Moskovske vlasti privući će doušnike da identificiraju utajivače poreza na prihod od najma
Moskovska vlada nedavno je najavila pravi križarski rat protiv Moskovljana, koji potajno iznajmljuju stanove od vlasti i ne plaćaju porez. Metode za identifikaciju takvih beskrupuloznih stanodavaca koristit će se gotovo špijunskim softverom
Predsjednici HOA-a glavnog grada već su dobili "pisma sreće" iz ureda gradonačelnika u kojima se, naravno, traži da postanu doušnici u slučaju hvatanja zlonamjernih utajivača poreza. Formulacija je, međutim, najbenevolentnija: "Zahtjev da se provedu radovi na identifikaciji građana koji žive u stambenim prostorima bez ugovora o najmu, te da se obavijesti vlasnici da se najam stambenog prostora oporezuje."
"Pozvani smo da izvještavamo o ljudima koji iznajmljuju stanove uz dogovor, bez sporazuma i o ljudima koji jednostavno žive bez ikakvih prava", rekao je Valentin Grigoriev, predsjednik Moskovskog sindikata stambeno-komunalnih usluga i HOA. Izvestia.
Zauzvrat, šef odjela ekonomska politika i razvoj Moskve Maxim Reshetnikov rekao je da do kraja godine gradske vlasti namjeravaju "otkloniti greške u mehanizmima", a već od 2013. svi porezi koji pripadaju gradu naplaćivat će se od iznajmljivača. Štoviše, ako se ispostavi da je stan iznajmljen nekoliko godina (a to će biti jasno u svakom prvom slučaju), morat ćete platiti kaznu za svaku godinu.
“Za drugu polovicu godine prikupit ćemo sve podatke – gdje i tko iznajmljuje stan. Očekujemo da će građani shvatiti da se sve informacije o njima nalaze u poreznoj inspekciji i da će htjeti platiti porez, a ne komunicirati s poreznim vlastima”, rekao je Rešetnikov.
No, oslanjajući se samo na udruge vlasnika kuća, koje inače ne mare za stanare, redovito bi dobivale novac, nadležni ne namjeravaju. Kao budne oči i osjetljive uši moskovske uprave, djelovat će i okružni milicioneri i, naravno, ukućani, koji točno znaju tko kome iznajmljuje stan. Pritom je Rešetnjikov odmah rezervirao da doušnicima nitko neće platiti. To znači da će građani morati besplatno "kucati" na svoje susjede, kako je Sova govorila iz crtića o "Winnie the Poohu".
Maxim Reshetnikov je također rekao da se vlasti nadaju savjesnosti "sivih" stanodavaca koji iznajmljuju stanove 2012. godine. Istina, od izlaska iz sjene ne dobivaju nikakvu korist. Nema amnestije, nema nagrade za poštenje - čisti gubici. A ako se ispostavi da je stan iznajmljen 2011. godine, onda je pisanja nestala.
“Ako se potvrde činjenice o izdavanju stanova u 2011. godini, građani će morati komunicirati s porezni inspektori... Ako nisu podnijeli izjavu za 2011., onda će morati objasniti zašto. Za neplaćanje poreza predviđene su sankcije, "- Rešetnikov je uplašio zlonamjerne neplatiše.
Hoće li pomoći "pisma sreće" i besplatni doušnici, još nije jasno. Prema Valentin Grigoriev, zahtjev za identifikaciju stanodavaca nije samo
teško provedivo, ali i suprotno zakonima.
“Nemam pravo odati osobne podatke građana i iznositi ih bez dopuštenja osobe koja iznajmljuje stan. Postoji porezna tajna. 102. članak Porezni broj navodi da je nemoguće otkriti podatke o aktivnostima organizacija i pojedinaca”, rekao je.
Profesionalni odvjetnici su istog mišljenja. Na primjer, Roman Sorokin, odvjetnik Moskovske odvjetničke komore Alexander Ekim and Partners, rekao je za Izvestiju da ne vidi pravni mehanizam za provjeru privatnog stanovanja.
“Stan je privatni posjed, nepovredivo je, poput privatnosti. Ne možete doći i reći: pokažite tko živi ovdje s vama”, rekao je.
Vjerojatno zato vlasti namjeravaju u takve inspekcije uključiti okružne povjerenike, koji po svojoj dužnosti imaju pravo obilaziti domove građana.
Što čeka "sive" iznajmljivače uhvaćene za ruku? Prema Poreznom zakonu Ruske Federacije, kazna za neplaćanje poreza na dohodak od najma stana u prethodnim godinama naplaćuje se najviše tri godine. Ako je vlasnik kuće "zaboravio" podnijeti zahtjev za Porezni ured prijavu prihoda, morat će platiti kaznu u iznosu od 5 tisuća rubalja.
Ako se otkrije da je vlasnik morao platiti porez na najam u razdoblju 2010.-2011., ali je to odlučio ne učiniti, bit će kažnjen za svaki dan kašnjenja. Ali za neplaćanje poreza možete dobiti realno vrijeme. Istina, samo ako iznos duga prelazi 100 tisuća rubalja u jednoj kalendarskoj godini.
Međutim, prema Romanu Sorokinu, te sankcije nikada prije nisu bile široko primjenjivane. Natalya Sivko, generalna direktorica Miel-Arende, također se nije mogla sjetiti presedana kada bi najmodavci bili kažnjeni zbog utaje poreza za isporuku nekretnina.
Vlasti su očito odlučne ozbiljno izvršiti pritisak na tvrdokorne porezne utajivače koji profitiraju od iznajmljivanja stanova. Međutim, dosadašnje inicijative na ovom području nisu bile okrunjene uspjehom. Čak i kada je FMS poreznim vlastima dostavio adrese na kojima iznajmljeni stanovi ilegalni migranti su živjeli, vlasnicima kuća nisu izricane nikakve sankcije.
Pogledajte kako će završiti ovaj put.
Odvjetnik Stanislav Ryzhenkov
Neke značajke davanja u zakup nestambenih prostora u stambenoj zgradi od strane Zajednice vlasnika kuća
Stambeno zakonodavstvo dopušta udrugama vlasnika kuća da se bave gospodarskim aktivnostima, uključujući iznajmljivanje, prijenos na korištenje, iznajmljivanje dijelova zajedničke imovine u stambenoj zgradi (klauzula 2, članak 152 RF LC).
U skladu s dijelom 2. čl. 137 ZhK RF "U slučajevima kada se time ne krše prava i legitimni interesi vlasnika prostora u stambenoj zgradi, udruga vlasnika kuća ima pravo dati na korištenje ili ograničeno korištenje dijela zajedničke imovine u stanu zgrada."
Treba napomenuti da za zakup (korištenje) zajedničke imovine odluku mora donijeti glavna skupština vlasnika prostora u stambenoj zgradi (članak 3., dio 2., članak 44. RF LC). Takvu odluku donosi dvije trećine glasova od ukupnog broja glasova vlasnika prostora u stambenoj zgradi.
Dakle, udruga vlasnika kuća ima pravo djelovati kao najmodavac nestambenih prostora u odnosima s organizacijama (pojedinačnim poduzetnicima) - stanarima.
Prednost ove opcije je što najamnina ide u vlasništvo HOA-e, a ne vlasnika prostora u stambenoj zgradi, pa nema poreza na dohodak. Slijedom toga, organizacije stanara nemaju obvezu djelovati kao porezni agenti na porez na dohodak (o da, ne postoji obveza obračunavanja poreza, odbitka od dohotka poreznog obveznika – fizičke osobe i prijenosa zadržanog iznosa poreza u proračun).
U skladu sa stavcima. 7. st. 2. čl. 145 ZhK RF na nadležnost glavna skupštinačlanova HOA uključuje utvrđivanje područja korištenja prihoda od ekonomska aktivnost Partnerstva. Prema stavku 3. čl. 151 ZhK RF: " Na temelju odluke glavne skupštine članova ortačkog društva u društvu se mogu formirati posebna sredstva koja se troše za namjene predviđene statutom. Postupak formiranja posebnih fondova utvrđuje skupština članova ortačkog društva.».
Iz navedenih normi stambenog zakona RF proizlazi da udruge vlasnika kuća imaju pravo odlučivati o postupku korištenja prihoda od gospodarskih aktivnosti partnerstva ne samo planiranjem stavki izravnih troškova, već i formiranjem posebnih fondova, čiji broj i vrste nisu ograničeni stambenim zakonom. Osnova za osnivanje Fonda je odluka o osnivanju Fonda koju donosi skupština članova HOA-e.
Sredstva HOA predstavljaju unovčiti Udruge vlasnika kuća koje se mogu utrošiti na ciljeve i ciljeve partnerstva, na primjer, za obnovu i popravak zajedničke imovine u stambenoj zgradi, pružanje hitnih sanacijskih radova, pokrivanje nepredviđenih troškova, izgradnju ili rekonstrukciju zajedničkih imovinskih objekata vlasnika prostorija u stambenoj zgradi i sl. Glavna svrha stvaranja fondova je akumulacija sredstava za plaćanje određenih vrsta troškova HOA.
Postupak formiranja i korištenja sredstava fondova HOA-e utvrđuje se posebnim odredbama o sredstvima HOA-e, koje odobrava skupština njezinih članova.
Dakle, prihod od zakupa nestambenih prostora može se poslati u poseban fond HOA (npr. Fond za rad na remont zajednička imovina u stambenoj zgradi), čija će se sredstva koristiti za plaćanje odgovarajućih radova koje obavljaju ugovorne (upravljačke) organizacije prema sporazumu s HOA-om.
Odjel za rad s poreznim obveznicima i medijima
Ured Federalne porezne službe Rusije za regiju Tambov
V U posljednje vrijeme pitanje izbora oblika vladavine stambena zgrada a posebno udruga vlasnika kuća (HOA), njihovo stvaranje i oporezivanje posebno su relevantni.
Udruženje vlasnika kuća prilično je novi organizacijski i pravni oblik neprofitnih organizacija za Rusiju, koji je postao široko rasprostranjen u posljednjih godina u svezi provedbe stambene reforme i transformacija u području stambeno-komunalne djelatnosti.
Prema Zakonu o stambenom zbrinjavanju Ruske Federacije (Stambeni zakonik Ruske Federacije), partnerstvo vlasnika kuća priznato je kao udruženje vlasnika prostora u stambenoj zgradi za zajedničko upravljanje kompleksom nekretnina, organizaciju njegovog održavanja, posjedovanja, korištenja, rada i utvrđeno zakonom granice raspolaganja ovom imovinom (članak 1. članka 135. LC RF). Napominjemo da su aktivnosti HOA regulirane Stambeni zakonik.
Podsjetimo, prema čl. 161 Stambeni kod Vlasnici RF kuća dužni su odabrati način upravljanja stambenom zgradom. Ukupno postoje tri takve metode:
1) izravna kontrola. Svaki vlasnik sklapa poseban ugovor za komunalne i stambene usluge i sam ih plaća;
2) samouprava. Stvara se udruga vlasnika kuća (na primjer, HOA), koja djeluje u ime svih vlasnika putem izabranog odbora. Odnosi s dobavljačima komunalnih usluga i stambene usluge grade se na temelju ugovora između pravnih osoba. HOA je odgovoran za izračun plaćanja, prikupljanje novca i nagodbe sa specijaliziranim organizacijama;
3) zapošljavanje privatna tvrtka ili komunalne službe i ovlastiti je na temelju sporazuma s vlasnicima stanova.
Stvaranje HOA ima niz prednosti. Kao prvo, samouprava doprinosi boljoj učinkovitosti, budući da je svaki član partnerstva zainteresiran za brzo rješavanje nastalih problema. Drugo, ima posla za stanovnike. Treće, unutar HOA-e može se osnovati mala, ali stabilna tvrtka, na primjer, za pružanje raznih vrsta usluga na svom području (u okviru povelje). Četvrto, HOA posjeduje stambena zgrada potpuno - od temelja do krova, a pod nekim uvjetima i okolnih površina (tzv. etažiranje). Zajedničkim snagama bit će moguće unaprijediti uređenje svog doma i dvorišta. I peto, ako HOA nije spreman za samostalan rad, možete ga pronaći društvo za upravljanje da će vjerovati. Objedinjenom kupcu, koji je HOA, puno je lakše nego svakom vlasniku stana.
Napomena: kada osnivanje udruženja vlasnika kuća komunalni računi stanara neće rasti. Činjenica je da komunalne tarife određuju regionalne i lokalne vlasti i da se ne mogu mijenjati. Dodajmo tome još nešto: izradom HOA-a vlasnici prostora moći će jasno pratiti na što se troše njihov novac i odlučiti kako će se nositi sa zajedničkom imovinom. S kompetentnim pristupom možete se nositi s mnogim problemima, na primjer, dobiti subvencije za održavanje ili popravak kuće itd.
Istodobno, potrebno je uzeti u obzir navodne nedostatke HOA. Primjerice, mogućnost bankrota koji može nastati zbog neracionalnog korištenja resursa, nestručnog upravljanja ili iz drugih razloga.
U skladu sa stavkom 1. čl. 36. Stambenog zakona vlasnicima prostora u stambenoj zgradi na temelju zajedničke zajedničko vlasništvo posjeduje prostore koji nisu u sklopu stanova, a namijenjeni su za opsluživanje više od jedne prostorije u kući:
Dizala, dizala i druga okna; - hodnici, stepenice, stubišta; - tehnički podovi, tavani, podrumi, krovovi; - ogradne nosive i nenosive konstrukcije; - strojarska, električna, sanitarna i druga oprema zgrade; - zemljište na kojem se nalazi, s elementima uređenja i uređenja i sl.
Napominjemo: sama kuća nije u vlasništvu HOA-e i nije njena glavna imovina, međutim, kao i zemljište na kojem se nalazi stambena zgrada.
Stvaranje HOA, kao i svaki drugi posao, zahtijeva dosljednost. Prema zakonu, HOA kao neprofitna organizacija može se osnovati uz suglasnost više od 50 posto vlasnika. Ostali su dužni poslušati većinu. Štoviše, HOA se može stvoriti čak i ako kuća ima državnu ili općinskih stanova, kao iu novoizgrađenim kućama, kada stanari još nisu formalizirali pravo vlasništva. U potonjem slučaju, prilikom glasovanja, budući vlasnici će svoja prava potvrditi, primjerice, ugovorom o ulaganju, kupoprodajnim ugovorom i sl.
Uz odluku o osnivanju udruge vlasnika kuća, glavna skupština mora jednostavnom većinom glasova usvojiti statut i izabrati upravu (članak 2. članka 135. i točka 2. članka 147. RF-a). Upravni odbor može uključivati samo članove HOA (članak 2. članka 147. LC RF). Članovi odbora posebno će birati predsjednika iz svog sastava (čl. 3. članka 147. RF-a). Udruženje vlasnika kuća je pravna osoba, što znači da ga trebate registrirati, napraviti pečat, otvoriti račun u banci itd.
Počevši od 15. prosinca 2007., državna registracija udruga vlasnika kuća (kao i niza drugih neprofitnih organizacija) provodi se u skladu s postupkom utvrđenim Federalnim zakonom od 08.08.2001. br. 129-FZ „O državna registracija pravna lica i individualni poduzetnici(U vezi sa stupanjem na snagu od ovog datuma Savezni zakon od 29. studenog 2007. br. 278-FZ "O izmjenama i dopunama članka 1. Saveznog zakona" O nekomercijalnim organizacijama ").
Naime, od prosinca prošle godine dokumenti za državnu registraciju HOA-a moraju se dostavljati ne teritorijalnoj upravi savezne službe za registraciju, već poreznoj inspekciji na mjestu HOA-e, gdje se donosi odluka o državnoj registraciji i upis se vrši u Jedinstveni državni registar pravnih osoba. Promijenjeni su i obrasci dokumenata koji se podnose tijelu za registraciju za državnu registraciju. Oni su definirani Uredbom Vlade Ruske Federacije od 19. lipnja 2002. br. 439 „O odobravanju obrazaca i zahtjeva za izvršenje dokumenata koji se koriste za državnu registraciju pravnih osoba, kao i pojedinaca kao pojedinačnih poduzetnika. "
Recimo nekoliko riječi o članstvu u HOA-i. Ulazak u ortačko društvo i izlazak iz njega vrši se na temelju pisanog zahtjeva (članak 143. LC RF). Od trenutka kada najmoprimac prestane posjedovati prostor (primjerice, prilikom prodaje stana), prestaje biti član HOA-e. Novi vlasnik također može pristupiti ortaštvu na pisani zahtjev.
Udruge vlasnika kuća mogu same sklapati ugovore o održavanju kuće, odvozu smeća, čišćenju susjedni teritorij i druge radove i usluge. Vlasnici stanova i nestambenih prostora, uključujući i one koji nisu članovi partnerstva, moraju mu prenijeti novac za režije, vodu, grijanje itd. A već HOA sa svog tekućeg računa plaća kod specijaliziranih organizacija.
Ne gubite iz vida da HOA, iako je neprofitna organizacija, može samostalno zarađivati. Za postizanje ciljeva predviđenih poveljom, zakon dopušta HOA-ima da se bave gospodarskim aktivnostima. Istina, popis takvih aktivnosti je mali, ograničen je na tri vrste (članak 2. članka 152. RF-a). Ovaj:
1) održavanje, rad i popravak nekretnina u stambenoj zgradi; 2) izgradnja dodatnih prostorija i objekata zajedničke imovine u stambenoj zgradi; 3) davanje u najam, davanje u zakup dijela zajedničke imovine u stambenoj zgradi.
Što može doprinijeti dodatnim prihodima partnerstva.
Korištenje zemljišta pretvorenog u zajedničko vlasništvo. Prihod se može ostvariti od najamnine zemljišne parcele za iznajmljivanje npr. za parking, kiosk itd.
Iznajmljivanje prostora u zajedničkom vlasništvu. Prihode mogu donijeti i podrumi, tavani ili gospodarske zgrade preuređene, recimo, u radionicu ili liječničku ordinaciju i iznajmljene.
Istina, primljena sredstva mogu se koristiti ili za plaćanje općih troškova, ili koncentrirati u sredstvima koja zadovoljavaju statut partnerstva (članak 3., članak 152. LC RF). Primjerice, na teret prihoda od poduzetničke djelatnosti moguće je izvršiti uređenje kuće i okolice, popravak dizala.
Studija održavanje a rad stambene zgrade može biti osoblje HOA-e ili specijalizirane organizacije. Predsjednik uprave sklapa ugovore o radu ili građanskopravni ugovor s pojedinci, odnosno ugovor s pravnom osobom za održavanje ili upravljanje kućom.
Ugovor zahtijeva veliku pažnju, koji će, ako bude sklopljen, postati najvažniji dokument nakon povelje. Sastavlja se samo u pisanom obliku (članak 1. članka 162. RF LC) i nužno uključuje adresu kuće, sastav zajedničke imovine, popis radova na njegovom održavanju i popravku, postupak promjene takvog popisa , popis dostavljenih komunalne usluge, pravila za izračun cijene ugovora, troškovi održavanja, popravka stambene prostorije i komunalije, postupak plaćanja, kao i mjere kontrole izvršavanja svojih obveza upravljačke organizacije.
Minimalno razdoblje na koje se može sklopiti ugovor o upravljanju stambenom zgradom je godinu dana, maksimalno pet godina (članak 5. članka 162. RF LC). Ako na kraju roka niti jedna od stranaka ne izjavi raskid ugovora, smatra se da je ugovor produžen pod istim uvjetima (klauzula 6. članka 162. RF-a).
A sad prijeđimo na vrlo tešku temu – pitanje oporezivanja udruga vlasnika kuća. Poznato je da se pojavom novih organizacijsko-pravnih oblika ili vrsta ugovornih odnosa ili transakcija javljaju problemi oporezivanja jer porezno zakonodavstvo često ne uzima u obzir njihove specifičnosti. Glavno pitanje koje se nameće iz HOA je je li potrebno uključiti u porezna osnovica na PDV iu sastavu dohotka koji se uzima u obzir pri obračunu poreza na dohodak, uplate primljenih od rezidenata i dohodak od najma zajedničkih objekata.
Da bi se na njega odgovorilo, potrebno je utvrditi status HOA-e. Vratimo se njegovoj definiciji, sadržanoj u Zakonu o stanovanju Ruske Federacije. Dakle, prije svega, HOA je neprofitna organizacija, odnosno pravna osoba, a u skladu s važećim porezno zakonodavstvo sve pravne osobe su porezni obveznici i dužni su se registrirati porezno tijelo... Neprofitne organizacije nisu iznimka opće pravilo i smatraju se obveznicima poreza i pristojbi utvrđenih zakonom. Glavna razlika između neprofitnih organizacija je u tome što ostvarivanje dobiti nije glavni cilj njihovih aktivnosti. Međutim, to ne isključuje mogućnost uključivanja neprofitnih organizacija poduzetničku djelatnost ako služi postizanju statutarnih ciljeva. Dobit ostvarena kao rezultat poduzetničke djelatnosti neprofitne organizacije ne podliježe raspodjeli među sudionicima i namijenjena je ostvarivanju ciljeva utvrđenih statutom organizacije. U ovom slučaju, prema mišljenju financijskih tijela, navedenom u brojnim dopisima Ministarstva financija Ruske Federacije, on ima obvezu plaćanja poreza na dohodak i PDV-a.
Osim toga, za HOA-e (podložno ograničenjima utvrđenim člankom 346.12 Poreznog zakona Ruske Federacije), moguće je prijeći na pojednostavljeni sustav oporezivanja (USN) i, kao rezultat toga, oslobađanje od plaćanja poreza na dohodak, PDV (bez PDV-a, koji se plaća pri uvozu robe u carinsko područje Ruska Federacija, kao i PDV koji se plaća sukladno čl. 174.1 Poreznog zakona Ruske Federacije), porez na imovinu poduzeća i UST. Organizacije koje koriste pojednostavljeni porezni sustav plaćaju obvezno mirovinsko osiguranje u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije. Ostale poreze plaćaju organizacije koje primjenjuju “pojednostavljeni porezni sustav” u skladu sa zakonodavstvom o porezima i pristojbama.
Prilikom prelaska na pojednostavljeni porezni sustav, ortačko društvo morat će odlučiti o objektu oporezivanja. Ako HOA očekuje da će živjeti jasno prema procjeni odobrenoj na glavnoj skupštini, a da se ne bavi poduzetničkom djelatnošću, svrsishodnije je odabrati objekt "prihoda". Najvjerojatnije će isti objekt biti isplativiji, čak i ako HOA želi samostalno zaraditi novac iznajmljivanjem prostora ili pružanjem bilo kakvih usluga. Iako je u potonjem slučaju moguća i druga opcija (prihodi minus rashodi) - kada će troškovni dio biti usporediv s prihodovnim dijelom.
Od HOA-e možete iznajmiti nekretninu koja je u zajedničkom korištenju članova Partnerstva i drugih vlasnika kuća, ako takvo korištenje ne stvara prepreke za korištenje ostatka imovine i organizacije Aktivnosti HOA(2. dio članka 137. LC RF).
Najmoprimac ima pravo zakupa zemljišne parcele, nestambenih prostorija, kao i dijela zajedničke imovine (na primjer, zid za postavljanje transparenta). Bilo je slučajeva kada je partnerstvo zakupilo prostor na ulazu za postavljanje terminala za plaćanje.
U praksi ruskih sudova, postojala je tendencija da se svaka imovina uobičajena upotreba stambena zgrada može se dati na korištenje, osim komunikacija i imovine nužne za provedbu djelatnosti Udruge vlasnika stambenih objekata za upravljanje stambenim objektom i organiziranje života stanovnika (igralište, sabirna mjesta za kućni otpad, lift , itd.).
Kako mogu iznajmiti prostor od Partnerstva?
VAŽNO: Nemoguće je zaključiti takav posao bez odobrenja vlasnika i članova partnerstva (dio 3. članka 44. Stambenog zakona Ruske Federacije).
Najbolja opcija je situacija kada skupština vlasnika kuća odmah odobri popis objekata koje stanari dopuštaju iznajmiti i na temelju ovog protokola partnerstvo sklapa ugovore s bilo kojim najmoprimcem tijekom rada neprofitne organizacije.
V u ovom slučaju odluka skupštine vlasnika zadaća je budućeg najmoprimca.
Najmoprimac u pravilu sam organizira sazivanje sastanka ili obilazi od vrata do vrata i traži suglasnost za predaju nekretnine.
Zakup prostora podliježe registraciji kod Rosreestra ako je razdoblje korištenja nekretnine kraće od godinu dana. Ako rok ne prelazi godinu dana, tada nije potrebno registrirati pravo zakupa (dio 2. članka 651. Građanskog zakona Ruske Federacije).
Građanski zakon Ruske Federacije, članak 651. Obrazac i državna registracija ugovora o zakupu zgrade ili građevine
- Ugovor o zakupu zgrade ili građevine sklapa se u pisanom obliku sastavljanjem jedne isprave koju potpisuju stranke (stav 2. članka 434.).
Nepoštivanje obrasca ugovora o zakupu zgrade ili građevine povlači njezinu ništavost. - Ugovor o zakupu zgrade ili građevine, sklopljen na razdoblje od najmanje godinu dana, podliježe državnoj registraciji i smatra se sklopljenim od trenutka te registracije.
U ime HOA ugovor potpisuje predsjednik uprave kojeg biraju članovi ortačkog društva. Za provjeru ovlasti dovoljno je dobiti izvod iz Jedinstvenog državnog registra pravnih osoba ili zatražiti od predsjednika zapisnik sa sastanka na kojem je izabran.
Ako ugovor nije uknjižen, tada rok za korištenje nekretnine počinje teći od trenutka kada stranke odobre ugovor o prijenosu. Na temelju datuma potpisivanja akta stranke određuju rok korištenja objekta, obračun naknade i obračun penala.
Najvjerojatnije, partnerstvo ima nacrt ugovora koji se stalno potpisuje sa svim stanarima. Istodobno, zakon daje najmoprimcu pravo da izvrši vlastite prilagodbe ugovora ili ponudi svoju verziju.
REFERENCA: Ovaj dokument mora naznačiti razdoblje najma, plaćanje (u pravilu je naznačen mjesečni trošak), rok plaćanja. U ugovoru je potrebno što detaljnije opisati predmet transakcije.
Ako je predmet dio prostorije ili dio zida zgrade, onda je najbolje napraviti shemu izgleda s naznakom točnih dimenzija i koordinata. Takvu shemu treba označiti kao aneks koji potpisuju stranke.
Navedena je odgovornost stranaka, oblik i visina odgovornosti.
Ugovor o korištenju zemljišta
U nekim slučajevima, uz ugovor o najmu, potrebno je sklopiti i ugovor o korištenju zemljišna parcela... Ugovor o korištenju zemljišta sklopljen je ako po prirodi djelatnosti zakupnika neograničen broj osoba prijeđe na zakupnu nekretninu.
Na primjer, ortačko društvo je iznajmilo prostor za trgovinu i ovoj trgovini je potrebno da kupci mogu ići u trgovinu. Također, zemljište se može koristiti za parkiranje automobila.
Ako će se stanar baviti licenciranom vrstom djelatnosti, najvjerojatnije će odjel za licenciranje zahtijevati takav ugovor.
PAŽNJA: Ako je vlasnik takve stranice ortačko društvo, tada se stranke neće mijenjati, a ako je uprava, onda se ugovor sklapa na općoj osnovi ili se uspostavlja služnost.
Nijanse i zamke
Glavna zamka u iznajmljivanju HOA je nedostatak glavne skupštine vlasnika ili članova na kojoj je dogovor odobren. Sastanak može na sudu proglasiti transakciju nevaljanom ako je nije odobrio, a takva transakcija je velika (dio 6. članka 46. RF LC).
Istodobno, postupak za daljnje odobrenje može se odobriti u statutu organizacije. Primjerice, posao je sklopljen bez sastanka vlasnika, ali su kasnije, na glavnoj skupštini, članovi društva odobrili posao, tada će takav posao biti pravovaljan.
Povelja dopušta uspostavljanje prava glavne skupštine da prenese ovlasti na upravu HOA-e, ako, prema zakonu, takve ovlasti ne spadaju u isključivu nadležnost skupštine.
Pravo na najam nestambenih prostorija također se može prenijeti na ploču.
Tako prije sklapanja ugovora treba pročitati statut organizacije.
VAŽNO: Još jedna prepreka može biti nelegitiman sastanak. Takav se sastanak može smatrati nelegitimnim ako je prisutno manje od polovice vlasnika kuće.
Danas se stambeni prostor u Rusiji često iznajmljuje, a po predočenju protokola najmoprimcu nemoguće je provjeriti tko je potpisao ime, vlasnik ili stanar nekretnine ili član obitelji. Ako su nevlasnici sudjelovali na sastanku i potpisali protokol, tada će sud ovu odluku priznati kao nezakonitu (dio 6. članka 46. RF LC).
Prema Zakonu o stanovanju (Stambeni zakonik Ruske Federacije), udruga vlasnika kuća (HOA) je neprofitna pravna osoba. To znači da njegove aktivnosti ne mogu biti usmjerene samo na stjecanje dobiti. No, kao i svaka druga neprofitna organizacija, HOA ima pravo sudjelovati komercijalne djelatnosti za postizanje ciljeva postavljenih za partnerstvo. Je li realno da HOA zaradi novac i kako to učiniti, kaže odvjetnik.
Osnovna namjena HOA je održavanje stambenih zgrada. Za njegovu provedbu potrebna su sredstva. Sukladno čl. 151. Stambenog zakonika Ruske Federacije, sredstva partnerstva formiraju se od doprinosa i uplata članova HOA; prihod od poslovnih aktivnosti; subvencije i drugi izvori.
Subvencije i plaćanja članova HOA bit će tema zasebnog članka, danas ćemo govoriti o gospodarskim aktivnostima HOA. Unatoč tome što po zakonu neprofitne organizacije imaju pravo obavljanja trgovačkih djelatnosti, čl. 152 ZhK RF im nameće ograničenja. Točka 2. ovog članka sadrži zatvoreni popis vrsta gospodarskih djelatnosti dopuštenih za HOA. To uključuje:
Održavanje, popravak i upravljanje nekretninama u stambenoj zgradi;
Izgradnja dodatnih prostorija i objekata u stambenoj zgradi;
Izdavanje dijela zajedničke imovine u stambenoj zgradi.
Nije teško pretpostaviti da je najprivlačnija vrsta gospodarske djelatnosti iznajmljivanje zajedničke imovine.
Prije svega - ugovor
Kako bi društvo moglo dati u zakup bilo koji prostor, skupština sudionika HOA-e najprije mora odrediti koje su površine i kome točno članovi ortaštva spremni dati u zakup, na koliko dugo i za koju najam. Svi ostali uvjeti ugovora, kojih u načelu nema važna vrijednost za članove HOA-e ugovoru je u mogućnosti dodati odvjetnik kojemu će ortaštvo naručiti zakup. Sastavljanje takvog ugovora koštat će određeni iznos, ali ćete morati platiti samo jednom: kasnije se ovaj ugovor može koristiti kao standardni za sve stanare.
Ako je najam dugoročan, morat će se registrirati. Ovaj posao je mučan i dugotrajan, pa je bolje sklapati ugovore o najmu na neodređeno vrijeme ili na 11 mjeseci s pravom na neograničen broj produljenja. Time će se izbjeći potreba za registracijom ugovora, iako će stvarni rok njegove valjanosti na kraju biti mnogo duži od godinu dana.
Također, u ugovoru o najmu HOA-e potrebno je predvidjeti postupak raskida ugovora na inicijativu ortačkog društva. Najmodavci u pravilu određuju da oni raskinu ugovor u jednostrano uz obavještavanje najmoprimca mjesec dana unaprijed (maksimalno) bez navođenja razloga. To vam omogućuje da ne gubite vrijeme na papirologiju.
Najam: važne sitnice
Budući da je pitanje davanja prostora u najam u nadležnosti skupštine, za svakog se najmoprimca donosi odgovarajuća odluka. Inače, nezadovoljni članovi ortačkog društva imaju pravo osporiti zakonitost nazočnosti stanara u zgradi.
Također biste trebali potražiti pomoć od računovođe koji će vam reći kako pravilno obračunati prihode od najma i platiti porez na njih. Nakon što je ugovor sklopljen, HOA može svojim najmoprimcima ponuditi usluge upravljanja prostorima, njihovog popravka itd. Dakle, najmoprimac će dobiti određeni skup usluga, a partnerstvo će mu, na potpuno legalnoj osnovi, pomoći više novca za jednu sobu.
S kojim se poteškoćama susreće drugarstvo na svom putu? Prvo, treba imati na umu da zakon dopušta samo najam zajedničkim prostorima kod kuće i to samo odlukom glavne skupštine članova HOA. Stoga s posebna pažnja potrebno se odnositi na pitanja zakonitosti sastanka i ispravnosti izvršenja njegovih odluka. Ako je sastanku nazočno manje od polovice članova HOA-e, ona nije ovlaštena donositi bilo kakve odluke. Prazni stanovi se ne daju u najam. Ne mogu se uzeti u obzir zajedničko vlasništvo dakle ne podliježe najmu.
Drugo, partnerstvo ne može izgraditi, na primjer, parkiralište za naknadni zakup: prema zakonu, HOA ima pravo davati u zakup samo zajedničku imovinu koja se nalazi u kući, a parking ne pripada takvoj imovini. Pritom se takvo parkiralište zaista može napraviti za potrebe članova ortačkog društva. Organizacija parkirališta zahtijeva puno truda. Za dodjelu namjene za parkiralište potrebno je kontaktirati općinu i županiju županije. Ako stranica pripada HOA-i, trebate promijeniti njegovu namjenu.
Što se tiče samih stanara, mora se imati na umu da nitko neće dopustiti da se bilo koje industrijsko poduzeće smjesti u stambenu zgradu. Time će biti narušeni interesi ne samo članova ortačkog društva, već i stanovnika okolnih kuća. Prilikom uređenja zabavnih sadržaja (restorani, klubovi i sl.), potrebno je u ugovoru o zakupu posebno predvidjeti ne samo raspored njihovog rada, već i obveze za dodatno opremanje iznajmljenih prostora. Kako bi očuvali mir stanara, takvi stanari mogu opremiti prostore pločama koje apsorbiraju buku koje neće puštati strane zvukove u stanove.
Udruge vlasnika kućanstava nemaju pravo na zaradu prodajom pita, iznajmljivanjem automobila ili pružanjem drugih usluga koje nisu predviđene zakonom. Ali mogućnosti koje se partnerstvu pružaju po zakonu omogućuju izvlačenje dovoljnog profita za održavanje kuće u dobrom stanju. Glavna stvar je pravilno organizirati proces, sastaviti dokumente i platiti porez. Tada će si stanovnici moći priuštiti i osiguranje na ulazu i cvijeće na stubištu.
