Abordări aplicate în evaluarea bunurilor imobile. Abordări și metode de evaluare a obiectelor imobiliare. Care sunt diferitele tipuri de valoare în raport cu bunurile imobiliare

Tema 5. Metode de evaluare a imobilelor și utilizarea lor practică

Întrebări de control

1. Care este diferența dintre costuri, valoare și prețul imobilului?

4. Ce factori au o influență determinantă asupra valorii imobilelor?

7. Care sunt principalele acte care reglementează activitățile de evaluare?

În teoria evaluării bunurilor imobiliare producătoare de venit, există trei abordări principale ale evaluării, pe baza cărora se construiesc metode specifice de evaluare imobiliară. Aceste abordări sunt cunoscute ca abordarea costurilor, abordarea veniturilor și abordarea pieței(cunoscută și ca abordare SAP - Benchmarking Sales). Luați în considerare esența și scopul fiecăreia dintre cele trei abordări.

Abordarea costului în evaluarea proprietății (imobiliare) se bazează pe aplicarea costurilor, care sunt asociate cu crearea și achiziția acestui tip de proprietate. La evaluarea proprietății, pot fi utilizate diferite metode de calculare a valorii proprietății, de exemplu, calculul utilizând analiza elementelor din bilanțul unei întreprinderi. Aplicând abordarea costurilor, puteți utiliza atât costurile reale care au fost asociate cu achiziționarea și exploatarea unei anumite proprietăți, cât și costurile care sunt necesare pentru achiziția unei proprietăți similare în proprietăți.

Abordarea prin venit a evaluării se bazează pe ipoteza că există un anumit raport între valoarea unui obiect imobiliar și venitul pe care acest obiect îl poate aduce. Diferite metode de evaluare bazate pe abordarea veniturilor diferă în modul în care este determinat acest raport. Aceasta este diferența dintre metodele de evaluare precum multiplicatorul chiriei brute, metoda capitalizării directe, metoda reducerii. flux de fonduri.

O abordare analiza comparativa vânzările se caracterizează printr-o analiză a vânzărilor pe piață similară și similară proprietății date. Pentru ca această abordare să fie aplicabilă într-o situație specifică, este necesar să existe informații extinse de piață privind vânzarea obiectelor imobiliare, ceea ce este posibil doar dacă piața imobiliară și infrastructura ei informațională sunt foarte dezvoltate.

Deci, avem trei abordări principale pentru a rezolva problema evaluării imobiliare. De regulă, metodele specifice de evaluare imobiliară utilizează nu una, ci mai multe abordări pentru evaluare. De exemplu, atunci când se evaluează o clădire folosind abordarea costului, costul materialelor utilizate în construcția unei clădiri poate fi evaluat folosind datele de piață. Sau, de exemplu, atunci când se utilizează metoda analizei comparative a vânzărilor, se pot introduce ponderi pentru diverse opțiuni de vânzare, în funcție de cât de mult a adus venitul cutare sau acel obiect față de obiectul de evaluare.

Alegerea corectă a abordării pentru evaluarea unei anumite proprietăți este cheia unei evaluări adecvate. Cu o piață dezvoltată și o infrastructură informațională, toate cele trei abordări ar trebui, teoretic, să ofere aceeași evaluare a valorii imobiliare. Cu toate acestea, o astfel de situație este destul de rară. Acest lucru se datorează faptului că piața imobiliară, cu excepția segmentelor sale individuale, este o piață imperfectă. Începând să studiem abordări ale evaluării imobiliare, vom avea în vedere mai întâi abordarea costurilor, deoarece este aplicabilă în principiu la evaluarea oricăror obiecte imobiliare. Cu toate acestea, o astfel de cerere nu este justificată în toate cazurile.

Ne vom uita apoi la abordarea veniturilor, care se aplică atunci când proprietatea este destinată a fi utilizată în scopul generării de venituri.

Ultima care trebuie luată în considerare este abordarea de benchmarking a vânzărilor (piață), care dă rezultate bune pe o piață imobiliară dezvoltată.

Se dezvăluie asemănarea conceptuală a abordărilor privind evaluarea diferitelor obiecte de proprietate. În același timp, tipul obiectului evaluat determină caracteristicile metodelor specifice care decurg din problemele specifice de evaluare inerente, de regulă, numai această specie proprietate.

Abordarea costurilor

Abordarea costurilor - un set de metode de estimare a valorii unui obiect bazat pe determinarea costurilor necesare pentru reproducerea sau înlocuirea unui obiect, luând în considerare uzura acestuia.

Abordarea costurilor presupune că costurile necesare pentru crearea proprietății care este evaluată în starea sa existentă sau reproducerea proprietăților sale de consum corespund valoare de piață acest obiect. Abordarea costurilor vă permite să calculați costul construirii unui obiect în interior prețuri curente ax (de la data evaluării) minus amortizarea totală acumulată (cumulată).

1. Calculul costului de achizitie sau inchiriere pe termen lung a terenului liber si disponibil in vederea optimizarii folosirii acestuia;
2. Evaluarea costului de înlocuire a clădirii care se evaluează. Calculul costului de înlocuire se bazează pe calculul costurilor de recreare a obiectului în cauză, pe baza prețurilor și condițiilor moderne de fabricație a obiectelor similare la o anumită dată;
3. Determinarea cuantumului deprecierii fizice, funcționale și externe a proprietății;
4. Estimarea valorii profitului antreprenorial (profitul investitorului);
5. Calculul costului final al obiectului evaluat prin ajustarea costului de înlocuire pentru amortizare, urmată de o creștere a valorii rezultate cu costul teren.

abordarea veniturilor

Determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare folosind abordarea veniturilor se bazează pe principiul așteptării. Conform acestui principiu, investitorul tipic, adică cumpărătorul unei proprietăți, o achiziționează în așteptarea primirii veniturilor viitoare din utilizare. Având în vedere că există o relație directă între mărimea investiției și beneficiile din utilizarea comercială a entității în care s-a investit, valoarea imobilului este definită ca fiind valoarea drepturilor de a primi venituri din aceasta, cu alte cuvinte, valoarea imobilului. proprietatea este definită ca valoarea actuala venituri viitoare generate de obiectul de evaluare.

Principalele etape ale procedurii de evaluare în această abordare:

1. Întocmirea unei prognoze a veniturilor viitoare din închirierea suprafețelor care se evaluează pentru perioada de proprietate și, pe baza datelor obținute, determinarea venitului brut potențial (GRP), care se calculează prin formula (1):

PVD=S x Na, (1)

unde S este suprafața de închiriat, mp,

Na - tarif de închiriere pentru 1 mp.

3. Determinarea, pe baza analizei de piata, a pierderilor din subutilizarea spatiului si pe perioada incasarii chiriei, calculul venitului brut efectiv (ARI). De regulă, proprietarul pe termen lung nu are posibilitatea de a închiria definitiv 100% din suprafața clădirii. Pierderile de chirie apar din cauza subangajării proprietății și a neplatei chiriei de către chiriașii fără scrupule. Gradul obiectului neocupat bunuri imobiliare profitabile caracterizată prin raportul de subutilizare, determinat de raportul dintre valoarea suprafețelor neînchiriate și valoarea suprafata totala să fie închiriat. Calculul venitului brut efectiv (ARI) se efectuează după formula (2):

DVD \u003d PVD * Kz * Ks, (2)

unde DIA este venitul brut real,

PVH - venit brut potențial,

Kz - factor de sarcină ariei,

Кс - coeficientul de încasare a plăților.

Trebuie remarcat faptul că alte venituri primite din exploatarea unității în plus față de plățile de închiriere (de exemplu, pentru utilizarea servicii aditionale- parcare auto etc.).

4. Calculul costurilor de exploatare a proprietății care se evaluează, care se bazează pe o analiză a costurilor efective de întreținere a acesteia și/sau a costurilor tipice pe această piață. Cheltuielile sunt fixate condiționat (impozit pe proprietate, prime de asigurare, plăți pentru un teren), variabilă condiționat (utilități, curent lucrări de reparații, salariu personalului de întreținere etc.), costuri de înlocuire (cheltuieli pentru înlocuirea periodică a elementelor structurale cu uzură mare ale clădirii).

Astfel, din DIA se scade valoarea estimată a costurilor de exploatare, iar cifra finală este venitul net din exploatare (NOR).

5. Recalcularea venitului net din exploatare în valoarea curentă a obiectului.

Procesul de evaluare a unei proprietăți începe cu inspecția acesteia. Înainte de a începe inspecția, se recomandă să vă familiarizați cu cele disponibile documentatie tehnica asupra obiectului, precum și să poarte o convorbire cu specialiștii serviciilor tehnice responsabile de funcționarea acestuia.

Abordare comparativă

O condiție prealabilă necesară pentru aplicarea metodelor de abordare a pieței este disponibilitatea informațiilor despre tranzacțiile cu obiecte similare imobile (care sunt comparabile ca scop, dimensiune și locație) care s-au desfășurat în condiții comparabile (momentul tranzacției și condițiile de finanțare a tranzacției).

Abordarea comparativă se bazează pe trei principii principale ale evaluării imobiliare: cerere și ofertă, substituție și contribuție. Pe baza acestor principii de evaluare a proprietăților imobiliare, abordarea pieței folosește o serie de metode cantitative și calitative pentru a evidenția elementele de comparație și pentru a măsura ajustările la datele de piață ale proprietăților comparabile pentru a modela valoarea proprietății care se evaluează.

Principiul principal în abordarea pe piață a evaluării imobilelor este principiul substituției, care prevede că un potențial cumpărător nu va plăti un preț pentru o proprietate care să depășească costul achiziționării unei proprietăți similare, din punctul său de vedere.

Principalele dificultăți în aplicarea metodelor abordării pieței sunt legate de opacitate piata ruseasca proprietate imobiliara. În cele mai multe cazuri, prețurile reale ale tranzacțiilor imobiliare sunt necunoscute. În acest sens, de multe ori la evaluare se folosesc prețurile propunerilor de obiecte scoase la vânzare.

Metoda de comparare a vânzărilor determină valoarea de piață a unei proprietăți pe baza unei analize a vânzărilor recente de proprietăți comparabile care sunt similare ca mărime și utilizare cu proprietatea evaluată. Această metodă de evaluare presupune că piața va stabili prețul pentru proprietatea care este evaluată în același mod ca și pentru proprietățile comparabile, competitive. Pentru a aplica metoda compararii vanzarilor, specialistii folosesc o serie de principii de evaluare, printre care si principiul substitutiei.

Aplicarea metodei de comparare a vânzărilor constă în efectuarea secvenţială a următoarelor etape:

1. Cercetare de piata detaliata in vederea obtinerii de informatii fiabile despre toti factorii legati de obiectele de utilitate comparabila;
2. Determinarea unităților de comparație adecvate și efectuarea unei analize comparative pentru fiecare unitate;
3. Compararea obiectului evaluat cu obiectele de comparație selectate pentru a le ajusta prețurile de vânzare sau a le exclude din lista celor comparați;
4. Aducerea unui număr de indicatori ajustați ai costului obiectelor comparabile la valoarea de piață a obiectului de evaluare.

Birourile imobiliare pot fi folosite ca surse de informații despre tranzacțiile de pe piață cu imobiliare, surse publice, baze de date proprii, publicații etc.

După alegerea unității de comparație, este necesar să se determine principalii indicatori sau elemente de comparație, cu ajutorul cărora este posibilă modelarea valorii obiectului prin ajustările necesare la prețurile de cumpărare și vânzare a obiectelor imobiliare comparabile.

În practica evaluării, la determinarea valorii bunurilor imobiliare, se disting astfel de elemente principale de comparație precum: drepturile transferate asupra bunurilor imobiliare, condițiile pentru decontări financiare la achiziționarea unui imobil, condițiile de vânzare (puritatea tranzacției), timpul de vânzare, scop functional obiectul, amplasarea, comoditatea cailor de acces, suprafata obiectului, starea tehnica si nivelul de finisare al spatiului.

Această metodă este cea mai eficientă pentru obiectele vândute în mod regulat. Pentru evidențierea elementelor de măsurare a ajustării sunt utilizate metode cantitative și calitative.

Metodele cantitative includ:

analiza vânzărilor perechi (două vânzări diferite sunt comparate pentru a determina ajustarea pentru un articol de comparație);
· analize statistice(metoda se bazează pe utilizarea aparatului de statistică matematică pentru analiza de corelație și regresie);
· Analiza pieței secundare (această metodă determină valoarea ajustărilor, pe baza unor date care nu au legătură directă cu obiectul evaluării sau cu obiectul comparației) și altele.

Practicile de calitate includ:

analiza de clasificare (comparativă) (metoda este similară cu analiza vânzărilor în pereche, cu excepția faptului că ajustările nu sunt exprimate ca procent sau sume de bani, dar în categorii de logică fuzzy);

analiza distributivă (vânzările comparative se repartizează în ordinea descrescătoare a adecvării, apoi se determină locul obiectului de evaluare în seria vânzărilor comparative).

Reconcilierea rezultatelor

Etapa finală a evaluării este coordonarea rezultatelor obținute prin diverse metode în cadrul abordărilor utilizate. Scopul unui astfel de acord este obținerea valorii finale finale a costului.

Cele trei abordări de evaluare sunt independente una de cealaltă, deși fiecare se bazează pe aceeași principii economice. Într-o piață ideală (deschisă și competitivă), toate cele trei abordări ar trebui să aibă aceeași valoare. Cu toate acestea, majoritatea piețelor sunt imperfecte, cererea și oferta nu sunt în echilibru. Utilizatorii potențiali pot fi dezinformați, producătorii pot fi ineficienți. Din aceste motive și din alte motive, abordările pot da diferiți indicatori de valoare, pe care evaluatorul îi compară între ei în timpul procedurii de aprobare.

După cum se precizează în standardele federale evaluarea (FSO nr. 1), metoda de potrivire aleasă de evaluator, precum și toate judecățile, ipotezele și informațiile utilizate de evaluator în procesul de reconciliere a rezultatelor, trebuie să fie justificate.

Media ponderată este considerată a fi cea mai preferată opțiune pentru efectuarea procedurii de reconciliere a rezultatelor obținute în vederea obținerii valorii finale a costului. Evaluatorul cântărește măsura în care una sau alta abordare corespunde scopului evaluării obiectului în cauză, dacă calculele sunt susținute de date de piață, dacă le contrazic, iar în concluzia finală în Mai mult se bazează pe indicatorul de cost care se obţine pe baza celei mai ideale abordări din toate punctele de vedere.

În evaluarea imobiliară, există trei abordări general acceptate pentru a determina valoarea: costisitoare, de piață și profitabilă. Fiecare abordare are propriile sale metode, tehnici și proceduri stabilite. Se dezvăluie asemănarea conceptuală a abordărilor privind evaluarea diferitelor obiecte de proprietate. În același timp, tipul obiectului evaluat determină trăsăturile metodelor specifice care decurg din problemele specifice de evaluare, care, de regulă, sunt inerente doar acestui tip de proprietate.

Abordarea costurilor

Abordarea costurilor pentru evaluarea bunurilor imobiliare se bazează pe compararea costurilor de creare a unui obiect imobiliar cu valoarea obiectelor evaluate sau comparabile. Abordarea se bazează pe studiul capacității investitorului de a cumpăra imobil și pornește din principiul substituției, care prevede că cumpărătorul, exercitând prudența cuvenită, nu va plăti pentru obiect. o mare cantitate decât costul de obținere a terenului de construcție relevant și de construcție a unui obiect similar ca scop și calitate în perioada previzibilă fără întârzieri semnificative.

Principalele etape ale procedurii de evaluare în această abordare:

1. Calculul costului de achizitie sau inchiriere pe termen lung a terenului liber si disponibil in vederea optimizarii folosirii acestuia;

2. Evaluarea costului de înlocuire a clădirii care se evaluează. Calculul costului de înlocuire se bazează pe calculul costurilor de recreare a obiectului în cauză, pe baza prețurilor și condițiilor curente pentru fabricarea obiectelor similare la o anumită dată.

3. Determinarea cuantumului deprecierii fizice, funcționale și externe a proprietății;

4. Estimarea valorii profitului antreprenorial (profitul investitorului);

5. Calculul costului final al obiectului evaluat prin ajustarea costului de înlocuire pentru amortizare, urmată de o majorare a valorii rezultate cu costul terenului.

Abordarea costurilor este cea mai potrivită atunci când se evaluează proprietăți care au fost recent puse în funcțiune, ea conduce la cele mai convingătoare rezultate în cazul unui cost suficient de justificat al terenului și al unei deprecieri cumulate nesemnificative a îmbunătățirilor. Abordarea costurilor este justificată în estimarea valorii obiectelor planificate, obiectelor cu destinație specială și a altor proprietăți, tranzacții pentru care sunt rar încheiate pe piață și pot fi utilizate în evaluare în scop de asigurare. Această abordare atunci când evaluați obiectele de reconstruit, vă permite să determinați dacă vor exista costurile de construcție compensate de o creștere a veniturilor din exploatare sau a veniturilor din vânzarea proprietății. Aplicarea abordării costurilor în acest caz evita riscul de suprainvestire.

De asemenea, abordarea costurilor este utilizată în scopul impozitării proprietății juridice și indivizii, la arestare proprietate imobiliara, pentru a analiza cele mai bune și cele mai multe utilizare eficientă bucată de pământ.

Determinarea valorii unui teren

În conformitate cu art. 35 din Codul civil al Federației Ruse, la transferul dreptului de proprietate asupra unei clădiri, structuri, structuri situate pe terenul altcuiva către o altă persoană, dobândește dreptul de a folosi partea corespunzătoare a terenului ocupat de clădire, structură, structura si necesare folosirii acestora, in aceleasi conditii si in aceeasi suma ca si anteriorul proprietar.

Dintre toate metodele de evaluare a terenurilor, metoda analizei comparative a vânzărilor este de o importanță decisivă.

Costul de înlocuire al construcției imobilului evaluat este calculat la prețurile curente ca nou (excluzând amortizarea cumulata) și raportat la data evaluării. Baza pentru determinarea costului de înlocuire este calculul costurilor asociate cu construcția unității și livrarea acesteia către client. În funcție de procedura de contabilizare a acestor costuri, se obișnuiește alocarea costurilor directe și indirecte în costul construcției.

Costurile directe sunt direct legate de construcție (costul materialelor, salariile muncitorilor din construcții, costul mașinilor și mecanismelor de construcții etc.). Costuri indirecte - costuri care nu au legătură directă cu construcția (taxe pentru proiectarea și estimarea organizațiilor, costul investițiilor în teren, costuri de marketing, asigurări și publicitate etc.). Profitul dezvoltatorului reflectă costurile de gestionare și amenajare a construcției, supravegherea generală și riscul antreprenorial asociat dezvoltării. Profitul antreprenorului este definit ca parte a profitului din vânzarea obiectului. Indiferent de valoarea dobânzii și de baza corespunzătoare (o componentă a valorii proprietății), valoarea profitului antreprenorial rămâne constantă.

Principala sursă de date comparative cu privire la costul obiectelor imobiliare sunt contractele de construcție pentru ridicarea structurilor, precum cel în curs de evaluare. În plus, evaluatorii de design își mențin de obicei propriile baze de date cu prețurile curente pentru case terminate, clădiri de birouri, apartamente, hoteluri, clădiri de magazine și clădiri industriale. În prezent, în Rusia există un sistem de standarde și niveluri de preț determinate de indicii de preț corespunzători.

Obiectele construite sub influența diverșilor factori naturali și funcționali își pierd calitățile operaționale și sunt distruse. În plus, valoarea de piață a obiectului este influențată de impactul economic extern din mediul imediat și de schimbările din mediul de piață. În același timp, deprecierea fizică (pierderea performanței), îmbătrânirea funcțională (pierderea conformității tehnologice și a costului datorită progresului științific și tehnologic), deprecierea externă sau economică (modificarea atractivității unui obiect în ceea ce privește schimbările din mediul extern). şi situaţia economică din regiune) se disting. Împreună, aceste tipuri de amortizare constituie amortizare acumulată, care va fi diferența dintre costul de înlocuire al obiectului și costul reproducerii (înlocuirii) obiectului de evaluare.

Cea mai completă și de încredere sursă de informații despre starea tehnică a unei clădiri sau structuri sunt materialele unui sondaj natural. Prima condiție pentru efectuarea unor astfel de anchete ar trebui să fie o definiție exactă a scopului funcțional al obiectului evaluării: utilizarea în conformitate cu scopul propus sau cu modificarea parametrilor tehnologici și funcționali. În acest caz, este necesar să se prezinte limitele modificărilor sarcinilor și impactului asupra structurilor de susținere a clădirilor.

A doua condiție pentru efectuarea cercetărilor este obținerea de informații complete despre parametrii naturali și climatici și factorii specifici ai impactului zonei în care se află obiectul și modificările acestora în procesul activității tehnogene.

Abordarea pieței

O condiție prealabilă pentru aplicarea metodelor de abordare a pieței este disponibilitatea informațiilor despre tranzacțiile cu obiecte imobiliare similare (care sunt comparabile ca scop, dimensiune și locație) care au avut loc în condiții comparabile (momentul tranzacției și condițiile de finanțare a tranzacției) .

Principalele dificultăți în aplicarea metodelor abordării pieței sunt asociate cu lipsa de transparență a pieței imobiliare din Rusia. În cele mai multe cazuri, prețurile reale ale tranzacțiilor imobiliare sunt necunoscute. În acest sens, de multe ori la evaluare se folosesc prețurile propunerilor de obiecte scoase la vânzare.

Aplicarea metodei de comparare a vânzărilor constă în efectuarea secvenţială a următoarelor etape:

1. cercetare amănunțită de piață în vederea obținerii de informații fiabile despre toți factorii care țin de obiectele de utilitate comparabilă;

2. identificarea unităților de comparație adecvate și efectuarea unei analize comparative pentru fiecare unitate;

3. compararea obiectului evaluat cu obiectele de comparație selectate pentru a le ajusta prețurile de vânzare sau a le exclude din lista celor comparați;

4. aducerea unui număr de indicatori ajustați ai costului obiectelor comparabile la valoarea de piață a obiectului de evaluare.

Ca surse de informații despre tranzacțiile de pe piața imobiliară pot fi folosite birourile imobiliare, sursele guvernamentale, bazele de date proprii, publicațiile etc.

În practica evaluării, la determinarea valorii bunurilor imobiliare, se disting astfel de elemente principale de comparație precum: drepturile transferate asupra bunurilor imobiliare, condițiile pentru decontări financiare la achiziționarea unui imobil, condițiile de vânzare (puritatea tranzacției), timpul de vânzare, scopul funcțional al obiectului, amplasarea, comoditatea căilor de acces, suprafața obiectului, starea tehnică și nivelul de finisare al spațiilor.

Această metodă este cea mai eficientă pentru obiectele vândute în mod regulat.

Pentru evidențierea elementelor de măsurare a ajustării sunt utilizate metode cantitative și calitative.

Metodele cantitative includ:

analiza vânzărilor perechi (două vânzări diferite sunt comparate pentru a determina ajustarea pentru un articol de comparație);

Analiza statistică (metoda se bazează pe utilizarea aparatului de statistică matematică pentru analiza de corelație și regresie);

· Analiza pieței secundare (această metodă determină valoarea ajustărilor, pe baza unor date care nu au legătură directă cu obiectul evaluării sau cu obiectul comparației) și altele.

Practicile de calitate includ:

analiza de clasificare (comparativă) (metoda este similară cu analiza vânzărilor de perechi, cu excepția faptului că ajustările sunt exprimate nu în procente sau sume monetare, ci în categorii de logica fuzzy);

Analiza distribuţiei (vânzările comparative se repartizează în ordinea descrescătoare a adecvării, apoi se determină locul obiectului de evaluare în seria vânzărilor comparative).

abordarea veniturilor

Determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare folosind abordarea veniturilor se bazează pe principiul așteptării. Conform acestui principiu, investitorul tipic, adică cumpărătorul unei proprietăți, o achiziționează în așteptarea primirii veniturilor viitoare din utilizare. Având în vedere că există o relație directă între mărimea investiției și beneficiile din utilizarea comercială a entității în care s-a investit, valoarea imobilului este definită ca fiind valoarea drepturilor de a primi venituri generate de aceasta, cu alte cuvinte, valoarea a proprietății este definită ca valoarea actuală a veniturilor viitoare generate de obiectul de evaluare.

Avantajul abordării venitului în comparație cu abordările de cost și de piață este că reflectă într-o mai mare măsură percepția investitorului asupra imobilului ca sursă de venit, adică această calitate a imobilului este luată în considerare ca principală factor de preț. Principalul dezavantaj al abordării veniturilor este că, spre deosebire de celelalte două abordări, se bazează pe date de prognoză.

Principalele etape ale procedurii de evaluare în această abordare:

1. Întocmirea unei prognoze a veniturilor viitoare din închirierea suprafețelor evaluate spre închiriere pe perioada deținerii și, pe baza datelor obținute, determinarea venitului brut potențial (GRP), care se calculează conform formulei 1.1:

PVD \u003d S * Ca, (1.1)

S - suprafata de inchiriat, mp;

Ca - tarif de inchiriere pentru 1 mp.

2. Determinarea pe baza analizei de piata a pierderilor din subutilizarea spatiului si in incasarea chiriei, calculul venitului brut efectiv (ARI). De regulă, proprietarul pe termen lung nu are posibilitatea de a închiria definitiv 100% din suprafața clădirii. Pierderile de chirie apar din cauza subangajării proprietății și a neplatei chiriei de către chiriașii fără scrupule. Gradul de șomaj al unui obiect imobiliar generator de venit se caracterizează prin coeficientul de subutilizare, determinat de raportul dintre valoarea suprafețelor neînchiriate și valoarea suprafeței totale de închiriat.

Calculul venitului brut real (ARI) se efectuează conform formulei 1.2:

DVD \u003d PVD * Kz * Ks, (1.2)

DVD - venit brut real;

GPV - venit brut potențial;

Kz - factor de încărcare suprafață;

Кс - coeficientul de încasare a plăților.

Trebuie remarcat faptul că la DIA calculată prin metoda de mai sus trebuie adăugate și alte venituri primite din exploatarea unității în plus față de plățile de închiriere (de exemplu, pentru utilizarea serviciilor suplimentare - parcare auto etc.).

3. Calculul costurilor de exploatare a proprietății care se evaluează, care se bazează pe o analiză a costurilor efective de întreținere a acesteia și/sau a costurilor tipice pe această piață. Cheltuielile pot fi fixate condiționat (impozit pe proprietate, prime de asigurare, plăți pentru un teren), variabile condiționat (utilități, reparații curente, salariile personalului de întreținere etc.), costuri de înlocuire (costuri pentru înlocuirea periodică a clădirii constructive cu uzură rapidă). elemente).

Astfel, din DIA se scade valoarea estimată a costurilor de exploatare, iar cifra finală este venitul net din exploatare (NOR).

4. Recalcularea venitului net din exploatare în valoarea curentă a obiectului.

Metoda capitalizării directe - o metodă de determinare a valorii de piață a unui obiect profitabil, bazată pe conversia directă a venitului cel mai tipic al primului an în valoare prin împărțirea acestuia la rata de capitalizare obținută pe baza unei analize a datelor de piață pe raportul dintre venitul net și valoarea activelor similare obiectului evaluat, obținut prin extragerea metodei pieței. O astfel de versiune occidentală clasică a metodei de capitalizare directă, în care rata de capitalizare este extrasă din tranzacțiile de pe piață, este practic imposibil de aplicat în condițiile rusești din cauza dificultăților de a colecta informații (cel mai adesea, condițiile și prețurile tranzacțiilor sunt informații confidențiale ). Pe baza acestui fapt, în practică, este necesar să se utilizeze metode algebrice pentru construirea coeficientului de capitalizare, care prevăd o evaluare separată a ratei de rentabilitate a capitalului și a ratei de rentabilitate a acestuia.

De menționat că metoda valorificării directe este aplicabilă evaluării activelor existente care nu necesită, la data evaluării, investiții mari în durata reparațiilor sau reconstrucției.

Analiza rezervelor și a modalităților de creștere a profitabilității unei întreprinderi pentru a-și crește valoarea de piață (pe exemplul Guild LLC)

Pentru a determina piața sau alt tip de valoare, evaluatorii folosesc metode și metode de calcul speciale, care se numesc metode de evaluare ...

Analiza pieței construcția de locuințe in Rusia

La fiecare etapă ciclu de viață puteți determina valoarea proprietății. În teoria evaluării imobiliare generatoare de venit, există trei abordări principale ale evaluării...

Studiul proprietății locuinței și al terenurilor asociate funcțional acesteia, în vederea determinării valorii de piață

In conformitate cu lege federala„Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” din 29 iulie 1998...

Determinarea valorii unei proprietăți folosind exemplul unei clădiri rezidențiale

Evaluarea centrului de recreere în scopul vânzării

Evaluarea afacerilor: Obiecte, Principii, Proces, Metodologie

Procesul de evaluare cuprinde următoarele etape principale: - Etapa pregătitoare - Etapa de culegere a informațiilor - Etapa de calcul al costului estimat al obiectului - Etapa finală Tabel 1.3.1. Etapele evaluării întreprinderii...

Evaluarea proprietății

Evaluarea afacerii (pe exemplul SA „Yaroslavl Broiler”)

Procesul de evaluare a afacerii include două componente de bază - analitică și de calcul, - o combinație competentă a cărora vă permite să vă formați o opinie bazată științific. Componenta analitică este o analiză a trecutului...

Evaluarea OJSC Rostelecom

Evaluarea întreprinderii (W. A. Paton, S. J. Broad, Valuation of the Business Enterprise, 1963) este calcularea și justificarea valorii întreprinderii la o anumită dată. Estimarea valorii unei afaceri, ca orice altă proprietate...

Evaluarea utilajelor, echipamentelor și Vehicul

Estimarea valorii unui obiect imobiliar

Diverse beneficii (obiecte, lucruri, proprietăți) sunt create, vândute și dobândite pentru a satisface anumite nevoi ale statului, persoanelor juridice și persoanelor fizice, precum și pentru a obține beneficii din deținerea și folosirea acestora...

Estimarea valorii imobilului

Estimarea valorii imobilelor publice

Baza teoretica procesul de evaluare este un sistem de principii de evaluare. În practica mondială, se obișnuiește să se distingă patru grupuri de principii de evaluare (Fig. 1.1): Grupa 1: principii ...

Evaluarea de piata a bunurilor imobiliare

Există trei metode de evaluare a proprietăților imobiliare: 1. Metoda costului 2. Metoda comparației vânzărilor directe 3...

Costul bunurilor imobiliare

În teoria evaluării bunurilor imobiliare producătoare de venit, există trei abordări principale ale evaluării, pe baza cărora se construiesc metode specifice de evaluare a bunurilor imobiliare: abordarea costurilor, abordarea veniturilor, abordarea pieței (abordarea comparativă). Abordarea costurilor...

Trimiteți-vă munca bună în baza de cunoștințe este simplu. Foloseste formularul de mai jos

Studenții, studenții absolvenți, tinerii oameni de știință care folosesc baza de cunoștințe în studiile și munca lor vă vor fi foarte recunoscători.

postat pe http://www.allbest.ru/

Introducere

Evaluarea imobiliară prezintă interes, în primul rând, pentru categorii de obiecte care circulă activ pe piață ca produs independent. În prezent, în Rusia este:

apartamente si camere

spatii si cladiri pentru birouri si magazine;

clădiri rezidențiale suburbane cu terenuri (cabane și dachas);

· teren liber destinat construirii sau altor scopuri (pe termen scurt);

Depozit si facilitati de productie.

În plus, obiectele imobiliare, de regulă, fac parte din complexul de proprietate al întreprinderilor și organizațiilor (în special, cele care sunt privatizate) și le afectează semnificativ valoarea. Există și alte categorii de imobile, a căror piață nu s-a format încă.

O varietate de condiții și combinațiile lor afectează evaluarea unui obiect. Un exemplu de caracteristici de clasificare.

Origine:

1. Obiecte naturale (naturale).

2. Obiecte artificiale (cladiri).

Scop:

1. Terenuri libere (de dezvoltare sau alte scopuri).

2. Complexe naturale (zăcăminte) pentru exploatarea acestora.

3. Clădiri.

· Pentru locuințe.

· Pentru birou.

· Pentru comerț și sfera serviciilor cu plată.

Pentru industrie.

· Alte.

Scară:

1. Suprafețe de teren.

2. Loturi de teren separate.

3. Complexe de clădiri și structuri.

4. Cladire de locuit multi-apartament.

5. Cladire de locuit unifamiliala (conac, cabana).

6. Secțiune (intrare).

7. Etajul în secțiune.

8. Apartament.

9. Cameră.

10. Cabana de vara.

11. Complex de clădiri administrative.

12. Clădire.

13. Spații sau părți de clădiri (secțiuni, etaje).

Gata de folosire:

1. Obiecte finite.

2. Necesită reconstrucție sau reparații majore.

3. Necesită finalizarea construcției.

1. Metodologia de evaluare a imobilelor

Metodologia de evaluare imobiliară poate fi împărțită în etape:

Etapa 1. Definirea unei sarcini de evaluare imobiliară

Evaluarea imobilului este determinarea valorii imobilului în conformitate cu scopul, procedura de evaluare și cerințele eticii evaluatorului. Determinarea scopului evaluării imobilelor constituie inițial baza pentru alegerea metodelor de evaluare și, în consecință, are un impact semnificativ asupra rezultatului evaluării. În viitor, se determină tipul de valoare care este necesar în conformitate cu scopul.

V conditiile magazinului aloca tipuri diferite valoarea imobiliara:

1) piata - acesta este pretul cel mai probabil pentru vanzarea unui obiect pe o piata concurentiala si deschisa cu actiuni constiente si rationale in interesul cumparatorului si al vanzatorului, care sunt bine informati si nu sunt supusi presiunilor de circumstante extraordinare;

2) investiție - aceasta este valoarea obiectului care se evaluează pentru un anumit investitor; creșterea valorii de piață a proprietății ca urmare a investiției;

3) lichidare - acesta este costul unei vânzări forțate; este identică cu valoarea de piață, dar este limitată de momentul evaluării, cercetării de piață și promovării pe piață, ceea ce este necesar pentru a obține cel mai bun preț;

4) cadastrală - se înțelege ca valoarea de piață a unui obiect imobiliar stabilită în procesul de evaluare cadastrală de stat, determinată prin metode de evaluare în masă, sau, în cazul în care este imposibil să se determine valoarea de piață prin metodele de evaluare în masă, valoarea de piață determinată individual pentru un anumit obiect imobiliar in conformitate cu legislatia privind activitatile de evaluare.

Fapt înregistrare de stat apariția și transferul drepturilor asupra bunurilor imobiliare se atestă prin eliberarea unui certificat, iar pe documentele care exprimă conținutul tranzacției se face o înscriere specială. Procedura de înregistrare în sine se reduce la înregistrarea informațiilor despre drepturile asupra fiecărei proprietăți și parametrii acesteia în Registrul Unificat de Stat.

Se stabilește data evaluării - data calendaristică de la care se stabilește valoarea obiectului de evaluare.

Se formulează condiții limitative - declarații în raport care descriu obstacole sau circumstanțe care afectează evaluarea proprietății

Etapa 2. Intocmirea unui plan si contract de evaluare imobiliara

1. Se determină sursele de informare, metodele de evaluare a imobilelor și apoi se întocmește un plan de lucru.

2. Costurile evaluării imobilelor sunt însumate și convenite recompensă în numerar pentru evaluări imobiliare.

3. Se întocmește un acord pentru evaluarea bunurilor imobile.

3 etapă. Adunați analize de informații despre proprietate

Colectarea și prelucrarea următoarelor informații și documentații:

1) titluri de proprietate, informații despre grevarea obiectului de evaluare cu drepturile altor persoane;

2) date contabilitateși raportarea referitoare la obiectul evaluării;

3) informații privind caracteristicile tehnice și operaționale ale obiectului de evaluare;

4) informații necesare stabilirii cantitative și caracteristici de calitate obiectul de evaluare în vederea stabilirii valorii acestuia, precum și alte informații legate de obiectul de evaluare;

5) analiza pieței căreia îi aparține obiectul de evaluare, condițiile și tendințele actuale, precum și alegerea analogilor obiectului de evaluare și justificarea acestuia;

6) inspecția obiectului și a zonei înconjurătoare, descriere statut juridic imobiliare, persoane fizice și caracteristici economice, Locație;

7) analiza și prelucrarea informațiilor.

Etapa 4. Analiza utilizării celei mai bune și eficiente a bunurilor imobiliare

1. Analiza celei mai bune și mai eficiente folosințe atât a terenului deja construit, cât și a presupusului teren viran.

2. Valabilitatea juridică a cazului de utilizare ales, fezabilitatea fizică și fezabilitatea financiară.

3. Determinarea celei mai mari valori a imobilului.

5 eAtingeți. Calculul valorii de evaluare a unei proprietăți pe baza a trei abordări:

1) abordarea veniturilor;

2) abordare comparativă;

3) abordarea costurilor.

Etapa 6 Coordonarea rezultatelor evaluării proprietății

Etapa 7.Întocmirea raportului de evaluare

Întocmirea unui document care să cuprindă fundamentarea opiniei evaluatorului asupra valorii imobilului.

2. Evaluare bazată pe abordarea veniturilor

Abordarea veniturilor se bazează pe faptul că valoarea imobilului în care este investit capitalul trebuie să corespundă evaluării curente a calității și cantității veniturilor pe care această proprietate este capabilă să le aducă. Valorificarea venitului este un proces care determină relația dintre venitul viitor și valoarea actuală a unui obiect. Formula de bază abordarea veniturilor:

C \u003d BH / K sau V \u003d 1 / R,

unde C (V) - costul bunurilor imobiliare;

BH (I) - venitul așteptat din proprietatea evaluată. Venitul se referă de obicei la venitul net din exploatare pe care bunurile imobiliare sunt capabile să-l aducă pentru o perioadă;

K (R) - rata rentabilității sau profitului - este coeficientul sau rata de capitalizare. Rata de capitalizare - rata rentabilității, reflectând relația dintre venit și valoarea obiectului de evaluare.

Rata de capitalizare este raportul dintre valoarea de piata a proprietatii si venitul net pe care acesta il aduce.

Rata de reducere - norma interes compus, care este utilizat atunci când se recalculează la un anumit moment în timp valoarea fluxurilor de numerar care decurg din utilizarea proprietății.

Modelul de capitalizare a veniturilor

Etapele abordării veniturilor:

1. Calculul venitului brut din utilizarea unui obiect pe baza unei analize a tarifelor si tarifelor curente de pe piata de inchiriere pentru obiecte comparabile.

2. Estimarea pierderilor din încărcare incompletă (închiriere) și plăți de chirie neîncasate se face pe baza unei analize a pieței, natura dinamicii acesteia în raport cu proprietatea fiind evaluată. Din venitul brut se scade suma calculată în acest fel, iar cifra totală este venitul brut efectiv.

3. Calculul costurilor asociate obiectului de evaluare:

Operațional (operațional) - costurile de funcționare a instalației;

Fix - costuri de întreținere creanțe(dobânda la împrumuturi, taxele de amortizare, plata impozitelor etc.);

Rezerve - costul de cumpărare (înlocuire) accesorii pentru o proprietate.

4. Determinarea sumei venitului net din vânzarea obiectului.

5. Calculul coeficientului de capitalizare.

Abordarea veniturilor estimează valoarea imobilului la acest moment ca valoarea actuală a fluxurilor de numerar viitoare, adică reflectă:

1) calitatea și cantitatea veniturilor pe care proprietatea le poate aduce pe parcursul vieții sale;

2) riscuri specifice atât pentru obiectul evaluat, cât și pentru regiune.

Abordarea veniturilor este utilizată pentru a determina:

1) valoarea investitiei, deoarece un potențial investitor nu va plăti pentru un obiect mai mult decât valoarea actuală a veniturilor viitoare din acest obiect;

2) valoarea de piata.

20 opțiune.

Proprietatea este o clădire. Suprafata 700 m2. Factor de subîncărcare 15% din venitul brut potențial (GRP). Tariful de închiriere este de 300 de ruble / m2. Cheltuieli de exploatare - 25% din venitul brut real (VAB). Rata de capitalizare 10%. Determinați valoarea proprietății.

1. LDPE \u003d A * S * 12,

unde PVD - venit brut potențial;

A - tarif de închiriere;

S - suprafața proprietății.

LDPE \u003d 300 * 700 * 12 \u003d 2520000 ruble.

2. DVD = HDL (1 - k subîncărcare),

unde DVD este venitul brut real;

k subsarcină - factor de subsarcină.

DVD = 2520000 * (1 - 0,15) = 2142000 ruble.

3. CHOD \u003d DVD - SAU,

unde CHOD - venit net din exploatare;

RR \u003d 0,25 * DIA \u003d 0,25 * 2142000 \u003d 535500 ruble. - costuri de operare.

CHOD \u003d 2142000 - 5355000 \u003d 1606500 ruble.

4. C \u003d CHOD / R la,

unde C este valoarea proprietății;

R la - raportul de capitalizare.

C \u003d 1606500 / 0,1 \u003d 16065000 ruble.

Concluzie: costul obiectului de evaluare cu o suprafață de 700 m 2 este de 16.065.000 de ruble.

3. Estimarea valorii imobilelor pe baza unei abordări comparative

Abordarea comparativă a evaluării este un set de metode de evaluare bazate pe o comparație a unui obiect imobiliar cu analogii săi, în legătură cu care există informații despre prețurile tranzacțiilor cu acestea. Condiții de aplicare a abordării comparative la evaluarea imobiliară:

1. Obiectul nu trebuie să fie unic.

2. Informațiile trebuie să fie cuprinzătoare, inclusiv condițiile pentru efectuarea tranzacțiilor.

3. Factorii care influențează valoarea analogilor comparabili ai proprietății evaluate trebuie să fie comparabili.

Abordarea comparativă se bazează pe principiile:

substituții;

echilibru;

Cerere si oferta.

Etapele unei abordări comparative pentru evaluarea imobiliară:

Etapa 1.

Cercetare de piata - se realizeaza o analiza a starii si tendintelor pietei, si mai ales a segmentului caruia ii apartine proprietatea evaluata; Sunt identificate obiectele imobiliare care sunt cel mai comparabile cu proprietatea evaluată, vândută relativ recent.

Etapa 2.

Colectarea și verificarea acurateții informațiilor despre analogii oferite spre vânzare sau recent vândute ale evaluării proprietății; compararea obiectelor analoge cu obiectul evaluat.

Etapa 3.

Ajustarea prețurilor de vânzare ale analogilor selectați în funcție de diferențele față de obiectul de evaluare.

Etapa 4.

Stabilirea valorii unui obiect de evaluare imobiliară prin convenirea asupra prețurilor ajustate ale obiectelor analoge. Obiectele comparabile trebuie să aparțină aceluiași segment, iar tranzacțiile cu acestea trebuie efectuate în condiții tipice pentru acest segment:

1. la timpul de expunere. Perioada de expunere - timpul în care obiectul se află pe piață;

2. privind independenţa subiecţilor tranzacţiei. Independența înseamnă că tranzacțiile nu sunt încheiate la un preț de piață dacă vânzătorul și cumpărătorul:

Sunt într-o relație;

Sunt reprezentanți ai holdingului și o filială independentă;

Au o interdependență și un interes reciproc diferit; tranzacțiile sunt efectuate cu obiecte împovărate cu garanții sau cu alte obligații;

Angajat în vânzarea de bunuri imobile ale persoanelor decedate etc.;

3. privind motivația investiției, care este determinată de:

Motive similare ale investitorilor;

Utilizarea cea mai bună și eficientă similară a obiectelor; gradul de deteriorare al clădirii.

Principalele criterii de selectare a obiectelor analoge în evaluarea imobiliară:

1. Dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare. Ajustarea drepturilor de proprietate este diferența dintre chiriile de piață și cele contractuale, deoarece drept deplin proprietatea se stabileste la chiria pietei si finantarea curenta disponibila.

2. Condiții de finanțare a tranzacției. În condiții de finanțare atipice pentru o tranzacție, este necesară o analiză amănunțită, în urma căreia se face o modificare.

3. Condiții de vânzare și termen de vânzare.

4. Locația.

5. Caracteristici fizice.

O ajustare a vânzărilor comparabile este necesară pentru a determina valoarea finală a proprietății care se evaluează. Calculul și ajustările se fac pe baza unei analize logice a calculelor anterioare, ținând cont de semnificația fiecărui indicator. Cea mai importantă este determinarea exactă a factorilor de corecție (vezi Fig. 1)

Poza 1

Ajustările procentuale se realizează prin înmulțirea prețului de vânzare al unui obiect analog sau al unității sale de comparație cu un coeficient care reflectă gradul de diferențe între caracteristicile unui obiect analog și obiectul evaluat. Dacă proprietatea evaluată este mai bună decât un analog comparabil, la prețul acestuia din urmă se adaugă un coeficient crescător, dacă este mai rău - unul în scădere.

Ajustări ale costurilor:

a) corecțiile absolute aduse unității de comparație modifică prețul obiectului-analog vândut cu o anumită sumă, care evaluează diferența dintre caracteristicile obiectului-analog și obiectul evaluat. Se face o corecție pozitivă dacă obiectul evaluat este mai bun decât un analog comparabil, unul negativ, dacă este mai rău;

b) ajustările bănești efectuate la prețul obiectului-analog vândut în ansamblu, îl modifică cu o anumită sumă, în care se estimează diferențe de caracteristici. Ajustările procentuale cumulate sunt determinate prin înmulțirea tuturor ajustărilor procentuale individuale.

O ajustare sub forma unei grupări generale este utilizată de obicei pe o piață imobiliară dezvoltată, unde există un număr mare de vânzări. Ajustarea cumulativă se face în cadrul grupului selectat de proprietăți comparabile.

Secvența de modificare:

1. Ajustare pentru condițiile de finanțare

2. Corectare pentru conditii speciale vânzări.

3. Ajustare pentru timpul de vânzare.

4. Corectare pentru locație.

5. Corecție pentru caracteristicile fizice.

Beneficiile comparative Pabordare a evaluării imobiliare:

1. Costul final reflectă opinia vânzătorilor și cumpărătorilor tipici.

2. Prețurile de vânzare reflectă modificarea termeni financiariși inflația.

3. Justificat statistic.

4. Se fac ajustări pentru diferențele dintre obiectele comparate.

5. Relativ ușor de utilizat și oferă rezultate fiabile.

Dezavantajele abordării comparativela evaluarea bunurilor imobiliare:

1. Diferențele de vânzări.

2. Dificultate în a culege informații despre prețurile practice de vânzare.

3. Dificultate în colectarea informațiilor despre condițiile specifice ale tranzacției.

4. Dependenţa de activitatea pieţei.

5. Dependența de stabilitatea pieței

6. Dificultate în reconcilierea datelor privind vânzările semnificativ diferite.

Proprietatea este o clădire. Suprafata 700 m2. Tip de lege: proprietate. Condițiile de finanțare sunt cele tipice de piață. Ajustare pentru negociere 10%. Localizare - raionul de sud. Starea decorațiunii interioare a proprietății este excelentă. Comoditatea în locație este prima linie. Amplasare etaje - subsol. Stabiliți prețul de vânzare al proprietății.

tabelul 1

Metoda de comparare a vânzărilor

Numele parametrului	Obiectul evaluării
Preț de vânzare, frecare.
Suprafata, m2
Cost, rub./m 2
Tip de lege	propriu
Ajustare
Preț ajustat, frecare.
Conditii de finantare	Piața tipică
Ajustare
Preț ajustat, frecare.
Condiții de vânzare	Tipic
Ajustare
Preț ajustat, frecare.
Ajustare pentru tranzacționare
Preț ajustat, frecare.
Locație	Microdistrictul sudic	Microdistrictul sudic	Microdistrictul sudic	Microdistrictul sudic
Ajustare
Preț ajustat, frecare.
Starea interiorului
Ajustare
Preț ajustat, frecare.
Locatie convenabila	prima linie	prima linie	a 2-a linie		a 2-a linie
Ajustare
Preț ajustat, frecare.
numărul de etaje
Ajustare
Preț ajustat, frecare.
Coeficientul de greutate
Cost recalculat, frecare.
Preț final, rub./m2

Efectuarea calculelor:

3 .Determinarea costului în ruble. pe m2:

1) 10000000 / 675 \u003d 14841,81 ruble / m 2;

2) 12000000 / 730 = 61438,36 ruble / m 2;

3) 40000000 / 941 \u003d 42507,97 ruble / m 2;

4) 4500000 / 644 = 6987,58 ruble / m 2.

Întrucât tipul de lege, condițiile de finanțare și condițiile de vânzare pentru obiectul imobiliar și analogii acestuia sunt aceleași, coeficientul de ajustare este zero, ceea ce înseamnă că prețul pe m 2 rămâne același.

13. Ajustare de tranzacționare:

1) 14814,14 - (14814,81 * 0,1) = 13333,33 ruble;

2) 16438,36 - (16438,36 * 0,1) = 14794,52 ruble;

3) 42507,97 - (42507,97 * 0,1) = 38357,17 ruble;

4) 6987,58 - (6987,58 * 0,1) = 6288,82 ruble.

15. Locația OH și a celui de-al patrulea obiect analog sunt diferite.

16. Definiția ajustării:

72,435 / 67,13 = 1,08.

17. Pret ajustat:

4) 6288,82 * 1,08 = 6791,92.

18. Starea decorațiunii interioare a tuturor obiectelor analogice diferă de stare internă OH termină. Primul și al treilea analog sunt în stare bună, al doilea și al patrulea sunt în stare brută.

20. Pret ajustat:

1) 13333,33 + 3000 = 16333,33 ruble;

2) 14794,52 + 8000 = 22794,52 ruble;

3) 38257,17 +3000 = 41257,17 ruble;

4) 6791,92 + 8000 = 14791,92 ruble.

21. Al doilea și al patrulea obiect analog diferă de OH în ceea ce privește comoditatea locației.

23. Pret ajustat:

2) 22794,52 * 1,16 = 26441,64 ruble;

4) 14791,92 * 1,16 = 17158,63 ruble.

24. Primul și al treilea obiect analog diferă ca număr de etaje de OH.

26. Pret ajustat:

1) 16333,33 * 0,81 = 13230 ruble;

3) 41257,17 * 0,81 = 33418,31 ruble.

28. Cost ponderat:

1) 13230 * 0,5 = 6615 ruble;

2) 26441,64 * 0,1 = 2644,16 ruble;

3) 33418,31 * 0,3 = 10025,49 ruble;

4) 17158,63 * 0,1 = 1715,86 ruble.

29. Prețul total în ruble pe m2:

6615 + 2644,16 + 10025,49 +1715,86 \u003d 21000,51 ruble / m 2.

Astfel, prețul de vânzare al proprietății este:

21000,51 * 700 = 14700357 ruble

Concluzie: costul unei proprietăți cu o suprafață de 700 m 2 este de 14.700.357 de ruble.

4. Estimarea costurilor bazată pe abordarea costurilor

Abordarea costurilor este un set de metode de evaluare bazate pe determinarea costurilor necesare refacerii sau înlocuirii obiectului de evaluare, ținând cont de amortizarea acumulată. Se bazează pe ipoteza că cumpărătorul nu va plăti mai mult pentru obiectul finit decât pentru crearea unui obiect de utilitate similară.

Informații necesare pentru aplicarea abordării costurilor:

1) nivelul salariilor;

2) valoarea cheltuielilor generale;

3) costurile echipamentelor;

4) ratele de profit ale constructorilor din regiunea dată;

5) preturile pietei pentru materiale de constructii.

Etapele abordării costurilor:

1. Calculul costului unui teren, luând în considerare cea mai eficientă utilizare (Cz).

2. Calculul costului de înlocuire sau al costului de înlocuire (Svs sau Szam).

3. Calculul amortizarii cumulate (de toate tipurile) (Sizn):

Amortizare fizică - depreciere asociată cu o scădere a performanței unui obiect ca urmare a îmbătrânirii fizice naturale și a influenței factorilor externi adversi;

Uzura functionala - uzura datorata nerespectarii cerintelor moderne pentru astfel de obiecte;

Învechirea externă - uzura ca urmare a modificărilor factorilor economici externi.

4. Calculul costului obiectului, ținând cont de uzura acumulată: Sleep = Svs - Sizn.

5. Determinarea valorii finale a imobilului: Sit = Sz + Sleep.

Avantajele abordării costurilor:

La evaluarea unor obiecte noi, abordarea costurilor este cea mai fiabilă. Această abordare este adecvată sau singura posibilă în următoarele cazuri:

1) analiza tehnică și economică a costului construcției noi;

2) justificarea necesității actualizării instalației existente;

3) evaluarea clădirilor în scopuri speciale;

4) la evaluarea obiectelor din sectoare de piata „pasive”;

5) analiza eficienței utilizării terenurilor;

6) rezolvarea problemelor de asigurare a obiectelor;

7) rezolvarea problemelor de impozitare;

8) atunci când se convine asupra valorii proprietății obținute prin alte metode.

Dezavantajele abordării costurilor:

1. Costurile nu sunt întotdeauna echivalente cu valoarea de piață .

2. Încercările de a obține un rezultat de evaluare mai precis sunt însoțite de o creștere rapidă a costurilor cu forța de muncă.

3. Neconcordanta dintre costurile de dobandire a imobilului care se evalueaza si costurile de constructie noua a exact acelasi obiect, deoarece amortizarea acumulată se scade din costul construcției în timpul procesului de evaluare.

4. Calculul problematic al costului de reproducere a clădirilor vechi.

5. Dificultate în determinarea cantității de uzură acumulată a clădirilor și structurilor vechi.

6. Evaluarea separată a terenului de clădiri.

7. Evaluare problematică terenuri in Rusia.

5. Coordonarea rezultatelor obținute și derivarea valorii finale a valorii proprietății

Evaluarea imobiliară costă costisitoare

De regulă, una dintre abordări este considerată de bază, celelalte două sunt necesare pentru corectarea rezultatelor obținute. Aceasta ia în considerare importanța și aplicabilitatea fiecărei abordări într-o anumită situație. Valoarea finală a valorii obiectului de evaluare indicată în raportul de evaluare poate fi recunoscută ca recomandată în scopuri de evaluare dacă nu au trecut mai mult de 6 luni de la data raportului de evaluare până la data tranzacției cu obiectul de evaluare.

Valoarea finală a valorii proprietății este derivată pe baza unei comparații a rezultatelor aplicării diferitelor abordări la evaluare. Metoda de analiză a ierarhiei (HAI) este utilizată pentru a reconcilia rezultatele obținute folosind diferite abordări și metode de evaluare.

1. Primul pas al AHP este structurarea problemei, acordarea rezultatelor într-o ierarhie. În cele mai multe formă simplă ierarhia se construiește de la vârf reprezentând scopul problemei prin niveluri intermediare, fiind de obicei un criteriu de comparație la nivelul cel mai de jos, care în general este un set de alternative.

2. După reproducerea ierarhică a problemei, se construiește o matrice de comparație a criteriilor și se calculează valoarea priorităților criteriilor. Elementul de matrice - aij - reprezintă intensitatea elementului de ierarhie i relativ la ierarhia j.

Intensitatea manifestării este de obicei evaluată pe o scară de intensitate în puncte de la 1 la 9:

1 - importanță egală;

3 - superioritatea moderată a unuia asupra celuilalt;

5 - superioritate semnificativă;

7 - superioritate semnificativă;

9 - superioritate foarte puternică;

2,4,6,8 - valori intermediare.

Dacă la compararea elementelor ierarhiei ij se obține aij = 5, atunci aji = 1/5. Se compară rezultatele obținute la nivelul inferior, adică. un set de alternative între ele și pentru fiecare criteriu selectat separat.

Valoarea finală a ponderii fiecărei alternative se determină prin înmulțirea priorităților locale cu prioritatea de potrivire a criteriului la nivelul superior și însumarea în continuare pentru fiecare element în conformitate cu criteriul afectat de element.

Coordonarea rezultatelor evaluarii imobiliare: structurare pe ierarhie:

A - capacitatea de a reflecta intențiile reale ale cumpărătorului și vânzătorului.

B - tipul, calitatea, extinderea datelor pe baza cărora a fost efectuată analiza.

B - capacitatea parametrilor utilizați de metode de a lua în considerare fluctuațiile pieței.

D - capacitatea metodelor de a lua în considerare metode specifice de evaluare a unui obiect care afectează costul (dimensiune, locație etc.).

Se construiește o matrice de acord și se calculează valorile criteriilor.

Rezultatele sunt apoi comparate la nivelul inferior pentru fiecare criteriu.

După evaluarea fiecărui criteriu (A, B, C, D), se calculează valoarea finală a ponderilor fiecărei metode. Rezultatele sunt combinate într-un tabel.

masa 2

Ultimul pas pentru a conveni asupra prețului unei proprietăți este calcularea costului folosind formula:

C \u003d (DS * XD) + (ZS * XS) + (SS * XS),

unde DS - valoarea proprietății, obținută prin abordarea veniturilor;

ZS - costul proprietății, obținut prin abordarea costului;

CC - valoarea proprietății, obținută prin metoda abordării comparative;

Xd, Xs, Xs - ponderea fiecărei abordări.

C \u003d (16065000 * 0,5) + (14700357 * 0,5) \u003d 15382678,5 ruble.

Astfel, în urma utilizării a trei abordări ale evaluării unui obiect imobiliar și a punerii de acord asupra rezultatelor obținute, se obține valoarea obiectului evaluat, care va fi prezentată în raportul de evaluare.

Concluzia valorii finale a costului ar trebui să fie însoțită de ipotezele și condițiile limitative datorate completității și fiabilității informațiilor utilizate.

Concluzie

În acest proiect de curs, am examinat metodologia de evaluare a bunurilor imobiliare și am evaluat bunurile imobiliare folosind două abordări: venit și comparativ. Cu abordarea veniturilor, costul unui obiect imobiliar cu o suprafață de 700 m 2 a fost de 16.065.000 de ruble, iar cu o abordare comparativă - 14.700.357 de ruble. Rezultatele au fost egalate. Drept urmare, costul obiectului de evaluare sa ridicat la 15382678,5 ruble.

Bibliografie

1. Gryaznova A. G., Fedotova M. A. Evaluarea imobiliară: manual. Ed. a II-a, revizuită. si suplimentare M., 2008. 560 p.

2. Ivanova E. N. Estimarea valorii imobilelor: manual. indemnizație / ed. Dr. Econ. științe, prof. M. A. Fedotova. M., 2007. 344 p.

Găzduit pe Allbest.ru

Documente similare

Analiza utilizării celei mai eficiente a bunurilor imobiliare. Determinarea valorii unei clădiri prin diverse abordări ale evaluării imobiliare. Utilizarea abordării cost, comparativ, venit. Întocmirea unei evaluări finale a valorii imobilelor.

lucrare de termen, adăugată 29.10.2007

Identificarea si descrierea obiectului evaluarii. Utilizarea comparativă, cost și se apropie de venit la evaluarea imobilelor. Reducerea indicatorilor de cost obținuți în evaluarea finală a valorii imobilului și determinarea valorii de piață a obiectului.

lucrare de termen, adăugată 14.11.2013

Caracteristicile imobiliare ca obiect de evaluare. Tipuri de valoare determinate în evaluarea bunurilor imobiliare. Calculul valorii obiectului imobiliar „Complex de clădiri” folosind metode din cadrul abordărilor comparative, de cost, de venit. Tehnica Ellwood.

lucrare de termen, adăugată 14.12.2010

Analiza utilizării celei mai eficiente a bunurilor imobiliare. Determinarea valorii unei clădiri prin diverse abordări ale evaluării imobiliare. Utilizarea abordărilor cost, comparative și venituri. Consolidarea indicatorilor de cost într-o estimare finală a costurilor.

rezumat, adăugat 26.03.2014

Principalele abordări de determinare a valorii proprietății. Evaluarea valorii de piață a unui obiect folosind metodele abordărilor venit, comparativ, cost. Informații scurte despre locația obiectului de evaluare. Calculul valorii finale a costului obiectelor.

lucrare de termen, adăugată 24.09.2013

Evaluarea imobilului de birouri. Principalele caracteristici ale aplicării a trei abordări de evaluare (comparativă, profitabilă și costisitoare). Determinarea valorii de piata a terenului. Coordonarea rezultatelor si concluzia despre valoarea de piata.

teză, adăugată 08.04.2012

Studiul tipurilor de valoare a bunurilor imobiliare. Tehnologie de evaluare imobiliară. Analiza abordărilor veniturilor, pieței și costurilor la evaluarea obiectelor imobiliare. Caracteristici ale metodelor de capitalizare a venitului și actualizarea fluxului de numerar.

lucrare de termen, adăugată 06.09.2013

Conceptul, principalele etape și metode de evaluare imobiliară. Calculul valorii unui obiect imobiliar (apartament cu patru camere) folosind abordări comparative, de venit și de cost pentru evaluare. Valorificarea venitului, relația acestuia cu valoarea curentă.

lucrare de termen, adăugată 27.02.2014

Evaluarea imobiliară: concepte de bază, abordări, metode, probleme și principii de evaluare. Determinarea valorii de piață în cadrul abordărilor cost, piață și venit. Recomandări pentru gestionarea și creșterea valorii valorii de piață a obiectului.

teză, adăugată 15.11.2009

Condiții pentru aplicarea unei abordări comparative a evaluării imobiliare. Etapele abordării comparative, avantajele și dezavantajele acesteia. Informații necesare pentru aplicarea abordării costurilor. Tipuri de capitalizare a veniturilor. Capitalizarea și rata de actualizare.