Introducere

riscul de creditare ipotecară

Ipoteca este una dintre formele de garanție la care proprietatea imobiliară a rămas în proprietatea debitorului, iar creditorul în caz de neîndeplinire a obligației dobândește dreptul de a primi satisfacție prin punerea în aplicare a acestei proprietăți. Proprietatea pe care este instalată ipoteca rămâne la angajat în posesia și utilizarea sa.

Conceptele de creditare ipotecare și ipotecă ar trebui să se distingă, în care împrumutul este eliberat de Banca garantată de imobiliare. Împrumutul ipotecar este una dintre componentele sistemului ipotecar. La primirea unui împrumut pentru achiziționarea de bunuri imobiliare, proprietatea achiziționată în sine intră în ipotecă (angajament) către Bancă ca o garanție a rentabilității împrumutului. Ipoteca este, de asemenea, cheia proprietarului imobiliar existent pentru a primi un împrumut sau un împrumut, care va fi îndreptat sau pentru reparații sau construcții sau alte nevoi la discreția discursului-mortar. În cazul neîndeplinirii obligației principale, pedeapsa este atrasă numai de proprietatea imobiliară ipotetică, iar angajamentul are un drept predominant de a-și îndeplini pretențiile față de alți creditori de debite. Una dintre modalitățile de reducere a riscurilor creditorului este asigurarea ipotecară.

Scopul acestei lucrări este de a dezvălui semnificația creditării ipotecare

Sarcini ale acestui lucru termen de hârtie sunteți:

· Dezvăluirea esenței creditării ipotecare;

· A se vedea beneficiile și deficiențele creditării;

Subiectul studiului este procesul de creditare ipotecară, care a apărut în condițiile perioadei moderne, atât în \u200b\u200bRusia, cât și în străinătate.

Conceptul esențial și clasificarea creditării ipotecare

Esența și conceptul de creditare ipotecară

Ipoteca este un împrumut garantat de imobiliare, un împrumut ipotecar este circulația capitalului de împrumut în domeniul imobiliar asociat cu furnizarea de resurse monetare cu privire la termenii de rambursare, urgență și plătitori. Ipoteca este un împrumut furnizat în numerar sau sub formă de titluri de credit ipotecar garantate de obiectul imobiliar, care vizează achiziționarea sau construirea acestei proprietăți. Împrumutul ipotecar, fiind una dintre formele de relații de credit și o varietate de împrumut, are toate semnele inerente în el și este un expresant al anumitor relații între constituenți economicicare sunt participanți în procesul de furnizare a unui credit ipotecar, adică. Persoane fizice, instituții financiare, firme, agenții guvernamentale, companii de construcții.

Cu împrumuturi ipotecare, împrumutatul primește un împrumut pentru achiziționarea de bunuri imobile sau alte scopuri. Angajamentul său față de creditor este rambursarea împrumutului și asigură îndeplinirea acestei obligații securitatea imobilului. În același timp, cumpărați și așezați, nu puteți numai locuința, ci și alte obiecte imobiliare - teren, mașină, iahturi etc. Imobiliară dobândită de ajutorul ipotecii este proprietatea unui împrumutat de împrumut de la achiziție.

Cea mai obișnuită utilizare a ipotecii din Rusia este achiziționarea unui apartament pe credit. Creditele ipotecare sunt emise de bănci și toate condițiile pentru împrumuturi sunt diferite. La nivel de stat din Rusia, ipoteca găsește sprijin sub formă de legislație ipotecară dezvoltată, precum și o agenție ipotecară creată special de stat. Cu consimțământul proprietarului, subiectul ipotecii poate fi, de asemenea, dreptul la închirierea de bunuri imobiliare.

Proiectarea ipotecară este o procedură de mai multe etape, inclusiv colectarea documentelor, trecerea comisiei de credit a băncii, căutarea locuințelor adecvate, evaluarea și asigurarea, încheierea acordului ipotecar. Un broker ipotecar poate ajuta pe această cale. De asemenea, poate fi necesar să ajutăm agenția imobiliară atunci când cumpără un apartament pe credit.

Când se obține împrumutul ipotecar și locuința este achiziționată, apare momentul "grămadei". Rambursarea împrumutului poate fi efectuată atât în \u200b\u200bnumerar, cât și în numerar, fie în strictețe anumite zile sau în orice zi a lunii - aceste condiții sunt determinate de banca creditorului. Posibilitatea rambursării anticipate a împrumutului este, de asemenea, determinată de banca ipotecară. Împrumutul este "răscumpărat" complet atunci când contul de credit este creditat complet și de interes. Ca sumele credite ipotecare Destul de mare, iar proiectul însuși este pe termen lung, atunci împrumutul este rambursat de părți. Puteți rambursa un împrumut în mai multe moduri, astfel încât banca și debitorul să aleagă cea mai optimă opțiune de rambursare.

De asemenea, împrumutatul trebuie să fie amintit că există oportunități de reducere a costurilor și la etapa de rambursare a împrumutului: este posibil să se plătească un împrumut înainte de program sau să profite de împrumut (aceasta obține un împrumut cu o rată a dobânzii mai scăzută pentru a rambursa un împrumut cu o rată mai mare preluată mai devreme. Până în prezent, apare un număr mare de programe ipotecare Cu rate mai mici ale dobânzii. Profitând de oprirea, debitorul poate reduce semnificativ taxa pentru locuințe dobândite).

Metodele de rambursare a împrumuturilor depind de următorii factori: cu care se efectuează plata de frecvență, care sunt termenele și valoarea plăților, în ce formă se efectuează plata.

Creditorul bancar determină de obicei perioada de plata: De exemplu, de la 5 la 10 în fiecare lună. În cazul în care contribuția debitorului nu este în timp util, creditorul poate aplica sancțiuni. De îndată ce debitorul și creditorul au semnat un acord, împrumutatul primește un program de plată cu indicarea dimensiunii acestora. Adesea, banca este stabilită cerințe foarte stricte pentru rambursarea împrumutului - conformitatea enumerate și aceste sume ar trebui respectate înainte de copaci. Orice abatere (neînțelegeri sau suprapuneri) din suma indicată poate fi luată în considerare de către Bancă ca o încălcare a obligațiilor în temeiul acordului. Acest lucru poate determina aplicarea sancțiunilor.

Dacă este ales formularul de numerar Plata plății, înseamnă că este necesar să se facă bani pe un cont de împrumut prin casierul băncii. Împrumutatul, care a ales o astfel de formă de plată, nu ar trebui să fie uitat că plata nu este întotdeauna posibilă să se desfășoare seara, iar la sfârșit de săptămână și sărbători, băncile nu funcționează.

În cazul în care debitorul este ales prin metoda de plată fără numerar, este necesar să se traducă sumele specificate din contul său în timp util, în contul băncii creditorului. În acest caz, este necesar să se țină seama de faptul că traducerea interbancară este, de asemenea, un serviciu plătit și este necesar să efectueze 1-3 zile lucrătoare. Pentru a scăpa de aceste costuri (atât temporare, cât și financiare), puteți deschide un cont într-o bancă în care a fost luat un împrumut ipotecar.

Există, de asemenea, o altă modalitate de a plăti pentru împrumut prin plăți fără numerar: traducerea unei părți a salariului în contul băncii creditorului înainte de a fi primit. În acest caz, împrumutatul trebuie să scrie o cerere adresată șefului întreprinderii, în cazul în care debitorul funcționează, precum și discutați și coordonați toate detaliile cu departamentul de contabilitate.

Până în prezent, majoritatea programelor de creditare ipotecare furnizează împrumutatului să plătească debitorul, moratoriul minim este de obicei de 6 luni. Puteți plăti înainte de programare atât a creditului, cât și a părții acestuia. Pentru a face acest lucru, scrieți o declarație în formularul stabilit de creditor.

În cazul în care Împrumutatul ajunge la o parte a împrumutului înainte de termen, el are dreptul de a reduce valoarea plăților lunare pentru perioada rămasă sau pentru a menține valoarea plăților, dar pentru a reduce perioada de plată. În cazul în care debitorul alege o reducere a perioadei de credit, cantitatea de suprapunere a locuințelor este redusă semnificativ. Ce opțiune de a alege - debitorul în sine decide. După rambursarea anticipată a părții de împrumut, împrumutatul a emis un nou program de plată.

În cazul în care Împrumutatul respinge pe deplin un împrumut înainte de timp, creditorul trebuie să solicite o sumă exactă de împrumut și dobândă la data estimată rambursarea completă împrumut. Odată ce toate plățile necesare se fac, Împrumutatul trebuie să facă încă două proceduri: să înregistreze încetarea ipotecii în stabilirea justiției. Acest lucru este necesar pentru a elimina sarcina ipotecară cu locuințe; Notificați rambursarea anticipată a companiei de asigurări de împrumut, care va permite returnarea unor bani pentru perioada de asigurare neutilizată.

În momentul ipotecii - cel mai mult mod de încredere Achiziționarea de locuințe, spre deosebire de construirea de capitaluri proprii sau contribuția la cooperativele de construcție. Banii sunt transferați direct vânzătorului de locuințe și nu către terți (dezvoltatori sau proprietari cooperativi). La nivel mondial, creditarea ipotecară se dezvoltă și funcționează ca o formă de finanțare pe termen lung. programe de locuințe. Creditarea ipotecară, pe de o parte, contribuie la soluționarea unui număr de probleme sociale și economice ale țării și, mai presus de toate, problemele de a furniza locuințe, pe de altă parte - o scădere a inflației, întârzierea temporar liberă bani gheata cetățeni și întreprinderi.

Obiectul ipotecii poate fi următoarea proprietate:

1. terenproprietate privată;

2. întreprinderi, precum și clădiri, structuri și alte bunuri imobile;

3. Clădiri rezidențiale, apartamente și părți ale clădirilor rezidențiale și apartamente constând din una sau mai multe încăperi izolate;

4. Cabane, case de grădină, garaje etc.;

5. Vasele de aer și maritime, vasele de dressing intern.

În prezent, în practica mondială există două metode clasice de creditare ipotecară:

1. Model de creditare ipotecară unică (model german);

2. Model de creditare ipotecară pe două niveluri (model american).

Într-un model de împrumut ipotecar, debitorul și creditorul sunt conectate cu un împrumut. Acest model se bazează pe ciclismul circulației în numerar: fondurile furnizate de Împrumutat sunt utilizate pentru a elibera împrumuturi predecesoarelor sale care au finalizat deja perioada de acumulare.

La punerea în aplicare a acestui model, este planificată încheierea următoarelor tipuri de contracte de bază între Împrumutatul și creditor:

1. Acord privind contribuția privind locuințele acumulative și, apoi, un acord de împrumut și un acord ipotecar;

2. între organizarea asigurărilor debitorului - contractul de asigurare al locuințelor stabilite;

3. Între debitor și vânzător (constructor) de locuințe - un contract de cumpărare și vânzare de locuințe.

După cum poate efectua un creditor banca ipotecară sau instituția de economisire a împrumuturilor. Pentru creditor, creditele ipotecare refinantante pot fi rafinate din cauza eliberării valorilor mobiliare - foi ipotecare și, prin urmare, minimizarea riscurilor posibile. Atunci când interacționează cu o instituție de economii de împrumut, debitorul acumulează capitalul primar (adecvat), ceea ce reprezintă o condiție prealabilă pentru emiterea unui împrumut ipotecar (capital împrumutat).

În modelul pe două niveluri de creditare ipotecară, pe lângă împrumutatul și creditorul, mediatorul (Agenția pentru Ipotecare) și / sau participantul pieței financiare (societate financiară și investiții ipotecare și investiții). La punerea în aplicare a acestui model, se oferă încheierea următoarelor tipuri de bază de contracte:

1. Acord de credit;

2. Acordul ipotecars.

3. Acordul de asigurare al locuinței stabilite;

4. Acordul de cumpărare și vânzare;

5. acord general;

6. Acordul de agenție;

7. Acordul de atribuire a drepturilor creditelor ipotecare;

8. Tratatul privind procedura de efectuare a operațiunilor de valori mobiliare agenția ipotecară;

9. Contractul de asigurare a riscurilor antreprenoriale;

10. Tratatul de cumpărare și vânzare de valori mobiliare.

În prima etapă a punerii în aplicare a relațiilor contractuale dintre participanții la modelul pe două niveluri de creditare ipotecară, un acord de împrumut și un acord ipotecar al principalilor participanți - Împrumutatul și creditorul sunt încheiate. După primirea împrumutului, Împrumutatul încheie un acord de cumpărare a locuințelor cu vânzătorul sau constructorul său, după care numărul participanților la acest model crește cu obiectivul riscului participanților majori la minimum. Cu o organizație de asigurare, se încheie asigurări de risc antreprenorial și contracte de asigurare pentru locuințe.

În piața ipotecară secundară dintre creditor și agenția de ipotecă, este încheiat acordul corespunzător privind atribuirea drepturilor cerințelor pentru creditele ipotecare, precum și un contract de gestionare a încrederii drepturilor dobândite ale cerințelor. Acest lucru permite creditorului să continue să controleze în mod clar debitorul, să primească comisioane pentru serviciul împrumutului și la fondurile primite de la Agenție, să extindă tranzacțiile de credit.

Pentru a obține un împrumut ipotecar, debitorul este în bancă pachet standard Documentele necesare pentru a aborda problema emiterii unui împrumut. În același timp, având în vedere că imobilul va acționa ca subiect al gajului, ar trebui prezentat în plus. următoarele documente:

· Certificatele de înregistrare de stat a drepturilor de proprietate asupra facilităților imobiliare, inclusiv a terenurilor;

· Un document privind limitele teritoriale ale terenului (planul zonei) emis de resursele funciare și comitetul de gestionare a terenurilor;

· Ajutorul Comitetului de gestionare a terenurilor și al gestionării terenurilor cu privire la absența arestărilor pe proprietatea stabilită de PORDGER;

· Concluzie a unei societăți independente de evaluare profesională (firmă) privind evaluarea valorii reale a subiectului ipotecar;

· Acord cu o societate de asigurări cu privire la obiectul de asigurare al imobilului;

· Proiectul acordului ipotecar;

· Alte documente care fac parte integrantă din acordul ipotecar.

În Rusia, mediatorul este o agenție ipotecară. Agențiile ipotecare sunt organizații create de stat pentru dezvoltarea ipotecară. În Rusia, Agenția Federală a creditării ipotecare și agențiile regionale care depind de Federal lucrează acum.

Activitatea agențiilor ipotecare cu bănci se bazează după cum urmează:

· Agenția determină termenii creditării, pre-consultă Împrumutatul;

· Banca parteneră emite un împrumut cu privire la condițiile date de agenție;

· După ce agenția răscumpără dreptul băncii la cerințele de credit, respectiv, devine creditorul Împrumutatului pentru întreaga perioadă de împrumut.

Ca urmare, debitorul pentru a rezolva problemele de locuințe, primește un împrumut ca și cum ar fi de către stat. De regulă, termenii împrumutului oferit de agenție (termen, rata, mărimea contribuției inițiale) sunt piața medie corespunzătoare.

Dar este important ca banca din program să poată fi clarificată în ceea ce privește cheltuielile suplimentare. Un aspect pozitiv în colaborare cu agenția este că are o vastă experiență pe această piață și reprezintă statul. Împrumutatul trebuie să se decidă - ce să aleagă: cooperarea cu agenția sau direct cu banca.

Cumpărați un apartament pe credit cu o agenție ipotecară nu este mai dificilă decât printr-un broker ipotecar.

Procedura de împrumut ipotecar prin intermediul Agenției de Împrumuturi ipotecare se reduce la următoarele: Prima parte a debitorului vine la Agenție pentru o consultare, în cazul în care este evaluată posibilitatea obținerii unui împrumut ipotecar, suma creditului este specificată și toate necesare Sunt specificate recomandări pentru colectarea documentelor pentru cumpărarea unui apartament pe credit.

Apoi debitorul prezintă agenției documentele colectate. În cazul unui răspuns pozitiv din partea Comisiei de credit a Agenției, el primește o scrisoare pentru Bancă - confirmarea posibilității de participare la programul federal de creditare ipotecară.

Pentru un anumit timp (de obicei, nu mai mult de 2 luni), debitorul este obligat să aleagă opțiunea de locuințe. De asemenea, el trebuie să treacă două proceduri obligatorii - Evaluarea și asigurarea imobiliară.

Procedura de asigurare include: asigurarea apartamentului - obiectul de garanție, asigurarea de viață și capacitatea de lucru a împrumutatului, asigurarea împotriva restricției sau a pierderii împrumutatului de proprietate proprietății, precum și recunoașterea vânzării apartamentului de vânzare nevalid .

Ipoteca ca instituție juridică civilă are o istorie lungă. O analiză a legislației în acest domeniu arată că ipoteca a apărut în mod istoric simultan cu apariția proprietății private. Greacă "hipoteca" - Stand, Backup. Termenul "ipotecă" a introdus în sine arhonul Solon în 594 î.Hr. Și a fost asociat cu responsabilitatea debitorului debitorului cu anumite posesiuni ale terenurilor. Reformele în curs de desfășurare au fost că toată lumea a primit dreptul de a participa la proprietate și token la discreția sa. Înainte de aceasta, acordarea obligației a fost personalitatea debitorului, care, în cazul imposibilității de a plăti o datorie amenințată sclavia. Solon sa oferit să pună un pilon în proprietate cu o inscripție că acest teren servește ca o anumită cantitate de cerințe. Astfel, responsabilitatea personală a debitorului sa transformat într-o proprietate. Un astfel de pilon și numit ipotecar. De-a lungul timpului, cuvântul "ipotecă" a început să fie folosit pentru a desemna angajamentul deloc, iar apoi garanția proprietății imobile.
Cu toate acestea, împrumuturile ipotecare ca sistem au început să se formeze la începutul dezvoltării capitalismului numai până la sfârșitul secolului al XVIII-lea, cu apariția primelor instituții de credit specializate. Țările guvernamentale europene din primii ani de activitate a instituțiilor ipotecare au acordat o mare atenție reglementării legislative a activităților lor. Destul de devreme în țările europene au apărut sisteme legislative care reglementează fundamentele creditării ipotecare. Deci, în Prusia în 1783, Carta ipotecii a apărut în 1783, iar în Austria în 1811 - un cod civil.
În Rusia, primele instituții de credit au fost înființate în 1754: pentru nobilime - Biroul Sf. Petersburg și Moscova al Băncii de Stat în timpul Senatului și Oficiul Senatului și pentru comercianții - în portul și comerțul din St. Petersburg. Băncile au condus nobilimea și comercianții cu privire la securitatea proprietăților. În 1786, aceste bănci au fost reorganizate în banca împrumutată de stat.
Pe teritoriul european al Rusiei, creditarea ipotecară a fost introdusă prin lege la 19 mai 1881. Comisia de ipotecă specială a fost înființată în 1882 pentru a studia detaliile și practicile legii. Eficacitatea sistemului ipotecar din Rusia a fost realizată datorită legăturii strânse cu legislația. Instanța nu a preluat producția de creanțe, pe baza faptelor care nu au fost luate în considerare în cartea ipotecară. Astfel, înregistrarea în cartea ipotecară nu a fost un caracter formal, ci a fost o bază probatorieră în litigiile datoriilor. Ipoteca a introdus o ordine clară și în punerea în aplicare a operațiunilor colaterale, excluzând posibilele fraude. "Deoarece entitatea legislativă a proprietății a fost oferită subiectului că, înainte de a plăti bani cu privire la securitatea imobiliare, prima adusă la carte ipotecară, sistemul ipotecar nu a permis posibilitatea de a adopta aceleași proprietăți de două sau mai multe persoane și vânzări duale intenționate. "
Până în 1917, în Rusia a existat un sistem de creditare pe termen lung, care a avut un sprijin legislativ bun și a fost bine organizat. Experiența rusă specifică a împrumuturilor pe termen lung și, în special, asupra securității terenurilor, diversitatea tehnologiilor de credit și de investiții și infrastructura creditării ipotecare, a jucat, fără îndoială, un rol imens în dezvoltarea ipotecilor americane și europene, a servit drept Baza pentru crearea de noi investiții și instrumente ipotecare..
În Rusia, perioada post-revoluționară, Legea creditelor ipotecare a continuat să existe, dar în condiții, atunci când pentru orice aplicare largă a Institutului de Gaj datorită insecurității eficienței eficiente a lucrurilor și, mai presus de toate imobiliare. Prin urmare, într-o perioadă de mai mult de șaptezeci de ani de dezvoltare sovietică a țării noastre, împrumuturile ipotecare s-au transformat într-un mecanism mai mare, care a fost extrem de rar utilizat în operațiuni prin ordin de proprietate.
A intrat în vigoare la 16 iulie 1998 Legea federală a Federației Ruse "privind ipoteca
p.
(Gaj de proprietate) "(denumită în continuare legea ipotecară) a afectat în mod semnificativ procesul de formare a unei piețe interne ipotecare. Citiți mai multe formațiuni ale cadrului de reglementare din rusia modernă Va fi luată în considerare în capitolul II.
Definiția conceptului de "creditare ipotecară" este logic precedată de divulgarea esenței ipotecare. În literatură, adesea sub termenul "ipotecă" înseamnă un împrumut ipotecar. Între timp, cuvântul "ipotecă" în sine, deși este utilizat, de obicei, împreună cu cuvântul "împrumut", are o valoare independentă.
Termenul "ipotecă" din cifra de afaceri legal acoperă două concepte. Primul este o ipotecă ca relație juridică - există un angajament al bunurilor imobile pentru a obține un împrumut ipotecar. Pentru ipotecare, se caracterizează prin părăsirea proprietății în mâinile debitorului. Gaj B. drept civil - una dintre modalitățile de asigurare a obligației - în acest caz credit bancar. În același timp, înregistrarea de stat a garanției oricărei imobile este necesară în toate cazurile. În caz de insolvabilitate a debitorului, cererea creditorului este mulțumită de veniturile din proprietatea realizată în principal altor creditori sau prin transferarea proprietății atașate la proprietatea asupra creditorului ipotecar. Al doilea concept al ipotecii implică "ipoteca" - un document care atestă depunerea de proprietate. Ipoteca este un instrument de datorie care atestă drepturile de la organizarea imobiliară. Ipoteca este de obicei liberă pe piață.
La articolul 334 din Codul civil al Federației Ruse (denumit în continuare textul tezei - Codul civil al Federației Ruse) 8 Sub ipotecă este un angajament terenuri, Întreprinderi, clădiri, facilități, apartamente și alte imobile.
Potrivit unor autori, "o astfel de definiție a ipotecii nu este completă. Acestea nu pot fi limitate din cauza faptului că ipoteca implică nu numai depunerea de proprietate. Acesta reprezintă un întreg sistem juridic juridic pentru evaluarea proprietății imobiliare, autenticitatea apartenenței sale la MortGager și starea așezărilor cu creditorii pentru proprietatea specificată. Astfel, într-un sens larg, cuvântul "ipotecă" înseamnă un sistem juridic și juridic, care include procedura de determinare a stării de proprietate asupra proprietății imobiliare și a datoriilor în mod consecvent pentru fiecare moment specific. În acest sens, ipoteca este comparabilă cu sistemul de coordonate matematice "9.
ÎN economic economic Ipoteca este un instrument de piață pentru cifra de afaceri a drepturilor de proprietate asupra facilităților imobiliare în cazurile în care alte forme de alienare (cumpărare și vânzare, schimb și altele) sunt inadecvate din punct de vedere juridic sau comercial și permițându-vă să atrageți resurse financiare suplimentare pentru a pune în aplicare diverse proiecte.
despre
Mulți interpretează pe scară largă conceptul de ipotecă și ca un împrumut pentru securitatea imobilului și cum să primească un împrumut pentru achiziționarea de bunuri imobiliare. Cu toate acestea, în opinia noastră, termenul "ipotecă" ar trebui considerat o modalitate de a oferi obligații atunci când subiectul angajamentului este imobilul. În cazul în care împrumutul este eliberat pentru achiziționarea de locuințe, se utilizează termenul "creditare pentru locuințe ipotecare".
Merkulov v.v. Propune să ia în considerare creditarea locuințelor ipotecare ca "un mecanism complex care oferă finanțe pe piața imobiliară, pe baza unui drept clar și clar și a implementării stricte, care operează în reglementarea pieței a relațiilor financiare ale participanților controlate de stat în scopul de stat rezolva anumite probleme sociale ale cetățenilor lor ".
Majoritatea autorilor care utilizează termenul "creditarea locuințelor ipotecare" în activitatea lor, implică creditarea ipotecară în general. Cu toate acestea, în opinia noastră, împrumuturile de locuințe ipotecare este unul dintre tipurile de creditare ipotecară, deoarece este imposibil să nu includem în acest concept și alte tipuri de împrumuturi privind securitatea imobilului (de exemplu, împrumuturi către persoane juridice și antreprenori individuali asigurate de bunurile lor imobiliare).
În scopul unei înțelegeri mai profunde și mai cuprinzătoare
termenul în cauză ar trebui să fie acela de a evidenția funcțiile creditării ipotecare și a unor caracteristici ale împrumutului ipotecar, care îi oferă avantaje față de alte metode de credit.
Potrivit lui Vaxman S.A. Și sparrow o.e. Puteți formula următoarele funcții de creditare ipotecară:

1. funcția mecanismului financiar pentru atragerea investițiilor în domeniul de aplicare al producției materiale;
2. returnați funcția de asistență bani împrumutați;
3. funcția de stimulare a cifrei de afaceri și redistribuirea imobilului, atunci când alte metode (cumpărare și vânzare și altele) sunt imposibilă din punct de vedere economic sau din punct de vedere juridic;
4. formarea unui multi-nivel fictiv

capital sub formă de ipotecă, titluri de credit ipotecar derivate și multe altele.
De asemenea, puteți evidenția următoarele caracteristici distincte.
credit ipotecar:

1. obligația de a asigura depunerea (și proprietatea poate, de asemenea, să acționeze ca un depozit, să cumpere un împrumut ipotecar);
2. durata perioadei de împrumut;
3. natura țintă a împrumutului ipotecar;
4. Împrumutul ipotecar se referă la o operațiune bancară cu risc scăzut. Examinând funcția, obiectivele și caracteristicile creditării ipotecare,

este posibilă formularea definiției conceptului de "creditare ipotecară".
Conceptul cel mai frecvent și utilizat pe scară largă de împrumuturi ipotecare este "Împrumuturile privind securitatea imobiliare, adică împrumutând utilizarea ipotecilor ca o rambursare fonduri de credit" De asemenea, există opinii că "conținutul juridic al împrumuturilor ipotecare este de a elimina drepturile de proprietate asupra obiectelor imobiliare aflate sub garanția lor, iar temeiul juridic al creditării ipotecare creează legea ipotecară, având în vedere relația dintre entitățile de drept, în acest caz MortGager și ipoteca. "13
Autorul consideră că aceste definiții, deși înregistrează esența creditării ipotecare, dar consideră că este prea îngust, deoarece împrumuturile ipotecare din punct de vedere juridic prevede nu numai depunerea de bunuri imobiliare, ci și o serie de acțiuni semnificative din punct de vedere juridic La apariția relațiilor juridice între împrumuturile ipotecare subiecte. Acestea includ, în special, aspecte procedurale care precedă încheierea unui acord de împrumut și a unui acord ipotecar; Verificați "Tranzacția de puritate juridică" - Analiza documentelor care atestă dreptul de proprietate asupra Împrumutatului pe proprietatea transferată angajamentului; asigurarea subiectului de gaj; evaluarea sa; Acțiuni privind înregistrarea de stat a tranzacției comise și alte acțiuni semnificative din punct de vedere juridic.
Astfel, autorul consideră că esența juridică a creditării ipotecare îi permite să o determine științific ca un set de acțiuni angajate între debitor și instituția de credit
(o instituție ipotecară specializată) care vizează încheierea unui acord de împrumut (împrumut) privind furnizarea unui împrumut ipotecar (împrumut) garantat (ipotecă) în proprietatea unui împrumutat de imobiliare sau pentru a dobândi un împrumutat al proprietății și În viitorul transfer către angajament (împrumuturi de locuințe ipotecare), precum și încheierea altor contracte care își îndeplinesc obligațiile de către Împrumutatul.
Această abordare vă permite să evidențiați principalele caracteristici distinctive ale creditării ipotecare.
În primul rând, subiectul acestor relații juridice implică participarea pe partea ipotecară a Institutului de Credit Ipoteca - banca sau o altă instituție ipotecară specializată care efectuează operațiuni de credit ipotecare. Acest lucru se distinge prin creditarea ipotecară din ipotecă în forma sa pură, în care orice persoană capabilă sau individ poate efectua un credit ipotecar.
În al doilea rând, ca garanție pentru creditarea ipotecară, depunerea de bunuri imobiliare. Aceasta înseamnă că, în cazul neîndeplinirii obligațiilor, împrumutatului, creditorul ipotecar are dreptul să facă apel la proprietatea ipotecă și, în principal, în fața altor creditori de Debtori. Trebuie remarcat faptul că definiția de mai sus sugerează că imobilul poate fi folosit ca garanție pentru împrumuturile ipotecare, al cărui proprietate este înregistrată în modul prescris și nu acoperă deprecierea drepturilor de proprietate.
În al treilea rând, definiția propusă alocă scopul țintă al creditării ipotecare, care distinge, de asemenea, din nou de conceptul de ipotecă. Creditele ipotecare sunt utilizate pentru a dobândi, restructurarea și redezvoltarea spațiilor rezidențiale, cât și cele industriale, dezvoltarea terenurilor sau folosite la alte obiective definite în Acordul de împrumut.
În al patrulea rând, definiția permite să nu se limiteze la două tipuri de relații juridice care apar între debitor și creditor, și anume cadrul contractului de împrumut și al acordului ipotecar, dar arată că creditarea ipotecară este un sistem complex de relații juridice care decurg din fiecare Etapele relațiilor dintre debitor și creditor în timpul procesului de creditare.

Împrumutul ipotecar este un tip de împrumut pentru care este caracteristică:

• - numerar în numerar pentru o lungă perioadă de timp,
• - acordul de credit pentru achiziționarea de bunuri imobiliare,
• - În calitatea garanției este proprietatea dobândită.

Astfel, o trăsătură distinctivă a unui împrumut ipotecar este de a combina obiectul gajului și obiectul achiziționat.

Pe parcursul întregii perioade de împrumut, Împrumutatul (MortGager) și creditorul (creditor) nu afectează pe deplin proprietatea ipotecă. Păstrarea drepturilor de posesie și utilizare, ele nu pot dispune de proprietate. În același timp, împrumutatul ar trebui să exploateze imobiliare astfel încât veniturile primite să primească datoriile principale, să plătească dobânzi acumulate, impozite, contribuții de asigurare, petreceți reparații în timp util pentru a menține un obiect în stare adecvată, precum și pentru a primi venituri în imbricate capitaluri proprii.

Împrumutul ipotecar este reprezentat de specii destul de numeroase care pot fi clasificate pe diferite caracteristici, cum ar fi:

• - obiect creditat;
• - ParticipareaKarakter Participare la procesul de investiții;
• - îndepărtarea plăților de rambursare a datoriilor și a dobânzilor;
• - rata dobânzii la împrumut;
• -Stabilitatea unei contribuții la rambursarea obligațiilor;
• - contabilizarea creditorului în venitul curent și creșterea;
• - costul capitalului investitorului;
• Interzicerea de rezetare a finanțării.

În scopul evaluării, toate creditele ipotecare sunt împărțite în împrumuturi cu plăți permanente și variabile, deoarece un program de rambursare a unui împrumut și dobândă de plată în perioada analizată afectează stabilitatea fluxului de venituri și, prin urmare, de a alege o metodă de evaluare.

Primul grup include împrumuturi de auto-absorbție care prevăd rambursarea datoriei și a unor cantități echivalente procentuale.

În cel de-al doilea grup au inclus împrumuturi ipotecare pentru care suma costurilor de serviciu de datorie se schimbă de-a lungul anilor sub influența unei varietăți de factori, cum ar fi o schimbare periodică a ratei dobânzii, natura de scriere a datoriei principale, Procedura de plată a dobânzii, metoda de participare a creditorului în venitul investitorului.

1. Un împrumut cu plata "Ball" este un împrumut care își asumă rambursarea întregii (sau în mare parte parte) a datoriei la sfârșitul perioadei de credit într-una sau o serie de plăți. Soiurile acestui împrumut includ:

"Împrumuturi care prevede perioada de creditare o rambursare parțială a datoriei cu plata dobânzii și la sfârșitul termenului -" plata "mingea", împrumuturile cu plata doar dobânzi și la sfârșitul termenului - " Ball "Plata; "Împrumuturile pentru care plata" mingea "include datoria principală și valoarea dobânzii acumulate pe parcursul perioadei de interes;

• 2. Împrumuturi cu rambursare uniformă a împrumutului primit și plata procentuală a soldului datoriei. Soiurile de împrumut includ:
  • -Rredit cu rambursarea constantă proporțională a datoriei;
  • -Rredit, în primii ani, numai valoarea dobânzii este plătită, iar în perioada rămasă există o rambursare uniformă a datoriei cu plata interesului relevant.
• 3. Împrumuturi care implică plata unei părți din venitul investitorului care dobândește venituri imobiliare. În același timp, distinge:
  • -Credit Odată cu participarea creditorului în venitul curent, ceea ce sugerează că o anumită sumă numită de "cicker" va fi plătită în plus față de partea de împrumut a împrumutului. Această sumă poate fi fixată, fie definită ca procent din venitul pur de funcționare sau încasările de numerar;
  • -Rredit Odată cu participarea creditorului în veniturile din vânzarea de bunuri imobiliare primite de investitor sau așa-numita participare la creșterea valorii.
• 4. Împrumuturi cu o rată a dobânzii în schimbare. Această formă de creditare vă permite să reduceți risc bancar. Și să răspundă în mod adecvat la creșterea rentabilității pieței în timpul perioadei de împrumut pe tot parcursul anului. Schimbarea ratei poate fi implementată după cum urmează:
  • - rata dobânzii de inserție în conformitate cu starea pieței, prevăzută la limita maximă și minimă a noii rate. În acest caz, nici o perioadă de credit nu este revizuită sau cuantumul plăților unice;
  • - verificarea ratei dobânzii după intervale de timp predeterminate (Roll-ul canadian, rata de negociere).

Conceptul de ipotecare primă, definitivă și adoptată apare în funcție de metoda selectată pentru finanțarea revânzării imobiliare.

Primul ipotecar este un împrumut ipotecar acordat finanțării obiectului imobiliar fără a se împovăra de datoria ipotecară. Primul ipotecar apare atât atunci când cumpără un obiect, care nu a fost niciodată creditat înainte și pentru imobiliare cu datoria ipotecară existentă. Cu toate acestea, în acest caz, vânzătorul trebuie să ramburseze împrumutul primit anterior de la prețul de revânzare. Cumpărătorul plătește pentru imobiliare în detrimentul fondurilor proprii și împrumutul obținut în cadrul acestei imobiliare dobândirea statutului primului credit ipotecar.

Ipoteca adoptată apare atunci când cumpără o proprietate imobiliară împovărată de un împrumut ipotecar, în cazul în care cumpărătorul adoptă obligații în cadrul unui împrumut ipotecar existent obținut anterior de către vânzător.

Completat sau mai tânăr, ipoteca este un împrumut furnizat de vânzător sau de o terță parte cu o primă ipotecă existentă. Mai tânăr, sau terminând, ipoteca apare dacă vânzătorul dorește să păstreze un împrumut ipotecar existent obținut condiții favorabileSau cumpărătorul nu poate obține un împrumut bancar în condiții acceptabile.

Avantajele și dezavantajele atragerii fondurilor împrumutate pentru investitor

Beneficiile atragerii de fonduri împrumutate pentru cumpărarea de bunuri imobiliare Permite investitorului (debitor):

• 1. Achiziționați un obiect mai scump în comparație cu propriul său capital, pe care îl are la momentul tranzacției.
• 2. Diversificarea portofoliului imobiliar datorită investiției fondurilor proprii eliberate atunci când acordă alte obiecte.
• 3. Achiziționarea de venituri imobiliare în rate permite proprietarului să plătească creditor de datorii cu dobândă din venit, adus de aceeași proprietate.
• 4. Creșterea ratei veniturilor pe capitaluri proprii datorită alegerii condițiilor optime de finanțare.

Având în vedere aspectele pozitive ale utilizării fondurilor împrumutate de către investitor, este necesar să se observe deficiențele:

• 1. Suma returnată de creditor depășește împrumutul obținut, deoarece investitorul trebuie să plătească dobândă.
• 2. Împrumutul ipotecar este o sursă împrumutată care necesită o rambursare în timp util și completă.
• 3. Schimbarea condițiilor de împrumut prevăzute în Acordul inițial de împrumut, scăderea procesului de exploatare a bunurilor imobile Valoarea veniturilor operaționale nete poate duce la o pârghie financiară negativă.
• 4. Încălcarea programului de rambursare a împrumutului oferă creditorului dreptul de a face apel la proprietatea stabilită. În acest caz, imobilul este vândut, iar datoria este rambursată de prețul de vânzare. Soldul sumei la vânzarea de bunuri imobiliare datorate proprietarului poate fi mai mică decât amploarea rambursării împrumutului.

Decizie privind furnizarea de fonduri împrumutate

Creditorul decide cu privire la furnizarea de fonduri împrumutate pe termen lung garantate de imobiliare pe baza următorilor factori:

• 1. Obiectul creditat datorat caracteristicilor fizice, economice și juridice pe parcursul întregii perioade de rambursare a datoriei poate fi monitorizat de creditor.
• 2. Înregistrarea obligatorie de stat a drepturilor imobiliare, precum și tranzacțiile cu acesta, inclusiv o ipotecă, servește drept garanție legală a îndeplinirii obligațiilor contractuale de către Împrumutatul.
• 3. Viața fizică și economică pe termen lung a imobilelor este baza revenirii nu numai a valorii datoriei principale, ci și din cauza interesului.
• 4. Un sistem flexibil de elaborare a unui acord de împrumut, posibilitatea includerii în condițiile sale speciale permite să se ia în considerare modificarea rentabilității pieței a resurselor de credit, sustenabilitatea financiară a împrumutatului, influențează procesul de reală imobiliare în timpul rambursării datoriei.
• 5. Înregistrarea "ipotecii" în conformitate cu creditele ipotecare permite băncii ipotecare să pună ipoteci în circulație și să-și completeze resursele de credit.

Caracteristicile imobiliare considerate au condus la faptul că în țările cu o economie de piață dezvoltată, facilitățile imobiliare sunt achiziționate cu participarea unui împrumut ipotecar.

Imobiliare ca obiect de împrumut optim

Imobiliară este un element integrat al celui mai mare procese economice. Cu toate acestea, datorită caracteristicilor sale, se referă la obiecte optime pentru împrumuturi. Cele mai importante includ următoarele:

• 1. Costul imobiliar ca unitate de bunuri este foarte mare și necesită un capital semnificativ de la investitor.
• 2. Imobiliar, în primul rând, este un teren pe care se ridică unele îmbunătățiri, asigurându-și randamentul; Procesul de utilizare a generației imobiliare poate fi efectuat numai pe site-ul creației sale inițiale, deoarece nu este supus transportului.
• 3. Dreptul imobiliar drept bunuri sunt supuse înregistrării obligatorii în Registrul de Stat unificat al Drepturilor la Imobiliare în modul prevăzut de legea federală.
• 4. Imobiliară are dimensiuni fizice destul de mari, îmbătrânirea fizică și economică a bunurilor imobile are loc mult timp.
• 5. În timpul vieții economice a proprietății, este posibil să se efectueze măsuri de capital care afectează valoarea veniturilor și, prin urmare, poate fi stabilă, scăderea și creșterea cu timpul.
• 6. Investiția în domeniul imobiliar este mai puțin amortizată, deoarece schimbarea valorii imobiliare compensează de obicei procesele inflaționiste.

Fezabilitatea utilizării fondurilor împrumutate atunci când efectuați operațiuni imobiliare, este atât împrumutat, cât și un creditor.

Creditul ipotecar este unul dintre principalele tipuri de servicii bancare cu privire la furnizarea unui împrumut privind securitatea imobilului. Cu o ipotecă, creditorul devine un angajament. Cu împrumuturile ipotecare privind securitatea imobilului (ipotecă), creditorul devine un angajament, iar debitorul este debitorul cu privire la obligația principală oferită de ipotecă.

De la determinarea ipotecii rezultă că creditorul - creditorul ipotecar nu devine proprietarul imobiliar pus, dar dacă termenii contractului de împrumut au fost încălcate sau neîndeplinite - are dreptul să solicite satisfacție în detrimentul proprietate, în a căror mâini nu ar fi.

Ca orice tip de împrumut, creditarea ipotecară este furnizată în ceea ce privește rambursarea, urgența și plățile. Metoda de asigurare a rambursării este ipoteca - cheia pentru bunurile imobile în anumite condiții.

Ipoteca nu este independentă categoria economică, în esența sa. Acesta servește ca un sprijin material al unui împrumut ca o relație economică independentă. Ipoteca mediază mișcarea împrumuturilor în procesul de creditare. Imediat cu ipoteca, valoarea valorii de la ipoteca la creditor ipotecar va fi numai în cazul neîndeplinirii obligațiilor sale de a rambursa împrumutul.

Ipoteca, fiind un element important al relațiilor de credit, este de mare importanță pentru dezvoltarea lor. Aplicarea creditorului ipotecar crește numărul de garanții potențiali ca subiecți de relații de credit - este adesea posibilă numai pentru prezența unui angajament (imobiliare) face ca tranzacția de credit să fie reală. Ipoteca consolidează în mod semnificativ poziția debitorului și încrederea creditorului în returnarea împrumutului. De asemenea, ipoteca face posibilă un procent de împrumut mai mic al unui împrumut ipotecar, o creștere a sumei împrumutului și a termenului de împrumut, comparativ cu împrumuturile negarantate. Prezența unui angajament și a unei posibilități reale a unui împrumutat de a-și pierde proprietatea imobiliară datorită încălcării obligațiilor sale stimulează împrumutul rațional și productiv.

Putem aloca patru caracteristici ale ipotecilor în sistem general împrumuturi.

1. Ipoteca este emisă strict sub un anumit tip de garanție, adică În conformitate cu metoda corectă, proprietatea imobiliară, care facilitează monitorizarea mortalgatorului siguranța subiectului de gaj.

2. Ipoteca este un tip de împrumut pe termen lung, adică Timp de până la 30 de ani, ceea ce duce la o scădere a dimensiunii plăților lunare, dar crește costul împrumutului pentru garantul. O creștere a termenului împrumutului, la rândul său, vă permite să creșteți valoarea împrumutului.

3. Ipoteca este vizată.

4. Ipoteca este considerată una dintre cele mai mici operațiuni bancare ale Băncii datorită faptului că suma creditului nu depășește 60-80% din valoarea de piață a locuinței dobândite, iar valoarea plății (lunar) nu este mai mult de 50% din venitul total al împrumutatului, la evaluarea procedurii de rambursare a împrumutului informații despre confirmarea acestora acest moment, venitul împrumutat.

O economie dezvoltată modernă implică utilizarea pe scară largă a creditării ipotecare, a cărei necesitate se datorează dezvoltării relațiilor de mărfuri.

Pentru stimularea investiții bancare Este necesar să se includă în cifra de afaceri a acestor resurse care sunt supuse inflației și pierderii lichidității. Aceste resurse includ obiecte de teren și imobiliare. Experiența țărilor de vârf ale Occidentului arată că ipoteca este cel mai preferat tip de asigurare a unui împrumut mare de mult timp. Împrumutul ipotecar este direcția cea mai promițătoare de stimulare a investițiilor bancare și dezvoltarea pieței de credit.

Zona împrumutului ipotecar poate fi acoperită de toate sectoarele economiei: producția, agricultura, consumatorul.

În sectorul consumator al economiei, creditarea ipotecară contribuie la implicarea investitorilor în construcția de locuințe. Împrumuturile ipotecare ale locuințelor a fost larg răspândită în practica bancară mondială. Relevanța unui împrumut ipotecar pentru locuințe se datorează faptului că utilizarea sa vă permite să rezolvați contradicțiile:

Între prețurile ridicate pentru imobiliare și venitul curent al populației;

Există un grup de facilități economice între economii monetare și necesitatea de a le folosi în altul.

Ipoteca contribuie la asigurarea continuității procesului de producție în construcții. Pentru ca industria construcțiilor să fie profitabilă, este necesară o implementare rapidă și profitabilă a obiectelor construite. Utilizarea unui împrumut ipotecar vă permite să extindeți semnificativ gama de potențiali consumatori - cumpărători imobiliari. Prin urmare, împrumutul ipotecar contribuie într-o anumită măsură la funcționarea eficientă a industriei construcțiilor.

În calea lor conținutul economic. Creditul ipotecar îndeplinește funcții importante care pot fi clasificate în conformitate cu următoarele grupuri:

1) funcțiile sistemului de creditare ipotecară implementat în sectorul economiei reale (atragerea de resurse de investiții și diverse industrii, asigurând cifra de afaceri a drepturilor de proprietate și altele);

2) Funcțiile sistemului de creditare ipotecară implementat în sectorul financiar al economiei (asigurarea stabilității sistem de credit, dezvoltarea Institutului de Refinanțare, Stimularea dezvoltării piața asigurărilor si altii);

3) Funcțiile sociale ale sistemului de creditare ipotecară, inclusiv punerea în aplicare a proiectului național "Locuințe la prețuri accesibile și confortabile - cetățeni din Rusia".

Sistemul de creditare ipoteca asigură mobilizarea resurselor financiare în scopuri de investiții (inclusiv pentru finanțarea investițiilor și dezvoltarea unei game largi de specii imobiliare), precum și finanțarea achiziției de bunuri imobiliare.

Creditele ipotecare, ca mecanism de creditare pe termen lung, pot fi utilizate în mod eficient atunci când împrumuturi pentru dezvoltatori. În multe țări, ipoteca este asigurată de dezvoltatorii cărora li se acordă, ceea ce face posibilă atragerea mai multor companii pe piața imobiliară, pentru a crea concurența, a crește volumul de intrare a locuințelor și a reduce prețul de vânzare. Un punct important este că, atunci când împrumuturile către dezvoltatori (sau dezvoltatorii) nu este nevoie să atrageți fonduri populației în stadiile incipiente, ceea ce reduce în mod semnificativ riscurile pierderii de economii și crește disciplina "performantă" a dezvoltatorilor.

O altă direcție interesantă de a aplica mecanismul de creditare ipotecară în sectorul real al economiei este țintit creditarea ipotecară la dezvoltarea antreprenoriatului.

Dezvoltarea întreprinderilor mici și mijlocii este una dintre cele mai importante sarcini din economia rusă. În același timp, în multe regiuni problema ocupării forței de muncă a populației este relevantă. În acest sens, împrumuturile către securitatea locuințelor (70% din populația țării sunt proprietari de locuințe) deschide oportunități pentru resursele de credit pe termen lung și ieftine privind dezvoltarea propriei lor afaceri.

Împrumutul de locuințe ipotecare are un impact asupra unei varietăți de sectoare ale sistemului financiar al Federației Ruse, în principal pe piață servicii bancare, Piața colectivă a investițiilor, piața asigurărilor.

Principalele funcții ale creditării de locuințe ipotecare includ:

· Dezvoltarea mecanismului de refinanțare a împrumuturilor;

· Crearea de capital fictiv multiplicabil bazat pe ipotecă;

· Diversificarea și stabilizarea portofolii de credite. bănci;

· Stimularea creșterii pieței asigurărilor;

· Formarea de locuri de muncă suplimentare datorate dezvoltării infrastructurii sectorul bancar.

Piața creditării ipotecare, formată în toate colțurile Federației Ruse, a creat o bază pentru dezvoltarea infrastructurii industriei. În plus față de apariția sucursalelor bancare mari în regiuni, ipoteca a dat un nou impuls la dezvoltarea multor domenii de afaceri, în special afacerea de asigurare. Asigurare obligatorie Riscurile pentru creditarea ipotecară au oferit noi clienți "pe termen lung" companiilor de asigurări. Datorită acestui lucru, afacerile de asigurare a început să se dezvolte în regiuni.

În plus față de aceste tipuri de activitate antreprenorială, o afacere imobiliară a primit dezvoltare. În activitățile imobilelor, a apărut o nouă direcție - brokery de la ipotecă. Brokerajul ipotecar ca o afacere separată este încă navă, dar multe agenții imobiliare (aproape toate mari) oferă servicii de consultare și selecție cea mai bună opțiune Împrumuturi ipotecare pentru clienții săi.

Un alt tip de afacere nouă este agențiile colectorului. Acesta din urmă apar pe piață, oferind servicii pentru colectarea de datorii "rele". În urma practicii mondiale, astfel de agenții se specializează foarte des pe piața ipotecară. Împrumuturile auto, consumatorul, creditarea educațională intră, de asemenea, în sfera potențialului lor.

Trebuie subliniat faptul că dezvoltarea activă a pieței creditării ipotecare are un obiectiv mai larg decât menținerea pur și simplu a aprovizionării efective a populației în locuințe. Analiza vă permite să caracterizați piața ipotecară din punctul de vedere al piețelor de credit și financiare ca un segment de conducere al creșterii lor cantitative și de înaltă calitate.

Din punctul de vedere al dezvoltării economiei în ansamblu, ipoteca stabilește fundamentul pentru dezvoltarea ulterioară a infrastructurii financiare, apariția unor noi mecanisme financiare de dezvoltare real sector. economie datorată întreprinderilor mici și mijlocii din regiuni (locuințe, piața materialelor de construcție); și contribuie, de asemenea, la formarea mecanismelor de creditare a infrastructurii sociale (împrumuturi educaționale).

Dezvoltarea sistemului de creditare ipotecară va permite implementarea unui număr de cele mai importante funcții sociale ale acestei instituții financiare, care ar trebui să fie atribuite:

· Furnizarea de cazare responsabilă de locuințe cetățenii ruși cu venituri medii;

· Creșterea cererii efective a cetățenilor prin dezvoltarea unor instrumente suplimentare pentru investițiile fondurilor acumulate;

· Implicarea în circulația economică reală a locuințelor privatizate.

Se crede că prima mențiune a ipotecii (în banda cu ipotecă grecească, angajament) a avut loc în legile solonului din VI î.Hr.

În 594 î.Hr. e. Unul dintre legendarul "șapte înțelepți" al antichității Solon a propus să se pună pe piața debitorului (de obicei pe cross-ul de frontieră) un pilon cu o inscripție, care stele că acest teren servește drept drepturi de creditor pentru o anumită sumă. Un astfel de pilon a fost numit ipotecar (din limba greacă. Lypoteka - Stand, Backup). A marcat toate datoriile proprietarului terenului. Mai târziu, cărțile speciale numite ipotecare au fost utilizate în acest scop. Arderea în Grecia antică, ipoteca a fost dezvoltată în legea romană a perioadei clasice. Ulterior, obiceiurile germane au fost semnificativ afectate. Datorită tuturor acestor procese pe termen lung, s-au format cele mai importante principii ale ipotecii moderne.

Chiar și K.p. Oamenii victorioși au crezut că ipoteca "corespunde celei mai înalte dezvoltări a vieții economice. În ea, societatea obține cel mai bun instrument de împrumut perfect; Dar, în manipularea acestui instrument, este necesară mai multă artă, prudență, inteligibilitate, agilitate tehnică a tehnicilor.

Nevoia de apariție a ipotecii sa datorat nevoilor cifrei de afaceri economice, precum și împrumuturilor fiabile. Unul dintre cei mai mulți specialiști în legea romană în Rusia pre-revoluționară, autorul lucrării populare "Sistemul de lege roman" V.M. Cozile au descris două tipuri de credite - personale și reale. Împrumutul personal se datorează entităților de creditare la creditare. Garanția de încredere este o proprietate mobilă și imobiliară a debitorului în suma pe care o va avea până la punerea în aplicare a tranzacției de credit. Esența unui împrumut real este că pentru a asigura îndeplinirea obligației în proprietatea debitorului, este alocat un anumit lucru, cu privire la care creditorul are anumite drepturi. Deci, în cazul neîndeplinirii de către debitorul obligației sale, creditorul are dreptul de a-și satisface cerințele prin vânzarea unui lucru dedicat, chiar dacă proprietatea acestui lucru a trecut la o altă persoană. Mai mult, la primirea satisfacției, creditorul, care a oferit un împrumut real, are un avantaj față de creditorii personale.

Punerea în aplicare a împrumutului în legea romană, împreună cu alte tipuri de garanții, a fost forma unui angajament fără a transmite o apartenență la creditor - ipoteca. Legea romană a considerat o ipotecă în grupul de drepturi la lucrul altcuiva, ca o lege reală (consolidând comunicarea directă a persoanei cu un lucru) pentru a ordona un străin. În plus față de ipoteca din Legea civilă din Roma, conform V.M. Coada și alte forme colaterale de furnizare. Cea mai veche formă de asigurare a plății obligațiilor a fost Fidducia Cum Creditor, în care debitorul a emis creditorului dreptul de proprietate asupra lucrurilor sale și a primit o cerere personală împotriva creditorului în cazul plății datoriei. În acest formular, creditorul a primit mai multe drepturi decât era necesar pentru a se asigura, iar debitorul a rămas prea puțin fonduri împotriva creditorului. O altă formă de datorii dezvoltate în vechiul drept - PIGS a fost distinsă în natură inversă. PIGUS a fost că creditorul a primit un lucru de debitor în derivat și ar putea să o țină în mâini până când datoria a fost plătită.

Mai târziu, în legea romană a creditorului Fidducia cum a fost prezis de uitare. Au fost dezvoltate două forme de garanție:

· PIGNS, adică Legea ipotecară, în care creditorul este transferat de dreptul de a deține un lucru;

· Hypotheca, adică Dreptul ipotecar, în care lucrul rămâne în posesia debitorului până la întârzierea angajamentului garantat.

În Rusia, depunerea de bunuri imobiliare are propria sa istorie. În sistemul juridic pre-revoluționar rus sa crezut că depozitul este un drept real. Reamintim că "drepturile reale sunt emise și fixate apartenența de lucruri (materiale materiale, corporale ale cifrei de afaceri a proprietății) la subiectele relațiilor juridice civile, cu alte cuvinte, statica relațiilor imobiliare. Prin aceasta, ele diferă de drepturile obligatorii care determină tranziția lucrurilor și a altor obiecte ale relațiilor civile. Specificul legal al drepturilor reale sunt caracterul lor absolut, diferendându-i de obligațiile relative. Specificul drepturilor reale sunt considerate în mod tradițional și în faptul că numai lucrurile definite individual pot servi ca obiect. Obiectul dreptului obligatoriu este comportamentul persoanei obligate de debitor ".

Elementele de bază ale garanției imobiliare după începerea în Rusia reforme economice 1990. au fost introduse Cod Civil Din Federația Rusă (partea 1) adoptată în 1994.

Legislația modernă a creditelor ipotecare poate fi considerată în cele din urmă deținută de la adoptare Lege federala "Despre ipoteca (angajamentul imobiliar)" din 16 iulie 1998 NQ 102-F3, deși lista actelor legislative de bază privind problemele legate de creditarea ipotecară este destul de mare.

În dreptul rus modern, determinarea ipotecii este aproape de definiția conținută în proiectul de depozite civile ruse, însă această instituție juridică este atribuită dreptului obligatoriu. În art. 1 din Legea federală "privind ipoteca (angajamentul imobiliar)", spune: "Conform acordului privind angajamentul imobiliar (acordul ipotecar), o parte a creditorului ipotecar, care este creditor pentru obligația oferită de ipotecă , are dreptul de a obține satisfacția cerințelor sale monetare pentru debitor cu privire la această obligație de la costul proprietății imobiliare realizate din cealaltă parte este angajat în principal în fața altor creditori ai angajatului, pentru convulsii stabilite de Federal Lege. "

Introducere

Concluzie

Introducere

Achiziționarea de locuințe proprii este nevoia prioritară pentru fiecare familie: fără a satisface această nevoie, este imposibil să vorbim despre orice priorități sociale ale societății.

Pe baza acestui fapt, punerea în aplicare a drepturilor constituționale a cetățenilor la o locuință decentă este considerată cea mai importantă socio-politică și problema economică. Din alegerea anumitor abordări pentru rezolvarea acestei probleme, scara totală și ritmul de locuințe, bunăstarea reală a oamenilor, bunăstarea lor morală și fizică, evaluările politice și motivația comportamentului sunt în mare măsură dependente.

Înainte de a vă deplasa relațiile de piață Principalele surse de reaprovizionare a fundației rezidențiale a țării au fost construcția de locuințe de stat și construcția de locuințe de către întreprinderi și organizații, construcții individuale au jucat un rol de sprijin. În condițiile reducerii finanțării bugetare a construcției și furnizarea populației cu locuințe, principala sursă de fonduri pentru achiziționarea de locuințe sunt fondurile proprii ale populației, precum și împrumuturile bancare, așa cum se întâmplă în majoritatea țărilor dezvoltate din punct de vedere economic din lume.

Cu o lipsă acută de surse de finanțare a locuințelor, nevoia de locuințe crește în detrimentul afluxului refugiaților din țările vecine și redistribuirea unităților militare. În aceste condiții, este în mod obiectiv necesitatea unor împrumuturi pe termen lung asupra populației pentru construcția de locuințe, sub rezerva minimă a inflației și cea mai garantată rambursare în timp util. Aceste cerințe este ca împrumutul ipotecar să fie responsabil, asigurat de cheia mărfurilor și a valorilor materiale. Experiența multor țări străine sugerează că, odată cu organizarea și desfășurarea corectă a politicii ipotecare a statului ponderat, ipoteca este transformată treptat într-un sistem autofinanțat, care prevede și în mare măsură determină funcționarea pieței imobiliare. În același timp, noua construcție este intensificată datorită extinderii accentuare a cererii eficiente din partea populației, producția de materiale de construcție, echipamentele specializate este în creștere, apar noi proiecte arhitecturale îmbunătățite, se produce mai multe sectoare conexe ale economiei.

În contextul reformării economiei ruse, formarea unui sistem viabil de locuințe ipotecare este una dintre sarcinile urgente, atât pe nivelurile macroeconomice, cât și pe nivelurile microeconomice. Soluția de succes la această sarcină este posibilă numai cu acordul sistemic al părților economice, juridice și organizaționale de a introduce o ipotecă de locuințe în practica rusă.

Împrumuturile ipotecare

1. Conceptul și esența creditării ipotecare

Cuvântul "ipotecă" are o origine greacă. Pentru prima dată, acest termen a apărut la începutul secolului al VI-lea. BC. (A fost introdus de arhont Solon) și a fost asociat cu responsabilitatea debitorului în fața creditorului cu anumite posesiuni de teren (inițial personalitatea debitorului a servit în Atena, care, în cazul neîndeplinirii obligației amenințate) .

Istoria modernă a ipotecilor în Rusia începe din 1998. Există două concepte de ipoteci. În sensul îngust al cuvântului "ipotecă" - aceasta este cheia imobiliară și într-o largă a formelor de proprietate care asigură obligațiile debitorului, în care proprietatea imobiliară rămâne în proprietatea acestuia din urmă și Creditorul în cazul neîndeplinirii de către debitor al obligației sale dobândește dreptul de a primi satisfacție datorită implementării propriei proprietăți. În conformitate cu aceasta credit ipotecar - acesta este un împrumut oferit de angajamentul imobilului.

Caracteristicile distinctive ale creditelor ipotecare sunt după cum urmează.

În primul rând, ipoteca, ca fiecare depozit, este o modalitate de a asigura executarea corectă a unei alte obligații (principale) - un împrumut sau un acord de împrumut, un contract de închiriere, contract, compensație pentru prejudiciu etc. În consecință, ipoteca depinde de această obligație de bază, deoarece în afara acestei dependențe, își pierde semnificația.

În al doilea rând, subiectul ipotecii este întotdeauna imobiliar. Proprietatea imobiliară include terenuri de teren și tot ceea ce este strâns legat de întreprinderi, clădiri rezidențiale, alte clădiri și structuri.

În al treilea rând, obiectul ipotecar rămâne în posesia debitorului. Acesta din urmă rămâne proprietarul, utilizatorul și proprietarul actual al acestei proprietăți.

În al patrulea rând, acordul creditorului și debitorul privind crearea unui credit ipotecar sunt emise de un document special - ipotecă, care face obiectul unui certificat notarial și înregistrarea de stat. Credit ipotecar -securitatea personală care atestă următoarele drepturi ale proprietarului său: dreptul de a primi executarea obligației monetare prevăzute de ipotecă, fără depunerea altor dovezi privind existența acestei obligații; Angajamentul corect privind proprietatea împovărată de ipotecă. În anumite condiții, ipoteca poate dobândi proprietățile unei garanții capabile să se deplaseze de la un proprietar la altul și să fie suficient de "sfâșiat" de cerința inițială.

În cele din urmă, în cazul neîndeplinirii obligațiilor oferite de ipotecă, creditorul are dreptul de a solicita vânzarea de proprietăți gajate din licitația publică. La punerea în aplicare a proprietății aflate în contractul de ipotecă, creditorul ipotecar are avantaje față de alți creditori în cantitatea de suma specificată în ipotecă.

Conform celor de mai sus, pot fi distinse următoarele principalele principii ale creditelor ipotecare:

· publicitate, sau publicitate, accesul fiecărei persoane interesate la informații conținute în cartea ipotecară;

· specialitate - posibilitatea de a stabili o ipotecă numai pentru anumite imobile și într-o anumită sumă;

· fiabilitate - intrările în cărțile publice înseamnă că nu există alte drepturi și restricții legale în legătură cu această proprietate, cu excepția desemnată;

· vechime in munca - avantajul unui drept ipotecar la alții, în funcție de timpul de a face în cartea ipotecară;

· responsabilitate - ipoteca este reziliată numai în cazurile prevăzute direct în drept sau contract;

· non-aplicabilitate statutul rănit La drepturile enumerate în cartea ipotecară.

Specificitatea operațiunilor ipotecare desemnează anumite cerințe pentru mecanismul de creditare ipotecară, care servește drept bază pentru alocarea ca o formă independentă a unui împrumut și ne permite să vorbim despre un segment special al pieței financiare - piața capitalului ipotecar.

Piața de capital ipotecare -aceasta face parte din piața financiară, care revolvează capitalul împrumutat, asigurat de angajamentul imobilului. Participanții la procesul de creditare ipotecară sunt un creditor ipotecar, debitor (proprietar de proprietate), un investitor, mediatori specializați, guvern. Investitorii pot fi diferite instituții de credit și financiare, companii de asigurări, fonduri de pensii, precum și populația. Principalii indicatori care caracterizează conjunctura pe piața creditelor ipotecare sunt, pe de o parte, rata dobânzii la obligațiuni ipotecare, iar pe de altă parte, ratele de împrumuturi ipotecare.

În mod economic, ipoteca este un instrument de piață pentru cifra de afaceri a drepturilor de proprietate asupra facilităților imobiliare în cazurile în care alte forme de înstrăinare (cumpărare și vânzare, schimb) sunt inadecvate din punct de vedere juridic sau comercial și vă permite să atrageți resurse financiare suplimentare pentru a pune în aplicare diferite proiecte.

Mai ales este necesar să subliniem funcțiile creditării ipotecare și caracteristicile acestui tip de împrumut, care îi conferă un avantaj față de alte modalități de împrumut.

Funcțiile efectuate de creditarea ipotecară, Poate fi formulat după cum urmează:

funcția mecanismului financiar pentru atragerea investițiilor în domeniul de aplicare al producției materiale;

funcția de a asigura returnarea fondurilor împrumutate;

funcția de stimulare a cifrei de afaceri și redistribuirea imobilului, atunci când alte metode (cumpărare și vânzare etc.) sunt imposibile din punct de vedere economic sau imposibil din punct de vedere juridic;

funcția formării capitalului fictiv pe mai multe niveluri sub formă de ipotecă, titluri de credite ipotecare derivate etc.

LA cerinte de baza Puteți atribui următoarele:

suma împrumutului nu este de obicei mai mare de 60-70% din valoarea de piață a locuinței achiziționate;

amploarea plății lunare a împrumutului nu ar trebui să depășească 30% din venitul total al împrumutatului și co-antrenor (în cazul în care acestea sunt) pentru cele corespunzătoare perioada estimată;

În cadrul procedurii de estimare a probabilității de rambursare a împrumutului, creditorul utilizează informații oficiale confirmate cu privire la venitul curent al împrumutatului și co-antrenorilor.

Aceste standarde și cerințe vizează reducerea riscurilor pentru creditor și debitor.

obiectivul principal Dezvoltarea creditului de creditare ipotecară pe termen lung este de a crea un sistem eficient de lucru de asigurare a costului locuințelor cetățenilor ruși cu venituri medii, pe baza principiilor pieței dobândirii de locuințe asupra monopolismului pieței imobiliare în detrimentul lor fonduri proprii ale cetățenilor și creditelor ipotecare pe termen lung. Crearea unui sistem specificat va permite:

să sporească cererea efectivă a cetățenilor și să facă achiziția de locuințe la prețuri accesibile pentru partea principală a populației;

intensifică piața imobiliară;

implică cazare privatizată în circulație economică reală;

atragerea salvării populației și a altor resurse financiare extrabudgetare către sfera locuințelor;

asigurarea dezvoltării complexului de construcții;

revigora economia țării ca întreg.

2. Analiza sistemului de creditare ipotecară în Federația Rusă

Piața ipotecară din întreaga lume lucrează în două direcții: emiterea de împrumuturi și refinanțarea acestora.

În cadrul sistemului de creditare ipotecară implică crearea instituțiilor relevante și a mecanismelor uzate care să ofere posibilitatea unor credite ipotecare eficiente.

Furnizarea unui împrumut ipotecar pentru achiziționarea de locuințe. În prezent, zona principală de utilizare a creditelor ipotecare în toate țările finanțează achiziționarea de locuințe.

Indiferent de model, furnizarea unui împrumut ipotecar constă din șase etape principale:

· etapa 1 - Calificările preliminare ale clienților și înregistrarea unui împrumut;

· pasul 2 - Colectați și confirmați informațiile primite;

· etapa 3 - Evaluarea rambursării împrumutului de către un potențial debitor;

· etapa 4 - Decizia Comitetului de credit cu privire la furnizarea unui împrumut;

· etapa 5 - Concluzia unei tranzacții de credit;

· pasul 6 - Întreținerea unui împrumut ipotecar.

Atunci când oferă un împrumut ipotecar pentru achiziționarea de locuințe, creditorul acordă atenție următoarelor momente importante.

Nivelul de solvabilitate al împrumutatului, capacitatea sa de a rambursa împrumutul în timp util pe baza analizei veniturilor și cheltuielilor sale. Următoarele relații de calificare sunt calculate în acest scop:

a) plata lunară a Împrumutatului asupra împrumutului ipotecar pentru locuințe la venitul agregat, nu poate depăși 40%;

b) obligațiile lunare pe termen lung ale împrumutatului, minus asigurarea, impozitul și alte plăți pentru proprietatea dobândită, venituri agregate, nu pot depăși 60%.

Nivelul de bonitate al împrumutatului, disponibilitatea sa de a efectua primit obligații financiare Pe baza analizei acestuia istoricul creditului. Pe baza studiului istoriei creditului debitorului, se determină cât de mult este responsabilă banca pentru efectuarea au primit obligațiiși, de asemenea, stabilește valoarea soldului nerecuperat al datoriilor, timpului și sumei plăților către rambursarea acestuia.

Dimensiunea minimă admisibilă a contribuției inițiale ar trebui să fie de 30% din costul imobiliar achiziționat (valoare contractuală). În plus, debitorul trebuie să aibă o cantitate suficientă din fondurile proprii pentru a acoperi costurile unei tranzacții de credit. Acestea sunt Comisia către Bancă, plata unei societăți de asigurări, un realizator, evaluator; Costurile asociate cu înregistrarea și un certificat notarial privind contractul de vânzare și ipotecă al apartamentului, precum și obținerea altor documente necesare pentru a face o tranzacție.

Raportul dintre suma împrumutului pentru valoare proprietate de protecție Nu trebuie să depășească 70% din valoarea estimată sau prețul de vânzare al proprietății achiziționate, în funcție de valoarea cea mai mică. Banca verifică legalitatea (puritatea juridică) a proprietății angajatului, starea sa fizică, valoarea sa.

Numai în conformitate cu toate aceste condiții, se poate decide să ofere un împrumut ipotecar. Pe parcursul perioada de credit Creditorul monitorizează oportunitatea obligațiilor sale față de debitor și, de asemenea, are dreptul de a controla starea de bunuri imobiliare care servește drept împrumut.

În Federația Rusă la nivel legislativ, un model pe două niveluri a fost adoptat ca referință companie ipotecară. Să o pună în aplicare creată Agenția Federală În conformitate cu împrumuturile de locuințe, sunt formate cadre legislative și de reglementare pentru emiterea și adăugarea de ipoteci. Cu toate acestea, creditarea creditelor ipotecare în Rusia nu a primit încă o dezvoltare în masă, care se datorează riscurilor ridicate și unei solvabilități scăzute a principalelor segmente ale populației. Cu toate acestea, în strategia de dezvoltare a sectorului bancar pe termen mediu, dezvoltarea creditării ipotecare este definită ca una dintre direcțiile promițătoare pentru dezvoltarea afacerilor bancare.

Acum, pe piața creditării ipotecare din Rusia, există o serie de tendințe negative care împiedică dezvoltarea sa și fac împrumuturile ipotecare din ce în ce mai accesibile populației. Principalele sunt următoarele:

.Ratele ridicate ale dobânzii la creditele ipotecare;

2.Cerințe de strângere pentru debitorii și anularea (sau suspendarea) de către unele bănci ale programelor de creditare ipotecară;

.O mică sumă de subvenție de stat pentru a asigura disponibilitatea unui împrumut ipotecar pentru populație. Datorită prețurilor ridicate pentru imobiliare, cea mai mare parte a populației nu pot utiliza împrumuturi ipotecare.

3. Probleme ale ipotecii rusești

Stabilirea și dezvoltarea progresivă a unui sistem de creditare a locuințelor ipotecare pe termen lung sunt împiedicate de o serie de probleme: imperfecțiunea legislației; ineficiența sistemului de înregistrare pentru imobiliare și tranzacții cu acesta în instituțiile de justiție; Dezvoltarea insuficientă a cazului estimat și de asigurare; lipsa băncilor ipotecare specializate; Costul ridicat al resurselor de credit ale băncilor comerciale; lipsa unei piețe de credite ipotecare secundare (împrumuturi ipotecare); rate ridicate de refinanțare; absența mecanisme eficiente restricții privind riscurile băncilor și de acoperire de către organele de stat; Costul ridicat al împrumuturilor pentru debitor; venit mic Partea predominantă a populației în comparație cu costul locuințelor; Lipsa fondurilor bugetare pentru acordare subvenții de locuințe cetățeni neprotejați din punct de vedere social care ar permite reducerea încărcării împrumutului la achiziționarea de locuințe; Imperfecțiunea impozitării, stimulente insuficiente pentru investițiile cetățenilor în locuințe.

O dificultate consistentă pentru bănci este o evaluare a solvabilității debitorului în absența unui număr semnificativ de cetățeni de venit "albi". Aceasta este problema nu numai a pieței ipotecare, ci și a unui comerț cu amănuntul în general, un alt obstacol în calea reducerii ratelor. Și chiar dacă ne putem califica ca un împrumutat adecvat pe criteriile băncii, ne confruntăm cu faptul că este dificil de a găsi cazare gata pe piața finită, în special nou. Și aceasta, cu condiția ca rentabilitatea sferei de construcție să fie undeva 80-100%, și acest lucru este mult mai mare decât rentabilitatea altor industrii. În orice economie normală, ar însemna un val de nou capital, resurse noi și nivelarea ratei de rentabilitate. Dar nu ne vom întâmpla.

Trebuie recunoscut faptul că, pentru dezvoltarea ulterioară a Institutului de Ipotecare din Federația Rusă, este necesar să nu se evite contradicțiile, ci și să promoveze crearea unui sistem de legislație care să reglementeze securitatea imobilului. Acte legislative Despre imobiliare, asigurare, locuințe, teren, impozite, băncile ipotecare trebuie să fie convenite între ele. Sistem Legislația rusă Se pare că reguliLegate de diverse ramuri ale legii sunt aduse în linie între ele numai formal, dar nu în conținut. Ca urmare, legile se pot contrazice direct reciproc, exprimă abordările exclusive reciproc în această problemă.

Deoarece emiterea unui împrumut pentru achiziționarea unui apartament este asociată cu anumite tehnologii, pentru funcționarea cu succes a modelului ipotecar, sunt necesare mai multe condiții:

· sistemul de înregistrare ar trebui să funcționeze bine;

· sistemul de asigurări care asigură apartamentul și viața debitorului trebuie dezvoltat;

· sistemul de evaluare ar trebui să funcționeze, adică piața ar trebui să fie o organizație care să evalueze în mod obiectiv valoarea de piață a locuințelor;

· sunt necesare un număr de lucruri de serviciu, de exemplu, NOTARIAT. Bineînțeles, un rol important a aparținut realizărilor care ar trebui să fie baza pieței ipotecare. Clientul, referitor la agenția imobiliară, ar trebui să poată obține un serviciu ipotecar.

În ciuda numeroaselor obstacole, ipoteca se va dezvolta în mod activ, deoarece cererea pentru aceasta este minunată.

Astfel, sprijinul de stat al cetățenilor ar trebui să fie adresat. Pentru a spori disponibilitatea creditelor ipotecare pentru categoriile mai largi de populație Rusia Gosstroy, aceasta efectuează o activitate vizată pentru a reduce costurile locuințelor în detrimentul soluțiilor de proiectare și introducerea de materiale moderne și soluții tehnologice pentru construcții, precum și dezvoltarea Proiecte de investiții și de construcții vizează rezolvarea acestei sarcini.

Pentru a funcționa cu succes sistemul, crearea unui nou mediu de piață, infrastructură, reglementarea acestuia, implicarea unei multitudini de participanți, ale cărei interese economice ar trebui să fie echilibrate și să servească drept bază pentru interacțiunea efectivă a subiecților din cadrul sistemului.

Pe măsură ce sistemul financiar este consolidat, apariția instituțiilor de credit pe piața internă cu capitalul occidental va fi consolidată și încrederea în sistem bancar, printre altele, de la participanții la piața imobiliară. Cel mai probabil, ipoteca va începe să se dezvolte suficient încet, dar în mod constant: participanții la tranzacție se vor mișca unul spre celălalt cu pași mici.

În plus față de toate, este necesar să se ofere o serie de beneficii speciale pentru locuințe pentru băncile care desfășoară activități ipotecare. O măsură destul de eficientă poate fi introducerea unei proceduri în care băncile care deschid depozitele de locuințe și creditele ipotecare pot avea posibilitatea de a reduce profiturile impozabile cu privire la valoarea împrumuturilor pe termen lung emise sau pentru acestea, scutirea de impozitul pe venit primit de la ipotecă Împrumuturile sunt aplicate. În plus, potrivit experților, ar trebui să fie eliberat din rezervarea sau reducerea normelor rezervelor obligatorii depuse de Bancă către Banca Centrală a Federației Ruse, în conformitate cu mijloacele care intră în depozite de locuințe.

Atragerea resurselor externe pentru creditarea locuințelor ipotecare este constrânsă de un nivel ridicat de risc. În aceste condiții, statul trebuie să contribuie pe deplin la atragerea de fonduri pentru renovarea și crearea de active fixe. În practică, apar procese inverse. Piața valorilor mobiliare de stat absoarbe resursele financiare și le face prohipitiv costisitoare, impozitele cresc în mod nejustificat valoarea investiției. Este necesar să găsiți astfel de soluții care vă permit să rezolvați interesele tuturor participanților fără încălcare.

Concluzie

La piața modernă a creditării ipotecare în Rusia există o mulțime de probleme. În primul rând, nevoia nesatisfăcută a populației în locuințe, complicată de finanțarea insuficientă a bugetului și de prețurile imobiliare ridicate. În al doilea rând, volumele mici de construcție în timpul creșterii cererii și o proporție mare de locuințe dăunătoare și de urgență. În al treilea rând, inaccesibilitatea creditării ipotecare pentru cea mai mare parte a populației datorită ridicată ratele dobânzilor, contribuția inițială esențială, ineficiența suportului de stat.

Datorită costului tot mai mare, proprietatea devine din ce în ce mai accesibilă. În aceste condiții, aproape singura soluție problema locuințelor - Acesta este un împrumut ipotecar. Dar pentru dezvoltarea în continuare a pieței interne a creditelor ipotecare, sunt necesare mecanisme pentru a atrage numerar ieftin pentru o lungă perioadă de timp.

Astfel încât ipoteca ar putea fi pusă în aplicare, este necesar să se respecte cel puțin trei condiții. Trebuie să fie, în primul rând, resurse financiare pe termen lung care pot fi furnizate clienților sub formă de împrumuturi; În al doilea rând, clienții potențiali capabili să confirme că venitul lor este suficient pentru a rambursa împrumutul; In cele din urma legal. Utilizarea locuințelor ca garanție. Dacă cel puțin una dintre aceste condiții nu este efectuată, ipoteca în masă este imposibilă. Astăzi, în Rusia, nu una dintre următoarele condiții nu este îndeplinită pe deplin.

Împrumuturile ipotecare în sine nu este în măsură să rezolve problema nedezvoltabilității fundamentale a piețelor de locuințe. În special, populația trebuie să fie pregătită să investească întreținere Apartamentele existente, industria construcțiilor ar trebui să poată răspunde la cerere, punerea în funcțiune a locuințelor noi, iar vânzarea de apartamente ar trebui să fie efectuată fără probleme. Este necesar să se dezvolte o legislație suplimentară și să asigure sprijinul sistemului judiciar de consolidare a drepturilor creditorilor pentru a eficientiza procedura de recuperare a proprietății debitorului. În absența unei piețe adecvate de locuințe, dezvoltarea rapidă a sistemului de creditare ipotecară, într-o probabilitate, va contribui doar la creșterea prețurilor locuințelor, fără a rezolva probleme de îmbunătățire a condițiilor de locuit pentru cea mai mare parte a populației.

Cu ajutorul unor reforme suplimentare în domeniul dreptului, strategiei, reglementării și dezvoltării instituționale, finanțarea ipotecară poate aduce o contribuție semnificativă la dezvoltarea economiei rusești și crește nivelul de trai al populației rusești.

Lista literaturii utilizate

Tutoring.

Aveți nevoie de ajutor pentru a studia ce teme de limbă?

Specialiștii noștri vor consilia sau vor avea servicii de îndrumare pentru subiectul interesului.
Trimite o cerere Cu subiectul chiar acum, pentru a afla despre posibilitatea de a primi consultări.