Formovanie podnikateľskej činnosti v oblasti nehnuteľností sa datuje do prvej polovice 90. rokov, kedy sa začal formovať domáci realitný trh. Charakteristické črty vývoja trhu s nehnuteľnosťami v tomto období sú:
spotrebiteľské motivácie, ktoré tvoria dopyt na realitnom trhu, realitné kancelárie začínajú finančné inštitúcie považovať za investičný objekt s cieľom dosiahnuť zisk až v konečnej fáze;
chýbajúca regulácia práv k nehnuteľnostiam a slabosť regulačného rámca trhu, čo umožnilo rýchlo zvýšiť počet transakcií na začiatku obdobia a stalo sa brzdou vo fáze jeho dokončenia;
prevaha prerozdeľovacích tendencií medzi vrstvami obyvateľstva s rozdielnou úrovňou príjmu, medzi starou a novou metropolou.
Prirodzene, za vyššie uvedených podmienok vedúce miesto na trhu nemohlo obsadiť transakcie s obytnými nehnuteľnosťami, ktoré dominujú na realitnom trhu v Rusku. Hlavnou vecou je, že koncentrácia na trh so živými nehnuteľnosťami v podmienkach vlastných modernému Rusku vytvorila vhodnú štruktúru podnikateľskej činnosti v tejto oblasti hospodárstva, mala rozhodujúci vplyv na zloženie klientov a určila vhodnú spôsoby platby, spôsoby práce na trhu a pod.
S rozvojom realitného trhu sa začína formovať podrobnejšia štruktúra podnikateľskej činnosti (obr. 3.2). Napriek tomu, že väčšina firiem pôsobiacich na realitnom trhu sú stále diverzifikované firmy, ktoré súčasne vykonávajú množstvo funkcií, napriek tomu je tento proces
Ryža. 3.2. Štruktúra podnikateľskej činnosti na realitnom trhu
špecializácia sa už stala očividným faktom. Mnoho firiem má vo svojej štruktúre pridelené jednotky na prácu s rôznymi druhmi nehnuteľností a na vykonávanie určitých operácií. Rozšírenie ponuky nehnuteľností zahrnutých do obratu na trhu, komplikácie v rozsahu transakcií uskutočňovaných na trhu s nehnuteľnosťami, vznik nových typov podnikateľských aktivít zodpovedajúcich týmto transakciám - to všetko naznačuje, že nehnuteľnosti trh postupne vstupuje na novú úroveň - úroveň formovania rozvinutého trhu charakteristického pre krajiny s etablovanými trhovými ekonomikami.
V moderných podnikateľských firmách sú vytvorené profesionálne podnikateľské skupiny, ako sú hypotéky, titulné poisťovne, realitní poradcovia atď. každá z týchto skupín plní svoje vlastné funkcie a v rámci jednej firmy môžu existovať rôzne oblasti činnosti. Napríklad vývoj nehnuteľností a správa nehnuteľností sa často prekrývajú, najmä na trhu komerčných nehnuteľností.
Je však ešte príliš skoro hovoriť o nasýtení trhu s profesionálnymi účastníkmi. Rozloženie firiem vo veľkom meste je tiež nerovnomerné. Je potrebné mať na pamäti, že väčšina firiem pôsobí v meste ako celku a ich umiestnenie je určené indikátormi dopravnej dostupnosti a pohybu obyvateľstva. Vo väčšine západných krajín majú firmy pôsobiace na trhu s nehnuteľnosťami tendenciu lokalizovať svoje aktivity na celom území.
Je dosť ťažké určiť priority v oblastiach činnosti firiem. V krajinách s rozvinutou trhovou ekonomikou na realitnom trhu spravidla pôsobia veľké diverzifikované firmy v oblasti rozvoja a poradenstva. Rozvoj firiem v Moskve, Petrohrade a ďalších veľkých mestách pokračuje rovnakým smerom, aj keď kontúry tohto vývoja sú stále nedostatočné.
Realitné kancelárie hrajú kľúčovú úlohu medzi profesionálmi pôsobiacimi na realitnom trhu. Realitná činnosť je v súčasnosti neustále sa rozvíjajúcou oblasťou služieb, ktoré poskytujú realitné kancelárie (t. J. Právnické osoby rôznych foriem vlastníctva), ako aj realitní makléri, ktorí vykonávajú súkromnú činnosť (individuálny podnikateľ). Realitná činnosť v moderných podmienkach je relatívne novým fenoménom, aj keď treba poznamenať, že profesionálna sprostredkovateľská činnosť nie je pre Ruskú federáciu novinkou, pretože agenti a makléri v poisťovníctve, makléri na trhu s cennými papiermi už existujú a úspešne pôsobia niekoľko sto rokov. Od začiatku 90. rokov. do obratu trhu boli zahrnuté objekty nehnuteľností, potom bola potrebná odborná znalosť a zručnosť. Realitné kancelárie sú ich nositeľmi.
Realitná činnosť - činnosti vykonávané právnickými osobami a jednotlivými podnikateľmi na základe dohody so zainteresovanou osobou (alebo na základe plnej moci) vykonávať v jeho mene a na jeho náklady alebo v jeho vlastnom mene, ale na náklady a v záujme zainteresovanej osoby, občianske transakcie s predmetmi nehnuteľností a práva na ne.
Právna úprava realitnej činnosti sa v súčasnosti vykonáva aktmi vlády Ruskej federácie, ako aj normatívnymi aktmi výkonnej moci zakladajúcich subjektov Ruskej federácie. Realitnú činnosť upravujú nasledujúce dokumenty :
1. „Predpisy o licencovaní realitných činností“, nariadenie vlády Ruskej federácie z 23.11.1996, č. 1407. Tento dokument definuje podstatu a predmety realitných činností, postup udeľovania licencií atď.
“, uznesenie Štátneho výboru Ruskej federácie pre správu majetku štátu z 27.02.1997, č. 88-R.
3. „Federálny zákon o licencovaní niektorých typov činností“ z 25. septembra 1998, č. 158-FZ.
Spolu so štátnou reguláciou realitnej činnosti existuje aj sociálna regulácia. Vzniká v prípade, že zástupcovia konkrétnej špecializácie vytvoria samoregulačné profesionálne verejné združenia (SPOO). Práve tento typ organizácie má pomerne prísne práva a povinnosti. Normy (pravidlá) profesionálnej činnosti, pripravené a prijaté v takom združení, sú pre členov SPOO povinné. Existujú rôzne asociácie realitných kancelárií - cechy, asociácie, odbory, komory.
V Petrohrade pôsobí na realitnom trhu niekoľko profesijných zväzov realitných kancelárií: Asociácia odborníkov na trhu s nehnuteľnosťami (APRI), združenia realitných spoločností „Big Seven“, „Top Ten“, „City Corporation of Realtors“ ( GKR), Baltský zväz realitných kancelárií a staviteľov domov v Petrohrade. Združenia profesionálov na petrohradskom realitnom trhu sa neustále menia. Napríklad APRN vznikla pred rokom na základe Asociácie realitných kancelárií Petrohradu, Baltského zväzu realitných kancelárií. Skutočnosť tohto zjednotenia ukončila v roku 1998 konfrontáciu dvoch verejných organizácií realitných kancelárií. Predpokladalo sa, že sa k jedinému združeniu pripojí aj GKR, ale jeho členovia na poslednú chvíľu odmietli vstúpiť do nového zväzu, čo si vysvetľovali strachom z rozpustenia medzi veľkými spoločnosťami a straty všetkého dobrého, čo sa im počas ich pôsobenia podarilo. práca v GKR. Za rok svojej práce APRN stratila asi polovicu svojich členov, ale naďalej pracuje v stabilnom zložení. Teraz je v nej asi 40 spoločností.
Asociácia realitných kancelárií Petrohradu spolupracuje s vládnymi orgánmi (napríklad s licenčnou komorou sa dohodlo na vytvorení atestačnej komisie, ktorá bude kontrolovať odbornú spôsobilosť realitnej kancelárie - sú v nej špecialisti z APRN, Notárskej komory a vládne agentúry).
Licencovanie realitná činnosť je navrhnutá tak, aby riešila dve hlavné úlohy:
Zabezpečenie jednotnej politiky štátu pri realizácii licencovania realitných činností;
Vytvorenie právneho rámca pre jednotný trh s nehnuteľnosťami v Ruskej federácii.
Právne je určené, na ktoré typy prác a služieb súvisiacich s realitnými činnosťami sa vzťahuje licencia.
Napríklad v Moskve zahŕňajú:
Sprostredkovanie transakcií nákupu a predaja, výmeny, prenájmu nehnuteľností;
Správa nehnuteľností podľa dohody s majiteľom týchto predmetov;
Uzatváranie zmlúv o nájme a doživotnej údržbe so závislými osobami, zabezpečujúce odcudzenie nehnuteľných vecí. V iných oblastiach Ruska, napríklad v Petrohrade, Voroneži, Smolensku, Murmanskej oblasti a na území Stavropolu, nie sú realitné činnosti rozdelené na typy.
Hlavné licenčné požiadavky na žiadateľov o realitné činnosti sú:
Informácie o priestoroch určených na realizáciu licencovanej činnosti a práva na ne;
Informácie charakterizujúce odbornú kvalifikáciu osoby, ktorá má v úmysle vykonávať licencovanú činnosť;
Informácie o solventnosti (dostupnosť dostatočných finančných zdrojov) na kompenzáciu možných strát spôsobených vinou držiteľa licencie zákazníkom jeho služieb.
Licencia je ukončená v nasledujúcich prípadoch:
Po uplynutí obdobia, na ktoré bola licencia vydaná, ak neexistuje žiadosť o predĺženie jej platnosti;
V prípade likvidácie právnickej osoby alebo zániku osvedčenia o štátnej registrácii fyzickej osoby ako individuálneho podnikateľa - majiteľa licencie;
V prípade odobratia licencie rozhodnutím licenčného orgánu.
Licencovanie realitnú činnosť v Petrohrade vykonáva licenčný orgán - licenčná komora v Petrohrade, ktorá vykonáva 29 typov podnikateľských činností. Realitné kancelárie sa zaoberajú správou licencií projekčných a stavebných činností.
Štandardný postup na získanie licencie na nehnuteľnosť:
Firma predloží balík dokumentov licenčnej komore;
Zamestnanci komory vykonajú odborné vyšetrenie dokumentácie a idú na miesto zistiť, či sa držiteľ licencie môže venovať tomuto druhu podnikateľskej činnosti;
Expert, ktorý kontrolu vykonal, rozhodne, či vydá preukaz alebo odmietne.
Informácie o dostupnosti licencie v realitnej spoločnosti sa vydávajú na požiadanie ktoréhokoľvek občana do jedného mesiaca (servisný poplatok 3 minimálne mzdy). V Petrohrade je registrovaných viac ako 600 licencovaných realitných kancelárií.
Právo rozhodovať o pozastavení licencie alebo o jej zrušení má Odborná rada na udeľovanie licencií na činnosti v oblasti nehnuteľností. Toto je svojim spôsobom arbiter v spore medzi zákazníkom a realitnou spoločnosťou.
Dôvodom kontroly realitnej spoločnosti je spravidla sťažnosť zákazníka na protiprávne konanie spoločnosti. Licenčná komora cvičí aj plánované razie. Sedem realitných kancelárií má pozastavenú licenciu pre rôzne porušenia.
Podľa zákona má spoločnosť šesť mesiacov "na odstránenie zistených nedostatkov. V prípade neúspechu by mala byť licencia zrušená súdnou cestou."
Právnická aj fyzická osoba môžu mať štatút realitnej kancelárie, pričom majú iba povolenie na vykonávanie realitných činností. Fyzická osoba (fyzický podnikateľ aj realitný maklér v rámci právnickej osoby) musí okrem toho absolvovať osvedčenie na vykonávanie realitných činností. Osobe, ktorá bola vyškolená podľa schváleného vzdelávacieho programu pre špecialistov na činnosti v oblasti nehnuteľností v rozsahu najmenej 90 hodín, je povolená atestácia.
Existujú techniky a metódy vykonávania podnikateľskej činnosti pri poskytovaní realitných služieb. Technológiu poskytovania realitných služieb je možné zredukovať na tieto hlavné etapy:
1. Prijatie žiadosti o službu:
a) štúdia povahy a objemu nadchádzajúcich prác na základe analýzy podrobností o objekte nehnuteľnosti deklarovaného zákazníkom;
b) formulácia obmedzujúcich podmienok.
2.Predbežná kontrola zariadenia a uzavretie zmluvy o servise:
a) konkretizácia predmetu zmluvy a príprava na jej podpis;
b) vypracovanie plánu výkonu práce podľa zmluvy
3.Zhromažďovanie a analýza údajov o objektoch:
a) zbierka dokumentov o nehnuteľnosti a potvrdenie spoľahlivosti, relevancie a užitočnosti zozbieraných informácií potrebných pre konkrétnu transakciu s nehnuteľnosťou;
b) poskytnutie správy zákazníkovi o vykonanej práci a informovania o stupni pripravenosti všetkých subjektov na dokončenie transakcie.
4. Právna podpora transakcie:
a) zostavenie súboru dokumentov a ich štúdium, potvrdenie zákonnosti transakcie právnikom;
b) stanovenie rizík spojených s transakciou;
c) oboznámenie zákazníka s dokumentmi a materiálmi poskytnutými na vykonanie transakcie a dohodnutie podmienok a techník jej realizácie.
5. Realizácia realitnej transakcie a platba za služby realitnej kancelárii:
a) uskutočnenie realitnej transakcie a zdokumentovanie jej výsledkov;
b) vyhotovenie preberacieho certifikátu za prácu vykonanú podľa zmluvy o uvedení služby;
c) platba za služby realitnej kancelárie za vykonanú prácu. Uvedené kroky ukazujú typický vzťah medzi realitnou spoločnosťou a zákazníkom. Vyzerá to nasledovne: ponuka súboru služieb zo strany firmy - voľba služby zákazníkom - uzatvorenie zmluvy - poskytnutie služby - uzavretie realitnej transakcie - platba za služby realitná kancelária za vykonanú prácu.
V týchto vzťahoch je obsah každej služby pomerne prísne formalizovaný a obmedzený rozsahom služieb poskytovaných spoločnosťou a špecialisti z každej štrukturálnej jednotky realitnej kancelárie pracujú podľa interných pravidiel na poskytnutie vhodného profilu služieb. Zákazník zase musí celkom jasne definovať obsah a výsledok poskytovanej služby. A podcenenie osobitostí zákazníkovho vnímania obsahu realitnej služby spôsobuje riziko straty zákazníka.
Hlavné činnosti realitných kancelárií.
1. Realitná kancelária koná ako agent. Realitný subjekt si tento stav uvedomuje na základe zmluvy o zastúpení, ktorú uzatvorí so spotrebiteľom služieb. Táto dohoda definuje povinnosti realitného makléra vykonať určité právne kroky vo vzťahu k predmetu nehnuteľnosti uvedenému v dohode (napríklad s ním uzavrieť jednu alebo niekoľko transakcií) vo vlastnom mene a na náklady spotrebiteľa, alebo v jeho mene a na náklady spotrebiteľa. Dohoda o obchodnom zastúpení môže tiež ustanoviť uloženie povinnosti realitnému maklérovi vykonávať právne kroky vo vzťahu k spotrebiteľovi služieb osobne (nákup alebo odcudzenie, prijatie alebo prevod na dočasné použitie predmetu nehnuteľnosti). Všetci zamestnanci právnickej osoby, ktorí priamo pracujú so zákazníkmi a podieľajú sa na príprave na uzavretie zmlúv na realizáciu civilných transakcií s predmetmi nehnuteľností, musia mať agenta osobnej licenčnej karty.
2. Realitná kancelária koná ako advokát. Súčasne sa uzatvára zmluva o zastúpení, ktorá ukladá realitnej kancelárii povinnosť vykonať v mene a na náklady splnomocniteľa určité právne úkony vo vzťahu k majetku, ktorý mu patrí alebo ktorý používa.
3. Realitná kancelária funguje ako maklér. Medzi spotrebiteľom služieb a realitnou kanceláriou sa uzatvára provízia. V súlade s tým realitná kancelária preberá povinnosti vo svojom vlastnom mene a na náklady príkazcu dokončiť jednu alebo niekoľko transakcií s majetkom. Maklér vykonáva nasledujúce funkcie:
Vystupovať ako dôverník jednej alebo oboch strán v transakcii s predmetom nehnuteľnosti;
Analýza negatívnych a pozitívnych faktorov sprevádzajúcich transakciu;
Vypracovanie optimálneho programu na uskutočnenie vhodnej transakcie s objektom nehnuteľnosti s najnižšími nákladmi a rizikom.
Licenčný preukaz makléra sa vydáva iba odborníkom alebo jednotlivým podnikateľom, ktorí pracovali ako agent alebo maklérsku činnosť vykonávajú najmenej dva roky.
4. Realitná kancelária vystupuje ako díler.Činnosť predajcu sa vykonáva v prípade, ak je nehnuteľnosť vo vlastníctve realitnej kancelárie (bola nadobudnutá skôr za účelom následného predaja).
5. Sprostredkovateľská činnosť realitnej kancelárie.Činnosti poskytovania služieb pri vyhľadávaní protistrán osobám, ktoré prejavili záujem o kúpu alebo predaj akéhokoľvek predmetu nehnuteľnosti pre následné uzatvorenie príslušných transakcií. V tomto prípade realitná kancelária nie je priamym subjektom.
6. Obchodná činnosť realitnej kancelárie. V tomto stave realitná kancelária vykonáva nasledujúce funkcie:
- poskytuje služby informačnej podpory pre účastníkov transakcie;
Poskytuje konzultačné a administratívne služby;
Poskytuje služby pre správne a bezpečné zúčtovanie transakcií.
7. Činnosť realitnej spoločnosti pre tvorbu nových nehnuteľných predmetov s cieľom ich následného predaja. Táto činnosť sa vykonáva na základe partnerstiev s investičnými a stavebnými spoločnosťami. Realitná spoločnosť spravidla pôsobí na sekundárnom trhu s nehnuteľnosťami, ale v Petrohrade existuje niekoľko realitných spoločností, ktoré predávajú bývanie na primárnom trhu.
8. Činnosť realitnej spoločnosti pre tvorbu pre následný predaj samostatného objektu nehnuteľnosti zmenou právneho režimu predtým existujúceho objektu (majetkový komplex). Privatizované podniky často nemajú vlastnícke dokumenty k nehnuteľnostiam získaným v procese korporatizácie podnikov. V tomto prípade špecialisti agentúry vykonávajú celý rad prác od poradenstva po registráciu vlastníckych práv k pozemkom.
9. Práca realitnej spoločnosti s priemyselnými nehnuteľnosťami. Táto činnosť realitnej kancelárie je spravidla zameraná na prenájom a predaj kancelárskych, maloobchodných a skladových priestorov.
10. Práca realitnej spoločnosti s priemyselnými nehnuteľnosťami v rámci programu reštrukturalizácie výroby. Táto činnosť sa vykonáva na základe akreditácie Výboru pre hospodársku politiku.
11. Činnosť realitnej spoločnosti pre správu nehnuteľností môžu byť vykonávané na základe:
a) dohody o zastúpení a pracovné zmluvy;
b) nájomné zmluvy s právom na podnájom klientov;
c) správa trustu k nehnuteľnostiam.
4. mája 1998 prijala Štátna duma v prvom čítaní návrh federálneho zákona „O realitných aktivitách v Ruskej federácii“.
KUGI sa do polovice roku 1999 zaoberala licencovaním realitných činností na základe príkazu „O postupe pri licencovaní realitných činností“ zo 14. mája 1997, č. 436-r.
| Predchádzajúce |
👨🏪📄💵🕵💰💣👎👎👎❌
Nikolay kúpil v roku 1997 nebytové priestory na prvom poschodí domu. Po 12 rokoch sa ho rozhodol prenajať ako obchod. Vydal individuálneho podnikateľa na zjednodušený daňový systém s cieľom poctivo platiť dane z príjmu. V dokumentoch napísal, že prenajme vlastnú nehnuteľnosť. Ako podnikateľ plánoval poberať príjem iba z prenájmu.
Od roku 2009 Nikolai dostával peniaze od nájomníkov a platil predpísaných 6% do rozpočtu. Pracoval teda päť rokov a potom sa rozhodol priestory predať za 10,5 milióna rubľov.
Keďže ho kúpil ako obyčajný jednotlivec dlho pred registráciou IP, predal ho ako fyzickú osobu. Nikolaj z predaja neplatil žiadne dane, pretože nehnuteľnosť vlastnil dlhé roky.
Daňový úrad s ním nesúhlasil a pridal 630 tisíc rubľov na dani plus úroky a pokuty. Len 720 tisíc. Nikolai išiel na súdy.
Prečo daňové úrady účtovali státisíce rubľov?
Nikolay je podnikateľ a pracoval pre STS. Mal príjem z prenájmu. A ak získal príjem z prenájmu, potom svoj majetok použil na podnikanie.
Keď predal svoje osobné priestory, akoby nemal príjem ako bežný vlastník, ale ako podnikateľ. To znamená, že príjem z predaja tejto nehnuteľnosti možno považovať za príjem jednotlivého podnikateľa - všetkých 10,5 milióna rubľov.
Pri predaji nehnuteľnosti v zjednodušenom daňovom systéme so sadzbou 6%neexistujú žiadne zrážky. A nebudete môcť predmet oslobodiť od dane s prihliadnutím na dobu vlastníctva. Celá suma z predaja priestorov je príjmom, z ktorého má rozpočet platiť daň. Plus 10% pokuta a úrok. A tak prišlo 720 tisíc rubľov.
Čo proti tomu podnikateľ namietal?
Muž uviedol nasledujúce argumenty:
- Priestor kúpil ako fyzická osoba, dlho pred registráciou individuálneho podnikateľa.
- Tiež som predával nehnuteľnosť ako fyzická osoba. Zmluva neobsahovala odkazy na jeho status individuálneho podnikateľa. Peniaze z predaja dostal na svoj osobný účet.
- Ako podnikateľ nebol zapojený do predaja nehnuteľností: v registračných dokumentoch nie je taký druh činnosti.
- V podobných situáciách zvyklo ministerstvo financií rozdeľovať príjmy podľa druhu a dane. V tejto záležitosti boli predložené oficiálne listy.
Čo povedali súdy?
Bit Rozhodcovský súd
Daňový úrad urobil všetko správne. Muž musí zaplatiť
Pri daniach je dôležitý účel majetku, a nie to, ako je formalizovaný podľa dokumentov. Hoci muž nehnuteľnosť predal ako osobný majetok, využíval ju na podnikanie.
Vysvetlenia ministerstva financií nie sú normatívnym dokumentom. Neboli dané tomuto podnikateľovi a nemožno sa na ne odvolávať.
👎 Odvolanie
Daňové právo
Je to tak. Nech zaplatí daň, pokuty a penále navyše. Ale keďže konal v dobrej viere, znížime mu pokutu na polovicu.
Podnikateľ, hoci konal v dobrej viere, sa mýlil. Ak používate osobný majetok na podnikanie, zaplatte daň z jeho predaja ako samostatný podnikateľ.
Súdy sa nemýlili. Podľa svojich vlastností nie sú priestory určené na osobné použitie. To znamená, že príjem z jeho predaja je príjmom jednotlivého podnikateľa so všetkým, čo to znamená.
Spodná čiara. Muž chodil na súdy viac ako rok, ale nedokázal obvinenie napadnúť. Príjem z predaja osobných nehnuteľností bol vykázaný ako podnikateľský. Do rozpočtu budeme musieť zaplatiť 720 tisíc rubľov.
Nemôžete sa sťažovať na ústavnom súde?
Je nepravdepodobné, že by to pomohlo. Ústavný súd vysvetlil, že podnikatelia môžu svoj majetok využívať ako na osobné účely, tak aj na podnikanie. Právne je ťažké to rozlíšiť, takže tomu musíte porozumieť.
Ak som súkromný podnikateľ a predám auto alebo počítač, môžu mi tiež niečo účtovať?
Môžu. Ak sa ukáže, že ste tento majetok použili na podnikateľskú činnosť, príjem z jeho predaja je vykázaný ako výnos. S autom sa to môže stať ľahko: daňový úrad prijíma údaje od dopravnej polície.
Niektorým jednotlivým podnikateľom už bola účtovaná daň z predaja osobných automobilov. Odvolať sa nemohli. S realitami to tiež nie je prvýkrát.
S počítačom je to ťažšie, pretože údaje o takýchto transakciách medzi fyzickými osobami sa automaticky neposielajú na daňový úrad. Vždy však existujú nuansy a nikto neposkytne záruku, že pri predaji prenosného počítača, nábytku alebo garáže vám ako jednotlivému podnikateľovi nebude účtovaná daň.
Nehnuteľnosť predám a uplatním nárok na odpočet. Napríklad náklady na nákup. Je to teda možné?
Nemôžete to urobiť týmto spôsobom. Zrážku je možné použiť iba vtedy, ak príjem podlieha dani z príjmu fyzických osôb vo výške 13%. Ak ide o príjem jednotlivého podnikateľa v zjednodušenom daňovom systéme so 6%, daň z príjmu fyzických osôb neexistuje a sadzba je odlišná.
Neexistuje ani odpočet: zákon to nepovoľuje. Fixný odpočet 1 milión rubľov za nehnuteľnosti a 250 tisíc za iný majetok nemožno použiť. Nepomôžu ani nákupné náklady a dlhé funkčné obdobie. Daň bude účtovaná z celej sumy predaja.
Ak mám STS „príjem mínus výdavky“, ako sa vypočíta daň?
Potom budú z výnosu odpočítané výdavky na obstaranie majetku. Ale s rozdielom, stále musíte zaplatiť daň. A môžu to byť státisíce.
Tak to bolo v histórii iného podnikateľa, ktorý dlho pred registráciou kúpil niekoľko bytov ako jednotlivec, previedol ich do nebytových priestorov a prenajal ich. Potom s týmto biznisom prestal a predal všetko aj ako jednotlivec. Z rozdielu mu daňové úrady vymerali 620 -tisíc a súdy ho podporili.
Konajú títo podnikatelia náhodne a môžu si za to sami? Mohli predvídať také dôsledky?
Títo podnikatelia nekonali náhodne, ale situácii úplne nerozumeli. Ako základ vychádzali z listov ministerstva financií a stanovísk súdov. Mysleli si, že robia všetko správne, a dokonca sa poistili. Tiež zaplatili všetky dane a neskrývali transakcie pred predajom svojho majetku, nevyberali majetok a nepodceňovali ceny.
Jeden individuálny podnikateľ napríklad vo vyhlásení nezohľadnil náklady na inžinierske siete a priestory predal potom, čo ukončil podnikanie. Ministerstvo financií uviedlo, že v takýchto prípadoch je možné zaplatiť daň z príjmu fyzických osôb (list 03-11-11 / 25 zo dňa 20.08.2012).
Čo robiť, aby ste pri predaji nehnuteľnosti neboli zdanení?
Ak budete používať túto nehnuteľnosť na získanie príjmu ako samostatný podnikateľ, je nepravdepodobné, že sa budete môcť vyhnúť plateniu dane. Daňové úrady a súdy majú jednoznačné postavenie.
Ale aj toto môže byť prospešné. Musíte byť pripravení na to, že musíte zaplatiť daň. Napríklad pri predaji ho zahrňte do ceny, potom ho presuňte do rozpočtu a pokojne spite. Alebo nepredať, ak to nie je výnosné.
Ak predávate nehnuteľnosť, o ktorej daňové úrady nevedia a nechcú platiť daň ako samostatný podnikateľ, posúdte riziká. Ak je to počítač za 50 000 rubľov a kupujúcim je fyzická osoba, pravdepodobne nebudete čeliť ničomu. Ak je to však miliónové auto a zaoberáte sa dopravou, môžete sa dostať do problémov.
Buďte opatrní, ak je majetková situácia nejednoznačná. Automobilový servis máte napríklad vo vlastnej garáži, ale vaše auto tam aj stojí. Alebo máte byt na prízemí a klientov prijímate ako právnik. Nikto neposkytne záruku, že keď predáte túto nehnuteľnosť, nebudú vám zrazu účtované ďalšie dane.
V každom príbehu môžu byť nuansy. Daňový úrad neuplatní nárok bez akéhokoľvek dôvodu. Inšpektori budú zbierať dôkazy, skúmať dokumenty a vypočúvať svedkov. V tomto príbehu to napríklad bolo tak. Nezanedbávajte dokumenty, poraďte sa s právnikmi, vyhľadajte kompetentného účtovníka.
Neodkazujte na listy ministerstva financií, ak popisujú situáciu, ktorá je dokonca mierne odlišná od tej vašej. Ak máte pochybnosti
Inšpekcia postavila podnikateľa pred súd za daňové úniky. Počas auditu sa zistilo, že platiteľ vo vyhlásení neodzrkadlil príjem z predaja vozidiel. Kontroverzné autá sa používali na podnikanie. Výsledkom bolo nezaplatenie dane do rozpočtu. V dôsledku toho bola jednotlivému podnikateľovi účtovaná daň zaplatená v súvislosti s používaním zjednodušeného daňového systému a pokuta za porušenie dane. Podnikateľ napadol rozhodnutie inšpektorátu na súde. Kasačný úrad odmietol vyhovieť požiadavkám SP.
Súd uviedol, že predmet zdanenia v rámci zjednodušeného daňového systému sa vykazuje ako príjem alebo príjem znížený o sumu výdavkov (doložka 1 článku 346.14 daňového poriadku Ruskej federácie). Tržby z predaja sa vykazujú ako príjmy z predaja tovaru (práce, služby), a to ako z vlastnej výroby, tak aj v minulosti nadobudnutých (doložka 1 článku 249 daňového poriadku Ruskej federácie).
Zároveň má občan pri predaji domov, bytov, pozemkov a iného majetku, ktorý je vo vlastníctve viac ako 3 roky, nárok na odpočet dane z nehnuteľnosti. Zrážka dane z príjmu fyzických osôb sa poskytuje vo výške prijatej pri predaji tohto majetku ( sub. 1 s. 1 čl. 220 daňového zákonníka Ruskej federácie). Táto výhoda sa nevzťahuje na príjmy jednotlivých podnikateľov z predaja majetku v súvislosti s ich podnikateľskou činnosťou.
Z materiálov prípadu vyplývalo, že individuálny podnikateľ zohľadnil príjmy z hlavnej činnosti v rámci systému zjednodušeného zdaňovania a z predaja ôsmich automobilov. Inšpekcii bolo predložené priznanie k dani z príjmu fyzických osôb. Odrážal príjmy z predaja motorových vozidiel. Podnikateľ zároveň využil výhody odpočtu majetku pre daň z príjmu fyzických osôb. Výška zdaniteľného príjmu vo výške 2,4 milióna rubľov. bola znížená o sumu výdavkov vo výške 2,8 milióna RUB súvisiacich s nákupom automobilov. V dôsledku toho výška dane splatnej z rozpočtu predstavovala 0 rubľov.
Na zdôvodnenie svojej neviny jednotlivý podnikateľ uviedol, že zdanenie v zjednodušenom daňovom systéme sa vykonáva iba vo vzťahu k podnikateľskej činnosti deklarovanej počas registrácie. Individuálny podnikateľ okrem toho vysvetlil, že transakcia na predaj automobilov mala jednorazový charakter a nebola zameraná na dosiahnutie zisku. V skutočnosti priniesla stratu. Súd považoval tieto argumenty za neudržateľné.
Sudcovia vysvetlili, že nadobudnutie majetku za účelom dosiahnutia zisku z jeho používania alebo predaja naznačuje prítomnosť podnikateľskej činnosti. Podnikateľ nemá zo zákona zakázané predávať motorové vozidlá. Nedostatok informácií v jednotnom štátnom registri o tomto druhu činnosti neznamená, že občania sa nemôžu zaoberať predajom automobilov.
Stav SP je potvrdený príslušným certifikátom. Navyše nie je spojená s činnosťami uvedenými v certifikáte. Absencia konkrétneho druhu činnosti v osvedčení preto neznamená, že osoba vo vzťahu k nemu nenadobudla postavenie podnikateľa.
Kontroverzné autá kúpili jednotliví podnikatelia na podnikateľské aktivity. Boli použité pri jeho implementácii a boli predané inému podnikateľovi. Na základe toho súd dospel k záveru, že príjmy z predaja týchto automobilov, ako aj náklady na ich obstaranie nemali byť pri výpočte dane z príjmu fyzických osôb zohľadnené. V dôsledku toho kasácia dospela k záveru, že dodatočné posúdenie jednotnej dane v rámci systému zjednodušeného zdaňovania je legitímne.
Podnikateľ sa kvôli svojmu dvojitému statusu pokúsil pri transakcii ušetriť na daniach. Je zjednodušeným podnikateľom a zároveň fyzickou osobou. Pri transakcii, ktorá neprináša zisk, je výnosnejšie platiť dane ako fyzická osoba.
Hlavným faktorom ovplyvňujúcim výsledok takýchto sporov na súde je účel nadobudnutia majetku. V uvedenej situácii jednotlivý podnikateľ predal 8 automobilov. Je nereálne používať taký počet vozidiel na osobné účely. V rovnakých prípadoch, keď napríklad individuálny podnikateľ predáva jediné bývanie, by sa právo na odpočet majetku malo realizovať v plnom rozsahu.
Prezídium Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie tiež uviedlo, že používanie odpočtov majetku pri predaji obchodného majetku je nerozumné. IN Uznesenie zo dňa 16.03.10 č. 14009/09 poznamenáva sa, že individuálny podnikateľ je v každom prípade povinný zaplatiť daň z predaja majetku používaného na komerčné účely. Zároveň nezohráva úlohu ani okamih nadobudnutia tohto majetku, ani skutočnosť, že sa účtujú náklady na jeho obstaranie.
Na druhej strane dochádza k zneužívaniu zo strany daňových úradov. Napríklad, keď sa vezme do úvahy absolútne akýkoľvek príjem z predaja akéhokoľvek majetku vrátane osobného majetku. Existujú prípady, keď sa pri predaji majetku po ukončení OP účtuje dodatočná daň.
Fyzický podnikateľ, ktorý uplatňuje zjednodušený daňový systém so zdaniteľným predmetom „príjem“, vykonáva podnikateľskú činnosť pri prenájme vlastného majetku - nebytového priestoru. Individuálny podnikateľ plánuje predaj týchto nebytových priestorov. Areál je v jeho vlastníctve viac ako 3 roky. Podľa akého daňového systému (zjednodušený daňový systém alebo daň z príjmu fyzických osôb) bude táto transakcia zdanená, ak individuálny podnikateľ prestane používať priestory na podnikateľskú činnosť, vypovie všetky nájomné zmluvy a potom priestory predá, pričom si zachová alebo neudrží status individuálneho podnikateľa? Existuje v tejto situácii premlčacia doba (napríklad rok po ukončení využívania priestorov na podnikanie, je považovaný za majetok jednotlivca a zdaňuje ho nie STS, ale daň z príjmu fyzických osôb)?
Po zvážení problému sme dospeli k nasledujúcemu záveru:
Ak v čase transakcie individuálny podnikateľ nestratil postavenie podnikateľa a uplatňuje zjednodušený daňový systém, potom pri predaji nebytových nehnuteľností, ktoré boli použité na podnikateľskú činnosť, sú príjmy zdaňované podľa zjednodušeného daňového systému. V tomto prípade nezáleží na tom, či sa predmet používa v čase predaja na podnikateľskú činnosť alebo nie, a koľko času uplynulo od okamihu, keď bol majetok použitý na podnikateľskú činnosť.
Ak dôjde k strate statusu individuálneho podnikateľa, príjem z predaja je zahrnutý do základu dane z príjmu fyzických osôb a je zdanený sadzbou dane 13% aj bez ohľadu na to, či sa nehnuteľnosť v čase predaja používa na vytváranie príjmu alebo nie.
Daňový poriadok Ruskej federácie a vysvetlenia Ministerstva financií Ruska zároveň nestanovujú „premlčacie lehoty“ na používanie majetku na vytváranie príjmu.
Zdôvodnenie záveru:
Predaj nehnuteľnosti jednotlivými podnikateľmi v období uplatňovania zjednodušeného daňového systému
Pri určovaní predmetu zdanenia pre daňovníkov uplatňujúcich zjednodušený systém zdaňovania ide o príjmy z predaja určené v súlade s daňovým kódexom Ruskej federácie, ako aj nepracujúce príjmy určené v súlade s daňovým poriadkom Ruskej federácie (daňový zákonník). Ruskej federácie).
V tomto prípade je každá nehnuteľnosť predaná alebo určená na predaj (daňový poriadok Ruskej federácie) uznaná ako komodita na daňové účely.
To znamená, že transakcie na predaj nehnuteľnosti by mali byť na daňové účely kvalifikované ako transakcie na predaj tovaru.
Zároveň je potrebné poznamenať, že majetok jednotlivého podnikateľa a jednotlivca nie je právne rozlíšený. Otázka, v rámci ktorého činností sa majú zohľadniť transakcie pri predaji nehnuteľnosti jednotlivými podnikateľmi v oblasti daní, preto dlho zostávala dôvodom na diskusie medzi odborníkmi a súdne spory.
Oficiálne orgány donedávna zastávali názor, že ak majetok používal individuálny podnikateľ na podnikateľskú činnosť, potom jeho predaj možno pripísať aj predaju majetku v rámci podnikateľskej činnosti (Ministerstvo financií Ruska zo dňa 21.02.) .2012 N 03-04-05 / 3 -198, Federálna daňová služba Ruska v Moskve zo dňa 16.02.2009 N).
V tomto prípade príjmy získané jednotlivým podnikateľom z predaja nehnuteľností, ktoré používa na podnikateľské činnosti, ktorých zdanenie sa uplatňuje v zjednodušenom daňovom systéme, nepodliehajú dani z príjmu fyzických osôb podľa daňového poriadku Ruska. Federácia (Ministerstvo financií Ruska zo dňa 10.05.2012 N 03-11-11/151, zo dňa 15.03.2012 N, 09.08.2011 N, 12.05.2011 N, 14.04.2011 N ).
Zároveň podľa expertov finančného oddelenia zaúčtovať príjmy z predaja predmetu nehnuteľnosti ako súčasť základu dane pre daň zaplatenú v súvislosti s používaním zjednodušeného daňového systému (ďalej len ako daň), musia byť splnené 2 podmienky:
Pri registrácii jednotlivého podnikateľa v Zjednotenom štátnom registri individuálnych podnikateľov sa uvádzajú najmä druhy ekonomických činností, ako napríklad „Príprava na predaj vlastnej nehnuteľnosti“, „Nákup a predaj vlastnej nehnuteľnosti“ alebo „Stavebníctvo“. budov a štruktúr “(kódy 70.11, 70.12 a 45.2 Všeruského klasifikátora ekonomických činností (OKVED), schválené Štátnym štandardom Rusko zo dňa 06.11.2001 N 454-st);
Nehnuteľnosti boli použité v podnikateľskej činnosti individuálneho podnikateľa.
Otázka zostala otvorená, či by tieto podmienky mali byť splnené súčasne.
Sudcovia pri posudzovaní prípadov týkajúcich sa tejto otázky vo väčšine prípadov uvádzajú, že ak bol majetok používaný v podnikateľskej činnosti, príjem z jeho predaja je zdanený v rámci zjednodušeného daňového systému, aj keď zodpovedajúce kódy OKVED boli nevyhlásené pri registrácii jednotlivého podnikateľa a neskôr (FAS Moskovsky od 28. 10. 2011 N F05-11288/11 vo veci N A41-40926/2010, FAS okresu severozápad od 19. apríla 2011 N v r. prípad N A05-7156 / 2010).
S týmto stanoviskom súhlasilo aj Prezídium Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie v č. 14009/09 zo 16. marca 2010 (pozri tiež Najvyšší rozhodcovský súd Ruskej federácie č. VAC-12756/11 z 11. októbra, 2011).
S prihliadnutím na postavenie najvyšších arbitrov zrejme finančné oddelenie v posledných objasneniach niečo zmenilo.
Ministerstvo financií Ruska svoje stanovisko podrobnejšie vysvetlilo v liste z 23. apríla 2013 N 03-04-05/14057. Podľa odborníkov z odboru, ak bola nehnuteľnosť využívaná na podnikateľskú činnosť alebo ak individuálny podnikateľ pri registrácii deklaroval tieto činnosti ako predaj nehnuteľnosti, potom sa príjem z takéhoto predaja zohľadňuje ako príjem pri určovaní základ dane pre Daň. Preto, ako už bolo uvedené, ak individuálny podnikateľ uplatňuje zjednodušený daňový systém s predmetom zdanenia vo forme príjmu, na dosiahnutý príjem sa použije sadzba dane 6%.
Zároveň ide o príjem z predaja nehnuteľností, ktoré jednotlivý podnikateľ nevyužil na výkon podnikateľskej činnosti, a to aj vtedy, ak individuálny podnikateľ neuviedol druhy činností spojených s predajom jeho vlastnej nehnuteľnosti. majetok pri registrácii, podliehajú dani z príjmu fyzických osôb spôsobom ustanoveným v daňovom kódexe Ruskej federácie.
Predaj nehnuteľnosti fyzickou osobou po strate statusu individuálneho podnikateľa
Získaním a stratou postavenia individuálneho podnikateľa sa občan stáva subjektom určitých daňových právnych vzťahov, respektíve po ukončení činnosti individuálny podnikateľ prestáva byť osobitným predmetom daňových právnych vzťahov po zrušení registrácie štátu (druhá arbitráž) Odvolací súd zo dňa 12.03.2012 N 02AP-8013/11).
Zároveň, ako vysvetľuje ministerstvo financií Ruska (zo dňa 20.08.2012 N 03-11-11 / 25), podľa daňového poriadku Ruskej federácie zdaňovacie obdobie dane zaplatenej v súvislosti s používaním zjednodušeného daňového systému je kalendárny rok a účtovnými obdobiami sú štvrťrok, polrok a deväť mesiacov kalendárneho roka. Zdaňovacím obdobím dane zaplatenej v súvislosti s používaním zjednodušeného daňového systému u daňovníka, ktorý ukončil činnosť ako samostatný podnikateľ, je obdobie od začiatku kalendárneho roka do dátumu ukončenia činností vykonávaných v rámci zjednodušeného daňového systému.
To je napríklad, ak od 01.07.2014 občan stratí postavenie individuálneho podnikateľa, jeho práva a povinnosti súvisiace s používaním zjednodušeného daňového systému od tohto dátumu zaniknú. Od tohto momentu sa zdaňovanie jeho príjmu bude vykonávať v súlade s daňovým kódexom Ruskej federácie „Daň z príjmu fyzických osôb“.
Pri odpovedi na tieto otázky sa ruské ministerstvo financií riadi nasledujúcim stanoviskom.
Vzhľadom na to, že tento uhol pohľadu sa nezhoduje s postavením finančného oddelenia, je vysoko pravdepodobné, že bude potrebné obhajovať právo na oslobodenie od dane z predmetných transakcií a príjem dosiahnutý na súde.
V súčasnosti v tejto záležitosti nemáme žiadne príklady arbitrážnych postupov.
Pripravená odpoveď:
Expert právnej poradenskej služby GARANT
účtovník Molchanov Valery
Odpoveď prešla kontrolou kvality
Materiál bol pripravený na základe individuálnej písomnej konzultácie poskytnutej v rámci služby Právne poradenstvo.
