Pentru a spune că piața imobiliară cu terminologia sa a fost studiată și alternativ, în nici un caz: orice domeniu al vieții umane ne poate surprinde cu niște pietre și subtilități submarine, pe care nici măcar nu l-am bănuit. Uneori, oamenii care doresc să facă o afacere imobiliară se confruntă cu un concept nefamiliar: "Tipul de vânzare - alternativă". Ce este și ce să așteptați de la un astfel de anunț?

Definirea și mecanismul tranzacției

Deci, ce este acest tip de vânzare - "alternativă"? Definiția acestui concept se află în cuvântul cheie al acestei fraze. Astfel de tranzacții sunt acorduri bilaterale, atunci când unul dintre participanți nu numai că își vinde bunurile imobiliare, dar cumpără imediat pe altcineva. De obicei, un astfel de acord este încheiat între cei trei proprietari: convențional, ele pot fi numite cel mai bun cumpărător, mijlocul și vânzătorul inferior.

Din aceste elemente este deja clar că este "mediu" rol principalPrin trecerea de bani înapoi de la cumpărătorul de top, vânzătorul inferior. Pentru a evita riscurile inutile, un agent imobiliar este prezent întotdeauna pe astfel de operațiuni, ceea ce face ca procedura cât mai simplă posibilă pentru toți participanții săi.

Alte nume și forme

Ce înseamnă tipul de "alternativ" "alternativ", oamenii știau înainte. Forma primitivă a unei astfel de tranzacții este schimbul: Cumpărătorul achiziționează apartamentul vânzătorului, iar vânzătorul pentru banii revenvanți este impus locuinței cumpărătorului. Cele mai multe ori schimburile apar cu suprataxa, de obicei este asociată cu funcționarea defectuoasă a condițiilor de tranzacție. În ceea ce privește alte terminologii, în St. Petersburg - un oraș cunoscut pentru limba sa specială - vânzarea alternativă Apartamentele sunt numite "se apropie" sau "contra-tranzacție", deci nu fi surprins dacă primiți o combinație similară în ediția Sf. Petersburg.

Cauze de alegere

Dar de ce unii oameni aleg acest tip de vânzare (alternativă)? Ceea ce este, va trebui să vedeți pentru cei care au decis să vândă un apartament în care sunt prescrise reprezentanți ai segmentelor neprotejate din punct de vedere social al populației: persoanele cu dizabilități, copiii și pensionarii.

În plus, astfel de tranzacții sunt recurs în cazul în care proprietarii de apartamente nu au alte imobile și, vândând acest lucru, ei se găsesc de fapt pe stradă. Pentru a exclude o oportunitate similară, iar agenții imobiliari sunt implicați, ceea ce va asigura că tranzacția trece în conformitate cu toate formalitățile legislației.

Vânzarea netă

Care este tipul de "alternativa", ne-am dat seama. Dacă sunt vândute și pe aceiași bani, au cumpărat o alternativă. Dar se găsește în anunțuri și alte atribuții privind starea apartamentului: "Vânzarea netă". Apare ca "liber". Pentru a înțelege mai bine ce înseamnă vânzarea gratuită a apartamentului, puteți împinge de la definiția unei alternative: cu ultima versiune, oameni, evacuând dintr-un apartament, intră imediat pe celălalt.

În cazul vânzării gratuite, vânzătorii au deja un nou loc de reședință, astfel încât nu vă veți găsi inamicul oamenilor care au adus familia din casa natală. Asta este, dacă ați cumpărat pentru prima oară și apoi ați vândut locuințe vechi - atunci aceasta este deja o vânzare netă.

Riscuri alternative de vânzări

Tipul de vânzare "alternativă" - Ce este? O partidă profitabilă la care media ucide două iepuri simultan sau chinul pentru toate părțile tranzacției? Uneori există situații în care media, numirea unui preț pentru casa lor și obținând deja un avans, începând să caute un apartament nou, înțelege că el a întreprins prețul sau că încă nu are fonduri pe visul său. Apoi, el poate sparge cu ușurință afacerea, în același timp prudență pentru nimic de așteptat în nimic.

O variantă este, de asemenea, posibilă că partea superioară sau inferioară la un moment dat va refuza o tranzacție, având în vedere alte două părți. Desigur, prezența agenților imobiliari reduce semnificativ riscul unor astfel de rezultate, dar în același timp au loc.

Compararea alternativei și absența acesteia

Alegerea că este mai bine - o vânzare alternativă sau pură, merită să luați în considerare toate avantajele și dezavantajele ambelor opțiuni. În primul rând, cu o vânzare gratuită, tranzacția este mult mai ușoară din punct de vedere juridic: un număr mai mic de părți o poate afecta, iar cei care participă mai puțin. În al doilea rând, o vânzare alternativă este afectată de un număr mare de factori externi și interni, care complică și tranzacția. Evident, vânzările nete sunt opțiunea perfectă, dar în același timp, în unele cazuri, o alternativă este singura opțiune posibilă.

Și dacă trișezi?

Apropo, prin modul în care unii vânzători nu doresc să mărturisească "alternativitatea" tranzacției, considerați în mod corect că pot pierde un cumpărător promițător care poate refuza să participe la o procedură destul de lungă de re-înregistrare și schimburi de locuințe. Prin urmare, întotdeauna, dacă doriți să cumpărați o locuință nouă, verificați starea apartamentului. Desigur, nu este un fapt că vânzătorul, dacă vânzarea este încă alternativă, astfel încât să puteți admite imediat acest lucru, dar merită să încercați.

Următorul pas de explorare este de a vizita apartamentul. Este puțin probabil ca cineva să trăiască în locuințe libere, așa că ar trebui să vă avertizeze. Apropo, una din condiții obligatorii Vânzarea pură este eliberarea completă a apartamentului până la semnarea contractului între părți, deci ce verificați încă o dată.

Pentru a obține o listă de persoane prescrise în acest apartament (și anume, cu o concluzie greșită a tranzacției, ei pot prezenta mai devreme sau mai târziu drepturile lor la metri pătrați), vizitați vânzătorul un singur centru de informare și decontare, unde vi se va da Certificat adecvat (nu puteți încerca chiar să pătrundeți acolo fără proprietar, nu va funcționa oricum).

Ei bine, ultimul pas este durata perioadei dintre Acordul oral privind vânzarea și încheierea directă a tranzacției: privind proiectarea tuturor documente necesare Poate dura una sau două săptămâni, dar nu mai mult; În cazul în care vânzătorul din motive de neînțeles amână semnarea lucrărilor, este posibil ca acesta să fie angajat în căutarea locuințelor alternative.

In cele din urma

Deci, ceea ce este preferabil - vânzarea netă sau tipul de vânzare "alternativă"? Ce este, ne-am dat seama deja. Rămâne să rezumați cele de mai sus și să alegeți cele mai bune. Majoritatea cumpărătorilor încă se opresc pe o tranzacție non-alternativă: este mai rapidă în timp, mai puțin complex este legal și mult mai puțin riscant. În cazul unei vânzări alternative, lanțul va fi doar o mustață dacă toate legăturile sale sunt interdependente. Refuzul cel puțin unul dintre ei să participe la operațiune, precum și forța majoră, cum ar fi moartea unuia dintre proprietarii de locuințe de vânzare, nu numai că va încetini, ci și pentru a distruge întreaga tranzacție.

În același timp, oamenii sunt forțați să se implice în vânzări alternative, fără a avea o altă ieșire. În acest caz, trebuie să fiți uneori mai atent și este mai bine să nu salvați pe agenții imobiliari, care să le primească un anumit procent din suma tranzacției, vor putea să urmărească respectarea tuturor formalităților și să minimalizeze riscurile surprize neplăcute Sub forma apariției neașteptată neprevăzute la vânzarea locuitorilor apartamentului, care poate solicita o cotă în el. Indiferent de metoda pe care o alegeți, veți putea continua să achiziționați propriul colț, ceea ce ar putea deveni fortăreația dvs. și acesta este cel mai important lucru.

Achiziționarea sau vânzarea alternativă a apartamentelor (despre acest lucru de mai jos.) - Acesta este cel mai comun tip de piață de tranzacții. La Moscova, de exemplu, în conformitate cu estimările agenților imobiliari, printre toate tranzacțiile de cumpărare și vânzare ale apartamentelor, mai mult de 70% sunt alternative. De ce este asta? Da, pentru că majoritatea oamenilor care își vând apartamentele nu rămân cu bani pe stradă, dar își cumpără alte apartamente în schimb, de fapt, schimbarea Cazarea sa. O astfel de vânzare simultană a unui apartament și cumpărarea altui și a sunat tranzacție imobiliară alternativă.

În Planul Realtar, există mai multe nume pentru diferite tipuri de tranzacții Apartamente de achiziție și vânzare:

Drept ( sau pur / gratuit) vânzare;
Achiziționarea sau vânzarea alternativă a unui apartament ("alternativă");
"Lanț" (mai multe "alternative", legate de o tranzacție).

Tipul de tranzacție indică simplitatea sau complexitatea sa, precum și - pentru un timp care va fi obligat să pregătească o astfel de tranzacție. Evident, construirea "lanțului" complică afacerea și necesită mai mult timp să se pregătească, comparativ cu simplu ( "Curat") Vanzare apartamente.

Considera drept și alternativă Vanzare Apartamente mai mult.

Sale de vânzare directă

Se înțelege că vânzătorul apartamentului primește pur și simplu bani pentru el și frunze fără a cumpăra nimic în schimb. Acestea. În spatele apartamentului vândut nu întinde "coada" de la alte apartamente care sunt vândute / cumpărate în același timp cu ea.

Pentru drept ( sau curat) Vânzarea de apartamente Există doar două părți ale tranzacției: vânzătorul și cumpărătorul. Ei nu mai depindeți. Aceasta este, evident, forma cea mai simplă și cea mai convenabilă a unei tranzacții imobiliare. Dar "vânzările nete" ale apartamentelor, din păcate, apar pe piață rareori.

Apartament de vânzare alternativă ("alternativă")

Achiziționarea și vânzarea de vânzare alternativă înseamnă că proprietarul își vinde apartamentul și cumpără un alt apartament în schimb ( pentru bani din vânzarea primului). Mai mult, se face în același timp, adică. Tranzacția de pe ambele apartamente trece într-o singură zi, ambele abonați simultan și ambele apartamente apar și în același timp.

Cel mai adesea se dovedește că aceasta este singura modalitate de a-și schimba apartamentul la cel pe care îl vreau. La urma urmei, schimbul direct ( sub agentul apartamentelor) Se întâmplă rar, deoarece pentru aceasta ar trebui să existe o coincidență completă a intereselor celor care se schimbă. Și acest lucru este de înțeles, situația este puțin probabilă.

În acest fel, Într-o achiziție și vânzare alternativă a apartamentului Participați la cel puțin trei părți:

Apartament Cumparator-1;
Vânzătorul apartamente-1, care, la rândul său, este cumpărătorul apartamentului "alternativ";
Vânzătorul "alternativ" apartamente-2.

Într-o conversație, un "apartament alternativ" poate fi numit un apartament-1 și apartament-2. Acesta este deja gustul participanților la tranzacție. Punctul nu se schimbă. De exemplu, noi, de exemplu, pentru înțelegerea, sunați la "alternativă" apartamentul care este cumpărat în schimbul disponibil, adică Apartament-2.

Tipic algoritmul pentru efectuarea unei tranzacții alternative Am adus la o notă separată pentru comoditate:

O afacere imobiliară alternativă, în mod natural, este oarecum mai complicată în ceea ce privește organizarea decât "dreaptă ( sau curat) Vânzare. " Este nevoie de mai mult și are propriile riscuri specifice ( despre acest lucru de mai jos.). Dar aceasta este cea mai comună opțiune pentru schimbul de apartamente prin cumpărarea și vânzarea.

Apartamente "lanț"

- Aceasta este o tranzacție în care nu există un "apartament alternativ", ci două sau mai multe. Vânzătorii din fiecare apartament anterior sunt cumpărătorii de la următoarea în "lanțul" apartamentului.

Mai mult decât atât, nu este necesar ca aceste apartamente să fie consecvente după celuilalt. De exemplu, atunci când vindeți 4 cameră apartamenteVânzătorul ei sa ales în schimbul a două "Odnushki" și "două-cameră" ( cu costuri suplimentare) - construit astfel "lanţ" Din cele patru apartamente, unde cumpără trei în loc de unul "Alternativă".

Evident cu atât mai mult "lanțul de apartamente", cu atât mai mulți participanți și cu atât mai dificil este să construiți o afacere întreagă. Timpul de instruire a unei astfel de tranzacții cuprinzătoare, precum și probabilitatea de defalcare a acesteia - crește. Dacă o legătură "lanțurile" se încadrează în timpul pregătirii tranzacției, atunci întreaga tranzacție se prăbușește și trebuie să începeți din nou.

În practică, "lanțurile" de peste 4 apartamente sunt rare.

La limitați creșterea "lanțului de apartamente", este posibil în condițiile de a face o condiție pe care următorul vânzător va trebui să aleagă apartamentul numai în schimb vânzări directe.

Realitățile pieței imobiliare ale orașului mare sunt așa printre apartamente în vânzare directă Mai des întâlnite "Odnushki" și "duble". Apartamente mari ( 3-4-cameră), de regulă, trageți "alternativa" sau un întreg "lanț".

♦ Prin cuvântul despre tranzacțiile alternative ♦

(Pe schimbul de locuințe pe distanțe lungi printr-o tranzacție alternativă de cumpărare și vânzare)

Calcule prin celule bancare în tranzacții alternative

Transferul de bani într-o tranzacție alternativă sau în lanțul de apartamente, apare de obicei în numerar utilizând bancar safesmaker.. Să ia în considerare diferitele interese ale participanților închiriate două sau mai multe celule în același timp și să semneze diferite acorduri privind termenii de acces la fiecare celulă.

Cel mai adesea, vânzarea unui apartament și cumpărarea altui ( alternativă) S. suprataxă Sau, dimpotrivă, obținerea diferenței de valoare. Apoi pentru chiria calculelor două celule bancare - una pentru suma principală, alta pentru suprataxa ( a se vedea schema de exemplu).

♦ Exemplu de circuit de transmisie a banilor prin două celule ♦

Comparativ cu calculele din uzual ( drept) Vânzarea vânzării și vânzării apartamentului, în tranzacție alternativă Există nuanțe, pentru că Aici există un conflict de interese ale mai multor părți ale tranzacției ( pentru detalii despre acest lucru, consultați Referința).

Riscuri specifice ale unei tranzacții alternative

În plus față de caracteristica vânzării obișnuite sau a achiziționării unui apartament, la construirea tranzacție alternativă În plus, există și riscuri specificeasociate cu organizarea acestui proces complex. Nu trebuie să vă fie frică de ei, trebuie doar să abordăm cu atenție procesul de pregătire a acestui eveniment. La urma urmelor ( Și cine este acest "imobiliar"? - Consultați referința) Organizează în mod regulat aceste tranzacții.

Ce fel riscuri specifice Inerente tranzacțiilor alternative cu apartamente? Despre asta de mai jos.

Într-o tranzacție alternativă ( În lanțul de apartamenteExistă mai mulți proprietari imobiliari simultan. Banal inconsecvența acțiunii Între ele conduce la o rupere a întregii tranzacții. Chiar dacă numai unul dintre participanți este "greșit înțeles", ca rezultat, toți participanții vor suferi - lanțul se va despărți.

Că acest lucru nu se întâmplă, termenii tranzacției și secvența acțiunilor sunt pronunțate în mod repetat cu toți participanții În toate detaliile . Și mai bine dacă fiecare participant are o copie consecventă și de documente planul de acțiune al tranzacției (link-ul planul tipic Acțiuni pentru o tranzacție alternativă - vezi mai sus).

De asemenea, este important cereri ( așteptări) Proprietarii de apartamente, a fost "alternativă", au fost adecvat, adică au corespuns prețurilor și oportunităților de pe piață. În caz contrar, există riscul creșterii calendarului tranzacției ( Vânzătorul nu poate alege o "alternativă") și riscul de creștere a primului preț de apartament ( Vânzătorul nu se poate întâlni cu achiziționarea de "alternative" în prețul inițial).

Dar chiar și într-o afacere alternativă bine coordonată există întotdeauna așa-numita așa-numită "Risc de înregistrare parțială" - Când se înregistrează doar o parte a unui pachet total de documente în două sau mai multe apartamente. Faptul este că totul legal Contracte de cumpărare Apartamentele într-o afacere alternativă între ele nu sunt conectate ( acestea. independent legal). Prin urmare, registratorul nu are nici un motiv să le înregistreze cu "un pachet". Și cererea de la grefier să oprească înregistrarea unui contract dacă înregistrarea altui este suspendată - este inutilă. Ca urmare, cineva de la participanții la tranzacție poate rămâne fără un apartament sau fără bani. Cum de a preveni o astfel de coliziune?

În acest scop, se utilizează următoarele.

Zilnic urmăriți cursul procesului de înregistrare În funcție de numărul de cereri de înregistrare, beneficiul pe site-ul Rosreestra există o oportunitate de a fi on-line () și pentru un singur gratuit telefon de referință Rosreestra (8-800-100-34-34) va fi de asemenea solicitată.

Dacă rosreestre suspendă înregistrarea Potrivit unuia dintre contracte, notificarea acestui fapt este imediat trimisă participanților la acest contract. Apoi, participanții la un alt contract scriu imediat o declarație la suspendare și al doilea tratat. Următoarele sunt tratate cu motivele. Cel mai adesea, motivele suspendării înregistrării pot fi îndoieli ale grefierului în orice documente și cerința sa de a furniza referințe suplimentare. După ce procesul de înregistrare este reluat. Dar, în unele cazuri, ar putea fi refuzul înregistrării .

O altă soluție este angajată pentru a înregistra întregul pachet de documente. artist terț. Aceste servicii pentru înregistrarea tranzacțiilor imobiliare au multe companiile juridice. Costă în mod ieftin, dar probabilitatea de "înregistrare parțială" în acest caz este în mare măsură descrescătoare, deoarece avocații din aceste birouri sunt angajați în mod regulat în înregistrare, iar cerințele ramurilor locale ale lui Rosreestra sunt bine cunoscute.

Dar cel mai mult mod de încredere Înregistrarea întregului pachet de documente de către SKOP, cu o vânzare și vânzarea alternativă a apartamentului - acest lucru realizarea unei tranzacții printr-un notar. Notarul are o relație specială cu Rosrestrom și puteri speciale de înregistrare a documentelor în acest departament.

În special, contractele de tranzacții imobiliare nu necesită verificarea suplimentară a avocaților Rosreestra și, prin urmare, aici sunt mai scurte decât data de înregistrare a documentelor "obișnuite". Când notarul ia înscrierea întregului pachet, riscul de "înregistrare parțială" este aproape de zero.

Dacă încă nu a urmat procesul și "Înregistrare parțială" Documentele într-o afacere alternativă au avut loc, aici sunt două moduri, cum să evitați pierderea de bani sau pierderea dreptului la un apartament:

Să rezolve problema acțiunilor convenite ale tuturor participanților într-o tranzacție alternativă ( dacă toți participanții sunt oameni adecvați și decente). De exemplu, pentru a finaliza înregistrarea pe acest acord, în cazul în care sa întâmplat refuzul înregistrării. Sau toată lumea împreună pentru a rezilia contractele rămase și a returna totul în poziția inițială.
Rezolvați o întrebare prin instanță ( dacă unii participanți la tranzacție, primind ceea ce voiau, au refuzat să rezolve problema în mod voluntar).

Ar trebui, de asemenea, luate în considerare că atunci când se construiește "Lanțuri de apartamente" Numărul de toate tipurile de nuanțe, probleme controversate, întârzieri și, prin urmare contracte (avans și cumpărare și vânzare) Trebuie să faceți un timp cu o anumită rezervă. Acest lEEWAY. Va fi posibilă rezolvarea întrebării care a apărut fără a rupe relațiile cu participanții la tranzacție și fără a reînnoi o serie de contracte.

Acest lucru se aplică predării avansului, calendarului accesului la celulă cu bani, calendarul eliberării fizice și legale a apartamentului după vânzare și altele asemenea.

Când se angajează tranzacții imobiliare alternativeAdesea, confuzia are loc în calcul impozite și deduceri fiscale. Participanții la astfel de tranzacții încearcă să înlocuiască deducerea fiscalăcare rezultă din vânzarea de apartamente la valoarea costurilor care rezultă dintr-o achiziție alternativă.

De exemplu, mulți cred că, dacă vă vindeți apartamentul, să spunem, pentru 100 de ruble și cumpărați imediat un apartament alternativ cu o taxă suplimentară pentru 120 de ruble, atunci echilibrul veniturilor pentru o singură perioadă de impozitare va fi negativ ( acestea. Fara venit), Deci, taxa nu este necesară. Aceasta este o greșeală.

Din punctul de vedere al impozitării, vânzarea unui apartament și achiziționarea altui nu este conectată. În unul perioada de impozitare Acest lucru se întâmplă sau în diferite - nu contează.

Adică Într-o afacere alternativă, la vânzarea de apartamente, vânzătorul cade pe impozitul NDFL-13% din suma de vânzare și atunci când cumpără un alt apartament, este deja ca un cumpărător, are dreptul la o deducere fiscală ( Întoarcerea NDFL. Din salariul său viitor).

Cu alte cuvinte, în tranzacții alternative se aplică în ordine convențională ( citiți mai multe despre ele - consultați Referința) Și nici o preocupare pentru veniturile din vânzarea unui apartament și costul de a cumpăra un alt apartament nu apare.

"Secretele de realtor":

Regulile și secvența de pregătire a tranzacției de vânzare și vânzare - pe o hartă interactivă se va deschide în fereastra pop-up ".\u003e Instrucțiuni pas cu pas " (se deschide într-o fereastră pop-up).

Conform studiilor sociologice, ordinul a patruzeci la sută din familiile ruse încearcă să-și îmbunătățească reședința. Treceți la un alt oraș, îndepărtați-vă de părinții dvs. sau extindeți zona. În fiecare zi există un număr mare de tranzacții comerciale pe piața imobiliară. Oamenii au devenit mai mobili și mulți cheltuiesc acest tip de operațiune, prin ordinul locuințelor, în mod repetat.

Mai des, spațiul de locuit este vândut pentru a cumpăra un altul și preferă simultan, o afacere imobiliară alternativă este considerată cea mai frecventă și mai căutată viziune.

Referinţă! Potrivit statisticilor, aproape toți proprietarii sunt recurs la astfel de relații, care au doar o singură locuință.

Exclusivitatea procesului este că o persoană trebuie să se uite la opțiunea corespunzătoare la un moment dat și în paralel să caute un cumpărător pentru locuința sa. Adică, se pare că procesul de achiziție și marketing este strâns interdependent. Poate fi ambele locuințe în clădiri noi, cât și pe piața secundară. Forma primitivă a unei astfel de proceduri este cea mai faimoasă pentru o lungă perioadă de timp - acesta este un schimb. Cel mai adesea se întâmplă cu o suprataxă, care este asociată cu inegalitatea metri pătrată și diferită oportunități financiare participanți.

Interesant! Această specie Acordurile în multe subiecte ale Federației Ruse se numesc maniera lor. De exemplu, în publicațiile Sankt Petersburg- "Outcoming".

Terminologie și mecanisme

În anunțurile adesea puteți vedea note incomprehensibile. Om simplu Nu este întotdeauna ușor să se ocupe de termenii realtori. Care este diferența și ce riscuri așteaptă vânzătorul sau cumpărătorul în fiecare caz, o persoană modernă trebuie să înțeleagă.

Deci, ce înseamnă asta:

apartament de vânzare alternativă - proprietarul își vinde casele și se cumpără imediat cu altul pentru banii răzbunari din vânzare.
direct - vânzătorul vinde imobiliare și primește plata pentru aceasta, fără a cumpăra nimic în schimb.

Fiecare specie indică simplitatea sau complexitatea acesteia, precum și despre timpul care va fi pregătit;

Pentru informația dumneavoastră! Prima opțiune ocupă mai mult de optzeci la sută pe piață.

Algoritmul de acțiune

Astfel de tranzacții sunt două tipuri:

când un spațiu de locuit mare se schimbă la un mic;
dimpotrivă, creșterea zonei.

Vezi si: Care plătește tranzacția de cumpărare și vânzare: scheme standard

Exemplu

O familie tânără are o "cameră dublă" în centru. E timpul, și au decis să-și extindă spațiul de locuit prin achiziționarea "trejcu" într-o altă zonă și rămân în continuare pentru reparații. În același timp, proprietarul celui de-al doilea, dorește să-l vândă să cumpere o cameră de o singură cameră. Și pentru banii rămași să cumpere, să presupunem, mașini și terenuri de țară. Pentru ca totul să se întâmple, mai întâi trebuie să găsiți cumpărătorul de "duble". Advance primită de la el pentru a da a doua gazdă, astfel încât el, la rândul său, o va face pentru "Odnushku". După aceasta, există un control aprofundat al documentelor pentru toate cele trei camere. În cele din urmă, toți cei patru: trei proprietari și cel care dobândește o "cameră dublă" se pot întâlni pentru a încheia un contract și transferă bani unul altuia.

Important! Totul ar trebui să apară într-o singură zi.

Numărul de partide

Aceasta este o operațiune unică pentru vânzarea unei proprietăți și cumpărarea alta, cu participarea a trei părți, cel puțin:

cumpărător șef;
vânzător de o locuință;
vânzător al doilea.

Bine de stiut! Într-o achiziție și vânzare alternativă a apartamentului există până la șase participanți.Vânzătorul fiecărui obiect anterior este cumpărătorul următorului.Dar astfel de procese lungi și multi-pas încearcă să se împartă în părți, deoarece coordonarea cu toate părțile poate fi puternic întârziată șiexistă asemănări care sunt extrem de rare datorită complexității lor.

Finanțare fazată

În această tranzacție, partea principală face ca cumpărătorul principal (numerar sau printr-o ipotecă), iar restul părților își schimbă de fapt spațiul de locuit cu o suprataxă sau fără. După aceea, contractele se concluzionează că obligatoriu Tack. Înregistrarea de stat.. Participanții vor trebui să aștepte un pic, deoarece toate legăturile acestui lanț destul de complex trebuie să fie adunate de la proprietari și de la proprietatea lor de vânzare, iar toată lumea ar trebui să găsească o locuință nouă.

Dar se joacă aici, o alternativă este de obicei mai ieftină decât liberă. Când anunțul spune că alternativa este aleasă, așteptați mult timp. În orice caz, suma nu se schimbă în fiecare săptămână, este logic să faceți o plată în avans. După avans, suma nu se va mai schimba, puteți aștepta în siguranță și căutați o alternativă. Apoi va verifica documentele. Dacă ceva este în neregulă cu un apartament, tranzacția nu se poate înregistra.

Vezi si: Construit o casă: cum să faci o proprietate

Normele juridice

De asemenea, merită să știți că, în funcție de tipul de vânzări alternative, este o tranzacție notarială și se referă la categoriile neprotejate ale populației:

juvenil;
prins;
pensionari.

Pentru a obține o listă cu toate prescrise în apartament, este suficient să vizitați EIRC cu vânzătorul, unde va fi emis certificatul corespunzător.

Bacsis! Fără vânzătorul, nu există nici un punct în centru, nimeni nu va da datele fără proprietarul în centru.

Caracteristici specifice

În plus față de situațiile tipice legate de caracteristica de risc a unei vânzări sau achiziții regulate, atunci când se pot produce o alternativă, se pot produce în plus riscuri nesistematice. Uneori există circumstanțe care apar participantul mediu. Să presupunem că obținând deja un avans, o persoană înțelege că își asumă prețul sau este elementar nu este suficient de fonduri pentru cel care a ales. Și apoi poate ușor și fără avertizare pentru a întrerupe tranzacția. O opțiune este, de asemenea, posibilă ca cineva de la alți participanți la un moment dat să refuze să participe. Același rezultat poate duce, de asemenea, la o inconsecvență banală a acțiunii între părți.

Aducere aminte! Pentru a vă proteja de suspendarea înregistrării, condițiile și secvența de funcționare trebuie să fie convenite în mod repetat între participanți și reprezentanții acestora.

Obligatii contractuale

Chiar dacă toate nuanțele au fost dezvoltate în detaliu, riscul de proiectare rămâne încă. Și acest lucru este explicat, deoarece între ei, contractele nu sunt conectate legal și registratorul poate refuza să proiecteze unul dintre obiecte. În acest caz, este necesar să se întrerupă procesul de pregătire a restului. Când înregistrarea parțial a avut loc deja, este necesar să încercați să negociezi cu alte părți despre încetare. Dacă situația nu este permisă, merită să contactați instanța de judecată cu dreptul de a restabili dreptul la apartament.

Definiție și caracteristici

Pentru locuințe cu obligații ipotecare, ordinea tranzacției rămâne aceeași. Singurul lucru care în fiecare instituție de credit are propriile cerințe pentru calculele financiare și procedura de executare, care poate afecta și termenii. Înregistrarea, în medie, trece:

ipotecă - în patru zile;
normal - în zece zile.

Apropo! Odată cu participarea mai multor cumpărători cu o ipotecă, va trebui să alegeți unul organizația financiară sau căutați o altă proprietate imobiliară.

Calcule sigure

Bineînțeles, vânzătorul este interesat de primirea timpurie a banilor. Având în mână, nu va fi atât de îngrijorător procesul de înregistrare ca cumpărător. Care la rândul său este interesată să transfere bani numai după ce devine proprietarul. Mijlocul de aur poate fi găsit folosind o modalitate:

celula bancară;
scrisoare de credit;
contul escrow.

Conform estimărilor agenților imobiliari, aproximativ 70% dintre oameni vinde un apartament pentru a cumpăra imediat un altul. În acest proces, vânzătorul nu primește bani în mână, iar prin bancă își transmite vânzătorul despre noul său apartament. Astfel de tranzacții se numesc achiziții și achiziții alternative. În exploatația lor nu este nimic teribil, dar există caracteristici.

În articol, vă vom ajuta să vă ocupați de caracteristicile unor tranzacții alternative și să spuneți cum să le pregătiți.

Ce este o afacere alternativă

Oferte alternative - Acesta este în primul rând un lanț de apartamente legate între ele. În lanț poate participa un număr nelimitat de apartamente. În medie, 3-4 lor, deși numărul poate crește la 10-15.

Cu cât mai mulți participanți la tranzacție, cu atât mai mari șansele vor întârzia sau pur și simplu nu va avea loc, pentru că cineva nu va alege o alternativă la apartamentul său. Când toți participanții la lanț au găsit opțiuni potrivite, au convenit asupra condițiilor și contractelor semnate, acestea merg simultan la bancă și transmit plata prin intermediul lanțului prin celula bancară. După transferul de bani, participanții oferă documente MFC pentru înregistrare. În același timp, toată lumea merge la MFC nu este necesară, deoarece toate tranzacțiile sunt înregistrate separat.

În practică, de la începutul unei tranzacții alternative, adică din momentul plasării apartamentului de vânzare, până la înregistrarea tranzacției lasă două până la șase luni. S-ar putea să fiți norocoși și veți cădea în lanțul colectat, atunci achiziția și vânzarea vor avea loc în 2-3 săptămâni. Dintre acestea, înregistrarea în Rosreestra va lua standardul 5-8 zile.

Caracteristicile unei tranzacții alternative

Colecția de lanț

Foarte des, problemele legate de organizarea unei tranzacții alternative apar de la cei care vin în mod independent un apartament. Chiar dacă ați găsit cumpărătorul și ați luat-o apartament nouNu veți putea prezice cât de mult timp va căuta o alternativă la vânzătorul dvs. și așa mai departe în lanț. Adesea, participanții la tranzacție pur și simplu nu se pot uni în condiții: calendarul călătoriilor, prețurile etc. Ca rezultat, cumpărătorii ies din lanț și noi. Toate acestea trag campania la MFC pentru a înregistra o afacere.

Pentru a evita greșelile și a accelera vânzarea de cumpărare, oamenii caută ajutor de la specialiști (agenți imobiliari sau avocați). Deoarece fiecare participant al lanțului este responsabil pentru partea sa din tranzacție, el angajează un specialist pentru el însuși. Sarcina unui profesionist este de a rezolva toate problemele organizaționale cu alți cumpărători și vânzători.

Un specialist negociază cu potențialii cumpărători sau vânzători, ajută la evaluarea corectă a șanselor de realizare a alternativei la apartamentul selectat, concluzionează tratatele preliminare necesare, astfel încât să nu pierdeți bani.

Dacă participați la lanțul finalizat, diferențele de la achiziția și vânzarea obișnuită nu vor vedea. Personal, aceasta va fi o afacere simplă pentru dvs., pentru că nimeni nu va trebui să aștepte. Va trebui să semnați contracte și să treceți prin procedura de înregistrare de stat a transferului de proprietate.

Contracte de semnare

Un acord special de cumpărare și vânzare pentru acest caz nu există. Pentru fiecare tranzacție din lanț, contractul său este întocmit, care nu este asociat cu restul. Fiecare contract este semnat separat, iar înregistrarea este furnizată separat.

Este permisă încheierea unui contract înscriere simplă (PPF) sau cu participarea notarului. Prima opțiune este potrivită pentru tranzacțiile care nu sunt obligatorii pentru un certificat notar.

Dacă doriți să utilizați PPF, este mai bine să vă întoarceți la un avocat care va verifica toate detaliile contractului.
Serviciile notariale sunt necesare dacă minorii participă la tranzacție, conținutul de-a lungul vieții este un contract cu dependență (chiria), la apartamentul mai multor proprietari etc.

Transferul de bani

Transferul de bani în contractul de vânzare trece în același timp pentru toți participanții la tranzacție. Și această condiție nu depinde de numărul de participanți la tranzacție: poate exista cel puțin 10, cel puțin 20. Acest lucru este valabil și pentru cazurile în care contractul nu este scris conditii speciale. În scopul excepției, puteți adăuga un element pentru care plata se efectuează numai după înregistrarea întregului lanț de tranzacții.

Pentru o persoană nepregătită, transferul de bani este cea mai dificilă și mai riscantă etapă. Atunci când discutăm condițiilela fel devânzătorul va primi plata, apar cele mai multe dezacorduri. Prin urmare, adesea fără ajutorul unui avocat nu poate face aici.

Important!Nu treceți bani în bani din mână în mână. Utilizați o scrisoare de credit sau o celulă bancară. Mai multe despre procedură, am spus în articol " " În acest caz, va fi posibilă obținerea de bani numai după înregistrarea de stat a transferului de proprietate. Rețineți că împrumuturile ipotecare și mijloacele capitala maternă Tranzacțiile alternative pot fi utilizate în condiții standard.

Înregistrarea tranzacțiilor

Înregistrarea tranzacțiilor în MFC nu necesită depunerea simultană a documentelor pentru toate tranzacțiile din lanț. Deși nimeni nu interzice acest lucru. Părțile laterale ale fiecărei tranzacții aleg ziua și ora și împreună vin cu documente gata făcute. În prezența procurorului de la toți participanții, persoanele confuze pot prezenta documente: rude, avocați, agenți etc.

După depunere, documentele cad la diferiți registratori de stat. Pentru a urmări conexiunea dintre apartamente, recorderul nu poate, deci este deosebit de important să pregătiți corect documentele. Dacă una dintre tranzacții nu se înregistrează, întregul lanț va întrerupe până când problema este corectată sau nu va fi înlocuită de un apartament problematic.

Informații de referință! Anterior la Moscova și în alte regiuni, o abordare alternativă de mai multe apartamente a ajuns la un registrator. El a văzut legătura dintre părțile la contractele pe bazaartă. 157 din Codul civil al Federației Ruse Și cu probleme juridice cu unul dintre apartamente, au suspendat înregistrarea transferului dreptului la toate bunurile imobile din lanț. Acum, în capitală, înregistrarea are loc în raioanele. Aceasta înseamnă că, dacă un apartament este situat în Yuza, iar celălalt din Cao, ei vor fi înregistrați cu diferite persoane responsabile. În acest caz, acordurile de cumpărare și vânzare se referă la art. 157 din Codul civil nu va funcționa.

Impozite pentru tranzacții alternative

Deoarece într-o afacere alternativă, contractele de vânzare nu depind una de alta, achiziționarea de apartamente pe lanț nu afectează impozitarea - nu se produce deducerile reciproce. Vom înțelege ce taxe sunt plătite de participanții la tranzacție.

Cumpărătorul nu plătește impozite. Sarcina lui de a plăti datoria de stat Pentru tranziția de proprietate de la vânzător la cumpărător (2000 ruble) și chirie celula bancară (Depinde de bancă). Pe parcursul anului, cumpărătorul poate face o deducere fiscală și poate returna o parte din suma cheltuită.
Vânzătorul numărul 1, 2, 3 ... - nu plătește impozite în cazul în care apartamentul este deținut de mai bine de 3 ani și este moștenit, sub contractul de donație, ca urmare a privatizării sau a contractului de chirie. În toate celelalte cazuri, durata de proprietate nu este de a plăti impozite, ar trebui să fie mai mare de 5 ani. Dacă apartamentul a fost deținut de vânzător mai puțin de 3 sau 5 ani, impozitul pe venit este de 13%.

În detaliu, problema impozitării la cumpărarea / vânzarea de apartamente am dezasamblat în videoclipul nostru: link către video

Riscuri cu o tranzacție de vânzare și vânzare alternativă

Inconsecvența între părți.Producția unui participant din tranzacție poate distruge lanțul sau poate încetini. O persoană poate abandona tranzacția din diverse motive: dezacorduri în prețul apartamentului, timpul transferului de bunuri imobiliare etc. Ca rezultat, trebuie să căutați un înlocuitor pentru un membru pensionar, care va dura ceva timp. În cel mai rău caz, alți participanți pot începe să iasă din tranzacție sub influența stresului și a perspectivelor pentru așteptări suplimentare. Pentru a reduce probabilitatea pierderii timpului, înțelegeți toți termenii tranzacției înainte de a face un avans:

metoda de calcul- toate părțile trebuie să fie solvente și sunt de acord să utilizeze tipul de plată selectat;
bancă- să profite de sfatul avocaților sau al agenților imobiliari, alegeți bănci din primele 10 sau bănci specializatecare sunt angajați în tranzacții imobiliare;
participarea agenților imobiliari și a avocaților- discutați în prealabil cu agentul imobiliar și avocatul caracteristicile plății muncii lor;
participarea notarului- Specificați disponibilitatea sarcinilor imobiliare achiziționate și, în cazul în care minorii sunt implicați în tranzacție, consultați un notar - numai el are dreptul de a certifica contractul de vânzare.

Important! Asigurați toți termenii tranzacției în contractul preliminar de vânzare înainte de a transfera un avans. Dep. 1 art. 380 Codul civil al Federației Ruse Un astfel de document obligă părțile să încheie contractul principal de vânzare. De asemenea, în contractul preliminar, responsabilitățile financiare ale părților sunt indicate în refuzul îndeplinirii obligațiilor: returnarea plății și penalităților în avans dacă sunt prevăzute de termenii contract preliminar..

Alternativă nerealizată.Uneori lanțul nu este pliat din motive diferite. Iată două principale:

Cerințele inadecvate ale uneia dintre părți - De exemplu, unul dintre vânzători doresc un apartament cu un finisaj european pentru bani mici Sau a fost de acord să cumpere imobiliare pe care nu are destui bani.
Schema prea sofisticată - Implementarea unei acțiuni alternative este dificilă datorită unui număr mare de participanți sau lanț de cumpărare și vânzare cu sucursale. Agentul imobiliar contribuie la evaluarea posibilității de a realiza lanțul, deci fără a atrage un specialist, tranzacțiile alternative sunt rareori deținute.

Exemplu.Andrei vrea să cumpere apartament cu trei camere. El a găsit vânzătorul lui Victor, care în schimb intenționează să cumpere două Odnushki. Unul dintre cele două apartamente Victor a găsit. Această proprietate este, de asemenea, parte dintr-o afacere alternativă, deoarece vânzătorul său Veronica însăși caută locuințe noi și nu se poate mișca. Al doilea apartament Victor caută încă. Datorită schemei complexe, Andrei va da o jumătate de an, și apoi va ieși din tranzacție.

Înregistrare parțială.Înregistrarea tuturor tranzacțiilor din lanț nu se întâmplă întotdeauna în același timp, deci trecerea la un apartament nou poate întârzia. Datorită sarcinilor sau a documentelor executate incorect, un refuz poate ajunge la unul dintre contractele din lanț. Într-o astfel de situație, făcând bani este întârziată de către vânzător, deoarece în fața contractului de vânzare, este adesea prescris pentru a ridica plata numai după înregistrarea tuturor tranzacțiilor din lanț. Pentru a evita riscurile, vă recomandăm să verificați cu atenție toate documentele înainte de a trimite pentru înregistrare. Dacă vă îndoiți, cereți ajutor pentru avocați. Ei vor aprecia termenii tranzacției și al tuturor documentelor. Citiți despre alte riscuri din articolul nostru " ».

Ce documente sunt necesare pentru vânzare

Documente obligatorii

Pașapoarte ale tuturor proprietarilor (furnizori) Apartamente.
Acorduri de cumpărare și vânzare în trei exemplare (exemplu pentru vânzător, cumpărător și rosreestra).
Un document care confirmă proprietatea (cadou, contract de vânzări, certificat de drept la moștenire etc.).
Permisiunea autorităților tutelă și tutelă, dacă copiii minori participă la tranzacție.
Consimțământul soțului pentru vânzarea unui apartament în cazul în care proprietatea a fost dobândită în căsătorie. Este necesar chiar dacă perechea este divorțată. Acordul nu este necesar în cazul în care locuința a fost obținută în proprietate sub contractul de donare, moștenire și ca urmare a privatizării apartamentului pe unul dintre soți.
Extras din cartea casei pentru a verifica numărul și vârsta persoanelor prescrise în apartament.

De preferință, dar nu neapărat

Plătit facturi de utilitate (extras din contul personal).
Pașaportul tehnic al apartamentului de a verifica dacă nu există o reamenajare dezamăgită.
Extras de la EGRN pentru a vă asigura că drepturile vânzătorului în apartament.
Certificatele de capacitate juridică a vânzătorilor de la dozatoare psiho-neurologice și de tratament de droguri.

Tratați cu atenție articolele și urmați sfaturile.

Apreciați cu atenție momentul lanțului: specificați numărul de participanți, gradul de pregătire a documentelor, abilitatea de a se deplasa imediat de la vândut de spațiul de locuit etc. Dacă participanții nu sunt pregătiți pentru tranzacție, strângeți termenele limită sau obțineți Din lanț, încercați să căutați alte apartamente.
Fiți extrem de atenți la semnarea contractului preliminar și faceți un avans. Aceasta este una dintre cele mai importante etape ale tranzacției. Specialiști mai buni de contact. Vă va ajuta să evitați greșelile și să vă păstrați nervii.

Vânzarea alternativă nu este o mare dificultate. A refuza fraze favorabile Nu face. Aceasta este o practică normală, în plus, participanții la lanț merg adesea la reduceri mari pentru a închide rapid afacerea.