Autoritățile de la Moscova vor atrage informatori pentru a identifica evaziunea fiscală cu privire la veniturile din locuințe închiriate
Guvernul de la Moscova a anunțat recent o adevărată cruciadă împotriva moscoviților care închiriază în secret apartamente și nu plătesc taxe de la autorități. Metodele de identificare a unor astfel de proprietari fără scrupule vor fi aplicate aproape de spionaj
Președinții HOA-urilor capitalei au primit deja „scrisori de fericire” de la primărie, în care li se cere în cel mai firesc mod să devină informatori în cazul prinderii unor evazori persistenti la impozite. Formularea, însă, este cea mai grațioasă: „Vă rugăm să efectuați lucrări pentru a identifica cetățenii care locuiesc în spații rezidențiale fără un contract de închiriere și, de asemenea, informați proprietarii că închirierea locuințelor este impozitată”.
„Suntem invitați să raportăm despre persoanele care închiriază un apartament cu contract, fără contract și despre oameni care pur și simplu locuiesc fără niciun drept”, a împărtășit cu Izvestia Valentin Grigoriev, președintele Uniunii Cooperativelor și Cooperativelor de Locuințe și HOA din Moscova. .
La rândul său, șeful departamentului politică economicăși dezvoltarea Moscovei Maxim Reshetnikov a spus că până la sfârșitul anului autorităţile metropolitane intenționează să „depaneze mecanismele”, iar din 2013 toate taxele datorate orașului vor fi încasate de la proprietari. Mai mult, dacă se dovedește că apartamentul a fost închiriat mai mult de un an (și asta se va dovedi în fiecare prim caz), va trebui să plătiți o amendă pentru fiecare an.
„Pentru a doua jumătate a anului, vom colecta toate informațiile - unde și cine închiriază un apartament. Sperăm că cetățenii vor înțelege că toate informațiile despre ei se află în biroul fiscal și vor dori să plătească taxe și să nu comunice cu autoritățile fiscale”, a spus Reșetnikov.
Totuși, autoritățile nu intenționează să se bazeze doar pe HOA, căruia de obicei nu îi pasă de chiriași, dacă banii ar intra regulat, autoritățile nu intenționează. Polițiștii locali și, bineînțeles, locatarii care știu exact cine închiriază un apartament cărora le vor acționa și ca ochi ageri și urechi sensibile ale administrației de la Moscova. În același timp, Reșetnikov a făcut imediat o rezervă că nimeni nu ar plăti informatorii. Aceasta înseamnă că cetățenii vor trebui să-și „ciocăne” vecinii, așa cum obișnuia să spună bufnița din desenul animat despre „Winnie the Pooh”, în mod gratuit.
Maxim Reshetnikov a mai spus că autoritățile speră în conștiința proprietarilor „gri” care închiriază apartamente în 2012. Adevărat, nu există niciun beneficiu pentru ei să iasă din umbră. Fără amnistie, fără încurajare pentru onestitate - pierderi pure. Și dacă se dovedește că apartamentul a fost închiriat în 2011, atunci scrieți risipit.
„Dacă se vor confirma faptele închirierii apartamentelor în 2011, cetățenii vor trebui să discute cu inspectori fiscali. Dacă nu au depus o declarație pentru 2011, vor trebui să explice de ce. Sunt prevăzute sancțiuni pentru neplata impozitelor”, i-a speriat Reșetnikov pe neplatitorii persistenti.
Nu este încă clar dacă „scrisorile în lanț” și informatorii gratuiti vor ajuta. Potrivit lui Valentin Grigoriev, cererea de identificare a proprietarilor nu numai
dificil, dar și împotriva legii.
„Nu am dreptul de a dezvălui datele personale ale cetățenilor și de a le dezvălui fără permisiunea celui care închiriază apartamentul. Există un secret fiscal. al 102-lea articol Codul fiscal spune că este imposibil să dezvălui informații despre activitățile organizațiilor și ale persoanelor”, a spus el.
Aceeași părere este împărtășită și de avocații profesioniști. De exemplu, Roman Sorokin, avocat al baroului din Moscova Alexander Ekim and Partners, a declarat pentru Izvestia că nu vede un mecanism legal pentru verificarea locuințelor private.
„Apartamentul este proprietate privată, este inviolabilă, precum și viața privată. Nu poți veni și spune: arată-mi cine locuiește aici”, a spus el.
De aceea, probabil, autoritățile intenționează să implice în astfel de controale comisarii raionali, care, la datorie, au dreptul să viziteze casele cetățenilor.
Ce îi așteaptă pe proprietarii „gri” prinși de mână? Conform Codului Fiscal al Federației Ruse, o amendă pentru neplata impozitelor pe profitul din închirierea unui apartament în anii anteriori se percepe pentru maximum trei ani. Dacă proprietarul „a uitat” să depună dosarul oficiu fiscal declarație de venit, va trebui să plătească o amendă în valoare de 5 mii de ruble.
Dacă se dezvăluie faptul că proprietarul a trebuit să plătească impozit pe chirie în 2010-2011, dar a decis să nu o facă, va fi amendat pentru fiecare zi de întârziere. Dar pentru neplata impozitelor, puteți obține un termen real. Adevărat, numai dacă suma datoriei depășește 100 de mii de ruble pentru un an calendaristic.
Cu toate acestea, potrivit lui Roman Sorokin, aceste sancțiuni nu au fost niciodată utilizate pe scară largă până acum. Directorul general al Miel-Arenda, Natalya Sivko, nu și-a putut aminti de asemenea precedente când proprietarii ar fi amendați pentru evaziune fiscală pentru închirierea imobilelor.
Aparent, autoritățile sunt hotărâte să reprime serios evaziunea fiscală care profită din închirierea de locuințe. Cu toate acestea, inițiativele anterioare în acest domeniu nu au avut succes. Chiar și atunci când FMS a transmis autorităților fiscale adresele unde apartamente inchiriate au trăit migranți ilegali, nu au urmat sancțiuni împotriva proprietarilor de case.
Vezi cum se termină de data asta.
Avocatul Stanislav Ryzhenkov
Câteva caracteristici ale închirierii spațiilor nerezidențiale într-un bloc de locuințe de către Asociația Proprietarilor de Case
Legislația locativă permite asociațiilor de proprietari să se angajeze în activități economice, inclusiv închiriere, transfer în folosință, închiriere de părți din proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe (clauza 2, articolul 152 din RF LC).
În conformitate cu partea 2 a art. 137 din Codul locuinței al Federației Ruse „În cazurile în care acest lucru nu încalcă drepturile și interesele legitime ale proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente, o asociație de proprietari are dreptul de a asigura utilizarea sau utilizarea limitată a unei părți a clădirii comune. proprietate într-un bloc de apartamente.”
În același timp, trebuie menționat că, pentru a închiria (utiliza) proprietăți comune, este necesar să se ia o decizie de către adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe (clauza 3, partea 2, articolul 44 din LC RF). O astfel de decizie se ia cu două treimi din voturile din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente.
Astfel, o asociație de proprietari are dreptul de a acționa ca locator de spații nerezidențiale în relațiile cu organizațiile (antreprenori individuali) - chiriași.
Avantajul acestei opțiuni este că chiria intră în proprietatea HOA, și nu în proprietarii spațiilor din blocul de locuințe, deci nu există impozit pe venitul personal. Prin urmare, nu există nicio obligație pentru organizațiile de chiriași să acționeze ca agenţi fiscali pentru impozitul pe venitul persoanelor fizice (da, nu există obligația de a calcula impozitul, de a-l reține din venitul contribuabilului - o persoană fizică și de a transfera la buget suma reținută a impozitului).
În conformitate cu paragrafele. 7 p. 2 art. 145 Codul locuinței al Federației Ruse de competență intalnire generala membrii HOA include determinarea zonelor de utilizare a veniturilor din activitate economică Parteneriate. Potrivit paragrafului 3 al art. 151 LCD RF: " În baza hotărârii adunării generale a membrilor asociației de proprietari, în asociație se pot constitui fonduri speciale pentru a fi cheltuite în scopurile prevăzute de statut. Procedura de constituire a fondurilor speciale este stabilită de adunarea generală a membrilor parteneriatului».
Din normele de mai sus ale Codului Locuinței al Federației Ruse rezultă că asociațiile de proprietari au dreptul de a lua decizii cu privire la procedura de utilizare a veniturilor din activitățile economice ale Parteneriatului nu numai prin planificarea cheltuielilor directe, ci și prin stabilirea fonduri speciale, al căror număr și tipuri nu sunt limitate de LCD. La baza creării Fondului se află decizia de constituire a Fondului, adoptată de adunarea generală a membrilor HOA.
Fondurile HOA sunt bani gheata Asociațiile de proprietari care pot fi cheltuite pentru scopurile și obiectivele parteneriatului, de exemplu, pentru restaurarea și repararea proprietății comune într-un bloc de locuințe, furnizarea de lucrări de urgență și restaurare, acoperirea cheltuielilor neprevăzute, construcția sau reconstrucția obiectelor proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe etc. Scopul principal al creării de fonduri este acumularea de fonduri pentru a plăti anumite tipuri de cheltuieli ale HOA.
Procedura de formare și utilizare a fondurilor fondurilor HOA trebuie stabilită prin prevederi speciale privind fondurile HOA aprobate de adunarea generală a membrilor săi.
Astfel, veniturile din închirierea spațiilor nerezidențiale pot fi direcționate către un Fond special HOA (de exemplu, Fondul pentru lucrări la revizuire proprietate comună într-o clădire de apartamente), ale cărei fonduri vor fi utilizate pentru a plăti lucrările relevante efectuate de antreprenori (administratori) în baza unui acord cu HOA.
Departamentul de lucru cu contribuabilii și mass-media
Departamentul Serviciului Fiscal Federal al Rusiei pentru regiunea Tambov
V În ultima vreme problema alegerii unei forme de guvernare blocși, în special, asociațiile de proprietari (HOA), crearea și impozitarea acesteia sunt deosebit de relevante.
Asociațiile de proprietari sunt o formă organizatorică și juridică destul de nouă de organizații non-profit pentru Rusia, care a devenit larg răspândită în anul trecutîn legătură cu reforma locativă şi reformele în domeniul locuinţelor şi serviciilor comunale.
Conform Codului Locuinței al Federației Ruse (LC RF), o asociație de proprietari este recunoscută ca o asociație a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente pentru gestionarea comună a complexului. proprietate imobiliara, organizarea intretinerii, detinerii, utilizarii, functionarii si stabilit prin legeîn limitele dispunerii acestui bun (clauza 1, art. 135 din LC RF). Rețineți că activitățile HOA sunt reglementate de Codul Locuinței.
Amintim că potrivit art. 161 Codul Locuinței Proprietarii de case RF trebuie să aleagă o modalitate de a gestiona un bloc de apartamente. Există trei astfel de moduri:
1) control direct. Fiecare proprietar încheie un contract separat pentru servicii comunale și locative și le plătește el însuși;
2) autoguvernare. Creat (de exemplu, HOA), acționând în numele tuturor proprietarilor prin Consiliul ales. Relaţiile cu utilitatea şi servicii locative construit în baza unor contracte între persoane juridice. Calculul plăților, încasarea banilor și decontările cu organizații specializate sunt efectuate de HOA;
3) angajare companie privata sau serviciu municipal și împuternicirea acestuia în baza unui acord cu proprietarii apartamentelor.
Înființarea unui HOA are o serie de avantaje. În primul rând, autogestionarea contribuie la o mai bună eficiență, deoarece fiecare membru al parteneriatului este interesat de rezolvarea rapidă a problemelor emergente. În al doilea rând, există locuri de muncă pentru rezidenți. În al treilea rând, în cadrul HOA se poate forma o afacere mică, dar stabilă, de exemplu, pentru a furniza diverse tipuri de servicii în zona lor (în cadrul charterului). În al patrulea rând, HOA deține clădire rezidențială complet - de la fundație până la acoperiș, și în anumite condiții și zonele înconjurătoare (așa-numitul condominiu). Prin eforturi comune, va fi mai probabil să îmbunătățiți îmbunătățirea casei și curții dvs. Și în al cincilea rând, dacă HOA nu este pregătit să lucreze independent, puteți găsi companie de managementîn care ar avea încredere. Este mult mai ușor pentru un client consolidat, care este un HOA, decât pentru fiecare proprietar de apartament.
Vă rugăm să rețineți: când crearea unui HOA Facturile la utilități ale locuitorilor nu vor crește. Cert este că tarifele pentru utilități sunt stabilite de autoritățile regionale și locale și nu pot fi modificate. Să mai adăugăm un punct la aceasta: prin crearea unui HOA, proprietarii spațiilor vor putea să monitorizeze clar pe ce se cheltuiesc banii lor și să decidă ce să facă cu proprietatea comună. Cu o abordare competentă, multe probleme pot fi rezolvate, de exemplu, obținerea de subvenții pentru întreținerea sau repararea unei case etc.
În același timp, este necesar să se țină seama de presupusele deficiențe ale HOA. De exemplu, posibilitatea falimentului, care poate apărea din cauza utilizării iraționale a resurselor, managementului neprofesionist sau din alte motive.
În conformitate cu paragraful 1 al art. 36 din Codul locuinței către proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe din dreptul generalului proprietate fracționată spații proprii care nu fac parte din apartamente și sunt destinate să deservească mai mult de o cameră din casă:
Ascensoare, ascensoare și alte puțuri; - coridoare, scări, palier; - pardoseli tehnice, mansarde, beciuri, acoperisuri; - împrejmuire a structurilor portante și neportante; - echipamente mecanice, electrice, sanitare si alte echipamente ale cladirii; - terenul pe care se afla, cu elemente de amenajare si amenajare etc.
Vă rugăm să rețineți: casa în sine nu este deținută de HOA și nu este, totuși, principalul său activ, cum ar fi terenul pe care se află blocul.
Crearea unui HOA, ca orice afacere, necesită consecvență. Potrivit legii, o HOA ca organizație non-profit poate fi creată cu acordul a mai mult de 50 la sută dintre proprietari. Restul trebuie să se supună majorității. Mai mult, un HOA poate fi creat chiar dacă casa are stat sau apartamente municipale, precum și în clădirile noi, când chiriașii nu și-au înregistrat încă dreptul de proprietate. În acest din urmă caz, la vot, viitorii proprietari își vor confirma drepturile, de exemplu, printr-un contract de investiții, un contract de vânzare-cumpărare etc.
Pe lângă decizia de a crea un HOA, adunarea generală trebuie, cu majoritate simplă de voturi, să adopte statutul și să aleagă consiliul (clauza 2, articolul 135 și clauza 2, articolul 147 din LC RF). Doar membrii HOA pot intra în consiliu (clauza 2 a articolului 147 din RF LC). Membrii consiliului de administrație vor alege separat un președinte dintre membrii lor (clauza 3, articolul 147 din LC RF). Asociația de proprietari este entitate legală, ceea ce înseamnă că trebuie înregistrat, ștampilat, deschis cont bancar etc.
Începând cu 15 decembrie 2007, înregistrarea de stat a asociațiilor de proprietari (precum și o serie de alte organizații non-profit) se efectuează în modul stabilit de Legea federală nr. înregistrare de stat persoane juridice şi antreprenori individuali” (datorită intrării în vigoare de la această dată lege federala din 29 noiembrie 2007 Nr. 278-FZ „Cu privire la modificările la articolul 1 din Legea federală „Cu privire la organizațiile necomerciale”).
Adică, din decembrie anul trecut, documentele pentru înregistrarea de stat a unei HOA nu ar trebui să fie depuse la departamentul teritorial al serviciului federal de înregistrare, ci la biroul fiscal de la locația HOA, unde se ia o decizie privind înregistrarea de stat. și se face o înscriere în Registrul unificat de stat al persoanelor juridice. S-au schimbat și formele documentelor depuse la autoritatea de înregistrare pentru înregistrarea de stat. Acestea sunt stabilite prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 19 iunie 2002 nr. 439 „Cu privire la aprobarea formularelor și cerințelor pentru executarea documentelor utilizate în înregistrarea de stat a persoanelor juridice, precum și a persoanelor fizice ca antreprenori individuali. "
Să spunem câteva cuvinte despre apartenența la HOA. Intrarea în parteneriat și ieșirea din acesta se fac pe baza unei cereri scrise (articolul 143 din LC RF). Din momentul în care chiriașul încetează dreptul de proprietate asupra spațiilor (de exemplu, la vânzarea unui apartament), acesta încetează să mai fie membru al HOA. Noul proprietar se poate alătura parteneriatului, de asemenea, în baza unei cereri scrise.
HOA poate încheia ea însăși contracte de întreținere a casei, eliminarea gunoiului, curățare teritoriul învecinatși alte lucrări și servicii. Proprietarii de apartamente și spații nerezidențiale, inclusiv cei care nu sunt membri ai parteneriatului, trebuie să transfere bani către acesta pentru utilități, apă, căldură etc. Și HOA plătește deja din contul său curent la organizații specializate.
Nu trebuie să pierdeți din vedere faptul că HOA, deși este o organizație non-profit, poate câștiga bani pe cont propriu. Pentru atingerea scopurilor prevăzute de cartă, legea permite HOA să se angajeze în activități economice. Adevărat, lista acestor activități este mică, se limitează la trei tipuri (clauza 2, articolul 152 din LC RF). Acest:
1) întreținerea, exploatarea și repararea imobilelor dintr-un bloc de locuințe; 2) construirea de spații suplimentare și obiecte de proprietate comună într-un bloc de locuințe; 3) închiriere, închiriere a unei părți din proprietatea comună într-un bloc de locuințe.
Din ce venituri suplimentare ale parteneriatului se poate forma.
Utilizarea terenului transferat în proprietate comună. Venituri pot fi generate din închiriere terenuri de închiriat, de exemplu, pentru o parcare, un chioșc etc.
Închirierea spațiilor care sunt în proprietate comună. Subsolurile, podurile sau anexele, transformate, să zicem, în atelier sau cabinet medical și închiriate, pot aduce și ele venituri.
Adevărat, fondurile primite pot fi fie utilizate pentru plata cheltuielilor generale, fie concentrate în fonduri care îndeplinesc statutul parteneriatului (clauza 3, articolul 152 din LC RF). De exemplu, în detrimentul veniturilor din activitatea antreprenorială, este posibil să se realizeze îmbunătățirea casei și a teritoriului adiacent, repararea ascensoarelor.
Studiu întreținere iar exploatarea unei clădiri rezidențiale poate fi personal al HOA sau al unei organizații specializate. Președintele Consiliului încheie fie contracte de muncă, fie contracte de drept civil cu indivizii, sau un acord cu o persoană juridică pentru întreținerea sau administrarea casei.
Contractul necesită o mare atenție, care, dacă va fi încheiat, va deveni cel mai important document de după charter. Se întocmește numai în scris (clauza 1, art. 162 din LC RF) și trebuie să cuprindă adresa casei, componența proprietății comune, o listă cu lucrările de întreținere și reparare a acesteia, procedura de schimbare a unei astfel de locuințe. listă, o listă de furnizate utilitati, reguli de calcul al prețului contractului, costul întreținerii, reparațiilor spaţii de locuit si utilitati, procedura de plata, precum si masurile de control al indeplinirii de catre organizatia de management a obligatiilor sale.
Perioada minima pentru care se poate incheia un contract de administrare a blocului de locuinte este de un an, maxima de cinci ani (clauza 5, art. 162 din LC RF). În cazul în care, la expirarea termenului, niciuna dintre părți nu declară încetarea contractului, acesta se consideră prelungit în aceleași condiții (clauza 6, art. 162 din LC RF).
Acum să trecem la un subiect foarte dificil - problema impozitării asociațiilor de proprietari. Este bine cunoscut faptul că, odată cu apariția unor noi forme organizatorice și juridice sau tipuri de relații sau operațiuni contractuale, apar probleme de impozitare, întrucât legislația fiscală nu ține seama deseori de specificul acestora. Principala întrebare care apare în HOA este dacă este necesar să se includă în baza de impozitare pentru TVA și ca parte a veniturilor luate în considerare la calculul impozitului pe venit, plățile primite de la rezidenți și din veniturile din închirierea proprietății comune.
Pentru a răspunde, trebuie să setați starea HOA. Să revenim la definiția sa, consacrată în Codul Locuinței al Federației Ruse. Deci, în primul rând, HOA este o organizație non-profit, adică o persoană juridică și în conformitate cu actuala legislatia fiscala Toate persoanele juridice sunt contribuabili și trebuie să se înregistreze la Autoritatea taxelor. Organizațiile non-profit nu fac excepție regula generalași sunt considerați plătitori de impozite și taxe stabilite de lege. Principala diferență dintre organizațiile non-profit este că realizarea unui profit nu este scopul principal al activităților lor. Cu toate acestea, acest lucru nu exclude posibilitatea organizațiilor non-profit de a se implica activitate antreprenorială dacă serveşte la atingerea scopurilor statutare. Profiturile primite ca urmare a activităților antreprenoriale desfășurate de o organizație necomercială nu fac obiectul distribuirii între participanți și sunt destinate atingerii obiectivelor consacrate în statutul organizației. În acest caz, conform opiniei autorităților financiare, expuse în numeroase scrisori de la Ministerul de Finanțe al Federației Ruse, aceasta are obligația de a plăti impozitul pe venit și TVA.
În plus, pentru HOA (sub rezerva restricțiilor stabilite de paragraful 3 al articolului 346.12 din Codul fiscal al Federației Ruse) este posibilă trecerea la un sistem de impozitare simplificat (STS) și, ca urmare, scutirea de impozit pe venit, TVA (fără TVA, plătibil la importul mărfurilor pe teritoriul vamal Federația Rusă, precum și TVA plătită în conformitate cu art. 174.1 din Codul Fiscal al Federației Ruse), impozitul pe proprietatea corporativă și UST. Organizațiile care aplică sistemul simplificat de impozitare plătesc pentru obligativitatea asigurare de pensieîn conformitate cu legislația Federației Ruse. Alte taxe sunt plătite de organizațiile care aplică „simplificarea” în conformitate cu legislația privind impozitele și taxele.
La trecerea la sistemul fiscal simplificat, asociația de proprietari va trebui să decidă asupra obiectului impozitării. Dacă HOA se așteaptă să trăiască strict conform devizului aprobat în adunarea generală, fără a fi angajat în activitate de antreprenoriat, este mai oportun să se aleagă obiectul „venit”. Cel mai probabil, același obiect se va dovedi a fi mai profitabil, chiar dacă HOA dorește să câștige bani pe cont propriu prin închirierea spațiilor sau furnizarea oricăror servicii. Deși în acest din urmă caz, este posibilă și o altă opțiune (venituri minus cheltuieli) - atunci când partea de cost este comparabilă cu venitul.
Puteți închiria proprietăți de la HOA care sunt utilizate în comun de către membrii parteneriatului și alți proprietari, dacă o astfel de utilizare nu creează obstacole în calea utilizării restului proprietății și a organizației. Activități HOA(partea 2 a articolului 137 din LC RF).
Chiriașul are dreptul de a închiria un teren, spații nerezidențiale, precum și o parte a proprietății comune (de exemplu, un perete pentru plasarea unui banner). Au fost cazuri când parteneriatul a închiriat zona de la intrare pentru instalarea unui terminal de plată.
În practica instanțelor ruse, a existat o tendință ca orice proprietate uz comun a unei clădiri rezidențiale poate fi transferată în folosință, cu excepția comunicațiilor și a bunurilor necesare implementării activităților Asociației Proprietarilor de Case în gestionarea unei clădiri rezidențiale și organizarea vieții rezidenților (un loc de joacă, locuri pentru colectarea deșeurilor menajere). , un lift etc.).
Cum să închiriez spații de la Parteneriat?
IMPORTANT: Este imposibil să se încheie o astfel de înțelegere fără aprobarea proprietarilor și a membrilor parteneriatului (partea 3 a articolului 44 din Codul locuinței al Federației Ruse).
Cea mai bună opțiune este situația în care adunarea generală a proprietarilor aprobă imediat lista de obiecte pe care chiriașii le permit să le închirieze și, pe baza acestui protocol, parteneriatul încheie acorduri cu orice chiriaș în timpul activității organizației non-profit. .
V acest caz hotărârea adunării proprietarilor este sarcina viitorului chiriaș.
De regulă, chiriașul însuși organizează convocarea unei ședințe sau face un tur din ușă în ușă și solicită acordul pentru livrarea proprietății.
Închirierea spațiilor este supusă înregistrării la Rosreestr dacă perioada de utilizare a proprietății este mai mică de un an. Dacă perioada nu depășește un an, atunci nu este necesară înregistrarea dreptului de închiriere (partea 2 a articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse).
Codul civil al Federației Ruse Articolul 651. Forma și înregistrarea de stat a unui contract de închiriere pentru o clădire sau o structură
- Contractul de închiriere a unei clădiri sau structuri se încheie în scris prin întocmirea unui document semnat de părți (alin. 2 al art. 434).
Nerespectarea formei contractului de închiriere a unei clădiri sau structuri atrage nulitatea acesteia. - Contractul de închiriere pentru o clădire sau structură încheiat pe o perioadă de cel puțin un an este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării respective.
În numele HOA, președintele consiliului, care este ales de membrii parteneriatului, semnează contractul. Pentru a verifica autoritatea, este suficient să obțineți un extras din Registrul unificat de stat al persoanelor juridice sau să cereți de la președinte procesul-verbal al ședinței la care a fost ales.
În cazul în care contractul nu este înregistrat, atunci perioada de folosință a proprietății începe din momentul în care părțile aprobă actul de transfer. În baza datei semnării actului, părțile stabilesc perioada de utilizare a obiectului, calculul onorariilor și calculul penalităților.
Cel mai probabil, parteneriatul are un proiect de acord, care este semnat constant cu toți chiriașii. Totodată, legea dă chiriașului dreptul de a face propriile ajustări la contract sau de a oferi propria versiune.
REFERINŢĂ: Acest document trebuie să indice termenul de închiriere, plata (de regulă, este indicat costul lunar), termenul de plată. În contract, este necesar să se descrie subiectul tranzacției cât mai detaliat posibil.
Dacă subiectul face parte dintr-o cameră sau o parte dintr-un perete al unei clădiri, cel mai bine este să întocmești un plan de amenajare cu dimensiuni și coordonate exacte. O astfel de schemă trebuie menționată ca anexă, care trebuie să fie semnată de părți.
Sunt indicate raspunderea partilor, forma si cuantumul raspunderii.
Contract de utilizare a terenului
În unele cazuri, pe lângă contractul de închiriere, este necesară încheierea unui contract de utilizare teren. Un contract de folosință a terenului se încheie dacă, datorită naturii activității chiriașului, un număr nelimitat de persoane trec la proprietatea închiriată.
De exemplu, un parteneriat a închiriat un spațiu de magazin și magazinul are nevoie de clienți pentru a putea intra în magazin. Terenul poate fi folosit si pentru parcare auto.
Dacă chiriașul va fi angajat într-un tip de activitate licențiat, atunci cel mai probabil departamentul de licențiere va solicita un astfel de acord.
ATENŢIE: Dacă proprietarul unui astfel de teren este un parteneriat, atunci părțile nu se vor schimba, iar dacă administrarea, atunci contractul se încheie pe bază generală sau se instituie o servitute.
Nuanțe și capcane
Principala capcană în închirierea de la HOA este absența unei adunări generale a proprietarilor de case sau a membrilor la care tranzacția a fost aprobată. Adunarea poate declara tranzacția invalidă în instanță dacă nu a aprobat-o și o astfel de tranzacție este una majoră (partea 6 a articolului 46 din LC RF).
În același timp, procedura de aprobare ulterioară poate fi aprobată în statutul organizației. De exemplu, dacă tranzacția a fost încheiată fără o adunare a proprietarilor, dar ulterior la adunarea generală membrii parteneriatului au aprobat tranzacția, atunci o astfel de tranzacție va fi valabilă.
Carta permite stabilirea dreptului adunării generale de a delega competențe consiliului de administrație al HOA, dacă, potrivit legii, asemenea competențe nu intră în competența exclusivă a adunării.
Dreptul de inchiriere spații nerezidențiale poate fi, de asemenea, transferat la consiliu.
Asa de înainte de a încheia un acord, ar trebui să citiți statutul acestei organizații.
IMPORTANT: Un alt obstacol poate fi o adunare nelegitimă. O astfel de întâlnire poate fi declarată ilegitimă dacă sunt prezenți mai puțin de jumătate dintre proprietarii casei.
Acum locuințele din Rusia sunt adesea închiriate, iar la prezentarea protocolului chiriașului, este imposibil să se verifice cine a semnat sub numele, proprietarul sau chiriașul locuinței sau un membru al familiei. Dacă neproprietarii au luat parte la întâlnire și au semnat protocolul, atunci instanța recunoaște o astfel de decizie ca fiind ilegală (partea 6 a articolului 46 din LC RF).
Conform Codului Locuinței (HK RF), o asociație de proprietari (HOA) este o entitate juridică necomercială. Aceasta înseamnă că activitățile sale nu pot avea ca scop exclusiv obținerea de profit. Dar, ca orice altă organizație non-profit, HOA are dreptul de a se implica activitati comercialeîn vederea realizării obiectivelor asociaţiei. Este posibil ca HOA să facă bani și cum să facă acest lucru, spune avocatul.
Scopul principal al HOA este întreținerea clădirilor rezidențiale. Pentru implementarea sa sunt necesare fonduri. În conformitate cu art. 151 din Codul locuinței al Federației Ruse, fondurile parteneriatului sunt formate din contribuții și plăți ale membrilor HOA; venituri din activitati comerciale; subvenții și alte surse.
Subvențiile și plățile membrilor HOA vor fi subiectul unui articol separat, astăzi vom vorbi despre activitățile economice ale HOA. În ciuda faptului că prin lege organizatii nonprofit au dreptul de a desfasura activitati comerciale, art. 152 din Codul locuinței al Federației Ruse introduce restricții pentru aceștia. Alineatul 2 al acestui articol conține o listă închisă de tipuri de activități economice acceptabile pentru HOA. Acestea includ:
Întreținere, reparare și exploatare de imobile într-un bloc de locuințe;
Construirea de spații și facilități suplimentare într-un bloc de apartamente;
Închirierea unei părți din proprietatea comună într-un bloc de locuințe.
Este ușor de ghicit că cel mai atractiv tip de activitate economică menționată este închirierea proprietății comune.
În primul rând, contractul
Pentru ca parteneriatul să poată închiria orice local, mai întâi adunarea generală a participanților la HOA trebuie să stabilească ce zone și cui sunt exact membrii parteneriatului gata să închirieze, pentru cât timp și pentru ce chirie. Toți ceilalți termeni ai contractului care nu în mod fundamental important pentru membrii HOA, un avocat poate adăuga la contract, căruia parteneriatul va ordona un contract de închiriere. Întocmirea unui astfel de acord va costa o anumită sumă, dar va trebui să plătiți o singură dată: ulterior acest acord poate fi folosit ca model pentru toți chiriașii.
Dacă contractul de închiriere este pe termen lung, acesta va trebui înregistrat. Aceasta este o afacere supărătoare și lungă, așa că este mai bine să încheiați contracte de închiriere pe perioadă nedeterminată sau pe 11 luni cu dreptul la un număr nelimitat de prelungiri. Acest lucru va evita necesitatea înregistrării contractului, deși termenul efectiv de valabilitate al acestuia în final va fi mult mai mare de un an.
De asemenea, în contractul de închiriere HOA, este necesar să se prevadă procedura de încetare a contractului la inițiativa parteneriatului. De regulă, locatorii stabilesc că contractul este reziliat de către aceștia în unilateral cu o notificare a chiriașului de o lună (maximum) fără explicații. Acest lucru vă permite să nu pierdeți timpul cu documentele.
Închiriere: lucruri mici importante
Întrucât problema închirierii spațiilor este de competența adunării generale, se ia decizia corespunzătoare pentru fiecare chiriaș. În caz contrar, membrii nemulțumiți ai parteneriatului au dreptul de a contesta legalitatea chiriașilor din imobil.
De asemenea, ar trebui să solicitați ajutorul unui contabil care vă va spune cum să contabilizați corect veniturile din chirii și să plătiți impozite pe acestea. Deja după încheierea contractului, HOA poate oferi chiriașilor săi servicii pentru exploatarea spațiilor, repararea acestora etc. Astfel, chiriașul va primi un anumit set de servicii, iar parteneriatul va ajuta legal. mai mulți bani pentru o camera.
Ce dificultăți așteaptă parteneriatul pe parcurs? În primul rând, trebuie amintit că legea permite doar închirierea zonele comune acasă și numai prin hotărâre a adunării generale a membrilor HOA. Prin urmare, cu atentie speciala se impune tratarea problemelor de legalitate a şedinţei şi corectitudinea executării hotărârilor acesteia. Dacă la ședință sunt prezenți mai puțin de jumătate dintre membrii HOA, acesta nu este autorizat să ia nicio decizie. Nu puteți închiria apartamente goale. Ele nu pot fi luate în considerare proprietate comunăși prin urmare nu pot fi închiriate.
În al doilea rând, parteneriatul nu poate construi, de exemplu, o parcare pentru închirierea ulterioară: conform legii, HOA are dreptul de a închiria numai bunuri comune situate în casă, iar parcarea nu se aplică unei astfel de proprietăți. În același timp, este realist să se creeze o astfel de parcare pentru nevoile membrilor parteneriatului. Organizarea parcării necesită mult efort. Primăria și prefectura județului trebuie contactate pentru a obține o alocație de parcare. Dacă site-ul aparține HOA, trebuie să-i schimbați scopul.
În ceea ce privește chiriașii înșiși, trebuie luat în considerare faptul că nimeni nu va permite amplasarea vreunei întreprinderi de producție într-o clădire rezidențială. Acest lucru va încălca interesele nu numai ale membrilor parteneriatului, ci și ale locuitorilor caselor învecinate. La amenajarea unor unități de divertisment (restaurante, cluburi etc.), este necesar să se stipuleze separat în contractul de închiriere nu numai programul de lucru, ci și obligațiile pentru echipamentul suplimentar al spațiilor închiriate. Pentru a menține rezidenții calmi, astfel de chiriași pot echipa spațiile cu panouri fonoabsorbante care nu vor lăsa sunetele străine să intre în apartamente.
Asociațiile de proprietari nu au dreptul să câștige bani prin vânzarea de plăcinte, închirierea de mașini sau furnizarea de alte servicii neprevăzute de lege. Dar oportunitățile care sunt oferite parteneriatului prin lege fac posibilă extragerea unui profit suficient pentru a menține casa în stare bună. Principalul lucru este să organizați corect procesul, să întocmiți documente și să plătiți taxe. Atunci locuitorii își vor putea permite atât securitatea la intrare, cât și florile de pe scări.
