Pri posudzovaní nehnuteľností existujú tri všeobecne uznávané prístupy k definícii hodnoty: náklady, trh a ziskové. Každý prístup má svoje vlastné metódy, techniky a postupy.
Koncepčná podobnosť prístupov k hodnoteniu rôznych nehnuteľností sa nachádza. Zároveň typ objektu odhadovaného objektu určuje znaky špecifických metód vyplývajúcich z špecifických problémov hodnotenia, ktoré sú v tomto pravidle, len v tomto type vlastníctva.
Nákladový prístup
Nákladový prístup je súbor metód na odhad hodnoty objektu na základe určenia nákladov potrebných na reprodukciu alebo výmenu objektu, pričom zohľadní jeho opotrebenie.
V prístupe nákladov sa predpokladá, že náklady potrebné na vytvorenie odhadovaného objektu nehnuteľností v jej existujúcej state alebo reprodukcii svojich spotrebiteľských vlastností zodpovedajú trhovej hodnote tohto objektu. Nákladový prístup vám umožňuje vypočítať náklady na budovanie objektu v bežných cenách (v deň posúdenia) mínus celkový akumulovaný (celkový) opotrebovanie.
- 1. Výpočet nákladov na akvizíciu alebo dlhodobý prenájom slobodných a dostupných pôdy, aby sa optimálne používal;
- 2. Posúdenie náhradnej hodnoty odhadovanej budovy. Výpočet zníženia hodnoty je založený na výpočte nákladov na rekonštitúciu posudzovaného predmetu, na základe aktuálnych cien a podmienok na výrobu podobných objektov na konkrétny dátum;
- 3. Stanovenie veľkosti fyzického, funkčného a vonkajšieho opotrebovania objektu nehnuteľností;
- 4. Hodnotenie hodnoty podnikateľských ziskov (zisky investora);
- 5. Výpočet celkovej hodnoty hodnotiaceho objektu nastavením náhradnej hodnoty na opotrebenie s následným zvýšením hodnoty získanej na hodnotu pozemkového pozemku.
Nákladový prístup je najvhodnejší pri posudzovaní objektov, ktoré nedávno uveďte, vedie k najviac presvedčivým výsledkom v prípade dostatočne primeranej hodnoty pozemkového pozemku a menšiemu akumulovaného opotrebovania zlepšenia.
Ziskový prístup
Stanovenie trhovej hodnoty nehnuteľností objektov prostredníctvom prístupu k príjmu je založená na zásade očakávania. V súlade s touto zásadou, typickým investorom, to znamená, že kupujúci objekt nehnuteľností, získava ho v očakávaní prijímania príjmov v budúcnosti. Vzhľadom na to, že existuje priame spojenie medzi veľkosťou investícií a prínosom z komerčného využívania investičného nástroja, náklady na nehnuteľnosti sú definované ako náklady na získanie príjmov z neho, inými slovami, náklady na objekt nehnuteľností je definovaný ako súčasné náklady budúcich príjmov vytvorených hodnotiacim objektom.
Hlavné etapy postupu posudzovania podľa tohto prístupu: \\ t
- 1. vypracovanie prognózy budúcich výnosov z doručenia odhadovaných oblastí na nájomné za dobu držby a na základe získaných údajov, stanovenie potenciálneho hrubého príjmu (PVD), ktorý sa vypočíta podľa vzorca (1):
Pvd \u003d s x na, (1)
kde je oblasť, prenájom, sq.m,
Na - požičovňa pre 1 m2.
3. Určenie na základe analýzy trhu so stratami z oblastí v rámci využívania a pri zhromažďovaní nájomného, \u200b\u200bvýpočet platného hrubého príjmu (DVD). Majiteľ v dlhodobom horizonte spravidla nemá schopnosť pokračovať v prenájme 100% budovy. Prenájom prenájom prebieha z dôvodu neúplného zamestnania objektu nehnuteľností a nezaplatenia poplatku za prenájom bezohľadnými nájomníkmi. Stupeň nezamestnanosti predmetu výnosov nehnuteľností je charakterizovaný koeficientom nedostatočného používania, ktorý je určený pomerom hodnoty oblasti, ktorá nie je prenajatá hodnota celkovej plochy, ktorá sa má prenajať. Výpočet platného hrubého príjmu (DVD) sa uskutočňuje vzorcom (2):
DVD \u003d PVD * KZ * KS, (2)
kde DVD je platným hrubým príjmom, \\ t
PVD - Potenciálny hrubý príjem, \\ t
KZ - koeficient nakladania oblasti, \\ t
Faktor zberu COP - platby.
Treba poznamenať, že DVD, vypočítané podľa vyššie uvedeného, \u200b\u200bje potrebné pridať ďalšie výnosy získané z fungovania objektu na prenájom platby (napríklad na použitie dodatočných služieb - automobilové parkovanie atď.).
4. Výpočet nákladov na prevádzkové odhady nehnuteľností, ktoré je založené na analýze skutočných nákladov na jej obsah a / alebo typické náklady na tomto trhu. Náklady sú podmienečne konštantné (daň z nehnuteľností, poistné, platby za pôdu), podmienečne premenné (úžitkové, aktuálne opravárenské práce, plat zamestnanca atď.), Náhradné náklady (náklady na pravidelnú náhradu za výdavky konštruktívne konštrukčné stavebné elementy).
Vypočítaná hodnota prevádzkových nákladov sa teda odpočíta od DVD a konečným ukazovateľom je čistý prevádzkový príjem (CHOD).
5. Prepočet čistého prevádzkového príjmu na aktuálnu hodnotu objektu.
Metóda priameho kapitalizácie - Metóda určovania trhovej hodnoty objektu založeného na príjmoch, na základe priamej transformácie najtypickejšieho výnosu prvého roka v cene rozdelením na kapitalizačný pomer získaný na základe analýzy údajov o trhu o pomeroch čistého výnosu a hodnoty aktív podobných odhadovaným predmetom získaným extrakciou trhu.
Postup odhadu majetku začína svojou inšpekciou. Pred začatím kontroly sa odporúča zoznámiť sa s technickou dokumentáciou pre zariadenie, ako aj hovoriť so špecialistami technických služieb zodpovedných za jeho prevádzku.
Porovnávací prístup
Potrebný predpoklad na uplatňovanie metód trhu prístupu je dostupnosť informácií o transakciách s podobnými nehnuteľnosťami objektov (ktoré sú porovnateľné pre zamýšľané, veľkosť a miesto) v porovnateľných podmienkach (čas uskutočnenia transakcie a podmienky Financovanie transakcie).
Porovnávací prístup je založený na troch základných princípoch hodnotenia nehnuteľností: ponuku a dopyt, nahradenie a príspevok. Na základe týchto princípov hodnotenia nehnuteľností na trhu, sa na modelovanie nákladov odhadovaného objektu používa niekoľko kvantitatívnych a kvalitatívnych metód na výber porovnávacích prvkov a meranie úprav údajov o porovnaní o porovnaní o porovnaní objektov.
Hlavnou zásadou na trhu prístupu hodnotenia nehnuteľností je zásada striedania, ktorá uvádza, že potenciálny kupujúci nebude platiť cenu ceny, ktorá presahuje náklady na získanie podobných, z jeho pohľadu, majetku.
Hlavné ťažkosti pri uplatňovaní metód trhu prístupu sú spojené s opacnosťou ruského trhu s nehnuteľnosťami. Vo väčšine prípadov, ceny nehnuteľností s nehnuteľnými objektmi nie sú známe. V tejto súvislosti sa často používa na posúdenie cien návrhov o predaji.
Metóda porovnávania predajov určuje trhovú hodnotu objektu na základe analýzy nedávneho predaja porovnateľných nehnuteľností, ktoré sú podobné odhadovanom objekte veľkosti a používaní. Táto metóda určenia nákladov predpokladá, že trh stanoví cenu za odhadovaný objekt rovnakým spôsobom ako pre porovnateľné, konkurenčné objekty. S cieľom uplatňovať metódu porovnávania predajov, odborníci používajú niekoľko zásad hodnotenia vrátane zásady nahradenia.
Uplatňovanie metódy porovnávania predaja spočíva v konzistentnom vykonávaní týchto činností: \\ t
- 1. Podrobný prieskum trhu s cieľom získať spoľahlivé informácie o všetkých faktoroch súvisiacich s porovnateľnými úžitkovými objektmi;
- 2. Stanovenie vhodných porovnávacích jednotiek a porovnávacej analýzy na každej jednotke;
- 3. Porovnanie odhadovaného objektu s vybranými porovnaním objektov s cieľom upraviť svoje predajné ceny alebo výnimky zo zoznamu v porovnaní;
- 4. Prinášame niekoľko upravených ukazovateľov hodnoty porovnateľných predmetov na trhovú hodnotu objektu hodnotenia.
Realitná kancelária, vládne zdroje, vlastné databázy, publikácie atď. Môžu byť použité ako zdroje informácií o trhových transakciách s nehnuteľnosťami.
Po výbere porovnávacej jednotky je potrebné určiť hlavné ukazovatele alebo prvky porovnania, ktorým môžete simulovať náklady na objekt prostredníctvom potrebných úprav na nákup a predajné ceny porovnateľných nehnuteľností objektov.
V posudzovateľskej praxi, pri určovaní hodnoty majetku, takéto základné prvky porovnania sú pridelené ako prevedené práva na nehnuteľnosť, podmienky finančných osídlení pri získavaní nehnuteľností, podmienky predaja (čistota transakcie) , Predaj času, funkčnosť objektu, umiestnenie, pohodlie prístupových ciest, objekt, technický stav a úroveň konečnej úpravy priestorov.
Táto metóda je najúčinnejšia pre pravidelne predávané objekty. Na zvýraznenie prvkov merania sa používajú kvantitatívne a vysoko kvalitné techniky.
Kvantitatívne metódy zahŕňajú:
- · Analýza spárovaného predaja (v porovnaní s dvoma rôznymi predajmi sa porovnávajú s nastavením úpravy jedného porovnávacieho prvku);
- · Štatistická analýza (metóda je založená na používaní prístrojov matematickej štatistiky na vykonávanie korelačnej a regresnej analýzy);
- · Analýza sekundárneho trhu (táto metóda určuje veľkosť úprav, na základe údajov, ktoré nie sú priamo spojené s predmetom posúdenia alebo predmetu porovnania) a iných.
Kvalitatívne metódy zahŕňajú:
klasifikácia (porovnateľná) analýza (metóda je podobná analýze spárovaného predaja, okrem toho, že úpravy nie sú vyjadrené ako percento alebo peňažné sumy, ale v kategóriách fuzzy logiky);
distribučná analýza (porovnávací predaj sa distribuuje v zostupnom poradí primeranosti, potom je určené miesto hodnotenia v mnohých porovnávacích predajoch).
Koordinácia výsledkov
Konečným krokom posudzovania je koordinovať výsledky získané rôznymi metódami v rámci použitých aplikácií. Účelom takejto koordinácie je získať konečnú celkovú hodnotu nákladov.
Tri prístupy k hodnoteniu sú navzájom nezávislé, aj keď každý z nich je založený na rovnakých hospodárskych zásadách. Na ideálnom (otvorenom a konkurenčnom) trhu by všetky tri prístupy mali viesť k rovnakej hodnote nákladov. Väčšina trhov je však nedokonalou, návrh a dopyt nie je v rovnováhe. Potenciálni užívatelia môžu byť nesprávne informovaní, výrobcovia môžu byť neúčinné. V týchto a iných dôvodoch môžu prístupy poskytnúť inú hodnotovú ukazovateľov, že odhadca sa navzájom porovnáva, vykonáva postup koordinácie.
Ako sa uvádza vo federálnych normách hodnotenia (FSO č. 1), schvaľovacia metóda zvolená hodnotiteľom, ako aj všetky hodnotiteľov vykonané schválením výsledkov úsudku, predpoklady a použitých informácií by mali byť odôvodnené.
Najvýhodnejšie uskutočnenie postupu na prispôsobenie výsledkov získaných na získanie konečnej hodnoty nákladov sa považuje za pozastavenie priemeru. Odosielateľ zohráva rozsah, v akom jeden alebo iný prístup spĺňa ciele posúdenia posudzovaného predmetu, či sú podporované výpočty predmetu trhu, či už nie sú v rozpore s tým, že je to viac Slúži na hodnotu hodnoty, ktorá sa získava na základe najvzdialenejších uhlov pohľadu prístupu.
2.5.1. Porovnávací prístup
Porovnávací prístup Hodnotenie je súbor metód odhadu hodnôt založených na porovnaní hodnotenia objektu s jeho analógmi, s ohľadom na informácie o cenách transakcií s nimi.
Podmienky uplatňovania komparatívneho prístupu: \\ t
1. Objekt by nemal byť jedinečný.
2. Informácie musia byť komplexné, vrátane podmienok pre transakcie.
3. Faktory ovplyvňujúce náklady na porovnateľné analógy odhadovaných nehnuteľností musia byť porovnateľné.
Základné požiadavky na analógový:
Analóg je podobný hodnoteniu objektu na hlavných ekonomických, materiálnych, technických a iných vlastnostiach;
- Podobné podmienky transakcie.
Porovnávací prístup je založený na zásadách:
Substitúcia;
- rovnováha;
- dopyt a návrhy.
Etapy porovnávacieho prístupu:
Prieskum trhu;
- zhromažďovanie a overovanie presnosti informácií o dostupných alebo nedávno predaných analógoch hodnotenia objektu;
- porovnanie údajov o vybraných analógoch a hodnotení;
- úprava predajných cien vybraných analógov v súlade s rozdielmi z hodnotenia;
- vytvorenie hodnoty predmetu hodnotenia.
Na určenie konečnej hodnoty odhadovaných nehnuteľností si vyžaduje úpravu porovnateľného predaja. Výpočet a úpravy sa vykonávajú na základe logickej analýzy predchádzajúcich výpočtov, berúc do úvahy význam každého indikátora. Najdôležitejšou je presná definícia korekčných koeficientov.
Výhody komparatívneho prístupu:
1. V celkovej hodnote sa prejaví stanovisko typických predajcov a kupujúcich.
2. Predajné ceny odrážajú zmenu finančných podmienok a inflácie.
3. Statko odôvodnené.
4. Úpravy sa uskutočňujú rozdielom medzi porovnávanými objektmi.
5. Dostatočne jednoduché na použitie a poskytuje spoľahlivé výsledky.
Nevýhody porovnávacieho prístupu:
1. Rozdiely v predaji.
2. Zložitosť zhromažďovania informácií o praktických predajných cenách.
3. Problém zhromažďovania informácií o špecifických podmienkach transakcie.
4. Závislosť od trhovej činnosti.
5. Závislosť od stability trhu.
6. Zložitosť koordinácie údajov o výrazne odlišnom predaji.
2.5.2. Nákladový prístup
Nákladový prístup - Toto je súbor metód hodnotenia na základe určenia nákladov potrebných na obnovenie alebo nahradenie predmetu hodnotenia, pričom sa zohľadní akumulované opotrebovanie. Je založený na predpoklade, že kupujúci nebude platiť za hotový objekt viac ako na vytvorenie objektu podobného užitočnosti.
Pri uplatňovaní tohto prístupu sa zohľadňujú náklady investora, a nie dodávateľ.
Základom tohto prístupu je zásada substitúcie.
Informácie potrebné na používanie prístupového prístupu:
Miezd;
- veľkosť réžia;
- náklady na vybavenie;
- pravidlá zisku staviteľov v regióne;
- trhové ceny stavebných materiálov.
Prístupy nákladov:
Výpočet hodnoty pozemkového pozemku s prihliadnutím na najúčinnejšie použitie (y);
- výpočet nákladov na novú výstavbu odhadovaných budov (s na);
- výpočet nahromadeného opotrebovania (a h):
- fyzikálne poškodenie - opotrebovanie spojené so znížením objektivity objektu v dôsledku fyzického starnutia a vplyvu vonkajších nepriaznivých faktorov;
- funkčné oblečenie - opotrebovanie z dôvodu nezrovnalostí s modernými požiadavkami na takéto objekty;
- Exteriérový opotrebenie - opotrebovanie v dôsledku zmien vonkajších ekonomických faktorov;
- výpočet nákladov na zlepšenie, berúc do úvahy akumulované opotrebovanie: SU \u003d s na -C a;
- Stanovenie konečnej hodnoty nehnuteľností: so ZP \u003d s Z + C u.
Výhody nákladového prístupu:
1. Pri hodnotení nových objektov je nákladový prístup najspoľahlivejší.
2. Tento prístup je vhodný a / alebo jediný možný v týchto prípadoch: \\ t
Analýza najlepších a najefektívnejších pozemkov;
- technická a ekonomická analýza novej výstavby a zlepšovania;
- hodnotenie sociálno-štátneho a špeciálneho zariadenia;
- hodnotenie objektov na nízkoenergetických trhoch;
- hodnotenie poistných a daňových dôvodov.
Nevýhody nákladového prístupu:
1. Náklady nie sú vždy rovnocenné s trhovou hodnotou.
2. Pokusy o dosiahnutie presnejšieho výsledku posudzovania sú sprevádzané rýchlym zvýšením nákladov práce.
3. Nedodržanie nákladov na získanie odhadovaných nákladov na objekt nehnuteľností pre novú výstavbu presne rovnakého objektu, pretože akumulované opotrebenie sa odpočíta od nákladov na výstavbu.
4. Problém výpočtu nákladov na reprodukciu starých budov.
5. Zložitosť určovania rozsahu nahromadeného opotrebovania starých budov a konštrukcií.
6. Samostatné hodnotenie pozemku z budov.
7. Problém hodnotenia pozemných pozemkov v Rusku.
2.5.3. Ziskový prístup
Ziskový prístup Vychádza zo skutočnosti, že náklady na nehnuteľnosti, v ktorom kapitál investoval, musia spĺňať súčasné hodnotenie kvality a výšky príjmov, ktoré je tento majetok schopný priniesť.
Ziskový prístup - Toto je súbor metód oceňovania nehnuteľností založených na určení aktuálnej hodnoty z neho očakávanú aktuálnu hodnotu.
Hlavným predpokladom pre výpočet nákladov Takýto prístup je prenájom objektu nehnuteľností. S cieľom previesť budúce výnosy z nehnuteľností na aktuálnu hodnotu sa vykonáva kapitalizácia príjmov.
Kapitalizácia príjmov je proces, ktorý určuje vzťah budúcich príjmov a aktuálnu hodnotu objektu.
Základný vzorec pre ziskový prístup (IRV - vzorec):
kde V sú náklady na nehnuteľnosť,
I - Očakávané príjmy z odhadovaných nehnuteľností. Pod príjmom je bežne vyplývajúci z čistého prevádzkového príjmu, ktorý je schopný priniesť nehnuteľnosti na obdobie,
R je príjmom alebo miera zisku je miera koeficientu alebo kapitalizácie.
Kapitalizácia pomeru je miera príjmov, ktorá odráža vzťah medzi príjmom a nákladmi na hodnotenie objektu.
Rozlišovať dva typy kapitalizácie:
Priamej kapitalizácie;
- kapitalizácia príjmov na normu návratnosti kapitálu.
S priamou kapitalizáciou sa zvažujú dva zdanlivá: ročný príjem a kapitalizačný sadzba.
Rýchlosť kapitalizácie - Toto je pomer trhovej hodnoty majetku na ich priniesol.
Očakávané príjmy sa určujú v dôsledku analýzy príjmov počas obdobia vlastníctva nehnuteľností.
Diskontná sadzba- norma zložitého záujmu, ktorý sa uplatňuje pri prepočítaní v určitom bode v čase nákladov na peňažné toky vyplývajúce z používania majetku.
Prístupy príjmu:
1. Výpočet súčtu všetkých možných príjmov z hodnotenia objektu.
2. Výpočet platného hrubého príjmu.
3. Výpočet výdavkov súvisiacich s objektom hodnotenia:
Podmienečne konštantný;
- podmienené premenné (prevádzkové);
- rezervy.
4. Určenie hodnoty čistého prevádzkového príjmu.
5. Transformácia očakávaných príjmov do aktuálnej hodnoty.
| Predchádzajúci |
Úvod
Kapitola 1. Metodický základ pre odhad hodnoty majetku
1.1 Koncepcia odhadovania nákladov na nehnuteľnosť, hodnotenie objektov, typov odhadovanej hodnoty
1.2 Právny a právny rámec, ciele a etapy hodnotenia majetku
Kapitola 2. Základné prístupy a metódy používané pri posudzovaní majetku a ich uplatňovania
2.1 Essencia a znaky prístupov a metód hodnotenia
2.2 Výhody a nevýhody pri uplatňovaní rôznych prístupov k hodnoteniu majetku
Záver
Bibliografia
Úvod
V súčasnej dobe existujú rôzne formy vlastníctva v Rusku, dáva vlastníkovi podľa vlastného uváženia zlikvidovať majetok patriaci k nej. V tejto súvislosti vznikajú otázky týkajúce sa nákladov na majetok, potrebu vyriešiť majetkové spory, v ktorých strany určiť objektívnu hodnotu jedného alebo iného majetku boli nútené uchýliť sa k službám nezávislých cien rozhodcov.
Rozvoj hodnotiacich aktivít v Ruskej federácii je priamo určený rozvojom trhových vzťahov. Odhad hodnoty majetku rôznych typov vlastníctva sa čoraz viac stáva neoddeliteľným a účinným nástrojom pre trhové hospodárstvo.
V súvislosti s rozvojom trhového hospodárstva sa posudzovanie strojov, zariadení a vozidiel stále dôležitejšie. Význam tohto typu hodnotiacej aktivity je spôsobený rozšírením sektora súkromného majetku a potrebu rastu investícií.
Treba poznamenať, že stroje a zariadenia sú charakterizované, spravidla veľkým množstvom rôznych parametrov a rôznych nomenklatúry. Počet objektov strojov a zariadení v krajine a dokonca aj v samostatnom regióne je veľmi veľký.
Stanovenie trhovej hodnoty strojov a zariadení je komplexný proces, pretože často v procese hodnotenia nie je možné nájsť absolútne identický analóg pre odhadovaný objekt.
Na dosiahnutie najpresnejšieho hodnotenia majetku sa v tomto kurze používajú osobitné techniky a metódy.
Kurzová práca pozostáva z zavedenia dvoch kapitol a záver. Prvá kapitola sa zaoberá koncepciou posudzovania hodnoty majetku, hodnotiacich zariadení, typov odhadovanej hodnoty, ako aj legislatívnu základňu oceňovacích aktivít, cieľov a etáp posudzovania majetku. Druhá kapitola diskutuje o hlavných prístupoch a metódach používaných pri posudzovaní majetku a ich uplatňovania.
Počas písania práce kurzu sa použili tieto materiály: federálny zákon "o hodnotiacich činnostiach v Ruskej federácii", federálne normy pre odhad, štátne normy pre odhad, Hodnotenie majetku Tutoriály, Materiály hodnotiaceho časopisu atď.
Kapitola 1. Metodický základ pre odhad hodnoty majetku
1.1 Koncepcia odhadovania nákladov na nehnuteľnosť, hodnotenie objektov, typov odhadovanej hodnoty
Nehnuteľnosť – objekty okolitého sveta s užitočnosťou a dopravami. .
Hodnota hodnotenia majetku je objednaný, cieľový proces určovania v peňažnom vyjadrení hodnoty príslušného predmetu vlastníctva, pričom zohľadní potenciálny a reálny príjem, ktorý sa mu v určitom okamihu uvedú v kontexte konkrétny segment trhu.
Hodnotenie majetku je najčastejším termínom aplikovaným na oceňovanie aktivít a všetky jeho možné objekty.
Podľa článku 5 federálneho zákona " O hodnotiacich aktivitách v Ruskej federáciiAplikácia No. 135-ф фз Hodnotenie majetku sa môže vzťahovať na nasledujúce objekty:
1. Samostatné materiály (byt, stroj, zbierka minerálov atď.);
2. Súbor vecí, ktoré tvoria majetok právneho alebo jednotlivca (tu zahŕňa podnikanie ako predmet hodnotenia);
3. vlastníctvo a iné veci;
4. Požiadavky na práva, záväzky (dlhy);
5. Práca, Služby, informácie;
6. Ostatné objekty občianskych práv, v súvislosti s ktorými právne predpisy Ruskej federácie stanovujú možnosť ich účasti na civilnej cirkulácii.
Posúdenie majetku je spravidla rozdelené do štyroch veľkých skupín:
1. Hodnotenie nákladov podniku (podnikania);
2. Hodnotenie nehnuteľností;
3. Vyhodnotenie zariadení (vrátane strojov, vozidiel);
4. Posúdenie hodnoty nehmotného majetku a duševného vlastníctva.
Odhad nákladov - Určenie hodnoty objektu v určitom čase v čase v súlade s vybraným nákladovým štandardom.
Náklad - Toto sú náklady na výrobné faktory, oddelené v tomto objekte.
Zhodná hodnota majetku môže byť odlišná. Typ stanovenej hodnoty určuje účel posúdenia a metóda hodnotenia je implementácia cieľa odhadu.
Pri použití koncepcie hodnoty pri implementácii odhadov je uvedený špecifický typ hodnoty, ktorý je určený odhadovaným použitím výsledkov hodnotenia.
Pri vykonávaní hodnotiacich činností sa používajú tieto druhy hodnoty hodnotenia objektu:
· Trhová hodnota;
· Investičné náklady;
· Likvidácia;
· Katastrálna hodnota.
1. Pri určovaní trh Náklady na hodnotenie objektu je určený najpravdepodobnejšou cenou, pri ktorej môže byť posudzovaný objekt odcudzený k dátumu posúdenia na otvorenom trhu v kontexte hospodárskej súťaže, keď strany transakcie konajú inteligentne, majú všetky potrebné informácie A vo veľkosti ceny transakcie neodráža žiadne núdzové okolnosti, ak:
2. Pri určovaní investícia Náklady na hodnotenie objektu sú určené nákladov pre konkrétnu osobu alebo skupinu osôb s investičným účelom zriadeným touto osobou (osoby) investičných cieľov.
3. Pri určovaní likvidácia Náklady na hodnotenie objektu je určená vypočítanou hodnotou, ktorá odráža najpravdepodobnejšiu cenu, pri ktorej tento predmet hodnotenia môže byť odcudzovaný pre dátum expozície hodnotiaceho zariadenia, menšie typické obdobie expozície pre trhové podmienky, v podmienkach, v ktorých je predávajúci nútený vykonať transakciu na odcudzenie majetku.
4. Pri určovaní katastrálnyhodnota predmetu hodnotenia je určená metódami hmoty posudzovania, trhová hodnota stanovená a schválená v súlade.
Hlavné parametre, ktoré určujú hodnotu nehnuteľnosti, sú: Utility, dopyt, návrh, nedostatok, možnosť prevodu vlastníckych práv, náklady na vytvorenie majetku.
1.2 Právne a právne základy, ciele a etapy hodnotenia majetku
Legislatívny rámec hodnotiacich aktivít v Ruskej federácii sú: \\ t
1) Federálny zákon z 29. júla 1998 č. 135 - FZ "o hodnotiacich činnostiach v Ruskej federácii" (posledná červená. Federálny zákon 24. júla 2007 č. 220 - FZ). Základné ustanovenia.
2) Federálny štandard hodnotenia "Všeobecné hodnotiace bankovky, prístupy a požiadavky na hodnotenie" (FSO č. 1), schválené uznesením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska z 20. júla 2007 č. 256. Základné ustanovenia.
3) Federálny štandard na hodnotenie "Účel hodnotenia a druhov nákladov" (FSO č. 2), schválený uznesením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska z júla 2007 č. 255. Základné ustanovenia.
4) Federálny štandard požiadaviek o hodnotiace požiadavky (FSO č. 3), schválené uznesením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska z 20. júla 2007 č. 254. Základné ustanovenia.
Podľa federálneho zákona č. 135-fz z 29. júla 1998 "o hodnotení v Ruskej federácii" podliehajú hodnotiacim licenciám.
Posúdenie majetku sa vykonávajú licencovanými odhadcami na základe dohody o hodnotení zariadenia na majetku s povinným používaním všetkých troch klasických prístupov k hodnoteniu majetku - príjmy, porovnávacie (trh) a náklady.
Zmeny vykonané na federálnom zákone "o hodnotiacich činnostiach v Ruskej federácii" stanovujú prevod významnej časti monitorovacích činností v tejto oblasti od štátnych orgánov k samoregulačným hodnotiteľom, ktorý je spojený s zrušením činností hodnotenia licencií. Odhadovač je akceptovaný ako člen samo-regulujúcej organizácie odhadcov riešením jeho kolegovnej správy. Na porušenie právnych predpisov a spolkových noriem hodnotenia môže byť odhadca vylúčený z členov organizácie aj riešením svojho kolekčného orgánu.
Podľa čl. 8 FZ-135, posúdenie hodnotiacich predmetov je povinné v prípade zapojenia sa do transakčných predmetov hodnotenia patriaceho do plne alebo čiastočne Ruskej federácie, predmetov Ruskej federácie alebo obcí.
Cieľom hodnotenia hodnoty majetku sú zvyčajne: \\ t
· Stanovenie hodnoty majetku počas jej privatizácie, prenosu na správu dôvery, prenájom, znárodnenie;
· Použitie majetku ako objekt sľubu;
· Predaj alebo iné odcudzenie majetku;
· Postúpenie dlhových povinností súvisiacich s objektmi hodnotenia;
· Prevod majetku ako príspevok k schválenému kapitálu, fondy právnických osôb;
· Hypotekárne úvery jednotlivcom a právnym subjektom;
· Vykúpenie alebo inak ustanovené právnymi predpismi o stiahnutí majetku od majiteľa pre štátne alebo obecné potreby;
· Vykonávanie hodnotenia majetkových zariadení s cieľom kontrolovať správnosť daňových platieb v prípade sporu o výpočet zdaniteľného základu;
· Vypracovanie manželských zmlúv, časť majetku záväzných manželov na žiadosť jednej zo strán alebo oboch strán v prípade sporu o hodnotu tohto majetku;
Cieľom hodnotenia majetku môže byť teda najcennejším, ale veľmi často je potrebné hodnotenie potrebné na vykonávanie rôznych transakcií.
Hodnotenie nehnuteľností zahŕňa tieto kroky:
1) Definícia úloh.
V tejto počiatočnej fáze hodnotiacej práce je jednou z najdôležitejších je formulácia účelu posúdenia. V procese komunikácie medzi zákazníkom a odhadcom, vo fáze stanovenia problému, je určený predmet hodnotenia, to znamená, že zákazník chce zhodnotiť vo forme množiny materiálov objektov a (alebo) práv ; \\ T Účel a úlohy hodnotenia hodnotenia objektu, ako aj typu hodnoty.
V závislosti od variabilných faktorov môžu byť metódy odhadu nákladov na bývanie rozdelené takto: Ziskové, náklady a porovnávacie.
Je potrebné uviesť, že použitie každej metódy by malo dať rovnaký výsledok na "dokonalý trh". V súčasnosti nie je žiadny z trhov nemožno nazývať dokonalý (dopyt a návrh nie sú v rovnováhe, účastníci trhu vlastnia neúplné informácie, organizácie nie sú dostatočne účinné atď.). Tieto metódy teda môžu poskytnúť rôzne výsledky.
Metóda hodnotenia bývania by v podstate mala zohľadniť štruktúru peňažných tokov, ktoré sú vytvorené na trhu s bývaním, a to: \\ t
- peňažný tok, ktorý je vytvorený pri výstavbe nehnuteľností a jej údržby;
- peňažný tok, ktorý je vytvorený v predaji nákupu a predaja bývania;
- dodatočný peňažný tok vytvorený pri vykonávaní služieb tretích strán (napríklad opravárenské práce);
- platba účtovných účtov podľa vlastníka.
Ziskový prístup
Prístup k príjmu sa najčastejšie uplatňuje na ocenenie hodnoty podniku. Táto metóda znamená výpočet ceny organizácie založenej na jeho súčasnej hodnote očakávanej v budúcnosti príjmov a údajných rizík. Ako súčasť príjmu sa používa metóda diskontovaných peňažných tokov. Pri hodnotení rezidenčných nehnuteľností sa tento prístup najčastejšie používa.
Je zvyčajné rozlišovať medzi dvoma typmi peňažných tokov. Prvý je vytvorený na úkor vlastného kapitálu (tzv hotovostného toku pre vlastné imanie, anglické akcie peňažné toky, ECF). Druhý je vytvorený na úkor všetkých investovaných fondov (peňažný tok pre všetky investované kapitál, anglické kapitáluChtchflows, CCF). V oboch modeloch môže byť peňažný tok vypočítaný ako nominálny (v bežných cenách) a skutočný (s novelou miery inflácie) v závislosti od cieľov analýzy.
Model CCF sa používa primárne pri posudzovaní organizácií, ktoré vykonávajú rôzne činnosti. Môže byť napríklad: Ťažba a predaj surovín, výroba vlastných výrobkov a jeho implementáciu, poskytovanie logistických služieb. Avšak, ako profesor A.G. Poznámky Gryaznova, v praktickej činnosti, model peňažného toku vlastného imania, zatiaľ čo model peňažných tokov všetkých investovaných finančných prostriedkov, podľa jej názoru, je menej pri posudzovaní hodnoty ruských spoločností. Je to spôsobené tým, že organizácie nevykonávajú systémy financovania financovania podobné tým, ktoré používajú spoločnosti, ktoré používajú spoločnosti v západných krajinách, kde bola zadaná špecifikovaná metóda. Na posúdenie bývania sa uplatňujú obe metódy, vzhľadom na to, že je možné vypočítať objem všetkých investovaných fondov, pretože každý objekt rezidenčných nehnuteľností je organizácia vníma ako iný investičný projekt.
Nákladový prístup
Nákladový prístup sa nazýva aj majetok. Je to spôsobené tým, že náklady na predmet rezidenčných nehnuteľností možno považovať za zohľadnenie nákladov.
V súvislosti s infláciou sa zmeny trhových podmienok, ako aj aplikované metódy účtovníctva, účtovná hodnota aktív a pasív nezodpovedajú ich trhovej hodnote. Výsledkom je, že hodnotenie nákladov na rezidenčné nehnuteľnosti predpokladá úpravy účtovných ukazovateľov.
V počiatočnej fáze sa odhaduje trhová hodnota všetkých aktív a povinností Spoločnosti. Ďalej je hodnota povinností predložená z primeranej trhovej hodnoty majetku. V dôsledku tejto akcie sa vytvoria odhadované náklady na vlastný kapitál organizácie.
Porovnávací prístup
Porovnávací prístup znamená, že posúdenie súčasnej hodnoty spoločnosti je odhadovanou výškou svojho predaja pod tvoreným trhom. Inými slovami, cena predaja porovnateľnej spoločnosti sa považuje za najbližšie k skutočnej cene, ktorá je stanovená na trhu. Vzhľadom k tomu, že existuje veľký počet porovnateľných objektov na trhu s bývaním, táto metóda sa môže úspešne použiť pri posudzovaní nákladov na objekty rezidenčných nehnuteľností.
Hlavnou výhodou tohto prístupu je určenie nákladov na bývanie s objektívnymi a nezávislými trhovými podmienkami. Úlohou odhadcu v rámci tohto prístupu sa skladá len zo zmien s cieľom zabezpečiť porovnateľnosť rezidenčných nehnuteľností. Ziskové a nákladové prístupy nákladov na náklady na bývanie sa zároveň používajú výlučne na základe výpočtov.
Nevýhody porovnateľného prístupu
Zároveň je zvážený prístup založený výlučne na retrospektívnych výsledkoch a nezohľadňuje vyhliadky na rozvoj trhu s bývaním, ktorý môže byť pozitívne a nepriaznivo ovplyvniť posúdenie. Porovnávací prístup si tiež vyžaduje rozsiahlu databázu, ktorá analyzuje objekt bývania a potenciálne porovnateľné živé nehnuteľnosti z rôznych strán. Zber takýchto údajov je mimoriadne drahý z hľadiska času, pracovných a finančných zdrojov. Použitie komparatívneho prístupu je silne obmedzený na absenciu univerzálnych metód hodnotenia. Je to spôsobené tým, že výberový proces porovnateľných nehnuteľností zahŕňa najmä subjektívny úsudok odhadcu, ako aj vykonávanie potrebných zmien. Treba poznamenať, že porovnávací prístup ako celok a metóda porovnávacích koeficientov najmä nedostala náležité šírenie v ruskej praxi v dôsledku špecifík situácie na trhu, ktorá sa vyznačuje neúplnosťou a bezvýznamnými obdobiami pozorovania.
Súčet, malo by sa povedať, že použitie komparatívnej metódy hodnotenia rezidenčných nehnuteľností je mimoriadne ťažké. Trhy s bývaním podliehajú významným zmenám v spojení počas dostatočne malých časových období, ktoré stanovujú určité obmedzenia nákladového prístupu pre tieto organizácie, ktorých základné fondy sú vo všeobecnosti vytvorené na základe dovážaných zariadení a závisia od hlavného požičaného financovania. V tomto prípade môže diskrétne výpočet nákladov (napríklad mesačný základ) vyrábať výrazne odlišné hodnoty, čo robí takéto hodnoty hodnotenia nerešpektickej hospodárskej reality a komplikuje vytvorenie nielen dlhodobého hľadiska , ale aj prevádzková politika v oblasti riadenia nákladov.
Výkon
Za týchto podmienok je podľa autoru najspoľahlivejší prístup k hodnoteniu a riadeniu nákladov na zariadenia na bývanie ziskové pomocou metódy diskontovaných peňažných tokov, kde sa považuje za zľavovú sadzbu (vypočítaná pomocou a , Damodaran a CAPM modely). Horizont výpočtu čistého peňažného toku z celkového kapitálu by mal byť vykonané hodnoty najviac piatich rokov s použitím indikátora nákladov v období post-obv. V dôsledku posudzovania rezidenčných nehnuteľností sa na jednej strane zohľadňujú strednodobé trendy, a na druhej strane posúdenie nie je predmetom krátkodobých limitných výkyvov na ukazovateľoch trhu s bývaním (ako majú Bezvýznamný vplyv na bezizbové stávky a predvolené šírenie, ktoré závisí od ratingu úveru vývojárov.
Pred pokračovaním obsahu obsahu rôznych prístupov k hodnoteniu nehnuteľností a aplikované metódy hodnotenia, objasňujeme, čo je investované do obsahu týchto konceptov.
Pod prístup k odhadom nákladov na nehnuteľnosti Určitý metodický vzhľad sa chápe na povahu hodnoty majetku, čo odráža určitú ekonomickú a teoretickú koncepciu nákladov a ceny.
V súlade s tým môžeme hovoriť o troch hlavných prístupoch k definícii hodnoty nehnuteľností: náklady (na základe koncepcie nákladov), príjmy (na základe teórie užitočnosti a očakávaní) a porovnávacie (teoretické základy je teória dopyt a návrhy).
Na rozdiel od prístupu sa aplikuje metóda odhadu hodnoty nehnuteľností.
Metóda odhadu hodnoty hodnôt- Toto je špecifická metóda, algoritmus na výpočet hodnoty hodnoty majetku.
Na základe toho istého prístupu k hodnoteniu sa počet metód, ktoré sa odlišujú od sekcie výpočtov, ktoré používajú údaje, je možné vyvinúť presnosť výpočtov. Napríklad príjmový prístup môže byť implementovaný s použitím hrubej multiplikátnejšej metódy, metóda priameho kapitalizácie, metóda zliav peňažných tokov. Podľa nákladového prístupu na určenie súčasných nákladov budov je možné použiť metódu odhadovaných výpočtov, metóda porovnávacej jednotky atď. To používa každú metódu, ktorá poskytuje jednotlivca, odlišný od iných metód, výsledok.
Treba venovať skutočnosť, že žiadny z prístupov nemôže poskytnúť plne primeranú situáciu na trhu rozsudku o hodnote hodnoty majetku. V praxi to sa prejavuje skutočnosť, že odhadca by sa mal uplatňovať na hodnotenie alebo všetky tri prístupy alebo (minimálne) - dve, odôvodňujúce príčinu podľa jeho výberu. Zároveň by sa konečný rozsudok o hodnote predmetu mal vykonávať na základe strednodobého ray, ale berúc do úvahy význam konkrétneho prístupu v každom konkrétnom prípade (tento proces sa nazýva "koordinačný postup ").
Pred zvážením prístupov a spôsobov odhadu nákladov na nehnuteľnosti, musíte urobiť ďalšiu poznámku.
To už bolo uvedené vyššie, že odhad odhady hodnoty možno rozdeliť na masívne hodnotenie hodnoty nehnuteľností a individuálne hodnotenie hodnoty nehnuteľností.
Individuálne hodnotenie a historicky a metodicky predchádzal masívnym hodnotením, ale technologicky sa výrazne líšia.
Individuálny odhad Zabezpečuje účtovanie všetkých významných z hľadiska tvorby hodnoty predmetu faktorov, individuálnych charakteristík objektov, jej právneho postavenia, súčasného stavu trhu v deň posudzovania atď.
HMOTNOSTI Vychádza z hlavných faktorov, ktoré ovplyvňujú náklady na objekty a rozšírené využívanie metód štatistického spracovania informácií o stave trhu v kontexte týchto faktorov.
Individuálne hodnotenie poskytuje presnejší výsledok, ale vyžaduje vysoké náklady. Preto sa používa pri výrobe individuálnych riešení na trhu. Hromadné hodnotenie sa spravidla používa podľa pravidla v záujme zdaňovania, niekedy, ako je uvedené v CH. 6, učebnica, na vytvorenie nájomného s masovými odovzdaním nehnuteľností objektov atď. Určite neberie do úvahy všetky vlastnosti objektov (napríklad sociálne prostredie).
Zvážte prístupy a metódy hodnotenia v súvislosti s individuálnym posúdením hodnoty nehnuteľností.
Prístupový prístup. Koncepčne nákladný prístup je založený na teórii nákladov ako základ hodnoty hodnoty tovaru, a základom jeho uplatňovania je zásada substitúcie.
Je dôležité si uvedomiť
Hlavnou myšlienkou nákladového prístupu k hodnoteniu nehnuteľností je, že na objekt na objekt môže stáť viac, než je potrebné očakávať, že vytvorí podobný.
Prakticky Prístup je založený na výpočte nákladov na zhodnocovanie (výmenu) odhadovaného objektu, pričom sa zohľadní opotrebenie a oddelenie trhovej hodnoty Zeme.
Rozsah prístupového prístupu : Nová výstavba, rekonštrukcia, hodnotenie nehnuteľností pre poistenie, zdanenie, hodnotenie nehnuteľností na "pasívnych" trhoch.
Zvážiť Algoritmus na použitie metódy nákladov.
Etapa I.Odhad súčasných substitučných nákladov (obnovenie ) budovy, zariadenia. Posúdenie aktuálnej výmeny cien budovy sa môže uskutočniť s použitím rôznych metód.
Odhadovaná metóda Skladá sa na vypracovanie nákladov na výstavbu nákladov. Náklady zahŕňajú:
- Priame náklady (PZ) (stavebné materiály a výrobky, odpisy vybavenia, mzdy pracovníkov a špecialistov, ostatné náklady a zhotoviteľ ziskov);
- nepriamych nákladov (KZ) (poistenie, návrh, rozvoj štúdie uskutočniteľnosti, získavanie povolení na výstavbu, náklady na podporu tovaru na trh atď.);
- Normal pre tento stav trhu zisk developer (PD).
Vzorec na určenie aktuálnych nákladov budovy (TC)
nasledovne:
TC \u003d PZ + KZ + PD.
Odhadovaná metóda poskytuje najpresnejšie výsledky (s chybou približne 5-10%), ale je spojená s vysokým časom, prácou a nakoniec - financovanie, takže v praxi je dosť zriedkavé.
Ako je možné použiť druh odhadovanej metódy metóda jednotlivých sadzieb (základné sadzby pre určité druhy práce a materiálov), \\ t spôsob zdroja (základné - trhové ceny práce alebo ich komplexy), \\ t metóda indexu.
Metóda indexu je určiť náhradné náklady na odhadovaný objekt vynásobením účtovnej hodnoty príslušnému indexu. Jednou zo spoločných možností používania metódy indexu je použitie takzvaných stavebných koeficientov, v ktorých sa náklady na výstavbu (náklady dodávateľa, vrátane jeho zisku) vypočíta prepočítaním základných cien výstavby v súčasnom.
Metóda prvok (Spôsob rozloženia predmetu na jednotlivé zložky) zahŕňa porovnanie odhadovaného objektu s podobným prvkom stavebných nákladov. Náklady na výstavbu sa určujú v rovnakom čase ako súčet hodnoty vytvorenia jednotlivých prvkov budovy: základy, uzavreté konštrukcie, prekrytie, strechy, strojárske zariadenia.
Údaje pre výpočty možno brať na základe používania informácií o podobných nedávno postavených budovách, projektovej dokumentácii, technických meraniach.
Metóda prvok poskytuje menej presné výsledky, ako sa odhaduje (odchýlky do 10-15%), ale vyžaduje si podstatne menej času a iných nákladov.
Porovnávacia jednotková metóda Stanovuje, že náklady na vytvorenie podobných objektov sa považujú za základ pre určitú jednotku merania objektu (porovnávacia jednotka). Ako takéto jednotky, náklady na vytvorenie jedného miesta výsadby v reštaurácii, jedno miesto v garáži alebo, čo je oveľa častejšie, na 1 m2 rezidenčnej alebo celkovej ploche budovy, na 1 m3 objemu konštrukcie. Spôsob je najznámejšia chyba, chyba, keď sa používa, je 15-20%.
Ak sú známe celková plocha (objem) analógovej budovy a celkové náklady, je ľahké určiť náklady na 1 m2, 1 m3.
V budúcnosti sa získaný výsledok vynásobí oblasť odhadovanej budovy: \\ t
Tc \u003d c (v),
kde C je hodnota nákladov na porovnávaciu jednotku; S (v) - oblasť odhadovanej budovy.
Je dôležité pochopiť okolnosti ako metód prvku a spôsob porovnávacej jednotky naznačuje správny spôsob výberu analógu - jeden typ, približne o jednu hodnotu (inak je možné výrazné skreslenie).
Okrem toho je potrebné pripomenúť, že všetky náklady sú známe, že sú rozdelené na trvalé a premenné. Neustále náklady zahŕňajú náklady na riadenie nákladov, na zhrnutie inžinierskych komunikácií atď. Preto, keď používate údaje pre podobné objekty, musíte vykonať úpravy stupnice objektu.
Etapa II. Stanovenie akumulovaného opotrebenia budov. Pod akumulovaným opotrebením sa chápe ako strata predmetu trhovej hodnoty v priebehu času z dôvodu vplyvu na predmet (zlepšenie) vnútorných a vonkajších faktorov.
Koncepcia "opotrebenia" v hodnotení sa používa v inom zmysle ako v účtovníctve. V účtovníctve je opotrebovaním procesom distribúcie počiatočných nákladov pre životnosť objektu.
Pri hodnotení opotrebovania je faktor, ktorý spôsobuje, že rehabilitáciu aktuálnej hodnoty objektu bez ohľadu na jeho počiatočné náklady. Nosenie sa určuje v porovnaní s aktuálnymi nákladmi vypočítanými v prvej fáze použitia metódy nákladov.
Odhad sa líšia tri metódy na určenie veľkosti nahromadeného opotrebovania: metóda separácie, spôsob života a metóda trhu.
Metóda separácie Zahŕňa oddelenie opotrebovania (zastarania) do troch zložiek: fyzickému opotrebeniu, funkčnému opotrebeniu a vonkajšiemu opotrebeniu.
Fyzické zhoršenie. - Strata ako predmet svojich spotrebiteľských vlastností z dôvodu prevádzkových alebo prírodných (prírodných) faktorov. Fyzické opotrebovanie je možné určiť ako celok na objekte a vo svojich jednotlivých prvkoch.
Funkčné oblečenie - strata podľa svojich spotrebiteľov, pokiaľ ide o požiadavky svojich spotrebiteľov, moderných trhových noriem. Napríklad zastarané usporiadanie, nedostatok požadovaného vybavenia. Všimnite si, že funkčné opotrebenie môže zahŕňať aj zbytočné z hľadiska stavu trhu a jeho segmentu zlepšovania.
Externý (Niekedy sa nazýva ekonomický) nosiť - strata objektu svojich spotrebiteľských vlastností v súvislosti so zmenou životného prostredia.
Fyzické a funkčné opotrebovanie je rozdelené do odstránených a nesúvisiacich.
Jednorazové opotrebenie - tento typ opotrebenia, náklady na odstránenie, ktoré sú menšie ako náklady na objekt. Jednorazové opotrebenie sa berie do úvahy vo výške nákladov potrebných na jeho odstránenie.
Jemný - Ten, v ktorom náklady na odstránenie opotrebenia je buď nemožné alebo vyššie, ako sa pridané náklady. Je zrejmé, že sa berie do úvahy vo veľkosti opotrebovania.
Kritérium disponibrácie je teda nielen fyzická možnosť zbaviť sa opotrebenia, ale hlavnou vecou je ekonomická uskutočniteľnosť takejto eliminácie.
Je dôležité si uvedomiť
Celkové množstvo nahromadeného opotrebenia pri použití metódy separácie je určené zhrnutím jednotlivých typov opotrebovania:
Akumulované opotrebenie + fyzické opotrebovanie (eliminable + nesúvisiace) + + funkčné opotrebenie (odstrániteľné + nesúvisiace) + vonkajšie opotrebenie.
Metóda života Vychádza z použitia takýchto pojmov ako: dĺžka fyzickej životnosti budovy, termín hospodárskeho života budovy, účinný vek.
Termín fyzickej životnosti budovy - Termín, počas ktorého je budova fyzicky možné použiť.
Termín ekonomickej životnej budovy - Termín, počas ktorého môže budova dosiahnuť zisk (príjmy z vykorisťovania vyšších nákladov).
Účinný vek - vek, ktorý zodpovedá fyzickej podmienke budovy v čase hodnotenia. Keďže stav budovy závisí od kvality jeho prevádzky, účinný vek môže byť viac a menej ako jeho fyzický vek.
Úlohou odhadcu je určiť účinný vek budovy a na tomto základe - stupeň jeho opotrebovania:
NORN \u003d Efektívny vek / termín hospodárskeho života.
Trhová metóda Zabezpečuje porovnanie odhadovanej budovy s analógmi, pre ktoré sa už vypočíta hodnota opotrebovania (nedávne predmety predávané na trhu).
III III. Nastavenie vypočítanej hodnoty nahradenia hodnoty opotrebovania a prevzatia zníženia súčasných nákladov budovy. Nastavenie je vyrobené vzorcom
Slnko \u003d tc n
kde slnko je obnovenie súčasných nákladov; TC - náklady na nahradenie; PI je akumulované opotrebovanie.
Etapa IV.Stanovenie hodnoty pozemku. Hodnota pozemkového pozemku s použitím nákladnej metódy je definovaná ako náklady na pozemok bez akéhokoľvek vývoja, založený na najlepšom princípe používania pomocou nasledujúcich metód.
Metóda porovnania predaja Na základe informácií o cenách predaja pozemných pozemkov, ktoré sú analógmi odhadovanej pôdy.
Použitie spôsobu zahŕňa:
- Výber porovnateľnej s odhadovanými pozemnými pozemkami so slávnymi predajnými cenami;
- Zmeny a doplnenia predaja porovnateľných pozemných pozemkov, ktoré umožňujú zvážiť rozdiely v predmete posudzovania z porovnateľného objektu v súlade s faktormi cien;
- Výpočet hodnoty pozemku ako strednú alebo váženú priemernú hodnotu upravených predajných cien porovnateľných objektov.
Dopravná metóda (rozdelenie Zabezpečuje využívanie údajov o predaji objektov nachádzajúcich sa v podobných oblastiach za predpokladu, že existuje alebo môže byť vypočítaná pomerom medzi hodnotou pôdy a náklady na zlepšenie.
Použitie spôsobu je založené na zásade rovnováhy, v súlade s tým, že existuje normálny alebo typický vzťah medzi hodnotou pôdy a nákladmi na nehnuteľnosti ako celok.
Spôsob prenájmu kapitalizácie Je založený na výpočte hodnoty Zeme kapitalizovaním typickej veľkosti prenájmu pre podobné pozemné pozemky.
Metóda (technika ) zostať pre pôdu Je založený na používaní princípu zvyškovej produktivity Zeme na základe toho najlepšieho využívania Zeme.
Stupeň V. Summovanie hodnoty pozemku a súčasných nákladov budovy. Náklady na nehnuteľnosť (CH) je určený vzorcom
Ch \u003d slnko + sz,
kde slnko je restoratívne súčasné náklady budovy; SZ - hodnota pozemku.
Je dôležité si uvedomiť
Náklady na nehnuteľnosť je určená pri používaní nákladového prístupu ako súčet nákladov na zlepšenie a hodnotu pozemku.
Použitie algoritmu nákladového prístupu možno zvážiť na príklade (tabuľka 8.3).
Tabuľka 8.3.
Výpočet hodnoty majetku s využitím nákladového prístupu
Trhu (porovnávací) prístup. Koncepčne základom prístupu je teória dopytu a návrhy, prakticky metóda je založená na používaní princípu substitúcie.
Je dôležité si uvedomiť
Hlavnou myšlienkou prístupu je, že racionálny kupujúci nebude platiť za majetok ceny väčšiu ako ten, pre ktorý je možné zakúpiť podobné nehnuteľnosti.
Žiadosť Trhový prístup znamená určenie hodnoty odhadovaného objektu prostredníctvom jeho porovnania s objektmi predanými na tomto trhu za nedávno. Trhový prístup je najviac založený na relevantných informáciách o trhu a vyžaduje dostatočne veľké množstvo informácií za jeho uplatňovanie.
Rozsah trhu trhového prístupu - Hromadné trhy: trh s bývaním, trh s nehnuteľnosťami pre malé podniky.
Použitie trhu trhu zahŕňa tieto hlavné etapy.
- 1. Zhromažďovať informácie o nedávnych predajných trhoch a výber predaja s objektmi porovnateľnými s odhadovaným objektom.
- 2. Skontrolujte prijaté informácie (cena, fyzikálne charakteristiky, podmienky financovania, umiestnenie atď.).
- 3. Porovnávacia analýza predaných objektov s nákladmi na predaj, umiestnenie, fyzikálne charakteristiky.
- 4. Korekcia predajných cien podľa porovnateľných objektov v súlade s rozdielmi dostupnými medzi nimi.
- 5. Koordinácia nastaviteľných cien a stanovenie hodnoty odhadovaného objektu. Vypočítajú sa náklady na odhadovaný objekt, teda podľa nasledujúceho všeobecného vzorca: \\ t
CH \u003d CA ± σP,
tam, kde cena je cena podobného objektu (skupiny podobných objektov); P - Zmeny a doplnenia cien analógových objektov.
Každý z týchto etáp je potrebných na určenie hodnoty objektu, ale správne zmeny a doplnenia dostupných cien na cenách majú osobitný význam pri určovaní nákladov na odhadovaný objekt.
Na zmeny a doplnenia sa môžu použiť kvantitatívne a kvalitatívne metódy.
Použitím kvantitatívne metódy Odhadca musí určiť výšku pozmeňujúcich a doplňujúcich návrhov. Na určenie týchto "cien" sa používa niekoľko metód: analýza spárovaného predaja; Regresná analýza; Výpočet hodnoty prvku, pre ktorý je pozmeňujúci a doplňujúci návrh potrebný.
Po určení veľkosti potrebných pozmeňujúcich a doplňujúcich návrhov sa môžete presunúť na definíciu hodnoty objektu porovnaním s objektovým analógom.
Hodnota hodnoty odhadovaného objektu je určená vykonaním pozmeňujúcich a doplňujúcich návrhov k známej cene analógového objektu.
Úprava Možno vykonať v troch hlavných verziách:
- v peňažnom vyjadrení;
- percento;
- spoločné zoskupenie.
Najpresnejší príjem je využívanie menových zmien. Ale toto je možné len vtedy, ak ich možno definovať. Ak nie je možné, uplatňujú sa zmeny úrokov. Táto možnosť si vyžaduje účtovné rozdiely v postupe na zmenu a doplnenie.
Možné sú dve možnosti:
- 1) na kumulatívnom základe (každá následná zmena a doplnenie sa vzťahuje na už opravenú cenu);
- 2) nezávislý základ (súčet).
Zahraničné skúsenosti
Americký inštitút odhadcov nehnuteľností odporúča takúto postupnosť pozmeňujúcich a doplňujúcich návrhov (úpravy predajných cien porovnateľných objektov pre porovnávacie prvky):
- 1. Zloženie vlastníckych práv.
- 2. Podmienky financovania transakcie (použitie pri nákupe úverových zdrojov za podmienok, ktoré nie sú relevantné pre trh).
- 3. Podmienky predaja (atypická motivácia alebo atypické podmienky transakcie, ako sú relatívne vzťahy Kupujúceho a predávajúceho, predaj podľa bankrotu).
- 4. Čas uzavrieť transakciu s objektovým analógom.
- 5. Umiestnenie a prostredie.
- 6. Fyzikálne vlastnosti.
- 7. Ekonomické charakteristiky objektu.
Je významná pre otázku, aké zmeny by sa mali vykonať na kumulatívnom základe, a ktoré sú na nezávislých.
Pravidlá vyvinuté na základe vyhodnocovania sú povolené tento problém takto.
Pozmeňujúce a doplňujúce návrhy, ktoré odrážajú podmienky transakcie Malo by sa urobiť na kumulatívnom základe. Patria sem pozmeňujúce a doplňujúce návrhy:
- o prenášaných právach;
- Podmienky financovania (hotovosť, nepeňažná hotovosť, využívanie vypožičaných fondov);
- Podmienky predaja (zľavy, splátky);
- Predaj času (účtovanie zmien cien za čas po predaji).
Pozmeňujúce a doplňujúce návrhy týkajúce sa vlastností objektu v nezávislom základe:
- Umiestnenie;
- stav objektu;
- ďalšie prvky;
- ekológia.
Na kvalitatívne metódy Definície pozmeňujúcich a doplňujúcich návrhov zahŕňajú metódu všeobecnej skupiny a metódu jednotlivých prieskumov.
Všeobecná metóda zoskupenia Aplikuje sa, ak existujú údaje o dostatočne veľké množstvo predaja s menšou cenovou zmenou.
V tomto prípade má hodnotiteľ právo neurobiť samostatné zmeny, ale na zhodnotenie rozdielov odhadovaného predmetu z trhu prezentovaného na trhu ("lepšie - horšie"). Ak je cenová variácia malá, potom môže byť používanie tohto príjmu odôvodnené.
Metóda jednotlivých prieskumov Vychádza z analýzy stanovísk prevádzkovateľov trhu s nehnuteľnosťami o hodnotách cenného faktora.
Použitie komparatívneho spôsobu môže byť ilustrované nasledujúcim príkladom. Je potrebné určiť trhovú hodnotu chaty s saunou a vstavanou garážou (objekt č. 1). Pri analýze boli identifikované nasledujúce predaje:
- 1. Objekt číslo 2 Predané tento rok za cenu 2900 tisíc rubľov, má saunu a bazén.
- 2. Objekt číslo 3 Predané pred rokom pre 2600 tisíc rubľov, má vstavanú garáž.
- 3. Objekt Číslo 4 Predané v tomto roku pre 3000 tisíc rubľov, má bazén a vstavanú garáž.
Používanie metódy predaja párov sa zistilo, že prínos sauny k nákladom 50 tisíc rubľov; bazén - 60 tisíc; Garáž - 90 tisíc rubľov. Nárast nákladov je 10% ročne. (Napríklad pozri tabuľku. 8.4.)
Tabuľka 8.4.
Stanovenie hodnoty majetku s použitím komparatívneho prístupu
|
Parameter |
Číslo objektu 1. |
Číslo objektu 2. |
Objekt číslo 3. |
|
|
Cena, tisíc rubľov. |
||||
|
Cena, opravená na čas, tisíc rubľov. |
2600 1,1 = = 2860 |
|||
|
Podzemná garáž |
||||
|
Celkové úpravy |
||||
|
Korigovaná cena, tisíce rubľov. |
Vzhľadom k tomu, korigované ceny sú trochu odlišné od seba, musíte vypočítať váženú priemernú cenu. Najväčšia hmotnosť je pripojená k objektu, že vo svojich parametroch je najbližšia na meranú. Stupeň intimity možno hodnotiť pomocou metódy odbornej hodnotenia. V neprítomnosti odborníkov môže byť hmotnosť každého analógu určená počtom upravených úprav jeho ceny. Vzhľadom k tomu, každá úprava obsahuje potenciálnu chybu, tým viac je viac úprav analógovej ceny, tým menej jej hmotnosti pri určovaní celkovej hodnoty hodnotiaceho objektu.
Cena prvého objektu bola vystavená jednej úprave, cene druhej a tretej - dve úpravy. Vzhľadom na to, že hmotnosť analógu by mala
ak chcete byť nepriamo úmerní počtu úprav, sa používa toto pravidlo jeho výpočtu:
kde k. 1K. 2K. 3 - Počet úprav prvého, druhého a tretieho analógov, resp.
Vypočítame váhy každého analógového vzorca (8.1):
Berúc do úvahy "príspevok" každého objektu, náklady na nehnuteľnosť budú rovnaké, tisíce rubľov:
3190 0,5 + 3157 0,25 + 2950 0,25 \u003d 3121,75, alebo zaokrúhlené 3120.
- Delifitácia medzi prístupmi k metódam posudzovania a posudzovania sa vykonáva vo federálnych hodnotiacich normách - v FSO č
- Zmeniť indexy v stavebníctve sú pravidelne revidované a zverejnené na internete vládnych agentúr regulujúcich stavebné činnosti
(V súčasnosti - Minstroy Rusko).
