Môže byť podnik viazaný hypotékou? Nehnuteľnosť, ktorá môže byť predmetom hypotéky. Je možné dať hypotéku na všetky nehnuteľnosti?

Hypotéka je záložné právo k nehnuteľnosti ako záruka splnenia záväzkov voči veriteľovi. Podstata hypotekárneho úveru je nasledovná: poskytuje sa dlžníkovi dlhodobá pôžička, ktorú sa zaväzuje splatiť predpísaným spôsobom a ručením za to je jeho nehnuteľnosť. To znamená, že založený majetok nie je majetkom dlžníka, ale zostáva v jeho užívaní. V tomto prípade je predmetom záložného práva tak nehnuteľnosť, ktorú dlžník už má, ako aj tá, ktorú nadobudne hypotékou.

Hypotéky vydávajú najmä banky. Každý z nich ponúka svoje vlastné úverové podmienky a úrokové sadzby. Poskytovanie hypotekárnych úverov v Rusku sa riadi hypotekárnymi právnymi predpismi. Na to sú vytvorené aj špeciálne hypotekárne agentúry.

Hypotekárne úvery sú najčastejšie pri kúpe bytov na úver. Hypotékou je najčastejšie kupovaný byt.

Predmetom hypotéky je teda nehnuteľnosť, ktorá:
1) je záložným právom na hypotéku;
2) je nadobudnutý prostredníctvom hypotéky.

Predmetom hypotéky je záložné právo na hypotekárne úvery. Ak si plánujete zobrať hypotekárny úver, mali by ste mať na pamäti, že ako zabezpečenie môžete ponúknuť rôzne možnosti:
1) byty;
2) súkromné ​​domy;
3) chaty;
4) garáže;
5) pozemky;
6) budovy a stavby;
7) podniky;
8) námorná a letecká doprava;
9) vesmírne rakety.

Zoznam hypotekárnych predmetov schvaľuje legislatíva. Úplný zoznam nájdete v prvom článku zákona „O hypotéke“ (odsek 4). Ako zabezpečenie sú ponúkané prevádzkované aj stále rozostavané nehnuteľnosti.

Banky, ktoré poskytujú hypotekárne úvery, majú svoje požiadavky na predmet hypotéky. V rôzne banky požiadavky sa môžu líšiť. Ale je toho veľa spoločného. Do zábezpeky sa neakceptujú napríklad nehnuteľnosti s vysokým stupňom opotrebovania či drevené podlahy, ako aj predmety, v ktorých sú evidované deti a starší ľudia. Výška úveru a prvá splátka priamo závisí od kvality zabezpečenia (teda jeho odhadovanej hodnoty).

Čo potrebujete vedieť o hypotékach na bývanie

Existuje jeden veľmi dôležitý bod, čo stojí za zváženie, ak plánujete použiť ako zabezpečenie bytový dom. Konkrétne: obytné budovy sa považujú za hypotekárne objekty spolu s pozemkom, na ktorom sa nachádzajú. Ako také objekty možno použiť aj prebiehajúcu výstavbu. Ak sa váš dom nachádza na prenajatom pozemku, potom sa právo nájmu prevádza ako záložné právo.

Predmetom hypotéky môže byť nielen ucelený predmet, ale aj jeho súčasť, prvok, podiel. Napríklad takým objektom nemusí byť nevyhnutne dom, ale aj jeho základ, samostatná miestnosť. Majetok, ktorý získate za prostriedky poskytnuté veriteľom, je až do splatenia dlhu jeho vlastníctvom.

Hypotéka ako zvýšenie osobnej motivácie

K hypotekárnym úverom sme sa uchýlili najčastejšie pri riešení problémov s bývaním. Už sa to stalo tradíciou. Hypotekárny systém má svoje výhody aj nevýhody. Čokoľvek to bolo, ale rozhodnite sa bytová otázka hypotéky veľmi pomohli.

Hypotéka - záložné právo nehnuteľného majetku po prijatí pôžičky od úverovej inštitúcie, ktoré dáva veriteľovi právo na prednostné uspokojenie pohľadávok voči dlžníkovi do výšky založeného majetku.

Hypotekárny úver – dlhodobý úver poskytnutý komerčným resp špecializované banky, úverové a finančné inštitúcie v rámci hypotéky na nehnuteľnosť. Zároveň jedna strana - záložný veriteľ, ktorý je veriteľom zo záväzku zabezpečeného záložným právom, má právo na uspokojenie svojich peňažných pohľadávok voči dlžníkovi z tohto záväzku z hodnoty založenej nehnuteľnosti druhej strany. strana - záložca, prednostne pred ostatnými veriteľmi záložcu.

Záložcom môže byť dlžník zo záväzku zabezpečeného záložným právom alebo osoba, ktorá sa na tomto záväzku nezúčastňuje (tretia osoba).

Nehnuteľnosť, na ktorú bola zriadená hypotéka, zostáva záložcovi v jeho vlastníctve a užívaní.

Vo svete sa hypotekárne úvery rozvíjajú a fungujú ako forma dlhodobého financovania programy bývania. Hypotekárne úvery na jednej strane prispievajú k riešeniu množstva sociálnych a ekonomické problémy krajinách, a predovšetkým problémy so zabezpečením bývania, na druhej strane znižovanie inflácie, odkladanie dočasne zadarmo hotovosť občania a podniky.

Predmet hypotéky

Predmetom hypotéky môže byť nasledujúca nehnuteľnosť:

Pozemky nachádzajúce sa v súkromný pozemok;

podniky, ako aj budovy, stavby a iné nie hnuteľný majetok;

obytné budovy, byty a časti obytných budov a bytov, pozostávajúce z jednej alebo viacerých izolovaných miestností;

chatky, záhradné domčeky, garáže a iné stavby na spotrebiteľské účely;

letecké a námorné plavidlá, plavidlá vnútrozemskej plavby a vesmírne objekty

Predmety hypotéky

Hlavnými predmetmi klasickej hypotéky sú:

Dlžník

veriteľ (banka)

Hypotekárna agentúra

Investori

Dlžník – osoba, ktorá si berie úver zabezpečený bytovou resp komerčné nehnuteľnosti. Na získanie hypotekárny úver musíte mať finančné prostriedky vo výške aspoň 20-30 percent z hodnoty nehnuteľnosti a mať príjem, ktorý vám umožní splácať istinu a úroky z nej v rovnakých mesačných splátkach počas celého obdobia.

Veriteľ (banka) - organizácia, ktorá po analýze bonity dlžníka s ním uzatvorí zmluvu o pôžičke a vedie evidenciu jeho dlhov. Nevyhnutná podmienka poskytnutie hypotekárneho úveru je vkladom dlžníka zálohová platba. Záväzky dlžníka môžu mať formu cenného papiera na meno - hypotéky, práva, na ktoré má banka právo postúpiť.

Hypotekárna kancelária – je hlavným prvkom samofinancovania systému hypotekárnych úverov. Agentúra nakupuje hypotéky od bánk a vydáva cenné papiere kryté hypotékami. Prostriedky z predaja cenných papierov sa využívajú na poskytovanie nových úverov, čím sa vytvára systém refinancovania hypotekárne úvery. Medzi úlohy agentúry patrí splácanie hypoték alebo pohľadávok z hypotekárnych úverov od veriteľov, tvorba primárnych hypotekárnych aktív, vydávanie a umiestňovanie hypotekárnych cenných papierov na finančné trhy.

Majetkové cenné papiere kryté hypotékou sú zabezpečené špeciálne vytvorenými skupinami hypoték alebo hypotekárnych úverov.

Investori sú kupujúcimi cenných papierov krytých hypotékou. Ide najmä o inštitucionálnych investorov ako sú majetkové a penzijné fondy, Poisťovne, banky, portfólio manažéri. Vzhľadom na to, že rating cenných papierov krytých hypotékou je blízko ratingu štátneho dlhu, možno predpokladať, že tento druh finančný nástroj sa stane populárnym medzi ruskými a západnými investormi.

Vedľajšími predmetmi klasickej hypotéky sú:

· Realitná spoločnosť;

· Hodnotiaca spoločnosť;

· Poisťovňa;

· Štátny registrátor;

· Notár;

· pasové služby;

· Opatrovnícke a opatrovnícke agentúry.

Realitná spoločnosť je profesionálnym sprostredkovateľom na realitnom trhu, ktorý poskytuje služby pri hľadaní predmetov, zostavovaní zmlúv a príprave balíka dokumentov potrebných na predloženie banke.

Znalecká spoločnosť je potrebná na zistenie trhovej a likvidačnej hodnoty nehnuteľností, ktoré sú predmetom zabezpečenia.

Poisťovňa - vykonáva funkcie znižovania rizík pre investorov a veriteľov prostredníctvom implementácie nasledujúcich druhov poistenia:

poistenie nebezpečenstva poškodenia a zničenia predmetu

Poistenie rizika straty vlastníctva predmetu hypotéky

Poistenie rizika straty života a invalidity dlžníka

Náklady na ročné poistenie znáša dlžník.

Štátny registrátor - orgán štátna registrácia práva k nehnuteľnostiam a transakcie s nimi. Medzi jeho funkcie patrí evidencia kúpno-predajných transakcií, evidencia prevodu vlastníctva, evidencia hypotekárnych zmlúv.

Notár - podľa ruského práva zmluva o záložnom práve k nehnuteľnosti a zmluva o predaji vyžadujú notárske overenie.

Pasové služby - registrácia občanov v mieste bydliska.

Opatrovnícke a správcovské orgány - zabezpečujú ochranu práv maloletých pri uzatváraní obchodov s nehnuteľnosťami.

Pojem "hypotéka" znamená:

1) záložné právo na nehnuteľný majetok vo vlastníctve záložcu (napr. pozemky, budovy a stavby) za účelom získania hypotekárneho úveru;

2) prijatie finančných prostriedkov od úverovej inštitúcie na nadobudnutie nehnuteľnosti (bytu) v budúcnosti. Zároveň je pôžička účelová, čo je významné z hľadiska právna úprava vzniknuté právne vzťahy a uvedený majetok je založený v prospech úverovej inštitúcie.

V oboch prípadoch ide o záložné právo na nehnuteľnosť (pozemky, podniky, budovy, stavby, byty a pod.) na získanie finančných prostriedkov (pôžičky, úvery).

Hypotéka (z gréckeho hypoteka - záložné právo) je teda typ záložného práva, pri ktorom založený majetok (sú to spravidla nehnuteľné veci, ide spravidla o pozemky a stavby na nich) zostáva vo vlastníctve záložcu, až kým dátum splatnosti.

V prvom prípade z tejto formálnej právnej definície vyplýva nasledovné: uzatvoríte zmluvu o hypotekárnom úvere s vami vybranou bankou a tá vám na základe tejto zmluvy dá peniaze, ktoré potrebujete na kúpu bytu (alebo inej nehnuteľnosti). ).

Druhou formou zabezpečenia hypotekárneho úveru je, keď na základe tej istej zmluvy dáte do záložného práva nie nový kúpený byt, ale starý, ktorý ste už vlastnili pred uzavretím. zmluva o pôžičke.

Za použitie poskytnutého úveru platíte banke úroky uvedené v úverovej zmluve a vraciate požičané prostriedky formou mesačných platieb banke, stanovených aj zmluvou o úvere. Nehnuteľnosť (byt) kúpená na úver zostáva v záložnom práve (hypotéka) v banke do úplné splatenieúver, hoci formálne budete vlastníkom nehnuteľnosti.

Ak sa však zmení vaša finančná situácia, ktorá vám napríklad znemožní plniť si úverové záväzky, banka byt predá a vráti jej peniaze.

Toto právo je upravené v čl. 334 Občianskeho zákonníka Ruská federácia (ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie), podľa ktorej banka, ktorá poskytla úver, ako veriteľ so zabezpečeným záväzkom, má právo v prípade, že dlžník túto povinnosť nesplní, získať uspokojenie z hodnoty založeného majetku prednostne pred ostatnými veriteľmi tejto osoby. A v prípadoch a spôsobom ustanoveným zákonom možno uspokojenie pohľadávky veriteľa zo záväzku zabezpečeného záložným právom (záložným veriteľom) vykonať aj prevodom predmetu záložného práva do vlastníctva záložného veriteľa.

Keďže v dôsledku registrácie hypotéky vznikajú nové právne vzťahy, je potrebné venovať pozornosť viacerým právnym otázkam. Toto je potrebné urobiť pred podpisom príslušnej zmluvy s bankou, aby ste o všetkom vedeli možné následky jeden alebo druhý z ich činov.

Záloha je spôsob zabezpečenia záväzku (spolu s pokutou, ručením, banková záruka a záloha, o ktorých sa v tomto prípade nehovorí), t.j. na zabezpečenie hlavného záväzku je možné zriadiť hypotéku ako možnosť zabezpečenia:

1) na základe zmluvy o pôžičke;

2) na základe zmluvy o pôžičke;

3) iná povinnosť vrátane povinnosti založenej na kúpe a predaji, prenájme, zmluve, inej zmluve, spôsobení škody, pokiaľ federálny zákon neustanovuje inak.

samostatné vydanie- predmet hypotéky. Zoznam nehnuteľností, ktoré je možné založiť na základe záložnej zmluvy, je obmedzený zákonom. Nehnuteľný majetok uvedený v odseku 1 čl. 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorého práva sú registrované spôsobom ustanoveným pre štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi, vrátane:

Budovy, vrátane obytných budov a iných stavieb, a stavby priamo spojené s pozemkom, môžu byť predmetom hypotéky v súlade s množstvom požiadaviek. Hypotéka budovy alebo stavby (vrátane obytných budov) je povolená len so súčasnou hypotékou na základe tej istej zmluvy pozemok, na ktorej sa táto stavba alebo stavba nachádza, alebo časť pozemku, ktorá funkčne zabezpečuje vec v záložnom práve, alebo právo prenajať túto parcelu alebo jej zodpovedajúcu časť prislúchajúcej záložcovi. Ak pozemok, na ktorom sú uvedené záložné práva, patrí záložcovi z práva trvalého užívania pozemku, záložné právo sa naň nevzťahuje. Vynesením exekúcie na tieto veci nadobúda ten, kto túto nehnuteľnosť nadobudne do vlastníctva, právo užívať pozemok za rovnakých podmienok a v rovnakom rozsahu ako bývalý vlastník (záložca) nehnuteľnosti.

Hypotéka domov a bytov má množstvo funkcií.

Hypotéka jednotlivých a viacbytových bytových domov a bytov, ktoré sú vo vlastníctve štátu alebo obce, nie je povolená.

Zástava bytového domu alebo bytu vo vlastníctve maloletých občanov, osôb s obmedzenou alebo nespôsobilosťou na právne úkony, ktorým bolo zriadené opatrovníctvo alebo opatrovníctvo, sa vykonáva v samostatnom konaní ustanovenom občianskym právnym predpisom. Scudzenie obydlia, v ktorom žijú rodinní príslušníci vlastníka tohto obydlia v poručníctve alebo v poručníctve alebo maloletí členovia rodiny vlastníka, ktorí zostali bez starostlivosti rodičov (o čom je poručnícky a opatrovnícky orgán vedomý), ak sú práva alebo právom chránené. záujmy týchto osôb sú dotknuté, je povolený so súhlasom poručníckeho a opatrovníckeho orgánu. Takýto súhlas možno udeliť, ak tým nie sú dotknuté práva alebo právom chránené záujmy týchto osôb.

Súhlas opatrovníckeho a opatrovníckeho orgánu so scudzením a (alebo) hypotékou nebytových priestorov, v ktorých tieto osoby bývajú, alebo odôvodnené rozhodnutie o odmietnutí takéhoto súhlasu musí byť žiadateľovi doručené písomne ​​najneskôr do 30 dní odo dňa podaním prihlášky so žiadosťou udeliť takýto súhlas. Odmietnutie udelenia súhlasu možno napadnúť na súde.

V prípade hypotéky bytu v bytovom dome, ktorého časti v súlade s odsekom 1 čl. 290 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sú spoločné čiastkové vlastníctvo záložcu a iných osôb sa príslušný podiel na práve považuje za založený spolu s obytným priestorom spoločný majetok do obytného domu.

Ak federálny zákon alebo dohoda neustanovuje inak, obytný dom alebo byt nadobudnutý alebo postavený úplne alebo čiastočne s použitím úverové fondy banky alebo inej úverovej organizácie alebo peňažné prostriedky účelového úveru poskytnutého inou právnickou osobou na kúpu alebo výstavbu bytového domu alebo bytu, sa považujú za založené od momentu štátnej registrácie dlžníkovho vlastníctva k bytovému domu, resp. byt.

Záložným veriteľom podľa tohto záložného práva je banka alebo iná úverová organizácia alebo právnická osoba, ktorá poskytla úver alebo účelový úver na kúpu alebo výstavbu bytového domu alebo bytu.

Ak zmluva neustanovuje inak, považuje sa vec, ktorá je predmetom hypotéky, za založenú spolu s príslušenstvom (článok 135 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) ako celok. Predmetom záložného práva nemôže byť časť nehnuteľnosti, ktorej vecné rozdelenie nie je možné bez zmeny účelu (nedeliteľná vec).

Príkladom je situácia, keď vznikla potreba získať hypotekárny úver zabezpečený časťou priestorov, napríklad jedným poschodím v dome, hoci vlastníctvo tejto nehnuteľnosti bolo zapísané ako objekt ako celok. V tento prípad hypotéka bude možná, ak sa nehnuteľnosť rozdelí na časti a na každú z nich budú zapísané práva.

Pretože čl. 76 federálny zákon„O hypotéke (zástave nehnuteľnosti)“ umožňuje zastavať bytové domy vo výstavbe, uvedené normy sú viazané aj na zástavu nedokončenej stavby nehnuteľnosti, ktorá sa stavia na pozemku v súlade s požiadavkami legislatívy č. Ruskej federácie.

Na už uvedenú nehnuteľnosť možno zriadiť hypotéku, ak patrí záložcovi na základe vlastníctva alebo hospodárenia. Ako už bolo uvedené, práva k nemu musia byť zaregistrované spôsobom ustanoveným pre štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi a táto skutočnosť musí byť potvrdená príslušnými dokumentmi.

Hypotéky nie sú povolené:

1) majetok stiahnutý z obehu,

2) majetok, na ktorý sa v súlade s čl. 79 federálneho zákona z 2. októbra 2007 N 229-FZ „Dňa exekučné konanie„nesmie byť uložená žiadna pokuta (je to uvedené v článku 446 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie);

3) majetok, na ktorý sa vzťahuje povinná privatizácia alebo ktorého privatizácia je zakázaná. Toto pravidlo sa vzťahuje na bytové priestory poskytované občanom na základe zmlúv o sociálnom prenájme po 1. marci 2005, ako aj na objekty v havarijnom stave, v ubytovniach, v domoch uzavretých vojenských táborov, ako aj na administratívne budovy. obytné štvrte, s výnimkou bytový fondštátne farmy a iné poľnohospodárske podniky im prirovnávané a bytový fond stacionárnych inštitúcií sociálnej ochrany obyvateľstva nachádzajúcich sa vo vidieckych oblastiach. Tieto priestory uvedené vyššie nie je možné sprivatizovať, a preto ich nemožno dať do hypotéky.

Predmetom hypotéky môže byť nehnuteľnosť uvedená v § 130 ods. 1 Občianskeho zákonníka Ruská federácia, ku ktorým sa práva zapisujú spôsobom ustanoveným pre štátnu evidenciu práv k nehnuteľnostiam. Toto sú:

1) pozemky, s výnimkou pozemkov uvedených v článku 63 tohto federálneho zákona, nepodliehajú hypotekárnym pozemkom, ktoré sú v štátnom (federálne a zakladajúce subjekty Ruskej federácie) alebo obecnom majetku, ako aj poľnohospodárskym pozemkom. organizácie, roľnícke (farmárske) farmy a poľné pozemky osobné podružné parcely. Pozemky navyše čiastočne nepodliehajú hypotéke, ak je táto časť rozlohou menšia ako minimálna veľkosť pozemok príslušného určený účel(takéto minimálne množstvo je stanovené regulačnými právnymi aktmi Ruskej federácie a subjektov Ruskej federácie).

2) obytné budovy, byty a časti obytných budov a bytov, pozostávajúce z jednej alebo viacerých izolovaných miestností. Nezateplené obytné priestory nie je možné dať do hypotéky.

3) podniky, ako aj budovy, stavby a iný nehnuteľný majetok používaný v podnikateľská činnosť. Podnik nie je právnickou osobou - subjektom občianskeho práva (t.j. nie je štátnym ani obecným). unitárny podnik) a majetkový komplex určený na podnikateľskú činnosť je predmetom občianskeho práva (pozri aj článok 132 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

4) chaty, záhradné domčeky, garáže a iné spotrebné stavby. Pod ostatnými budovami na spotrebiteľské účely v paragrafoch. 4 odsek 1 komentovaného článku treba chápať letné kuchyne, provizórne domčeky, maštale, stajne pre osobné kone a pod.

5) lietadlá a námorné plavidlá, plavidlá vnútrozemskej plavby a vesmírne objekty môžu slúžiť ako predmet hypotéky bez ohľadu na vlajku a prístav registrácie, ale iba ak sa zodpovedajúca transakcia uskutoční na území podliehajúcom jurisdikcii Ruskej federácie. Iné môže o takýchto predmetoch ustanoviť osobitný právny predpis.

Budovy vrátane obytných budov a iných stavieb a stavby priamo spojené s pozemkom môžu byť predmetom hypotéky za predpokladu, že sa dodržia pravidlá článku 69 federálneho zákona „o hypotéke“.

Tieto pravidlá sa vzťahujú na záložné právo k rozostavanej nehnuteľnosti, ktorá sa stavia na pozemku určenom na výstavbu v r. ustanovené zákonom poriadku Ruskej federácie, vrátane budov a stavieb, s výhradou pravidiel článku 69 tohto federálneho zákona.

Samostatným predmetom záložného práva nemôže byť časť majetku, ktorej vecné rozdelenie nie je možné bez zmeny účelu (nedeliteľná vec). Samostatným predmetom hypotéky nemôže byť súčasť nedeliteľnej veci. O nedeliteľných veciach pozri aj čl. 133 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Arbitrážna prax, však za nedeliteľné veci považuje aj rôzne druhy zbierok a služieb. Hoci zbierku možno fyzicky rozdeliť bez poškodenia jej základných prvkov, jej umelecká zbierková hodnota tým výrazne utrpí.

Vec, ktorá je predmetom hypotéky, sa považuje za založenú spolu s príslušenstvom (článok 135 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) ako celok, ak zmluva neustanovuje inak.

1. Na základe hypotekárnej zmluvy sa nehnuteľnosť špecifikovaná v článku 130 ods. môže byť sľúbené, vrátane:

1) pozemky, s výnimkou pozemkov uvedených v článku 63 tohto federálneho zákona;

2) podniky, ako aj budovy, stavby a iný nehnuteľný majetok využívaný na podnikateľskú činnosť;

3) obytné budovy, byty a časti obytných budov a bytov, pozostávajúce z jednej alebo viacerých izolovaných miestností;

4) záhradné domčeky, garáže a iné spotrebné stavby;

5) letecké a námorné plavidlá, plavidlá vnútrozemskej plavby;

6) parkovacie miesta.

Budovy, vrátane obytných domov a iných stavieb a stavby priamo spojené s pozemkom, môžu byť predmetom hypotéky podľa pravidiel článku 69 tohto spolkového zákona.

Nedostatok štátnej registrácie vlastníctva pôdy, štátny majetok pre ktoré nie je vymedzená, nie je prekážkou pre založenie takýchto pozemkov v súlade s článkom 62.1 tohto spolkového zákona.

2. Pravidlá tohto federálneho zákona sa vzťahujú na záložné právo na prebiehajúcu výstavbu nehnuteľností, ktorá sa stavia na pozemku v súlade s požiadavkami právnych predpisov Ruskej federácie, vrátane budov a stavieb, podľa pravidiel článku 69. tohto federálneho zákona.

3. Ak zmluva neustanovuje inak, považuje sa vec, ktorá je predmetom hypotéky, za založenú spolu s príslušenstvom (článok 135 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) ako celok.

4. Samostatným predmetom záložného práva nemôže byť časť nehnuteľnosti, ktorej vecné rozdelenie nie je možné bez zmeny účelu (nedeliteľná vec).

5. Pravidlá o záložnom práve na nehnuteľný majetok sa primerane vzťahujú aj na záložné právo nájomcu podľa nájomnej zmluvy na takýto majetok (právo nájmu), pokiaľ federálny zákon neustanovuje inak a neodporuje podstate nájomného vzťahu. .

Pravidlá o záložnom práve k nehnuteľnosti sa vzťahujú aj na záložné právo pohľadávok účastníka spoločnej výstavby vyplývajúcich zo zmluvy o účasti zdieľaná konštrukcia(ďalej len nároky účastníka spoločnej výstavby), ktorý spĺňa požiadavky federálneho zákona z 30. decembra 2004 N 214-FZ „O účasti na spoločnej výstavbe bytové domy a iných nehnuteľných predmetov ao zmene a doplnení niektorých legislatívne akty Ruskej federácie“ (ďalej len federálny zákon „o účasti na spoločnej výstavbe bytových domov a iných nehnuteľností a o zmene a doplnení niektorých právnych predpisov Ruskej federácie“).

Po preštudovaní tejto kapitoly by mal študent: vedieť

• podstata a typy hypotekárnych úverov;
• zoznam normatívnych a právnych aktov upravujúcich poskytovanie hypotekárnych úverov;
• modely hypotekárnych úverov;
• schéma a účastníci hypotekárneho úverovania;
• spôsoby amortizácie hypotekárnych úverov;
• pojmy „pomer hypotekárneho dlhu“, „hypotekárna konštanta“; byť schopný
• odlíšiť hypotekárny úver od iných typov úverov;
• určiť rôzne druhy hypotekárne úvery;
• charakterizovať hlavné typy hypotekárnych úverov;
• určiť pomer hypotekárneho dlhu, hypotekárnu konštantu; vlastné
• zručnosti pri výpočte štandardnej anuitnej platby;
• informácie o stave poskytovania hypotekárnych úverov v Ruskej federácii;
• odbornú terminológiu a slovnú zásobu tejto témy.

Podstata a typy hypotekárnych úverov

Jedna z foriem aktívneho poskytovania úverov ekonomické subjekty v súčasnosti ide o hypotekárny úver. hypotéka - ide o úver alebo pôžičku poskytnutú na obdobie troch a viac rokov bankou (úverovou inštitúciou) alebo právnickou osobou (neúverovou inštitúciou) právnickej osobe alebo fyzickej osobe na nadobudnutie nehnuteľného predmetu zabezpečeného nadobudnutý majetok ako zábezpeku za záväzok . Hypotekárny úver sa vydáva za podmienok platby, naliehavosti a splácania, ako aj s prísnou kontrolou použitia úverových prostriedkov. Výlučným vlastníctvom hypotéky a najlepšou zárukou úveru je právo veriteľa nakladať s nehnuteľnosťou dlžníka podľa vlastného uváženia v prípade nesplácania úveru zo strany dlžníka.

Termín hypotéku sa prvýkrát objavil v starovekom Grécku na začiatku VI storočia. pred Kr. (zaviedol ho Archon Solon) a súviselo so zabezpečením ručenia dlžníka voči veriteľovi určitými pozemkovými vlastníkmi. K tomu boli vypracované záväzky a na hranici pozemku dlžníka bol osadený stĺp s nápisom, že určená nehnuteľnosť slúži na zabezpečenie pohľadávky veriteľa v uvedenej výške. Na takom stĺpe, ktorý sa nazýva „hypotéka“ (z gréčtiny. hypotéka- stánok, podpora), všetky dlhy vlastníka pozemku boli zaznamenané.

Neskôr sa na tento účel začali používať špeciálne knihy nazývané hypotekárne knihy. Už v starovekom Grécku bola zabezpečená publicita, ktorá umožnila každému záujemcovi slobodne si overiť jeho stav vlastníctvo pôdy. Inštitúcia hypotéky dostala v Rímskej ríši nový vývoj. V 1. stor AD Boli vytvorené hypotekárne inštitúcie, ktoré poskytovali pôžičky jednotlivcom zabezpečené majetkom.

V našej krajine sa pojem „hypotéka“ prvýkrát objavil v ruskej legislatíve v zákone Ruskej federácie z 29. mája 1992 č. 2872-1 „O zástave“. V čl. 42 tohto zákona je uvedená nasledujúca definícia hypotéky: „Hypotéka sa považuje za záložné právo podniku, budov, budova, budovy alebo iného objektu, priamo spojené so zemou, spolu s príslušným pozemkom alebo právom jeho užívania.

Ďalším krokom vo vývoji legislatívy o hypotekárnych úveroch bolo prijatie Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý nadobudol účinnosť 1. januára 1995. Zákonník ustanovil všeobecné pravidlá zabezpečenie úverov záložným právom k nehnuteľnosti, ustanovenie o vlastníckom práve a iných vecných právach k bytovým priestorom, dôvod exekúcie na založenú nehnuteľnosť.

Následne bol prijatý osobitný zákon upravujúci poskytovanie hypotekárnych úverov – federálny zákon č. 102-FZ zo 16. júla 1998 „o hypotéke (zálože nehnuteľností)“ (ďalej len hypotekárny zákon). To definuje hypotekárne zmluvy ako zmluva, na základe ktorej má záložný veriteľ, ktorý je veriteľom zo záväzku zabezpečeného záložným právom, právo na uspokojenie svojich peňažných pohľadávok voči dlžníkovi z tohto záväzku z hodnoty založenej nehnuteľnosti druhej zmluvnej strany - záložca, predovšetkým pred ostatnými veriteľmi záložcu, s výnimkami ustanovenými federálnym zákonom (str. 1 článok 1).

Najvýznamnejšou udalosťou vo vývoji hypotekárneho trhu v Ruskej federácii bolo nariadenie vlády Ruskej federácie z 11. januára 2000 č. 28 „O opatreniach na rozvoj systému hypotekárnych úverov na bývanie v Ruskej federácii“, ktorým schválila Koncepciu rozvoja systému poskytovania hypotekárnych úverov na bývanie v Ruskej federácii. Stanovila stratégiu štátu pri formovaní a rozvoji oblasti hypotekárnych úverov a podrobne opísala formovanie systému a organizačno-ekonomický mechanizmus získavania úverových zdrojov do tejto oblasti.

Snaha štátu zlepšiť sa životné podmienky jej občanov bol federálny program „Bývanie“, schválený uznesením vlády Ruskej federácie zo 17. septembra 2001 č. 675 „O federálnom cieľovom programe „Bývanie“ na roky 2002-2010“.

Na základe výsledkov prvej etapy implementácie FTP „Bývanie“, berúc do úvahy nadobudnutie účinnosti balíka federálnych zákonov o vytvorení dostupného trhu s bývaním v súvislosti s realizáciou národného projektu „Dostupné a pohodlné bývanie pre ruských občanov“ a vytvorenie Národnej rady pre bytová politika Podľa nariadenia vlády Ruskej federácie z 31. decembra 2005 č. 865 „O dodatočných opatreniach na implementáciu federálneho cieľového programu „Bývanie“ na roky 2002-2010 bol uvedený federálny cieľový program zodpovedajúcim spôsobom zmenený, čo viedlo k modernizácii podprogramov FTP „Bývanie“.

Druhá fáza implementácie FTP „Bývanie“ sa uskutočnila v rokoch 2006-2010. a zabezpečilo pokračovanie začatých reforiem v sektore bývania a realizáciu súboru opatrení v rámci prioritného národného projektu „Dostupné a pohodlné bývanie pre občanov Ruska“. Táto fáza implementácie FTP „Bývanie“ je zameraná na realizáciu podprogramov „Poskytovanie pozemkov komunálnou infraštruktúrou za účelom bytovú výstavbu»; „Modernizácia zariadení verejnej infraštruktúry“; „Poskytovanie bývania pre mladé rodiny“; "Plnenie štátnej povinnosti zabezpečiť bývanie pre kategórie občanov ustanovené federálnym zákonom." Tieto podprogramy sú opatreniami zameranými na realizáciu hlavných prioritných oblastí národného projektu a sú určené na riešenie jednej z hlavných úloh - stabilizovať rovnováhu medzi ponukou a dopytom na trhu s bývaním.

Termín implementácie FTP „Bývanie“ a jeho podprogramov bol predĺžený na obdobie 2011-2015. Zároveň spolu s predtým existujúcimi podprogramami a aktivitami federálny program pribudli nové oblasti bývania.

Ďalším krokom vo vývoji systému hypotekárnych úverov bolo v roku 2003 prijatie federálneho zákona č. 152-FZ z 11. novembra 2003 „o hypotekárnych cenných papieroch“ (ďalej len zákon o hypotekárnych cenných papieroch). Prítomnosť tohto zákona je nevyhnutná pre normálny vývoj a fungovanie dvojstupňového systému hypotekárnych úverov.

Významnou skutočnosťou, ktorá ovplyvnila formovanie trhu hypotekárnych úverov na bývanie, je Koncepcia rozvoja jednotného systému refinancovania hypotekárnych úverov na bývanie v Rusku schválená vládou Ruskej federácie 30. júna 2005.

Postup pri poskytovaní hypotekárnych úverov je teda v našej krajine upravený zákonom o hypotékach, druhou časťou Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a ďalšími legislatívnymi aktmi.

Hypotéka je formou poskytnutia úveru dob záložného práva k nehnuteľnosti. Systém hypotekárnych úverov zahŕňa dve oblasti:

• 1) priame poskytovanie hypotekárnych úverov podnikateľským subjektom a obyvateľstvu;
• 2) predaj hypotekárnych úverov na sekundárnom trhu (hypotekárne záväzky).

V prvom prípade je poskytnutý hypotekárny úver hypotekárnych bánk na pokrytie veľkých kapitálových výdavkov, novostavby, obstaranie nehnuteľností. Druhý smer je finančné spoločnosti, fondy, ktoré skupujú majetok hypotekárnych bánk, zabezpečený záložným právom, a následne vo svojom mene na ich základe vydávajú cenné papiere (dlhopisy, podielové listy) na zabezpečenie dodatočná atrakcia zdrojov na pôžičky.

Úverové vzťahy sú postavené na princípoch: cielené použitie, bezpečnosť, urgencia, platba, splácanie. Zamýšľané použitieÚver je potvrdený dokladmi poskytnutými dlžníkom. Hlavnými druhmi zabezpečenia úveru sú: ručenie, ručenie, záložné právo, poistenie zodpovednosti dlžníka pre prípad nesplatenia úveru. Hypotekárny úver je zabezpečený záložným právom dlžníka k nehnuteľnosti a vlastníckymi právami, ktoré slúžia ako záložné právo pre veriteľa na úplné a včasné splatenie úveru prijatého dlžníkom a zaplatenie dlžných úrokov. Potvrdenie o splatení je poskytnutie dokladov o svojej platobnej schopnosti dlžníkom.

Hypotekárny úver robí nasledovné funkcie“.

• funkcia finančného mechanizmu na prilákanie investícií v oblasti materiálnej výroby;
• funkcia zabezpečenia vrátenia požičaných prostriedkov;
• funkcia stimulácie obratu a prerozdelenia nehnuteľností, keď iné spôsoby (kúpa a predaj a pod.) nie sú ekonomicky realizovateľné alebo právne nemožné;
• funkcia formovania viacúrovňového fiktívneho kapitálu vo forme hypoték, derivátov cenných papierov krytých hypotékou atď.

Takže z ekonomického hľadiska hypotéka - ego je trhový nástroj na obrat vlastníckych práv k nehnuteľnostiam, ktorý umožňuje prilákať ďalšie finančné zdroje na realizáciu akýchkoľvek projektov a z právneho hľadiska je hypotéka vecným bremenom vlastníckych práv k nehnuteľnostiam pri ich založení.

V súčasnosti je vo svete vyvinutých mnoho typov hypotekárnych úverov, ktoré sa líšia v závislosti od schém vydávania, splácania a obsluhy (tabuľka 4.1).

Typy hypotekárnych úverov

Predmet hypotéky môže ísť o nasledujúci majetok (článok 5 zákona o hypotékach).

• 1. Nehnuteľnosti uvedené v odseku 1 čl. 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorého práva sú registrované spôsobom ustanoveným pre štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi, vrátane:
  • pôda;
  • podniky, ako aj budovy, stavby a iné nehnuteľnosti používané pri podnikateľskej činnosti;
  • obytné budovy, byty a časti obytných budov a bytov, pozostávajúce z jednej alebo viacerých izolovaných miestností;
  • chatky, záhradné domčeky, garáže a iné spotrebné stavby;
  • letecké a námorné plavidlá, plavidlá vnútrozemskej plavby a vesmírne objekty.
• 2. Prebiehajúca výstavba nehnuteľného majetku, ktorý sa stavia na pozemku určenom na výstavbu v súlade s postupom ustanoveným zákonom, vrátane budov a stavieb.

Záložné právo na pozemky, podniky, stavby, byty a iný nehnuteľný majetok môže vzniknúť len vtedy, ak je ich pohyb povolený federálnymi zákonmi.

Samostatným predmetom záložného práva nemôže byť časť nehnuteľnosti, ktorej rozdelenie nie je možné bez zmeny účelu (nedeliteľná vec). Hypotéky nie sú povolené v súvislosti s:

• časť pozemku, ktorú vzhľadom na jej veľkosť nemožno použiť ako samostatný pozemok v súlade s určením pozemku zodpovedajúcej kategórie;
• obytné miestnosti, ktoré tvoria časť domu alebo bytu vlastníka tohto domu alebo bytu;
• podnik, na ktorý bol začatý konkurz alebo bolo rozhodnuté o likvidácii alebo reorganizácii.

Hypotéka sa zriaďuje na nehnuteľnosť, ktorá patrí záložcovi na základe vlastníctva alebo hospodárenia. Nehnuteľnosť, na ktorú bola zriadená hypotéka, zostáva záložcovi v jeho vlastníctve a užívaní.

Na spoločný majetok spoluvlastníctvo(bez určenia podielu každého z vlastníkov na vlastníckom práve), hypotéku možno zriadiť so súhlasom všetkých vlastníkov. Súhlas musí byť udelený písomne.

Predmet hypotéky je určený v zmluve s uvedením jeho názvu, miesta a popisu postačujúceho na identifikáciu tohto predmetu.

Podľa čl. 43 Zákona o záložnom práve majetok založený záložnou zmluvou na zabezpečenie splnenia jedného záväzku (predchádzajúca hypotéka) možno dať do záložného práva na zabezpečenie splnenia iného záväzku toho istého alebo iného dlžníka voči tomu istému alebo inému záložnému veriteľovi (následná hypotéka). Poradie hypotekárnych veriteľov sa stanovuje na základe údajov Jednotného štátneho registra práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi v momente vzniku hypotéky.

Následná hypotéka je povolená, ak to nezakazujú predchádzajúce záložné zmluvy na tú istú nehnuteľnosť, ktorých platnosť do uzatvorenia následnej záložnej zmluvy nezanikla. Ak sú v predchádzajúcej hypotekárnej zmluve uvedené podmienky, za ktorých je možné uzavrieť následnú hypotekárnu zmluvu, táto musí byť uzavretá v súlade s týmito podmienkami.

Fyzické a právnické osoby a komerčné banky môžu pri poskytovaní hypotekárnych úverov vystupovať ako veritelia a dlžníci.

Podľa typu dlžníka Ako predmet požičiavania sa hypotekárne úvery delia na:

• pôžičky poskytované developerom a stavebníkom;
• pôžičky poskytnuté priamo budúcemu majiteľovi domu;
• podľa stupňa príslušnosti dlžníkov.

členov hypotekárne úvery: banky (skontrolujte si platobnú schopnosť dlžníka) a nebankové organizácie; poisťovne (povinné poistiť riziká vznikajúce v procese poskytovania hypotekárnych úverov); oceňovacie spoločnosti Trhová hodnota byty).

V závislosti od spôsobu odpisovania sa rozlišujú: typy pôžičiek.

Trvalý hypotekárny úver- najjednoduchšia forma úveru. Táto pôžička je charakteristická dátum splatnosti pôžičky a pevné úrokové sadzby. Je typický pre krajiny s nízkou infláciou, dlhými úverovými podmienkami a zahŕňa rovnaké splátky (amortizáciu) v pravidelných intervaloch (napríklad raz za mesiac). Preto sú takéto úvery klasifikované ako samoabsorpčné.

Štandardné anuitná splátka vypočítané podľa vzorca

kde P - výška mesačnej anuitnej splátky; K - výška úveru; i- úroková sadzba za obdobie (mesiac, rok); P- počet platobných období (mesiace, roky).

Určite výšku anuitnej splátky. Úroková sadzba - 20% ročne. Výška úveru je 1 milión rubľov. Doba pôžičky - 5 rokov. Platby sa uskutočňujú raz ročne.

Riešenie.

Používame vzorec (4.1):

Pôžičky s variabilnými splátkami nie sú samoodpisové a poskytujú rôzne doby splácania istiny a úrokov, ako aj iné dodatočné podmienky. Tieto pôžičky zahŕňajú balónové pôžičky, za predpokladu jednorazovej záverečnej (loptovej) platby alebo s rozpisom jednorazovej platby. Delia sa na:

• pôžičky len s úrokom – ide o typ pôžičky s loptou, ktorá umožňuje splácanie istiny na konci obdobia a pravidelné splátky úrokov počas celej doby trvania pôžičky. Takýto úver sa nazýva aj odložená hypotéka;
• úvery so zmrazením úrokových platieb do uplynutia doby úveru, ktoré nepočítajú so žiadnymi platbami, a to ako pri splácaní istiny, tak aj úrokov. Splatenie pôžičky a kapitalizovaného úroku sa uskutoční na konci doby pôžičky. Využitie takýchto pôžičiek je dosť drahé, a teda obmedzené. Uchyľujú sa k nim najmä špekulanti s pozemkami, ktorí rátajú s predajom pozemku na konci lehoty za sumu, ktorá im umožní splatiť úver, úroky a zisk z predaja;
• pôžičky s čiastočnou amortizáciou a konečnou balónovou splátkou zahŕňajú čiastočné pravidelné platby istiny a úrokov, ako aj jednorazovú platbu zostávajúcej sumy dlhu;
• Pôžičky s postupným splácaním len istiny dlhu zahŕňajú realizáciu splátok istiny a jednorazovú platbu, vrátane dlhu na zaplatenie úrokov.

Jarné pôžičky zahŕňajú pravidelné platby na splatenie istiny dlhu. Napríklad počas prvých štyroch rokov sa platia len úroky a v ďalších troch rokoch sa platia úroky a istina.

Pôžičky zahŕňajúce používané pri financovaní výnosné nehnuteľnosti. Tento úver sa blíži samoabsorpčnému úveru, predpokladá však, že na príjmoch z objektu sa podieľa aj veriteľ, ktorý pravidelne dostáva istinu a úroky z nej. Účasť veriteľa môže byť rôzna: môže si uplatniť časť prebytku nájomného, ​​časť prebytku čistého prevádzkového výnosu (úver s účasťou na výnose), časť kapitálového výnosu alebo výnos z predaja nehnuteľnosť (úver s účasťou na kapitálovom zhodnotení) a pod.

Pôžičky so zvýšenými splátkami(so zvyšujúcou sa anuitou) zabezpečujú rovnomerne variabilné platby počas celého obdobia a využívajú ich majitelia prenajatých nehnuteľností v očakávaní, že splátky sa budú každoročne alebo v iných intervaloch zvyšovať. Takéto pôžičky sa využívajú na pôžičky mladým rodinám, ktoré majú na začiatku úverového obdobia nižší príjem ako na konci.

Spätné anuitné pôžičky, naopak, znamenajú zníženie splátok, ale pôžičku na konci lehoty alebo ich ukončenie. V tomto zmysle sú porovnateľné so zmrazenými úvermi. Takéto úvery slúžia na financovanie starších prenajímateľov.

Pôžičky s variabilnou sadzbou, zvyčajne „naviazané“ na niektorý z indexov peňažného trhu, inflácia, mena atď., vám umožňujú splácať pôžičku s variabilnou sadzbou s obmedzeniami jej minimálnej a maximálnej hodnoty. Zmeny sadzieb ovplyvňujú podmienky úverov.

Kanadské prevrátenie charakterizované variabilnými úrokovými sadzbami vo vopred určených intervaloch (napríklad každých päť rokov). Obmenou tohto typu úveru je úver s dohodnutou sadzbou, ktorý sa líši okrem frekvencie splátok vopred dojednanými hraničnými úrokovými sadzbami.

Vypovedanie hypoték majú niekoľko druhov a samy o sebe sú špeciálnym prípadom sekundárneho (juniorského) financovania. Podstatou tohto typu úverovania je, že na už akreditovanú nehnuteľnosť sa poskytuje druhý úver, ktorého splátky sa posielajú na splatenie prvého úveru. Úrokové sadzby pri takýchto úveroch sú zvyčajne vyššie ako pri prvom úvere.

Pôžičky s pridanou úrokovou sadzbou zabezpečiť priradenie úrokov k hlavnému dlhu a výsledok sa vydelí počtom období splácania, aby sa určila výška ďalšej splátky.

V závislosti od spôsobu poskytovania úveru v histórii vývoja hypoték sa rozlišujú dva hlavné modely trhu hypotekárnych úverov: európsky a americký.

európsky model - Ide o jednostupňový model hypotekárneho úverovania, ktorého podstatou je, že banka po poskytnutí úveru ho nezávisle refinancuje vydaním vlastných cenných papierov (hypotéky, dlhodobé hypotekárne záložné listy) štandardnej štruktúry s tzv. splatenie istiny na konci platobného obdobia (obr. 4.1). Vydávanie a obeh týchto cenných papierov upravuje osobitný právny predpis. Úvery zahrnuté do krytia hypotéky zostávajú v súvahe emitujúcej banky. Činnosť emitentov hypotekárnych záložných listov je spravidla zákonom obmedzená na poskytovanie hypotekárnych úverov a iné operácie vyznačujúce sa nízkou mierou rizika. Žiadny iný emitent, okrem tých, ktorí sú vymenovaní v zákone, nemôže vydávať cenné papiere označované ako „záložný list“. Činnosť hypotekárnych bánk je prísne kontrolovaná štátom a orgánmi bankového dohľadu.

Ryža. 4.1.

1 - sporiaci vklad; 2 - získanie hypotekárneho úveru dlžníkom; 3 - platba za bývanie na základe kúpnej zmluvy alebo zmluvy o dielo (vlastné a požičaný kapitál); 4 - vrátenie hypotekárneho úveru a úrokov z neho; 5 - poistenie bývania založeného na hypotéke; 6 - príjmy z predaja cenných papierov (hypotéky); 7 - príjem ale cenné papiere(hypotéky) a ich splácanie

Implementácia tohto modelu umožňuje uzatváranie týchto hlavných typov zmlúv:

• medzi dlžníkom a veriteľom - zmluva o vklade na sporiace bývanie a ďalej - zmluva o úvere a záložná zmluva;
• medzi dlžníkom a poisťovňou - zmluva o poistení hypotéky na bývanie;
• medzi dlžníkom a predávajúcim (staviteľom) - zmluva o predaji bývania.

Tento model hypotekárneho úverovania už dlhodobo funguje vo viacerých krajinách západnej Európy – Dánsku, Nemecku, Francúzsku av poslednom čase aj v Poľsku, Českej republike, na Slovensku a v Maďarsku.

Najvýraznejším príkladom aplikácie tejto schémy je nemecký model. Je založená na princípe fungovania sporenia a pôžičiek, podobne ako nemecké „súkromné ​​stavebné sporiteľne“ – Bausparkasse, francúzsky Livret Epargne Logement, americký Úspory & pôžičky. Stavebná sporiteľňa je uzavretá finančná štruktúra a svoju činnosť začína založením overený kapitál a na jej základe má vlastný zdroj financií (vrátane bytového fondu) na poskytovanie úverov. Všetky disponibilné finančné prostriedky pokladne (vlastné aj požičané) slúžia len na realizáciu zákonom stanovených činností, t.j. na financovanie výstavby bývania a poskytovanie hypotekárnych úverov na kúpu už postavených bytov. Vkladateľ má možnosť dlhodobo akumulovať potrebný príspevok na kúpu bytu (napríklad vo výške 50 % z jeho hodnoty) a následne získať hypotekárny úver na kúpu (výstavbu) pred. -vybraný byt. V nemeckej verzii nie je úlohou úveru hotovosť, ale priamo bývanie – hotové alebo nedokončené (tzv. hypotéka na výstavbu).

Nevýhody nemeckého modelu sú: obmedzený výber bytové priestory, ktoré stavia stavebná sporiteľňa a môže ich účastník ponúknuť) "; pevná cena, ktorú si určí samotná pokladňa; obmedzené výpožičné podmienky na tri až päť rokov, nemožnosť predaja bytu dlžníka až do vyrovnania dlhu.

Ďalším modelom hypotekárnych úverov je americký dvojúrovňový model, ktorý je bežný v krajinách anglosaského právneho systému. Jej podstatou je, že banka po poskytnutí úveru ho refinancuje prilákaním dlhodobých zdrojov, postúpením pohľadávok z už poskytnutých hypotekárnych úverov inej finančnej inštitúcii (sekundárny operátor trhu, špeciálne vytvorené agentúry).

Finančné inštitúcie (operátori sekundárneho trhu, špeciálne vytvorené agentúry) môžu zase nakladať s prijatými hypotekárnymi úvermi takto:

• 1) priradiť ich sekundárnym investorom;
• 2) vytvárať skupiny jednotných hypotekárnych úverov a predávať takéto nedeliteľné skupiny hypoték alebo podielových práv (akcií) v takýchto skupinách sekundárnym investorom;
• 3) vydávať a umiestňovať cenné papiere kryté hypotékou (môžu to byť hypotekárne záložné listy alebo hypotekárne podielové listy).

Tento systém je veľmi bežný v USA. Zjednodušený diagram amerického modelu dvojúrovňovej štruktúry je na obr. 4.2. Vydané hypotekárne úvery sú následne pridelené špecializovaným hypotekárnym agentúram. Po splatení úverov od bánk v nominálnej hodnote ich hypotekárne agentúry spájajú do skupín a vydávajú svoje vlastné úvery, ktoré sú nimi zabezpečené. dlhopisy. Dlžníci platia bankám peniaze ako platbu za prijatý úver a banky tieto prostriedky prevedú so zrážkou provízií hypotekárnemu agentovi, ktorý z nich vypláca príjem držiteľom hypotekárnych cenných papierov.

Ryža. 4.2.

• 1 - zmluva o pôžičke; 2 - záložná zmluva; 3 - zmluva o poistení hypotéky na bývanie; 4 - kúpna zmluva alebo zmluva;
• 5 - všeobecná zmluva medzi veriteľom a hypotekárnou agentúrou; b - zmluva o obchodnom zastúpení;
• 7 - zmluva o postúpení; 8 - dohoda o postupe pri vykonávaní transakcií s ceninami

papiere hypotekárnych agentúr; 9 - zmluva o poistení podnikateľských rizík; 10 - zmluvy o predaji cenných papierov

Pri implementácii dvojúrovňového modelu hypotekárnych úverov sa uvádza záver:

• úverová zmluva a hypotekárna zmluva medzi dlžníkom a veriteľom;
• zmluvy o predaji bývania medzi dlžníkom a predávajúcim (staviteľom);
• poistné zmluvy na bývanie založené na hypotéke medzi dlžníkom a poisťovňou;
• zmluva o poistení podnikateľských rizík medzi poisťovňou a hypotekárna agentúra;
• zmluvy o postúpení práva pohľadávky z hypotekárnych úverov medzi veriteľom a hypotekárnou agentúrou;
• dohody správa dôvery nadobudnuté nároky.

Voľba dvojúrovňového modelu je vysvetlená nielen záujmami štátu, ale aj osobitosťami pojmu vlastníctvo v anglosaskom právnom systéme, ktoré zahŕňa jeho štiepenie. K tej istej nehnuteľnosti je možné zriadiť viacero vlastníckych titulov a rozdeliť obsah vlastníckeho práva medzi rôzne osoby. Predmet vlastníckeho práva v krajinách Anglo-Američanov právny systém môže to byť len správne.

Pojem hypotéka monáž) v civilné právo Spojené štáty americké (a anglické občianske právo) sa celkom nezhoduje s pojmom hypotéka v občianskom práve krajín kontinentálnej Európy. Predmetom hypotéky môže byť najmä nehnuteľný aj hnuteľný majetok. Ale hlavné je, že pri hypotéke prechádza vlastníctvo založenej nehnuteľnosti na záložcu. Ide o zverenecké záložné právo, pri ktorom sa záložca stáva vlastníkom založenej nehnuteľnosti 1 .

Zložitosť mechanizmu dvojúrovňového modelu sekundárneho trhu hypotekárnych úverov predurčuje zvýšenie nákladov na jeho údržbu. To zase zvyšuje náklady na úverové prostriedky pre dlžníka. Ďalším nedostatkom je neschopnosť jasne a efektívne regulovať trh hypotekárnych úverov postavený na anglo-americkom modeli v rámci kontinentálneho systému práva.

V tomto štádiu Ruská legislatíva o cenných papieroch krytých hypotékou, berúc do úvahy zmeny prijaté v rámci reformy na vytvorenie dostupného trhu s bývaním, umožňuje úverovým inštitúciám uchýliť sa ku všetkým vyššie uvedeným metódam rozvoja hypoték, a to tak prilákaním zdrojov bankami, ako aj využitím finančné nástroje na sekundárnom trhu.

Podľa možnosti predčasné splatenie prideľovať úvery s právom predčasného splatenia a bez práva na predčasné splatenie. Podľa čl. 45 Zákona o hypotéke má záložca právo kedykoľvek predčasne splniť záväzok zabezpečený hypotékou v celom rozsahu, ak záložná zmluva vylučuje možnosť následného záložného práva toho istého predmetu hypotéky.

Záležiac ​​na typ úrokovej sadzby Pôžička má fixnú úrokovú sadzbu a variabilnú úrokovú sadzbu. V Ruskej federácii môže byť úroková sadzba hypotekárneho úveru pevná alebo variabilná. napr. hypotekárna banka Spustený CJSC CB DeltaCredit úverový produkt v rubľoch s pohyblivou úrokovou sadzbou naviazanou na indikatívnu sadzbu Sadzba MosPrime .

Pre dlžníkov, ktorí sú schopní oficiálne potvrdiť svoj príjem, DeltaCredit Bank stanovuje sadzbu 5,5 % + trojmesačná MosPrime sadzba, pre dlžníkov s "šedým" príjmom - 6,5% + tri mesiace Sadzba MosPrime. Sadzby sa prepočítavajú štvrťročne.

Podľa spôsobu refinancovania - Poskytovaním hypotekárnych úverov sa zaoberajú rôzne úverové inštitúcie. Charakteristickým znakom ich činnosti je spôsob refinancovania poskytnutých úverov (tabuľka 4.2).

Tabuľka 4.2

Spôsoby refinancovania hypotekárnych úverov

Podľa stupňa bezpečnostiúvery sa delia v závislosti od výšky počiatočnej splátky, ktorej výška sa môže pohybovať od 0 do 100 % z hodnoty založenej nehnuteľnosti. Hypotekárne úvery je možné zabezpečiť prvou alebo následnou hypotékou (hypotéky junior, senior).

v závislosti od počtu veriteľov sa podieľajú na poskytovaní úveru, hypotekárne úvery sú: klasické a kombinované. Bežné pôžičky poskytuje jeden veriteľ, kombinované pôžičky poskytuje viacero veriteľov.

Záležiac ​​na úverové podmienky rozlišovať: dotovaný úver a úver poskytnutý na všeobecné podmienky. Dotovaný úver sa poskytuje fyzickým osobám a právnických osôb- skupiny príjemcov zahrnutých v vládne programy. Financovanie pochádza od vlády aj úverových organizácií. V roku 2011 tak Sberbank of Russia implementovala tieto programy: „Hypotéka s štátna podpora“, „Hypotéka plus materský kapitál», « vojenská hypotéka"a atď.; Agentúra pre hypotekárne úvery na bývanie (AHML) spustila program Hypotéka pre mladých vedcov; Globex Bank aktívne vydávala pôžičky pre hypotekárny program pre vojenský personál. K takýmto programom má však prístup len obmedzený počet ľudí.

Okrem toho je možné poskytnúť hypotekárne úvery vo forme úverové linky a to jednorázovo.

Výhody hypotekárneho úveru sú:

• príležitosť v dosť krátka doba stať sa majiteľom domu a presťahovať sa nový byt;
• získanie úveru na dlhé obdobie, pri ktorom sa výška mesačných splátok v prípade zvýšenia nákladov na byt nezmení;
• schopnosť platiť za vlastný byt a neprenajímať cudziu nehnuteľnosť, pričom úrok z úveru je porovnateľný s mesačným nájomným za podobný byt;
• možnosť zaregistrovať sa v byte zakúpenom na hypotekárny úver, dlžníka a jeho rodinných príslušníkov;
• výnosná investícia fondy (ceny nehnuteľností neustále rastú);
• prijímanie daňová úľava za celé obdobie hypotéky zo sumy do 2 miliónov rubľov, ako aj zo sumy zaplatenej na úrokoch za obdobie splácania úveru (odsek 2, odsek 1, článok 220 daňového poriadku Ruskej federácie).
Ukazovateľ ruského peňažného trhu, čo je priemerná sadzba za poskytovanie úverov (vkladov) v rubľoch na moskovskom peňažnom trhu a vypočítaná asociáciou národnej meny.
• Razumova I. A. Hypotekárne úvery. 2. vyd. Petrohrad: Piter, 2009, s. 14.