Što je alternativna prodaja stana? Rizici kupca. Alternativna prodaja stanova: što to znači. Ostali nazivi i oblici

Prema procjenama stručnjaka za tržište nekretnina do 70% svih transakcija na sekundarnom tržištu stanova - alternativni poslovi.

Dakle, kupnja ili prodaja sekundarno stanovanje, svaki sudionik na tržištu ima vrlo veliku vjerojatnost da će naići upravo na ovu vrstu transakcije.

Štoviše, može djelovati kao jednostavno prodavač ili kupac i kupac i prodavač u isto vrijeme.

Analizirajmo što je alternativna transakcija kupoprodaje stana i gdje se primjenjuje.

Dragi čitatelji! Naši članci govore o tipičnim rješenjima pravna pitanja... Ako želite znati kako točno riješiti svoj problem - nazovite telefonom besplatne konzultacije:

Alternativni dogovor: što je to?

Alternativni dogovor- transakcija kupoprodaje u kojoj prodavatelj stana istodobno stječe stan za sebe.

Alternativna trgovina ima sljedeće značajke:

• održavaju istovremeno najmanje 2 kupoprodajne transakcije, a u drugom je prodavatelj prodavač prve transakcije;
• Dogovor međusobno povezani, otkazivanje prvog posla automatski dovodi do kvara drugog.

Ova načela razlikovati alternativnu transakciju od konvencionalne, u kojem primitak novca od strane prodavatelja nije vremenski ograničen na bilo kakve događaje.

U budućnosti može riješite ih prema vlastitom nahođenju i, na primjer, također kupiti stan. U alternativnoj transakciji, glavni principi su upravo povezanost i istovremenost.

U pravilu se ova situacija razvija na jednom jedinom razlog - prodavatelj nema gdje živjeti ako samo proda stan.

A prodaja je način poboljšati ili promijeniti njihov životni uvjeti.

Mogućnosti dogovora

Sve transakcije na sekundarnom tržištu mogu se grubo podijeliti u tri vrste:

1. izravna (neto) prodaja;
2. alternativni posao;
3. "Lanac" stanova.

Izravna prodaja- transakcija u kojoj prodavatelj jednostavno prima novac, a zatim njime raspolaže prema vlastitom nahođenju.

to najjednostavnija vrsta transakcija, po svojim načelima ne razlikuje se mnogo od kupovine na primarnom tržištu stanova.

Alternativni dogovor- prodaja stana uz istodobno stjecanje drugog stanovanja.

Takav dogovor ima minimalno 3 polaznika:
Kupac - Prodavatelj / Kupac - Prodavatelj.

Novac primljene od Prodavatelja / Kupca od Kupca prenose se u cijelosti ili djelomično Za prodavatelja.

Alternativni načini organiziranja dogovora:

• poboljšanje životnih uvjeta, na primjer, prodaja jednosobnog stana i kupnja dvosobnog stana;
• promjena životnih uvjeta bez nedvosmislenog poboljšanja kvalitete, na primjer, preseljenje u drugo područje, promjena podova itd .;
• pretjecanje kada se prodaje višesobni stan i kupuju 2 stana;
• kongres- prilično rijetka opcija kada se dvije ili više kuća prodaju istovremeno, a jedna se kupuje.

Opcija kongres je rijetkost jer je teško pronaći dva ili više kupaca za predmete koji se prodaju.

Osim toga, obično oni koji se usele mogu “bezbolno” prodati jedan stan za izravnu prodaju kako bi nemojte komplicirati alternativni posao.

Prilikom sklapanja alternativnog dogovora drugi posao kupovanje i prodaja je uvijek "Neto prodaja", inače nastaje "Lanac" stanova.

Sastoji se od nekoliko alternativnih ponuda koje završavaju s " neto prodaja».

O pravilima pregovaranja pri kupnji stana možete saznati iz.

Postupak

Alternativni dogovor inherentno se sastoji od nekoliko redovnih poslovačiji red ovisi o broju sudionika.

Ako ih ima tri (Kupac, Prodavatelj / Kupac, Prodavatelj), možete ugrubo opisati redoslijed djelovanja za sve strane.

Faze

Faze alternativne transakcije imaju male nijanse u usporedbi s izravnom kupoprodajnom transakcijom:

1. Prodavatelj stavlja stan na prodaju, dok tražite alternativu (suprotna opcija)... Prilikom pronalaženja kupac mora konačno odlučiti o kupnji svog stana;
2. Kupac prodavac zaključuje ugovor o avansnom plaćanju / depozitu s kupcem vašeg životnog prostora, koji označava preliminarne datume i uvjete za predstojeću transakciju;

Za informacije o tome kako ispravno sastaviti ugovor o depozitu pri kupnji nekretnine pročitajte ovdje.

3. Istodobno se sklapa predujam ili ugovor o depozitu s prodavateljem odabranog stana, u ugovoru je određen isti rok za dovršetak transakcije s državnim tijelima. registracija;
4. Događa se prikupljanje svih potrebnih dokumenata za obje transakcije. Nakon prikupljanja dokumenata postavlja se dan nadolazeće transakcije i u pripremi su kupoprodajni ugovori;
5. Na dogovoreni dan poželjno je za sve sudionike u transakcijama okupiti se u isto vrijeme kako biste izbjegli neočekivane smetnje. Potpisani su i kupoprodajni ugovori, novac se prenosi duž lanca(u gotovini ili zalaganjem sef za pohranu);
6. Ugovori o prodaji zajedno s potrebnim dokumenti prenosi na državna tijela registracija.

Pogledajte video o tome kako sigurno izvršiti transakciju kupnje stana putem sefa:

Potrebni dokumenti

Za provođenje zamjenske transakcije kupoprodaje trebate isti popis dokumenata kao i za standardnu ​​transakciju.

Oba prodavača moraju dostaviti:

• davanje prava dokumenti (izvadak iz USRN -a);
• , prema kojem je stan postao vlasništvo (prodaja i kupnja, privatizacija, darovanje itd.);
• katastarske putovnice;
• Pomozite na prodaju od ZHSK(o nepostojanju dugova, broju i sastavu registriranih osoba);
• opća punomoć, suglasnost organa starateljstva, pristanak supružnika (ako je potrebno).

Svi sudionici transakcije za registraciju moraju dostaviti osobne iskaznice. Kupci - sporazum supružnici za kupnju.

"Lanac" stanova: što je to?

"Lanac" stanovi su one alternativne transakcije u kojima broj sudionika premašuje 3 a može doseći desetak ili više.

Iako su u praksi takvi slučajevi rijetki. Obično "Lanac" se zovu povezane transakcije kupoprodaja najmanje 4 sudionika.

Ova se transakcija može prikazati sljedećom formulom:

Kupac - Prodavatelj / kupac 1 - Prodavatelj / kupac 2 - Prodavač

Bilo koji "lanac" završava "neto prodajom", odnosno kupoprodajnom transakcijom u kojoj nije kupljena alternativna opcija.

"Lanac" stanova- još teža opcija od alternativnog dogovora, budući da je broj sudionika u njemu veći, i povećava se vjerojatnost kvara cijelog "lanca" eksponencijalno.

Stoga mnogi prodavači ili kupci stanova jedva se slažem sudjelovati u "lancima" zbog velika vjerojatnost kvara osobna kupoprodajna transakcija krivnjom jednog od sudionika u "lancu".

Rizici i privilegije

Alternativni dogovor ima svoje pros i minusi ali ponajviše u njoj zainteresirana osoba koji prodaje i kupuje stan u isto vrijeme.

Ostali kupci i prodavači postanu stranke takvog sporazuma nevoljko zbog činjenice da pronaći izravne mogućnosti za stanovanje ili kupce koji im odgovaraju neuspjeh.

Glavni rizik alternativne transakcije je složenost njegove organizacije i dizajna.

Više sudionici- teme teže organizirati ih, dogovoriti uvjete i zahtjeve, sastaviti i potpisati preliminarne i osnovne kupoprodajne ugovore i istovremeno registrirati transakcije s tijelima za državnu registraciju.

Stoga takve transakcije gotovo nikada nisu potpune bez nekretnine, dok pratnja može izvesti jedna stvar ili čak nekoliko agencija po broju sudionika.

Takav dogovor može odvaliti ne samo u fazi pripreme, već i nakon prijenosa dokumenata za registraciju.

Na primjer, ako registracijska tijela obustavit će jednu transakciju, tada će se sudionici drugog sporazuma također morati prijaviti za obustavu.

Veliki broj sudionika u transakciji, osobito s "lancem" stanova, oštro povećava vjerojatnost neadekvatnih sudionika, zbog čega se cijela uobičajena transakcija može osujetiti.

Stoga biste u alternativnoj transakciji trebali posebno obratiti pozornost psihološke i moralne kvalitete stranaka, budući da jedan sudionik može prekinuti cijeli "lanac".

Osobito je opasna osoba koja kupuje i prodaje stanove. istovremeno.

Ostali sudionici alternativnog dogovora jesu manje kamate u njezinoj provedbi jer im je lakše izvršavati obične transakcije izravne prodaje.

Često Prodavatelj / Kupac mora pružiti popust na vaš stan i kupiti kuću malo skuplju Tržišna vrijednost , kako bi se drugi sudionici složili sudjelovati u alternativnoj transakciji.

Alternativna prodaja i kupnja u teoriji mogu se podijeliti u dvije jednostavne transakcije međutim, ova opcija ima i nedostataka.

DO prednosti alternativnog dogovora uključuje mogućnost izravnog preseljenja i registracije na novoj adresi, zaobilazeći srednje stambene prostore.

Štoviše, u slučaju ometanje kupovine prodavatelj ne riskira da će "zaglaviti" s novcem i grčevito tražiti nove mogućnosti kupnje.

Obavljanje dva redovna obrta neće zaštititi prodavatelja od ometanja mogućnosti kupnje, što je posebno opasnost na nestabilnom tržištu s rastom cijena.

Tijekom razdoblja u kojem se traži nova mogućnost kupnje, cijene mogu porasti za 10 posto ili više, što nije u interesu prodavatelja.

Oporezivanje

Prema ruskom porezno zakonodavstvo , prodaja kuće smatra se prihodom i mora se oporezivati Porez na dohodak po stopi od 13% ako su ispunjena dva uvjeta:

1. stanovanje je bilo u vlasništvu manje od 5 godina(za stanovanje kupljeno prije 01.01.2016. - manje od 3 godine);
2. trošak stanovanja prelazi milijun rubalja, dok se prihod oporezuje veći od ovog iznosa (1 milijun - veličina odbitak imovine bez poreza).

Uvriježeno je mišljenje da se prilikom dvije kupoprodajne transakcije, ako je nabavna cijena jednak ili veći od prodajne vrijednosti, tada je osoba izuzeta od Porez na dohodak.

Ovo mišljenje je malo pogrešno, jer porezni rezident nije oslobođen plaćanja poreza.

Ali on to može iskoristiti kompenziranje ako prethodno nije iskoristio pravo na primanje porezni odbitak pri kupnji kuće.

U ovom slučaju možete izdati povrat poreza u iznosu od 13% cijene stečenog stanovanja, dok oporezivi iznos ne može premašiti 2 milijuna rubalja.

Prilikom provođenja prijeboja, ovisno o vrijednosti prodanog i kupljenog stambenog prostora, možete smanjiti oporezivi iznos na nulu i potpuno osloboditi se od obveze plaćanja poreza, ali samo ako osoba prethodno nije uživala porezni odbitak.

Alternativni dogovor, i pogotovo "Lanac" stanova- jedna od najtežih mogućnosti kupovine i prodaje na sekundarnom tržištu.

Neće biti suvišno dati nekoliko savjet profesionalni sudionici tržištu nekretnina.

Nekretnine savjetuju:

• Prilikom provođenja alternativne transakcije, bolje je kontaktirati pouzdana agencija za nekretnine, budući da su se nekretnine više puta susretale s ovakvim transakcijama.

  Samostalno se ponašati takvu transakciju i kontrolirati sve njezine sudionike dovoljno teško;

• Ne biste trebali graditi dugačke "lance" stanova koji gotovo uvijek osuđen na slom... Što manje veza u alternativnom poslu, to bolje.

  Treba obratiti pažnju o karakteristikama karaktera svih sudionika transakcije, te u slučaju barem jedne nepouzdane veze, bolje je ne gubiti vrijeme na izgradnju cijelog lanca;

• Alternativni dogovor - zadnje utočište za sve njegove sudionike, ako postoji prilika da se jednostavno proda ili kupi stan, bolje je ne sudjelovati u tome.

  Na drugoj strani ako su namjere čvrste i sve su potpisane predugovori, tada vrijedi mnogo puta razmisliti prije nego što odustanete od takvog dogovora, jer ćete u tom slučaju iznevjeriti vrlo veliki broj ljudi;

• Najbolje vrijeme za provesti alternativni poslovi - točka stabilne cijene na tržištu nekretnine, budući da skokovi vrijednosti mogu utjecati na namjere određenih sudionika.

Među mnogim shemama otuđenja nekretnina, valja istaknuti alternativnu prodaju stana, budući da je ovaj format transakcije jedna od najpopularnijih opcija prijenosa vlasništva (ako, naravno, govorimo o sekundarnom tržištu nekretnina).

U okviru ovog članka govorit ćemo o tome što je alternativna prodaja stanova, analizirati rizike kojima bi mogli biti izloženi kupci i prodavači, te razmotriti prednosti i nedostatke transakcija u ovom formatu.

Alternativna prodaja znači prodaju jednog dijela nepokretnosti uz istodobno stjecanje druge nekretnine.

Formalno, s pravnog gledišta, strane u transakciji sklapaju potpuno običan kupoprodajni ugovor, a njihova pravni odnos kojim upravlja isti zakonodavni akti (uz neke iznimke, o kojima će biti riječi u nastavku).

Alternativni dogovor: tko ima koristi od toga

Najčešći razlozi za odabir alternativne prodaje su potreba za poboljšanjem životnih uvjeta, putovanja (djeca, supružnici nakon razvoda), preseljenje stanovnika komunalnih stanova, otkup stana od umirovljenika i drugih ljudi koji su socijalno slabo zaštićeni.

Osim pogodnosti transakcija nekretninama koje se provode u ovom formatu, alternativna prodaja često je jedini način za promjenu životnih uvjeta. Tako, na primjer, ako su u transakciju uključeni predstavnici takvih kategorija stanovništva kao što su umirovljenici, maloljetnici, štićenici, jedan od glavnih uvjeta za prodaju njihove imovine je dostupnost jamstava da ni pod kojim uvjetima neće ostati bez krov nad glavom.

Prilikom sklapanja ugovora s predstavnicima navedenih kategorija (kao i kod prodaje stanova i dionica) obvezna je ovjera ugovora kod javnog bilježnika. Zapravo, popularnost alternativne prodaje objašnjava se činjenicom da je za redovnu prodaju kuće potrebno vrijeme, a za kupnju stana potreban je novac, u slučaju alternativne prodaje (najčešće je ovo razmjena) ne morate naplatiti određeni iznos i možete se useliti u novi dom odmah na dan potpisivanja ugovora.

Bit alternativne transakcije i vrste sudionika

Vlasnici nekoliko stanova često sudjeluju u jednokratnim transakcijama. Ponekad govorimo o desetak stanova, čiji vlasnici žele zamijeniti svoj stan ili se preseliti nekretnina u novac. Međutim, nekretnine pokušavaju ograničiti broj sudionika što je više moguće: u jednom od slučajeva okupila se prilično impresivna publika koja je potpisala ugovor, a sastoji se od vlasnika, vlasnika dionica, njihovih nekretnina, samo 20 -ak ljudi.

Nije lako natjerati sve te ljude da se međusobno dogovore u isto vrijeme, dok je dogovor između "svatko sa svakim" glavni uvjet za ostvarivanje lanca istodobne prodaje.

Ispitajmo vrste sudionika u transakcijama alternativne prodaje. U prodajnim lancima postoje „gornji“ - koji ne mijenjaju ništa i plaćaju stanovanje novcem, „srednji“ - oni su klasični sudionici, budući da kupuju i prodaju u isto vrijeme, i „niži“ - takvi sudionici prenose svoju imovinu i primaju novac iz sefa ...

Značajke alternativne prodaje

Ovaj format transakcija nekretnina kao alternativna prodaja ima svoje karakteristike. Najveća prednost je što se tijekom zamjene vlasnici stanova koji se prodaju oslobođeni rizika suočavanja s okolnostima koje ih sprječavaju u kupnji drugog stana. No, s druge strane, ova vrsta transakcije prilično je komplicirana, rizici „nepotpisivanja posla“ su preveliki, iz razloga što čak i ako se samo jedan od vlasnika predomisli oko sklapanja ugovora, cijeli lanac srušit će se. S obzirom na prisutnost različitih pravnih suptilnosti, kao i na organizacijske poteškoće, potrebno je veliko iskustvo od nekretnine, takve su operacije jednostavno preteške za početnike.

Potrebno je ne samo pristati vlasnike, već i provesti procjenu pravna čistoća svake nekretnine, procijenite vjerojatnost ishoda i izradite dokumentarnu podršku tako da nakon dovršetka transakcije nitko od sudionika neće imati problema. Glavna opasnost je da sud može priznati transakciju kao nezakonitu (na primjer, ako su povrijeđena nečija imovinska prava).

Prednosti i nedostaci alternativne prodaje

Sada je vrijeme za razmatranje prednosti i nedostataka prodaje nekretnina u alternativnom formatu transakcije. Sa stajališta prodavatelja i kupca, korisne kvalitete i negativni aspekti bit će različiti, pa ćemo ih razmotriti redom.

Za prodavatelja

Prednosti

U uvjetima nestabilnosti tržišnih cijena stanova, prodavatelj ne riskira da ostane bez krova nad glavom. To se posebno može dogoditi kada je nakon kupnje prodavatelj imao novac u rukama, a u tom trenutku došlo je do naglog obezvređivanja novca, što je razlog nemogućnosti kupnje druge kuće. Preseljenje i registracija se provode odmah, za to ne morate gubiti vrijeme na sklapanje zasebnih ugovora, sve je to već navedeno u ugovoru.

nedostatke

S alternativnom prodajom, cijena se mora smanjiti, jer se u ovom slučaju smanjuje interes i kupaca i prodavača. Potrebno je više vremena - morate pronaći kupca, pričekati da agent za nekretnine izgradi lanac sudionika, sa svakim od njih dogovorite uvjete posla.

Za kupca

Prednosti

Povećavajući izbor na tržištu nekretnina, možete procijeniti još mnogo potencijalno zanimljivih opcija. Dobit u cijeni, budući da se tijekom izravne prodaje postavlja veća cijena nego tijekom prodaje "alternativnih" stanova. Osim toga, aktivno sudjelovanje nekretnine u fazi pripreme transakcije omogućuje vam da na vrijeme saznate različite aspekte i brzo postignete dogovore. Ako se transakcija obavlja uz sudjelovanje banke ili organa starateljstva, u ovom slučaju predviđena je dodatna provjera imovine radi pravne čistoće.

nedostatke

Veliki su rizici od sloma dogovora zbog precijenjenosti (u odnosu na tržište) očekivanja prodavatelja, a štoviše, to se može dogoditi neposredno prije nego što bi se transakcija trebala dogoditi. Također postoje rizici sukoba u slučaju da se stranke počnu dogovarati osim s nekretninama.

Upisani vlasnici i vlasnici

U vrijeme zamjenskih transakcija vlasnici najčešće ostaju upisani četvornih metara promjena vlasnika. Možete se registrirati na novoj lokaciji nakon što je vlasnik odjavljen sa stare adrese. S druge strane, vlasnik se može odjaviti ranije, ta je nijansa predviđena ugovorom. U pravilu, ugovorom je prodavatelju nametnuta obveza napuštanja stana. (legalno, odjavite sve stanare) u roku od četrnaest dana od datuma prijenosa stambenog prostora prema zakonu, i bez obzira na to je li došlo do stvarnog prijenosa (prijava) ili ne.

Osim upisanih vlasnika na adresi nekretnine za prodaju, mogu se upisati i osobe koje mogu imati pravo korištenja stana, ali nisu vlasnici. Za razliku od vlasnika, registrirani korisnici ne snose obveze prema ugovoru koji je sklopio vlasnik, a mogu i kršiti ugovorne obveze, nema utjecaja na njih. Stoga su kupci krajnje osjetljivi po ovom pitanju i inzistiraju na tome da se svi korisnici odjave. Inače će biti iznimno teško natjerati korisnike da napuste stambeni prostor, čak i putem suda - kupac nema ugovorni odnos s korisnicima, pa se ne može govoriti o prekršajima od strane potonjeg.

Pristup sefovima

Povlačenje od strane kupca Novac tamo postavljen od strane prodavatelja najčešći je način namire u alternativnim transakcijama. Mnoga pitanja, ponekad vrlo značajna, iz različitih razloga nisu odražena u ugovoru, a ispunjenje niza uvjeta izravno je uređeno uvjetima pristupa ćeliji. Uključujući - i pitanja izjava korisnika. Jedan od načina postizanja pouzdanih dogovora s korisnicima je ovjera njihovih obveza o odjavi iz registra. Međutim, takvi dokumenti imaju zakonska ograničenja, zbog čega ih sud ne može prihvatiti kao valjane prilikom razmatranja slučaja.

Sudjelovanje maloljetnih vlasnika

Ako su maloljetnici koji posjeduju nekretninu ili udio uključeni u alternativnu transakciju, nakon otuđenja stanova trebali bi dobiti nekretnine jednake cijene (ili više) onaj koji je prodan. Ako je udio vrlo mali, zamjena može biti prijenos odgovarajućeg iznosa na maloljetnikov bankovni račun. Prije sklapanja ugovora, tijela starateljstva moraju razmotriti ovo pitanje i s njima se dogovoriti, inače se transakcija jednostavno neće dogoditi.

Usput, ako je prodavatelj iz nekog razloga donacijom prenio udio na maloljetnika bez pristanka organa starateljstva, potonji mogu zahtijevati poništenje transakcije. Darovanje nekretnine, unatoč besplatnoj prirodi operacije, transakcija je, a prema zakonu, sve transakcije između štićenika i skrbnika su nezakonite.

Prijenos stanova u alternativnim transakcijama

Prijenos nekretnine u smislu stvarnog preseljenja vrši se u smjeru suprotnom od kretanja sredstava. Odnosno, prva koja se preselila je "vrhunska" strana u transakciji - ona koja daje novac, a zauzvrat ne daje svoju nekretninu. A iza njega, ostali sudionici su smješteni duž lanca.

Rizici se povećavaju alternativnom prodajom

Rizici u alternativnim transakcijama rastu razmjerno povećanju lanca, to je uvijek potrebno zapamtiti i trezveno procijeniti postojeće okolnosti, kao i čimbenike koji potencijalno mogu dovesti do pojave bilo kojih drugih okolnosti. Ti rizici povećavaju napetost među stranama u transakciji i utječu na njihove odnose, jer svaki od novih sudionika unosi svoja očekivanja i vlastiti stupanj nezadovoljstva uvjetima. Pojava svakog teško pitanje popraćeno rizikom odbijanja transakcije od strane bilo kojeg sudionika, odnosno povećava se rizik od uništenja lanca, što povlači za sobom nemogućnost izvršenja transakcije.

Zaključak

Unatoč prisutnosti određenih poteškoća u alternativnim transakcijama, ovaj oblik odnosa može biti ne samo najisplativiji, već i jedini mogući način promijeniti stan. Mnogi građani koji žele nekako riješiti svoja stambena pitanja jednostavno nemaju dovoljnu svotu novca, kao ni mogućnost da nekako privuku taj novac. (bankovni kredit itd.).

Imajte na umu, međutim, da se koristi nadoknađuju rizicima. Svaki objekt dodan lancu treba kvalitativno provjeriti s obzirom na njegovu pravnu čistoću. Inače će gotovo sve strane u transakciji imati problema.

Očigledna prisutnost rizika razlog je za privlačenje kompetentnog posrednika u nekretninama i, idealno, za traženje podrške profesionalnog odvjetnika specijaliziranog za stambeno pravo.

Igor Vasilenko

Koja je alternativna prodaja stana?

Pozdrav dragi čitatelji mog bloga.

Jučer je Ivan Vasiljevič došao u našu agenciju. U starosti je odlučio povećati životni prostor (očito su djeca financijski pomogla) pa ga je u tom pogledu zanimalo - koja je to alternativna prodaja stana, koja mu je ponuđena u jednoj agenciji za nekretnine?

U početku je njegov stav prema bilo kojoj "alternativi" bio strogo negativan. No, postupno ulazeći u shemu, promijenio je mišljenje na potpuno suprotno.

Pogledajmo pobliže koja je ovo opcija za prodaju stana i kako se razlikuje od uobičajene.

Alternativa (francuska alternativa, od latinskog alternatus - druga) - potreba da se izabere jedna od dvije ili više međusobno isključujućih mogućnosti, kao i svaka od ovih mogućnosti.

Koncept "alternative u prodaji stana"

Alternativna kupnja i prodaja stana jednokratna je transakcija prodaje jedne nekretnine i stjecanja druge. Obično se u slengu koristi kombinacija "alternativna prodaja", budući da je kupnja uvijek "redovita".

Alternativna prodaja često je jedini mogući posao ako stan ili udio u njemu pripada malodobnoj djeci, umirovljenicima (to jest, "društveno nezaštićenim vlasnicima").

Notarski oblik ugovora

Transakcije s maloljetnicima ili skrbnicima vlasnika provode se samo u javnobilježničkom obliku. Prodaja zajedničkog vlasništva također je samo u javnobilježničkom obliku. Kupite u zajedničko vlasništvo moguće jednostavnim pisanjem.

To je važno!
Također, alternativne transakcije su uobičajene u slučajevima kada vlasnici nemaju drugi dom i, prema uvjetima transakcije, moraju otići u kupljeni dom. U vrijeme transakcije vlasnici su "registrirani" na staroj adresi, te registriraju i prenose stvari odmah na novu adresu.

Na tržištu postoji mnogo alternativnih transakcija - najmanje polovica stanova na tržištu: proširenje stambenog prostora, obiteljski kongres, putovanje na 2 adrese, putovanje u zajednički stan, stan s maloljetnim vlasnikom (privatizacija, majčinski kapital), stanovi s umirovljenim ili bolesnim vlasnicima.

Alternativna shema prodaje

Postoji "vrhunski kupac" s novcem i nekoliko prodavača stanova. Tehnički, može postojati nekoliko "vrhunskih kupaca" (na primjer, kada se prodaje više nekretnina odjednom i kongres u jednom stanu) ili "drugi kupci" (ako kupuju stan u lancu).

"Najniži prodavači" prodaju samo stanove i primaju novac od ćelija.

"Prosječna" prodaja i kupovina u isto vrijeme sa sljedećim opcijama:

• uz nadoplatu vlastitim novcem ili privučenim novcem - hipoteka, subvencija;
• oslobađanje novca
• zadržite novac od prodaje.

Ponude- "lokomotive" su upravo alternativne: uključuju nekoliko stanova, a svaka strana ima kritiku bitan dovršiti sve jednokratne transakcije.

S povećanjem broja sudionika u transakciji, složenost se naglo povećava

Svjestan sam dogovora o "parnim lokomotivama", u kojem je sudjelovalo 16 stanova. Obično nekretnine pokušavaju ograničiti broj sudionika do točke u kojoj se cijela situacija može dobro kontrolirati: u mojoj je praksi u jednoj transakciji sudjelovalo 5 stanova plus kupac, a na transakciju je došlo 20 -ak ljudi, vlasnika i nekretnina .

Značajke alternativnih transakcija

Posebnost takve transakcije je jednokratna registracija i prodaje i kupnje. Ne postoji rizik da će kupac prodati stan i primiti novac, ali iz nekog razloga neće moći kupiti drugi objekt.

Okolnosti pod kojima kupnja može propasti

Rizici: depresijacija valute, odbijanje prodavatelja stana koji im se svidio da prodaju, odsutnost jednog od sudionika transakcije i drugi.
Zbog velikih organizacijskih složenosti i pravnih zamršenosti, samo se nekretnine bave alternativnim transakcijama. Za takve transakcije iskustvo jedne ili dvije transakcije nije dovoljno; potrebno je dovoljno duboko znanje da se procijene uvjeti transakcije, "čistoća" stanova i predvidi dobar ishod transakcije.

Uknjiženi vlasnici stanova

U alternativnim transakcijama, registrirani vlasnici često ostaju registrirani u vrijeme transakcija. Upis se može provesti odmah na adresi kupljenog stana, može se provesti nakon odjave s adrese prodanog stana. Strane u transakciji raspravljaju o ovom trenutku.

NORMALNO razdoblje PRAVNOG izuzeća je 14 dana, mora biti naznačeno u kupoprodajnom ugovoru i ne ovisi o stvarnom prijenosu stana po ugovoru.

Registrirani vlasnici (tzv. "Korisnici")

Korisnici su osobe koje su prijavljene na adresi stana koji se prodaje, ali nisu vlasnici. Takve osobe imaju pravo korištenja stambeni prostori, zato se i tako zovu. Alternativna prodaja nije obavezna za registrirane korisnike. Čak i ako se registrira maloljetna djeca.

I trebali biste znati da ako se vlasnici stana obvežu odjaviti se pod uvjetima kupoprodajnog ugovora, korisnici nisu strana u ugovoru i nemaju takvu obvezu. "Korisnici" mogu prekršiti ugovore, a kupci nemaju značajnu polugu. Stoga su kupci stanova krajnje skrupulozni prema osobama prijavljenim u stanu.

Uvjet za zakonito oslobađanje stana je bitan uvjet kupoprodajni ugovori. Ispunjenje uvjeta kupoprodajnog ugovora u sukobnoj situaciji moguće je postići samo putem suda. I vrlo je teško tužiti korisnike s kojima kupac nema ugovorni odnos.

Uvjeti alternativne transakcije također su regulirani uvjetima pristupa sadržaju sefova. Mnoga značajna pitanja transakcije, uključujući izjavu korisnika, riješena su izvan teksta kupoprodajnog ugovora i uređena su uvjetima pristupa sefovima za međusobnu nagodbu.

Jedan od načina rješavanja situacije s prijavljenim osobama su snažne obveze, potvrđene javnobilježničkim izjavama. Javnobilježničke aplikacije imaju neka ograničenja i moraju biti podržane odgovarajućim uvjetima za pristup sefu.

Pod određenim uvjetima za nastanak vlasništva (na primjer, odbijanje sudjelovanja ili privremeni izostanak u vrijeme privatizacije), korisnici zadržavaju doživotno pravo na korištenje stambenog prostora. A prema sudu, nevjerojatno je teško pretplatiti se na takve korisnike. U tom slučaju korisnici se moraju odjaviti prije transakcije.

Skrbništvo kod maloljetnih vlasnika

Maloljetni vlasnici djece, u zamjenu za stan ili udio koji se prodaju, moraju dobiti drugi stan ili udio čija je vrijednost identična onoj koja se prodaje ili većoj. U slučaju vrlo malog udjela, djeca mogu primiti novac na bankovni račun. Opcije se moraju dogovoriti sa zaposlenikom organa starateljstva, pokroviteljstva i starateljstva.

Opskrbljivanje maloljetnih vlasnika imovinom u stanu "unutar obitelji" putem donacije može biti teško zbog položaja službenika starateljstva. Stav nekih je da se donacija smatra transakcijom, a zakon zabranjuje transakciju između skrbnika i štićenika. Postoje mogućnosti rješenja, ali to je izvan opsega ovog članka.

Alternativa za PRODAJU

PROSI za prodavatelje alternativnog stana:

1. Nema rizika da ostanete bez krova nad glavom zbog nestabilnih cijena.
2. Nema rizika od depresijacije novca i skokova valute, budući da se novac ne pohranjuje, već se odmah prenosi za kupljeni objekt.
3. Registracija i odmah selidba na novu adresu bez posrednih rješenja.

Jedino rješenje ako je jedan od vlasnika prijavljen pri organima starateljstva, pokroviteljstva i starateljstva. Ovo je kategorija socijalno ugroženih građana.

Bilješka!
Konkretno, maloljetna djeca-vlasnici ne mogu biti registrirani, ali preduvjet registracija prodaje pristanak je organa starateljstva.

I organi starateljstva u Moskvi daju pristanak na prodaju imovine vlasnika djece samo kad se djeci da druga imovina - kupnja ili donacija.

PROTIV za prodavatelje alternativnog stana:

1. Primjetan pad cijene stana zbog niskog interesa kupaca i prodavača.
2. Uvjeti prodaje znatno su duži: potraga za kupcem, odabir objekta i dogovor o transakciji sa svim stranama.

Važna značajka alternativne transakcije je ispravno izvršavanje avansa od kupca do kupca i od kupca do prodavatelja. Ispravan dizajn- jamstvo mirne transakcije i sigurnosti vlastita sredstva kupac.

Alternativa za KUPNJU

PROSI za kupce alternativnog stana:

1. Širi izbor opcija na tržištu (u odnosu na jednu "besplatnu" postoje 2-4 "alternativne") ili povećanje cijene, jer su "prazni" stanovi nešto skuplji od alternativnih.
2. Sudjelovanje u transakciji profesionalnih nekretnina koje "izglađuju nepravilnosti" u odnosima.
3. Sudjelovanje banke (a time i procjeniteljskih društava i osiguravajućih društava) i organa starateljstva u transakciji dodatna je provjera "pravne čistoće" predmeta. Ali nije garancija!
4. Relativno jamstvo otpuštanja korisnika (registrirani "vlasnici").

PROTIV za kupce alternativnog stana:

1. Visoki rizici da "ne uđe" u posao zbog precijenjenih očekivanja prodavatelja o mogućnostima na tržištu ili cijenama.
2. Veliki rizici povećanja cijene prije trgovine. "Prodavač je odabrao samo jedan stan, ali mi prolazimo po cijeni samo ako platite 50-200 tisuća kuna." - to se može čuti od prodavatelja nekretnina.
3. Rizik od sukoba između strana u multilateralnom sporazumu raste višestruko.

Prijenos stanova nakon transakcije vrši se obrnutim redoslijedom kretanja novca. Budući da se ljudi useljavaju u kupljeni i DOSTUPNI stan, gornji kupac useljava se posljednji. To treba uzeti u obzir pri planiranju dogovora.

PROCJENA RIZIKA ZA ALTERNATIVNU PRODAJU

Treba imati na umu da rizici eksponencijalno rastu s povećanjem broja objekata sudionika u transakciji. Svaki novi objekt u lancu stanova povećava napetost u međuljudskim odnosima. Svaki novi član donosi svoja očekivanja i nezadovoljstvo u posao. Rizik odbijanja jedne od strana u transakciji raste sa svakim složenim pitanjem.

USLUGE NEKRETNINA i njihov trošak za alternativnu kupnju i prodaju

Usluge nekretnina sastoje se od dva dijela:

• Prodajte predmet. Prodavač će za svoj stan dobiti pravi novac.
• Kupite predmet. Nekretnina bira kvalitetan objekt nekretnine.

U skladu s tim, provizija za usluge naplaćuje se na oba dijela usluge - prodaji i kupnji. Minus popust za uslugu u paru od 0,5%.

Izvor: https://www.realtor-pro.ru/alternativa

Slabosti u alternativnim transakcijama nekretnina

Najčešći poslovi na moskovskom tržištu nekretnina su alternativni poslovi, kada se umjesto jednog kupuje drugi. U osnovi, alternativni posao je zamjena stanova kupoprodajnim ugovorom.

Alternativna zamjena provodi se kada osoba proda jedan stan i odmah kupi drugi, odnosno u transakciju je uključeno nekoliko nekretnina odjednom.

Često u transakciji sudjeluje 4-6 stanova, događa se da u lancu sudjeluje i do 12 stanova, što još jednom potvrđuje koliko su te transakcije složene, koliko se znanja i vještina traži od nekretnine, koliko živci stoje - od svi sudionici transakcije, jer što je lanac duži, lakše ga je prekinuti.

Ranije, u Sovjetsko doba, razmjena se odvijala pomoću barter ugovora. Novac nije bio uključen u takvu transakciju, već je došlo do razmjene stanova između stranaka u transakciji. Mena je uvelike suzila opseg potrage za zamjenom, jer je vrlo teško pronaći stan koji će vam se svidjeti pod uvjetom da će se vlasniku ovog stana svidjeti vaš stan i da će pristati useliti se u njega.

Suvremeni alternativni posao je, kao što smo rekli, zamjena stanova putem kupoprodajnog ugovora. Prednost alternativnog dogovora je u tome što njegovi sudionici mogu izabrati stan među desecima tisuća ponuda. Do danas je alternativni posao najveći pristupačan način za mnoge Moskovljane da riješe svoje stambene probleme.

Realtori priznaju da se, iako se lavovski udio transakcija uvijek odnosio na alternative, tijekom krize njihov broj povećavao, a u godinama nakon krize samo rastao. Razlog je jednostavan - to je smanjenje prihoda stanovništva, smanjenje hipotekarnih programa.

Popularnost alternative je očita. Neto prodaja stana je, najčešće, za one koji napuste grad (državu), ili su dobili nasljedstvo i žele višak nekretnina pretvoriti u novac. Kupnja stana opet nije česta operacija na tržištu nekretnina, jer malo ljudi ima besplatan iznos za kupnju stana.

Korisni savjeti!
Većina ljudi useljava, odlazi, prodaje stanove manje površine i kupuje veću, tj. preferira alternativne transakcije nekretninama. Danas alternativne transakcije čine 80% ukupnog obujma transakcija na sekundarnom tržištu stambenih nekretnina u Moskvi.

Pravo je vrijeme za alternativne poslove jer je tržište nekretnina sada stabilno. Druga je stvar kada cijene rastu tjedno. Tada se često nekretnine suočavaju sa situacijom da su već našli kupca za stan klijenta, popravili njegovu vrijednost i počeli tražiti opciju zamjene, a tijekom pretraživanja cijene rastu, a klijenti, kako kažu nekretnine, već "rade ne uklapaju u alternativu ", odnosno lakše je govoriti, više nemaju dovoljno novca za kupnju prikladnog stana za preseljenje.

"Velika je vjerojatnost da će transakcije cijelo vrijeme biti pod prijetnjom neuspjeha i natjerale nas da ponudimo uslugu" Razmjena prema novoj shemi "za razdoblje rasta cijena na tržištu," kaže Oleg Igorevich Zenkin, voditelj odjel sekundarnog stanovanja Agencije za nekretnine Moskovsko-pariške banke. - Prvo smo počeli tražiti opciju preseljenja za naše klijente, a zatim - kupca za njihovu nekretninu. Time je izbjegnuto povećanje cijena, a našim kupcima uštedjeno vrijeme i novac. "

No, razdoblje pada cijena nekretnina ili njihova stabilizacija najbolje je vrijeme za alternativne poslove. Prvo, postoji kupac za vaš stan, cijena za njega je fiksna, a dok tražite alternativu, cijene su malo snižene. Istodobno, naravno, dobivate u novcu, jer se smanjuje iznos doplate za novo stanovanje.

Alternativni poslovi imaju puno nedostataka, prije svega - ranjivost takvih poslova i nepredvidivo vrijeme, drugo. Nemoguće je predvidjeti koliko će sudionika biti u transakciji i, shodno tome, koliko će trajati proces pronalaženja kupca za vaš stan i alternative za vas. Opasnost od kolapsa lanca je vrlo velika. Ako se jedan od sudionika u lancu predomisli ili se otkriju neki problemi s dokumentima, cijeli će se lanac, koji se mukotrpno sastavlja nekoliko mjeseci, raspasti.

Osim toga, kada toliko strana sudjeluje u transakciji, a svaka stranka ima svog predstavnika, posrednika u prometu, stranke se jednostavno ne mogu složiti. Tijekom transakcije mogu nastati sporovi o uvjetima ugovora o pristupu ćeliji, vremenu isporuke stana novim vlasnicima ili nekom drugom neslaganju.

Jasno je da će svaka strana braniti svoje interese, ali sve to čini alternativni dogovor još ranjivijim. Osim toga, sada mnogi kupuju nekretnine hipotekarnim kreditom, što znači da će posao biti ugrožen ako ga banka u posljednjem trenutku ne odobri. Opet će cijeli lanac patiti.

Alternativni ugovori su vrlo raznoliki: to može biti kongres, sporedni kolosijek, preseljenje zajedničkog stana. Najčešća vrsta alternativnih ponuda su putovanja. Ovo je prodaja jednog stana i istovremena kupnja dva ili više stanova. Glavni razlozi preseljenja su obiteljski sporovi, razvodi brakova, potreba za odvajanjem, podjela imovine između nasljednika, supružnika itd.

Složeniji tip alternativnog dogovora, iako ništa manje uobičajen, jest konvencija. Njegova bit leži u prodaji dva (ili, rjeđe, više od dva) stana, i umjesto njih, stjecanju jednog, sa ili bez nadoplate. Složenost kongresa leži u činjenici da se pri prodaji dva stana istodobno iznimno rijetko može pronaći kupac za oba odjednom.

Stoga se isprva prihvaća akontacija za jedan stan na određeno razdoblje, a za drugi nastavljaju tražiti kupca. Problem je upravo u vremenu, jer se akontacija vrši za određeno, najčešće, kratko razdoblje (ne više od mjesec dana), a ako za to vrijeme nema kupca za drugi stan, transakcija se možda neće dogoditi .

Izvor: http://www.mosflat.ru/smi/alternative_deals/

Koju alternativu ima alternativna prodaja?

Ušteda novca za kupnju stana u Moskvi praktički je posprdan zadatak za većinu ljudi, jer će morati štedjeti do starosti svojih unuka. Stoga vrlo često drugi stan postaje financijska odskočna daska za kupnju stana čija je prodaja vezana uz kupnju novog.

Istodobno se formira lanac prodaje stanova u kojem jedan od sudionika istovremeno djeluje kao prodavatelj i kao kupac. To se zove alternativna prodaja. O njoj će biti riječi u ovom članku.

Prednosti alternativnog dogovora

Roditelji alternativnog dogovora bili su izravna razmjena i barter poslovi, koji postoje do danas, ali su rijetki zbog složenosti odabira opcija. Izravna zamjena moguća je samo za neprivatizirane (općinske, državne) stanove, dok svi zakupci (upisani) stana A postaju zakupci (upisani) u stanu B, a stanari stana B preregistrirani su u stan A.

To je važno!
Postupak je težak i dugotrajan, zahtijeva prikupljanje dokumenata i razmatranje u državnom unitarnom poduzeću „Moskovski gradski centar za iznajmljivanje stanova“. Ako su oba stana u vlasništvu, tada svi vlasnici jednog stana mogu zaključiti drugi ugovor o zamjeni sa svim vlasnicima. Poteškoće leže u pronalaženju međusobno prikladnih opcija za zamjenu, pribavljanju suglasnosti svih vlasnika i dogovaranju o nadoplati, ako postoji.

U usporedbi s razmjenom i zamjenom, alternativna prodaja uvelike pojednostavljuje traženje odgovarajućih opcija: ispada da je mnogo lakše pronaći kupca za stan, a zatim i odgovarajući alternativni stan, kako bi povezali uvjete kupoprodaje i dovršili transakciju .

Osim veće varijabilnosti, alternativna transakcija također vam omogućuje da prodate staro i kupite novi stanovi s u isto vrijeme, u jednom danu, dajući "alternativi" mogućnost da ne izlazi besplatno u prodaji svog stana.

To je osobito važno jer se većina alternativnih prodavača boji transportirati, pa čak i skladištiti u bankama. velike svote novca, a moguće nagle promjene ekonomske situacije i cijena nekretnina još ih više plaše.

Državna registracija ugovora o kupoprodaji stana koji se prodaje i kupuje odvija se neovisno jedan o drugom, osim u slučajevima kada je u ugovorima transakcija propisana pod uvjetom. (Bit će zaseban članak o tome što je dogovor pod tim uvjetom, stoga ne zaboravite se pretplatiti na ažuriranja web stranica poštom, e-poštom ili RSS-om).

Iako formalno ugovori o kupoprodaji starih i novih stanova nisu međusobno povezani, postupak njihove registracije teče paralelno. Osim toga, u alternativnoj transakciji strane u transakciji obično postavljaju pravne (odjava iz registra na staroj adresi i preseljenje) i fizičke (stvarno preseljenje) uvjete dovoljne da se alternativni agent može odmah ponovno registrirati i premjestiti iz starog stana u novi zaobilazeći srednji stambeni prostor.

Dakle, za premještanje iz jednog stana u drugi potrebna je alternativna transakcija, istodobno dovršavajući transakciju prodaje starog stana i kupnje novog, uz minimiziranje rizika primanja i pohrane transakcija i neugodnosti povezanih s preseljenjem i ponovna registracija. Sve te pogodnosti za "alternativu" mogu rezultirati dodatnim poteškoćama za druge strane u transakciji, a ako postoji nekoliko alternativnih stanova u lancu otuđenja stanova, tada je vjerojatnost da se takva transakcija dovede do logičnog zaključka obrnuto proporcionalno broju sudionika.

Značajke alternativne prodaje

Stoga smo, radi jednostavnosti, nazvali "stari" i "novi", pogledali alternativnu prodaju na primjeru lanca od dva stana. Međutim, u stvarnosti u lancu može postojati nekoliko alternativnih stanova ili soba, kao i hipoteka od bilo kojeg od kupaca ili potrebe za skrbništvom.

Primjer. Moj klijent A. obratio mi se za pomoć u prodaji dvije sobe u komunalni stan kako bi se kupila zasebna jednosobni stan... Kupac jedne sobe bio je izravnim novcem, a kupac druge se također pokazao kao "alternativa". Kupac je koristio hipoteku. Odabrali smo stan u kojem je udio pripadao maloljetnom djetetu, što je prodavatelja obvezalo da prođe kroz upravni odbor i djetetu osigura drugi smještaj. Dogovor je prošao 10 mjeseci nakon početka radova.

Šest (!) Obitelji, pet nekretnina bilo je uključeno u transakciju, proces su koordinirala četiri nekretnine i jedan neovisni kupac hipoteke.

Bilješka!
Što je više sudionika u alternativnoj transakciji, to se više interesa mora uzeti u obzir pri pripremi jedne transakcije. Gubitak barem jedne karike iz lanca alternativne prodaje (odbijanje prodaje ili kupnje, viša sila, odbijanje banke da izda zajam ili tijela starateljstva za izdavanje rješenja) može poništiti sve ugovore o pripremi transakcije.

Rizik od propasti transakcije jedan je od najznačajnijih u slučaju alternativne prodaje. Sam proces alternativne prodaje može trajati dugo vremena od 1 mjeseca do 1 godine u složenim transakcijama.

S povećanjem broja sudionika u transakciji, financijska shema transakcije također postaje sve teža, kretanje avansnih otplata za stanove s veze na poveznicu, namirenje kroz sef, pristup sefu s novcem, kontrola nad komplicira se državna registracija kupoprodajnih ugovora, raste nervoza i psihološki pritisak.

Sve ovo objašnjava zašto alternativni stanovi Obično koštaju 5-10% jeftinije od besplatnih, a agencijska provizija za alternativnu transakciju je 1,5-3 puta veća nego za jednostavnu prodaju.

Alternativni ugovori uobičajeni su u Rusko tržište nekretnina, dok se u Sjedinjenim Državama takva shema uopće ne koristi. Razvijena hipotekarna institucija u Sjedinjenim Državama omogućuje vam podizanje kredita za kupnju kuće, nakon čega se klijent može sigurno preseliti u nova kuća i staru staviti na prodaju. Novac od prodaje kasnije će se koristiti za otplatu kredita. U Rusiji se takve prodajne sheme rijetko koriste, uglavnom zbog mnogo manje povoljni uvjeti kreditiranje.

Kako bi pobjegli od alternativne prodaje, u nekim se slučajevima alternativni posao dijeli na dva jednostavna posla - prodaju i daljnju kupnju, jedan za drugim. To omogućuje pozicioniranje stana na prodaju za 5-10% skuplje nego u slučaju alternative, kao i sudjelovanje u kupnji s besplatnim novcem u budućnosti te na taj način ostvarite više pregovaranja.

Naravno, podjela je u ovom slučaju povezana s određenim neugodnostima: kupac u pravilu želi dobiti fizički i pravno prazan stan u jednostavnoj prodaji. Da biste to učinili, morate se unaprijed odjaviti iz stana, možda čak i "u zrak" i prenijeti svoje osobne stvari na drugo mjesto.

Ako je moguće, onda na stabilnom tržištu takav podjela može donijeti korist od 10 do 20% prodajne cijene. Na nestabilnom tržištu takve se manipulacije ne bi trebale provoditi, jer uzastopna trgovanja bit će prekinuta na vrijeme za najmanje mjesec dana, a cjenovno okruženje može se značajno promijeniti.

Malo ljudi zna da se osim standardnog kupoprodajnog ugovora stan može kupiti i alternativnom transakcijom.
No, postoje određeni rizici koje je potrebno uzeti u obzir kako ne biste postali žrtva prijevare. U donjem članku ćemo vam detaljno reći o specifičnostima alternativnih transakcija i kako postupiti kako biste transakciju obavili što je brže i ispravnije.

✔
✔

✔
✔

✔
✔

✔
✔

○ Što je alternativna transakcija?

Ova vrsta transakcije je zamjena stanova putem kupoprodajnog ugovora. Specifičnost leži u činjenici da se provodi jednokratna prodaja stambenog prostora, odnosno dokumenti se istovremeno potpisuju. U transakciju je uključeno nekoliko sudionika, što nije u suprotnosti s Poglavljem 9 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Alternativni posao možete zaključiti i zamjenom. No ovdje treba imati na umu da se mogu mijenjati samo stanovi koji se društveno iznajmljuju (članak 72. ZKP -a RF). Osim toga, gotovo je nemoguće pronaći opciju koja u potpunosti odgovara objema stranama pa se razmjena najčešće događa uz nadoplatu.

○ Karakteristika alternativne prodaje.

U alternativnoj prodaji, jedan vlasnik prodaje svoj stan dok kupuje drugi. A prodavač posljednjeg stambenog prostora može biti kupac za treću stranu. Razmotrimo shemu takvog dogovora na primjeru.

Vlasnik trosobni stanželi prodati i kupiti dva jednosobna stana. A jedan od prodavača jednosobnog stana ide u kupnju dvosobni stan... Kao rezultat takve transakcije sklapaju se 4 kupoprodajna ugovora.

✔ Alternativa.

Alternativa znači da ga vlasnik stana prodaje dok u isto vrijeme kupuje drugi. Alternativa je upravo drugi stečeni životni prostor. Potpisivanje kupoprodajnih ugovora i njihovo državna registracija događa se istog dana. Ova vrsta transakcije ima tri sudionika:

• Kupac prvog stana.
• Prodavatelj prvog stana, koji je ujedno i kupac drugog "alternativnog" stana.
• Prodavač "alternativnog" stana.

✔ Alternativni lanac.

Ovdje se ne ostvaruje jedan životni prostor, već nekoliko. Istodobno, prodavači svakog od njih djeluju kao kupci drugog stanovanja, što čini alternativni lanac. Treba imati na umu da se svi stanovi ne smiju prodavati uzastopno.

Na primjer, vlasnik četverosobnog stana želi ga prodati i zauzvrat kupiti tri stana: dva jednosobna i jedan dvosobni (uz nadoplatu). Ovdje se gradi lanac od 4 stana, od kojih su tri alternativna.

Složenost transakcije također ovisi o duljini lanca. Broj stanova koji mogu sudjelovati u shemi nije ograničen, ali u praksi njihov broj rijetko prelazi 4.

○ Tipični rizici prodaje stana.

Prodaja nekretnina uvijek je povezana s određenim rizicima. Najčešće su to:

• Podcijenjena vrijednost zbog pogrešne procjene imovine.
• Susret s prevarantima koji pod izlikom pregleda stana žele iz njega nešto ukrasti.
• Rad s beskrupuloznom agencijom za nekretnine.
• Pogreške u papirologiji (posebno u kupoprodajnom ugovoru).

No, najveći rizik za prodavatelja nastaje pri prijenosu novca. Budući da se plaćanje vrši nakon registracije ugovora, on uopće može ostati bez novca ako se kupac iznenada predomisli. Postupak osporavanja transakcije može biti prilično dug, a uspjeh nije zajamčen. Također, osim računa ne možete potpisati dodatne dokumente o plaćanju. Samo uzimanjem u obzir svih nijansi svi se rizici mogu svesti na minimum.

○ Posebni rizici alternativne prodaje stanova.

Osim tipičnih rizika povezanih s prodajom nekretnina, alternativna transakcija uključuje i neke specifične rizike koji nastaju zbog složenosti organizacije procesa. Ono čega se točno vrijedi bojati bit će detaljno opisano u nastavku.

✔ Nedosljednost radnji.

U bilo kojoj alternativnoj transakciji uključeno je više od dvije strane. Stoga svako neslaganje među njima može uzrokovati potpuni raskid cijelog postupka. Vrlo je važno da svaka od strana u transakciji ima odgovarajuće zahtjeve i realno procijeni cijenu i stana koji želi prodati i stana koji planira kupiti.

Važno je da zahtjevi odgovaraju stvarnim tržišnim cijenama i mogućnostima drugih sudionika. U protivnom postoji opasnost od povećanja uvjeta transakcije, pa čak i njezinog otkazivanja.

✔ Djelomična registracija ili odbijanje registracije.

Ovaj rizik nastaje zbog činjenice da svi stanovi koji sudjeluju u transakciji nisu međusobno povezani (registrirani su prema posebnim ugovorima). Stoga postoji opasnost da matičar može obustaviti registraciju jednog od ugovora, uslijed čega jedna strana riskira da ostane bez stana i bez novca.

Da biste to izbjegli, morate redovito pratiti proces registracije (na web stranici Rosreestr prema brojevima aplikacija). U slučaju problema s jednim ugovorom, ostale strane u transakciji odmah pišu izjavu o obustavi drugih ugovora, a zatim se bave razlozima. Ako se ne radi o obustavi, već o odbijanju registracije, postupak je isti.

○ Kako izbjeći rizike?

Da biste izbjegli takve rizike, možete koristiti usluge javnog bilježnika ili slijediti preporuke nekretnine.

✔ Notarska pomoć.

Kontaktiranje bilježnika od posebne je važnosti u pitanjima alternativne transakcije. To je zbog činjenice da ako je ugovor o transakciji nekretnine ovjeren kod javnog bilježnika, onda ne prolazi dodatnu provjeru odvjetnika. Sukladno tome, razdoblje registracije je kraće, a rizik djelomične registracije ili odbijanja manji.

Bolje je povjeriti provođenje alternativne transakcije profesionalcima. Jer u ovaj slučaj, broj dokumenata koje treba provjeriti autentičnost je veći. Poteškoće mogu nastati i s organizacijom procesa potpisivanja svih ugovora. Zato je vrijedno kontaktiranja nadležnog nekretnine kako biste povećali vjerojatnost uspješne transakcije.