Metode de calcul al costului unui apartament destul de larg acoperit și dezvoltat teoretic, așa cum demonstrează o cantitate imensă de literatură și recomandări metodologice pentru evaluare.
La aceasta contribuie și piața imobiliară dezvoltată. Mai mult, numărul ofertelor este la fel de divers pe piața imobiliară primară și secundară.
Legislația actuală și standardele federale de evaluare stabilesc cerința de a utiliza trei abordări principale de evaluare: abordări comparative, de cost și de venit. Cu toate acestea, în cazul evaluării imobiliare, care este un apartament, abordarea costurilor și veniturilor este de puțin folos. Evaluarea valorii de piata a unui apartament se realizeaza folosind o abordare comparativa. Algoritmul este următorul: sunt selectați 7-10 analogi ai bunurilor imobiliare care corespund obiectului de evaluare în funcție de principalele caracteristici. În caz de neconcordanță sau diferențe față de obiectul evaluării, se introduc factori de corecție. După cum arată practica, principalele ajustări sunt:
- La locația obiectului
- Corecție pentru caracteristicile fizice (suprafața apartamentului, raportul dintre suprafața utilă și totalul, prezența mobilierului, tipul de finisaj, dimensiunea bucătăriei, tipul băii, podeaua apartamentului din clădire, prezența unui balcon / loggie)
- Pentru disponibilitatea si tipul de parcare
În continuare, după aplicarea ajustărilor corespunzătoare, valoarea medie de piață de 1 mp. apartamente. Mai mult, trebuie menționat că există o diferență între conceptele de „valoare de piață” și „preț de vânzare”. Evaluatorul determină valoarea de piață a obiectului, care se înțelege ca „prețul cel mai probabil la care obiectul de evaluare poate fi înstrăinat la data evaluării pe piața liberă într-un mediu concurențial” (Standardul de evaluare federal nr. 2 Scopul evaluării). și tipuri de valoare). Aceasta înseamnă că toți participanții la tranzacții sunt conștienți de termenii și condițiile și sunt liberi în deciziile lor. Valoarea de piata face obiectul cercetarilor si calculelor Evaluatorului. Prețul de vânzare, pe de altă parte, poate fi dictat de factori care nu se încadrează în aceste restricții, ceea ce distinge fundamental sensul economic al acestor definiții.
Această diferență este evidentă în exemplul evaluării cotei unui apartament. Între timp, un număr mare de cetățeni sunt convinși de necesitatea unei astfel de evaluări: aceasta este moștenirea, care uneori face parte din apartament, și proceduri judiciare pentru împărțirea proprietății, de exemplu, într-un divorț și, în cele din urmă, tranzacții. pentru vânzarea și cumpărarea cotelor corespondente din apartament....
În practica evaluării, nu există un punct de vedere unic în rândul specialiștilor. Discuția principală apare în jurul necesității de a aplica ajustări, reduceri pentru 1 mp. cota apartament fata de 1 mp. apartamente ca un singur obiect imobiliar. Această confuzie este facilitată și de lipsa unei piețe cu drepturi depline pentru tranzacțiile de cumpărare și vânzare de acțiuni într-un apartament.
În primul rând, trebuie să înțelegeți clar contextul și nuanțele legale în care apare nevoia de evaluare. Primul lucru care trebuie determinat este care este cota estimată a apartamentului - dacă acesta poate fi alocat în natură, sub forma unei camere. Dacă răspunsul este da, atunci metodele clasice de evaluare a cotei ca o cameră separată, funcționează aici.
Achiziția unei cote într-un apartament este plină de o serie de dificultăți, ceea ce obligă la reducerea costului pe metru pătrat la evaluarea cotei unui apartament, dar trebuie menționat că aceste probleme și inconveniente sunt greu de transpus în termeni monetari.
Fiecare coproprietar are drepturi egale la cota din apartament care i se atribuie. Atunci când evaluarea unei cote într-un apartament crește costul pe metru pătrat în comparație cu costul pe metru pătrat în întregul apartament, Evaluatorul pune coproprietarii într-o poziție oarecum inegală, întrucât partea cumpărătoare trebuie să plătească mai mult pentru proprietate. a întregului apartament decât în cazul achiziționării unui apartament similar pe piața liberă... Dacă evaluarea cotei din apartament reduce costul pe metru pătrat în comparație cu costul pe metru pătrat în întregul apartament, partea vânzătoare nu poate achiziționa o proprietate echivalentă pentru încasări.
În acest caz, ar trebui să se pornească de la esența tranzacției cu acțiunea corespunzătoare. De exemplu, în cazul cumpărării cotei rămase dintr-un apartament de la alți proprietari - valoarea cotei poate crește, deoarece in aceasta situatie se cumpara o parte din apartament care asigura unitatea de proprietate, i.e. există un efect sinergic - i.e. mai mult de o parte din apartament se cumpara. Când vine vorba de cumpărarea unei mize de la terți, atunci, poate, utilizarea ajustărilor în jos.
Dar nici creșterea costului unei unități de suprafață a cotei unui apartament, nici o scădere în raport cu costul unei unități de suprafață a întregului apartament nu pot fi calculate cu exactitate, ci pot fi doar presupuse. . De menționat că prețul tranzacției poate diferi semnificativ de valoarea de piață a cotei apartamentului.
Astfel, Evaluatorii ar trebui să utilizeze costul de 1 mp. cota de apartament cu valoarea corespunzatoare de 1 mp. apartamente în general, sub rezerva art. 250 „Dreptul de preferință la cumpărare” din Codul civil al Federației Ruse, care prevede următoarele: „când vinde o acțiune în proprietate comună unui străin, restul participanților la proprietatea comună au dreptul de preempțiune de a cumpăra acțiunea vândută. la prețul pentru care se vinde și în alte condiții egale, cu excepția cazului vânzării cu licitație publică”, ceea ce înseamnă respectarea obligatorie a procedurii legale de acordare a dreptului coproprietarilor de apartamente de a dobândi această cotă în tratament preferențial. .
Șeful Departamentului de Evaluare al Eurasia Service LLC,
membru titular al SRO ROO (număr de înregistrare 0003083)
La intocmirea rapoartelor privind evaluarea apartamentelor, specialistii firmei noastre folosesc diverse metode si abordari. Aplicarea metodelor abordării comparative nu este completă fără utilizarea unor ajustări în determinarea valorii obiectului evaluat.
Aplicarea ajustărilor (modificărilor) depinde de multe caracteristici ale obiectului evaluat (data vânzării, negocierea și condițiile unei viitoare tranzacții, înregistrarea legală a dreptului de proprietate asupra obiectului și prezența sau absența restricțiilor privind proprietatea, locația și distanța față de stații de transport în comun, etaj, tip de casă, spații de decorare interioară, raportul dintre suprafața totală și suprafața de locuit și zona de bucătărie din apartament, prezența unei băi separate sau comune, prezența balcoanelor sau loggiilor, vedere de la ferestrele apartamentului - spre partea exterioară a străzii sau spre curte).
Desigur, toate ajustările necesită o justificare și o explicație adecvată. Prin urmare, mai jos vom încerca să reunim și să justificăm mărimea uneia sau alteia ajustări (modificare) atunci când evaluăm și determinăm valoarea de piață a obiectului.
1. Ajustare pentru negociere
La examinarea situației actuale de pe piață în prezent, precum și pe baza experienței de evaluare a multor obiecte, valoarea ajustării pentru negociere este de 7%. În cazuri destul de rare, prețul tranzacției și prețul ofertei coincid. Vă rugăm să rețineți că la efectuarea ajustărilor la licitație se ia în considerare diferența dintre prețul tranzacției care se încheie și prețul ofertei existente. Cum se detectează această diferență? În cursul negocierilor reciproce privind prețul, de ex. în proces de negociere. Prețul inițial în cele mai multe cazuri este semnificativ mai mare decât valoarea reală a obiectului. Acest markup, conform calculelor noastre, este de 7%.
2. Ajustare la data vânzării (ofertă)
În multe cazuri, a trecut ceva timp de la data vânzării obiectului de evaluare (de exemplu, mai mult de o lună), respectiv, s-au produs schimbări în piață care au afectat, în primul rând, nivelul prețurilor. Ajustarea datei de vânzare ține cont de aceste modificări și anume de perioada de timp care a avut loc înainte de publicarea informațiilor privind prețul de vânzare.
O ajustare la data vânzării înseamnă că modificările creșterilor prețurilor de pe piață au fost luate în considerare și luate în considerare. Acest punct este foarte important de luat în considerare atunci când evaluăm și faceți modificări.
3. Ajustare pentru termenii acordului
La evaluarea unui obiect în raport cu care subiecții intenționează să încheie o tranzacție, se iau în considerare și termenii tranzacției în sine. Dacă obiectul evaluării este liber de drepturile terților (de exemplu, nimeni nu este înregistrat în apartament), i.e. este gratuit atat din punct de vedere juridic cat si fizic, apoi se aplica o ajustare a termenilor tranzactiei - cu 10% mai scump. Aceasta este rata medie de corecție. Pentru a clarifica, să dăm un exemplu - dacă doriți să evaluați un apartament de vânzare cu o achiziție (schimb) simultană, atunci costul apartamentului va fi mai mic cu valoarea ajustării specificate. Motivul pentru aceasta este pierderea de timp în căutarea unei opțiuni de schimb care să satisfacă dorințele ambelor părți la tranzacție.
4. Ajustarea dreptului de proprietate
Costul unui obiect este influențat de mulți factori. În acest caz, este necesar să se țină cont de parametrii care îi reduc costul. O ajustare a dreptului de proprietate se înțelege ca diferența dintre prețul obiectului în prezența dreptului de proprietate, formalizat în conformitate cu normele și cerințele legale.
Dacă înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra obiectului evaluat nu a fost efectuată, atunci ajustarea este de 5-10% pentru o scădere a valorii. O modificare similară se aplică dacă există diverse restricții privind proprietatea sau alte sarcini. În astfel de cazuri, valoarea obiectului scade și, în consecință, prețul tranzacției scade.
5. Corecție pentru locație
O astfel de caracteristică a obiectului evaluat, cum ar fi locația, este cea mai comună, precum și una dintre cele mai semnificative în determinarea valorii unui apartament în condițiile relațiilor de piață existente. Necesitatea corectării locației apare atunci când locația unui obiect diferă de obiectele similare. Dacă un apartament este situat departe de o stație de metrou sau de altă stație de transport public, atunci acest lucru îi afectează în mod direct valoarea în jos. Dimpotrivă, apropierea unui apartament de stațiile de tramvaie, troleibuze, autobuze și stații de metrou crește prețul unui apartament.
Ajustarea este de până la 15% dacă apartamentul (obiectul evaluării) este scos din stația de autobuz (troleibuz, tramvai) sau, pentru a ajunge la apartament din stația de metrou, trebuie să utilizați transportul de suprafață, acest lucru îi reduce. Preț. Mai mult, la fiecare 200 de metri de la statia de transport in comun pana la apartament, si anume la fiecare doua minute in care trebuie sa mergi pe jos pentru a ajunge la casa, afecteaza si pretul acesteia in scadere cu 1% (la fiecare 200 de metri).
6. Reglare pe etaj
La evaluarea unui apartament se tine cont de etajul pe care se afla. Factorul care afectează costul este la ce etaj se află apartamentul - la primul etaj, la ultimul sau între ele. Dacă podeaua este primul, atunci aceasta implică umiditate și temperatură scăzută a aerului în apartament și, de regulă, nu există suficientă lumină naturală în apartamentele de la parter din cauza copacilor sau tufișurilor plantați în jurul casei. În ceea ce privește ultimul etaj, există o probabilitate mare de scurgere a acoperișului și de încălzire puternică a ferestrelor vara. Problema cu presiunea apei din cauza etajului superior nu este exclusa. Prin urmare, apartamentele de la etajele superioare vor costa mai mult decât apartamentele de la etajele inferioare.
Ajustarea pentru podea este de 15% pentru primul etaj și de 10% pentru ultimul.
7. Ajustare pentru clasa de calitate a finisajului
Renovarea și calitatea finisajelor afectează costul unui apartament în cel mai direct mod. Un finisaj impecabil și de înaltă calitate crește prețul cu 10%.
Ajustarea pentru clasa de calitate a finisajului este calculată prin analogie cu un apartament similar.
În acest caz, există patru tipuri de finisaje:
- nefinisat - nu există uși interioare, au fost montate ferestre, pereții, podeaua și tavanul nu au fost finisate. Acesta este un finisaj primar care necesită lucrări de renovare.
- decor simplu - pereții și tavanele apartamentului sunt văruite sau acoperite cu tapet, podeaua este acoperită cu gresie, linoleum sau parchet, baia și bucătăria sunt dotate cu corpuri sanitare.
- decor îmbunătățit - pereții și tavanul sunt acoperiți cu vopsea acrilică sau tapet, pe podea - gresie, linoleum sau parchet, baia și bucătăria sunt dotate cu corpuri de înaltă calitate.
- finisare de înaltă calitate - apartamentul a suferit reparații de înaltă calitate, folosind tehnologii moderne de construcție și materiale de înaltă calitate. Suprafetele disponibile sunt perfect nivelate, apartamentul este dotat cu cablaje electrice si sanitare de ultima generatie. Este permisă efectuarea de reamenajări conform unui proiect individual folosind structuri cu o configurație complexă compozită.
8. Ajustare pentru tipul de casă
Atunci când se determină valoarea de piață a unui apartament în procesul de evaluare, se iau în considerare caracteristici ale obiectului precum tipul de casă în care se află acest apartament. Pe baza practicii generale de evaluare și a experienței noastre, în special, obiectul de evaluare situat într-o casă de bloc sau panou este cu 10-15% mai ieftin.
Dar această modificare nu se aplică dacă apartamentul este situat într-o clădire din cărămidă sau cărămidă-monolit. În același timp, sunt comparate apartamente similare, care în toate celelalte privințe, cu excepția tipului de casă, au caracteristici similare. După cum se poate observa din esența ajustării aplicate, materialele mai moderne și mai ecologice cresc valoarea proprietății evaluate.
9. Ajustare pentru suprafata totala, zona de living si zona de bucatarie.
La evaluarea unui apartament, se ia în considerare faptul că o suprafață mare a obiectului reduce costul pe metru pătrat. La fel și zona de zi și zona de bucătărie joacă, de asemenea, un rol important atunci când se aplică reglajul. Astfel, apartamentele in care zona de living si zona de bucatarie sunt mai mari au un cost mai mare decat omologii lor cu o suprafata de living si bucatarie mai mici.
La evaluarea unui apartament, se aplică următoarea ajustare a suprafeței - la fiecare 5 mp. reduce costul unui metru pătrat cu 1%. Când se compară cu un apartament similar, care diferă doar ca suprafață, evaluatorii aplică această ajustare.
În plus, modificările sunt adesea făcute în funcție de zona bucătăriei, deoarece dimensiunea sa afectează costul total al unui apartament pe piața imobiliară. Corecția se aplică la cota de 0,5% pentru diferența de 1 mp. bucatarii.
10. Ajustare la vedere de la ferestre
Vederea de la fereastră în cele mai multe cazuri afectează foarte mult valoarea apartamentului. Acest lucru poate fi explicat simplu - atunci când fac o afacere și cumpără un apartament, noii proprietari obțin nu doar o vedere de la fereastră, ci o caracteristică ecologică. Apartamentele care sunt situate cu ferestre cu vedere la partea exterioară a străzii, pe drumuri sau autostrăzi - sunt semnificativ mai ieftine decât acele apartamente cu ferestre cu vedere la curte. Însă, cele mai scumpe vor fi apartamentele care au ferestre pe ambele părți - atât spre stradă, cât și către curte. In general, ajustarea la vedere de la ferestre este de 10-15% din valoarea proprietatii care se evalueaza.
11. Corectare pentru prezența unui balcon/logii
Un factor esențial în determinarea valorii de piață a unui apartament este prezența unui balcon și (sau) loggie în acesta. În plus, pot exista mai multe balcoane (și/sau loggii) și asta crește prețul obiectului. Dacă apartamentul are un balcon (și/sau) logie, atunci aceasta este considerată o caracteristică pozitivă și este considerată o îmbunătățire. Acest parametru este luat în considerare atunci când se evaluează aproape orice apartament. Cantitatea de corecție (corecție) este de la 0 la 5%. După cum puteți vedea, diferența dintre pragurile inferioare și superioare ale amendamentului este foarte semnificativă și se aplică în fiecare caz individual, dar în comparație cu un apartament analog.
12. Corecție pentru baie
La evaluarea și determinarea valorii de piață a unui apartament, se acordă o atenție deosebită amenajării unității sanitar-tehnice din apartament. Pe lângă cele de mai sus, în unele cazuri, se ține cont și de numărul de băi (nu întotdeauna există o singură baie într-un apartament). Un apartament în care toaleta este separată de baie se pretinde a fi mai scump decât un apartament similar cu caracteristici descriptive similare, dar cu baie comună. În acest caz, ajustarea este în medie de 5% din valoarea imobilului care se evaluează.
13. Ajustarea pentru lichiditate a unei cote dintr-un apartament
Există adesea cazuri când este necesară o evaluare în legătură nu cu un apartament, ci cu o parte a acestuia, de ex. acțiune. În același timp, efectuarea de ajustări este inevitabil, din moment ce valoarea de piata a unei actiuni dintr-un apartament este influentata de multi factori.
În același timp, sunt luați în considerare toți acei parametri care ar fi luați în considerare atunci când se evaluează apartamentul în ansamblu, și nu doar cota acestuia. Și, de asemenea, trebuie să țineți cont de faptul că o cotă într-un apartament este mult mai dificil de vândut sau cumpărat decât un apartament ca obiect solid independent. Acest punct afectează și determinarea valorii acțiunii.
La ajustarea pentru lichiditatea unei participații într-un apartament, aceasta variază de la 10 la 40%. Acesta este un decalaj destul de mare între pragul inferior și cel superior, prin urmare, trebuie luate în considerare caracteristicile cotei alocate, precum și caracteristicile întregului apartament.
1) Ajustarea pentru „negocierea” vă permite să aduceți prețul de ofertă la prețul de vânzare. Ca urmare a unui sondaj al participanților pe piața imobiliară rezidențială din Simferopol (Agenții imobiliare „Crimeea Rusă”, „Orion”, „Rielkom”, „Veta”, „Crimean Terem”, „Parada imobiliară”, „VIP Șansă"), s-a dezvăluit că o reducere la negocierea pentru vânzarea unui astfel de imobil rezidențial este în medie de 10%.
2. Ajustarea pentru „servicii imobiliare” vă permite să ajustați prețurile ofertei de la agențiile imobiliare la cost fără a lua în considerare costul serviciilor lor. Ca urmare a analizei prețurilor medii pentru serviciile imobiliare (Agenții imobiliare „Infoservice”, „Business Crimeea”, „Crimeea Plus”, „RIO”, „World of Real Estate”, „Dom-Plus”), evaluatorul a constatat că costul mediu al serviciilor agențiilor imobiliare este de 5%.
3. Ajustarea pentru „locație” pentru toate proprietățile analoge a fost 0%, deoarece obiectul evaluării și acești analogi sunt comparabili pentru acest factor.
4. Corecția pentru „material de perete” pentru toate obiectele analoge a fost de 0%, deoarece obiectul evaluării și analogii sunt situate în case de panouri.
5. Ajustare pentru „anul construcției”. Toate celelalte lucruri fiind egale, prețul unui apartament în proporție inversă depinde de anul construcției casei din cauza uzurii fizice tot mai mari a clădirii. Această ajustare nu a fost aplicată deoarece subiectul evaluării și obiectele analoge sunt comparabile prin acest criteriu.
6. Corectare la „podă”. Apartamentele situate la etajele exterioare ale clădirilor rezidențiale, toate celelalte lucruri fiind egale, au una mai mică în ceea ce privește 1 mp. cost comparativ cu apartamentele situate la etajele mijlocii. Această ajustare nu a fost aplicată, întrucât obiectul evaluării și proprietăți similare sunt situate la ultimul etaj al clădirilor cu cinci etaje.
7. Corecția pentru „numărul de camere” al tuturor obiectelor analogice este identică, prin urmare corecția nu a fost aplicată.
8. Corectarea stării (disponibilitatea echipamentelor și a mobilierului). Pe baza analizei de piață efectuată în secțiunea 3, a fost relevat că costul de 1 mp. apartamentele cu mobilier și electrocasnice încorporate sunt în medie cu 12% mai mari decât în apartamentele fără astfel de echipamente. Prin urmare, evaluatorul a aplicat o ajustare descendentă cu această sumă
Tabelul 13
Astfel, proba este omogenă și poate fi folosită pentru a determina valoarea proprietății care se evaluează. În plus, valoarea ofertei analogilor selectați se află în intervalul mediu al pieței.
