Proprietatea unui investitor străin sau a unei organizații comerciale. Investiții în domeniul imobiliar străin. Erori tipice de novice în străinătate: cumpărarea asupra emoțiilor, a publicității de încredere. Alegeți cele mai bune țări pentru a investi bani. Concesiuni fiscale pentru tăiere

În mod tradițional, pentru a atrage investiții străine și îmbunătățiri clima de investițiiSe utilizează furnizarea de garanții și beneficii pentru investitori.

În legea federală "privind investițiile străine în Federația Rusă»№160-фз din 9 iulie 1999 Beneficiile investitorilor străini sunt denumiți altfel convulsii de natură stimulativă (clauza 2, articolul 4). De asemenea, prevede că beneficiile pentru investitorii străini pot fi stabiliți în interesul dezvoltării socio-economice a Federației Ruse.

În conformitate cu prestațiile, în acest caz, este recomandabil să se înțeleagă condițiile mai favorabile (regimul) de punere în aplicare a Federației Ruse (sau tipul de activitate) pentru subiect (categoria de subiecte) față de condițiile obișnuite pentru restul a unor astfel de actori. Proclamarea garanțiilor trebuie să fie o formă de adoptare de către stat, prin intermediul autorităților competente, obligațiile față de subiect (în cazul nostru - subiect activitatea de investiții).

Semnificația adoptării legii "privind investițiile străine" este de a determina garanțiile de bază ale drepturilor investitorilor străini asupra investițiilor din acestea și profiturile, precum și stabilirea condițiilor pentru activitățile antreprenoriale ale investitorilor străini pe teritoriul Federația Rusă.

Pentru investitorii străini din Rusia, următoarele garanții de bază sunt stabilite prin lege "privind investițiile străine" nr. 160-FZ:

1. Garanții de protecție juridică a investitorilor străini pe teritoriul Federației Ruse. (Art. 5);

2. Garanții de utilizare de către un investitor străin de diferite forme de investiții pe teritoriul Federației Ruse (articolul 6);

3. Garanții privind transferul drepturilor și obligațiilor investitorului străin la o altă persoană (articolul 7);

4. Garanții de compensare în naționalizare și detalii privind proprietatea unui investitor străin sau a unei organizații comerciale cu investiții străine (articolul 8);

5. garantează modificări nefavorabile pentru un investitor străin și o organizație comercială cu investiții străine a legislației Federației Ruse (articolul 9);

6. Garanții pentru asigurarea soluționării corespunzătoare a litigiului care a apărut în legătură cu implementarea investițiilor și antreprenoriatului pe teritoriul Federației Ruse de către un investitor străin (articolul 10);

7. Garanții de utilizare pe teritoriul Federației Ruse și traducerea dincolo de venitul Federației Ruse, profiturile și alte persoane primite în mod legitim sumele monetare (Art. 11);

8. Garanții ale Legii investitorului străin privind exportul neobstrucționat al proprietății și informațiilor RF într-un formular documentar sau sub formă de înregistrare pe mass-media electronică, care au fost inițial importate pe teritoriul Federației Ruse ca investiții străine ( Articolul 12);

9. Garanții ale Legii investitorilor străini pentru achiziționarea de valori mobiliare (articolul 13);

10. Garanții de participare a unui investitor străin în privatizare (articolul 14);

11. Garanții privind furnizarea unei legi de teren pentru terenuri, altele resurse naturale, clădiri, facilități și altele proprietate imobiliara (Art. 15).

Această listă nu este exhaustivă. Potrivit art. 17 din Legea "Cu privire la investițiile străine", subiectele Federației Ruse și ale guvernelor locale din cadrul competenței lor pot oferi beneficii și garanții investitorilor străini, să finanțeze și să furnizeze alte forme de sprijin pentru proiectul de investiții realizat de un investitor străin, în detrimentul bugetelor subiecților Federației Ruse și bugetele localeprecum și fondurile extrabudgetare.

Articolul 6 din Legea "privind investițiile străine" proclamă că un investitor străin pe teritoriul Federației Ruse are dreptul de a investi în orice formulare care nu sunt interzise de legislația Federației Ruse. O astfel de interdicție poate fi la nivel național, adică. Pentru rezidenți și nerezidenți sau interzicerea unei diseminări restrictive pentru investitorii străini stabiliți de legea federală a Federației Ruse. Garanția descrisă a fost proclamată în Rusia pentru prima dată și poate fi numită un roman, dar proclamarea altora ar contrazice principiile stabilite în Constituția Federației Ruse (articolul 30) și Codul civil al Federației Ruse (Articolul 2).

Astfel, orice încorporare a unui investitor străin în activitățile organizațiilor comerciale pe teritoriul Federației Ruse este cu siguranță legitimă, cu excepția cazului în care este acoperită de o diseminare specială a unei restricții, prevăzute de legea federală pentru un astfel de investitor străin sau astfel O investiție nu este impusă de o interdicție națională privind legislația Federației Ruse. Rezistență sau refuz Înregistrarea de stat. sau rezoluția preliminară a unei astfel de investiții de către organismele de stat, guvernele locale au făcut apel în mod prescris.

Garantarea asigurării unei examinări corecte a litigiului care apare în legătură cu implementarea investițiilor și antreprenoriatului pe teritoriul Federației Ruse în actuala investiție în actuala lege existentă pe teritoriul Federației Ruse, a existat și o formulă O oportunitate de a face apel la instanțele ruse și instanțele de arbitraj (articolul 9 din Legea investițiilor străine în RSFSR).

Protecția judiciară se caracterizează prin faptul că litigiul unui investitor străin, care a apărut în legătură cu punerea în aplicare a investițiilor și antreprenoriatului pe teritoriul Federației Ruse, este permis în conformitate cu tratatele internaționale ale legilor federale și federale din Rusia în instanță .

Paragraful 2 din art. 5 din Legea "privind investițiile străine" stabilită: un investitor străin are dreptul la despăgubiri pentru daunele cauzate acestuia ca urmare a acțiunilor ilegale (inacțiune) a organelor de stat, a guvernelor locale sau a oficialilor acestor organisme, în conformitate cu civil Legea Federației Ruse. Ofițeri În mod tradițional, administrativ sau, în cazuri extreme, răspundere penală.

Articolul 13 din Legea "privind investițiile străine" proclamă garanția dreptului unui investitor străin de a dobândi acțiuni și alte valori mobiliare ale organizațiilor comerciale rusești și a titlurilor de stat. Această garanție este o continuare logică a unei garanții mai generale a utilizării diferitelor forme de investiții în Rusia de către un investitor străin (articolul 6 din Legea "privind investițiile străine"). Achiziționarea titlurilor de valoare rusești de către investitorii străini se face în conformitate cu legislația Federației Ruse "pe piața valorilor mobiliare".

În Legea investițiilor străine, garanția participării unui investitor străin în privatizare este formulată destul de vagă. Această rată poate fi numită complet refuz, deși este puțin probabil ca garanția să cuprindă numai în referință. De exemplu, se indică faptul că un investitor străin "poate participa la privatizarea obiectelor de stat și municipale". Este "poate", și nu "intitulat". Adică, nici o claritate nu poate participa și nu poate participa. În continuare, trimiterea la legislația Federației Ruse privind privatizarea. Astfel, este imposibil să se argumenteze cu o precizie suficientă că investitorii străini din Federația Rusă garantează dreptul de a participa la privatizare.

Întrucât condițiile și procedura de participare a unui investitor străin în privatizarea obiectelor de stat și municipale sunt stabilite de legislația rusă privind privatizarea, se poate presupune că implementarea investitorilor străini ai "activităților de privatizare" este în mare parte diferită, mai degrabă decât Regimul activității obișnuite antreprenoriale a unui investitor străin în Rusia.

Se știe că statele protejează în primul rând dreptul cetățenilor lor, prin urmare, este logic să proclame pentru investitorii străini ca garanții ca și pentru investitorii interni. Cu toate acestea, dacă o garanție este proclamată pentru un investitor străin, care nu are investitori interni, atunci o astfel de garanție ar trebui considerată un beneficiu.

Deci, la beneficii, în opinia noastră, așa cum am menționat mai devreme, aceasta poate fi atribuită prevăzută de art. 9 din Legea "privind investițiile străine", garantează modificări adverse pentru un investitor străin și o organizație comercială cu investiții străine a legislației Federației Ruse. Este mai ușor pentru că este menționată în "stabilizarea" literaturii "sau" bunicul "cu o rezervă și oferă o creștere a subiectului impozitului și a altor astfel de deduceri pentru o anumită perioadă după începerea proiectului de investiții, chiar dacă legea Aceste deduceri sunt în creștere. Termenul limită pentru cantitatea de deducere este egal cu Federația Rusă de perioada de returnare a proiectului de investiții, dar este limitat la cei șapte ani. Astfel, investitorul știe că, chiar dacă mâine, după începerea investițiilor în economia Rusiei, statul va introduce "jefuirea" impozitelor cel puțin pentru a-și întoarce propria sa.

Investitorii ruși pot conta pe o astfel de garanție numai în cazul activităților de investiții din Federația Rusă implementată în formular investiții de capital (paragraful 2 din art. 15 din Legea "privind investițiile sub formă de investiții de capital").

Rezervarea de stabilizare în Federația Rusă acționează în legătură cu:

Importul taxelor vamale (cu excepția taxelor vamale cauzate de aplicarea măsurilor de protejare a intereselor economice ale Federației Ruse în implementare comert extern bunuri);

Taxele federale (cu excepția accizelor, impozitul pe valoarea adăugată pe mărfurile produse în Rusia);

Contribuții la stat fonduri extrabugetare (Cu excepția contribuțiilor la Fond de pensie Rf);

Profitați de rezervarea de stabilizare:

Investiții străini Implementarea priorității proiect de investiții (Sub rezerva scopului utilizării orientate a mărfurilor importate pe teritoriul Federației Ruse pentru a pune în aplicare un proiect de investiții prioritare);

Organizații comerciale cu investiții străine care implementează un proiect de investiții prioritare;

Organizațiile comerciale cu investiții străine, în cazul în care ponderea unui investitor străin în capitalul statutar (acțiuni) depășește 25%.

În plus, după cum sa menționat mai sus, rezervarea de stabilizare este valabilă pentru investitori (inclusiv rusă), realizând proiecte de investiții prioritare legate de activitățile de investiții sub formă de investiții de capital.

O altă garanție care face ca regimul investițiilor străine să fie mai favorabil - aceasta este o garanție a dreptului unui investitor străin la exportul neîngrădit al Rusiei pentru proprietăți și informații importate anterior (articolul 12 din Legea "privind investițiile străine"). Acesta prevede neutilizarea contingentului, a licențelor și a altor măsuri de reglementare netrate a activităților de comerț exterior atunci când exportă din Rusia de către un investitor străin de proprietate și informații într-o formă documentară sau o formă de înregistrare pe mass-media electronică, care au fost inițial importate pe teritoriul Rusiei ca investiții străine. În acest caz, neutilizarea măsurilor de reglementare tarifare în această situație nu este garantată.

Plata tarifului vamal de export (taxă vamală) va trebui să implementeze un investitor străin.

În plus față de dreptul de a exporta bunurile și informațiile lor, un investitor străin este garantat ca fiind o traducere nerambursată a sumelor monetare în străinătate (articolul 11 \u200b\u200bdin Legea "privind investițiile străine"). Condițiile pentru o astfel de traducere sunt făcute în plata preliminară obligatorie a tuturor impozitelor și taxelor cu venituri și taxe de investiții prevăzute de legislația Federației Ruse. Domeniul acestui investitor străin sau utilizări libere bani gheata Pe teritoriul Federației Ruse, inclusiv pentru reinvestire sau le traduce în străinătate. În același articol al legii, se indică faptul că traducerea trebuie implementată în moneda straina.

În cele din urmă, legea "privind investițiile străine" prevede că beneficiile pentru plata plăților vamale sunt furnizate de investitorilor străini și de organizațiile comerciale cu investiții străine în punerea în aplicare a proiectului de investiții prioritare în conformitate cu legislația Federației Ruse și cu legislația din Federația Rusă privind impozitele și taxele (articolul 16 din Legea "Investiții străine").

Este dificil să se supraestimeze avantajele atragerii investițiilor. Aceasta este o finanțare suplimentară a proiectelor mari și a schimbului de experiență și accesul la tehnologii moderne și noi modalități de organizare a producției. Beneficiul investiției în economia unei alte țări este eliminat de un investitor străin. Pentru a vă prezenta interesele în Federația Rusă, investitorul trebuie să înțeleagă drepturile și restricțiile impuse de legislația locală.

Capitalul de ștampilă are un impact asupra economiei naționale, dar consecințele pot fi doar pozitive. Dezavantajele investițiilor includ:

• suprimarea producției locale;
• degradarea sectoarelor tradiționale ale economiei;
• lipsa motivației de a-și dezvolta propriile tehnologii;
• deteriorarea ecologiei datorată organizării industriilor "murdare" etc.

În același timp, economia rusă are un efect pozitiv:

• creștere a volumului investițiilor de capital;
• utilizarea eficientă a resurselor naturale;
• o creștere a numărului de locuri de muncă;
• extinderea gamei de produse;
• valută de flux;
• mijloace suplimentare de finanțare a programelor de stat;
• consolidarea reputației internaționale a Federației Ruse;
• interesul noilor investitori etc.

A tăia consecințe negativeLegea federală nr. 160-FZ "privind investițiile străine în Federația Rusă" a fost adoptată. Acesta conține conceptul de investitor străin și investiții străine, se discută regimul companiilor și alte aspecte ale problemei.

Investitor străin: Definiție

Pentru a fi exacte, termenii "străini" și "străini" capital ar trebui să fie distinse. În primul caz, vorbim despre mijloacele investitorilor de peste mări investiți în economia rusă, iar în al doilea - despre proprietatea deponenților ruși plasați în străinătate. Astfel, un investitor străin este un subiect al unei alte țări, Apadrid sau o organizație aparținând unui alt stat.

Investițiile sunt clasificate în funcție de sursele de origine, de proprietate și pot fi:

• privat (realizat de întreprinderi private, organizații, bănci sau cetățeni individuali);
• stat (împrumuturi și împrumuturi furnizate de o țară sau un grup de state).

Proprietatea unui investitor străin în Federația Rusă poate fi reprezentată ca:

• valute;
• proprietate imobiliara;
• proprietate mobilă;
• proprietăți sau drepturi corporative;
• comună cu deponenții ruși ai întreprinderii;
• proprietate intelectuală;
• lucrări valoroase;
• drepturile de desfășurare a activității economice (utilizarea resurselor naturale, terenuri și alte valori);
• servicii;
• informație.

După cum se indică în legea menționată mai sus, capacitatea juridică civilă a unei entități străine a investitorilor-juridice este determinată de legislația țării în care este stabilită. Același lucru este valabil și pentru cetățenii individuali, persoanele fără cetățenie, organizațiile internaționale și alte state. Aceasta înseamnă că acestea ar trebui să fie înzestrate cu dreptul de a se angaja în activități antreprenoriale străine, în conformitate cu legile țării lor și să respecte cerințele conținute în actele federale.

Cine poate fi un investitor

La întrebarea dacă o intrare străină poate fi un investitor, legea rusă oferă un răspuns pozitiv.

Dreptul de a obține statutul unui subiect al activității de investiții nu poate fi numai investitori, ci și contractori, clienți, utilizatori ai investițiilor de capital și alte persoane, inclusiv cele străine.

Este posibil să devii un investitor numai dacă domeniul de aplicare al investiției este inclus în lista prevăzută de lege. Atașamentul capital străin. Este imposibil pentru unele obiecte de drepturi civile din cauza restricțiilor din cifra de afaceri din Federația Rusă.

De exemplu, investițiile străine nu sunt disponibile pentru următoarele investiții:

1. Achiziționarea de brevete, licențe, mărci comerciale ale firmelor străine.
2. Cumpărarea de valori mobiliare aparținând companiilor străine sau persoanelor fizice.
3. Mărfuri de export.
4. Investiții în întreprinderile situate în afara Federației Ruse.

Dacă este legal sau individual aparține numărului celor considerați de legislația rusă În calitate de investitor străin, este suficient ca ei să existe în forme juridice recunoscute ca fiind valabile în statul de origine. Legislația federală nu necesită forma lor juridică că formele de Jurlitz sunt adoptate în Rusia.

Obiecte de investiții de bază

Un investitor străin are dreptul să investească pe teritoriul Federației Ruse, sub orice formă care nu este interzisă de lege. Acesta poate participa la privatizarea obiectelor de stat și municipale prin dobândirea drepturilor sau ponderii proprietății în capitalul social al societății, cumpărați acțiuni, să investească în asociații în participațiune, să elibereze împrumuturi legalității etc.

Este obișnuit să împărtășiți investițiile pe:

1. Direct (depozitele entităților fizice / juridice deținute pe deplin de companie sau controlând de la 10% din acțiunile / capitalul autorizat al Companiei).
2. Portofoliu (achiziție pentru mai puțin de 10% din FEUD, acțiuni, facturi, obligațiuni legate de capitalul social al companiei).
3. Altele (investiții care nu aparțin categoriilor de investiții de capital menționate: împrumuturi pentru investitorii străini și alte venituri de fonduri aparținând instituțiilor financiare internaționale, guvernelor țărilor străine).

Peste 60% din venituri sunt concentrate în districtul federal central. Cu o marjă mare (8% și 10%) urmată de Ural și Nord-Vest District federal. Cel mai rău lucru este investiția obiectelor care operează în Caucazul de Nord (0,03%).

Potrivit statisticilor, investițiile directe sunt cele mai populare (peste 40% din fonduri), al doilea loc este deținut de a treia categorie de investiții (aproximativ 37%). Analizați piața posibilelor contribuții la Întreprinderile rusești Intermediarii ajută investitorii străini.

O modalitate de a atrage investiții mari în economia rusă este un acord de partajare a produselor (PSA), datorită căruia producția de petrol și gaze rămâne principalele obiecte de investiții. Ele reprezintă aproape 90% din toate investițiile de peste mări.

În cazul în care investitorul intenționează să devină un utilizator al subsolului, acesta participă la concurs (licitație), care este condus de organismele federale. După utilizarea unei anumite zone, el trebuie să semneze un acord în care:

• termeni de cooperare;
• procedura de separare a produselor;
• termenul de asigurare a drepturilor de desfășurare a muncii;
• obligațiile investitorilor cu privire la contractanții angajați, transportatorii, lucrătorii.

Un investitor străin care a încheiat un acord privind vânzarea de produse, dobândește dreptul de a dezvolta un loc de subsol, de exemplu, depozitele minerale. Acesta prevede o procedură specială de impozitare (impozitul pe venit și plățile regulate pentru utilizarea subsolurilor).

PSA constă din două etape: perioada de investiții (numai plățile) și returnarea capitalului (impozite și plăți). În a doua etapă, produsele sunt împărțite în compensații și profitabile, iar investitorul începe să returneze fondurile. Dacă fiecare participant la acord acționează în cadrul cerințelor specificate în lege, investitorul garantează condiții stabile de lucru, iar statul primește o parte specificată de produse.

Statutul juridic al unui investitor străin în Federația Rusă

După cum rezultă din prevederile legislației federale a Federației Ruse, deponenții străini au același statut juridic ca și limba rusă. În plus, statul promite că regimul juridic al investitorilor străini din Rusia va fi favorabil investitorilor din străinătate. Ei pot:

• determină independent volumul și direcția depozitelor;
• încheie acorduri cu alți investitori;
• proprii și dispune de obiecte și rezultate ale investițiilor;
• transferați dreptul la implementarea și rezultatele investițiilor de capital în cadrul contractului / contractului;
• control utilizarea țintă fonduri;
• neîngrijit pentru a scoate fonduri din Federația Rusă în valută străină;
• uni fonduri proprii Cu capitalul altor investitori etc.

Politica publică în domeniul investițiilor străine este implementată de Guvernul Federației Ruse. Aceasta este această autoritate:

• determină măsurile de control al activităților subiecților;
• asigură introducerea de interdicții / restricții privind punerea în aplicare a investițiilor și emiterea de facturi;
• decide ce proiecte sunt prioritare;
• reglementează interacțiunea investitorilor cu anumite subiecte ale Federației Ruse;
• creează și coordonează programele pentru a atrage noi investiții.

Împreună cu legea "privind investițiile străine", statutul juridic al investitorilor străini în Federația Rusă este reglementat de numeroase dispoziții și acte de subtitrări.

Cea mai semnificativă poate fi atribuită paragrafului 4 al art. O parte a primului Cod civil al Federației Ruse din 30.11.1994, art. 210 APC RF de 5.05.1995 și partea 2 a art. 433 GPK RSFSR de la 11.06.1964.

În plus, există și acorduri internaționale (adesea bilaterale) care negociază aspecte legate de recunoașterea reciprocă a drepturilor și obligațiilor persoanelor juridice determină statutul lor, regimurile operaționale.

Este obișnuit să aloce două tipuri principale de moduri: absolut și relativ, dar a doua clasificare este utilizată mai des. Cele mai comune sisteme pot fi considerate regimul național și principiul celui mai favorabil favorabil.

Ce prevede regimul național

Conform Convenției privind protecția drepturilor investitorilor, semnată la 28 martie 1997, regimul național este distribuit investitorilor străini. Principiul acestei poziții obligatorii din punct de vedere juridic este stabilit prin tratate și acorduri internaționale, precum și prin acte legislative federale.

Regimul național prevăzut pentru investitorii străini în Federația Rusă sugerează că subiecții unei alte țări, apatrizii și persoanele juridice posedă aceleași drepturi și obligații ca cetățeni și companii rusești.

Acest principiu este consacrat în Codul civil și în Constituția Federației Ruse.

La determinarea statutului juridic al investitorilor străini, regimul național este principiul principal. Cel mai adesea, se aplică:

• drepturile de autor și drepturile conexe;
• activități economice ale investitorilor străini;
• mărfuri străine;
• acces liber la sistemul judiciar;
• asistenta legala;
• securitate Socială.

Guvernul stabilește frontierele aplicării acestui principiu, ținând cont de interesele țării, precum și să elimine abuzul deponenților străini cu drepturile lor. Există următoarele tipuri de convulsii pentru investitorii străini: confiscarea unui caracter stimulativ și restrictiv. Aceste măsuri și beneficii sunt stabilite de legislația rusă.

Care este principiul celui mai favorizat favorizat

Spre deosebire de regimul național, linia de ștergere dintre drepturile investitorilor străini și domestici, principiul celui mai mare egalizator favorabil organizații străine și cetățeni străini. În același timp, regimul juridic preferat, în special, oferă investitorilor străini ai unei țări aceleași drepturi pe care deponenții unui alt stat le-au primit. Toți au dreptul să se bazeze pe beneficii la importul de echipamente și materii prime, scutirea de taxe și taxe vamale etc.

Pentru a profita de acest regim poate investitorii care investesc în sectoare subdezvoltate ale economiei, întreprinderile situate în regiuni greu accesibile, cu o infrastructură slabă și necesită investiții majore.

Restricții prevăzute pentru investitorii străini

Pentru a preveni consecințele consecințelor distructive pentru economia de stat, există un set de activități care controlează procesul și domeniul de aplicare al investiției de capital. Deci, în Rusia practicată:

• interzicerea admiterii investitorilor străini în sectoarele strategice ale economiei;
• procedura de acreditare, notificare și licențiere;
• interzicerea activităților în anumite domenii ale economiei;
• participarea comună obligatorie a statului în întreprinderile finanțate de un deponent străin;
• stabilirea unui mod fiscal special;
• aplicarea acordurilor de concesiune;
• controlul tuturor tipurilor de activități ale unui investitor străin legat de dezvoltarea subsolului și a bogăției naturale.

În plus, agențiile guvernamentale sunt urmate de respectarea cerințelor pentru deponentare.

Bancar

Autoritățile ruse nu se opun investiției fondurilor și companiilor străine din capitalul social al băncilor interne. Cu toate acestea, dacă este mai devreme partea maximă a capitalului a atins 50%, apoi din ianuarie 2016, în conformitate cu procedura prevăzută la art. 18 din Legea nr. 372-FZ "pe bănci și activități bancare»Cantitatea maximă a acestor contribuții a fost de 13,44%. Această cifră se datorează obligațiilor adoptate de Federația Rusă la aderarea la OMC.

Unele investiții străine nu sunt luate în considerare la determinarea cotelor. Potrivit Băncii Centrale a Rusiei, ponderea capitalului străin va fi calculată anual.

În investiția de afaceri media

Din 2016, amendamentele în mass-media au intrat în vigoare. Potrivit acestui document, ponderea capitalului străin în mass-media rusă nu poate depăși 20%, deși a reprezentat 50%.

Acțiunea acestor amendamente a afectat aproximativ 1.000 de presă cu acționari străini. Restricție forțată companii mari Revizuiți structura acționarilor sau schimbați proprietarii. Modificările au afectat exploatația "STS Media", presa tipărită (ediția rusă Forbes, Vedomosti, Times Moscova). Piața a lăsat rețeaua NBC Universal și AMC.

Participarea la afacerea de asigurare

Asigurarea este un sector special al economiei, al cărei scop constă nu numai în protecția intereselor de proprietate ale cetățenilor ruși și a persoanelor juridice, ci și în crearea unui mediu economic solid, fără de care creșterea economică este imposibilă. Activitatea de asigurare contribuie la consolidarea sistem financiar RF în detrimentul investițiilor constante în economie, inclusiv străine.

Statul reglementează cu strictețe activitățile entităților străine din industria asigurărilor, autoritățile de supraveghere a asigurărilor controlează volumul pieței de date a pieței (cote pentru cota admisibilă a cota de investiții străine).

Cota este calculată ca raportul dintre contribuția contribuției investitorilor și a filialelor acestora în capitalul autorizat al societăților de asigurare (SC), la capitalul social agregat al CS. Astfel cum este indicat la articolul 6 alineatul (3) din lege "privind organizarea țării de asigurări din Federația Rusă", în cazul în care cota specificată este mai mare de 50%, autoritățile de supraveghere a asigurărilor nu sunt licențiate de activitățile SK, care sunt subsidiară Societăți în legătură cu organizațiile majore ale investitorilor sau cu cele ale căror pondere a investitorilor din capitalul social depășește 49%.

Același document afirmă că plata investitorilor străini prin acțiunile companiilor de asigurări pot fi efectuate numai în rublele rusești.

În diamantul minier.

Teritoriile în care depozitele cu diamante sunt incluse în lista SED-urilor de semnificație federală, astfel încât numai companiile licențiate vor putea obține dreptul de a se dezvolta.

După cum rezultă din amendamentele la Legea federală "pe subsol", se acordă accesul la domenii societăților în care investitorii din străinătate controlează nu mai mult de 25% din capital.

Anterior, acest prag a fost de 10%, dar pentru a atrage investitori străini strategici în industriile extractive, a trebuit să fac concesii. Deși creșterea ponderii investitorilor străini în gestionarea societății nu le va permite să ia decizii-cheie, aceste schimbări vor stimula procesul de studiere a subsolului și producției bazei de resurse minerale a Federației Ruse.

Investiții în societăți strategice

Legislația rusă nu interzice deponenților să investească sub forma unei achiziții de acțiuni (acțiuni) în capitalul autorizat Societățile economice (HO) cu o valoare strategică și Comisia de alte tranzacții care le oferă control asupra unor astfel de societăți. În noiembrie 2014, președintele Federației Ruse a semnat un proiect de modificare a Legii din 29.04.2008 nr. 57-FZ, care simplifică ordinea investiției, dar în același timp prescrie:

• sunt de acord cu privire la tranzacția cu Comisia Guvernului (articolul 7);
• notifică organism autorizat Filiala executivă a tranzacției comise (articolul 14).

Procedura de notificare este cuprinsă în Decretul Guvernului Federației Ruse din 27.10. 2008 Nr. 795 și prevede transferul de date despre companie cu acțiuni (acțiuni) în HO și pe persoanele care o controlează.

În utilizarea terenurilor

Principiul regimului național se aplică aspectelor legate de proprietate. În general, investitorii pot cumpăra și înstrăina proprietatea, dau un depozit, dețin și îl folosesc în aceleași condiții că cetățenii ruși și entitățile juridice, dar în unele restricții.

De regulă, aceste restricții afectează proprietatea asupra terenurilor. Capitolul 1 din Legea nr. 101 "Cu privire la cifra de afaceri a terenurilor agricole" afirmă că astfel de persoane nu pot achiziționa terenuri incluse în lista terenurilor agricole.

Beneficii pentru deponenți

Beneficiile fiscale reprezintă un alt mod de stimulare a proprietarilor de capital străini. Furnizarea investitorilor străini de împrumuturi preferențiale sau garanții asupra împrumuturilor este o motivație financiară excelentă pentru ei.

Dimensiunea și condițiile pentru furnizarea de beneficii depind de ponderea deponentului în capitalul social al organizației. Potrivit art. 5. Legea "privind investițiile străine în Federația Rusă", în cazul în care investitorul deține 10% și mai multe acțiuni în capitalul social al organizației, atunci când reinvestirea, acesta poate utiliza toate beneficiile enumerate în prezenta lege. Condiții similare se aplică companiile ruseștiprimind statutul unei organizații cu depozite străine.

În plus, beneficiile pentru investitorii străini pot fi netarifare. De exemplu, dacă capitalul companiei este format din 30%, compus din investiții străine, acesta are dreptul de a exporta produse produse fără licență.

Beneficiile regionale

Autoritățile federale permit autorităților autoguvernare la subiectele Federației Ruse din cadrul autorității lor la nivel regional:

• cu prestații și garanții deponenților străini;
• finanțarea și proiectele de investiții sprijinite în alt mod ale deponenților străini.

Pentru a face acest lucru, pot folosi fondurile bugetare locale, bugetele subiecților Federației Ruse și a resurselor materiale extrabudgetare.

Concesiuni fiscale pentru rezidenții din zone economice speciale

Privind drepturile investitorilor străini

Deponentul de peste mări are o libertate considerabilă de acțiune pe teritoriul Federației Ruse. De exemplu, O.

au dreptul de a dobândi acțiuni ale organizațiilor comerciale și de stat valori mobiliare, Participați la privatizarea obiectelor de proprietate, închiriați terenuri de teren, utilizați imobiliare și resurse naturale ale țării. În plus, legislația rusă conține principalele garanții ale drepturilor deponenților străini în stat.

În conformitate cu legile Federației Ruse, investitorul străin are dreptul de a lua proprietăți și informații din țară, importate inițial în Rusia ca investiție străină.

În acest caz, aceasta nu se aplică principiilor cotației, licențelor și aplicarea altor măsuri de reglementare netarifare a activităților comerciale externe.

Luați în considerare în detaliu drepturile fundamentale ale deponenților străini.

Subrogare

Principala problemă a dreptului internațional de investiții este asigurarea protecției depozitelor. Nici un investitor investit capital în instabil economia Rusiei, nu asigurată împotriva utilizării restricțiilor sau a măsurilor de retragere forțată: naționalizare, recuzită etc.

Într-o anumită măsură pentru a proteja drepturile unui investitor străin, principiul subrogării, care operează în legislația privind investițiile dreptul țărilor individuale și dreptului internațional.

Riscurile pot fi politice / non-profit (ostilități, tulburări civile, naționalizare și alte forme de proprietate de retragere forțată). De obicei, asigurarea de investiții în acest caz este angajată în stat sau internațională organizații de asigurăriacționând în numele exportatorului de capital.

Sistemul de garantare a investițiilor la nivel național și internațional implică încheierea contractului de asigurare între investitor și autoritatea care garantă.

Compensare pentru recuzită sau naționalizare

În general, proprietatea deponenților nu poate fi eliminată, solicitată sau naționalizată. Deponenții investitori au dreptul de a solicita despăgubiri pentru pierderi suportate din cauza acțiunilor ilegale sau a inacțiunii organelor de stat și a funcționarilor.

În propria proprietate, este plătit un investitor străin valoare totală Proprietate necesară și alte pierderi. În cazul în care circumstanțele, în legătură cu care se solicită solicitarea, nu se mai aplică, deponentul de peste mări poate aplica Curții, cerința de a returna proprietatea conservată. În același timp, el este obligat să returneze cantitatea de compensație rezultată, având în vedere pierderea de la reducerea valorii proprietății.

Compensarea pentru retragerea investițiilor furnizate de investitorii străini ar trebui plătită la o perioadă extrem de mică, fără întârzieri nerezonabile.

Aplicarea rezervării de stabilizare

Pentru impozitarea investitorilor, acțiunea "Rezervării de stabilizare" se caracterizează printr-o garanție importantă a investițiilor care vizează înăsprirea sarcinii fiscale. Această caracteristică de fezabilitate este luată în considerare și se aplică de către instanțe luând în considerare litigiile asociate cu protecția investitorilor străini.

Aplicarea rezervării de stabilizare unui investitor străin protejează interesele deponentului de la luarea în considerare a legilor țara beneficiară care reglementează regimul de investiții. Dacă legislația națională se schimbă într-o direcție nefavorabilă pentru investitor, el poate conta pe amânarea acestor schimbări.

Pentru prima dată, rezervarea de stabilizare a fost discutată în art. 14 din Legea RSW-ului din 26.06.1991 "privind activitățile de investiții în RSFSR". Utilizarea sa în noua lege privind investițiile străine depinde de o serie de condiții. Acest principiu:

• se aplică organizațiilor comerciale cu investiții străine în valoare de cel puțin 25% în capitalul autorizat și investitorii / organizațiile care investesc în proiecte prioritare.
• se utilizează în înăsprirea sarcinii fiscale totale sau a regimului de interdicții și restricții privind depozitele străine, comparativ cu sarcina fiscală totală și regimul care acționează la începutul finanțării proiectului;
• garantat în timpul perioadei de returnare a proiectului de investiții (nu mai mult de 7 ani de la data începerii investițiilor de capital în proiect).

Utilizarea veniturilor din investiții

Un investitor străin poate folosi în mod liber veniturile și profiturile pe teritoriul Federației Ruse pentru orice obiecte care nu sunt contrare legislației rusești. Traducerea din veniturile RF, profiturile și alte fonduri primite în valută străină, precum și reinvestirea primită de investitori de către nerezidenți se referă la drepturile fundamentale ale deponenților.

Veniturile din investiții sunt luate în considerare:

• profit, dividende, interes;
• sumele monetare primite în îndeplinirea obligațiilor în temeiul contractelor și altor tranzacții;
• fondurile primite de contribuabil după lichidarea societății sau înstrăinarea proprietății investite, a drepturilor de proprietate și a drepturilor intelectuale;
• compensarea prevăzută la art. 8 din Legea investițiilor străine.

Cum este reglementarea legală a investițiilor străine

În legătură cu posibila apariție a problemelor în dreptul investiției, legislația Federației Ruse reglementează relațiile juridice în domeniul investițiilor de capital străin. Investitorii străini și organizațiile comerciale care au primit investiții sunt subordonate standardelor generale și speciale. legislația fiscală Rusia ( Codul fiscal, legile federale, instrucțiunile MNS și serviciul de stat al Rusiei.).

Leglintele din acest domeniu sunt, de asemenea, coordonate de tratatele internaționale. Ar trebui să se țină seama de faptul că normele acordurilor internaționale sunt mai importante decât cerințele legislației rusești.

Reglementarea juridică internațională a depozitului

Documentele principale din domeniul activității de investiții sunt Convenția de la Washington (03/18/1965) "privind procedura de soluționare a litigiilor de investiții între persoane străine" și Convenția de la Seul (10.10.1985) "privind înființarea unei agenții de garantare a investițiilor multilaterale ".

Mecanismul pentru protecția drepturilor investitorilor străini în Convenția din Seul le permite să-și asigure depozitele în Agenția Multilaterală pentru Garanții de Investiții (Mages) de la pierderea investițiilor ca rezultat:

• războaie / tulburări civile;
• naţionalizare;
• Încălcări ale tratatului de către statul beneficiar (în domeniul acordurilor de concesiune);
• interzicerea statului privind convertirea monedei locale în mod liber convertibil.

În cazul apariției acestor condiții, magicienii plătesc compensarea investitorilor și adoptă dreptul de a pretinde statului gazdă. Un conflict privat devine un litigiu public-legal între agenție și țara beneficiară. Volum compensarea asigurărilor Determinată de termenii contractului țării de la magicieni.

Regulamentul privind investițiile interne.

Deponenții străini au aproape aceleași drepturi ca și locuitorii Federației Ruse. Garanțiile de stat Protecția juridică a activităților investitorilor străini în Rusia este reglementată Lege federala 07/09/1999 nr. 160-FZ (astfel cum a fost modificat până la 07/18/2017) "privind investițiile străine în Federația Rusă".

Regulamentul național se bazează pe utilizarea normelor de administrare și de drept civil, precum și legile speciale care reglementează activitățile de investiții.

Legislația rusă oferă investitorilor străini direcți garanții, luând în considerare interesele reciproce, asigură lipsa de discriminare, conține numeroase dispoziții privind protecția împotriva diferitelor riscuri, stipulează în detaliu condițiile de naționalizare proprietate privatăOferă beneficii fiscale, vamale și administrative favorabile.

De asemenea, trebuie menționat faptul că garanțiile drepturilor investitorilor străini conține Constituția Federației Ruse. Conform prevederilor din partea 4 a art. 15 din acest document, tratatele internaționale - componenta Sistemul juridic al țării. Aceasta înseamnă că garanția deponenților străini este chemată la contractele cu alte state cu privire la promovarea și protecția reciprocă a investițiilor, acorduri privind evitarea dublei impuneri, semnate de Federația Rusă și alte acte de reglementare.

Modalități de rezolvare a disputelor în Rusia

Dacă deponenții străini au litigiu privind punerea în aplicare a investițiilor și spiritul antreprenorial pe teritoriul Federației Ruse, procedura se desfășoară în conformitate cu tratatele internaționale ale Federației Ruse și legile federale în:

• instanță;
• curtea de Arbitraj;
• arbitrajul internațional (Curtea de Arbitraj).

Ar trebui să se țină seama de faptul că nu există nicio procedură internațională unificată care să reglementeze luarea în considerare a litigiilor de investiții, precum și la dreptul general acceptat și general acceptat.

Legislația antimonopolică și investitorii străini

Investitorii străini sunt obligați să respecte legislația antimonopolă a Federației Ruse. Aceasta înseamnă că nu vor permite o concurență necinstită și practici de afaceri restrictive. La astfel de acțiuni includ:

• crearea unei organizații comerciale cu investiții străine sau o sucursală a unei persoane juridice străine pentru producerea de bunuri care utilizează în creșterea cererii și auto-distrugerea ulterioară pentru a pune în aplicare un produs similar de origine străină pe piață;
• acordul calm privind prețurile / distribuția piețelor pentru bunuri / participare la tranzacționare (licitații, concursuri).

Indiferent dacă Rusia a devenit mai atractivă pentru investitorii străini în anul: video

Legea introduce conceptul de "proiect de investiții prioritare". Acesta este un proiect de investiții, volumul total al investițiilor străine în care este de cel puțin 1 miliard de ruble sau un proiect de investiții în care cota minimă (contribuția) investitorilor străini în capitalul statutar (acțiuni) al unei organizații comerciale cu investiții străine este de cel puțin 100 de milioane de ruble, incluse în lista aprobată de Guvernul Federației Ruse. La punerea în aplicare a unui astfel de proiect, nici o modificare a legislației Federației Ruse agravează regimul fiscal și vamal al întreprinderii nu va fi operat înainte de returnarea sa. Sa stabilit că activitățile investitorilor străini și utilizarea profiturilor lor primite de la investiție pot fi limitate comparativ cu antreprenorii ruși numai prin legile federale în măsura în care este necesar pentru a proteja fundamentele sistemului constituțional, moralitatea, sănătatea, drepturile și legitimatul interesele altora, asigurând țările apărării și securitatea statului. Ramura unei entități juridice străine, creată pe teritoriul Federației Ruse, efectuează unele funcții sau toate funcțiile, inclusiv funcțiile Oficiului Reprezentantului, în numele entității juridice străine stabilite, cu condiția ca obiectivele creării și activitățile sediilor au o natură comercială, iar un sediu este o proprietate directă responsabilă de adoptarea ei din cauza conducerii activitate specificată Pe teritoriul obligațiilor Federației Ruse. Filialele și filialele unei organizații comerciale cu investiții străine nu beneficiază de protecție juridică, garanții și beneficii stabilite de această lege federală, în exercitarea activităților antreprenoriale pe teritoriul Federației Ruse. Sa stabilit, de asemenea, că, dacă un stat străin sau autorizat de autoritatea de stat produce o plată în favoarea unui investitor străin aflat la garanție (contract de asigurare) furnizată unui investitor străin în legătură cu investițiile efectuate pe teritoriul Federației Ruse și la acest starea străină Sau autoritatea autorizată de stat de către autoritate este transferată (cerințele) unui investitor străin sunt inferioare investițiilor specificate, o astfel de tranziție a drepturilor (atribuirea cerinței) este considerată legitimă. Sa stabilit că un investitor străin după plată impozitele rusești și taxele au dreptul la utilizarea liberă a veniturilor și profiturilor pe teritoriul Federației Ruse pentru Reinvestire sau pentru alte scopuri legale și pentru tranziția neîngrădită de la Federația Rusă a Veniturilor, profiturile și alte sume monetare primite legal în valută străină în legătură cu investiția implementată anterior de aceștia. Crearea și eliminarea unei organizații comerciale cu investiții străine se efectuează în condiții și în modul prevăzut Cod Civil Rf. Entitati legaleOrganizațiile comerciale cu investiții străine sunt supuse înregistrării de stat în organele de justiție. Legea intră în vigoare în ziua publicării sale oficiale.

În ultimii ani, fondurile de investiții occidentale părăsesc piața imobiliară din Rusia - împotriva fundalului scăderii economiei și cresterea riscurilor de sancționare, urmează din raportul JLL. De exemplu, conduce sponda finlandeză, în 2013, care a anunțat intenția de a vinde proiecte rusești. În acest an, situația a ajuns la un vârf: Immofinanz austriac a închis vânzarea a cinci centre comerciale din Moscova peste 500.000 de metri pătrați. m. Fundația americană Heitman americană este minimizată: completează vânzarea singurul activ aici - Turnul Office al Complexului Metropolis la art. m. "Voikovskaya" la Moscova. Atrium european imobiliar, lucrarea este tranzacționată pe bursele de valori ale Vienei și Amsterdamului, au pus în vânzare întregul portofoliu rusesc din cele șapte complexe comerciale "Park House" din Moscova și regiuni. Cine vine în loc de ei?

Numai în 2017, investitorii din Asia au fost cheltuiți pentru achiziționarea de imobiliare în Europa și Statele Unite de peste 20 de miliarde de dolari, potrivit lui JLL. Ei nu au ocolit și Rusia. Grupul chinez Fosun împreună cu compania rusă Avica Management a cumpărat faimosul "Voentorg" pe Vozdvizhenka și dezvoltarea Mubadala arabă cu Fundația Rusă Investiții directe - 84.000 de metri pătrați. M depozite în PNK Park - Bekasovo în regiunea Moscovei "Pnk Tolmachevo" în Novosibirsk. Grupul Chinez Vanke continuă să negocieze pentru a cumpăra până la 51% într-unul dintre cei mai mari proprietari de birouri din Moscova - O1 Proprietăți..

Fondurile din Asia și Orientul Mijlociu, spre deosebire de europene, au fost până în prezent într-o mai mică măsură pe piața imobiliară din Rusia, iar interesul lor era limitat la achiziții unice, șeful departamentului JLL Olesya Dzube notează. Situația a fost agravată de criza din 2014, când piața imobiliară sa ridicat, adaugă partenerul de conducere al capitalei Parteneri Global Svetlana Kara: Investitorii au fost interesați de randament cu 30% mai mult decât piața ar putea oferi.

Acum, interesul lor este atât de mare încât în \u200b\u200bultimii doi ani, fiecare a doua întâlnire JLL efectuată cu companii din Asia și din Orientul Mijlociu, notează Jüb. Dacă în 2015, de la 540 milioane dolari de investiții străine în capitala de Vest a reprezentat mai mult de 95%, atunci în acest număr aproape 30% din cele 700 de milioane de dolari investite - aceștia sunt bani asiatici și orientali din mijloc, Irina Ushakov, calculată de la CBRE. Fundațiile din Asia și din Orientul Mijlociu au început să se uite atent la activele rusești, în urma câțiva ani, reamintește Kara, dar tranzacțiile de masă nu s-au întâmplat din cauza unei coordonări lungi. Pentru ei piața rusă Non-tradițional - pentru a studia și a găsi obiecte de timp necesar, confirmă partenerul Colliers International. Stanislav Bibik.

Acum puteți cumpăra active de înaltă calitate sau chiar trofhie la un preț foarte atractiv, iar capitalizarea lor va crește cu siguranță pe termen mediu, spune Kara. Costul activelor rusești este scăzut, confirmă judecătorul. În plus, potrivit ei, investitorii chinezi încearcă să diversifice investițiile în contextul încetinirii creșterii economiei Chinei și slăbirea de yuani. În plus, Rusia însăși, în contextul sancțiunilor, cooperează activ cu țările din Asia și Orientul Mijlociu în multe direcții, va rezuma. Prin urmare, de exemplu, piața imobiliară Fosun nu se limitează la: Acum, în prioritatea companiei în proiecte de infrastructură, logistică, asistență medicală, agricultură, producția de alimente etc., enumeră directorul executiv al Fosun Rusia Tanya Ann Ternavskaya. Aceste investiții vor fi cu siguranță mai semnificative, observă ea.

Faptul că tot mai mulți ruși au în vedere imobiliari în străinătate nu numai ca "cabana", dar și ca instrument de investiții, a fost deja spus de mai multe ori. Investirea banilor în apartamente străine și case în scopul primirii veniturilor este promițătoare. Dar, din păcate, și riscant.

Acest articol este un material de referință și informațional, toate informațiile din acesta sunt prezentate în scopuri informative și sunt exclusiv informative.

Cu principalele dificultăți și pericole care adoptă aici, noul venit și au încercat să înțeleagă observatorul "".

Mai scump decât pare
Vom lua ca axiom că majoritatea covârșitoare a investitorilor novice doresc să atașeze o sumă mai mică. Punctul nu este în lăcomie, dar în prudență elementară: pe o piață nefamiliară există întotdeauna riscul de a pierde această investiție. Primul komom de pancake ... și, prin urmare, este mai calm că există 5 mii de euro pe cal și nu 500 de mii.

La prima vedere, există multe propuneri pe piață care îndeplinesc astfel de cerințe. Cele mai avansate analize pe Internet arată că în Germania (această țară este "relaxarea" ca cea mai atractivă pentru investiții private) au sugestii la un preț de 5 mii de euro. 7, 8, 10 mii - există foarte multe astfel de case.

Cu toate acestea, euforia dispare cu o atenție mai atentă mai atentă. În Rusia, dobândirea de bunuri imobiliare nu este asociată cu practic nici o cheltuială suplimentară - să nu ia în considerare pentru un consum serios de 1000 de ruble, pe care le plătim sub formă de datorie de stat! Toate celelalte cheltuieli (Taxa Rieter, Chirie celula bancară) - Problema este voluntară, cu o mare dorință fără toate acestea, cumpărătorul poate face. Odată ajuns în aceeași Germania, omul nostru "inerția" crede că totul ar trebui să fie același. Nu! Achiziționarea de bunuri imobiliare în această țară este însoțită de cheltuielile în valoare de 8-10% - aceasta include costurile notarului, impozitului, costul de intrare în cartea de aterizare.

Dar asta nu este tot. Așteptăm mai atent. Fiecare opțiune low-cost este o secvență modestă cu font mic: "Taxa lui Macler - 3300 de euro". Și chiar mai mici - "cu TVA 19%". Aceasta înseamnă că prețul obiectului trebuie să adauge imediat 3927 de euro. Desigur, dacă apartamentul este mai mult sau mai puțin costisitor (cel puțin 50 de mii de euro), atunci această sumă va fi mai mică de 8% - deși este minunat. Dar când cumpărați destul de "copil", taxa de broker este destul de proporțională cu prețul principal.

Moralitate: Când achiziționarea nu ar trebui să se uite la preț - Deși este pe ea, care va încerca să vă concentra atenția asupra părții de vânzare. Recunoaşte suma finală, inclusiv toate cheltuielile suplimentare, "La urma urmei, ea trebuie să plătiți."

Calculul de profitabilitate
Unele obiecte sunt vândute în mod specific pe baza comenzii viitoare. În apropierea lor, atribuirea este "comandată", precum și indicarea valului de rentabilitate aduce această proprietate. Numerele sunt uneori foarte seducătoare - și 20% pe an, și 35% și 38%.

Desigur, cele mai fantastice de la astfel de numere pot fi observate imediat: este clar că acest lucru nu poate fi pur și simplu. Să punem o întrebare rezonabilă: de ce ar trebui proprietarul care deține un astfel de "purtător de pui de ouă de aur" să-l vândă? Unde este dependenta de vânzarea de bani, în care economia le va investi? La urma urmei, este clar că practic oriunde (excepții: contrabanda de arme, traficul de droguri etc. "Afaceri") nu pot fi obținute nici măcar aproape de cele menționate în paragraful anterior.

Dar presupunem că argumentele din descărcare "nu pot fi, deoarece nu pot fi" un cititor torturat nu este mulțumit. Să analizăm calculele date de dealeri. Imediat puteți vedea: pur și simplu împărtășesc chiria primită timp de 12 luni pe prețul obiectului. De exemplu, un apartament costă 5 mii de euro, chiriașul plătește 2 mii pentru ea - aici, randament 40% în buzunar.

Astfel de calcule sunt incorecte (acesta este cel mai moale, care se poate spune despre ele). În primul rând, pe măsură ce ne amintim de la capitolul precedent, prețul imobiliar și suma pe care cumpărătorul trebuie să o plătească este departe de același lucru. Dacă luați un apartament în aceeași Germania, atunci va trebui să adăugați aproximativ 4 mii de euro din taxa de broker și 1 mii de cheltuieli la cumpărare. Acestea. Cantitatea reală a investițiilor crește la jumătate, iar randamentul scade imediat de la 40% la 20%.

Și în al doilea rând, de cealaltă parte a ecuației noastre (adică, unde numărăm venitul din investiția noastră), totul este indispensabil. Proprietarul are o mulțime de cheltuieli:

- Plăți de chirie și utilități. În unele țări, piața are o regulă că aceste costuri poartă un chiriaș. Dar așa - nu peste tot, și este destul de probabil ca acolo, unde imobiliare veți obține, aceste cheltuieli (în întregime sau parțial) vor fi calmate de proprietarul apartamentului;

- plata apartamentului în perioada de inactivitate - Când un chiriaș a coborât, iar celălalt nu a fost încă găsit. În acest caz, după cum înțelegeți, apartamentul va trebui să plătească din propriul buzunar fără opțiuni;

- asigurare . În majoritatea țărilor, fără ea oriunde. Dar chiar dacă decideți brusc fără această cheltuială, va trebui să amânați în mod independent unele fonduri în caz de accidente, golfuri, incendii etc.;

- impozite . Dacă în Rusia unele apartamente se desfășoară din inspecția fiscală, atunci este puțin probabil posibil în străinătate. În primul rând, pentru că acolo sunteți străin și atenția asupra dvs. va fi a priori mai mult;

- costurile curente. Se pare că este trivia, dar în cele din urmă există cantități semnificative. "O investiție străină va necesita anumite cheltuieli legate de comunicațiile telefonice, schimbul de documente prin poștă, pregătirea rapoartelor fiscale privind impozitul pe venit de la închiriere și așa mai departe, explică Stanislav Zingel, președintele Agenției Internaționale Imobiliare Gordon Rock. - În termeni absoluți, aceste cheltuieli sunt mici - 150-300 de euro pe an, iar pentru investiții mari vor fi interesele procentului de venituri. Dar dacă investiția este mică ... Să presupunem că am investit 5 mii de euro, ceea ce aduce 6% pe an, care este de 300 de euro. Se pare că de la 50% la 100% din venitul primit în acest caz va pleca pentru cheltuieli conexe. "

"Într-un interesant cumpărător rus, țările europene, de exemplu, în Italia sau Spania, o afacere de închiriere este cel mai adesea o tradiție familială a locuitorilor locali. În același timp, scopul principal al proprietarilor imobiliari nu este acela de a obține venituri maxime de închiriere și minimizarea costului de întreținere a proprietății ", adaugă Yana Dobrovolskaya, director executiv al companiei "Țara Plus". Și propune să se ia în considerare în detaliu costurile și veniturile din închirierea de vile identice identice, în valoare de aproximativ 1 milion de euro, care sunt oferite în chirie de luni pentru 10.000 de euro:

Moralitate:Grvto-profitabilitate, pe care vânzătorii de obiecte de închiriere te seducă, este doar un punct de plecare de calcule. Pentru fiecare piață specifică, este necesar să se afle toate costurile dvs. și să reglați corect toate numerele. Dacă 35% din anii promisiuni vi se transformă în 5% este încă bună. Este posibil ca imobilul să "lucreze în minus. ", Adică De asemenea, va ieși din 500-1000 de euro anual.

Sezonalitate: Nu uitați de ea
Mulți specialiști avertizează să investească în țările din sudul Europei - Bulgaria, Grecia, Spania. "Pentru aceste țări, investitorii străini cu experiență nu acordă atenție pentru o lungă perioadă de timp, - note Igor Indriksons, șeful portalului analitic Indriksons.com. - Dar, din păcate, necazurile multor investitori ruși este că achizițiile lor sunt exclusiv emoționale ".

Dacă este încă în considerare imobiliară în aceste țări din punctul de vedere al investiției în bani, atunci este necesar să se observe sezonalitatea acestor piețe. Pur și simplu vorbind, în sezonul înalt (de obicei, iulie-august) există mulțimi ale poporului, aproape orice imobil fără deficiențe pronunțate în cerere. Dar există și un sezon mort, când orice activitate îngheață. Este posibil să cheltuiți o anumită analogie cu satele din apropierea Moscovei la șase țesături: nimeni nu trăiește în aceste case "Team-slot" în aceste case "Team-slot", este imposibil să le transmitem bani, chiar și foarte simbolic .

Toate acestea afectează foarte negativ rentabilitatea investiției dvs. Costul menținerii imobilului va merge anual: Dacă, de exemplu, părăsiți LCD fără securitate, apoi în ianuarie, locuitorii locali întreprinzători vor ieși acolo. Dar veniturile vor fi primite doar 2-3 luni pe an ...

Există o sezonieră și o altă parte foarte plăcută. Când apartamentul este predat la chirie pe termen lung (an sau mai mult), proprietarul percepe locuința ca "a lui". Oamenii vin în stațiune pentru două, maxim trei săptămâni, iar scopul lor este de a "retrage". Toate acestea sunt extrem de negative care afectează siguranța imobilului în sine și de proprietate - mobilier, aparate de uz casnic ...

Moralitate: Opțiunile care aduc doar profitul sezonier sunt mai bine pentru a evita. Bineînțeles, să nu-și asume credința "calcule" atunci când venitul veniturilor pentru luna august este luat ca bază și apoi această cifră este împinsă la 12 - pe baza faptului că în anul 12 luni.

Gestionarea: Găsiți fiabil
Vom lua acest lucru dat fiind faptul că imobilul fără control este imposibil. Chiar dacă nu vorbim despre stațiune, unde este nevoie de serviciul hotelier, încă fără manageri nu pot face. A trăi în Moscova și predarea apartamentului Moscovei, puteți, dacă există probleme (accident de alimentare cu apă, probleme cu vecinii, vizitarea incintei etc.), să vină personal singuri. Și dacă imobilul într-o altă țară?

Am menționat deja managerii - când au vorbit despre calcularea profitabilității. Sa constatat că din cauza managerilor, acest randament este redus și chiar în acele perioade, când imobilul nu este predat. Dar "problemele" nu se limitează la acest lucru. Există cazuri în care companiile de management au înmânat apartamentul fără cunoștințele proprietarului - toate profiturile în acest caz au mers cu personalul viclean, iar proprietarul a primit doar uzura locuințelor sale. La unul dintre forumuri, a fost posibilă citirea unei descrieri foarte suculente, ca proprietar al apartamentului din Bulgaria, la sosire, descoperit în frigider pui de pui în frigider, iar contoarele electrice și de apă au înșurubat un consum considerabil. Compania de administrare, desigur, a declarat că nimic nu știe.

Moralitate: Alegerea managerului, trebuie să aflați despre reputația de afaceri și răspunsul clienților anteriori. Și chiar mai devreme - să înțelegem dacă există un astfel de lucru pe această piață: cu o reputație.

Rezumatul portalului.
Cel puțin aș vrea să spelm pe cineva și să descurajați: acțiunea, chiar eronată, mai bună decât inacțiunea. Cu toate acestea, accesul la noua piață este întotdeauna mai înțelept de a anticipa studiul. Fraza recent citește într-o singură carte: Înainte de noua investiție, timpul petrecut în timpul de pregătire nu este mai mic decât ați cheltuit pentru a câștiga suma pe care o veți investi.

Opiniile experților
Olga Goryachkin, șeful departamentului imobiliar străin "Rentsale":
Este cel mai profitabil să achiziționați imobiliare pentru închirierea în Rusia: la Moscova sau Sankt Petersburg, dacă regiunea Moscovei este potrivită. În Europa, în special în Germania și Republica Cehă, case de răzbunare sunt vândute în mod activ, dar este necesar să se înțeleagă că un maxim de 5% va fi maxim de 5% la completarea completă. În plus, este necesar să se țină seama de faptul că legea din partea chiriașului, adică. Dacă plătește la timp, cereți să eliberați camera sau să schimbați termenii contractului, pe care nu îl veți putea în niciun caz.

Vadim Dolmendis, director al Greciei Invest:
În Grecia, la o stațiune populară la câțiva pași de mare, apartamentul cu un dormitor începe de la 30 de mii de euro (secundar) și de la 50 mii (primar). Cu toate acestea, achiziționarea celei mai ieftine bunuri imobiliare poate purta riscuri semnificativ mari de pierdere de capital. Pentru închirierea trebuie să alegeți opțiunile cele mai lichide, atunci le puteți lua nu numai în vârful sezonului, ci și în sezonul mic. Principalul criteriu de alegere, în opinia mea, este raportul dintre ofertă și sugestii din această regiune respectivă. Dacă cumpărați imobiliare cât mai ieftin posibil, în cazul în care nu este necesar pentru nimeni și nu există nicio cerere pentru astfel de bunuri imobiliare, nu numai că va fi venituri, ci va aduce pierderi în conținutul său. Înainte de a cumpăra, trebuie să vă consultați cu specialiștii care au experiență de închiriere.

Igor Indriksons, șeful portalului analitic Indriksons.com:
Un moment important - Partea birocratică de cumpărare. Pe de o parte, cu cât lucrarea este mai mică trebuie să fie emisă și semnată, cu atât tranzacția este mai rapidă și mai ieftină și, ca rezultat, investiția în sine este. Pe de altă parte, designul simplificat crește riscul de fraudă și este, de asemenea, un semnal pentru investitor la faptul că un investitor încearcă să atragă o astfel de simplificare, ceea ce înseamnă că pot exista probleme cu lichiditatea și rentabilitatea pe piață. Doar un echilibru al abordării decorarea documentelor Tranzacțiile imobiliare reprezintă un mare avantaj al țărilor precum Regatul Unit, Franța, Germania, Austria și Elveția.

Viktor Novikov, director general al noii mele investiții hoteliere:
În Austria, prețul "biletului de intrare" este ridicat. Deși apartamentul de recreere poate fi găsit pentru 100 de mii de euro și teren Pentru construcții de la 1000 de euro pe sute. Dar va fi o investiție pentru odihnă și nu pentru a face bani. Pentru creșterea capitalului, recomandăm mai multe investiții solide - de la 500 de mii de euro. Avantaj - Fiabilitate!

Elena Lukashova, cEO CJSC "Verde Continent":
Desigur, una dintre cele mai bune țări pentru mai devreme este Australia. Economie stabilă, un nivel ridicat de viață, securitate socială, medicină profesională, educație decentă, climă minunată și cea mai bună ecologie - Toate acestea asigură o cerere stabilă de imobiliare, o creștere permanentă a costului obiectelor, rate ridicate de închiriere și perspective pentru o viață mai bună pe un continent verde.

Ratele ridicate de închiriere pentru imobiliare din Australia nu pot decât să vă rugăm să potențialul investitor. Obiectul lichid aduce în mod constant cel puțin 8% pe an, iar veniturile din închirierea unor obiecte ajunge la 10-15%. În legătură cu climatul minunat, sezonul de aici durează tot timpul anului, iar rata de ocupare a obiectului este de cel puțin 85%. Multe companii de clădiri garantează chiar și randamentul de 6-8% pe an pentru predarea facilităților lor pentru primii 2-3 ani, după cum știu piața și sunt încrezători că clientul va primi în continuare mai mult și nu va cere îndeplinirea obligații de garanție.

Stanislav Zingel, președintele Agenției Internaționale Imobiliare Gordon Rock:
Este extrem de important să nu amestecați conceptele de "cumpărare pentru tine" și "cumpărare pentru investiții". Cu alte cuvinte, obiectul pe care îl cumpără de multe ori pentru el însuși se dovedește a fi slab atractiv din punctul de vedere al primirii veniturilor de închiriere. Ca urmare, nu are întotdeauna sens să alegeți un obiect de investiții, luând în considerare faptul că în viitor să se mute să trăiască mai aproape de el. Pentru a face bani pe imobiliare aveți nevoie de unde aduce venituri stabile Și are raportul optim de "riscuri de profit" și să trăiască în cazul în care vă place și confortabil.

Gennady Tuzov, regizor EstateService Moscova & EstateService St. Petersburg:
Merită navigarea pe o închiriere de sezon, pe termen scurt și loc pentru a alege corespunzătoare. Lease pe termen lung, luând în considerare legile orientate spre societate a Uniunii Europene, protejând chiriașul, devine neatractiv - nimeni nu dorește să se afle într-o situație în care chiriașul trebuie să evalueze prin instanță pentru neplată, în timp ce realizează acest lucru Este posibil ca Curtea să ia în considerare circumstanțele celor din urmă respectuos.

Prin urmare investiții mici Direcțiile staționate stabil și promovate ar trebui să fie selectate și din punctul de vedere al perspectivelor de piață (stabilitatea și creșterea prețurilor pentru imobiliare în sine), astfel încât noile locuințe nu sunt construite de milioane de metri pătrați pe an.

În cazul managementului societăților de administrare, piețele Franței (Côte d'Azur), Spania sunt adecvate în mod optim pentru "predarea sezonieră", unde criza de pe piața imobiliară nu afectează cererea de chirie sezonieră și Declinul prețurilor este investitorului cu bani și Portugalia. Dacă sunteți în stare să vă ocupați de propriul dvs. imobiliar singur - puteți lua în considerare piețele Bulgariei, Muntenegrului și Turciei, dar pentru a avea încredere în managerii locali pot fi influențați numai de perfuzie abundentă sub soarele punctajului.

Sergey Kartsev, șeful casei Zora:
Iată câteva trucuri majore de vânzători atunci când vânzați obiecte imobiliare prin potențial mai devreme:

De vânzare cu un nivel mediu garantat de chirie din chirie în primii 2-3 ani - prețul este supraestimat, și mai devreme va primi doar o parte din banii lor înapoi, și nu puteți trece nimic;

Indicarea veniturilor fără taxe - este necesar să se pregătească pentru faptul că nivelul de venit va scădea drastic;

Subestimarea serviciilor societății de administrare - adesea este afiliată cu dezvoltatorul. Este recomandabil să alegeți o companie independentă cu o bună reputație.

Arthur Kobzev, director executiv IMEX Real Estate Broker LLC:
Piața imobiliară a UEE este, fără îndoială, cea mai dezvoltată și atractivă în Orientul Mijlociu. Compania noastră lucrează la cea mai dezvoltată și mai atractivă piață imobiliară din Emiratele Arabe Unite - în Dubai. Acest oraș este cunoscut pentru întreaga lume cu proiectele sale ambițioase: cea mai înaltă clădire din lume și cel mai înalt hotel, insule artificiale în vrac, zone întregi de zgârie-nori de lângă mare. Investitorii străini pot cumpăra imobiliare în proprietate completă în numele lor, în timp ce nu plătesc niciun impozit pe venituri primite de la acesta. Da puncte cheiecare încurajează investitorii să aleagă piața Dubai.

Dubai imobiliare aduce venituri ridicate de închiriere - chirie pe termen lung aduce un venit net de 5-10%, pe termen scurt - până la 15% pe an de la valoarea imobilului. Cererea de închiriere este foarte mare - doar 10% din populația indigenă locuiește în Dubai. Restul de 90% sunt străini care lucrează în emirat și, desigur, au nevoie de locuințe.

Alexey Vasilevsky, director al Grupului Hermes:
În opinia noastră, Croația oferă condiții excelente pentru achiziția și livrarea ulterioară a bunurilor imobile. O țară cu o populație de aproximativ 5 milioane de oameni durează anual aproape 10 milioane de turiști. Rețeaua hotelului este mică și sinceră nu face față acestui curs, astfel încât apartamentul de închiriat este foarte solicitat pe piață. Cele mai multe dintre ele sunt rezervate pentru sezonul de vară chiar și până în aprilie. Aceasta este tendința de ultimii ani. Sezonul activ de trecere durează de la mijlocul lunii mai până la sfârșitul lunii septembrie. Îndepărtați apartamentele în cea mai mare parte a turiștilor europeni pentru care proximitatea la mare nu este la fel de importantă ca și pentru compatrioții noștri. Distanța la 1 km este percepută în mod normal și nu este semnificativ reflectată în preț.