ที่ดิน - ส่วนที่สำคัญที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมือง Mark Twain เรียกร้องให้ซื้อที่ดินเนื่องจากไม่มีการผลิตอีกต่อไป สามารถเพิ่มข้อโต้แย้งได้อีกข้อหนึ่ง: ที่ดินมีราคาแพงขึ้นตลอดเวลา ราคาสูงถึง 30-40,000 ดอลลาร์ต่อหนึ่งร้อยตารางเมตรในสถานที่อันทรงเกียรติโดยเฉพาะ วี

16. Market Sizing and Market Creation (อีแวนส์) Tool Size มีความสำคัญ คุณไม่สามารถกำหนดขนาดของส่วนแบ่งการตลาดได้โดยไม่รู้ถึงขนาดของตลาด หากไม่ทราบส่วนแบ่งตลาดที่สัมพันธ์กัน จะเป็นเรื่องยากสำหรับคุณที่จะตัดสินตำแหน่งการแข่งขันและคุณ

ภายใต้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องปกติที่จะเข้าใจระบบความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจบางอย่างโดยผ่านการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์และอุปทานสิทธิในทรัพย์สินและผลประโยชน์ที่เกี่ยวข้องจะถูกโอนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อโดยตรงหรือผ่านสถาบันการไกล่เกลี่ยราคาจะถูกกำหนดและพื้นที่คือ กระจายระหว่างตัวเลือกการแข่งขันที่หลากหลายสำหรับการใช้วัตถุอสังหาริมทรัพย์ภายในขอบเขตของการศึกษาอาณาเขตปิดบางส่วน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นชุดของการทำธุรกรรมกับอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขา ข้อมูลสนับสนุน, การดำเนินงานเพื่อการบริหารและการจัดหาเงินทุนของงานด้านอสังหาริมทรัพย์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นระบบย่อยของตลาดทั่วไปที่เกี่ยวข้องกับการหมุนเวียนของสิทธิในวัตถุอสังหาริมทรัพย์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นกลไกที่มีการรวมผลประโยชน์และสิทธิ การกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นนามธรรมของกระแสแท้จริงของธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มีผลประโยชน์และสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ เช่นเดียวกับการไหลของข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรม ในการวิเคราะห์เชิงทฤษฎีของตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟรีเมื่อประเมินอสังหาริมทรัพย์ สันนิษฐานว่า:

ผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ประพฤติตนอย่างมีเหตุผล แต่ไม่มีความรู้อย่างแท้จริง ซึ่งหมายความว่าผู้เข้าร่วมตลาดทั้งหมดรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับเงื่อนไขก่อนดำเนินการ

ผู้ซื้อและผู้ขายดำเนินการอย่างเป็นอิสระจากกัน กล่าวคือ พวกเขาดำเนินการโดยไม่มีการสมรู้ร่วมคิดหรือการฉ้อโกง มิฉะนั้น ราคาธุรกรรมบางส่วนอาจถูกบิดเบือนอย่างมาก

ตลาดอสังหาริมทรัพย์และระดับการพัฒนาเป็นตัวกำหนดลักษณะการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศ วัตถุของตลาดอสังหาริมทรัพย์คิดเป็น 70 - 80 เปอร์เซ็นต์ของความมั่งคั่งแห่งชาติของหลายประเทศ ไม่มีตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่มีตลาดเลย เพราะ ตลาดแรงงานและตลาดทุนแทบจะไม่สามารถดำรงอยู่ได้ด้วยตัวเอง เพราะแม้แต่สถาบันการเงิน (ธนาคาร ตลาดหลักทรัพย์ บริษัทการลงทุนฯลฯ) จะต้องเข้าร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อซื้อหรือเช่าสถานที่ที่จำเป็นสำหรับกิจกรรมของพวกเขา

ตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถแสดงเป็นพื้นที่ทรงกระบอกโดยแบ่งออกเป็นส่วนต่าง ๆ ในแนวตั้งดังต่อไปนี้:

สินค้าในรูปแบบของวัตถุอสังหาริมทรัพย์เฉพาะ

งานคือ การก่อสร้าง การสร้างใหม่;

บริการ - การไกล่เกลี่ย การประเมินมูลค่า การตลาด ฯลฯ

คุณสมบัติหลักของอสังหาริมทรัพย์ - ความไม่สามารถเคลื่อนที่ได้ - กำหนดลักษณะเฉพาะของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ แม้แต่อาคารที่สร้างขึ้นในเวลาเดียวกันตามโครงการเดียวกันและด้วยคุณภาพงานเดียวกัน แต่ตั้งอยู่ในสถานที่ต่าง ๆ มักจะมียูทิลิตี้และต้นทุนที่แตกต่างกันซึ่งนำไปสู่การก่อตัวของราคาแต่ละรายการสำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ สำหรับพวกเขา การขายตามตัวอย่างและการซื้อขายแลกเปลี่ยนนั้นแทบจะไม่ได้ใช้เลย

อสังหาริมทรัพย์เป็นศูนย์กลางในโครงสร้างทางสังคมใด ๆ โดยทำหน้าที่สำคัญสองประการพร้อมกัน: วิธีการผลิตและรายการของการบริโภคส่วนบุคคลเพื่อการอยู่อาศัย นันทนาการ การพักผ่อนทางวัฒนธรรม ฯลฯ กฎระเบียบทางเศรษฐกิจและกฎหมายโดยสถานะของชีวิตทางสังคมและการผลิตวัสดุต่าง ๆ นั้นเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์

วัตถุพื้นฐานของอสังหาริมทรัพย์ - ที่ดินมีความหมายเฉพาะในระบบทั้งหมดของกิจกรรมผู้ประกอบการของผู้คนและชีวิตของพวกเขา มีคุณค่าเฉพาะสำหรับสังคมมนุษย์ทั้งหมด เนื่องจากเป็นที่พำนักแห่งเดียวของทุกชนชาติและทุกชั่วอายุคน ซึ่งเป็นปัจจัยหลักและปัจจัยเดียวในด้านธุรกิจใดๆ ไม่ว่าโดยตรงหรือโดยอ้อมในการผลิตอื่นๆ ทั้งหมด สินค้าและผลประโยชน์ ที่พักตั้งอยู่ใจกลางของชุดค่าผสม กระบวนการทางเศรษฐกิจ, ผลประโยชน์ส่วนตัวและสาธารณะ, กฎและระเบียบการบริหาร

อสังหาริมทรัพย์ในฐานะสินค้าโภคภัณฑ์เป็นวัตถุของการทำธุรกรรมที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงหรือที่อาจเกิดขึ้นได้ และมีลักษณะเชิงคุณภาพและเชิงปริมาณบางอย่าง

อสังหาริมทรัพย์คือที่สุด สินค้าคงทนของที่มีอยู่ทั้งหมดเพื่อให้มั่นใจถึงความน่าเชื่อถือของการลงทุนเนื่องจากมูลค่าสามารถเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไปภายใต้อิทธิพลของปัจจัยต่างๆ คุณสมบัติที่สำคัญอีกประการหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์คือมีการบริโภคสินค้าอสังหาริมทรัพย์ที่สถานที่ตั้ง ดังนั้นจึงมีลักษณะทางเศรษฐกิจเช่นการกำหนดอาณาเขต ลักษณะทางเศรษฐกิจอื่นๆ ของอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ กระแสเงินสดที่ไม่สม่ำเสมอ ความแตกต่างทางภาษี ความหลากหลายของสิทธิในทรัพย์สิน กฎระเบียบที่เข้มงวดในการทำธุรกรรม สภาพคล่อง และความจำเป็นในการจัดการ ในสภาพแวดล้อมของตลาด การจัดการอสังหาริมทรัพย์นั้นซับซ้อน ระบบที่ซับซ้อนเพื่อตอบสนองความต้องการอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดประเภทหนึ่งโดยเฉพาะ

เนื่องจากมีความเฉพาะเจาะจง ตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงมีคุณสมบัติหลายประการที่แสดงไว้ในตารางที่ 1.2

ตารางที่ 1.2 - คุณสมบัติของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีอิทธิพลอย่างมากในทุกด้านของชีวิตและกิจกรรมของผู้คน โดยทำหน้าที่ทั่วไปและพิเศษหลายประการ: การกำหนดราคา กฎระเบียบ การค้า การสุขาภิบาล ข้อมูล ตัวกลาง สิ่งจูงใจ การลงทุน สังคม

การทำงานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการโดยหัวข้อต่างๆ ซึ่งรวมถึงผู้ขาย ผู้ซื้อ ผู้เข้าร่วมมืออาชีพ หน่วยงานราชการ

ผู้เข้าร่วมมืออาชีพตลาด ได้แก่ นายหน้า ผู้ประเมินราคา ตัวแทนจำหน่าย และตัวกลางอื่นๆ กิจกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ถือว่าดำเนินการโดยนิติบุคคลและ ผู้ประกอบการรายบุคคลบนพื้นฐานของข้อตกลงกับผู้มีส่วนได้เสีย (หรือโดยหนังสือมอบอำนาจ) ที่จะกระทำการแทนของเขาและค่าใช้จ่ายของเขาหรือในนามของเขาเอง แต่เป็นค่าใช้จ่ายและเพื่อประโยชน์ของผู้มีส่วนได้เสียการทำธุรกรรมทางแพ่งกับที่ดิน , อาคาร, โครงสร้าง, โครงสร้าง, ที่อยู่อาศัยและไม่ใช่ที่อยู่อาศัย และสิทธิในสิ่งเหล่านั้น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีโครงสร้างที่แตกแขนงออกไป และสามารถแยกแยะได้ตามเกณฑ์ต่างๆ ที่แสดงในตารางที่ 1.3

ตารางที่ 1.3 - การจำแนกประเภทของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เป็นเรื่องปกติที่จะแยกความแตกต่างสององค์ประกอบ: ตลาดอสังหาริมทรัพย์หลักและรอง

ตลาดหลักสอดคล้องกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจเมื่ออสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าโภคภัณฑ์เข้าสู่ตลาดเป็นครั้งแรก ในกรณีนี้ ผู้ขายหลักของอสังหาริมทรัพย์คือรัฐที่เป็นตัวแทนของหน่วยงานของรัฐบาลกลาง ภูมิภาค และท้องถิ่น ลูกค้าหลักของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยใหม่และ บริษัทก่อสร้าง- ซัพพลายเออร์ของที่อยู่อาศัยและ อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย.

บน ตลาดรองอสังหาริมทรัพย์ทำหน้าที่เป็นสินค้าที่เคยใช้งานและเป็นเจ้าของโดยเจ้าของเฉพาะราย - บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล

การแบ่งตลาดเป็นตลาดหลักและตลาดรองเกิดขึ้นในตลาดสินค้าอุปโภคบริโภค ตลาดหลักทรัพย์ ฯลฯ แต่มีสินค้าเคลื่อนไหวอย่างอิสระในพื้นที่เศรษฐกิจ มีช่วงชีวิตที่แตกต่างกัน เนื่องจากลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่คงที่ อุปทานในตลาดจึงผูกติดอยู่กับภูมิภาคใดภูมิภาคหนึ่ง

จำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เสนอขายในตลาดหลักขึ้นอยู่กับปริมาณการก่อสร้างใหม่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์หลักและรองเชื่อมโยงถึงกัน ไม่ว่าด้วยเหตุผลใดก็ตาม หากอุปทานของอสังหาริมทรัพย์ในตลาดรองเพิ่มขึ้น จะนำไปสู่การเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลัก และในทางกลับกัน

การพิจารณาตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นไปไม่ได้หากไม่มีการแบ่งส่วน

การแบ่งส่วนตลาดอสังหาริมทรัพย์คือการแบ่งออกเป็นกลุ่มที่เป็นเนื้อเดียวกัน การแบ่งส่วนงานยังสามารถขึ้นอยู่กับลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ เบื้องหลังคือกลุ่มผู้ซื้อที่เกี่ยวข้อง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็นกลุ่มต่างๆ ได้แก่ ตลาดที่อยู่อาศัย ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ตลาดที่ดิน (รูปที่ 1.3)

ตลาดที่อยู่อาศัย, ในทางกลับกัน มันถูกแบ่งออกเป็นตลาดที่อยู่อาศัยในเมืองและชานเมือง

หุ้นที่อยู่อาศัยในเมืองแบ่งออกเป็นหลายกลุ่มโดยคำนึงถึงลักษณะของอาคาร: ที่อยู่อาศัยคุณภาพต่ำ, ที่อยู่อาศัยมาตรฐาน, อาคารในสมัยสตาลิน, บ้านที่มีการวางแผนที่ดีขึ้น, ที่อยู่อาศัยชั้นยอด แน่นอนว่าการแบ่งออกเป็นกลุ่มๆ นั้นค่อนข้างจะเป็นไปตามอำเภอใจ หนึ่งและวัตถุเดียวกันในเมืองต่าง ๆ สามารถนำมาประกอบกับที่อยู่อาศัยทั่วไปและที่อยู่อาศัยที่มีรูปแบบที่ดีขึ้น ในเวลาเดียวกันคุณภาพของที่อยู่อาศัยและที่ตั้งเป็นตัวแปรหลักที่ส่งผลต่อความต้องการในตลาดที่อยู่อาศัยและคำนึงถึงราคาบ้านด้วย

การก่อตัวของตลาด ที่อยู่อาศัยชานเมืองที่เกี่ยวข้องกับการยกเลิกข้อจำกัดของแต่ละบุคคล การก่อสร้างชานเมือง... แม้จะมีสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ยากลำบากในประเทศ แต่การเติบโตของชั้นตัวทำละลายของประชากรได้ทำให้ความต้องการบ้านในชนบทและกระท่อมเพิ่มมากขึ้น

รูปที่ 1.3 - ส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ความต้องการที่อยู่อาศัยในเขตชานเมืองขึ้นอยู่กับสถานที่ตั้ง ความพร้อมของการสื่อสารสมัยใหม่ ความใกล้ชิดกับพื้นที่นันทนาการ การรับรองความปลอดภัยส่วนบุคคลและความปลอดภัยของทรัพย์สินส่วนบุคคล ตลอดจนลักษณะเฉพาะของภูมิภาค

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ เริ่มก่อตัวขึ้นจากการแปรรูปรัฐวิสาหกิจซึ่งมีขนาดเล็กกว่าตลาดที่อยู่อาศัยมาก

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์กำลังประสบกับกิจกรรมทางธุรกิจที่เพิ่มขึ้น จำนวนรายการซื้อและขายใน ครั้งล่าสุดเพิ่มขึ้นอย่างมากในขณะที่การทำธุรกรรมการเช่าก่อนหน้านี้มีผลเหนือกว่า สาเหตุหลักมาจากการขาดแคลนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์

ตลาดนี้แบ่งออกเป็นหลายส่วน ซึ่งมีความแตกต่างกันตามวัตถุประสงค์การใช้งาน: สำนักงาน การค้าปลีก คลังสินค้า การผลิต

ในตลาดสำนักงานสามภาคหลักถูกสร้างขึ้น:

1) สำนักงานอันทรงเกียรติที่ได้มาตรฐานสากลสำหรับสถานที่บริหาร อัตราค่าเช่าสำหรับสถานที่ดังกล่าวสูงมาก ด้วยเหตุนี้ ผู้ประกอบการชาวรัสเซียบางรายจึงมักเช่าสำนักงานชั้นหนึ่งในต่างประเทศในราคาที่ย่อมเยากว่า

2) สำนักงานตั้งอยู่ในอาคารที่ตกแต่งอย่างดีและมีอุปกรณ์ครบครัน และบางครั้งในอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่อย่างดี ตั้งอยู่ในอพาร์ตเมนต์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่อย่างดี (สิ่งที่ในรัสเซียเรียกว่าสถานที่ "ได้รับการปรับปรุง") อัตราค่าเช่าที่นี่เป็นที่ยอมรับสำหรับบริษัทที่ดำเนินกิจการที่ประสบความสำเร็จ ภาคส่วนนี้มีความต้องการอย่างแข็งขันซึ่งมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ควรสังเกตว่าในปัจจุบันมีการขาดแคลนอาคารสำนักงานประเภทนี้ในตลาดซึ่งนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของต้นทุน

3) ไม่ใช่สถานที่ในอาคารเทศบาลและหน่วยงาน หุ้นที่อยู่อาศัย, รัฐวิสาหกิจ... สถานที่เหล่านี้มักจะให้บริการโดยไม่ต้องตกแต่งและปรับปรุงใหม่ และบริการที่เกี่ยวข้อง อัตราค่าเช่าไม่สูงที่นี่

ตลาดพื้นที่สำนักงานมีแนวโน้มที่ดีในการพัฒนา

ตลาด อาคารพาณิชย์ ยังตรงบริเวณเฉพาะในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยหลักในการดำเนินงานที่ประสบความสำเร็จขององค์กรการค้าคือทำเลที่ได้เปรียบ ตำแหน่งนี้กำหนดปริมาณการค้า รูปแบบการทำธุรกรรมที่โดดเด่นในตลาดสำหรับอาคารพาณิชย์ในใจกลางเมืองคือการซื้อและขายอาคารพาณิชย์ นอกศูนย์กลาง - โดยปกติแล้วจะเป็นการเช่าสถานที่ ผู้ซื้อหลายรายทำสัญญาเช่าก่อนเพื่อตรวจสอบว่าจะมีการค้าขายในสถานที่ที่กำหนดหรือไม่ จากนั้นจึงซื้อ

ส่วนการพัฒนาแบบไดนามิกของตลาดอสังหาริมทรัพย์คือ ตลาดคลังสินค้าเป็นลักษณะความมั่นคงเสถียรภาพของอุปสงค์และอุปทานราคา อัตราค่าเช่าในตลาดคลังสินค้าจะแตกต่างกันไปตามระดับของอุปกรณ์คลังสินค้า ที่ตั้ง ระยะทางจากศูนย์กลางการขนส่ง อุปทานในตลาดคลังสินค้ามีแนวโน้มสูงขึ้น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อโครงสร้างการผลิตที่สร้างขึ้นใหม่ พื้นที่การผลิตส่วนใหญ่มักจะให้เช่าระยะยาว ข้อกำหนดในการ โรงงานอุตสาหกรรมขึ้นอยู่กับลักษณะเฉพาะและเทคโนโลยีการผลิต ข้อกำหนดด้านความปลอดภัยจากอัคคีภัยและสิ่งแวดล้อม ตลอดจนความห่างไกลจากเส้นทางคมนาคมขนส่ง

แนวโน้มของตลาดนี้ขึ้นอยู่กับแนวโน้มการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศ

ตลาดที่ดิน มีช่องพิเศษในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ ในรัสเซีย ตลาดที่ดินเพิ่งเริ่มเป็นรูปเป็นร่าง มีการดำเนินการกับแปลงสวน กระท่อมฤดูร้อนกับที่ดินของวิสาหกิจที่ซื้อมา

จำนวนธุรกรรมซื้อและขายที่ดิน แลกเปลี่ยน บริจาคเพิ่มขึ้น การขายและการซื้อและการรับมรดกเป็นธุรกรรมที่ดินที่พบบ่อยที่สุด

การก่อตัวของตลาดที่ดิน การก่อตัวของราคาตลาดสำหรับ ที่ดินเกิดขึ้นแต่ในจังหวะที่ไม่เพียงพอเนื่องจากความไม่สมบูรณ์ กรอบกฎหมายและกลไกความสัมพันธ์ทางบกในปัจจุบัน

คำถามควบคุม

1. ให้คำจำกัดความของตลาดอสังหาริมทรัพย์

2. คุณสมบัติของตลาดอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

3. กลุ่มใดที่มีความโดดเด่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์?

4. ให้คำอธิบายของตลาดอสังหาริมทรัพย์หลักและรอง

5. ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงอุตสาหกรรมมีลักษณะอย่างไร?

6. ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสำนักงานมีลักษณะเด่นอย่างไร?

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ (ที่เข้าใจกันอย่างกว้างขวาง) คือกลุ่มของ
กลไกการประกันการจำหน่ายสิทธิในทรัพย์สินทั้งหมดและบางส่วนจากเรื่องหนึ่งไปสู่อีกเรื่องหนึ่ง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ (ในความหมายที่แคบ) - ชุดของวัตถุ
อสังหาริมทรัพย์ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่สมบูรณ์เนื่องจากขาดคุณสมบัติหลายประการที่มีอยู่ในตลาดที่สมบูรณ์แบบ (ตารางที่ 1)

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นองค์ประกอบสำคัญของเศรษฐกิจของประเทศ หากไม่มีตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลาดก็ไม่สามารถมีได้ เนื่องจากตลาดแรงงาน ตลาดทุน ตลาดสินค้าและบริการ และอื่นๆ จะต้องมีหรือให้เช่าสถานที่ที่เหมาะสมสำหรับกิจกรรมของตน

ความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์แสดงโดยผู้ซื้อที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนแสวงหาผลประโยชน์ทางการค้า (เช่า) ใช้สำหรับองค์กรการผลิตหรือ กิจกรรมเชิงพาณิชย์(วัตถุประสงค์ทางการเงินและเศรษฐกิจ) หรือเพื่อการใช้งานโดยตรง (ที่พัก) วัตถุประสงค์ทางสังคม การให้โอกาสในการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกด้านโครงสร้างพื้นฐาน (วัตถุประสงค์ที่ไม่เกี่ยวกับต้นทุน)

ตารางที่ 1

ลักษณะของตลาดหลักและตลาดอสังหาริมทรัพย์

ท้ายตาราง. 1

ลักษณะเฉพาะของอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์บ่งบอกถึงการแบ่งแยกออกเป็นตลาดหลักและตลาดรอง

เป็นครั้งแรกที่อสังหาริมทรัพย์ทำหน้าที่เป็นสินค้าโภคภัณฑ์ในตลาดหลัก และบริษัทก่อสร้างและลงทุนก่อสร้างเป็นผู้ขายหลัก

ในตลาดรอง จะนำเสนออสังหาริมทรัพย์ที่เคยใช้งานและเป็นของเจ้าของบางราย

สถานการณ์ในตลาดรองและตลาดหลักมีความสัมพันธ์กัน

ปัจจัยต่อไปนี้มีอิทธิพลต่ออุปสงค์และอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์:

1) เศรษฐกิจ;

2) สังคม;

3) การบริหาร;

4) สิ่งแวดล้อม

5) ปัจจัยทางการเมือง ระดับชาติ วัฒนธรรม ประเพณีของประชากร

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ -ส่วนของเศรษฐกิจตลาดแห่งชาติซึ่งเป็นชุดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์หน่วยงานทางเศรษฐกิจที่ดำเนินงานในตลาดกระบวนการทำงานของตลาดนั่นคือกระบวนการผลิต (การสร้าง) การบริโภค (การใช้) และการแลกเปลี่ยนวัตถุอสังหาริมทรัพย์และ การจัดการตลาดและกลไกที่รับรองการทำงานของตลาด (ตลาดโครงสร้างพื้นฐาน)

ตามคำจำกัดความข้างต้น โครงสร้างตลาดรวมถึง:

วัตถุอสังหาริมทรัพย์ของตลาด

กลไกการทำงานของตลาด (โครงสร้างพื้นฐาน) ของตลาด

เมื่ออธิบายโครงสร้างของตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะใช้วิธีการทั่วไปสามวิธี: สถาบัน วัตถุ การทำซ้ำ

ถ้าคุณอธิบายแต่ละสายพันธุ์ กิจกรรมระดับมืออาชีพในตลาดอสังหาริมทรัพย์จากมุมมองของบรรทัดฐานกฎหมายกฎและมาตรฐานวิธีการทั่วไปของการดำเนินการและกฎระเบียบนั่นคือในฐานะสถาบันอิสระและยังระบุถึงความสัมพันธ์ระหว่างสถาบัน - เราได้รับ แนวทางสถาบันมาตั้งชื่อสถาบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์กัน:

เจ้าหน้าที่ (รัฐบาลกลาง ภูมิภาค เทศบาล) ที่ควบคุมเงื่อนไขสำหรับการทำงานและการพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์

สถาบัน การประเมินอย่างอิสระอสังหาริมทรัพย์

การพัฒนา;

ธนาคารและสถาบันการเงินอื่นๆ ( กองทุนรวมที่ลงทุนกองทุนทรัสต์) โดยใช้กลไกการให้กู้ยืมแบบมีหลักประกันในกิจกรรมของตน

สถาบันผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์

สถาบันนายหน้า;

พรักานรัฐและเอกชน;

องค์กรก่อสร้าง; ผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์

ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์

สมาคมการกำกับดูแลตนเองและภาครัฐและวิชาชีพของผู้เข้าร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์

หากเราจัดประเภทกิจกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์จากมุมมองของวัตถุของความสัมพันธ์ทางกฎหมายแพ่ง (ที่ดิน โครงสร้างเทียม เช่นเดียวกับสิทธิในทรัพย์สินที่เกี่ยวข้อง) เราจะดำเนินการ " แนวทางเชิงวัตถุคำอธิบายโครงสร้างของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ถูกต้องตามกฎหมายที่จะเน้น:

ตลาดที่ดิน: ตลาดหลัก (รวมถึงการแปรรูป) และตลาดรอง ตลาดให้เช่า (ซึ่งแบ่งออกเป็นระดับประถมศึกษาและมัธยมศึกษาด้วย) และรูปแบบอื่น ๆ ของการรักษาความปลอดภัยที่ดินเพื่อใช้

ตลาดโครงสร้างประดิษฐ์: แบ่งออกเป็นที่อยู่อาศัยและไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ตลาดของสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยแบ่งออกเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อุตสาหกรรมและสังคม (สวนสาธารณะพื้นที่นันทนาการโรงพยาบาลบ้านวัฒนธรรม) แต่ละภาคส่วนสามารถเป็นภาคหลัก (รวมถึงการแปรรูป) และภาครอง รวมถึงตลาดการเช่า

ตลาดการก่อสร้าง: ตลาดสำหรับสัญญาก่อสร้าง โครงการ เทคโนโลยี ฯลฯ

ตลาดไทม์แชร์ (ช่วงเวลาที่แบ่งการใช้ทรัพย์สินเดียวกันโดยเจ้าของที่แตกต่างกัน ตัวอย่างเช่น "กำหนดการ" ตลอดทั้งปีของการเช่าวิลล่าริมทะเลโดยห้าครอบครัว)

วิธีการสืบพันธุ์อธิบายโครงสร้างของตลาดผ่านปริซึมของความสัมพันธ์ที่เกิดขึ้นในกระบวนการวงจรการขยายพันธุ์ของอสังหาริมทรัพย์ ด้วยระดับของการประชุมที่เพียงพอ พวกเขาสามารถแสดงความสัมพันธ์สามกลุ่ม:

ความสัมพันธ์ที่เกิดขึ้นในกระบวนการสร้างใหม่หรือการสร้างวัตถุอสังหาริมทรัพย์ (ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยภาคส่วนของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์)

ความสัมพันธ์ที่เกิดขึ้นระหว่างการดำเนินงาน การบำรุงรักษา และการจัดการวัตถุอสังหาริมทรัพย์ (ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วยภาคการบริโภคของวัตถุอสังหาริมทรัพย์)

ในที่สุด ในรูปแบบกระจัดกระจาย เปรียบเปรย "ในช่วงเวลา" ระหว่างความสัมพันธ์เกี่ยวกับการสร้างและการบริโภควัตถุอสังหาริมทรัพย์ มีความสัมพันธ์ของการกระจายสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ พวกเขาประกอบเป็นภาคส่วนการหมุนเวียนของสิทธิในอสังหาริมทรัพย์

ภาคการพัฒนา (การสร้างใหม่ การสร้าง) ของวัตถุอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับการสร้าง (แก้ไข) ลักษณะทางกายภาพของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ หลังกำหนดลักษณะเพิ่มเติมทั้งหมดของธุรกรรมที่มีสิทธิ (การหมุนเวียน) และการใช้ทรัพย์สิน

ภาคการหมุนเวียนของสิทธิในวัตถุอสังหาริมทรัพย์รับรองการโอนสิทธิ์ในวัตถุอสังหาริมทรัพย์ การจดทะเบียนสิทธิ และการทำธุรกรรมกับพวกเขา อันเป็นผลมาจากการหมุนเวียนของสิทธิ อสังหาริมทรัพย์ถูกแจกจ่ายระหว่าง ตัวแสดงทางเศรษฐกิจตามเป้าหมายทางเศรษฐกิจและความสนใจของพวกเขา ด้วยการโอนสิทธิ์ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีภาระหน้าที่ ประการแรกคือ ต้องจ่ายภาษีและดูแลรักษาวัตถุอสังหาริมทรัพย์ด้วยค่าใช้จ่ายและความรับผิดชอบของตนเอง ความรับผิดชอบของชุมชนจะกระตุ้นการบริโภคอย่างมีประสิทธิภาพ (เช่น การดำเนินงาน การจัดการ) ของอสังหาริมทรัพย์ที่มีประโยชน์

ภาคปฏิบัติการและการจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้ "การบริโภค" - การดำเนินงานการบำรุงรักษาและการจัดการอสังหาริมทรัพย์ ความสัมพันธ์เหล่านี้เกิดขึ้นจากช่วงเวลาของการได้มาซึ่งสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และใกล้ชิด วงจรชีวิตการมีอยู่ของเธอ ระยะเวลาของการมีอยู่จริงของวัตถุและผลประโยชน์สำหรับเจ้าของขึ้นอยู่กับองค์กรของ "การบริโภค" ของอสังหาริมทรัพย์: การครอบครองอสังหาริมทรัพย์จะอนุญาตให้รับรายได้หรือแก้ปัญหาสังคมหรือไม่ ดังนั้นข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับการขยายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะผ่านการได้มาซึ่งสิทธิใหม่ในทรัพย์สินทางปัญญาหรือผ่านการก่อสร้างใหม่

ความสัมพันธ์ที่เกี่ยวพันกันของภาคส่วนเหล่านี้ โครงสร้างการสืบพันธุ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไป

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน เศรษฐกิจของประเทศทำหน้าที่ดังต่อไปนี้:

โซลูชั่นที่มีประสิทธิภาพงานสังคมที่เกี่ยวข้องกับการสร้างและการใช้คุณสมบัติที่เป็นประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์

การโอนสิทธิ์ความเป็นเจ้าของทั้งหมดหรือบางส่วนในวัตถุอสังหาริมทรัพย์จากหน่วยงานทางเศรษฐกิจหนึ่งไปยังอีกหน่วยงานหนึ่งและการคุ้มครองสิทธิ์

การกำหนดราคาสำหรับวัตถุและบริการฟรี

การแจกจ่ายซ้ำ กระแสการลงทุนระหว่างประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่แข่งขันกัน

การกระจายกระแสการลงทุนระหว่างการใช้ที่ดินที่แข่งขันกัน

ความสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฐานะภาคส่วนของเศรษฐกิจการตลาดได้รับการยืนยันโดย:

มูลค่ามหาศาลของความมั่งคั่งของชาติปรากฏในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอย่างน้อยครึ่งหนึ่งสามารถเกี่ยวข้องกับการหมุนเวียนของตลาดและนำค่าเช่ามาสู่เจ้าของ รายได้ให้กับผู้ประกอบการ ภาษีและการชำระเงินอื่น ๆ ให้กับรัฐบาลกลาง งบประมาณระดับภูมิภาค และงบประมาณเทศบาล

ส่วนแบ่งการตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จในผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ

ประสบความสำเร็จในหลายภูมิภาคและหลายเมืองโดยมีรายได้งบประมาณสูงจากการขายครั้งแรก การเช่าอสังหาริมทรัพย์ของรัฐและเทศบาล (รวมถึงที่ดิน)

รายได้จากงบประมาณในระดับสูงจากภาษีอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมกับมัน มีงานจำนวนมากที่สร้างขึ้นในระหว่างการก่อตัวและการพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ลักษณะเฉพาะของตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นพิจารณาจากลักษณะของอสังหาริมทรัพย์

ต่างจากตลาดการเงิน ตลาดหลักทรัพย์ หรือกำลังแรงงาน ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความแตกต่างกัน ลักษณะเฉพาะของภูมิภาคเพราะมัน "ผูก" กับตำแหน่งเฉพาะของวัตถุอสังหาริมทรัพย์

ขนาดและลักษณะของอุปสงค์สำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ถูกกำหนดโดยระบบการเมืองของสังคม ปัจจัยทางภูมิศาสตร์ ประวัติศาสตร์และวัฒนธรรม สถานะของโครงสร้างพื้นฐานและความพร้อมของงานที่มีศักยภาพ ระดับ การพัฒนาเศรษฐกิจภูมิภาคโดยรวม อุปสงค์อสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถทดแทนกันได้(เช่น ความต้องการที่อยู่อาศัยไม่สามารถปรับเปลี่ยนไปสู่โรงงานอุตสาหกรรมได้)

เกือบทั้งหมด การทำธุรกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องมีการลงทะเบียนของรัฐ

พลเมืองส่วนใหญ่อย่างท่วมท้นเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียว - ที่อยู่อาศัย ดังนั้นตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงดำเนินการ หน้าที่ของโคลงทางสังคมดังนั้นการโอนหุ้นที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนและกฎระเบียบที่สมเหตุสมผลของสิทธิที่อยู่อาศัยจึงอนุญาตให้โซเวียตรัสเซียในปี 2467-2471 เพื่อสร้างการปกครองตนเองที่เป็นอิสระเอาชนะ 30% ของความหายนะของเศรษฐกิจในเมืองและยกระดับมาตรฐานการครองชีพของประชากรให้เป็นตัวชี้วัดของปี 1913 ในทางตรงกันข้ามการละเมิด หน้าที่ทางสังคมตลาดอสังหาริมทรัพย์นำไปสู่ความไม่มั่นคงและการล่มสลาย ระบอบการปกครองที่เกิดขึ้นในเดือนมกราคม-มีนาคม 1997 ในแอลเบเนีย

การรวมกันของปัจจัยและรูปแบบในแต่ละภูมิภาคที่มีลักษณะพิเศษของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น

ชี้แจง ความเชื่อมโยงระดับภูมิภาคของตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญหลายประการ ผลที่ตามมา.

1. แนวคิดของ "ตลาดอสังหาริมทรัพย์แห่งเดียวในรัสเซีย" ควรจะรับรู้ด้วยการประชุมที่มีนัยสำคัญ ตัวอย่างเช่น "ตลาดทั่วไป (เดียว)" ของกำลังแรงงานรัสเซียไม่เพียงหมายถึงระบบความสัมพันธ์ที่เกี่ยวกับการขายและการซื้อ (การว่าจ้าง) ของแรงงาน แต่ยังรวมถึงความเป็นไปได้ของการเคลื่อนไหวอย่างเสรีระหว่างภูมิภาค จากนิยามของอสังหาฯ ชัดเจนว่า "เคลื่อนย้าย" ไม่ได้ ดังนั้น คำว่า "โสด" ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซียจึงสามารถถอดรหัสเป็น "ชุดของบรรทัดฐาน กฎเกณฑ์ และขั้นตอนทั่วไปสำหรับรัสเซียในการเคลื่อนไหวของสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นพื้นที่ด้านกฎระเบียบและกฎหมายเพียงแห่งเดียว "

2. ดังนั้นงานหลักของศูนย์สหพันธรัฐคือการก่อตัวของเครื่องแบบและมีผลผูกพันสำหรับผู้เข้าร่วมทั้งหมดในบรรทัดฐานของตลาดอสังหาริมทรัพย์กฎและขั้นตอนสำหรับการเคลื่อนไหวของสิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยคำนึงถึงความแตกต่างในการพัฒนาเศรษฐกิจของ ภูมิภาค

คุณต้องเปลี่ยนเนื้อหาด้วย นโยบายระดับภูมิภาคศูนย์สหพันธรัฐ: กระตุ้นความเป็นอิสระทางเศรษฐกิจของภูมิภาคตามการมีส่วนร่วมของทรัพย์สินของหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธ์และเทศบาลในการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจ มันควรระงับความพยายามที่จะแนะนำข้อ จำกัด ในท้องถิ่นเกี่ยวกับสิทธิทางกฎหมายหรือเงื่อนไขสำหรับการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจ ของอสังหาริมทรัพย์หากไม่ใช่เพราะความได้เปรียบทางเศรษฐกิจ แต่เกิดจากความชอบทางการเมืองของหน่วยงานระดับภูมิภาค

ฐานวัสดุของตลาดประกอบด้วยสองแหล่ง ประการแรกคือการแปรรูปที่อยู่อาศัยฟรีโดยประชาชนการแปรรูปสถานที่และที่ดินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยฟรีและจ่ายเงิน (ตลาดสำหรับการแปรรูปอสังหาริมทรัพย์ขั้นต้น) ประการที่สองคือการก่อตัวในอุตสาหกรรมการก่อสร้างและนอกส่วนของการก่อสร้างเชิงพาณิชย์และการขายวัตถุ (ตลาดหลักสำหรับการก่อสร้างและการขายอสังหาริมทรัพย์) ต่อจากนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์รองเกิดขึ้น - ตลาดสำหรับการขายต่อของคุณสมบัติใหม่ที่แปรรูปก่อนหน้านี้หรือขายใหม่

โครงสร้างและโครงสร้างพื้นฐานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ระบบแนวคิดและคำศัพท์มีวิวัฒนาการค่อนข้างเป็นธรรมชาติ แต่ในขณะเดียวกันก็มีการใช้ประสบการณ์ของประเทศที่มีเศรษฐกิจตลาดพัฒนาแล้ว (โดยหลักแล้วคือสหรัฐอเมริกา เช่นเดียวกับเยอรมนี บริเตนใหญ่ ฝรั่งเศส ออสเตรีย ฯลฯ) ซึ่งเมื่อพัฒนาฐานกฎหมาย ระเบียบข้อบังคับ และระเบียบวิธี ของตลาดถูกปรับให้เข้ากับสภาพจริงให้มากที่สุด เศรษฐกิจช่วงเปลี่ยนผ่านรัสเซีย.

ตามวัตถุประสงค์การใช้งานของวัตถุ ตลาดอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็นสี่องค์ประกอบหลัก:

ตลาดที่ดิน (แปลงที่ดิน);

ตลาดที่อยู่อาศัย;

ตลาดที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม

แต่ละส่วนเหล่านี้พัฒนาอย่างอิสระ เนื่องจากอาศัยกรอบกฎหมายและระเบียบข้อบังคับของตนเอง และมีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญในนโยบายการแปรรูปทรัพย์สินของรัฐและเทศบาล

นอกจากนี้ ยังสามารถแยกแยะตลาดสำหรับการก่อสร้างที่กำลังดำเนินการ ซึ่งมีขั้นตอนพิเศษในการประเมินและการขายวัตถุและบทบาทที่แข็งแกร่ง กฎระเบียบของรัฐเนื่องจากรัฐเป็นเจ้าของโครงการก่อสร้างแช่แข็งส่วนใหญ่อย่างท่วมท้น นอกจากนี้ ในตลาดนี้ ยังสามารถวัดทั้งวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ของวัตถุที่ยังไม่เสร็จและแผนพัฒนาเบื้องต้น

ตำแหน่งกลางถูกครอบครองโดยตลาดบริการของโรงแรมซึ่งมีลักษณะโดยการจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับใช้ชั่วคราวเป็นระยะเวลาหนึ่งวันขึ้นไปและการมีโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาขึ้นเพื่อให้บริการแขก (บริการผู้บริโภค การค้า บริการขนส่งและการท่องเที่ยว ธุรกิจ กีฬา และบริการด้านวัฒนธรรม)

ในแต่ละกลุ่มตลาด เราสามารถพูดคุยเกี่ยวกับการมีอยู่ของสององค์ประกอบ: องค์ประกอบหลัก ซึ่งกำหนดลักษณะที่ปรากฏของอสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าโภคภัณฑ์ในตลาด ปัจจุบันรัฐซึ่งเป็นตัวแทนของหน่วยงานของรัฐบาลกลาง ระดับภูมิภาค และระดับท้องถิ่น ทำหน้าที่เป็นผู้ขายอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ รองซึ่งมีผู้ขายและผู้ซื้อจำนวนมาก (ทางกายภาพและ นิติบุคคล).

การโอนสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการตามกฎด้วยวิธีใดวิธีหนึ่งต่อไปนี้:

อย่างต่อเนื่อง กล่าวคือ การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือการโอนไปใช้อย่างไม่มีกำหนด (ชดเชยหรือให้เปล่า)

เป็นการชั่วคราว กล่าวคือ ลีสซิ่งหรือลีสซิ่ง

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงแต่เป็นเจ้าของและใช้ทรัพย์สินเท่านั้น แต่ยังจำหน่ายทรัพย์สินนั้นด้วย เขาสามารถขาย, แลกเปลี่ยน, ให้เช่า, จำนำ, ยกมรดกหรือโอนได้ฟรีตามดุลยพินิจของเขา

รัฐและ เทศบาลนครไม่มีสิทธิ์เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมอบหมายจากพวกเขาบนพื้นฐานของสิทธิ์ในการจัดการทางเศรษฐกิจเต็มรูปแบบ ผู้ให้เช่าทรัพย์สินนี้คือคณะกรรมการแห่งสหพันธรัฐรัสเซียเพื่อการจัดการทรัพย์สินของรัฐซึ่งเป็นตัวแทนของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องและหน่วยงานด้านอาณาเขต

สำหรับสถานประกอบการที่เป็นเจ้าของรูปแบบอื่น ๆ มีข้อ จำกัด ในการขายอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎบัตรต้นแบบของบริษัทร่วมทุนแบบเปิดซึ่งใช้ในการจัดตั้งองค์กรของรัฐวิสาหกิจนั้นกำหนดว่าการตัดสินใจเช่าซื้อ ขาย แลกเปลี่ยน จำนำ หรือจำหน่าย อสังหาริมทรัพย์ของบริษัทที่มีมูลค่าเกินร้อยละ 10 ( ทุนจดทะเบียน) ไม่ได้รับการยอมรับจากคณะกรรมการหรือกรรมการ แต่ ประชุมใหญ่ผู้ถือหุ้น ระหว่างทางที่จะขยายความสัมพันธ์ทางการตลาดในภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อไป มีอุปสรรคหลายประการเนื่องมาจาก ช่วงเปลี่ยนผ่านในเศรษฐกิจรัสเซีย

อุปสรรคทางเศรษฐกิจ ได้แก่ นโยบายการลงทุน เครดิตและภาษีของรัฐ ตลอดจนปัญหาที่เกิดจากเงินเฟ้อ การไม่ชำระเงิน ระยะเวลาคืนทุนที่เพิ่มขึ้น และปัจจัยอื่นๆ

อุปสรรคด้านการบริหารที่กำหนดโดยหน่วยงานบริหารทุกระดับมีบทบาทสำคัญ สิ่งนี้ใช้กับด้านต่างๆ เช่น การจดทะเบียนธุรกิจ การออกใบอนุญาต ประเภทต่างๆกิจกรรมในด้านอสังหาริมทรัพย์ ขั้นตอนการจัดหา การซื้อและขายและให้เช่าที่ดิน อาคารบ้านเรือนและไม่ใช่ที่อยู่อาศัย วัตถุที่กำลังก่อสร้าง

ขนาดและจังหวะของการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบอย่างมากจากความล้าหลังของโครงสร้างพื้นฐานของตลาด

ปัญหาการขาดแคลนที่ดินและการอนุรักษ์ สิ่งแวดล้อมเสริมรายการอุปสรรคที่ป้องกันไม่ให้หน่วยงานใหม่เข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์

ตลาดรัสเซียอสังหาริมทรัพย์สะท้อนถึงปัญหาทั้งหมดของเศรษฐกิจช่วงเปลี่ยนผ่าน และโดดเด่นด้วยการพัฒนาที่ไม่สม่ำเสมอของแต่ละส่วน กรอบกฎหมายที่ไม่สมบูรณ์ และกิจกรรมการลงทุนต่ำของพลเมืองและนิติบุคคล ในเวลาเดียวกัน ตลาดนี้แสดงถึงพื้นที่ที่มีแนวโน้มสำหรับการลงทุนด้านเงินทุน สติปัญญา และพลังงาน

โอกาสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคที่อยู่อาศัยในท้ายที่สุดกำหนดการปรากฏตัวของความต้องการวัตถุประสงค์ของประชากรในการปรับปรุงสภาพที่อยู่อาศัย รัสเซียขาดแคลนที่อยู่อาศัยอย่างเฉียบพลัน นี่เป็นหลักฐานจากข้อมูลของคณะกรรมการแห่งสหพันธรัฐรัสเซียด้านสถิติและวัสดุของโครงการ "ที่อยู่อาศัย" ของรัฐที่ระบุด้านล่าง:

ประมาณ 11 ล้านครอบครัวและบุคคลที่อาศัยอยู่ใน อพาร์ตเมนต์ส่วนกลาง, หอพัก, ที่อยู่อาศัยให้เช่าจากเจ้าของบ้านและอพาร์ตเมนต์ส่วนตัว;

ผู้คนกว่า 1 ล้านคนอาศัยอยู่ในสภาพทรุดโทรมและ บ้านฉุกเฉิน;

ประชากร 17 ล้านคนมีพื้นที่ใช้สอยน้อยกว่า 5 ตร.ม. ต่อคน โดยมีมาตรฐานสุขาภิบาล 9 ม. 2

ณ สิ้นปี 1994 มีชาวรัสเซียประมาณ 9 ล้านคนอยู่ในรายชื่อรอที่จะปรับปรุงสภาพที่อยู่อาศัยของพวกเขา รวมถึงผู้ที่อยู่ใน 12 หมวดหมู่พิเศษ

การปรับปรุงสภาพความเป็นอยู่ดำเนินการโดย:

การจัดหาที่อยู่อาศัยฟรีของเทศบาลเพื่อใช้ในสังคม

ขายบ้าน.

กองทุนที่อยู่อาศัย การใช้ทางสังคมประการแรกมันถูกส่งไปเพื่อปรับปรุงสภาพความเป็นอยู่ของคนพิการและผู้เข้าร่วมในมหาสงครามแห่งความรักชาติผู้หญิงโสด - ผู้เข้าร่วมในมหาสงครามแห่งความรักชาติอดีตนักโทษเด็กและเยาวชนในค่ายกักกัน ในรายการรอ หมวดหมู่พิเศษตามกฎหมายปัจจุบัน - เจ้าหน้าที่ปลดประจำการ, ผู้พิพากษาของประชาชน, ผู้เข้าร่วมในการชำระบัญชีของอุบัติเหตุที่โรงไฟฟ้านิวเคลียร์เชอร์โนบิล, พักฟื้น, ผู้ป่วยวัณโรค ฯลฯ

พลเมืองอื่น ๆ ทุกคนสามารถปรับปรุงได้ สภาพความเป็นอยู่ผ่านการซื้อ (แลกเปลี่ยน) ที่อยู่อาศัยในเขตเทศบาลหรือเอกชนในราคาตลาด จำนวนพลเมืองที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยที่สะดวกสบายมากขึ้นไม่ได้คำนึงถึงทุกที่ แต่จากมาตรฐานต่ำและคุณภาพต่ำของการก่อสร้างและการบำรุงรักษาสต็อกที่อยู่อาศัยจำนวนมากควรสูงกว่าจำนวนผู้คนใน รายการรอ

ปัญหาที่รุนแรงในภาคที่อยู่อาศัยคือการไหลเข้าอย่างต่อเนื่องของผู้ลี้ภัยและผู้บังคับอพยพจากประเทศเพื่อนบ้านไปยังรัสเซียหลังจากการถอนกำลังและการถอนกองทัพจากยุโรปตะวันออกและสาธารณรัฐของอดีตสหภาพโซเวียตรวมถึงการตั้งถิ่นฐานใหม่จากเขตอุบัติเหตุเชอร์โนปิล . สถานการณ์เพิ่มเติมที่ทำให้ปัญหาที่อยู่อาศัยแย่ลงคือการบังคับให้ปฏิเสธส่วนใหญ่ วิสาหกิจของรัสเซียจากการลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยและความปรารถนาที่จะกำจัดสต็อกที่อยู่อาศัยซึ่งอยู่ในความดูแลของพวกเขา กองทุนที่อยู่อาศัยใน ชนบทส่วนใหญ่ต้องมีการสร้างใหม่เนื่องจากไม่มีน้ำเสีย ระบบทำความร้อนส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ ไม่เพียงพอ

ในขณะเดียวกันก็เปลี่ยนไปเป็น ความสัมพันธ์ทางการตลาดในระบบเศรษฐกิจได้นำไปสู่การลดลงอย่างรวดเร็ว การก่อสร้างที่อยู่อาศัยโดยค่าใช้จ่ายของ งบประมาณของรัฐซึ่งเคยเป็นแหล่งเงินทุนหลักที่จำเป็น

ดังนั้น เมื่อเทียบกับฉากหลังของการขาดแคลนที่อยู่อาศัยที่รุนแรง การว่าจ้างพื้นที่ที่อยู่อาศัยลดลงอย่างรวดเร็ว การล่มสลายของกลไกการกระจายแบบเก่า ปัญหาที่อยู่อาศัยในรัสเซียมีวัตถุประสงค์อย่างมากในการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยและพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัย

แปรรูปฟรีที่อยู่อาศัยในช่วงเวลาสั้น ๆ ได้สร้างชั้นกว้างของเจ้าของในรัสเซีย - เจ้าของอพาร์ทเมนท์และห้องพักจากสต็อกที่อยู่อาศัยของเทศบาลและแผนก

ตลาดที่อยู่อาศัยกำลังพัฒนาอย่างรวดเร็วในรัสเซีย แม้จะมีสถานการณ์ทางเศรษฐกิจโดยรวมที่ยากลำบากในประเทศ สาเหตุหลักของเรื่องนี้คือปัญหาที่อยู่อาศัยที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข ซึ่งทำให้ประชาชนมองหาวิธีใดๆ ในการปรับปรุงสภาพความเป็นอยู่ของพวกเขา

ตลาดที่อยู่อาศัยแบ่งออกเป็นสององค์ประกอบหลัก - ตลาดที่อยู่อาศัยในเมืองและตลาดที่อยู่อาศัยในเขตชานเมือง

เมื่ออธิบายโครงสร้างของตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะใช้วิธีการทั่วไปสามวิธี: สถาบัน วัตถุ การทำซ้ำ

แนวทางสถาบันอธิบายถึงกิจกรรมระดับมืออาชีพแต่ละประเภทในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแง่ของบรรทัดฐานทางกฎหมาย กฎเกณฑ์และมาตรฐาน วิธีการทั่วไปในการดำเนินการและระเบียบข้อบังคับ เช่น เป็นสถาบันอิสระตลอดจนความสัมพันธ์ระหว่างสถาบัน มาตั้งชื่อสถาบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์กัน:

หน่วยงาน (รัฐบาลกลาง, ภูมิภาค, เทศบาล) ที่ควบคุมเงื่อนไขสำหรับการทำงานและการพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์

สถาบันประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์อิสระ

ธนาคารและสถาบันการเงินอื่น ๆ (กองทุนเพื่อการลงทุน กองทุนทรัสต์) ที่ใช้กลไกการให้กู้ยืมแบบมีหลักประกันในกิจกรรมของตน

สถาบันผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์

สถาบันนายหน้าและนักพัฒนา;

พรักานภาครัฐและเอกชน;

องค์กรก่อสร้าง

ผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์

ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์

สมาคมการกำกับดูแลตนเองและภาครัฐและวิชาชีพของผู้เข้าร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์

การพัฒนา.

วิธีการของวัตถุจำแนกกิจกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแง่ของวัตถุของความสัมพันธ์ทางกฎหมายแพ่ง (ที่ดิน โครงสร้างเทียม เช่นเดียวกับสิทธิในทรัพย์สินที่เกี่ยวข้อง) ด้วยวิธีการแบบออบเจ็กต์ จะเป็นการถูกต้องตามกฎหมายที่จะเน้น:

ตลาดที่ดิน: ตลาดหลัก (รวมถึงการแปรรูป) และตลาดรอง ตลาดให้เช่า (ซึ่งแบ่งออกเป็นหลักและรองด้วย) และรูปแบบอื่น ๆ ของการรักษาความปลอดภัยที่ดินเพื่อใช้

ตลาดโครงสร้างเทียม: แบ่งออกเป็นที่อยู่อาศัยและไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ตลาดของสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยแบ่งออกเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อุตสาหกรรมและสังคม (สวนสาธารณะพื้นที่นันทนาการโรงพยาบาลบ้านวัฒนธรรม) แต่ละภาคส่วนสามารถเป็นภาคหลัก (รวมถึงการแปรรูป) และภาครอง รวมถึงตลาดการเช่า

ตลาดการก่อสร้าง: ตลาดสำหรับสัญญาก่อสร้าง โครงการ เทคโนโลยี ฯลฯ

ตลาดแบ่งเวลา (ช่วงเวลาที่แบ่งการใช้ทรัพย์สินเดียวกันโดยเจ้าของที่แตกต่างกันตัวอย่างเช่น: "กำหนดการ" ตลอดทั้งปีของการเช่าวิลล่าริมทะเลโดยห้าครอบครัว)

วิธีการสืบพันธุ์อธิบายโครงสร้างของตลาดผ่านปริซึมของความสัมพันธ์ที่เกิดขึ้นในกระบวนการวงจรการขยายพันธุ์ของอสังหาริมทรัพย์ ด้วยระดับของการประชุมที่เพียงพอ พวกเขาสามารถแสดงความสัมพันธ์สามกลุ่ม:

ความสัมพันธ์ที่เกิดขึ้นในกระบวนการฟื้นฟูหรือสร้างวัตถุอสังหาริมทรัพย์ (ภาคการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์) ภาคส่วนของการพัฒนา (การสร้างใหม่ การสร้าง) ของอ็อบเจกต์อสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับการสร้าง (การปรับเปลี่ยน) ลักษณะทางกายภาพของอ็อบเจกต์อสังหาริมทรัพย์

ความสัมพันธ์ที่เกิดขึ้นระหว่างการดำเนินงาน การบำรุงรักษา และการจัดการวัตถุอสังหาริมทรัพย์ (ภาคการบริโภคของวัตถุอสังหาริมทรัพย์) ภาคการดำเนินงานและการจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้การบริโภค - การดำเนินงาน การบำรุงรักษาและการจัดการวัตถุอสังหาริมทรัพย์ ระยะเวลาของการดำรงอยู่ทางกายภาพของวัตถุและผลประโยชน์สำหรับเจ้าของขึ้นอยู่กับองค์กรของการบริโภคอสังหาริมทรัพย์: การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะช่วยให้ได้รับรายได้หรือเพื่อแก้ปัญหาสังคม

ความสัมพันธ์ของการกระจายสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ (ภาคการหมุนเวียนของสิทธิในอสังหาริมทรัพย์) ภาคการหมุนเวียนของสิทธิ์ในวัตถุอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้มั่นใจถึงการโอนสิทธิ์ไปยังวัตถุอสังหาริมทรัพย์ การจดทะเบียนสิทธิและการทำธุรกรรมกับพวกเขา อันเป็นผลมาจากการหมุนเวียนของสิทธิ อสังหาริมทรัพย์จะถูกแจกจ่ายระหว่างหน่วยงานทางเศรษฐกิจตามเป้าหมายทางเศรษฐกิจและผลประโยชน์ของพวกเขา ด้วยการโอนสิทธิ์ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีภาระหน้าที่ ประการแรกคือ ต้องจ่ายภาษีและดูแลรักษาทรัพย์สินของอสังหาริมทรัพย์ด้วยค่าใช้จ่ายของตนเองและอยู่ภายใต้ความรับผิดชอบของตนเอง

การผสมผสานความสัมพันธ์ระหว่างภาคส่วนเหล่านี้ก่อให้เกิดโครงสร้างการสืบพันธุ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีโครงสร้างที่แตกแขนงออกไป และสามารถแบ่งออกได้ตามเกณฑ์ต่างๆ ดังนี้

1. ตามวิธีการทำธุรกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ มีสององค์ประกอบ: ตลาดอสังหาริมทรัพย์หลักและรอง.

ตลาดหลัก - สถานการณ์ทางเศรษฐกิจเมื่ออสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าโภคภัณฑ์เข้าสู่ตลาดเป็นครั้งแรก ในกรณีนี้ ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่คือรัฐที่เป็นตัวแทนของหน่วยงานของรัฐบาลกลาง ภูมิภาค และท้องถิ่น (ผ่านการแปรรูปรัฐวิสาหกิจของรัฐและเทศบาล อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและสิทธิในทรัพย์สิน) บริษัทก่อสร้าง - ซัพพลายเออร์ของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์ จำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เสนอขายในตลาดหลักขึ้นอยู่กับการก่อสร้างใหม่ เมื่อพิจารณาจากความต้องการของประชากรเพื่อการเคหะ ผู้ประกอบการ - สำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ยังห่างไกลจากความพอใจเพียงพอ การพัฒนาต่อไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นได้เฉพาะกับการก่อสร้างใหม่เท่านั้น กล่าวคือ ตลาดหลัก

ในตลาดรอง อสังหาริมทรัพย์ทำหน้าที่เป็นผลิตภัณฑ์ที่เคยใช้งานและเป็นเจ้าของโดยเจ้าของเฉพาะราย - บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล

ตลาดอสังหาริมทรัพย์หลักและรองเชื่อมโยงถึงกัน หากด้วยเหตุผลใดก็ตาม (เช่น ความขัดแย้งระหว่างเชื้อชาติในพื้นที่ สภาพแวดล้อมที่ไม่เอื้ออำนวย ฯลฯ) อุปทานของอสังหาริมทรัพย์ในตลาดรองเพิ่มขึ้น จะทำให้อสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักอ่อนค่าลง ในเวลาเดียวกัน การเพิ่มขึ้นของต้นทุนการก่อสร้างนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของราคาในตลาดที่อยู่อาศัยหลัก ซึ่งส่งผลต่อการเพิ่มขึ้นของราคาในตลาดรองในทันที

2. ตามประเภทของวัตถุ (ผลิตภัณฑ์): ตลาดที่ดิน, ตลาดสำหรับอาคาร, โครงสร้าง, สถานประกอบการ, สถานที่, ไม้ยืนต้น, สิทธิในทรัพย์สินและวัตถุอื่น ๆ

3. ตามปัจจัยทางภูมิศาสตร์ แต่ละภูมิภาคและเขตสามารถแยกตลาดได้ แม้ในพื้นที่ต่างๆ ของเมืองใดเมืองหนึ่ง อาจมีสภาพตลาดที่แตกต่างกัน (ท้องถิ่น เมือง ภูมิภาค ระดับประเทศ ทั่วโลก)

4. ต้นทุน: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ราคาแพง ตลาดมวลชนสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาไม่แพงนัก

5. ตามระดับความพร้อมในการดำเนินงาน: สิ่งอำนวยความสะดวกที่มีอยู่ อยู่ระหว่างการก่อสร้าง การก่อสร้างใหม่

6. ตามรูปแบบการเป็นเจ้าของ: สิ่งอำนวยความสะดวกของรัฐและเทศบาล เอกชน ฯลฯ

7. ตามประเภทของธุรกรรม: ซื้อขาย, เช่า, ลงทุน, จำนอง, จำนำ ฯลฯ

8. โดยการใช้งาน (วัตถุประสงค์การใช้งาน): ตลาดที่อยู่อาศัย, ตลาดของสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย (อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์), ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมและการเกษตร