Reći da je tržište nekretnina s njegovom terminologijom proučavano i naizmjence, ni u kojem slučaju ljudskog života može nas iznenaditi nekim podmorničkim kamenjem i suptilnosti, koje nismo ni sumnjali. Ponekad ljudi koji žele napraviti nekretnine se suočavaju s nepoznatim konceptom: "vrsta prodaje - alternativa". Što je to i što očekivati \u200b\u200bod takvog oglasa?

Definicija i mehanizam transakcije

Dakle, što je ova vrsta prodaje - "alternativa"? Definicija ovog koncepta leži u ključnoj riječi ove fraze. Takve transakcije su bilateralni sporazumi, kada jedan od sudionika ne samo proda nekretnina, ali odmah kupuje tuđe. Obično se takav sporazum zaključuje između tri vlasnika: konvencionalno, mogu se nazvati vrhunskim kupcem, srednjim i nižim prodavateljem.

Iz tih stavki već je jasno da je to "medij" glavna ulogaProlazeći novac natrag s vrha kupca, niži prodavatelj. Kako bi se izbjegle nepotrebne rizike, realtor je uvijek prisutan na takvim operacijama, što čini postupak što je moguće jednostavnijim za sve njegove sudionike.

Druga imena i oblici

Što je vrsta prodaje "alternativa" znači, ljudi su prije znali. Primitivni oblik takve transakcije je razmjena: kupac stječe stan prodavatelja, a prodavatelj za preostali novac je nametnut na stanovanje kupca. Najčešće se mijenjaju s doplatom, obično je povezana s kvarom uvjeta transakcije. Što se tiče ostale terminologije, u St. Petersburgu - grad poznat po svom posebnom jeziku - alternativna prodaja Apartmani se nazivaju "nadolazeći" ili "protu-transakcija", pa se nemojte iznenaditi ako dobijete sličnu kombinaciju u izdanju St. Petersburg.

Uzroci izbora

Ali zašto neki ljudi biraju ovu određenu vrstu prodaje (alternativa)? Ono što je to, morat ćete vidjeti za one koji su odlučili prodati stan u kojem su propisani predstavnici društveno nezaštićenih segmenata stanovništva: osobe s invaliditetom, djeca i umirovljenici.

Osim toga, takve transakcije su pribjegli u slučaju da vlasnici apartmana nemaju druge nekretnine, i, prodaju ovo, oni se zapravo nalaze na ulici. Kako bi se isključila slična prilika, a realtors su uključeni, koji će osigurati da transakcija prolazi u skladu sa svim formalnostima zakonodavstva.

Neto prodaja

Kakva je vrsta prodaje "alternativa", shvatili smo. Ako se prodaju i na istom novcu kupili su alternativu. Ali ona se nalazi u oglasima i drugim atribucijama u pogledu statusa stana: "neto prodaja". Pojavljuje se kao "slobodan". Kako biste bolje razumjeli što znači slobodna prodaja stana, možete odgurnuti od definicije alternative: s posljednjom verzijom, ljudi, iseljenjem iz jednog stana, odmah ući u drugo.

U slučaju besplatne prodaje, prodavači već imaju novo mjesto boravka, tako da nećete naći neprijatelja ljudi koji su donijeli obitelj iz rodnog doma. To jest, ako ste prvi put kupili, a zatim prodali stare stanove - onda je to već neto prodaja.

Alternativni prodajni rizici

Vrsta prodaje "Alternativa" - Što je to? Profitabilna stranka na kojoj prosjek ubija dva zečeva odjednom ili muke za sve strane transakcije? Ponekad postoje situacije kada je prosjek, imenovanje neke cijene za njihov dom i već dobivanje unaprijed, počevši tražiti novi stan, razumije da on preuzima cijenu ili da još uvijek nema sredstva za njegov san. Tada može lako slomiti posao, u isto vrijeme oprez za ništa čekati u bilo čemu.

Varijanta je također moguća da će gornji ili niži u nekom trenutku odbiti transakciju, povrijediti dvije druge strane. Naravno, prisutnost Realtors značajno smanjuje rizik od takvih ishoda, ali u isto vrijeme odvijaju se.

Usporedba alternative i njegove odsutnosti

Odabir da je bolje - alternativna ili čista prodaja, vrijedi razmotriti sve prednosti i mane od obje opcije. Prvo, s besplatnom prodajom, transakcija je mnogo lakše od pravnog stajališta: manji broj stranaka može utjecati na nju, a oni koji sudjeluju manje. Drugo, alternativna prodaja utječe veliki broj vanjskih i unutarnjih čimbenika, koji također komplicira transakciju. Očito, neto prodaja su savršena opcija, ali u isto vrijeme u nekim slučajevima alternativa je jedina moguća opcija.

A ako varate?

Usput, usput da neki prodavači ne žele priznati "alternativnost" transakcije, s pravom razmotriti da mogu izgubiti obećavajućeg kupca koji može odbiti sudjelovati u prilično dugu proceduru ponovnog registra i stambene razmjene. Stoga, uvijek, ako želite kupiti novo stanovanje, provjerite status stana. Naravno, nije činjenica da je prodavatelj, ako je prodaja još uvijek alternativa, tako da možete odmah priznati to, ali još uvijek vrijedi pokušati.

Sljedeći korak istraživanja je posjetiti stan. Malo je vjerojatno da će netko živjeti u slobodnom stanovanju, pa bi vas trebao upozoriti. Usput, jedan od obvezni uvjeti Čista prodaja je potpuno oslobođenje stana do potpisivanja ugovora između stranaka, pa što je još jednom provjeriti.

Da biste dobili popis ljudi propisanih u ovom apartmanu (naime, s pogrešnim zaključkom transakcije, oni mogu prije ili kasnije predstaviti svoja prava na četvornih metara), posjetite prodavatelja jedinstvene informacije o informiranju i naseljavanju, gdje ćete dobiti Odgovarajuće potvrde (ne možete ni pokušati prodrijeti tamo bez vlasnika, to neće raditi ionako).

Pa, konačni korak je trajanje razdoblja između usmenog sporazuma o prodaji i izravnom zaključivanju transakcije: na dizajnu svih potrebne dokumente Može potrajati jedan ili dva tjedna, ali ne i više; Ako je prodavatelj nerazumljivih razloga odgodio potpisivanje radova, vjerojatno je da se bavi traženjem alternativnog stanovanja.

Konačno

Dakle, ono što je poželjno - neto prodaja ili prodaja vrsta "alternativa"? Što je to, već smo shvatili. Ostaje sažeti gore navedeno i odabrati najbolje. Većina kupaca i dalje se zaustavlja na ne-alternativnoj transakciji: to je brže, manje složeno je legalno, a mnogo manje rizično. U slučaju alternativne prodaje, lanac će biti brkovi samo ako su sve njegove veze međusobno povezane. Odbijanje barem jednog od njih sudjeluje u operaciji, kao i više sile, kao što je smrt jednog od vlasnika prodajnog stanovanja, ne može samo usporiti, već i uništiti cijelu transakciju.

U isto vrijeme, ljudi su prisiljeni da se uključe u alternativnu prodaju, bez još jednog izlaza. U tom slučaju, morate biti ponekad više pažljivo i bolje ne spasiti na Realtors, koji, neka dobiti određeni postotak iznosa transakcije, moći će pratiti poštivanje svih formalnosti i minimizirati rizike neugodna iznenađenja U obliku neočekivano pojavljivanja koji se pojavljuje u prodaji stanovnika stana, koji se mogu prijaviti za udio u njemu. Bez obzira na to koja metoda odabirete, i dalje ćete moći kupiti vlastiti kut, koji može postati vaša tvrđava, a to je najvažnija stvar.

Alternativna kupnja ili prodaja apartmana (o tome ispod) - to je najčešći tip tržišta transakcija. U Moskvi, na primjer, prema procjenama Realtors, među svim kupnji i prodajnim transakcijama stanova, više od 70% su alternativa. Zašto je to? Da, jer većina ljudi koji prodaju svoje stanove ne ostaju bez novca na ulici, ali oni kupuju svoje ostale stanove u zamjenu, zapravo, promjena Njegov smještaj. Takva istovremena prodaja jednog stana i kupnju drugog, i nazvana alternativna transakcija nekretnina.

U REALTAR SLANE postoji nekoliko imena za različite vrste transakcija Kupnja i prodaja apartmana:

• Ravno ( ili čisto / besplatno) prodaja;
• Alternativna kupnja ili prodaja stana ("alternativa");
• "Lanac" (nekoliko "alternativa", povezano s jednom transakcijom).

Vrsta transakcije nagovještava u svojoj jednostavnosti ili složenosti, kao i - za vrijeme koje će biti potrebno za pripremu takve transakcije. Očito, izgradnja "lanca" komplicira dogovor i zahtijeva više vremena za pripremu, u usporedbi s jednostavnim ( "Čist") Prodaja apartmana.

Smatrati ravno i alternativa Prodaja apartmana više.

Apartman za izravnu prodaju

Podrazumijeva se da prodavatelj stana jednostavno dobiva novac za to i ostavlja bez kupnje ništa zauzvrat. Oni. Iza prodane stana ne proteže se "rep" iz drugih apartmana koji se prodaju / kupili u isto vrijeme s njom.

Za ravno ( ili čisti) Prodaja apartmana Postoje samo dvije strane transakcije: prodavatelj i kupac. Oni više ne ovise. To je očito najjednostavniji i najprikladniji oblik transakcije nekretnina. No, "neto prodaja" stanova, nažalost, događa se na tržištu rijetko.

Apartman alternativne prodaje ("alternativa")

Kupnja i prodaja alternativne prodaje znači da vlasnik prodaje stan i kupuje još jedan stan u zamjenu ( za novac od prodaje prvog). Štoviše, to je učinjeno u isto vrijeme, tj. Transakcija na oba apartmana prolazi u jednom danu, a istovremeno se pretplati, a oba apartmana se također pojavljuju u isto vrijeme.

Najčešće se ispostavlja da je to jedini način da promijeni svoj stan na ono što želim. Uostalom, izravna razmjena ( pod agent apartmana) Rijetko se događa, jer za to bi trebalo biti potpune slučajnosti interesa onih koji se mijenjaju. A to je razumljivo, situacija je malo vjerojatna.

Na ovaj način, u alternativnoj kupnji i prodaji stana Sudjelujte na najmanje tri strane:

• Apartman kupac-1;
• Prodavatelj apartmana-1, koji je pak kupac "alternativnog" apartmana-2;
• Prodavatelj "Alternative" Apartments-2.

U razgovoru, "alternativni apartman" može se nazvati stan-1 i apartman-2. To je već okus sudionika u transakciji. Točka se ne mijenja. Na primjer, mi, na primjer, za razumijevanje, nazovite "alternativu" stan koji se kupuje u zamjenu na raspolaganju, tj. Apartman-2.

Tipičan algoritam za provođenje alternativne transakcije Doveli smo do posebne napomene za praktičnost:

Alternativna ponuda nekretnina, naravno, nešto je komplicirano u smislu organizacije nego "ravno ( ili čisti) Prodaja. " Potrebno je duže i ima svoje specifične rizike ( o tome ispod). Ali to je najčešća opcija za razmjenu stanova kroz kupnju i prodaju.

"Chain" apartmani

- Ovo je transakcija u kojoj ne postoji jedan "alternativni apartman", nego dva ili više. Prodavači svakog prethodnog stana su kupci sljedeće u "lancu" stana.

Štoviše, to nije potrebno za ove apartmane dosljedno jedni drugima. Na primjer, kada prodajete 4 soba apartmana, njezin prodavatelj je izabrao u zamjenu za dva "odnushki" i "dvosobni" ( uz nadoplatu) - tako izgrađen "lanac" Od četiri apartmana, gdje kupuju tri umjesto jednog "Alternativa".

Očito duži "stanovi", više njegovih sudionika i teže je izgraditi cijeli posao. Vrijeme osposobljavanja takve sveobuhvatne transakcije, kao i vjerojatnost njegovog razbijanja. Ako jedan link "lanci" padne tijekom pripreme transakcije, onda se cijela transakcija sruši, a vi morate početi ispočetka.

U praksi, "lanci" preko 4 apartmana su rijetki.

Do ograničite rast "lanaca stanova", moguće je u uvjetima donošenja uvjeta da će sljedeći prodavatelj morati odabrati apartman samo u zamjenu izravna prodaja.

Stvarnosti tržišta nekretnina velikog grada su tako da među apartmani u izravnoj prodaji Češće se susreću "odnushki" i "parovi". Veliki apartmani ( 3-4-soba), u pravilu, povucite "alternativu" ili cijeli "lanac".

The Riječ o alternativnim transakcijama ♦

(Na daljinu stambenih prostora kroz alternativnu kupnju i prodaju transakcije)

Izračune putem bankovnih stanica u alternativnim transakcijama

Prijenos novca u alternativnu transakciju ili u lancu stanova, obično se javlja u gotovini koristeći bankarstvo sefesmaker, Uzeti u obzir različite interese sudionika iznajmljenih dvije ili više stanica u isto vrijeme i potpisuju različite sporazume o uvjetima pristupa svakoj ćeliji.

Najčešće prodaje jedan apartman i kupujete drugu ( alternativa) S. nadoplata Ili, naprotiv, dobivanje razlike u vrijednosti. Zatim za iznajmljivanje izračuna dvije bankovne stanice - jedan za glavni iznos, drugi za nadoplatu ( vidi primjer sheme).

♦ Primjer prijenosa novca krug kroz dvije ćelije ♦

U usporedbi s izračunima u uobičajenom ( ravno) prodaja prodaje i prodaje stana, u alternativna transakcija Postoje nijanse, jer Ovdje postoji sukob interesa nekoliko stranaka transakcije ( za detalje o tome pogledajte referencu).

Specifični rizici alternativne transakcije

Osim obilježje uobičajene prodaje ili kupnje stana, prilikom izgradnje alternativna transakcija Osim toga, postoji i specifični rizicipovezane s organizacijom ovog složenog procesa. Nema potrebe da ih se bojite, samo trebate pažljivo pristupiti procesu pripreme ovog događaja. Nakon svega ( a tko je taj "Realtor"? - vidi referencu) Organizira takve transakcije redovito.

Koja vrsta specifični rizici Inherentni alternativnim transakcijama s apartmanima? O tome u nastavku.

U alternativnoj transakciji ( u lancu stanovaPostoji nekoliko vlasnika nekretnina odjednom. Banalan nedosljednost djelovanja Između njih dovodi do rupture cijele transakcije. Čak i ako je samo jedan od sudionika "pogrešno shvaćen", kao rezultat toga, svi sudionici će patiti - lanac će se raspasti.

Da se to ne dogodi, uvjeti transakcije i slijed djelovanja se više puta izgovaraju svim sudionicima u svim detaljima , I bolje ako svaki sudionik ima dosljedan i papiri akcijski plan transakcije (povezati tipičan plan Akcije za alternativnu transakciju - vidi gore).

Također je važno zahtjevi ( očekivanja) Vlasnici stanova, nacrtana "alternativa", bila je adekvatan, to jest, oni su odgovarali tržišnim cijenama i mogućnostima. U suprotnom, postoji rizik povećanja vremena transakcije ( Prodavatelj ne može odabrati "alternativu") i rizik povećanja prve cijene stana ( Prodavatelj se ne može sastajati s kupnjom "alternative" u početnoj cijeni).

Ali čak iu dobro koordiniranom alternativnom dogovoru uvijek postoji takozvani tzv "Rizik od djelomične registracije" - Kada je registriran samo dio ukupnog paketa dokumenata u dva ili više stanova. Činjenica je da je to zakonski Ugovori o kupnji Apartmani u alternativnom dijelu jedni od drugih nisu povezani ( oni. legalno neovisan). Dakle, tajnik formalno nema razloga za registraciju s "jednim paketom". I potražite od registrara da zaustavi registraciju jednog ugovora ako je registracija drugog suspendirana - to je beskorisno. Kao rezultat toga, netko iz sudionika transakcije može ostati bez stana ili bez novca. Kako spriječiti takav sudar?

U tu svrhu koristi se sljedeće.

Dnevno pratite tijek procesa registracije Prema broju zahtjeva za registraciju, korist na web stranici Rozrestra postoji prilika za online (), i za jedan slobodan telefonski telefon Također će se potaknuti Rosterrestar (8-800-100-34-34).

Ako je rosrestre obustavlja registraciju Prema jednom od ugovora, obavijest o tome odmah šalje sudionicima ovog ugovora. Tada sudionici u drugom ugovoru odmah napišu izjavu o suspenziji i drugi ugovor. Zatim se rješavaju razlozi. Najčešće razlozi za obustavu registracije mogu biti sumnje u tajni registrar u bilo kakvim dokumentima, a njegov zahtjev za pružanjem dodatnih referenci. Nakon toga se nastav proces registracije. Ali u nekim slučajevima to može biti odbijanje registracije .

Drugi način rješenja je angažirano za registraciju cijelog paketa dokumenata. umjetnik treće strane, Ove usluge za registraciju transakcija nekretninama imaju mnogo pravne tvrtke, To ga košta jeftino, ali vjerojatnost "djelomične registracije" u ovom slučaju se uvelike smanjuje, budući da su odvjetnici iz tih ureda redovito angažirani u registraciji, a zahtjevi lokalnih podružnica rosreestra temeljito su poznati.

Ali većina pouzdan način Registracija cijelog paketa dokumenata po SKOP-u, s alternativnom prodajom i prodajom stana - to provođenje transakcije kroz bilježnik, Glavni bilježnik ima poseban odnos s rosreestromom i posebnim ovlastima za registraciju dokumenata u ovom odjelu.

Konkretno, ugovori o transakciji nekretninama ne trebaju dodatnu provjeru odvjetnika Rozreestra, te su stoga ovdje kraći od datuma registracije "običnih" dokumenata. Kada bilježnik preuzima registraciju cijelog paketa na sebe, rizik od "djelomične registracije" je blizu nule.

Ako još uvijek nije slijedio proces i "Djelomična registracija" Dokumenti u alternativnom dogovoru došlo je do dva načina, kako izbjeći gubitak novca ili gubitak prava na stan:

1. Rješavati pitanje dogovorenih akcija svih sudionika u alternativnoj transakciji ( ako su svi sudionici adekvatni i pristojan ljudi). Na primjer, dovršiti registraciju o ovom ugovoru, gdje se odbijanje registracije događa. Ili svi zajedno kako bi prekinuli preostale ugovore i vratili sve na svoj izvorni položaj.
2. Riješiti pitanje kroz sud ( ako su neki sudionici u transakciji, nakon što su primili ono što su htjeli, odbili su dobrovoljno riješiti problem).

Također treba uzeti u obzir pri izgradnji "Lanci stanova" Broj svih vrsta nijansi, kontroverznih pitanja, kašnjenja, i stoga ugovori (unaprijed i kupnja i prodaja) Morate napraviti vrijeme s nekim rezervom. Ovaj stomak Bit će moguće riješiti pitanje koje je nastalo bez razbijanja odnosa s sudionicima transakcije i bez obnavljanja niza ugovora.

To se odnosi na napredak unaprijed, vrijeme pristupa stanici s novcem, vremenom fizičkog i pravnog otpuštanja stana nakon prodaje i slično.

Prilikom izvršenja alternativne transakcije nekretninaČesto se konfuzija događa u računu porezi i porezni odbici, Sudionici takvih transakcija pokušavaju zamijeniti porezna odbitakproizlaze iz prodaje stanova do iznosa troškova koji proizlaze iz alternativne kupnje.

Na primjer, mnogi vjeruju da ako prodate svoj stan, recimo, za 100 rubalja i odmah kupite alternativni apartman uz nadoplatu za 120 rubalja, a zatim će bilanca dohotka za jedno porezno razdoblje biti negativan ( oni. Nema prihoda), Dakle, porez nije potreban. To je pogreška.

Sa stajališta oporezivanja, prodaja jednog stana i kupnju drugog nije povezana. U jednom porezno razdoblje To se događa ili u različitim - također nije važno.

I.e u alternativnom dogovoru, Prilikom prodaje apartmana, prodavatelj padne na porez od NDFL-13% od prodaje, a pri kupnji drugog stana, već je kao kupac, ima pravo na odbitak od poreza ( povratak NDFL-a Iz njegove buduće plaće).

Drugim riječima, u alternativnim transakcijama primjenjuju se na konvencionalnom poretku ( pročitajte više o njima - vidi referencu) I ne pojavljuje se nikakva briga za dohodak od prodaje jednog stana i troškove kupnje drugog stana.

"Realtor Secrets":

Pravila i slijed pripreme prodaje i prodaje transakcije - na interaktivnoj karti će se otvoriti u skočnom prozoru. "\u003e "Upute korak po korak" (otvara se u skočnom prozoru).

Prema sociološkim studijama, redoslijed četrdeset posto ruskih obitelji nastoji poboljšati svoju prebivalište. Premjestiti u drugi grad, odmaknite se od svojih roditelja ili proširite područje. Svaki dan postoji veliki broj trgovačkih transakcija na tržištu nekretnina. Ljudi su postali mobilniji i mnogi troše ovu vrstu operacije po narudžbi stanovanja, više puta.

Češće, živi prostor se prodaje za kupnju drugog i da se više radije preferira, alternativni sporazum o nekretninama se smatra najčešćim i traženim vremenom.

Referenca! Prema statistikama, gotovo svi vlasnici su pribjegli takvim odnosima, koji imaju samo jedno stanovanje.

Visoka isključivost procesa je da osoba mora pogledati odgovarajuću opciju u jednom trenutku i paralelno tražiti kupca za svoje stanovanje. To jest, ispostavlja se da je proces stjecanja i marketinga čvrsto povezani. Može biti i stanovanje u novim zgradama i na sekundarnom tržištu. Primitivni oblik takvog postupka je najpoznatiji po dugo vremena - to je razmjena. Najčešće se događa uz nadoplatu, koja je povezana s nejednakosti kvadratnih metara i različita financijske mogućnosti sudionici.

Zanimljiv! Ova vrsta Sporazumi u mnogim subjektima Ruske Federacije nazivaju se njihov način. Na primjer, u publikacijama sv. Petersburga- "ishod".

Terminologija i mehanizmi

U oglasima često možete vidjeti nerazumljene bilješke. Jednostavan čovjek Nije uvijek lako nositi se s realtornim uvjetima. Koja je razlika i što rizici čekaju prodavatelja ili kupca u svakom slučaju, moderna osoba mora razumjeti.

Što to znači:

• apartman za alternativu prodaju - vlasnik prodaje svoje domove i odmah se kupuje s drugim za obnovljenog novca od prodaje.
• direct - prodavatelj prodaje nekretnine i prima isplatu za to, bez kupnje ništa zauzvrat.

Svaka vrsta ukazuje na njegovu jednostavnost ili složenost, kao i na vrijeme koje će biti pripremljeno;

Za tvoju informaciju! Prva opcija zauzima više osamdeset posto na tržištu.

Algoritam djelovanja

Takve transakcije su dvije vrste:

• kada se veliki životni prostor mijenja na manji;
• naprotiv, povećanje tog područja.

Vidi također: Tko plaća transakciju kupnje i prodaje: standardne sheme

Primjer

Mlada obitelj ima "dvokrevetnu sobu" u centru. Vrijeme je, i odlučili su proširiti svoj životni prostor kupnjom "Trejcus" u drugom području, a još uvijek ostaju za popravak. U isto vrijeme, vlasnik druge, želi ga prodati kupiti jednosobni. A za preostali novac za kupnju, pretpostavimo, automobil i zemljište. Dakle, da se sve događa, najprije morate pronaći kupca "parova". Predujam je dobio od njega kako bi dao drugi domaćin tako da on, zauzvrat, učinit će to za "odnushku". Nakon toga postoji temeljita provjera dokumenata za sve tri sobe. Konačno, sva četiri: tri vlasnika i onaj koji stječe "dvokrevetnu sobu" mogu se sastati kako bi zaključili ugovor i prenijeli novac jedni drugima.

Važno! Sve bi se trebalo dogoditi u jednom danu.

Broj stranaka

Ovo je jednokratna operacija za prodaju jedne imovine i kupnju drugog, uz sudjelovanje triju stranaka, barem:

• glavni kupac;
• prodavatelj jednog stanovanja;
• prodavač drugi.

Dobro je znati! U alternativnoj kupnji i prodaji apartmana nalaze se do šest sudionika.Prodavatelj svakog prethodnog objekta je kupac sljedeće.Ali takve duge i višestruke procese pokušavaju se podijeliti na dijelove, jer se koordinacija sa svim strankama može snažno odgoditi ipostoje sličnosti koje su iznimno rijetke zbog njihove složenosti.

Fazno financiranje

U ovoj transakciji glavni dio čini glavni kupca (gotovinu ili kroz hipoteku), a ostatak stranaka zapravo mijenjaju svoj životni prostor uz nadoplatu ili bez. Nakon toga se sklapaju ugovori obavezan Pribor državna registracija, Sudionici će morati malo čekati, jer se sve poveznice ovog prilično složenog lanca moraju prikupiti od vlasnika i njihove imovine za prodaju, a svatko bi trebao pronaći novo stanovanje.

Ali ovdje postoje predstave, alternativa je obično jeftinija od slobodnog. Kada oglas kaže da je alternativa odabrana, čekati dugo vremena. U svakom slučaju, da se iznos ne mijenja svaki tjedan, ima smisla napraviti predujam. Nakon unaprijed, iznos se više ne mijenja, možete sigurno čekati i tražiti alternativu. Tada će samo provjeriti dokumente. Ako nešto nije u redu s jednim apartmanom, transakcija se ne može registrirati.

Vidi također: Izgrađena kuća: kako napraviti nekretninu

Pravne norme

Također je vrijedno znati da je prema vrsti alternativne prodaje bilježnička transakcija i odnosi se na nezaštićene kategorije stanovništva:

• maloljetnik;
• zarobljen;
• umirovljenici.

Da biste dobili popis svih propisanih u stanu, dovoljno je posjetiti EIRC s prodavateljem, gdje će se izdati odgovarajući certifikat.

Savjet! Bez prodavatelja ne postoji smisla u centru, nitko neće dati podatke bez vlasnika u centru.

Specifične značajke

Osim tipičnih situacija vezanih uz rizik karakteristika redovitog prodaje ili kupnje, prilikom izgradnje alternativa, nesustavni rizici mogu se dodatno pojaviti. Ponekad postoje okolnosti koje čine prosječni sudionik. Pretpostavimo, već dobivanje unaprijed, osoba razumije da on preuzima cijenu ili je elementarna nije dovoljno sredstava za onoga koji je izabrao. I onda može lako i bez upozorenja ometati transakciju. Moguće je i mogućnost da će netko od drugih sudionika u nekoj točki odbiti sudjelovati. Isti rezultat također može dovesti do banalne nedosljednosti djelovanja između stranaka.

Podsjetnik! Kako bi se zaštitili od suspenzije registracije, uvjeti i slijed rada moraju se više puta dogovoriti između sudionika i njihovih predstavnika.

Ugovorne obveze

Čak i ako su sve nijanse detaljno razvijene, rizik na dizajnu i dalje ostaje. A to je objašnjeno, jer među sobom ugovori nisu legalno povezani i tajnik može odbiti dizajnirati jedan od objekata. U tom slučaju potrebno je prekinuti proces priprave ostalih. Kada se registracija djelomično već dogodila, potrebno je pokušati pregovarati s drugim strankama o raskidu. Ako situacija nije dopuštena, vrijedno je kontaktirati sud s pravom na obnovu pravo na stan.

Definicija i značajke

Za stanovanje s hipotekarnim obvezama, redoslijed transakcije ostaje isti. Jedina stvar koja u svakoj kreditnoj instituciji ima vlastite zahtjeve za financijske izračune i postupak izvršenja, koji također može utjecati na uvjete. Registracija, u prosjeku, prolazi:

• hipoteka - u četiri dana;
• normalno - u deset dana.

Usput! Uz sudjelovanje nekoliko kupaca s hipotekom, morat ćete odabrati jedan financijska organizacija ili potražite drugu nekretninu.

Sigurni izračuni

Naravno, prodavatelj je zainteresiran za rani primitak novca. Imajući u ruci u ruci, neće biti toliko zabrinjavajući proces registracije kao kupca. Što je zauzvrat zainteresirano za prijenos novca tek nakon što postane vlasnik. Zlatna sredina može se naći na jedan način:

• bančana stanica;
• preporuka;
• escrow račun.

Prema procjenama Realtors, oko 70% ljudi prodaje stan odmah kupiti drugi. U tom procesu prodavatelj ne prima novac u ruci, a kroz banku prolazi njihov prodavatelj svog novog stana. Takve transakcije nazivaju se alternativna kupnja i kupnja. U njihovom gospodarstvu ne postoji ništa strašno, ali postoje značajke.

U članku ćemo vam pomoći da se nosite s značajkama alternativnih ponuda i reći kako ih pripremiti.

Što je alternativni posao

Alternativni - Ovo je prije svega lanca stanova povezanih jedni s drugima. U lancu može sudjelovati neograničen broj stanova. U prosjeku, njihov 3-4, iako broj može rasti na 10-15.

Što je više sudionika u transakciji, to su veće šanse da će ona odgoditi ili jednostavno neće se dogoditi, jer netko ne može izabrati alternativu njegovom stanu. Kada su svi sudionici lanca pronašli prikladne opcije, dogovoreni o uvjetima i potpisani ugovori, istovremeno idu u banku i prenose plaćanje putem lanca kroz bankovnu ćeliju. Nakon prijenosa novca, sudionici daju dokumente MFC-u za registraciju. U isto vrijeme, svi odlaze u MFC nije potreban, jer su sve transakcije registrirane odvojeno.

U praksi, od početka alternativne transakcije, to jest, od trenutka plasmana stana na prodaju, sve dok registracija transakcije ne ostavlja dva do šest mjeseci. Možda ćete biti sretni i pasti ćete u prikupljeni lanac, a zatim kupnja i prodaja održat će se za 2-3 tjedna. Od njih, registracija u Rozrestri će preuzeti standardne 5-8 dana.

Značajke alternativne transakcije

Lančana zbirka

Vrlo često, problemi s organizacijom alternativne transakcije nastaju od onih koji samostalno prodaju stan. Čak i ako ste pronašli kupca i pokupili novi apartmanNećete moći predvidjeti koliko vremena će potražiti alternativu vašem prodavatelju, i tako na lancu. Često se sudionici transakcije jednostavno ne mogu spojiti u uvjetima: vrijeme putovanja, cijene, itd. Kao rezultat toga, kupci dolaze iz lanca i novog. Sve to povlači kampanju MFC-u da se registrira dogovor.

Da biste izbjegli pogreške i ubrzali buy-prodati, ljudi traže pomoć od stručnjaka (Realtors ili odvjetnici). Budući da je svaki sudionik lanca odgovoran za svoj dio transakcije, on zapošljava stručnjaka za sebe. Zadatak stručnjaka je riješiti sva organizacijska pitanja s drugim kupcima i prodavačima.

Specijalist pregovara s potencijalnim kupcima ili prodavačima, pomaže ispravno ocijeniti šanse za ostvarivost alternativa odabranom stanu, zaključuje potrebne preliminarne ugovore, tako da ne izgubite novac.

Ako sudjelujete u gotovom lancu, razlike iz uobičajene kupnje i prodaje neće vidjeti. Osobno, to će biti jednostavan posao za vas, jer nitko neće morati čekati. Morat ćete potpisati ugovore i proći postupak za državnu registraciju prijenosa vlasništva.

Potpisivanje ugovora

Poseban ugovor o kupnji i prodaji za ovaj slučaj ne postoji. Za svaku transakciju u lancu, njegov ugovor je sastavljen, koji nije povezan s ostalim. Svaki ugovor je potpisan odvojeno i registracija se isporučuje zasebno.

Dopušteno je zaključiti ugovor ujednostavno pisanje (PPF) ili uz sudjelovanje bilježnika. Prva opcija je prikladna za transakcije koje nisu obvezne za potvrdu o bilježnici.

• Ako želite koristiti PPF, bolje je obratiti se odvjetniku koji će provjeriti sve detalje ugovora.
• Usluge bilježnika su potrebne ako maloljetnici sudjeluju u transakciji, cjeloživotni sadržaj je ugovor s ovisnosti (najam), u stanu nekoliko vlasnika, itd.

Prijenos novca

Prijenos novca u okviru ugovora prolazi u isto vrijeme za sve sudionike u transakciji. I ovaj uvjet ne ovisi o broju sudionika u transakciji: može postojati najmanje 10, najmanje 20. To vrijedi za slučajeve kada se ugovor nije napisao posebni uvjeti, U redu iznimke možete dodati stavku za koju se plaćanje vrši tek nakon registracije cijelog lanca transakcija.

Za nepripremljenu osobu, prijenos novca je najteža i rizičnije faza. Kada se raspravlja o uvjetimakaoprodavatelj će dobiti uplatu, nastaju većina nesuglasice. Stoga, često bez pomoći odvjetnika ne može učiniti ovdje.

Važno!Nemojte proći novac u gotovini iz ruke u ruci. Koristite pismo kredita ili banke. Više o postupku, rekli smo u članku " "" U tom slučaju, bit će moguće dobiti novac tek nakon državne registracije prijenosa vlasništva. Imajte na umu da hipotekarni krediti i sredstva glavni grad majke Alternativne transakcije mogu se koristiti pod standardnim uvjetima.

Registracija ponuda

Registracija transakcija u MFC ne zahtijeva istodobno podnošenje dokumenata za sve transakcije iz lanca. Iako to nitko ne zabranjuje. Strane svake transakcije Odaberite dan i vrijeme i zajedno dolaze s gotovim dokumentima. U prisutnosti punomoći od svih sudionika, zbunjene osobe mogu podnijeti dokumente: rodbini, odvjetnici, realtors itd.

Nakon podnošenja dokumenata padaju na različite državne registrate. Da biste pratili vezu između apartmana, rekorder ne može, tako da je posebno važno ispravno pripremiti dokumente. Ako se jedna od transakcija ne registrira, cijeli lanac će se zaustaviti dok se problem ne ispravi ili neće zamijeniti problematičnim stanom.

Referentne informacije! Ranije u Moskvi i drugim regijama, alternativni sporazum nekoliko stanova došao je u jedan tajnik. Vidio je vezu između stranaka na ugovorima na temeljuumjetnost. 157 Građanskog zakonika Ruske Federacije A s pravnim pitanjima s jednim od apartmana, suspendirao je registraciju prijenosa prava na sve nekretnine u lancu. Sada u glavnom gradu, registracija se javlja u okruzima. To znači da ako se jedan apartman nalazi u Yuzi, a drugi u Cao, bit će registrirani u različitim odgovornim osobama. U tom slučaju, ugovori o kupnji i prodaji odnose se na čl. 157 Građanskog zakonika neće raditi.

Porezi za alternativne transakcije

Budući da u alternativnom dogovoru, prodajni ugovori ne ovise jedni o drugima, kupnja stanova na lancu ne utječe na oporezivanje - međusobne odbitke se ne događaju. Razumjet ćemo koje poreze plaćaju sudionici transakcije.

1. Kupac ne plaća poreze. Njegov zadatak za plaćanje državna dužnost Za tranziciju vlasništva od prodavatelja na kupca (2000 rubalja) i najam banke (Ovisi o Banci). Tijekom godine kupac može donijeti porezne olakšice i vratiti dio potrošenog iznosa.
2. Prodavatelj broj 1, 2, 3 ... - ne plaća poreze ako je stan u vlasništvu više od 3 godine i nasljeđuje se, pod ugovorom o donaciji, kao rezultat privatizacije ili ugovora o najmu. U svim drugim slučajevima, trajanje vlasništva ne plaća poreze, trebalo bi biti više od 5 godina. Ako je stan u vlasništvu prodavatelja manje od 3 ili 5 godina, porez na dohodak je 13%.

Detaljnije, pitanje oporezivanja pri kupnji / prodaji apartmana koje smo rastavili u našem videu: link na video

Rizici s alternativnom prodajom i prodajom transakcije

Nedosljednost između stranaka.Izlaz jednog sudionika iz transakcije može uništiti lanac ili ga usporiti. Osoba može napustiti transakciju iz raznih razloga: nesuglasice u cijeni stana, vrijeme prijenosa nekretnina, itd. Kao rezultat toga, morate tražiti zamjenu za umirovljeni član, koji će potrajati neko vrijeme. U najgorem slučaju, drugi sudionici mogu početi izlaziti iz transakcije pod utjecajem stresa i perspektiva za dodatna očekivanja. Da biste smanjili vjerojatnost gubitka vremena, shvatite sve uvjete transakcije prije nego što napravite unaprijed:

• metoda izračuna- sve stranke moraju biti otapale i slažu se da koriste odabranu vrstu plaćanja;
• banka- iskoristite savjete odvjetnika ili realtors, odaberite banke s prvih 10 ili specijalizirane bankekoji se bave transakcijama nekretninama;
• sudjelovanje realtors i odvjetnika- unaprijed raspraviti sa svojim realtor i odvjetnikom značajke plaćanja njihovog rada;
• sudjelovanje bilježnika- Navedite dostupnost tereta iz kupljenih nekretnina iu slučaju kada su maloljetnici uključeni u transakciju, obratite se bilježnik - samo on ima pravo potvrditi ugovor o prodaji.

Važno! Osigurajte sve uvjete transakcije u preliminarnom ugovoru o prodaji prije prijenosa unaprijed. Postr. 1 umjetnost. 380 Građanski kodeks Ruske Federacije Takav dokument obvezuje stranke da zaključuju glavni ugovor o prodaji. Također, u preliminarnom ugovoru, financijske odgovornosti stranaka su navedene u odbijanju ispunjenja obveza: povrat predujma i kazne ako su predviđeni po uvjetima preliminarni ugovor.

Nerealizirana alternativa.Ponekad lanac nije presavijen iz različitih razloga. Evo dva glavna:

• Neadekvatne zahtjeve jedne od stranaka - Na primjer, jedan od prodavača želi stan s europskim završetkom mali novac Ili je pristao kupiti nekretnine na kojima nema dovoljno novca.
• Previše sofisticirana shema - Provesti alternativni dogovor je težak zbog velikog broja sudionika ili lanca kupnje i prodaje s podružnicama. Reatortor pomaže u procjeni mogućnosti ostvarivanja lanca, tako da bez privlačenja stručnjaka, alternativne transakcije se rijetko drže.

Primjer.Andrei želi kupiti trosobni apartman, Pronašao je prodavatelja Victora, koji zauzvrat namjerava kupiti dva odnushki. Pronađen je jedan od dva apartmana Victor. Ovo svojstvo je također dio alternativne ponude, jer njegov prodavatelj Veronica traži novo stanovanje i ne može se pomaknuti. Drugi apartman Victor još uvijek traži. Zbog složene sheme, Andrei će dati pola godine, a onda će izaći iz transakcije.

Djelomična registracija.Registracija svih transakcija u lancu se ne događa uvijek u isto vrijeme, tako da se kreće u novi stan može odgoditi. Zbog opterećenja ili nepravilno izvršenih dokumenata, odbijanje može doći na jedan od ugovora u lancu. U takvoj situaciji, zarađivati \u200b\u200bnovac odgađa prodavatelj, jer se suočavaju s ugovorom o prodaji, često se propisuje plaćanje samo nakon registracije svih transakcija u lancu. Da biste izbjegli rizike, preporučujemo pažljivo provjeriti sve dokumente prije slanja za registraciju. Ako sumnjate, pitajte za pomoć odvjetnicima. Oni će cijeniti uvjete transakcije i sve dokumentacije. Čitati o drugim rizicima u našem članku " ».

Koji su dokumenti potrebni za prodaju

Obvezni dokumenti

1. Putovnice svih vlasnika (dobavljači) Apartmani.
2. Ugovori o kupnji i prodaji apartmana u tri primjerka (primjer za prodavatelja, kupca i rosrestra).
3. Dokument koji potvrđuje vlasništvo (poklon, ugovor o prodaji, potvrda o pravu na nasljedstvo, itd.).
4. Dopuštenje organtaljskih i skrbništva vlasti ako manja djeca sudjeluju u transakciji.
5. Pristanak supružnika za prodaju stana ako je imovina stečena u braku. Potrebno je čak i ako je par razveden. Sporazum nije potreban ako je stanovanje dobiveno u imovini pod ugovorom donacije, nasljeđivanja i kao rezultat privatizacije stana na jednom od supružnika.
6. Ekstrakt iz kuće knjige kako bi provjerio broj i starost ljudi propisanih u apartmanu.

Po mogućnosti, ali ne nužno

• Plaćeni računi za komunalne usluge (ekstrakt s osobnog računa).
• Tehnička putovnica stana za provjeru je li ne postoji razočarani redevelopment.
• Ekstrakt iz EGRN-a kako bi se osigurala prava prodavatelja na stanu.
• Certifikati o pravnoj sposobnosti prodavača iz psiho-neuroloških i lijekova za liječenje.

Pažljivo tretirajte stavke i slijedite savjete.

• Pažljivo cijeniti vrijeme lanca: navedite broj sudionika, stupanj spremnosti dokumenata, sposobnost da se odmah kreće od prodaje stambenog prostora, itd ako sudionici nisu spremni za transakciju, zategnite rokove ili dobili Iz lanca, pokušajte pretraživati \u200b\u200bdruge apartmane.
• Biti vrlo pažljivi prilikom potpisivanja preliminarnog ugovora i prate unaprijed. Ovo je jedna od najvažnijih faza transakcije. Bolji stručnjaci za kontakt. To će vam pomoći da izbjegnete pogreške i držite živce.

Alternativna prodaja nije velika poteškoća. Odbiti povoljne rečenice Nemoj. To je normalna praksa, osim toga, sudionici lanca često idu na velike popuste kako bi brzo zatvorili dogovor.