Pozemky - najvýznamnejšia časť prímestského realitného trhu Mark Twain vyzval na kúpu pozemku, pretože sa už nevyrába. K tomu je možné pridať ešte jeden argument: pozemky neustále zdražujú. Ceny dosahujú 30-40 tisíc dolárov za sto metrov štvorcových na obzvlášť prestížnych miestach. V.

16. Dimenzovanie trhu a tvorba trhu (Evans) Na veľkosti nástroja záleží. Bez znalosti veľkosti trhu nemôžete určiť veľkosť podielu na trhu. Bez znalosti relatívneho trhového podielu budete ťažko hodnotiť konkurenčnú pozíciu a vy

Pod realitným trhom je obvyklé chápať určitý systém ekonomických vzťahov, prostredníctvom ktorého sa prostredníctvom dynamiky ponuky a dopytu prevádzajú vlastnícke práva a súvisiace záujmy z predávajúceho na kupujúceho priamo alebo prostredníctvom inštitútu mediácie, určujú sa ceny a priestor rozdelené medzi rôzne konkurenčné možnosti využívania nehnuteľných predmetov v medziach nejakého uzavretého územného vzdelávania.

Trh s nehnuteľnosťami Je to súbor transakcií s nehnuteľnosťami, ich informačnú podporu, operácie na správu a financovanie prác v oblasti nehnuteľností.

Trh s nehnuteľnosťami je subsystém spoločného trhu spojený s obratom práv k nehnuteľnostiam.

Trh s nehnuteľnosťami je mechanizmus, prostredníctvom ktorého sa kombinujú záujmy a práva, stanovujú sa ceny nehnuteľností.

Realitný trh je abstrakciou skutočného toku realitných transakcií so záujmami a právami v oblasti nehnuteľností, ako aj toku informácií súvisiacich s transakciami. V teoretickej analýze voľného trhu s nehnuteľnosťami pri hodnotení nehnuteľností sa predpokladá, že:

Kupujúci a predávajúci nehnuteľností sa správajú racionálne, ale nemajú úplné znalosti. To znamená, že všetci účastníci trhu zhromažďujú informácie o podmienkach skôr, ako začnú konať;

Kupujúci a predávajúci konajú nezávisle na sebe, t.j. fungujú bez tajnej dohody alebo podvodu. V opačnom prípade môžu byť niektoré transakčné ceny veľmi skreslené.

Trh s nehnuteľnosťami a úroveň jeho rozvoja charakterizujú vývoj národného hospodárstva. Objekty realitného trhu tvoria 70 - 80 percent národného bohatstva mnohých krajín. Bez realitného trhu nemôže byť žiadny trh, pretože trh práce a kapitálový trh môžu len ťažko existovať samy od seba, pretože aj finančné inštitúcie (banky, burzy, investičné spoločnosti atď.) musia byť účastníkmi realitného trhu na získanie alebo prenájom priestorov potrebných na ich činnosť.

Realitný trh môže byť reprezentovaný ako valcový priestor, vertikálne rozdelený do nasledujúcich sektorov:

Tovar vo forme konkrétnych nehnuteľností;

Práce, t.j. výstavba, rekonštrukcia;

Služby - sprostredkovanie, oceňovanie, marketing atď.

Hlavná vlastnosť nehnuteľnosti - jej nehybnosť - určuje individuálny charakter akéhokoľvek nehnuteľnosti. Dokonca aj budovy postavené súčasne, podľa rovnakého projektu a s rovnakou kvalitou práce, ale umiestnené na rôznych miestach, majú spravidla rôznu úžitkovú hodnotu a náklady, čo vedie k tvorbe individuálnych cien za objekty nehnuteľností. Predaj pre vzorky a obchodovanie na burze sa pre nich prakticky nepoužíva.

Nehnuteľný majetok zaujíma ústredné miesto v akejkoľvek sociálnej štruktúre a súčasne plní dve dôležité funkcie: výrobné prostriedky a položku osobnej spotreby na bývanie, rekreáciu, kultúrny oddych atď. Ekonomická a právna regulácia stavom rôznych sfér sociálneho života a hmotnej výroby je úzko spätá s predmetmi nehnuteľností.

Hlavný, základný predmet nehnuteľností - pôda, má jedinečný význam v celom systéme podnikateľskej činnosti ľudí a ich samotných životoch. Má mimoriadny význam pre celú ľudskú spoločnosť, pretože je jediným miestom pobytu všetkých národov a generácií ľudí, hlavným a jediným faktorom v akejkoľvek oblasti podnikania, priamo alebo nepriamo zapojeným do výroby všetkých ostatných tovar a výhody. Nehnuteľnosť sa nachádza v strede komplexu ekonomické procesy, súkromné ​​a verejné záujmy, administratívne pravidlá a nariadenia.

Nehnuteľnosť ako komodita je predmetom transakcií, ktoré uspokojujú rôzne skutočné alebo potenciálne potreby a majú určité kvalitatívne a kvantitatívne charakteristiky.

Nehnuteľností je najviac Trvanlivý tovar všetkých existujúcich, zaisťujúcich spoľahlivosť investícií, pretože ich hodnota sa môže časom zvyšovať pod vplyvom rôznych faktorov. Ďalšou dôležitou črtou nehnuteľností je, že sa realitný tovar spotrebúva na svojom mieste, takže existuje taká ekonomická charakteristika, ako sú územné preferencie. Ďalšími ekonomickými znakmi nehnuteľností sú nerovnomerné peňažné toky, daňová diferenciácia, rôzne kombinácie vlastníckych práv, prísna regulácia transakcií, likvidita a potreba riadenia. V kontexte trhových vzťahov je správa nehnuteľností komplexný komplexný systém, ktorý spĺňa potreby konkrétneho typu nehnuteľnosti.

Vzhľadom na svoju špecifickosť má realitný trh množstvo funkcií uvedených v tabuľke 1.2.

Tabuľka 1.2 - Vlastnosti trhu s nehnuteľnosťami

Trh s nehnuteľnosťami má veľký vplyv na všetky aspekty života a aktivít ľudí a plní množstvo všeobecných i špeciálnych funkcií: cenové, regulačné, obchodné, sanitárne, informačné, sprostredkovateľské, incentívne, investičné, sociálne.

Fungovanie realitného trhu vykonávajú jeho subjekty, medzi ktoré patria: predávajúci, kupujúci, profesionálni účastníci, vládne agentúry.

Profesionálnymi účastníkmi trhu sú realitné kancelárie, odhadcovia, predajcovia a ďalší sprostredkovatelia. Za realitnú činnosť sa považuje činnosť, ktorú vykonávajú právnické osoby a jednotliví podnikatelia na základe dohody so záujemcom (alebo na základe plnej moci) o vykonávaní občianskych transakcií s pozemkami v jeho mene a na jeho náklady alebo na jeho účet. vo vlastnom mene, ale na náklady a v záujme zainteresovanej osoby, budov, štruktúr, štruktúr, bytových a nebytových priestorov a práv k nim.

Trh s nehnuteľnosťami má rozvetvenú štruktúru a je možné ho diferencovať podľa rôznych kritérií uvedených v tabuľke 1.3.

Tabuľka 1.3 - Klasifikácia realitných trhov

Na realitnom trhu je obvyklé rozlišovať dve jeho zložky: primárny a sekundárny realitný trh.

Primárny trh zodpovedá ekonomickej situácii, keď nehnuteľnosť ako komodita prvýkrát vstupuje na trh. V tomto prípade sú hlavnými predajcami nehnuteľností štát zastúpený federálnymi, regionálnymi a miestnymi orgánmi, hlavní zákazníci nových obytných nehnuteľností a stavebné firmy- dodávatelia bytových a nebytových nehnuteľností.

Zapnuté sekundárnom trhu nehnuteľnosť funguje ako tovar, ktorý sa predtým používal a patrí konkrétnemu vlastníkovi - fyzickej alebo právnickej osobe.

Rozdelenie trhu na primárny a sekundárny prebieha na trhu spotrebného tovaru, trhu s cennými papiermi atď. Ale tam sa tovar voľne pohybuje v ekonomickom priestore, má inú životnosť. Vzhľadom na stacionárny charakter nehnuteľností je jej ponuka na trhu viazaná na konkrétny región.

Počet ponúkaných nehnuteľností na primárnom trhu závisí od objemu novej výstavby. Primárny a sekundárny trh s nehnuteľnosťami sú navzájom prepojené. Ak sa z akéhokoľvek dôvodu zvýši ponuka nehnuteľností na sekundárnom trhu, povedie to k znehodnoteniu nehnuteľností na primárnom trhu a naopak.

Zohľadnenie realitného trhu nie je možné bez jeho segmentácie.

Segmentácia realitného trhu je jeho rozdelenie na homogénne skupiny. Segmentácia môže byť založená aj na charakteristikách nehnuteľností, za ktorými sú zodpovedajúce skupiny kupujúcich.

Na trhu s nehnuteľnosťami existujú tieto segmenty: trh s bytmi, trh s komerčnými nehnuteľnosťami, trh s pozemkami (obrázok 1.3).

Trh s bytmi, podľa poradia je rozdelený na mestský a prímestský trh s bývaním.

Mestský bytový fond je rozdelená do niekoľkých skupín s prihliadnutím na povahu budovy: nekvalitné bývanie, štandardné bývanie, budovy stalinských čias, domy s vylepšeným plánovaním, elitné bývanie. Takéto rozdelenie do skupín je samozrejme svojvoľné. Jeden a ten istý objekt v rôznych mestách možno pripísať napríklad typickému bývaniu a bývaniu s vylepšeným usporiadaním. Kvalita bývania a jeho poloha sú zároveň hlavnými parametrami, ktoré ovplyvňujú dopyt na trhu s bývaním a sú zohľadnené v cenách bývania.

Formácia trhu prímestské bývanie spojené s odstránením obmedzení individuálnej prímestskej výstavby. Napriek ťažkej ekonomickej situácii v krajine rast solventnej vrstvy obyvateľstva zintenzívnil dopyt po vidiecke domy, chaty.

Obrázok 1.3 - Segmenty realitného trhu

Dopyt po predmestskom bývaní závisí od polohy, dostupnosti moderných komunikácií, blízkosti rekreačných oblastí, zaistenia osobnej bezpečnosti a bezpečnosti osobného majetku, ako aj regionálnych charakteristík.

Trh s komerčnými nehnuteľnosťami sa začala formovať v súvislosti s privatizáciou podnikov, je oveľa menšia ako trh s bytmi.

Trh s komerčnými nehnuteľnosťami v súčasnosti zažíva nárast podnikateľskej činnosti. Počet transakcií nákupu a predaja sa v poslednom období výrazne zvýšil, pričom prevládali transakcie v minulosti. Je to do značnej miery spôsobené nedostatkom komerčných nehnuteľností.

Tento trh je rozdelený do niekoľkých segmentov, ktoré sa rozlišujú podľa funkčného účelu: kancelária, maloobchod, sklad, výroba.

Na trhu kancelárií vytvorili sa tri hlavné sektory:

1) prestížne kancelárie, ktoré spĺňajú medzinárodné štandardy pre administratívne priestory. Cena prenájmu takýchto priestorov je veľmi vysoká. Z tohto dôvodu niektorí ruskí podnikatelia často prenajímajú prvotriedne kancelárie v zahraničí za dostupnejšie ceny;

2) kancelárie umiestnené v dobre zariadených, dobre vybavených priestoroch a niekedy aj v dobre opravených veľkých bytoch (v Rusku sa to nazýva priestory „v európskom štýle“). Ceny prenájmu sú tu prijateľné pre úspešne fungujúce spoločnosti; v tomto sektore je aktívny dopyt, ktorý neustále rastie. Treba poznamenať, že v súčasnosti je na trhu nedostatok kancelárskych priestorov tohto druhu, čo vedie k zvýšeniu ich nákladov;

3) priestory v obecných a oddelených budovách nie sú bytový fond, štátne podniky. Tieto priestory sú spravidla ponúkané bez povrchovej úpravy a renovácie a s tým spojených služieb. Ceny prenájmu tu nie sú vysoké.

Trh s kancelárskymi priestormi má dobré perspektívy na svoj rozvoj.

Trh obchodné priestory zaujíma tiež určité miesto na realitnom trhu. Hlavným faktorom úspešného fungovania obchodných spoločností je priaznivá poloha, práve toto miesto určuje objem obchodu. Prevládajúcou formou transakcií na trhu s komerčnými priestormi v centre mesta je nákup a predaj komerčných priestorov mimo centra - spravidla ide o prenájom priestorov. Mnoho kupujúcich najskôr uzatvorí obchodnú prevádzkareň, aby skontrolovalo, či sa obchod uskutoční v danom mieste, a potom ju kúpia.

Dynamicky sa rozvíjajúcim segmentom realitného trhu je skladový trh. Vyznačuje sa stabilitou, stabilitou ponuky a dopytu, cien. Ceny prenájmu na skladovom trhu sa líšia v závislosti od stupňa skladového vybavenia, jeho umiestnenia, vzdialenosti od dopravných uzlov. Ponuka na skladovom trhu má stúpajúci trend.

Trh s priemyselnými nehnuteľnosťami má veľký význam pre novovytvorené výrobné štruktúry. Väčšina výrobných priestorov je spravidla ponúkaná na dlhodobý prenájom. Požiadavky na priemyselné priestory závisia od špecifík a technológie výroby, požiadaviek na požiarnu a environmentálnu bezpečnosť, ako aj odľahlosti od dopravných trás.

Vyhliadky tohto trhu závisia od výhľadu na vývoj národného hospodárstva.

Trh s pozemkami má na domácom realitnom trhu špeciálne miesto. V Rusku sa trh s pôdou len začína formovať. Existujú prevádzky so záhradnými pozemkami, letné chaty, s pozemkami kúpených podnikov.

Celkový počet transakcií na nákup a predaj pozemkov, výmenu, darovanie sa zvyšuje. Predaj a nákup a dedičstvo sú najbežnejšie transakcie s pozemkom.

Formovanie trhu s pôdou, tvorba trhových cien za pôda nastáva však nedostatočným tempom kvôli nedokonalosti právny rámec a súčasný mechanizmus pozemkových vzťahov.

Kontrolné otázky

1. Uveďte definíciu realitného trhu.

2. Aké sú vlastnosti realitného trhu?

3. Aké segmenty sa rozlišujú na realitnom trhu?

4. Uveďte popis primárneho a sekundárneho trhu s nehnuteľnosťami.

5. Aké sú vlastnosti trhu s priemyselnými nehnuteľnosťami?

6. Aké sú vlastnosti trhu s kancelárskymi nehnuteľnosťami?

Realitný trh (široko chápaný) je zbierkou
mechanizmy zaisťujúce odcudzenie úplných a čiastočných vlastníckych práv jednému subjektu voči druhému.

Trh s nehnuteľnosťami (v užšom zmysle) - súbor predmetov
nehnuteľnosti, v súvislosti s ktorými je možné podieľať sa na ekonomickom obrate.

Trh s nehnuteľnosťami je nedokonalý z dôvodu nedostatku mnohých charakteristických vlastností dokonalého trhu (tabuľka 1).

Trh s nehnuteľnosťami je základnou súčasťou národného hospodárstva. Bez trhu s nehnuteľnosťami nemôže byť žiadny trh, pretože trh práce, kapitálový trh, trh s tovarmi a službami a podobné výrobky musia pre svoju existenciu mať alebo si prenajať vhodné priestory potrebné na ich činnosť.

Dopyt na realitnom trhu predstavujú kupujúci, ktorí kupujú nehnuteľnosť za účelom investície, komerčného využívania (nájmu), použitia na organizáciu výroby resp. obchodné činnosti(finančné a ekonomické účely), alebo na priame použitie (ubytovanie), sociálne účely, poskytujúce príležitosti na vytváranie zariadení infraštruktúry (nie nákladové účely).

stôl 1

Charakteristika hlavného prúdu a trhu s nehnuteľnosťami

Koniec tabuľky. 1

Špecifiká ponuky na realitnom trhu naznačujú jeho rozdelenie na primárny a sekundárny trh.

Jedná sa o vôbec prvý prípad, kedy nehnuteľnosti pôsobia ako komodita na primárnom trhu a stavebnými a investičnými stavebnými spoločnosťami sú najväčšími predajcami.

Na sekundárnom trhu sa uvádzajú nehnuteľnosti, ktoré sa predtým používali, a ktoré patrili konkrétnemu vlastníkovi.

Situácie na sekundárnom a primárnom trhu sú navzájom prepojené.

Nasledujúce faktory ovplyvňujú dopyt a ponuku na realitnom trhu:

1) ekonomické;

2) sociálne;

3) administratívne;

4) životné prostredie;

5) politické, národné, kultúrne faktory, tradície obyvateľstva.

Trh s nehnuteľnosťami - sektor národného trhového hospodárstva, ktorý je súborom nehnuteľností, hospodárskych subjektov pôsobiacich na trhu, procesov fungovania trhu, to znamená procesov výroby (tvorby), spotreby (používania) a výmeny nehnuteľností a trhu mechanizmy, ktoré zabezpečujú fungovanie trhu (trhu s infraštruktúrou).

V súlade s vyššie uvedenou definíciou štruktúra trhu zahŕňa:

Objekty trhu s nehnuteľnosťami;

Mechanizmus fungovania trhu (infraštruktúra) trhu.

Pri popise štruktúry trhu s nehnuteľnosťami sa používajú tri najbežnejšie prístupy: inštitucionálny, objektový, reprodukčný.

Ak popíšete jednotlivé druhy profesionálna činnosť na realitnom trhu z pohľadu právnych noriem, pravidiel a štandardov, typických spôsobov jeho implementácie a regulácie, teda ako nezávislá inštitúcia, a tiež naznačujú vzťah medzi inštitúciami - dostávame inštitucionálny prístup. Vymenujme niektoré inštitúcie realitného trhu:

Orgány (federálne; regionálne; obecné), ktoré regulujú podmienky pre fungovanie a rozvoj trhu s nehnuteľnosťami;

Ústavu nezávislé hodnotenie nehnuteľnosť;

Rozvoj;

Banky a iné finančné inštitúcie (investičné fondy, trustové fondy), ktoré pri svojej činnosti využívajú mechanizmus zaistených pôžičiek;

Inštitút správcov nehnuteľností;

Inštitút realitných kancelárií;

Štátni a súkromní notári;

Stavebné organizácie; nájomcovia nehnuteľností;

Predajcovia nehnuteľností;

Samoregulačné a verejno-profesijné združenia účastníkov trhu s nehnuteľnosťami.

Ak zaradíme činnosti na realitnom trhu z hľadiska predmetu občianskoprávnych vzťahov (pozemky, umelé stavby, ako aj zodpovedajúce vlastnícke práva), zrealizujeme „ objektovo orientovaný prístup popisy štruktúry trhu s nehnuteľnosťami.

Bolo by legitímne zdôrazniť:

Trh s pôdou: primárny (vrátane privatizácie) a sekundárny trh, trh s prenájmom (ktorý je tiež rozdelený na primárny a sekundárny) a ďalšie formy zabezpečenia pozemkov na použitie;

Trh s umelými štruktúrami: rozdelený na bytové a nebytové priestory. Trh nebytových priestorov je rozdelený na trh komerčných, priemyselných a sociálnych (parky, rekreačné oblasti, sanatóriá, kultúrne domy) nehnuteľností. Každý zo sektorov môže byť primárny (vrátane privatizácie) a sekundárny a môže zahŕňať aj trh s prenájmom;

Stavebný trh: trhy so stavebnými zákazkami, projektmi, technológiami atď .;

Trh s timeshare (časové obdobia, do ktorých je rozdelené používanie tej istej nehnuteľnosti rôznymi vlastníkmi, napríklad: celoročný „rozvrh“ prenájmu vily pri mori piatimi rodinami).

Reprodukčný prístup popisuje štruktúru trhu prizmou vzťahov vznikajúcich v procese reprodukčného cyklu nehnuteľností. S dostatočnou mierou konvencie ich môžu reprezentovať tri skupiny vzťahov:

Vzťahy vznikajúce v procese rekonštrukcie alebo vytvárania realitného objektu (na realitnom trhu predstavujú sektor realitného developmentu);

Vzťahy vznikajúce pri prevádzke, údržbe a správe nehnuteľností (na realitnom trhu predstavujú sektor spotreby nehnuteľných predmetov);

Napokon, v neprítomnej forme, obrazne povedané, „v intervaloch“ medzi vzťahmi týkajúcimi sa vytvárania a spotreby nehnuteľných predmetov existujú vzťahy medzi prerozdelením práv k nehnuteľnostiam. Na realitnom trhu predstavujú sektor obratu práv k nehnuteľnostiam.

Developerský (rekonštrukcia, tvorba) sektor nehnuteľností zahŕňa vytvorenie (úpravu) fyzických charakteristík nehnuteľností. Tieto určujú celý ďalší charakter transakcií s právami (obratom) a spotrebou majetku.

Sektor obratu práv k nehnuteľnostiam zabezpečuje prevod práv k nehnuteľným predmetom, registráciu práv a transakcie s nimi. V dôsledku obratu práv dochádza k prerozdeleniu nehnuteľností medzi hospodárskych aktérov v súlade s ich ekonomickými cieľmi a záujmami. Pri prevode práv majú majitelia nehnuteľností v prvom rade povinnosť platiť dane a udržiavať objekty nehnuteľností na vlastné náklady a zodpovednosť. Zodpovednosť Spoločenstva stimuluje efektívnu spotrebu (t. J. Prevádzku, správu) užitočných vlastností nehnuteľností.

Sektor prevádzky a správy nehnuteľností zabezpečuje „spotrebu“ - prevádzku, údržbu a správu nehnuteľností. Tieto vzťahy vznikajú od okamihu nadobudnutia práv k nehnuteľnostiam a akoby uzatvorili životný cyklus jeho existencie. Trvanie fyzickej existencie predmetu a priaznivý vplyv na vlastníka závisia od organizácie „spotreby“ nehnuteľností: či vlastníctvo nehnuteľnosti umožní získať príjem alebo riešiť sociálne problémy. Sú teda stanovené predpoklady pre rozšírenie nehnuteľností, a to buď nadobudnutím nových práv k nehnuteľným predmetom, alebo novou výstavbou.

Prelínajúci sa vzťah týchto sektorov sa formuje reprodukčná štruktúra trh s nehnuteľnosťami vo všeobecnosti.

Trh s nehnuteľnosťami v národné hospodárstvo vykonáva nasledujúce funkcie:

Efektívne riešenie sociálne úlohy spojené s vytváraním a používaním užitočných vlastností nehnuteľností;

Odcudzenie úplných alebo čiastočných vlastníckych práv k predmetom nehnuteľností od jedného hospodárskeho subjektu k druhému a ochrana jeho práv;

Voľné vytváranie cien za predmety a služby;

Prerozdelenie investičné toky medzi konkurenčnými druhmi nehnuteľností;

Prerozdelenie investičných tokov medzi konkurenčné spôsoby využívania pôdy.

Dôležitosť trhu s nehnuteľnosťami ako sektora trhového hospodárstva potvrdzuje:

Kolosálna hodnota národného bohatstva sa zhmotnila v realitách, z ktorých najmenej polovica môže byť zapojená do obratu na trhu a prinášať nájomné majiteľom, príjem podnikateľom, daňové a iné platby do federálnych, regionálnych rozpočtov a obecných rozpočtov;

Už dosiahnutý vysoký podiel realitného trhu na hrubom národnom produkte;

Dosiahnuté v mnohých regiónoch a mestách s vysokou úrovňou rozpočtových príjmov z počiatočného predaja, prenájmu štátnych a obecných nehnuteľností (vrátane pozemkov);

Vysoká úroveň rozpočtových príjmov z daní z nehnuteľností a transakcií s nimi, veľký počet pracovných miest vytvorených počas formovania a rozvoja trhu s nehnuteľnosťami.

Špecifiká realitného trhu sú určené povahou nehnuteľnosti.

Na rozdiel od finančného trhu, trhu s cennými papiermi alebo pracovnej sily má trh s nehnuteľnosťami svoje vlastné regionálne špecifiká, pretože je „viazaný“ na konkrétne umiestnenie nehnuteľných predmetov.

Rozsah a povaha dopytu po nehnuteľnostiach predurčuje politický systém spoločnosti, geografické, historické a kultúrne faktory, stav infraštruktúry a dostupnosť potenciálnych pracovných miest, úroveň ekonomický vývoj región ako celok. Dopyt po nehnuteľnostiach nie je zastupiteľný(napríklad dopyt po bývaní nemožno preorientovať na priemyselné zariadenia).

Takmer všetky transakcie na realitnom trhu vyžadujú štátnu registráciu.

Drvivá väčšina občanov je vlastníkom jediného druhu nehnuteľnosti - bývania. Trh s nehnuteľnosťami preto funguje funkciu sociálneho stabilizátora. Prevod bytového fondu na občanov a primeraná regulácia práv na bývanie umožnili sovietskemu Rusku v rokoch 1924-1928. vytvoriť nezávislú samosprávu, prekonať 30% devastácie mestského hospodárstva a zvýšiť životnú úroveň obyvateľstva na ukazovatele z roku 1913. Naopak, porušenie sociálna funkcia realitný trh vedie k destabilizácii a kolapsu vládnuci režim ako sa to stalo v januári až marci 1997 v Albánsku.

Kombinácia všetkých faktorov a foriem v každom regióne predstavuje osobitný charakter miestneho realitného trhu.

Objasnenie. Regionálne prepojenie realitného trhu má niekoľko dôležitých dôsledky.

1. Pojem „jednotný trh s nehnuteľnosťami v Rusku“ by sa mal vnímať s výraznou mierou konvencie. Napríklad „spoločný (jednotný) trh“ pracovnej sily v Rusku znamená nielen systém vzťahov týkajúcich sa nákupu a predaja (prenájmu) pracovnej sily, ale aj možnosť jeho voľného pohybu medzi regiónmi. Z definície nehnuteľnosti je zrejmé, že je nemožné ju „presťahovať“. V dôsledku toho možno termín „jednotný“ vo vzťahu k trhu s nehnuteľnosťami v Rusku dešifrovať ako „súbor spoločných noriem, pravidiel a postupov pre pohyb práv k nehnuteľnostiam v Rusku alebo ako jeden regulačný a právny priestor. "

2. Preto je hlavnou úlohou federálneho centra formovanie jednotných a záväzných pre všetkých účastníkov pravidiel trhu s nehnuteľnosťami, pravidiel a postupov pre pohyb práv k nehnuteľnostiam s prihliadnutím na rozdiely v ekonomickom rozvoji regiónoch.

Musíte tiež zmeniť obsah regionálna politika federálne centrum: stimulovanie ekonomickej nezávislosti regiónov na základe zapojenia majetku zakladajúcich subjektov federácie a obcí do ekonomického obratu, malo by to potlačiť pokusy o zavedenie akýchkoľvek miestnych obmedzení zákonných práv alebo podmienok pre ekonomický obrat nehnuteľností, ak nie sú dôsledkom ekonomickej výhodnosti, ale politických preferencií regionálnych orgánov.

Hmotná základňa trhu pozostávala z dvoch zdrojov. Prvou je bezplatná privatizácia bývania občanmi, bezplatná a platená privatizácia nebytových priestorov a pozemkov (trh primárnej privatizácie nehnuteľností). Druhým je vytvorenie segmentu komerčnej stavby a predaja predmetov v stavebnom priemysle a mimo neho (primárny trh pre stavebníctvo a predaj nehnuteľností). Následne sa vytvoril sekundárny trh s nehnuteľnosťami - trh pre ďalší predaj predtým sprivatizovaných alebo novo predaných nových nehnuteľností.

Štruktúra a infraštruktúra realitného trhu, systém konceptov a terminológie sa vyvíjali akosi spontánne. Zároveň sa však aktívne využívali skúsenosti krajín s rozvinutou trhovou ekonomikou (predovšetkým USA, Nemecka, Veľkej Británie, Francúzska, Rakúska atď.), Ktoré pri vytváraní legislatívneho, regulačného a metodologického rámca trhu, bol čo najviac prispôsobený skutočným podmienkam. tranzitívna ekonomika Rusko.

Podľa funkčného účelu objektov je realitný trh rozdelený na štyri hlavné zložky:

Trh s pozemkami (pozemky);

Trh s bytmi;

Trh s nebytovými priestormi;

Trh s priemyselnými nehnuteľnosťami.

Každý z týchto segmentov sa vyvíja nezávisle, pretože sa spolieha na svoj vlastný legislatívny a regulačný rámec a má výrazné rozdiely v politike privatizácie štátneho a obecného majetku.

Okrem toho môžeme vyzdvihnúť trh s nedokončenou výstavbou, ktorý má špeciálne postupy pre oceňovanie a predaj predmetov a silnú úlohu. štátna regulácia, keďže vlastníkom drvivej väčšiny zmrazených stavebných projektov je štát. Navyše na tomto trhu je možné merať zamýšľaný účel nedokončeného objektu a pôvodný plán rozvoja.

Strednú pozíciu zaujíma trh hotelových služieb, ktorý sa vyznačuje poskytovaním ubytovania na dočasné použitie na jeden deň alebo viac a prítomnosťou rozvinutej infraštruktúry na obsluhu hostí (spotrebiteľské služby, obchod, doprava a exkurzie) , obchodné, športové a kultúrne služby).

V každom segmente trhu môžeme hovoriť o prítomnosti dvoch zložiek: primárnej, ktorá charakterizuje vzhľad nehnuteľnosti ako komodity na trhu. Štát, reprezentovaný federálnymi, regionálnymi a miestnymi úradmi, v súčasnosti vystupuje ako hlavný predajca nehnuteľností; sekundárne, na ktorých pôsobí veľký počet predávajúcich a kupujúcich (fyzické a právnické osoby).

Prevod práv na nehnuteľnosť sa spravidla vykonáva v jednej z nasledujúcich možností:

Priebežne, to znamená nadobúdanie vlastníctva alebo prevod na trvalé (platené alebo bezodplatné) používanie;

Dočasne, to znamená lízing alebo leasing.

Vlastník nehnuteľnosti nehnuteľnosť nielen vlastní a používa, ale aj s ňou nakladá. Podľa vlastného uváženia ho môže bezplatne predať, vymeniť, prenajať, dať do zástavy, odkázať alebo bezplatne previesť.

Štát a mestské podniky nemajú právo prenajať im pridelenú nehnuteľnosť na základe práva na úplné hospodárske riadenie. Prenajímateľom tohto majetku je Štátny výbor Ruskej federácie pre správu štátneho majetku, zastúpený príslušnými oddeleniami a územnými orgánmi.

Pre podniky iných foriem vlastníctva sú uložené obmedzenia pri nakladaní s nehnuteľným majetkom.

Konkrétne vzorová charta otvorenej akciovej spoločnosti používaná pri korporatizácii štátnych podnikov určuje, že rozhodnutia o prenájme, predaji, výmene, zastavení alebo inom predaji nehnuteľnosť spoločnosti, ktorých hodnota presahuje 10% majetku (základného imania), neberie predstavenstvo alebo riaditeľ, ale valné zhromaždenie akcionári. Na ceste k ďalšiemu rozširovaniu trhových vzťahov v realitnom sektore existuje množstvo prekážok prechodné obdobie v ruskej ekonomike.

Ekonomické bariéry zahŕňajú vládne investičné, úverové a daňové politiky, ako aj problémy súvisiace s infláciou, nesplácaním, predĺžením doby návratnosti a ďalšími faktormi.

Významnú úlohu zohrávajú administratívne prekážky, ktoré stanovujú výkonné orgány na všetkých úrovniach. To platí pre aspekty, ako je registrácia firmy, licencovanie odlišné typyčinnosti v oblasti nehnuteľností, postup pri poskytovaní, kúpe a predaji a prenájme pozemkov, bytových a nebytových priestorov, rozpracované objekty.

Rozsah a tempo rozvoja realitného trhu je silne ovplyvnené nedostatočným rozvojom trhovej infraštruktúry.

Problémy s nedostatkom a ochranou krajiny životné prostredie, doplniť zoznam bariér, ktoré objektívne bránia vstupu nových subjektov na trh s nehnuteľnosťami.

Ruský trh nehnuteľnosť odráža všetky problémy transformujúcej sa ekonomiky a je charakterizovaná nerovnomerným vývojom jej jednotlivých segmentov, nedokonalým legislatívnym rámcom a nízkou investičnou aktivitou občanov a právnických osôb. Tento trh zároveň predstavuje sľubnú oblasť pre investície do kapitálu, inteligencie a energetiky.

Vyhliadky realitného trhu v sektore bývania v konečnom dôsledku určujú prítomnosť objektívnej potreby obyvateľstva zlepšiť podmienky bývania. V Rusku je akútny nedostatok bytov. Svedčia o tom údaje Štátneho výboru Ruskej federácie pre štatistiku a materiály štátneho cieľového programu „Bývanie“ uvedené nižšie:

Žije tu približne 11 miliónov rodín a jednotlivcov komunálne byty hostely, prenajať si bývanie od súkromných vlastníkov domov a bytov;

V chátrajúcich a schátraných domoch žije viac ako 1 milión ľudí;

17 miliónov ľudí má obytný priestor menší ako 5 m 2 na osobu so sanitárnym štandardom 9 m 2.

Koncom roku 1994 bolo na čakacej listine asi 9 miliónov Rusov, aby si zlepšili podmienky bývania, vrátane tých, ktorí sú zaradení do 12 preferenčných kategórií.

Zlepšenie životných podmienok sa vykonáva:

Poskytovanie bezplatného obecného bývania na sociálne využitie;

Predaj domov.

Bytový fond sociálne využitie v prvom rade je odoslaný na zlepšenie životných podmienok zdravotne postihnutých ľudí a účastníkov Veľkej vlasteneckej vojny, slobodných žien - účastníčok Veľkej vlasteneckej vojny, bývalých mladistvých väzňov koncentračných táborov; na čakacej listine preferenčné kategórie v súlade s platnou legislatívou - demobilizovaní dôstojníci, ľudoví sudcovia, účastníci likvidácie havárie v černobyľskej jadrovej elektrárni, rehabilitovaní, pacienti s tuberkulózou a pod.

Všetci ostatní občania si môžu zlepšiť svoje životné podmienky prostredníctvom nákupu (výmeny) obecného alebo súkromného bývania za trhové ceny. Počet občanov, ktorí chcú mať pohodlnejšie bývanie, sa nikde neberie do úvahy, ale na základe nízkeho štandardu a zlej kvality výstavby a údržby prevažnej časti bytového fondu by mal byť niekoľkonásobne vyšší ako počet ľudí, ktorí bývajú na čakaciu listinu.

Akútnym problémom v sektore bývania je neustály príliv utečencov a nútených migrantov zo susedných krajín do Ruska po demobilizácii a stiahnutí armády z východnej Európy a republík bývalého ZSSR, ako aj presídlenie zo zóny černobyľskej havárie . Ďalšou okolnosťou zhoršujúcou problém s bývaním je nútené odmietnutie väčšiny ruských podnikov kapitálových investícií do bytovej výstavby a túžba zbaviť sa bytového fondu, ktorý patrí do ich jurisdikcie. Rezidenčný fond v vidiek z väčšej časti vyžaduje rekonštrukciu, pretože je nedostatočne vybavená kanalizáciou, ústredným kúrením a ďalším vybavením.

Zároveň prechod na trhové vzťahy v ekonomike viedlo k prudkému poklesu bytovej výstavby v dôsledku štátny rozpočet, ktorý býval hlavným zdrojom potrebných kapitálových investícií.

Na pozadí zhoršujúceho sa nedostatku bytov, prudkého poklesu uvádzania obytných priestorov do prevádzky, kolapsu starého distribučného mechanizmu, problém s bývaním v Rusku existuje obrovská objektívna potreba vyriešiť problém s bývaním a rozvinúť trh s bývaním.

Bezplatná privatizácia bývanie v krátkom čase vytvorilo v Rusku širokú vrstvu vlastníkov - majiteľov bytov a izieb z obecného a rezortného bytového fondu.

Trh s bývaním sa v Rusku napriek ťažkej celkovej ekonomickej situácii v krajine rýchlo rozvíja. Hlavným dôvodom je nevyriešený problém s bývaním, ktorý núti občanov hľadať všetky spôsoby, ako zlepšiť svoje životné podmienky.

Trh s bývaním je rozdelený na dve hlavné zložky - trh s mestským bývaním a trh s predmestskými bytmi.

Pri popise štruktúry trhu s nehnuteľnosťami sa používajú tri najbežnejšie prístupy: inštitucionálny, objektový, reprodukčný.

Inštitucionálny prístup popisuje každý druh odbornej činnosti na realitnom trhu z hľadiska právnych noriem, pravidiel a štandardov, typických spôsobov jej implementácie a regulácie, t.j. ako nezávislá inštitúcia, ako aj vzťah medzi inštitúciami. Vymenujme niektoré inštitúcie realitného trhu:

orgány (federálne, regionálne, obecné), ktoré regulujú podmienky pre fungovanie a rozvoj trhu s nehnuteľnosťami;

ústav pre nezávislé oceňovanie nehnuteľností;

banky a iné finančné inštitúcie (investičné fondy, trustové fondy), ktoré pri svojej činnosti využívajú mechanizmus zaistených pôžičiek;

inštitút správcov nehnuteľností;

Inštitút realitných kancelárií a developerov;

verejní a súkromní notári;

stavebné organizácie;

nájomcovia nehnuteľností;

predajcovia nehnuteľností;

samoregulačné a verejno-profesijné združenia účastníkov realitného trhu;

rozvoj.

Objektový prístup klasifikuje činnosti na realitnom trhu z hľadiska predmetu občianskoprávnych vzťahov (pozemky, umelé stavby, ako aj zodpovedajúce vlastnícke práva). Pri objektívnom prístupe bude legitímne zdôrazniť:

trh s pôdou: primárny (vrátane privatizácie) a sekundárny trh, trh s prenájmom (ktorý je tiež rozdelený na primárny a sekundárny) a ďalšie formy zabezpečenia pozemkov na použitie;

trh s umelými štruktúrami: rozdelený na obytné a nebytové priestory. Trh nebytových priestorov je rozdelený na trh komerčných, priemyselných a sociálnych (parky, rekreačné oblasti, sanatóriá, kultúrne domy) nehnuteľností. Každý zo sektorov môže byť primárny (vrátane privatizácie) a sekundárny a môže zahŕňať aj trh s prenájmom;

stavebný trh: trhy so stavebnými zákazkami, projektmi, technológiami atď .;

trh timeshare (časové obdobia, do ktorých je rozdelené používanie tej istej nehnuteľnosti rôznymi vlastníkmi, napríklad: celoročný „harmonogram“ prenájmu vily pri mori pre päť rodín).

Reprodukčný prístup popisuje štruktúru trhu prizmou vzťahov vznikajúcich v procese reprodukčného cyklu nehnuteľností. S dostatočnou mierou konvencie ich môžu reprezentovať tri skupiny vzťahov:

vzťahy vznikajúce v procese rekonštrukcie alebo vytvárania objektu nehnuteľnosti (sektor rozvoja nehnuteľností). Sektor vývoja (rekonštrukcia, tvorba) nehnuteľných predmetov zahŕňa vytvorenie (úpravu) fyzických charakteristík nehnuteľných predmetov;

vzťahy vznikajúce pri prevádzke, údržbe a správe nehnuteľných predmetov (sektor spotreby nehnuteľných predmetov). Sektor prevádzky a správy nehnuteľností poskytuje spotrebu - prevádzku, údržbu a správu nehnuteľných predmetov. Trvanie fyzickej existencie objektu a priaznivý vplyv na vlastníka závisia od organizácie spotreby nehnuteľností: či vlastníctvo nehnuteľnosti umožní príjem alebo riešenie sociálnych problémov;

vzťahy prerozdelenia práv k nehnuteľnostiam (sektor obratu práv k nehnuteľnostiam). Sektor obratu práv k nehnuteľným veciam zabezpečuje prevod práv k nehnuteľným veciam, registráciu práv a transakcie s nimi. V dôsledku obratu práv dochádza k prerozdeleniu nehnuteľností medzi ekonomické subjekty v súlade s ich ekonomickými cieľmi a záujmami. Pri prevode práv majú majitelia nehnuteľností v prvom rade povinnosť platiť dane a udržiavať objekty nehnuteľností na vlastné náklady a zodpovednosť.

Prelínanie vzťahov medzi týmito sektormi tvorí reprodukčnú štruktúru realitného trhu ako celku.

Trh s nehnuteľnosťami má rozvetvenú štruktúru a je možné ho rozdeliť podľa rôznych kritérií:

1. Podľa spôsobu transakcií na realitnom trhu existujú dve jeho zložky: primárny a sekundárny realitný trh.

Primárny trh - ekonomická situácia, keď nehnuteľnosť ako komodita prvýkrát vstúpi na trh. Hlavnými predajcami nehnuteľností sú v tomto prípade štát zastúpený jeho federálnymi, regionálnymi a miestnymi orgánmi (prostredníctvom privatizácie štátnych a obecných podnikov, obytných nehnuteľností a vlastníckych práv), stavebné spoločnosti - dodávatelia bytových a nebytových nehnuteľností . Počet ponúkaných nehnuteľností na primárnom trhu závisí od novej výstavby. Vzhľadom na to, že potreby obyvateľstva pre bývanie, podnikateľov - pre komerčné nehnuteľnosti nie sú ani zďaleka dostatočne uspokojené, ďalší rozvoj realitného trhu môže nastať iba s ohľadom na novú výstavbu, t.j. primárny trh.

Na sekundárnom trhu pôsobia nehnuteľnosti ako produkt, ktorý sa predtým používal a ktorý vlastnil konkrétny vlastník - fyzická alebo právnická osoba.

Primárny a sekundárny trh s nehnuteľnosťami sú navzájom prepojené. Ak sa z akéhokoľvek dôvodu (napríklad medzietnický konflikt v danej oblasti, nepriaznivé environmentálne podmienky atď.) Zvýši ponuka nehnuteľností na sekundárnom trhu, povedie to k znehodnoteniu nehnuteľností na primárnom trhu. Zvýšenie nákladov na výstavbu zároveň vedie k zvýšeniu cien na primárnom trhu s bývaním, čo bezprostredne ovplyvňuje rast cien na sekundárnom trhu.

2. Podľa typu objektu (produktu): trh s pôdou, trh s budovami, štruktúrami, podnikmi, priestormi, viacročnými výsadbami, vlastnícke práva a iné objekty.

3. Podľa geografického faktora: každý región a okres môže byť samostatným trhom; dokonca aj v rôznych oblastiach konkrétneho mesta môžu existovať rôzne trhové podmienky (miestne, mestské, regionálne, národné, globálne).

4. Náklady: drahý trh s nehnuteľnosťami, masový trh s relatívne lacnými nehnuteľnosťami.

5. Podľa stupňa pripravenosti na prevádzku: existujúce zariadenia, nedokončená výstavba, nová výstavba.

6. Podľa formy vlastníctva: štátne a obecné zariadenia, súkromné ​​atď.

7. Podľa typu transakcií: nákup a predaj, lízing, investícia, hypotéka, záložný list atď.

8. Podľa použitia (funkčný účel): trh s bytmi, trh s nebytovými priestormi (komerčné nehnuteľnosti), trh s nehnuteľnosťami na priemyselné a poľnohospodárske účely.