyə verilmiş əmlak qiymətləndirilərkən ən uyğundur; torpaq sahəsinin kifayət qədər əsaslandırılmış dəyəri və təkmilləşdirmələrin əhəmiyyətsiz yığılmış amortizasiyası vəziyyətində ən inandırıcı nəticələrə gətirib çıxarır.
Gəlir yanaşması
Gəlir yanaşmasından istifadə edərək daşınmaz əmlak obyektlərinin bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi gözləmə prinsipinə əsaslanır. Bu prinsipə uyğun olaraq, tipik investor, yəni əmlakın alıcısı, istifadədən gələcək gəlir əldə etməyi gözləyərək onu satın alır. İnvestisiyanın həcmi ilə investisiya obyektinin kommersiya istifadəsindən əldə olunan faydalar arasında birbaşa bir əlaqə olduğunu nəzərə alaraq, daşınmaz əmlakın dəyəri gətirdiyi gəliri əldə etmək hüquqlarının dəyəri, başqa sözlə, əmlakın dəyəri qiymətləndirilən əmlakın əldə etdiyi gələcək gəlirin bugünkü dəyəri kimi müəyyən edilir.
Bu yanaşma ilə qiymətləndirmə prosedurunun əsas mərhələləri:
- 1. Mülkiyyət müddəti üçün kirayə üçün nəzərdə tutulan sahələrin icarəsindən gələcək gəlirlərin proqnozunu hazırlamaq və əldə edilmiş məlumatlar əsasında (1) düsturu ilə hesablanan potensial ümumi gəliri (GVR) müəyyənləşdirmək:
PVD = S x Na, (1)
burada S icarəyə veriləcək sahədir, kv. m,
Nа - 1 kv.m icarə haqqı
3. Məkanın az istifadəsi nəticəsində yaranan zərərlərin bazar təhlili və icarə haqqı toplanarkən müəyyən edilməsi, həqiqi ümumi gəlirin hesablanması (DVD). Bir qayda olaraq, sahibin uzun müddətə bina sahəsinin 100% -ni daimi icarəyə götürmək imkanı yoxdur. Kirayə itkiləri əmlakın az işlədilməsi və vicdansız kirayəçilər tərəfindən kirayə haqqının verilməməsi ilə əlaqədardır. Gəlirli daşınmaz əmlak obyektinin işsiz qalma dərəcəsi, icarəyə veriləcək sahələrin miqdarının icarəyə veriləcək ümumi sahənin nisbətinə nisbəti ilə təyin olunan az istifadə əmsalı ilə xarakterizə olunur. Həqiqi ümumi gəlirin (DVD) hesablanması (2) düsturuna əsasən aparılır:
DWD = PVD * Kz * Ks, (2)
burada DVD həqiqi ümumi gəlirdir,
LDPE - potensial ümumi gəlir,
Кз - sahədən istifadə faktoru,
Кс - ödəniş toplama əmsalı.
Qeyd etmək lazımdır ki, obyektin istismarından icarə ödənişlərindən artıq olan digər gəlirlər (məsələn, əlavə xidmətlərdən istifadəyə görə - dayanacaq və s.) Yuxarıdakı şəkildə hesablanmış DVD-yə əlavə edilməlidir.
4. Qiymətləndirilən əmlakın istismar xərclərinin və bu bazarda saxlanmanın həqiqi xərclərinin və / və ya tipik xərclərin təhlilinə əsaslanan hesablanması. Xərclər şərti olaraq düzəldilir (əmlak vergisi, sığorta haqları, torpaq sahəsi üçün ödənişlər), şərti olaraq dəyişkən (kommunal xidmətlər, cari təmir, texniki xidmət işçilərinin əmək haqları və s.), Dəyişdirmə xərcləri (struktur bina elementlərinin sürətlə dəyişdirilməsi üçün xərclər).
Beləliklə, təxmin edilən əməliyyat xərcləri DIA-dan çıxılır və cəmi xalis əməliyyat gəliridir (NPR).
5. Xalis əməliyyat gəlirinin obyektin cari dəyərinə yenidən hesablanması.
Birbaşa kapitallaşma metodu, ən tipik birinci il gəlirlərinin birbaşa kapitallaşma nisbətinə bölünərək dəyərinə birbaşa çevrilməsinə əsaslanan gəlirli obyektin bazar dəyərinin əmsalları üzrə bazar məlumatlarının təhlili əsasında müəyyənləşdirmə metodudur. bazar metodu ilə əldə edilən qiymətləndirilən obyektə bənzər xalis gəlir və aktiv dəyəri.
Əmlakın qiymətləndirilməsi proseduru yoxlama ilə başlayır. Yoxlamaya başlamazdan əvvəl, obyekt üçün mövcud texniki sənədlərlə tanış olmağınız və işinə cavabdeh olan texniki xidmət mütəxəssisləri ilə söhbət etməyiniz tövsiyə olunur.
Müqayisəli yanaşma
Bazar yanaşma metodlarının tətbiqi üçün ilkin şərt, müqayisə edilə bilən şəraitdə (əməliyyatın vaxtı və əməliyyatın maliyyələşdirilməsi şərtləri ilə) oxşar daşınmaz əmlak obyektləri ilə (təyinatı, ölçüsü və yeri ilə müqayisə edilə bilən) əməliyyatlar barədə məlumatların olmasıdır. ).
Müqayisəli yanaşma daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin üç əsas prinsipinə əsaslanır: tələb və təklif, əvəzləmə və töhfə. Bazar yanaşmasında daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin bu prinsiplərinə əsaslanaraq müqayisə elementlərini ayırmaq və qiymətləndirilən obyektin dəyərini modelləşdirmək üçün müqayisə olunan obyektlərin bazar məlumatlarına düzəlişləri ölçmək üçün bir sıra kəmiyyət və keyfiyyət metodlarından istifadə olunur.
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə bazar yanaşmasında əsas prinsip, potensial bir alıcının əmlak üçün onun nöqteyi-nəzərindən bənzər bir əmlak əldə etmə xərclərini aşan bir qiymət ödəməyəcəyini ifadə edən əvəzetmə prinsipidir.
Bazar yanaşma metodlarının tətbiq edilməsində əsas çətinliklər Rusiya daşınmaz əmlak bazarının şəffaf olmaması ilə əlaqələndirilir. Əksər hallarda daşınmaz əmlak əməliyyatlarının real qiymətləri məlum deyil. Bu baxımdan, satışa təqdim olunan əmlak təkliflərinin qiymətləri qiymətləndirmədə tez-tez istifadə olunur.
Satış Müqayisəsi Metodu, qiymətləndirilən əmlaka ölçüsü və istifadəsi baxımından oxşar olan müqayisə edilə bilən əmlakların son satışlarının təhlilinə əsasən əmlakın bazar dəyərini müəyyənləşdirir. Bu maya dəyəri metodu bazarın qiymətləndirilən əmlakın qiymətini müqayisə oluna bilən, rəqabət qabiliyyətli əmlakla eyni şəkildə təyin edəcəyini düşünür. Satış müqayisə metodunu tətbiq etmək üçün mütəxəssislər əvəzetmə prinsipi daxil olmaqla bir sıra qiymətləndirmə prinsiplərindən istifadə edirlər.
Satış müqayisə metodunun tətbiqi aşağıdakı hərəkətlərin ardıcıl icrasından ibarətdir:
- 1. Müqayisə edilə bilən kommunal obyektləri ilə əlaqəli bütün amillər haqqında etibarlı məlumat əldə etmək üçün ətraflı bazar araşdırması;
- 2. Hər vahid üçün uyğun müqayisə v müqayisəli vahidlərin təyin edilməsi;
- 3. Qiymətləndirilən obyektin satış qiymətlərini tənzimləmək və ya müqayisə edilənlər siyahısından çıxarmaq üçün seçilmiş müqayisə obyektləri ilə müqayisəsi;
- 4. Müqayisə olunan obyektlərin dəyərinin bir sıra düzəliş göstəricilərinin qiymətləndirmə obyektinin bazar dəyərinə gətirilməsi.
Daşınmaz əmlak ofisləri, dövlət mənbələri, öz məlumat bazaları, nəşrlər və s. Daşınmaz əmlakla bazar əməliyyatları barədə məlumat mənbəyi kimi istifadə edilə bilər.
Müqayisə vahidini seçdikdən sonra əsas göstəriciləri və ya müqayisə elementlərini müəyyənləşdirmək lazımdır, bunlardan istifadə edərək müqayisə edilə bilən daşınmaz əmlak obyektlərinin alqı-satqı qiymətlərinə lazımi düzəlişlər etməklə obyektin dəyərini modelləşdirə bilərsiniz.
Qiymətləndirmə praktikasında daşınmaz əmlakın dəyəri müəyyənləşdirilərkən daşınmaz əmlaka ötürülən hüquqlar, daşınmaz əmlak alarkən maliyyə hesablaşmalarının şərtləri, satış şərtləri (əməliyyatın təmizliyi), satış vaxtı, obyektin funksional məqsədi, yeri, giriş yollarının rahatlığı, binanın vəziyyəti və bitirmə səviyyəsi.
Bu metod müntəzəm olaraq satılan əmlak üçün ən təsirli olur. Tənzimləmə ölçməsinin elementlərini vurğulamaq üçün kəmiyyət və keyfiyyət metodlarından istifadə olunur.
Kəmiyyət metodlarına aşağıdakılar daxildir:
- · Cütləşmiş satışların təhlili (bir müqayisə elementi üçün düzəlişin təyin edilməsi üçün iki fərqli satış müqayisə olunur);
- · Statistik analiz (metod korrelyasiya və reqressiya təhlilinin aparılması üçün riyazi statistika aparatının istifadəsinə əsaslanır);
- · Təkrar bazarın təhlili (bu metod qiymətləndirmə predmeti və ya müqayisə obyekti ilə birbaşa əlaqəsi olmayan məlumatlar əsasında düzəlişlərin miqdarını müəyyənləşdirir) və s.
Keyfiyyətli texnikaya aşağıdakılar daxildir:
təsnifat (müqayisəli) təhlil (metod, cütləşdirilmiş satış analizinə bənzəyir, yalnız düzəlişlərin faizlə və ya pulla deyil, qeyri-səlis məntiq kateqoriyalarında ifadə edilməsi);
paylama analizi (müqayisəli satışlar adekvatlığın azaldılması qaydasında paylanır, daha sonra müqayisə satış seriyasında qiymətləndirmə obyektinin yeri müəyyənləşdirilir).
Nəticələrin uyğunlaşdırılması
Qiymətləndirmənin son mərhələsi istifadə olunan yanaşmalar çərçivəsində fərqli metodlarla əldə edilmiş nəticələrin uzlaşdırılmasıdır. Bu müqavilənin məqsədi maliyyənin son yekun dəyərini əldə etməkdir.
Üç qiymətləndirmə yanaşması bir-birindən asılıdır, baxmayaraq ki, hər biri eyni iqtisadi prinsiplərə əsaslanır. İdeal (açıq və rəqabətli) bir bazarda, hər üç yanaşma eyni dəyərə səbəb olmalıdır. Lakin, əksər bazarlar mükəmməl deyil, tələb və təklif tarazlıqda deyil. Potensial istifadəçilər yanlış məlumat verilə bilər, istehsalçılar təsirsiz ola bilər. Bu və digər səbəblərdən yanaşmalar təsdiqedici proseduru həyata keçirən qiymətləndiricinin bir-biri ilə müqayisə etdiyi fərqli qiymət göstəriciləri verə bilər.
Federal Qiymətləndirmə Standartlarında (1 saylı FSO) göstərildiyi kimi, qiymətləndirici tərəfindən seçilən təsdiqləmə üsulu, həmçinin qərarın nəticələrini, fərziyyələri və istifadə olunan məlumatları əlaqələndirərkən qiymətləndiricinin verdiyi bütün qərarlar əsaslandırılmalıdır.
Ağırlıqlı orta hesablama, maya dəyərinin son dəyərini əldə etmək üçün əldə edilmiş nəticələrin razılaşdırılması prosedurunun həyata keçirilməsində ən üstünlüklü variant hesab olunur. Qiymətləndirici konkret bir yanaşmanın sözügedən obyektin qiymətləndirilməsi məqsədinə nə dərəcədə uyğun olduğunu, aparılmış hesablamaların bazar məlumatları ilə dəstəklənib-təsdiqlənmədiyini, bunlarla zidd olmamasını ölçür və son nəticədə daha çox dəyər göstəricisinə əsaslanır yanaşmanın bütün nöqteyi-nəzərlərindən ən idealına əsaslanan əldə edilir.
2.5.1. Müqayisəli yanaşma
Müqayisəli yanaşma qiymətləndirmə - qiymətləndirmə obyektini həmkarları ilə müqayisə etməyə əsaslanan qiymətləndirmə metodlarının məcmusudur, bunlarla əlaqəli əməliyyatların qiymətləri haqqında məlumat var.
Müqayisəli yanaşmanın tətbiqi şərtləri:
1. Məqsəd unikal olmamalıdır.
2. Məlumat, əməliyyat şərtləri daxil olmaqla hərtərəfli olmalıdır.
3. Qiymətləndirilən daşınmaz əmlakın müqayisəli analoqlarının dəyərini təsir edən amillər müqayisə olunmalıdır.
Analoq üçün əsas tələblər:
Analoq, əsas iqtisadi, maddi, texniki və digər xüsusiyyətlərə görə qiymətləndirmə obyektinə bənzəyir;
- əməliyyatın oxşar şərtləri.
Müqayisəli yanaşma aşağıdakı prinsiplərə əsaslanır:
Əvəzetmə;
- balans;
- tələb və təklif.
Müqayisəli yanaşmanın addımları:
Bazar araşdırması;
- satışa təqdim olunan və ya bu yaxınlarda satılan qiymətləndirmə predmetinin analoqları haqqında məlumatların toplanması və etibarlılığının yoxlanılması;
- seçilmiş analoqlar və qiymətləndirmə obyekti haqqında məlumatların müqayisəsi;
- seçilmiş analoqların satış qiymətlərinin qiymətləndirmə obyektindən fərqlərinə uyğun tənzimlənməsi;
- qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin müəyyənləşdirilməsi.
Qiymətləndirilən əmlakın yekun dəyərini müəyyən etmək üçün müqayisə olunan satışa düzəliş etmək lazımdır. Hesablama və düzəlişlər hər bir göstəricinin əhəmiyyəti nəzərə alınmaqla əvvəlki hesablamaların məntiqi təhlili əsasında aparılır. Ən əsası düzəliş amillərinin dəqiq müəyyənləşdirilməsidir.
Müqayisəli yanaşmanın üstünlükləri:
1. Son xərc tipik satıcıların və alıcıların fikirlərini əks etdirir.
2. Satış qiymətləri maliyyə şərtlərindəki dəyişiklikləri və inflyasiyanı əks etdirir.
3. Statik əsaslandırılmış.
4. Müqayisə olunan obyektlər arasındakı fərqlər üçün düzəlişlər edilir.
5. İstifadəsi olduqca asandır və etibarlı nəticələr verir.
Müqayisəli yanaşmanın dezavantajları:
1. Satışdakı fərqlər.
2. Praktik satış qiymətləri barədə məlumat toplamaqda çətinlik.
3. Əməliyyatın xüsusi şərtləri barədə məlumat toplamaqda problemlər.
4. Bazar fəaliyyətindən asılılıq.
5. Bazar sabitliyindən asılılıq.
6. Xeyli dərəcədə fərqli satışlar barədə məlumatları uzlaşdırmaqda çətinlik çəkir.
2.5.2. Maliyet yanaşması
Maliyet yanaşması yığılmış amortizasiya nəzərə alınmaqla qiymətləndirmə obyektinin bərpası və ya dəyişdirilməsi üçün tələb olunan xərclərin müəyyənləşdirilməsinə əsaslanan qiymətləndirmə metodlarının məcmusudur. Alıcının bitmiş obyekt üçün oxşar bir yardım obyektinin yaradılmasından daha çox pul ödəməyəcəyi fərziyyəsinə əsaslanır.
Bu yanaşma podratçının deyil, investorun xərclərini nəzərə alır.
Bu yanaşma əvəzetmə prinsipinə əsaslanır.
Maliyet yanaşmasının tətbiqi üçün tələb olunan məlumatlar:
Əmək haqqı səviyyəsi;
- əlavə xərclərin məbləği;
- avadanlıq xərcləri;
- bölgədəki inşaatçılar üçün gəlir dərəcəsi;
- tikinti materiallarının bazar qiymətləri.
Maliyet yanaşmasının mərhələləri:
Ən səmərəli istifadəni nəzərə alaraq bir torpaq sahəsinin dəyərinin hesablanması (S z);
- qiymətləndirilən binaların yeni tikintisi üçün xərclərin hesablanması (C ns);
- yığılmış amortizasiyanın hesablanması (I n):
- fiziki pisləşmə- təbii fiziki yaşlanma və xarici əlverişsiz amillərin təsiri nəticəsində obyektin performansında azalma ilə əlaqəli aşınma;
- funksional geyimi- bu cür obyektlər üçün müasir tələblərə uyğun gəlmədiyi üçün aşınma;
- xarici aşınma- xarici iqtisadi amillərdəki dəyişikliklər nəticəsində aşınma;
- yığılmış amortizasiya nəzərə alınmaqla təkmilləşdirmələrin dəyərinin hesablanması: Su = C ns -C və;
- daşınmaz əmlakın yekun dəyərinin təyin edilməsi: C w = C w + C y.
Maliyet yanaşmasının üstünlükləri:
1. Yeni obyektlər qiymətləndirilərkən, maliyyət yanaşması ən etibarlıdır.
2. Bu yanaşma aşağıdakı hallarda tövsiyə olunur və / və ya yalnız mümkündür:
Ən yaxşı və ən səmərəli torpaq sahəsinin təhlili;
- yeni tikinti və abadlıq işlərinin texniki və iqtisadi təhlili;
- dövlət və dövlət və xüsusi obyektlərin qiymətləndirilməsi;
- aşağı aktiv bazarlarda obyektlərin qiymətləndirilməsi;
- sığorta və vergi məqsədləri üçün qiymətləndirmə.
Maliyet yanaşmasının dezavantajları:
1. Maliyyələr həmişə bazar dəyərinə bərabər deyildir.
2. Daha dəqiq qiymətləndirmə nəticəsinə nail olmaq cəhdləri əmək xərclərinin sürətlə artması ilə müşayiət olunur.
3. Qiymətləndirilən əmlakın əldə etmə xərcləri ilə tam olaraq eyni əmlakın yeni tikilməsi xərcləri arasında uyğunsuzluq, çünki qiymətləndirmə prosesi zamanı yığılmış amortizasiya tikinti dəyərindən çıxılır.
4. Köhnə binaların çoxalma xərclərinin hesablanmasında problemlər.
5. Köhnə bina və tikililərin yığılmış aşınma və aşınma miqdarını təyin etmək çətinliyi.
6. Torpaq sahəsinin binalardan ayrı qiymətləndirilməsi.
7. Rusiyada torpaq sahələrinin qiymətləndirilməsinin problemli xarakteri.
2.5.3. Gəlir yanaşması
Gəlir yanaşması kapitalın qoyulduğu əmlakın dəyərinin bu əmlakın gətirə biləcəyi gəlir keyfiyyəti və məbləğinin cari qiymətləndirilməsinə uyğun gəlməsi faktına əsaslanır.
Gəlir yanaşması- daşınmaz əmlakın ondan gözlənilən gəlirin cari dəyərinin müəyyənləşdirilməsinə əsaslanaraq qiymətləndirilməsi üçün bir sıra metodlar.
Bu yanaşmanın dəyərini hesablamaq üçün əsas şərt əmlakın icarəyə verilməsidir. Gələcək daşınmaz əmlak gəlirlərini indiki dəyərə çevirmək üçün gəlir kapitallaşdırması aparılır.
Gəlirin kapitallaşdırılması gələcək gəlirlə bir obyektin cari dəyəri arasındakı əlaqəni təyin edən bir prosesdir.
Gəlir yanaşmasının əsas düsturu (IRV - düstur):
burada V əmlakın dəyəri,
Mən qiymətləndirilən əmlakdan gözlənilən gəlirdir. Gəlir adətən əmlakın dövr ərzində qazana biləcəyi xalis əməliyyat gəlirinə aiddir
R gəlir və ya mənfəət dərəcəsidir - bu nisbət və ya kapitallaşma dərəcəsidir.
Kapitallaşma əmsalı, gəlirlə qiymətləndirilən əmlakın dəyəri arasındakı əlaqəni əks etdirən gəlir dərəcəsidir.
Kapitallaşmanın iki növü var:
Birbaşa kapitallaşma;
- gəlirin kapital gəliri dərəcəsi ilə kapitallaşdırılması.
Birbaşa kapitallaşmada iki kəmiyyət nəzərə alınır: illik gəlir və kapitallaşma dərəcəsi.
Kapitallaşma dərəcəsiəmlakın bazar dəyərinin gətirdiyi xalis gəlirə nisbətidir.
Gözlənilən gəlir əmlaka sahiblik dövrü ərzində gəlirin təhlili ilə müəyyən edilir.
Endirim dərəcəsi- mülkün istifadəsindən yaranan pul vəsaitlərinin hərəkətinin dəyərini müəyyən bir zamanda yenidən hesablayarkən tətbiq olunan mürəkkəb faiz dərəcəsi.
Gəlir yanaşmasının mərhələləri:
1. Qiymətləndirmə mövzusundan mümkün olan bütün daxilolmaların cəminin hesablanması.
2. Həqiqi ümumi gəlirin hesablanması.
3. Qiymətləndirmə mövzusu ilə əlaqəli xərclərin hesablanması:
Şərti olaraq daimi;
- şərti olaraq dəyişən (işləyən);
- ehtiyatlar.
4. Xalis əməliyyat gəliri məbləğinin müəyyənləşdirilməsi.
5. Gözlənilən gəlirin indiki dəyərə çevrilməsi.
| Əvvəlki |
Giriş
Fəsil 1. Mülkiyyətin qiymətləndirilməsinin metodoloji əsasları
1.1 Mülkiyyət qiymətləndirmə anlayışı, qiymətləndirmə obyektləri, qiymətləndirilən dəyər növləri
1.2 Mülki qiymətləndirmənin qanunvericilik və hüquqi əsasları, məqsədləri və mərhələləri
Fəsil 2. Mülkiyyətin qiymətləndirilməsində istifadə olunan əsas yanaşma və metodlar və onların tətbiqi
2.1 Mülkiyyət qiymətləndirmə yanaşmalarının və metodlarının mahiyyəti və xüsusiyyətləri
2.2 Mülkiyyətin qiymətləndirilməsində fərqli yanaşmaların tətbiqinin üstünlükləri və çatışmazlıqları
Nəticə
Biblioqrafiya
Giriş
Bu gün Rusiyada mülkiyyətçinin mülkünə öz mülahizəsinə görə sərəncam verməsini təmin edən müxtəlif mülkiyyət formaları mövcuddur. Bu baxımdan, əmlakın dəyəri, tərəflərin müəyyən bir əmlakın obyektiv dəyərini təyin etmək üçün müstəqil qiymət hakemlərinin xidmətlərinə müraciət etmək məcburiyyətində qaldıqları əmlak mübahisələrinin həll edilməsinin zəruriliyi ilə bağlı suallar yaranır.
Rusiya Federasiyasında qiymətləndirmə fəaliyyətinin inkişafı birbaşa bazar münasibətlərinin inkişafı ilə müəyyən edilir. Müxtəlif mülkiyyət növlərinin əmlakının dəyərinin qiymətləndirilməsi getdikcə bazar iqtisadiyyatının ayrılmaz və təsirli alətinə çevrilir.
Bazar iqtisadiyyatının inkişafı ilə maşın, avadanlıq və nəqliyyat vasitələrinin qiymətləndirilməsi getdikcə daha vacib hala gəlir. Bu növ qiymətləndirmə fəaliyyətinin əhəmiyyəti həm özəl mülkiyyət sektorunun genişlənməsi, həm də investisiya artımına ehtiyac ilə müəyyən edilir.
Qeyd etmək lazımdır ki, maşın və avadanlıqlar, bir qayda olaraq, çox sayda fərqli parametr və müxtəlif nomenklatura ilə xarakterizə olunur. Ölkədə və hətta ayrı bir bölgədə maşın və avadanlıq obyektlərinin sayı çox böyükdür.
Maşın və avadanlıqların bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi mürəkkəb bir prosesdir, çünki qiymətləndirmə zamanı tez-tez qiymətləndirilən obyekt üçün tamamilə eyni analoq tapmaq mümkün olmur.
Ən dəqiq əmlak qiymətləndirilməsinə nail olmaq üçün bu kurs işində müzakirə olunan xüsusi texnika və metodlardan istifadə olunur.
Kurs işi iki fəslə giriş və nəticədən ibarətdir. Birinci fəsildə əmlak qiymətləndirmə konsepsiyası, qiymətləndirmə obyektləri, qiymətləndirilən dəyər növləri, habelə qiymətləndirmə fəaliyyətinin hüquqi bazası, məqsəd və əmlak qiymətləndirmə mərhələləri araşdırılır. İkinci fəsildə əmlak qiymətləndirməsində istifadə olunan əsas yanaşma və metodlar və onların tətbiqi araşdırılır.
Müddətli sənədin yazılması zamanı aşağıdakı materiallardan istifadə edilmişdir: "Rusiya Federasiyasında qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında" Federal Qanun, Federal Qiymətləndirmə Standartları, Dövlət Qiymətləndirmə Standartları, əmlak qiymətləndirilməsi üzrə dərsliklər, "Qiymətləndirmə məsələləri" jurnalının materialları və s. .
Fəsil 1. Mülkiyyətin qiymətləndirilməsinin metodoloji əsasları
1.1 Mülkiyyət qiymətləndirmə anlayışı, qiymətləndirmə obyektləri, qiymətləndirilən dəyər növləri
Əmlak – ətraf aləmin faydalı və faydalı hüquqları olan obyektləri. .
Əmlakın qiymətləndirilməsi, müəyyən bir bazar seqmentində müəyyən bir zamanda gətirdiyi potensial və real gəliri nəzərə alınmaqla, müvafiq əmlakın dəyərini pulla müəyyənləşdirmək üçün nizamlı, məqsədyönlü bir prosesdir.
Mülkiyyət qiymətləndirməsi qiymətləndirmə fəaliyyətinə və onun mümkün olan bütün obyektlərinə tətbiq olunan ən ümumi termindir.
Federal Qanunun 5-ci maddəsinə əsasən “ Rusiya Federasiyasında qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında»135-FZ nömrəli əmlak qiymətləndirməsi aşağıdakı obyektlərə şamil edilə bilər:
1. Ayrı-ayrı maddi əşyalar (mənzil, avtomobil, mineralların toplanması və s.);
2. Hüquqi və ya fiziki şəxsin əmlakını təşkil edən şeylər toplusu (bura qiymətləndirmə obyekti kimi iş daxildir);
3. Mülkiyyət və digər mülkiyyət hüquqları;
4. İddia hüquqları, öhdəliklər (borclar);
5. İş, xidmətlər, məlumatlar;
6. Rusiya Federasiyası qanunvericiliyi ilə mülki dövriyyədə iştirak imkanlarını müəyyən etdiyi digər mülki hüquq obyektləri.
Bir qayda olaraq, əmlak qiymətləndirməsi dörd böyük qrupa bölünür:
1. Müəssisənin (işin) dəyərinin qiymətləndirilməsi;
2. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi;
3. Avadanlıqların qiymətləndirilməsi (maşınlar, nəqliyyat vasitələri daxil olmaqla);
4. Qeyri-maddi aktivlərin və əqli mülkiyyətin dəyərinin qiymətləndirilməsi.
Maliyyətin qiymətləndirilməsi - seçilmiş xərc standartına uyğun olaraq müəyyən bir zamanda bir obyektin dəyərinin müəyyənləşdirilməsi.
Qiymət- bunlar müəyyən bir obyektdə maddiləşdirilmiş istehsal amillərinin xərcləridir.
Mülkiyyətin təxmin edilən dəyəri dəyişə bilər. Müəyyən olunan dəyər növü qiymətləndirmə məqsədini, qiymətləndirmə metodu isə qiymətləndirmə məqsədinin həyata keçirilməsini müəyyənləşdirir.
Qiymətləndirmə fəaliyyətinin həyata keçirilməsində dəyər anlayışından istifadə edilərkən qiymətləndirmə nəticələrinin məqsədyönlü istifadəsi ilə müəyyənləşdirilən müəyyən bir dəyər növü göstərilir.
Qiymətləndirmə fəaliyyəti həyata keçirilərkən qiymətləndirmə obyektinin aşağıdakı dəyər növləri istifadə olunur:
· bazar dəyəri;
· İnvestisiya dəyəri;
· Ləğv dəyəri;
· Kadastr dəyəri.
1. Müəyyən edərkən bazar qiymətləndirmə obyektinin dəyəri, qiymətləndirmə obyektinin rəqabət şəraitində açıq bazarda qiymətləndirmə tarixində özgəninkiləşdirilə biləcəyi ən ehtimal olunan qiymət, əməliyyat tərəflərinin bütün zəruri məlumatlara sahib olduğu əsaslı hərəkət etdikdə və əməliyyat qiymətinin dəyərində fövqəladə hallar əks olunmur, onda:
2. Müəyyən edərkən investisiya qiymətləndirmə obyektinin dəyəri bu şəxsin (şəxslərin) müəyyənləşdirdiyi qiymətləndirmə obyektindən istifadə məqsədi ilə müəyyən bir şəxs və ya bir qrup şəxsin dəyəri ilə müəyyən edilir
3. Müəyyən edərkən ləğv qiymətləndirmə obyektinin dəyəri, qiymətləndirilən obyektin məruz qaldığı dövrdə bazar şərtləri üçün tipik məruz qalma müddətindən az olan verilmiş qiymətləndirmə obyektinin özgəninkiləşdirilə biləcəyi ən ehtimal olunan qiyməti əks etdirən hesablanmış dəyərlə müəyyən edilir; satıcının əmlakın özgəninkiləşdirilməsi üçün bir əməliyyat bağlamaq məcburiyyətində qaldığı şərtlərdə.
4. Müəyyən edərkən kadastr qiymətləndirmə obyektinin dəyəri uyğun olaraq qurulmuş və təsdiq edilmiş bazar dəyərinin kütləvi qiymətləndirmə metodları ilə müəyyən edilir
Mülkiyyətin dəyərini təyin edən əsas parametrlər bunlardır: kommunal, tələb, təklif, qıtlıq, mülkiyyətə hüquqların ötürülməsi ehtimalı, əmlak yaratma xərcləri.
1.2 Qanunvericilik və hüquqi baza, məqsəd və əmlak qiymətləndirmə mərhələləri
Rusiya Federasiyasında qiymətləndirmə fəaliyyətinin hüquqi bazası:
1) 29 İyul 1998-ci il tarixli, 135 saylı Federal Qanun - "Rusiya Federasiyasında qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında" FZ (Federal Qanunun 24 iyul 2007-ci il tarixli, 220 saylı FZ-nin son nəşri). Əsas müddəalar.
2) Rusiya İqtisadi İnkişaf Nazirliyinin 20 İyul 2007-ci il tarixli 256 nömrəli əmri ilə təsdiq edilmiş "Qiymətləndirmənin ümumi anlayışları, qiymətləndirmə yanaşmaları və tələbləri" (FSO No. 1) Federal qiymətləndirmə standartı. Əsas müddəalar.
3) Rusiya İqtisadi İnkişaf Nazirliyinin 20 İyul 2007-ci il tarixli 255 nömrəli əmri ilə təsdiq edilmiş "Qiymətləndirmənin məqsədi və dəyər növləri" (FSO No. 2) Federal qiymətləndirmə standartı. Əsas müddəalar.
4) Rusiya İqtisadi İnkişaf Nazirliyinin 20 İyul 2007-ci il tarixli 254 nömrəli əmri ilə təsdiq edilmiş "Qiymətləndirmə hesabatına dair tələblər" (FSO No. 3) Federal qiymətləndirmə standartı. Əsas müddəalar.
29 iyul 1998-ci il tarixli 135-FZ saylı "Rusiya Federasiyasında qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında" Federal Qanuna əsasən qiymətləndirmə fəaliyyəti məcburi lisenziyalaşdırılır.
Əmlakın qiymətləndirilməsi lisenziyalı qiymətləndiricilər tərəfindən əmlak qiymətləndirilməsinə dair üç klassik yanaşmanın - gəlirli, müqayisəli (bazar) və məsrəfin məcburi istifadəsi ilə əmlak obyektinin qiymətləndirilməsinə dair müqavilə əsasında həyata keçirilir.
"Rusiya Federasiyasında Qiymətləndirmə Fəaliyyəti haqqında" Federal Qanuna edilən dəyişikliklər, bu sahədəki fəaliyyətlərə nəzarətin əhəmiyyətli bir hissəsinin qiymətləndirmə fəaliyyətinin lisenziyalaşdırılmasının ləğvi ilə əlaqəli dövlət orqanlarından qiymətləndiricilərin özünütənzimləmə təşkilatlarına verilməsini müəyyənləşdirir. . Qiymətləndirici, kollegial idarəetmə orqanının qərarı ilə qiymətləndiricilərin özünü tənzimləyən təşkilatının üzvü kimi qəbul edilir. Qiymətləndirici qanun və federal qiymətləndirmə standartlarını pozduğuna görə kollegial orqanının qərarı ilə təşkilatın üzvlüyündən xaric edilə bilər.
Sənətə görə. 8 FZ-135, əməliyyata tamamilə və ya qismən Rusiya Federasiyasına, Rusiya Federasiyasının təsis qurumlarına və ya bələdiyyələrə aid olan qiymətləndirmə obyektləri cəlb edildikdə qiymətləndirmə obyektlərinin qiymətləndirilməsi məcburidir.
Tipik olaraq, əmlak qiymətləndirmə məqsədləri bunlardır:
· Mülkiyyətin özəlləşdirilməsi, etibarına verilməsi, icarəyə verilməsi, milliləşdirilməsi zamanı dəyərinin müəyyənləşdirilməsi;
· Təminat kimi əmlakdan istifadə;
· Əmlakın satışı və ya başqa bir şəkildə özgəninkiləşdirilməsi;
· Qiymətləndirmə obyektləri ilə əlaqəli borc öhdəliklərinin verilməsi;
· Əmlakın nizamnamə kapitalına, hüquqi şəxslərin fondlarına töhfə olaraq köçürülməsi;
· Fiziki və hüquqi şəxslərə ipoteka krediti;
· Qanunla dövlət və ya bələdiyyə ehtiyacları üçün nəzərdə tutulmuş əmlakın mülkiyyətçidən alınması və ya başqa şəkildə ələ keçirilməsi;
· Vergi tutulan bazanın hesablanması ilə bağlı mübahisələr yarandıqda vergilərin ödənilməsinin düzgünlüyünə nəzarət etmək üçün əmlak obyektlərinin qiymətləndirilməsinin aparılması;
· Nikah müqavilələrinin hazırlanması, boşanmış ər-arvadın bu əmlakın dəyəri barədə mübahisə olduğu təqdirdə tərəflərdən birinin və ya hər iki tərəfin istəyi ilə əmlak bölgüsü;
Beləliklə, əmlak qiymətləndirməsinin məqsədləri çox fərqli ola bilər, lakin müxtəlif əməliyyatlar üçün çox vaxt qiymətləndirmə lazımdır.
Mülkiyyətin qiymətləndirilməsi aşağıdakı addımları əhatə edir:
1) Tapşırıqların müəyyənləşdirilməsi.
Qiymətləndirmə işinin bu ilkin mərhələsində ən vaciblərindən biri qiymətləndirmənin məqsədinin formalaşdırılması məsələsidir. Problemin qoyulması mərhələsində müştəri ilə qiymətləndirici arasındakı ünsiyyət prosesində qiymətləndirmə obyekti, yəni müştərinin bir sıra maddi obyektlər və (və ya) hüquqlar şəklində qiymətləndirmək istədiyi şey müəyyən edilir; qiymətləndirilən obyektin qiymətləndirilməsinin məqsədi və vəzifələri, həmçinin dəyər növü
Dəyişən amillərdən asılı olaraq, mənzil dəyərinin qiymətləndirilməsi metodları aşağıdakı kimi bölünə bilər: gəlirli, dəyərli və müqayisəli.
Qeyd etmək lazımdır ki, “mükəmməl bazarda” hər bir metodun istifadəsi eyni nəticəni verməlidir. Hal-hazırda bazarlardan heç birini mükəmməl adlandırmaq olmaz (tələb və təklif tarazlıqda deyil, bazar iştirakçılarının natamam məlumatları var, təşkilatlar kifayət qədər səmərəli fəaliyyət göstərmir və s.). Beləliklə, bu üsullar fərqli nəticələr verə bilər.
Əslində, mənzil qiymətləndirmə metodologiyası mənzil bazarında formalaşan pul vəsaitlərinin hərəkəti strukturunu nəzərə almalıdır, yəni:
- daşınmaz əmlakın inşası və onun saxlanılması zamanı yaranan pul vəsaitləri hərəkəti
- mənzil alqı-satqısı əməliyyatlarında əmələ gələn pul axını;
- üçüncü tərəf xidmətlərinin satışından yaranan əlavə pul axını (məsələn, təmir işləri);
- kommunal xərclərin sahibi tərəfindən ödənilməsi.
Gəlir yanaşması
Gəlir yanaşması ən çox iş qiymətləndirməsində tətbiq olunur. Bu metod, təşkilatın qiymətinin hazırkı dəyərinə, gözlənilən gələcək gəlirlərə və götürülmüş risklərə əsasən hesablanmasını əhatə edir. Gəlir yanaşması diskont edilmiş pul axını metodundan istifadə edir. Yaşayış daşınmaz əmlakı qiymətləndirilərkən bu yanaşma ən çox istifadə olunur.
Nağd pul axınının iki növünü ayırmaq adətdir. Birincisi, öz kapitalının hesabına formalaşır (kapital üçün pul axını deyilən, İngilis kapitalının pul axını, ECF). İkincisi, qoyulmuş bütün fondlar hesabına formalaşır (qoyulmuş bütün kapital üçün pul axını, İngilis CapitalCashFlows, CCF). Hər iki modeldə də pul vəsaitlərinin hərəkəti təhlilin məqsədlərindən asılı olaraq nominal (cari qiymətlərlə) və real (inflyasiya səviyyəsinə görə düzəldilmiş) olaraq hesablana bilər.
CCF modeli əsasən müxtəlif fəaliyyət növləri həyata keçirən təşkilatlar qiymətləndirilərkən istifadə olunur. Məsələn, bunlar ola bilər: xammalın çıxarılması və satışı, öz məhsullarımızın istehsalı və satışı, lojistik xidmətlərin göstərilməsi. Bununla birlikdə, professor A.G. Gryaznov, öz kapitalının pul axını modeli praktikada daha populyardır, bütün sərmayə qoyulmuş fondların pul vəsaitlərinin hərəkəti modeli, onun fikrincə, Rusiya şirkətlərinin dəyərini qiymətləndirmək üçün daha az tələb olunur. Bunun səbəbi, təşkilatların bu metodun ilk tətbiq olunduğu Qərb ölkələrindəki şirkətlər tərəfindən istifadə edilən maliyyələşdirmə sxemlərini tətbiq etməmələridir. Hər iki yaşayış sahəsi təşkilat tərəfindən başqa bir investisiya layihəsi kimi qəbul olunduğundan, qoyulmuş bütün fondların miqdarını hesablamaq mümkün olduğu üçün mənzillərin qiymətləndirilməsi üçün hər iki metoddan istifadə olunur.
Maliyet yanaşması
Maliyyət yanaşmasına mülkiyyət yanaşması da deyilir. Bunun səbəbi bir yaşayış binasının dəyəri çəkilən xərclər nəzərə alınmaqla hesab edilə bilməsi ilə əlaqədardır.
İnflyasiya, bazar şərtlərindəki dəyişikliklər və tətbiq olunan mühasibat uçotu səbəbindən aktiv və öhdəliklərin balans dəyəri onların bazar dəyərinə uyğun gəlmir. Nəticədə, mənzil əmlakının qiymətləndirilməsi mühasibat göstəricilərində düzəlişləri nəzərdə tutur.
İlkin mərhələdə şirkətin bütün aktiv və öhdəliklərinin bazar dəyəri qiymətləndirilir. Bundan əlavə, öhdəliklərin dəyəri aktivlərin ədalətli bazar dəyərindən çıxılır. Bu fəaliyyət nəticəsində təşkilatın öz kapitalının təxmini dəyəri formalaşır.
Müqayisəli yanaşma
Müqayisəli yanaşma, şirkətin hazırkı dəyərinin formalaşmış bir bazarda satışının gözlənilən məbləği olduğunu göstərir. Başqa sözlə, müqayisə edilə bilən bir şirkətin bazar tərəfindən müəyyən edilmiş satış qiyməti real qiymətə ən yaxın hesab olunur. Mənzil bazarında çox sayda müqayisə edilə bilən əmlakın olması səbəbindən bu metod yaşayış daşınmaz əmlakının dəyəri qiymətləndirilərkən uğurla istifadə edilə bilər.
Mənzil dəyərinin obyektiv və müstəqil bazar şərtləri ilə müəyyənləşdirilməsi bu yanaşmanın əsas üstünlüyüdür. Qiymətləndiricinin bu yanaşmada vəzifəsi yalnız yaşayış xüsusiyyətlərinin müqayisə olunmasını təmin etmək üçün dəyişiklik etməkdir. Eyni zamanda, mənzilin dəyərini qiymətləndirmək üçün gəlir və xərc yanaşmalarından yalnız hesablamalara əsasən istifadə olunur.
Müqayisəli yanaşmanın mənfi cəhətləri
Eyni zamanda, nəzərdən keçirilən yanaşma yalnız retrospektiv nəticələrə əsaslanır və mənzil bazarının inkişafına həm müsbət, həm də mənfi təsir göstərə biləcək perspektivləri nəzərə alınmır. Ayrıca, müqayisəli yanaşma, mənzil obyektini və potensial müqayisə edilə bilən yaşayış mülklərini fərqli açılardan təhlil edən geniş bir məlumat bazası tələb edir. Bu cür məlumatların toplanması zaman, əmək və maliyyə mənbələri baxımından son dərəcə bahalıdır. Müqayisəli yanaşmanın istifadəsi universal qiymətləndirmə metodologiyasının olmaması ilə ciddi şəkildə məhdudlaşır. Bunun səbəbi, müqayisə edilə bilən əmlak üçün seçim prosesi əsasən qiymətləndiricinin subyektiv mühakiməsini və lazımi dəyişikliklərin həyata keçirilməsini əhatə etməsidir. Qeyd etmək lazımdır ki, ümumiyyətlə müqayisəli yanaşma və xüsusilə müqayisəli əmsallar metodu natamam məlumat və əhəmiyyətsiz müşahidə dövrləri ilə xarakterizə olunan bazar vəziyyətinin xüsusiyyətləri səbəbindən Rusiya praktikasında düzgün paylanmamışdır.
Xülasə edərək, yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsi üçün müqayisəli metoddan istifadənin son dərəcə çətin olduğunu söyləmək lazımdır. Mənzil bazarları, konyunkturada kifayət qədər qısa müddət ərzində ciddi dəyişikliklərə məruz qalır ki, bu da əsas vəsaitləri ümumiyyətlə idxal olunan avadanlıqlar əsasında formalaşan və böyük borc maliyyələşdirilməsindən asılı olan təşkilatlar üçün maliyet yanaşmasında müəyyən məhdudiyyətlər yaradır. Bu vəziyyətdə, məsrəflərin ayrı-ayrı hesablanması (məsələn, aylıq olaraq) əhəmiyyətli dərəcədə fərqli dəyərlər verə bilər ki, bu da bu qiymətləndirmə dəyərlərini iqtisadi gerçəkliyə zidd edir və yalnız uzunmüddətli deyil, həm də formalaşmasını çətinləşdirir. xərclərin idarə olunması üçün əməliyyat siyasəti.
Çıxış
Bu şərtlərdə, müəllifə görə, mənzilin dəyərinin qiymətləndirilməsinə və idarə olunmasına ən etibarlı yanaşma, kapitalın orta ölçülmüş xərcinin endirim dərəcəsi kimi istifadə olunduğu endirimli pul axını metodundan istifadə etməklə faydalıdır (A metodu ilə hesablanır . Damodaran və CAPM modeli). Bütün kapitaldan xalis pul axınının hesablanması üfüqi, proqnozdan sonrakı dövrdə dəyər göstəricisindən istifadə edərək beş ildən çox olmayan dəyərlər kimi qəbul edilməlidir. Yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsi nəticəsində bir tərəfdən orta müddətli tendensiyalar nəzərə alınır, digər tərəfdən qiymətləndirmə mənzil bazarının göstəricilərindəki qısamüddətli marjinal dəyişikliklərə məruz qalmır ( çünki inkişaf etdiricilərin kredit reytinqindən asılı olan risksiz dərəcələr və defolt yayılması üzərində əhəmiyyətsiz bir təsir göstərirlər.
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə müxtəlif yanaşmaların məzmunu və tətbiq olunan qiymətləndirmə metodlarının təqdimatına keçmədən əvvəl, bu konsepsiyaların məzmununa nə yatırıldığını aydınlaşdıraq.
Altında daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə yanaşma daşınmaz əmlak obyektinin dəyərinin mahiyyətinə dair müəyyən bir metodoloji baxış başa düşülür, dəyər və qiymətin müəyyən iqtisadi və nəzəri konsepsiyası əks olunur.
Buna uyğun olaraq daşınmaz əmlakın dəyərinin müəyyənləşdirilməsinə dair üç əsas yanaşmadan bəhs edə bilərik: bahalı (xərclər konsepsiyasına əsaslanan), mənfəətli (faydalılıq və gözləntilər nəzəriyyəsi əsasında) və müqayisəli (nəzəri əsas nəzəriyyədir) tələb və təklif).
Yanaşmadan fərqli olaraq, daşınmaz əmlakın dəyərini qiymətləndirmə üsulu tətbiq olunan bir anlayışdır.
Mülkiyyət qiymətləndirmə metodu Xüsusi bir metod, bir əmlakın dəyərini hesablamaq üçün bir alqoritmdir.
Qiymətləndirməyə bir yanaşma əsasında, hesablama ardıcıllığı, istifadə olunan məlumatlar və hesablamaların dəqiqliyi ilə bir-birindən fərqlənən bir sıra metodlar inkişaf etdirilə bilər. Məsələn, gəlir yanaşması ümumi icarə çarpan metodu, gəlirin birbaşa kapitallaşdırılması metodu, pul vəsaitlərinin hərəkəti endirimi metodu ilə həyata keçirilə bilər. Binaların cari dəyərini müəyyənləşdirmək üçün maya yanaşması ilə smeta hesablama metodundan, müqayisəli vahid metodundan və s. İstifadə edilə bilər.Bu vəziyyətdə metodlardan hər birinin istifadəsi digər metodlardan fərqli olaraq bir fərdi verəcəkdir , nəticə.
Qeyd etmək lazımdır ki, yanaşmaların heç biri əmlakın dəyəri ilə bağlı tam adekvat bazar vəziyyəti barədə qərar verə bilməz. Təcrübədə, bu, qiymətləndiricinin standartlara uyğun olaraq, seçim üçün səbəbi əsaslandıraraq qiymətləndirmə üçün hər üç yanaşmanı və ya (ən azı) ikisini tətbiq etməsi ilə təzahür edir. Bu vəziyyətdə, obyektin dəyəri ilə bağlı son qərar, aritmetik ortalama əsasında deyil, hər bir konkret halda bu və ya digər yanaşmanın əhəmiyyəti nəzərə alınmaqla aparılmalıdır (bu proses "təsdiqləmə proseduru" adlanır) ).
Daşınmaz əmlakın dəyərini qiymətləndirmək üçün yanaşma və metodları nəzərdən keçirmədən əvvəl bir daha qeyd etmək lazımdır.
Yuxarıda daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin daşınmaz əmlak dəyərinin kütləvi qiymətləndirilməsi və əmlak dəyərinin fərdi qiymətləndirilməsi kimi bölünə biləcəyi artıq qeyd edilmişdir.
Fərdi qiymətləndirmə həm tarixi, həm də metodoloji cəhətdən kütləvi qiymətləndirmədən əvvəldir, lakin texnoloji cəhətdən onlar olduqca fərqlənir.
Fərdi qiymətləndirmə obyektin dəyərinin formalaşması, obyektlərin fərdi xüsusiyyətləri, hüquqi statusu, qiymətləndirmə tarixindəki bazarın mövcud vəziyyəti və s. baxımından əhəmiyyətli olan bütün amillərin nəzərə alınmasını nəzərdə tutur.
Toplu qiymətləndirmə obyektlərin dəyərinə təsir göstərən əsas amillərin nəzərə alınmasına və bu amillər kontekstində bazarın vəziyyəti barədə məlumatların statistik işlənməsi metodlarının geniş istifadəsinə əsaslanır.
Fərdi qiymətləndirmə daha dəqiq nəticə verir, eyni zamanda daha çox xərc tələb edir. Buna görə də, bazarda fərdi qərarların qəbul edilməsində istifadə olunur. Kütləvi qiymətləndirmə, bir qayda olaraq, dövlət tərəfindən vergitutma maraqları üçün istifadə olunur, bəzən Ch. 6, daşınmaz əmlak obyektlərinin kütləvi icarəsi üçün kirayəni təyin etmək üçün bir dərslik və s. Əlbətdə ki, obyektlərin bütün xüsusiyyətlərini nəzərə ala bilməz (məsələn, sosial mühit).
Daşınmaz əmlakın dəyərinin fərdi qiymətləndirilməsi ilə bağlı qiymətləndirmə yanaşma və metodlarını nəzərdən keçirin.
Bahalı yanaşma. Konseptual olaraq, maliyyətə əsaslanan yanaşma malların dəyərinin əsasını təşkil edən xərclər nəzəriyyəsinə və tətbiqi əvəzetmə prinsipinə əsaslanır.
Xatırlamaq vacibdir
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə baha başa gələn bir yanaşmanın əsas ideyası, bir obyektin bənzər bir obyekt yaratmaq üçün xərclədiyi xərcdən çox xərclənməməsidir.
Praktik olaraq yanaşma amortizasiya və torpağın bazar dəyərinin ayrıca qiymətləndirilməsi nəzərə alınmaqla qiymətləndirilən obyektin bərpası (dəyişdirilməsi) xərclərinin hesablanmasına əsaslanır.
Maliyet yanaşmasının əhatə dairəsi : yeni tikinti, yenidənqurma, sığorta, əmlak vergisi, "passiv" bazarlarda daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün əmlak qiymətləndirilməsi.
Düşünün xərc metodu tətbiqi alqoritmi.
Mərhələ I.Təxmini indiki əvəzləmə dəyəri (bərpa ) binalar, tikililər. Binanın mövcud əvəz dəyəri müxtəlif metodlardan istifadə etməklə qiymətləndirilə bilər.
Təxmini metod tikinti xərclərinin smetasını tərtib etməkdən ibarətdir. Məsrəflərə aşağıdakılar daxildir:
- birbaşa xərclər (PP) (tikinti materialları və məhsulları, avadanlıq amortizasiyası, işçilərin və mütəxəssislərin əmək haqqı, podratçının digər xərcləri və mənfəəti);
- dolayı xərclər (KZ) (sığorta, dizayn, texniki-iqtisadi əsaslandırmanın hazırlanması, tikinti icazələrinin alınması, malların bazara çıxarılması xərcləri və s.);
- bazarın müəyyən bir vəziyyəti üçün geliştiricinin mənfəəti (PD) normaldır.
Beləliklə, binanın hazırkı dəyərini təyin etmək üçün düstur (TS)
göstərildiyi kimi:
TS = PZ + KZ + PD.
Təxmini metod ən dəqiq nəticələr verir (təxminən 5-10% -lik bir səhvlə), lakin böyük bir zaman, əmək və nəticədə maliyyə xərcləri ilə əlaqələndirilir, buna görə də praktikada olduqca nadirdir.
Bir növ təxmin metodundan istifadə edilə bilər vahid dərəcəsi metodu (müəyyən iş növləri və materialların qiymətləri əsasında), resurs metodu (əsas əsərlərin və ya onların komplekslərinin bazar qiymətləridir), indeks metodu.
İndeks metodu balans dəyərini müvafiq indeksə vuraraq qiymətləndirilən obyektin əvəzedici dəyərinin təyin edilməsindən ibarətdir. İndeks metodundan istifadə etmək üçün yayılmış variantlardan biri də inşaat maliyyətinin (podratçının mənfəəti də daxil olmaqla) əsas tikinti qiymətlərini cari olanlara yenidən hesablamaqla hesablandığı sözdə inşaat əmsallarının istifadəsidir.
Maddə-maddə metodu (bir obyektin ayrı komponentlərə bölünmə metodu) qiymətləndirilən obyektin ayrı-ayrı elementlər üçün bir bina tikintisi üçün oxşar xərclərlə müqayisə edilməsini əhatə edir. Tikinti dəyəri bu vəziyyətdə binanın fərdi elementlərinin yaradılması üçün xərclərin cəmi kimi müəyyən edilir: təməl, ətraf konstruksiyalar, döşəmələr, damlar, mühəndis avadanlığı.
Hesablamalar üçün məlumatlar oxşar yaxınlarda tikilmiş binalar, layihə sənədləri, texniki ölçmələr barədə məlumatların istifadəsinə əsasən götürülə bilər.
Element-by-metodu təxmin ediləndən daha az dəqiq nəticələr verir (10-15% -də sapmalar), lakin xeyli az vaxt və digər xərclər tələb edir.
Müqayisəli vahid metodu təməlin, obyektin ölçü vahidi (müqayisəli vahid) başına oxşar obyektlərin yaradılması məsrəfi olduğunu təmin edir. Bu cür vahidlər restoranda bir oturacaq, qarajda bir yer və ya daha tez-tez 1 m2 yaşayış sahəsi və ya ümumi tikinti sahəsi üçün 1 m3 tikinti həcmi üçün bir yer yaratmaq maliyyəti ola bilər. Metod ən səmərəlidir, istifadəsindəki səhv 15-20% -dir.
Analoq binanın ümumi sahəsi (həcmi) və ümumi xərclər məlumdursa, 1 m2, 1 m3 üçün xərcləri təyin etmək asandır.
Gələcəkdə əldə edilən nəticə təxmin edilən binanın sahəsi ilə vurulur:
ТС = С S (V),
burada C - müqayisə vahidi üçün xərc; S (V) - təxmin edilən binanın sahəsi (həcmi).
Həm element müdrik metodun, həm də müqayisəli vahid metodun analoqları seçmək üçün düzgün metodu - eyni tipli, təqribən eyni dəyəri nəzərdə tutduğunu başa düşmək vacibdir (əks halda əhəmiyyətli təhriflər mümkündür).
Bundan əlavə, bütün xərclərin, bildiyiniz kimi, sabit və dəyişkən olaraq bölündüyünü unutmamalıyıq. Sabit xərclərə layihə rəhbərliyi, mühəndis kommunikasiyaları və s. Xərcləri daxildir. Buna görə də oxşar obyektlərdəki məlumatlardan istifadə edərkən obyektin miqyasına düzəlişlər etmək lazımdır.
Mərhələ II. Binanın yığılmış köhnəlməsinin təyin edilməsi. Yığılmış amortizasiya, obyektə daxili və xarici amillərin təsirinə (yaxşılaşmasına) görə bir müddət ərzində bazar dəyəri itkisinin miqdarı kimi başa düşülür.
"Amortizasiya" termini mühasibat uçotundan fərqli olaraq qiymətləndirmədə istifadə olunur. Mühasibat uçotunda amortizasiya, bir obyektin istismarı müddətində ilkin xərclərin bölüşdürülməsidir.
Qiymətləndirmədə amortizasiya, obyektin ilkin dəyərindən asılı olmayaraq əvəzedici cari dəyərini təyin edən amildir. Amortizasiya, maya dəyəri metodunun tətbiq edilməsinin ilk mərhələsində hesablanmış cari xərclərlə əlaqəli olaraq müəyyən edilir.
Qiymətləndirmə yığılmış amortizasiya məbləğini müəyyənləşdirmək üçün üç üsulu ayırır: bölmə metodu, ömür müddəti metodu və bazar metodu.
Ayrılma metodu aşınmanın (köhnəlmə) üç hissəyə bölünməsini əhatə edir: fiziki aşınma, funksional aşınma və xarici aşınma.
Fiziki pozğunluq. - istismar və ya təbii (təbii) amillər səbəbindən obyektin istehlakçı keyfiyyətlərini itirməsi. Fiziki pisləşmə həm bütövlükdə obyekt üçün, həm də onun ayrı-ayrı elementləri üçün müəyyən edilə bilər.
Funksional aşınma - obyektin istehlakçı tələbləri, müasir bazar standartları baxımından istehlakçı keyfiyyətlərini itirməsi. Məsələn, köhnəlmiş plan, lazımi şəraitin olmaması. Qeyd edək ki, funksional aşınmaya bazarın vəziyyəti və onun seqmenti baxımından artıq olan təkmilləşdirmələr də daxil ola bilər.
Xarici (bəzən iqtisadi adlanır) geyinmək - obyektin mühitindəki dəyişiklik səbəbindən istehlakçı keyfiyyətlərini itirməsi.
Fiziki və funksional aşınma birdəfəlik və düzəldilməz olaraq bölünür.
Aşınmanı aradan qaldırın - bu aşınma növü, aradan qaldırılması dəyəri obyektin əlavə dəyərindən azdır. Çıkarılabilir aşınma, aradan qaldırılması üçün lazım olan xərclər miqdarında nəzərə alınır.
Dəyişdirilməz aşınma - aşınmanın aradan qaldırılması xərcinin ya qeyri-mümkün olduğu və ya əlavə dəyərdən daha yüksək olduğu. Aydındır ki, aşınma miqdarında nəzərə alınır.
Beləliklə, çıxarıla bilmə meyarı yalnız aşınmadan qurtulmaq üçün fiziki qabiliyyət deyil, ən əsası - bu cür aradan qaldırmanın iqtisadi cəhətdən mümkünlüyüdür.
Xatırlamaq vacibdir
Bölünmə metodundan istifadə edildikdə ümumi yığılmış amortizasiya fərdi amortizasiya növlərinin cəmlənməsi ilə müəyyən edilir:
Yığılmış aşınma + Fiziki aşınma (birdəfəlik + düzəldilməz) + + Funksional aşınma (birdəfəlik + düzəldilməz) + Xarici aşınma.
Ömür boyu metod kimi bir anlayışın istifadəsinə əsaslanır: bir binanın fiziki həyatı, bir binanın iqtisadi həyatı və effektiv yaş.
Binanın fiziki həyatı - binanın fiziki cəhətdən istifadəsi mümkün olan müddət.
Binanın iqtisadi həyatı - binanın gəlirli ola biləcəyi dövr (istismardan gələn gəlir xərclərdən daha yüksəkdir).
Effektiv yaş - qiymətləndirmə zamanı binanın fiziki vəziyyətinə uyğun yaş. Binanın vəziyyəti istismar keyfiyyətindən asılı olduğundan təsirli yaş fiziki yaşından daha çox və ya daha az ola bilər.
Qiymətləndiricinin vəzifəsi binanın effektiv yaşını və bu əsasda aşınma dərəcəsini təyin etməkdir:
Amortizasiya = Effektiv yaş / İqtisadi həyat.
Bazar metodu qiymətləndirilən binanın köhnəlmə məbləğinin artıq hesablandığı analoqlarla müqayisə edilməsini təmin edir (bu yaxınlarda bazarda satılan obyektlər).
Mərhələ III. Hesablanmış əvəzetmə dəyərini amortizasiya məbləğinə uyğunlaşdırın və binanın əvəzedici cari dəyərini əldə edin. Düzeltmə düstura uyğun olaraq aparılır
BC = TS-NI,
burada ВС - əvəzedici cari dəyər; TS - dəyişdirmə dəyəri; PI - yığılmış aşınma.
Mərhələ IV.Torpaq sahəsinin dəyərinin müəyyənləşdirilməsi. Maliyet metodundan istifadə edərkən torpaq sahəsinin dəyəri aşağıdakı metodlardan istifadə edərək ən yaxşı istifadə prinsipinə əsaslanaraq hər hansı bir inkişafdan azad bir sahənin dəyəri kimi müəyyən edilir.
Satış müqayisə metodu təxmin edilən torpaq sahəsinə bənzəyən torpaq sahələrinin satış qiymətləri barədə məlumatlara əsaslanır.
Metoddan istifadə edərək:
- satış qiymətləri ilə qiymətləndirilən torpaqla müqayisə edilə bilən torpaq sahələrinin seçimi;
- qiymətləndirilən əmlakla müqayisə oluna bilən əmlak arasındakı qiymət amilləri baxımından fərqi nəzərə alınmaqla müqayisə edilə bilən torpaq sahələrinin satış qiymətlərində dəyişikliklərin edilməsi;
- torpaq sahəsinin dəyərinin müqayisə edilə bilən əmlakın düzəldilmiş satış qiymətlərinin orta və ya çəkili ortalaması kimi hesablanması.
Transfer metodu (paylama ) ərazinin dəyəri ilə abadlıq dəyəri arasında bir nisbət olması və ya hesablanması şərtilə oxşar ərazilərdə yerləşən əmlak satışlarına dair məlumatların istifadəsini təmin edir.
Metod tarazlığın dəyəri ilə bütövlükdə daşınmaz əmlakın dəyəri arasında normal və ya tipik bir əlaqə olduğu tarazlıq prinsipinə əsaslanır.
Kirayə kapitallaşdırma metodu oxşar torpaq sahələri üçün tipik rentanı kapitallaşdırmaqla torpaq dəyərinin hesablanmasına əsaslanır.
Metod (Texnika ) torpaq üçün qalan torpaq istifadəsi üçün ən yaxşı varianta əsaslanan qalıq torpaq məhsuldarlığı prinsipinin tətbiqinə əsaslanır.
V mərhələ. Torpaq sahəsinin dəyəri və binanın cari dəyəri. Daşınmaz əmlakın dəyəri (CH) düsturla müəyyən edilir
СН = ВС + СЗ,
burada ВС binanın əvəzedici cari dəyəridir; СЗ - torpaq sahəsinin dəyəri.
Xatırlamaq vacibdir
Əmlakın dəyəri, yaxşılaşdırma xərcləri və torpaq sahəsinin dəyəri cəmi kimi maya yanaşmasından istifadə edərək müəyyənləşdirilir.
Bir nümunə istifadə edərək xərclərə əsaslanan yanaşma alqoritminin tətbiqi nəzərdən keçirilə bilər (Cədvəl 8.3).
Cədvəl 8.3
Maliyyət yanaşmasından istifadə edərək əmlakın dəyərinin hesablanması
Bazar (müqayisəli) yanaşma. Konseptual olaraq yanaşma tələb və təklif nəzəriyyəsinə əsaslanır; praktikada metod əvəzetmə prinsipinin istifadəsinə əsaslanır.
Xatırlamaq vacibdir
Yanaşmanın əsas fikri ondan ibarətdir ki, rasional alıcı əmlak üçün oxşar əmlakın alına biləcəyi qiymətdən yüksək qiymət ödəməyəcəkdir.
Tətbiq bazar yanaşması qiymətləndirilən obyektin dəyərini bazarda son zamanlarda satılan obyektlərlə müqayisə edərək müəyyənləşdirməyi nəzərdə tutur. Bazar yanaşması böyük ölçüdə cari bazar məlumatlarına əsaslanır və tətbiqi üçün kifayət qədər böyük məlumat tələb edir.
Bazar yanaşmasının əhatə dairəsi - kütləvi bazarlar: mənzil bazarı, kiçik müəssisələr üçün əmlak bazarı.
Bazar yanaşmasının tətbiqi aşağıdakı əsas mərhələləri əhatə edir.
- 1. Bazarda son satışlar barədə məlumatların toplanması və qiymətləndirilən əmlakla müqayisə edilə bilən xüsusiyyətləri olan satışların seçilməsi.
- 2. Alınan məlumatların yoxlanılması (qiymət, fiziki xüsusiyyətlər, maliyyələşdirmə şərtləri, yerləşmə və s.).
- 3. Satılan obyektlərin satış şərtlərinə, yerləşməsinə, fiziki xüsusiyyətlərinə görə qiymətləndirilənlərlə müqayisəli təhlili.
- 4. Müqayisə edilə bilən əşyaların satış qiymətlərinin aralarındakı fərqlərə uyğun tənzimlənməsi.
- 5. Düzəliş edilmiş qiymətlərin uzlaşdırılması və qiymətləndirilən obyektin dəyərinin müəyyənləşdirilməsi. Qiymətləndirilən obyektin dəyəri bu səbəbdən aşağıdakı ümumi düstura əsasən hesablanır:
СН = Ца ± ΣП,
burada Tsa oxşar bir obyektin qiyməti (oxşar obyektlər qrupu); P - analoq obyektlərin qiymətlərinə düzəlişlər.
Bu addımların hər biri əmlakın dəyərini müəyyənləşdirmək üçün lazımdır, lakin qiymətləndirilən əmlakın dəyərini təyin edərkən mövcud qiymət məlumatlarını düzəltmək xüsusi əhəmiyyət kəsb edir.
Düzəlişlər etmək üçün kəmiyyət və keyfiyyət metodlarından istifadə edilə bilər.
Istifadə olunur kəmiyyət metodları qiymətləndirici düzəlişlərin miqdarını təyin etməlidir. Bu "qiymətləri" müəyyənləşdirmək üçün bir neçə metoddan istifadə olunur: cüt satışların təhlili; regresiya təhlili; düzəlişin edilməsi lazım olan elementin dəyərinin hesablanması.
Lazımi düzəlişlərin dəyərini təyin etdikdən sonra, analoq obyektlə müqayisə edərək obyektin dəyərini təyin etməyə davam edə bilərsiniz.
Qiymətləndirilən obyektin dəyəri analoq obyektin məlum qiymətinə düzəlişlər etməklə müəyyən edilir.
Tənzimləmə üç əsas versiyada istehsal edilə bilər:
- pul ifadəsində;
- faiz;
- ümumi qruplaşdırma.
Ən dəqiq metod pul düzəlişlərinin tətbiqidir. Ancaq bu yalnız müəyyən edilə biləcəyi təqdirdə mümkündür. Bu mümkün deyilsə, faiz tənzimlənməsi tətbiq olunur. Bu seçim dəyişiklik prosedurundakı fərqlərin uçotunu tələb edir.
İki seçim var:
- 1) məcmu əsasda (hər sonrakı düzəliş onsuz da düzəldilmiş qiymətə tətbiq olunur);
- 2) müstəqil bir əsas (toplama).
Xarici təcrübə
Amerika Daşınmaz Əmlak Qiymətləndiricilər İnstitutu aşağıdakı düzəlişləri (müqayisə elementləri ilə müqayisə edilə bilən əmlakın satış qiymətlərinə düzəlişlər) tövsiyə edir:
- 1. Mülkiyyət hüquqlarının tərkibi.
- 2. Əməliyyatın maliyyələşdirilməsi şərtləri (bazar şərtlərinə uyğun olmayan şərtlərlə alış zamanı kredit resurslarından istifadə).
- 3. Satış şərtləri (atipik motivasiya və ya əməliyyatın qeyri-adi şərtləri, məsələn, alıcı ilə satıcı arasında qohumluq, iflasda satış).
- 4. Analoq obyektlə əməliyyatın bitmə vaxtı.
- 5. Yer və ətraf.
- 6. Fiziki xüsusiyyətlər.
- 7. Obyektin iqtisadi xüsusiyyətləri.
Əsas sual, hansı düzəlişlərin məcmu əsasda, hansının isə müstəqil əsasda edilməsidir.
Qiymətləndirmə təcrübəsindən hazırlanmış qaydalar bu problemlə aşağıdakı şəkildə məşğul olur.
Müqavilənin şərtlərini əks etdirən dəyişikliklər, məcmu əsasda daxil edilməlidir. Bunlara düzəlişlər daxildir:
- köçürülmüş hüquqlar haqqında;
- maliyyələşdirmə şərtləri (borc vəsaitlərindən istifadə edərək nağd, nağdsız);
- satış şərtləri (endirimlər, taksitlər);
- satış vaxtı (satışdan sonrakı müddət ərzində qiymətlərdəki dəyişikliklər nəzərə alınmaqla).
Obyektin xüsusiyyətləri ilə bağlı düzəlişlər, müstəqil əsaslarla daxil edilir:
- yer;
- obyektin vəziyyəti;
- əlavə elementlər;
- ekologiya.
TO keyfiyyət metodları düzəlişlərin böyüklüyünün müəyyənləşdirilməsi ümumi qruplaşdırma metodunu və fərdi sorğu metodunu əhatə edir.
Ümumi qruplaşdırma metodu qiymətlərin kiçik bir dispersiyası ilə kifayət qədər çox sayda satışa dair məlumatlar olduqda istifadə olunur.
Bu halda qiymətləndirici ayrıca düzəlişlər etmək deyil, qiymətləndirilən əmlakla bütövlükdə bazara təqdim olunan məhsullar arasındakı fərqləri qiymətləndirmək hüququna malikdir ("daha yaxşı - pis"). Qiymətlər diapazonu azdırsa, bu texnikanın istifadəsi haqlı ola bilər.
Fərdi müsahibə metodu əmlak bazarı operatorlarının bu və ya digər qiymət faktorunun dəyərləri barədə fikirlərinin təhlilinə əsaslanaraq.
Müqayisəli metodun istifadəsini aşağıdakı nümunə ilə göstərmək olar. Sauna və daxili qarajı olan bir kottecin bazar dəyərini müəyyənləşdirmək lazımdır (obyekt No 1). Təhlil nəticəsində aşağıdakı satışlar aşkarlanıb:
- 1. 2 nömrəli obyekt bu il 2900 min rubl qiymətə satıldı, saunası və hovuzu var.
- 2. 3 saylı obyekt bir il əvvəl 2600 min rubla satıldı, daxili qarajı var.
- 3. 4 saylı obyekt bu il 3000 min rubla satıldı, hovuzu və daxili qarajı var.
Cüt satış metodundan istifadə edərək saunanın maya qatqısının 50 min rubl olduğu aşkar edildi; hovuz - 60 min; qaraj - 90 min rubl. Dəyər artımı ildə 10% -dir. (Nümunənin həlli üçün Cədvəl 8.4-ə baxın.)
Cədvəl 8.4
Müqayisəli yanaşmadan istifadə edərək əmlakın dəyərinin müəyyənləşdirilməsi
|
Parametr |
Obyekt nömrəsi 1 |
Obyekt nömrəsi 2 |
Obyekt nömrəsi 3 |
|
|
Qiymət, min rubl |
||||
|
Vaxt tənzimlənmiş qiymət, min rubl |
2600 1,1 = = 2860 |
|||
|
Yeraltı qaraj |
||||
|
Ümumi düzəlişlər |
||||
|
Düzəliş edilmiş qiymət, min rubl |
Düzəliş edilmiş qiymətlər bir-birindən bir qədər fərqli olduğundan, çəkili orta qiyməti hesablamalısınız. Ən böyük çəki parametrlərinə görə qiymətləndirilənə ən yaxın olan obyektə verilir. Yaxınlıq dərəcəsi mütəxəssis mühakimə metodundan istifadə etməklə qiymətləndirilə bilər. Mütəxəssislər olmadıqda, hər analoqun çəkisi qiymətinə edilən düzəlişlərin sayı ilə müəyyən edilə bilər. Hər bir tənzimləmə potensial bir səhv ehtiva etdiyi üçün bir analoqun qiymətinə nə qədər çox düzəliş edilərsə, qiymətləndirilən obyektin son qiymətini təyin edərkən çəkisi o qədər az olur.
Birinci obyektin qiyməti bir düzəlişə, ikinci və üçüncü qiymət - iki düzəlişə məruz qaldı. Analoqun çəkisinin olması lazım olduğunu nəzərə alaraq
düzəlişlərin sayı ilə tərs mütənasib olmalıdır, hesablanması üçün aşağıdakı qayda istifadə olunur:
Harada k 1, k 2, k 3 - sırasıyla birinci, ikinci və üçüncü analogların zəncirinin tənzimləmə sayı.
Hər bir analoqun ağırlıqlarını (8.1) düsturuna əsasən hesablayaq:
Hər bir obyektin "qatqısı" nəzərə alınaraq əmlakın dəyəri min rubl olacaqdır:
3190 0.5 + 3157 0.25 + 2950 0.25 = 3121.75 və ya təxminən 3120.
- Qiymətləndirmə metodları ilə qiymətləndirmə metodları arasındakı fərq Federal Qiymətləndirmə Standartlarında da verilir - 1 saylı FSO-da (bax: URL: labrate.ru/lavvs/20070720_ prikaz_mert_256_fso-l_appraisal-yaklaşımlar.htm).
- Tikinti qiymətlərinin dəyişmə indeksləri dövlət inşaat tənzimləyiciləri tərəfindən mütəmadi olaraq nəzərdən keçirilir və İnternetdə yerləşdirilir
(hazırda - Rusiya İnşaat Nazirliyi).
