Grundlegende Ansätze und Methoden der Immobilienbewertung. Immobilienbewertung mit Ertragsansatz Grundlegende Ansätze zur Wertermittlung eines Immobilienobjektes

Bei der Immobilienbewertung gibt es drei allgemein anerkannte Ansätze zur Wertermittlung: Kosten, Markt und Rentabilität. Jeder Ansatz hat seine eigenen etablierten Methoden, Techniken und Verfahren.

Die konzeptionelle Ähnlichkeit von Ansätzen zur Bewertung verschiedener Immobilienobjekte wird deutlich. Gleichzeitig bestimmt die Art des bewerteten Objekts die Merkmale bestimmter Verfahren, die sich aus spezifischen Bewertungsproblemen ergeben, die in der Regel nur dieser Art von Immobilien innewohnen.

Kostenansatz

Der Kostenansatz ist eine Reihe von Methoden zur Bewertung des Wertes eines Objekts, basierend auf der Ermittlung der Kosten, die für die Reproduktion oder den Ersatz eines Objekts unter Berücksichtigung seines Verschleißes erforderlich sind.

Beim Kostenansatz wird davon ausgegangen, dass die Kosten, die erforderlich sind, um eine bewertete Immobilie im Ist-Zustand zu erstellen oder ihre Konsumeigenschaften nachzubilden, dem Verkehrswert dieser Immobilie entsprechen. Mit dem Kostenansatz können Sie die Baukosten eines Objekts zu aktuellen Preisen (zum Bewertungsstichtag) abzüglich der gesamten kumulierten (Gesamt-)Abschreibung berechnen.

1. Berechnung der Anschaffungskosten oder der langfristigen Pacht von freien und verfügbaren Grundstücken, um deren Nutzung zu optimieren;
2. Schätzung der Wiederbeschaffungskosten des bewerteten Gebäudes. Die Berechnung des Wiederbeschaffungswerts basiert auf der Berechnung der Kosten für die Wiederherstellung des betreffenden Gegenstandes, basierend auf den aktuellen Preisen und Bedingungen für die Herstellung ähnlicher Gegenstände zu einem bestimmten Zeitpunkt;
3. Feststellung des Ausmaßes der körperlichen, funktionellen und äußerlichen Abnutzung der Immobilie;
4. Einschätzung der Höhe des unternehmerischen Gewinns (Investorengewinn);
5. Berechnung des Endwertes des Bewertungsgegenstandes durch Anpassung des Wiederbeschaffungswertes für Abnutzung, gefolgt von einer Werterhöhung um den Grundstückswert.

Der Kostenansatz ist bei der Bewertung neu in Betrieb genommener Liegenschaften am geeignetsten, er führt zu den überzeugendsten Ergebnissen bei hinreichend begründeten Grundstückspreisen und unbedeutenden kumulierten Abschreibungen auf Verbesserungen.

Einkommensansatz

Die Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilienobjekten nach dem Ertragswertverfahren basiert auf dem Erwartungsprinzip. Nach diesem Prinzip erwirbt der typische Investor, also der Käufer einer Immobilie, diese in Erwartung zukünftiger Nutzungserträge. Da zwischen der Höhe der Investition und dem Nutzen aus der gewerblichen Nutzung der Investition ein direkter Zusammenhang besteht, wird der Wert einer Immobilie definiert als der Wert der Rechte auf den Erhalt der Einkünfte, also der Wert der Immobilie ist definiert als der Barwert der zukünftigen Erträge, die durch die zu bewertende Immobilie erzielt werden.

Die Hauptphasen des Bewertungsverfahrens mit diesem Ansatz:

1. Prognose der zukünftigen Einnahmen aus der Vermietung der geschätzten Mietflächen für die Eigentumsdauer und Ermittlung des potenziellen Bruttoeinkommens (GVR) auf Basis der gewonnenen Daten, das nach Formel (1) berechnet wird:

PVD = S x Na, (1)

wobei S die zu vermietende Fläche ist, m²,

Nа - Mietpreis für 1 qm

3. Ermittlung auf Basis von Marktanalysen von Verlusten aus Unternutzung und beim Einzug von Mieten, Berechnung des tatsächlichen Bruttoeinkommens (DVD). Der Eigentümer hat in der Regel langfristig nicht die Möglichkeit, 100 % der Gebäudefläche dauerhaft zu verpachten. Mietausfälle sind auf Unterbeschäftigung der Immobilie und Nichtzahlung der Miete durch skrupellose Mieter zurückzuführen. Der Grad der Arbeitslosigkeit eines rentablen Immobilienobjekts wird durch den Unternutzungskoeffizienten charakterisiert, der sich aus dem Verhältnis der Menge der nicht vermieteten Flächen zur Menge der zu vermietenden Gesamtfläche ergibt. Die Berechnung des tatsächlichen Bruttoeinkommens (DVD) erfolgt nach der Formel (2):

DWD = PVD * Kz * Ks, (2)

wobei DVD das tatsächliche Bruttoeinkommen ist,

LDPE - potenzielles Bruttoeinkommen,

Кз - Flächennutzungsfaktor,

Кс - Zahlungseinzugskoeffizient.

Es ist zu beachten, dass die über die Pachtzahlungen hinausgehenden Einnahmen aus dem Betrieb der Anlage (zB für die Inanspruchnahme zusätzlicher Dienstleistungen - Parken etc.) zu der oben berechneten DVD hinzugerechnet werden müssen.

4. Berechnung der Betriebskosten der zu bewertenden Immobilie, die auf einer Analyse der tatsächlichen Kosten ihrer Instandhaltung und / oder der typischen Kosten auf dem jeweiligen Markt basiert. Die Aufwendungen sind bedingt fix (Grundsteuer, Versicherungsprämien, Zahlungen für ein Grundstück), bedingt variabel (Nebenkosten, laufende Reparaturen, Gehälter des Servicepersonals usw.), Wiederbeschaffungskosten (Aufwendungen für den periodischen Austausch abgenutzter Bauteile ).

Daher werden die geschätzten Betriebskosten vom DIA abgezogen, und das Endergebnis ist das Nettobetriebsergebnis (NPR).

5. Umrechnung des Nettobetriebsergebnisses in den Barwert des Objekts.

Die Direktkapitalisierungsmethode ist eine Methode zur Bestimmung des Marktwertes eines gewinnbringenden Objekts auf der Grundlage der direkten Umrechnung des typischsten Einkommens des ersten Jahres in einen Wert durch Division durch die Kapitalisierungsquote, die auf der Grundlage einer Analyse von Marktdaten über die Verhältnis von Nettoeinkommen und Wert des Vermögens, ähnlich dem zu bewertenden Objekt, erhalten nach der Marktmethode.

Das Verfahren zur Bewertung einer Immobilie beginnt mit einer Besichtigung. Bevor Sie mit der Inspektion beginnen, wird empfohlen, sich mit den verfügbaren technischen Unterlagen der Anlage vertraut zu machen sowie ein Gespräch mit den für den Betrieb zuständigen technischen Service-Spezialisten zu führen.

Vergleichender Ansatz

Voraussetzung für die Anwendung von Marktansatzmethoden ist die Verfügbarkeit von Informationen über Transaktionen mit ähnlichen Immobilienobjekten (die in Zweck, Größe und Lage vergleichbar sind), die zu vergleichbaren Bedingungen (Zeitpunkt der Transaktion und Finanzierungsbedingungen der Transaktion) stattgefunden haben ).

Der vergleichende Ansatz basiert auf drei Grundprinzipien der Immobilienbewertung: Angebot und Nachfrage, Substitution und Beitrag. Basierend auf diesen Grundsätzen der Immobilienbewertung im Marktansatz werden eine Reihe von quantitativen und qualitativen Methoden verwendet, um Vergleichselemente zu unterscheiden und Anpassungen an Marktdaten vergleichbarer Objekte zu messen, um den Wert des bewerteten Objekts zu modellieren.

Das Grundprinzip des marktwirtschaftlichen Ansatzes bei der Immobilienbewertung ist das Substitutionsprinzip, das besagt, dass ein potenzieller Käufer für die Immobilie keinen Preis zahlt, der die Anschaffungskosten einer aus seiner Sicht ähnlichen Immobilie übersteigt.

Die Hauptschwierigkeiten bei der Anwendung der Methoden des Marktansatzes sind mit der mangelnden Transparenz des russischen Immobilienmarktes verbunden. In den meisten Fällen sind die realen Preise von Immobilientransaktionen unbekannt. Dabei werden häufig die Preise von Geboten für zum Verkauf angebotene Objekte in die Bewertung einfließen.

Die Verkaufsvergleichsmethode ermittelt den Marktwert einer Immobilie auf der Grundlage einer Analyse der jüngsten Verkäufe vergleichbarer Immobilien, die in Größe und Nutzung der zu bewertenden Immobilie ähnlich sind. Bei dieser Preisbildungsmethode wird davon ausgegangen, dass der Markt einen Preis für die zu bewertende Immobilie wie für vergleichbare, wettbewerbsfähige Immobilien festlegt. Um die Umsatzvergleichsmethode anzuwenden, verwenden Experten eine Reihe von Bewertungsprinzipien, einschließlich des Substitutionsprinzips.

Die Anwendung der Verkaufsvergleichsmethode besteht in der sequentiellen Ausführung der folgenden Aktionen:

1. Detaillierte Marktforschung, um verlässliche Informationen über alle Faktoren im Zusammenhang mit Gegenständen vergleichbaren Nutzens zu erhalten;
2. Bestimmung geeigneter Vergleichseinheiten und vergleichender Analysen für jede Einheit;
3. Vergleich des bewerteten Objekts mit den ausgewählten Vergleichsobjekten, um deren Verkaufspreise anzupassen oder aus der Vergleichsliste auszuschließen;
4. Bringen einer Reihe von angepassten Indikatoren für den Wert vergleichbarer Objekte auf den Verkehrswert des Bewertungsobjekts.

Als Informationsquellen zu Markttransaktionen mit Immobilien können Immobilienämter, staatliche Quellen, eigene Datenbanken, Publikationen etc. herangezogen werden.

Nach der Auswahl einer Vergleichseinheit ist es notwendig, die Hauptindikatoren bzw. Vergleichselemente zu bestimmen, mit denen Sie den Wert des Objekts modellieren können, indem Sie die Kauf- und Verkaufspreise vergleichbarer Immobilienobjekte entsprechend anpassen.

In der Bewertungspraxis werden bei der Ermittlung des Immobilienwertes solche Vergleichsgrundelemente unterschieden, wie die übertragenen Rechte an Immobilien, die Bedingungen der finanziellen Abwicklung beim Immobilienkauf, die Verkaufsbedingungen (Reinheit der Transaktion), der Verkaufszeitpunkt, der funktionale Zweck des Objekts, die Lage, die Bequemlichkeit der Zufahrtsstraßen, die Fläche des Objekts, der technische Zustand und der Fertigstellungsgrad der Räumlichkeiten.

Diese Methode ist am effektivsten für regelmäßig verkaufte Immobilien. Mit quantitativen und qualitativen Methoden werden die Elemente der Anpassungsmessung hervorgehoben.

Zu den quantitativen Methoden gehören:

· Analyse von gepaarten Verkäufen (zwei verschiedene Verkäufe werden verglichen, um die Anpassung für ein Vergleichselement zu ermitteln);
· Statistische Analyse (das Verfahren basiert auf der Verwendung des Apparats der mathematischen Statistik zur Durchführung von Korrelations- und Regressionsanalysen);
· Analyse des Sekundärmarktes (diese Methode bestimmt den Betrag der Anpassungen auf der Grundlage von Daten, die nicht direkt mit dem Bewertungsgegenstand oder dem Vergleichsgegenstand zusammenhängen) und andere.

Qualitative Techniken umfassen:

(vergleichende) Klassifizierungsanalyse (die Methode ähnelt der Analyse von gepaarten Verkäufen, mit der Ausnahme, dass die Anpassungen nicht in Prozent oder Geldbeträgen, sondern in Kategorien der Fuzzy-Logik ausgedrückt werden);

Verteilungsanalyse (Vergleichsverkäufe werden in absteigender Reihenfolge der Angemessenheit verteilt, dann wird der Ort des Bewertungsgegenstandes in der Reihe der Vergleichsverkäufe bestimmt).

Harmonisierung der Ergebnisse

Der letzte Schritt der Bewertung ist der Abgleich der Ergebnisse, die mit unterschiedlichen Methoden im Rahmen der verwendeten Ansätze erzielt wurden. Der Zweck dieser Vereinbarung besteht darin, den endgültigen Endwert der Kosten zu erhalten.

Die drei Bewertungsansätze sind voneinander unabhängig, basieren jedoch auf denselben ökonomischen Prinzipien. In einem idealen (offenen und wettbewerbsorientierten) Markt sollten alle drei Ansätze zum gleichen Wert führen. Die meisten Märkte sind jedoch unvollkommen, Angebot und Nachfrage sind nicht im Gleichgewicht. Potentielle Nutzer können falsch informiert werden, Hersteller können wirkungslos sein. Aus diesen und anderen Gründen können die Ansätze unterschiedliche Wertindikatoren liefern, die der Gutachter bei der Durchführung des Genehmigungsverfahrens miteinander vergleicht.

Gemäss den Eidgenössischen Bewertungsstandards (BFS Nr. 1) sind die vom Gutachter gewählte Begutachtungsmethode sowie alle vom Gutachter bei der Abstimmung der Beurteilungsergebnisse getroffenen Beurteilungen, Annahmen und verwendeten Informationen zu begründen.

Die gewichtete Mittelung wird als die am besten geeignete Option für die Durchführung des Verfahrens zur Abstimmung der erzielten Ergebnisse angesehen, um den endgültigen Wert der Kosten zu erhalten. Der Gutachter wägt ab, inwieweit ein bestimmter Ansatz dem Zweck der Bewertung des betrachteten Objekts entspricht, ob die durchgeführten Berechnungen durch Marktdaten gestützt werden, ob sie diesen nicht widersprechen, und verlässt sich letztendlich eher auf den Wertindikator die auf der Grundlage der idealsten aller Gesichtspunkte des Ansatzes gewonnen wird.

2.5.1. Vergleichender Ansatz

Vergleichender Ansatz Bei der Bewertung handelt es sich um eine Reihe von Bewertungsmethoden, die auf dem Vergleich des Bewertungsobjekts mit seinen Gegenstücken basieren, für die Informationen über die Preise der Transaktionen mit ihnen vorliegen.

Bedingungen für die Anwendung des vergleichenden Ansatzes:

1.Das Objekt darf nicht eindeutig sein.
2. Die Informationen müssen umfassend sein, einschließlich der Geschäftsbedingungen.
3. Faktoren, die den Wert der verglichenen Analoga der bewerteten Immobilie beeinflussen, müssen vergleichbar sein.

Grundvoraussetzungen für ein Analog:

Ein Analogon ist einem Bewertungsobjekt hinsichtlich grundlegender wirtschaftlicher, materieller, technischer und sonstiger Merkmale ähnlich;
- ähnliche Bedingungen der Transaktion.

Der vergleichende Ansatz basiert auf den Prinzipien:

Ersetzungen;
- Balance;
- Angebot und Nachfrage.

Schritte des vergleichenden Ansatzes:

Marktforschung;
- Sammlung und Überprüfung der Zuverlässigkeit von Informationen über die zum Verkauf angebotenen oder kürzlich verkauften Analoga des Bewertungsgegenstandes;
- Vergleich der Daten zu den ausgewählten Analoga und dem Bewertungsobjekt;
- Anpassung der Verkaufspreise der ausgewählten Analoga entsprechend den Abweichungen vom Bewertungsgegenstand;
- Ermittlung des Wertes des Bewertungsgegenstandes.

Um den endgültigen Wert der zu bewertenden Immobilie zu ermitteln, ist eine Anpassung an vergleichbare Verkäufe erforderlich. Die Berechnung und Anpassungen erfolgen auf der Grundlage der logischen Analyse früherer Berechnungen unter Berücksichtigung der Bedeutung jedes Indikators. Am wichtigsten ist die genaue Bestimmung der Korrekturfaktoren.

Vorteile des vergleichenden Ansatzes:

1. Die endgültigen Kosten spiegeln die Ansichten typischer Verkäufer und Käufer wider.
2. Verkaufspreise spiegeln Veränderungen der Finanzlage und Inflation wider.
3. Statisch geerdet.
4. Für Unterschiede zwischen verglichenen Objekten werden Korrekturen vorgenommen.
5. Es ist recht einfach zu bedienen und liefert zuverlässige Ergebnisse.

Nachteile des vergleichenden Ansatzes:

1. Unterschiede im Verkauf.
2. Schwierigkeiten beim Sammeln von Informationen über praktische Verkaufspreise.
3. Probleme beim Sammeln von Informationen zu bestimmten Bedingungen der Transaktion.
4. Abhängigkeit vom Marktgeschehen.
5. Abhängigkeit von der Marktstabilität.
6. Schwierigkeiten beim Abgleichen von Daten zu signifikant unterschiedlichen Verkäufen.

2.5.2. Kostenansatz

Kostenansatz ist eine Reihe von Bewertungsmethoden, die auf der Ermittlung der Kosten für die Wiederherstellung oder den Ersatz des Bewertungsobjekts unter Berücksichtigung der kumulierten Abschreibungen basieren Es basiert auf der Annahme, dass der Käufer für das fertige Objekt nicht mehr bezahlt als für die Herstellung eines Objekts mit ähnlichem Nutzen.

Dieser Ansatz berücksichtigt die Kosten des Investors, nicht des Auftragnehmers.

Dieser Ansatz basiert auf dem Substitutionsprinzip.

Erforderliche Informationen zur Anwendung des Kostenansatzes:

Lohnniveau;
- die Höhe der Gemeinkosten;
- Ausrüstungskosten;
- die Rendite der Bauherren in der Region;
- Marktpreise für Baustoffe.

Phasen des Kostenansatzes:

Berechnung der Grundstückskosten unter Berücksichtigung der effizientesten Nutzung (S z);
- Berechnung der Kosten für den Neubau der bewerteten Gebäude (C ns);
- Berechnung der kumulierten Abschreibungen (I n):
- körperliche Verschlechterung- Verschleiß, der mit einer Abnahme der Leistung des Objekts als Folge der natürlichen körperlichen Alterung und des Einflusses äußerer ungünstiger Faktoren verbunden ist;
- Funktionskleidung- Verschleiß durch Nichteinhaltung moderner Anforderungen an solche Einrichtungen;
- äußerer Verschleiß- Verschleiß infolge von Veränderungen externer Wirtschaftsfaktoren;
- Berechnung der Verbesserungskosten unter Berücksichtigung der kumulierten Abschreibung: Su = C ns -C und;
- Ermittlung des Endwertes der Immobilie: C w = C w + C y.

Vorteile des Kostenansatzes:

1. Bei der Bewertung neuer Objekte ist der Kostenansatz am zuverlässigsten.

2. Diese Vorgehensweise ist in folgenden Fällen ratsam und/oder die einzig mögliche:

Analyse des besten und effizientesten Grundstücks;
- technische und wirtschaftliche Analyse von Neubauten und Verbesserungen;
- Bewertung öffentlicher und staatlicher und besonderer Einrichtungen;
- Bewertung von Objekten in wenig aktiven Märkten;
- Bewertung für Versicherungs- und Steuerzwecke.

Nachteile des Kostenansatzes:

1. Die Kosten entsprechen nicht immer dem Marktwert.
2. Versuche, ein genaueres Bewertungsergebnis zu erzielen, gehen mit einem raschen Anstieg der Arbeitskosten einher.
3. Inkonsistenz zwischen den Anschaffungskosten der zu bewertenden Immobilie und den Neubaukosten der exakt gleichen Immobilie, da die kumulierten Abschreibungen bei der Bewertung von den Baukosten abgezogen werden.
4. Probleme bei der Berechnung der Reproduktionskosten von Altbauten.
5. Die Schwierigkeit, den kumulierten Verschleiß alter Gebäude und Bauwerke zu bestimmen.
6. Getrennte Bewertung des Grundstücks von den Gebäuden.
7. Die Problematik der Bewertung von Grundstücken in Russland.

2.5.3. Einkommensansatz

Einkommensansatz beruht darauf, dass der Wert der Immobilie, in die das Kapital investiert wird, der aktuellen Einschätzung der Ertragsqualität und -höhe dieser Immobilie entsprechen muss.

Einkommensansatz- eine Reihe von Methoden zur Bewertung des Wertes von Immobilien auf der Grundlage der Ermittlung des aktuellen Wertes der erwarteten Einnahmen daraus.

Die Hauptvoraussetzung für die Berechnung der Kosten dieses Ansatzes ist die Vermietung der Immobilie. Um zukünftige Immobilienerträge in Barwerte umzuwandeln, wird eine Ertragskapitalisierung durchgeführt.

Die Kapitalisierung von Einkünften ist ein Prozess, der das Verhältnis zwischen zukünftigen Einkünften und dem gegenwärtigen Wert eines Objekts bestimmt.

Grundformel des Einkommensansatzes (IRV - Formel):

wobei V der Wert der Immobilie ist,

I ist das erwartete Einkommen aus der geschätzten Immobilie. Das Einkommen bezieht sich normalerweise auf das Nettobetriebseinkommen, das die Immobilie über den Zeitraum erwirtschaften kann

R ist die Rendite oder der Gewinn - dies ist das Verhältnis oder der Kapitalisierungssatz.

Die Kapitalisierungsquote ist die Rendite, die das Verhältnis zwischen Einkommen und Wert der zu bewertenden Immobilie widerspiegelt.

Es gibt zwei Arten der Großschreibung:

Direkte Großschreibung;
- Kapitalisierung des Einkommens zum Zinssatz des Kapitals.

Bei der direkten Kapitalisierung werden zwei Größen berücksichtigt: Jahreseinkommen und Kapitalisierungssatz.

Kapitalisierungsrate ist das Verhältnis des Verkehrswertes der Immobilie zu den erzielten Nettoeinnahmen.

Das erwartete Einkommen wird durch die Analyse des Einkommens während der Eigentumsdauer der Immobilie bestimmt.

Diskontsatz- der Zinseszinssatz, der bei der Neuberechnung des Werts der Cashflows aus der Nutzung von Immobilien zu einem bestimmten Zeitpunkt verwendet wird.

Phasen des Einkommensansatzes:

1. Berechnung der Summe aller möglichen Einnahmen aus dem Veranlagungsgegenstand.
2. Berechnung des tatsächlichen Bruttoeinkommens.
3. Berechnung der mit dem Bewertungsgegenstand verbundenen Kosten:

Bedingt dauerhaft;
- bedingt variabel (betriebsbereit);
- Reserven.

4. Ermittlung der Höhe des Nettobetriebsergebnisses.
5. Umrechnung des erwarteten Einkommens in den Barwert.

Bisherige

Einführung

Kapitel 1. Methodische Grundlagen der Immobilienbewertung

1.1 Der Begriff der Immobilienbewertung, Bewertungsgegenstände, Arten des Schätzwerts

1.2 Gesetzliche und rechtliche Grundlagen, Ziele und Etappen der Immobilienbewertung

Kapitel 2. Grundlegende Ansätze und Methoden der Immobilienbewertung und ihre Anwendung

2.1 Wesen und Merkmale von Ansätzen und Methoden der Immobilienbewertung

2.2 Vor- und Nachteile unterschiedlicher Ansätze bei der Immobilienbewertung

Fazit

Referenzliste

Einführung

Heute gibt es in Russland verschiedene Eigentumsformen, die es dem Eigentümer ermöglichen, nach eigenem Ermessen über sein Eigentum zu verfügen. In diesem Zusammenhang stellen sich Fragen nach dem Wert von Immobilien, der Notwendigkeit der Beilegung von Immobilienstreitigkeiten, bei denen die Parteien gezwungen waren, auf die Dienste unabhängiger Preisschiedsrichter zurückzugreifen, um den objektiven Wert einer bestimmten Immobilie zu bestimmen.

Die Entwicklung der Bewertungsaktivitäten in der Russischen Föderation wird direkt von der Entwicklung der Marktbeziehungen bestimmt. Die Wertermittlung von Immobilien verschiedener Arten von Immobilien wird zunehmend zu einem integralen und wirksamen Instrument der Marktwirtschaft.

Mit der Entwicklung einer Marktwirtschaft gewinnt die Bewertung von Maschinen, Geräten und Fahrzeugen immer mehr an Bedeutung. Die Bedeutung dieser Art der Bewertungstätigkeit wird sowohl durch die Expansion des privaten Immobiliensektors als auch durch den Bedarf an Investitionswachstum bestimmt.

Zu beachten ist, dass sich Maschinen und Anlagen in der Regel durch eine Vielzahl unterschiedlicher Parameter und eine unterschiedliche Nomenklatur auszeichnen. Die Anzahl der Maschinen- und Ausrüstungsgegenstände im Land und sogar in einer separaten Region ist sehr groß.

Die Ermittlung des Verkehrswertes von Maschinen und Anlagen ist ein komplexer Vorgang, da es im Bewertungsprozess oft nicht möglich ist, ein absolut identisches Analogon für den bewerteten Gegenstand zu finden.

Um eine möglichst genaue Immobilienbewertung zu erreichen, werden spezielle Techniken und Methoden verwendet, die in dieser Kursarbeit behandelt werden.

Die Studienarbeit besteht aus einer Einführung in zwei Kapitel und einem Fazit. Im ersten Kapitel werden der Begriff der Immobilienbewertung, die Bewertungsobjekte, die Bewertungsarten sowie die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Bewertungstätigkeit, die Ziele und die Stufen der Immobilienbewertung untersucht. Im zweiten Kapitel werden die wichtigsten Ansätze und Methoden der Immobilienbewertung und deren Anwendung untersucht.

Bei der Erstellung der Hausarbeit wurden folgende Materialien verwendet: Bundesgesetz "Über die Bewertungstätigkeit in der Russischen Föderation", Bundesbewertungsstandards, staatliche Bewertungsstandards, Lehrbücher zur Immobilienbewertung, Materialien aus der Zeitschrift "Bewertungsfragen" usw .

Kapitel 1. Methodische Grundlagen der Immobilienbewertung

1.1 Der Begriff der Immobilienbewertung, Bewertungsobjekte, Arten von Schätzungen

Eigentum – Gegenstände der umgebenden Welt, die einen Nutzen haben, und Rechte an ihnen. .

Die Immobilienbewertung ist ein geordnetes, zielgerichtetes Verfahren zur monetären Ermittlung des Wertes der entsprechenden Immobilie unter Berücksichtigung der damit verbundenen Potenziale und realen Erträge zu einem bestimmten Zeitpunkt in einem bestimmten Marktsegment.

Immobilienbewertung ist der allgemeinste Begriff, der auf Bewertungsaktivitäten und alle ihre möglichen Objekte angewendet wird.

Nach Artikel 5 des Bundesgesetzes „ Zu den Bewertungsaktivitäten in der Russischen Föderation»Die Objektbewertung Nr. 135-FZ kann für folgende Objekte gelten:

1. Materielle Dinge trennen (Wohnung, Auto, Mineraliensammlung usw.);

2. Eine Reihe von Dingen, die das Eigentum einer juristischen Person oder einer natürlichen Person ausmachen (dazu gehört auch das Geschäft als Bewertungsobjekt);

3. Eigentums- und sonstige Schutzrechte;

4. Ansprüche, Pflichten (Schulden);

5. Arbeiten, Dienstleistungen, Informationen;

6. Andere Gegenstände der Bürgerrechte, für die die Gesetzgebung der Russischen Föderation die Möglichkeit ihrer Teilnahme am Zivilverkehr vorsieht.

In der Regel wird die Immobilienbewertung in vier große Gruppen eingeteilt:

1. Einschätzung des Unternehmenswertes (Geschäfts);

2. Immobilienbewertung;

3. Begutachtung der Ausrüstung (einschließlich Maschinen, Fahrzeuge);

4. Bewertung des Wertes von immateriellen Vermögenswerten und geistigem Eigentum.

Kostengutachten - Ermittlung des Wertes eines Objekts zu einem bestimmten Zeitpunkt gemäß dem gewählten Kostenstandard.

Die Kosten- Dies sind die Kosten der Produktionsfaktoren, die sich in einem bestimmten Objekt materialisieren.

Der geschätzte Wert der Immobilie kann variieren. Die Art des zu ermittelnden Werts bestimmt den Bewertungszweck und die Bewertungsmethode die Verwirklichung des Bewertungszwecks.

Bei der Verwendung des Wertbegriffs bei der Durchführung von Bewertungsaktivitäten wird eine bestimmte Wertart angegeben, die durch den Verwendungszweck der Bewertungsergebnisse bestimmt wird.

Bei der Durchführung von Bewertungsaktivitäten werden folgende Wertarten des bewerteten Objekts verwendet:

· Marktwert;

· Investitionswert;

· Liquidationswert;

· Katasterwert.

1. Bei der Bestimmung Markt der Wert des Bewertungsgegenstandes ermittelt wird der wahrscheinlichste Preis, zu dem der Bewertungsgegenstand am Bewertungsstichtag auf dem freien Markt in einem Wettbewerbsumfeld veräußert werden kann, wenn die Transaktionsparteien angemessen handeln und über alle erforderlichen Informationen verfügen und keine außergewöhnliche Umstände im Wert des Transaktionspreises widergespiegelt werden, ist dann der Fall, wenn:

2. Bei der Bestimmung Investition der Wert des Bewertungsobjekts bestimmt sich nach den Kosten für eine bestimmte Person oder Personengruppe zum Anlagezweck der Nutzung des von dieser Person (Personen) erstellten Bewertungsobjekts

3. Bei der Bestimmung Liquidation der Wert des Bewertungsobjekts wird durch den berechneten Wert bestimmt, der den wahrscheinlichsten Preis widerspiegelt, zu dem der gegebene Bewertungsgegenstand während der Expositionsdauer des Bewertungsobjekts, die geringer ist als die marktübliche Expositionsdauer, veräußert werden kann, unter Bedingungen, in denen der Verkäufer gezwungen ist, ein Geschäft zur Veräußerung von Eigentum abzuschließen.

4. Bei der Bestimmung Kataster der Wert des Bewertungsgegenstandes wird durch Verfahren der Massenermittlung des Verkehrswertes ermittelt, festgestellt und genehmigt gem.

Die wichtigsten Parameter, die den Wert von Immobilien bestimmen, sind: Nutzen, Nachfrage, Angebot, Knappheit, die Möglichkeit der Übertragung von Eigentumsrechten, die Kosten der Schaffung von Immobilien.

1.2 Gesetzlicher und rechtlicher Rahmen, Ziele und Etappen der Immobilienbewertung

Der rechtliche Rahmen für Begutachtungstätigkeiten in der Russischen Föderation ist:

1) Bundesgesetz vom 29. Juli 1998 Nr. 135 - FZ "Über Bewertungstätigkeiten in der Russischen Föderation" (letzte Ausgabe des Bundesgesetzes vom 24. Juli 2007 Nr. 220 - FZ). Grundlegende Bestimmungen.

2) Föderaler Bewertungsstandard "Allgemeine Bewertungskonzepte, Ansätze und Anforderungen an die Bewertung" (BFS Nr. 1), genehmigt durch die Verordnung des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung Russlands vom 20. Juli 2007 Nr. 256. Grundlegende Bestimmungen.

3) Föderaler Bewertungsstandard "Der Zweck der Bewertung und die Arten des Werts" (BFS 2), genehmigt durch die Verordnung des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung Russlands vom 20. Juli 2007 № 255. Grundlegende Bestimmungen.

4) Föderaler Bewertungsstandard "Anforderungen an den Bewertungsbericht" (BFS Nr. 3), genehmigt durch die Verordnung des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung Russlands vom 20. Juli 2007 Nr. 254. Grundlegende Bestimmungen.

Laut Bundesgesetz Nr. 135-FZ vom 29. Juli 1998 „Über die Bewertungstätigkeiten in der Russischen Föderation“ unterliegen Bewertungstätigkeiten der Zwangslizenzierung.

Die Immobilienbewertung wird von zugelassenen Sachverständigen auf der Grundlage einer Vereinbarung über die Bewertung eines Immobilienobjekts durchgeführt, wobei alle drei klassischen Methoden der Immobilienbewertung - rentabel, vergleichend (Markt) und Kosten - obligatorisch verwendet werden.

Änderungen des Bundesgesetzes "Über die Bewertungstätigkeit in der Russischen Föderation" legen die Übertragung eines erheblichen Teils der Kontrolle über die Tätigkeiten in diesem Bereich von Regierungsbehörden auf Selbstregulierungsorganisationen von Gutachtern fest, was mit der Abschaffung der Lizenzierung von Bewertungstätigkeiten verbunden ist . Ein Gutachter wird durch Beschluss seines kollegialen Leitungsorgans als Mitglied einer Selbstregulierungsorganisation von Gutachtern aufgenommen. Ein Gutachter kann aufgrund eines Verstoßes gegen das Gesetz und die bundesstaatlichen Bewertungsstandards durch Beschluss seines Kollegialorgans aus der Mitgliedschaft ausgeschlossen werden.

Nach Art. 8 ФЗ-135 ist die Bewertung von Bewertungsobjekten obligatorisch, wenn Bewertungsobjekte, die ganz oder teilweise der Russischen Föderation, Körperschaften der Russischen Föderation oder Gemeinden gehören, an der Transaktion beteiligt sind.

Die Zwecke der Immobilienbewertung sind in der Regel:

· Bestimmung des Wertes von Eigentum während seiner Privatisierung, Übertragung auf Treuhand, Verpachtung, Verstaatlichung;

· Nutzung des Eigentums als Sicherheit;

· Verkauf oder sonstige Veräußerung von Eigentum;

· Abtretung von Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit den Bewertungsgegenständen;

· Eigentumsübertragung als Einlage in genehmigtes Kapital, Fonds juristischer Personen;

· Hypothekendarlehen an natürliche und juristische Personen;

· Rücknahme oder sonstige Beschlagnahme von Eigentum des Eigentümers, die gesetzlich für staatliche oder kommunale Zwecke vorgesehen ist;

· Durchführung einer Bewertung von Immobilienobjekten zur Kontrolle der Ordnungsmäßigkeit der Zahlung von Steuern im Streitfall über die Berechnung der Bemessungsgrundlage;

· Gestaltung von Eheverträgen, Aufteilung des Vermögens geschiedener Ehegatten auf Antrag einer der Parteien oder beider Parteien bei Streitigkeiten über den Wert dieses Vermögens;

Daher können die Zwecke der Immobilienbewertung sehr unterschiedlich sein, aber sehr oft ist eine Bewertung für verschiedene Transaktionen erforderlich.

Die Immobilienbewertung umfasst folgende Schritte:

1) Aufgaben definieren.

In dieser Anfangsphase der Bewertungsarbeit ist eine der wichtigsten die Frage nach der Formulierung des Bewertungszwecks. Im Prozess der Kommunikation zwischen dem Kunden und dem Gutachter in der Phase der Problemstellung wird der Gegenstand der Bewertung bestimmt, dh was der Kunde in Form einer Reihe von materiellen Gegenständen und (oder) Rechten bewerten möchte ; der Zweck und die Ziele der Bewertung des bewerteten Gegenstands sowie die Art des Wertes

Abhängig von den variablen Faktoren können die Methoden zur Bewertung der Wohnkosten wie folgt unterteilt werden: rentabel, kosten- und vergleichend.

Es sollte darauf hingewiesen werden, dass in einem „perfekten Markt“ die Anwendung jeder Methode zum gleichen Ergebnis führen sollte. Derzeit kann keiner der Märkte als perfekt bezeichnet werden (Angebot und Nachfrage sind nicht im Gleichgewicht, Marktteilnehmer verfügen über unvollständige Informationen, Organisationen funktionieren nicht effektiv genug usw.). Somit können diese Verfahren zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.

Im Wesentlichen sollte eine Wohnungsbewertungsmethodik die Struktur der Cashflows berücksichtigen, die auf dem Wohnungsmarkt gebildet werden, nämlich:

Cashflow, der während des Baus von Immobilien und deren Instandhaltung generiert wird;
Cashflow, der bei Kauf- und Verkaufstransaktionen von Wohnungen gebildet wird;
zusätzlicher Cashflow aus dem Verkauf von Fremdleistungen (z. B. Reparaturarbeiten);
Zahlung von Stromrechnungen durch den Eigentümer.

Einkommensansatz

Der Ertragswertansatz wird am häufigsten bei der Unternehmensbewertung angewendet. Bei dieser Methode wird der Preis der Organisation basierend auf ihrem Barwert, den erwarteten zukünftigen Einnahmen und den übernommenen Risiken berechnet. Der Ertragswertansatz verwendet die Discounted-Cashflow-Methode. Bei der Bewertung von Wohnimmobilien wird dieser Ansatz am häufigsten verwendet.

Es ist üblich, zwischen zwei Arten von Cashflows zu unterscheiden. Der erste wird zu Lasten des Eigenkapitals gebildet (der sogenannte Cashflow für Eigenkapital, English Equity Cash Flows, ECF). Der zweite wird zu Lasten aller investierten Mittel gebildet (Cashflow für das gesamte investierte Kapital, engl. CapitalCashFlows, CCF). In beiden Modellen kann der Cashflow in Abhängigkeit von den Zielen der Analyse nominal (zu jeweiligen Preisen) und real (inflationsbereinigt) berechnet werden.

Das CCF-Modell wird hauptsächlich bei der Bewertung von Organisationen verwendet, die verschiedene Arten von Aktivitäten durchführen. Dies können zum Beispiel sein: Gewinnung und Verkauf von Rohstoffen, Herstellung eigener Produkte und deren Verkauf, Erbringung von Logistikdienstleistungen. Wie jedoch von Professor A.G. Grjasnow ist das Modell des Cashflows von Eigenkapital in der Praxis beliebter, während das Modell des Cashflows aller investierten Mittel ihrer Meinung nach weniger gefragt ist, um den Wert russischer Unternehmen zu bewerten. Dies liegt daran, dass Organisationen keine ähnlichen Finanzierungsmodelle wie Unternehmen in den westlichen Ländern implementieren, in denen diese Methode erstmals eingeführt wurde. Beide Methoden werden zur Bewertung von Wohnimmobilien verwendet, da das Volumen aller investierten Mittel berechnet werden kann, da jede Wohnimmobilie von der Organisation als weiteres Investitionsprojekt wahrgenommen wird.

Kostenansatz

Der Kostenansatz wird auch als proprietärer Ansatz bezeichnet. Dies liegt daran, dass die Kosten einer Wohnimmobilie unter Berücksichtigung der anfallenden Kosten berücksichtigt werden können.

Aufgrund von Inflation, Änderungen der Marktbedingungen sowie der angewandten Rechnungslegungsmethoden entspricht der Buchwert von Vermögenswerten und Schulden nicht ihrem Marktwert. Infolgedessen erfordert die Bewertung von Wohnimmobilien Anpassungen der Bilanzierungskennzahlen.

In der Anfangsphase wird der Marktwert aller Vermögenswerte und Schulden des Unternehmens geschätzt. Darüber hinaus wird der Wert der Verbindlichkeiten vom Verkehrswert der Vermögenswerte abgezogen. Als Ergebnis dieser Aktion werden die geschätzten Kosten des Eigenkapitals der Organisation gebildet.

Vergleichender Ansatz

Der vergleichende Ansatz impliziert, dass der geschätzte Zeitwert des Unternehmens der erwartete Betrag seines Verkaufs auf dem gebildeten Markt ist. Mit anderen Worten, der Verkaufspreis eines vergleichbaren Unternehmens, der vom Markt festgelegt wird, gilt als dem realen Preis am nächsten. Aufgrund der Tatsache, dass es auf dem Wohnungsmarkt eine Vielzahl vergleichbarer Objekte gibt, kann diese Methode bei der Wertermittlung von Wohnimmobilien erfolgreich angewendet werden.

Die Ermittlung der Wohnkosten nach objektiven und unabhängigen Marktbedingungen ist der Hauptvorteil dieses Ansatzes. Die Aufgabe des Gutachters besteht bei diesem Ansatz lediglich darin, Änderungen vorzunehmen, um die Vergleichbarkeit von Wohnimmobilien zu gewährleisten. Gleichzeitig werden die Einkommens- und Kostenansätze zur Bemessung der Wohnkosten ausschließlich auf Basis von Berechnungen verwendet.

Nachteile des vergleichenden Ansatzes

Gleichzeitig basiert der betrachtete Ansatz ausschließlich auf retrospektiven Ergebnissen und berücksichtigt nicht die Aussichten für die Entwicklung des Wohnungsmarktes, die die Bewertung sowohl positiv als auch negativ beeinflussen können. Auch der vergleichende Ansatz erfordert eine umfangreiche Datenbank, die das Wohnobjekt und potenziell vergleichbare Wohnimmobilien aus unterschiedlichen Blickwinkeln analysiert. Das Sammeln solcher Daten ist in Bezug auf Zeit, Arbeit und finanzielle Ressourcen äußerst kostspielig. Die Verwendung eines vergleichenden Ansatzes wird durch das Fehlen universeller Bewertungsmethoden stark eingeschränkt. Dies liegt daran, dass der Auswahlprozess für vergleichbare Objekte hauptsächlich die subjektive Beurteilung des Gutachters sowie die Umsetzung der notwendigen Änderungen beinhaltet. Es sei darauf hingewiesen, dass der vergleichende Ansatz im Allgemeinen und die Methode der Vergleichskoeffizienten im Besonderen in der russischen Praxis aufgrund der Besonderheiten der Marktsituation, die durch unvollständige Informationen und unbedeutende Beobachtungszeiträume gekennzeichnet ist, keine angemessene Verbreitung gefunden haben.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Anwendung der vergleichenden Methode zur Bewertung von Wohnimmobilien äußerst schwierig ist. Die Wohnungsmärkte unterliegen innerhalb relativ kurzer Zeit erheblichen konjunkturellen Veränderungen, was den Kostenansatz für diejenigen Organisationen, deren Anlagevermögen in der Regel auf der Grundlage importierter Geräte gebildet wird und auf eine hohe Fremdfinanzierung angewiesen ist, gewisse Beschränkungen auferlegt. In diesem Fall kann eine diskrete Berechnung der Kosten (zum Beispiel auf monatlicher Basis) deutlich unterschiedliche Werte ergeben, was solche Bewertungswerte unvereinbar mit der wirtschaftlichen Realität macht und die Bildung nicht nur einer langfristigen, sondern auch erschwert eine Betriebspolitik für das Kostenmanagement.

Ausgabe

Unter diesen Bedingungen ist nach Ansicht des Autors der zuverlässigste Ansatz zur Bewertung und Verwaltung des Wohnwerts mit der Discounted-Cashflow-Methode rentabel, bei der die gewichteten durchschnittlichen Kapitalkosten als Abzinsungssatz verwendet werden (berechnet nach der Methode von A . Damodaran und das CAPM-Modell). Der Horizont für die Berechnung des Netto-Cashflows aus dem gesamten Kapital sollte mit Werten von nicht mehr als fünf Jahren unter Verwendung des Wertindikators im Nachprognosezeitraum angenommen werden. Durch die Bewertung von Wohnimmobilien werden einerseits mittelfristige Trends berücksichtigt, andererseits unterliegt die Bewertung keinen kurzfristigen marginalen Schwankungen der Indikatoren des Wohnungsmarktes ( da sie einen unwesentlichen Einfluss auf die risikolosen Zinssätze und den von der Bonität der Entwickler abhängigen Ausfallspread haben.

Bevor wir mit der Darstellung der Inhalte verschiedener Ansätze der Immobilienbewertung und der angewandten Bewertungsmethoden fortfahren, klären wir, was inhaltlich in diese Konzepte investiert wird.

Unter Ansatz zur Immobilienbewertung Dabei wird eine bestimmte methodische Sichtweise auf die Art des Wertes eines Immobilienobjekts verstanden, die ein bestimmtes ökonomisches und theoretisches Wert- und Preiskonzept widerspiegelt.

Dementsprechend können wir von drei Hauptansätzen zur Wertbestimmung von Immobilien sprechen: kostspielig (basierend auf dem Kostenbegriff), rentabel (basierend auf der Nutzen- und Erwartungstheorie) und vergleichend (die theoretische Grundlage ist die Theorie) von Angebot und Nachfrage).

Im Gegensatz zum Ansatz ist die Methode der Wertermittlung von Immobilien ein angewandtes Konzept.

Immobilienbewertungsmethode- Dies ist eine spezielle Methode, ein Algorithmus zur Berechnung des Wertes der Immobilie.

Ausgehend von einem Bewertungsansatz lassen sich eine Reihe von Methoden entwickeln, die sich in der Berechnungsreihenfolge, den verwendeten Daten und der Genauigkeit der Berechnungen voneinander unterscheiden. Beispielsweise kann der Einkommensansatz mit der Methode des Bruttomietmultiplikators, der Methode der direkten Kapitalisierung von Einkommen, der Methode der Abzinsung von Cashflows umgesetzt werden. Beim Kostenansatz kann zur Bestimmung des Zeitwerts von Gebäuden die Methode der Schätzungsberechnungen, der Methode der Vergleichseinheit usw. verwendet werden. In diesem Fall ergibt die Verwendung jeder der Methoden eine individuelle, sich von anderen unterscheidende Methoden, Ergebnis.

Zu beachten ist, dass keiner der Ansätze eine vollumfänglich adäquate Beurteilung der Marktlage über den Wert der Immobilie abgeben kann. In der Praxis äußert sich dies darin, dass der Gutachter normgerecht entweder alle drei Ansätze für die Bewertung anwenden muss oder (mindestens) zwei, um seine Wahl zu begründen. In diesem Fall sollte die endgültige Beurteilung des Werts des Objekts nicht auf der Grundlage des arithmetischen Mittels erfolgen, sondern unter Berücksichtigung der Bedeutung dieser oder jener Vorgehensweise im Einzelfall (dieses Verfahren wird als "Genehmigungsverfahren" ).

Bevor man sich mit den Ansätzen und Methoden der Wertermittlung von Immobilien beschäftigt, sei noch eine Bemerkung gemacht.

Oben wurde bereits darauf hingewiesen, dass die Immobilienbewertung in eine Massenbewertung von Immobilien und eine Einzelbewertung von Immobilien unterteilt werden kann.

Die Einzelbewertung geht sowohl historisch als auch methodisch der Massenbewertung voraus, unterscheidet sich aber technisch deutlich.

Individuelle Bewertung beinhaltet die Berücksichtigung aller Faktoren, die für die Wertbildung des Objekts, die individuellen Eigenschaften des Objekts, seinen Rechtsstatus, die aktuelle Marktlage zum Zeitpunkt der Bewertung usw. von Bedeutung sind.

Massenbewertung basiert auf der Berücksichtigung der wichtigsten Einflussfaktoren auf den Wert von Objekten und der weit verbreiteten Anwendung von Methoden zur statistischen Verarbeitung von Informationen über die Marktlage im Zusammenhang mit diesen Faktoren.

Eine individuelle Bewertung führt zu einem genaueren Ergebnis, erfordert aber auch mehr Kosten. Daher wird es verwendet, um individuelle Entscheidungen auf dem Markt zu treffen. Die Massenbewertung wird in der Regel vom Staat im Interesse der Besteuerung verwendet, manchmal, wie in Kap. 6, ein Lehrbuch zur Festsetzung der Miete für die Massenvermietung von Immobilienobjekten usw. Es kann natürlich nicht alle Eigenschaften von Objekten (zB das soziale Umfeld) berücksichtigen.

Berücksichtigen Sie die Bewertungsansätze und -methoden in Bezug auf die individuelle Wertermittlung von Immobilien.

Kostspieliger Ansatz. Konzeptionell basiert der kostenbasierte Ansatz auf der Kostentheorie als Grundlage des Warenwertes und seine Anwendung basiert auf dem Substitutionsprinzip.

Es ist wichtig, sich daran zu erinnern

Die Hauptidee eines kostspieligen Ansatzes bei der Immobilienbewertung ist, dass ein Objekt nicht mehr kosten darf, als es für die Erstellung eines ähnlichen Objekts ausgeben müsste.

Praktisch Der Ansatz basiert auf der Berechnung der Kosten für die Wiederherstellung (Ersatz) des bewerteten Objekts unter Berücksichtigung der Abschreibung und einer separaten Bewertung des Verkehrswertes des Grundstücks.

Umfang des Kostenansatzes : Neubau, Umbau, Immobilienbewertung für Versicherungen, Steuern, Immobilienbewertung in "passiven" Märkten.

Erwägen Anwendungsalgorithmus der Kostenmethode.

Stufe I.Geschätzte gegenwärtige Wiederbeschaffungskosten (Wiederherstellung ) Gebäude, Bauwerke. Die gegenwärtigen Wiederbeschaffungskosten eines Gebäudes können mit verschiedenen Methoden geschätzt werden.

Geschätzte Methode besteht in der Erstellung einer Baukostenschätzung. Die Kosten beinhalten:

direkte Kosten (PP) (Baumaterialien und -produkte, Abschreibung der Ausrüstung, Löhne der Arbeiter und Spezialisten, sonstige Kosten und Gewinne des Auftragnehmers);
indirekte Kosten (KZ) (Kosten für Versicherung, Design, Erstellung einer Machbarkeitsstudie, Einholung von Baugenehmigungen, Kosten für die Vermarktung von Waren usw.);
der Entwicklergewinn (PD), der für einen bestimmten Marktzustand normal ist.

Die Formel zur Ermittlung des Gebäudebarwertes (TS)

wie folgt:

TS = PZ + KZ + PD.

Die Schätzmethode liefert die genauesten Ergebnisse (mit einem Fehler von etwa 5-10%), aber sie ist mit einem hohen Zeit-, Arbeits- und letztendlich Finanzaufwand verbunden und daher in der Praxis eher selten.

Als eine Art Schätzmethode kann verwendet werden Einheitssatzmethode (basierend auf Preisen für bestimmte Arten von Arbeiten und Materialien), Ressourcenmethode (Basis sind Marktpreise für Werke oder deren Komplexe), Index-Methode.

Das Indexverfahren besteht darin, den Wiederbeschaffungswert des bewerteten Objekts durch Multiplikation des Buchwertes mit dem entsprechenden Index zu ermitteln. Eine gängige Anwendung der Indexmethode ist die Verwendung sogenannter Baubeiwerte, bei denen die Baukosten (die Kosten des Auftragnehmers einschließlich seines Gewinns) durch Umrechnung der Baugrundpreise in die aktuellen berechnet werden.

Artikel-für-Artikel-Methode (Methode der Aufteilung eines Objekts in einzelne Komponenten) beinhaltet den Vergleich des bewerteten Objekts mit ähnlichen Kosten für den Bau eines Gebäudes für einzelne Elemente. Die Baukosten werden in diesem Fall als Summe der Kosten für die Erstellung einzelner Gebäudeelemente bestimmt: Fundament, Umfassungskonstruktionen, Böden, Dächer, technische Ausrüstung.

Daten für Berechnungen können auf der Grundlage von Informationen über ähnliche kürzlich gebaute Gebäude, Projektdokumentation und technische Messungen erstellt werden.

Die Element-für-Element-Methode liefert weniger genaue Ergebnisse als die geschätzte (Abweichungen im Bereich von 10-15%), erfordert jedoch deutlich weniger Zeit und andere Kosten.

Vergleichseinheitenmethode legt fest, dass die Kosten für die Erstellung ähnlicher Objekte je einer bestimmten Maßeinheit des Objekts (Vergleichseinheit) zugrunde gelegt werden. Solche Einheiten können die Kosten für die Schaffung eines Sitzplatzes in einem Restaurant, eines Platzes in einer Garage oder viel häufiger pro 1 m2 Wohn- oder Gesamtgebäudefläche pro 1 m3 Bauvolumen sein. Die Methode ist die effizienteste, der Fehler bei der Verwendung beträgt 15-20%.

Wenn die Gesamtfläche (Volumen) des analogen Gebäudes und die Gesamtkosten bekannt sind, lassen sich die Kosten pro 1 m2, 1 m3 leicht ermitteln.

In Zukunft wird das erhaltene Ergebnis mit der Fläche des geschätzten Gebäudes multipliziert:

= С S (V),

wobei C die Kosten pro Vergleichseinheit ist; S (V) - Fläche (Volumen) des geschätzten Gebäudes.

Es ist wichtig zu verstehen, dass sowohl die elementweise Methode als auch die Methode der Vergleichseinheiten die richtige Methode zur Auswahl von Analoga implizieren - vom gleichen Typ, ungefähr gleichen Wert (ansonsten sind erhebliche Verzerrungen möglich).

Außerdem ist zu bedenken, dass alle Kosten bekanntlich in fixe und variable unterteilt werden. Zu den Fixkosten zählen die Kosten für das Projektmanagement, die Bereitstellung von Betriebsmitteln etc. Daher ist es bei der Verwendung von Daten zu ähnlichen Objekten erforderlich, den Maßstab des Objekts anzupassen.

Stufe II. Ermittlung der kumulierten Abschreibung eines Gebäudes. Unter kumulierter Abschreibung versteht man den Betrag des Marktwertverlusts eines Objekts im Laufe der Zeit aufgrund der Einwirkung von internen und externen Faktoren auf das Objekt (Verbesserung).

Der Begriff „Abschreibung“ wird in der Bewertung in einem anderen Sinne verwendet als in der Bilanzierung. In der Buchhaltung ist die Abschreibung der Vorgang, bei dem die Anschaffungskosten über die Lebensdauer eines Gegenstands verteilt werden.

Bei der Bewertung ist die Abschreibung ein Faktor, der den Wiederbeschaffungswert eines Objekts unabhängig von seinen Anschaffungskosten bestimmt. Die Abschreibungen werden in Relation zu den in der ersten Stufe der Anwendung des Anschaffungskostenverfahrens ermittelten laufenden Kosten ermittelt.

Die Bewertung unterscheidet drei Methoden zur Ermittlung der Höhe der kumulierten Abschreibungen: die Entflechtungsmethode, die Lebenserwartungsmethode und die Marktmethode.

Trennmethode beinhaltet die Aufteilung von Verschleiß (Obsoleszenz) in drei Komponenten: physischer Verschleiß, Funktionsverschleiß und äußerer Verschleiß.

Körperliche Verschlechterung. - Verlust der Gebrauchseigenschaften des Gegenstandes aufgrund von Ausbeutung oder natürlichen (natürlichen) Faktoren. Die physikalische Verschlechterung kann sowohl für das Objekt als Ganzes als auch für seine einzelnen Elemente festgestellt werden.

Funktionskleidung - der Verlust der Konsumeigenschaften des Objekts im Hinblick auf die Bedürfnisse seiner Konsumenten, moderne Marktstandards. Zum Beispiel veraltetes Layout, Mangel an erforderlichen Annehmlichkeiten. Beachten Sie, dass Funktionsbekleidung auch Verbesserungen beinhalten kann, die aus Sicht der Markt- und Segmentlage überflüssig sind.

Extern (manchmal auch als wirtschaftlich bezeichnet) tragen - Verlust der Konsumeigenschaften des Objekts aufgrund einer Veränderung seiner Umgebung.

Körperliche und funktionelle Kleidung wird in Einweg- und irreparable Kleidung unterteilt.

Verschleiß beseitigen - diese Art von Abnutzung, deren Beseitigungskosten geringer sind als der Mehrwert des Objekts. Abnehmbarer Verschleiß wird in der Höhe der zu seiner Beseitigung erforderlichen Kosten berücksichtigt.

Irreparabler Verschleiß - eine, bei der die Kosten für die Beseitigung des Verschleißes entweder unmöglich oder höher sind als der Mehrwert. Dies wird natürlich bei der Abnutzung berücksichtigt.

Das Kriterium für die Entfernbarkeit ist daher nicht nur die physische Fähigkeit, Verschleiß zu beseitigen, sondern vor allem die wirtschaftliche Machbarkeit einer solchen Beseitigung.

Es ist wichtig, sich daran zu erinnern

Die Summe der kumulierten Abschreibungen beim Splitverfahren ergibt sich aus der Summation der einzelnen Abschreibungsarten:

Akkumulierter Verschleiß + Physischer Verschleiß (Einweg + irreparabel) + + Funktionsverschleiß (einweg + irreparabel) + Äußerer Verschleiß.

Lebensdauermethode basierend auf der Verwendung von Konzepten wie: die physische Lebensdauer des Gebäudes, die wirtschaftliche Lebensdauer des Gebäudes, das effektive Alter.

Physisches Leben eines Gebäudes - der Zeitraum, in dem die Nutzung des Gebäudes physisch möglich ist.

Wirtschaftliche Lebensdauer eines Gebäudes - der Zeitraum, in dem das Gebäude rentabel sein kann (die Betriebseinnahmen sind höher als die Ausgaben).

Effektives Alter - das Alter, das dem baulichen Zustand des Gebäudes zum Zeitpunkt der Begutachtung entspricht. Da der Zustand eines Gebäudes von der Qualität seines Betriebs abhängt, kann das effektive Alter entweder über oder unter seinem physischen Alter liegen.

Aufgabe des Gutachters ist es, das effektive Alter des Gebäudes und auf dieser Grundlage den Grad seiner Abnutzung zu bestimmen:

Abschreibung = effektives Alter / wirtschaftliche Nutzungsdauer.

Marktmethode sieht einen Vergleich des bewerteten Gebäudes mit Analogien vor, für die der Abschreibungsbetrag bereits berechnet wurde (Kürzlich auf dem Markt verkaufte Objekte).

Stufe III. Passen Sie die berechneten Wiederbeschaffungskosten um den Abschreibungsbetrag an und erhalten Sie den Wiederbeschaffungswert des Gebäudes. Die Korrektur erfolgt nach der Formel

BC = TS-NI,

wo ВС - Ersatzstromwert; TS - Wiederbeschaffungskosten; PI - kumulierter Verschleiß.

Stufe IV.Bestimmung des Wertes des Grundstücks. Die Kosten eines Grundstücks nach der Kostenmethode werden als die Kosten eines unbebauten Grundstücks nach dem Grundsatz der besten Nutzung nach den folgenden Methoden ermittelt.

Verkaufsvergleichsmethode basiert auf Informationen über die Verkaufspreise von Grundstücken, die dem geschätzten Grundstück entsprechen.

Die Verwendung der Methode setzt Folgendes voraus:

Auswahl vergleichbarer Grundstücke mit bekannten Verkaufspreisen;
Vornahme von Änderungen der Verkaufspreise vergleichbarer Grundstücke, um die Unterschiede zwischen der bewerteten Immobilie und der vergleichbaren Immobilie in Bezug auf Preisfaktoren zu berücksichtigen;
Berechnung des Grundstückswerts als Durchschnitt oder gewichteter Durchschnitt der angepassten Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien.

Überweisungsmethode (Verteilung ) sieht die Verwendung von Daten über den Verkauf von Grundstücken an ähnlichen Standorten vor, sofern ein Verhältnis zwischen dem Grundstückswert und den Kosten für die Verbesserung besteht oder berechnet werden kann.

Das Verfahren basiert auf dem Gleichgewichtsprinzip, nach dem ein normales oder typisches Verhältnis zwischen dem Wert von Grundstücken und dem Wert der gesamten Immobilie besteht.

Mietpreisaktivierungsmethode basierend auf der Berechnung des Grundstückswertes durch Aktivierung der typischen Pacht für ähnliche Grundstücke.

Methode (Technik ) der Rest für die Erde basiert auf der Anwendung des Prinzips der verbleibenden Landproduktivität basierend auf der besten Option für die Landnutzung.

Stufe V. Summierung des Grundstückswerts und des Zeitwertes des Gebäudes. Die Kosten für Immobilien (CH) werden durch die Formel bestimmt

= ВС + СЗ,

wobei ВС die aktuellen Wiederbeschaffungskosten des Gebäudes sind; СЗ - die Kosten des Grundstücks.

Es ist wichtig, sich daran zu erinnern

Der Wert einer Immobilie wird nach dem Kostenansatz als Summe aus den Kosten für die Verbesserung und dem Wert des Grundstücks ermittelt.

Die Anwendung des Algorithmus des kostenbasierten Ansatzes kann an einem Beispiel betrachtet werden (Tabelle 8.3).

Tabelle 8.3

Den Wert einer Immobilie nach einem Kostenansatz berechnen

Markt (vergleichender) Ansatz. Konzeptionell basiert der Ansatz auf der Theorie von Angebot und Nachfrage, in der Praxis basiert die Methode auf dem Substitutionsprinzip.

Es ist wichtig, sich daran zu erinnern

Die Grundidee des Ansatzes besteht darin, dass ein rationaler Käufer für die Immobilie keinen höheren Preis zahlt als den Preis, zu dem eine ähnliche Immobilie erworben werden kann.

Anwendung Marktansatz beinhaltet die Ermittlung des Wertes des geschätzten Objekts durch Vergleich mit den in letzter Zeit auf dem Markt verkauften Objekten. Der Marktansatz basiert weitgehend auf aktuellen Marktinformationen und erfordert für seine Anwendung relativ viele Informationen.

Umfang des Marktansatzes - Massenmärkte: Wohnungsmarkt, Immobilienmarkt für Kleinunternehmen.

Die Anwendung des Marktansatzes umfasst die folgenden Hauptphasen.

1. Sammeln von Informationen über die jüngsten Verkäufe auf dem Markt und Auswahl von Verkäufen mit Immobilien, die mit der zu bewertenden Immobilie vergleichbar sind.
2. Überprüfung der erhaltenen Informationen (Preis, physische Eigenschaften, Finanzierungsbedingungen, Standort usw.).
3. Vergleichende Analyse der verkauften Gegenstände mit denen, die nach Verkaufsbedingungen, Standort, physischen Eigenschaften bewertet wurden.
4. Anpassung der Verkaufspreise für vergleichbare Objekte entsprechend der Unterschiede zwischen ihnen.
5. Abstimmung angepasster Preise und Ermittlung des Wertes des Bewertungsgegenstandes. Die Kosten des bewerteten Objekts werden daher nach folgender allgemeiner Formel berechnet:

CH = Tsa ± ΣP,

wobei Tsa der Preis eines ähnlichen Objekts (einer Gruppe ähnlicher Objekte) ist; P - Korrekturen der Preise analoger Objekte.

Jeder dieser Schritte ist notwendig, um den Wert der Immobilie zu bestimmen, jedoch ist es von besonderer Bedeutung, die verfügbaren Preisdaten bei der Ermittlung des Wertes der zu bewertenden Immobilie zu korrigieren.

Anpassungen können mit quantitativen und qualitativen Methoden vorgenommen werden.

Verwenden von Quantitative Methoden der Gutachter muss die Höhe der Änderungen festlegen. Zur Ermittlung dieser „Preise“ werden verschiedene Methoden verwendet: Analyse von gepaarten Verkäufen; Regressionsanalyse; Berechnung der Kosten des Elements, für das eine Änderung erforderlich ist.

Nachdem Sie den Wert der notwendigen Korrekturen ermittelt haben, können Sie den Wert des Objekts durch Vergleich mit dem analogen Objekt ermitteln.

Der Wert des geschätzten Objekts wird durch Anpassungen des bekannten Preises des analogen Objekts bestimmt.

Einstellung kann in drei Hauptversionen hergestellt werden:

in monetärer Hinsicht;
Prozent;
allgemeine Gruppierung.

Die genaueste Methode ist die Anwendung von monetären Änderungen. Dies ist jedoch nur möglich, wenn sie identifiziert werden können. Ist dies nicht möglich, wird eine prozentuale Anpassung vorgenommen. Diese Option erfordert die Berücksichtigung von Unterschieden im Änderungsverfahren.

Es gibt zwei Möglichkeiten:

1) auf kumulativer Basis (jede nachfolgende Änderung gilt für den bereits angepassten Preis);
2) eine unabhängige Basis (Summation).

Auslandserfahrung

Das American Institute of Real Estate Appraisers empfiehlt folgende Abfolge von Änderungen (Anpassungen der Verkaufspreise vergleichbarer Objekte durch Vergleichselemente):

1. Die Zusammensetzung der Eigentumsrechte.
2. Konditionen der Transaktionsfinanzierung (Einsatz von Kreditmitteln beim Kauf zu nicht marktgerechten Konditionen).
3. Verkaufsbedingungen (untypische Motivation oder atypische Bedingungen der Transaktion, zB Verwandtschaft zwischen Käufer und Verkäufer, Verkauf in Konkurs).
4. Zeitpunkt des Abschlusses der Transaktion mit dem analogen Objekt.
5. Lage und Umgebung.
6. Physikalische Eigenschaften.
7. Wirtschaftliche Eigenschaften des Objekts.

Die wesentliche Frage ist, welche Änderungen auf kumulativer Basis und welche auf unabhängiger Basis vorgenommen werden sollten.

Die aus den Erfahrungen des Assessments entwickelten Regeln gehen mit diesem Problem wie folgt um.

Änderungen, um die Bedingungen des Deals widerzuspiegeln, kumulativ eingetragen werden. Dazu gehören Änderungen:

über die übertragenen Rechte;
Finanzierungsbedingungen (bar, bargeldlos, Verwendung von Fremdmitteln);
Verkaufsbedingungen (Rabatte, Ratenzahlungen);
Zeitpunkt des Verkaufs (unter Berücksichtigung von Preisänderungen während der Zeit nach dem Verkauf).

Änderungen in Bezug auf die Eigenschaften des Objekts, werden unabhängig eingetragen:

Lage;
der Zustand des Objekts;
zusätzliche Elemente;
Ökologie.

ZU Qualitätsmethoden Zur Bestimmung des Umfangs der Änderungen gehören die Methode der allgemeinen Gruppierung und die Methode der Einzelerhebungen.

Allgemeine Gruppierungsmethode es wird verwendet, wenn Daten über eine ausreichend große Anzahl von Verkäufen mit einer geringen Preisstreuung vorliegen.

Der Gutachter hat in diesem Fall das Recht, keine gesonderten Änderungen vorzunehmen, sondern die Unterschiede zwischen dem bewerteten Objekt und dem Gesamtmarktangebot („besser – schlechter“) zu bewerten. Wenn die Preisspanne klein ist, kann der Einsatz dieser Technik gerechtfertigt sein.

Individuelle Interviewmethode basierend auf der Analyse der Meinungen von Immobilienmarktbetreibern über die Werte des einen oder anderen Preisfaktors.

Die Anwendung des Vergleichsverfahrens kann durch das folgende Beispiel veranschaulicht werden. Es ist notwendig, den Marktwert eines Ferienhauses mit Sauna und eingebauter Garage (Objekt Nr. 1) zu ermitteln. Die Analyse ergab folgende Umsätze:

1. Objekt Nr. 2 wurde in diesem Jahr zu einem Preis von 2900 Tausend Rubel verkauft, verfügt über eine Sauna und ein Schwimmbad.
2. Objekt Nr. 3 wurde vor einem Jahr für 2600 Tausend Rubel verkauft, hat eine eingebaute Garage.
3. Objekt Nr. 4 wurde dieses Jahr für 3000 Tausend Rubel verkauft, verfügt über ein Schwimmbad und eine eingebaute Garage.

Bei der Methode des gepaarten Verkaufs wurde festgestellt, dass der Beitrag der Sauna zu den Kosten 50.000 Rubel beträgt; Pool - 60 Tausend; Garage - 90 Tausend Rubel. Die Wertsteigerung beträgt 10 % pro Jahr. (Zur Lösung des Beispiels siehe Tabelle 8.4.)

Tabelle 8.4

Den Wert einer Immobilie vergleichend ermitteln

Parameter	Objektnummer 1	Objektnummer 2	Objektnummer 3
Preis, tausend Rubel
Zeitbereinigter Preis, Tausend Rubel		2600 1,1 = = 2860


Tiefgarage
Gesamtanpassungen
Angepasster Preis, Tausend Rubel

Da sich die angepassten Preise geringfügig voneinander unterscheiden, müssen Sie den gewichteten Durchschnittspreis berechnen. Das größte Gewicht wird dem Objekt beigemessen, das in seinen Parametern dem bewerteten am nächsten kommt. Der Grad der Nähe kann mit der Expertenbeurteilungsmethode beurteilt werden. In Abwesenheit von Experten kann das Gewicht jedes Analogons durch die Anzahl der vorgenommenen Preisanpassungen bestimmt werden. Da jede Anpassung einen potenziellen Fehler enthält, gilt: Je mehr Anpassungen des Preises eines Analogons, desto weniger Gewicht hat es bei der Bestimmung der endgültigen Kosten des Bewertungsgegenstands.

Der Preis des ersten Objekts wurde einer Anpassung unterzogen, der Preis des zweiten und dritten - zwei Anpassungen. In Anbetracht dessen, dass das Gewicht des Analogs

umgekehrt proportional zur Anzahl der Anpassungen sein, wird die folgende Berechnungsregel verwendet:

Wo k 1, k 2, k 3 - die Anzahl der Anpassungen der Kette des ersten, zweiten bzw. dritten Analogs.

Berechnen wir die Gewichte jedes Analogs nach der Formel (8.1):

Unter Berücksichtigung des "Beitrags" jedes Objekts beträgt der Wert der Immobilie tausend Rubel:

3190 0,5 + 3157 0,25 + 2950 0,25 = 3121,75 oder ungefähr 3120.

Die Unterscheidung zwischen Bewertungsansätzen und Bewertungsmethoden erfolgt auch in den Federal Assessment Standards – im BFS Nr. 1 (siehe: URL: labrate.ru/lavvs/20070720_prikaz_mert_256_fso-l_appraisal-approaches.htm).
Die Baupreisänderungsindizes werden regelmäßig von den staatlichen Bauaufsichtsbehörden überprüft und im Internet veröffentlicht
(derzeit - das Bauministerium Russlands).