Ce este o vânzare alternativă a unui apartament? Riscurile cumpărătorului. Vânzare alternativă de apartamente: ce înseamnă. Alte nume și forme

Conform estimărilor specialiștilor de pe piața imobiliară până la 70% din toate tranzacțiile pe piața imobiliară secundară - oferte alternative.

Prin urmare, cumpărarea sau vânzarea locuințe secundare, orice participant la piață are o probabilitate foarte mare de a face față exact acestui tip de tranzacție.

Mai mult, poate acționa ca un simplu vanzatorul sau cumpărătorși cumpărător și vânzător în același timp.

Să analizăm ce este tranzacție alternativă de cumpărare și vânzare a unui apartamentși unde se aplică.

Dragi cititori! Articolele noastre spun despre soluții tipice probleme legale... Dacă vrei să știi cum să vă rezolvați problema - sunați telefonic consultare gratuită:

Acord alternativ: ce este?

Acord alternativ- acea tranzacție de cumpărare și vânzare în care vânzătorul unui apartament dobândește simultan o casă pentru el însuși.

Comerțul alternativ are următoarele caracteristici:

• ținute simultan cel puțin 2 tranzacții de cumpărare și vânzare, iar în a doua, cumpărătorul este vânzătorul primei tranzacții;
• afacere conectate între ele, anularea primei tranzacții duce automat la defalcarea celei de-a doua.

Aceste principii distingeți o tranzacție alternativă de una convențională, în care primirea de bani de către vânzător nu este programată pentru niciun eveniment.

În viitor, el poate dispune de ele la propria ta discrețieși, de exemplu, cumpărați și un apartament. Într-o tranzacție alternativă, principiile principale sunt exact conectivitateși simultaneitate.

De regulă, această situație se dezvoltă pe un singur motiv - vânzătorul nu are unde să trăiască dacă doar vinde apartamentul.

Și vânzarea este calea îmbunătăţi sau Schimbare al lor conditii de viata.

Opțiuni de tranzacționare

Toate tranzacțiile de pe piața secundară pot fi împărțite aproximativ în trei tipuri:

1. vânzare directă (netă);
2. afacere alternativă;
3. „Lanțul” apartamentelor.

Vânzare directă- o tranzacție în care vânzătorul primește pur și simplu bani și apoi îi dispune la propria sa discreție.

aceasta cel mai simplu tip de tranzacții, prin principiile sale nu foarte diferite de achizițiile de pe piața imobiliară primară.

Acord alternativ- vânzarea unui apartament cu achiziționarea simultană a altor locuințe.

O astfel de afacere are minimum 3 participanți:
Cumpărător - Vânzător / Cumpărător - Vânzător.

Bani primite de Vânzător / Cumpărător de la Cumpărător în totalitate sau parțial sunt transferate Pentru vânzător.

Modalități alternative de organizare a unei înțelegeri:

• îmbunătățirea condițiilor de viață, de exemplu, vânzarea unui apartament cu o cameră și achiziționarea unui apartament cu două camere;
• schimbarea condițiilor de viață fără o îmbunătățire fără echivoc a calității, de exemplu, mutarea într-o altă zonă, schimbarea etajelor etc .;
• trecere când se vinde un apartament cu mai multe camere și se cumpără 2 locuințe;
• congres- o opțiune destul de rară atunci când două sau mai multe case sunt vândute în același timp și una este cumpărată.

Opțiune congres este destul de rar, deoarece este dificil să găsești doi sau mai mulți cumpărători în același timp pentru obiectele vândute.

În plus, de obicei, cei care se mută pot vinde „fără durere” un apartament pentru vânzare directă pentru a nu complicați o afacere alternativă.

Când faceți o afacere alternativă a doua afacere cumpărarea și vânzarea sunt întotdeauna „Vânzare netă”, altfel se formează „Lanțul” apartamentelor.

Se compune din mai multe oferte alternative care se termină cu „ vânzare netă».

Puteți afla despre regulile de negociere atunci când cumpărați un apartament de la.

Procedură

Acord alternativ constă inerent din mai multe oferte regulate a cărui comandă depinde de numărul de participanți.

Dacă există trei dintre ele (Cumpărător, Vânzător / Cumpărător, Vânzător), puteți descrie aproximativ ordinea de acțiune pentru toate părțile.

Etapele

Etapele unei tranzacții alternative au mici nuanțe în comparație cu o tranzacție directă de cumpărare și vânzare:

1. Vânzătorul pune apartamentul la vânzare, în timp ce căutați o alternativă (opțiune opusă)... Când găsești cumpărătorîn cele din urmă trebuie să decidă achiziția pentru apartamentul său;
2. Vânzător cumpărător încheie un contract de plată în avans / depozit cu cumpărătorul spațiului dvs. de locuit, care indică termenii și condițiile preliminare ale viitoarei tranzacții;

Pentru informații despre cum să întocmiți corect un contract de depozit atunci când cumpărați imobile, citiți în.

3. În același timp, se încheie un acord de avans sau depozit cu vânzătorul apartamentului selectat, acordul specifică același termen pentru prelucrarea tranzacției în autoritățile statului. înregistrare;
4. Se întâmplă colectarea tuturor documentelor necesare pentru ambele tranzacții. După colectarea documentelor, se stabilește ziua viitoarei tranzacții și se pregătesc contracte de vânzare;
5. În ziua stabilită, este de dorit pentru toți participanții la tranzacții adunați-vă în același timp pentru a evita perturbările neașteptate. Atât contractele de vânzare, cât și cele de cumpărare sunt semnate, banii sunt transferați de-a lungul lanțului(în numerar sau prin amanet seif);
6. Contracte de vânzareîmpreună cu cele necesare documente transmis către organele statului înregistrare.

Urmăriți un videoclip despre cum să efectuați în siguranță o tranzacție de cumpărare a unui apartament printr-o cutie de valori:

Documente necesare

Pentru a efectua o tranzacție alternativă de vânzare și cumpărare, aveți nevoie aceeași listă de documente ca pentru o tranzacție standard.

Ambii vânzători trebuie să furnizeze:

• titulatură documente (extras din USRN);
• , conform căruia apartamentul a devenit proprietate (vânzare-cumpărare, privatizare, donație etc.);
• cadastral pașapoarte;
• Ajutor de vanzare din ZhSK(privind absența datoriilor, numărul și componența persoanelor înregistrate);
• procură generală, consimțământul autorităților tutelare, consimțământul soțului (dacă este necesar).

Toți participanții la tranzacție pentru înregistrare trebuie să furnizeze carduri de identitate. Cumpărători - acord soții să cumpere.

„Lanțul” apartamentelor: ce este?

"Lanţ" apartamentele sunt acele tranzacții alternative în care numărul de participanți depășește 3și poate ajunge la o duzină sau mai mult.

Deși în practică, astfel de cazuri sunt rare. Obișnuit "Lanţ" sunt numite tranzacții conexe cumpărarea și vânzarea a cel puțin 4 participanți.

Această tranzacție poate fi ilustrată prin următoarea formulă:

Client - Vânzător / Cumpărător 1 - Vânzător / Cumpărător 2 - Vanzator

Orice "lanţ" se încheie cu o „vânzare netă”, adică o tranzacție de vânzare-cumpărare în care nu a fost cumpărată nicio opțiune alternativă.

„Lanțul” apartamentelor- o opțiune chiar mai dificilă decât o ofertă alternativă, deoarece numărul de participanți la aceasta este mai mare și probabilitatea de eșec a întregului „lanț” crește exponențial.

Prin urmare, mulți vânzători sau cumpărători de apartamente greu de acord să participe la „lanțurile” datorate probabilitate mare de eșec o tranzacție de cumpărare și vânzare personală din vina unuia dintre participanții la „lanț”.

Riscuri și privilegii

Acordul alternativ are propriul său proși minusuri dar mai ales în ea persoana interesată care vinde și cumpără un apartament în același timp.

Alți cumpărători și vânzători să devină părți la un astfel de acord fără tragere de inimă datorită faptului că pentru a găsi opțiuni directe pentru locuințe sau cumpărători care le convin a eșuat.

Principalul riscul unei tranzacții alternative este complexitatea organizării și proiectării sale.

Cu atât mai mult participanți- teme mai dificil organizează-le, convine asupra condițiilor și cerințelor, întocmește și semnează acorduri preliminare și de bază de vânzare și cumpărare și în același timp înregistrează tranzacțiile cu autoritățile de înregistrare de stat.

Prin urmare, astfel de tranzacții nu sunt aproape niciodată complete fără agenții imobiliari, în timp ce escorta poate efectua un lucru sau chiar mai multe agenții după numărul de participanți.

O astfel de afacere poate rupe nu numai în etapa de pregătire, ci și după transferul documentelor pentru înregistrare.

De exemplu, dacă autoritățile de înregistrare vor suspenda o tranzacție atunci participanții la al doilea acord vor trebui să solicite și suspendarea.

Un număr mare de participanți la tranzacție, mai ales cu un „lanț” de apartamente, brusc crește probabilitatea participanților necorespunzători, din cauza căreia întreaga tranzacție comună poate fi frustrată.

Prin urmare, într-o tranzacție alternativă, ar trebui să acordați o atenție deosebită psihologicși calitățile morale ale părților, deoarece un participant poate rupe întregul „lanț”.

Persoana care cumpără și vinde locuințe prezintă un pericol deosebit. simultan.

Ceilalți participanți la tranzacția alternativă au mai puțin interesîn implementarea sa, deoarece le este mai ușor să execute tranzacții obișnuite de vânzare directă.

Destul de des Vânzătorul / Cumpărătorul trebuie să furnizeze reducere la apartamentul tăuși să cumpere o casă puțin mai scumpă valoare de piață , pentru ca alți participanți să fie de acord să participe la o tranzacție alternativă.

Vânzare și cumpărare alternative în teorie poate fi defalcat în două tranzacții simple cu toate acestea, această opțiune are și dezavantaje.

LA beneficiile unei oferte alternative include posibilitatea relocării directe și înregistrării la o nouă adresă, ocolind spațiile de locuit intermediare.

Mai mult, în cauză întreruperea achiziției vânzătorul nu riscă să se „blocheze” de bani și să caute frenetic noi opțiuni de cumpărare.

Desfășurarea a două meserii obișnuite nu va proteja vânzătorul de la întreruperea opțiunii de cumpărare, care este specială Pericol pe o piață instabilă cu creșterea prețurilor.

În perioada în care se caută o nouă opțiune de cumpărare, prețurile pot crește cu 10% sau mai mult, ceea ce nu este în interesul vânzătorului.

Impozitare

Potrivit rusului legislația fiscală , vânzarea unei locuințe este considerată venit și trebuie impozitată Impozitul pe venitul personal la rata de 13% dacă sunt îndeplinite două condiții:

1. locuința era deținută mai puțin de 5 ani(pentru locuințe achiziționate înainte de 01.01.2016 - mai puțin de 3 ani);
2. costul locuinței depășește 1 milion de ruble, în timp ce veniturile sunt impozitate peste această sumă (1 milion - dimensiunea deducerea proprietății fără taxe).

Se crede că, atunci când faceți două tranzacții de cumpărare și vânzare, dacă prețul de cumpărare egală sau mai mare decât valoarea de vânzare, atunci persoana este scutită de Impozitul pe venitul personal.

Această părere este puțin în mod eronat, deoarece rezident fiscal nu scutit de impozit.

Dar poate profita compensarea dacă nu a exercitat anterior dreptul de a primi deducerea impozitului la achiziționarea unei case.

În acest caz, puteți emite rambursarea taxei în valoare de 13% din costul locuinței achiziționate, în timp ce suma impozabilă nu poate depăși 2 milioane de ruble.

Când efectuați compensări, în funcție de valoarea locuinței vândute și cumpărate, puteți reduce valoarea impozabilă la zeroși complet scăpa din obligația de a plăti impozit, dar numai dacă persoana nu s-a bucurat anterior de deducerea fiscală.

Acord alternativ, si in special „Lanțul” apartamentelor- una dintre cele mai dificile opțiuni de cumpărare și vânzare pe piața secundară.

Nu va fi de prisos să dați câteva sfat participanți profesioniști piata imobiliara.

Agenții imobiliari recomandă:

• Atunci când efectuați o tranzacție alternativă, este mai bine să contactați agenție imobiliară de încredere, deoarece agenții imobiliari au întâlnit în mod repetat acest tip de tranzacții.

  Conduită independent o astfel de tranzacție și controlează toți participanții săi destul de greu;

• Nu ar trebui să construiești „lanțuri” lungi de apartamente care aproape întotdeauna sortit eșecului... Cu cât sunt mai puține link-uri într-o ofertă alternativă, cu atât mai bine.

  Ar trebui acordată atenție cu privire la particularitățile caracterului tuturor participanților la tranzacție și în cazul cel puțin unei verigi nesigure, este mai bine să nu pierdeți timpul construind întregul lanț;

• Acord alternativ - în ultimă instanță pentru toți participanții săi, dacă există posibilitatea de a vinde sau cumpăra pur și simplu un apartament, atunci este mai bine să nu participați la el.

  Pe de altă parte dacă intențiile sunt ferme și toate sunt semnate acorduri preliminare, atunci merită să vă gândiți de multe ori înainte de a abandona o astfel de afacere, deoarece în acest caz veți dezamăgi un număr foarte mare de oameni;

• Cel mai bun timp de petrecut oferte alternative - perioadă prețuri stabile pe piață imobiliare, deoarece salturile de valoare pot afecta intențiile anumitor participanți.

Printre numeroasele scheme de înstrăinare a proprietăților imobiliare, merită subliniat vânzarea alternativă a unui apartament, deoarece acest format al tranzacției este una dintre cele mai populare opțiuni pentru transferul de proprietate (dacă, desigur, vorbim despre piața imobiliară secundară).

În cadrul acestui articol, vom vorbi despre ce este o vânzare alternativă de apartamente, vom analiza riscurile la care ar putea fi expuși cumpărătorii și vânzătorii și vom lua în considerare și avantajele și dezavantajele tranzacțiilor în acest format.

Vânzare alternativă înseamnă vânzarea unei părți din proprietate imobiliară cu achiziționarea simultană a unei alte proprietăți.

În mod formal, din punct de vedere juridic, părțile la tranzacție încheie un contract de vânzare complet obișnuit și al acestora raport juridic guvernat de același acte legislative (cu câteva excepții, care vor fi discutate mai jos).

Acord alternativ: cine beneficiază de aceasta

Cele mai frecvente motive pentru alegerea unei vânzări alternative sunt necesitatea îmbunătățirii condițiilor de viață, a călătoriilor (copii, soți la divorț), relocarea locuitorilor apartamentelor comunale, cumpărarea unui apartament de la pensionari și alte persoane slab protejate din punct de vedere social.

În afară de comoditatea tranzacțiilor imobiliare efectuate în acest format, vânzările alternative sunt adesea singura modalitate de a schimba condițiile de viață. De exemplu, dacă reprezentanți ai unor astfel de categorii ale populației, precum pensionari, minori, secții sunt implicați în tranzacție, una dintre condițiile principale pentru vânzarea proprietății lor este disponibilitatea garanțiilor că în niciun caz nu vor fi lăsați fără un acoperiș deasupra capetelor lor.

La încheierea unui acord cu reprezentanți ai categoriilor enumerate (ca și în vânzarea de apartamente și acțiuni) legalizarea contractului este obligatorie. De fapt, popularitatea vânzării alternative se explică prin faptul că este nevoie de timp pentru o vânzare obișnuită la domiciliu și sunt necesari bani pentru a cumpăra un apartament, în cazul unei vânzări alternative (cel mai adesea acesta este un schimb) nu trebuie să colectați o anumită sumă și vă puteți muta într-o casă nouă chiar în ziua semnării contractului.

Esența tranzacției alternative și tipurile de participanți

Proprietarii mai multor apartamente participă adesea la tranzacții unice. Uneori vorbim despre o duzină de apartamente, ale căror proprietari vor să își schimbe locuința sau să le transfere imobiliareîn bani. Cu toate acestea, agenții imobiliari încearcă să limiteze cât mai mult numărul participanților: într-unul dintre cazuri, un public destul de impresionant s-a adunat pentru a semna contractul, format din proprietari, proprietari de acțiuni, agenții lor imobiliari, doar aproximativ 20 de persoane.

Nu este ușor să îi faci pe toți acești oameni să fie de acord între ei în același timp, în timp ce încheierea unui acord „fiecare cu fiecare” este condiția principală pentru ca un lanț de vânzări simultane să devină realitate.

Să examinăm tipurile de participanți la tranzacții în vânzări alternative.În lanțurile de vânzări există unele „superioare” - care nu schimbă nimic și plătesc locuința cu bani, cele „mijlocii” sunt participanți clasici, deoarece cumpără și vând în același timp și „cele mai mici” - acești participanți transferă proprietatea lor și primesc bani de la un seif bancar ...

Caracteristicile vânzărilor alternative

Acest format al tranzacțiilor imobiliare ca vânzare alternativă are propriile sale caracteristici. Cel mai mare avantaj este că în timpul schimbului, proprietarii locuințelor vândute sunt liberi de riscul de a se confrunta cu circumstanțe care îi împiedică să cumpere un alt apartament. Cu toate acestea, pe de altă parte, acest tip de tranzacție este destul de complicat, riscurile „neacordării unei tranzacții” sunt prea mari, pentru că, chiar dacă doar unul dintre proprietari se răzgândește despre încheierea unui acord, întregul lanț se va prăbuși. Având în vedere prezența diferitelor subtilități legale, precum și dificultăți organizatorice, este necesară o experiență extraordinară de la un agent imobiliar, astfel de operațiuni sunt pur și simplu prea dificile pentru începători.

Este necesar nu numai să atrageți proprietarii, ci și să efectuați o evaluare puritate juridică pentru fiecare proprietate, evaluați probabilitatea unui rezultat și elaborați suport documentar astfel încât, după finalizarea tranzacției, niciunul dintre participanți să nu aibă probleme. Principalul pericol este că instanța poate recunoaște tranzacția ca fiind ilegală (de exemplu, dacă drepturile de proprietate ale cuiva au fost încălcate).

Avantajele și dezavantajele vânzării alternative

Acum este momentul să luăm în considerare avantajele și dezavantajele vânzării de bunuri imobile într-un format de tranzacție alternativ. Din punctul de vedere al vânzătorului și al cumpărătorului, calitățile utile și punctele negative vor fi diferite, așa că le vom lua în considerare la rândul lor.

Pentru vânzător

Avantaje

În condiții de instabilitate a prețurilor de piață pentru locuințe, vânzătorul nu riscă să rămână fără adăpost. Acest lucru, în special, se poate întâmpla atunci când, după cumpărare, vânzătorul avea bani în mâini și în acel moment a existat o depreciere accentuată a banilor, care este motivul imposibilității de a cumpăra o altă casă. Mutarea și înregistrarea se efectuează imediat, pentru aceasta nu trebuie să pierdeți timpul stabilind acorduri separate, toate acestea fiind deja precizate în contract.

dezavantaje

Cu o vânzare alternativă, prețul trebuie redus, deoarece în acest caz scade atât interesul cumpărătorilor, cât și al vânzătorilor. Este nevoie de mai mult timp - trebuie să găsiți un cumpărător, să așteptați ca agentul imobiliar să construiască un lanț de participanți, să fiți de acord cu termenii înțelegerii cu fiecare dintre ei.

Pentru cumpărător

Avantaje

Mărind alegerea pe piața imobiliară, puteți evalua mai multe opțiuni potențial interesante. Un câștig de preț, deoarece un preț mai mare este stabilit în timpul vânzărilor directe decât în ​​timpul vânzării apartamentelor „alternative”. În plus, participarea activă a agentului imobiliar la etapa pregătirii tranzacției vă permite să aflați diferite aspecte în timp și să ajungeți rapid la acorduri. Dacă tranzacția se efectuează cu participarea unei bănci sau a autorităților de tutelă, în acest caz, se asigură o verificare suplimentară a proprietății pentru puritatea legală.

dezavantaje

Există riscuri mari de defalcare a tranzacției din cauza supraevaluării (în raport cu piața) așteptările vânzătorului, în plus, acest lucru se poate întâmpla chiar înainte ca tranzacția să aibă loc. Există, de asemenea, riscuri de conflict în cazul în care părțile încep să fie de acord între ele în plus față de agentul imobiliar.

Proprietari înregistrați și non-proprietari

În momentul tranzacțiilor alternative, proprietarii, cel mai adesea, rămân înregistrați pe metri patrati schimbând proprietarul. Vă puteți înregistra la noua locație după ce proprietarul este radiat la adresa veche. Pe de altă parte, proprietarul poate verifica mai devreme, această nuanță este stipulată în contract. De regulă, contractul impune vânzătorului obligația de a elibera apartamentul. (legal, radiați toți chiriașii)în termen de paisprezece zile de la data transferului de locuințe conform legii și, indiferent dacă a avut loc transferul efectiv (Check-in) sau nu.

Pe lângă proprietarii înregistrați la adresa imobilului de vânzare, pot fi înregistrate și persoanele care ar putea avea dreptul să folosească apartamentul, dar care nu sunt proprietarii. Spre deosebire de proprietar, utilizatorii înregistrați nu poartă obligații în temeiul acordului încheiat de proprietar și pot încălca obligațiile contractuale, nu există nicio pârghie asupra acestora. Prin urmare, cumpărătorii sunt extrem de sensibili la această problemă și insistă ca toți utilizatorii să fie radiați. În caz contrar, va fi extrem de dificil să forțezi utilizatorii să părăsească spațiul de locuit, chiar și prin instanțe - cumpărătorul nu are nicio relație contractuală cu utilizatorii, deci nu se poate vorbi despre încălcări ale acestora.

Acces la seifuri

Retragerea de către cumpărător Bani plasat acolo de către vânzător este cea mai comună metodă de decontare în tranzacțiile alternative. Multe probleme, uneori foarte semnificative, din diverse motive, nu sunt reflectate în contract, iar îndeplinirea unui număr de condiții este direct reglementată de condițiile de acces la celulă. Inclusiv - și întrebări despre declarația utilizatorilor. Una dintre modalitățile de a încheia acorduri de încredere cu utilizatorii este notarizarea obligațiilor lor de radiere. Cu toate acestea, astfel de documente au restricții legislative, din cauza cărora nu pot fi acceptate de instanță ca valabile atunci când se examinează cazul.

Participarea proprietarilor minori

Dacă minorii care dețin proprietăți imobiliare sau o acțiune sunt implicați într-o tranzacție alternativă, după înstrăinarea locuințelor, aceștia ar trebui să primească bunuri imobiliare egale în preț (sau mai sus) cea care a fost vândută. Dacă acțiunea este foarte mică, un transfer în contul bancar al minorului a sumei corespunzătoare poate acționa ca un substitut. Înainte de încheierea contractului, problema trebuie luată în considerare de către autoritățile tutelare și convenită cu acestea, altfel tranzacția pur și simplu nu va avea loc.

Apropo, dacă vânzătorul, dintr-un anumit motiv, a transferat acțiunea minorului prin donație fără acordul autorităților tutelare, acesta din urmă poate cere anularea tranzacției. Donația de bunuri imobile, în ciuda caracterului gratuit al operațiunii, este o tranzacție și, potrivit legii, orice tranzacții între secție și tutore sunt ilegale.

Transfer de apartamente în tranzacții alternative

Transferul de bunuri imobile în ceea ce privește mutarea efectivă se efectuează în direcția opusă circulației fondurilor. Adică, primul care se mută este partea "de top" la tranzacție - cel care dă bani și nu își oferă proprietățile imobiliare în schimb. Și în spatele ei, restul participanților sunt așezați de-a lungul lanțului.

Riscurile cresc odată cu vânzarea alternativă

Riscurile în tranzacțiile alternative cresc proporțional cu creșterea lanțului, este întotdeauna necesar să ne amintim acest lucru și să evaluăm în mod sobru circumstanțele existente, precum și factorii care pot duce la apariția oricăror alte circumstanțe. Aceste riscuri cresc tensiunea dintre părțile la tranzacție și afectează relația lor, deoarece fiecare dintre noii participanți își aduce propriile așteptări și propriul grad de nemulțumire față de condiții. Apariția fiecăruia întrebare dificilăînsoțit de riscul de refuz al tranzacției de către orice participant, respectiv, riscul de distrugere a lanțului crește, ceea ce implică imposibilitatea executării tranzacției.

Concluzie

În ciuda prezenței anumitor dificultăți în tranzacțiile alternative, acest format de relații poate fi nu numai cel mai profitabil, ci și singurul modalitate posibilă schimba apartament. Mulți cetățeni care doresc să-și rezolve cumva problemele legate de locuințe pur și simplu nu au o sumă suficientă de bani, precum și capacitatea de a atrage cumva acești bani. (împrumut bancar etc.).

Rețineți, totuși, că beneficiile sunt compensate de riscuri. Fiecare obiect adăugat lanțului trebuie verificat calitativ din punct de vedere al purității sale juridice. În caz contrar, aproape toate părțile la tranzacție vor avea probleme.

Prezența evidentă a riscurilor este motivul pentru care trebuie să atragi un agent imobiliar competent și, în mod ideal, să apelezi la sprijinul unui avocat profesionist specializat în dreptul imobiliar.

Igor Vasilenko

Care este vânzarea alternativă a unui apartament?

Buna dragi cititori ai blogului meu.

Ieri Ivan Vasilievici a venit la agenția noastră. La bătrânețe, a decis să mărească spațiul de locuit (se pare că copiii au ajutat financiar) și, în acest sens, a fost interesat - care este vânzarea alternativă a unui apartament, care i-a fost oferită într-o agenție imobiliară?

Inițial, atitudinea sa față de orice „alternativă” a fost strict negativă. Dar, adâncindu-se treptat în schemă, și-a schimbat părerea în complet opusul.

Să aruncăm o privire mai atentă asupra a ceea ce este această opțiune pentru vânzarea unui apartament și în ce fel diferă de cea obișnuită.

Alternativă (alternativă franceză, din latină alternatus - alta) - necesitatea de a alege una dintre două sau mai multe posibilități care se exclud reciproc, precum și fiecare dintre aceste posibilități.

Conceptul de „alternativă la vânzarea unui apartament”

Cumpărarea și vânzarea alternativă a unui apartament reprezintă o tranzacție unică pentru vânzarea unei proprietăți și achiziționarea alteia. De obicei, argoul folosește combinația „vânzare alternativă”, deoarece achiziția este întotdeauna „obișnuită”.

O vânzare alternativă este adesea singura tranzacție posibilă dacă apartamentul sau o parte din acesta aparține copiilor minori, pensionari (adică „proprietari neprotejați social”).

Forma contractuală notarială

Tranzacțiile cu minori sau tutori ai proprietarilor se efectuează numai în formă notarială. Vânzarea proprietății comune este, de asemenea, doar sub formă notarială. Achiziționați în proprietate comună posibil în scrierea simplă.

Este important!
De asemenea, tranzacțiile alternative sunt frecvente în cazurile în care proprietarii nu au o altă locuință și, în conformitate cu termenii tranzacției, trebuie să plece în casa cumpărată. La momentul tranzacției, proprietarii sunt „înregistrați” la adresa veche și înregistrează și transportă lucrurile imediat la noua adresă.

Există o mulțime de tranzacții alternative pe piață - cel puțin jumătate din apartamentele de pe piață: extinderea spațiului locativ, congresul familiei, călătoria la 2 adrese, deplasarea unui apartament comunal, apartamentul cu un proprietar minor (privatizare, capitalul matern), apartamente cu proprietari pensionari sau bolnavi.

Schema de vânzare alternativă

Există un „cumpărător de top” cu bani și mai mulți vânzători de apartamente. Din punct de vedere tehnic, pot exista mai mulți „cumpărători de top” (de exemplu, atunci când mai multe proprietăți sunt vândute simultan și un congres unui apartament) sau „alți cumpărători” (dacă cumpără un apartament într-un lanț).

„Vânzătorii de jos” vând doar apartamente și primesc bani de la celule.

Vânzare și cumpărare „medie” în același timp cu următoarele opțiuni:

• cu o plată suplimentară cu banii proprii sau bani atrași - ipotecă, subvenție;
• eliberând bani
• păstrați în limita banilor din vânzare.

Oferte- „locomotive” sunt exact alternative: implică mai multe apartamente, iar fiecare parte are un aspect critic esenţial pentru a finaliza toate tranzacțiile unice.

Odată cu creșterea numărului de participanți la tranzacție, complexitatea crește brusc

Sunt conștient de afacerea „locomotive cu aburi”, la care au participat 16 apartamente. De obicei, agenții imobiliari încearcă să limiteze numărul de participanți până la punctul în care întreaga situație se pretează la un control bun: în practica mea, 5 apartamente plus un cumpărător au participat la o tranzacție și aproximativ 20 de persoane, proprietari și agenți imobiliari, au venit la tranzacție .

Caracteristicile tranzacțiilor alternative

Particularitatea unei astfel de tranzacții este înregistrarea unică atât a vânzărilor, cât și a achizițiilor. Nu există riscul ca clientul să vândă apartamentul și să primească bani, dar din anumite motive nu va putea cumpăra un alt obiect.

Circumstanțe în care cumpărarea se poate prăbuși

Riscuri: deprecierea monedei, refuzul vânzătorilor de apartamente cărora le-a plăcut să vândă, absența unuia dintre participanții la tranzacție și alții.
Datorită complexității organizatorice ridicate și complexității juridice, doar agenții imobiliari sunt angajați în tranzacții alternative. Pentru astfel de tranzacții, experiența uneia sau a două tranzacții nu este suficientă; sunt necesare cunoștințe suficient de profunde pentru a evalua termenii tranzacției, „curățenia” apartamentelor și pentru a prezice un rezultat bun al tranzacției.

Proprietari de apartamente înregistrați

În tranzacțiile alternative, proprietarii înregistrați rămân adesea înregistrați în momentul tranzacțiilor. Înregistrarea poate fi efectuată imediat la adresa apartamentului cumpărat, poate fi efectuată după radierea de la adresa apartamentului vândut. Acest moment este discutat de părțile la tranzacție.

Perioada NORMALĂ de scutire JURIDICĂ este de 14 zile, trebuie indicată în contractul de vânzare și nu depinde de transferul efectiv al apartamentului sub act.

Non-proprietari înregistrați (așa-numiții „utilizatori”)

Utilizatorii sunt persoane înregistrate la adresa apartamentului vândut, dar care nu sunt proprietarii. Astfel de persoane au dreptul de utilizare locuințe, de aceea sunt numiți astfel. Vânzarea alternativă este opțională pentru utilizatorii înregistrați. Chiar dacă sunt înregistrați copii minori.

Și trebuie să știți că, dacă proprietarii apartamentului se angajează să se radieze în conformitate cu condițiile contractului de vânzare cumpărare, atunci utilizatorii nu sunt părți la acord și nu au o astfel de obligație. „Utilizatorii” pot încălca acordurile, iar cumpărătorii nu au o pârghie semnificativă. Prin urmare, cumpărătorii de apartamente sunt extrem de scrupuloși față de persoanele înregistrate în apartament.

Condiția pentru eliberarea legală a apartamentului este condiție esențială contracte de vânzare. Este posibil să se realizeze îndeplinirea condițiilor contractului de vânzare-cumpărare într-o situație conflictuală numai prin intermediul instanțelor judecătorești. Și este foarte dificil să dai în judecată utilizatorii cu care cumpărătorul nu are nicio relație contractuală.

Condițiile tranzacției alternative sunt, de asemenea, guvernate de condițiile de acces la conținutul casetelor de valori. Multe probleme semnificative ale tranzacției, inclusiv declarația utilizatorilor, sunt rezolvate în afara textului contractului de vânzare și cumpărare și sunt guvernate de condițiile de acces la seifuri pentru decontări reciproce.

Una dintre modalitățile de soluționare a situației cu persoanele înregistrate este obligațiile puternice, confirmate de declarațiile notariale. Cererile notariale au unele restricții și trebuie să fie susținute de condiții adecvate pentru accesul la o cutie de valori.

În anumite condiții pentru apariția dreptului de proprietate (de exemplu, refuzul de a participa sau absența temporară în momentul privatizării), utilizatorii își păstrează dreptul la viață de a folosi locuința. Și, potrivit instanței, este incredibil de dificil să se aboneze astfel de utilizatori. Într-un astfel de caz, utilizatorii trebuie radiați înainte de tranzacție.

Tutela cu proprietarii minori

Copii-proprietari minori, în schimbul vânzării apartamentului sau acțiunii, trebuie să primească un alt apartament sau acțiune cu o valoare identică cu cea vândută sau mai mare. În cazul unei acțiuni foarte mici, copiii pot primi bani într-un cont bancar. Opțiunile trebuie convenite cu un angajat al autorității de tutelă, patronat și tutelă.

Dotarea proprietarilor minori cu proprietăți într-un apartament „în cadrul familiei” prin donație poate fi dificilă din cauza poziției oficialilor de tutelă. Poziția unora este că donația este considerată o tranzacție, iar legea interzice o tranzacție între un tutore și o secție. Există opțiuni de soluție, dar acest lucru depășește sfera acestui articol.

Alternativă la VÂNZARE

PROS pentru vânzătorii unui apartament alternativ:

1. Nu există riscul de a rămâne fără adăpost pe fondul prețurilor volatile.
2. Niciun risc de depreciere a banilor și creșteri valutare, deoarece banii nu sunt depozitați, ci transferați imediat pentru obiectul achiziționat.
3. Înregistrați-vă și treceți imediat la o nouă adresă fără soluții intermediare.

Singura soluție dacă unul dintre proprietari este înregistrat la autoritățile de tutelă, patronat și tutelă. Aceasta este o categorie de cetățeni vulnerabili social.

Notă!
În mod specific, proprietarii de copii minori nu pot fi înregistrați, dar O condiție prealabilăînregistrarea vânzării este acordul autorităților tutelare.

Și autoritățile tutelare din Moscova își dau consimțământul pentru vânzarea proprietății proprietarilor de copii numai atunci când copiilor li se oferă alte bunuri - o achiziție sau o donație.

CONTRA pentru vânzătorii unui apartament alternativ:

1. O scădere vizibilă a prețului unui apartament din cauza interesului redus al cumpărătorilor și vânzătorilor.
2. Condițiile de vânzare sunt mult mai lungi: căutarea unui cumpărător, selectarea unui obiect și acordul tranzacției cu toate părțile.

O caracteristică importantă a unei tranzacții alternative este executarea corectă a avansurilor de la cumpărător la client și de la client la vânzător. Proiectare corectă- garanția unei tranzacții calme și a siguranței fonduri proprii client.

Alternativă pentru CUMPĂRARE

PROS pentru cumpărătorii unui apartament alternativ:

1. O gamă mai largă de opțiuni pe piață (față de una „gratuită” există 2-4 „alternative”) sau un câștig de preț, deoarece apartamentele „gratuite” sunt ceva mai scumpe decât cele alternative.
2. Participarea la tranzacția agenților imobiliari profesioniști care „netezesc neregulile” relațiilor.
3. Participarea băncii (și, prin urmare, a societăților de evaluare și asigurare) și a autorităților de tutelă la tranzacție este o verificare suplimentară a „purității legale” a obiectelor. Dar nu o garanție!
4. Garanție relativă de descărcare a utilizatorilor („non-proprietari” înregistrați).

CONTRA pentru cumpărătorii unui apartament alternativ:

1. Riscuri ridicate de „a nu intra” în tranzacție din cauza așteptărilor supraestimate ale vânzătorului de opțiuni pe piață sau prețuri.
2. Riscuri ridicate de creștere a prețului înainte de tranzacționare. "Vânzătorul a ales un singur apartament, dar trecem la preț numai dacă plătiți 50-200 mii." - acest lucru poate fi auzit de la agentul imobiliar al vânzătorului.
3. Riscurile conflictelor dintre părțile la un acord multilateral cresc de multe ori.

Transferul de apartamente după tranzacție se efectuează în ordinea inversă a mișcării banilor. Deoarece oamenii se mută într-un apartament cumpărat și DISPONIBIL, cumpărătorul SUPERIOR este ultimul care se mută. Acest lucru trebuie luat în considerare atunci când planificați o afacere.

EVALUAREA RISCURILOR PENTRU VÂNZĂRI ALTERNATIVE

Trebuie amintit că riscurile cresc exponențial odată cu creșterea numărului de obiecte ale participanților la tranzacție. Fiecare obiect nouîntr-un lanț de apartamente crește tensiunea în relațiile interumane. Fiecare membru nou aduce așteptările și nemulțumirea lor în afacere. Riscul de refuz al uneia dintre părțile la tranzacție crește cu fiecare problemă complexă.

SERVICIILE IMOBILIERILOR și costul acestora pentru o cumpărare și vânzare alternativă

Serviciile imobiliare constau din două părți:

• Vinde un obiect. Vânzătorul va primi bani reali pentru apartamentul său.
• Cumpără un obiect. Agentul imobiliar selectează un obiect imobiliar de calitate.

În consecință, comisionul pentru servicii se percepe pe ambele părți ale serviciului - vânzare și cumpărare. Minus o reducere pentru un serviciu de pereche de 0,5%.

Sursa: https://www.realtor-pro.ru/alternativa

Puncte slabe în tranzacțiile imobiliare alternative

Cele mai frecvente oferte de pe piața imobiliară din Moscova sunt oferte alternative, atunci când se cumpără altul în loc de unul. Practic, o ofertă alternativă este schimbul de apartamente printr-o ofertă de cumpărare și vânzare.

Un schimb alternativ se efectuează atunci când o persoană vinde un apartament și cumpără imediat altul, adică mai multe obiecte imobiliare sunt implicate în tranzacție simultan.

Adesea 4-6 apartamente iau parte la tranzacție, se întâmplă ca până la 12 apartamente să participe la lanț, ceea ce confirmă încă o dată cât de complexe sunt aceste tranzacții, cât de multe cunoștințe și abilități sunt solicitate de la agentul imobiliar, cât costă nervul - de la toți participanții la tranzacție, deoarece cu cât lanțul este mai lung, cu atât este mai ușor să îl separi.

Mai devreme, în Vremurile sovietice, schimbul a avut loc folosind un acord de barter. Banii nu au fost implicați într-o astfel de tranzacție, dar a avut loc un schimb de apartamente între părțile la tranzacție. Mena a restrâns cu mult sfera de căutare a unei opțiuni de schimb, deoarece este foarte dificil să găsești un apartament care să îți placă cu condiția ca proprietarului acestei locuințe să-i placă apartamentul tău și el va fi de acord să se mute în el.

Tranzacția alternativă modernă este, așa cum am spus, schimbul de apartamente prin intermediul unui contract de cumpărare și vânzare. Avantajul unei oferte alternative este că participanții săi pot alege un apartament din zeci de mii de oferte. Până în prezent, o ofertă alternativă este cea mai mare mod accesibil pentru ca mulți moscoviți să-și rezolve problemele de locuință.

Agenții imobiliari recunosc că, deși cea mai mare parte a tranzacțiilor a reprezentat întotdeauna alternative, în timpul crizei numărul acestora a crescut și în anii care au urmat crizei nu fac decât să crească. Motivul este simplu - este o reducere a veniturilor populației, o reducere a programelor ipotecare.

Popularitatea alternativei este evidentă. Vânzarea netă a unui apartament este, cel mai adesea, pentru cei care părăsesc orașul (țara) sau au primit o moștenire și doresc să transforme imobilul în exces în bani. Cumpărarea unui apartament nu este din nou o operațiune foarte obișnuită pe piața imobiliară, deoarece puțini oameni au o sumă gratuită pentru a cumpăra un apartament.

Sfaturi utile!
Majoritatea oamenilor se mută, pleacă, vând locuințe dintr-o zonă mai mică și cumpără una mai mare, adică preferă tranzacțiile imobiliare alternative. Astăzi, tranzacțiile alternative reprezintă 80% din volumul total al tranzacțiilor pe piața imobiliară rezidențială secundară din Moscova.

Acum este momentul potrivit pentru oferte alternative, deoarece piața imobiliară este acum stabilă. Este o altă problemă când prețurile cresc săptămânal. Apoi, de multe ori agenții imobiliari se confruntă cu situația în care au găsit deja un cumpărător pentru apartamentul clientului, i-au fixat valoarea și încep să caute o opțiune de schimb, iar în timpul căutării, prețurile cresc, iar clienții, după cum spun agenții imobiliari, „nu se încadrează într-o alternativă ", adică este mai ușor să vorbești, nu mai au destui bani pentru a cumpăra un apartament potrivit pentru mutare.

„Este mare probabilitatea ca tranzacțiile să fie întotdeauna în pericol și ne-au făcut să oferim serviciul„ Schimb conform unui nou sistem ”pentru perioada de creștere a prețurilor pe piață - spune Oleg Igorevich Zenkin, șeful Departamentului de locuințe secundare al Agenției imobiliare Moscova-Paris Bank. - Am început mai întâi să căutăm o opțiune de mutare pentru clienții noștri, apoi - pentru un cumpărător pentru proprietatea lor. Acest lucru a evitat creșterea prețurilor și a economisit timp și bani clienților noștri. "

Dar perioada de scădere a prețurilor proprietăților sau stabilizarea acestora este cel mai bun moment pentru oferte alternative. În primul rând, există un cumpărător pentru apartamentul dvs., prețul pentru acesta este fix și, în timp ce căutați o alternativă, prețurile sunt ușor reduse. În același timp, desigur, câștigați în bani, deoarece suma plății suplimentare pentru locuințe noi este redusă.

Acordurile alternative au o mulțime de neajunsuri, în primul rând - vulnerabilitatea unor astfel de acorduri și calendarul imprevizibil, în al doilea rând. Este imposibil să se prevadă câți participanți vor fi în tranzacție și, în consecință, cât va dura procesul de găsire a unui cumpărător pentru apartamentul dvs. și o alternativă pentru dvs. Riscul colapsului lanțului este foarte mare. Dacă unul dintre participanții la lanț se răzgândește sau se dezvăluie unele probleme cu documentele, întregul lanț, care a fost asamblat cu grijă de câteva luni, se va destrăma.

În plus, atunci când atât de multe părți participă la o tranzacție și fiecare parte are propriul său reprezentant, un agent imobiliar, părțile pot pur și simplu să nu fie de acord. În timpul tranzacției, pot apărea dispute în ceea ce privește condițiile acordului privind accesul la celulă, momentul livrării apartamentului către noii proprietari sau orice alt dezacord.

Este clar că fiecare parte își va apăra interesele, dar toate acestea fac ca acordul alternativ să fie și mai vulnerabil. În plus, acum mulți oameni cumpără bunuri imobiliare cu un credit ipotecar, ceea ce înseamnă că afacerea va fi amenințată dacă banca nu o aprobă în ultimul moment. Din nou, întregul lanț va avea de suferit.

Tranzacțiile alternative sunt foarte diverse: poate fi un congres, o siding, relocarea unui apartament comunal. Cel mai frecvent tip de oferte alternative este călătoria. Aceasta este vânzarea unui apartament și achiziționarea simultană a două sau mai multe apartamente. Principalele motive pentru mutare sunt disputele familiale, divorțurile, necesitatea separării, împărțirea proprietății între moștenitori, soți etc.

Un tip mai complex de tranzacții alternative, deși nu mai puțin obișnuit, este convenția. Esența sa constă în vânzarea a două (sau, mai rar, mai mult de două) apartamente și, în locul acestora, achiziționarea unuia, cu sau fără suprataxă. Complexitatea congresului constă în faptul că atunci când vindeți două apartamente în același timp, este extrem de rar să găsiți un cumpărător pentru ambele simultan.

Prin urmare, la început, o plată în avans pentru un apartament este acceptată pentru o anumită perioadă, iar aceștia continuă să caute un cumpărător pentru al doilea. Problema este tocmai timpul, deoarece avansul se face pentru o perioadă specifică, cel mai adesea, scurtă (nu mai mult de o lună), iar dacă în acest timp nu există cumpărător pentru al doilea apartament, este posibil ca tranzacția să nu aibă loc.

Sursa: http://www.mosflat.ru/smi/alternative_deals/

Ce alternativă are vânzarea alternativă?

Economisirea de bani pentru a cumpăra un apartament la Moscova este o sarcină practic batjocoritoare pentru majoritatea oamenilor, pentru că vor trebui să economisească până la bătrânețea nepoților lor. Prin urmare, de multe ori un alt apartament devine o trambulină financiară pentru cumpărarea unui apartament, a cărui vânzare este legată de achiziționarea unuia nou.

În același timp, se formează un lanț de vânzări de apartamente, în care unul dintre participanți acționează în același timp ca vânzător și ca cumpărător. Aceasta se numește o vânzare alternativă. Ea va fi discutată în acest articol.

Avantajele unei oferte alternative

Părinții tranzacției alternative au fost tranzacții de schimb direct și de barter, care există până în prezent, dar sunt rare din cauza complexității selecției opțiunilor. Schimbul direct este posibil doar pentru apartamentele neprivatizate (municipale, de stat), în timp ce toți chiriașii (înregistrați) ai apartamentului A devin chiriași (înregistrați) în apartamentul B, iar chiriașii din apartamentul B sunt reînregistrați integral în apartamentul A.

Este important!
Procedura este deranjantă și consumă mult timp, necesită colectarea documentelor și luarea în considerare la întreprinderea unitară de stat „Centrul orașului de locuințe de închiriere din Moscova”. Dacă ambele apartamente sunt deținute, atunci toți proprietarii unui apartament pot încheia un alt acord de schimb cu toți proprietarii. Dificultatea constă în găsirea unor opțiuni reciproc adecvate pentru schimb, obținerea consimțământului tuturor proprietarilor și acordarea unei suprataxe, dacă există.

Comparativ cu schimbul și schimbul, vânzarea alternativă simplifică foarte mult căutarea opțiunilor adecvate: se dovedește a fi mult mai ușor să găsești un cumpărător pentru un apartament și apoi un apartament alternativ adecvat, pentru a lega condițiile de cumpărare și vânzare și a face o afacere. .

În plus față de o mai mare variabilitate, o tranzacție alternativă vă permite, de asemenea, să vindeți vechiul și să cumpărați apartamente noiÎn același timp, într-o singură zi, oferind „alternativei” posibilitatea de a nu ieși în bani gratis atunci când își vinde apartamentul.

Acest lucru este deosebit de important, deoarece majoritatea vânzătorilor alternativi se tem să transporte și chiar să stocheze în bănci. sume mari banii și posibilele schimbări bruște ale situației economice și ale prețurilor imobiliare îi sperie și mai mult.

Înregistrarea de stat a contractelor de vânzare și cumpărare a unui apartament care este vândut și cumpărat are loc independent unul de celălalt, cu excepția cazurilor în care o tranzacție este prevăzută în contracte în condiții. (Va exista un articol separat despre ceea ce este o afacere condiționată, așa că nu uitați să vă abonați la actualizările site-ului prin poștă, prin e-mail sau RSS).

Și, deși formal acordurile de vânzare și cumpărare ale apartamentelor vechi și noi nu sunt legate în niciun fel, procedura de înregistrare a acestora se desfășoară paralel una cu alta. În plus, într-o tranzacție alternativă, termenii legali (radiere la adresa veche și relocare) și fizici (relocare efectivă) sunt stabiliți de obicei de către părți la tranzacție, astfel încât agentul alternativ să poată să se reînregistreze imediat și să treacă de la apartament vechi la cel nou ocolind spațiul de locuit intermediar.

Deci, este necesară o tranzacție alternativă pentru a trece de la un apartament la altul, finalizând simultan o tranzacție pentru vânzarea unui apartament vechi și achiziționarea unuia nou, minimizând în același timp riscurile de primire și stocare a tranzacțiilor și inconvenientele asociate cu mutarea și reînregistrare. Toate aceste facilități pentru „alternativă” pot duce la dificultăți suplimentare pentru alte părți la tranzacție și, dacă există mai multe apartamente alternative în lanțul de înstrăinare a apartamentelor, atunci probabilitatea ca o astfel de tranzacție să fie adusă la concluzia sa logică este inversă. proporțional cu numărul de participanți.

Caracteristici ale vânzării alternative

Așadar, ne-am uitat la o vânzare alternativă folosind exemplul unui lanț de două apartamente, pentru simplitate, numit „vechi” și „nou”. Cu toate acestea, în realitate, pot exista mai multe apartamente sau camere alternative în lanț, precum și credit ipotecar de la oricare dintre cumpărători sau nevoia de custodie.

Exemplu. Clientul meu A. a apelat la mine pentru ajutor în vânzarea a două camere în apartament comunal pentru a cumpăra un separat apartament cu o camera... Cumpărătorul pentru una dintre camere era cu bani direcți, iar cumpărătorul pentru a doua s-a dovedit a fi, de asemenea, o „alternativă”. Cumpărătorul a folosit un credit ipotecar. Am ales un apartament în care cota să aparțină unui copil minor, care obligă vânzătorul să treacă prin consiliul de administrație și să ofere copilului alte locuințe. Acordul a trecut prin 10 luni după începerea lucrărilor.

Șase (!) Familii, cinci obiecte imobiliare au fost implicate în tranzacție, procesul a fost coordonat de patru agenți imobiliari și un cumpărător independent de ipotecă.

Notă!
Cu cât sunt mai mulți participanți la o tranzacție alternativă, cu atât mai multe interese trebuie luate în considerare la pregătirea unei singure tranzacții. Pierderea a cel puțin unei verigi din lanțul de vânzări alternative (refuzul de a vinde sau cumpăra, forța majoră, refuzul băncii de a emite un împrumut sau autoritățile tutelare de a emite o rezoluție) poate anula toate acordurile privind pregătirea tranzacției.

Riscul colapsului tranzacției este unul dintre cele mai semnificative în cazul unei vânzări alternative. Procesul de vânzare alternativă în sine poate dura o perioadă lungă de timp de la 1 lună la 1 an în tranzacții complexe.

Odată cu creșterea numărului de participanți la tranzacție, schema financiară a tranzacției devine și mai greoaie, mișcarea plăților în avans pentru apartamente de la link la link, decontarea printr-o cutie de valori, accesul la un seif cu bani, controlul asupra înregistrarea de stat a contractelor de vânzare și cumpărare devine mai complicată, nervozitatea și presiunea psihologică sunt în creștere.

Toate acestea explică de ce apartamente alternative De obicei, acestea costă cu 5-10% mai ieftin decât cele gratuite, iar taxa de agenție pentru o tranzacție alternativă este de 1,5-3 ori mai mare decât pentru o simplă vânzare.

Oferte alternative sunt frecvente în Piața rusă imobiliare, în timp ce în Statele Unite un astfel de sistem nu este deloc utilizat. Instituția de credit ipotecar dezvoltată în Statele Unite vă permite să contractați un împrumut pentru a cumpăra o casă, după care clientul se poate muta în siguranță la casă nouăși pune-l pe cel vechi la vânzare. Banii din vânzare vor fi folosiți ulterior pentru achitarea împrumutului. În Rusia, astfel de scheme de vânzare sunt rareori utilizate, în principal din cauza mult mai puțin condiții favorabileîmprumut.

Pentru a scăpa de o vânzare alternativă, în unele cazuri, o afacere alternativă este împărțită în două oferte simple - o vânzare și o altă achiziție, urmând una după alta. Acest lucru face posibilă poziționarea apartamentului de vânzare cu 5-10% mai scump decât în ​​cazul alternativei, precum și participarea la achiziție cu bani gratuiți în viitor și astfel obținerea mai multor negocieri.

Desigur, divizarea în acest caz este asociată cu anumite inconveniente: de regulă, cumpărătorul dorește să obțină un apartament gratuit fizic și legal într-o simplă vânzare. Pentru a face acest lucru, trebuie să ieșiți din apartament în avans, poate chiar „în aer” și să vă transportați lucrurile personale într-un alt loc.

Dacă este posibil, pe o piață stabilă, o astfel de divizare poate aduce beneficii de 10-20% din prețul de vânzare. Pe o piață instabilă, astfel de manipulări nu ar trebui efectuate, deoarece tranzacțiile consecutive vor fi întrerupte în timp cu cel puțin o lună, iar mediul de preț se poate modifica semnificativ.

Puțini oameni știu că, pe lângă contractul standard de vânzare și cumpărare, un apartament poate fi achiziționat în cadrul unei tranzacții alternative.
Dar există anumite riscuri care trebuie luate în considerare pentru a nu deveni victima fraudei. În articolul de mai jos, vă vom spune în detaliu despre specificul tranzacțiilor alternative și cum să procedați pentru a efectua o tranzacție cât mai rapid și corect posibil.

✔
✔

✔
✔

✔
✔

✔
✔

○ Ce este o tranzacție alternativă?

Acest tip de tranzacție este un schimb de apartamente printr-un contract de cumpărare și vânzare. Specificitatea constă în faptul că se efectuează o vânzare unică a spațiului locativ, adică documentele sunt semnate în același timp. Mai mulți participanți sunt implicați în tranzacție, ceea ce nu contrazice capitolul 9 din Codul civil al Federației Ruse.

De asemenea, puteți încheia o afacere alternativă prin schimb. Dar aici trebuie avut în vedere faptul că numai apartamentele închiriate social pot fi schimbate (articolul 72 din RF LC). În plus, este aproape imposibil să găsești o opțiune care să se potrivească complet ambelor părți, astfel încât schimbul are loc cel mai adesea cu o plată suplimentară.

○ O caracteristică a unei vânzări alternative.

Într-o vânzare alternativă, un proprietar își vinde apartamentul în timp ce cumpără altul. Iar vânzătorul ultimului spațiu de locuit poate fi cumpărător pentru o terță parte. Să luăm în considerare schema unei astfel de înțelegeri printr-un exemplu.

Proprietar apartament cu trei camere vrea să-l vândă și să cumpere două apartamente cu o cameră. Și unul dintre vânzătorii unui apartament cu o cameră va cumpăra apartament cu doua camere... Ca urmare a unei astfel de tranzacții, sunt încheiate 4 contracte de vânzare și cumpărare.

✔ Alternativă.

Alternativa înseamnă că proprietarul apartamentului îl vinde în timp ce cumpără altul în același timp. Tocmai al doilea spațiu de locuit dobândit este alternativa. Semnarea contractelor de vânzare și a acestora înregistrare de stat apare în aceeași zi. Acest tip de tranzacție are trei participanți:

• Cumpărătorul primului apartament.
• Vânzătorul primului apartament, care în același timp este cumpărătorul celui de-al doilea apartament „alternativ”.
• Vânzătorul unui apartament „alternativ”.

✔ Lanț alternativ.

Aici nu se realizează un singur spațiu de locuit, ci mai multe. În același timp, vânzătorii fiecăruia dintre ei acționează ca cumpărători de alte locuințe, ceea ce formează un lanț alternativ. Trebuie avut în vedere faptul că toate apartamentele nu trebuie vândute secvențial.

De exemplu, proprietarul unui apartament cu patru camere vrea să-l vândă și să cumpere trei apartamente în schimb: două apartamente cu o cameră și un apartament cu două camere (cu un cost suplimentar). Aici se construiește un lanț de 4 apartamente, dintre care trei sunt alternative.

Complexitatea tranzacției depinde și de lungimea lanțului. Numărul de apartamente care pot participa la schemă nu este limitat, dar în practică numărul lor depășește rar 4.

○ Riscuri tipice ale vânzării unui apartament.

Vânzarea imobilelor este întotdeauna asociată cu anumite riscuri. Cel mai adesea acestea sunt:

• Valoare subevaluată din cauza unei evaluări incorecte a proprietății.
• Întâlnire cu escroci care, sub pretextul inspecției apartamentului, vor să fure ceva din el.
• Lucrul cu o agenție imobiliară fără scrupule.
• Erori în documentație (în special, contractul de vânzare).

Dar cel mai mare risc pentru vânzător apare atunci când banii sunt transferați. Întrucât plata se face după înregistrarea contractului, acesta poate rămâne fără bani dacă cumpărătorul se răzgândește brusc. Procedura de contestare a tranzacției poate fi destul de lungă, iar succesul nu este garantat. De asemenea, nu puteți semna niciun document de plată suplimentar, pe lângă chitanță. Doar luând în considerare toate nuanțele poate reduce la minimum toate riscurile.

○ Riscuri specifice ale vânzărilor alternative la domiciliu.

În plus față de riscurile tipice asociate cu vânzarea de bunuri imobiliare, o tranzacție alternativă implică și unele riscuri specifice care apar din cauza complexității organizării procesului. Ce anume merită să ne temem va fi detaliat mai jos.

✔ Inconsistența acțiunilor.

Există mai mult de două părți implicate în orice tranzacție alternativă. Prin urmare, orice dezacord între ele poate provoca o ruptură completă a întregii proceduri. Este foarte important ca fiecare dintre părțile la tranzacție să aibă cereri adecvate și să evalueze realist atât costul apartamentului pe care dorește să îl vândă, cât și pe cel pe care intenționează să îl cumpere.

Este important ca cerințele să corespundă prețurilor reale de pe piață și capacităților altor participanți. În caz contrar, există riscul unei creșteri a termenilor tranzacției și chiar a anulării acesteia.

✔ Înregistrarea parțială sau refuzul înregistrării.

Acest risc apare datorită faptului că toate apartamentele care participă la tranzacție nu sunt legate între ele (sunt înregistrate în baza unor acorduri separate). Prin urmare, există pericolul ca registratorul să suspende înregistrarea unuia dintre contracte, în urma căreia o parte riscă să rămână fără apartament și fără bani.

Pentru a evita acest lucru, trebuie să monitorizați în mod regulat procesul de înregistrare (pe site-ul web Rosreestr după numerele cererii). În cazul apariției unor probleme cu un acord, restul părților la tranzacție scriu imediat o declarație privind suspendarea altor acorduri și apoi se ocupă cu motivele. Dacă nu este vorba de suspendare, ci de refuzul înregistrării, procedura este aceeași.

○ Cum se evită riscurile?

Pentru a evita astfel de riscuri, puteți utiliza serviciile unui notar sau puteți urma recomandările unui agent imobiliar.

✔ Ajutor notarial.

Contactarea unui notar este de o importanță deosebită în problemele unei tranzacții alternative. Acest lucru se datorează faptului că, dacă contractul pentru o tranzacție imobiliară este notarizat, atunci acesta nu este supus unei verificări suplimentare de către avocați. În consecință, perioada de înregistrare este mai scurtă, iar riscul înregistrării parțiale sau al refuzului este mai mic.

Este mai bine să încredințați efectuarea unei tranzacții alternative profesioniștilor. Pentru că în acest caz, numărul de documente care trebuie verificate pentru autenticitate este mai mare. De asemenea, pot apărea dificultăți cu organizarea procesului de semnare a tuturor contractelor. De aceea, pentru a maximiza probabilitatea unei tranzacții reușite, merită să contactați un agent imobiliar competent.