Să luăm acum în considerare anumite tipuri de valori în uz, care, spre deosebire de valorile discutate mai sus, nu sunt valori de tip piață. IVS 2 descrie alte baze de valoare decât valoare de piață, dar la prețuri non-piață nu le includ pe toate, ci numai pe acelea dintre ele, pentru calculul cărora sunt informații și idei interne (care nu sunt de piață) despre valoarea obiectului de evaluare al unei anumite entități de piață, și nu piața în ansamblu. folosit în mare măsură.
Cel mai important reprezentant al valorii de utilizare este valoarea investiției.
Costul investiției- aceasta este valoarea proprietății care este evaluată pentru un anumit investitor sau grup de investitori în scopuri de investiții date.
Valoarea investitiei se determina pe baza individual cerințele pentru investiție, deci calculul acesteia se bazează pe cerut de acest investitor venitul și o rată specifică de capitalizare a acestora.
Spre deosebire de piaţă valoare care implică un cumpărător „tipic” și un vânzător „tipic”, valoarea investiției se bazează pe nevoile și caracteristicile unui investitor ale cărui motive sunt atipice pentru piață. Acest subiectiv concept, al cărui calcul reflectă faptul că această valoare se formează datorită proprii preferinţă, individual cerinţele de investiţii si personale motivațiile investitorilor, altele decât cele ale unui cumpărător sau vânzător tipic, luate în considerare la stabilire piaţă valoare, care raportează costul investiției de costuri tip non-piață.
Valoarea investiției este legată de determinarea valorii actuale a viitoarelor fluxuri de venit așteptate din exploatarea proprietății, a cărei natură este specificată. planuri de investitii. Pentru un investitor factori importanți riscul, volumul și costul finanțării, aprecierea viitoare sau deprecierea proprietății și considerații fiscale.
Uneori, în literatura de specialitate, în listele de scopuri de evaluare care utilizează valoarea investiției, se regăsesc acelea care nu sunt deloc legate de conceptul de valoare a investiției sau clar nu îi corespund. De exemplu, o funcție de evaluare precum „tratarea cu entitatea evaluată sub o singură contraparte” vorbește doar despre o piață limitată, și nu despre oportunitățile speciale și obiectivele investitorilor asociate conceptului de valoare investiției.
Valoarea investiției, la fel ca toată valoarea de utilizare, se calculează prin aplicare abordarea veniturilorși, concentrarea pe individualitatea parametrilor de evaluare, nu implică utilizarea abordării comparative (piață).
Există o serie de motive pentru care valoarea investiției poate diferi piaţă. Principalele motive pot fi diferențele care se reflectă în Abordarea veniturilor în ceea ce privește valoarea fluxului de numerar și mărimea ratei de actualizare. Acestea constau în:
- în evaluarea rentabilității viitoare (obligatoriu normă individuală randamentul capitalului);
- idei individuale despre gradul de risc (nu media pieței);
- prezența unei situații fiscale atipice ( stimulente fiscale, statut fiscal special);
- prezența unui sistem de creditare preferențială care nu este înstrăinat de acest proprietar particular (adică, care nu trece unui nou proprietar);
- posibilitatea compatibilității proprietății în utilizarea sa specifică cu alte obiecte care sunt și ele deținute sau controlate de proprietar (efect sinergic, care poate reduce riscurile datorate unor efecte).
Valoarea investiției pentru un anumit investitor poate diferi de a acestuia piaţă cost și ca urmare a diferitelor evaluări ale prestigiului, perspectivelor de amplasare etc.
Utilizarea eficientă a unei game de instrumente și capacități individuale ale proprietarului poate reduce riscurile investiționaleși, în consecință, rata de actualizare. Astfel, valoarea investiției obiectului poate fi numeric mai mare. piaţă valoare datorită capacităților sale mai largi, diferite de cele ale cumpărătorului mediu de pe piață.
Această valoare poate fi mai mare decât valoarea de piață și din cauza interesului specific al investitorului. Dar poate fi mai puțin piaţă valoare datorată interesului special al vânzătorului (vinde mai ieftin, dar persoana potrivita) sau în cazul utilizării unui alt obiect decât NEI, dar strict definit prin planuri de investiții.
Valoarea investiției nu trebuie confundată cu piaţă valoarea investiției imobiliare, adică imobilul în care se realizează investiția, care se află în stadiul de impact investițional.
Utilizați valoarea- un alt reprezentant al valorii de utilizare, atunci când valoarea proprietății este determinată ca parte a activelor întreprinderii în implementarea evaluării valorii întreprinderii ca una de exploatare (adică, în general, pentru actualul proprietar și cu utilizare curentă, care poate să nu corespundă cu NEI-ul său). De obicei, o astfel de evaluare este efectuată în scopul de a raportare financiară sau formarea planurilor interne de management. Adesea, obiectul evaluat (imobil sau echipament) poate fi folosit doar pentru o anumită funcție (de producție), iar valoarea sa de utilizare este estimată metoda de alocare(alocarea) din valoarea întregii afaceri.
- Afect sinergic(din cuvânt sinergie(greacă συνεργία, din greacă. sin- împreună, ergos- acțiune, acțiune)) duce la faptul că suma costurilor mai multor părți este mai mică decât costul întregului nou. Costul efectului de sinergie determinată prin valorificarea economiilor rezultate din diverse cauze în tipuri variate fuziuni (orizontale, verticale, conglomerate etc.).
- A se vedea paragraful 5.5.5.
Metodele tradiționale pot fi folosite pentru a calcula valoarea investiției, dar folosesc date non-piață. De exemplu, un investitor poate aplica o rată de rentabilitate care nu este o rată a pieței și este specifică investitorului respectiv.
Când utilizați metoda cu reducere flux de fonduri pentru a determina valoarea, evaluatorul ajunge la valoarea estimată a valorii investiției, și nu la valoarea de piață. Astfel, valoarea investiției poate fi mai mare sau mai mică decât valoarea de piață în funcție de cerințele investitorului.
Valoarea actuală netă(pur valoarea actuala, valoare actuală netă, engl. Valoarea actuală netă acceptată în practica internationala pentru analiză proiecte de investitii abrevierea - NPV sau NPV) este suma valorilor actualizate ale fluxului de plăți, dat astăzi.
Indicatorul VAN este diferența dintre toate intrările și ieșirile de numerar, redusă la momentul actual (momentul în care proiectul de investiții este evaluat). Arată valoarea Bani pe care un investitor se așteaptă să le primească dintr-un proiect după ce intrările de numerar și-au recuperat costurile de investiții inițiale și ieșirile periodice de numerar asociate proiectului. În măsura în care plăți în numerar evaluate din punct de vedere al valorii lor în timp și al riscurilor, VAN poate fi interpretat ca valoare adăugată de proiect. Poate fi interpretat și ca profitul total al investitorului. net redus Costul VAN calculat prin formula:
unde este rata de actualizare
unde este plata în ani () și investiția inițială IC (Capitalul investit) la rata de
Într-o versiune generalizată, investițiile ar trebui și ele reduse, deoarece în proiectele reale acestea nu sunt realizate deodată (în perioada zero), ci sunt întinse pe mai multe perioade. Calculul VAN este o metodă standard de evaluare a eficacității unui proiect de investiții și prezintă o evaluare a efectului unei investiții, redusă la momentul actual de timp, ținând cont de valoarea diferită în timp a banilor. Dacă VAN este mai mare de 0, atunci investiția este viabilă din punct de vedere economic, iar dacă VAN este mai mică de 0, atunci investiția nu este viabilă din punct de vedere economic (adică, un proiect alternativ al cărui profit este considerat ca rata de actualizare necesită mai puține investiții pentru a genera un flux de venit similar).
VAN poate fi folosit și pentru a evalua eficiența comparativă a investițiilor alternative (cu aceeași investiție inițială, proiectul cu cea mai mare VAN este mai profitabil). Dar tot pentru analiza comparativa mai aplicabile sunt performanță relativă. În raport cu analiza proiectelor de investiții, un astfel de indicator este rata internă de rentabilitate.
Spre deosebire de indicatorul de valoare actuală, investiția inițială este luată în considerare la calcularea valorii actuale nete. Prin urmare, formula valorii actuale nete diferă de formula valorii prezente prin valoarea investiției inițiale.
În investiții, ca în orice activitate profesionalăși-a dezvoltat propria terminologie. Vă sugerez să înțelegeți conceptele care contează pentru investițiile profitabile.Scopul investiției este de a multiplica fondurile investite. Rentabilitatea proiectului poate fi determinată pe baza valorii investiției imobilului. Să analizăm în detaliu cum se poate face acest lucru.
Ce este valoarea de piata
Situațiile apar adesea când un om de afaceri fără experiență se bazează pe valoarea de piață a unui obiect sau chiar cere unui profesionist să o calculeze. În cel mai bun caz, inexactitățile în formulare vor fi dezvăluite în discuții ulterioare. Dar se întâmplă ca un investitor, achiziționând imobile la un preț specificat, să sufere pierderi.
Care este diferența dintre valoarea investiției și valoarea de piață? Rata pieței este cea la care este mai probabilă vânzarea și cumpărarea unui apartament de către participanții la tranzacție. Iar valoarea investiției este percepția personală asupra proprietății de către un anumit investitor. Permiteți-mi să vă explic: fiecare antreprenor investește o anumită sumă de fonduri, își poate permite anumite riscuri și plănuiește să atingă un anumit venit. Toți acești parametri vor fi diferiți pentru investitorii individuali. Prin urmare, valoarea investiției aceluiași obiect poate diferi semnificativ pentru diferiți investitori.
Semnificația investiției depinde în întregime de interesele investitorului și poate fi mai mare sau mai mică decât valoarea de piață. În esență, aceasta este valoarea viitoare a activului. Cu alte cuvinte, costul este afectat și de factorii care însoțesc tranzacția: riscuri posibile, perioada de rambursare, costurile așteptate (inclusiv lucrări de reparațiiși taxe). Pentru a investi profitabil bani în imobiliare, este important să se determine valoarea de piață a spațiilor sau a parcelei și să o coreleze cu venitul așteptat.
Cum se determină valoarea investiției
Este foarte dificil să determinați singur rata investiției imobiliare. Pentru astfel de calcule, profesioniștii folosesc trei metode:
- Costitor. Esența sa este că costul de cumpărare a spațiilor nu trebuie să depășească costul de cumpărare terenși construirea unei instalații similare.
- Profitabil. Depinde de mărimea profitului așteptat. Cu cât venitul planificat este mai mare, cu atât costul poate fi mai mare.
- Comparativ. Pe baza principiului substituirii, i.e. este necesar să se analizeze valoarea de piaţă a obiectelor similare.
Investitorii-specialiști sugerează compararea cifrelor obținute conform schemei:
- costisitoare - 40%,
- profitabil - 30%,
- comparativ - 30%.
Pe un exemplu, va arăta astfel: un apartament din Sankt Petersburg va costa 5 milioane după metoda costului, 6,2 milioane după metoda veniturilor și 5,4 milioane după metoda comparativă. Folosim formula:
5*0,4 + 6,2*0,3 + 5,4*0,3 = 5,48 milioane de ruble.
Se pare că are sens să achiziționați un obiect pentru cinci milioane și jumătate de ruble sau mai puțin.
Ce este atractivitatea investițiilor
Valoarea investiției și atractivitatea unui activ sunt strâns legate. Pentru a atinge obiectivele, investitorul trebuie să ia în considerare ambele concepte. Se completează reciproc.
Deci, înainte de a lua o decizie, ar trebui să determinați rentabilitatea investiției, să evaluați posibilele amenințări și să calculați profitul real. Asigurați-vă că țineți cont de starea economiei pieței imobiliare, de tendințele industriei, de stabilitatea situației politice, precum și de experienta personala investitor pentru lucrul cu proiecte similare.
Ajutăm la determinarea rentabilității investiției pe anumite site-uri. Lasa doar o cerere
În investiții, ca și în alte domenii ale sectorului financiar, există o anumită terminologie. Pentru a înțelege conceptul de valoare a investiției, trebuie să înțelegeți ce este investiția în general.
Fenomenul de a investi bani în ceva cu scopul de a genera venituri ca atare a apărut în economia țării noastre relativ recent. Cu tipul de economie planificată, care era sub Uniunea Sovietică, nu a existat nicio investiție ca atare. Proprietatea privată nu a fost binevenită, iar statul a alocat subvenții întreprinderilor naționalizate.
Prin urmare, investiția ca un fel activitati financiare a venit la noi cu restructurarea economiei sub modul capitalist occidental. Într-o astfel de economie, să-ți investești economiile într-un obiect cu scopul de a obține profit este o modalitate bună de a câștiga bani.
Ce este valoarea investiției? Acest termen ar trebui să fie distins de prețul pieței, deoarece acestea sunt concepte complet diferite.
Valoarea de piață a oricărui obiect este prețul pentru care poate fi vândut, schimbat, cumpărat. Adică aceasta este evaluarea lui reală. Valoarea investiției este cu totul altceva. Acest termen reflectă randamentele viitoare pentru fiecare investitor specific. În acest caz, beneficiul viitor este dat prezentului.
Faptul că prețul investiției este diferit pentru diferiți investitori este destul de rezonabil și ușor de explicat. Fiecare investitor specific investește o anumită sumă de bani într-un obiect. Fiecare dintre ele are o sumă diferită de depozite. De asemenea, pentru fiecare individ entitate financiară nivelurile de risc vor varia. În consecință, profitul din obiectul de investiție va fi și el diferit.
Acest tip de valoare poate merge împotriva pieței. Acest lucru se întâmplă din următorul motiv: venitul estimat din obiect poate fi mai mare decât prețul de piață al întreprinderii sau mai mic. Este o măsură subiectivă a valorii unui activ. Acesta reflectă intențiile deponentului, care nu sunt legate de cumpărare și vânzare și orice activitati comerciale referitor la obiect.
Nota
Dacă evaluăm prețul de investiție al unei întreprinderi, atunci acest factor poate da un volum voluminos și suficient Informatii utile despre dezvoltare și perspective această producție. Poate arăta cât de atractiv este pentru investiții, precum și poate ajuta la elaborarea unui plan de finanțare.
Următorii factori sunt utilizați pentru a estima costul:
- Statutul fiscal și, în consecință, valoarea impozitelor plătite de întreprindere;
- Gradul de dezvoltare a prognozei;
- Cantitatea și valoare totală costuri materiale;
- Estimarea valorii veniturilor și fluxurilor materiale viitoare;
- rata de rentabilitate;
- Determinarea numărului și gradului de riscuri specifice acestui proiect asupra depozitelor.
Dacă, în urma evaluării, s-a dovedit că prețul investiției este mult mai mare decât prețul pieței, atunci aceasta înseamnă că întreprinderea este extrem de atractivă pentru viitorii investitori.
Dacă se observă situația inversă, atunci atractivitatea pentru investitori este mică. Și asta înseamnă că va fi mai greu să găsești oameni care să facă o investiție de bani.
Sarcina principală a unui specialist implicat în atragerea investitorilor în dezvoltarea unei întreprinderi este de a crește valoarea investiției prin toate mijloacele disponibile. Acest lucru va atrage un număr mare de contribuții, ceea ce va permite întreprinderii să se dezvolte și mai intens. Această sarcină se realizează prin studierea politicii de contribuții și asigură competitivitatea producției sau a firmelor.
Acest factor este foarte important în aprecierea raționalității investițiilor. El este cel care îi va arăta viitorului investitor dacă este necesar să investească în acest proiect sau este un alt „manichin”.
Valoarea investiției este un concept specific. Acest indicator este calculat printr-o abordare individuală a fiecărui potențial investitor, în funcție de sarcini aplicație practică obiect de atașament. Nu poate fi calculat o dată și apoi publicat. În cele din urmă, valoarea investiției va fi determinată în funcție de scopul investitorului.
Ce este valoarea investiției
Valoarea investiției poate fi interpretată ca valoarea proprietății intelectuale pentru fiecare contributor individual. La determinarea acestuia se iau în considerare condițiile de investiție și scopul final al investitorului. Este de remarcat faptul că acest indicator poate diferi radical de prețul de piață al obiectului. Acest lucru se datoreaza venit potential, care poate depăși semnificativ valoarea de piață, sau invers.
Valoarea investiției reflectă în primul rând obiectivele investitorului, care nu sunt legate de vânzarea ulterioară a obiectului de investiție. Pentru a determina acest indicator, sunt luați în considerare o serie de factori cheie:
- cuantumul impozitului care se impune întreprinderii;
- valoarea totală a cheltuielilor materiale;
- identificarea și determinarea riscurilor asupra depozitelor;
- calculul ratei de rentabilitate;
- evaluarea potențialului profit și cifra de afaceri.
Tipuri de costuri
Pe lângă valoarea de piață și de investiție, prețul unui obiect poate fi:- Lichidarea - determinata prin licitatie. Acesta este prețul real la care poate fi vândută o întreprindere sau o proprietate în faliment, arestată printr-o hotărâre judecătorească. Valoarea de lichidare a unui obiect poate fi determinată și în plus față de valoarea de piață atunci când se solicită un împrumut garantat cu acest obiect.
- Utilizare - se determină după defectarea obiectului, sau la sfârșitul perioadei de utilizare practică, sau în prezența unor daune semnificative, din cauza cărora funcționarea obiectului în scopul propus este imposibilă.
- Restaurativ - pentru a determina nivelul de impozitare sau pentru un management corect contabilitate.
- Special - un preț care este în plus față de valoarea de piață a obiectului. Se calculează dacă obiectul are legătură fizică, legală sau economică cu proprietatea vândută.
Atribuirea valorii investiției companiei
Valoarea investiției întreprinderii se determină în funcție de investitorul sau grupurile de persoane specifice, ținând cont de certitudinea sarcinilor de investiții strategice pentru funcționarea ulterioară a obiectului eventualelor investiții. Există un anumit nivel al valorii întreprinderii, peste care tranzacția își pierde sensul pentru investitor.
Investitorul este întotdeauna interesat să obțină un profit mai mare, prin urmare, în practică, în timpul negocierilor dintre părți, valoarea investiției nu diferă semnificativ de valoarea de piață. Pentru a înțelege acest proces, ar trebui să luați în considerare și să înțelegeți motivele cheie ale investițiilor strategice în Rusia:
- integrarea verticală a întreprinderii, care presupune achiziționarea de facilități pentru extinderea bazei industriale;
- dezvoltarea unui oligopol sau monopol prin eliminarea concurenților prin dobândirea proprietății comerciale a acestora;
- cumpărarea de active promițătoare sub valoarea de piață în timpul crizei economice;
- majorarea capitalului întreprinderii ca urmare a restructurării activelor interne;
- aducerea produselor companiei pe pietele adiacente, ceea ce va permite implementarea unei strategii de diversificare in raport cu potentialii clienti;
- achiziționarea de noi tehnologii de marketing și management;
- identificarea potenţialelor efecte sinergice.
Evaluarea valorii investiției
Determinarea valorii investiției unei întreprinderi este relevantă în următoarele cazuri:- dacă se intenționează vânzarea întreprinderii de evaluare în prezența unei contrapărți;
- dacă obiectul este considerat investiție;
- la desfasurarea activitatilor care vizeaza reorganizarea societatii;
- pentru analiză sau justificare potenţial de investiţii companiilor.
- costuri/venituri materiale curente și potențiale;
- evaluarea valorii viitoare a întreprinderii;
- situația fiscală actuală;
- nivelul de predictibilitate.
Valoarea contabilă a entităților în care investiți
Valoarea contabilă - valoarea care corespunde prețului activului din rând bilanț. În esență, asta prețul actualîntreprinderi excluzând amortizarea și plusvaloarea. Ceea ce se numește originalul sau costul inițial, în IFRS este listat ca brut Valoarea cărții. Obiectele de investitie pot fi:
- fonduri;
- stoc;
- echipament industrial;
- întreprinderi private sau companii mari.
Valoarea contabilă a societății se determină în funcție de registrele contabile. De regulă, acesta este costul inițial al obiectului după deducerea fondurilor cheltuite pentru amortizare. Această cifră poate fi aceeași cu pretul din magazin numai la momentul dobândirii bunului. În alte cazuri, prețul contabil poate diferi semnificativ de valoarea de piață a întreprinderii.
Valoarea investiției - prețul unui activ, care depinde de obiectivele investitorului și de condițiile de investiție. Se stabilește individual în fiecare caz. Scopul principal este de a determina perspectivele de dezvoltare a companiei pentru a determina gradul de atractivitate pentru investitori. Prin urmare, indicatorul IP poate diferi semnificativ de valoarea de piață a entității în care s-a investit. Valoarea investiției se evaluează ținând cont conditiile magazinului, precum și obiectivele și scopurile investitorului.
