DEZVOLTAREA IMMOBILIARĂ ŞI ROLUL SĂU ÎN DEZVOLTAREA ECONOMICA
A fost formulată definiția dezvoltării ca sistem de relații economice, organizatorice și juridice între subiecții pieței imobiliare rezidențiale legate de dezvoltarea socio-economică a teritoriilor. Principalele etape de dezvoltare, participanții săi sunt evidențiați, sunt determinate principalele funcții ale dezvoltatorului.
Dezvoltarea eficientă a proprietății imobiliare presupune rezolvarea problemelor de management și finanțare. Economice şi dezvoltare politicăîn ţara noastră la începutul mileniului III mărturisesc obiectiv invariabilitatea vectorului de mişcare spre construirea unui stat cu economie dezvoltată.
Dezvoltarea se bazează pe bazele teoriei economice, prin urmare, pentru o înțelegere corectă a continut economic„Dezvoltarea” ar trebui să fie adresată fundațiilor sale. Trebuie subliniat că conținutul principal al articolului nu este doar probleme generale comune oricărui tip activitate economică, dar și identificarea trăsăturilor specifice ale pieței imobiliare, principalele tendințe în dezvoltarea acesteia, „refracția” teoriei economice generale în raport cu imobilul.
În cazul general, dezvoltarea este înțeleasă ca activități legate de dezvoltarea socio-economică a teritoriilor, care include pregătirea terenurilor și desfășurarea lucrărilor de construcții, inginerie și alte operațiuni cu locuințe și bunuri imobiliare nerezidenţiale... Dezvăluind esența economică a dezvoltării ca una dintre cele categorii economiceștiința casnică modernă ar trebui să fie precedată de o analiză economică a conținutului și caracteristicilor esențiale ale proprietății imobiliare.
Pentru a dezvălui în continuare esența dezvoltării, introducem conceptul de „dezvoltare eficientă”, care înseamnă o astfel de dezvoltare imobiliară, al cărei scop final este de a lua o decizie de investiție eficientă în implementarea unui proiect de dezvoltare bazat pe evaluare economică eficacitatea comercială, luând în considerare probabilitatea și riscul.
Conceptul de „imobil” a fost returnat științei economice interne prin Legea RSFSR „Cu privire la proprietatea în RSFSR” din 24.12.1990. în legătură cu stabilirea statutului de proprietate privată asupra terenurilor și Fundamentele Legislației Civile a URSS din 31.05.1991. (Articolul 4). Mai târziu, acest termen a fost confirmat în articolul 1 din Decretul președintelui Federației Ruse din 27 octombrie 1993. Nr. 1767 „Cu privire la reglementarea relațiilor funciare și dezvoltarea reformei agrare în Rusia” și este în cele din urmă consacrat legislativ în Codul civil al Federației Ruse.
Potrivit articolului 130 din Codul civil al Federației Ruse, lucrurile imobile includ terenuri, terenuri de subsol, izolate. corp de apași tot ceea ce este ferm legat de pământ, adică obiecte, a căror mișcare este imposibilă fără deteriorarea disproporționată a scopului lor, inclusiv pădurile, plantațiile perene, clădirile, structurile.
Principalele caracteristici ale bunurilor imobiliare pot fi prezentate astfel:
- imobilul este baza funcțională a bogăției naționale și cel mai important element al patrimoniului cultural și istoric;
- piata imobiliara este un fel de generator al cresterii economice a tarii;
- imobiliare asigura satisfacerea nevoilor de baza ale tuturor membrilor societatii fara exceptie.
V economie de piata entitățile economice în activitățile lor economice sunt ghidate de parametri de piață precum cererea, oferta și prețul de echilibru. Din punctul de vedere al teoriei economice, imobilul este un bun material eficient, un obiect de investiții și un instrument de încredere pentru generarea de venituri. Elementele economice de bază ale proprietății imobiliare - valoarea și prețul - decurg din capacitatea de a satisface diferitele nevoi ale oamenilor.
Analiza economică a particularităților imobiliare ar trebui efectuată din punctul de vedere al naturii duble a satisfacerii nevoilor oamenilor din acesta. Dualitatea este caracteristică tuturor tipurilor de bunuri imobiliare. De exemplu, pentru a face comerț, nu este necesar să dobândești dreptul de proprietate asupra unui magazin, este suficient să-l închiriezi.
Această abordare a utilizării bunurilor imobiliare este destul de justificată: nu au nevoie de bunuri imobile în sine, nu este un beneficiu economic direct pentru ei, ci o condiție prealabilă pentru desfășurarea activităților.
Astfel, imobilul ca marfă există întotdeauna sub două forme: o marfă-obiect (pentru dobândirea dreptului de proprietate) și un marfă-serviciu (pentru închiriere). În plus, proprietatea-obiect include și dreptul de proprietate asupra acestuia, deoarece fără aceasta este imposibil să vindeți obiectul.
Potrivit unuia dintre cei mai importanți consultanți imobiliari olandezi, K. Onegen, „ importanță economică imobiliare constă în faptul că cea mai mare parte a activelor bugetelor familiei este reprezentată în locuințe; cea mai mare parte a activelor companiei, reflectate în bilanțul său, se află în spații de birouri (dacă sediul este deținut), aproximativ 20% din totalul costurilor curente sunt costuri de exploatare și închiriere de spații de birouri ”(Citat din:).
În plus, imobilele acționează ca un element de cheltuieli și o sursă de venit, garanție pentru un împrumut și garanție materială pentru emisiune. hârtii valoroase, un fel de contribuții la activități comune, o formă de economisire, mult mai puțin predispusă la depreciere, ca bază de impozitare ușor de contabilizat și de controlat. Totodată, finanțele servesc procesului de apariție a imobilului ca obiect al proprietății, consumat într-o perioadă relativ lungă de timp, rulajului său economic și proceselor de reproducere.
Experiența formării pieței imobiliare ruse a devenit o confirmare a acelor tendințe care sunt caracteristice tuturor țărilor cu economii dezvoltate, și anume:
Imobilul formează baza bogăției naționale. În obiectele imobiliare se acumulează munca generațiilor anterioare, asigurând un nivel de trai adecvat. De diverse aprecieri, proprietățile imobiliare, în toate formele sale, reprezintă aproximativ jumătate din toată averea acumulată mondială;
- piata imobiliara este un fel de generator al cresterii economice a tarii. În obiectele imobiliare se realizează investiția inițială a unei părți semnificative a fondurilor, ceea ce asigură o dinamică macroeconomică pozitivă de dezvoltare;
- imobilul, constituind baza de baza a vietii societatii, constituie un obiect special de rotatie a pietei, de proprietate si de administrare. Această împrejurare este luată în considerare de către stat prin crearea unui sistem de control asupra utilizării bunurilor imobile.
Pe de o parte, funcționarea normală a pieței imobiliare are întotdeauna un efect social pozitiv, în primul rând datorită locuințelor. Pe de altă parte, lipsa de eficacitate sistem de stat, inclusiv mecanismele de reglementare, financiare, economice și de management, pot reduce potențialul pieței imobiliare. Complexitatea imobilului în sine, varietatea oportunităților de circulație pe piață fac necesară crearea unui sistem eficient care să acopere toate etapele. ciclu de viață; a formulat un singur sistem planificat de indicatori țintă de performanță și lichiditate pentru diverse obiecte imobiliare; a asigurat managementul eficient al tuturor tipurilor și formelor de utilizare proprietate imobiliara.
Majoritatea cercetătorilor sugerează să se ia în considerare dezvoltarea ca un algoritm format din opt etape (Fig. 1). După cum puteți vedea, etapa de implementare a proiectului este doar una dintre etapele procesului de dezvoltare.
Dezvoltarea unui obiect este asociată cu modificări fizice care asigură apariția în el a unor noi calități de consum care răspund nevoilor societății și sunt un semn necesar al dezvoltării.
Următoarele subiecte ale pieței imobiliare sunt participanți la dezvoltare:
- proprietarul obiectului de dezvoltare;
- dezvoltator;
- organisme guvernamentale reglementarea dezvoltării imobiliare;
Orez. 1. Etape de dezvoltare
Investitorii care oferă finanțare pentru proiectul de dezvoltare (acestea sunt asigurări și Fondul de pensii, alte persoane juridice și persoane fizice);
- antreprenori de proiectare si constructii;
- consilieri profesionisti: consultanti in planificare, economie, agenti imobiliari, evaluatori etc.;
- obiecte de influență (inclusiv proprietari vecini, apărători de securitate mediu inconjurator, activiști ai protecției monumentelor etc.);
- consumatorii care evaluează proiectul, cumpărând sau nu o proprietate.
Dezvoltator- un antreprenor care inițiază cea mai bună opțiune posibilă pentru dezvoltarea unui obiect, inclusiv asigurarea finanțării și implementării acestuia. Semnificația dezvoltatorului este determinată de funcțiile sale, care dezvăluie scopul său (Fig. 2).
Orez. 2. Funcțiile dezvoltatorului
Zonarea funcțională este unul dintre criteriile de dezvoltare a unui teritoriu. Forma impactului fizic asupra teritoriului este determinată de diferențele dintre starea inițială a sitului și rezultatul planificat. Fecioara se realizeaza in ansamblul proceselor fizice, economice si juridice.
Modificările fizice duc la faptul că în obiecte apar calități noi, moderne de consumator, permițând obiectului să fie mai competitiv.
Modificările legale în procesul de dezvoltare sunt cauzate de necesitatea înregistrării legale schimbări economice... Înregistrarea unui obiect nou creat și a drepturilor asupra acestuia este fundamentală punct important, pentru că după aceea putem vorbi despre finalizarea lui.
Dezvoltarea rezolvă o serie întreagă de probleme interdependente. Schema de management strategic al dezvoltării imobiliare este etapele succesive ale formării și implementării proiectelor de dezvoltare imobiliară (Fig. 3).
Orez. 3. Schema de management al dezvoltării
Rezultatul dezvoltării eficiente este capacitatea de a crea un obiect care să răspundă cererii de pe piață la un anumit moment într-un anumit loc. Implementarea unui proiect de dezvoltare este dezvoltare relaţiile de piaţă pe piața imobiliară, posibilitatea utilizării inovațiilor, inclusiv în construcția de locuințe.
Rezumând cele de mai sus, vom formula esența economică și rolul dezvoltării în sistem relaţiile economice... Dezvoltarea este un sistem de relații economice, organizatorice, juridice și fizice între subiecții pieței imobiliare asociate cu dezvoltarea socio-economică a teritoriilor. Include pregătirea terenurilor, construcții, inginerie, management și alte operațiuni cu proprietăți imobiliare rezidențiale și nerezidențiale folosind principalii factori de producție: terenuri, forță de muncă, capital și afaceri.
BIBLIOGRAFIE
1. Cod Civil RF. Partea 1, 2. - M .: NORMA-INFRA-M, 1998 .-- 560 p.
2. Imobiliare: probleme de management, dezvoltare, finanțare și formare: Materiale de internațional. științific-practic conf. / Guvernul de la Moscova. SPb., M., 1999.-- 188 p.
3. Cu privire la reglementarea relațiilor funciare și dezvoltarea reformei agrare a Rusiei: Decretul președintelui Federației Ruse din 27.10.1993. nr. 1767.
4. Managementul pieţei imobiliare regionale. - Volgograd: VolgGASU, 2003 .-- 714 p.
5. Finanțe și credit în imobiliare. - SPb .: Limbus Press, 2003 .-- 472s.
6. Economie și management al proprietății. - M .: ASV, 1999 .-- 567s.
A.A. Kazakov
Dezvoltarea imobiliară și locul său în creșterea economică
Dezvoltarea este definită ca un sistem de relații economice, organizatorice și juridice între practicienii de pe piața imobiliară rezidențială, legate de dezvoltarea socială și economică a regiunilor. Sunt evidențiate etapele primare ale dezvoltării și contributorii săi. Funcțiile principale ale unui dezvoltator sunt determinate.
Kazakov Andrei Alexandrovici
Cuvântul „dezvoltator” a intrat în uz printre participanții pe piața imobiliară a capitalei în anul 2000, când, după revenirea din criză, a început să se dezvolte rapid. Toată lumea a început să se numească dezvoltatori - investitori, antreprenori și companii care au reușit să-și rezerve terenuri mari.
În același timp, dezvoltarea clasică sau promovarea proiectelor de la idee la vânzare (sau închiriere) către consumatorul final pentru o anumită taxă nu este practic prezentată la Moscova. Experții explică acest lucru prin subdezvoltarea sectorului financiar, lipsa informațiilor disponibile despre condițiile pieței, precum și relația complexă și netransparentă dintre afaceri și guvern.
perete in perete
Pentru o lungă perioadă de timp, piața imobiliară din Moscova a fost o piață pentru dezvoltatori. Au luptat pentru comenzile orașului, site-uri profitabile și volume. Dezvoltarea a început să apară atunci când clienții au început să acorde atenție nu numai indicatorilor cantitativi, ci și calității proiectelor. Nu este suficient doar să construiești o casă sau un birou. Este necesar să implementați proiectul cu beneficii maxime. În mod ideal, companiile de dezvoltare întreprind întreaga gamă de lucrări privind crearea unui nou obiect imobiliar: dezvoltă un concept, selectează un site, organizează proiectarea, gestionează construcția și găsesc utilizatori finali. Este vorba despre o afacere în mai multe etape care necesită implicarea unui număr semnificativ de specialiști în domeniul marketingului, planificarea bugetului, proiectarea arhitecturală, construcții, inginerie, vânzări de spații, publicitate etc.
Potrivit Yana Kuzina, director de consultanță strategică la Noble Gibbons, „sarcina consultanților este de a face proiectul posibil din punct de vedere fizic, permis legal, precum și justificat și solicitat într-un anumit loc într-un anumit mediu”.
"Cu ajutorul specialiștilor, dezvoltatorul trebuie să construiască o clădire la cheie și să o umple cu chiriași. Apoi sarcina lui este considerată finalizată", spune Andrei Zakrevsky, vicepreședintele Sistema-GALS.
În Rusia, abaterea de la schema clasică începe deja în etapa de organizare a muncii. "Mulți consideră consultanții ca fiind lipitori, sug sucuri și refuză serviciile lor, crezând că ei înșiși au mustață, - explică interlocutorul interfax. - Ca urmare, obiectele proiectate analfabet sau localizate incorect nu sunt solicitate pe piață. Un tipic exemplu sunt case de țară cu o suprafață de 500 de metri pătrați, construite pe terenuri de 10 acri perete la perete. Sau centre comerciale proiectate fără a ține cont de accesibilitatea transportului.”
"Recent, serviciile de dezvoltare cu ciclu complet au devenit din ce în ce mai solicitate. Dacă în 2000 dezvoltarea părea exotică pe piața construcțiilor, în 2005 a câștigat recunoașterea ca afacere independentă", spune Igor Yevtushevsky, CEO Vedis-Development.
Companiile de management sunt implicate în implementarea unor proiecte mari de construcții, precum și o gamă largă de consultanți specialiști. Licitațiile interne pentru selecția unui arhitect de proiect și antreprenor general devin din ce în ce mai populare în rândul companiilor, de care depinde cel puțin 50% din succesul unui viitor proiect.
Experiența Stroyinkom-K, care reprezintă în Rusia interesele diamantarului israelian Lev Leviev, este orientativă în acest sens. Pentru a lucra la un complex comercial și de divertisment din centrul central al orașului MIBC, ea a atras biroul de arhitectură israelian (Moshe Zur Architects), compania de management al construcțiilor (Mace Ltd.), specialiști în inginerie (compania engleză Arup Associates), consultanți în marketing și zonarea funcțională a spațiilor comerciale (compania germană „Ece Projektmanagement GmbH & Co.KG”), precum și antreprenor general (compania „Denia Sibus”). Într-o conversație cu un corespondent Interfax, directorul general Stoyinkom-K, Alexander Khaldey, a recunoscut că, pe măsură ce lucrările progresează, este planificată implicarea a până la 30 de organizații diferite în implementarea proiectului.
Dezvoltare - „fi”
Costul închirierii unui birou în Moscova pe arendathebest.ru
Baza afacerii de dezvoltare este operațiuni financiare... În Occident, există două tipuri de dezvoltare - dezvoltarea taxelor (când dezvoltatorul nu se angajează riscuri financiareși primește o taxă fixă pentru munca sa) și dezvoltare speculativă (când un dezvoltator investește propriile fonduri într-un proiect și construiește independent o schemă financiară pentru proiect). În Rusia, dezvoltarea taxelor este practic nedezvoltată, deoarece nu există companii mari specializata exclusiv in acest tip de activitate si gata sa ofere clientilor un pachet complet de servicii pentru crearea si administrarea imobiliarelor.
I. Evtushevsky explică că există pe piață cei care oferă soluții unora dintre probleme, dar nu și întregului lor complex. „Aproape toți dezvoltatorii ruși sunt foști constructori, inclusiv noi”, recunoaște A. Zakrevsky.
Dezvoltatorii de taxe lucrează pentru o taxă fixă, care în unele cazuri poate ajunge la 10% din costul proiectului. „În întreaga lume, marjele companiilor de dezvoltare sunt mici, iar banii sunt câștigați în detrimentul unei cifre de afaceri mari. În Rusia, acest lucru nu este încă înțeles”, spun partenerul Haarmann, Hemmelrat și partenerii Gerd Lenga. Rata fixă nu se potrivește participanților de pe piață, în primul rând companiilor de construcții obișnuite cu venituri mai mari.
Cu dezvoltare speculativă și investiții proprii în valoare de cel puțin 10% din costul proiectului, dezvoltatorul poate conta pe 50% din imobilul finalizat, cu condiția ca un mare investitor strategic (cel puțin 25% -30% din costul proiectului). ), o bancă (un împrumut în valoare de 25-30% din costul proiectului), antreprenorul (10% din costul proiectului) și viitorii clienți (rambursare în avans).
"Așa arată o schemă clasică de finanțare mixtă. Cu toate acestea, la Moscova", notează A. Zakrevsky, "tehnicile elaborate în Occident sunt adaptate la realitățile locale. De exemplu, un dezvoltator poate juca și rolul unui investitor și antreprenor și finanțează în mod independent mai mult de 50% din costul proiectului. De asemenea, găsirea unui client mare care să preia o parte semnificativă a investiției deja în stadiul inițial al proiectului."
Compania de dezvoltare ST Group, deținută de celebrul om de afaceri Shalva Chigirinsky, funcționează conform acestei scheme. În vara anului 2005, ST Group a încheiat un acord cu Metro Group AG, conform căruia nemții vor deține o parte din spațiul din complexul comercial și de divertisment, care firma ruseasca urmează să construiască pe un şantier din cartierul de sud-vest al capitalei (strada Obrucheva - IF). Se știe deja că Metro are nevoie de spațiu pentru hipermarketul Real.
complex rezidențial nou în regiunea MoscovaÎntunericul dezvoltatorului
Este, în general, exagerat să vorbim despre dezvoltarea în construcția de locuințe, deoarece schemele de finanțare care funcționează acolo sunt infinit de departe de omologii lor occidentali. La Moscova, în domeniul construcției de locuințe, dezvoltatorul este aproape complet fuzionat cu dezvoltatorul. Schemele financiare adoptate în Federația Rusă sunt, de asemenea, foarte dubioase. „Lumea nu există construcție comună, și nici un singur dezvoltator (cu excepția cazului în care, desigur, este un escroc) nu s-ar gândi să demareze un proiect bazându-se pe fonduri indivizii... Pentru dezvoltarea activităților de dezvoltare profesională, îndelungata suferință 214-FZ este de fapt o binecuvântare, deoarece este o încercare a statului de a pune capăt construcției de capital în favoarea comerțului cu locuințe gata făcute și ipoteci”, notează A. Zakrevski.
Participanții la piață notează că, în cursul activităților lor, un dezvoltator din Moscova trebuie să rezolve o serie de probleme cu care colegii săi occidentali practic nu se confruntă.
Dificultățile încep deja în etapa pregătitoare, când dezvoltatorul trebuie să comande un studiu profesional al segmentului de piață în care urmează să lucreze. În Occident, una dintre teoriile la modă ale dezvoltării spune că proiectele ar trebui demarate în momentul în care piața se află în cel mai scăzut punct de activitate, dar primele simptome de renaștere au apărut deja - apoi până la sfârșitul ciclului de construcție al instalația, în 2-2,5 ani, vă puteți aștepta la randamentul maxim...
„Problema cu Rusia este că, în primul rând, piața noastră imobiliară nu este la fel de previzibilă ca cea vestică, iar în al doilea rând, este absolut netransparentă. Zakrevsky. Tendințele pot fi judecate doar pe baza datelor neoficiale și a declarațiilor proprii ale participanților săi, care, sursa notelor Interfax, sunt uneori departe de realitate. „La începutul anului, companiile și-au anunțat intenția de a pune în funcțiune 1 milion de metri pătrați de spații de birouri până în decembrie, iar la 1 ianuarie reiese că au fost construite doar jumătate de milion”, explică el. Se dovedește că, în condițiile rusești, dezvoltatorul se îndreaptă spre obiectiv în întuneric și trebuie să se bazeze în mare măsură pe flerul și norocul său.
Active non-core
O problemă semnificativă pentru dezvoltatori o reprezintă și lacunele în reglementarea relațiilor dintre oraș și afaceri. Deoarece nu există reguli clare pentru implementarea contractelor de investiții, aceste relații se bazează în principal nu pe o bază legală, ci pe acorduri formale.
Orașul caută să încarce dezvoltatorii la maximum, punându-le poveri sub forma creării de infrastructuri sociale, rețele de inginerie, amenajarea teritoriului etc. Mecanismul de calcul al cotei orașului este opac și provoacă adesea proteste din partea dezvoltatorilor.
„Componenta economică a relației dintre dezvoltator și oraș ar trebui determinată pe baza indicatori reali profitabilitate, și nu din coeficienți abstracti ", - spun participanții de pe piață, menționând că uneori costul sarcinilor este de până la o treime din costul proiectului.
Structurile orașului pot fi angajate în dezvoltare, dar în acest caz, activitățile lor ar trebui să se extindă exclusiv la facilitățile sociale - școli, spitale, grădinițe etc. Asta se întâmplă în Occident. Dar la Moscova, primăria încearcă să concureze cu afacerile de pe teritoriul său, creând structuri care sunt angajate în implementarea proiectelor pur comerciale. A. Zakrevsky numește asta o încercare ineptă a oficialilor de a face bani acolo unde afacerile ar trebui să facă bani de la sine. "Sarcina autorităților este să creeze condiții pentru dezvoltarea afacerilor, care vor răspunde apoi cu taxe. Acesta este parteneriatul public-privat, despre care vorbește toată lumea, dar care este absolut nedezvoltat la noi", explică el.
Relația confuză dintre autorități și afaceri împiedică intrarea jucătorilor străini pe piața imobiliară a capitalei, care sunt obișnuiți să lucreze după reguli clare și nu au nicio pârghie asupra aparatului birocratic local.
Dezvoltare imobiliară- relativ noul fel activități, fără de care este imposibil să ne imaginăm un proiect modern de investiții și construcții. Sub dezvoltare(din engleză. dezvoltare- dezvoltare) astăzi este înțeles ca oricare activitate economică asociat cu transformarea unei proprietăți existente și creșterea însoțitoare a valorii acesteia. În termeni simpli, companiile de dezvoltare oferă o creștere depășitoare a valorii unui activ în comparație cu volumul investițiilor într-un proiect prin transformarea sa fizică. Dezvoltare profesională include managementul unui proiect de investiții și construcție în toate etapele ciclului său de viață.
De la începutul anilor nouăzeci, când curentul linia iar piața imobiliară abia începea să se formeze, concurența a crescut simțitor și multe nișe anterior libere sunt deja pline de obiecte gata făcute. Acest lucru presupune ca un investitor calificat să adopte o abordare mult mai serioasă atunci când pregătește noi proiecte pentru a atinge indicatorii de profitabilitate necesari și pentru a minimiza eventualele riscuri. Ajutor profesional Dezvoltatorul permite nu numai să planifice corect, ci și să organizeze procesul constructie, pune proiectul în practică și asigură funcționarea lui eficientă în viitor.
Astfel, echipa de specialiști de care se ocupă dezvoltare imobiliară există întotdeauna experți din domenii complet diferite: avocați calificați, finanțatori, manageri, constructori, operatori, marketeri, economiști. Munca lor este gestionată și coordonată de manageri cu experiență, adesea cu ajutorul sisteme de informare Clasa de management de proiect (PM). Sarcina cheie pe care o rezolvă acești oameni este creșterea eficienței investițiilor de capital în toate etapele proiectului, pentru că în caz contrar se poate pierde competitivitatea și nu reușește să atingă indicatorii stabiliți de investitor.
Dezvoltare constructii ca tip de activitate include urmatoarele servicii:
- dezvoltarea detaliată a conceptului de proiect;
- cercetare de marketing, calcule economice;
- selectarea și pregătirea unei proprietăți pentru nevoile unui anumit proiect;
- intocmirea documentelor si obtinerea avizelor pentru proiect;
- planificare tehnică și economică;
- organizarea finanţării proiectelor;
- pregătirea documentației de proiectare și de lucru;
- planificarea bazei de resurse;
- organizarea si controlul lucrarilor de constructii si montaj si reparatii si finisaje;
- gestionarea si exploatarea obiectelor imobiliare finite.
Evident, fără dezvoltare imobiliară nu numai în timpul dezvoltării de noi teritorii și dezvoltării tehnoparcurilor, ci și în timpul renovării obiectelor imobiliare individuale și a blocurilor întregi, reprofilarea terenuri... Astfel de servicii sunt furnizate atunci când susțin proiecte de construcție sau modernizare imobiliare rezidențiale, comerciale și industriale, dezvoltarea de terenuri pentru dezvoltare ulterioară.
TechnoStroyProekt are o experiență semnificativă în dezvoltare obiecte imobiliare de diverse profiluri. Compania este de mult cunoscută pe piață, are propria sa nișă și un anumit cerc de clienți obișnuiți dintre marii investitori în proiecte de dezvoltare din Moscova și alte regiuni ale Rusiei. Puteți afla informații mai detaliate despre serviciile și avantajele competitive ale companiei TechnoStroyProekt telefonic sau direct la biroul nostru.
Trimiteți-vă munca bună în baza de cunoștințe este simplu. Utilizați formularul de mai jos
Studenții, studenții absolvenți, tinerii oameni de știință care folosesc baza de cunoștințe în studiile și munca lor vă vor fi foarte recunoscători.
Documente similare
Conceptul și tipurile de dezvoltare, caracteristicile sale distinctive și scopul. Proiecte de dezvoltare imobiliara. Principalele caracteristici ale dezvoltării terenurilor. Caracteristici de dezvoltare a imobiliare rezidențiale, de birouri, hotel și retail, depozit și imobiliare industrială.
lucrare de termen, adăugată 07.12.2010
Etapele dezvoltării și problemele sistemice ale pieței imobiliare din Rusia. Rolul și importanța infrastructurii pieței imobiliare. Analiza relațiilor economice asociate cu formarea și funcționarea pieței imobiliare din Rusia. Metode de evaluare imobiliară.
lucrare de termen, adăugată 21.07.2011
Luarea în considerare și analizarea regularităților funcționării și dezvoltării pieței imobiliare din Rusia. Conceptul și tipurile de bunuri imobiliare, caracteristicile sale ca marfă. Influența factorilor socio-economici asupra dezvoltării pieței imobiliare, Bază legală regulament.
lucrare de termen, adăugată 18.10.2013
Baza teoretica piața imobiliară de birouri pe exemplul abordării 4P. Studiul direcțiilor principale și analiza dezvoltării pieței imobiliare de birouri din Sankt Petersburg, modalități de dezvoltare a acesteia. Influența lumii Criza financiară la piața imobiliară de birouri.
lucrare de termen, adăugată 11.10.2011
Esența închirierii imobiliare și a pieței drepturilor de închiriere. Caracteristici ale dezvoltării pieței imobiliare. Analiza înregistrării unui gaj asupra terenurilor și obiectelor imobiliare și a drepturilor de proprietate asupra acestora pentru creditarea ipotecară a proiectelor de investiții în orașul Chița.
test, adaugat 13.05.2010
Esența economică, etapele de dezvoltare și segmentele pieței imobiliare din Rusia, funcțiile și elementele acesteia. Factorii care afectează valoarea imobilului și metodele de evaluare a acestuia. Avantaje și dezavantaje ale construcției în comun. Semne ale unei agenții imobiliare de încredere.
teză, adăugată 09.05.2016
Concepte, caracteristici și probleme ale formării pieței imobiliare. Clasificarea obiectelor imobiliare și segmentarea pieței. Factorii care afectează valoarea imobilului. Etapele formării pieței imobiliare din Rusia, analiza stării sale actuale.
lucrare de termen, adăugată 02/08/2012
Definirea conceptului și a tipurilor de imobil. Evidențierea caracteristicilor pieței imobiliare din Chelyabinsk; evaluarea si prognozarea costului total al obiectelor. Luarea în considerare a măsurilor de îmbunătățire a eficienței managementului în acest domeniu. Analiza dinamicii vânzărilor.
teză, adăugată 13.11.2014
Încă câțiva ani înapoi piata ruseasca proprietatea nu putea și visează acele investiții pe care multe companii gata să investească astăzi. Dacă înaintea unui proiect mare estimat în milioane dolari, acum datorită apariția de noi jucători factura este deja în miliarde. Revista Building Business a decis face un rating TOP 15, al cărui conducerea nu intenționează să regrete bani pentru Proiecte de construcții și gata să construiască orașe. Principalul criteriu de selecție a fost prezenta in portofoliul companiei un proiect care nu merita sub 1 miliard de dolari
Dreptul de a fi lider este contestat de diviziile de dezvoltare a trei holdinguri: Basic Element de Oleg Deripaska, Renova Group de Viktor Vekselberg și Coalco de Vasily Anisimov. Este curios că șefii tuturor acestor companii sunt implicați sau au luat parte activ în afacerea cu aluminiu.
Coalco
10 MILIARDE DE $ Compania Coalco a lui Vasily Anisimov investește în proiecte de construcții în următorii șapte ani.
Detalii: Coalco a fost fondată în 1994. Înainte de apariția proiectului de locuințe Bolshoye Domodedovo, compania s-a specializat în investiții în sectorul imobiliar comercial în Rusia, SUA și țările CSI. Compania este, de asemenea, unul dintre cei mai mari investitori ruși în complex agroindustrial... În 2000, Coalco s-a retras din afacerea metalurgică, vânzând activele sale din aluminiu către Sual și Rusal. După aceea, direcția de dezvoltare a devenit principala în activitățile Coalco.
Principalele proiecte: Bolshoye Domodedovo (12 milioane de metri pătrați de locuințe, 9,3 miliarde de dolari); trei centre de birouri (Str. Khodynskaya, 2; Lesnaya, 27; Tverskaya Zastava) - investiție totală de aproximativ 800 milioane USD; complex comercial și de divertisment din Kazahstan împreună cu compania turcă Rixos Hotels (80.000 mp, 140 milioane dolari).
Renova
10 MILIARDE DE $ va fi implicat în termen de 20 de ani în construcția districtului Akademichesky (Ekaterinburg) de către grupul Renova.
Divizii de dezvoltare: CJSC Renova-StroyGroup și CJSC Renova-Development.
Detalii: diviziile de dezvoltare au fost înființate în 2005. Acum procesul de unificare a acestora este în derulare. Potrivit experților, în următorii câțiva ani, volumul anual de investiții poate ajunge la 1,5 miliarde de dolari, iar volumul anual de construcție va depăși un milion. metri patratiîn cazul în care Renova lansează proiecte similare cu cel academic din Perm și Chelyabinsk.
Principalele proiecte: microdistrict Academic, Ekaterinburg. În următorii 20 de ani, aici se vor construi peste 13 milioane de metri pătrați. m de locuințe și alte bunuri imobiliare pentru 325.000 de persoane.
„Scale” din Marea Britanie
7 MILIARDE $ intenționează să trimită MC „Masshtab” pentru implementarea proiectului pe teritoriul fermei de stat „Kommunarka” timp de 20 de ani.
Dezvoltator: Marea Britanie „Scale”.
Detalii: acționarii companiilor „Avgur Estate”, „North-West” și „Sobinbank” au creat societatea de administrare „Masshtab” pentru construcția orașului pe teritoriul fostei ferme de stat din regiunea Moscovei „Kommunarka”. Nu a fost posibil să se afle numele proprietarilor MC „Masshtab”, dar se știe că unul dintre cei mai probabili participanți este coproprietarul companiei „Augur Estate” Vadim Moshkovich. Terenul de sub ferma de stat Kommunarka a structurii Moshkovich a fost cumpărat în urmă cu trei ani. Ele încep aproape imediat după centre de cumparaturi IKEA și MEGA și se întind până în orașul Troitsk (3–23 km de șoseaua de centură a Moscovei de-a lungul autostrăzii Kaluzhskoe). Aceasta este aproape o treime din întregul district Leninsky din regiunea Moscovei.
Proiect principal: Kommunarka (7 miliarde de dolari). Aici se vor construi peste 11 milioane de metri pătrați. m de locuințe pentru 300.000 de persoane. Durata proiectului este de 20-25 de ani.
Grupul Mirax
5,8 MILIARDE $ se așteaptă să investească în compania imobiliară Mirax Group.
Divizii de dezvoltare: MiraxConstruction, MiraxCity (construiește Turnul Federației).
Detalii: acum compania evaluează obiecte noi, așa că trebuie să ne ghidăm după numerele vechi. Mirax Group Corporation a fost fondată în 2000 de Serghei Polonsky. Numele său original este compania Stroymontazh. Potrivit președintelui Mirax Sergei Polonsky, până în 2010, pe lângă proiectele existente, compania intenționează să investească peste 2 miliarde de dolari în noi facilități.
Principalele proiecte: 1,2 milioane mp. m de spații comerciale și de divertisment și birouri pe un teren de 45 de hectare în zona de excludere cale ferată lângă Parcul Victoriei, nu departe de orașul Moscova (investițiile sunt estimate la 1 miliard de dolari). Reconstrucția districtului „Fili Davydkovo” - suprafata totala dezvoltare de 1,2 milioane mp. m. Noul microdistrict va fi situat într-o zonă de parc pe o suprafață de 46 de hectare (1 miliard USD); complex de afaceri „Federația” (423 mii mp - aproximativ 850 milioane dolari).
Sibir Energy PLS
5 MILIARDE DE $ Shalva Chigirinsky, coproprietarul Sibir Energy PLS, se așteaptă să investească în imobiliare în termen de cinci până la șase ani.
Subdiviziunile de dezvoltare Grupa ST: ST-Development (conduce proiectul pentru hotelul Rossiya), ST-Towers (dezvoltatorul proiectului Rossiya Tower la Moscow-City MIBC), ST-New Holland (se ocupă cu New Holland " din Sankt Petersburg).
Detalii: proiecte pe valoare totală 5 miliarde dolari Capitalul declarat va fi dublat dacă dezvoltatorul câștigă concursul pentru proiectul complexului public și de divertisment. Majoritatea proiectelor majore ale lui Shalva Chigirinsky sunt conduse de arhitectul Lord Norman Foster.
Principalele proiecte: demolarea hotelului Rossiya și construirea unui complex multifuncțional în locul acestuia (450.000 mp, volum de investiții de 2,5 miliarde dolari); Turnul de 600 de metri „Rusia” (400.000-420.000 mp, 1,5 miliarde USD); reconstrucția New Holland din Sankt Petersburg (340 milioane USD); șase hipermarketuri Real (360-420 milioane dolari); proiectul unui centru public și de divertisment în Nagatinskaya Poima (aproximativ 5 miliarde de dolari).
Don-Stroy
4,4 MILIARDE $ se evaluează portofoliul de proiecte al companiei Don-Stroy.
Divizii de dezvoltare:„DS-Realty” - imobil rezidențial, „DS-Development” - imobil comercial.
Detalii: Don-Stroy a fost fondat în 1994 și este deținut de Maxim Blazhko și Dmitry Zelenov. Cele mai mari proiecte finalizate: „Scarlet Sails”, „Triumph-Palace” și cartierul „Vorobyovy Gory”.
Principalele proiecte: complex pe autostrada Zvenigorodskoe cu o suprafață de aproximativ 680.000 mp. m, din care aproape 200.000 mp. m conturi pentru locuințe premium. Investițiile în proiect se vor ridica la 1,5 miliarde de dolari, iar suprafața șantierului este de 8 hectare. În total, portofoliul de comenzi al companiei până în 2010 este de 2 milioane de metri pătrați. m de imobil rezidential si comercial. Printre proiectele mari nerealizate se numără Casa de pe Mosfilmovskaya (138.000 mp - 300 milioane USD) și biroul și centrul de afaceri Oruzheiny (150.000 mp - 365 milioane USD).
„Grupul ST”
4,3 MILIARDE $ volumul investițiilor în imobiliare ale companiilor de dezvoltare ale lui Alexander Chigirinsky. Subdiviziunile de dezvoltare: „Grupul ST”, „Regiunea Grupul ST”.
Detalii: proprietarul celei mai vechi companii de dezvoltare ST Group, Alexander Chigirinsky, a rămas în urma fratelui său Shalva cu doar 700 de milioane de dolari. El va investi 4,3 miliarde de dolari în proiectele celor două companii ale sale. Dintre acestea, ST Group va stăpâni partea leului - 3,3 dolari. miliarde la Moscova. „ST Group” a fost fondat în 1989 de frații Chigirinsky, în prezent este controlat doar de Alexandru. De asemenea, deține întreprinderea Mtsensk Aluminium. Regiunea ST Group se construiește ansambluri rezidentiale clasa business în Novosibirsk, Soci, Lazarevsky (Soci), Rostov-pe-Don, Stavropol și complexe de birouri clasa A + din Novosibirsk, Krasnodar, Nijni Novgorod. Suprafața totală de construcție planificată este de 1 milion mp. m. Volumul total al investițiilor până în 2009 este de 1 miliard USD.
Principalele proiecte: City Palace (2 miliarde de dolari); comunitatea de cabane "Rublevo-2" (30.000 mp, 300 milioane dolari); complexul multifuncțional Di fronte de la Casa de pe strada 1 Tverskaya-Yamskaya (fostul proiectul „4 Vânturi”; 40.000 mp de spații de birouri, 80.000 mp de locuințe, 300 de milioane de dolari); Lake House (300.000 mp, 700 milioane USD).
East Line și MCI
4 MILIARDE $ există un proiect comun al Moscow River Shipping Company și al acționarilor grupului East Line pentru dezvoltarea vecinătății aeroportului Sheremetyevo.
Dezvoltator: Hines (nu este încă aprobat oficial).
Detalii: Holdingul MRP operează în patru industrii - construcții de linii de fibră optică, construcții navale, imobiliare și management aeroportuar. Peste 50% din MCI îi aparține lui Roman Trotsenko. În 2005, activele erau evaluate la aproximativ 1,5 miliarde de dolari, East Line este compania care administrează aeroportul Domodedovo și un mare proprietar de teren. Companiile intenționează să înceapă proiectul lor comun în vara lui 2007 și să-l finalizeze în patru până la cinci ani.
Principalele proiecte: constructie de 5 milioane mp. m de locuințe, birouri și spațiu de depozitare în zona aeroportului Sheremetyevo: un parc de afaceri cu o suprafață de 1,8 milioane de metri pătrați. m, inclusiv 1 milion mp. m de birouri clasa A și 800.000 mp. m de locuințe clasa business; hotel de patru stele cu 500 de camere; nu departe de terminalul „Sheremetyevo-Cargo” va fi construit un complex logistic (850.000-900.000 mp), precum și 2,5-3 milioane mp. m de carcasă panou.
Sistema-Hals CJSC
3,5 MILIARDE $ va fi atras de compania de dezvoltare a capitalului Sistema-Hals, o divizie a AFK Sistema.
Detalii: ZAO Sistema-Hals este o filială a AFK Sistema. Creat în 1990. În 2006, Sistema-Hals a devenit o companie publică. În noiembrie, în timpul IPO pe Londonskaya bursa de valori se preconizează plasarea a 18% din acțiunile Sistema-Hals OJSC. Până la momentul plasării, valoarea companiei poate ajunge la 2-3 miliarde USD.
Principalele proiecte: două proiecte în valoare de 1 miliard de dolari fiecare - tehnoparcul Preobrazhensky (572.000 mp) și complexul multifuncțional Hals-Park (390.000 mp) pe amplasamentul hotelului Sport. În plus, SistemaGals administrează Orașul Mare cu o suprafață de 1000 de hectare, reconstruiește Hotelul Beijing, Detsky Mir și construiește un birou Siemens (572.000 mp).
„Nafta-Moscova”
3 MILIARDE $ compania „Nafta-Moscova” urmează să investească în proiectul de construcție al orașului Rublevo-Arkhangelskoye.
Dezvoltator: Dezvoltarea Terra.
Detalii: Terra Development a fost creată în 2005 special pentru implementarea proiectului Rublevo-Arkhangelskoye. Investitorul proiectului este fosta structură de tranzacționare cu petrol NaftaMoskva, care, potrivit participanților la piață, este condusă de deputatul Dumei de Stat Suleiman Kerimov. În 2005, compania a devenit coproprietar al Mosstroyekonombank, în al cărui bilanț se afla complexul Pasaj Smolensky, iar apoi cel mai mare acționar companie de constructii SPK Razvitie, care controlează companii precum Glavmosstroy, Mosmontazhspetsstroy și Mospromstroimaterialy. Cu toate acestea, câteva luni mai târziu, SPK Razvitie a fost revândută structurilor Basic Element, iar o mare acțiune în Mosstroyekonombank a fost transferată corporației industriale și financiare BIN.
Principalele proiecte: Rublevo-Arkhangelskoye este singurul proiect de dezvoltare al lui Suleiman Kerimov. Terenul de construcție este situat la 3 km de șoseaua de centură a Moscovei de-a lungul autostrăzii Novorizhskoe, 3 milioane mp. Va fi construit aici. m de imobiliare pentru 30.000 de persoane. Pătrat teren 430 hectare. Proiectul ar trebui să înceapă în 2007.
"Semn"
2,5 MILIARDE $ Corporația Znak a lui Nikolai Tsvetkov intenționează să cheltuiască pentru cele cinci proiecte ale sale.
Detalii: Unul dintre cei mai mari proprietari de terenuri din Regiunea Moscova, Corporația Znak (Corporația Agro-Industrială Terenică), are în portofoliu cinci proiecte de dezvoltare în imediata Regiunea Moscova.
Principalele proiecte: cel mai mare proiect al corporației Znak este Grand Prix (1,5 miliarde de dolari). Aici, pe o suprafață de 313 hectare, se vor construi 1,4 milioane de metri pătrați. m de locuințe și 120 mii mp. m de imobil comercial, hipodrom, teren de golf. Construcția va fi efectuată în apropierea satului Putilkovo, la 1 km de șoseaua de centură a Moscovei. Pe o altă parcelă de 524 de hectare este planificată zona de dezvoltare mică a Văii Kozino (aproximativ 200 mii mp de locuințe). În plus, districtul Krasnogorsk va găzdui comunitatea de cabane Rozhdestveno Hills (58 de hectare) și complexul Rublyovka Golf Club (333 de hectare). În districtul Dmitrovsky, nu departe de Yakhroma, este planificată construcția Park-Hotel.
Îngrijorare „Krost”
1,5 MILIARDE $ concernul Krost investește în două trimestre la Moscova.
Detalii: preocuparea îi aparține lui Alexey Dobashin, există din 1990. Pe parcursul existenței sale, compania a reconstruit, construit și vândut 350 de obiecte, a căror suprafață totală este de aproximativ 2 milioane de metri pătrați. m.
Principalele proiecte: reconstrucția districtului Khoroshevo-Mnevniki. Parcul Union și Parcul Welton aflat în construcție vor fi completate cu încă două blocuri de 32 de hectare fiecare. Pe acest teritoriu se vor construi 2 milioane de metri patrati. m de zone pentru diverse scopuri.
Crocus International
1,3 MILIARDE $ Crocus International de la Aras Agalarov plănuiește să investească în construcția orașului Crocus.
Detalii: Crocus International este cel mai mare grup financiar și comercial multifuncțional din Rusia. Activitățile de dezvoltare ale lui Aras Agalarov, proprietarul Crocus International, au început în 1997, când a construit Casa Agalarov pe strada Bolshaya Gruzinskaya. Până în prezent, această clădire rămâne un exemplu de imobiliare rezidențială de lux. Al doilea proiect de dezvoltare de succes este complexul Crocus City de la intersecția autostrăzii Volokolamskoye și șoseaua de centură a Moscovei.
Principalele proiecte: Investiția totală în dezvoltarea teritoriului rămas al orașului Crocus este estimată de Agalarov la 1,3 miliarde de dolari.Zona expozițională Crocus Expo 3 este în prezent în construcție (312.000 mp, 368 milioane dolari). Ca urmare a extinderii Crocus City, va apărea Veneto - o extindere cu 22 de etaje a Crocus City Mall, unde vor fi amplasate un hotel de cinci stele și Crocus City Business Center. În plus, o comunitate de cabane de lux Agalarov Estate este construită pe km 24 de autostrada Novorizhskoe.
„Wimm-Bill-Dann”
1,2 MILIARDE $ urmează să investească în dezvoltare acţionari majori compania „Wimm-Bill-Dann”.
Detalii: coproprietari ai WimmBill-Dann. Produse alimentare „Gavriil Yushvaev, David Yakobashvili și Serghei Plastinin, începând cu un relativ proiect mic pe autostrada Rublevskoye pentru construirea unei pârtii de schi, acum au decis să investească într-un proiect mare pe teritoriu. Colegul lor Mihail Dubinin participă la implementarea proiectului de construcție a comunității de cabane „Reședința Benelux”.
Principalele proiecte: un complex de birouri și rezidențial lângă Orașul Mare, pe locul celei de-a patra morii din Moscova (1 milion mp, 1 miliard USD); centru multifuncțional la Kitay-Gorod (37.000 mp, 92,5 milioane USD).
