Ziemia - najważniejsza część podmiejskiego rynku nieruchomości Mark Twain wezwał do zakupu ziemi, ponieważ nie jest ona już produkowana. Można do tego dodać jeszcze jeden argument: ziemia cały czas drożeje. Ceny sięgają 30-40 tysięcy dolarów za sto metrów kwadratowych w szczególnie prestiżowych miejscach. V

16. Wielkość rynku i tworzenie rynku (Evans) Wielkość narzędzia ma znaczenie Bez znajomości wielkości rynku nie można określić wielkości udziału w rynku. Bez znajomości względnego udziału w rynku trudno będzie Ci ocenić pozycję konkurencyjną i Ciebie

Pod rynkiem nieruchomości przyjęło się rozumieć pewien system stosunków gospodarczych, w którym poprzez dynamikę podaży i popytu prawa własności i związane z nimi interesy są przenoszone ze sprzedającego na kupującego bezpośrednio lub poprzez instytucję pośrednictwa, ustalane są ceny i przestrzeń jest rozłożone między różne konkurencyjne opcje wykorzystania obiektów nieruchomości w granicach pewnej zamkniętej edukacji terytorialnej.

Rynek nieruchomości Jest zbiorem transakcji z nieruchomościami, ich wsparcie informacyjne, operacje w zakresie zarządzania i finansowania robót w zakresie nieruchomości.

Rynek nieruchomości to podsystem wspólnego rynku związany z obrotem prawami do obiektów nieruchomości.

Rynek nieruchomości to mechanizm, za pomocą którego łączy się interesy i prawa, ustalane są ceny nieruchomości.

Rynek nieruchomości jest abstrakcją rzeczywistego przepływu transakcji dotyczących nieruchomości wraz z udziałami i prawami w nieruchomości oraz przepływu informacji związanych z transakcjami. W teoretycznej analizie wolnego rynku nieruchomości przy wycenie nieruchomości przyjmuje się, że:

Kupujący i sprzedający nieruchomości zachowują się w sposób racjonalny, ale nie mają wiedzy absolutnej. Oznacza to, że wszyscy uczestnicy rynku zbierają informacje o warunkach przed podjęciem działań;

Kupujący i sprzedający działają niezależnie od siebie, tj. działają bez zmowy i oszustw. W przeciwnym razie niektóre ceny transakcyjne mogą ulec znacznemu zniekształceniu.

Rynek nieruchomości i poziom jego rozwoju charakteryzują rozwój gospodarki narodowej. Obiekty rynku nieruchomości stanowią 70 - 80 proc. bogactwa narodowego wielu krajów. Bez rynku nieruchomości w ogóle nie może być rynku, ponieważ rynek pracy i rynek kapitałowy raczej nie mogą istnieć samodzielnie, bo nawet instytucje finansowe (banki, giełdy, firmy inwestycyjne itp.) muszą być uczestnikami rynku nieruchomości w celu zakupu lub dzierżawy lokali niezbędnych do ich działalności.

Rynek nieruchomości można przedstawić jako przestrzeń cylindryczną, podzieloną pionowo na następujące sektory:

Towary w postaci określonych obiektów nieruchomości;

Działa, tj. budowa, przebudowa;

Usługi - pośrednictwo, wycena, marketing itp.

Główna własność nieruchomości – jej nieruchomość – decyduje o indywidualnym charakterze każdej nieruchomości. Nawet budynki budowane w tym samym czasie, według tego samego projektu i o tej samej jakości pracy, ale zlokalizowane w różnych miejscach, zwykle mają różną użyteczność i koszt, co prowadzi do kształtowania się indywidualnych cen obiektów nieruchomości. Dla nich praktycznie nie stosuje się sprzedaży próbek i handlu giełdowego.

Nieruchomość zajmuje centralne miejsce w każdej strukturze społecznej, pełniąc jednocześnie dwie ważne funkcje: środków produkcji i przedmiotu osobistego użytku do życia, rekreacji, wypoczynku kulturalnego itp. Regulacja gospodarcza i prawna przez państwo różnych sfer życia społecznego i produkcji materialnej jest ściśle związana z obiektami nieruchomości.

Główny, podstawowy przedmiot nieruchomości - ziemia ma wyjątkowe znaczenie w całym systemie przedsiębiorczej działalności ludzi i ich życiu. Ma szczególną wartość dla całego społeczeństwa ludzkiego, ponieważ jest jedynym miejscem zamieszkania wszystkich narodów i pokoleń ludzi, głównym i jedynym czynnikiem w każdej dziedzinie działalności, bezpośrednio lub pośrednio zaangażowanym w produkcję wszystkich innych dobra i korzyści. Nieruchomość znajduje się w centrum połączenia procesy gospodarcze, interesy prywatne i publiczne, przepisy i regulacje administracyjne.

Nieruchomość jako towar to przedmiot transakcji, który zaspokaja różne realne lub potencjalne potrzeby oraz posiada określone cechy jakościowe i ilościowe.

Nieruchomości są najbardziej trwałe produkty wszystkich istniejących, zapewniając niezawodność inwestycji, gdyż jej wartość może z czasem rosnąć pod wpływem różnych czynników. Inną ważną cechą nieruchomości jest to, że dobra nieruchomości są konsumowane w ich lokalizacji, a więc istnieje taka cecha ekonomiczna, jak preferencje terytorialne. Inne cechy ekonomiczne nieruchomości to nierówne przepływy pieniężne, zróżnicowanie podatkowe, różnorodne kombinacje praw własności, ścisła regulacja transakcji, płynność i potrzeba zarządzania. W środowisku rynkowym zarządzanie nieruchomościami to złożony problem skomplikowany system na potrzeby konkretnego rodzaju nieruchomości.

Ze względu na swoją specyfikę rynek nieruchomości posiada szereg cech przedstawionych w tabeli 1.2.

Tabela 1.2 - Cechy rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości ma ogromny wpływ na wszystkie aspekty życia i działalności ludzi, pełniąc szereg funkcji ogólnych i specjalnych: cenową, regulacyjną, handlową, sanitarną, informacyjną, pośredniczącą, motywacyjną, inwestycyjną, społeczną.

Funkcjonowanie rynku nieruchomości realizują jego podmioty, którymi są: sprzedający, kupujący, profesjonalni uczestnicy, agencje rządowe.

Profesjonalni uczestnicy rynku są pośrednicy w handlu nieruchomościami, rzeczoznawcy, dealerzy i inni pośrednicy. Działalność na rynku nieruchomości uważa się za prowadzoną przez osoby prawne i indywidualni przedsiębiorcy na podstawie umowy z osobą zainteresowaną (lub przez pełnomocnictwo) do dokonania w jego imieniu i na jego koszt lub w imieniu własnym, ale na koszt i w interesie zainteresowanej, czynności cywilnoprawnych z działkami , budynki, budowle, budowle, lokale mieszkalne i niemieszkalne oraz prawa do nich.

Rynek nieruchomości ma strukturę rozgałęzioną i można go różnicować według różnych kryteriów przedstawionych w tabeli 1.3.

Tabela 1.3 - Klasyfikacja rynków nieruchomości

Na rynku nieruchomości zwyczajowo wyróżnia się dwa jego elementy: pierwotny i wtórny rynek nieruchomości.

Rynek pierwotny odpowiada sytuacji ekonomicznej, kiedy nieruchomość jako towar po raz pierwszy wchodzi na rynek. W tym przypadku głównymi sprzedawcami nieruchomości są państwo reprezentowane przez władze federalne, regionalne i lokalne, główni klienci nowych nieruchomości mieszkaniowych oraz firmy budowlane- dostawców mieszkaniowych i nieruchomości niemieszkalne.

Na rynek wtórny nieruchomość jest towarem uprzednio używanym i należącym do określonego właściciela – osoby fizycznej lub prawnej.

Podział rynku na pierwotny i wtórny następuje na rynku dóbr konsumpcyjnych, rynku papierów wartościowych itp. Ale tam towary swobodnie poruszają się w przestrzeni ekonomicznej, mają inną żywotność. Ze względu na stacjonarny charakter nieruchomości, jej podaż na rynku związana jest z konkretnym regionem.

Liczba nieruchomości oferowanych na rynku pierwotnym uzależniona jest od wielkości nowej budowy. Rynek pierwotny i wtórny nieruchomości są ze sobą powiązane. Jeżeli z jakiegoś powodu wzrośnie podaż nieruchomości na rynku wtórnym, to doprowadzi to do deprecjacji nieruchomości na rynku pierwotnym i odwrotnie.

Rozpatrzenie rynku nieruchomości jest niemożliwe bez jego segmentacji.

Segmentacja rynku nieruchomości jest jego podział na jednorodne grupy. Segmentacja może być również oparta na cechach nieruchomości, za którymi stoją odpowiednie grupy nabywców.

Wyróżnia się następujące segmenty rynku nieruchomości: rynek mieszkaniowy, rynek nieruchomości komercyjnych, rynek gruntów (Wykres 1.3).

Rynek mieszkaniowy, z kolei dzieli się na rynek mieszkaniowy miejski i podmiejski.

Miejskie zasoby mieszkaniowe dzieli się na kilka grup, biorąc pod uwagę charakter budynku: mieszkania o niskiej jakości, mieszkania standardowe, budynki z czasów stalinowskich, domy o ulepszonym planowaniu, mieszkania elitarne. Oczywiście taki podział na grupy jest dość arbitralny. Jeden i ten sam obiekt w różnych miastach można przypisać np. typowej zabudowie i zabudowie o poprawionym układzie. Jednocześnie jakość mieszkania i jego lokalizacja to główne parametry, które wpływają na popyt na rynku mieszkaniowym i są uwzględniane w cenach mieszkań.

Tworzenie rynku podmiejska zabudowa związane z usunięciem ograniczeń dotyczących osób fizycznych budownictwo podmiejskie... Pomimo trudnej sytuacji gospodarczej w kraju, wzrost rozpuszczalnikowej warstwy ludności zwiększył zapotrzebowanie na domy wiejskie i domki letniskowe.

Rysunek 1.3 - Segmenty rynku nieruchomości

Popyt na mieszkania podmiejskie zależy od lokalizacji, dostępności nowoczesnej komunikacji, bliskości terenów rekreacyjnych, zapewnienia bezpieczeństwa osobistego i bezpieczeństwa mienia osobistego, a także cech regionalnych.

Rynek nieruchomości komercyjnych zaczął nabierać kształtu w związku z prywatyzacją przedsiębiorstw, jest znacznie mniejszy niż rynek mieszkaniowy.

Rynek nieruchomości komercyjnych przeżywa obecnie gwałtowny wzrost aktywności biznesowej. Liczba transakcji kupna i sprzedaży w ostatnie czasy znacznie wzrosła, podczas gdy wcześniej dominowały transakcje najmu. Wynika to w dużej mierze z niedoboru nieruchomości komercyjnych.

Rynek ten podzielony jest na kilka segmentów, które są zróżnicowane ze względu na przeznaczenie funkcjonalne: biuro, handel, magazyn, produkcja.

Na rynku biurowym powstały trzy główne sektory:

1) prestiżowe biura spełniające międzynarodowe standardy lokali administracyjnych. Stawka czynszu za taki lokal jest bardzo wysoka. Z tego powodu niektórzy rosyjscy przedsiębiorcy często wynajmują najwyższej klasy biura za granicą po bardziej przystępnych cenach;

2) biura znajdujące się w dobrze umeblowanych, dobrze wyposażonych lokalach, a czasem w dobrze wyremontowanych wielkopowierzchniowych mieszkaniach osiedlonych w dobrze wyremontowanych mieszkaniach (co w Rosji nazywa się „wyremontowanymi” lokalami). Stawki czynszów są tutaj akceptowalne dla dobrze działających firm, w tym sektorze jest aktywny popyt, który stale rośnie. Należy zauważyć, że obecnie na rynku brakuje tego typu lokali biurowych, co prowadzi do wzrostu ich kosztów;

3) lokale w budynkach gminnych i resortowych nie są zasobów mieszkaniowych, przedsiębiorstwa państwowe... Lokale te oferowane są zazwyczaj bez usług wykończeniowych i remontowych oraz usług z tym związanych. Czynsze nie są tu wysokie.

Rynek powierzchni biurowych ma dobre perspektywy rozwoju.

Rynek przestrzeń handlowa zajmuje również pewną niszę na rynku nieruchomości. Głównym czynnikiem powodzenia działalności przedsiębiorstw handlowych jest korzystna lokalizacja, to ona determinuje wielkość wymiany handlowej. Dominującą formą transakcji na rynku lokali użytkowych w centrum miasta jest kupno i sprzedaż lokali użytkowych poza centrum – najczęściej najem lokali. Wielu kupujących najpierw bierze dzierżawę z placówki handlowej, aby sprawdzić, czy handel odbędzie się w danej lokalizacji, a następnie ją kupuje.

Dynamicznie rozwijający się segment rynku nieruchomości to rynek magazynowy. Charakteryzuje się stabilnością, stabilnością podaży i popytu, cen. Stawki czynszów na rynku magazynowym są zróżnicowane w zależności od stopnia wyposażenia magazynu, jego lokalizacji, odległości od węzłów komunikacyjnych. Podaż na rynku magazynowym ma tendencję wzrostową.

Rynek nieruchomości przemysłowych ma ogromne znaczenie dla nowo powstających struktur produkcyjnych. Większość powierzchni produkcyjnej jest zazwyczaj oferowana na wynajem długoterminowy. Wymagania do pomieszczenia przemysłowe uzależnione od specyfiki i technologii produkcji, wymagań w zakresie bezpieczeństwa pożarowego i środowiskowego, a także oddalenia od tras transportowych.

Perspektywy dla tego rynku zależą od perspektyw rozwoju gospodarki narodowej.

Rynek ziemi ma szczególną niszę na krajowym rynku nieruchomości. W Rosji rynek ziemi dopiero zaczyna się kształtować. Prowadzone są operacje na działkach ogrodowych, domki letniskowe, z gruntami zakupionych przedsiębiorstw.

Łączna liczba transakcji kupna i sprzedaży działek, zamiany, darowizny wzrasta. Sprzedaż i kupno oraz dziedziczenie to najczęstsze transakcje dotyczące gruntów.

Kształtowanie się rynku ziemi, kształtowanie się cen rynkowych dla grunt występuje jednak w niewystarczającym tempie z powodu niedoskonałości ramy prawne oraz obecny mechanizm stosunków gruntów.

Pytania kontrolne

1. Podaj definicję rynku nieruchomości.

2. Jakie są cechy rynku nieruchomości?

3. Jakie segmenty wyróżniają się na rynku nieruchomości?

4. Podaj opis pierwotnego i wtórnego rynku nieruchomości.

5. Jakie są cechy rynku nieruchomości przemysłowych?

6. Jakie są cechy rynku nieruchomości biurowych?

Rynek nieruchomości (szeroko rozumiany) to zbiór
mechanizmy zapewniające przeniesienie pełnych i częściowych praw majątkowych z jednego podmiotu na drugi.

Rynek nieruchomości (w wąskim rozumieniu) – zbiór obiektów
nieruchomości, w stosunku do których można uczestniczyć w obrocie gospodarczym.

Rynek nieruchomości jest niedoskonały ze względu na brak szeregu cech charakterystycznych dla rynku doskonałego (tab. 1).

Rynek nieruchomości jest istotnym elementem gospodarki narodowej. Bez rynku nieruchomości w ogóle nie może być rynku, ponieważ rynek pracy, rynek kapitałowy, rynek towarów i usług itp., dla swojego istnienia musi posiadać lub wydzierżawić odpowiednie pomieszczenia niezbędne do ich działalności.

Popyt na rynku nieruchomości reprezentują nabywcy, którzy nabywają nieruchomość w celu inwestycji, komercyjnej eksploatacji (dzierżawy), wykorzystania w celu organizacji produkcji lub działalności komercyjne(cele finansowo-gospodarcze) lub do bezpośredniego wykorzystania (noclegi), cele socjalne, dające możliwości tworzenia obiektów infrastrukturalnych (cele pozakosztowe).

Tabela 1

Charakterystyka głównego nurtu i rynku nieruchomości

Koniec tabeli. 1

Specyfika podaży na rynku nieruchomości implikuje jej podział na rynek pierwotny i wtórny.

Po raz pierwszy nieruchomości pełnią rolę towaru na rynku pierwotnym, a głównymi sprzedającymi są firmy budowlane i inwestycyjne.

Na rynku wtórnym prezentowane są nieruchomości, które były wcześniej użytkowane i należały do ​​określonego właściciela.

Sytuacje na rynku wtórnym i pierwotnym są ze sobą powiązane.

Na popyt i podaż na rynku nieruchomości wpływają następujące czynniki:

1) ekonomiczny;

2) społeczne;

3) administracyjne;

4) środowisko;

5) czynniki polityczne, narodowe, kulturowe, tradycje ludności.

Rynek nieruchomości - sektor krajowej gospodarki rynkowej, który jest zbiorem obiektów nieruchomości, podmiotów gospodarczych działających na rynku, procesów funkcjonowania rynku, czyli procesów produkcji (tworzenia), konsumpcji (użytkowania) oraz wymiany obiektów i rynku nieruchomości zarządzanie oraz mechanizmy zapewniające funkcjonowanie rynku (rynek infrastruktury).

Zgodnie z powyższą definicją struktura rynku obejmuje:

Obiekty rynku nieruchomości;

Mechanizmy procesów funkcjonowania rynku (infrastruktura) rynku.

Opisując strukturę rynku nieruchomości stosuje się trzy najpowszechniejsze podejścia: instytucjonalne, przedmiotowe, reprodukcji.

Jeśli opiszesz każdy gatunek działalność zawodowa na rynku nieruchomości z punktu widzenia norm prawnych, zasad i standardów, typowych sposobów jego realizacji i regulacji, czyli jako niezależnej instytucji, a także wskazania relacji między instytucjami – otrzymujemy podejście instytucjonalne. Wymieńmy kilka instytucji rynku nieruchomości:

Organy (federalne, regionalne, miejskie) regulujące warunki funkcjonowania i rozwoju rynku nieruchomości;

Instytut niezależna ocena nieruchomość;

Rozwój;

Banki i inne instytucje finansowe ( fundusze inwestycyjne, fundusze powiernicze), wykorzystując w swojej działalności mechanizm kredytowania zabezpieczonego;

Instytut Zarządców Nieruchomości;

Instytut Pośredników w Obrocie Nieruchomościami;

notariusze państwowi i prywatni;

Organizacje budowlane; najemcy nieruchomości;

Sprzedawcy nieruchomości;

Samoregulacyjne i publiczno-zawodowe stowarzyszenia uczestników rynku nieruchomości.

Jeżeli dokonamy klasyfikacji działalności na rynku nieruchomości z punktu widzenia przedmiotu stosunków cywilnoprawnych (grunty, konstrukcje sztuczne, a także odpowiadające im prawa majątkowe), zrealizujemy” podejście obiektowe opisy struktury rynku nieruchomości.

Uzasadnione byłoby podkreślenie:

Rynek gruntów: rynek pierwotny (w tym prywatyzacyjny) i wtórny, rynek najmu (który również dzieli się na pierwotny i wtórny) oraz inne formy zabezpieczenia działek do użytkowania;

Rynek konstrukcji sztucznych: podzielony na lokale mieszkalne i niemieszkalne. Rynek lokali niemieszkalnych dzieli się na rynek nieruchomości komercyjnych, przemysłowych i socjalnych (parki, tereny rekreacyjne, sanatoria, domy kultury). Każdy z sektorów może być pierwotny (w tym prywatyzacja) i wtórny, a także obejmować rynek najmu;

Rynek budowlany: rynki kontraktów budowlanych, projektów, technologii itp.;

Rynek nieruchomości w oznaczonym czasie (okresy, na które dzieli się korzystanie z tej samej nieruchomości przez różnych właścicieli, np. całoroczny „harmonogram” wynajmu willi nad morzem przez pięć rodzin).

Podejście reprodukcyjne opisuje strukturę rynku przez pryzmat relacji powstających w procesie cyklu reprodukcji nieruchomości. Przy sporym stopniu konwencji mogą być reprezentowane przez trzy grupy relacji:

Relacje powstające w procesie przebudowy lub powstania obiektu nieruchomościowego (na rynku nieruchomości stanowią sektor deweloperski);

Relacje powstające w toku eksploatacji, utrzymania i zarządzania obiektami nieruchomościowymi (na rynku nieruchomości stanowią sektor konsumpcji obiektów nieruchomości);

Wreszcie, w rozproszonej formie, mówiąc w przenośni, „w przerwach” między relacjami dotyczącymi tworzenia i konsumpcji obiektów nieruchomości zachodzą relacje redystrybucji praw do nieruchomości. Na rynku nieruchomości stanowią sektor obrotu prawami do nieruchomości.

Sektor rozwoju (przebudowy, tworzenia) obiektów nieruchomości polega na tworzeniu (modyfikowaniu) fizycznych cech obiektów nieruchomości. Te ostatnie determinują cały dalszy charakter transakcji prawami (obrotem) i konsumpcją majątku.

Sektor obrotu prawami do obiektów nieruchomości zapewnia przeniesienie praw do obiektów nieruchomości, rejestrację praw i transakcji z nimi. W wyniku rotacji praw następuje redystrybucja nieruchomości pomiędzy podmioty gospodarcze zgodnie z ich celami gospodarczymi i interesami. Wraz z przeniesieniem praw właściciele nieruchomości mają obowiązek przede wszystkim płacenia podatków oraz utrzymywania obiektów nieruchomości na własny koszt i na własną odpowiedzialność. Obowiązki wspólnoty stymulują efektywną konsumpcję (tj. eksploatację, zarządzanie) użytecznych właściwości nieruchomości.

Sektor operacji i zarządzania nieruchomościami zapewnia „konsumpcję” – eksploatację, utrzymanie i zarządzanie nieruchomościami. Relacje te powstają od momentu nabycia praw do nieruchomości i niejako zbliżone koło życia jej istnienie. Czas trwania fizycznego istnienia obiektu i korzystny efekt dla właściciela zależą od organizacji „konsumpcji” nieruchomości: czy posiadanie nieruchomości umożliwi uzyskanie dochodu lub rozwiązanie problemów społecznych. W ten sposób stawiane są warunki do powiększenia nieruchomości, czy to poprzez nabycie nowych praw do obiektów nieruchomości, czy też poprzez nową budowę.

Przeplatające się relacje tych sektorów tworzą struktura rozrodcza rynek nieruchomości w ogóle.

Rynek nieruchomości w gospodarka narodowa realizuje następujące funkcje:

Skuteczne rozwiązanie zadania społeczne związane z tworzeniem i użytkowaniem użytecznych właściwości nieruchomości;

Przeniesienie pełnego lub częściowego prawa własności przedmiotów nieruchomości z jednego podmiotu gospodarczego na inny oraz ochrona jego praw;

Bezpłatne kształtowanie cen przedmiotów i usług;

Redystrybucja przepływy inwestycyjne między konkurującymi rodzajami nieruchomości;

Redystrybucja przepływów inwestycyjnych między konkurującymi użytkownikami gruntów.

Znaczenie rynku nieruchomości jako sektora gospodarki rynkowej potwierdzają:

Olbrzymia wartość bogactwa narodowego zmaterializowała się w nieruchomościach, z których co najmniej połowa może być zaangażowana w obrót rynkowy i przynosić właścicielom czynsze, dochody przedsiębiorcom, podatki i inne płatności do budżetów federalnych, regionalnych i gminnych;

Osiągnięty już wysoki udział rynku nieruchomości w produkcie krajowym brutto;

Osiągnięty w wielu regionach i miastach o wysokim poziomie wpływów budżetowych ze sprzedaży wstępnej, dzierżawy nieruchomości państwowych i komunalnych (w tym gruntów);

Wysoki poziom wpływów budżetowych z podatków od nieruchomości i transakcji z nimi, duża liczba miejsc pracy utworzonych w trakcie tworzenia i rozwoju rynku nieruchomości.

Specyfikę rynku nieruchomości wyznacza charakter nieruchomości.

W przeciwieństwie do rynku finansowego, rynku papierów wartościowych czy siły roboczej, rynek nieruchomości ma wyraźną specyfika regionalna, ponieważ jest „związany” z konkretną lokalizacją obiektów nieruchomości.

Wielkość i charakter popytu na nieruchomości są zdeterminowane przez system polityczny społeczeństwa, czynniki geograficzne, historyczne i kulturowe, stan infrastruktury i dostępność potencjalnych miejsc pracy, poziom Rozwój gospodarczy region jako całość. Popyt na nieruchomości nie jest zmienny(np. popyt na mieszkania nie może być przekierowywany na obiekty przemysłowe).

Prawie wszystko transakcje na rynku nieruchomości wymagają rejestracji państwowej.

Zdecydowana większość mieszkańców to właściciele jedynego rodzaju nieruchomości – mieszkania. Dlatego rynek nieruchomości działa funkcja stabilizatora społecznego. Tak więc przekazanie mieszkań obywatelom i rozsądne uregulowanie praw mieszkaniowych umożliwiły Rosji Sowieckiej w latach 1924-1928. stworzyć niezależny samorząd, przezwyciężyć 30% dewastacji gospodarki miejskiej i podnieść poziom życia ludności do wskaźników z 1913 roku. Wręcz przeciwnie, naruszenie funkcja społeczna rynek nieruchomości prowadzi do destabilizacji i załamania rządzący reżim jak to miało miejsce w styczniu-marcu 1997 w Albanii.

Połączenie wszystkich czynników i kształtuje w każdym regionie szczególny charakter lokalnego rynku nieruchomości.

Wyjaśnienie. Regionalne ustalanie rynku nieruchomości ma szereg ważnych konsekwencje.

1. Pojęcie „jednolitego rynku nieruchomości w Rosji” należy postrzegać ze znacznym stopniem konwencji. Na przykład „wspólny (jednolity) rynek” siły roboczej Rosji oznacza nie tylko system relacji dotyczących zakupu i sprzedaży (zatrudniania) siły roboczej, ale także możliwość jej swobodnego przepływu między regionami. Z definicji nieruchomości jasno wynika, że ​​nie da się jej „przesunąć”. W związku z tym termin „pojedynczy” w odniesieniu do rynku nieruchomości w Rosji można rozszyfrować jako „zestaw wspólnych zasad, zasad i procedur dotyczących przepływu praw do nieruchomości dla Rosji lub jako jedną przestrzeń regulacyjną i prawną. "

2. Dlatego głównym zadaniem centrum federalnego jest tworzenie jednolitych i wiążących dla wszystkich uczestników rynku nieruchomości zasad, zasad i procedur przepływu praw do nieruchomości, z uwzględnieniem różnic w rozwoju gospodarczym regiony.

Musisz także zmienić treść polityka regionalna ośrodek federalny: pobudzanie samodzielności ekonomicznej regionów w oparciu o udział w obrocie gospodarczym majątku podmiotów wchodzących w skład Federacji i gmin, powinno tłumić próby wprowadzania jakichkolwiek lokalnych ograniczeń praw lub warunków obrotu gospodarczego nieruchomości, jeśli wynikają one nie z ekonomicznych potrzeb, ale z politycznych preferencji władz regionalnych.

Baza materialna rynku składała się z dwóch źródeł. Pierwsza to bezpłatna prywatyzacja mieszkań przez obywateli, bezpłatna i odpłatna prywatyzacja lokali niemieszkalnych i gruntów (rynek pierwotnej prywatyzacji nieruchomości). Drugim jest tworzenie w obrębie branży budowlanej i poza jej segmentem budownictwa komercyjnego i sprzedaży obiektów (rynek pierwotny budownictwa i sprzedaż nieruchomości). Następnie powstał wtórny rynek nieruchomości - rynek odsprzedaży wcześniej sprywatyzowanych lub nowo sprzedanych nowych nieruchomości.

Struktura i infrastruktura rynku nieruchomości, system pojęć i terminologii ewoluowały nieco spontanicznie. Ale jednocześnie aktywnie korzystano z doświadczeń krajów o rozwiniętych gospodarkach rynkowych (przede wszystkim Stanów Zjednoczonych, a także Niemiec, Wielkiej Brytanii, Francji, Austrii itp.), które przy opracowywaniu ram legislacyjnych, regulacyjnych, metodologicznych rynku, została w jak największym stopniu dostosowana do rzeczywistych warunków. gospodarka przejściowa Rosja.

Zgodnie z przeznaczeniem użytkowym obiektów rynek nieruchomości dzieli się na cztery główne komponenty:

Rynek ziemi (działki);

Rynek mieszkaniowy;

Rynek lokali niemieszkalnych;

Rynek nieruchomości przemysłowych.

Każdy z tych segmentów rozwija się niezależnie, ponieważ opiera się na własnych ramach legislacyjnych i regulacyjnych oraz ma znaczące różnice w polityce prywatyzacji mienia państwowego i komunalnego.

Dodatkowo można wyróżnić rynek budowy w toku, który posiada specjalne procedury wyceny i sprzedaży obiektów oraz silną rolę państwowa regulacja, ponieważ państwo jest właścicielem zdecydowanej większości zamrożonych projektów budowlanych. Co więcej, na tym rynku można zmierzyć zarówno przeznaczenie niedokończonego obiektu, jak i pierwotny plan zagospodarowania.

Pośrednią pozycję zajmuje rynek usług hotelarskich, który charakteryzuje się zapewnianiem mieszkań do tymczasowego użytku na okres jednego dnia lub dłużej oraz obecnością rozwiniętej infrastruktury do obsługi gości (usługi konsumenckie, handel, transport i wycieczki usług biznesowych, sportowych i kulturalnych).

W każdym segmencie rynku możemy mówić o obecności dwóch komponentów: podstawowego, charakteryzującego pojawienie się nieruchomości jako towaru na rynku. Państwo, reprezentowane przez władze federalne, regionalne i lokalne, jest obecnie głównym sprzedawcą nieruchomości; wtórne, na których duża liczba sprzedających i kupujących (fizyczna i osoby prawne).

Przeniesienie praw do nieruchomości odbywa się co do zasady w jednym z następujących wariantów:

Na bieżąco, czyli nabycie własności lub oddanie do użytkowania wieczystego (odpłatnego lub nieodpłatnego);

Tymczasowo, czyli leasing lub leasing.

Właściciel nieruchomości nie tylko posiada i korzysta z nieruchomości, ale także nią rozporządza. Może ją sprzedać, wymienić, wydzierżawić, zastawić, przekazać lub przekazać bezpłatnie według własnego uznania.

Państwo i przedsiębiorstwa komunalne, nie mają prawa dzierżawy przypisanej im nieruchomości na podstawie prawa pełnego zarządu gospodarczego. Wydzierżawiającym tę nieruchomość jest Państwowy Komitet Federacji Rosyjskiej ds. Zarządzania Majątkiem Państwowym, reprezentowany przez odpowiednie departamenty i organy terytorialne.

W przypadku przedsiębiorstw o ​​innych formach własności obowiązują ograniczenia w dysponowaniu nieruchomościami.

W szczególności model statutu otwartej spółki akcyjnej stosowany w korporatyzacji przedsiębiorstw państwowych określa, że ​​decyzje dotyczące leasingu, sprzedaży, zamiany, zastawienia lub innego zbycia nieruchomość firmy przekraczającej 10% wartości aktywów ( kapitał zakładowy), nie są akceptowane przez zarząd lub dyrektora, ale walne zgromadzenie akcjonariusze. Na drodze do dalszego rozwijania relacji rynkowych w sektorze nieruchomości istnieje szereg barier ze względu na: okres przejściowy w gospodarce rosyjskiej.

Bariery gospodarcze obejmują politykę inwestycyjną, kredytową i podatkową państwa, a także problemy wynikające z inflacji, braku płatności, wydłużonych okresów spłaty i innych czynników.

Istotną rolę odgrywają bariery administracyjne stawiane przez władze wykonawcze na wszystkich szczeblach. Dotyczy to takich aspektów jak rejestracja firmy, licencjonowanie różne rodzaje działalność w zakresie nieruchomości, tryb udostępniania, kupna i sprzedaży oraz dzierżawy działek, lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, obiektów w budowie.

Na skalę i tempo rozwoju rynku nieruchomości silny wpływ ma niedorozwój infrastruktury rynkowej.

Niedobór gruntów i kwestie związane z ochroną środowisko, uzupełniają listę barier, które obiektywnie uniemożliwiają wejście na rynek nieruchomości nowym podmiotom.

Rynek rosyjski nieruchomości odzwierciedlają wszystkie problemy gospodarki przejściowej i charakteryzują się nierównomiernym rozwojem poszczególnych jej segmentów, niedoskonałymi ramami prawnymi oraz niską aktywnością inwestycyjną obywateli i osób prawnych. Jednocześnie rynek ten stanowi obiecujący obszar do inwestowania kapitału, inteligencji i energii.

Perspektywy rynku nieruchomości w sektorze mieszkaniowym ostatecznie przesądzają o zaistnieniu obiektywnej potrzeby ludności poprawy warunków mieszkaniowych. W Rosji dotkliwie brakuje mieszkań. Świadczą o tym dane Państwowego Komitetu Federacji Rosyjskiej ds. Statystyki oraz materiały Państwowego Programu Celowego „Mieszkanie”, podane poniżej:

Około 11 milionów rodzin i osób mieszka w mieszkania komunalne, hostele, wynajmij mieszkania od prywatnych właścicieli domów i mieszkań;

Ponad milion ludzi żyje w zrujnowanych i domy pogotowia;

17 milionów ludzi ma powierzchnię mieszkalną poniżej 5 m2 na osobę przy standardzie sanitarnym 9 m2.

Pod koniec 1994 r. na listę oczekujących na poprawę warunków mieszkaniowych znajdowało się ok. 9 mln Rosjan, w tym zaliczanych do 12 kategorii preferencyjnych.

Poprawa warunków życia realizowana jest poprzez:

Udostępnianie mieszkań komunalnych na użytek socjalny;

Sprzedaż domu.

Fundusz mieszkaniowy użytek społeczny przede wszystkim w celu poprawy warunków życia osób niepełnosprawnych i uczestników Wielkiej Wojny Ojczyźnianej, samotnych kobiet – uczestniczek Wielkiej Wojny Ojczyźnianej, byłych młodocianych więźniów obozów koncentracyjnych; na liście oczekujących kategorie preferencyjne zgodnie z obowiązującym ustawodawstwem - zdemobilizowani funkcjonariusze, sędziowie ludowi, uczestnicy likwidacji wypadku w elektrowni jądrowej w Czarnobylu, rehabilitowani, chorzy na gruźlicę itp.

Wszyscy inni obywatele mogą poprawić swoje warunki życia poprzez zakup (wymianę) mieszkań komunalnych lub prywatnych po cenach rynkowych. Nigdzie nie bierze się pod uwagę liczby obywateli pragnących mieć wygodniejsze mieszkanie, ale ze względu na niskie standardy i niską jakość budowy i utrzymania większości zasobów mieszkaniowych powinna być kilkakrotnie wyższa niż liczba osób na listę oczekujących.

Poważnym problemem w sektorze mieszkaniowym jest stały napływ uchodźców i przymusowych migrantów z krajów ościennych do Rosji, po demobilizacji i wycofaniu armii z Europy Wschodniej i republik byłego ZSRR, a także przesiedlenia ze strefy awarii w Czarnobylu . Dodatkową okolicznością pogłębiającą problem mieszkaniowy jest przymusowa odmowa większości Rosyjskie przedsiębiorstwa z inwestycji kapitałowych w budownictwo mieszkaniowe i chęci pozbycia się zasobu mieszkaniowego, który im opiekuje. Fundusz mieszkaniowy w wieś w większości wymaga przebudowy, ponieważ jest niedostatecznie zaopatrzona w kanalizację, centralne ogrzewanie i inne udogodnienia.

Jednocześnie przejście do relacje rynkowe w gospodarce doprowadziło do gwałtownego spadku budownictwo mieszkaniowe kosztem budżet państwa, który był głównym źródłem niezbędnych inwestycji kapitałowych.

Tak więc na tle pogłębiającego się braku mieszkań, gwałtownego spadku oddania powierzchni mieszkalnej do użytku, załamania się starego mechanizmu dystrybucji, problem mieszkaniowy w Rosji istnieje ogromna obiektywna potrzeba rozwiązania problemu mieszkaniowego i rozwoju rynku mieszkaniowego.

Bezpłatna prywatyzacja mieszkalnictwo w krótkim czasie stworzyło w Rosji szeroką warstwę właścicieli - właścicieli mieszkań i pokoi z miejskiego i resortowego zasobu mieszkaniowego.

Rynek mieszkaniowy w Rosji rozwija się szybko, pomimo trudnej ogólnej sytuacji gospodarczej w kraju. Główną tego przyczyną jest nierozwiązany problem mieszkaniowy, który skłania obywateli do szukania sposobów na poprawę swoich warunków życia.

Rynek mieszkaniowy dzieli się na dwa główne komponenty – rynek mieszkaniowy miejski i rynek mieszkaniowy podmiejski.

Opisując strukturę rynku nieruchomości stosuje się trzy najpowszechniejsze podejścia: instytucjonalne, przedmiotowe, reprodukcji.

Podejście instytucjonalne opisuje każdy rodzaj działalności zawodowej na rynku nieruchomości pod kątem norm prawnych, zasad i standardów, typowych sposobów jej realizacji i regulacji, tj. jako niezależną instytucję, a także relacje między instytucjami. Wymieńmy kilka instytucji rynku nieruchomości:

organy (federalne, regionalne, miejskie) regulujące warunki funkcjonowania i rozwoju rynku nieruchomości;

instytut samodzielnej wyceny nieruchomości;

banki i inne instytucje finansowe (fundusze inwestycyjne, fundusze powiernicze), które w swojej działalności wykorzystują mechanizm zabezpieczonego kredytowania;

instytut zarządców nieruchomości;

Instytut Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i Deweloperów;

notariusze publiczni i prywatni;

organizacje budowlane;

najemcy nieruchomości;

sprzedawcy nieruchomości;

samorządowe i publiczno-zawodowe stowarzyszenia uczestników rynku nieruchomości;

rozwój.

Podejście obiektowe klasyfikuje działalność na rynku nieruchomości z punktu widzenia przedmiotu stosunków cywilnoprawnych (grunty, konstrukcje sztuczne, a także odpowiadające im prawa majątkowe). Przy podejściu obiektowym uzasadnione będzie podkreślenie:

rynek gruntów: pierwotny (w tym prywatyzacyjny) i wtórny, rynek najmu (który również dzieli się na pierwotny i wtórny) oraz inne formy zabezpieczenia działek do użytkowania;

rynek konstrukcji sztucznych: z podziałem na lokale mieszkalne i niemieszkalne. Rynek lokali niemieszkalnych dzieli się na rynek nieruchomości komercyjnych, przemysłowych i socjalnych (parki, tereny rekreacyjne, sanatoria, domy kultury). Każdy z sektorów może być pierwotny (w tym prywatyzacja) i wtórny, a także obejmować rynek najmu;

rynek budowlany: rynki kontraktów budowlanych, projektów, technologii itp.;

rynek nieruchomości w oznaczonym czasie (okresy, na które podzielone jest korzystanie z tej samej nieruchomości przez różnych właścicieli, np. całoroczny „harmonogram” wynajmu willi nad morzem dla pięciu rodzin).

Podejście reprodukcyjne opisuje strukturę rynku przez pryzmat relacji powstających w procesie cyklu reprodukcji nieruchomości. Przy wystarczającym stopniu konwencji mogą być reprezentowane przez trzy grupy relacji:

relacje powstające w procesie przebudowy lub powstania obiektu nieruchomości (branża deweloperska). Sektor rozwoju (przebudowa, tworzenie) obiektów nieruchomości obejmuje działalność polegającą na tworzeniu (modyfikowaniu) fizycznych cech obiektów nieruchomości;

relacje powstające w toku eksploatacji, utrzymania i zarządzania obiektami nieruchomości (sektor konsumpcji obiektów nieruchomości). Sektor Operacji i Zarządzania Nieruchomościami zapewnia konsumpcję – eksploatację, utrzymanie i zarządzanie obiektami nieruchomości. Czas trwania fizycznego istnienia obiektu i korzystny efekt dla właściciela zależą od organizacji konsumpcji nieruchomości: czy posiadanie nieruchomości pozwoli na uzyskanie dochodu lub rozwiązanie problemów społecznych;

relacje redystrybucji praw do nieruchomości (sektor obrotu prawami do nieruchomości). Sektor obrotu prawami do obiektów nieruchomości zapewnia przenoszenie praw do obiektów nieruchomości, rejestrację praw i dokonywanie z nimi transakcji. W wyniku rotacji praw następuje redystrybucja nieruchomości pomiędzy podmiotami gospodarczymi zgodnie z ich celami gospodarczymi i interesami. Wraz z przeniesieniem praw właściciele nieruchomości mają obowiązek przede wszystkim płacenia podatków oraz utrzymywania obiektów nieruchomości na własny koszt i odpowiedzialność.

Przeplatanie się relacji między tymi sektorami tworzy strukturę reprodukcyjną całego rynku nieruchomości.

Rynek nieruchomości ma rozgałęzioną strukturę i można go podzielić według różnych kryteriów:

1. Zgodnie ze sposobem zawierania transakcji na rynku nieruchomości wyróżnia się dwa jego składowe: pierwotny i wtórny rynek nieruchomości.

Rynek pierwotny – sytuacja gospodarcza, w której nieruchomość jako towar po raz pierwszy wchodzi na rynek. Głównymi sprzedawcami nieruchomości w tym przypadku są państwo reprezentowane przez władze federalne, regionalne i lokalne (poprzez prywatyzację przedsiębiorstw państwowych i komunalnych, nieruchomości mieszkaniowych i praw majątkowych), firmy budowlane - dostawcy nieruchomości mieszkalnych i niemieszkalnych . Liczba nieruchomości oferowanych na rynku pierwotnym uzależniona jest od nowego budownictwa. Biorąc pod uwagę, że potrzeby ludności na mieszkania, przedsiębiorców - na nieruchomości komercyjne są dalekie od zaspokojenia w wystarczającym stopniu, dalszy rozwój rynku nieruchomości może nastąpić tylko w odniesieniu do nowego budownictwa, tj. rynek pierwotny.

Na rynku wtórnym nieruchomość pełni rolę produktu, który był wcześniej w użyciu i posiadał określonego właściciela – osobę fizyczną lub prawną.

Rynek pierwotny i wtórny nieruchomości są ze sobą powiązane. Jeżeli z jakiegokolwiek powodu (np. konflikt etniczny w okolicy, niekorzystne warunki środowiskowe itp.) podaż nieruchomości na rynku wtórnym wzrośnie, doprowadzi to do deprecjacji nieruchomości na rynku pierwotnym. Jednocześnie wzrost kosztów budowy prowadzi do wzrostu cen na pierwotnym rynku mieszkaniowym, co od razu wpływa na wzrost cen na rynku wtórnym.

2. Według rodzaju przedmiotu (produktu): rynek gruntów, rynek budynków, budowli, przedsiębiorstw, lokali, nasadzeń wieloletnich, praw własności i innych przedmiotów.

3. Ze względu na czynnik geograficzny: każdy region i dzielnica może stanowić osobny rynek; nawet w różnych obszarach danego miasta mogą istnieć różne warunki rynkowe (lokalne, miejskie, regionalne, krajowe, globalne).

4. Koszt: drogi rynek nieruchomości, rynek masowy stosunkowo niedrogich nieruchomości.

5. Według stopnia gotowości do eksploatacji: obiekty istniejące, budowa w toku, budowa nowa.

6. Według formy własności: obiekty państwowe i komunalne, prywatne itp.

7. Według rodzaju transakcji: kupno-sprzedaż, dzierżawa, inwestycja, hipoteka, zastaw itp.

8. Przez przeznaczenie (przeznaczenie funkcjonalne): rynek mieszkaniowy, rynek lokali niemieszkalnych (nieruchomości komercyjnych), rynek nieruchomości o przeznaczeniu przemysłowym i rolniczym.