Cvorumul adunării generale a proprietarilor de locuințe. Cum se ține o adunare generală a proprietarilor într-un bloc de apartamente. Principii de bază pentru determinarea cvorumului necesar

CUM SE ȚINE O ADUNARE GENERALĂ A PROPRIETARILOR LOCURILOR

(instrucțiuni pas cu pas)

Deciziile sunt luate de proprietarii spațiilor unui bloc de locuințe în cadrul unei adunări generale. Adunarea generală este organul de conducere al unui bloc de apartamente (partea 1 a articolului 44 din Codul locuințelor din Federația Rusă).

Orice proprietar poate iniția o adunare generală (partea 2 a articolului 45 din Codul locuințelor din Federația Rusă). După cum arată practica, pentru o adunare generală de succes, este de dorit ca în casă să apară un grup de inițiativă dintre proprietari.

Pasul 1. Crearea unui grup de inițiativă proprietari și organizarea unei ședințe a grupului de inițiativă

Determinăm cine vine cu inițiativa de a convoca o adunare generală extraordinară (conform părții 2 a articolului 45 din Codul locuinței al Federației Ruse, toate adunările generale, cu excepția adunării anuale obligatorii, sunt extraordinare).

Alcătuirea unei echipe de oameni cu gânduri asemănătoare - un grup de inițiativă. Numai proprietarii de spații din această casă pot intra în ea.

Ținem o ședință a grupului de inițiativă. Definim agenda propusă. Determinăm data, ora și locul adunării generale. Pentru prima dată, trebuie să fie efectuat personal (în Codul de locuințe al Federației Ruse, acest lucru se numește „prin prezența comună a proprietarilor spațiilor”).

Documentul final ar trebui să fie proces-verbal al ședinței grupului de inițiativă, care exprimă intenția de a convoca o adunare generală a proprietarilor de spații, forma, locul și ora acesteia, o listă a problemelor de discutat și alte aspecte.

Este important de reținut: adunarea generală a proprietarilor de spații nu are dreptul de a lua decizii cu privire la problemele care nu sunt incluse pe ordinea de zi a acestei ședințe, precum și de a modifica ordinea de zi a acestei ședințe (partea 2 a articolului 46 din Codul locuinței al Federației Ruse). Prin urmare, este necesar să se formuleze cât mai corect posibil ordinea de zi propusă spre examinare de către adunarea generală.

Pasul 2. Obținerea unui registru al proprietarilor de spații

Registrul include proprietarii spațiilor unui anumit bloc de apartamente, indicând suprafața spațiilor pe care le ocupă. Pentru aceste informații, membrii grupului de inițiativă pot contacta organizația de gestionare.

ETAPA I: Adunarea generală a proprietarilor în persoană

Vă reamintim: Pentru prima dată, adunarea generală trebuie ținută neapărat personal („prin prezența comună a proprietarilor locului”).

Pasul 3. Anuntul de adunare generala

Emitem notificări în funcție de numărul de proprietari de spații.

d) ordinea de zi a ședinței;

Este important de reținut că inițiatorul ședinței trebuie să informeze proprietarii sediului despre ședință cu cel puțin 10 zile înainte de data ședinței. În termenul specificat, fiecărui proprietar al sediului trebuie trimis un mesaj despre desfășurarea adunării generale. Potrivit părții 4 a art. 45 din Codul locuinței al Federației Ruse, acest lucru se poate face în trei moduri:

Este indicat, concomitent cu sesizarea, să se trimită proprietarilor o scrisoare de informare în care să se explice esența votului viitor. În plus, acest buletin informativ, pe lângă trimiterea prin poștă cu notificări, poate fi plasat într-un loc accesibil tuturor proprietarilor de locuințe (de exemplu, un buletin board).

Pasul 4. Desfășurarea personală a unei adunări generale și formalizarea rezultatelor acesteia

În ziua ședinței, membrii grupului de inițiativă se întrunesc la locul stabilit și la ora convenită pentru restul proprietarilor localului.

Proprietarul localului poate vota la adunarea generală atât personal, cât și prin reprezentantul său (partea 1 a articolului 48 din Codul locuinței al Federației Ruse). Procura de vot trebuie să conțină informații despre proprietarul localului și reprezentantul acestuia (numele sau titlul, locul de reședință sau locația, datele pașaportului) și trebuie întocmită în conformitate cu cerințele alineatelor 4 și 5 ale art. 185 din Codul civil al Federației Ruse sau certificat de un notar (partea 2 a articolului 48 din Codul locuinței al Federației Ruse).

Toate datele necesare sunt introduse în fișele de înregistrare.

Este foarte important să ne amintim că adunarea generală este competentă (are cvorum) dacă la ea au participat proprietarii spațiilor sau reprezentanții acestora care au mai mult de 50% din voturile din numărul total de voturi (partea a 3-a a articolului 45 din Codul locuinței). Federația Rusă).

Daca nu este cvorum...

Dacă adunarea generală nu a avut cvorumul necesar, întocmim procesul-verbal corespunzător. Deoarece nu au fost luate decizii și nu a fost posibil să se aleagă președintele și secretarul ședinței, protocolul este semnat de inițiatorul / inițiatorii ședinței.

În viitor, deciziile adunării generale cu aceeași ordine de zi pot fi adoptate prin votul absent (partea 1 a articolului 47 din Codul locuinței al Federației Ruse) - accesați

PASUL II .

Dacă există cvorum ...

Vă reamintim că agenda nu poate fi modificată, scurtată sau completată(partea 2 a articolului 46 din Codul locuinței al Federației Ruse).

În primul rând, alegem președintele adunării generale, secretarul pentru ținerea procesului-verbal, comisia de numărare pentru însumarea rezultatelor votării (întâi determinăm numărul, apoi componența personală). Acestea sunt, s-ar putea spune, întrebări procedurale obligatorii. Apoi se discută și se votează restul punctelor de pe ordinea de zi.

Pasul 5. Notificarea personală a rezultatelor adunării generale

Hotărârile luate de adunarea generală, precum și rezultatele votării, sunt aduse la cunoștința proprietarilor localului de către proprietar, la inițiativa căruia a fost convocată o astfel de adunare. Termenul limită este de cel mult zece zile de la data acestor decizii (partea 3 a articolului 46 din Codul locuinței al Federației Ruse).

Întâlnirea trebuie să decidă în ce formă se va face și unde: locul trebuie să fie accesibil tuturor proprietarilor incintei. Cea mai simplă formă este o copie a procesului-verbal al ședinței proprietarilor spațiilor. Dar proprietarii pot decide că acesta va fi un document separat - o notificare (mesaj) și deciziile ședinței și rezultatele votului.

Pasul 6. Depozitarea documentelor

ETAPA II: Adunarea generală a proprietarilor sub formă de vot în absent

În cazul în care adunarea personală a proprietarilor de spații nu a avut cvorumul necesar, hotărârile ulterioare ale adunării generale a proprietarilor de spații cu aceeași ordine de zi pot fi adoptate prin votul absent. Aceasta implică transferul la locul sau la adresa specificată în anunțul adunării generale a deciziilor scrise ale proprietarilor cu privire la problemele supuse la vot (partea 1 a articolului 47 din Codul locuinței al Federației Ruse).

Întrucât s-au făcut deja unele lucrări în prima etapă, algoritmul acțiunilor la organizarea unei reuniuni a proprietarilor sub formă de vot în absență este oarecum diferit.

Pasul 5. Realizarea unei întâlniri a grupului de inițiativă

Aceeași ordine de zi este înaintată spre luarea în considerare a proprietarilor, dar forma de ținere a adunării generale a proprietarilor de spații se schimbă. În consecință, ordinea de zi a ședinței grupului de inițiativă în sine este parțial schimbată. Este necesar să se determine:

- momentul deținerii acestuia.

Deoarece la prima etapă ar trebui să se obțină deja registrul proprietarilor, următorul va fi

Pasul 6. Anuntarea adunarii generale si livrarea formularelor de decizie

În funcție de numărul proprietarilor de spații, pregătim avizele de ținere a adunării generale sub formă de vot absent.

Partea 5 a art. 45 din Codul locuinței al Federației Ruse a precizat ceea ce trebuie să fie indicat într-o astfel de notificare:

a) informații despre persoana (persoanele) din a cărei inițiativă (inițiative) este convocată ședința;

b) forma adunării (ședință personală sau vot în absență);

c) data, ora, locul ședinței, sau în cazul ținerii acestei ședințe sub formă de vot în absent - termenul limită de acceptare a hotărârilor proprietarilor asupra problemelor supuse la vot, locul sau adresa unde astfel de decizii ar trebui prezentate;

d) ordinea de zi a ședinței;

e) procedura de familiarizare cu informațiile și (sau) materialele care vor fi prezentate la această întâlnire, locul sau adresa unde pot fi vizualizate.

Este foarte important de reținut! Ordinea de zi a adunării generale sub forma votului absent trebuie să fie în mod necesar exact aceeași ca și în cazul unei adunări în persoană eșuate.

Inițiatorul adunării este obligat să informeze proprietarii sediului despre desfășurarea adunării cu cel mult 10 zile înainte de data desfășurării acesteia. În perioada specificată, fiecărui proprietar al sediului trebuie trimis un mesaj despre desfășurarea unei adunări generale. Potrivit părții 4 a art. 45 din Codul locuințelor al Federației Ruse, acest lucru se poate face în trei moduri:

1) trimite prin scrisoare recomandată (cu excepția cazului în care decizia adunării generale a proprietarilor prevede o altă modalitate de transmitere a acestui mesaj în scris). Această metodă este cea mai eficientă, mai ales în casele cu un număr mare de apartamente;

2) preda împotriva semnăturii fiecărui proprietar al localului;

3) să amplaseze în incinta acestei case, stabilită prin hotărârea adunării generale a proprietarilor și accesibilă tuturor proprietarilor de local.

În același timp, trimitem proprietarilor incintelor formularele de decizie privind problemele supuse la vot.

Votarea pe ordinea de zi a adunării generale a proprietarilor de spații, desfășurată sub forma votului absent, se efectuează numai prin hotărâri scrise ale proprietarilor asupra problemelor supuse la vot (partea a 5-a a articolului 48 din Codul locuinței). Federația Rusă).

În decizia proprietarului asupra problemelor supuse la vot trebuie să se precizeze următoarele:

2) informații despre documentul care confirmă proprietatea persoanei care participă la vot la sediul din clădirea de apartamente corespunzătoare;

3) decizii cu privire la fiecare problemă de pe ordinea de zi, exprimate în formulările „pentru”, „împotrivă” sau „abținut” (partea 3 a articolului 48 din Codul locuinței al Federației Ruse).

Este indicat totodată să trimiteți încă o dată proprietarilor o scrisoare de informare care să explice ordinea de zi.

Pasul 7. Acceptarea deciziilor proprietarilor de spații

Hotărârile se iau înainte de data la locul sau adresa indicată în convocarea adunării generale.

Proprietarii spațiilor din această casă, ale căror decizii au fost primite înainte de încheierea admiterii lor (partea 2 a articolului 47 din Codul locuinței al Federației Ruse), sunt considerați a fi luat parte la adunarea generală care a avut loc sub formă de vot absent.

Pasul 8.Înregistrarea rezultatelor votului în absență al proprietarilor

Comisia de numărare procesează buletinele de vot primite și, după perioada specificată, calculează rezultatele votului.

O Adunarea generală este competentă (are cvorum) dacă la ea au participat proprietarii imobilului sau reprezentanții acestora care au mai mult de 50% din voturile din totalul voturilor (partea a 3-a a articolului 45 din Codul locuinței). Federația Rusă).

Numărul de voturi deținut de fiecare proprietar al spațiilor dintr-un bloc de apartamente la adunarea generală este proporțional cu cota sa din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune din această clădire (partea 6 a articolului 48 din Codul locuinței al Rusiei). Federaţie).

Atunci când votul se efectuează prin hotărâri scrise ale proprietarilor asupra problemelor supuse votului, voturile se numără pe problemele pentru care proprietarul participant la vot a lăsat doar una dintre posibilele opțiuni de vot. Deciziile luate cu încălcarea acestei cerințe sunt invalidate, iar voturile asupra problemelor conținute în acestea nu sunt numărate. Dacă decizia proprietarului asupra problemelor supuse la vot conține mai multe probleme supuse la vot, nerespectarea acestei cerințe în ceea ce privește una sau mai multe aspecte nu atrage recunoașterea deciziei specificate ca fiind invalidă în general (partea 6 a articolului 48 din Codul locuinței al Federației Ruse).

Hotărârea finală a adunării generale a proprietarilor se întocmește în formular minute cu toate buletinele de vot atașate la acesta.

Pasul 9. Notificarea rezultatelor adunării generale sub formă de vot în absent

Hotărârile luate de adunarea generală, precum și rezultatele votării, sunt aduse la cunoștința proprietarilor sediului de către proprietarul, la inițiativa căruia a fost convocată o astfel de adunare, prin postarea unui mesaj relevant despre aceasta în sediul această casă, determinată prin hotărârea adunării generale și la dispoziția tuturor proprietarilor de local. Acest lucru trebuie făcut în cel mult zece zile de la data acestor decizii (partea 3 a articolului 46 din LC).

Pasul 10. Depozitarea documentelor

Procesele-verbale ale adunărilor generale ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe și deciziile acestor proprietari cu privire la problemele supuse la vot se păstrează în locul sau la adresa stabilită prin hotărârea acestei adunări (clauza 4 din articolul 46 din Codul locuinței). Federația Rusă).

Deciziile adunării generale a proprietarilor.

Competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente include:

1) luarea deciziilor privind reconstrucția unui bloc de apartamente (inclusiv cu extinderea sau suprastructura acestuia), construcția de anexe și alte clădiri, structuri, structuri, revizuirea proprietății comune într-un bloc de apartamente, cu privire la utilizarea fondului de revizie;

1.1) luarea deciziilor privind alegerea modului de constituire a fondului de reparații capitale, cuantumul fondului de reparații capitale în ceea ce privește depășirea mărimii acestuia peste valoarea minimă stabilită a contribuției pentru reparații capitale, mărimea minimă a fondului de reparații capitale în condițiile depășirii dimensiunii acesteia peste dimensiunea minimă stabilită a fondului de reparații de capital (în cazul în care legea unei entități constitutive a Federației Ruse stabilește dimensiunea minimă a fondului de reparații de capital), alegerea unei persoane autorizate să deschidă un cont special și efectuați tranzacții cu fonduri într-un cont special;

1.2) luarea deciziilor cu privire la primirea de către un parteneriat de proprietari sau o cooperativă de construcții de locuințe, o cooperativă de locuințe sau altă cooperativă de consum specializată, o organizație de conducere și, în administrarea directă a unui bloc de locuințe, de către proprietarii spațiilor din acest imobil prin o persoană autorizată prin hotărârea adunării generale a acestor proprietari, un împrumut sau un împrumut pentru repararea capitală a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, la stabilirea condițiilor esențiale ale unui contract de împrumut sau contract de împrumut, la primirea de către aceste persoane a o garanție, o garanție pentru acest împrumut sau împrumut și cu privire la condițiile de obținere a garanției specificate, a garanției, precum și a rambursării împrumutului sau împrumutului din fondul de reparații capitale utilizat pentru plata costurilor reparațiilor capitale ale proprietății comune dintr-un bloc de locuințe , iar la plata dobânzii pentru utilizarea acestui împrumut sau împrumut, plata din fondul de reparații capitale a costurilor de obținere a garanțiilor specificate, garantul moșii;

2) luarea deciziilor privind limitele de utilizare a terenului pe care se află blocul de locuințe, inclusiv introducerea de restricții privind utilizarea acestuia;

3) luarea deciziilor privind utilizarea proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe de către alte persoane, inclusiv încheierea de contracte de instalare și exploatare a structurilor publicitare, în cazul în care se preconizează utilizarea proprietății comune a proprietarilor; spații dintr-o clădire de apartamente pentru instalarea și funcționarea acestora;

3.1) luarea deciziilor privind determinarea persoanelor care, în numele proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, sunt autorizate să încheie acorduri privind utilizarea proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe (inclusiv contracte de instalare și funcţionarea structurilor de publicitate) în condiţiile stabilite prin hotărârea adunării generale;

3.2) luarea deciziilor privind utilizarea sistemului sau a altor sisteme informatice la desfășurarea unei adunări generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe sub forma votului absent;

3.3) luarea deciziilor privind determinarea persoanelor care, în numele proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, sunt autorizate să utilizeze sistemul sau alte sisteme informatice atunci când țin adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe sub forma votului absent. (denumit în continuare administratorul adunării generale);

3.4) luarea unei decizii cu privire la procedura de primire de către administratorul adunării generale a mesajelor privind desfășurarea adunărilor generale ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, decizii ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe cu privire la problemele supuse la vot, precum și ca asupra duratei votării pe ordinea de zi a unei adunări generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe sub formă de vot absent folosind sistemul;

4) alegerea unei metode de administrare a unui bloc de locuințe;

4.1) luarea deciziilor privind reparația curentă a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;

5) alte aspecte menționate de prezentul cod competenței adunării generale a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente. (Articolul 44 din Codul Locuinței al Federației Ruse).

1. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe sunt obligați să țină anual o adunare generală anuală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe. Cu excepția cazului în care adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe stabilește altfel, adunarea generală anuală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe se ține în cursul celui de-al doilea trimestru al anului următor celui de raportare, în modul prevăzut de prezentul articol.

2. Adunările generale ale proprietarilor de spații dintr-o clădire de locuințe, care au loc pe lângă adunarea generală anuală, sunt extraordinare. O adunare generală extraordinară a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe poate fi convocată la inițiativa oricăruia dintre acești proprietari.

3. Adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe este competentă din punct de vedere juridic (are cvorum) dacă proprietarii de spații din acest imobil sau reprezentanții acestora care au mai mult de cincizeci la sută din voturile din numărul total de voturi, cu excepția La ea participă adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, desfășurată pe problema specificată în clauza 4.5 din partea 2 a articolului 44 din prezentul Cod. În absența cvorumului pentru desfășurarea unei adunări generale anuale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente, trebuie să se țină o adunare generală repetată a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe. Adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, desfășurată pe problema specificată în clauza 4.5 din partea 2 a articolului 44 din prezentul Cod, este competentă (are cvorum):

1) dacă într-un bloc de locuințe există mai multe intrări, dacă proprietarii de spații din acest bloc de locuințe sau reprezentanții acestora care au mai mult de cincizeci la sută din voturile din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații din acest bloc de locuințe au luat parte la adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, inclusiv proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe, la intrarea căreia se află sediul care urmează să fie transferat, deținând mai mult de două treimi din voturi din numărul total a voturilor acestor proprietari;

2) dacă într-un bloc de locuințe există o singură intrare, dacă proprietarii de spații din acest bloc de locuințe sau reprezentanții acestora care au mai mult de două treimi din voturi din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații din acest bloc de locuințe au participat la adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente.

3.1. Organizația de conducere, consiliul de administrație al unei asociații de proprietari, a unei cooperative de locuințe sau de construcții de locuințe sau a unei alte cooperative de consum specializate sunt obligate să țină un registru al proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, care să conțină informații care să permită identificarea proprietarilor de spații. în acest bloc de locuințe (nume, prenume, patronimic (dacă există) proprietarul spațiilor dintr-un bloc de apartamente, numele complet și numărul principal de înregistrare de stat al persoanei juridice, dacă proprietarul spațiilor dintr-un bloc de apartamente este o persoană juridică, numărul spațiilor dintr-o clădire de apartamente deținute de o persoană fizică sau juridică), precum și informații despre mărimea cotelor acestora în dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente . După admiterea în organizația de gestionare, consiliul de administrație al unei asociații de proprietari, o cooperativă de construcție de locuințe sau de construcții de locuințe sau altă cooperativă de consum specializată, o cerere scrisă, inclusiv o cerere care utilizează sistemul, proprietarul sau o altă persoană specificată în acest articol, la inițiativa căreia o adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, cu privire la furnizarea unui registru al proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, aceste persoane sunt obligate să pună la dispoziție proprietarului sau altei persoane menționate în prezent acest registru în termen cinci zile de la data primirii unei astfel de cereri. Consimțământul proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe pentru transferul datelor cu caracter personal cuprinse în registrul proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, la furnizarea acestui registru în modul prevăzut de prezenta parte, în vederea convocării și organizarii unei reuniuni generale. nu este necesară întâlnirea proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente.

4. Proprietarul, o altă persoană specificată în prezentul Cod, la inițiativa căreia se convoacă o adunare generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, trebuie să informeze proprietarii de spații din acest imobil despre o astfel de întâlnire cu cel puțin zece zile înainte de data. de detinerea acesteia. În perioada specificată, un mesaj cu privire la organizarea unei adunări generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente trebuie trimis fiecărui proprietar de spații din această clădire prin poștă recomandată, cu excepția cazului în care o decizie a adunării generale a proprietarilor de spații din această clădire prevede o altă modalitate de transmitere a acestui mesaj în scris, sau predată fiecărui proprietar al spațiilor din această casă împotriva semnăturii sau plasată în incinta acestei case, determinată printr-o astfel de soluție și disponibilă tuturor proprietarilor de spații din această casă. casa.

5. Anunțul de organizare a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe trebuie să indice:

1) informații despre persoana din a cărei inițiativă este convocată această ședință;

2) forma de desfășurare a acestei ședințe (vot în persoană, în lipsă sau în lipsă);

3) data, locul, ora acestei adunări, sau în cazul ținerii acestei adunări sub formă de vot în absență, data încetării acceptării hotărârilor proprietarilor asupra problemelor supuse la vot, precum și locul sau adresa unde ar trebui depuse astfel de decizii;

4) ordinea de zi a ședinței;

5) procedura de familiarizare cu informațiile și (sau) materialele care vor fi prezentate la această întâlnire, precum și locul sau adresa unde pot fi vizualizate.

6. Proprietarii care dețin cel puțin zece la sută din voturile din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe au dreptul de a solicita în scris organizației de conducere sau consiliului de administrație al unui parteneriat de proprietari, locuințe sau construcție de locuințe. cooperativă, altă cooperativă de consum specializată pentru organizarea unei adunări generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe. În contestația pentru organizarea unei adunări generale a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente, trebuie formulate problemele care trebuie incluse pe ordinea de zi a ședinței. La cererea proprietarilor, organizația de conducere, consiliul de administrație al unei asociații de proprietari, a unei cooperative de construcții de locuințe sau de locuințe sau a unei alte cooperative de consum specializate sunt obligate să ia măsurile necesare pentru desfășurarea adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un apartament. clădire, în termen de patruzeci și cinci de zile de la data primirii cererii, dar nu mai târziu de zece zile înainte de data adunării generale, să notifice fiecare proprietar al localului din această casă despre ținerea acestei adunări generale în conformitate cu procedura stabilită, precum și să întocmească documentele necesare pe baza rezultatelor acestei adunări generale și să se asigure că acestea sunt aduse la cunoștința proprietarilor spațiilor din această casă în conformitate cu procedura instalată.

7. O adunare generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe poate fi convocată la inițiativa organizației de gestionare care administrează acest bloc de locuințe în baza unui contract de administrare. În același timp, ordinea de zi a unei astfel de adunări poate include aspecte care se referă prin prezentul Cod la competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.

Comentariu la art. 45 LCD RF

1. La adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, fiecare astfel de proprietar - proprietarul unei părți din proprietatea comună din acest imobil își poate exprima voința cu privire la toate problemele legate de gestionarea acestei case, inclusiv procedura de utilizare. , în limitele stabilite de înstrăinare și întreținere a proprietății comune din locuință, și prin aceasta să își exercite dreptul de a participa la administrarea unui bloc de locuințe.

2. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe sunt obligați să își țină anual adunarea generală (adunarea generală anuală). În același timp, RF LC nu determină termenele (termenele), procedura de organizare a unei astfel de ședințe, precum și ce probleme trebuie rezolvate la ea fără eșec, adică asigurați-vă că ați fost inclus în agenda ședinței.

Conform părții 1 a articolului 45 comentat din LC RF, proprietarii trebuie să rezolve în mod independent aceste probleme în adunarea lor generală. În acest caz, se pune întrebarea cu privire la limitele libertății proprietarilor la stabilirea procedurii de organizare a adunării generale anuale, în special: dacă proprietarii au dreptul de a schimba procedura de luare a deciziilor, cerințele pentru un cvorum, obligația de a trage up protocoale etc.?

În acest caz, trebuie avut în vedere faptul că legiuitorul, după ce a dat denumirea articolului comentat „Procedura de desfășurare a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe”, a evidențiat astfel gama de relații legate de această problemă, dintre care unele au devenit subiect de reglementare a articolului comentat, sunt relații izvorâte în legătură cu determinarea prezenței cvorumului de ședință și informarea coproprietarilor cu privire la propunerea de organizare a ședinței. Prin urmare, alte aspecte legate de procedura de luare a deciziilor, vot, desfășurare a ședinței sub formă de vot în absent și reflectate în - nu sunt atribuite de legiuitor procedurii de desfășurare a adunărilor generale, în legătură cu care sunt îndeplinite cerințele prevăzute la aceste articole se aplică în mod egal adunărilor generale anuale și coproprietarii, atunci când stabilesc procedura de organizare a adunării anuale, nu au dreptul să restricționeze aplicarea unor astfel de cerințe.

Această concluzie este confirmată și de faptul că legiuitorul din partea 1 a articolului la care se face referire nu include procedura de notificare a deciziilor luate de ședință, stabilită de partea 3 a art. 46 din RF LC, la ordinul ședinței. În special, partea 1 a articolului comentat indică în mod direct necesitatea stabilirii, împreună cu procedura de desfășurare a adunării generale anuale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, a unei proceduri de notificare a deciziilor luate de o astfel de întâlnire. În același timp, trebuie menționat că, ținând cont de interpretarea literală a părții 3 a articolului comentat (această parte prevede în mod direct obligația de a organiza o adunare generală repetată a proprietarilor în lipsa unui cvorum stabilit prin această parte). pentru organizarea unei adunări generale anuale), la stabilirea procedurii de organizare a unei adunări generale anuale, proprietarii nu au dreptul de a modifica condițiile prevăzute în această parte cu privire la legalitatea unei astfel de adunări (cvorum).

În consecință, proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe, în cadrul stabilirii procedurii de desfășurare a adunării generale anuale, pot stabili data, ora și locul specific adunării anuale sau perioada de timp în care ar trebui să se țină această adunare, o listă permanentă a problemelor incluse anual pe agenda ședinței, procedura de trimitere a mesajelor despre desfășurarea acesteia, inclusiv procedura de familiarizare cu informațiile și (sau) materialele care vor fi prezentate la această ședință, inclusiv adresa sau locul unde sunt postate și unde pot fi găsite, forma de desfășurare a acestei adunări, persoanele responsabile de desfășurarea acesteia, procedura de sesizare a hotărârilor luate de adunare și alte aspecte legate de desfășurarea adunării generale anuale, cu excepția celor care trebuie rezolvată în cadrul cerințelor prevăzute la art. Artă. 46 - 48 din RF LC, precum și cerințele de cvorum prevăzute în Partea 3 a art. 45 din Cod.

3. Obligația de a organiza o adunare generală anuală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe se datorează în primul rând faptului că există o gamă destul de largă de probleme care necesită atenția anuală a proprietarilor de proprietate comună dintr-un bloc de locuințe. Acestea sunt probleme care sunt legate de menținerea infrastructurii unui bloc de apartamente și a unei astfel de case în stare corespunzătoare, deoarece această proprietate este expusă la factori externi în timp, ceea ce duce la distrugerea sa treptată și, prin urmare, are nevoie cu siguranță de îngrijire constantă și atenție (control asupra stării sale). Trebuie remarcat faptul că RF LC nu prevede consecințele nerespectării de către proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente cu cerința unei adunări generale anuale.

4. Proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente, după caz, pot organiza, de asemenea, adunări generale extraordinare, care sunt convocate la inițiativa oricăruia dintre proprietari și se țin în modul prescris de RF LC. În același timp, este destul de evident că până la stabilirea calendarului și a procedurii de desfășurare a adunărilor generale anuale, prima adunare generală va fi extraordinară. În consecință, problemele legate de desfășurarea primei adunări generale anuale pot fi stabilite la o adunare generală convocată la inițiativa oricărui proprietar specificat și ținută în modul stabilit de Codul locuințelor RF pentru desfășurarea adunărilor generale.

Posibilitatea desfășurării ședințelor extraordinare este prevăzută pentru o intervenție mai flexibilă și mai promptă a proprietarilor în procesul de administrare a unui bloc de locuințe. Trebuie menționat că RF JK nu denumește cazuri specifice în care o adunare generală extraordinară trebuie convocată fără greșeală. În același timp, astfel de cazuri includ cazuri de apariție a circumstanțelor în care proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe sunt obligați să ia o decizie de lichidare a parteneriatului de proprietari (a se vedea).

Adunările extraordinare ar putea fi caracterizate drept „adunări extraordinare”. Acest termen definește foarte precis statutul unei întâlniri extraordinare și semnificația acesteia în viața unui bloc de apartamente. De regulă, ședințele extraordinare sunt de natură extraordinară, deoarece, de exemplu, sunt principalele mijloace de clarificare a relațiilor, de soluționare a litigiilor apărute între proprietari și organizația de conducere sau între grupuri individuale de proprietari.

5. Particularitatea convocării și ținerii unei adunări extraordinare, spre deosebire de adunarea anuală, este că, în primul rând, o adunare extraordinară poate fi convocată de orice proprietar și, în al doilea rând, procedura de desfășurare a acesteia este determinată în mod imperativ de LC RF. Adunarea anuală, ținând cont de specificul ei periodic, poate fi ținută fără convocare de către orice persoană: de exemplu, procedura stabilită prin hotărârea adunării generale poate prevedea ca o adunare anuală să aibă loc anual la data de 31 decembrie a anului următor. . În acest caz, se poate stabili o procedură specială pentru desfășurarea acesteia, inclusiv notificarea proprietarilor cu privire la deciziile luate, formarea ordinii de zi a unei astfel de întâlniri, locul de desfășurare etc. La adunarea generală anuală pot participa reprezentanți ai organizației de conducere cu care proprietarii au încheiat un acord, sau reprezentanți ai asociației de proprietari, când pot fi evaluate activitățile acestora în administrarea unui bloc de locuințe etc.

6. Partea 3 a articolului 45 comentat din Codul locuinței al Federației Ruse stabilește o cerință generală pentru organizarea atât a unei adunări generale anuale, cât și a unei adunări generale extraordinare a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente în ceea ce privește respectarea cvorumului - minimul necesar numărul de voturi ale proprietarilor, în care deciziile luate în ședință sunt considerate legitime.

Cerința de cvorum al adunării generale a RF LC este direct legată de necesitatea prezenței proprietarilor de spații dintr-un bloc cu mai mult de 50% din voturile din numărul total de voturi ale acestor proprietari sau ale acestora. reprezentanți. Cu alte cuvinte, adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente, ca organ de conducere pentru o clădire de apartamente, este autorizată doar să ia decizii cu privire la aspectele incluse pe ordinea de zi a unei anumite reuniuni, atunci când, până la momentul în care începe, există un astfel de număr de proprietari care îndeplinește cerința de cvorum specificată. În caz contrar, hotărârile adunării generale nu vor avea forță juridică (principiul este: „Fără cvorum - nu se pot lua decizii”).

7. Numărul total de voturi ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe care participă la ședință se stabilește pe baza sumei cotelor lor în proprietatea comună a proprietății comune din acest imobil, deoarece în conformitate cu partea 3 a art. 48 din Codul locuințelor al Federației Ruse, numărul de voturi deținut de fiecare proprietar al spațiilor dintr-o clădire de apartamente, proporțional cu ponderea sa în dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune din această clădire.

Articolele 37 și 40 din Codul locuinței al Federației Ruse stabilesc procedura de determinare a cotelor în proprietatea comună a proprietății comune într-un bloc de apartamente.

8. Pentru a determina eligibilitatea întâlnirii, este necesar să se înceapă cu cunoașterea suprafeței totale a tuturor spațiilor rezidențiale deținute de proprietari într-un bloc de apartamente și care nu sunt incluse în proprietatea comună într-o astfel de clădire spații nerezidențiale. Numai cunoscând o astfel de suprafață totală pot fi organizate ședințe, deoarece, așa cum sa indicat deja în exemplele de mai sus, acest lucru ne va permite să calculăm numărul de voturi aparținând fiecăruia dintre proprietarii care participă la ședință și să stabilim prezența unui cvorum.
———————————
Suma voturilor aparținând proprietarilor participanți la ședință trebuie să fie mai mare de 50%, întrucât numai în acest caz adunarea generală a proprietarilor va fi considerată competentă.

Calculul unei astfel de suprafețe totale pentru prima adunare generală poate fi făcut de un grup de inițiativă de proprietari, care a întocmit anterior o listă a proprietarilor tuturor spațiilor din casă și a rezumat informații despre suprafața spațiilor pe care le dețin. În același timp, se pare că o astfel de listă ar trebui să fie întotdeauna ținută la îndemână de către toți proprietarii, deoarece poate fi cerută nu numai pentru scopul specificat, ci și pentru a asigura respectarea cerinței conform căreia este obligatoriu informarea proprietarii cu privire la organizarea unei ședințe (de exemplu, dacă este necesar, trimiteți un mesaj proprietarului prin poștă recomandată), precum și pentru a identifica persoanele care au venit la ședință sau care și-au prezentat deciziile scrise cu privire la problemele incluse în ordinea de zi a ședinței .

Lista proprietarilor poate conține, de exemplu, următoarele informații:

- numărul de spații dintr-un bloc de locuințe;

- suprafața totală a unor astfel de spații;

- o descriere a fiecărei camere dintr-un bloc de locuințe (rezidențial sau nerezidenţial, apartament sau cameră, numărul apartamentului etc.);

- regimul de proprietate asupra incintei date (individual, comun sau cota-parte);

- numele de familie, numele, patronimul (numele) proprietarului locației sau o indicație că spațiile aparțin Federației Ruse, unei anumite entități constitutive a Federației sau unei anumite municipalități, precum și informații despre un document care confirmă proprietatea asupra unor astfel de spații;

- date necesare pentru a identifica proprietarul spațiilor (de exemplu, detaliile pașaportului unui cetățean, numărul certificatului de înregistrare de stat al unei persoane juridice etc.);

- prenumele, prenumele, patronimicul (numele) reprezentantului proprietarului localului (dacă proprietarul în mod permanent și-a stabilit reprezentantul sau are reprezentantul său legal);

- datele necesare pentru identificarea unui astfel de reprezentant (de exemplu, datele pașaportului unui cetățean, numărul certificatului de înregistrare de stat al unei persoane juridice etc.), precum și informații despre documentul pe care se bazează puterile sale, termenul a unor astfel de puteri;

- adresa de poștă a proprietarului, la care ar trebui trimise mesaje la organizarea adunărilor generale (cu excepția cazului în care adunarea generală decide să posteze astfel de mesaje în incinta casei).

9. Pentru adunarea generală anuală, articolul 45 comentat din Codul locuinței a stabilit o cerință suplimentară: dacă în timpul unei astfel de ședințe nu există cvorum, atunci trebuie să se țină o adunare generală anuală repetată a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe. Cu toate acestea, RF JK nu stabilește termenul în care ar trebui convocată o adunare generală anuală repetată. În același timp, este destul de evident că o astfel de întâlnire repetată ar trebui să fie organizată într-un interval de timp care să nu permită încălcarea cerinței din partea 1 a articolului comentat privind organizarea sa anuală.

10. Dacă pentru majoritatea problemelor care sunt atribuite competenței adunării generale a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente, partea 1 a art. 46 din Codul locuinței RF prevede adoptarea hotărârilor cu majoritate simplă de voturi din numărul total de voturi aparținând proprietarilor participanți la ședință, atunci hotărârile specificate în pot fi adoptate numai cu majoritate calificată de voturi (la cel puțin 2/3) din numărul total de voturi ale tuturor proprietarilor de locuințe.

Astfel, în esență, Codul Locuinței al Federației Ruse stabilește cvorumul necesar pentru deschiderea unei ședințe și recunoașterea acesteia ca fiind competentă și cvorumul necesar pentru a lua decizii cu privire la anumite chestiuni. Aceasta înseamnă că, chiar dacă o anumită ședință este, în virtutea părții 3 a articolului comentat, competentă din punct de vedere juridic, dar proprietarii care dețin mai puțin de 2/3 din voturile din numărul total de voturi ale tuturor proprietarilor participă la aceasta, nu are dreptul de a lua decizii asupra problemelor (deși incluse pe ordinea de zi a ședinței), care sunt legate de reconstrucția unui bloc de locuințe, construcția de anexe și alte clădiri, structuri, structuri, repararea proprietății comune într-un bloc de locuințe. , limitele de utilizare a terenului pe care se află blocul de locuințe, inclusiv introducerea de restricții de utilizare a acestora, precum și cu transferul în folosință a proprietății comune într-un bloc de locuințe.

11. Proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente dețin în comun, utilizează și, în limitele stabilite, dispun de proprietatea comună dintr-o astfel de clădire. Ei exercită aceste atribuții, inclusiv prin vot în cadrul adunării generale. Cu toate acestea, lipsa de informații cu privire la data și locul unei astfel de întâlniri pentru orice proprietar, în esență, îl privează de posibilitatea de a exercita aceste competențe, i.e. orice proprietar de spații dintr-un bloc de locuințe are dreptul la informații cu privire la administrarea unui bloc de locuințe. Această regulă este asociată în general cu toate activitățile legate de acest management.

Astfel, dreptul proprietarului spațiilor dintr-un bloc de locuințe la informații legate de exercitarea drepturilor sale de proprietate comună într-un astfel de imobil poate fi definit drept dreptul său, în modul și sfera stabilite de lege, de a căuta, de a primi , transfera, produce si difuzeaza informatii despre persoane, obiecte, fapte, evenimente, fenomene si procese in managementul unui bloc de locuinte.

12. Dreptul proprietarului unui local dintr-un bloc de locuințe la informare capătă o semnificație deosebită atunci când acționează ca o garanție a exercitării corespunzătoare a drepturilor sale de proprietar al bunurilor comune din acest imobil. În special, un grup de proprietari interesați să ia o anumită decizie poate să nu notifice în mod deliberat alți proprietari cu privire la o întâlnire viitoare și, prin urmare, să se asigure că decizia de care au nevoie este luată. În consecință, ca urmare a furnizării în timp util de informații proprietarilor cu privire la data, ora și locul adunării generale, aceștia pot fi lipsiți de posibilitatea de a-și exercita atribuțiile de proprietari prin participarea la luarea deciziilor în cadrul unei astfel de adunări. În același timp, conform uneia dintre condițiile pentru contestația proprietarului spațiilor dintr-un bloc de locuințe la instanță cu cerința de a recunoaște decizia adunării generale a proprietarilor ca invalidă, faptul de a lua o astfel de decizie cu încălcarea cerințelor Codului locuinței RF este numit. Astfel de încălcări pot include și notificarea în timp util a proprietarilor cu privire la data, ora și locul adunării generale, neoferirea oportunității de a se familiariza cu informațiile necesare cu privire la problemele incluse pe ordinea de zi a adunării etc.

Astfel, deținerea informațiilor necesare îi permite proprietarului spațiilor dintr-un bloc de locuințe să își exercite cel mai rapid drepturile legate de administrarea unui astfel de imobil. Fără obținerea de informații, exercitarea unor drepturi ale proprietarului va fi foarte dificilă sau pur și simplu imposibilă. Prin urmare, articolul 45 din LC comentat stabilește obligația de a furniza proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe informații privind pregătirea și desfășurarea adunărilor generale ale acestora (stabilește cerințe privind conținutul și forma sesizării).

13. Potrivit părții 4 a articolului comentat, proprietarul, la inițiativa căruia este convocată o adunare generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, este obligat să informeze proprietarii spațiilor din acest imobil despre o astfel de întâlnire cel târziu la 10. zile înainte de data deținerii acesteia. În același timp, în termenul specificat, un mesaj despre organizarea unei adunări generale a proprietarilor de clădiri dintr-o clădire de apartamente trebuie trimis fiecărui proprietar al clădirii din această clădire prin poștă recomandată, cu excepția cazului în care decizia adunării generale a proprietarilor de spații în ea prevede o altă modalitate de transmitere a unui astfel de mesaj în scris, sau livrat fiecărui proprietar de sediu împotriva primirii, sau situat în incinta acestei case, determinată de o astfel de soluție și accesibilă tuturor proprietarilor de spații.

În consecință, ca regulă generală, notificarea unei adunări generale poate fi efectuată în mai multe moduri:

1) prin trimiterea unui mesaj prin scrisoare recomandată;

2) prin predarea unui înștiințare către fiecare proprietar al localului din casa corespunzătoare contra primirii;

3) prin postarea unui mesaj în incinta casei.

Atât prima, cât și a doua metodă prevăd o astfel de livrare de informații care oferă confirmarea primirii acesteia de către destinatar.

În special, potrivit sub. Clauza 12 "B" din Regulile pentru furnizarea de servicii poștale, aprobată prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 15 aprilie 2005 N 221, poșta recomandată este o poștă recomandată, inclusiv sub forma unei scrisori, primită de la expeditorul cu eliberarea unei chitanțe către acesta și înmânată destinatarului (reprezentantului său legal) cu chitanța sa. Totodată, în conformitate cu paragraful specificat, trimiterile poștale recomandate pot fi trimise cu o listă de atașamente, cu chitanță de retur și ramburs. În lipsa destinatarului (reprezentantului său legal) la adresa indicată în scrisoare, se lasă în cutia poștală un aviz prin care se invită destinatarul să primească trimiterea poștală la oficiul poștal. După cinci zile, destinatarul primește o notificare secundară cu privire la necesitatea de a primi o scrisoare certificată. Dacă în termen de o lună destinatarul nu apare pentru trimiterea poștală, o astfel de scrisoare este returnată expeditorului (clauza 35 din Regulile numite).
———————————
SZ RF. 2005. N 17. Art. 1556.

Este destul de evident că nu numai în etapa de desfășurare a primelor adunări generale pot apărea probleme legate de lipsa informațiilor necesare despre adresa (locul de reședință, locația) proprietarilor sediului, dar și în viitor, atunci când acești proprietari nu pot informa despre o schimbare a locului de reședință (mai ales că o astfel de taxă nu a fost stabilită de LCD). Totodată, RF LC nu prevede nicio excepție în ceea ce privește trimiterea sau difuzarea mesajelor, spre deosebire, de exemplu, de legislația procedurală, care permite aplicarea principiului ficțiunii juridice. Esența acestuia constă în faptul că, în cazul în care persoana care participă la dosar nu a informat despre schimbarea adresei sale, citația sau altă sesizare a instanței se transmit la ultimul loc cunoscut de reședință sau locație a persoanei în cauză și se consideră predate. , cel puțin persoana de la această adresă nu mai locuia sau nu era (Art. 118 Cod procedură civilă, Art. 124 Cod procedură civilă).

Totodată, se atrage atenția asupra faptului că Codul Locuinței RF nu leagă în mod direct transmiterea notificărilor de locul de reședință sau locația proprietarului căruia i se adresează o astfel de notificare. Prin urmare, proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe au un grad suficient de libertate pentru a rezolva problema legată de determinarea adreselor specifice la care vor fi trimise astfel de mesaje. Principalul lucru este că adresa la care este trimisă notificarea a fost convenită în prealabil cu proprietarul relevant (în cele mai multe cazuri, adresa spațiilor dintr-un bloc de apartamente poate servi ca o astfel de adresă). În acest caz, prin analogie, se poate aplica principiul de ficțiune juridică menționat mai sus (mesajul este trimis la ultima adresă cunoscută și convenită cu proprietarul și se consideră livrat, chiar dacă persoana nu are domiciliul la această adresă sau este nelocalizat).

Adunarea generală anuală a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente se ține în al doilea trimestru, cu excepția cazului în care adunarea proprietarilor a stabilit anterior o procedură diferită. O adunare generală extraordinară a proprietarilor poate fi organizată în orice moment. Inițiatorul poate fi:

orice proprietar al localului din casă;
GKU „Servicii de inginerie ale districtelor” (dacă în casă există proprietăți ale orașului);
Organizația de gestionare (HOA, ZhK, ZhKK) poate iniția o întâlnire la cererea scrisă a proprietarilor care au cel puțin 10% din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente. Contestația ar trebui să formuleze problemele pe care proprietarii doresc să le pună pe ordinea de zi a ședinței."> Organizația de conducere.(sau HOA, ZhK, ZhSK);
organism administrativ local sau proprietar al unui cont special (numai în cazuri speciale prevăzute de RF LC).

2. Ce întrebări pot fi puse la vot de către proprietarii unui bloc de locuințe?

3. Ce forme poate lua întâlnirea?

Se poate organiza o adunare generală a proprietarilor:

în persoană (prezență comună);
corespondență (prin sondaj sau folosind sistemul);
full-time și formă extramurală.

În funcție de forma ședinței, conținutul mesajului despre ședință, care trebuie trimis mai întâi proprietarilor, și procedura de vot va diferi.

În cazul votului față în față, proprietarii sunt prezenți personal la ședință. La desfășurarea ședinței în lipsă, proprietarii au dreptul atât să participe personal la ședință, cât și să voteze, după ce s-au familiarizat cu agenda ședinței în lipsă. În cazul votului în absență, proprietarii își transmit deciziile la adresa indicată în anunțul de ședință, sau electronic prin intermediul sistemului.

4. Cum să vă pregătiți pentru adunarea generală a proprietarilor?

Când vă pregătiți pentru adunarea generală a proprietarilor de spații, trebuie să:

Defini În ordinea de zi a ședinței, puteți include probleme care necesită decizia proprietarilor. De asemenea, pentru ordinea de zi a oricărei ședințe se solicită întrebări despre alegerea locului de ținere a procesului-verbal de ședință și hotărâri ale proprietarilor și despre alegerea președintelui de ședință, a secretarului și a membrilor comisiei de numărare, care va însuma rezultatele votului, dacă nu a fost stabilit anterior în mod permanent printr-o decizie separată a ședinței de proprietari. "> ordinea de zi intalnire generala.
Machiaj
Mesajul de notificare a proprietarilor trebuie să indice în mod obligatoriu:
- forma întâlnirii ( full-time, part-time, part-time);
- data, ora și locul ședinței (dacă ședința se ține personal sau personal sau în lipsă);
- problemele care sunt trecute pe ordinea de zi a ședinței;
- informatii despre persoana din a carei initiativa este convocata sedinta;
- adresa casei dumneavoastră și numărul apartamentului inițiatorului întâlnirii;
- procedura de familiarizare cu informațiile și (sau) materialele care vor fi prezentate în cadrul întâlnirii, precum și locul sau adresa unde pot fi vizualizate.
„> mesaj
pentru a anunța proprietarii.
A pregati Registrul proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente va face mai convenabil notificarea proprietarilor cu privire la o întâlnire și, de asemenea, poate ajuta ulterior la numărarea voturilor. Registrul trebuie să indice numele de familie, prenumele și patronimul fiecărui proprietar, numărul apartamentului, detaliile documentului care atestă proprietatea, suprafața apartamentului, cota proprietarului în proprietatea spațiilor, numărul de voturi aparținând proprietar. Numărul de voturi de care dispune fiecare proprietar este proporțional cu cota sa în proprietatea comună a proprietății comune din casă.
Puteți întocmi un registru comandând extrase despre proprietarii spațiilor din casa dvs. din Registrul Unificat al Imobiliar de Stat sau făcând un drum dus-întors al rezidenților casei. De asemenea, pentru aceste informații, puteți contacta consiliul raional (pentru districtele Novomoskovsky și Troitsky - la prefectura raională) și GKU „Servicii de inginerie raioane.” „> Registrul proprietarilor
spații într-un bloc de locuințe, precum și Formele aproximative de sesizare a adunării generale a proprietarilor, împuternicirea de vot, formele în care proprietarii își marchează voturile, procesul-verbal al adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe se găsesc în Anexele nr. 1, 2, 3, 4, 5 la Ordinul Ministerului Construcțiilor din Rusia din 31 iulie 2014 nr. 411 / pr „Cu privire la aprobarea termenilor aproximativi ai acordului pentru gestionarea unui bloc de apartamente și a liniilor directoare pentru procedura de organizare și desfășurare a adunărilor generale ale proprietarilor de spații în blocuri de apartamente.”
Mai multe detalii privind cerințele pentru înregistrarea procesului-verbal al adunării generale a proprietarilor pot fi găsite în ordinul Ministerului Construcțiilor și Locuințelor și Utilităților din 28 ianuarie 2019 nr. blocurilor de locuințe către organele executive autorizate ale entităților constitutive ale Federației Ruse, care exercită supravegherea locuințelor de stat ”.
„> forme de formeși materiale informative (formular de sesizare a ședinței, formular de decizie a proprietarului localului, formular de proces-verbal etc.).
Stabiliți modul în care veți notifica proprietarii întâlnirii.

5. Cum se anunță proprietarii întâlnirii?

Dacă mai devreme, la adunarea generală, proprietarii au stabilit deja că la intrare pot fi plasate anunțuri de noi întâlniri, puteți face acest lucru. Dar dacă nu s-a luat o astfel de decizie, notificarea va trebui trimisă prin scrisoare recomandată sau predată personal împotriva semnăturii.

Proprietarii trebuie anunțați cu cel puțin 10 zile înainte de data ședinței. Vă rugăm să rețineți: districtul dvs. va trebui, de asemenea, să anunțe despre întâlnirea proprietarilor dacă casa este deținută de orașul Moscova.

De asemenea, va trebui să ții un registru al notificărilor, indicând în el datele proprietarilor și datele sesizării acestora. Dacă trimiteți o notificare prin scrisoare recomandată, atunci data notificării este data la care a fost trimisă scrisoarea. Pe viitor va fi necesară atașarea chitanțelor poștale la procesul-verbal al adunării proprietarilor.

Dacă țineți o ședință în lipsă sau în lipsă, va trebui să atașați la notificare formulare de vot pentru fiecare dintre probleme și să indicați termenul limită pentru adoptarea hotărârilor, precum și locul sau adresa unde trebuie trimise acestea. .

6. Cum votez?

Pe întâlnire față în față proprietarii se familiarizează cu materialele pe problemele de pe ordinea de zi, discută aceste probleme și votează fiecare dintre ele. Votarea în avans a problemelor neincluse pe ordinea de zi nu va fi valabilă.

Pentru a participa la discuții și la vot față în față, proprietarii spațiilor trebuie să aibă un pașaport și o copie a documentului care confirmă dreptul de proprietate asupra spațiilor, iar reprezentanții proprietarilor spațiilor trebuie, de asemenea, Originalul și o copie a procurii de a participa la adunarea generală și, dacă proprietarul este o persoană juridică, trebuie să aveți în plus o copie certificată a deciziei / protocolului privind alegerea / numirea șefului său în pozitia

„> documente care confirmă împuternicirea de a reprezenta interesele proprietarului la adunarea generală. În cazul în care votează reprezentantul proprietarului, la procesul-verbal al adunării se anexează ulterior o procură legalizată.

informații despre cine participă la vot (numele, prenumele și patronimul proprietarului sau reprezentantului proprietarului; dacă proprietarul localului este o persoană juridică, atunci numele și OGRN ale persoanei juridice);
numărul apartamentului (local nerezidențial);
detalii și tip de document care confirmă proprietatea;
suprafața spațiilor deținute;
cota-parte a proprietarului în proprietatea localului și în proprietatea comună a casei;
numărul de voturi deținute de proprietar la adunarea generală.

"> formulare și, de exemplu, ridicând mâna cu dovezi documentare ale deciziilor proprietarilor. Regulile și modul în care se desfășoară votarea pot fi aprobate de adunarea generală.

Votarea în formularul de corespondență se desfășoară în intervalul de timp stabilit de dvs. folosind formularele trimise proprietarilor împreună cu notificarea întâlnirii sau electronic prin intermediul sistemului.

Cu jumătate de normă formularul își asumă capacitatea de a vota atât în lipsă, cât și în mod personal care participă la ședință.

În formularele de vot, vizavi de fiecare problemă, a cărei decizie este cerută de la proprietari, ar trebui să existe coloane „pentru”, „împotrivă” și „abținut”. Proprietarul trebuie să verifice una dintre opțiunile de răspuns. Formularul și, în consecință, votul proprietarului vor fi considerate nevalide dacă sunt marcate simultan mai multe răspunsuri la aceeași întrebare, dacă răspunsurile la întrebări nu sunt date, dacă nu sunt indicate informații despre proprietar (reprezentantul proprietarului), dacă formularul nu conține semnătura proprietarului (reprezentantului) ...

7. Cum se numără voturile proprietarilor?

8. Ce să faci după întâlnire?

În cel mult 10 zile de la adunarea generală a proprietarilor, originalele hotărârilor și procesele-verbale ale adunării generale a proprietarilor trebuie depuse la organizația de conducere, consiliul de administrație al asociației de proprietari, cooperativa de construcții de locuințe sau locuințe, alt consumator specializat. cooperativă, care trimit apoi aceste documente Inspectoratului pentru Locuințe din Moscova. În plus, în termen de 10 zile, acestea trebuie amplasate în vederea familiarizării proprietarilor într-o încăpere accesibilă tuturor proprietarilor și stabilită de adunarea generală. Copiile documentelor sunt păstrate la adresa, care determină și adunarea generală a proprietarilor.

Hotărârea adunării generale a proprietarilor este obligatorie pentru toți proprietarii de spații din casă, indiferent dacă aceștia au participat sau nu la adunare.

Dacă nu sunteți de acord cu decizia luată de adunarea generală a proprietarilor cu încălcarea procedurii stabilite de Codul locuințelor al Federației Ruse (dacă nu ați participat la o astfel de ședință sau ați votat împotriva adoptării acestei decizii) și în cazul în care această decizie vă încalcă drepturile și interesele legitime, puteți face recurs.

Puteți depune contestație la instanță în termen de șase luni de la ziua în care ați știut sau ar fi trebuit să știți despre decizie. Instanța, ținând seama de toate împrejurările cauzei, are dreptul să mențină decizia atacată dacă votul dumneavoastră nu a putut afecta rezultatele votului, încălcările comise nu sunt materiale și decizia luată nu v-a adus prejudicii.

Puteți solicita, de asemenea, la Inspectoratul de Stat pentru Locuințe al orașului Moscova, care, la rândul său, are dreptul de a se adresa instanței de judecată cu o declarație pentru invalidarea deciziei adoptate de adunarea generală a proprietarilor.

primiți informații despre sondaje și inovații din casă prin aplicații, e-mail sau SMS.

Proprietarii de spații, organizațiile de management și HOA pot organiza o adunare generală online. Dar pentru a începe să țină întâlniri online, proprietarii trebuie să ia o decizie adecvată la o întâlnire preliminară față în față, în persoană, prin corespondență sau prin corespondență (fără a folosi sistemul) a proprietarilor.

Pentru a utiliza serviciul, trebuie doar să ai la îndemână un computer sau un smartphone și să fii înregistrat în proiectul Active Citizen, iar pentru a iniția un sondaj, informare sau întâlnire, trebuie să-ți conectezi profilul din sistemul Active Citizen la profilul tău de pe Site-ul.

Serviciul „Electronic House” folosește un sistem modern de criptare și stocare a informațiilor (blockchain), în care este imposibilă falsificarea rezultatelor sondajelor și voturilor.

(vezi textul din ediția anterioară)

5. Anunțul de organizare a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe trebuie să indice:

1) informații despre persoana din a cărei inițiativă este convocată această ședință;

2) forma de desfășurare a acestei ședințe (vot în persoană, în lipsă sau în lipsă);

(vezi textul din ediția anterioară)

4) ordinea de zi a ședinței;

5) procedura de familiarizare cu informațiile și (sau) materialele care vor fi prezentate la această întâlnire, precum și locul sau adresa unde pot fi vizualizate.

6. Proprietarii care dețin cel puțin zece la sută din voturile din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe au dreptul de a solicita în scris organizației de conducere sau consiliului de administrație al unui parteneriat de proprietari, locuințe sau construcție de locuințe. cooperativă, altă cooperativă de consum specializată pentru organizarea unei adunări generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe. În contestația pentru organizarea unei adunări generale a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente, trebuie formulate problemele care trebuie incluse pe ordinea de zi a ședinței. La cererea proprietarilor, organizația de conducere, consiliul de administrație al unei asociații de proprietari, o cooperativă de construcție de locuințe sau de construcții de locuințe sau o altă cooperativă de consum specializată sunt obligați să ia măsurile necesare pentru organizarea unei adunări generale a proprietarilor de spații dintr-un apartament clădire, în termen de patruzeci și cinci de zile de la data primirii cererii, dar nu mai târziu de zece zile înainte de data adunării generale, să notifice fiecare proprietar al localului din această casă despre ținerea acestei adunări generale în conformitate cu procedura stabilită, precum și să întocmească documentele necesare pe baza rezultatelor acestei adunări generale și să se asigure că acestea sunt aduse la cunoștința proprietarilor spațiilor din această casă în conformitate cu procedura, stabilită de partea 3 a art. 46 din prezentul Cod.

Numărul minim de participanți la o întâlnire a proprietarilor de locuințe necesar pentru a lua decizii se numește cvorum. În conformitate cu partea 3 a articolului 45 din Codul Locuinței (HC), majoritatea ședințelor necesită un cvorum de peste 50% din toți proprietarii.

Cu mai puțină reprezentare, publicul poate face schimb de opinii, dar acest lucru nu va fi semnificativ din punct de vedere juridic. Mai mulți proprietari de case trebuie să fie prezenți pentru a lua decizii critice. Vă vom spune despre toate aspectele în articol. Dacă mai aveți întrebări, puteți obține sfaturi de la un avocat.

Principii de bază pentru determinarea cvorumului necesar

Organul de conducere al unui bloc de locuințe (MD), conform părții 1 a articolului 44 din LC, este o reuniune a proprietarilor de spații rezidențiale din această clădire. Cvorumul necesar pentru luarea diferitelor decizii este determinat de mai multe articole din acest act normativ. Cu cât problema în discuție este mai semnificativă, cu atât indicatorul necesar este mai mare.

Valorile posibile ale cvorumului pentru luarea diferitelor decizii sunt enumerate în paragraful 1 al părții 44 a articolului 2 și în partea 1 a articolului 46 din JK (link la sfârșitul articolului). Au fost stabilite următoarele opțiuni pentru numărul necesar de voturi: mai mult de jumătate, două treimi și 100%.

Cerința minimă posibilă de reprezentare asigură că două adunări legitime nu pot fi organizate în același timp. Unele dintre ele nu vor avea numărul necesar de proprietari. În plus, dacă este necesar, adunarea proprietarilor are dreptul de a modifica valoarea cerută a reprezentării în sensul creșterii.

Proprietarii de locuințe dintr-un bloc de apartamente au apartamente de diferite dimensiuni. Prin urmare, votul nu se face printr-o simplă numărare a audienței. Cel mai frecvent raport este 1 vot = 1 m2 de locuință. Având în vedere acest lucru, este necesar să se numără voturile la fiecare adunare a proprietarilor.

Cvorum și vot

Dacă aveți reprezentarea necesară, puteți începe să votați. Legiuitorul are voie să preia cea mai mare parte a întrebărilor cu majoritate simplă și nu toți proprietarii, ci doar cei care s-au adunat. Adică, dacă la întâlnire sunt prezenți mai mult de jumătate dintre proprietari, o decizie cu privire la o anumită problemă este luată de 50 la sută din această jumătate.

Cu alte cuvinte, puțin peste un sfert dintre locuitori pot rezolva multe probleme din viața unui bloc de locuințe. O astfel de problemă este, de exemplu, distribuția costului de întreținere a locuinței. Sau un mecanism de administrare a proprietății comune, de exemplu, prin alegerea Consiliului de proprietari al MD.

Votul la ședința proprietarilor de locuințe poate avea loc personal sau în lipsă, precum și personal și prin corespondență.

Întrebări pentru care este suficientă o majoritate simplă

Alegerea președintelui și secretarului ședinței și, uneori, a unei comisii de chiriași, este obligatorie la fiecare astfel de ședință de proprietari. Este la fel de important să se stabilească unde se păstrează copiile procesului-verbal și ale altor documente ale ședinței.

Pe lângă aceste aspecte, o majoritate simplă aprobă și procedura de sesizare a proprietarilor despre întâlnirea planificată a proprietarilor sau despre problemele rezolvate la aceasta. Acest lucru se întâmplă atunci când procedura pentru astfel de informații stabilită de Codul Locuinței trebuie schimbată.

Subparagrafele 3.2, 3.3 și 3.4 din partea 2 a articolului 44 din LC stabilesc, de asemenea, că următoarele probleme pot fi rezolvate cu majoritate simplă:

selectarea sistemului de informații utilizat pentru votul absenților (de exemplu, GIS Locuință și Servicii comunale);
alegerea unui administrator al adunării generale pentru un astfel de sistem;
aprobarea Regulamentului privind organizarea de ședințe folosind sistemul;
stabilirea regulilor de vot în absență și de primire a voturilor de către administrator.

Partea 2 a articolului 161 din Cod stabilește obligația proprietarilor de locuințe de a alege o metodă de administrare a locuinței. Aceasta poate fi autogestionată sau printr-o companie de management, o asociație de proprietari sau o cooperativă de locuințe.

Clauza 4 din partea 2 a articolului 44 și partea 1 a articolului 46 permite o majoritate de voturi pentru aprobarea societății de administrare selectată și a contractului cu aceasta. Dacă vorbim despre schimbarea organizației de gestionare, atunci este aprobată și rezilierea contractului cu cea anterioară.

Valoarea plății pentru serviciile societății de administrare, remunerația președintelui DG, onorarii pentru com. resursele pentru întreținerea proprietății comune sunt decise și de o majoritate simplă a participanților la adunarea proprietarilor. La fel și încheierea de contracte pentru furnizarea de utilități, contracte cu un operator regional pentru îndepărtarea deșeurilor solide, amenajarea gardurilor, paturilor de flori, locurilor de joacă pentru copii și auto.

Alte întrebări frecvente care sunt adresate de majoritatea celor implicați:

dotarea intrărilor cu interfoane;
echipamente pentru sisteme de monitorizare video;
amenajarea zonelor de recreere în apropierea casei;
aplicarea senzorilor de mișcare;
angajarea concierilor.

Pentru aprobarea tarifelor pentru plata conținutului unor astfel de inovații este suficientă și o majoritate simplă a participanților la întâlnire. Dar deja mai mult de jumătate din voturile tuturor proprietarilor sunt necesare pentru a dota administrația MD cu dreptul de a rezolva problemele reparațiilor curente.

Precum și pentru a decide procedura de formare a plafonului fondului. reparații, deschiderea unui cont pentru a acumula contribuții pentru implementarea acestuia, dacă proprietarii au ales această metodă de sprijin financiar pentru lucrare.

Întrebări care necesită 2/3 voturi

Cu un asemenea număr de consoane, Consiliul sau Președintele este înzestrat cu dreptul de a decide problemele de administrare a casei, precum și dispoziția tuturor bunurilor comune. Rețineți că acest lucru nu se aplică întreținerii acestuia. Vorbim despre închirierea unui teren de zonă sau subsol, instalarea unui mediu publicitar de orice tip etc.

Costurile materiale solide, cum ar fi cheltuielile de capital, se încadrează în această categorie de astfel de probleme. repararea și reconstrucția clădirii. Deci ei spun suma contribuției pentru plafon. renovare și întregul fond al acestui eveniment.

În mod similar, aceștia sunt de acord cu punerea în aplicare a împrumutului, condițiile contractului de împrumut și desemnează persoana responsabilă pentru împrumut. Acest lucru, de altfel, îi va proteja pe proprietari de litigiile care pot ajunge în instanță.

100% dintre alegători și 100% dintre toți proprietarii

În practică, este foarte dificil să rezolvi o întrebare care necesită unanimitate deplină. Chiar și doar asigurarea prezenței de 100% la vot nu este o sarcină ușoară. Ce putem spune despre unanimitatea proprietarilor în luarea unei decizii. Din fericire, necesitatea unui astfel de vot a fost stabilită de legiuitor doar în câteva cazuri.