Analyse des Baues von Lagerräumen für 2016

Nach vorläufigen Ergebnissen beliefen sich seit Anfang des letzten Jahres das Volumen der Lagereinrichtungen auf 510 Tausend M 2. Im Vergleich zu 2015 (800 Tausend m 2) beträgt dieser Wert im Jahr 2016 niedriger als 36,2%, was absolut 290 tausend m 2 beträgt. Nach S.A.Ricci ist dies der niedrigste Niveau der Einführung neuer Lagerfläche in den letzten 5 Jahren seit 2012.

Satz. Im Jahr 2016 wurde die Input der großen Lagerkomplexe unter einem bestimmten Kunde (integriertem Anzug) zur rationellsten und weit verbreiteten Strategie. Beispiele für solche Objekte sind: Lagerkomplex in Reutov - 17 Tausend m 2, SK "Südtor" (Leroy) - 90 Tausend M 2 und "PNK - North Sheremetyevo" (Mercedes-Benz) - 50 Tausend M 2.

Das Volumen der 2016 in Auftrag gegebenen Warehouse-Räume wurde zwischen drei Bereichen: Süd, Ost und Norden verteilt. Nach den vorläufigen Ergebnissen war die aktivste Richtung der Einführung die südliche Richtung - hier wurden 165 Tausend m 2 gebaut. Im Norden betrug das Wachstum von Vorschlägen 2016 152 Tausend m 2. In der Ostrichtung betrug das Volumen des neuen Angebots 75 Tausend m 2. Es sei darauf hingewiesen, dass die meisten der eingeführten Lagerkomplexe in Süd- und Northernanweisungen Lagerhäuser des integrierten Formats bzw. 90 bzw. 50 tausend m 2 sind.

Derzeit gibt es einen aktiven Bau von Verkehrskunsten auf der Bundesstraße "Magistral M-7 Wolga". Es wird erwartet, dass die Autobahn bis Ende 2017 abgeschlossen ist, bis Ende 2017 am Ende aller Werke der Rollbahn der M-7-Volga innerhalb der Grenzen der Stadt Balashikha fünf Reisende in jeder Richtung haben, von denen drei vorgesehen sind Transitströme Daher wird die Verbesserung der Transportzugänglichkeit angenehmer und attraktiverer Logistikobjekte in östlicher Richtung. Im Moment gibt es in diesem Bereich zwei so große Lagerkomplexe als "Atlant Park" und "Raven Noginsk". Nun beträgt das kumulative Volumen des gemieteten Gebiets im Atlant Park 360 Tausend m 2, und weitere 60 tausend m 2 sind gebaut. Die Inbetriebnahme ist im Mai 2017 geplant. Es gibt auch ein Bauprojekt im Atlant Park, etwa 300 Tausend Meter von 2 Lagereinrichtungen. Im Lagerkomplex "Raven Noginsk" beträgt der gemietete Gebiet 334 Tausend m 2.

Beispiele für große Lagerkomplexe, die 2016 in Auftrag gegeben werden

Ein Objekt	Autobahn, km von Moskauer Ringstraße	Bereich, m2.	Klasse	Entwickler	Quartal
"Southern Gate" (Leroy Merlin) BTS	Kashirskoye, 30.	90 000	ABER	Radiusgruppe.	III.
"North Sheremetyevo" (Mercedes-Benz) BTS	Rogachevskoe, 25.	50 000	ABER	PNK-Gruppe.	III.
"PNA - Northern Sheremetyevo" (Corp. 6)	Rogachevskoe, 25.	47 000	ABER	PNK-Gruppe.	III.
"Valischevo" (Korp. 4)	Simferopol, 32.	34 000	ABER	PNK-Gruppe.	III.
IP "North-1" (6 und 70 Uhr)	Dmitrovskoe, 27.	31 000	ABER	"Logopark-Entwicklung"	III.
SK "Britovo"	Novoryazanskoye, 30.	20 000	ABER	CST.	II.
Warehouse-Komplex (BTS)	Gorkovskoye.	17 000	B.	Schritt.	ICH.

Nach S.A. Ricci.

Im Jahr 2016 wurde eine Vorschriftsstransaktion für den Warehouse-Immobilienmarkt umgesetzt: Eine der größten Entwickler - Die RADIUS-Gruppe unterzeichnete eine Vereinbarung mit der Firma Auchan Retail Russlands über den Bau eines Lager- und Logistikkomplexes mit einer Fläche von über 138 Tausend m 2 Im Domodedovo-Bezirk der Region Moskau. Das neue Distributionszentrum ist das größte Gebäude in Europa, das für ein Unternehmen gebaut wurde. Investitionen in das Projekt werden ungefähr 6 Milliarden Rubel betragen.

Nach den vorläufigen Ergebnissen im Jahr 2016 betrug der Anteil der Klassenlager im aggregierten Volumen der neuen Versorgung 96% und die Klasse B - 4%, die in absolut Expression 419 Tausend m 2 bzw. 17 Tausend m 2 beträgt. In einer hohen Vakanz versuchen die Entwickler, nur qualitativ hochwertige und wettbewerbsfähige Gebiete auf den Markt zu bringen.

Beispiele für erhebliche Transaktionen, die 2016 begangen wurden

Klient	Richtung	km von MKAD.	Ein Objekt	Klasse	Transaktionsbereich, tausend m 2	Art der Transaktion.
okay	Leningradskoye.	27	Logopark North-2	ABER	59,6	Miete
Hoff.	Kashirskoye.	12	Northern Domodedovo.	ABER	50,0	Miete
Faberlic.	Kashirskoye.	12	Northern Domodedovo, SPS	ABER	46,0	Miete
Castorama.	Simferopolskoe.	50	Pnk-chekhov 3	ABER	42,4	Miete
BMW.	Kiew	50	Pnk-bekasovo.	EIN.	34,3	Miete

Nach S.A. Ricci.

Nachfrage. Seit dem Beginn des Jahres betrug das Volumen der Absorption von Lagerfläche 1,1 Mio. m 2, was 15% weniger im Vergleich zu 2015 (1,3 Mio. m 2) ist und in absoluten Bedingungen 200 Tausend m 2 beträgt.

Das attraktivste für Mieter ist weiterhin der südliche Teil der Region Moskau. Die südliche Richtung machte 47% des Gesamtvolumens realisierter Transaktionen aus, was absolut 466 Tausend m 2 beträgt. In der südöstlichen Richtung betrug das Absorptionsvolumen 20% (195 Tausend m 2) und in der Südwestrichtung - 10% (101 Tausend M 2). Im Norden von Moskau-Region beträgt das Volumen der Transaktionen 15% (143 Tausend m 2). Die westlichen und östlichen Reiseziele nutzen die niedrigste Nachfrage - nur 1% der Summe für jeden.

Vakanz. Der Vakanz Ende 2016 ist im Durchschnitt der Markt 8,2%, was dem 921 Tausend m² freien Raum entspricht. Diese Zahl sank von Anfang des Jahres um 0,8 Punkte, das durch einen erheblichen überschüssigen (mehr als zweimaligen) Anforderungen über den Vorschlag erklärt wird.

Preise. Die gewichteten gewogenen Mietpreise in der Region Moskau sind ab Anfang Jahres stabil. In Rubelkalculus bleibt der Mietraten in Folge bereits 7 Blöcke in Folge, was die Erreichung des Preises angibt.

Gewichtete Durchschnittspreise der Klasse A Warehouse-Räumlichkeiten sind 3.900 Rubel / M 2 pro Jahr (Triple Net). Für die Klassengelände beträgt die Rate 3.600 Rubel / m 2 pro Jahr.

Die auf dem Markt akzeptierte Klassifizierung ermöglicht es nicht nur, den Vorschlag für grundlegende quantitative Kriterien zu strukturieren, sondern auch das Verständnis des qualitativen Marktes des Marktes.
Traditionell sind die Wagenbasis der Klasse A und B die Grundlage des Marktes - dies ist in der Regel neue organisierte große Komplexe mit einem angemessenen Dienstleistungssatz, einer breiten Produktlinie (entsprechend der Funktionalität, Art und Raumeinrichtungen), die sich in Skala und Fachmann unterscheiden Verwaltungsgesellschaft.
Lagerhäuser der Klasse C sind vorzugsweise in den alten Fonds gehören, der häufig von industriellen Räumlichkeiten wiederaufbereitet ist, einen kleinen Bereich, der nicht mit Ladern und anderen Infrastruktur ausgestattet ist. Der durchschnittliche Bereich der Standardklasse C - 1500 qm

	klasse b.	klasse S.
Allgemeine Indikatoren.
Anzahl der Lagerhäuser, PCs.	32	31
Gesamtfläche von SQ.M.	248942	59500
Durchschnittsquadratisches Quadrat, qm	7700	1500
Aktuelles Angebot (Miete)
Gesamtfläche von SQ.M.	121123.7	37552
Durchschnittsquadratisches Quadrat, qm	3785	2120
Vakanzfreigabe,%	0.487	0.631

In der Struktur des örtlichen Marktvorschlags ist die Anzahl der Lagerkomplexe der Klasse B und C vergleichbar, während der Vakanzbereich nicht gleichwertig ist: 76,3% des freien Raums zur Miete gehört zum Klasse V. Anteil der leeren Gebiete von Klasse B - 48,7% Komplexe, C - 63, 1%.
Die größten Lagerkomplexe, die als aktuelles Angebot (47,6%) auf dem Markt präsentiert werden, verfügen über eine Gesamtfläche von 1.000 qm. Wir sprechen über kleine Klassen-C-Hangars, die ein geringes Marktsegment darstellen.

Unter den berücksichtigten Lagerhäusern beträgt der Mindestbereich 100 qm. Dies ist ein kleiner Raum für Produktions- oder Lagerzwecke, Klasse C. Maximale Größe Von den unter Berücksichtigen Standorten sind dies Objekte der Klasse B - PSK "Chekhovsky" und "Sergeevo" - 67 Tausend qm.

Zum Zeitpunkt des Studiums werden 158,7 Tausend Quadratmeter zu vermieten. Räumlichkeiten, das 51,4% des Gesamtvolumens auf dem lokalen Markt für Produktion und Lagerhäuser der Klasse B und C liegt.
Die größte Anzahl an Lagerkomplexe (33 von 63) des örtlichen Marktes befindet sich in der Zone von 50 bis 60 km von der Moskauer Ringstraße, in dieser Entfernung von Moskau, dass das Hauptvolumen der Vakanzen 122,8 Tausend qm beträgt .m.

Warehouse-Projekte erfordern große Landteller, und sie bleiben weniger und weniger als und verursacht durch die Abfahrt von Entwicklern weiter von der Moskauer Ringstraße. Darüber hinaus wachsen aufgrund des Fehlens an Industrieland in der 30-Kilometer-Zone die Preise, die die Kosten des Projekts erheblich erhöhen, sowie die letzte Miete. Der allgemeine Trend der Entwicklung von Industrieland in einer zunehmend entfernten Zone und der hohen Bestimmbarkeit der Route ermöglicht es, weitere Bereiche ohne erheblichen Geschäftsschäden zu kümmern. Darüber hinaus ist diese Abgelegenheit (nachstehend 30 km von der Moskauer Ringstraße) aktiv mit großen Klassen-A-Komplexen aufgebaut, was das hohe Potenzial des lokalen Marktes und der relativ geringen Sensibilität der Nachfrage und den Preis der Abgelegenheit aus der Hauptstadt hinweist .

Struktur der Vorschläge für Qualitäts- und quantitative Indikatoren, die (zur Miete oder zum Verkauf) Los gebildet wurden

In 19 der 63 Lagerkomplexe kann Büroflächen auch gemietet werden. Quadrate zur Verfügung stärken, beginnen ab 20 m².

Ort	Büros zur Miete, SQ.M.	Die Kosten für das Mieten von Büroblöcken, reiben.
g. Chekhov, ul. 8. März	16 qm	2400 reiben. Block / Monat
Pflanzen Sie RTI / TECHKHOV G., UL. Chekhov, 20b.	ab 20 qm	400 Rubel. qm / Jahr.
Chekhov, ul. Montage	25 qm	3000 reiben. Block / Monat
Chekhrovsky District, Baranzhevo	ab 20 qm	400 Rubel. qm / Jahr.
Chekhrovsky District, D. Lyubovany	50 qm	400 Rubel. qm / Jahr.
Chekhrovsky District, d. Novoselki	2 Büro Bloc: 1750 2580 m2	400 Rubel. qm / Jahr.
g. Chekhov, ul. Gemeinsame Farm	500 qm	200 Rubel. qm / Jahr.
Chekhov District, n. Hauswarming	100	250 Rubel. qm / Jahr.
g. Chekhov, ul. Drucken	ab 20 qm	400 Rubel. qm / Jahr.
Chekhov, Simferopol w., 1	150 qm	400 Rubel. qm / Jahr.
Chekhov District, S. Talalichino.	blöcke von 40 qm	210 qm / Jahr
Chekhov District, Chekhov	300 qm	250 Rubel. qm / Jahr.
Chekhov District, Lutorskoye d.	3-stöckiges Gebäude - 500 qm	7000 reiben. Im Jahr.
Psk chekhovsky / g. chekhov, ul. Komsomolskaya.	von 100 qm	600 Rubel / sq.m.
Chekhov G, 8. März	200 qm	300 qm / Jahr
Chekhov G., ul. Mira	100 m²	300 qm / Jahr
Chekhovsky-Bezirk, d. Chepelevo, zentralstr., 27	500 qm	500 qm / Jahr
Chekhov, Welt ul	ab 150 qm	350 qm / Jahr
Chekhovsky-Distrikt, Urban-Typ-Dorf	500 qm	400 Rubel. qm / Jahr.

Preispolitik der Wettbewerber im Rahmen von Klassen, qualitativen Merkmalen

Der Mietpreis auf Lagerfläche hängt von mehreren Faktoren ab:

• die Lage des Lagerkomplexes (Remote, Highway)
• nähe des Standorts der Transportstraßen
• gemietete Gebiete (beim Mieten von großen Gebieten, der Mieter wird vom Rabatt bereitgestellt)
• lebensverleih

Die Mietpreise auf dem lokalen Markt für hochwertige Lager sind recht hoch. Heute zählt allgemein anerkannte Praxis Nettoverleihraten (Triple Net), ohne Steuern, Versorgungszahlungen, die vom Mieter separat gezahlt werden. In allen Berücksichtigung der Lagerkomplexe sind bereits in den Mietpreis betriebliche Aufwendungen enthalten. Gemeinschaftskosten werden vom Mieter separat "auf den Zähler" bezahlt.

	klasse b.	klasse S.
Mindest. Mietpreis für 1 qm, reiben. / Jahr	1800	300
Max. Mietpreis für 1 qm, reiben. / Jahr	4600	4476
Durchschnittlicher Mietpreis für 1 qm, reiben. / Jahr	2700	2110

Die Kosten von 1 Quadrat. M in der Klasse der Klasse im Mieter im Durchschnitt 2700 Rubel. Im Jahr. Im Klassenzimmer sind die Tarife niedriger und variieren im Bereich von 1500-2200 pro Jahr pro Jahr von 1 qm. Der größere Bereich, der von einem Kunden geleast ist, desto niedriger ist der Preis von 1 m². "Großhandel Rabatt" kann 10 bis 30% betragen.

In den meisten der betrachteten Lagerkomplexe müssen Mieter eine Versicherungskaution (Sicherheitszahlung, Garantie-Kaution) von gleichem monatlichen Vermietung zahlen. Insurance-Kaution ist ein gewisser Rücksendungsbetrag, der nicht als Zahlung des letzten Monats verwendet werden kann und nicht mit der Anzahlung verbunden ist, wenn sie vermietet werden. Dies ist eine Gebühr, die eine Entschädigung für Schäden an Immobilien bietet, die am Ende des Jahresvertrags erkannt wurden.

Hauptspieler

Name	Standort-Adresse	Klasse	Quadrat des Lagerhauses, qm	Anteil auf dem Markt (in Gesamtfläche),%	Liste der Dienstleistungen.
RTA-Fabrik.	Chekhov G., ul. Chekhov, 20b.	VON	10000	0.032	Feueralarm, Hydranten; Telefonie, Internet; 24-Stunden-Sicherheit
-	Chekhov District, d. Novoselki	IM	41425	0.134	Auf dem Grundstück gibt es einen Eisenbahnzweig, der mögliche Vermietung von Büros möglich ist grundstück
Sergeevo http://www.pskeeevo.ru/arenda/	Chekhov District Sergeevo.	IM	67685	0.219	Mögliche Mietbüros. Parkplatz für Personenkraftwagen, Eingang und Parkplatz für Lkw und Eurofour.
PSK Chekhovsky http://psk-chehovskiy.ru/	g. Chekhov, ul. Komsomolskaya.	IM	67000	0.217	Produktion, Industrie, Bürofläche; Mögliche Mietbüros. Mögliche Miete von Land Parkplatz und Parkplatz vieler Passagier und Lkw

Insgesamt auf 4 Spielern stimmt ein Anteil von 60% des Marktmarktes aus.

Marktanalyse gewerbeimmobilien Moskau Stadt am Ende der ersten Hälfte des Jahres 2017

Diese Analyse Der Markt wurde auf der Grundlage von Informationen erstellt, die in offenem Zugang auf Websites veröffentlicht wurden: http://www.cian.ru/, http://realty.dmir.ru/, https://rosrestr.ru/ et al.

Laut Rosreestra (https://rosrestr.ru/) im ersten Halbjahr 2017 wurden in Moskau rund 600 Verträge für den Verkauf von gewerblichen Immobilieneinrichtungen registriert. Der teuerste Deal wurde im März 2017 registriert: Es wurde implementiert nicht-Wohngebäude mit Gesamtfläche 13 404.6 m² Im Danilovsky-Stadtteil des südlichen Verwaltungsbezirks der Stadt Moskau betrug der Transaktentrum 1.700.000.000 Rubel / 126.822.14 Rubel pro Quadratmeter. Der Mindestbetrag der registrierten Transaktion wurde im Februar 2017 erfasst und belief sich auf 275.000 Rubel / 8.487,65 Rubel pro Quadratmeter: ein Nichtwohngebäude mit einer Gesamtfläche von 32,4 m² im Bereich des östlichen Verwaltungsviertels der Die Stadt Moskau wurde umgesetzt.

Die Analyse des gewerblichen Immobilienmarktes der Stadt Moskau schlägt nahe, dass es kein Defizit an den Vorschlag der gewerblichen Einrichtungen in der Hauptstadt gibt: Der Markt stellt die gesamte Palette von kommerziellen Immobilienobjekten verschiedener Klassen und Ziele vor. Am Ende des ersten Halbjahres 2017 wurde die Stadt für die Umsetzung von mehr als 50.000 Büro-, Handels- und Industrie- und Lagerbestimmungen vorgeschlagen.

Vor allem wird der Umsetzung von Büroobjekten angeboten - 72% an zweiter Stelle. Gewerbeartikel - 21%, dann sollte das Produktions- und Lagerhaus 7% betragen.

Durch die Anzahl der Vorschläge ist der zentrale Verwaltungsviertel (CAO) in der zweiten Platz in Süd- und Nordverwaltungsviertel (Yuao und Cao), auf dem dritten West-, Südwest- und Nordosten des Verwaltungsviertels (CJSC, UnUSAO und SWAO). , folgen Sie den Ostern sowohl im Südost-Verwaltungsviertel (WAO und Yuvao), des Regierungsbezirks Nordwest (SZAO), des Verwaltungsviertels Novomoskovsky (NAO), der letzte Ort wurde durch den Verwaltungsviertel Zelenograd und Trinity (Zelo und TAO) aufgeteilt.

Die Verteilung des Gesamtvorschlags zum Verkauf von kommerziellen Immobilienobjekten der Stadt Moskau in der Art der Immobilie sieht am Ende des ersten Halbjahres 2017 so aus:

Abbildung 1. Verteilung der Gesamtversorgung für den Verkauf von kommerziellen Immobilienobjekten in der Stadt Moskau

Vor allem, Büroeinrichtungen, werden angeboten - 49% an zweiter Stelle. Gewerbeartikel - 48%, dann sollten Produktions- und Lagergrundstück 3% betragen.

Die Verteilung des Gesamtvorschlags zum Mieten von kommerziellen Immobilienobjekten der Stadt Moskau in der Art der Immobilie, am Ende der ersten Hälfte des Jahres 2017 sieht es so aus:

Abbildung 2. Verteilung des kumulativen Angebots für Miete von kommerziellen Immobilienobjekten in Moskau für die Art der Immobilie

Die absolute Mehrheit der kommerziellen Einrichtungen für gewerbliche Einrichtungen ist Büroimmobilien - 77%, an zweiter Platz. Gewerkmaschinen - 15%, dann sollte die Produktions- und Lagereigenschaft 8% betragen.

Laut der Anzahl der Vorschläge ist das zentrale Verwaltungsviertel (CAO) in zweiter Platz - dem südlichen Verwaltungsviertel (Yuao), im dritten - dem nord- und nordöstlichen Verwaltungsviertel (CAO und SWAO), gefolgt von Südostwest , Ost- und Südwesten-Verwaltungsviertel (Yuvao, CJSC, WAO und UNUSAO), Nordwest-Verwaltungsviertel (SZAO), Novomoskovsky-Verwaltungsviertel (NAO), der letzte Ort wurde vom Verwaltungsviertel Zelenograd und Trinity (Zelo und TAO) aufgeteilt.

Um die Qualität der analytischen Basis und der Qualität der Analyse des kommerziellen Immobilienmarktes zu verbessern, wurde die Stadt Moskau in 24 Zonen unterteilt. Die Division basierte auf großen Transportarterien der Stadt, z. B. einen Gartenring, den dritten Transportring, der Aussicht auf die Welt, Kutuzovsky Avenue, Pavlovskaya Street, Nicoloyamskaya Street, Moskau Ring autobahn Und der Moskauer kleine Ring (die Route A107, der erste Beton).

Die größten durchschnittlichen Kosten von 1 m² Büroimmobilien innerhalb der Grenzen des "alten Moskau" wurden in der CAO (inside SC) - 394.784 Rubel, den kleinsten in Zelo - 91.326 Rubel, aufgezeichnet. Die größte Mitte für 1 m², angebotene Büroimmobilien, die für Miete angeboten wurde, wurde auf der Website von der Avenue der Welt bis zur Kutuzovsky Avenue (von SC to TTK) aufgenommen und belief sich auf 24.191 Rubel pro Jahr, das kleinste in Swao (für den Moskau Ringstraße) - 10.460 Rubel pro Jahr.

Die größten durchschnittlichen Kosten von 1 m² Handwerksmobilien in den Grenzen des "alten Moskau" wurden in der CAO (in der SC) - 655.000 Rubel, der kleinsten in CAO (für die Moskauer Ringstraße) - 91.095 Rubel aufgenommen. Die größte Mitte für 1 m², angebotene Handlungen, die zur Miete angeboten werden, wurde auf der Website von der Nicoloyamsk-Straße bis zur Aussicht auf die Welt (von SC bis TTK) aufgenommen und belief sich auf 57.239 Rubel pro Jahr, das kleinste in Swao (für die Moskauer Ringstraße) - 15.600 Rubel pro Jahr.

Die größten Durchschnittskosten von 1 m² Produktions- und Lagerbestimmungen innerhalb der Grenzen des "alten Moskau" wurden in Unusaa (von TTK nach Moskauer Ringstraße) aufgenommen - 145.051 Rubel, das kleinste in Wao (für den Moskauer Ring) - 28.036 Rubel. Der größte Durchschnittsrate für 1 m² Produktions- und Lagermobilien, das zur Miete angeboten wurde, wurde in der CAO (in der SC) aufgenommen und belief sich auf 14.223 Rubel pro Jahr, das kleinste in CAO (für die Moskauer Ringstraße) - 4.140 Rubel pro Jahr .

Die durchschnittlichen Kosten von 1 m² kaufmännischer Immobilien der Stadt Moskau in allen Zonen, am Ende des ersten Halbjahres 2017, werden in der folgenden Tabelle dargestellt:

Tabelle 1. Die durchschnittlichen Kosten von 1 m² kommerziellen Immobilien der Stadt Moskau am Ende der ersten Hälfte des Jahres 2017

Minimal (min) und maximal (max) kosten 1 m² kommerzielle Immobilien in Moskau in allen Bereichen, am Ende des ersten Halbjahres 2017, in der folgenden Tabelle dargestellt:

Tabelle 2. Minimum (mINDEST.) und maximal (max) Kosten 1 m² kommerzielle Immobilienstadt Moskau am Ende der ersten Hälfte des Jahres 2017

* Sc - Gartenring; TTK - dritter Transportring; Mkad - Moskauer Ringstraße; MMK (A107) - Moskau kleiner Ring (Russ A107).

Die durchschnittlichen Kosten von 1 m² kommerziellen Immobilien der Stadt Moskau durch Klassen von Objekten (Klassen A und B), am Ende der ersten Hälfte des Jahres 2017, werden in der folgenden Tabelle dargestellt:

Tabelle 3. Die durchschnittlichen Kosten von 1 m² kommerziellen Immobilien der Stadt Moskau durch Gegenstände der Gegenstände am Ende der ersten Hälfte des Jahres 2017

* Sc - Gartenring; TTK - dritter Transportring; Mkad - Moskauer Ringstraße; MMK (A107) - Moskau kleiner Ring (Russ A107).

Mindestkosten 1 m² in den Grenzen des "alten Moskau" im Büro-Immobiliensegment wurde in Yuvao (von TTK nach Moskauer Ring) aufgenommen und belief sich auf 36.344 Rubel, die maximalen Kosten in der CAO (im Inneren des SC) aufgenommen und belief sich auf 2,105,263 Rubel. Der Mindestsatz für 1 m² Büroimmobilien zur Miete wurde sofort in zwei Zonen erfasst: Auf einem Grundstück von der Pavlovskaya Street nach Nicoloyamskaya Street (von SC bis TTK) und in Yuvao (von TTK bis zum Moskauer Ring) und betrug 1.000 Rubel pro Jahr. Der maximale Mietpreis für 1 m² wurde auf dem Gelände von der Nicoloyamsk-Straße bis zur Aussicht auf die Welt (von SC to TTK) aufgenommen und betrug 144.000 Rubel pro Jahr.

Die Mindestkosten von 1 m² in den Grenzen des "alten Moskau" im Segment der Handelsmobilien wurden in der Wao (für die Moskauer Ringstraße) aufgezeichnet und belief sich auf 33.58 Rubel, die maximalen Kosten wurden auf der Lage von der Nicoloyamskaya-Straße bis zur Friedensaussicht (von SC bis TTK) und betrug 3.206 349 Rubel. Der Mindestsatz für 1 m², der zur Miete angebotene Handlungen, angeboten wurde, wurde in Yuvao (für die Moskauer Ringstraße) aufgezeichnet und betrug 1.164 Rubel pro Jahr. Der maximale Mietpreis für 1 m² wurde auf einem Grundstück von der Pavlovskaya Street nach Nicolois Street (von SC bis TTK) aufgenommen und belief sich auf 405.000 Rubel pro Jahr.

Die Mindestkosten von 1 m² in den Grenzen des "alten Moskaus" im Segment von Produktions- und Lagerbestimmungen wurden in Yuvao (von TTK bis Moskauer Ringstraße) aufgezeichnet und belief sich auf 8.165 Rubel, die maximalen Kosten wurden in CJSC ( Von TTK bis zum Moskauer Ring) und betrug 145.985 Rubel. Minimal I. maximale Bet In Yuvao (für die Moskauer Ringstraße) wurden für 1 m² Produktions- und Lagerbestimmungen in Yuvao (für die Moskauer Ringstraße) aufgezeichnet und betrug 970 bzw. 42.840 Rubel pro Jahr.

Moskau ist ein bedeutendes kulturelles Zentrum Europas und der Welt, mehr als ein Drittel der historischen Objekte des Landes konzentriert sich in der Stadt, von denen viele als UNESCO-Weltkulturerbe aufgelistet sind. Die tausendjährige Geschichte von Moskau wurde in seiner Architektur aufbewahrt - in der Stadt gibt es Objekte des kulturellen Erbes mit dem Bundes-, regionalen und erkannten Sicherheitsstatus, von denen viele der Umsetzung als kommerzielle Immobilienobjekte angeboten werden.

Die Verteilung des Gesamtvorschlags zum Verkauf / Mietvertrag der Objekte des kulturellen Erbes des kommerziellen Bestimmungsorts der Stadt Moskau auf dem Sicherheitsstatus ist am Ende der ersten Hälfte des Jahres 2017 wie folgt:

Abbildung 3. Verteilung der gesamten Lieferung zum Verkauf / Vermietung von Kulturerbe des kulturellen Erbes des kommerziellen Zwecks von Moskau im Sicherheitsstatus

Vor allem die identifizierten kulturellen Erbe-Objekte werden angeboten - 45%, auf dem zweiten Platz, regionale kulturelle Erbe - 38%, gefolgt von Bundesobjekten des kulturellen Erbes - 17%.

Die meisten der kommerziellen Einrichtungen, die zur Miete angeboten werden, sind regionale Objekte des kulturellen Erbes - 45%, an zweiter Stelle die identifizierten Objekte des kulturellen Erbes - 40%, gefolgt von Bundesobjekten des kulturellen Erbes - 15%.

Die meisten der an den Verkauf angebotenen Kulturerbestätten befinden sich innerhalb des dritten Verkehrsrings, um die Qualität der analytischen Basis und der Qualität der Analyse des Marktes für das kulturelle Erbe von kommerziellen Zwecken zu verbessern, wurde die Stadt Moskau aufgeteilt in 2 Zonen: CAO (inside SC) und eine Handlung zwischen SC und TTK. Außerhalb des dritten Transportrings der Vorschläge zur Umsetzung von kommerziellen kulturellen Erbeobjekten wird nicht gefunden.

Mitte, Minimum (min) und maximal (max) kosten 1 m² kulturelles Erbe des kommerziellen Bestimmungsorts der Stadt Moskau, am Ende des ersten Halbjahres 2017, in der folgenden Tabelle dargestellt:

Tabelle 4. Mitte, Minimum (min) und maximal (max) kosten 1 m² Objekte des kulturellen Erbes des kommerziellen Bestimmungsorts der Stadt Moskau am Ende der ersten Hälfte des Jahres 2017

Die durchschnittlichen Kosten von 1 m² kultureller Erbeobjekte des kommerziellen Ziels der Stadt Moskau im Sicherheitsstatus, am Ende des ersten Halbjahres 2017, werden in der folgenden Tabelle dargestellt:

Tabelle 5. Die durchschnittlichen Kosten von 1 m² kultureller Erbe-Objekte des kommerziellen Ziels der Stadt Moskau auf dem Sicherheitsstatus am Ende der ersten Hälfte des Jahres 2017

* Sc - Gartenring; TTK - dritter Transportring.

Die größten Durchschnittskosten von 1 m² Objekte des kulturellen Erbes des kommerziellen Ziels wurden in der CAO (im Inneren des SC) - 458.060 Rubel für das Bundesims des kulturellen Erbes, dem kleinsten auf dem Gelände zwischen SC und TTK - 248 472 Rubel, aufgezeichnet zum regionales Objekt Kulturelles Erbe. Die größte mittlere Rate für 1 m² des kulturellen Erbes des kommerziellen Ziellandes, die zur Miete angeboten werden, wurde in der CAO (im Inneren des SC) aufgezeichnet und belief sich auf 30.927 Rubel pro Jahr für das Bundesims des kulturellen Erbes, das kleinste der Handlung zwischen SC und TTK - 16 200 Rubel pro Jahr. Für das Bundesgegenstand des kulturellen Erbes.

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Bundesbildung

Gou VPO "Kemerovo State University"

FAKULTÄT DER ÖKÖNOMIE

Analyse des Produktions- und Lagermarktes

Ausgeführt:

studentengruppe E-041

Volodina Liebe,

Volodin Roman.

Geprüft:

d.S.N., Prof. Starikova l.n.

Kemerovo.

Die Kosten für Produktion und Lagerhäuser in Kemerovo, Januar - Oktober 2008

In diesem Bericht spiegeln wir die aktuelle Situation mit dem Wert von 1 Quadratmetern der Produktions- und Lagerhalle in der Stadt Kemerovo wider.

Die Hauptpunkte der Konzentration von Produktions- und Lagerräumen sind das Fabrikviertel (Kuznetsky Pr., St. Shaturskaya), Zentralviertel, Kirovsky-Bezirk. Auch auf dem Markt gibt es isolierte Vorschläge im Viertel Pre-Zavodsky, auf dem Regenbogen und dem FPK. Das Angebot an Gebiete - von 15 Quadratmetern. m. bis zu 71444 qm

195 Objekte treffen auf die Probe, aber 63 Objekte wurden vom Vergleich ausgeschlossen, weil Es gibt keine Informationen über ihren funktionalen Zweck.

Tabelle 1.

Aus der Tabelle ist es klar, dass der Maximalwert von 1 qm. In Produktions- und Verwaltungskomplexen, weil Sie verfügen über eine größere Funktionalität und umfassen: Industrial Räumlichkeiten, Abstellraum, Verwaltungsräume, alle Kommunikationen.

193 Objekte stiegen in die Probe, aber 9 Objekte wurden vom Vergleich ausgeschlossen, weil Es gibt keine Informationen über ihre Gegend oder den Preis.

Maximale Kosten für 1 qm Es zeichnet sich durch einen Abstellraum mit einer Gesamtfläche von 300 qm aus. Im Fabrikviertel. Dieser Produktionsraum hat einen Gesamtwert von 75000 Tausend Rubel, der von der Agentur der Bewohner, Dmitriev and Partners (11. Juli 2008) ausgesetzt ist.

Mindestkosten pro 1 qm. Es zeichnet sich durch einen Abstellraum mit einer Gesamtfläche von 5000 qm aus. Im Fabrikviertel. Dies ist ein Lager für eine Gesamtkosten von 5500 Tausend Rubel, die von der Agentur der Bewohner, Dmitriw und Partnern (11. Juli 2008) ausgesetzt sind.

Tabelle 2.

Aus dem Grafik ist klar, dass der Markt derzeit das Angebot von Lagerfläche bis zu 500 m² ist.

Wir verglichen auch den Wert von 1 Quadratmetern des Produktionsbereichs und der Lagerhäuser, je nach Bereich der Lage.

Tisch 3.

Aus diesen Tischen ist zu sehen, dass sich 55,7% aller Produktions- und Lagerhallen im Fabrikviertel befinden. Dies ist darauf zurückzuführen, dass das Fabrikviertel ein vielversprechendes Territorium für die Entwicklung der Geschäftstätigkeit ist. Dies wird durch die Nähe von Verwaltungs- und Geschäftszentren sowie der Bequemlichkeit von Transportunternehmen mit hoher Konzentration an Bevölkerungs- und Transportströmen erleichtert.

Das Diagramm zeigt, dass die durchschnittlichen Kosten des Quadratmeter der Produktions- und Lagerräume von 64,6 Tausend Rubel in der zentralen Region bis hin zu 17.1.000 Rubel in der Mine reichen.

Die verfallenen Räume ohne spezielle Ausrüstung mit der Notwendigkeit, Lebensunterstützungssysteme in der Vergangenheit wiederherzustellen, gehen allmählich in die Vergangenheit. Besitzer solcher Räumlichkeiten versuchen, das Objekt zum maximalen Preis zu verkaufen. Dafür versuchen sie, den rechtlichen Status zu verbessern und qualitative Eigenschaften Objekte:

1. Rechtsgestaltung Landbeziehungen. Die Kosten des Objekts steigen erheblich, falls der Landgut des Eigentümers des Gebäudes unter Eigentumsrechte verwendet wird. Dies wird durch die Tatsache erklärt, dass das Verfahren zur Registrierung von Land in der Immobilie sehr lang ist (7-8 Monate) und kostspielig, daher die Anzahl der Personen, die bereit sind, ein Objekt mit einem mit jedem Tag verzierten Landgut zu erwerben.

2. Verbesserung des Gebiets neben dem Gebäude. Das Territorium wird geschätzt, von einem Zaun mit angenehmen Einfahrten eingezäunt.

3. Reparatur des Gebäudes und der Erholung der Kommunikation. Durchführung oder Erholung der Kommunikation - ein sehr kostengünstiger Prozess. In dieser Hinsicht interessieren sich potenzielle Käufer praktisch nicht an Objekten, die von Lebensunterstützungssystemen beraubt sind.

127 Objekte treffen auf die Probe, aber 68 Objekte wurden vom Vergleich ausgeschlossen, weil Es gibt keine Informationen über das Datum ihrer Platzierung zum Verkauf.

Tabelle 4.

									september
Nummer, PCs.
	Factory District.
Nummer, PCs.
Der Durchschnittspreis, tausend Rubel. / 1 \u200b\u200bqm

Liste der Informationsquellen

1. www.sibeState.ru.

2. www.reallt-service.ru.

3. Magazin "Alles über Immobilien" (Nr. 4,5,6)

4. Zeitung "Vestnik Real Estate"

Anwendung

Klassifizierung von Lagerhäusern.

* durch funktionszweck.:

lieferwagen, Produktion, Vertrieb;

* nach Art der gespeicherten Produkte: Lagerhäuser von Rohstoffen, Materialien, Komponenten, in Arbeit arbeiten, endprodukte, Behälter und Verpackungen, Rückstände und Abfälle, Werkzeuge;

* in Form des Eigentums: eigene Lagerhäuser von Unternehmen, Gewerbelager (allgemeiner Gebrauch), Geleaste Lagerhäuser;

* Laut funktionalem Zweck: Lagerhäuser Sortierung und Vertrieb, Vertrieb, saisonale oder langfristige Lagerung, Transittranshipment (Cargo-Terminals), Produktion (Produktion), Handel;

* Produktspezialisierung: spezialisiert, nicht spezialisiert, spezielles, universell, gemischt;

* an technischer Ausstattung: teilweise mechanisiert, mechanisiert, automatisiert, automatisch;

* Entsprechend der Anwesenheit von externen Einfahrten: mit Ankünften mit Eisenbahnfahrzeugen mit Straßenstrecken;

* Nach der Art der Lagerhäuser von Strukturen:

* auf dem technischen Gerät (Design); Geöffnete Lagerhäuser (Plattformen), semi-geschlossene Lagerhäuser (Standortstandorte), geschlossene Lagerhäuser;

* Auf den Bodenböden: Multi-Storyy, Single-Storyy

(mit einer Höhe von bis zu B m, hoch (über 6 m), hochwertig (mehr als 10 m) mit einem Tropfen Höhen).

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Allgemeine Merkmale der Produktions- und Lagerbestimmungsregion

Die vergangenen 2013 war eine äußerst günstige Zeit für den Immobilienmarkt der Lager und zeichnet sich durch hohe Nachfrage und Vorschläge aus - trotz der hohen Eingabevolumina blieb das Niveau der offenen Stellen auf niedrigem Niveau (1-2%). Im Jahr 2013 gab es ein hohes Maß an Absorptionsvolumen - etwa 1,3 Millionen Quadratmeter. m.

Als eines der bedeutendsten Marktereignisse beachten die Experten die Überarbeitung der Klassifizierung von Industrie- und Lagerreal Estate in Moskau. Nach Angaben des vorgeschlagenen Unternehmens "Knight Frank" unterscheiden sich messbare Verfeinerungen, Objekte der Klasse "A +" von der Klasse A-Klassenobjekte mit großer Entfernung zwischen den Spannweiten, einem superproof-Boden mit einer Anti-Loop-Beschichtung, einer größeren zulässigen Last Auf den Etagen und der Heizungsanlage, die während der Außenlufttemperatur bis zu 35 ° C nicht weniger als +14 liefert (Beseitigung von Low-Temperatur-Speichermodi).

Ein markantes Beispiel für ein solches Objekt (Klasse A + ") Experten nennen die PNK-Tschechen" PNK-Gruppe ". Neben der Einhaltung der oben aufgeführten Merkmale nennen die Experten große Umkehr- und Parkbereiche, logische Organisation von Zugangsstraßen, der Qualität der Beschichtung usw. Der Baupunktbereich überschreitet nicht 45%, und jeder Fall kann als ein arbeiten Unabhängiges Objekt sowie eine günstige Lage, separate Standorteingabe und autonome Kommunikationssysteme und Stromversorgung.

Angebot auf dem Markt für Produktions- und Lagerbestimmungen in Moskau und in der Region Moskau

Das Volumen der Inputgebiete in der Produktions- und Lager-Immobilienmarkt im Jahr 2013, dh verschiedene Schätzungen, dauerte rund 800 Tausend Quadratmeter. M, und der Gesamtbetrag des Qualitätsvorschlags beträgt etwa 9 Millionen Quadratmeter. Nach Sachschätzungen werden diese Eingangsvolumina in den letzten 4 Jahren erfasst, während sich praktisch alle neuen Objekte auf die Klasse "A beziehen. Eine der Hauptgründe für das Wachstum des Anteils von High-End-Anlagen im Neubau ist die erhöhte Nachfrage von Unternehmen, für die ein High-Tech-Lager ein Weg ist, den Umsatz der Waren zu erhöhen.

Die größten Bände der Industrie- und Lagerfläche im Jahr 2013 wurden in den südlichen und südöstlichen Richtungen gefeiert. Diese Anweisungen sind mit einem Südwesten assoziiert, und infolgedessen konzentrieren sich die größten Volumina der Vorschläge dort. Ein solcher Fokus der Lieferung und des Angebots ist auf Frachtströme zurückzuführen, die durch die M-4- und Simferopol-Autobahn gehen.

Abbildung 1. Geografische Struktur der Eingabe von Industrie- und Lagerraum (laut Praedium)

Ein erheblicher Anteil an der Menge an Industrie- und Lagerraum im Jahr 2013 wurde von großen Marktteilnehmern ergriffen. So setzte das Unternehmen "PNK Group" also die Entwicklung des Projekts "PNK-TECHKHOV" (die erste Phase der "PNK-Czechs 2") und "PNA VNUBOVO" eingeführt (Corpus Nr. 9 wurde eingeführt).

Im Logistikpark "PNK-Chekhov 2" in der zweiten Hälfte der sechs Monate wurden 2 und 3 Gehäuse mit einer Gesamtfläche von etwa 127 Tausend Quadratmetern eingeführt. M. Dieses Projekt war das größte eingeführte Objekt eines neuen Qualitätsvorschlags im Moskauer Markt. Der Logistikpark befindet sich in Chekhov, 49 km vom Simferopol Highway von der Moskauer Ringstraße, in der Nähe des Projekts des PNK-Chekhov-Projekts. Nach den Plänen des Entwicklers wird die Umsetzung des Warehouse-Projekts 2014 abgeschlossen, dann wird die Gesamtfläche des Komplexes 286.000 Quadratmeter erreichen. m.

Der zweite Platz auf der Inputskala erhielt ein Projekt, das in der ersten Hälfte des Jahres 2013 eingeführt wurde. Sie wurden der Logistikpark "Logopark North", eine Fläche von 110.000 Quadratmetern. M. Project Developer war das Unternehmen Karavella. Dieses Warehouse-Objekt befindet sich 7 km von der Moskauer Ringstraße in der Leningrad Highway in SolNechnogorsk-Bezirk entfernt. Der SprecherParc hat eine günstige Lage und ist sowohl für den größten russischen als auch sehr attraktiv ausländische Firmen. Unter ansässigen Unternehmen ist es erwähnenswert: IKEA, globale Logistikprojekte, Eldorado usw.

Die Entwicklerfirma PNK-Gruppe wurde nicht nur in Chekhov angemeldet, sondern auch den Markt in den nächsten Lagern im PNK-VNukovo-Projekt. Im Jahr 2013 beauftragte das Unternehmen drei Korps (3, 8 und 9) mit einer Gesamtfläche von 101 Tausend m2.

In der zweiten Hälfte des Jahres 2013 hat der Entwickler Raven Russland seine Tätigkeit auf dem Markt erhöht, wodurch die Warteschlangen in den aktuellen Lagerprojekten weitergeht. So war der Markt der dritte Phase des Logistikparks "Klimovsk" (55.000 Quadratmeter) und die zweite Phase des Noginsk-Logistikparks (37.1.000 Quadratmeter).

Abbildung 2. Die bedeutendsten Produktions- und Lagerobjekte, die 2013 in Betrieb genommen werden (laut Praedium)

In der geografischen Struktur der Input wird der Trend der Entwicklung von Ferner von der Moskauer Ringstraße ausgebildet. Traditionell erhöhte Nachfrage, Komplexe, die 20-30 km von der Moskauer Ringstraße entfernt sind, werden nun der Vorschlag hochwertiger Objekte in einer Entfernung von 50 km von der Moskauer Ringstraße, die ebenfalls gefragt ist, was von bestätigt wird Die aktive Verwendung des "Build-to-Suit-Systems" während der Implementierungsprojektdaten.

Der Markt für den Verkauf von Land- und Industrie- und Lagerkomplexen wie in der Zone von bis zu 30 km und in der Zone von bis zu 50 km wird in den Hauptobjekten der geringen Klasse präsentiert, die hauptsächlich für die Sanierung geeignet sind.

Unter den direkt in der Stadt Moskau eingeführten Komplexe weisen Experten nur ein Objekt an - das Terminal "Main", das ein Lager der individuellen Lagerung ist. Der Innenraum ist nach dem Prinzip des Designers organisiert, der es erlaubt, einen Landmieter von 1 bis 50 Quadratmetern zu bieten. m in derselben Ebene. Die Preise beginnen bei 950 Rubel. pro Quadrat. m pro Monat und hängen von der Größe des ausgewählten Felds und der Mietdauer ab. Der vorteilhafte Ort zwischen den beiden wichtigsten Tracks: Khoroshevsky und Zvenigorodskoye Highway sowie ein hoher Service, der unmittelbar nach Beginn der Realisierung des Gebiets im neuen Terminal unmittelbar nach dem Beginn der Realisierung des Gebiets im neuen Terminal angeboten wurde.

Nachfrage im Industrie- und Lagerbestimmungsmarkt Moskau und der Region Moskau

Im Geschäftsmarkt Industrial and Warehouse-Immobilienmarkt in Moskau und der Region Moskau wird ein äußerst hoher Nachfrage aufrechterhalten - selbst der Rekordeintritt neuer Bereiche hat sich praktisch nicht beeinträchtigt durchschnittsniveau Freie Bereiche, die nach unterschiedlichen Schätzungen auf 1-2% betrug. Dieser Umstand wird durch folgende Faktoren erklärt:

• Entwickler, die die Suche nach den mit dem Marktrisiko verbundenen Risiken, die mit dem Marktrisiko der Anlage zu minimieren, werden zunehmend Projekte im Rahmen des "Build-to-Anzugs-Systems umgesetzt, wodurch ein erheblicher Raumanteil nicht in den offenen Markt eintritt (nach verschiedene Quellen - von 35% bis 60% im Jahr 2013).
• Der Bau von Lagerhäusern unter einem bestimmten Kunde ist ein serviceorientierter Service (oder Mieter) -Dienst, der zusammengefasst ist niedrigem Niveau Freie Bereiche bilden eine unzufriedene Nachfrage von kleinen Käufern (oder Mietern).
• Bei der Konstruktion von objektorientierten Einrichtungen schließen ab vorläufige Verträge Miete / Sale, der auch den tatsächlichen Bereich des Gebiets des offenen Marktes zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme reduziert.
• Übertragung der Inbetriebnahme der Inbetriebnahme einer Reihe von Objekten.

Käufer und Mieter Warehouses Wählen Sie das Programm der Interaktion mit dem Build-to-Suit-Entwickler nicht nur aufgrund der begrenzten Lieferung, sondern auch aufgrund der hochspezialisierten Anforderungen an gekaufte Gebiete aus. Die Einhaltung dieser Anforderungen in den frühen Stadien der Projektimplementierung spart den Betrieb und die mögliche Anpassung eines typischen Lagerlagers auf die spezifischen Anforderungen eines bestimmten Kunden.

Das Niveau der Nachfrage (Gesamtumsatz- und Lease-Transaktionen) Im Jahr 2013 werden Experten auf 1,3 Millionen Quadratmetern geschätzt. M, das etwas höher ist als der Indikator 2013. Der Höhepunkt der Nachfrage sank um 2-3 Viertel von 2013.

Die aktivsten Mieter und Käufer von Industrial and Warehouse Real Estate im Jahr 2013 waren große Handelsunternehmen, Vertriebspartner und Produktionsunternehmen.

Abbildung 3. Vertrieb von Transaktionen auf dem Markt für Produktion und Lagerbestand auf dem Profil von Business-Mietern und Käufern (nach Ritter Frank)

Nach Angaben der Firma "Jones Lang Lasalle" im Jahr 2013 erhöhte sich die durchschnittliche Größe der Transaktion - im Durchschnitt für 2013 betrug er etwa 18.000 Quadratmeter. m (13 Tausend Quadratmeter im Jahr 2012 und 11 Tausend Quadratmeter. M 2011). Die bedeutendste Transaktion des Jahres, Experten nennen 72.000 Quadratmeter, um ein Unternehmen von IKEA zu mieten. M in "Logopark North".

Tabelle 1. Die größten Transaktionen auf dem Markt für Produktion und Lagerbestand der Region Moskau (laut Firma "Jones Lang Lasalle")

Geschäftsbedingungen im Industrie- und Lagerbestimmungsmarkt Moskau und der Region Moskau

Aus Sicht der Geschäftsbedingungen kann der Industrie- und Lager-Immobilienmarkt im Bereich des Industrie- und Lagerhaltung als stabile - signifikante Änderungen der Tarife im Jahr 2013 nicht beachtet werden, wobei das derzeitige hohe Interesse vor allem auf das Defizit des qualitativen Vorschlags zurückzuführen ist.

Im Jahr 2013 stieg der Niveau der Mietpreise hochwertiger Industrie- und Lagerkomplexe der Region Moskau im Bereich von 115-140 USD / SQ. M / Jahr (Triple Net).

Die Reichweite und der Durchschnittskosten der Lieferung von Industrie- und Lagerkomplexen, abhängig von der bedingten Zone des Standorts, war (einschließlich Objekte unter der Sanierung):

• In der Stadt Moskau: 16 130 - 158 333 Rubel / sq. M, der Durchschnittswert beträgt 58.915 Rubel / sq. m.
• In der Zone bis zu 20-30 km von der Moskauer Ringstraße (Podolsk, Odintsovo, Zelenograd usw.): 3 349 - 61 508 Rubel / sq. m., Durchschnittswert von 36.862 Rubel / sq. m.
• In Zone 30-50 km von MKAD (Elektrostal, Chekhov, Solnechnogorsk, Dmitrov usw.): 1 916 - 52 174 Rubel / Sq. m., Durchschnittswert von 21 725 Rubel / Sq. M. m.

Abbildung 4. Reichweite und Durchschnittswerte des spezifischen Werts der Lieferung von Industrie- und Lagerbestimmungen, abhängig von der Standortzone des Objekts, der Rubel / sq.m.

Die spezifischen Kosten des Square im Segment hochwertiger Lagerbestimmungen in der Region Moskau im Durchschnitt liegen im Bereich von 900-1.400 USD / SQ. m., Aktivierungsrate - ca. 11%.

Immobilienfaktoren im Produktions- und Lager-Immobilienmarkt

Da die Kosten für Objekte, die sich in der Stadtfunktion befinden, deutlich höher als die Kosten von Objekten, die sich in der Region befinden, ist die Abhängigkeit des spezifischen Werts aus den Preisfaktoren ratsam, auf einer dieser Objektgruppen aufzubauen. Als Nächstes, um Abhängigkeiten zu erstellen, wurden in der Region befindliche Gegenstände aufgrund der größeren Anzahl von Vorschlägen und infolgedessen eine sichtbare Konstruktion dieser Abhängigkeiten ausgewählt.

Zu den Prognosenfaktoren der Produktions- und Lagerbestimmungen können Immobilien am wichtigsten in Bezug auf den Einfluss auf den spezifischen Wert des Objekts, quantitativer Faktoren zugeteilt werden:

Zunächst kann der Faktor, der mit Ort und Transport verbunden ist, unterschieden werden, nämlich - entfernung zur Moskauer Ringstraße. Dieser Faktor hat den größten Einfluss auf den Preis von Gegenständen, die sich hinter der Stadt befinden, da viele andere Faktoren, die mit dem Standort verbunden sind (z. B. Entfernung zur U-Bahn, Entfernung zu großen Straßen usw.), einen erheblichen Einfluss auf die Objekte innerhalb der Stadt. Darüber hinaus ist der Faktor von Bedeutung entfernung zu den Hauptverkehrsstraßen.

Unter den zum Verkauf angebotenen Objekte im Jahr 2013 belief sich der Bereich der Werte der "Entfernung zum Moskauer Ringstraßen" in Höhe von 3,6 bis 59 km, der Durchschnitt - 33 km.

Der Wertspektrum der "Entfernung zu Großverkehrsstrombahnen" -Faktor betrug 0,2-9 km, der Durchschnittswert beträgt 1,8 km.

Abbildung 5. Wirkung des Faktors "Entfernung zum Moskauer Ring" auf den spezifischen Wert des Objekts

Abbildung 6. Einfluss des Faktors "Entfernung zu Großverkehrsstrombahnen" auf den spezifischen Wert des Objekts

Gesamtbereich der Verbesserungen - Laut einer Erhebung von Agenten, die auf den Verkauf von Produktion von Lagerreal Estate in der Region Moskau spezialisiert sind, wenn mehr quadratorte Anlagen verkauft werden, sind Verkäufer bereit, auf einen bestimmten Zahlungsrückgang zu gehen, der ein Analogon von "Rabatten auf dem Ganzen" ist. dh Objekte eines größeren Bereichs in der Regel sind in Bezug auf ein Quadratmeter billiger. Der Wertebereich des Faktors "Total Verbesserungsquadrat" betrug 110-75.000 Quadratmeter. m., Durchschnittswert - 8.939 Quadratmeter. m.

Abbildung 7. Einfluss des Faktors "Total Improvement Square" auf den spezifischen Wert des Objekts

Die Gesamtfläche des Landes. Gegenstände von Industrie- und Lagerhäusern, die ein Grundstück mit größeren Gebieten haben, haben eine stärkere Nachfrage auf dem Markt. Seitdem können Sie auf einem übermäßigen Grundstück ein Parkplatz für den Transport organisieren, ein offenes Lager für verschiedene Produkte aufstellen, es besteht die Möglichkeit, schwere Fahrzeuge zu manövrieren. Der Wert des Wertes des Faktors "Die Gesamtfläche der Site" betrug 1.300-83.200 Quadratmeter. m., Durchschnittswert - 22.764 Quadratmeter. m.

Abbildung 8. Einfluss des Faktors "Gesamtlandbereich" auf den spezifischen Wert des Objekts

Die wichtigsten qualitativen Faktoren umfassen:

Bedingung / Innendekoration der Produktion und Lagerfläche - Guter Zustand des Gebäudes oder damit Überholung Entfernen Sie den potenziellen Eigentümer, um zusätzliche Investitionen in das Objekt anzuziehen. Die Preise für Produktionsangebote und Lagerhäuser oder eingebaute Räumlichkeiten, die in gutem Zustand mit einem einfachen Abschlussniveau liegen, über den Preisen der Vorschläge von Objekten in zufriedenstellendem Zustand.

Tabelle 1. Faktorwerte "Zustand / Innenniveau der Inneneinrichtung"

Verfügbarkeit und Zustand. engineering-Netzwerke Spielt auch eine bedeutende Rolle bei der Bildung der Kosten des Produktions- und Lagerobjekts. Dieser Faktor bestimmt den Betrag der notwendigen Investitionen für die normale Funktionsweise des Objekts, während in Bezug auf die Implementierung der Produktions- und Lagerfunktion das Vorhandensein von Stromversorgung und Wärmeversorgung von größter Bedeutung ist.

Tabelle 2. Werte des Faktors "Verfügbarkeit und Zustand der Ingenieurnetzwerke"

Ausrüstungszugangsstraßen und ihre Bequemlichkeit - Die beliebtesten sind Websites, die mehrere komfortable Zugangsstraßen aufweisen. Die Bequemlichkeit von Zugangswegen wird je nach Klasse und der Bewegung von Fahrzeugen auf der Straße auf dem Ballsaalsystem geschätzt, mit dem der Transport des Transports in das Territorium sowie die Möglichkeit eines temporären Parkens darauf.

Tabelle 3. Faktorwerte "Ausrüstung durch Einfahrten und ihre Bequemlichkeit"

Je nach Art der Produktion können auch andere Preisfaktoren berücksichtigt werden (die Anwesenheit des Eisenbahnzweigs, der Höhe der Decken, der Anwesenheit von Kranen usw.).

Große Trends und Prognosen auf dem Markt für Produktions- und Lagerbestimmungen in der Region Moskau und Moskau

• Im Jahr 2013 wurde die Klassifizierung von Industrie- und Lagerreal Estate überarbeitet - Informationen relativ zu den Objekten der Klasse "A +" wurde verfeinert.
• Der Markt ist nach wie vor ein hohes Maß an Nachfrage vor dem Hintergrund eines qualitativen Versorgungsdefizits, der Vakanzen war 2013 1-2%.
• Der Haupteintritt neuer Objekte fällt auf beliebte Gebiete: südlich, Südosten, Südwesten. In diesem Fall beziehen sich fast alle Objekte auf die Klasse "A".
• Das Volumen von Transaktionen im Segment Industrial and Warehouse in Höhe von etwa 1,3 Millionen Quadratmetern belief sich auf rund 1,3 Millionen Quadratmeter. m.
• Ein relativ neuer Trend ist die Umsetzung von Projekten, die von MKAD in einer Entfernung von 30-50 km entfernt ist.
• Die Umsetzung von Projekten nach dem "Build-to-Anzug" -Plaat wird immer beliebter - verschiedene Schätzungen Im Jahr 2013 ist es somit von 35% bis 60% des Gebiets umgesetzt.
• Unter Berücksichtigung der Verzögerung bei der Inbetriebnahme einer Reihe von Projekten kann 2014 der Inbetriebnahme der Inbetriebnahme von 2013 voraussichtlich bleiben. Es wird erwartet, dass es auf 2-4% den freien Raum aufbewahrt wird.
• Das Wachstum der Mietpreise und der Verkaufskosten von Objekten wird nicht erwartet - die Hauptabscheidung ist eine ungünstige makroökonomische Prognose für 2014 (ein geringes Wachstum von BIP und anderen sozioökonomischen Indikatoren wird vorhergesagt).
• Zu den größten Projekten, die für die Inbetriebnahme im Jahr 2014 erklärt wurden, wenden sich die Marktexperten: den Südtor-Industriepark und den Radad-Logistikpark, eine Gesamtfläche von 200 und 155 Tausend Quadratmetern. m. jeweils.

Schlussfolgerungen: In der Nähe des Aufzeichnungsvolumens von Inputgebieten auf dem Markt für Produktion und Lagermobilien Moskau und die Region Moskau hatten keine erheblichen Auswirkungen auf die Nachfrage, was weiterhin auf hohem Niveau liegt. In Ermangelung von ernsthaften Schwingungen von kommerziellen Bedingungen vor dem Hintergrund eines hohen Bedarfs können wir über die Stabilisierung des Marktes abschließen. Die wichtigsten Faktoren, die den Markt von einer weiteren aktiven Entwicklung zurückhalten, sind makroökonomisch - die Instabilität der allgemeinen wirtschaftlichen Situation erhöht die Risiken von Entwicklern, wodurch der letztere und aktiver gezwungen wird.

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