Kann ein Unternehmen Gegenstand einer Hypothek sein? Beleihbares Eigentum. Können alle Wohneigentumsgegenstände Gegenstand einer Hypothek sein?

Eine Hypothek ist eine Verpfändung von Immobilien als Garantie für die Erfüllung der Verpflichtungen gegenüber dem Kreditgeber. Das Wesen der Hypothekendarlehen ist wie folgt: Der Kreditnehmer wird versorgt langfristiges Darlehen, die er in vorgeschriebener Weise zurückzuzahlen verpflichtet, und die Garantie für diese Leistung ist sein Eigentum. Das heißt, das verpfändete Eigentum ist nicht Eigentum des Schuldners, sondern verbleibt in seinem Gebrauch. Gegenstand der Hypothek sind in diesem Fall sowohl Immobilien, die der Schuldner bereits besitzt, als auch die er durch die Hypothek erwirbt.

Hypotheken werden meist von Banken vergeben. Jeder von ihnen bietet seine eigenen Kreditbedingungen und Kreditzinsen. Hypothekendarlehen in Russland unterliegt der Hypothekengesetzgebung. Zu diesem Zweck werden auch spezielle Hypothekenagenturen geschaffen.

Die häufigste Hypothekarkreditvergabe ist der Kauf von Wohnungen auf Kredit. Die gekaufte Wohnung ist meist die Sicherheit.

Gegenstand einer Hypothek ist also eine Immobilie, die:
1) ist ein Pfand für eine Hypothek;
2) durch eine Hypothek erworben.

Sicherheiten bei Hypothekendarlehen sind Gegenstand der Hypothek. Wenn Sie planen, ein Hypothekendarlehen aufzunehmen, sollten Sie bedenken, dass als Sicherheiten verschiedene Möglichkeiten angeboten werden können:
1) Wohnungen;
2) Privathäuser;
3) Sommerhäuser;
4) Garagen;
5) Grundstücke;
6) Gebäude und Bauwerke;
7) Unternehmen;
8) See- und Luftverkehr;
9) Weltraumraketen.

Die Liste der Hypothekenobjekte ist gesetzlich genehmigt. Vollständige Liste finden Sie im ersten Artikel des Gesetzes "Über Hypotheken" (Absatz 4). Als Sicherheiten werden sowohl die verwerteten als auch die im Bau befindlichen Immobilien angeboten.

Banken, die Hypothekendarlehen vergeben, haben eigene Anforderungen an den Gegenstand der Hypothek. V verschiedene Banken Anforderungen können variieren. Aber es gibt viel gemeinsam. Beispielsweise werden stark beanspruchte Immobilien oder Holzböden sowie Gegenstände, in denen Kinder und Senioren registriert sind, nicht als Sicherheiten akzeptiert. Die Höhe des Darlehens und der ersten Rate hängt direkt von der Qualität der Sicherheiten (d. h. ihrem Schätzwert) ab.

Was Sie über die Hypothekenfinanzierung von Wohngebäuden wissen müssen

Es gibt einen sehr wichtiger Punkt, was eine Überlegung wert ist, wenn Sie ein Wohngebäude als Sicherheit nutzen möchten. Nämlich: Wohngebäude gelten zusammen mit dem Grundstück, auf dem sie sich befinden, als Hypothekenobjekt. Als solche Objekte können auch laufende Bauten verwendet werden. Steht Ihr Haus auf einem vermieteten Grundstück, wird das Mietrecht als Sicherheit übertragen.

Der Gegenstand einer Hypothek kann nicht nur ein integraler Gegenstand sein, sondern auch sein Teil, Element, Anteil. Ein solches Objekt muss beispielsweise nicht unbedingt ein Haus sein, sondern auch sein Fundament, ein separater Raum. Selbstverständlich bleibt die Immobilie, die Sie mit den Mitteln des Kreditgebers erwerben, sein Eigentum, bis die Schulden beglichen sind.

Hypothek als Steigerung der persönlichen Motivation

Wir greifen am häufigsten auf Hypothekendarlehen zurück, um Wohnungsprobleme zu lösen. Dies hat bereits Tradition. Das Hypothekensystem hat sowohl Vor- als auch Nachteile. Was auch immer es war, aber zu entscheiden Wohnungsfrage die Hypothek hat vielen geholfen.

Hypothek ist eine Verpfändung von Immobilien bei der Aufnahme eines Darlehens von einem Kreditinstitut, die dem Gläubiger das Recht auf vorrangige Befriedigung von Forderungen gegen den Schuldner in Höhe des verpfändeten Vermögens einräumt.

Ein Hypothekendarlehen ist ein langfristiges Darlehen, das von einer gewerblichen oder Spezialbanken, Finanzinstitute unter der Hypothek von Immobilien. In diesem Fall hat eine Partei – der Pfandgläubiger, der Gläubiger einer hypothekarisch gesicherten Verpflichtung ist – Anspruch auf Befriedigung ihrer Geldforderungen gegen den Schuldner aus dieser Verpflichtung aus dem Wert des verpfändeten Grundstücks der anderen Partei - der Pfandgläubiger, hauptsächlich an andere Gläubiger des Pfandgläubigers.

Der Pfandgeber kann der Schuldner der durch die Hypothek gesicherten Schuld selbst sein oder eine Person, die an dieser Schuld nicht teilnimmt (ein Dritter).

Das Grundstück, auf dem die Hypothek begründet ist, bleibt beim Hypothekengeber in seinem Besitz und Gebrauch.

Überall auf der Welt entwickelt und funktioniert das Hypothekendarlehen als eine Form der langfristigen Finanzierung Wohnprogramme... Hypothekendarlehen tragen einerseits zur Lösung einer Reihe von sozialen und wirtschaftliche Probleme Länder, und vor allem das Problem der Wohnraumversorgung, andererseits die Inflationsreduzierung, das zeitweise freie Abziehen Geldmittel Bürger und Unternehmen.

Hypothekenthema

Gegenstand einer Hypothek kann die folgende Immobilie sein:

Grundstücke in Privateigentum;

Unternehmen sowie Gebäude, Bauwerke und andere nicht bewegliches Eigentum;

· Wohngebäude, Wohnungen und Teile von Wohngebäuden und Wohnungen, bestehend aus einem oder mehreren isolierten Räumen;

· Ferienhäuser, Gartenhäuser, Garagen und andere Gebäude für den Verbrauchergebrauch;

Luft- und Seeschiffe, Binnenschiffe und Weltraumobjekte

Hypothekenthemen

Die Hauptthemen des klassischen Hypothekensystems sind:

Kreditnehmer

Kreditgeber (Bank)

Hypothekenagentur

Investoren

Kreditnehmer - eine Person, die einen durch eine Wohn- oder Gewerbeimmobilien... Um zu bekommen Hypothekendarlehen es ist notwendig, über Mittel in Höhe von mindestens 20-30 Prozent des Wertes der Immobilie zu verfügen und über ein Einkommen zu verfügen, das es ermöglicht, die Hauptschuld und die darauf entfallenden Zinsen während der gesamten Zeit in gleichen monatlichen Raten zu begleichen.

Kreditgeber (Bank) - eine Organisation, die nach Analyse der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers einen Kreditvertrag mit ihm abschließt und Aufzeichnungen über seine Schulden führt. Voraussetzung die Vergabe eines Hypothekendarlehens erfolgt durch den Kreditnehmer Anzahlung... Die Verpflichtungen des Kreditnehmers können in Form einer eingetragenen Sicherheit - einer Hypothek - formalisiert werden, deren Rechte die Bank abtreten kann.

Hypothekenagentur - ist das Hauptelement des selbstfinanzierten Hypothekendarlehenssystems. Die Agentur kauft Hypotheken von der Bank auf und begibt Wertpapiere, die durch Hypothekendarlehen besichert sind. Mittel aus dem Verkauf von Wertpapieren werden zur Vergabe neuer Kredite verwendet und damit ein Refinanzierungssystem geschaffen Hypothekendarlehen... Zu den Aufgaben der Agentur gehören der Rückkauf von Hypotheken oder Hypothekendarlehensforderungen von Gläubigern, die Bildung von Primärhypothekenaktiva, die Emission und Platzierung von hypothekenbesicherten Wertpapieren an den Finanzmärkten.

Die Sicherheit für Beteiligungshypotheken wird in besonderer Weise durch Pools von Hypotheken oder Hypothekendarlehen gebildet.

Anleger sind Käufer von hypothekenbesicherten Wertpapieren. Dies sind hauptsächlich institutionelle Anleger wie Investmentfonds und Rentenfonds, Versicherungsgesellschaften, Banken, Portfoliomanager. Da das Rating von hypothekenbesicherten Wertpapieren dem Rating von Staatsanleihen nahe kommt, kann davon ausgegangen werden, dass gegebene Ansicht das Finanzinstrument wird bei russischen und westlichen Investoren beliebt werden.

Die Nebenfächer des klassischen Hypothekarsystems sind:

· Immobilienunternehmen;

· Bewertendes Unternehmen;

· Versicherungsgesellschaft;

· Staatlicher Standesbeamter;

· Notar;

· Passdienste;

· Vormundschafts- und Vormundschaftsorgane.

Ein Immobilienunternehmen ist ein professioneller Vermittler auf dem Immobilienmarkt und erbringt Dienstleistungen für die Suche nach Objekten, die Abwicklung von Verträgen und die Erstellung eines Pakets von Dokumenten, die für die Einreichung bei der Bank erforderlich sind.

Schätzungsunternehmen - ist erforderlich, um den Markt- und Verwertungswert von verpfändeten Immobilienobjekten zu bestimmen.

Versicherungsunternehmen - erfüllt die Funktionen der Risikominderung für Anleger und Gläubiger durch die Implementierung der folgenden Versicherungsarten:

Versicherung des Beschädigungs- und Zerstörungsrisikos des Objekts

Versicherung des Risikos des Verlusts des Eigentums an der Hypothek

Versicherung des Risikos des Verlusts von Leben und Invalidität des Kreditnehmers

Ausgaben für Jahresversicherung vom Kreditnehmer getragen.

Staatskanzler - Behörde staatliche Registrierung Rechte an Immobilien und Transaktionen damit. Zu seinen Funktionen gehören die Registrierung von Kauf- und Verkaufstransaktionen, die Registrierung der Übertragung von Eigentumsrechten, die Registrierung von Hypothekenverträgen.

Notar - Nach russischem Recht bedürfen der Pfandvertrag für Eigentumsrechte und der Kaufvertrag einer notariellen Beglaubigung.

Passdienste - Melden Sie Bürger an ihrem Wohnort an.

Vormundschafts- und Treuhandorgane - stellen den Schutz der Rechte Minderjähriger beim Abschluss von Immobiliengeschäften sicher.

Der Begriff „Hypothek“ bedeutet:

1) Verpfändung des unbeweglichen Vermögens des Pfandgebers (z. B. Grundstücke, Gebäude und Bauwerke), um ein Hypothekendarlehen zu erhalten;

2) Erhalt von Geldern von einem Kreditinstitut für den zukünftigen Erwerb eines Immobilienobjekts (Wohnung). Gleichzeitig wird der Kredit gezielt eingesetzt, was im Hinblick auf gesetzliche Regelung entstehenden Rechtsbeziehungen und der angegebene Immobiliengegenstand ist durch ein Kreditinstitut verpfändet.

In beiden Fällen besteht eine Verpfändung von unbeweglichem Vermögen (Grundstücke, Unternehmen, Gebäude, Bauwerke, Wohnungen usw.) zur Aufnahme von Mitteln (Darlehen, Kredite).

So ist eine Hypothek (von griech. hypotheke - Pfand) eine Art von Verpfändung, bei der das verpfändete Eigentum (es handelt sich in der Regel um Grundstücke und Gebäude darauf) im Besitz des Pfandgebers bis zur Fälligkeit bleibt Datum.

Im ersten Fall bedeutet diese formalrechtliche Definition folgendes: Sie schließen mit der Bank Ihrer Wahl einen Baufinanzierungsvertrag ab, der Ihnen auf der Grundlage dieses Vertrages das nötige Geld für den Kauf einer Wohnung (oder einer anderen Immobilie) zur Verfügung stellt ).

Die zweite Form der Sicherheit für die Hypothekendarlehen ist, wenn Sie im Rahmen desselben Vertrages keine neue gekaufte Wohnung verpfänden, sondern eine alte, die Sie bereits vor der Unterzeichnung besaßen Kreditvereinbarung.

Für die Inanspruchnahme des gewährten Darlehens zahlen Sie der Bank die im Darlehensvertrag festgelegten Zinsen und erstatten diese zurück geliehene Mittel in Form von monatlichen Zahlungen an die Bank, die ebenfalls im Darlehensvertrag festgelegt sind. Auf Kredit gekaufte Immobilie (Wohnung) bleibt bei der Bank verpfändet (Hypothek) bis volle Rückzahlung Darlehen, obwohl Sie formal Eigentümer des Hauses sind.

Ändert sich jedoch Ihre finanzielle Situation, wodurch beispielsweise Ihre Kreditverpflichtungen nicht mehr erfüllt werden können, wird die Bank die Wohnung verkaufen und ihr Geld zurückgeben.

Dieses Recht wird durch Art. 334 Bürgerliches Gesetzbuch RF (im Folgenden Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation genannt), wonach die Bank, die das Darlehen gewährt hat, als Gläubigerin der durch das Pfand gesicherten Verpflichtung das Recht hat, wenn der Schuldner dieser Verpflichtung nicht nachkommt, Befriedigung aus dem Wert des verpfändeten Vermögens hauptsächlich an andere Gläubiger dieser Person erhalten. Die Befriedigung des Anspruchs des Gläubigers aus der durch das Pfandrecht gesicherten Verpflichtung (des Pfandgläubigers) kann in Fällen und nach dem gesetzlich vorgesehenen Verfahren auch dadurch erfolgen, dass der Pfandgegenstand in das Eigentum des Pfandgläubigers übergeht.

Da durch die Eintragung einer Hypothek neue Rechtsverhältnisse entstehen, sind einige rechtliche Punkte zu beachten. Dies muss vor Unterzeichnung der entsprechenden Vereinbarung mit der Bank erfolgen, um alles zu wissen mögliche Konsequenzen eine oder andere ihrer Handlungen.

Eine Verpfändung ist eine Möglichkeit, eine Verpflichtung (zusammen mit einem Verfall, einer Bürgschaft, Bankgarantie und eine Anzahlung, von der wir hier nicht sprechen), d.h. Zur Sicherung der Hauptschuld kann eine Hypothek als Verpfändungsoption eingerichtet werden:

1) im Rahmen eines Darlehensvertrags;

2) im Rahmen eines Darlehensvertrags;

3) sonstige Verpflichtungen, einschließlich solcher aus Kauf und Verkauf, Leasing, Vertrag, sonstiger Vereinbarung, die Schaden verursachen, sofern das Bundesgesetz nichts anderes vorsieht.

Separate Frage- Gegenstand der Hypothek. Die Liste der Immobilien, die im Rahmen eines Hypothekenvertrags beliehen werden können, ist gesetzlich begrenzt. Also, die in Klausel 1 der Kunst angegebenen Immobilien. 130 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, deren Rechte in der für die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen mit ihnen festgelegten Weise registriert werden, einschließlich:

Gebäude, einschließlich Wohngebäude und andere Bauten, sowie Bauten, die in direktem Zusammenhang mit Grundstücken stehen, können unter bestimmten Voraussetzungen mit Hypotheken belehnt werden. Die Hypothek eines Gebäudes oder Bauwerks (einschließlich auch Wohngebäude) ist nur mit einer gleichzeitigen Hypothek unter demselben Vertrag zulässig Grundstück, auf dem sich dieses Gebäude oder Bauwerk befindet, oder einen Teil des Grundstücks, der die verpfändete Sache funktional zur Verfügung stellt, oder das Recht, dieses Grundstück oder den entsprechenden Teil des Pfandgebers zu pachten. Gehört das Grundstück, auf dem sich die vorgenannten Sicherheiten befinden, dem Hypothekenschuldner aufgrund des Rechts zur dauerhaften Nutzung des Grundstücks, so entfällt für ihn das Grundpfandrecht. Bei der Zwangsvollstreckung auf solche Gegenstände erwirbt der Erwerber dieses Eigentums das Recht zur Nutzung des Grundstücks zu den gleichen Bedingungen und in gleicher Höhe wie der bisherige Eigentümer (Verpfänder) der Immobilie.

Die Hypothek von Wohngebäuden und Wohnungen weist eine Reihe von Merkmalen auf.

Hypotheken von Einzel- und Mehrfamilienhäusern sowie von Wohnungen, die sich in staatlichem oder kommunalem Eigentum befinden, sind nicht zulässig.

Hypotheken auf ein Wohnhaus oder eine Wohnung von minderjährigen Bürgern, beschränkt geschäftsfähigen oder handlungsunfähigen Personen, über die eine Vormundschaft oder Vormundschaft besteht, werden in einem gesonderten zivilrechtlichen Verfahren durchgeführt. Entfremdung einer Wohnung, in der die unter Vormundschaft oder Vormundschaft stehenden Familienangehörigen des Wohnungseigentümers oder die ohne elterliche Fürsorge verlassenen minderjährigen Familienangehörigen des Wohnungseigentümers leben (wie der Vormundschafts- und Treuhandstelle bekannt ist), wenn dies die Rechte oder rechtlich geschützte Interessen dieser Personen, ist mit Zustimmung der Vormundschafts- und Betreuungsbehörde zulässig. Eine solche Einwilligung darf erteilt werden, wenn dadurch die Rechte oder Rechtsgüter dieser Personen nicht berührt werden.

Die Zustimmung der Vormundschafts- und Treuhänderbehörde zur Veräußerung und (oder) Hypothek der Wohnräume, in denen die angegebenen Personen wohnen, oder ein begründeter Ablehnungsbescheid ist dem Antragsteller spätestens 30 Tage nach das Datum der Einreichung des Antrags mit der Aufforderung eine solche Zustimmung erteilen. Die Verweigerung der Einwilligung kann gerichtlich angefochten werden.

Bei der Beleihung einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, von denen Teile gemäß Absatz 1 der Kunst. 290 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation sind insgesamt geteilter Besitz dem Hypothekenschuldner und anderen Personen, gilt die Hypothek neben den Wohnräumen als entsprechender Anteil am Recht Allgemeingut zu einem Wohnhaus.

Sofern durch Bundesgesetz oder eine Vereinbarung nichts anderes bestimmt ist, wird ein Wohnhaus oder eine Wohnung ganz oder teilweise unter Verwendung von . erworben oder gebaut Kreditfonds eine Bank oder ein sonstiges Kreditinstitut oder Mittel eines Zieldarlehens, die von einem anderen Rechtsträger für den Kauf oder Bau eines Wohnhauses oder einer Wohnung bereitgestellt werden, gelten ab dem Zeitpunkt der staatlichen Registrierung des Eigentums des Kreditnehmers an einem Wohnhaus oder einer Wohnung als verpfändet.

Pfandnehmer im Rahmen dieser Verpfändung ist eine Bank oder ein sonstiges Kreditinstitut oder eine juristische Person, die ein Darlehen oder Zieldarlehen für den Kauf oder Bau eines Wohngebäudes oder einer Wohnung bereitgestellt hat.

Sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt, gilt die Sache, die Gegenstand der Hypothek ist, als Ganzes zusammen mit dem Zubehör (Artikel 135 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation) als verpfändet. Ein Teil der Immobilie, dessen Teilung ohne Änderung des Zwecks nicht möglich ist (unteilbare Sache), kann nicht Gegenstand einer Hypothek sein.

Als Beispiel können wir eine Situation nennen, in der es notwendig wurde, ein Hypothekendarlehen zu erhalten, das durch einen Teil der Räumlichkeiten, beispielsweise ein Stockwerk in einem Gebäude, besichert ist, obwohl das Eigentum an dieser Immobilie als Ganzes registriert wurde. V in diesem Fall eine Hypothek ist möglich, wenn die Immobilie in Teile geteilt wird und die Rechte an jedem von ihnen eingetragen werden.

Da Art. 76 Bundesgesetz"Auf Hypothek (Immobilienverpfändung)" erlaubt Hypotheken von im Bau befindlichen Wohngebäuden, die oben genannten Normen gelten auch für die Verpfändung von unbeweglichem Vermögen, das auf einem Grundstück im Bau ist, gemäß den Anforderungen der Gesetzgebung der Russische Föderation.

Auf das zuvor genannte Grundstück kann eine Hypothek errichtet werden, sofern es dem Hypothekengläubiger aufgrund des Eigentums oder des Rechts der wirtschaftlichen Bewirtschaftung gehört. Wie bereits erwähnt, müssen die Rechte daran in der für die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen mit ihnen vorgeschriebenen Weise registriert und durch entsprechende Dokumente bestätigt werden.

Hypotheken sind nicht erlaubt:

1) aus dem Verkehr gezogenes Eigentum,

2) Eigentum, für das gemäß Art. 79 des Bundesgesetzes vom 2. Oktober 2007 N 229-FZ "On Vollstreckungsverfahren"Die Hinrichtung kann nicht erhoben werden (es ist in Art. 446 der Zivilprozessordnung der Russischen Föderation angegeben);

3) Eigentum, für das eine obligatorische Privatisierung vorgesehen ist oder dessen Privatisierung verboten ist. Diese Vorschrift gilt für Wohnräume, die Bürgern nach dem 1. Wohnquartier, außer Wohnbestand ihnen gleichgestellte staatliche landwirtschaftliche Betriebe und andere landwirtschaftliche Betriebe sowie den Wohnungsbestand stationärer Einrichtungen der sozialen Sicherung der im ländlichen Raum ansässigen Bevölkerung. Diese oben aufgeführten Räumlichkeiten können nicht privatisiert und daher nicht mit Hypotheken belehnt werden.

Gegenstand der Hypothek kann eine Immobilie im Sinne des Artikels 130 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches sein Russische Föderation, deren Rechte in der für die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien festgelegten Weise eingetragen werden. Diese sind:

1) Grundstücke, mit Ausnahme der in Artikel 63 dieses Bundesgesetzes genannten Grundstücke, unterliegen nicht der Hypothek auf Grundstücke in Staatseigentum (Bundes- und Teilkörperschaften der Russischen Föderation) oder kommunalen Eigentums sowie auf Grundstücken von landwirtschaftlichen Organisationen , bäuerliche (Bauern-)Haushalte und Ackergrundstücke persönliche Nebenparzellen. Darüber hinaus unterliegen Grundstücke teilweise nicht der Hypothek, wenn dieser Teil flächenmäßig kleiner ist als Mindestmaß Grundstück der entsprechenden Sinn und Zweck der Sache(ein solcher Mindestbetrag wird durch die Regulierungsgesetze der Russischen Föderation und der konstituierenden Einheiten der Russischen Föderation festgelegt).

2) Wohngebäude, Wohnungen und Teile von Wohngebäuden und Wohnungen, bestehend aus einem oder mehreren isolierten Räumen. Nicht gedämmte Wohnräume können nicht mit Hypotheken belehnt werden.

3) Unternehmen sowie Gebäude, Bauwerke und sonstiges unbewegliches Vermögen, das in genutzt wird unternehmerische Tätigkeit... Ein Unternehmen ist eine nicht-juristische Person – ein Subjekt des Zivilrechts (d. h. kein Staat oder eine Gemeinde). Einheitsunternehmen), und der für die unternehmerische Tätigkeit bestimmte Immobilienkomplex ist Gegenstand des Zivilrechts (siehe auch Artikel 132 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

4) Sommerhäuser, Gartenhäuser, Garagen und andere Gebrauchsgebäude. Unter anderen Gebäuden für die Verbrauchernutzung in pp. 4 S. 1 des kommentierten Artikels sind als Sommerküchen, provisorische Hütten, Schuppen, Stallungen für Privatpferde usw. zu verstehen.

5) Luft- und Seeschiffe, Binnenschiffe und Weltraumobjekte können unabhängig von der Flagge und dem Registrierungshafen hypothekarisch verpfändet werden, jedoch ist dies vorbehaltlich des Abschlusses der entsprechenden Transaktion im Hoheitsgebiet der Russischen Föderation obligatorisch. Andere können durch besondere Rechtsvorschriften für solche Gegenstände vorgesehen werden.

Gebäude, einschliesslich Wohngebäude und andere Bauten, sowie Bauten, die in direktem Zusammenhang mit Grundstücken stehen, können unter Vorbehalt der Bestimmungen von Artikel 69 des Bundesgesetzes "Über Hypotheken" hypothekarisch belastet werden.

Diese Regeln gelten für die Verpfändung von im Bau befindlichen unbeweglichen Sachen auf Grundstücken, die für den Bau vorgesehen sind gesetzlich festgelegt Die Ordnung der Russischen Föderation, einschließlich der Gebäude und Bauwerke, unterliegt den Regeln des Artikels 69 dieses Bundesgesetzes.

Ein Teil des Vermögens, dessen Teilung ohne Änderung seines Zwecks nicht möglich ist (unteilbare Sache), kann kein selbständiger Hypothekengegenstand sein. Ein Teil einer unteilbaren Sache kann kein eigenständiger Gegenstand einer Hypothek sein. Zu unteilbaren Dingen siehe auch Art. 133 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation. Schiedsgerichtspraxis er betrachtet jedoch auch verschiedene Arten von Sammlungen und Dienstleistungen als untrennbare Dinge. Obwohl eine Sammlung ohne Beeinträchtigung ihrer Bestandteile physisch geteilt werden kann, wird ihr künstlerischer Sammlungswert erheblich beeinträchtigt.

Die Sache, die Gegenstand der Hypothek ist, gilt als Ganzes zusammen mit dem Zubehör (Artikel 135 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation) als verpfändet, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt.

1. Im Rahmen eines Hypothekenvertrags kann in Artikel 130 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation bezeichnetes Grundstück verpfändet werden, dessen Rechte in der für die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und für Transaktionen mit ihm vorgeschriebenen Weise eingetragen werden , einschließlich:

1) Grundstücke, mit Ausnahme der in Artikel 63 dieses Bundesgesetzes genannten Grundstücke;

2) Unternehmen sowie Gebäude, Bauwerke und anderes unbewegliches Vermögen, das der unternehmerischen Tätigkeit dient;

3) Wohngebäude, Wohnungen und Teile von Wohngebäuden und Wohnungen, bestehend aus einem oder mehreren isolierten Räumen;

4) Gartenhäuser, Garagen und andere Gebäude für Verbraucherzwecke;

5) Luft- und Seeschiffe, Binnenschiffe;

6) Parkplätze.

Gebäude, einschliesslich Wohngebäude und andere Bauten, sowie Bauten, die in direktem Zusammenhang mit Grundstücken stehen, können unter Vorbehalt von Artikel 69 dieses Bundesgesetzes hypothekarisch belastet werden.

Fehlende staatliche Registrierung des Eigentums an Grundstücken, Staatseigentum in die es nicht abgegrenzt ist, steht der Beleihung solcher Grundstücke nach Artikel 62 Absatz 1 dieses Bundesgesetzes nicht entgegen.

2. Die Vorschriften dieses Bundesgesetzes gelten für die Verpfändung von im Bau befindlichem unbeweglichem Vermögen, das auf einem Grundstück nach den Vorschriften der Gesetzgebung der Russischen Föderation errichtet wird, einschließlich der Gebäude und Bauwerke, vorbehaltlich der Vorschriften des Artikels 69 des dieses Bundesgesetz.

3. Sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt, gilt die Sache, die Gegenstand der Hypothek ist, als Ganzes zusammen mit dem Zubehör (Artikel 135 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation) als verpfändet.

4. Ein Teil des Vermögens, dessen Teilung ohne Änderung seines Zwecks nicht möglich ist (unteilbare Sache), kann kein eigenständiger Gegenstand einer Hypothek sein.

5. Auf die Verpfändung der Rechte des Mieters aus dem Mietvertrag über diese Sachen (das Mietrecht) sind die Vorschriften über die Grundpfandrechte entsprechend anzuwenden, da das Bundesrecht nichts anderes bestimmt und dem Wesensgehalt nicht widerspricht des Mietverhältnisses.

Die Vorschriften über die Grundpfandrechte gelten auch für die Verpfändung von Ansprüchen eines Mitbaubeteiligten aus einem Beteiligungsvertrag gemeinsamer Bau(im Folgenden - die Ansprüche eines Teilnehmers am gemeinsamen Bauen), der die Anforderungen des Bundesgesetzes vom 30. Dezember 2004 N 214-FZ "Über die Beteiligung am gemeinsamen Bau" erfüllt Apartmentgebäude und andere Immobilienobjekte und über Änderungen einiger Gesetzgebungsakte der Russischen Föderation "(im Folgenden als Bundesgesetz "Über die Beteiligung am gemeinschaftlichen Bau von Mehrfamilienhäusern und anderen Immobilienobjekten und über Änderungen bestimmter Rechtsvorschriften der Russischen Föderation" bezeichnet).

Als Ergebnis des Studiums dieses Kapitels muss der Student: wissen

• Wesen und Arten von Hypothekendarlehen;
• Liste der normativen und rechtlichen Akte, die das Hypothekendarlehen regeln;
• Hypothekendarlehensmodelle;
• Hypothekendarlehensprogramm und Teilnehmer;
• Methoden zur Tilgung von Hypothekendarlehen;
• die Konzepte "Hypothekenschuldenquote", "Hypothekenkonstante"; in der Lage sein
• ein Hypothekendarlehen von anderen Darlehensarten unterscheiden;
• definieren Verschiedene Arten Hypothekendarlehen;
• eine Beschreibung der wichtigsten Arten von Hypothekendarlehen geben;
• bestimmen Sie das Verhältnis von Hypothekenschulden, Hypothekenkonstanten; eigen
• Kenntnisse in der Berechnung einer Standardrentenzahlung;
• Informationen zum Stand der Hypothekendarlehen in der Russischen Föderation;
• spezielle Terminologie und Vokabeln zu diesem Thema.

Das Wesen und die Arten von Hypothekendarlehen

Eine der aktiv genutzten Kreditformen Wirtschaftsakteure derzeit ist eine Hypothek. Hypothek - dies ist ein Darlehen oder ein Darlehen, das von einer Bank (Kreditinstitut) oder einer juristischen Person (Nicht-Kreditinstitut) einer juristischen Person oder einer natürlichen Person für einen Zeitraum von drei Jahren oder länger gewährt wird zum Erwerb einer durch die erworbenes Eigentum als Sicherheit für eine Verpflichtung. Ein Hypothekendarlehen wird zu Zahlungsbedingungen, Dringlichkeit und Rückzahlung sowie unter strenger Kontrolle über die Verwendung der Kreditmittel vergeben. Das ausschließliche Eigentum einer Hypothek und die beste Garantie für die Kreditsicherheit ist das Recht des Kreditgebers, im Falle des Ausfalls von Kreditrückzahlungsverpflichtungen über die Immobilien des Kreditnehmers nach eigenem Ermessen zu verfügen.

Begriff Hypothek erschien erstmals im antiken Griechenland zu Beginn des 6. Jahrhunderts. BC. (es wurde vom Archon Solon eingeführt) und war mit der Sicherstellung der Haftung des Schuldners gegenüber dem Gläubiger durch bestimmte Landbesitzungen verbunden. Dazu wurden Obligationen erstellt und an der Grundstücksgrenze des Kreditnehmers eine Säule mit der Aufschrift platziert, dass das angegebene Grundstück als Sicherheit für die Forderung des Gläubigers in der genannten Höhe dient. Auf einer solchen Säule, genannt "Hypothek" (aus dem Griechischen. hypotheka - Stand, Unterstützung), alle Schulden des Grundstückseigentümers wurden notiert.

Später wurden für diesen Zweck spezielle Bücher verwendet, die Hypothekenbücher genannt wurden. Bereits im antiken Griechenland wurde Werbung gemacht, die es jedem Interessierten ermöglichte, den Stand der Dinge frei zu überprüfen Landbesitz... Das Hypothekeninstitut erhielt im Römischen Reich eine neue Entwicklung. Im 1. Jahrhundert. ANZEIGE schuf Hypothekeninstitute, die vermögensgesicherte Kredite an Einzelpersonen vergaben.

In unserem Land tauchte der Begriff "Hypothek" erstmals in der russischen Gesetzgebung im Gesetz der Russischen Föderation vom 29.05.1992 Nr. 2872-1 "Über das Pfand" auf. In Kunst. 42 dieses Gesetzes wird die Hypothek wie folgt definiert: „Eine Hypothek ist ein Pfand eines Unternehmens, Gebäude, Gebäude, Struktur oder anderes Objekt, direkt mit Masse verbunden, zusammen mit dem entsprechenden Grundstück oder dem Nutzungsrecht ”.

Der nächste Schritt in der Entwicklung der Gesetzgebung zum Hypothekendarlehen war die Verabschiedung des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, das am 1. Januar 1995 in Kraft trat. Allgemeine Regeln Besicherung von Krediten durch Grundstücksverpfändung, Eigentums- und sonstige Eigentumsrechte an Wohnräumen, Zwangsvollstreckungsgründe für verpfändetes Wohneigentum.

Später wurde ein spezielles Gesetz verabschiedet, das die Hypothekendarlehen regelt - Bundesgesetz vom 16. Juli 1998 Nr. 102-FZ "Über Hypotheken (Verpfändung von Immobilien)" (im Folgenden: Hypothekengesetz). Es definiert Hypothekenvertrag als Vereinbarung, wonach der Pfandgläubiger, der Gläubiger der durch die Hypothek gesicherten Schuld ist, das Recht hat, seine Geldforderungen gegen den Schuldner aus dieser Schuld aus dem Wert des verpfändeten Grundstücks der anderen Partei befriedigt zu werden - der Pfandgläubiger, im Wesentlichen an andere Gläubiger des Pfandgläubigers, mit den bundesgesetzlichen Ausnahmen (S. 1 st. 1).

Das wichtigste Ereignis in der Entwicklung des Hypothekenmarktes in der Russischen Föderation war das Dekret der Regierung der Russischen Föderation vom 11. Januar 2000 Nr. 28 "Über Maßnahmen zur Entwicklung des Hypothekendarlehenssystems in der Russischen Föderation", das genehmigte das Konzept für die Entwicklung des Hypothekendarlehenssystems in der Russischen Föderation. Sie bestimmte die Strategie des Staates bei der Bildung und Entwicklung der Sphäre des Hypothekendarlehens und beschrieb ausführlich die Systembildung und die organisatorischen und wirtschaftlichen Mechanismen zur Anziehung von Kreditressourcen in diese Sphäre.

Ein Versuch des Staates, sich zu verbessern Lebensbedingungen seiner Bürger war das Föderale Programm "Wohnungsbau", genehmigt durch das Dekret der Regierung der Russischen Föderation vom 17.09.2001 Nr. 675 "Über das Bundeszielprogramm" Wohnungsbau "für 2002-2010".

Basierend auf den Ergebnissen der ersten Stufe der Umsetzung des Bundeszielprogramms „Zhilische“ unter Berücksichtigung des Inkrafttretens eines Bundesgesetzespakets zur Gestaltung des bezahlbaren Wohnungsmarktes im Zusammenhang mit der Umsetzung des Bundesvorhabens "Bezahlbares und komfortables Wohnen für Bürger Russlands" und die Schaffung des Nationalrats von Wohnungspolitik Im besagten Bundeszielprogramm per Dekret der Regierung der Russischen Föderation vom 31. Dezember 2005 Nr. 865 "Über zusätzliche Maßnahmen zur Umsetzung des Bundeszielprogramms "Wohnungsbau" für 2002-2010" wurden die entsprechenden Änderungen vorgenommen, was zur Modernisierung der Unterprogramme des FTP "Housing" führte.

Die zweite Phase der Implementierung des FTP "Housing" wurde in den Jahren 2006-2010 durchgeführt. und sorgte für die Fortsetzung der eingeleiteten Reformen im Wohnungssektor und die Umsetzung eines Maßnahmenpakets im Rahmen des vorrangigen nationalen Projekts „Bezahlbares und komfortables Wohnen – für die Bürger Russlands“. Dieses Ethan der Umsetzung des FTP "Wohnen" zielt auf die Umsetzung der Unterprogramme "Bereitstellung von Grundstücken mit kommunaler Infrastruktur, um Wohnungsbau"; „Modernisierung von Versorgungsinfrastrukturanlagen“; „Bereitstellung von Wohnraum für junge Familien“; "Erfüllung staatlicher Verpflichtungen zur Bereitstellung von Wohnraum für die durch Bundesgesetzgebung festgelegten Kategorien von Bürgern." Bei diesen Teilprogrammen handelt es sich um Maßnahmen zur Umsetzung der Hauptschwerpunkte des nationalen Projekts und zur Lösung einer der Hauptaufgaben – der Stabilisierung des Gleichgewichts von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt.

Die Frist für die Umsetzung des Bundeszielprogramms "Wohnen" und seiner Teilprogramme wurde für den Zeitraum 2011-2015 verlängert. Gleichzeitig werden neben bereits bestehenden Unterprogrammen und Maßnahmen Bundesprogramm neue Wohngebiete hinzugefügt.

Der nächste Schritt in der Entwicklung des Hypothekendarlehenssystems war die Verabschiedung des Bundesgesetzes vom 11.11.2003 Nr. 152-FZ "Über Hypothekenpapiere" (im Folgenden: Gesetz über Hypothekenpapiere). Das Vorhandensein dieses Gesetzes ist für die normale Entwicklung und das normale Funktionieren des zweistufigen Hypothekendarlehenssystems erforderlich.

Eine wesentliche Tatsache, die die Entwicklung des Marktes für Hypothekendarlehen für Wohnimmobilien beeinflusst hat, ist das Konzept für die Entwicklung eines einheitlichen Systems der Refinanzierung von Wohnimmobilienkrediten in Russland, das von der Regierung der Russischen Föderation am 30. Juni 2005 genehmigt wurde.

So wird in unserem Land das Verfahren zur Durchführung von Hypothekendarlehen durch das Hypothekengesetz, Teil des zweiten Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation und andere Rechtsakte geregelt.

Hypothek ist eine Form der Gewährung eines Darlehens und einer Verpfändung von Immobilien. Das Hypothekendarlehenssystem umfasst zwei Bereiche:

• 1) direkte Gewährung von Hypothekendarlehen an Unternehmen und die Bevölkerung;
• 2) der Verkauf von Hypothekendarlehen auf dem Sekundärmarkt (Hypothekenobligationen).

Im ersten Fall wird ein Hypothekendarlehen vergeben Hypothekenbanken um große Kapitalkosten, Neubau, Immobilienerwerb zu decken. Die zweite Richtung ist Finanzunternehmen, Fonds, die Vermögenswerte von Hypothekenbanken aufkaufen, durch Grundpfandrechte besichert sind und dann in eigener Sache auf deren Basis Wertpapiere (Obligationen, Genussscheine) zur Besicherung ausgeben zusätzliche Attraktion Mittel für die Kreditvergabe.

Kreditbeziehungen beruhen auf den Grundsätzen der Zweckgebundenheit, Sicherheit, Dringlichkeit, Zahlung, Rückzahlung. Verwendungszweck das Darlehen wird durch Unterlagen des Darlehensnehmers bestätigt. Die wichtigsten Arten von Kreditsicherheiten sind: Bürgschaft, Garantie, Verpfändung, Versicherung der Haftung des Kreditnehmers für die Nichtrückzahlung des Kredits. Ein Hypothekendarlehen wird durch die Verpfändung von Grundstücken und Eigentumsrechten des Darlehensnehmers besichert, die dem Darlehensgeber als Pfand für die vollständige und fristgerechte Rückzahlung des vom Schuldner erhaltenen Darlehens und die Zahlung der ihm zustehenden Zinsen dienen. Die Rückzahlungsbestätigung ist die Bereitstellung von Dokumenten durch den Entleiher, die seine Zahlungsfähigkeit bestätigen.

Das Hypothekendarlehen erfüllt folgendes Funktionen".

• die Funktion eines Finanzmechanismus, um Investitionen im Bereich der materiellen Produktion anzuziehen;
• die Funktion, die Rückführung von Fremdmitteln sicherzustellen;
• die Funktion, den Umsatz und die Umverteilung von Immobilien anzuregen, wenn andere Methoden (Kauf und Verkauf usw.) wirtschaftlich nicht sinnvoll oder rechtlich unmöglich sind;
• die Funktion der Bildung eines mehrstufigen fiktiven Kapitals in Form von Hypotheken, Derivaten von hypothekenbesicherten Wertpapieren usw.

Also aus wirtschaftlicher Sicht Hypothek - ego ist ein Marktinstrument für den Verkauf von Eigentumsrechten an Immobilien, mit dem zusätzliche finanzielle Resourcen für die Durchführung von Projekten, und aus rechtlicher Sicht ist eine Hypothek die Belastung von Eigentumsrechten an Immobilienobjekten, wenn diese verpfändet werden.

Gegenwärtig wurden weltweit viele Arten von Hypothekendarlehen entwickelt, die sich je nach Vergabe-, Rückzahlungs- und Serviceschema unterscheiden (Tabelle 4.1).

Arten von Hypothekendarlehen

Das Thema der Hypothek kann die folgende Immobilie sein (Art. 5 des Hypothekengesetzes).

• 1. Immobilien im Sinne von Absatz 1 der Kunst. 130 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, deren Rechte in der für die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen mit ihnen festgelegten Weise registriert werden, einschließlich:
  • Land;
  • Unternehmen sowie Gebäude, Bauwerke und andere Immobilien, die für Geschäftstätigkeiten genutzt werden;
  • Wohngebäude, Wohnungen und Teile von Wohngebäuden und Wohnungen, bestehend aus einem oder mehreren isolierten Räumen;
  • Sommerhäuser, Gartenhäuser, Garagen und andere Gebrauchsgebäude;
  • Luft- und Seeschiffe, Binnenschiffe und Weltraumobjekte.
• 2. Unvollendeter Bau einer unbeweglichen Sache, die auf einem nach dem gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren zum Bau bestimmten Grundstück errichtet wird, einschließlich der Gebäude und Bauwerke.

Eine Verpfändung von Grundstücken, Unternehmen, Bauten, Wohnungen und sonstigen Liegenschaften darf nur erfolgen, soweit deren Umsatz nach Bundesgesetzen zulässig ist.

Ein Teil der Liegenschaft, dessen Teilung ohne Änderung des Verwendungszwecks nicht möglich ist (unteilbare Sache), kann kein eigenständiger Hypothekengegenstand sein. Hypotheken sind nicht zulässig in Bezug auf:

• Teil eines Grundstücks, das unter Berücksichtigung seiner Größe nicht als eigenständiges Grundstück im Sinne von Grundstücken der entsprechenden Kategorie genutzt werden kann;
• Wohnzimmer, die einen Teil des Hauses oder der Wohnung des Eigentümers dieses Hauses oder dieser Wohnung bilden;
• ein Unternehmen, über das ein Konkursverfahren eingeleitet oder eine Liquidation oder Sanierung beschlossen wurde.

Die Hypothek wird auf Grundstücken errichtet, die dem Hypothekengläubiger aufgrund von Eigentumsrechten oder wirtschaftlicher Führung gehören. Das Grundstück, auf dem die Hypothek begründet ist, bleibt beim Hypothekengeber in seinem Besitz und Gebrauch.

Für gemeinsames Eigentum Miteigentum(ohne den Anteil jedes Eigentümers zu bestimmen) kann eine Hypothek mit Zustimmung aller Eigentümer errichtet werden. Die Einwilligung bedarf der Schriftform.

Der Gegenstand der Hypothek wird im Vertrag unter Angabe des Namens, des Ortes und der Beschreibung bestimmt, die zur Identifizierung dieses Gegenstands ausreichen.

Nach Art. Nach § 43 des Hypothekengesetzes können Grundstücke, die aufgrund eines Hypothekenvertrages zur Sicherung der Erfüllung einer Verpflichtung (Vorhypothek) verpfändet wurden, zur Sicherung der Erfüllung einer anderen Verpflichtung desselben oder eines anderen Schuldners an denselben oder einen anderen Hypothekengläubiger verpfändet werden (Nachhypothek). Die Reihenfolge der Hypothekengläubiger wird auf der Grundlage der Daten des einheitlichen staatlichen Registers der Rechte an Immobilien und Transaktionen mit ihm über den Zeitpunkt des Eintritts der Hypothek festgelegt.

Nachträgliche Hypotheken sind zulässig, wenn dies nicht durch frühere Hypothekenverträge für dasselbe Grundstück, deren Wirkung bis zum Abschluss des nachfolgenden Hypothekenvertrags nicht geendet hat, verboten ist. Sieht ein früherer Hypothekenvertrag die Bedingungen vor, zu denen ein späterer Hypothekenvertrag abgeschlossen werden kann, muss dieser unter Einhaltung dieser Bedingungen abgeschlossen werden.

Natürliche und juristische Personen sowie Geschäftsbanken können als Kreditgeber und Kreditnehmer bei Hypothekendarlehen auftreten.

Nach Art der Kreditnehmer wie die Themen der Kreditvergabe von Hypothekendarlehen unterteilt sind in:

• Darlehen an Bauträger und Bauherren;
• Darlehen, die dem zukünftigen Hauseigentümer direkt gewährt werden;
• nach dem Zugehörigkeitsgrad der Kreditnehmer.

Teilnehmer Hypothekendarlehen: Banken (Prüfung der Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers) und Nichtbanken; Versicherungsunternehmen (Verpflichtung zur Absicherung von Risiken aus Hypothekendarlehen); Bewertungsunternehmen (Bewertung Marktwert Wohnungen).

Je nach Abschreibungsmethode werden unterschieden: Arten von Krediten.

Dauerhaftes Hypothekendarlehen- die einfachste Kreditform. Dieses Darlehen zeichnet sich aus durch die gesetzte Frist Kredite und ein fester Zinssatz. Sie ist typisch für Länder mit niedriger Inflation, langen Kreditlaufzeiten und geht in regelmäßigen Abständen (zB einmal im Monat) von gleichen Tilgungen (Amortisation) aus. Daher werden solche Kredite als selbstabschreibend eingestuft.

Standard Rentenzahlung berechnet nach der Formel

wobei P die Höhe der monatlichen Rentenzahlung ist; K - die Höhe des Darlehens; ich- Zinssatz für den Zeitraum (Monat, Jahr); P- die Anzahl der Zahlungsperioden (Monate, Jahre).

Bestimmen Sie die Höhe der Rentenzahlung. Zinssatz - 20 % pro Jahr. Kreditvolumen - 1 Million Rubel. Kreditlaufzeit - 5 Jahre. Zahlungen sind einmal im Jahr fällig.

Lösung.

Wir verwenden Formel (4.1):

Kredite mit variablen Zahlungen sich nicht selbst amortisieren und eine unterschiedliche Rückzahlungshäufigkeit der Hauptschuld und der Zinsen sowie anderer zusätzliche Bedingungen... Zu diesen Krediten gehören Darlehen mit Ballzahlung, unter Annahme einer einmaligen Schluss-(Ball-)Zahlung oder bei einer Aufteilung einer Einmalzahlung. Sie sind unterteilt:

• für Kredite mit reiner Zinszahlung - dies ist eine Kreditart mit einer Kugelzahlung, die eine Kugelzahlung des Kapitalbetrags am Ende der Laufzeit und Zinszahlungen vorsieht - regelmäßig während der gesamten Kreditlaufzeit. Ein solches Darlehen wird auch als aufgeschobene Hypothek bezeichnet;
• Darlehen mit Zinsstopp bis zum Ablauf der Darlehenslaufzeit, die keine Zahlungen sowohl zur Tilgung der Hauptschuld als auch zu Zinsen vorsehen. Das Darlehen und die darauf kapitalisierten Zinsen werden am Ende der Darlehenslaufzeit zurückgezahlt. Die Nutzung solcher Kredite ist recht teuer und daher begrenzt. Sie werden hauptsächlich von Grundstücksspekulanten genutzt, die erwarten, ein Grundstück am Ende der Laufzeit zu einem Betrag zu verkaufen, der es ihnen ermöglicht, das Darlehen, die Zinsen und den Verkaufserlös abzubezahlen;
• Darlehen mit Teiltilgung und Schlusszahlung beinhalten die Durchführung regelmäßiger Teilzahlungen sowohl des Kapitalbetrags als auch der Zinsen sowie einer einmaligen Zahlung des Restbetrags der Schuld;
• Darlehen mit schrittweiser Tilgung nur der Hauptschuld beinhalten die Zahlung des Hauptbetrags der Schuld und eine einmalige Zahlung, einschließlich der Schuld zur Zahlung von Zinsen.

Frühjahrskredite regelmäßige Zahlungen zur Tilgung der Hauptschuld bedeuten. Beispielsweise werden in den ersten vier Jahren nur Zinsen gezahlt und in den nächsten drei Jahren Zinsen und Kapital.

Kredite mit Beteiligung zur Finanzierung verwendet gewinnbringende immobilien... Dieses Darlehen kommt einem selbsttilgenden Darlehen nahe, setzt jedoch voraus, dass der Darlehensgeber, der regelmäßig Kapital und Zinsen dafür erhält, auch an den Erträgen aus dem Objekt teilnimmt. Die Beteiligung des Darlehensgebers kann unterschiedlich sein: Er kann einen Teil des Mietüberschusses, einen Teil des Überschusses des Betriebsergebnisses (Darlehen mit Ertragsbeteiligung), einen Teil des Veräußerungsgewinns oder den Erlös aus dem Verkauf von Immobilien (Darlehen mit Beteiligung an der Wertsteigerung), etc. ...

Kredite mit steigenden Zahlungen(mit steigender Rente) sorgen für gleichmäßige Zahlungen über den gesamten Zeitraum und werden von den Eigentümern der vermieteten Immobilie in der Erwartung verwendet, dass die Zahlungen jährlich oder in unterschiedlicher Häufigkeit steigen. Mit diesen Krediten werden Kredite an junge Familien vergeben, die zu Beginn der Kreditlaufzeit weniger Einkommen haben als am Ende.

Annuitätendarlehen, im Gegenteil, sie implizieren eine Verringerung der Darlehenszahlungen am Ende der Laufzeit oder deren Kündigung. In diesem Sinne sind sie mit eingefrorenen Krediten vergleichbar. Diese Kredite dienen der Finanzierung älterer Vermieter.

Darlehen mit variablem Zinssatz, In der Regel "gebunden" an einen der Indizes des Geldmarktes, der Inflation, der Währung usw. Zinsänderungen wirken sich auf die Kreditkonditionen aus.

Kanadischer Rollover gekennzeichnet durch variable Zinssätze in vorgegebenen Abständen (zB alle fünf Jahre). Eine Variante dieser Kreditart ist ein Darlehen mit einem vereinbarten Zinssatz, der sich dadurch unterscheidet, dass neben der Zahlungshäufigkeit auch Grenzzinssätze im Voraus ausgehandelt werden.

Endgültige Hypotheken haben mehrere Varianten und sind selbst ein Sonderfall der sekundären (Nachwuchs-)Finanzierung. Das Wesen dieser Art der Kreditvergabe besteht darin, dass für bereits nicht akkreditierte Immobilien ein zweites Darlehen gewährt wird, auf das Zahlungen zur Rückzahlung des ersten Darlehens überwiesen werden. Die Zinsen für solche Kredite sind in der Regel höher als beim ersten Kredit.

Darlehen mit Zinszuschlag die Aufteilung der Zinsen auf die Hauptschuld vorsehen, und das Ergebnis wird durch die Anzahl der Tilgungsperioden dividiert, um die Höhe der nächsten Zahlung zu bestimmen.

Abhängig von der Methode der Kreditvergabe in der Geschichte der Hypothekenentwicklung gibt es zwei Hauptmodelle des Hypothekenkreditmarktes: einen europäischen und einen amerikanischen.

Europäisches Modell - Hierbei handelt es sich um ein einstufiges Hypothekendarlehensmodell, dessen Kern darin besteht, dass die Bank, nachdem sie einen Kredit aufgenommen hat, diesen selbstständig refinanziert, indem sie eigene Wertpapiere (Hypothekenanleihen, langfristige Hypothekenanleihen) einer Standardstruktur mit die Zahlung des Hauptbetrags am Ende der Zahlungsfrist (Ziff. 4.1). Die Ausgabe und der Umlauf solcher Wertpapiere werden durch spezielle Gesetze geregelt. In der Hypothekendeckung enthaltene Kredite verbleiben in der Bilanz der emittierenden Bank. Die Tätigkeit der Emittenten von Pfandbriefen beschränkt sich rechtlich in der Regel auf die Vergabe von Hypothekendarlehen und andere Geschäfte mit geringem Risiko. Kein anderer Emittent mit Ausnahme der im Gesetz aufgeführten Emittenten kann Wertpapiere ausgeben, die als „Hypothekenblatt“ bezeichnet werden. Die Aktivitäten der Hypothekenbanken werden durch den Staat und die Bankenaufsicht streng kontrolliert.

Reis. 4.1.

1 - Spareinlage; 2 - Erhalt eines Hypothekendarlehens durch den Kreditnehmer; 3 - Zahlung für Wohnraum im Rahmen von Kauf- und Verkaufsverträgen oder einem Werkvertrag (eigene und Fremdkapital); 4 - Rückzahlung des Hypothekendarlehens und Zinsen darauf; 5 - Versicherung von Hypothekenwohnungen; 6 - Erträge aus dem Verkauf von Wertpapieren (Hypotheken); 7 - Einkommen aber Wertpapiere(Hypotheken) und deren Rückzahlung

Bei der Umsetzung dieses Modells ist der Abschluss der folgenden Hauptvertragsarten vorgesehen:

• zwischen dem Kreditnehmer und dem Kreditgeber - eine Vereinbarung über die kumulative Einlage von Wohneigentum und dann - ein Darlehensvertrag und ein Hypothekenvertrag;
• zwischen dem Kreditnehmer und der Versicherungsgesellschaft - ein Versicherungsvertrag für hypothekarische Wohnungen;
• zwischen dem Kreditnehmer und dem Verkäufer (Bauherr) - ein Vertrag über den Kauf und Verkauf von Wohnungen.

Dieses Hypothekendarlehensmodell wird seit langem in einer Reihe von westeuropäischen Ländern – Dänemark, Deutschland, Frankreich und neuerdings – in Polen, der Tschechischen Republik, der Slowakei und Ungarn betrieben.

Das auffälligste Beispiel für die Anwendung dieses Schemas ist Deutsches Modell. Sie basiert auf dem Spar- und Darlehensprinzip der Funktionsweise, wie bei den deutschen "Privaten Bausparkassen" - Bausparkasse, Französisch Livret Epargne Logement, amerikanisch Ersparnisse & Kredite. Die Bausparkasse ist eine geschlossene Finanzstruktur und beginnt ihre Tätigkeit mit der Gründung genehmigtes Kapital und verfügt auf seiner Grundlage über eine eigene Finanzierungsquelle (einschließlich des Wohnungsfonds) für die Vergabe von Krediten. Alle zur Verfügung stehenden Barmittel (eigene und geliehene) werden nur für die Durchführung gesetzlicher Tätigkeiten verwendet, d.h. zur Finanzierung des Wohnungsbaus und der Vergabe von Hypothekendarlehen für den Kauf bereits gebauter Wohnungen. Der Investor erhält die Möglichkeit, den für den Kauf einer Wohnung notwendigen Beitrag (z -ausgewählte Wohnung. In der deutschen Version spielt der Kredit nicht die Rolle von Geldmitteln, sondern das Wohnen selbst - fertig oder unfertig (die sogenannte Bauhypothek).

Die Nachteile des deutschen Modells sind: begrenzte Auswahl Wohngebäude, die von einer Bausparkasse und einem Teilnehmer gebaut werden, angeboten werden) "; Festpreis, der von der Kasse selbst festgelegt wird; begrenzte Kreditlaufzeiten von drei bis fünf Jahren, die Unmöglichkeit des Wohnungsverkaufs durch den Kreditnehmer bis zur Begleichung der Schulden.

Ein weiteres Hypothekendarlehensmodell ist Amerikanisches zweistufiges Modell, was in den Ländern des angelsächsischen Rechtssystems üblich ist. Sein Kern besteht darin, dass die Bank, nachdem sie einen Kredit gewährt hat, diesen refinanziert, indem sie langfristige Mittel anzieht, indem sie Anspruchsrechte für bereits vergebene Hypothekendarlehen an ein anderes Finanzinstitut (Betreiber des Sekundärmarktes, eigens geschaffene Agenturen) abtritt.

Im Gegenzug können Finanzinstitute (Betreiber des Sekundärmarktes, eigens geschaffene Agenturen) mit den erhaltenen Hypothekendarlehen wie folgt agieren:

• 1) sie an Zweitinvestoren zuweisen;
• 2) bilden Pools einheitlicher Hypothekendarlehen und verkaufen solche unteilbaren Hypothekenpools oder Beteiligungsrechte (Aktien) an solchen Pools an Sekundärinvestoren;
• 3) hypothekenbesicherte Wertpapiere ausgeben und platzieren (dies können hypothekenbesicherte Anleihen oder Hypotheken-Genussscheine sein).

Dieses System ist in den Vereinigten Staaten sehr verbreitet. Ein vereinfachtes Diagramm des amerikanischen Modells einer zweistufigen Struktur ist in Abb. 4.2. Die begebenen Hypothekendarlehen werden dann von Banken an spezialisierte Hypothekenagenturen abgetreten. Nachdem Hypothekenbanken Kredite von Banken zum Nennwert getilgt haben, fassen sie diese zu Pools zusammen und geben eigene, durch sie besicherte Kredite aus. Schuldverschreibungen... Kreditnehmer hinterlegen Gelder bei Banken als Zahlung für das erhaltene Darlehen, und die Banken überweisen diese Gelder unter Einbehalt von Provisionen an den Hypothekenmakler, der die Einnahmen daraus an die Eigentümer der Hypothekenpapiere auszahlt.

Reis. 4.2.

• 1 - Darlehensvertrag; 2 - Hypothekenvertrag; 3 - Versicherungsvertrag für verpfändete Wohnungen; 4 - Kauf- und Verkaufsvertrag oder Werkvertrag;
• 5 - allgemeine Vereinbarung zwischen dem Kreditgeber und der Hypothekenagentur; b - Agenturvertrag;
• 7 - Abtretungsvertrag; 8 - eine Vereinbarung über das Verfahren zur Durchführung von Transaktionen mit wertvollen

Wertpapiere von Hypothekenagenturen; 9 - Versicherungsvertrag für Geschäftsrisiken; 10 - Verträge über den Kauf und Verkauf von Wertpapieren

Bei der Umsetzung eines zweistufigen Modells der Hypothekendarlehen wird folgende Schlussfolgerung gezogen:

• Darlehensvertrag und Hypothekenvertrag zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber;
• Wohnungskaufvertrag zwischen dem Kreditnehmer und dem Verkäufer (Bauherr);
• hypothekarischer Hausratversicherungsvertrag zwischen dem Kreditnehmer und der Versicherungsgesellschaft;
• Geschäftsrisikoversicherungsvertrag zwischen der Versicherungsgesellschaft und Hypothekenagentur;
• eine Vereinbarung über die Abtretung des Forderungsrechts für Hypothekendarlehen zwischen dem Darlehensgeber und der Hypothekenagentur;
• Vertrag Treuhandverwaltung erworbene Anspruchsrechte.

Die Wahl eines zweistufigen Modells erklärt sich nicht nur aus Staatsinteressen, sondern auch aus den Besonderheiten des Eigentumsbegriffs im angelsächsischen Rechtssystem, das seine Aufspaltung impliziert. Für ein und dieselbe Liegenschaft ist es möglich, mehrere Eigentumstitel zu begründen und den Eigentumsinhalt auf verschiedene Personen aufzuteilen. Der Eigentumsgegenstand in den Ländern der Anglo-Amerikanischen Rechtsordnung mag selbst recht haben.

Das Konzept der Hypothek (eng, monage) v Zivilrecht Die Vereinigten Staaten (und das englische Zivilrecht) stimmen nicht ganz mit dem Begriff der Hypothek im Zivilrecht der kontinentaleuropäischen Länder überein. Insbesondere können sowohl unbewegliche als auch bewegliche Sachen Gegenstand einer Hypothek sein. Die Hauptsache ist jedoch, dass bei einer Hypothek das Eigentum an der verpfändeten Immobilie auf den Hypothekengläubiger übergeht. Hierbei handelt es sich um ein Treuhandpfand, bei dem der Pfandgläubiger Eigentümer des Pfandgutes wird 1.

Die Komplexität des Mechanismus des zweistufigen Modells des Sekundärmarktes für Hypothekendarlehen bedingt eine Erhöhung der Kosten seiner Aufrechterhaltung. Dies führt wiederum zu einer Erhöhung der Kreditkosten für den Kreditnehmer. Ein weiterer Nachteil ist die Unmöglichkeit, den Hypothekenmarkt nach anglo-amerikanischem Vorbild im Rahmen des kontinentalen Moralsystems klar und wirksam zu regulieren.

In diesem Stadium Russische Gesetzgebung auf Hypothekenpapiere unter Berücksichtigung der im Rahmen der Reform zur Schaffung eines bezahlbaren Wohnungsmarktes beschlossenen Änderungen den Kreditinstituten, auf alle oben beschriebenen Methoden zur Entwicklung von Hypotheken zurückzugreifen, sowohl durch die Anziehung von Ressourcen durch die Banken als auch durch die Nutzung von Finanzinstrumente Betreiber des Zweitmarktes.

Je nach Möglichkeit vorzeitige Rückzahlung Darlehen mit Recht auf vorzeitige Rückzahlung und ohne Recht auf vorzeitige Rückzahlung gewähren. Nach Art. § 45 des Hypothekengesetzes ist der Pfandgeber berechtigt, die durch die Hypothek gesicherte Verpflichtung jederzeit vollständig zu erfüllen, wenn der Hypothekenvertrag eine nachträgliche Verpfändung desselben Hypothekengegenstandes ausschließt.

Abhängig von Zinsart das Darlehen ist mit einem festen Zinssatz und mit einem variablen Zinssatz ausgestattet. In der Russischen Föderation kann der Zinssatz für ein Hypothekendarlehen entweder fest oder variabel sein. Zum Beispiel, Hypothekenbank ZAO KB DeltaCredit gestartet Kreditprodukt in Rubel mit variablem Zinssatz, der an den indikativen Zinssatz gekoppelt ist MosPrime-Rate.

Für Kreditnehmer, die ihr Einkommen offiziell bestätigen können, legt die DeltaCredit Bank einen Zinssatz von 5,5% + drei Monate fest MosPrime-Rate, für Kreditnehmer mit "grauem" Einkommen - 6,5% + drei Monate MosPrime-Rate. Der Satz wird vierteljährlich neu berechnet.

Nach Refinanzierungsmethode - verschiedene Kreditinstitute betreiben Hypothekendarlehen. Die Besonderheiten ihrer Tätigkeit liegen in der Refinanzierung der vergebenen Kredite (Tabelle 4.2).

Tabelle 4.2

Methoden zur Hypothekenrefinanzierung

Nach dem Grad der Sicherheit Die Darlehen werden je nach Höhe der anfänglichen Zahlung aufgeteilt, deren Höhe zwischen 0 und 100 % des Wertes der beliehenen Immobilie liegen kann. Hypotheken können durch Erst- oder Folgehypotheken (Junior-, Senior-Hypotheken) abgesichert werden.

Je nach Anzahl der Gläubiger, Bei der Vergabe eines Darlehens handelt es sich um Hypothekendarlehen: konventionell und kombiniert. Regelmäßige Kredite werden von einem einzigen Kreditgeber vergeben, kombinierte Kredite werden von mehreren Kreditgebern vergeben.

Abhängig von Kreditbedingungen zuweisen: ein gefördertes Darlehen und ein Darlehen für Allgemeine Bedingungen... Das geförderte Darlehen wird an Einzelpersonen vergeben und Rechtspersonen- Begünstigtengruppen eingeschlossen in Regierungsprogramme... Die Finanzierung erfolgt sowohl durch den Staat als auch durch Kreditinstitute... So führte die Sberbank of Russia im Jahr 2011 Programme durch: "Hypothek mit staatliche Unterstützung"," Hypothek plus mütterliches Kapital», « Militärhypothek" usw.; Die Agency for Housing Mortgage Lending (AHML) hat das Programm „Hypotheken für junge Wissenschaftler“ ins Leben gerufen; Bank Globex vergab aktiv Kredite für Hypothekenprogramm für Militärpersonal. Allerdings hat eine begrenzte Anzahl von Personen Zugang zu solchen Programmen.

Darüber hinaus können Hypothekendarlehen in der Form ausgestellt werden Kreditlinien und in einer einmaligen Bestellung.

Die Vorteile eines Hypothekendarlehens sind:

• Gelegenheit in genug kurze Zeit Hausbesitzer werden und einziehen neue Wohnung;
• einen langfristigen Kredit aufnehmen, bei dem sich die Höhe der monatlichen Zahlungen bei einer Wertsteigerung der Wohnung nicht ändert;
• die Fähigkeit, die eigene Wohnung zu bezahlen und nicht fremdes Eigentum zu vermieten, während die Zinsen für das Darlehen mit der monatlichen Miete für eine ähnliche Wohnung vergleichbar sind;
• die Möglichkeit, sich für den Kreditnehmer und seine Familienangehörigen in einer Wohnung anzumelden, die im Rahmen eines Hypothekendarlehens erworben wurde;
• lohnende Investition Fonds (Immobilienpreise steigen stetig);
• bekommen Steuererleichterungen für die gesamte Laufzeit der Hypothek ab einem Betrag innerhalb von 2 Millionen Rubel sowie ab dem gezahlten Zinsbetrag für die Laufzeit des Darlehens (Artikel 220 Absatz 1 Unterabsatz 2 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).
Ein Indikator für den russischen Geldmarkt, der den durchschnittlichen Zinssatz für die Bereitstellung von Rubelkrediten (Einlagen) auf dem Moskauer Geldmarkt darstellt und von der National Currency Association berechnet wird.
• Razumova I. A. Hypothekendarlehen. 2. Aufl. SPb.: Peter, 2009.S. 14.