Traditionell ist in Russland Immobilien in 3 Gruppen unterteilt: Wohnungsfonds, Nichtwohnungsfonds, Land. Jede dieser Gruppen entwickelt unabhängig voneinander, hat seinen eigenen legislativen und regulatorischen Rahmen.

Der Wohnungsfonds ist ein Satz von Wohnhäusern unabhängig von den Eigentumsformen, einschließlich Wohngebäuden, Hostels, Fachhäusern, Wohnungen, anderen Wohnhäusern in anderen Gebäuden, die für die Unterkunft geeignet sind.

Wohnimmobilien als Produkt hat die folgenden Eigenschaften, die es von anderen Waren unterscheiden (Abb. 1).

Abb.1 Funktionen von Immobilien als Produkt

Die Nicht-Residential Foundation umfasst Gebäude, Strukturen und andere Gegenstände oder deren Teil auf einem bestimmten Grundstück und registriert auf der vorgeschriebenen Weise. Nicht-Wohngebäude unterscheiden sich in funktionszweck. auf Büro, Einkaufen, Lager und Produktion.

Das grundlegende Immobilienobjekt ist das Land, das der Wohnort aller Menschen ist, der Hauptfaktor in jedem Geschäft, direkt oder indirekt an der Produktion aller anderen Waren teilnimmt.

Neben der Division in Typen wird Immobilien für eine Reihe von Zeichen eingeteilt, was zu einem erfolgreicheren Studium des Immobilienmarktes beiträgt und die Entwicklung und Anwendung von Methoden zur Beurteilung verschiedener Kategorien von Immobilien und Management von ihnen ermöglicht.

Durch die Art der Verwendung:

Wohnimmobilien: Häuser, Hütten, Ferienwohnungen.

Gewerbeimmobilien: Hotels, Büroflächen, Geschäfte, Restaurants, Serviceartikel.

Produktion Immobilien: Fabriken, Pflanzen, Lagerhäuser.

Landwirtschaftliche Immobilien: Bauernhof, Gärten.

Spezielle Immobilien: Schulen, Kirchen, Klöster, Krankenhäuser, Kindergärten, Pflegeheime, Regierungs- und Verwaltungseinrichtungen.

Für den Zweck des Eigentums:

Für das Geschäft;

Besitzer bleiben;

Als Investition;

Als Rohstoffreserven und NWP;

Für Mastering und Entwicklung;

Zum Verbrauch von Abgasressourcen.

Entsprechend dem Spezialisierungsgrad:

Spezialisiert (aufgrund seiner besonderen Natur selten, wenn es auf jeden Fall an Dritte übergeben oder auf dem offenen Markt verkauft oder auf dem offenen Markt verkauft wird, um seine bestehende Nutzung fortzusetzen, außer wenn sie als Teil seines nützlichen Geschäftsbereichs umgesetzt wird): Raffinerie und chemische Anlagen, Kraftwerke; Museen, Bibliotheken und ähnliche Räumlichkeiten, die in den öffentlichen Sektor gehören;

Nicht spezialisierte - alle anderen Immobilien, an denen sich der offene Nachfrage im offenen Markt für Investitionen, in bestehenden oder ähnlichen Zwecken befindet.

Entsprechend dem Grad der Betriebsbereitschaft:

Beauftragt;

Rekonstruktion oder Überholung erfordern;

Im Aufbau.

Auf der reproduzierbarkeit in echter form:

Nicht reproduzierbar: Landgrundstücke, Mineralablagerungen;

Reproduzierbar: Gebäude, Strukturen, mehrjährige Pflanzungen.

Immobilien hat eine mögliche Fähigkeit, ein Einkommen zu erzielen, und ist eine ziemlich attraktive Investitionsrichtung. Immobilien-Einkommensformen:

1) Zukünftige periodische Threads geld;

2) eine Erhöhung des Wertes von Immobilien aufgrund von Änderungen der Marktpreise, der Erwerb neuer und Entwicklung alter Objekte;

3) Erträge aus dem Weiterverkauf des Objekts am Ende der ausgegebenen Zeitraum.

Drei Haupttypen von Immobilien können unterschieden werden: Land-, Wohn- und Nichtwohnheim-Räumlichkeiten.

Das Land ist unterteilt in:

• 1. Grundstücke, die zum Bau entwickelt wurden;
• 2. natürliche Komplexe, die für ihren Betrieb bestimmt sind.

Die Unterkunft ist ein Gebäude mit allen Annehmlichkeiten, die für die menschliche Unterkunft bestimmt sind.

Gehäuse kann sein:

• 1. Elite;
• 2. Typ;
• 3. städtisch;
• 4. Land.

Neben der Division wird das Eigentum für eine Reihe von Zeichen eingestuft, was zu einem erfolgreicheren Studium des Immobilienmarktes beiträgt.

Durch die Natur der Verwendung

• - Wohnimmobilien: Häuser, Häuser, Ferienwohnungen, Ferienwohnungen.
• - Gewerbeimmobilien: Hotels, Bürofläche, Geschäfte, Restaurants, Serviceartikel.
• - Produktion Immobilien: Fabriken, Pflanzen, Lagerhäuser.
• - Landwirtschaftliche Immobilien: Bauernhof, Gärten.
• - Spezielle Immobilien: Schulen, Kirchen, Klöster, Krankenhäuser, Kindergarten, Pflegeheime, Regierungs- und Verwaltungseinrichtungen.

Für den Zweck des Eigentums

• - für das Geschäft;
• - den Besitzer zu bleiben;
• - als Investition;
• - als Rohstoffreserven und unfertige Produktion;
• - für Entwicklung und Entwicklung;
• - Abgasressourcen zu verbrauchen.

Nach dem Spezialisierungsgrad

• - Spezialisiert (aufgrund seines besonderen Charakters selten, wenn es an Dritte auftrifft oder auf dem offenen Markt verkauft oder auf dem offenen Markt verkauft wird, um seine bestehende Nutzung fortzusetzen, außer wenn sie als Teil seines nützlichen Geschäftsbereichs umgesetzt wird): Ölraffination und chemische Anlagen, Kraftwerke ; Museen, Bibliotheken und ähnliche Räumlichkeiten, die in den öffentlichen Sektor gehören;
• - Nicht-spezialisiertes - alle anderen Immobilien, an denen die universelle Nachfrage im offenen Markt für Investitionen, in bestehenden oder ähnlichen Zwecken besteht.

Entsprechend dem Grad der Betriebsbereitschaft:

• - beauftragt;
• - Rekonstruktion oder Überholung erfordern;
• - Im Aufbau.

Auf der reproduzierbarkeit in echter form:

• - nicht reproduzierbar: Landgrundstücke, Mineralablagerungen;
• - reproduzierbar: Gebäude, Anlagen, mehrjährige Pflanzungen.

Immobilien hat eine mögliche Fähigkeit, ein Einkommen zu erzielen, und ist eine ziemlich attraktive Investitionsrichtung. Immobilien-Einkommensformen:

• 1) Zukünftige periodische Cashflows;
• 2) eine Erhöhung des Wertes von Immobilien aufgrund von Änderungen der Marktpreise, der Erwerb neuer und Entwicklung alter Objekte;
• 3) Erträge aus dem Weiterverkauf des Objekts am Ende der ausgegebenen Zeitraum.

Die Immobilienbewertung ist in erster Linie von Interesses für Kategorien von Objekten, die sich aktiv als unabhängige Produkte auf den Markt zugreifen. Derzeit ist es in Russland:

• - Apartments und Zimmer;
• - Räumlichkeiten und Gebäude für Büros oder Geschäfte;
• - Vorstädte Wohngebäude mit Grundstätten (Hütten und Hütten);
• - freies Land, entwickelt für die Entwicklung oder für andere Zwecke (in naher Zukunft);
• - Lager- und Produktionsstätten.

Die vorgeschlagene Klassifizierung von Immobilienobjekten zielt darauf ab, einen differenzierten Ansatz auf ihre Bewertung zu fördern, wobei die wichtigsten Merkmale in der Anlage von Objekten, die Merkmale ihres Umsatzs, der Struktur und dem Maßstab der Märkte, unter Berücksichtigung der Merkmale des Umsatzes, der Struktur und des Maßstabs der Märkte, innen, in denen der Kauf und der Verkauf berücksichtigt werden Prozesse treten auf.

Die Beurteilung des Objekts wird durch eine Vielzahl von Bedingungen und deren Kombinationen beeinflusst, daher wird die Methode des "Baumbaums" verwendet, um die Gruppe auszuführen. Eine solche Gruppierung ist mehrstufig; Auf jeder Ebene wird es auf ihrer Basis mit ihren Unterschieden in derselben Ebene durchgeführt, sondern auf verschiedenen "Zweigen".

In diesem Fall ist die Tiefe (Anzahl der Ebenen) der Klassifizierung größer als die "Zweige", auf denen mehr repräsentative Objekte (aus Sicht der Marktskala) befinden (aus Sicht der Marktskala).

Nachfolgend finden Sie den Namen und die Set von empfohlenen Werten, die jedes Merkmal der Klassifizierung (die zweite Ziffer im numerischen Klassifizierungsindex zeigt, zeigt den Ursprung des Objekts an, der dritte ist der Ernennung, den vierten auf der Skala und das Merkmal des Objekts) .

1. Herkunft.

b Natürliche (natürliche) Objekte.

b künstliche Gegenstände (Gebäude).

2. Zweck

b Freiland (im Bau oder andere Gegenstände der Verwendung der Erdoberfläche).

b Naturkomplexe (Ablagerungen und dergleichen) für ihre Operation.

3. Gebäude

b für das Gehäuse.

b für Büros.

b für den Handel und den Kugel von bezahlten Dienstleistungen.

b für die Industrie.

andere.

4. Maßstab

l Land-Arrays.

s separate Grundstücke.

b-Komplexe von Gebäuden und Strukturen (Landdorf, Mikro-

b District, Hotel, Sanatorium, Motel und dergleichen).

ein Wohnhauswohnungsgebäude.

b Wohnhaus eins-freundlich (Villa, Hütte).

b Sektion (Eingang).

b Boden im Abschnitt.

b flach.

b Zimmer.

b Sommerhäuschen.

b Komplex von Verwaltungsgebäuden.

b Gebäude.

ross oder Teile von Gebäuden (Abschnitte, Böden).

5. Nutzungsbereitschaft

b Bereite Objekte

b Rekonstruktion oder Überholung erfordern.

b Erforderung der Fertigstellung der Konstruktion ("unfertig"). Die Division auf den Untergruppen auf den Anzeichen von Gruppe 4 kann auf alle Gruppen angewendet werden (ab 1.2.1 bis 1.2.5).

Der am meisten entwickelte Sektor des Immobilienmarktes in Russland ist derzeit der Markt der Apartments. Die Märkte kaufmännischer und vor allem industrieller Immobilien sowie der Landmarkt sind deutlich schwächer entwickelt.

Um die wichtigste Klassifizierung von Immobilien zu beurteilen, in der Land, Gebäude und Strukturen in zwei Klassen unterteilt sind:

• 1) Fachmobilität;
• 2) nicht spezialisierte Immobilien.

Spezialisierte Immobilien ist ein Eigentum, das aufgrund ihrer besonderen Natur selten auf dem offenen Markt verkauft wird, außer wenn sie als Teil der Nutzung seines Geschäfts umgesetzt wird.

Die Besonderheit der Immobilien ist in der Regel auf ihre konstruktiven Funktionen, Spezialisierung, Größe, Position oder Kombination dieser Faktoren zurückzuführen.

Nicht-spezialisierte Immobilien ist eine Immobilie, auf der es eine Gesamtnachfrage gibt und in der Regel auf dem offenen Markt verkauft, verkauft oder vermietet wird, um sie als Investition oder Entwicklung und Entwicklung zu nutzen.

Für verschiedene Schätzungen, abhängig von den Eigenschaftszielen, ist die Eigenschaft in Kategorien unterteilt:

• 1) Die vom Eigentümer gehaltene Immobilie zur Verwendung bei den Aktivitäten des Unternehmens;
• 2) Investment Immobilien des Eigentümers, der vom Eigentümer zur Erhalt von Mieteinnahmen verwendet wird, um die Kapitalkosten zu erhalten oder zu steigern;
• 3) Immobilien, redundant für die Bedürfnisse der Produktion (Geschäft);
• 4) Die Immobilien im Besitz der Ziele der Entwicklung und Entwicklung;
• 5) Immobilien im Besitz als Rohstoffreserven.

Nach seinem funktionalen Zweck ist Immobilien in Arten von spezifischem Geschäft unterteilt:

• 1) Wohnsitz;
• 2) Büro;
• 3) Industrie;
• 4) Lager;
• 5) multifunktional.

Für Schätzungen, abhängig von dem Zweck der Verwendung von Verbesserungen, sind Immobilienobjekte in die folgenden Typen unterteilt:

• 1) Wohngebäude und sekundäre Wohnimmobilien (Apartments, Räume);
• 2) Verwaltungsgebäude;
• 3) Industriegebäude;
• 4) Teile des Gebäudes, eingebauten Zimmern (Räumlichkeiten von Büros, Unternehmen);
• 5) Herrenhäuser, Hütten, Hütten, Gartenhäuser;
• 6) Strukturen;
• 7) Komplexe von Gebäuden und Strukturen.

Das Verfahren zum Anschreiben des Objekts von Immobilien auf eine bestimmte Klasse, Art, Ansicht und Kategorien sollte mit dem Kunden vereinbart werden, sofern nicht anderweitig von den aktuellen Regulierungsakten bereitgestellt wird.

Zum landgrundstückeAls spezielle Bewertungsobjekte gibt es eine eigene Klassifizierung.

Gemäß Artikel 7 des Landgesetzbuchs der Russischen Föderation wird die Division der Landressourcen (Land Fund) für folgende Kategorien gemäß dem gezielten Termin und der Rechtsregelung von Nutzung und des Schutzes festgelegt:

• 1) Landsiedlungen (Siedlungen);
• 2) Länder der Industrie, den Transport, Kommunikation, Verteidigung und andere besondere Zwecke;
• 3) Land von Umwelt-, Reservierten, Erholungs-, Freizeit- und historischen und kulturellen Zwecken;
• 4) Land der landwirtschaftlichen Zwecke;
• 5) Land der Waldstiftung;
• 6) die Erde des Wasserfonds;
• 7) LANDS.

Land der Siedlungen - Land, das sich in den Verwaltungsgrenzen verschiedener Siedlungen befindet, ist aus der Sicht ihres funktionalen Termins in zwei Gruppen unterteilt: ländliche und Yurodsk-Siedlungen.

Bei der Bewertung von Landabrechnungen sollte ihre Trennung in Übereinstimmung mit den gezielten Termin- und Stadtplanungsbestimmungen in den folgenden territorialen Zonen berücksichtigt werden:

• 1) Land der städtischen oder ländlichen Entwicklung, einschließlich Wohn- und öffentlichen, industriellen und städtischen Lagerlager;
• 2) Gemeinsames Land, das den Bedürfnissen der Bevölkerung erfüllt (engagiert in Gebieten, Straßen, Straßen, Böschungen, Parks, Forestarms, Quadrate, Wasserkörper, Stränden und anderen);
• 3) Land der landwirtschaftlichen Nutzung;
• 4) Land von Umwelt-, Freizeit-, Freizeit- und historischen und kulturellen Zwecken;
• 5) Landtransport, Kommunikation, Engineering-Kommunikation;
• 6) Länder der Wasserkörper und des Wassermanagements;
• 7) Land von Militäreinrichtungen und Regimezonen;
• 8) Reserve landen - nicht in der Stadtplanung und anderer beteiligt.

Soziale Rolle in Immobilien - Dies ist die Zufriedenheit aller Bedürfnisse einer Person (psychologisch, physiologisch, intellektuell).

Es gibt drei Haupttypen von Immobilien - dies sind Land-, Wohnraum- und Nicht-Wohngebäude.

Die Basis des Immobilienobjekts ist die Erde. Erde ist ein grundlegender Faktor in jedem handelsaktivitätdie indirekt oder direkt an der Produktion von Waren oder Dienstleistungen teilnehmen.

Das Land ist unterteilt in:

1. grundstücke, die zum Bau oder für andere Zwecke entwickelt wurden;
2. natürliche Komplexe für ihren Betrieb (Ablagerungen usw.)

Die Unterkunft ist ein Gebäude mit allen Annehmlichkeiten, die für die menschliche Unterkunft bestimmt sind. Gehäuse ist: Elite, typisch, städtisch, Land und andere. Immobilien ist in seiner Zusammensetzung heterogener, die Fähigkeit zu befriedigen verschiedene Bedürfnisse Mann und in seinen Funktionen.

Immobilien ist in funktionaler Basis für Wohn- und Nichtwohnsitz aufgeteilt. In Nichtwohnungs-, Industrie-, Handels-, Freizeit-Immobilien, institutionellen, Motels Hotels und Immobilien, die für den gemischten Gebrauch bestimmt sind. Unter industriellen Immobilien, Industrieanlagen, Arbeitsfabriken, Lagern werden verstanden.

Erholung Immobilien ist für die Erholung vorgesehen - dies sind Strukturen in den Gebieten von Resorts, Stadien, Clubs, Schwimmbädern und anderen für Unterhaltungsmöglichkeiten bestimmt. Institutionelle Immobilien sind Gebäude für Regierung oder Kommunalbehörden, Krankenhäuser, Sanatorien und andere Sonderfunktionen. Eigenschaft des gemischten Ziels ist eine Kombination von aufgeführten Typen immobilien.

Arten von Immobilien Entsprechend dem Grad der Betriebsbereitschaft:

1. inbetriebnahmestrukturen;
2. gebäude, die erhebliche Reparaturen oder Rekonstruktionen erfordern;
3. im Aufbau.

Nach dem Reproduzierbarkeitsgrad wird Immobilien zugeteilt:

1. die nicht reproduzierbaren sind mineralische Ablagerungen;
2. reproduzierbar ist Strukturen, Gebäude.

Nach dem Spezialgrad unterscheiden sich:

1. spezialisiert: Chemie- und Ölraffinerien; Museen und andere Gebäude, die zur Kultur gehören.
2. nicht spezialisiert: Andere Immobilien, an denen es eine Nachfrage nach dem offenen Markt für die Investition gibt.

Durch die Art der Nutzung von Immobilien ist für Wohnungen, kommerzielle Aktivitäten, landwirtschaftliche Bedürfnisse, besondere Zwecke (Schulen, Kirchen) erforderlich.

Für den Zweck des Eigentums ist es für das Geschäft, den Aufenthalt des Eigentümers, als Investition, für Entwicklung und Entwicklung, als Rohstoffreserven, für den Verbrauch von Ressourcen, die derzeit erschöpft sind, als Investitionsrücklage bestimmt.

Das Objekt von Transaktionen (Kauf und Verkauf, Kaution usw.) ist eine Immobilie - eine Ware, die verschiedene Bedürfnisse erfüllt, die qualitativ definiert ist und quantitative Eigenschaften. Das eigentliche Eigentum umfasst Landplots, separate Gegenstände, d. H. Was ist eng mit der Erde verbunden.

Immobilien hat eine Reihe von Eigenschaften:

1. Nützlichkeit. Immobilienobjekte müssen die Bedürfnisse des Eigentümers im Produktionsbereich oder in Wohn-, in der Umweltfreundlichkeit oder des Komforts des Raums an diesem Ort oder innerhalb eines bestimmten Zeitraums maximieren.
2. Grundlosigkeit. Unter normalen Bedingungen ist Immobilien nicht möglich, um zu verlieren, zu brechen oder zu kidnappen.
3. Haltbarkeit. Je nach Baumaterial der Hauptstrukturen (Wände, Stiftungen, Überschneidungen) sind Immobilienobjekte in sechs Gruppen mit regulatorischer Lebensdauer von 15 bis 150 Jahren unterteilt. Da Unternehmen Eigentumkomplexe sind, werden sie normalerweise immer für unbestimmte Zeit erstellt.
4. Stationarität. Immobilienobjekte sind eng mit der Erde verbunden, ihre Bewegung ist unwirklich ohne Anwenden des Objekts unter Berücksichtigung eines bestimmten Schadens. Wenn das Land als Produkt betrachtet wird, kann gesagt werden, dass die auf dem Markt angebotene Landniedergabe auf die Natur beschränkt ist.
5. Einzigartig. Jedes Eigenschaftsobjekt ist einzigartig und verfügt über individuelle (definierte) Eigenschaften, die nur diesem Objekt inhärent sind, und unterscheiden es von anderen Immobilienobjekten.
6. Steuerbarkeit. Alle (jeweils) Objekt der Immobilie, die einen Gewinn erzielen, bedarf der Verwaltung. Immobilienmanagement ist die Reparatur, Präventionsarbeit, die Bereitstellung von Dienstprogrammen, Kontrolle über den Erhalt der Zahlungen usw.
7. Eine detaillierte Regulierung von Immobilientransaktionen von Regierungsbehörden, lokalen Regierungen. Dies wird dadurch erläutert, dass das Objekt der Immobilien Teil der Infrastruktur ist und deren Nutzung die Interessen vieler Individuen und juristischen Personen betrifft.
8. Nachhaltiger Trend zur Kostenerhöhung. Die Kosten für Immobilien als Produkt im Laufe der Zeit steigen aufgrund des Defizits der Immobilien und anderer Faktoren stetig an.
9. Liquidität. Auf dem Immobilienmarkt trägt die niedrige Liquidität der Ware zu den hohen Kosten des Verkäufers und des Käufers bei, der in der Umsetzung der Transaktion gebildet wird.

Drei Eigenschaften, die unterscheiden immobilienmarkt Von anderen Märkten:

1. ein sehr hohes Maß an Kosten, das mit der Suche nach den gewünschten Gütern und der Gegenpartei der Transaktion verbunden ist;
2. der Zeitraum für den Verkauf von Waren auf dem Immobilienmarkt ist viel größer als in anderen Märkten;
3. eine begrenzte Menge an Waren, die Kundenanfragen erfüllen und daher durch die Anzahl der Käufer für Verkäufer dieses Produkts begrenzt ist. Diese Begrenzung führt zur Bildung einzelner Preise.

Ziel von Transaktionen (Kauf und Verkauf, Kaution usw.) ist eine Immobilie - eine Ware, die verschiedene Bedürfnisse, spezifische qualitative und quantitative Merkmale erfüllt. Immobilien umfassen Grundstücksfiguren, isolierte Objekte, d. H. Was ist eng mit der Erde verbunden?

Der Immobilienmarkt impliziert eine Reihe von Beziehungen, die um Operationen mit Immobilienobjekten erstellt werden. Der Immobilienmarkt ist ein gewisses Maß an Bargeldinvestitionen in das System der wirtschaftlichen Beziehungen, die sich unter Immobilientransaktionen und in Immobilienobjekten ergeben. Unter Segmentierung der Immobilien wird der Immobilienbereich in bestimmte homogene Indikatorengruppen verstanden.

Immobilienmarkt Kann gemäß den folgenden Funktionen unterteilt werden:

1. geographisches Zeichen. Es beinhaltet die folgenden Arten von Immobilienmärkten: städtisch, lokal, regional, welt und national;
2. objekttyp. Dies sind die Märkte von Gebäuden, Strukturen, Unternehmen, Räumlichkeiten und anderen Objekten;
3. funktionszweck. Märkte von Industriegebäuden, Wohngebäuden, Nichtproduktionsgebäuden und Räumlichkeiten;
4. entsprechend dem Grad der Bereitschaft, die Märkte bestehender Einrichtungen, unvollständiger Bau, neuer Bauarbeiten zu betreiben;
5. nach Art der Teilnehmer: Einzelner Anbieter und Käufer, mittelständische Anbieter, kommerzielle Unternehmen, Gemeinden;
6. laut Transaktionen: Kauf und Verkauf, Miete, echte Rechte, Hypothek;
7. sektorale Zugehörigkeit: Industrie der Gegenstände, Öffentliche Gebäude und landwirtschaftliche Objekte;
8. in Form des Eigentums: staatliche und kommunale Einrichtungen, private Einrichtungen;
9. die Methode der Herstellung von Transaktionen: dem primären und dem Sekundärmarkt, organisierten und unorganisierten, traditionellen und computergestützten, börsennotierten, börsennotierten, traditionellen und computergestützten Börsen.

Instandhaltung immobilienmarktsegmente - Dies ist der Wohnungsmarkt, der Landmarkt und der Markt für Nicht-Wohngebäude.

Gill Market. eingeteilt in:

1. City Wohnung Foundation.was wiederum in ein unterteiltes Gehäuse unterteilt ist, typisch gehäuse, häuslich verbesserte Layout, Stalins Gebäude, Elite-Gehäuse;
2. Land Wohnungsmarkt.Seine Formation ist mit der Beseitigung von Einschränkungen der einzelnen Vorstadtkonstruktion verbunden.
3. Nicht-Wohnungsmarkt. In diesem Markt ist die Anzahl der Vorgänge viel weniger, aber aufgrund der sehr hohen Kosten für Immobilienobjekte ist es attraktiv für Personen, die an diesem Markt tätig sind. Erde ist komponente In jedem Gegenstand von Immobilien.

Merkmale des Immobilienmarktes:

1. lokalität;
2. geringe Austauschbarkeit von Objekten;
3. saisonale Preisschwankungen;
4. transaktionen müssen der staatlichen Registrierung unterliegen.
5. kapital investieren in Immobilien.

In der Ukraine begann der Immobilienmarkt in den frühen 1990er Jahren nach der Einführung. Die Rechte des privaten Eigentums von Immobilien und der Privatisierung von Immobilien, im Zusammenhang damit ist der Staat nicht der einzige Inhaber von Immobilienobjekten.

Märkte verschiedener Immobilienregionen haben erhebliche Unterschiede. Diese Unterschiede beruhen auf wirtschaftliche oder natürliche Bedingungen, regional rechtsgrunddas von lokalen Behörden gebildet wird.

Gesetzgebung in Immobilien - Dies ist eine Kombination von Gesetzen und anderen regulatorischen Rechtsakten, durch die staatskörper Können die relevanten rechtlichen Normen einstellen, ändern oder stornieren. In Immobilien sind Rechte und Zinsen sowohl privat als auch Öffentlichkeit aufgeteilt.

Soziale Rechte umfassen:

1. das Recht auf Steuer, d. H. Eigentumsteuer;
2. das Recht, für die Entschädigung für Immobilien für die öffentlichen Bedürfnisse zu entfremden;
3. das Recht der Polizeibehörde ist die von der Gesellschaft festgelegten Einschränkungen, um ihre eigenen Interessen zu schützen (die Einführung von Einschränkungen im Bereich Straße, Konstruktion usw.);
4. das Recht, das Eigentum in der Schatzkammer zu nehmen. Zum Beispiel kann das Eigentum, das einem bestimmten Eigentümer gehört, nach dem Tod des Eigentümers in den folgenden Fällen in den Zustand des Staates ziehen, wenn der Besitzer keine legitimen Erben hat, wenn er sich nicht um das Testament kümmert.

Private Rechte umfassen:

1. die Möglichkeit des Eigentums an der Immobilie von Einzelpersonen oder juristischen Personen;
2. lebenslanges Eigentumsrecht;
3. immobilienrechte gemäß dem Gesetz.

Zuordnen von drei Gruppen, denen Quellen unterteilt sind:

1. bundesgesetze und andere regulatorische Rechtsakte, die in Immobilien angenommen wurden;
2. gesetze und andere regulatorische Rechtsakte der Bürger der Ukraine
3. lokale Selbstverwaltungsgesetze und lokale regulatorische Rechtsakte.

Das Rechtsgrund für die Entwicklung aller Rechtsvorschriften ist die Verfassung der Ukraine, die höchste Festigkeit und direkte Wirkung hat. Alle bestehenden und angenommenen Rechtsakte müssen der Verfassung der Ukraine vollständig einhalten. Die in der Verfassung der Ukraine festgelegten Grundsätze bestimmen ein legales und zivilisiertes Immobilienmanagement in der Ukraine. Die Verfassung garantiert die "Einheit des wirtschaftlichen Raums, der freie Bewegung von Waren, Dienstleistungen und finanzielle Mittel, Unterstützung für den Wettbewerb und die Freiheit der wirtschaftlichen Tätigkeit "gleichzeitig", werden "ein privater, staatlicher, kommunaler und anderer Eigentümerformen" anerkannt und verteidigt. "Jeder hat das Recht, Eigentum zu haben, zu besitzen, zu besitzen, zu verwenden und von ihnen allein und zusammen mit anderen Personen zu entsorgen."

Der Zivilgesetzbuch der Ukraine enthält eine Reihe von Abschnitten, die die Beziehungen auf dem Gebiet des Immobilienmanagements als ein einzelnes Objekt regeln, einschließlich der Beziehungen im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen, wie Mena, Spende, Kauf und Verkauf, Miete usw.

Immobilien ist ein finanzieller Vermögenswert.. Es wird durch Investitionen von Kapital- und Humanarbeit geschaffen. Die Immobilienentwicklung tritt mit hohen Kosten auf, dadurch, dass die Notwendigkeit anzieht geliehenes Geld usw. Im Zusammenhang mit dem Vorstehenden ist der Immobilienmarkt einer der Sektoren. finanzmarkt.

Ein komplexes Wirtschaftssystem, das eine Kombination bestimmter Verfahren und Institutionen zur Interaktion von Käufern und Verkäufern beinhaltet, ist der Finanzmarkt. Unter den Finanzmärkten verstehen Sie den Umfang der Manifestation der wirtschaftlichen Beziehungen zur Verteilung des erstellten Werts und seiner Umsetzung durch die Methode des Geldaustauschs an vermögenswerte. Investitionswerte und Barmittel fungieren als finanzielle Vermögenswerte. Finanzierungswerkzeuge sind Wertpapiere, Geld, Einlagen, ausgeliehene (Darlehens-) Kapital, Edelmetalle und Steine, Immobilien

Merkmale des Finanzmarktes:

1. die Implementierungsmethode erkennt den Verbraucherwert des finanziellen Vermögenswerts an;
2. der Prozess der Umsetzung eines finanziellen Vermögenswerts erfolgt durch die Schaffung bestimmter Finanzinstitute;
3. finanzielle Unterstützung für den Verbrauchs- und Anlageprozess durch Schaffung der Bedingungen für die Ansammlung von Kapital und Schulden
4. auswirkungen auf geldumsatz Als Folge der Schaffung von Bedingungen für die kontinuierliche Geldanwendung.

Finanzmarkt - Dies ist ein System einzelner unabhängiger Märkte. Alle Märkte sind miteinander verbunden. Das gleiche finanzielle Vermögenswert kann in mehreren Märkten eine Ware sein. Der Immobilienmarkt ist einer der wichtigsten Komponenten der Finanzmarktteile. Ein Teil des Finanzmarktes, der die Umverteilung des geliehenen Kapitals, der von der Verpfändung von Immobilien zur Verfügung stellt, wird als Hypothekenkapitalmarkt bezeichnet. In Westeuropa werden rund 70% der Darlehen in Bezug auf die Sicherheit von Immobilien ausgegeben, während auf dem Wohnungsmarkt - mehr als 90%.

In der Ukraine ist ein System der Hypothekenleihe sehr schlecht entwickelt. In der Ukraine gibt es ziemlich teure geliehene Fonds, und interne Ressourcen konzentrieren sich auf die Kreditvergabe, um Operationen, Währungstransaktionen und -operationen mit einem hohen Einkommen von Wertpapieren zu exportieren und zu importieren. Derzeit ist das Risiko von Investitionen in Immobilien aufgrund ihrer niedrigen Liquidität und Dauer der Amortisationszeit der investierten Fonds hoch. Der Staat verwaltet auf dem Immobilienmarkt im Prozess der Verbesserung von Investitionen, trägt zur Anziehungskraft der Fonds zum Wiederaufbau, Modernisierung oder Schaffung neuer Grundfonds bei. Der staatliche Wertpapiermarkt nimmt finanzielle Ressourcen absorbiert, und deshalb werden sie teuer.

Es gibt eine Beziehung zwischen dem Immobilienmarkt und dem Finanzmarkt. Anlagen in Immobilien wachsen - der Markt wird belebt, verringert sich - der Markt lässt. Kreditgeber und Investoren halten die wirtschaftliche Instabilität zurück. Die staatliche Unterstützung ist notwendig, um die Finanzierungsinvestitionen in Immobilien zu verbessern.

Die Teilnehmer des Immobilienfinanzierungsprozesses umfassen lokale und bundesstaatliche Behörden sowie Management-, Kredit- und Finanzinstitutionen, Investoren usw. Wirtschafts- und Rechtsbeziehungen, die zwischen den Teilnehmern des Immobilienfinanzierungsprozesses entstehen, liefert entweder staatliche oder öffentliche Organisationen . Der Staat ist der Besitzer einer Vielzahl von Immobilien Immobilienobjekten. Es steuert und legt die Einhaltung der Regeln und bestimmte Normen fest, die eng mit dem Funktionieren des Immobilienmarktes zusammenhängen; reguliert die Stadtentwicklung und die Registrierung von Eigentum bestimmter Immobilienobjekte; Setzt Leistungen oder erstellt Einschränkungen für Immobilieninvestitionen.

Kreditgeber sind Kredit- und Finanzorganisationen, die den Anlegern Kapital bieten, die keine ausreichenden Fonds haben. Anleger können physisch handeln und juristische PersonenEinkauf von Immobilien und Unterstützung in einem geeigneten Zustand. Investoren entscheiden, welches Projekt wann und wie viel investieren soll

Es gibt zwei Arten von Investoren:

1. aktive Investoren sind mit dem Bau oder finanzieren, ein Objekt entwickeln oder verwalten;
2. passive Anleger finanzieren das Projekt nur und nehmen weitere Teilnahme an.

Alle Teilnehmer des Immobilienmarktes können in drei Gruppen kombiniert werden:

1. verkäufer. Verkäufer sind möglicherweise Bürger, Unternehmen, ausländische Personen, die Eigentümer von Immobilienobjekten sind;
2. investorenkäufer, sie investieren geliehene, eigene Fonds in Form von Kapital und gewährleisten die Zielverteilung des Kapitals;
3. professionelle Teilnehmer sind Infrastrukturunternehmen, mit denen die Marktfunktion gemäß den etablierten Normen gewährleistet ist.

Immobilienmarktteilnehmer sind professionelle Mediatoren, die Immobilienobjekte umsetzen: Makler, Anwaltskanzleien, Makler, Realtoren, Händler, versicherungsgesellschaften, autorisierte Personen.

Immobilienmakler ist eine Person, die in einem Geschäft im Immobilienmarkt beteiligt ist, während verschiedene Arten von Immobilientransaktionen und -rechten erforderlich sind. Immobilienmakler verkaufen nur ihre Dienstleistungen. Derzeit ist die Schlüsselfigur auf dem Immobilienmarkt eine Entwicklung, die Aktivitäten in Bezug auf die Verwaltung des Anlageprojekts in Immobilien ausführt. Der Entwickler ist ein Organizer, der Land für seine neue Verwendung umwandelt.

Die Aktivität des Entwicklers kann in drei Stufen unterteilt werden:

1. in der Anfangsphase wird die Möglichkeit der Implementierung des Projekts analysiert.
2. in der zweiten Stufe wird ein Projektimplementierungsplan entwickelt;
3. in der dritten Etappe gibt es eine Implementierung investitionsprojekt.

Der Entwickler versucht, die Erstellung eines Immobilienobjekts zu organisieren, um alle in dieser Immobilie investierten Ressourcen wieder aufzunehmen. Letztendlich ist das Hauptziel, Gewinne von der Implementierung des Objekts zu erhalten.

Im Rahmen des Eigentumsrechts der Immobilien verstehen sie die Ermächtigung einer bestimmten Person, in ihren eigenen Interessen zu besitzen, zur Verfügung zu stehen. Unter dem Eigentumsrecht verstehen sie die Gelegenheit, eine bestimmte Sache zu haben. Das Eigentum kann nur in Übereinstimmung mit den Rechtsvorschriften durchgeführt werden. Basierend auf dem Gesetz ist der Betrieb von Eigentums- und Gewinn- oder Vorteilseigenschaften das Recht, unter rechts von der Bestellung die Bereitstellung des Eigentümers der Möglichkeit zu verwenden, bestimmte Maßnahmen zu befassen, die das weitere Schicksal der Immobilie legal ermittelt hat.

Der rechtliche Inhalt der Immobilienrechte ist ein Satz der oben genannten Faktoren. Das Gesetz legt die Hauptmerkmale der Anschaffung oder Kündigung des Eigentums der Immobilie fest. Die Nutzung, Eigentum oder Entsorgung von Eigentum hängt davon ab, in welcher Immobilie es ist, dh im Eigentum eines Bürgers oder einer juristischen Person, das im Besitz des Subjekts der Russischen Föderation oder in der Grundlage der Russischen Föderation usw. Das, was auch nur in dem gesetzlich festgelegten kommunalen oder staatlichen Eigentum ermittelt wird. Die Rechte der Eigentümer sind durch den Staat geschützt.

Das Eigentum von Bürgern und juristischen Personen kann ein Eigentum sein, mit Ausnahme bestimmter Art von Immobilien, die in Übereinstimmung mit dem Gesetz nicht an Bürger oder juristische Personen gehören können. Kommerziell i. nicht-kommerzielle Organisationen Sie sind Eigentümer der von ihnen übertragenen Immobilien als Einlagen von Gründern sowie von diesen juristischen Rechtsnorschen erworbenen Immobilien.

Staatliche Immobilien in der Ukraine ist das Eigentum des Eigentumsrechts an die Bürger der Ukraine, den Rändern, Regionen, Städten der regionalen Bedeutung. Erde und andere natürliche Ressourcen sind staatseigentum. Die Immobilie in staatlicher oder städtischer Immobilie kann von seinem Eigentümer in die Eigentümer von Bürgern und juristischen Personen auf die von den Gesetzen über die Privatisierung von staatlichen und städtischen Eigentums vorgeschriebenen Weise übertragen werden. Nach der Privatisierung der staatlichen und kommunalen Immobilien werden die Bestimmungen, die von diesem Code vorgesehen sind, der das Verfahren zum Erwerb und Beendigung des Eigentumsrechts regulieren, wenn die Privatisierungsgesetze nicht anders angegeben sind.

Allgemeines Eigentum Spielend spezielle RolleDa es erforderlich ist, den Anteil jedes Eigentümers im Recht auf Eigentum der Eigentümer zu bestimmen, der von zwei oder mehr Personen gehört. Das Gesetz sieht Bildung vor miteigentumEs stammt von der Einstieg von mehr als zwei Personen in das Eigentum auf Eigentum, das nicht aufgeteilt ist, ohne den Termin zu ändern.

Deal - Dies ist eine rechtliche Handlung oder individuellrichtet sich an die Feststellung, Änderung oder Beendigung der Bürgerrechte und Verantwortlichkeiten. Der Abschluss der Transaktion ist die Unterzeichnung von Dokumenten zu den Maßnahmen, die auf die Feststellung, Kündigung oder eine Änderung der Rechtsbeziehungen der Einzelpersonen oder der juristischen Personen sowie den Übergang von Bankdokumenten von Wertpapieren, Geld von einer Person an einen anderen eingehen. Jede Transaktion hat ein rechtliches Ziel, das legitim und machbar sein sollte.

Die Transaktion wird durch mögliche Erkenntnissen erkannt, wenn folgende Bedingungen befolgt werden:

1. der Deal ist von fähigen Bürgern umgeben.
2. die Transaktion wurde auf der Grundlage des bewussten Bereitschaft der Parteien durchgeführt und auf ein bestimmtes Ergebnis gerichtet;
3. die Transaktion erfolgt in Übereinstimmung mit den Zielen, die die gesetzlichen Aktivitäten erfüllen werden.

Transaktionen können in verschiedene Typen unterteilt werden:

1. nach Anzahl der Parteien: einseitig, doppelseitig, multilateral
2. in Form der Kommission: notariell; In einem einfachen Schreiben. Alle Formulare müssen im staatlichen Register registriert sein.
3. zum Zeitpunkt des Auftretens: echt; formal;
4. nach den Parteien: kompensiert; unentgeltlich;
5. durch Definitalität der gegenseitigen Verpflichtungen der Parteien zum Abschluss der Transaktion: kommunikativ - spezifisch bestimmt das Volumen, das Niveau und die Haltung der gegenseitigen Verpflichtungen; Bedingt - Die Entstehung und Kündigung der Verpflichtungen hängen von der Bedingung ab, deren Offensive im Voraus ist, ist unbekannt;
6. zum Schlussfolgerung: persönlich abgeschlossen; für den Träger durch Proxy abgeschlossen;
7. anstelle der Kommission: Transaktionen auf dem organisierten Markt (Wettbewerb, Auktion); Transaktionen auf dem anorganisierten Markt;
8. entsprechend der Rechtmäßigkeit des Inhalts: Gültig; ungültig.

Transaktionen werden ungültig anerkannt, wenn sie nicht den Anforderungen des Gesetzes entsprechen. Inventionierte Transaktionen sind zwei Arten: unbedeutend und herausfordernd, d. H. Absolut und relativ ungültig. Die herausfordernde Transaktion ist durch die Gerichtsentscheidung ungültig. Das unbedeutende ist von Anfang an ungültig. Restitution beinhaltet die Invaliditätserkennung.

Unterscheidet die folgenden Arten der Rückerstattung:

1. bilateral - Wenn jede Partei einen anderen zurückgibt, der alle auf einer Bargeldtransaktion oder in der natürlichen Entschädigung erworben wird;
2. einseitig - Wenn sich alles erfüllte, empfängt alles nur die Bona-FIDE-Seite und den zweiten Transfer zum Zustand des Staates.

Alle Immobilientransaktionen unterliegen der staatlichen Anmeldung, die als einzige Nachweis der Existenz von Rechten an unbeweglichen Dingen, der Einschränkung dieser Rechte, ihres Vorkommens, der Übergang und der Kündigung dienen. Die Nichteinhaltung dieser Anforderungen impliziert die Invalidität der Transaktion unabhängig von der Anerkennung seines Gerichts.

- Dies ist eine Art Rationalisierung von Immobilieninformationen, die das Layout für ein oder andere Zeichen ermöglicht. Für Katastral und Inventar erforderlich, Normalisierung von Aktivitäten für ihre angemessene Verwendung.

Jede Aktivität im Immobilienmarkt stützt sich auf die Klassifizierung. Basierend auf einer solchen Überarbeitung des kommunalen und staatlichen Eigentums.

Keine Einhaltung der geplanten Zielfunktionen dient als Grund, um das Bauprojekt abzulehnen und zu genehmigen.

Immobilienklassifizierung für Immobilienformen

Jedes Immobilienobjekt hat den Eigentümer und ist Eigentum einer physischen oder juristischen Person oder ist auf dem Gleichgewicht der regionalen Verwaltung oder ist auf Kosten des Bundeshaushalts fällig.

Ähnlich wie bei den Eigentümertypen, darunter auch Balance-Inhaber, Eigentumsform:

1. zustand;
2. kommunal;
3. kommerziell;
4. individuell.

Je nach demjenigen, der Immobilien besitzt, ist eine Zivilrechtskette der Interaktion aufgereiht. Zum Beispiel ist der Besitzer des Landes ein Staat, der an der Station vergeht, in regionalen Territorien, lokalen Gemeinden verankert ist.

Die Vollbesitzer sind jedoch nicht, da delegierte Kräfte auf der Grundlage konstanter ewiger Nutzung an sie weitergegeben wurden.

Gleichzeitig in ihren Gerichtsbarkeitsanordnungen. In Übereinstimmung mit der Regierungsgesetzgebung sowie bei der Erteilung der vollständigen Berichterstattung. Daher spielen Gemeinden die Rolle autorisierter Vermittler.

Sie haben wiederum das Recht, das Eigentumsverwaltung zu führen, um Immobilien an Unternehmen und Zivilisten zu übertragen:

• im Eigentum;
• zur Miete oder Angestellten.

Klassifizierung der Immobilien durch Maßstab

Die Waage ist die Eigenschaft von Objekten, die ihre Fähigkeit definiert, durch Trennung oder Assoziation weiter zu reorganisieren.

Zum Beispiel haben Wohn- und Nicht-Wohngebäude die Fähigkeit, sich in das Gebäude zu vereinen. Und das Gebäude erlaubt nur die Trennung an den Räumlichkeiten.

Das heißt, die Basis und die Basis der Klassifizierung ist in diesem Fall die Rechnungslegungseinheit.

Im Allgemeinen dürfen sie wie folgt abschließen:

• landanordnung;
• grundstück;
• privathaus mit einem Grundstück, einem Hütten;
• , Landhüttebereich;
• komplexe von Industriegebäuden und -strukturen;
• gebäude für industrielle Zwecke;
• wohnung mehrstöckiges Haus;
• niedrigstöckiges Haus;
• separate Wohnung;
• abschnitt oder Treppenhaus, Bodenabschnitt;
• komplex von administrativen Strukturen;
• büroraum;
• einkaufszentrum;
• geschäftsräume.

Diese Liste ist nicht voll.

Die Haupteigenschaft der aufgelisteten Objekte ist die Kadastral-Kontonummer.

Basierend auf dieser Ausgabe wird der Komplex oder seine Anteil an die Bilanzierungskatastrasträger der Rosreestra vorgenommen, oder unterliegen dem Inventar (siehe).

Klassifizierung von Immobilien zur Verwendung

Auf dieser Basisbasis, Gebäude und Räumlichkeiten, die es erlauben oder nicht erlauben (siehe). Basierend auf den Daten der grundlegenden Eigenschaften ist die gesamte Immobilien auf dem Markt in die folgenden Typen unterteilt:

Fertige Kapitalgebäude, die diesen Status nach Abschluss des Baus und der Inbetriebnahme erworben haben. Erhalten Sie die Erlaubnis zur ungehinderten Verwendung bei beabsichtigten Zwecken.

Unfertige Objekte gelten als diejenigen, die aus dem Moment der Genehmigung und den Erhalt der Ziehzüchtigkeit der Extrakte aus der Stadtplanungsdokumentation angesehen werden hauptgebäude, Vor der Inbetriebnahme.

Wenn das unvollendete Gebäude der Bühne des "Freezing" verbindet, wodurch der Dokumentarfilm erfordert, verliert er seinen ursprünglichen Status.

Diese Bestimmung handelt in Bezug auf diejenigen Objekte, die dem Handel ausgesetzt sind, einschließlich aufgrund der Insolvenz von Unternehmen (siehe).

• Gebäude oder Räumlichkeiten, die Rekonstruktion erfordern oder.
• dem Abriss erfordern.

In dieser Phase treten Objekte erst nach einer Prüfung der Kommission und zur Registrierung relevanter Dokumentation ein, die die unzulässige Nutzbarkeit der Verwendung für den Zweck (siehe) angibt.

Immobilien - Land und alle Verbesserungen, die ständig darauf fixiert sind (Gebäude, Strukturen, Objekte der unfertigen Konstruktion).

In Russland tauchte der Begriff "unbewegliches und bewegliches Eigentum" in den Rechtsvorschriften während des Vorstands von Peter I im Dezember des 23. März 1714 "auf dem Verfahren zum Erbschaft in beweglicher und Immobilien." Immobilien anerkanntes Land, Land, Häuser, Pflanzen, Fabriken, Geschäfte. Das eigentliche Eigentum beinhaltete auch Mineralien im Land, und verschiedene Gebäude als aufragend über der Erde und erbauten darunter, zum Beispiel: Minen, Brücken, Dämme.

Wirtschaftsreformen in Russland, der Konsolidierung von Eigentum von Einzelpersonen und juristischen Personen, führte dazu, dass das Eigentum für bewegliche und unbewegliche Immobilien aufgeteilt werden muss (Details siehe Shevchuk Da Organisation und Finanzierung von Investitionen. - Rostov-on-don: Phoenix, 2006; Shevchuk d.a. Grundlagen des Bankens. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk d.a. Bankoperationen.. - Rostow-On-Don: Phoenix, 2006).

Seit 1994 laut Kunst. 130 Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation, "in Immobilien (Immobilien, Immobilien, Immobilien) umfassen Landplots, Abschnitte des Untergrundes, isoliert wasserobjekte Und alles, was mit der Erde verbunden ist, d. H. Objekte, deren Bewegung, deren Bewegung ohne unverhältnismäßige Schäden an ihren Termin, einschließlich Wäldern, mehrjährigen Pflanzungen, Gebäuden, Strukturen, unmöglich ist. Immobilien unterliegen auch der staatlichen Registrierung von Luft- und Seeschiffen, internen Navigationsgefäßen, Raumobjekten.

Immobilien können auch andere Immobilien enthalten. Also, nach Art. 132 des Zivilgesetzbuchs der Russischen Föderation, "Das Unternehmen als Ganzes als ein Immobilienkomplex, der zur Durchführung von unternehmerischen Aktivitäten verwendete, wird von Immobilien anerkannt." Dinge, die nicht zu Immobilien gehören, einschließlich Geld und Wertpapiere, werden von beweglichem Eigentum anerkannt.

Die folgenden Eigenschaften von Immobilien können unterschieden werden:

- Immobilien sind unmöglich, sich zu bewegen, ohne die Anlage anzuwenden;

- Immobilien sind fest mit der Erde verbunden, und nicht nur körperlich, sondern auch legal;

- die Haltbarkeit des Investitionsgegenstandes;

- Jede spezifische Immobilie ist einzigartig in physikalischen Merkmalen und aus Sicht der Investment-Attraktivität;

- Immobilien ist unmöglich, unter normalen Bedingungen zu entführen, zu brechen oder zu verlieren;

- Die Kosten für Immobilien sind hoch, und das Zerquetschen auf Immobilienfraktionen ist schwierig, und in anderen Fällen ist es unmöglich;

- Informationen zu Immobilientransaktionen sind oft unzugänglich;

- Verlust der Verbrauchereigenschaften oder der Wertübertragung im Produktionsprozess erfolgt allmählich als Verschleiß;

- Der Nutzen von Immobilien wird durch die Fähigkeit bestimmt, die spezifische Bedürfnisse einer Person in Wohn- und Produktionsanlagen zu erfüllen;

- die Möglichkeit einer positiven oder negativen Auswirkungen des Neubauens für die Kosten benachbarter Lande, Gebäude;

- Es besteht die Tendenz, die Immobilienkosten im Laufe der Zeit zu steigern;

- Es gibt spezifische Risiken in Immobilien als Gegenstand der Investition: Das Risiko für körperliche Schäden unter dem Einfluss natürlicher und technologischer Faktoren, das Risiko einer Ansammlung von äußeren und funktionalen Verschleiß, finanzielles Risikomit den Bedingungen der Mietbewertung verbunden;

- streng staatliche Verordnung Immobilientransaktionen.

1.2. Arten von Immobilien

Drei Haupttypen von Immobilien können unterschieden werden: Land-, Wohn- und Nichtwohnheim-Räumlichkeiten.

Das Grundobjekt von Immobilien ist die Erde.

Neben der Division wird das Eigentum für eine Reihe von Zeichen klassifiziert, was zu einem erfolgreicheren Studium des Immobilienmarktes beiträgt und die Entwicklung und Anwendung von Methoden zur Bewertung verschiedener Kategorien von Immobilien und Management von ihnen ermöglicht. Die Klassifizierung bei den häufigsten Funktionen ist in der Tabelle dargestellt. 1.1.

Es gibt folgende Einkommensformen aus Immobilieninvestitionen:

- eine Erhöhung des Wertes von Immobilien aufgrund von Änderungen der Marktpreise, der neue und Entwicklung alter Objekte erwerbt;

- Zukünftige periodische Cashflows;

- Erträge aus dem Weiterverkauf des Objekts am Ende der Sprachperiode.

Die Attraktivität der Investition in Immobilien ist auf folgende Faktoren zurückzuführen:

- Zum Zeitpunkt der Erwerb von Immobilien erhält der Anleger ein Paket von Rechten, während viele Anlageeinrichtungen nicht den Eigentum erreichen werden;

- Die Sicherheit der verschachtelten Bargeld im Allgemeinen (unter normalen Bedingungen ist Immobilien nicht zu verlieren, Kidnap) und insbesondere Inflation (Inflationsprozesse werden mit dem Anstieg der Preise für Immobilien und Einkünfte davon begleitet);

- Die Fähigkeit, Erträge aus Immobilien in monetären Bedingungen und anderen nützlichen Effekten von Wohnsitz, Prestige des Eigentums eines bestimmten Objekts zu erhalten usw. zu erhalten usw.

Tabelle 1.1.Allgemeine Klassifizierung von Immobilien

Immobilieninvestitionen verfügen über solche positiven Funktionen als die Möglichkeit von langjähriger Verwendung des Objekts und der Erhaltung des Kapitals.

1.3. Immobilienmarkt

Immobilienmarkt -dies ist eine Reihe von Beziehungen um den Betrieb mit Immobilienobjekten: Kauf und Verkauf von Immobilien, Hypotheken, Lieferung von Immobilien zu vermieten und so weiter.

Die wichtigsten Segmente des Immobilienmarktes: der Landmarkt, der Wohnungsmarkt und der Markt für Nicht-Wohngebäude.

Separat, der Markt der Rektifikation Immobilien, der durch den funktionalen Zweck von Objekten segmentiert ist:

- Markt für Büroobjekte;

- Marktobjekte handelsziel;

- Markt für Produktions- und Lagerobjekte;

- Hoteldienstmarkt;

- Markt für Objekte der unfertigen Konstruktion.

Abhängig von rechte Für Immobilien, die Gegenstand der Transaktion zwischen dem Verkäufer-Käufer sind, ist der Immobilienmarkt in Märkte zum Verkauf und Mietvertrag aufgeteilt.

Auf dem Markt des Kaufs und des Verkaufs im Austausch für das entsprechende Äquivalent wird übertragen volles Gesetz. Eigentum, einschließlich des Entsorgungsrechts, während auf dem Mietmarkt der Transaktion ein Teil von Rechten ist, was das Entsorgungsrecht beseitigt.

Sie können die folgenden Funktionen des Immobilienmarktes zuordnen:

- Lokalität;

- geringe Austauschbarkeit von Objekten;

- saisonale Schwingungen;

- Die Notwendigkeit einer staatlichen Registrierung von Transaktionen.

Bei der Finanzierung von Immobilien gibt es drei Kostengruppen:

- Kosten für die Aufrechterhaltung eines Immobilienobjekts in einem funktionsgemäßen Zustand;

- jährliche Eigentumsteuer des Eigentums;

- Hohe Transaktionskosten unter Immobilientransaktionen.

Die Schwankungen der Nachfrage und des Angebots auf dem Immobilienmarkt treten langsam auf, da auftritt, da eine Erhöhung der Anzahl der Immobilienobjekte über einen langen Zeitraum auftritt, der durch die Bauzeit des Gebäudes bestimmt wird. Bei einem Überschuss an Immobilien bleiben die Preise seit mehreren Jahren niedrig (mehr im Buch Shevchuk d.a. Kauf des Hauses und des Landes: Schritt für Schritt. - M.: Astrel, 2008).

Die Hauptfaktoren, die die Nachfrage und das Angebot betreffen:

– wirtschaftlich.: Das Einkommensniveau der Bevölkerung und des Geschäfts, die Verfügbarkeit der finanziellen Ressourcen, der Mietpreise, die Kosten für Bau- und Installationsarbeiten sowie Baustoffe, Tarife für Dienstprogramme;

– sozial: Änderung der Zahl, Bevölkerungsdichte, Bildungsstufe;

– administrativ: Steuersätze und Zonaleinschränkungen;

– umwelt: Exposition gegenüber dem Bereich der Lage von Immobilien-Dürren und Überschwemmungen, Verschlechterung oder Verbesserung der Umweltsituation.

Immobilien ist ein finanzieller Vermögenswert, da es von der Arbeit des Menschen und der Investition von Kapital geschaffen wird. Die Akquisition und Entwicklung von Immobilien ist mit hohen Kosten begleitet, und dementsprechend, oft die Notwendigkeit, geliehene Mittel anzunehmen usw., ist der Immobilienmarkt daher einer der Sektoren des Finanzmarktes.

Finanzmarkt -das ist komplex wirtschaftssystemDazu gehören die Reihe von Institutionen und Verfahren, die auf die Umsetzung von Verkäufern und Käufern aller Arten von Finanzdokumenten abzielen.

Der Immobilienmarkt ist einer der wichtigsten Komponenten der Finanzmarktteile.

Es gibt eine enge Beziehung des Finanzmarktes und des Immobilienmarktes: Das Wachstum von Investitionen in Immobilien revitalisiert den Immobilienmarkt, der Fall ist gefaltet. Wirtschaftsinstabilität Hält sowohl russische als auch ausländische Kreditgeber und Investoren. Verbesserung der Finanzierungsinvestitionen in Immobilien erforderlich staatliche Unterstützung.

Traditionell sind die Teilnehmer am Finanzierungsprozess von Immobilien in die folgenden Kategorien unterteilt:

- Bundes- und Kommunen und Management;

- Kredit- und Finanzinstitutionen;

- Anleger usw.

Die Bundes- und Kommunen und das Management bieten wirtschaftliche und rechtliche Beziehungen zwischen den Teilnehmern des Immobilienfinanzierungsprozesses. Der Staat sorgt für die Einhaltung der Regeln und Regeln im Zusammenhang mit dem Funktionieren des Immobilienmarktes; reguliert die Fragen der Zoning, der städtischen Entwicklung und der Registrierung von Eigentumsrechten auf Immobilienobjekte; Setzt Vorteile oder erstellt Einschränkungen (Legislativbeschränkungen, Steuerfunktionen) für Immobilieninvestitionen. Darüber hinaus fungiert der Staat als Eigentümer einer Vielzahl von Immobilienobjekten.

Kredit- und Finanzinstitute bieten Kapital für Anleger, die keine ausreichenden Fonds haben.

Einzelpersonen und juristische Personen handeln als Investoren (Bewohner und Nichteinwohner), die Immobilien erwerben und in einem funktionsgemäßen Zustand aufrechterhalten.

Investoren können in zwei Typen unterteilt werden:

1) Aktiv - Finanzen und sind in Bau, Entwicklung oder Verwaltung der Anlage tätig;

2) Passive - Nur finanzieren Sie das Projekt, ohne weitere Teilnahme zu nutzen.

Derzeit wurde der Immobilienmarkt entwickelt entwicklung -die besondere Art der beruflichen Tätigkeit zur Verwaltung des Anlageprojekts in Immobilien, eines der Aufgaben, deren Risiken der Entwicklung der Immobilienentwicklung zu reduzieren ist. Entwickler -der Organisator, dessen Aktivitäten in drei Stufen unterteilt werden können:

1) Analyse der Möglichkeit der Projektimplementierung: Staat und Trends von Rechtsvorschriften, Verbraucherpräferenzen, Finanz- und Wirtschaftsbedingungen, die Aussichten für die Entwicklung der Region werden berücksichtigt.

2) Entwicklung eines Projektimplementierungsplans: Der für die Implementierung des Projekts des Landesdiagramms erforderliche Bereich wird bestimmt, ein Ort wird mit der entsprechenden Umgebung, Kommunikation, der Projekteffizienz ausgewählt. Dann werden die Quellen der finanziellen Ressourcen festgelegt, die Konstruktionserlaubnis wird erhalten, usw.;

3) Umsetzung des Investmentprojekts: Anziehen von Finanzmitteln, Design- und Bauorganisationen, Überwachung der Konstruktion von Bau, Vermietung oder Verkauf des Objekts vollständig oder in Teilen.

Finanzierungsquellen der Kapitalanlagen: Öffentliche Fonds, Fonds des lokalen Budgets (kommunal), eigene finanzielle Ressourcen von Unternehmen und Einzelpersonen angezogene Fonds, Geldanleger.

1.5. Vorteile der Investition in Immobilien

Investieren in Immobilien, die das Einkommen bringt, ist das rentabelste. Die Attraktivität des Erwerbs von richtigem Immobilien ist die Rückgabe von Investitionen nach der Rückzahlung der Betriebskosten. In diesem Fall ist das Risiko jedoch aufgrund der niedrigen Liquidität der Immobilien und der Dauer der Amortisationszeit der investierten Fonds höher.

Die Investitionsmethoden auf den Immobilienmarkt können gerade und indirekt sein.

Gerade - Erwerb von Immobilien bei Schnäppchen in Übereinstimmung mit dem privaten Vertrag, Kauf mit Reverse Miete.

Indirekt - Kauf von Wertpapieren von Unternehmen, die auf Immobilieninvestitionen spezialisierten, Investitionen in Bezug auf Immobilienhypotheken.

Investitionen in Immobilien sowie Investitionen in Unternehmenssicherheiten sind langfristig.

Leistungen Investieren in Immobilien in Bezug auf Wertpapiere:

1. Im Gegensatz zu Corporate-Wertpapieren, wie z. B. Aktien, an denen Dividenden vierteljährlich gezahlt werden, bietet das Eigentum eines Anlegers einen Anleger mit einem monatlichen Bargeld, da die monatliche Zahlung des Mietvertrags zu den monatlichen Zahlungen an den Anleger führt.

2. Cashflow des Umsatzes aus Immobilien (der Unterschied zwischen monetäre Quittungen. von den Miet- und Wartungskosten plus Investitionen) weniger dynamisch als bargeldumlauf Erträge von Unternehmen mit einem hohen Anteil des geliehenen Kapitals:

- Der Cashflow von Corporate-Einkommen hängt von der Menge der Produktimplementierung ab, die von den täglichen Lösungen der Verbraucher abhängig sind, und die Streams der Immobilienerlöse sind stabiler, da sie auf Leasingverträgen basieren;

- Quellen des Corporate Cash-Einkommens können sich im Laufe der Zeit ändern, und Quellen für Immobilieneinnahmen sind vorhersehbarer, da die Gebäude noch still sind, die Vermögenswerte sind fest und körperlich und legal.

3. Die Rentabilitätsrentabilität von Unternehmen ist im Allgemeinen niedriger als Immobilien. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die intensive Arbeit des Immobilienvermögens mit der Mehrheit des Geschäfts vergleichbar ist. Um die Kosten des investierten Kapitals in Immobilien zu erstatten, ist ein höherer Rentabilitätsniveau erforderlich, da das Erträgen, das das Erträgen erwartet hat, die Kosten für die Nutzung von Immobilien zu übertreffen. Die Rentabilitätsrate sollte höher sein als bei der Investition in finanzielle Vermögenswerte, die höhere Investitionsrisiken in Immobilien einhalten müssen.

4. Immobilieninvestitionen zeichnen sich durch ein stärkeres Maß an Sicherheit, Sicherheit und die Fähigkeit, den Anleger zu kontrollieren, als Investitionen in Aktien.

Die Quellen und die Höhe der Investition in Immobilien wirken sich aus:

- Erwartete Anlageerträge;

- WET. bankzinsen;

- Steuerpolitik im Allgemeinen und insbesondere in der Anlagekugel;

- Inflationsraten;

- der Risikograd der Immobilieninvestitionen.

Ursachen für Anhänge in Immobilien bei Inflationsbedingungen:

- schnelle Beeinträchtigung des Geldes bei unzureichender Zuverlässigkeit der Erhaltung der Kreditinstitute;

- häufige Inkonsistenz der Bankenrate der Inflation;

- begrenzt mehr Umsatzinvestitionsbereiche;

- Restzugänglichkeit und Einfachheit der Investition in Wohnraum;

- Investieren in Immobilien, das Einkommen investiert, kann bei diesen Bedingungen die Miete erhöhen, wodurch die Investitionsfonds investiert wird.

Andererseits gibt es in Bezug auf die Inflation Umstände, die stimulieren, um Geld in andere Bereiche zu investieren: Der Investor ist schwierig, den Zusammenhang zwischen den Kosten und den erwarteten Vorteilen vorherzusagen, dass es schwieriger ist, zu erhalten langzeitkredit Unter einem akzeptablen Prozentsatz, der zu einem Mangel an finanziellen Ressourcen von potenziellen Käufern führt.

Im gegenwärtigen Stand der Entwicklung der russischen Wirtschaft mit hohen Inflationsraten investitionstätigkeiten Erhebliche Risiken unterliegen einem Rückgang der Investitionstätigkeit auf dem Immobilienmarkt. Die begrenzten Investitionsressourcen führten zu dem Prozess der Konstruktionsprozess in fast allen Bereichen der Wirtschaft (mehr im Buch Shevchuk d.a. Immobilienbewertung und Property Management. - Rostov-on-don: Phoenix, 2007).

Der Immobilienmarkt ist jedoch für potenzielle Anleger aus den folgenden Gründen attraktiv:

- Investitionen in Immobilien zeichnen sich durch ein erhebliches Maß an Erhaltung, Sicherheit und die Möglichkeit der Steuerung des Anlegers aus.

- Zum Zeitpunkt der Erwerb von Immobilien erhält der Anleger ein Paket von Rechten, während die meisten anderen Investitionsobjekte den Eigentum nicht beinhalten;

- Der Immobilienmarkt mit großen Größen ist wenig beherrscht;

- Investitionen in Immobilien werden von einer akzeptablen Rentabilität von Operationen in diesem Markt begleitet.

In Russland ist die Investitionstätigkeit im Immobilienmarkt heute reduziert. Sogar der Immobilienmarkt, der das aktivste Segment des Immobilienmarktes ist, wurde nicht durch die einschlägigen finanziellen Mechanismen gesichert, die die Lösungsmittelversorgung der Bevölkerung unterstützen und verbessert hätten wohnverhältnisse Bevölkerung in Massenreihenfolge. Ausgewogen durch die Interessen aller Teilnehmer des Immobilienfinanzierungsprozesses ist der notwendige Bestandteil der normalen Funktionsweise des Immobilienmarktes.

1.6. Hypothek-Kredit-Kredite.

Unter der "Hypothek" verstehen Sie die Kaution als einen Weg, um Pflichten zu geben. Die Anwesenheit eines Hypothekenleihsystems ist ein wesentlicher Bestandteil eines eingeräumten Systems des Privatrechts. Die Rolle der Hypothek nimmt insbesondere zunehmend zu, wenn der Zustand der Wirtschaft unbefriedigend ist, da ein durchdachtes und wirksames Hypothekensystem einerseits zu einem Rückgang der Inflation beiträgt, wobei das vorübergehend freie Geld von Bürgern und Unternehmen verzögert wird , andererseits, hilft es, soziale und wirtschaftliche Probleme zu lösen.

Die Entstehung einer Hypothek.Die erste Erwähnung der Hypothek gehört zum VI Jahrhundert. Bc e. In Griechenland war die Hypothek in der Verantwortung des Schuldners dem Gläubiger mit bestimmten Landbesitzen. An der Grenze des Landgebiets des Schuldners, der dem Schuldner gehört, wurde eine Säule in die Verpflichtung gestellt, namens Name "Hypothek".

Die ersten Akte der Verpfändungen in Russland gehören zu der Zeit der XIII-XIV-Jahrhunderte und gesetzgebende Normen Zum ersten Mal erschienen am Ende des XIV oder am Anfang des 19. Jahrhunderts. Im PSKOV-Schiffsdiplom, in dem zusammen mit einer alten Art der Erholung - persönlich - die Verteidigung der Immobilie erscheint.

In den späten XIX - frühen XX-Jahrhunderten. Der Prozess der Kreditvergabe an der Garantie von Landploten war aktiv zu Fuß, was ein Darlehen erwerben würde. Dieser Prozess entwickelte sich mit der Unterstützung der Bauernmarschbanken, die in fast allen Bestimmungen Russlands geschaffen wurden und zur Stiftung der Bodenbauern beigetragen wurden.

Von 1922 bis 1961 In Russland der Zivilgesetzbuch der RSFSR, Art. 85, die eine Kaution als Anspruch auf Anspruch definierte, die den Gläubiger bei Nichterfüllung des Schuldners der Verpflichtung ermöglicht, die Zufriedenheit der anderen Gläubiger auf Kosten des Wertes des gelegten Eigentums (ohne Trennung für bewegliche und bewegliche und unbeweglich).

Daher hat das Hypothekeninstitut aufgrund verschiedener wirtschaftlicher und rechtlicher Hindernisse noch nicht erheblicher Vertrieb in Russland erworben, daher wird er von einer relativ geringen Anzahl von Regulierungsakten reguliert.

1992 wurde das Gesetz der Russischen Föderation "on Predge", das die Möglichkeit der Hypothek als Methode zur Verpflichtung der Verpflichtungen konsolidierte. Der zivile Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation (i Teil) verfeinert einige Bestimmungen über den Versprechen (Art. 334-358). In Kunst. 340 Es ist festgelegt, dass die Hypothek des Gebäudes oder der Struktur nur mit der gleichzeitigen Hypothek in derselben Vereinbarung des Grundstücks erlaubt ist, in der er Gebäude oder Struktur oder der Teil dieses Gebiets ist, das funktionell vom gelegten Objekt bereitgestellt wird oder das Recht, das Recht dieses Abschnitts oder seines jeweiligen Teils zu mieten. In der Hypothek des Grundstücks gilt das Recht der Sicherheiten nicht für das Gebäude und der Bau des Bilderns ist in diesem Bereich des Gebäudes oder errichtet, wenn der Vertrag keinen anderen Zustand sorgt.

Die Immobilienregistrierung ist die wichtigste Funktion des Staates, ohne dass die Ausführung des stetigen Umsatzes von Immobilien unmöglich ist, vom Bundesgesetz vom 21. Juli 1997 reguliert. "Zur staatlichen Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen mit es." Die eigentliche Umsetzung der Rechte der Hypothek für Hypothek ist unter dem Gesetz möglich exekutive Arbeit." Trennen Sie besondere Maßstäbe, die dennoch beim Abschluss von Hypothekenvereinbarungen in Betracht gezogen werden sollten, nach den einschlägigen Gesetzen verstreut.

1998 wurde das Bundesgesetz "auf Hypothek (Verpfändung von Immobilien)" angenommen, wonach eine Partei unter einer Immobilie der Immobilie von Immobilien (Hypothekenvereinbarung) ein Pedtee ist, ein Gläubiger für das obligatorische Hypothek, hat das Recht, seine monetären Anforderungen zu erfüllen, der der Schuldner auf dieser Verpflichtung vom Wert des legigen unbeweglichen Eigentums der anderen Seite der Bunter ist, der hauptsächlich vor anderen Gläubigern des Bilderns ist, für Anfälle, die gesetzlich festgelegt sind. Die Lolage kann der Schuldner selbst für die von der Hypothek zur Verfügung gestellte Verpflichtung sein, oder eine Person, die an dieser Verpflichtung nicht teilnimmt (Dritte). Die Immobilie, in der Hypothek installiert ist, bleibt in seinem Besitz und Gebrauch (Artikel 1).

Hypothek kann auch festgestellt werden, um die Verpflichtung zu gewährleisten kreditvertrag.unter einem Darlehensvertrag oder einer anderen Verpflichtung, einschließlich Verpflichtungen, die auf Kauf- und Verkauf, Miet-, Vertrag, einem anderen Abkommen basieren, verursachen, sofern nicht anderweitig vom Bundesrecht angeboten wird "(Art. 2). Der Hypothekenvertrag besteht in der Einhaltung allgemeine Regeln Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation zum Abschluss von Verträgen sowie der Bestimmungen dieses Bundesgesetzes.

Die Hypothek unterliegt der staatlichen Registrierung mit Justizagenturen in einem einzigen Staatsregister der Rechte an unbeweglichem Eigentum am Standort des Anwesens, der das Thema der Hypothek ist, und sorgt für die Gehaltsabrechnung des Hauptbetrags der Schulden oder des Darlehensvertrags oder Ansonsten bereitgestellt von der Hypothekenverpflichtung (mehr im Buch Shevchuk da Midoteka: fast das Schwierige. - M.: Grossmedia: Rosbürh, 2008).

Mit der Einführung des Gesetzes "auf Verpfändung von Immobilien" erschien "Hypothek" als frei sichtbare Wertpapiere auf dem Markt. Die Hypothek ist ein persönliches wertvolles Papier, das das Recht des Eigentümers bestätigt, die Ausführung durch zu erhalten monetäre VerpflichtungDie in der Hypothekenvereinbarung festgelegte Eigentum der in der Hypothekenvereinbarung festgelegten Immobilie ohne die Einreichung anderer Nachweise für das Vorliegen dieser Verpflichtung und das Einzahlungsrecht auf der in der Vereinbarung über den Hypothekenvertrag angegebenen Immobilie. Nach der staatlichen Registrierung der Hypothek wird der Körper, der diese Registrierung ausübt, vom anfänglichen Hypotheken ausgestellt und wird durch Durchführung einer Transferinschrift übertragen. Die Hypothek vereinfacht die Übertragung von Hypothekenrechten durch die Bank - es wird übermittelt, indem eine weitere Übertragungsbeschriftungen mit der nachfolgenden staatlichen Registrierung eingestellt wird. Ein weiteres positives Merkmal der Hypothek ist, dass die Hypothek selbst Gegenstand von Versprechen sein kann.

1.6.1. Hypothek als Weg, Pflichten zu geben

Oft unter dem Begriff "Hypothek" impliziert die Hypothekenkredite jedoch, hat die "Hypothek" jedoch einen unabhängigen Wert - die Hinterlegung von Immobilien als eine Möglichkeit, Pflichten zur Verfügung zu stellen.

Nach Art. 5 des Gesetzes "Auf Hypotheken (Verpfändung von Immobilien)" im Rahmen des Hypothekenvertrags kann durch unbewegliches Eigentum gelegt werden, das in der Kunst angegeben ist. 130 Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation, das Recht, auf die in der nach der staatlichen Anmeldung von Rechten an Immobilien vorgeschriebenen Weise registriert ist, einschließlich:

- Grundstücke, mit Ausnahme des in der Technik angegebenen Landes. 63 dieses Bundesgesetzes;

- Unternehmen, Gebäude, Strukturen und andere unbewegliche Immobilien, die in geschäftlichen Aktivitäten eingesetzt werden;

- Wohngebäude, Wohnungen und Teile von Wohngebäuden und Apartments, bestehend aus einem oder mehreren isolierten Räumen;

- Hütten, Gartenhäuser, Garagen und andere Gebäude von Verbraucherzwecken;

- Luft- und Meeresgefäße, innere Badegefäße und Raumobjekte.

Wenn wir über eine Wohnungshypothek sprechen, muss das Subjekt des Versprechens den folgenden Anforderungen erfüllen: eine Küche und ein Badezimmer von anderen Wohnungen oder Häusern (d. H. gemeinschaftswohnungen. Der Versprechen wird nicht akzeptiert); mit elektrischen, Dampf- oder Gasheizsystemen verbunden werden, wodurch der gesamten Bereich die Wärmeversorgung bereitstellt wohnhäuser; Warm- und Kaltwasserversorgung im Badezimmer und in der Küche gesichert sein; In gutem Zustand Sanitärgeräte, Türen, Fenster und Dach (für Wohnungen in den letzten Etagen). Das Gebäude, in dem sich das Subjekt der Sicherheiten befindet, muss die folgenden Anforderungen erfüllen: nicht in Notfallbedingungen; nicht bestehen, sich anzumelden Überholung; Zement, Stein oder ziegelsteinbau.; haben Metall- oder Stahlbetonböden; Die Böden des Gebäudes sollten nicht weniger als drei Etagen sein (mehr im Buch Shevchuk d.a. Apartment auf Kredit ohne Probleme. - M.: Ast: Astrel, 2008).

Der Hypothekenvertrag sollte auf die Hypothek, die Ergebnisse der Bewertung seines Wertes, der Essenz und der Frist für die Durchführung des Vertrags des Hypothekenvertrags sowie der Rechtsvorschriften sowie der Rechtsmittel angeben, je nachdem, wodurch das Eigentum das Thema ist Die Hypothek gehört zum Bunter. Das Hypothekobjekt wird im Vertrag mit der Anzeige seines Namens, des Standorts und der ausreichenden Identifikationszwecke bestimmt. Eine Beurteilung des Hypothekobjekts wird nach dem Gesetz "zu den Beurteilungsaktivitäten in der Russischen Föderation" unter dem Vertrag des Bunters mit dem Pledgee festgelegt.

Der Hypothekenvertrag sollte notariell notariell und der staatlichen Registrierung unterliegen, von dem Moment, in dem er in Kraft tritt. Die Hypothek unterliegt der staatlichen Registrierung mit Justizbehörden im einheitlichen staatlichen Rechtsregister der Rechte an Immobilien am Standort des Anwesens, der das Thema der Hypothek ist, in der von dem Bundesgesetz der staatlichen Registrierung vorgeschriebenen Weise. Rechte an Immobilien und Transaktionen damit. Der von der Hypothek zur Verfügung gestellte Darlehensvertrag kann später die Registrierung des Hypothekenvertrags abgeschlossen werden, und das Recht des Versprechens entsteht ab dem Moment des Abschlusses des Darlehensvertrags, und der Kreditnehmer riskiert nichts, ob der Kreditvertrag nicht abgeschlossen ist. Aufgrund der Tatsache, dass die Gesetzgebung einen mehrfachen nachfolgenden Schlüssel der bereits belasteten Hypothekeneigentümer ermöglicht, sollte in jedem Hypothekenvertrag ein angemessener Verbot enthalten sein (mehr in das Buch Shevchuk DAR-Darlehen an Einzelpersonen. - M.: Astrel, 2008) .

Die Hypothek sorgt dafür, dass der Payroller dem Hypotheken des Kapitalbetrags der Schulden des Darlehensabkommens oder anderweitig von der Hypothekenbekämpfung, die von der Hypothekenvereinbarung vereinbart ist, entweder vollständig der Hypothekenverpflichtung gewährleistet ist. Hypothek, etabliert, um die Durchführung eines Darlehensvertrags mit dem Prozentsatz des Zinsens festzustellen, sorgt auch für die Zahlung von Zinsen aufgrund der Verwendung des Darlehens und der Bezahlung des Buntgeberbetrags aufgrund von ihm:

- bei der Entschädigung von Verlusten und / oder als Strafe (Fine, Strafen) aufgrund von Nicht-Erfüllung, Verzögerung der Ausführung oder anderer unangemessener Ausführung einer gesicherten Hypothekenverpflichtung;

- in Form von Interesse für die rechtswidrige Nutzung des Geldes anderer Personen, die durch die Eigentum der Hypothekenverpflichtung oder des Bundesgesetzes bereitgestellt werden. 393 des Zivilgesetzbuchs der Russischen Föderation (um sich von einem individuellen Interesse für die Nutzung anderer Menschen zu erholen, ist schwierig, wie in der Studie ist es notwendig, nachzuweisen, dass der Bürger die Gelegenheit hatte, die Schuld auszuräumen, aber nicht Bringe die Fonds von ihm zurück und benutze sie ansonsten, aber es gibt keine solchen praktischen Entwicklungen);

- bei der Erstattung von Rechtskosten und sonstigen Aufwendungen, die durch die Erholung des verpfändeten Eigentums verursacht werden;

- In der Erstattung der Kosten für die Implementierung der gespeicherten Eigenschaft.

Wenn der Vertrag kein anderes vorsieht, sorgt Hypotheken gewährleistet die Anforderungen des Hypotheken in dem Volumen, in dem sie sich derzeit zufrieden stellen, wenn sie aufgrund des hypothekierten Eigentums zufrieden sind. Die Entfremdung der hypothekierten Immobilie des Eigentümers ist nur mit Zustimmung der Bank möglich. Die Bank kann eine Strafe für das hypothekierte Eigentum zeichnen, um diese Eigentum ihrer Ansprüche zu erfüllen, die durch das Versagen der Erfüllung oder eine unbeabsichtigte Ausführung der Eigentum der Hypothekenverpflichtung, insbesondere der Nichtzahlung oder der verspäteten Zahlung der Schulden in ganz oder in Teil. Zum Beispiel bei Verstößen des Zeitpunkts der periodischen Zahlungen mehr als dreimal innerhalb von 12 Monaten. Die Erholung wird in der Regel durch Gerichtsentscheidung getroffen.

Die Regeln des Gesetzes "auf Hypotheken" (Sehenswürdigkeitspfkag) gelten für die Hypothek des verbesserten Bauweises von Immobilien, wenn er auf dem Baugrundstück aufgebaut ist, das in der gesetzlich vorgeschriebenen Weise aufgebaut ist.

Zuteilung der Immobiliensicherheiten in getrennte KategorieDie benannte "Hypothek" ist auf die Besonderheiten der Immobilien zurückzuführen. Vorteile von Immobilien als Gegenleistung von Sicherheiten in Bezug auf andere Gegenstände der Sicherheiten wie folgt:

- Der Wert der gelegten Immobilien kann den Verhältnis zum Inflationsniveau zunehmen;

- Die eigentliche Gefahr des Verlusts von Immobilien (insbesondere Gehäuse mit Gehäuse hypothekenleihe) ist ein guter Anreiz für die Ausführung des Schuldners seiner Verpflichtungen;

- die Möglichkeit der Verwendung als Sicherheiten, wenn das Darlehen langfristig und in der Größe signifikant ist, da das Anwesen dauerhaft ist und ihre Kosten hoch sind;

- Eine Erhöhung des Immobilienwerts kann mit ausreichender Zuverlässigkeit vorhergesagt werden, was bei Verwendung als Sicherheiten nicht möglich ist, beispielsweise als Konsumgüter.

Ein langfristiges Darlehen kann auf Kaution mit der Übertragung des Hypotheks der gelegten Eigenschaft bereitgestellt werden: edelmetalle und Produkte von ihnen, gesichert von besonders zuverlässigen Wertpapieren, der Preis, für den sich durch besondere Stabilität auszeichnet. In der Weltpraxis werden jedoch die überwältigende Mehrheit der langfristigen Darlehen in Bezug auf die Sicherheit von Immobilien ausgestellt. Die Hypothek kann der vorrangige Weg sein, um die Erfüllung von Verpflichtungen in Russland sicherzustellen.

1.6.2. Merkmale der Hypothekenleihe

Hypothek -dies ist ein Darlehen, das von definierten Immobilien bereitgestellt wird. Die Hypothekenleihe ist die Bestimmung eines Kredits, das von Immobilien gesichert ist. Die Schaffung eines effektiven Hypothekenleihsystems ist auf der Grundlage der Entwicklung der primären und sekundären Hypothekkapitalmärkte möglich.

Der primäre Hypothekenmarkt besteht aus Kreditgebern, die zur Verfügung stehen ausgeliehenes Kapital.und Anleger Kreditnehmer, die Immobilien für die Investition oder Verwendung in kommerziellen Aktivitäten kaufen.

Der Sekundärmarkt deckt den Kauf- und Verkaufsprozess von Hypotheken auf dem Primärmarkt ab. Die Hauptaufgabe des sekundären Hypothekenkapitalmarktes besteht darin, Primärkredite der Gelegenheit zur Verfügung zu stellen, die Primärhypothek zu verkaufen und die Mittel bereitzustellen, um ein weiteres Darlehen auf dem lokalen Markt bereitzustellen.

Der Vorteil der Hypothekenleihe ist, dass der Kreditnehmer, wenn der Kreditnehmer kein Darlehen zurückgibt, der Kreditgeber das Recht hat, Immobilien nach eigenem Ermessen zu entsorgen. Aufgrund der Tatsache, dass die Immobilie dauerhaft ist und der Preis stabil ist, ist der Kreditgeber für die Nichtrückführung von Darlehen geringer, und es besteht keinerlei Gründe für die langfristige Umleitung der finanziellen Ressourcen.

Erhalten hypothekendarlehen Es ist mit der Notwendigkeit verbunden, die Verpflichtungen nach dem Darlehensvertrag zu erfüllen. Bevor, bevor ein solches Darlehen erhalten, muss ein potenzieller Kreditnehmer analysiert werden:

- Gibt es genug Geld für die Herstellung? erster Beitrag für die Wohnung und die mit der Kommission des Kaufs und des Verkaufs des Apartments verbundenen Kosten (notariatized Zertifikat des Vertragszertifikats, der Gebühr für die Registrierung des Vertrags im staatlichen Register), der Abschluss von Versicherungsverträgen;

- ob die Mittel zur Aufrechterhaltung des notwendigen Lebensstandards nach der Umsetzung periodischer Zahlungen auf das Darlehensvertrag bleiben.

- fällt während der Kreditperiode nicht in den Einkommen, gibt es eine Perspektive, um schnell einen anderen Job bei der Kündigung der verfügbaren Zahlung zu finden, wobei die Zahlung nicht niedriger ist als der erstere;

- gibt es in den letzten 2 Jahren ein kontinuierliches Arbeitserlebnis und was die Ursachen der Entlassung und der Arbeit in der Arbeit sind, und die derzeitigen Verpflichtungen, die sich auf das Wohnraum beziehen, werden rechtzeitig durchgeführt: Zahlung von Dienstprogrammen, Telefon, Strom (wird von überprüft die Bank);

- Gibt es ein Vermögen in Form von beweglichen oder Immobilien (Autos, Garage, Hütte, sonstiger Wohnung), die als zusätzlicher Support verwendet werden können.

Das Hauptproblem der Hypothekenleihe ist ein Mangel an langfristigen finanziellen Ressourcen. Eine Quelle von Langzeitfonds sind die Beiträge der privaten Einleger. Aber jetzt hat die Bevölkerung das Vertrauen in Banken im Allgemeinen und kommerziell beeinträchtigt - besonders. Die Finanz- und Wirtschaftskrise von 1998 führte zu einem signifikanten Rückgang der realen Einkommen der Bevölkerung, der Abwertung von Einsparungen, dem Abfluss privater Einlagen in der Sberbank. Ein weiteres Problem besteht darin, die Zahlungsfähigkeit des potenziellen Kreditnehmers, basierend auf ihrem wirklichen Einkommen zu bewerten. Aufgrund der übermäßigen Steuerbelastung ist der Anteil des Schattensektors in der Wirtschaft groß, so dass die offiziellen Einnahmen potenzieller Kreditnehmer nicht hoch sind, was den Geschäftsbanken für Kredite schwierig macht. Die anspruchsvolle staatliche Steuerpolitik für die Hypothekenauslassung an die Bevölkerung wird echte Einkommen aus dem "Schatten" machen. Aber steuerrecht Kann sich nicht schnell ändern.

Die Beurteilung des Hypothekobjekts erfolgt gemäß dem Gesetz "zu den Beurteilungsaktivitäten in der Russischen Föderation" im Rahmen der Vereinbarung des Hypotheks mit dem Pledgee. In diesem Kapitel fasst die Grundlagen der Bewertung des Marktwerts von Immobilien zusammen.