VTB24 je na aukciju stavio više od stotinu kolateralnih objekata. Koliko je njihova cijena niža od tržišne i isplati li se kupovati stanove na aukcijama banaka?
Bankama je teško. S početkom krize izdaju manje kredita, ali imaju puno nepotrebne imovine: automobile i stanove - kolaterale dobivene na zajmove u zaostatku. "Danas postoji više ostvarivih kolaterala koji su osigurani za kredite", kaže Denis Dyachenko, voditelj odjela za upravljanje dospjelim dugom DeltaCredit banke.
Istodobno, za razliku od prethodnih godina, povećao se broj dobrovoljnih odbijanja imovine: klijenti pokušavaju sami riješiti svoje probleme prodajom stanova, kaže Dyachenko. O činjenici da sve više predmeta dužnika odlazi s dražbe svjedoče podaci Federalna služba ovršitelji (FSSP). Prema njihovim riječima, u proteklom razdoblju 2015. na javnu dražbu je stavljeno 20 puta više stambenih nekretnina (kuća, stanova) nego u istom razdoblju 2014. godine: 13.045, odnosno 653 objekta. Slična je situacija i u području motornog prometa: 862 objekta u 2014. i 17 438 u 2015. godini.
Javna dražba
Zbog sve većeg broja kolaterala, banke su prisiljene tražiti različiti putevi prodaja stanova i automobila. VTB24 je odlučio pokrenuti vlastiti hipotekarna nekretnina pod čekić, što nikada prije nije učinio, te najavio prodaju stotinjak svojih predmeta na aukcijama. Jedan dio dražbi bit će osobni, drugi - u odsutnosti (putem "Jedinstvene platforme za elektroničko trgovanje"), a objekti na njima su različiti i dražbe će se održavati u različito vrijeme.
Tijekom aukcije bit će moguće kupiti stambene odn komercijalne nekretnine, kao i vozila - posebna oprema (kiperi, kamionske dizalice, kamioni) i automobili. Takvih objekata ima ukupno 106, od kojih su 43 automobili, priopćila je pres služba banke. Sve ostalo su nekretnine u Moskvi i Moskovskoj regiji. Rasprostranjenost vrijednosti objekata je ogromna. Možete licitirati za jednosobni stan na ulici maršala Kozheduba (stanica metroa "Lyublino"), čija je početna cijena 5,9 milijuna rubalja. Ili možete - za četverosobni stan u Zachatyevsky Lane u Moskvi za 80,9 milijuna rubalja.
Međutim, od same banke se traži da odluku o održavanju aukcija ne povezuje s problemima svojih dužnika. "Naši zajmoprimci nisu počeli lošije plaćati kredite, ovo je pokušaj uklanjanja iz bilance objekata koji su tamo" kasnili "", rekao je Andrey Osipov, stariji potpredsjednik VTB24 banke. Umjesto da im snizi cijenu, banka je odlučila pokušati ih prodati na aukciji i vidjeti što će se dogoditi, objašnjava. Početak trgovanja zakazan je za 23. prosinca.
Biti će dvije vrste aukcija, pojašnjava pres služba banke: za povećanje i za smanjenje. Postupak za prvi je dobro poznat: ponuditelje se potiče da povećaju početnu otkupnu cijenu korakom na dražbi; pobjeđuje onaj koji predlaže najveća cijena... Niže dražbe su malo kompliciranije: svakim korakom aukcije cijena se smanjuje, a svaki sudionik može je zaustaviti postavljanjem narudžbenice. Zbrajanje rezultata aukcija licem u lice planirano je u veljači 2016., elektroničko trgovanje za pad (za nekretnine)-krajem siječnja-sredinom veljače sljedeće godine.
Na aukciji mogu sudjelovati pojedinci, individualni poduzetnici i tvrtke. Uvjeti za sve su isti: prvo morate banci poslati prijavu za sudjelovanje na aukciji, priložiti presliku putovnice i ovjerenu saglasnost vašeg supružnika za sudjelovanje na dražbi. Zatim uplatite polog na bankovni račun (ako je aukcija osobna) ili na elektroničkoj platformi (tijekom internetskog trgovanja). Za sudjelovanje na elektroničkoj dražbi morate i primiti Elektronički potpis... To se može učiniti u jednom od certifikacijskih centara akreditiranih pri Ministarstvu za telekomunikacije i masovne komunikacije. Hoće li se takva usluga platiti, ovisi o samom centru, stoji na web stranici ministarstva. Osim toga, u oba slučaja za sudjelovanje na dražbi potrebno je uplatiti depozit koji je otprilike 10% vrijednosti lota.
Ne samo aukcije
Prodaja kolaterala na aukciji nije najpopularnija strategija velikih banaka. Većina prvih deset banaka prema portfelju hipotekarni krediti radije prodaju imovinu na druge načine. Raiffeisenbank pokušava sama tražiti kupce, a ako ništa ne proizađe (na primjer, likvidnost nekretnina je niska), banka privlači tvrtke za nekretnine, kaže Stanislav Tyves, voditelj odjela za upravljanje rizicima pojedinaca u Raiffeisenbanci. Banka "DeltaCredit" također sama prodaje kolateralne predmete, rekao je Dyachenko. Prema istoj shemi, oni posluju u Rosbanci, navodi pres služba kreditne institucije.
Slična je situacija u Otkritie banci: banka objavljuje informacije o predmetima kolaterala na svojoj web stranici. Može ih kupiti svaka fizička ili pravna osoba, nisu potrebna predujmovi, kaže Andrey Velichko, direktor odjela za rad s problematičnom imovinom Otkritie banke. Priznaje da ponekad može biti prisutan element dražbe: na primjer, ako postoji nekoliko onih koji žele kupiti predmet, on ide onome tko ponudi najbolja cijena... Međutim, imovina dužnika rijetko se prenosi u bilancu banke: u pravilu se problematični zajmoprimci uvjeravaju da prodaju imovinu u prethodni postupak Dodao je Velichko.
Od desetina ispitanih banaka, samo je Absolut banka priznala da je organizirala aukcije. Založene predmete prodaje na dva načina: ili dopušta dužnicima da to učine sami, ili ih stavlja na javnu dražbu, priopćila je pres služba banke. Održavaju se samo osobno, dok najmanje deset dana prije početka aukcije banka najavljuje aukciju. Da biste postali član, morate uplatiti akontaciju: 5% od početne cijene objekta. Da bi se dražba smatrala valjanom, moraju postojati najmanje dvije takve prijave. Ako osoba uspije puno kupiti, taj iznos ide na plaćanje kupnje. Ako nije, depozit se vraća. Po Prošle godine za takve je aukcije banka "Absolute" izložila 120 kolateralnih predmeta, od čega devet u studenom, priopćila je pres služba. U pravilu su kupci mogli nabaviti predmete po početno deklariranoj cijeni ili nešto skupljima - tijekom dražbe lotovi su porasli za 20-150 tisuća rubalja.
Dvosmislena korist
Cijena objekata koje nudi VTB24 približava se gornjoj granici u svom segmentu, napominje Natalya Kruglova, direktorica poslovne jedinice za nekretnine u Pro Consulting Global Limited. Prema njezinim riječima, ne vrijedi računati na popust, osim ako se popust ne može dobiti ako su obrti "prema dolje". Kruglova je također napomenula da bi oni koji su tražili upravo takvu nekretninu - na istom području, iste snimke - trebali pobliže pogledati objekte koje je predložio VTB24. U drugim slučajevima vjerojatno neće biti isplativo, zaključila je.
Objekti koje nudi VTB24 primjereno se procjenjuju, slaže se menadžer ulaganja u nekretnine i tvorac Indriksons.ru Igor Indriksons. Međutim, ovo preliminarna procjena: za donošenje konačne presude potrebno je pribaviti mišljenje građevinskog inženjera i procjenitelja. Prema Indriksonsu, aukcijska cijena još uvijek može biti privlačna, iako to ne znači da ćete moći kupiti objekt. Događa se, kaže Indriksons, da se umjesto prave aukcije dogovara fiktivna: postoji jedan pravi kupac i dvije lutke, koje "podižu" cijenu.
Druge teškoće
Kada kupujete nekretnine na dražbi, morate biti svjesni da se ne slažu svi s kojima je banka uzela nekretninu, kaže Roman Terekhin, upravni partner tvrtke Delovoy Fairvater. Na primjer, bivši vlasnik hipotekarni stan može odbiti napustiti ga. Događa se da novi vlasnik za to sazna tek nakon kupnje. U tom slučaju morat će se sam nositi sa starim stanarima, banka za to ne odgovara.
Postoji još jedan rizik: bivši vlasnik može putem suda osporiti da je banka potpuno uzela nekretninu, a sam postupak dražbe, profesor Odjela za poreze i financijsko pravo FU pod vladom Ruske Federacije Ivan Solovjev. Za to ima tri godine od datuma naplate, ali sud ima pravo produžiti taj rok. Ako se utvrdi da je ovrha nerazumna, novi će vlasnik morati vratiti kupljeno na aukciji.
Solovjev također kaže da se imovina može opteretiti. Na primjer, stambeni prostor može biti stavljen pod hipoteku nekoliko puta, a banka možda za to ne zna. Konačno, u stan se može prijaviti bivši vlasnik, maloljetna djeca ili osobe s invaliditetom. Ovo posljednje može biti nemoguće ispisati, kaže Terekhin. Kako bi izbjegao takve probleme, savjetuje da se unaprijed obratite tijelu za registraciju i pobrinite se da nitko nije prijavljen u stanu. Osim toga, vrijedi se pobrinuti da je nekretnina sudskim nalogom oduzeta prethodnom vlasniku i da je on ne osporava ovu odluku.
ATB prodaje založenu imovinu dužnika. Za građane i organizacije ovo je prilika da povoljni uvjeti kupiti nekretnine, prijevoz, specijalne strojeve, opremu i drugu imovinu koja je nekoć služila kao kolateral za kredit koji je izdala banka.
Prednosti kupovine:
- cijene po kojima se prodaje založena nekretnina banke niže su od tržišnih;
- visokokvalitetni i bankarski testirani objekti;
- mogućnost stjecanja predmeta na kredit.
Nekretnina na prodaju
Prodaja hipotekarnih nekretnina banaka standardni je postupak nakon oduzimanja imovine. Objekti za prodaju koji su služili kao kolateral za hipotekarni krediti, gotovinski krediti i drugi proizvodi. U Azijsko-pacifičkoj banci na ovaj način možete kupiti stanove, kuće, vikendice, poslovne objekte (urede, skladišta, maloprodajni prostor drugo).
Prodaja vozila
Najčešće se provodi nakon povlačenja kolaterala od pravnih osoba. Korporacijski prijevoz i posebna oprema najčešće potpadaju pod prodaju: traktori, buldožeri, bageri, šleperi i drugi predmeti.
Realizacija opreme
Prilikom odobravanja zajma poslovnim predstavnicima, ATB kao kolateral prihvaća različitu opremu za industrijsku, poljoprivrednu, prehrambenu i drugu industriju. Osim toga, popis za prodaju založene imovine dužnika može uključivati robu u prometu, uredsku opremu, trgovačku opremu itd.
Kako ide prodaja založene imovine banke?
Na stranici vidite obrazac za pretraživanje koji će vam pomoći razvrstati objekte koji se implementiraju. Putem web stranice možete se obratiti banci i postaviti pitanja o kategoriji interesa ili određenom objektu. Svakom od njih dodijeljen je menadžer koji prati proces prodaje i čiji su kontakti na odgovarajućoj stranici. Nazovite navedeni telefonski broj i stručnjak će vam detaljno reći o objektu i kako ga kupiti.
Oduzimanje stana jedna je od vrsta tereta, mogućnost nametanja koja postoji u slučaju duga prema banci.
U tom slučaju vlasnik ne može prodati, donirati ili donijeti ništa drugo legalna radnja sa vlastitom nekretninom.
Kao rezultat toga, možete pronaći uhićene stanove banaka, koje su same financijske institucije stavile na prodaju.
Zašto je stan uhićen
Glavni razlog prodaje uhićenih stanova je situacija kada je stan bio pod hipotekom, a dužnik nije pravodobno ispunio svoje kreditne obveze.
Zbog toga banka ide na sud kako bi oduzela imovinu građaninu ili organizaciji zbog dugova. No, to se primjećuje samo u onim situacijama kada se iznos duga akumulirao značajno, inače sud ne udovoljava tužbenom zahtjevu.
Vrijedi znati: postoje i drugi razlozi zašto se stanovi uklanjaju iz vlasništva i oduzimaju. Dakle, to se događa zbog zaostalih poreza, kao rezultat podjele imovine ili drugih situacija ove vrste. U tom se slučaju izvode sve radnje ovršitelji na temelju sudske odluke.
Kako kupiti hipotekarni stan kao zalog od banke
Često se kupci odbijaju ponudama za kupnju stambenog stana na kojem leži hipotekarni teret.
Međutim, kompetentnim pristupom ovom procesu obje strane mogu pobijediti.
Prije svega, kupac mora samostalno pitati banku imaju li primjedbi na prodaju određenog stana. To je zbog činjenice da će on morati provesti radnje usmjerene na uklanjanje tereta.
Da biste to učinili, morate provjeriti:
- Ima li nekretnina dvostruki teret. Neki vlasnici uspijevaju uzeti dodatni kredit, zbog čega će potraživanja za stan imati drugi financijska institucija.
- Postoji li uhićenje ili zabrana provedbe upisnih radnji na nekretninama? Svi podaci o tome dobivaju se u obliku izvoda iz Jedinstvenog državnog registra (USRR). Takav dokument možete uzeti putem Rosreestra, MFC -a ili portala Državne službe.
No sve je to vrlo problematično i teško. Druga jednostavnija opcija je kupnja oduzetih stanova u samoj banci. To je zbog činjenice da založena imovina sudskom odlukom postaje vlasništvo financijske organizacije.
Većina banaka koje izdaju hipotekarne kredite imaju veliku količinu oduzete nekretnine koja je oduzeta zbog duga. Obično je prosječna cijena takvih objekata ispod tržišne cijene, a diskontna stopa za stanove za prodaju iznosi do 15%.
Bilješka: kupujući takve nekretnine od banaka, prodavatelj se izravno bavi pravna osoba, koju regulatorna tijela redovito provjeravaju. To minimizira potencijalne rizike takvih transakcija.
Kupnja takvog stana vrši se sljedećim redoslijedom:
- Prvo, između banke i kupca je predugovor... Ovaj dokument mora biti ovjeren kod javnog bilježnika u prisutnosti dužnika, predstavnika financijske institucije i kupca.
- Nadalje, banka osigurava nekoliko ćelija, gdje se u jednu stavljaju sredstva za otplatu kredita, a u drugu - novac za dužnika (uzimajući u obzir iznos plaćen za otplatu hipoteke).
- Ako nema primjedbi, sastavlja se kupoprodajni ugovor i registrira se novi vlasnik putem Savezne službe za registraciju, a novac iz ćelija prenosi se na namjeravane strane.
Hipotekarni stanovi od banaka u Moskvi
U gradskom području broj opterećenih stanova za prodaju najveći je u zemlji.
Stoga je prije kupnje važno provjeriti objekte od interesa.
U protivnom, to može dovesti do primitka stana koji je založen ili ima hipoteku. To je razlog poništenja kupoprodajne transakcije.
Prodaja hipotekarnih nekretnina na aukciji
Kada nekretnina je uhićen i zaplijenjen od dužnika, njegov otkup se provodi na dražbi na otvorenoj aukcijskoj stranici.
To se provodi nekoliko mjeseci nakon što je uhićenje izrečeno.
Obično se popis takvih nekretnina može pronaći na web stranici FSSP -a u gradu Moskvi ili u regijama. Navode podatke o implementiranim objektima, kao i njihovu točnu adresu.
Izvorni trošak prema zakonu iznos je naveden u ovršni list ili u odgovarajućoj sudskoj odluci. Zbog toga se početna i tržišna cijena obično značajno razlikuju.
Zabilježite: aukcija se priznaje kao održana, na kojoj su sudjelovala 2 ili više kupaca, koji su dali vlastite premium ponude prema izvornoj cijeni. U svim ostalim situacijama dražba se smatra nevažećom.
Prodaja stanova iz Sberbanke na aukciji
U slučaju stvaranja duga od zajmoprimca, Sberbank mu povlači sredstva osiguranja kontaktiranjem tužbeni zahtjev na sud.
Nakon poštivanja svih formalnosti, predstavnik banke zaključuje ugovor s dužnikom u kojem se navode sheme prema kojima se nekretnina prodaje. To se obično događa putem internetskog trgovanja na vlastitoj web stranici financijske institucije.
Da biste sudjelovali na takvim aukcijama, morate se registrirati, a također i napraviti početnu naknadu. Prosječno trajanje takve prodaje varira između 3-6 mjeseci.
Ako je nemoguće provesti u jednom potezu, ponovna implementacija se provodi nakon 30 dana.
Kako i gdje se održavaju dražbe
Aukcije se obično održavaju na otvorenim površinama FSSP -a. Da biste ih dobili, najprije morate postati član.
Da biste to učinili, nakon odabira stana od interesa putem web stranice, izravno s prodavateljem sklapa se ugovor o uplati pologa. Njegova veličina navedena je u opisu određenog objekta.
Svi ponuditelji to čine, a onima koji izgube vraća se u cijelosti.
Kad je kupac pobijedio, ali nakon toga odbio kupiti stan, prema pravilima, njegov polog ostaje kod prodavatelja.
Ukupno, nakon uplate depozita, potrebni su sljedeći dokumenti:
- prijava za sudjelovanje, ispunjena u posebnom obrascu;
- dokumenti za plaćanje, gdje postoji oznaka banke za potvrdu činjenice polaganja;
- kopija putovnice;
- popis papira koji se podnose, gdje su naznačeni datum i vrijeme slanja prijave;
- omotnica koja sadrži list papira, koji označava da je iznos transakcije veći od početnog. Potrebno ga je dobro zatvoriti.
Na dan aukcije provjeravaju se svi dokumenti sudionika prema čijim je rezultatima osoba dopuštena ili ne. Odbijanje se može primiti samo u nedostatku ili netočnosti dostavljenih dokumenata.
Prednosti i nedostaci kupovine hipotekarnog stana u banci
Prilikom kupnje hipotekarnog stana postoji niz negativnih aspekata:
- trajanje postupka;
- sposobnost prijašnjih vlasnika da sudskim putem ospore prodaju;
- otkazivanje transakcije s gubitkom sredstava, ako je majčinski kapital prethodni vlasnik koristio za kupnju.
No postoje i određeni pozitivni aspekti:
- kvaliteta nekretnina (banke, koje izdaju kredite, ne uzimaju otpad kao kolateral);
- pravna čistoća transakcije;
- niža cijena stana.
Kad ljudi čije je nekretnine banka založila ne vrate kredit, financijska institucija ga uhićuje putem suda. Nakon toga, putem otvorenih natječaja, stan se prodaje.
Obično se te nekretnine kupuju po tržišnoj vrijednosti, što ih čini atraktivnim.
Jedno od područja djelovanja poslovnih banaka je rad s kolateralima.... Mnogi građani niti nisu svjesni ovog smjera u aktivnostima ovih institucija.
Banke rade na tome poseban program, nazvane Izlozi kolaterala... Na temelju ovog programa klijenti imaju priliku kupiti nekretnine, opremu i vozila prema posebnim uvjetima.
Ovaj su program banke usvojile u vrijeme krize, kada su neizmirenja obaveza po kreditima dosegla ogromne razmjere. Ova je mjera bankama omogućila da problem neotplaćivanja kredita riješe prodajom založene imovine. Sberbank, koja zauzima vodeće mjesto u ocjeni banaka u Ruska Federacija također se bavi takvim aktivnostima.
Realizacija založene imovine
Posebnost programa Izlog kolaterala a - činjenica da su banke izvršile potpunu provjeru pravna čistoća dokumenti za nekretninu koja se prodaje. Značajno je napomenuti da se prodaja založene imovine vrši po tržišnoj cijeni. Štoviše, vjerni i pouzdani klijenti banke mogu založenu nekretninu kupiti na kredit.
Potrebno je označiti da se banka prisilno bavi prodajom založene imovine, budući da je to vlasništvo ovjerovljenih osoba koje su se iz bilo kojeg razloga pokazale nesolventnima i ne mogu otplatiti svoje kreditne obveze.
Postupak prodaje imovine jednostavan je. Zajmoprimac koji ima založenu nekretninu može se obratiti banci, gdje će podnijeti zahtjev za prodaju nekretnine. Klijent dostavlja dokumente potrebne za prodaju, a banka sastavlja ugovor. Banka provjerava nekretninu, prodavaču se dodjeljuje matični broj i prodaja nastavlja.
Kupci se prijavljuju za kupnju nekretnine. Banka okuplja prodavatelja i kupca, koji sklapaju kupoprodajni ugovor. Ako su kupac i prodavač postigli dogovor o transakciji, tada se trebate obratiti predstavniku banke u kojoj je nekretnina založena. Kreditni upravitelj banke vjerovnice trebao bi pratiti transakciju.
Banka može pozajmiti kupca ako mu nema dovoljno Novac... Dakle, banka zadužnica pruža potpunu pravnu podršku transakciji i prati njezinu zakonitost.
Založena imovina banaka: pregled rejtinga
Ulagači trenutno pokazuju veliki interes za imovinu banaka s kolateralom. Nije tajna da u krizi solventnost zajmoprimaca počinje opadati. U skladu s tim, povećava se iznos imovine koju su banke založile, a koja se stavlja na prodaju.
Interes ulagača je jasan- nekretnina se može kupiti po niskim cijenama.
- koliko je banka popularna među korisnicima;
- postoji li izlog kolaterala na službenoj web stranici;
- koliko brzo potencijalni kupci mogu pronaći informacije;
- koliko je stranica profesionalno i povoljno oblikovana;
- koliko je prikladno koristiti stranicu;
- pruža li banka kreditne poticaje kupcima pri kupnji kolaterala;
- koliko su informacije relevantne i koliko se često ažuriraju.
Na temelju ovih kriterija sve tražilice dodjeljuju Sberbank prvo mjesto u ocjeni. U prvih pet mjesta dalje se raspoređuju između VTB24, Rosselkhozbank, Alfa banke i Moskovske banke. Šestu i sedmu poziciju zauzeli su Uralsib i Rosbank. A posljednja tri u prvih deset pripadaju MDM banci, MTS banci i B&N banci.
Kolateralna imovina Sberbank Rusije
- Geografska prisutnost nekretnina s zalogom Štedionica pada na 21 područje zemlje.
- Sberbank kolateral prodaje putem svoje posebne web stranice. Ranije se izlog kolaterala nalazio na zasebnoj stranici službene web stranice. Podaci na web mjestu predstavljeni su u prikladnom obliku. Sučelje je intuitivno i pristupačno.
- Sav kolateral je na ovim stranicama prezentiran vrlo detaljno... Daje se opis zemljišnih čestica, stambenih i nestambenih prostora, prijevoza, maloprodaje nekretnina i druge imovine. popis objekata dovoljno je širok.
- Nema posebnih ponuda Sberbanke o kreditima za potencijalne kupce.
Založena imovina banke VTB24
- Na službenoj web stranici VTB24 nalazi se izlog. Neobrazovanoj osobi je teško pronaći ovu stranicu jer se veza na nju nalazi na kartici "Usluge" pri dnu stranice.
- Otvorena kartica sadrži popis kolaterala... Podaci su prezentirani u poslovnom stilu, pomalo suho. Kupci bi trebali biti oduševljeni ponudama stambenih kredita.
- Popis imovine VTB24 uključuje stambene i nestambeni prostori, vozila, ima čak i brodova i opreme. Popis je prilično dug, ali donekle inferioran u odnosu na popis predstavljen u prozoru Sberbank.
- Vrlo prikladan sustav hiperveza koji će vam omogućiti filtriranje pozicija koje tražite... Gotovo svi predmeti imaju fotografije.
- Stope za stjecanje založene imovine - od 15,95% godišnje... Prema uvjetima kredita potrebno je izvršiti prvu ratu od 20% vrijednosti objekta.
Imate li još pitanja? Pitajte odvjetnika!
