Land - der bedeutendste Teil des vorstädtischen Immobilienmarktes Mark Twain forderte den Kauf von Land, da es nicht mehr produziert wird. Dazu kommt noch ein Argument: Land wird immer teurer. An besonders prestigeträchtigen Orten erreichen die Preise 30-40.000 Dollar pro hundert Quadratmeter. V

16. Marktgröße und Markterstellung (Evans) Die Toolgröße spielt eine Rolle: Ohne die Größe des Marktes zu kennen, können Sie die Größe des Marktanteils nicht bestimmen. Ohne den relativen Marktanteil zu kennen, wird es für Sie schwierig, die Wettbewerbsposition zu beurteilen und Sie

Unter dem Immobilienmarkt Es ist üblich, ein bestimmtes System wirtschaftlicher Beziehungen zu verstehen, durch das durch die Dynamik von Angebot und Nachfrage Eigentumsrechte und damit verbundene Interessen vom Verkäufer direkt oder durch die Vermittlungsinstitution auf den Käufer übertragen, Preise bestimmt und Räume verteilt auf verschiedene konkurrierende Optionen für die Nutzung von Immobilienobjekten innerhalb der Grenzen einiger geschlossener territorialer Bildung.

Immobilienmarkt Ist eine Reihe von Transaktionen mit Immobilien, deren Informationsunterstützung, Operationen zur Verwaltung und Finanzierung von Arbeiten im Immobilienbereich.

Der Immobilienmarkt ist ein Teilsystem des Gemeinsamen Marktes, das mit dem Verkauf von Rechten an Immobilienobjekten verbunden ist.

Der Immobilienmarkt ist ein Mechanismus, durch den Interessen und Rechte kombiniert und Immobilienpreise festgelegt werden.

Der Immobilienmarkt ist eine Abstraktion des tatsächlichen Flusses von Immobilientransaktionen mit Beteiligungen und Rechten an Immobilien sowie des Informationsflusses im Zusammenhang mit Transaktionen. Bei der theoretischen Analyse des freien Immobilienmarktes bei der Bewertung von Immobilien wird davon ausgegangen, dass:

Käufer und Verkäufer von Immobilien verhalten sich rational, haben aber kein absolutes Wissen. Dies bedeutet, dass alle Marktteilnehmer Informationen über die Bedingungen sammeln, bevor sie handeln;

Käufer und Verkäufer agieren unabhängig voneinander, d.h. sie arbeiten ohne Absprachen oder Betrug. Andernfalls könnten einige Transaktionspreise stark verzerrt werden.

Der Immobilienmarkt und sein Entwicklungsstand prägen die Entwicklung der Volkswirtschaft. Objekte des Immobilienmarktes machen 70 - 80 Prozent des Volksvermögens vieler Länder aus. Ohne Immobilienmarkt kann es gar keinen Markt geben, denn Arbeitsmarkt und Kapitalmarkt können für sich allein kaum bestehen, denn selbst Finanzinstitute (Banken, Börsen, Investmentgesellschaften etc.) müssen Teilnehmer am Immobilienmarkt für den Kauf oder die Anmietung von Räumlichkeiten sein, die für ihre Tätigkeit erforderlich sind.

Der Immobilienmarkt kann als zylindrischer Raum dargestellt werden, der vertikal in folgende Sektoren unterteilt ist:

Waren in Form von bestimmten Immobilienobjekten;

Funktioniert, d.h. Bau, Wiederaufbau;

Dienstleistungen - Vermittlung, Bewertung, Marketing usw.

Die Haupteigenschaft von Immobilien - ihre Unbeweglichkeit - bestimmt den individuellen Charakter jedes Immobilienobjekts. Auch Gebäude, die gleichzeitig, nach dem gleichen Projekt und mit der gleichen Arbeitsqualität, aber an verschiedenen Orten gebaut wurden, haben in der Regel unterschiedliche Nutzen und Kosten, was zur Bildung individueller Preise für Immobilienobjekte führt. Für sie werden Musterverkäufe und Börsenhandel praktisch nicht genutzt.

Immobilien nehmen einen zentralen Platz in jeder sozialen Struktur ein und erfüllen gleichzeitig zwei wichtige Funktionen: Produktionsmittel und persönliches Konsumgut für Wohnen, Erholung, kulturelle Freizeit usw. Die wirtschaftliche und rechtliche Regulierung durch den Staat verschiedener Bereiche des gesellschaftlichen Lebens und der materiellen Produktion ist eng mit Immobilienobjekten verbunden.

Der Hauptgrundgegenstand der Immobilie - das Grundstück hat eine einzigartige Bedeutung im gesamten System der unternehmerischen Tätigkeit der Menschen und ihres Lebens. Es ist von besonderem Wert für die gesamte menschliche Gesellschaft, da es der einzige Wohnsitz aller Völker und Generationen von Menschen ist, der wichtigste und einzige Faktor in jedem Geschäftsbereich, der direkt oder indirekt an der Produktion aller anderen beteiligt ist Güter und Vorteile. Die Liegenschaft befindet sich im Zentrum der Kombination wirtschaftliche Prozesse, private und öffentliche Interessen, Verwaltungsvorschriften und -vorschriften.

Immobilien als Ware sind ein Gegenstand von Transaktionen, der verschiedene reale oder potenzielle Bedürfnisse befriedigt und bestimmte qualitative und quantitative Merkmale aufweist.

Immobilien sind das meiste langlebige Güter aller bestehenden Anlagen, um die Zuverlässigkeit der Investitionen zu gewährleisten, da ihr Wert im Laufe der Zeit unter dem Einfluss verschiedener Faktoren steigen kann. Ein weiteres wichtiges Merkmal von Immobilien ist, dass Immobiliengüter an ihrem Standort konsumiert werden, sodass es ein wirtschaftliches Merkmal wie territoriale Präferenzen gibt. Andere wirtschaftliche Merkmale von Immobilien sind ungleichmäßige Cashflows, steuerliche Differenzierung, eine Vielzahl von Kombinationen von Eigentumsrechten, eine strenge Regulierung von Transaktionen, Liquidität und der Bedarf an Management. In einem Marktumfeld ist das Immobilienmanagement ein komplexes Komplexes System um die Bedürfnisse eines bestimmten Immobilientyps zu erfüllen.

Aufgrund seiner Besonderheit weist der Immobilienmarkt eine Reihe von Merkmalen auf, die in Tabelle 1.2 dargestellt sind.

Tabelle 1.2 - Merkmale des Immobilienmarktes

Der Immobilienmarkt hat einen großen Einfluss auf alle Aspekte des Lebens und der Aktivitäten der Menschen und erfüllt eine Reihe allgemeiner und spezieller Funktionen: Preisgestaltung, Regulierung, Gewerbe, Hygiene, Information, Vermittler, Anreiz, Investition, Soziales.

Das Funktionieren des Immobilienmarktes wird von seinen Subjekten durchgeführt, zu denen gehören: Verkäufer, Käufer, professionelle Teilnehmer, Regierungsbehörden.

Professionelle Teilnehmer Markt sind Makler, Gutachter, Händler und andere Vermittler. Immobilienaktivitäten sind Aktivitäten von juristischen Personen und Einzelunternehmer aufgrund einer Vereinbarung mit einem Interessenten (oder durch Vollmacht), in seinem Namen und auf seine Kosten oder in seinem eigenen Namen, aber auf Kosten und im Interesse des Interessenten, zivilrechtliche Geschäfte mit Grundstücken zu verpflichten , Gebäude, Bauwerke, Bauwerke, Wohn- und Nichtwohnräume und Rechte daran.

Der Immobilienmarkt hat eine verzweigte Struktur und lässt sich nach verschiedenen in Tabelle 1.3 dargestellten Kriterien differenzieren.

Tabelle 1.3 - Klassifizierung der Immobilienmärkte

Auf dem Immobilienmarkt ist es üblich, zwei seiner Komponenten zu unterscheiden: den primären und den sekundären Immobilienmarkt.

Primärmarkt entspricht der wirtschaftlichen Situation, wenn die Ware als Ware erstmals auf den Markt kommt. Hauptverkäufer von Immobilien sind in diesem Fall das Land, vertreten durch seine Bundes-, Landes- und Kommunalbehörden, die Hauptkunden neuer Wohnimmobilien und Baufirmen- Anbieter von Wohn- und Nichtwohnimmobilien.

Auf Zweiter Markt Immobilien fungieren als Ware, die zuvor genutzt wurde und einem bestimmten Eigentümer gehört - einer natürlichen oder juristischen Person.

Die Aufteilung des Marktes in Primär- und Sekundärmarkt erfolgt im Konsumgütermarkt, Wertpapiermarkt etc. Aber dort bewegen sich Waren frei im Wirtschaftsraum, haben eine andere Lebensdauer. Aufgrund des stationären Charakters von Immobilien ist ihr Angebot am Markt an eine bestimmte Region gebunden.

Die Anzahl der auf dem Primärmarkt angebotenen Objekte hängt vom Neubauvolumen ab. Der primäre und der sekundäre Immobilienmarkt sind miteinander verbunden. Sollte aus irgendeinem Grund das Angebot an Immobilien auf dem Sekundärmarkt steigen, führt dies zu einer Abwertung der Immobilien auf dem Primärmarkt und umgekehrt.

Die Betrachtung des Immobilienmarktes ist ohne seine Segmentierung nicht möglich.

Segmentierung des Immobilienmarktes ist die Aufteilung in homogene Gruppen. Die Segmentierung kann sich auch an den Eigenschaften von Immobilien orientieren, hinter denen die entsprechenden Käufergruppen stehen.

Es gibt folgende Segmente des Immobilienmarktes: Wohnungsmarkt, Gewerbeimmobilienmarkt, Grundstücksmarkt (Abbildung 1.3).

Immobilienmarkt, er wird wiederum in den städtischen und den vorstädtischen Wohnungsmarkt unterteilt.

Stadtwohnungsbestand ist unter Berücksichtigung der Art des Gebäudes in mehrere Gruppen unterteilt: minderwertige Wohnungen, Standardwohnungen, Gebäude aus der stalinistischen Zeit, Häuser mit verbesserter Planung, Elitewohnungen. Natürlich ist eine solche Einteilung in Gruppen eher willkürlich. Ein und dasselbe Objekt in verschiedenen Städten kann beispielsweise einem typischen Wohnbau und einem Wohnbau mit verbessertem Grundriss zugeordnet werden. Gleichzeitig sind die Wohnqualität und die Lage die wichtigsten Parameter, die die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt beeinflussen und in den Wohnimmobilienpreisen berücksichtigt werden.

Marktbildung Vorstadtwohnungen im Zusammenhang mit der Aufhebung von Beschränkungen für Einzelpersonen Vorstadtbau... Trotz der schwierigen wirtschaftlichen Lage des Landes hat das Wachstum der solventen Bevölkerungsschicht die Nachfrage nach Landhäusern und Landhäusern verstärkt.

Abbildung 1.3 - Segmente des Immobilienmarktes

Die Nachfrage nach Vorstadtwohnungen hängt von der Lage, der Verfügbarkeit moderner Kommunikationsmittel, der Nähe zu Erholungsgebieten, der Gewährleistung der persönlichen Sicherheit und der Sicherheit des persönlichen Eigentums sowie von regionalen Besonderheiten ab.

Gewerbeimmobilienmarkt im Zusammenhang mit der Privatisierung von Unternehmen Gestalt annahm, ist er viel kleiner als der Wohnungsmarkt.

Der Gewerbeimmobilienmarkt erlebt derzeit einen Aufschwung der Geschäftstätigkeit. Anzahl der Kauf- und Verkaufstransaktionen in In letzter Zeit deutlich gestiegen, während zuvor Leasingtransaktionen überwogen. Dies ist vor allem auf den Mangel an Gewerbeimmobilien zurückzuführen.

Dieser Markt ist in mehrere Segmente unterteilt, die sich nach funktionalen Zwecken unterscheiden: Büro, Einzelhandel, Lager, Produktion.

Auf dem Büromarkt Es wurden drei Hauptsektoren gebildet:

1) renommierte Büros, die internationalen Standards für Verwaltungsräume entsprechen. Der Mietpreis für solche Räumlichkeiten ist sehr hoch. Aus diesem Grund mieten einige russische Unternehmer im Ausland oft erstklassige Büros zu günstigeren Preisen;

2) Büros in gut ausgestatteten, gut ausgestatteten Räumlichkeiten und manchmal in gut renovierten großen Wohnungen in gut renovierten Wohnungen (was in Russland "renovierte" Räumlichkeiten genannt wird). Hier sind die Mietpreise für erfolgreich operierende Unternehmen akzeptabel, in diesem Bereich gibt es eine aktive Nachfrage, die stetig wächst. Es ist zu beachten, dass derzeit ein Mangel an Büroräumen dieser Art auf dem Markt besteht, was zu einer Erhöhung ihrer Kosten führt;

3) Räumlichkeiten in Gemeinde- und Departementsgebäuden sind nicht Wohnbestand, staatliche Unternehmen... Diese Räumlichkeiten werden in der Regel ohne Ausbau und Renovierung und damit verbundene Dienstleistungen angeboten. Die Mietpreise sind hier nicht hoch.

Der Büroflächenmarkt hat gute Aussichten für seine Entwicklung.

Markt Geschäftsräume besetzt auch eine gewisse Nische auf dem Immobilienmarkt. Der Hauptfaktor für den erfolgreichen Betrieb von Handelsunternehmen ist ein günstiger Standort, dieser Standort bestimmt das Handelsvolumen. Die vorherrschende Transaktionsform auf dem Markt für Gewerbeflächen in der Innenstadt ist der An- und Verkauf von Gewerbeflächen außerhalb des Zentrums – in der Regel die Anmietung von Flächen. Viele Käufer schließen zunächst einen Mietvertrag ab, um zu prüfen, ob an einem bestimmten Ort Handel stattfindet, und kaufen ihn dann.

Das sich dynamisch entwickelnde Segment des Immobilienmarktes ist Lagermarkt an. Es zeichnet sich durch Stabilität, Stabilität von Angebot und Nachfrage, Preise aus. Die Mietpreise auf dem Lagermarkt werden je nach Lagerausstattungsgrad, Lage, Entfernung zu Verkehrsknotenpunkten differenziert. Das Angebot im Lagermarkt ist im Aufwärtstrend.

Industrieimmobilienmarkt ist für neu gebildete Produktionsstrukturen von großer Bedeutung. Der Großteil der Produktionsfläche wird in der Regel zur langfristigen Anmietung angeboten. Anforderungen an Industriegelände hängen von den Besonderheiten und der Technologie der Produktion, den Anforderungen an den Brand- und Umweltschutz sowie der Entfernung von Transportwegen ab.

Die Aussichten für diesen Markt hängen von den Aussichten für die Entwicklung der Volkswirtschaft ab.

Landmarkt hat eine besondere Nische auf dem heimischen Immobilienmarkt. In Russland nimmt der Grundstücksmarkt gerade erst Gestalt an. Es gibt Betriebe mit Gartengrundstücken, Sommerhäuser, mit den Grundstücken der erworbenen Unternehmen.

Die Gesamtzahl der Transaktionen für den Kauf und Verkauf von Grundstücken, Tausch, Schenkung nimmt zu. Verkauf und Kauf sowie Erbschaft sind die häufigsten Grundstückstransaktionen.

Die Bildung des Grundstücksmarktes, die Bildung von Marktpreisen für Land tritt jedoch aufgrund von Unvollkommenheit in zu geringem Tempo auf Rechtliche Rahmenbedingungen und der aktuelle Mechanismus der Landbeziehungen.

Kontrollfragen

1. Geben Sie eine Definition des Immobilienmarktes an.

2. Welche Merkmale hat der Immobilienmarkt?

3. Welche Segmente werden im Immobilienmarkt unterschieden?

4. Beschreiben Sie den primären und sekundären Immobilienmarkt.

5. Was sind die Merkmale des Industrieimmobilienmarktes?

6. Was zeichnet den Büroimmobilienmarkt aus?

Der Immobilienmarkt (im weitesten Sinne verstanden) ist eine Sammlung von
Mechanismen, die die Veräußerung vollständiger und teilweiser Eigentumsrechte von einem Subjekt zum anderen gewährleisten.

Immobilienmarkt (im engeren Sinne) - eine Reihe von Objekten
Immobilien, bei denen eine Beteiligung am wirtschaftlichen Umsatz möglich ist.

Der Immobilienmarkt ist aufgrund des Fehlens einer Reihe von Merkmalen, die einem perfekten Markt innewohnen, unvollkommen (Tabelle 1).

Der Immobilienmarkt ist ein wesentlicher Bestandteil der Volkswirtschaft. Ohne einen Immobilienmarkt kann es überhaupt keinen Markt geben, da der Arbeitsmarkt, der Kapitalmarkt, der Markt für Waren und Dienstleistungen und dergleichen zu ihrer Existenz über die für ihre Tätigkeit notwendigen Räumlichkeiten verfügen oder diese anmieten müssen.

Die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt wird durch Käufer repräsentiert, die Immobilien zum Zwecke der Investition, der gewerblichen Verwertung (Pacht), der Nutzung für die Produktionsorganisation oder kommerzielle Aktivitäten(finanzielle und wirtschaftliche Zwecke) oder für die direkte Nutzung (Unterkunft), soziale Zwecke, Bereitstellung von Möglichkeiten zur Schaffung von Infrastruktureinrichtungen (nicht kostendeckende Zwecke).

Tabelle 1

Merkmale des Mainstream- und Immobilienmarktes

Das Ende der Tabelle. 1

Die Besonderheiten des Angebots auf dem Immobilienmarkt implizieren seine Aufteilung in Primär- und Sekundärmärkte.

Es ist das erste Mal, dass Immobilien auf dem Primärmarkt als Ware fungieren, und Bau- und Investitionsbauunternehmen sind die Hauptverkäufer.

Auf dem Sekundärmarkt werden Immobilien präsentiert, die zuvor genutzt wurden und einem bestimmten Eigentümer gehörten.

Die Situationen auf dem Sekundär- und Primärmarkt sind miteinander verknüpft.

Folgende Faktoren beeinflussen die Nachfrage und das Angebot auf dem Immobilienmarkt:

1) wirtschaftlich;

2) sozial;

3) administrativ;

4) Umgebung;

5) politische, nationale, kulturelle Faktoren, Traditionen der Bevölkerung.

Immobilienmarkt - Sektor der nationalen Marktwirtschaft, der eine Menge von Immobilienobjekten, auf dem Markt tätigen Wirtschaftseinheiten, marktwirtschaftlichen Prozessen, d Management und Mechanismen, die das Funktionieren des Marktes gewährleisten (Infrastrukturmarkt).

Gemäß obiger Definition umfasst die Marktstruktur:

Immobilienobjekte des Marktes;

Markt funktionierende Prozesse Mechanismen (Infrastruktur) des Marktes.

Bei der Beschreibung der Struktur des Immobilienmarktes werden die drei gängigsten Ansätze verwendet: Institution, Objekt, Reproduktion.

Wenn Sie jede Art beschreiben Professionelle Aktivität auf dem Immobilienmarkt aus der Sicht von Rechtsnormen, Regeln und Standards, typische Wege ihrer Umsetzung und Regulierung, dh als unabhängige Institution, und geben auch die Beziehung zwischen den Institutionen an - wir bekommen institutionellen Ansatz. Nennen wir einige Institutionen des Immobilienmarktes:

Behörden (bundesstaatliche, regionale, kommunale), die die Bedingungen für das Funktionieren und die Entwicklung des Immobilienmarktes regeln;

Institut unabhängige Bewertung Immobilie;

Entwicklung;

Banken und andere Finanzinstitute ( Investmentfonds, Treuhandfonds), die bei ihren Aktivitäten den Mechanismus der besicherten Kreditvergabe nutzen;

Institut für Immobilienmanager;

Institut für Immobilienmakler;

Staatliche und private Notare;

Bauorganisationen; Immobilienmieter;

Immobilienverkäufer;

Selbstregulierungs- und öffentlich-rechtliche Berufsverbände der Teilnehmer am Immobilienmarkt.

Wenn wir Aktivitäten auf dem Immobilienmarkt nach dem Gegenstand des zivilrechtlichen Rechtsverhältnisses (Grundstücke, künstliche Bauwerke sowie die entsprechenden Schutzrechte) einordnen, werden wir „ objektorientierter Ansatz Beschreibungen der Struktur des Immobilienmarktes.

Hervorzuheben wäre legitim:

Grundstücksmarkt: Primär- (einschließlich Privatisierung) und Sekundärmarkt, Mietmarkt (der ebenfalls in Primär- und Sekundärmarkt unterteilt ist) und andere Formen der Grundstückssicherung zur Nutzung;

Markt für künstliche Strukturen: unterteilt in Wohn- und Nichtwohngebäude. Der Markt der Nichtwohnimmobilien gliedert sich in den Markt der Gewerbe-, Industrie- und Sozialimmobilien (Parks, Erholungsgebiete, Sanatorien, Kulturhäuser). Jeder der Sektoren kann primär (einschließlich Privatisierung) und sekundär sein sowie einen Mietmarkt umfassen;

Baumarkt: Märkte für Bauaufträge, Projekte, Technologien usw .;

Timesharing-Markt (Zeiträume, in denen die Nutzung der gleichen Immobilie durch verschiedene Eigentümer aufgeteilt wird, zum Beispiel: ein ganzjähriger "Plan" der Anmietung einer Villa am Meer durch fünf Familien).

Fortpflanzungsansatz beschreibt die Struktur des Marktes durch das Prisma der Beziehungen, die im Prozess des Reproduktionszyklus von Immobilien entstehen. Bei ausreichender Konvention lassen sie sich durch drei Gruppen von Beziehungen darstellen:

Beziehungen, die beim Wiederaufbau oder der Schaffung eines Immobilienobjekts entstehen (auf dem Immobilienmarkt bilden sie den Bereich der Immobilienentwicklung);

Beziehungen, die im Rahmen des Betriebs, der Instandhaltung und der Verwaltung von Immobilienobjekten entstehen (auf dem Immobilienmarkt bilden sie den Verbrauchssektor von Immobilienobjekten);

In zerstreuter Form schließlich, bildlich gesprochen, „in den Zwischenräumen“ zwischen den Beziehungen über die Schaffung und den Konsum von Immobilienobjekten gibt es Umverteilungsverhältnisse an Immobilien. Auf dem Immobilienmarkt bilden sie den Bereich des Umsatzes von Immobilienrechten.

Entwicklung (Rekonstruktion, Schaffung) von Immobilienobjekten beinhaltet die Schaffung (Änderung) der physischen Eigenschaften von Immobilienobjekten. Letztere bestimmen den gesamten weiteren Charakter von Rechtsgeschäften (Umsatz) und Konsumtion der Immobilie.

Sektor des Umsatzes von Rechten an Immobilienobjekten gewährleistet die Übertragung von Rechten an Immobilienobjekten, die Eintragung von Rechten und Transaktionen mit ihnen. Durch den Rechtetausch werden Immobilien zwischen Wirtschaftsakteure entsprechend ihren wirtschaftlichen Zielen und Interessen. Mit der Rechtsübertragung sind Grundstückseigentümer in erster Linie verpflichtet, Steuern zu zahlen und Immobilienobjekte auf eigene Kosten und in eigener Verantwortung zu unterhalten. Gemeinschaftsaufgaben stimulieren den effizienten Verbrauch (d. h. Betrieb, Verwaltung) der nützlichen Eigenschaften von Immobilien.

Immobilienbetriebs- und -verwaltungssektor bietet "Konsum" - den Betrieb, die Wartung und die Verwaltung von Immobilien. Diese Beziehungen entstehen ab dem Zeitpunkt des Erwerbs der Rechte an Immobilien und sind sozusagen geschlossen Lebenszyklus ihre Existenz. Die Dauer der physischen Existenz des Objekts und die nutzbringende Wirkung für den Eigentümer hängen von der Organisation des "Konsums" von Immobilien ab: ob der Besitz von Immobilien die Erzielung von Einkommen oder die Lösung sozialer Probleme ermöglicht. Damit sind die Voraussetzungen für den Ausbau von Immobilien geschaffen, sei es durch den Erwerb neuer Rechte an Immobilienobjekten oder durch Neubau.

Die Verflechtung dieser Sektoren bildet Fortpflanzungsstruktur den Immobilienmarkt im Allgemeinen.

Immobilienmarkt in nationale Wirtschaft führt folgende Funktionen aus:

Effektive Lösung soziale Aufgaben im Zusammenhang mit der Schaffung und Nutzung von Nutzimmobilien;

Übertragung ganzer oder teilweiser Eigentumsrechte an Immobilienobjekten von einer Wirtschaftseinheit an eine andere und Schutz ihrer Rechte;

Kostenlose Preisbildung für Gegenstände und Dienstleistungen;

Umverteilung Investitionsströme zwischen konkurrierenden Immobilienarten;

Umverteilung der Investitionsströme zwischen konkurrierenden Landnutzungen.

Die Bedeutung des Immobilienmarktes als marktwirtschaftlicher Sektor wird bestätigt durch:

Der kolossale Wert des in Immobilien materialisierten Volksvermögens, von dem mindestens die Hälfte am Marktumsatz beteiligt sein kann und den Eigentümern Miete, den Unternehmern Einkommen, Steuern und anderen Zahlungen an Bundes-, Regional- und Gemeindehaushalte bringt;

Der bereits erreichte hohe Anteil des Immobilienmarktes am Bruttosozialprodukt;

Erzielt in einer Reihe von Regionen und Städten mit hohen Haushaltseinnahmen aus dem Erstverkauf, der Verpachtung von staatlichen und kommunalen Immobilien (einschließlich Grundstücken);

Hohe Haushaltseinnahmen aus Steuern auf Immobilien und Transaktionen damit, eine Vielzahl von Arbeitsplätzen, die während der Entstehung und Entwicklung des Immobilienmarktes geschaffen wurden.

Die Besonderheiten des Immobilienmarktes werden durch die Natur der Immobilie bestimmt.

Anders als der Finanzmarkt, der Wertpapiermarkt oder die Erwerbsbevölkerung hat der Immobilienmarkt eine ausgeprägte regionale Besonderheiten, weil es an einen bestimmten Standort von Immobilienobjekten "gebunden" ist.

Größe und Art der Nachfrage nach Immobilienobjekten werden durch das politische System der Gesellschaft, geografische, historische und kulturelle Faktoren, den Zustand der Infrastruktur und die Verfügbarkeit potenzieller Arbeitsplätze, das Niveau wirtschaftliche Entwicklung die Region insgesamt. Immobiliennachfrage ist nicht fungibel(z. B. kann die Wohnungsnachfrage nicht auf Industrieanlagen umorientiert werden).

Fast alle Transaktionen auf dem Immobilienmarkt erfordern eine staatliche Registrierung.

Die überwältigende Mehrheit der Bürger sind Eigentümer der einzigen Art von Immobilien - Wohnungen. Daher funktioniert der Immobilienmarkt die Funktion eines sozialen Stabilisators. So ermöglichte Sowjetrussland 1924-1928 die Übertragung des Wohnungsbestands an die Bürger und die angemessene Regelung der Wohnungsrechte. um eine unabhängige Selbstverwaltung zu bilden, 30% der Zerstörung der städtischen Wirtschaft zu überwinden und den Lebensstandard der Bevölkerung auf die Indikatoren von 1913 anzuheben. Im Gegenteil, Verletzung soziale Funktion der immobilienmarkt führt zu destabilisierung und zusammenbruch herrschendes Regime wie es im Januar-März 1997 in Albanien geschah.

Die Kombination aller Faktoren und Formen bildet in jeder Region den besonderen Charakter des lokalen Immobilienmarktes.

Klärung. Die regionale Verankerung des Immobilienmarktes hat eine Reihe wichtiger Folgen.

1. Das Konzept des „Binnenmarkts für Immobilien in Russland“ sollte mit einem erheblichen Maß an Konsens wahrgenommen werden. So bedeutet zum Beispiel der "gemeinsame (Binnen-)Markt" der russischen Arbeitskräfte nicht nur ein System von Beziehungen zum Verkauf und Kauf (Anstellung) von Arbeitskräften, sondern auch die Möglichkeit ihrer Freizügigkeit zwischen den Regionen. Aus der Definition von Immobilien geht klar hervor, dass es unmöglich ist, diese zu „bewegen“. Folglich kann der Begriff "Single" in Bezug auf den Immobilienmarkt in Russland als "eine Reihe von für Russland gemeinsamen Normen, Regeln und Verfahren für die Übertragung von Rechten an Immobilien oder als ein einziger regulatorischer und rechtlicher Raum" entziffert werden. "

2. Die Hauptaufgabe der Bundeszentrale ist daher die Bildung einheitlicher und für alle Teilnehmer am Immobilienmarkt verbindlicher Normen, Regeln und Verfahren für den Rechtsverkehr an Immobilien unter Berücksichtigung der Unterschiede in der wirtschaftlichen Entwicklung Regionen.

Sie müssen auch den Inhalt ändern Regionalpolitik das Bundeszentrum: Förderung der wirtschaftlichen Eigenständigkeit der Regionen durch die Beteiligung des Vermögens der Bundes- und Gemeindeglieder am Wirtschaftsumsatz, es soll Versuche unterbinden, örtliche Beschränkungen der gesetzlichen Rechte oder Bedingungen für den Wirtschaftsumsatz einzuführen von Immobilien, wenn sie nicht auf wirtschaftliche Zweckmäßigkeit, sondern auf politische Präferenzen regionaler Gebietskörperschaften zurückzuführen sind.

Die materielle Basis des Marktes bestand aus zwei Quellen. Die erste ist die kostenlose Privatisierung von Wohnungen durch die Bürger, die kostenlose und bezahlte Privatisierung von Nichtwohngebäuden und Grundstücken (der Markt für die Primärprivatisierung von Immobilien). Der zweite ist die Bildung innerhalb der Bauwirtschaft und außerhalb ihres Segments des Wirtschaftsbaus und des Objektverkaufs (Primärmarkt für Bau und Verkauf von Immobilien). In der Folge bildete sich der zweite Immobilienmarkt – der Markt für den Wiederverkauf von bereits privatisierten oder neu verkauften neuen Immobilien.

Struktur und Infrastruktur des Immobilienmarktes, Begriffssystem und Terminologie haben sich eher spontan entwickelt. Gleichzeitig wurden aber auch die Erfahrungen von Ländern mit entwickelten Marktwirtschaften (vor allem die Vereinigten Staaten sowie Deutschland, Großbritannien, Frankreich, Österreich usw.) aktiv genutzt, die bei der Entwicklung des gesetzlichen, regulatorischen, methodischen Rahmens des Marktes, wurde so weit wie möglich an die realen Bedingungen angepasst. Übergangswirtschaft Russland.

Entsprechend dem funktionalen Zweck von Objekten gliedert sich der Immobilienmarkt in vier Hauptkomponenten:

Grundstücksmarkt (Grundstücke);

Immobilienmarkt;

Markt für Nichtwohngebäude;

Markt für Gewerbeimmobilien.

Jedes dieser Segmente entwickelt sich unabhängig, da es auf seinen eigenen gesetzlichen und regulatorischen Rahmen beruht und erhebliche Unterschiede in der Privatisierungspolitik von staatlichem und kommunalem Eigentum aufweist.

Darüber hinaus ist der Markt für Baufortschritte herauszuheben, der spezielle Verfahren für die Bewertung und den Verkauf von Objekten und eine starke Rolle hat staatliche Regulierung, da der Staat Eigentümer der überwiegenden Mehrheit der eingefrorenen Bauprojekte ist. Darüber hinaus ist es in diesem Markt möglich, sowohl den beabsichtigten Zweck eines unfertigen Objekts als auch den ursprünglichen Entwicklungsplan zu messen.

Eine Zwischenstellung nimmt der Hoteldienstleistungsmarkt ein, der gekennzeichnet ist durch die Bereitstellung von Wohnraum zur vorübergehenden Nutzung für einen Zeitraum von einem Tag oder länger und das Vorhandensein einer ausgebauten Infrastruktur für die Gästebetreuung (Konsumentendienstleistungen, Handels-, Verkehrs- und Ausflugsdienste). , Geschäfts-, Sport- und Kulturdienstleistungen).

In jedem Marktsegment können wir über das Vorhandensein von zwei Komponenten sprechen: der primären, die das Erscheinungsbild von Immobilien als Ware auf dem Markt kennzeichnet. Der Staat, vertreten durch Bundes-, Landes- und Kommunalbehörden, tritt derzeit als Hauptverkäufer von Immobilien auf; sekundär, auf dem eine große Anzahl von Verkäufern und Käufern (physisch und Rechtspersonen).

Die Übertragung von Rechten an Immobilien erfolgt in der Regel in einer der folgenden Möglichkeiten:

Fortlaufend, d. h. Eigentumserwerb oder Übertragung auf unbestimmte (entgeltliche oder unentgeltliche) Nutzung;

Auf temporärer Basis, also Leasing oder Leasing.

Der Eigentümer einer Immobilie besitzt und nutzt die Immobilie nicht nur, sondern verfügt auch darüber. Er kann es nach eigenem Ermessen verkaufen, tauschen, verpachten, verpfänden, vererben oder unentgeltlich übertragen.

Staat und kommunale Unternehmen haben kein Recht, das ihnen aufgrund des Rechts der vollständigen wirtschaftlichen Verwaltung zugewiesene unbewegliche Vermögen zu verpachten. Vermieter dieser Liegenschaft ist das Staatliche Komitee der Russischen Föderation für staatliche Liegenschaftsverwaltung, vertreten durch die zuständigen Abteilungen und Gebietskörperschaften.

Für Unternehmen anderer Eigentumsformen gelten Beschränkungen bei der Verfügung über unbewegliches Vermögen.

Insbesondere bestimmt die Mustersatzung einer offenen Aktiengesellschaft, die bei der Kapitalisierung staatseigener Unternehmen verwendet wird, dass Entscheidungen über die Vermietung, den Verkauf, den Tausch, die Verpfändung oder die sonstige Verfügung über Immobilie eines Unternehmens, das 10 % des Vermögenswerts übersteigt ( genehmigtes Kapital), werden vom Vorstand oder Direktor nicht akzeptiert, aber Hauptversammlung Aktionäre. Auf dem Weg zum weiteren Ausbau der Marktbeziehungen in der Immobilienbranche gibt es eine Reihe von Barrieren aufgrund Übergangsphase in der russischen Wirtschaft.

Zu den wirtschaftlichen Hindernissen zählen staatliche Investitionen, Kredit- und Steuerpolitik sowie Probleme aufgrund von Inflation, Zahlungsausfällen, verlängerten Amortisationszeiten und anderen Faktoren.

Eine bedeutende Rolle spielen administrative Barrieren, die von den Exekutivbehörden auf allen Ebenen gesetzt werden. Dies gilt für Aspekte wie Gewerbeanmeldung, Zulassung verschiedene Typen Tätigkeiten im Bereich Immobilien, Verfahren für die Bereitstellung, den Kauf und Verkauf und die Verpachtung von Grundstücken, Wohn- und Nichtwohnräumen, im Bau befindlichen Objekten.

Umfang und Geschwindigkeit der Entwicklung des Immobilienmarktes werden stark durch die Unterentwicklung der Marktinfrastruktur beeinflusst.

Landknappheit und Naturschutzprobleme Umfeld, ergänzen die Liste der Hindernisse, die objektiv den Eintritt neuer Unternehmen in den Immobilienmarkt verhindern.

Russischer Markt Immobilien spiegeln alle Probleme der Transformationswirtschaft wider und zeichnen sich durch eine ungleichmäßige Entwicklung ihrer einzelnen Segmente, einen unvollkommenen gesetzlichen Rahmen und eine geringe Investitionstätigkeit von Bürgern und juristischen Personen aus. Gleichzeitig stellt dieser Markt einen vielversprechenden Bereich für Investitionen von Kapital, Intelligenz und Energie dar.

Die Aussichten des Immobilienmarktes im Wohnungssektor bestimmen letztlich das Vorliegen eines objektiven Bedarfs der Bevölkerung nach Verbesserung der Wohnverhältnisse. In Russland herrscht akuter Wohnungsmangel. Dies belegen die Daten des Staatlichen Komitees der Russischen Föderation für Statistik und die Materialien des staatlichen Zielprogramms "Wohnen", die unten angegeben sind:

Ungefähr 11 Millionen Familien und Einzelpersonen leben in Gemeinschaftswohnungen, Herbergen, Mietwohnungen von privaten Eigentümern von Häusern und Wohnungen;

Mehr als 1 Million Menschen leben in heruntergekommenen und Notunterkünfte;

17 Millionen Menschen haben eine Wohnfläche von weniger als 5 m 2 pro Person bei einem Sanitärstandard von 9 m 2 .

Ende 1994 standen etwa 9 Millionen Russen auf der Warteliste, um ihre Lebensbedingungen zu verbessern, darunter in 12 Vorzugskategorien.

Die Verbesserung der Lebensbedingungen erfolgt durch:

Bereitstellung von kommunalem kostenlosem Wohnraum zur sozialen Nutzung;

Hausverkäufe.

Wohnungsfonds soziale Nutzung vor allem wird es gesendet, um die Lebensbedingungen von Behinderten und Teilnehmern des Großen Vaterländischen Krieges, alleinstehenden Frauen - Teilnehmerinnen des Großen Vaterländischen Krieges, ehemaligen jugendlichen Häftlingen von Konzentrationslagern zu verbessern; auf der Warteliste Vorzugskategorien in Übereinstimmung mit der geltenden Gesetzgebung - demobilisierte Beamte, Volksrichter, Teilnehmer an der Liquidierung des Unfalls im Kernkraftwerk Tschernobyl, rehabilitierte, Tuberkulosepatienten usw.

Alle anderen Bürger können ihre Lebensbedingungen durch den Kauf (Tausch) von kommunalen oder privaten Wohnungen zu Marktpreisen. Die Zahl der Bürger, die sich eine komfortablere Wohnung wünschen, wird nirgendwo berücksichtigt, sollte aber aufgrund niedriger Standards und schlechter Bau- und Instandhaltungsqualität des Großteils des Wohnungsbestandes um ein Vielfaches höher sein als die Zahl der Einwohner die Warteliste.

Ein akutes Problem im Wohnungssektor ist der ständige Zustrom von Flüchtlingen und Zwangsmigranten aus den Nachbarländern nach Russland nach der Demobilisierung und dem Abzug der Armee aus Osteuropa und den Republiken der ehemaligen UdSSR sowie der Umsiedlung aus dem Unfallgebiet von Tschernobyl . Ein zusätzlicher Umstand, der das Wohnungsproblem verschärft, ist die erzwungene Ablehnung der Mehrheit Russische Unternehmen von Kapitalinvestitionen in den Wohnungsbau und dem Wunsch, den in ihrer Verantwortung stehenden Wohnungsbestand loszuwerden. Wohnfonds in Landschaft zum größten Teil ist es sanierungsbedürftig, da es nicht ausreichend mit Kanalisation, Zentralheizung und anderen Annehmlichkeiten ausgestattet ist.

Gleichzeitig ist der Übergang zu Marktbeziehungen in der Wirtschaft hat zu einem starken Rückgang geführt Wohnungsbau auf Kosten der Staatshaushalt, die früher die Hauptquelle für notwendige Kapitalinvestitionen war.

So vor dem Hintergrund verschärfter Wohnungsnot, stark rückläufiger Wohnraumbeauftragung, Zusammenbruch des alten Verteilungsmechanismus, Wohnungsproblem in Russland besteht ein enormer objektiver Bedarf zur Lösung des Wohnungsproblems und zur Entwicklung des Wohnungsmarktes.

Kostenlose Privatisierung Wohnungsbau in kurzer Zeit hat in Russland eine breite Schicht von Eigentümern geschaffen - Eigentümer von Wohnungen und Zimmern aus dem städtischen und kommunalen Wohnungsbestand.

Der Wohnungsmarkt in Russland entwickelt sich trotz der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Lage des Landes rasant. Hauptgrund dafür ist das ungelöste Wohnungsproblem, das die Bürger dazu veranlasst, nach Möglichkeiten zur Verbesserung ihrer Lebensbedingungen zu suchen.

Der Wohnungsmarkt gliedert sich in zwei Hauptkomponenten - den städtischen Wohnungsmarkt und den vorstädtischen Wohnungsmarkt.

Bei der Beschreibung der Struktur des Immobilienmarktes werden die drei gängigsten Ansätze verwendet: Institution, Objekt, Reproduktion.

Institutioneller Ansatz beschreibt jede Art der beruflichen Tätigkeit auf dem Immobilienmarkt in Bezug auf Rechtsnormen, Regeln und Standards, typische Arten ihrer Umsetzung und Regulierung, d.h. als unabhängige Institution sowie die Beziehung zwischen den Institutionen. Nennen wir einige Institutionen des Immobilienmarktes:

Behörden (Bund, Länder, Gemeinden), die die Bedingungen für das Funktionieren und die Entwicklung des Immobilienmarktes regeln;

Institut für unabhängige Bewertung von Immobilien;

Banken und andere Finanzinstitute (Investmentfonds, Treuhandfonds), die bei ihren Aktivitäten den Mechanismus der besicherten Kreditvergabe nutzen;

Institut für Immobilienverwalter;

Institut für Makler und Entwickler;

öffentliche und private Notare;

Bauorganisationen;

Immobilienmieter;

Immobilienverkäufer;

Selbstregulierungs- und öffentlich-rechtliche Berufsverbände der Teilnehmer am Immobilienmarkt;

Entwicklung.

Objektansatz klassifiziert Tätigkeiten auf dem Immobilienmarkt nach dem Gegenstand des zivilrechtlichen Rechtsverhältnisses (Grundstücke, künstliche Bauwerke sowie die entsprechenden Schutzrechte). Bei einem Objektansatz ist es legitim, Folgendes hervorzuheben:

Grundstücksmarkt: Primär- (einschließlich Privatisierung) und Sekundärmarkt, Mietmarkt (der ebenfalls in Primär- und Sekundärmarkt unterteilt ist) und andere Formen der Grundstückssicherung zur Nutzung;

Markt für künstliche Strukturen: unterteilt in Wohn- und Nichtwohngebäude. Der Markt der Nichtwohnimmobilien gliedert sich in den Markt der Gewerbe-, Industrie- und Sozialimmobilien (Parks, Erholungsgebiete, Sanatorien, Kulturhäuser). Jeder der Sektoren kann primär (einschließlich Privatisierung) und sekundär sein sowie einen Mietmarkt umfassen;

Baumarkt: Märkte für Bauaufträge, Projekte, Technologien usw .;

Timesharing-Markt (Zeiträume, in denen die Nutzung derselben Immobilie durch verschiedene Eigentümer aufgeteilt wird, zum Beispiel: ein ganzjähriger "Plan" der Anmietung einer Villa am Meer durch fünf Familien).

Fortpflanzungsansatz beschreibt die Struktur des Marktes durch das Prisma der Beziehungen, die im Prozess des Reproduktionszyklus von Immobilien entstehen. Mit einem gewissen Maß an Konvention können sie durch drei Gruppen von Beziehungen dargestellt werden:

Beziehungen, die beim Wiederaufbau oder der Schaffung eines Immobilienobjekts entstehen (Immobilienentwicklungssektor). Der Bereich der Entwicklung (Rekonstruktion, Erstellung) von Immobilienobjekten umfasst die Schaffung (Änderung) der physischen Eigenschaften von Immobilienobjekten;

Beziehungen, die im Rahmen des Betriebs, der Wartung und der Verwaltung von Immobilienobjekten entstehen (Sektor des Konsums von Immobilienobjekten). Der Bereich Real Estate Operations and Management bietet Verbrauch - Betrieb, Wartung und Verwaltung von Immobilienobjekten. Die Dauer der physischen Existenz des Objekts und die nutzbringende Wirkung für den Eigentümer hängen von der Organisation des Immobilienkonsums ab: ob das Eigentum an Immobilien die Erzielung von Einkommen oder die Lösung sozialer Probleme ermöglicht;

Beziehungen der Umverteilung von Rechten an Immobilien (Sektor des Umsatzes von Rechten an Immobilien). Der Bereich der Rechteumsätze an Immobilienobjekten gewährleistet die Übertragung von Rechten an Immobilienobjekten, die Eintragung von Rechten und Transaktionen mit ihnen. Durch den Tausch von Rechten werden Immobilien entsprechend ihren wirtschaftlichen Zielen und Interessen zwischen den wirtschaftlichen Einheiten umverteilt. Mit der Übertragung von Rechten sind Immobilieneigentümer zunächst verpflichtet, Steuern zu zahlen und Immobilienobjekte auf eigene Kosten und Verantwortung zu unterhalten.

Die Verflechtung der Beziehungen zwischen diesen Sektoren bildet die reproduktive Struktur des gesamten Immobilienmarktes.

Der Immobilienmarkt hat eine verzweigte Struktur und lässt sich nach verschiedenen Kriterien unterteilen:

1. Nach der Transaktionsmethode auf dem Immobilienmarkt gibt es zwei Komponenten: primäre und sekundäre Immobilienmärkte.

Primärmarkt - eine wirtschaftliche Situation, in der Immobilien als Ware erstmals auf den Markt kommen. In diesem Fall sind die Hauptverkäufer von Immobilien der Staat, vertreten durch seine Bundes-, Landes- und Kommunalbehörden (durch die Privatisierung von staatlichen und kommunalen Unternehmen, Wohnimmobilien und Eigentumsrechten), Bauunternehmen - Anbieter von Wohn- und Nichtwohnimmobilien Anwesen. Die Anzahl der auf dem Primärmarkt angebotenen Immobilien hängt vom Neubau ab. Angesichts der Tatsache, dass die Bedürfnisse der Bevölkerung nach Wohnen, Unternehmern - nach Gewerbeimmobilien bei weitem nicht ausreichend befriedigt sind, kann eine Weiterentwicklung des Immobilienmarktes nur unter Berücksichtigung des Neubaus erfolgen, d.h. Primärmarkt.

Auf dem Sekundärmarkt handelt es sich bei Immobilien um ein Produkt, das zuvor genutzt wurde und einem bestimmten Eigentümer – einer natürlichen oder juristischen Person – gehört.

Der primäre und der sekundäre Immobilienmarkt sind miteinander verbunden. Sollte aus irgendeinem Grund (zB interethnischer Konflikt in der Region, ungünstige Umweltbedingungen usw.) das Angebot an Immobilien auf dem Sekundärmarkt steigen, führt dies zu einer Abschreibung der Immobilien auf dem Primärmarkt. Gleichzeitig führt eine Erhöhung der Baukosten zu einem Preisanstieg auf dem primären Wohnungsmarkt, der sich unmittelbar auf den Preisanstieg auf dem sekundären Markt auswirkt.

2. Nach Art des Objekts (Produkt): Grundstücksmarkt, Markt für Gebäude, Bauwerke, Unternehmen, Räumlichkeiten, Staudenpflanzungen, Eigentumsrechte und andere Objekte.

3. Nach geografischen Faktoren: jede Region und jeder Bezirk kann ein separater Markt sein; selbst in verschiedenen bereichen einer bestimmten stadt können unterschiedliche marktbedingungen (lokal, stadt, regional, national, global) bestehen.

4. Kosten: teurer Immobilienmarkt, Massenmarkt für relativ preiswerte Immobilien.

5. Je nach Betriebsbereitschaftsgrad: Bestandsanlagen, Bau im Bau, Neubau.

6. Nach Eigentumsform: staatliche und kommunale Einrichtungen, privat usw.

7. Nach Art der Transaktionen: Kauf und Verkauf, Leasing, Investition, Hypothek, Verpfändung usw.

8. Nach Nutzung (funktionaler Zweck): der Wohnungsmarkt, der Markt der Nichtwohnräume (Gewerbeimmobilien), der Immobilienmarkt für industrielle und landwirtschaftliche Zwecke.