Să presupunem că etapa de selecție dureroasă a fost deja tranzacționată: un potențial cumpărător, care durează internetul, a ales o companie de construcții cu o bună reputație, a asigurat că dezvoltatorul contractului de vânzare sau închiriere a terenului de teren, permisul actual de construcție și a studiat declarația de proiect pentru obiectul viitor. Momentul cel mai responsabil a venit - semnarea unui contract de participare a capitalului propriu (DDU) în conformitate cu FZ-214.

Primele rânduri

În primul rând, de la prima pagină, DTU ar trebui să fie clar cu cine este. La început, este necesar să se determine cine este sub numele de "dezvoltator": textul indică numele complet al companiei de construcții și informații mai detaliate: data și locul înregistrării sale, certificatul de înregistrare și introducerea de entități juridice din USR. Este clar că acordul constă în numele acestei societăți care este conștient de declarația de proiectare, permisul de construire și un document de orientare a terenului ca dezvoltator.
Cum să cumpărați un apartament într-o clădire nouăCumpărarea unui apartament într-o clădire nouă, majoritatea cetățenilor iau în considerare costul său, zona, locația casei. Și departe de toți atenția acordată esenței \u003e\u003e
Merită să acordăm atenție faptului că, potrivit Cartei, în numele organizației, de regulă, numai directorul general poate vorbi și este de dorit ca DTU să fie semnat de acesta. Dacă contractul este înrădăcinat de un alt administrator, înseamnă că acționează prin proxy. Avocații avertizează că această opțiune poate, în cazul unei proceduri suplimentare, determină complicații.

În cazul în care vânzarea apartamentului viitor este efectuată de un intermediar, trebuie anexat un document la contract, din care este clar că dezvoltatorul a delegat dreptul de a pune în aplicare obiectul.

Textul indică în mod clar subiectul contractului - transferul unui obiect specific de bunuri imobiliare în perioada prescrisă. Orice alte acorduri - privind participarea la activități de investiții, la finanțarea comună a construcției, cu privire la atribuirea dreptului la cerințele premiselor după punerea în funcțiune a instalației, nu au nicio atitudine față de FZ-214, chiar dacă cuvântul "Participarea la umbră" este scrisă în construcția "Shapka" ".

Pentru a fi legitim, DDU ar trebui să conțină, de asemenea, toate caracteristicile obiectului de construcție a capitalului propriu - adresa de construcție a casei, numărul cadastral al site-ului, pe care se va afla, camera de previzualizare a apartamentului, podelei. Și din acest an a fost obligatoriu să fie o clauză care descrie garanțiile financiare cu care dezvoltatorul asigură îndeplinirea obligațiilor sale.

În cele din urmă, contractul trebuie să fie clar indicat de perioada de garanție în cursul căreia dezvoltatorul este responsabil pentru obiectul transferat acționarului. Pentru apartamentul în sine, este responsabil pentru cinci ani, pentru echipamente tehnologice și de inginerie - timp de trei ani. Orice încercări de reducere a perioadei de acțiune a obligațiilor de garanție ilegale, care amintește de avocați.

Fără oricare dintre elementele enumerate, contractul nu este considerat off. În mod egal, în absența înregistrării sale în rosrestrestre.

Apartamente "Portret"

Desigur, contractul indică zona apartamentului, precum și zona de balcoane, loggii, terase, calculate cu reducerea coeficientului. De regulă, companiile de construcții includ în elementul DDU că, dacă, în funcție de rezultatele abordării finale, dimensiunea inventarului tehnic al obiectului va fi diferită, atunci va plăti suplimentar pentru contoare suplimentare sau dezvoltatorul se va întoarce o parte din bani pentru o scădere a zonei. Uneori încearcă să înregistreze condiția conform căreia nimeni nu plătește oricum pentru nimic, indiferent dacă zona finală a apartamentului a coincis cu cea inițială a coincis.

Avocații insistă că, deși FZ-214 nu interzic punctul de revizuire a prețului, iar celelalte opțiuni încalcă drepturile acționarului. În conformitate cu Legea privind protecția consumatorilor, reamintește companiei juridice "Centrul de Protecție", dacă apartamentul este transferat în apartamentul unui pătrat mai mic, dezvoltatorul trebuie să returneze o parte din costul apartamentului, dacă zona este mai mult, Apoi, nu poate fi nici o taxă de vorbire. În practica judiciară, nu există uniformitate în această privință.

O parte integrantă a DTU este o descriere detaliată a obiectului imobiliar la momentul transferului către proprietar cu o listă completă a tuturor atributelor - blocuri de ferestre introduse, ușile de intrare, șapele de zbor etc. Dacă apartamentul este construit cu finisare , apoi enumerate în document ar trebui să fie totul, chiar la tapet de clasă pe pereți. Legea privind construcția comună nu o prescrie într-adevăr. Dar este important să ne amintim că asigurările orale ale managerului dezvoltator că apartamentul va fi un parchet, în ciuda faptului că contractul este indicat de linoleum, veți alege ulterior.

Uneori vânzătorii încearcă să includă în contract și elementul din dreptul de a modifica documentația de proiect a casei în construcție, precum și de a face schimbări în obiect, inclusiv podelele sale, planificarea plană, fără coordonare cu acționarul. Din punctul de vedere al avocaților, este inacceptabil: În conformitate cu prevederile FZ-214, precum și Legea privind protecția drepturilor consumatorilor, cumpărătorul trebuie să fie informat cu privire la bunurile achiziționate (lucrări, servicii) .

Despre calendarul și forța majoră

O atenție deosebită ar trebui acordată atenție perioadei prevăzute în contract. În primul rând, pentru termenul DTD în sine: el trebuie să acționeze până când părțile își îndeplinesc obligațiile.

Cel de-al doilea termen important este data transferului obiectului imobiliar pentru act. Dezvoltatorii indică adesea un acord de trimestru în care cheia de la apartament implică statelor. Prin lege, este permisă, dar nu prea favorabilă acționarului. În conformitate cu FZ-214, dacă societatea de construcții nu și-a îndeplinit obligațiile, atunci la două luni de la termenul specificat în tratat poate, într-o procedură extrajudicială, să rezilieze contractul, notificarea dezvoltatorului în scris. Adică, va trebui să așteptați ultima zi a trimestrului și încă două luni "de sus" - înainte de a face o revendicare.

Cu toate acestea, adesea dezvoltatorul încearcă să "ridice paiele". Acesta include o condiție care este responsabilă pentru întreruperea termenelor numai dacă există vinovăție (aceasta este o încălcare directă a FZ-214). O altă opțiune de măsuri preventive este o extindere nerezonabilă a listei circumstanțelor de forță majoră. Force-Magazine includ în mod tradițional circumstanțele de forță majoră - război, dezastre naturale, atacuri teroriste. Cu toate acestea, în DDU în această listă, actele de reglementare ale Guvernului, inacțiunea contrapartidelor sau temperaturile scăzute de iarnă includ.

Adesea, organizațiile de construcții încearcă să-și minimizeze responsabilitatea nu numai pentru încălcarea termenilor de construcție, ci și pentru calitatea sa. De exemplu, un element susține că permisiunea de a comanda obiectul construcției partajate este o confirmare a respectării documentației de proiect, a standardelor de construcție și a regulilor, precum și a unui contract. Adică, permisiunea pare a fi o anumită marcă de calitate, eliminând chiar posibilitatea unor afirmații suplimentare ale acționarului. Dar apartamentul poate avea deficiențe semnificative, care FZ-214 prevede un timp rezonabil pentru a elimina sau a plăti compensații în numerar pentru acestea.

Banii sunt ca un proiect de lege

O atenție deosebită ar trebui acordată tuturor punctelor legate de partea de numerar a tranzacției. Contractul trebuie să fie clar a scris prețul obiectului. În mod ideal în expresia rublei. Dar adesea costul contorului pătrat este indicat în unitățile convenționale și, uneori, fără a se stabili în textul documentului cursului cursului Acest lucru afectează fără echivoc condițiile contractului pentru participantul la construcția comună, aprobă în firma de avocatură Bachurin și Parteneri.

Shaulka - Lider de fiabilitateMulți știu că achiziționarea unui apartament pentru 214-FIP pe construirea capitalului este cea mai fiabilă opțiune de achiziție a locuințelor \u003e\u003e Documentul ar trebui să fie stipulat în care se acordă aceleași surse (fonduri proprii sau împrumuturi bancare) achiziționării unui acționar. Atenția ar trebui să se acorde atenție a ceea ce obligația apartamentului cumpărătorului înainte de dezvoltator este considerată executată. Companiile de construcții preferă să creadă că acest lucru se întâmplă după creditarea fondurilor în contul lor. Ca rezultat, câteva zile, în timp ce banii de conectare prin bancă, cumpărătorul de locuințe riscuri foarte mult. Specialiștii companiilor juridice insistă asupra faptului că cumpărătorul conștiincios nu este responsabil pentru acțiunile organizațiilor bancare care deservesc compania de construcții și, prin urmare, obligațiile se fac în momentul de a face bani băncii.

De asemenea, este important să fie înregistrat în mod clar cine, dezvoltatorul sau participantul la construcția comună, este angajat în procesul de înregistrare a drepturilor de proprietate a obiectului finalizat de bunuri imobiliare și, în consecință, purtând toate costurile asociate. Și din ce moment vânzătorul plătește plăți utilitare. Adesea, organizațiile de construcții încearcă să încheie un acord pe care toate cheltuielile pentru "comunale" sunt mutate pe viitorii proprietari de apartamente imediat după punerea în funcțiune. Prin lege, acest lucru ar trebui să se întâmple numai după transferul proprietății pe act, iar între aceste două evenimente poate dura o jumătate de an sau mai mult.

În cele din urmă, ar trebui acordată atenție procedurii de reziliere a contractului și, în special, dimensiunea pedepsei, care va trebui să plătească participantului în construcția partajată în cazul în care relația este întreruptă la inițiativa sa. Acesta variază de la 1% la 15% din valoarea obiectului. Dar, din moment ce în FZ-214, nu este oferit cadrul strict al "pedepsei" pentru acționar, va trebui să-și amintească doar pierderile financiare posibile. Bineînțeles, dacă contractul este reziliat datorită faptului că dezvoltatorul a încălcat îndeplinirea obligațiilor sale sau a construit locuințe de calitate slabă, nu pot fi sancțiuni pentru distribuție și discurs.

În concluzie, trebuie remarcat faptul că distribuția nu ar trebui să insiste întotdeauna că absolut toate punctele contractului ar trebui să fie vopsite în detaliu și în detaliu. Faptul este că "în mod implicit" în cazul litigiilor va fi o lege privind protecția drepturilor consumatorilor, care este pusă în gardă a intereselor indivizilor.

Cum să verificați dezvoltatorul

Selectați corect dezvoltatorul - 90% din succes. Acest lucru este foarte important - nu fi leneș să petreceți puțin timp și să verificați reputația dezvoltatorului ales. Mai ales că este foarte simplu. Există două servicii principale pe care le-am putea recomanda să vă ajutați informațiile despre viitorul dvs. vânzător al apartamentului este "arbitrul meu" și "". Serviciul "Arbitrul meu" unește instanțele federale de arbitraj ale Federației Ruse. El poate contribui la afla dacă dezvoltatorul își îndeplinește obligațiile în temeiul contractelor și în ce volum. Veți fi disponibili tuturor cazurilor în care dezvoltatorul participă ca orice parte a cazului: reclamantul, terțul și cel mai interesant - inculpatul. De asemenea, vor exista sume controversate și toate circumstanțele cauzei. Înregistrați-vă în sistemul "Arbitrul My", mergeți la fișierul de caz și introduceți numele dezvoltatorului. Serviciul "Baza de date al producției executive" va face posibilă înțelegerea dacă arieratele formate de dezvoltator sunt plătite. În plus, numai dezvoltatorul inclus în Registrul unificat al dezvoltatorilor are dreptul de a strânge fonduri pentru DTA. Acolo puteți găsi informații interesante.

Poziții cheie ale DTU, care merită acordată atenție

În stadiul studiului proiectului DDD, reprezentat de dezvoltator, vă recomandăm să acordați atenție următoarelor puncte:

1. Documentație permisivă. DTD-urile trebuie să fie scrise documentele de bază care permit dezvoltatorului să efectueze lucrări de construcție în acest domeniu. O atenție deosebită ar trebui acordată permisiunii de a construi și de a planifica obiectul creat. Suiter Examinează documentele disponibile pe site-ul dezvoltatorului. De asemenea, vă puteți cere să le trimiteți la poștă. Eșec - motivul de a gândi.
2. Caracteristicile obiectului. ZONĂ. DTU ar trebui să conțină caracteristici detaliate și detaliate ale proprietății pe care le achiziționați: Adresa temporară, corp, podea, pe plan, și, cel mai important, zona. Examinați cu atenție declarația de proiectare. Contractul este în mod necesar o descriere a obiectului construcției comune, care ar trebui să fie certificată de către dezvoltator și de tine. Costul obiectului achiziționat se bazează pe numărul de metri pătrați achiziționați. La punerea în funcțiune a casei, zona este specificată în conformitate cu datele inventarului tehnic. Acest lucru va indica zona finală a obiectului achiziționat de DDU. Dacă în momentul încheierii DDU, zona proprietății pe care o obțineți mai puțin, cel mai probabil dezvoltatorul vă va sugera să plătiți suplimentar pentru contoare suplimentare - aceasta este o practică normală. Dacă, dimpotrivă, zona a scăzut și, de fapt, ați plătit pentru obiectul zonei mai mari, dezvoltatorul este obligat să returneze diferența de preț.
3. Costul obiectului. Indiferent dacă plătiți pentru costul DDU cu o cantitate sau plăți fixe, condițiile de calcul trebuie să fie clare, de înțeles și transparente. Sumele pe care le plătiți de fapt trebuie să coincidă cu sumele specificate în DDU. Aceasta este o condiție importantă dacă achiziționați imobiliare printr-un intermediar. Dacă așa-numita sumă destinată unui intermediar nu va fi indicată în DD, în cazul încetării tranzacției în niciun caz, acesta va fi pur și simplu în buzunar.
4. Termen de livrare a obiectului. Unul dintre punctele-cheie este termenul limită pentru furnizarea facilității (permisiunea de a comanda casa) și condițiile de transfer al proprietății achiziționate de dvs. Aceste termene trebuie să fie exprimate printr-o dată calendaristică specifică. În caz de întârziere în predarea casei, termenul afectează valoarea compensației pe care dezvoltatorul va fi obligată să vă compenseze. Acesta este calculat din DTA instalat în DTA. În plus față de calendarul, cantitatea de posibilă compensare va afecta, de asemenea, costul proprietății dvs. specificat în DTU, așa cum se menționează la punctul 3 de mai sus. Termenul limită pentru primirea bunurilor imobile după punerea în funcțiune este pus în funcțiune, este considerată o lună. În această perioadă, trebuie să acceptați dezvoltatorul cu bunurile dvs. imobiliare pe actul de recepție și să transferați și să organizați documentele necesare. De la semnarea unui act de acceptare și transfer, obligațiile dezvoltatorului în fața dvs. sunt considerate executate. Este posibil să existe o situație în care în momentul transferului va trebui să plătiți pentru facturile de utilitate emergente. Acest lucru ar trebui, de asemenea, să fie scris în DDU. În nici un caz nu semnează acorduri suplimentare cu dezvoltatorul, deoarece De multe ori dezvoltatorii, dacă înțelegeți că nu aveți timp să treceți obiectul în timp, încercând să mergeți la truc și să vă cereți să semnați un acord suplimentar privind transferarea calendarului obiectului. Dacă nu acordați atenție acestui lucru și semnați un acord suplimentar similar, atunci nu puteți cere o pedeapsă pentru întârziere.
5. Garanție de garanție. Un element separat în DDU ar trebui să fie înregistrat ca o garanție a calității obiectului. Nu poate lăsa mai puțin de cinci ani de la semnarea ACT-recepția transmisiei obiectului.
6. Responsabilitatea dezvoltatorului. Este necesar ca dezvoltarea dezvoltatorului să fie clar scrisă pentru perturbarea stării DDD. Date, sume și perioade - totul ar trebui să fie "evident".
7. Cartelă cadastrală publică. De asemenea, ar trebui să se știe că dezvoltatorul care deține terenul pe dreptul de utilizare permanentă (perpetuă), precum și un teren de închiriat pentru o perioadă mai mică de un an, nu are dreptul de a strânge fonduri în conformitate cu contractele de participare la capitalul propriu la construcție. Puteți verifica fundamentele proprietății terenului folosind o hartă cadastrală publică. Este suficient să intrați pur și simplu în șirul de căutare numărul cadastral al terenului de teren pe care se ridică structura viitoare și să vadă rezultatele.
8. Plata numai cu bani. Pentru construcții, dezvoltatorul poate atrage doar bani.
9. Înregistrarea obligatorie a statului. DDD este considerat încheiat de la înregistrarea de stat. Anterior, au fost distribuite cazuri de vânzări de apartamente duble "- când același apartament a fost vândut de mai multe ori, în timp ce DDU nu a fost înregistrată în Rosreestrestre. Acum, datorită computerizării totale, astfel de cazuri sunt practic excluse. Dacă totuși doriți să progresați, puteți să comandați în Rusia un extras din Registrul unificat de Stat al Imobiliar (EGR), în care acesta va fi indicat cine este proprietarul site-ului imobiliar pentru DDU. Nu sunt de acord cu privire la încheierea unor acorduri și / sau contracte care, potrivit dezvoltatorului, nu trebuie să se înregistreze în conformitate cu legea - este înregistrată de DDU, orice altceva este hârtie, care implică riscuri suplimentare - din astfel de opțiuni este necesar refuza.
10. Puteri. Înainte de semnarea DDU NÎnscrieți un reprezentant pentru a prezenta avocatul original (asigurați-vă că nu este restante) și pașaportul original. Semnătura și tipărirea în DDU ar trebui să fie livrate în prezența dvs. și nu "să se ridice" pe un contract care a scos cu tine "de sub masă". Aceste dispoziții nu vor fi critice, totuși, vă vor ajuta din nou să fie convinși de decență dezvoltatorului.

Cum ieșiți, procesul de achiziționare a unui apartament pentru DTA este suficient de simplu, dacă aveți o idee despre problemele pe care le puteți întâlni în acest proces și să fiți pregătiți pentru ei.

Protecția acționarului

Pietre subacvatice ale Tratatului de participare în construcția acțiunilor

Concluzie a DDU.

Termen de transmitere a obiectului

Verificați DDU.

Avocatul Gordon A.e.

Camera de avocat din regiunea Moscovei

DDU pe ceea ce va acorda atenție

Beneficiul de participare a populației în construcții este evident: dezvoltatorul pentru construirea unui apartament atrage fonduri din populație și nu împrumuturi bancare. Calculele apartamentelor pentru lucrările de construcții și materialele cu contractori și furnizori (barter), lipsa finanțării bugetare, toate acestea au redus semnificativ costul locuințelor. Prețul unui apartament în clădiri noi este semnificativ mai mic decât prețul carcasei secundare și mai accesibil cumpărătorului.

În același timp, la sfârșitul anilor '90 au existat numeroase scheme de înșelăciune a participanților la construcții sau depunerea asupra riscurilor riscurilor de constructori neglijenți. Fraudatorii au atras fondurile populației presupuse pentru construcție și le retrage prin contracte fictive cu firme submarine la offshore străine. Apoi, dezvoltatorul a fost declarat în stare de faliment.

Dacă încheiați DDU să vă acordați atenție?

Mai întâi de toate, nu vă relaxați dacă vi se oferă o clădire nouă pe DDU. Și citirea articolelor de pe site-ul nostru veți vedea că există motive pentru o atenție sporită.

Aveți nevoie de un avocat care să însoțească achiziția pe DDU?
Aveți întrebări cu privire la tranzacție, în etapele tranzacției DDD?
Sunați, scrieți:

Până în prezent, practica de a începe construcția de clădiri de apartamente fără permisele inițiale și colectarea de bani sub "aer" este încă menținută. Timp de mulți ani, tranzacțiile care însoțesc cu clădiri noi am studiat o mulțime de contracte. Scopul contractului cu cumpărătorii de apartamente nu a fost adesea clar, iar interesele participantului la construcții au fost protejate slab.

Vakhanalia de la sfârșitul anilor '90 de la începutul anilor 2000 a fost condusă în cadrul civilizației prin Legea 214-фз "privind participarea la cota de construcție a clădirilor de apartamente și a altor obiecte imobiliare" din 22 decembrie 2004, care, în mare parte, a apărat Interesele acționarilor și instalate pentru dezvoltatori Reguli clare pentru atragerea de bani și cheltuielile acestora, pregătirea documentelor, construcția și transferul apartamentelor către acționari.

Începând cu anul 2010, în regiunea Moscovei, construcția de clădiri rezidențiale cu mai multe etaje în numărul de cazuri covârșitoare se desfășoară în cadrul contractelor de participare în construcția capitalului propriu (DDU). Dar, în 2016, când am cumpărat noi clădiri, am întâlnit în mod repetat și "curbe" ale acordurilor DDU (care nu sunt deloc DDA) și am întâlnit vânzătorii de apartamente - nu dezvoltatori și fondatorii dezvoltatorilor din offshore, etc. și t. p. Totul enumerat nu are nici un punct.

Principalul lucru este că trebuie să faci articole de studiu pe internet - contractul DTU în sine nu este o garanție pentru acționar. Pentru că contractele pot ascunde astfel de capcane pe care nici măcar nu le suspectați. În plus, noua clădire poate vinde pe DDU și pot primi o concesiune pe DDU (mai mult la atribuire pentru DD). Există încă tratate preliminare.

La încheierea DDU au întotdeauna ceva de acordat atenție. Puteți spune: când este încheiat cu ochii și urechile DDA pe lățimea umerilor. În articole nu este posibil să se stabilească toate situațiile posibile, iar cumpărătorul nu știe ce se va confrunta. Citirea articolelor Cumpărătorul nu va primi cunoștințe juridice sistemului. Pentru aceasta, plonjarea în subiect, consultați un avocat DDD sau un avocat imobiliar, în consultare cu normă întreagă. Cea mai bună soluție va atrage un avocat imobiliar pentru sprijin juridic pentru achiziționarea de noi clădiri pe DDU. De ce un avocat? Deoarece este singura garanție a educației și a experienței juridice superioare. Pentru un avocat, nu sunt necesare diplome.

Lucrarea principală cu acompaniamentul achiziționării de noi clădiri pe DDU trece înainte de încheierea contractului și necesită un timp considerabil. Pentru aceasta, recomandăm întotdeauna să nu pierdeți timpul și să obțineți cel puțin consilierea orală a avocatului DDD.

Esența DDU

Scopul adoptării protecției legii 214-FIP a acționarului este un participant la construcția de capitaluri proprii. Acționarul primește protecție în relațiile cu dezvoltatorul în cazul încheierii unui contract stabilit de 214 de lege, este un acord de participare la construcția comună (DDU). Esența DDU, ca orice contract, este drepturile și obligațiile părților la contract, dar în nici un fel nume. Începeți să studiați DDU oferit de dezvoltator din partea principală - subiectul contractului. Această parte ar trebui să respecte literalmente textul legii:

Dezvoltatorul se angajează În contractul prevăzut de contract și (sau) cu implicarea altor persoane construiți (creați) casa de apartamente și (sau) alt obiect imobiliar Și după primirea permisiunii de a comisiona Aceste obiecte transmite obiectul adecvat al construcției de capitaluri proprii de către participantul la construcția de capitaluri proprii, Iar cealaltă parte (participant la construcția comună) se angajează să plătească prețul din cauza contractului și să accepte obiectul constructorului de capital.

Caracteristica distinctivă a DDD este un contract între dezvoltator și participantul la construcția capitalului propriu. Acești Termeni ai Contractului sunt stabiliți prin lege. Din formularea subiectului unui acord, este clar vizibil pentru obiectivul de participare la contractul ambelor părți.

Scopul participării acționarului în construcția de capital estenoțiuni de bază de la dezvoltator sa încheiat cu construcția și obiectul comandat (apartament, mașini etc.).

Obiectivele participării acționarului corespund principalelor responsabilități ale dezvoltatorului: 1) Construiți, 2) pus în funcțiune și apoi 3) transmite obiectul construcției partajate de către participantul la construcția de capitaluri proprii (acționar).

În consecință, principalele responsabilități ale acționarului(Două): 1) să plătească prețul datorat tratatului; 2) Luați obiectul construcției de capitaluri proprii.

Lipsa acestor atribuții ale părților în Tratatul de participare la construcții de acțiuni sau altă declarație a contractului face o atribuire controversată a unui astfel de contract să participe la acordurile de participare, ceea ce limitează posibilitatea protejării intereselor acționarului cu ajutorul Legea 214-FZ. Vă recomandăm să acordați atenție formulării subiectului contractului și să le aduceți în conformitate cu Legea 214-FIP.

Concluzie a DDU.

Concluzia DDA trebuie efectuată în conformitate cu prevederile Legii 214-FZ. Protecția acționarului este asigurată de o serie de condiții a contractului, a căror absență este o încălcare gravă, iar baza recunoașterii contractului nu este deconectată. Aceste condiții sunt:

• Prețul contractului - suma monetară plătibilă prin participarea contractului. Legea stabilește cu siguranță pentru că vânzătorul plătește bani: 1) ca rambursare a costului construcției (creării) obiectului de construcție a capitalului propriu și 2) să plătească pentru dezvoltarea dezvoltatorului. Următoarele formulări limitează discreția dezvoltatorului prin ordinul de bani primit de la distribuție.

Prețul contractului trebuie specificat în textul contractului este unic sub forma unei cantități solide sau a unei metode de calcul. În orice caz, starea prețului în contract ar trebui să permită acționarului să determine în mod unic prețul care trebuie plătit. De regulă, prețul DDDS este indicat pentru 1 metru pătrat al zonei de obiecte de construcție, de exemplu, o clădire de apartamente. În același timp, contractul DDU ar trebui să fie indicat direct și a descris în mod specific o parte a obiectului care urmează să fie transmis de către acționar. În clădirile de apartamente sunt apartamente, spații nerezidențiale. Descrierea ar trebui să includă parametri de garanții specifice: Apartament, secțiune (intrare), etaj, cameră, numărul de camere, suprafața totală.

În prețul agregat de 1 metru pătrat și parametrii acționarului vă vor permite să stabiliți prețul contractului DDDU.

• Termenul de transfer al obiectului de construcție de către client către distribuitor. Aceasta este o perioadă în care clientul este obligat să transfere la construirea acționarului la construcția și să se pună în funcțiune.

Transferul obiectului construcției partajate ar trebui să fie specificat în contractul DDU pentru dată sau sub forma unui interval temporar - de exemplu, al patrulea trimestru al anului 2017.

• Penalizare: Interesele acționarului în primă primăvară a dezvoltatorului obiectului construit sunt asigurate de pedeapsa legală (articolul 6 din Legea 214-FZ este stabilit). Pentru fiecare zi de întârziere a clientului în transmiterea obiectului, zăvorul, acesta din urmă are dreptul să solicite plata unei sancțiuni (penalități) în valoare de trei sute rata de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse, acționând în ziua îndeplinirii obligației, asupra prețului contractului.

IMPORTANT: În cazul în care sculitorul este cetățean, atunci taxele de pedeapsă într-o dimensiune dublă.

• Calitatea obiectului de construcție a capitalului propriu: Dezvoltatorul este obligat să transfere acționarului obiectului de construcție partajată corespunzător termenilor contractului, standardelor de construcție, documentației de proiect, precum și alte cerințe obligatorii.

În cazul identificării unei retrageri din condițiile contractului de calitate, care o face necorespunzătoare pentru contractul de utilizare oferit Participantul construcției de capitaluri proprii, cu excepția cazului în care se stabilește altfel prin contract, în alegerea sa are dreptul de a cere dezvoltatorului:

* Eliminarea gratuită a deficiențelor într-un timp rezonabil;

* Reducerea proporțională a prețului contractului;

* Compensarea cheltuielilor sale pentru eliminarea deficiențelor

În cazul în care prolonelul, atunci când îl transmiteți-l la construirea obiectului, a găsit abateri substanțiale ca obiect de construcție a capitalului propriu (defecte necorespunzătoare, nu respectă configurația - în loc de ferestre din plastic - din lemn, în loc de geamuri duble dublu-glazate - single , lipsa contractelor de cablare electrică etc.) din contractele de condiții sau eliminarea cu întârziere a deficiențelor dezvoltate, participantul construcției partajate are dreptul de a refuza unilateral să îndeplinească contractul și cererea dezvoltatorului de returnare a fondurilor și de a plăti dobânzi.

IMPORTANT: Interesul în cazul rezilierii unilaterale, contractantul DDU este acuzat de la data efectuării unei părți la construirea de fonduri sau o parte a fondurilor la prețul contractului până în ziua returnării de către dezvoltator a participantului la construcția comună.

• Perioada de garantie:O perioadă de garanție de cel puțin 5 ani este stabilită la obiectul construcției partajate, de la data transferului instrumentului obiect.

Cerințele acționarului către dezvoltator pentru calitatea obiectului de construcție pot fi prezentate în perioada de garanție.

Garanții suplimentare de protecție: Oportunitate terminarea extrajudicială a Tratatului DDU La inițiativa acționarului, în cazurile:

1) întârzierea dezvoltatorului de transmitere a obiectului de construcție a capitalului propriu pentru o perioadă mai mare de 2 luni, față de termenul stabilit prin tratat;

2) încălcarea dezvoltatorului condițiilor privind calitatea obiectului de construcție, ceea ce îl face să nu fie adecvat pentru utilizare;

3) o încălcare semnificativă a cerințelor pentru calitatea obiectului de construcție a capitalului propriu;

4) rezilierea garanției cu privire la obligațiile dezvoltatorului înainte de expirarea perioadei de construcție.

În același timp, în anumite situații, acționarul poate rezilia contractul DDU numai în instanță:

• cu terminarea sau suspendarea construcției (creării) unei clădiri de apartamente, care include obiectul construcției partajate.

Sub această bază, cerința de a rezilia Tratatul DDU va fi informată dacă circumstanțele care indică în mod evident că obiectul provizoriu de construcție prevăzut de contractul DDA nu va fi transferat la participantul construcției comune;

• În cazurile de schimbare semnificativă a documentației de proiectare a clădirii de apartamente aflate în construcție, care include obiectul construcției de capital, incluzând o schimbare semnificativă a dimensiunii obiectului de construcție a capitalului propriu;
• cu o modificare a numirii proprietății comune și (sau) a spațiilor nerezidențiale care sunt membre ale unei clădiri de apartamente și (sau) alt obiect imobiliar.

Interesele acționarului efectuate de dezvoltatorul obligației de a construi în timp util, pus în funcțiune și de a transfera obiectul construcției, ca o parte mai slabă a contractului, conform legii 214-FZ, este asigurată de Codul civil al Rusiei Federația în moduri:

1) Gaj, 2) prin garanția Băncii, 3) în asigurarea de răspundere civilă.

În virtutea legii, din momentul încheierii acordului DDU, terenul de teren este angajat la un angajament la care ar trebui construită o clădire rezidențială cu mai multe familii, precum și un apartament de apartament, care nu este acoperit de construcție.

Având în vedere obligația de înregistrare de stat a Tratatului DDU în Registrul de Stat unificat al Drepturilor, în cadrul Comisiei privind înregistrarea de stat a tratatului în același timp, înregistrarea de stat a ipotecii terenului se află la locul de construcții .

În cazul unei înregistrări de construcție și / sau de stat a proprietății dezvoltatorului pentru construcția neterminată, obiectul, o construcție nefinisată, obiectul este depus de acționari.

Obiectul a intrat în funcțiune, obiectul este considerat a fi angajat la acționari până la transferul către dezvoltator către acționar la actul de transport.

Garanția este asigurată de implementarea dezvoltatorului obligațiilor: 1) privind returnarea fondurilor făcute de participantul la construcția partajată, 2) privind plata participantului la construcția comună a fondurilor datorate acestuia în compensarea pierderilor pierderilor și (sau) ca o pedeapsă (amendă, penalități) din cauza neîndeplinirii, întârzierii sau a altor îndeplinire necorespunzătoare a obligației de a transfera obiectul construcției de capitaluri proprii.

Garanția băncii și a asigurărilor

Alegerea unui dezvoltator, împreună cu depozitul, asigură obligațiile dezvoltatorului pentru transferul spațiilor rezidențiale de către participantul la construcția de capitaluri proprii pentru toate acordurile încheiate pentru construirea unui apartament de construire pe baza unei permisiuni de a construi o garanție bancară sau o asigurare de răspundere civilă .

Verificați DDU.

Conceptul de testare a DTU are două sensuri: 1) activitățile principale de testare înainte de încheierea Acordului DDU, 2) verifică DDD-ul în sine.

Ce verificăm înainte de încheierea tratatului DDU

Enumerate mai sus garanțiile acționarului în temeiul Acordului DDA pot fi puse în aplicare în cazul în care participarea contractului la formă și conținut îndeplinește cerințele Legii 214-FZ, adică este într-adevăr un acord DDA. Studierea textului Tratatului DDU și comparați-l cu Legea 214-фз - o nevoie conștientă.

În același timp, dezvoltatorul în sine și construcția însuși trebuie să respecte cerințele Legii 214-FZ. Ar trebui să se susțină în mod clar că principala responsabilitate a acționarului în temeiul contractului este de a plăti prețul contractului (costul apartamentului) și cu îngrijire insuficientă, acești bani pot fi pierduți. Acționarul poate oferi un acord, el îl semnează, plătește bani, și ...., toate. Nu există o construcție.

În sine, contractul DDD, chiar dacă garanțiile stabilite prin lege, nu scutește acționarul de necesitatea de a fi atent și de a face acțiunile necesare la încheierea contractului. Acționarul ar trebui să știe: În cazul încălcărilor dezvoltatorului, rezilierea contractului și rambursarea fondurilor necesită un timp și mijloace considerabile și necesită eforturi.

Prețul apartamentului, posibila pierdere a timpului și a costurilor forței de muncă pentru returnarea fondurilor de către acționar face oportun să efectueze o verificare preliminară în pregătirea pentru tranzacția cu privire la încheierea tratatului DDU.

Verificarea evenimentelor înainte de încheierea tratatului DDU.

Verificăm:

• DDA Proiect de tratat DDA pentru respectarea cerințelor Legii 214-FZ.
• Dezvoltatorul, ca entitate juridică și ca o organizație de construcție pentru existență, respectarea datelor de înregistrare contabilă declarate de dezvoltatorul însuși, raportarea anuală, reputația etc. Verificăm informațiile despre fondatori și managerul dezvoltatorului.
• Stabilim modalități de a oferi obligații în temeiul acordului DDU.
• Instalați caracteristicile garantului sau asigurarii.
• Stabiliți informații despre terenul pe care se presupune construcția unui obiect în temeiul Tratatului DDU și respectarea acesteia cu cerințele Legii 214-FZ.
• Stabiliți informații despre prezența unei declarații de proiectare pe obiectul de construcție.
• Verificați conformitatea informațiilor despre declarația de proiectare și permisul de construcție.
• Verificăm informațiile privind tratatele DDA înregistrate pentru a participa la cota de construcție sub obiectul DDD și comparați cu permisul de construcție și declarația proiectului.
• Stabiliți prezența procedurilor judiciare cu participarea dezvoltatorului și a contractorilor. Natura și importanța lor pentru construirea și încheierea tratatului DDU.
• Stabiliți existența unor sisteme juridice pentru organizarea construcțiilor și atragerea de distribuții de bani.
• Apreciem perspectivele pentru sfârșitul în timp util al construcției și transferul șantierului de construcții.

Pietre subacvatice la încheierea DDU

Verificarea obiectului real în noul Moscova septembrie 2016

Ce să acorde atenție

Sprijinul juridic al vânzării vânzării unui apartament într-o clădire nouă în temeiul Tratatului de clienți DDU nu a fost obligat, deoarece noul Moscova, clasa de afaceri complexă rezidențială. Documentele sunt transparente, gradul ridicat de pregătire a obiectului - complexul este predat în șase luni. Realizarea apartamentelor este lungă (mai mult de un an și jumătate), nu există publicații despre scandaluri pe acest obiect, a existat un transfer de livrare, dar la un moment dat.

Am fost rugați să turnați tranzacția și să vedem documentele de construcție pentru deficiențe evidente și ponderea construcției de capitaluri proprii.

Totul a început cu "trifling": nu am putut oferi avocatului reprezentantului pentru semnarea DDU și a contractului, baza căreia a acționat. Nu erau deloc, nu originalul nu copiile. Dar întrebarea era în altul, din anumite motive, nu dezvoltatorul vândut apartamente, ci un antreprenor individual pentru acordul agenției.

Nu am primit explicații inteligibile de la manageri, iar cumpărătorul ne-a instruit sprijinul juridic al vânzării și vânzării apartamentului.

Am început un control standard înainte de semnarea DDU, conform schemei descrise mai sus.

Pachetul complet de documente a confirmat legalitatea construcției. A existat un permis de construcție, o declarație de proiect și alte documente.

Data emiterii unui permis de construcție a confirmat oportunitatea primirii sale și legalitatea începerii atragerii fondurilor acționarilor.

Terenurile au fost în 2009 în proprietatea dezvoltatorului, care au inspirat și optimismul. La fel ca și caracteristicile terenului: categoria de teren și utilizarea permisă.

În acest timp, conceptul de tranzacție din partea dezvoltatorului (vânzătorului) sa schimbat: în loc de încheierea DDU, acestea au fost oferite să cumpere în baza contractului de atribuire a drepturilor DDD de la unul dintre acționari.

Noua yur a apărut față - un preluător care și-a vândut drepturile asupra Tratatului încheiat anterior al DDU. În general, versiunea de lucru, dar se adaugă verificările. Cumpărătorul a dat o Otmashka, care se deplasează pe inspecție.

Tratatul DTU a provocat întrebări: La prima vedere, contractul corespunde legii, dar, în contractul 15 apartamente. Drepturile unuia dintre ele este inferior cumpărătorului nostru.

Nu există nici o încălcare a legii, dar există motive pentru "garnituri" atunci când se proiectează, pentru că Înregistrarea de stat va avea loc o concesie de contract pentru un apartament.

• Verificăm acționarul - organizația rusă, dar un fondator cu 100% din insulele virgine britanice cotate - offshore. Același lucru este fără adăpost.
• Verificarea tratatului existent al DDU - Și aici este știrile: nu există informații în registrul drept (USRP) Despre acest contract. Cu toate acestea, pe contract în sine, numărul de înregistrare de stat este. Cel mai probabil o greșeală cu informații în registru, a uitat să fie făcută la baza de date, se întâmplă, nu înfricoșătoare, dar trebuie să verificați dublu. Deci, atunci când faceți o concesie, vânzarea unui apartament poate fi solicitată.
• Stabiliți numărul de prizonieri ai contractelor DDU în ansamblu asupra obiectului - Știri: Doar aproximativ 180 de piese și cu cuvintele clientului și managerul dezvoltatorului au vândut mai mult de 1.000 de apartamente în comerțul cu amănuntul, adică trebuie să existe un contract DDA. Având în vedere că în "contractul nostru DTU" 15 apartamente, numărul de mine vândute puțin, pentru 1,5 ani de vânzare și închiderea sfârșitului construcției.
• Verificăm prezența litigiilor - știri: vânzătorul nostru vânzător este acționat în mod activ. În perioada 2015-2016, Loller a participat la 20 de studii. Pretutindeni, cazări - pârâta, cerințele monetare pentru suma de la 1 la 70 de milioane de ruble i-au fost prezentate. Pentru neplata materialelor de construcție sau a lucrărilor de construcție completate.

Austilia: Conform unei hotărâri judecătorești, recuperarea a fost îndeplinită de depozit. Și acum știrile! Gaj este contractul nostru DDU! Am sosit!

Curtea de recuperare a fost desenată la sfârșitul lunii august 2016, adică acum câteva săptămâni.

Recuperarea se face pe o hotărâre judecătorească prin punerea în aplicare a tranzacțiilor.

Întrebarea este că toate drepturile acționarului în temeiul Tratatului DDU sa dovedit a fi, pentru toate cele 15 apartamente. Recuperarea a fost vorbită doar de o parte, a fost în apartamentul ales de cumpărător.

În plus, atunci când discutăm despre situația cu clientul, sa dovedit că se număra să intre în apartament la sfârșitul primului trimestru al anului 2017. Cu toate acestea, în opinia noastră, obiectul va fi completat prin construcție la celui de-al doilea trimestru, dar nu va fi comandat înainte de al treilea trimestru al anului 2017.

Acest lucru a fost confirmat de informațiile despre Declarația de proiect și de extinderea autorizațiilor de construcție la trimestrul II al anului 2019.

Ce am notificat clientului.

După o reflecție lungă, clientul a decis să cumpere un apartament pentru acest dezvoltator. Am recomandat să luăm în considerare un alt tratat al DDU, care nu a fost supus unei garanții și nu a participat la litigii.

Situația concretă dezasamblată a arătat: la încheierea DDD pentru a acorda atenție tuturor:

1. pentru documentele de construcție (teren, autorizație de construcție, documentație de proiect etc.)
2. pe documentele dezvoltatorului
3. documentele vânzătorului (în cazul în care apartamentul achiziționează pe atribuirea drepturilor), în primul rând, comparați DDU originale, executarea acestuia de către acționar și contractul de concesiune
4. privind textul condițiilor contractuale în construcția capitalului propriu

Principalele avantaje ale contractului de construcție partajată încheiat în conformitate cu normele Legii 214-FZ:

• Atragerea gradelor de participare la construcție în cadrul contractului DDD se desfășoară de către dezvoltator după primirea și înregistrarea proprietății funciare sau închiriere.
• Dezvoltatorul este obligat timp de 14 zile să publice în mass-media, informațiile despre Internet despre proiectul clădirii viitoare (declarația de proiect).
• Contractul de construcție a capitalului propriu (DTU) este supus unei înregistrări obligatorii de stat. Informațiile despre Acordul DDU sunt încheiate într-un singur registru de stat al drepturilor la imobiliare și tranzacții cu IT (USRP). Înregistrarea de stat oferă o garanție pentru lipsa unei vânzări de locuințe duble.
• În cazul în care dezvoltatorul este întârziat sau întârziat de către dezvoltator, dezvoltatorul plătește amenzi, penalități prevăzute de contract.
• Atunci când defectele de construcție se găsesc în timpul acceptării unui apartament într-o clădire nouă, dezvoltatorul trebuie, la cererea acționarului:

- Eliminați neajunsurile gratuite pe cont propriu

- Reduceți costul apartamentului, cantitatea necesară pentru eliminarea deficiențelor.

În același timp, respectarea Acordului DTU cu cerințele Legii 214-FZ "privind participarea la construirea de locuințe și alte imobile" nu este un panaceu și nu exclude posibilitatea altor probleme.

După cum se arată mai sus, riscurile angajamentului drepturilor în temeiul acordului DDA, falimentul dezvoltatorului și altele.

Aveți nevoie de un avocat care să însoțească tranzacția?
Aveți întrebări despre tranzacție, în etapele tranzacțiilor imobiliare?
Sunați, scrieți:

Începând cu septembrie 2016

Cumpărarea unui apartament nou este un pas serios și responsabil. Înainte de a cumpăra locuințe în casă în construcție, trebuie să cântăriți totul bine și să vă gândiți la asta. Vânzarea spațiilor rezidențiale implică încheierea DDU (214-фз). Ce să acorde o atenție la semnarea acestui document? Acest lucru va fi discutat în articolul nostru.

Primele linii ale contractului

Înainte de a se lega cu obligații cu o companie specifică de construcții, merită să studiem cu atenție DDU (214-FIP). Ce să plătiți atenția de la început? În primul rând, este necesar să se stabilească cine este înregistrat în document ca dezvoltator. Textul trebuie să indice în mod necesar numele complet al companiei de construcții. Mai multe informații nu sunt prevenite și informații mai detaliate - data și locul înregistrării dezvoltatorului, aceste certificate de a face o întreprindere în provincie și așa mai departe.

Contractul ar trebui să fie în numele dezvoltatorului specificat în autorizația pentru contractul de construcție și de închiriere sau vânzarea și vânzarea unui teren de construcție a unui obiect. În același timp, directorul general poate fi în numele întreprinderii. Este semnătura lui care ar trebui să stea în document. În cazul în care contractul este semnat de un alt administrator, atunci pot apărea dificultăți neprevăzute în timpul procedurilor judiciare. Un angajat are posibilitatea de a reprezenta interesele companiei numai prin proxy și ar trebui să fie atașată la DD.

Ce va merge conversația?

Subiectul contractului trebuie să fie specificat perfect, fără posibilitatea discrepanțelor. Participarea partajată la construirea unei clădiri rezidențiale implică obținerea unui obiect specific de bunuri imobiliare într-o perioadă predeterminată. Acesta este exact ceea ce trebuie fixat în document. Orice alte probleme - participarea la activitățile de investiții, construcția de cofinanțare, atribuirea premiselor după punerea în funcțiune a obiectului, - nu are nimic de-a face cu subiectul DDU. Legea 214-FZ indică direct acest lucru. Și nu contează, este scrisă în titlul documentului "Acordul de participare la construcția acțiunilor" sau nu.

Descriere detaliată - cheia succesului

Participarea la prescrierea că DDD trebuie să conțină toate caracteristicile posibile ale obiectului. Ar trebui să fie speriat adresa de construcție a terenului, numărul apartamentului estimat, podeaua pe care se află. În plus, este obligatoriu să fie punctul de garantare financiară pe care dezvoltatorul le oferă clienților săi.

Documentul are, de asemenea, nevoie de o perioadă de garanție pentru imobiliare și serviciul său de inginerie. De regulă, garanția pentru spațiile rezidențiale continuă timp de 5 ani, pentru echipamentul său - 3 ani. A redus perioada de responsabilitate pentru obiectul transmis prin modul în care dezvoltatorul nu poate.

Întrebare despre costul apartamentului

Contractul de capitaluri proprii ar trebui să conțină o descriere tehnică exactă a locuințelor viitoare. Ar trebui să conțină o zonă a unui apartament, mărimea balconului, loggiei sau terasei, ținând cont de coeficientul descendent. Companiile de construcții încearcă în mod tradițional să includă în pretenția DDA că, dacă, în conformitate cu rezultatele măsurătorilor ITO, zona spațiilor rezidențiale va fi mai puțin indicată în contract, atunci acționarul este obligat să plătească suplimentar pentru un Zona suplimentară sau dezvoltatorul va returna o parte din fonduri pentru metri pătrați neterminat. Uneori, în document indică faptul că, indiferent de rezultatul final, nimeni nu ar trebui să fie nimeni.

Avocații cu experiență reamintește că Legea 214-FIP nu interzice să includă în postul de contract cu privire la revizuirea prețului. Cu toate acestea, în conformitate cu Legea privind dreptul consumatorului, cumpărătorul are dreptul de a solicita bani de la dezvoltator pentru zona lipsă, în timp ce firma de construcții nu poate primi nimic pentru metri pătrați. În practica judiciară, această problemă este considerată în moduri diferite.

Apartamente detaliate de "portret"

Prin intrarea în cumpărător, este mai bine să acordați o atenție deosebită detaliilor. De exemplu, dezvoltatorul trebuie să includă în DDU o descriere tehnică detaliată a obiectului imobiliar. În document, toate atributele sunt prescrise în detaliu - blocuri de ferestre, uși de intrare și interioară, șapă de pardoseală, decor de perete și tavan etc. Dacă spațiul rezidențial sunt transmise cu finisaj de finisare, atunci totul ar trebui să fie specificat în contract, chiar și în contract clasa de fundal. În 214-FIP privind participarea la cota de construcție, nu se spune direct despre acest lucru, dar obligațiile orale ale dezvoltatorului în instanță nu sunt prezente. Prin urmare, fiți vigilenți și cereți ca în DDA, a fost o descriere tehnică completă a apartamentului.

Uneori, compania de construcții încearcă să facă un acord cu privire la dreptul de a modifica declarația proiectului, la aspectul și caracteristicile de inginerie ale obiectului fără coordonare cu acționarul. Cu toate acestea, din punctul de vedere al legii, este inacceptabil: Cumpărătorul trebuie să obțină informații complete despre produsul achiziționat.

Când să așteptați îndeplinirea obligațiilor?

Termenele limită pentru executarea tuturor obligațiilor declarate în DDU (214-FZ) ar trebui să fie clar scrise. Ce să acorde atenție atunci când studiați această secțiune a contractului? În primul rând, trebuie specificată durata documentului în sine. În plus, formularea ar trebui să urmeze că este valabilă până când părțile executate de toate obligațiile.

În plus, DTD ar trebui să fie indicată de data transferului apartamentului către client. Compania de construcții prevede adesea o perioadă specifică, iar trimestrul în care intenționează să transfere cheile la spațiile rezidențiale. Aceasta nu este considerată o încălcare a legii, ci oferă un anumit inconvenient clientului. Faptul este că protecția intereselor sale în caz de încălcare a termenelor limită este în mod clar scrisă în 214-фз. Rezumatul actului legislativ include un punct foarte important - Clientul poate rezilia contractul la numai două luni de la expirarea datei de transfer indicată în acesta. Aceasta înseamnă că consumatorul va trebui să aștepte sfârșitul trimestrului și apoi încă 2 luni pentru a-și prezenta pretențiile dezvoltatorului.

În plus, compania de construcții caută în mod activ posibilitatea de a ocoli 214-фз. Penalizarea pentru întreruperea termenelor poate fi o povară grea pentru a minți pe umerii dezvoltatorului, astfel încât acesta încearcă întotdeauna să progreseze. De exemplu, aceasta include o condiție în contract, conform căreia răspunderea materială se desfășoară numai în cazul vinării proprii sau extinde în mod nejustificat lista circumstanțelor din circumstanțele forței inadecvate. Asa ca fii atent! În mod tradițional, forța majoră sugerează atacuri de teroriști, acțiuni militare sau dezastre ale unui caracter natural. Amendamentele la legislație, condițiile meteorologice nefavorabile și inacțiunea contrapărților nu îi aparțin.

Calitate - O altă piatră subacvatică DD

214-FIP privind participarea la construcții de capital prescrie că, în cazul oricăror neajuns în apartament, compania este obligată să le elimine sau să plătească clienților compensații relevante.

Unii dezvoltatori încearcă să furnizeze posibile neînțelegeri și să includă în elementul DDA că permisul de punere în funcțiune este egal cu confirmarea obiectului documentației de proiect. Astfel, dezvoltatorul încearcă să-și minimizeze responsabilitatea pentru calitatea slabă a locuințelor. Abilitatea de a solicita proprietarului, acest articol încă nu exclude, dar poate provoca probleme în timpul unui proces.

Cum să vă protejați banii?

Partea de numerar a tranzacției este cel mai important punct al DDU (214-фз). Ce să acorde atenție acestei probleme? În primul rând, costul imobiliar ar trebui să fie clar scris în contract. Mai bine dacă este indicată în ruble. Din păcate, prețul pe metru pătrat este adesea determinat în unitățile convenționale și fără a stabili cursul specific în document. Acest lucru agravează semnificativ termenii contractului.

În al doilea rând, în DDU (eșantionul poate fi găsit în orice birou juridic, unul pe care îl dau mai jos) ar trebui să fie specificat, în ce intervaluri și în detrimentul de fonduri vor fi plătite. Acestea pot fi propriile lor economii sau împrumuturi ipotecare, de exemplu. Și este necesar să studiem cu atenție momentul potrivit căruia obligațiile clientului în temeiul contractului vor fi luate în considerare. Dezvoltatorii insistă asupra a ceea ce se întâmplă după creditarea fondurilor în contul companiei de construcții. Ca urmare, acționarul riscă foarte mult. La urma urmei, transferul de bani prin bancă are loc în câteva zile, iar tot acest timp cumpărătorul este suspendat. Soluția la această problemă este destul de simplă - în contractul de participare a capitalului propriu, este necesar să se includă o clauză că obligațiile față de dezvoltatori sunt considerate îndeplinite în momentul fabricării fondurilor băncii.

Cine poartă cheltuieli conexe?

Este important să se clarifice problema cărora părțile vor plăti costurile de înregistrare a proprietății în gestionarea Rosreestra. În plus, ar trebui să decideți de la ce punct cumpărătorul ar trebui să plătească facturi de utilitate.

Adesea, dezvoltatorii încearcă să includă în elementul DDA în care clientul plătește pentru conturi de apă și lumină din momentul în care casa rezidențială este pusă în funcțiune. Cu toate acestea, transferul unui apartament pe act poate avea loc în doar câteva luni. Se pare că, fără a se stabili în noul apartament, proprietarul va trebui să plătească un "comunal". Nu este nimic corect în el, așa că vă sunăm cu atenție acest punct al contractului.

Cum să terminați DDU?

Participarea implică nu numai încheierea contractului, ci și posibil refuzul de a comite dezvoltatorul. Dacă acest lucru se întâmplă la inițiativa clientului, atunci trebuie să plătească o penalizare. În timpul semnării contractului, merită acordată atenție dimensiunii sale. De obicei, variază în termen de 1-15% din valoarea proprietății. Cadrul de pedeapsă strict pentru participanții la construcția de capitaluri proprii în acest caz nu este listat în 214-фз. Un rezumat al actului legislativ sugerează că această problemă este lăsată la discreția părților. Amintiți-vă posibilele pierderi financiare la încetarea contractului și acordați atenție dimensiunii pedepsei - vă va ajuta să salvați.

În concluzie, aș dori să observ că acționarul nu este deloc necesar pentru a insista ca toate punctele contractului să fie pictate în detaliu. În cadrul procesului, va fi luat în considerare Legea privind protecția consumatorilor, care protejează pe deplin interesele persoanelor fizice.

Un rol foarte important este jucat de faptul că este de asemenea jucat contractul de participare a capitalului propriu pe partea dezvoltatorului. Dacă vom continua de la cerințele existente în legislația internă, numai directorul general al companiei de dezvoltatori are dreptul să semneze DDU fără o procură. Dar această practică în țara noastră este practic absentă: doar unul dintre cei sute de directori generali semnează astfel de documente. Deci, după verificarea DDU de la un avocat terț, pentru respectarea intereselor clientului, trebuie să acordați atenție semnalizatorului contractului de către dezvoltator.

De obicei, aceste contracte sunt semnate de: director de vânzări, director comercial sau șef al departamentului de vânzări. Deci, dacă contractul nu este semnat de directorul general, dar oricare dintre persoanele de mai sus trebuie să fie solicitat să furnizeze avocatului original să semneze astfel de documente. Dar acest original nu numai că ar trebui văzut, este necesar să-l cereți să facă o copie și este notarizată această copie.

Ce este semnarea periculoasă DDU nu de către directorul general?

În cazul în care contractul de participare partajată nu se semnează directorul general, ci o persoană care nu are o procură formală de a îndeplini astfel de acțiuni, atunci un astfel de acord nu va avea forță juridică. Se pare că potențialul proprietar al locuințelor din noua clădire va investi banii în construirea unui astfel de apartament, pe care nu îl poate primi. Având în vedere faptul că costul apartamentului este mai multe milioane de ruble, nu merită riscant.

Ce va asigura o copie a procurii?

Cu ajutorul unei împuterniciri (sau mai degrabă, copiile sale, deoarece nimeni nu va da originalul), este posibil să se dovedească forța juridică a încheiată cu dezvoltatorul contractului. Dacă nu există o astfel de copie în mâini, este practic imposibil să se dovedească că contractul este corect imposibil. Dacă există o astfel de copie, puteți dovedi întotdeauna că DDD abonat reprezentantului dezvoltatorului care a avut dreptul la acest lucru. În instanță, un astfel de document va fi puternic. Desigur, este mai bine ca situația să nu ajungă în instanță, dar există situații diferite în viață.

Este necesar să ne imaginăm în mod clar că, în semnarea contractului și vânzarea de locuințe în noua clădire, nu numai clientul este interesat), mai ales dacă el a decis