Analýza výstavby skladových priestorov na rok 2016

Podľa predbežných výsledkov, od začiatku minulého roka predstavoval objem skladovacích zariadení 510 tis. M 2. V porovnaní s rokom 2015 (800 tis. M 2), táto hodnota v roku 2016 je nižšia ako 36,2%, ktorá je v absolútnom vyjadrení 290 tis. M 2. Podľa S.A.RICCI je to najnižšia úroveň zavedenia nových skladových priestorov za posledných 5 rokov od roku 2012.

Veta. V roku 2016 sa najviac racionálna a rozšírená stratégia stala vstup veľkých skladových komplexov v rámci konkrétneho klienta (vstavaný oblek). Príkladmi takýchto objektov sú: skladový komplex v Reutov - 17 tisíc m 2, SK "Južná brána" (Leroy) - 90 tisíc m 2 a "PNK - North Sheremetyevo" (Mercedes-Benz) - 50 tis. M 2.

Objem nových skladových priestorov uvedených v roku 2016 bol distribuovaný medzi tromi oblasťami: juh, východ a sever. Podľa predbežných výsledkov bol najaktívnejší smer na zavedenie južného smeru - 165 tis. M 2 bolo tu postavené. Na severe predstavoval rast návrhov v roku 2016 152 tis. M 2. Na východnom smere predstavoval objem novej ponuky 75 tis. M 2. Treba poznamenať, že väčšina zadaných skladových komplexov na juh a severných smeroch je sklady vstavaného formátu (90 a 50 tis. M 2).

V súčasnosti existuje aktívna výstavba dopravných spojení na federálnej diaľnici "Magistral M-7 Volga". Očakáva sa, že diaľnica bude dokončená do konca roka 2017 na konci všetkých diel dráhy M-7 Volrovom v rámci hraníc mesta Balashikha bude mať päť cestujúcich v každom smere, z ktorých tri sú určené tranzitné toky. Zlepšenie dopravnej dostupnosti teda urobí pohodlnejšie a atraktívnejšie logistické predmety umiestnené na východnom smere. V súčasnosti v tejto oblasti existujú dva takéto veľké skladové komplexy ako "Atlant Park" a "Raven Noginsk". Teraz kumulatívny objem prenajatej oblasti v parku Atlant je 360 \u200b\u200btis. M 2 a ďalších 60 tisíc m 2 je postavený. Uvedenie do prevádzky sa plánuje v máji 2017. V Atlant Park je tiež stavebný projekt, asi 300 tisíc metrov 2 skladovacích zariadení. V skladovom komplexe "Raven Noginsk", prenajatá oblasť je 334 tis. M 2.

Príklady veľkých skladových komplexov poverených v roku 2016

Objekt	Diaľnica, km od Moskvy Ring Road	Oblasti, m2	Trieda	Vývoja	Štvrťrok
"Južná brána" (Leroy Merlin) BTS	Kashirskoye, 30.	90 000	ALE	Skupina RADIUS.	Iii
"Severné Sheremetyevo" (Mercedes-Benz) BTS	Rogachevskoe, 25.	50 000	ALE	PNK Group.	Iii
"PNA - Northern Shemetyevo" (Corp. 6)	Rogachevskoe, 25.	47 000	ALE	PNK Group.	Iii
"Valischevo" (Korp. 4)	Simferopol, 32.	34 000	ALE	PNK Group.	Iii
IP "North-1" (6 a 70 otáčok)	Dmitrovskoe, 27.	31 000	ALE	"Rozvoj logoparku"	Iii
Sk "Britovo"	Novyazanskoye, 30.	20 000	ALE	Cst	II.
Skladový komplex (BTS)	Gorkovskoye	17 000	B.	Krok.	I.

Podľa S.A. Ricci.

V roku 2016 bola implementovaná podpísaná transakcia pre trh s nehnuteľnosťami: jeden z najväčších vývojárov - Skupina RADIUS podpísala dohodu s spoločnosťou Auchan Retail Rusko o výstavbe skladu a logistického komplexu s rozlohou viac ako 138 tis. M 2 v okrese Domodedovo v regióne Moskvy. Nové distribučné centrum bude najväčšou budovou v Európe, postavená pre jednu spoločnosť. Investície do projektu budú predstavovať približne 6 miliárd rubľov.

Podľa predbežných výsledkov v roku 2016 bol podiel skladieb triedy A v súhrnnom objeme novej ponuky 96% a trieda B - 4%, ktorá je v absolútnom vyjadrení 419 tis. M 2 a 17 tis. M 2. Vo vysokej voľnosti sa vývojári snažia priniesť na trh len vysokokvalitné a najkonkurencieschopnejšie oblasti.

Príklady významných transakcií spáchaných v roku 2016

Zákazník	Smer	km od mkad.	Objekt	Trieda	Transakčná oblasť, tisíc m 2	Typ transakcie
V poriadku	Leningradskoye	27	Logopark North-2	ALE	59,6	Prenajať si
HOFF.	Kashirskoye	12	Severný domodedovo	ALE	50,0	Prenajať si
Faberlic.	Kashirskoye	12	Northern Domodedovo, PLC	ALE	46,0	Prenajať si
Castorama.	Simferopolskoe	50	Pnk-chekhov 3	ALE	42,4	Prenajať si
BMW.	Kyjev	50	Pnk-bekasovo.	A.	34,3	Prenajať si

Podľa S.A. Ricci.

Dopyt. Od začiatku roka bol objem absorpcie skladových priestorov 1,1 mil. M 2, čo je o 15% menej v porovnaní s rokom 2015 (1,3 mil. M 2) av absolútnom vyjadrení je 200 tisíc m 2.

Najatraktívnejší pre nájomníkov je aj naďalej južnou časťou Moskvy. Južný smer predstavoval 47% celkového objemu realizovaných transakcií, ktoré sú v absolútnom vyjadrení 466 tis. M 2. V juhovýchodnom smere bol absorpčný objem 20% (195 tis. M 2) av smere juhozápadu - 10% (101 tis. M 2). Na severe v oblasti Moskvy je objem transakcií 15% (143 tis. M 2). Západné a východné destinácie využívajú najnižšiu požiadavku - len 1% z celkového počtu pre každého.

Voľné miesto. Úroveň voľného miesta na konci roka 2016, v priemere je trh 8,2%, čo zodpovedá 921 tis. M 2 voľného miesta. Tento obrázok sa od začiatku roka znížil o 0,8 bodov, čo je vysvetlené výrazným prebytkom (viac ako 2-krát) dopytu nad návrhom.

Sadzby. Vážené vážené nájomné sadzby v oblasti Moskvy od začiatku roka zostávajú stabilné. V Rubul Calculus zostáva rýchlosť prenájmu nezmenená už 7 blokov v rade, čo naznačuje dosiahnutie cenového dna.

Vážené priemerné miery skladových priestorov triedy A je 3 900 rubľov / m 2 ročne (trojnásobná sieť). Pre priestory triedy je sadzba 3 600 rubľov / m 2 ročne.

Klasifikácia prijatá na trhu umožňuje nielen štruktúru návrhu základných kvantitatívnych kritérií, ale aj pochopenie kvalitatívneho stavu trhu.
Tradične, sklady triedy A a B sú základom trhu - to je zvyčajne nové organizované veľké komplexy s príslušným súborom služieb, širokú produktovú radu (podľa funkčnosti, typu a zariadenia na izbu), ktoré sa líšia v rozsahu a profesionáli správcovská spoločnosť.
Sklady triedy C sú výhodne patrí do starého fondu, často prepracované z priemyselných priestorov, majú malú oblasť, nie sú vybavené nakladačmi a inou infraštruktúrou. Priemerná oblasť štandardnej triedy C - 1500 m2.

	trieda B.	trieda S.
Všeobecné ukazovatele
Počet skladov, počítačov.	32	31
Celková plocha, sq.m.	248942	59500
Priemerné štvorec, m2.	7700	1500
Aktuálna ponuka (nájom)
Celková plocha, sq.m.	121123.7	37552
Priemerné štvorec, m2.	3785	2120
Zdieľanie voľného miesta,%	0.487	0.631

V štruktúre návrhu miestneho trhu je počet skladových komplexov triedy B a C porovnateľné, zatiaľ čo oblasť voľného miesta nie je rovnocenná: 76,3% voľného miesta na prenájom patrí do triedy V. Podiel voľných oblastí Trieda B - 48,7% komplexov, C - 63, jedno%.
Najväčšie skladové komplexy, ktoré sú prezentované na trhu ako aktuálna ponuka (47,6%), majú celkovú rozlohu 1 000 m2. Hovoríme o malých hangároch triedy C, ktoré predstavujú nízky trhový segment.

Medzi uvažovanými skladmi je minimálna plocha 100 m2. Ide o malú miestnosť určenú na výrobné alebo skladové účely, trieda C. Maximálna veľkosť Z posudzovaných stránok ide o objekty triedy B - PSK "Chechhovsky" a "Sergeevo" - 67 tis. Sq.m.

V čase štúdia sa na prenájom ponúka 158,7 tisíc metrov štvorcových. Priestory, ktoré je 51,4% z celkového objemu nachádzajúceho sa na miestnom trhu výroby a skladov triedy B a C.
Najväčší počet skladových komplexov (33 z 63) miestneho trhu sa nachádza v zóne 50-60 km od cesty Moskvy Ring, resp. To je v tejto vzdialenosti od Moskvy, že hlavný objem voľných pracovných miest je 122,8 tis. Sq .m.

Skladové projekty vyžadujú veľké pozemné dosky a zostávajú menej a menej ako a spôsobené odchodom vývojárov ďalej z cesty Moskvy. Okrem toho, vzhľadom na nedostatok priemyselných pozemkov v zóne 30 kilometrov, ceny z nich rastú, čo výrazne zvyšuje náklady na projekt, ako aj konečné nájomné. Všeobecný trend rozvoja priemyselných pozemkov v čoraz vzdialenejšej zóne a vysoká pasiteľnosť trasy umožňuje starostlivosť o ďalšie oblasti bez výrazného poškodenia podnikania. Okrem toho je to táto odľahlosť (ďalej len 30 km od cesty Moskvy ringu) je aktívne vybudovaná s veľkou triedou komplexov, čo naznačuje vysoký potenciál miestneho trhu a relatívne nízka citlivosť dopytu a ceny odľahlosti z hlavného mesta .

Štruktúra návrhov na kvalitu a kvantitatívne ukazovatele (na prenájom alebo na predaj)

V 19 z 63 skladových komplexov je možné si prenajať aj kancelárske priestory. Námestia k dispozícii na prenájom, začiatok 20 m2.

Miesto	Plocha kancelárií na prenájom, sq.m.	Náklady na prenájom kancelárskych blokov, trieť.
g. Chekhov, ul. 8. marec	16 m2.	2400 trieť. Blok / mesiac
Karg / Chekhov G., ul. Chekhov, 20b.	od 20 m2	400 rubľov. Sq.m. / rok
Chekhov, ul. Montáž	25 m2.	3000 trieť. Blok / mesiac
Čekhrovský okres, Baranzhevo	od 20 m2	400 rubľov. Sq.m. / rok
Čekhrovský okres, D. Lyubovany	50 m2.	400 rubľov. Sq.m. / rok
Čekhrovský okres, d. Novoselki	2 Office Bloc: 1750 2580 m2	400 rubľov. Sq.m. / rok
g. Chekhov, ul. Kolektívna farma	500 m2.	200 rubľov. Sq.m. / rok
Okres Chekhov, n. Housewarming	100	250 rubľov. Sq.m. / rok
g. Chekhov, ul. Tlač	od 20 m2	400 rubľov. Sq.m. / rok
Chekhov, Simferopol W., 1	150 m2.	400 rubľov. Sq.m. / rok
District Chekhov, s. Tallalichino	bloky 40 m2.	210 m2 / rok
District Chekhov, Chekhov	300 m2.	250 rubľov. Sq.m. / rok
District Chekhov, Lutorskoye d.	3-podlažná budova - 500 m2.	7000 trieť. v roku.
PSK Chekhovsky / G. Chekhov, ul. Komsomolskaya	od 100 m2.	600 rubľov / sq.m.
Chekhov G, 8. marec	200 m2.	300 m2. / Rok
Chekhov G., ul. Mira	100 m2.	300 m2. / Rok
District Chechhovsky, D. Chepelevo, Central Str., 27	500 m2.	500 m2. / Rok
Chekhov, World Ul	od 150 m2.	350 m2. / Rok
Chechhovsky okres, mestský typ dediny	500 m2.	400 rubľov. Sq.m. / rok

Cenová politika konkurentov v kontexte tried, kvalitatívnych charakteristík

Požičovňa skladových priestorov závisí od viacerých faktorov:

• umiestnenie skladového komplexu (diaľkové, diaľnice)
• blízkosť miesta dopravných diaľnic
• prenajaté oblasti (pri lízovaní veľkých oblastí, nájomca poskytuje zľava)
• požičovňa života

Prenájom sadzieb na miestnom trhu s vysoko kvalitnými skladmi sú pomerne vysoké. V súčasnosti sa všeobecne uznávaná prax počíta čistá sadzba prenájmu (trojnásobná sieť), bez daní, úžitkových platieb, ktoré platí nájomca samostatne. Vo všetkých posudzovaných skladových komplexoch sú prevádzkové náklady už zahrnuté v cene prenájmu. Komunálne náklady hradí nájomca samostatne "na počítadlách".

	trieda B.	trieda S.
Min. Prenájom pre 1 m2, trieť. / Rok	1800	300
Max. Prenájom pre 1 m2, trieť. / Rok	4600	4476
Priemerná rýchlosť prenájmu pre 1 m2, trieť. / Rok	2700	2110

Náklady na 1 štvorcový. M v triede triedy v nájomcovi v priemere 2700 rubľov. v roku. V triede sú sadzby nižšie a líšia sa v rozsahu 1500-2200 ročne na 1 m2. Väčšia oblasť prenajatá podľa jedného klienta, tým nižšia je cena 1 m2. "Veľkoobchodná zľava" môže byť od 10 do 30%.

Vo väčšine posudzovaných skladových komplexov musia nájomníci zaplatiť poistný vklad (bezpečnostná platba, záruka) rovnaký mesačný prenájom. Poistný vklad je určitá výška návratu, ktorá sa nedá použiť ako zaplatenie posledného mesiaca a nie je spojený s vkladom pri prenájme. Toto je poplatok, ktorý poskytuje náhradu škody na majetku zistenej na konci výročnej zmluvy.

Hlavné hráči

názov	Umiestnenie / adresa	Trieda	Námestie skladu, sq.m.	Podiel na trhu (v celkovej ploche),%	Zoznam služieb
Továreň na RTA	Chekhov G., ul. Chekhov, 20b	Z	10000	0.032	Požiarny poplach, hydranty; Telefón, internet; 24-hodinová bezpečnosť
-	District Chekhov, D. Novoselki	V	41425	0.134	Na pozemku je možné železničné vetvy možné prenájom kancelárií pozemok
Sergeevo http://www.pkskergeevo.ru/arenda/	District Chekhov Sergeevo	V	67685	0.219	Možné nájomné kancelárie Parkovanie pre osobné automobily, vstup a parkovanie pre nákladné autá a Eurofour.
PSK Chekhovsky http://psk-chehovskiy.ru/	g. Chekhov, ul. Komsomolskaya	V	67000	0.217	Výroba, priemyselné, kancelárske priestory; Možné nájomné kancelárie Možný prenájom pozemku Parkovisko a parkovisko osobných a nákladných vozidiel

Celkom 4 hráčov predstavuje podiel 60% trhu trhu.

Analýza trhu komerčné nehnuteľnosti Moskva na konci prvého polovice roka 2017

Táto analýza Trh bol pripravený na základe informácií zverejnených v otvorenom prístupe na stránkach: https://www.cian.ru/, http://realty.dmir.ru/, https://rosreestr.ru/ et al.

Podľa Rosrestra (https://rosreestr.ru/) v prvej polovici roka 2017 bolo v Moskve zaregistrovaných približne 600 zmlúv o predaji komerčných nehnuteľností. Najdrahší obchod bol zaznamenaný v marci 2017: bola implementovaná nebytové priestory s celkovou plochou 13 404,6 m² v Danilovskom okrese južného administratívneho okresu mesta Moskva, množstvo transakcie bola 1 700 000 000 rubľov / 126,822,14 rubľov na meter štvorcový. Minimálna výška registrovanej transakcie bola zaznamenaná vo februári 2017 a predstavovala 275 000 rubľov / 8,487,65 rubľov na meter štvorcový: nebytová budova s \u200b\u200bcelkovou plochou 32,4 m² v oblasti východnej administratívnej štvrte Bola implementovaná mesto Moskva.

Analýza komerčného trhu s nehnuteľnosťami mesta Moskva naznačuje, že neexistuje deficit návrhu obchodných zariadení v hlavnom meste: trh predstavuje celý rad komerčných nehnuteľností rôznych tried a určenia. Na konci prvého polovice roka 2017 bolo mesto navrhnuté na implementáciu viac ako 50 000 kancelárskych, obchodných a priemyselných a skladových nehnuteľností.

Väčšina z nich je ponúkaná implementácii kancelárskych objektov - 72%, na druhom mieste. Obchodný dom - 21%, potom by mal byť výroba a skladové nehnuteľnosti 7%.

Podľa počtu návrhov, centrálny administratívny okres (CAO) vedie, na druhom mieste južnej a severnej administratívnej štvrti (Yuao a CaO), na treťom mieste - západ, juhozápad a severovýchodná administratívna štvrť (CJSC, UNUSAO a SWAO) , Sledujte východné ako juhovýchodná administratívna štvrť (WAO a YUVAO), Administratívny okres North-West (SZAO), Novomoskovsky Administratívny okres (NAO), posledné miesto bolo rozdelené spoločnosťou Zelenograd a Trinity Administratívna štvrť (Zelo a Tao).

Distribúcia celkového návrhu na predaj komerčných nehnuteľností objektov mesta Moskva v type majetku, na konci prvej polovice roka 2017, vyzerá takto:

Obrázok 1. Distribúcia celkovej ponuky na predaj komerčných nehnuteľností objektov v meste Moskva

Väčšinu všetkých, kancelárskych priestorov sú ponúkané - 49%, na druhom mieste. Obchodný dom - 48%, potom by mal byť výroba a skladový majetok 3%.

Distribúcia celkového návrhu na prenájom komerčných nehnuteľností objektov mesta Moskva v type majetku, na konci prvej polovice roka 2017, to vyzerá takto:

Obrázok 2. Distribúcia kumulatívnej ponuky na prenájom komerčných nehnuteľností objektov v Moskve pre typ nehnuteľnosti

Absolútna väčšina komerčných zariadení ponúkaných pre komerčné zariadenia sú kancelárske nehnuteľnosti - 77%, na druhom mieste. Obchodný majetok - 15%, potom by mal byť výroba a skladový majetok 8%.

Podľa počtu návrhov, ústredný administratívny okres (CAO) vedie, na druhom mieste - južnej administratívnej štvrti (Yuao), na treťom mieste - severnej a severovýchodnej administratívnej štvrti (CaO a SWAO), po ktorom nasleduje juhovýchodný, západ Administratívna štvrť, východnej a južnej západnej časti (Yuvao, CJSC, WAO a UNUSAO), Severozápadná administratívna štvrť (SZAO), Novomoskovsky Administratívny okres (NAO), posledné miesto bolo rozdelené spoločnosťou Zelenograd a Trinity Administratívna štvrť (Zelo a Tao).

Na zlepšenie kvality analytickej základne a kvality analýzy obchodného trhu s nehnuteľnosťami bola mesto Moskvy rozdelená do 24 zón. Divízia bola založená na veľkých dopravných artériách mesta, ako napríklad: záhradný prsteň, tretí dopravný prsteň, vyhliadky na svete, Kutuzovsky Avenue, Pavlovskaya Street, Nicoloyamskaya Street, Moskva diaľnica A Moskva malý krúžok (trasa A107, prvý betón).

Najväčšie priemerné náklady na 1 m² kancelárske nehnuteľnosti v rámci hraníc "starej Moskvy" bola zaznamenaná v CAO (vnútri SC) - 394,784 rubľov, najmenší v Zelo - 91,326 rubľov. Najväčšia stredná sadzba pre 1 m² kancelárskych nehnuteľností ponúkaných na prenájom bola zaznamenaná na mieste z Avenue sveta do Kutuzovského Avenue (od SC do TTK) a predstavoval 24,191 rubľov ročne, najmenší v SWAO (pre Moskvu Ring Road) - 10,460 rubľov ročne.

Najväčšie priemerné náklady na 1 m² obchodnej nehnuteľnosti v rámci hraníc "starej Moskvy" bol zaznamenaný v CAO (vo vnútri SC) - 655 000 rubľov, najmenších v CAO (pre cestu Moskvy Ring) - 91,095 rubľov. Najväčšia stredná sadzba pre 1 m² obchodných nehnuteľností ponúkaných na prenájom bola zaznamenaná na mieste z Nicoloyamsk Street k vyhliadke sveta (od SC do TTK) a predstavoval 57,239 rubľov ročne, najmenší v SWAO (pre Moskva Ring Road) - 15 600 rubľov ročne.

Najväčšie priemerné náklady na 1 m² výroby a skladu nehnuteľností v rámci hraniciach "starej Moskvy" bola zaznamenaná v UNUUSAA (od TTK do Moskvy Ring Road) - 145,051 rubľov, najmenší v WAO (pre Moskvový prsteň) - 28,036 rubľov. Najväčšia priemerná sadzba pre 1 m² výroby a skladu nehnuteľností ponúkaných na prenájom bola zaznamenaná v CAO (vo vnútri SC) a predstavoval 14,223 rubľov ročne, najmenší v CAO (pre cestu Moskvy Rok) - 4,140 rubľov ročne .

Priemerné náklady na 1 m² komerčných nehnuteľností mesta Moskvy vo všetkých zónach, na konci prvej polovice roka 2017, sú uvedené v nasledujúcej tabuľke:

Tabuľka 1. Priemerné náklady na 1 m² komerčných nehnuteľností mesta Moskva na konci prvej polovice roka 2017

Minimálne (min) a maximálne (max) náklady 1 m² komerčných nehnuteľností v Moskve vo všetkých oblastiach, na konci prvej polovice roka 2017, sú uvedené v nasledujúcej tabuľke:

Tabuľka 2. Minimálne (min.) a maximálne (max) Náklady 1 m² komerčných nehnuteľností mesta Moskva na konci prvej polovice roka 2017

* SC - záhradný prsteň; TTK - Tretí dopravný prsteň; MKAD - Moskva Ring Road; MMK (A107) - Moskva malý krúžok (Russ A107).

Priemerné náklady na 1 m² komerčných nehnuteľností mesta Moskvy podľa tried objektov (triedy A a B), na konci prvej polovice roka 2017 sú uvedené v nasledujúcej tabuľke:

Tabuľka 3. Priemerné náklady na 1 m² komerčných nehnuteľností mesta Moskvy podľa tried objektov na konci prvého polovice roka 2017

* SC - záhradný prsteň; TTK - Tretí dopravný prsteň; MKAD - Moskva Ring Road; MMK (A107) - Moskva malý krúžok (Russ A107).

Minimálne náklady 1 m² v hraniciach "starej Moskvy" v kancelárii Real Estate segment bol zaznamenaný v Yuvao (z TTK do Moskvy prsteň) a predstavoval 36 344 rubľov, maximálne náklady boli zaznamenané v CaO (vo vnútri SC) a predstavoval 2,105,263 rubľov. Minimálna sadzba pre 1 m² kancelárskych nehnuteľností ponúkaných na prenájom bola zaznamenaná okamžite v dvoch zónach: na pozemku z Pavlovskaya Street na Nicoloyamskaya Street (od SC do TTK) a v Yuvao (z TTK do Moskvy) a predstavoval 1 000 rubľov ročne. Maximálna rýchlosť prenájmu pre 1 m² bola zaznamenaná na mieste z Nicoloyamsk Street k vyhliadke sveta (od SC do TTK) a predstavoval 144 000 rubľov ročne.

Minimálne náklady na 1 m² na hraniciach "starej Moskvy" v segmente obchodných nehnuteľností bol zaznamenaný v WAO (pre cestu Moskvy Ring) a predstavoval 33,58 rubľov, maximálne náklady boli zaznamenané na Miesto z Nicoloyamskaya ulice na mierové vyhliadky (od SC do TTK) a predstavoval 3 206 349 rubľov. Minimálna sadzba pre 1 m² obchodných nehnuteľností ponúkaných na prenájom bola zaznamenaná v Yuvao (pre Moskvu Ring Road) a predstavoval 1 164 rubľov ročne. Maximálna návšteva pre 1 m² bola zaznamenaná na pozemku z Pavlovskaya Street na Nicolois Street (od SC do TTK) a predstavoval 405 000 rubľov ročne.

Minimálne náklady na 1 m² na hraniciach "starej Moskvy" v segmente výroby a skladových nehnuteľností bola zaznamenaná v Yuvao (z TTK do Moskvy Ring Road) a dosiahol 8,165 rubľov, maximálne náklady boli zaznamenané v CJSC ( Z TTK do Moskvy prsteň) a predstavoval 145,985 rubľov. Minimálne I. maximálna stávka Pre 1 m² výroby a skladu nehnuteľností ponúkaných na prenájom, boli zaznamenané v Yuvao (pre Moskvu Ring Road) a predstavoval 970 a 42 840 rubľov ročne, resp.

Moskva je hlavným kultúrnym centrom Európy a svet, viac ako tretina historických predmetov krajiny sú sústredené v meste, z ktorých mnohé sú uvedené ako Zoznam svetového dedičstva UNESCO. Tisícročná história Moskvy bola zachovaná vo svojej architektúre - v meste Existujú objekty kultúrneho dedičstva s federálnym, regionálnym a zisteným bezpečnostným stavom, z ktorých mnohé sú ponúkané implementácii ako komerčných nehnuteľností objektov.

Distribúcia celkového návrhu na predaj / prenájom predmetov kultúrneho dedičstva komerčného miesta určenia mesta Moskvy na bezpečnostnom stave, na konci prvého polroku 2017, je nasledujúci: \\ t

Obrázok 3. Distribúcia celkovej ponuky na predaj / prenájom predmetov kultúrneho dedičstva obchodného účelu Moskvy na bezpečnostnom stave

Väčšina z nich sú ponúkané identifikované predmety kultúrneho dedičstva - 45%, na druhom mieste, regionálne kultúrne dedičstvo - 38%, po ktorom nasledujú federálne predmety kultúrneho dedičstva - 17%.

Väčšina komerčných zariadení ponúkaných na prenájom sú regionálne predmety kultúrneho dedičstva - 45%, na druhom mieste identifikované objekty kultúrneho dedičstva - 40%, po ktorých nasledovali federálne predmety kultúrneho dedičstva - 15%.

Väčšina miest kultúrneho dedičstva ponúknutého na predaj sa nachádza v rámci tretieho dopravného rodu, takže na zlepšenie kvality analytickej základne a kvality analýzy trhu kultúrneho dedičstva obchodných cieľov bola mesto Moskva rozdelená Do 2 zón: CaO (vnútri SC) a graf medzi SC a TTK. Mimo tretieho dopravného kruhu návrhov na realizáciu obchodného kultúrneho dedičstva sa nenachádzajú.

Stredné, minimálne (min) a maximálne (max) náklady 1 m² kultúrneho dedičstva komerčného miesta mesta Moskvy, na konci prvej polovice roka 2017, sú uvedené v nasledujúcej tabuľke:

Tabuľka 4. Stredné, minimálne (min) a maximálne (max) náklady 1 m² predmetov kultúrneho dedičstva komerčného miesta určenia mesta Moskva na konci prvej polovice roka 2017

Priemerné náklady na 1 m² kultúrneho dedičstva predmetov komerčného destinácie mesta Moskva na stav zabezpečenia, na konci prvej polovice roka 2017, sú uvedené v nasledujúcej tabuľke:

Tabuľka 5. Priemerné náklady na 1 m² kultúrneho dedičstva predmetov komerčnej destinácie mesta Moskvy na bezpečnostnom stave na konci prvej polovice roka 2017

* SC - záhradný prsteň; TTK - Tretí dopravný krúžok.

Najväčšie priemerné náklady na 1 m² predmetov kultúrneho dedičstva komerčného cieľa bolo zaznamenané v CAO (vnútri SC) - 458,060 rubľov pre federálny predmet kultúrneho dedičstva, najmenší na mieste medzi SC a TTK - 248 472 rubľov pre regionálny objekt Kultúrne dedičstvo. Najväčšia stredná sadzba pre 1 m² kultúrneho dedičstva komerčného destinácie ponúkaného na prenájom bola zaznamenaná v CAO (vo vnútri SC) a predstavoval 30,927 rubľov ročne pre federálny predmet kultúrneho dedičstva, najmenší z pozemku medzi sc a TTK - 16 200 rubľov ročne. Pre federálny predmet kultúrneho dedičstva.

Pošlite svoju dobrú prácu v znalostnej báze je jednoduchá. Použite nižšie uvedený formulár

Študenti, absolventi študenti, mladí vedci, ktorí používajú vedomostnú základňu vo svojich štúdiách a práce, budú vám veľmi vďační.

Federálna vzdelávacia agentúra

GOU VPO "Kemerovo State University"

Ekonomická fakulta

Analýza výrobného a skladového trhu

Vykonané:

Študenti skupiny E-041

Volodina Love,

Roman Volodin

Skontrolované:

d.S.N., prof. Starobova L.N.

Kemerovo

Náklady na výrobu a sklady v Kemerove, január - október 2008

V tejto správe budeme odrážať súčasnú situáciu s hodnotou 1 metrov štvorcového v oblasti výroby a skladov v meste Kemerovo.

Hlavnými bodmi koncentrácie výrobných a skladových priestorov sú továrenská štvrť (Kuznetsky pr., St. Shaturskaya), Central District, Kirovsky okres. Aj na trhu sú izolované návrhy v okrese Pre-Zavodsky, na dúhu a FPK. Rozsah ponúkaných oblastí - od 15 m2. m. Až 71444 m2.

195 Objekty zasiahnuté vzorku, ale 63 objektov bolo vylúčených z porovnania, pretože Neexistujú žiadne informácie o ich funkčnom účele.

Stôl 1.

Z tabuľky je zrejmé, že maximálna hodnota 1 m2. Vo výrobných a administratívnych komplexoch, pretože Majú väčšiu funkčnosť a zahŕňajú: priemyselné priestory, skladovanie, administratívne priestory, všetky komunikácie.

193 Objekty sa dostali do vzorky, ale 9 objektov bolo vylúčené z porovnania, pretože Neexistujú žiadne informácie o ich oblasti alebo cene.

Maximálne náklady na 1 m2. Vyznačuje sa skladovacou miestnosťou s celkovou plochou 300 m2. V okrese z výroby. Táto výrobná miestnosť má celkovú hodnotu 75000 tisíc rubľov, vystavených agentúrou obyvateľov, Dmitrievcov a partnerov (11. júla 2008).

Minimálne náklady na 1 m2. Vyznačuje sa skladovacou miestnosťou s celkovou plochou 5000 m2. V okrese z výroby. Jedná sa o sklad pre celkové náklady na 5500 tisíc rubľov, ktoré sú odhalené agentúrou obyvateľov, Dmitrievcov a partnerov (11. júla 2008).

Tabuľka 2.

Z grafu je jasné, že trh je väčšina z celej ponuky skladových priestorov do 500 m2.

Porovnali sme aj hodnotu 1 metrov štvorcového v oblasti výroby a skladov, v závislosti od oblasti ich umiestnenia.

Tabuľka 3.

Z týchto tabuliek je možné vidieť, že 55,7% všetkých výroby a skladov sa nachádza v okrese z výroby. Je to spôsobené tým, že výrobná štvrť je sľubným územím pre rozvoj podnikateľskej činnosti. To uľahčuje blízkosť administratívnych a obchodných centier a pohodlie prepravných križovatiek pri vysokej koncentrácii obyvateľstva a transportných tokov.

Diagram ukazuje, že priemerné náklady na meter štvorcový výrobných a skladových priestorov sa pohybuje od 64,6 tisíc rubľov v centrálnom regióne až po 17,1 tis. Rubles v bani.

Rýchlostné izby bez špeciálneho vybavenia s potrebou obnoviť systémy podpory života postupne idú do minulosti. Majitelia takýchto priestorov sa snažia predať objekt za maximálnu cenu. Na to sa snažia zlepšiť právne postavenie a kvalitatívne charakteristiky Objekty:

1. Právny dizajn Pozemkové vzťahy. Náklady na objekt sa výrazne zvyšujú v prípade, že pozemkový pozemok využíva vlastník budovy podľa vlastníckych práv. To je vysvetlené skutočnosťou, že postup registrácie pôdy v nehnuteľnosti je veľmi dlhý (7-8 mesiacov) a nákladné, preto počet ľudí, ktorí sú ochotní získať objekt s pozemným plotom zdobeným každý deň.

2. Zlepšenie územia susediace s budovou. Územie je ocenené, oplotené plotom, ktorý má pohodlné príjazdové cesty.

3. Oprava budovy a obnovy komunikácie. Vedenie alebo obnovu komunikácie - veľmi nákladový proces. V tomto ohľade sa potenciálni kupujúci prakticky nezaujíma o objekty zbavené systémov podpory života.

127 objektov zasiahlo vzorku, ale 68 objektov bolo vylúčených z porovnania, pretože Neexistujú žiadne informácie o dátume ich umiestnenia na predaj.

Tabuľka 4.

									september
Číslo, počítače.
	Továreň
Číslo, počítače.
Priemerná cena, tisíce rubľov. / 1 \u200b\u200bm2.

Zoznam zdrojov informácií

1. www.sibestate.ru.

2. www.realt-service.ru.

3. Magazín "Všetko o nehnuteľnosti" (č. 4,5,6)

4. Noviny "Vestnik Real Estate"

žiadosť

Klasifikácia skladov

* funkčný účel:

sklady dodávok, výroby, distribúcie;

* Podľa typu uložených výrobkov: sklady surovín, materiálov, komponentov, prebiehajúcich prác, hotové výrobky, kontajnery a balenie, zvyšky a odpad, nástroje;

* Vo forme vlastníctva: vlastné sklady podnikov, obchodných skladov (všeobecné použitie), prenajaté sklady;

* Podľa funkčného účelu: skladové triedenie a distribúcia, distribúcia, sezónne alebo dlhodobé skladovanie, tranzitné prekládky (cargo terminály), výroba (výroba), obchod;

* Špecializácia produktov: špecializovaná, nešpecializovaná, špeciálna, univerzálna, zmiešaná;

* Na technické vybavenie: čiastočne mechanizované, mechanizované, automatizované, automatické;

* Podľa prítomnosti externých príjazdových ciest: s príchodmi, so železničnými príjazdovými cestami, s cestnými cestami;

* Podľa typu skladových budov štruktúr:

* na technickom zariadení (dizajn); Otvorené sklady (platformy), polo-uzavreté sklady (miesta miest), uzavreté sklady;

* Na podlahe: viacpodlažné, jednopodlažné

(s výškou až B m, vysoká (viac ako 6 m), vysokokvalitná (viac ako 10 m), s kvapkou výšok).

Podobné dokumenty

stav ruský trh nehnuteľnosť. Analýza rezidenčného trhu s nehnuteľnosťami v meste Saratov a Saratovský kraj. Dynamika nákladov na byty. Prenájom sadzieb obchodných a kancelárskych priestorov Saratov. Analýza trhu výrobných a skladových priestorov mesta.

vyšetrenie, pridané 06/25/2012


všeobecné charakteristiky Sklad, hodnotenie efektívnosti využívania skladových priestorov. Stanovenie veľkosti technologických zón a celkového skladu. Určenie optimálnej veľkosti objednanej dávky. Vyhodnotenie efektívnosti skladu.

kurz práce, pridané 09/11/2010


Potreba organizovať sklady počas pohybu hodnoty materiálu a hlavné úlohy a funkcie hospodárstva. Hodnotenie úrovne vybavenia skladovacích zariadení s nakladaním a vykladaním prostriedkov a mechanizmov a prevádzkovej oblasti miestnosti.

vyšetrenie, pridané 05.10.2010


Podstata obchodná činnosť v podniku. Pravidlá predaja chemikálií domácností a ochrany spotrebiteľa. Analýza výroby a ekonomickej aktivity LLC "nemex". Charakteristiky obchodných a skladových priestorov. Analýza konkurentov organizácie.

vyšetrenie, pridané 01.06.2014


Úlohy skladového komplexu, ktorý umožňuje optimalizáciu nákladov logistického systému. Klasifikácia a výpočet skladov, ich umiestnenia a vybavenia. Organizácia a plánovanie skladových prác, spôsoby, ako zvýšiť efektívnosť ich používania.

kurz práce, pridané 07/29/2011


Určenie potreby zariadenia a pracovných zdrojov. Výpočet výrobnej oblasti workshopu metódou zväčšeného dizajnu pomocou spriemerovaných štandardov, oblasť pre vnútorné skladové zariadenia workshopu a umiestnenia špecialistov.

kurz, pridané 24.08.2012


Analýza kancelárie kancelárskych priestorov Kemerovo. Metódy stanovenia trhová hodnota Kancelárska budova. Postup vyhodnotenia objektov nebytového fondu. Funkcie uplatňovania trhov, príjmov a nákladov s cieľom určiť náklady na nehnuteľnosti.

kurz práce, pridané 19.09.2014


Štúdium princípov a spôsobov hodnotenia rezidenčných nehnuteľností. Starostlivé, ziskové a trhové prístupy na určenie hodnoty majetku. Výpočet trhovej hodnoty bytu sa nachádza v Perm a úpravy rozdielu v celkovej ploche priestorov.

kurz práce, pridané 12/29/2014


Postupnosť stanovenia hodnoty predmetu hodnotenia. Ekonomická analýza Moskva. Prehľad obchodného trhu s nehnuteľnosťami. Náklady na prenájom kancelárskych priestorov. Analýza najlepšie použitie. Opis štrukturálnych prvkov a charakteristiky budovy.

kurz práce, pridané 04/23/2014


Analýza sociálno-ekonomickej situácie hodnotenia objektu. Stanovenie trhovej hodnoty objektu nehnuteľností s komparatívnym prístupom. Kumulatívne akumulované opotrebenie, vypočítané metódou životného života. Výpočet opravených cien obytných priestorov.

Všeobecné charakteristiky oblasti výroby a skladu nehnuteľností

Posledné obdobie 2013 bolo mimoriadne priaznivé obdobie pre trh s nehnuteľnosťami skladu a je charakterizovaný vysokým dopytom a návrhmi - napriek vysokým objemom vstupu zostala úroveň voľných pracovných miest na nízkej úrovni (1-2%). V roku 2013 bola vysoká úroveň absorpčného objemu - približne 1,3 milióna metrov štvorcových. m.

Ako jeden z najvýznamnejších trhových podujatí, odborníci poznamenávajú revíziu klasifikácie priemyselných a skladových nehnuteľností v Moskve. Podľa navrhovanej spoločnosti "Knight Frank", merateľné vylepšenia, objekty triedy "A +" sa líšia od objektov triedy A s veľkou vzdialenosťou medzi konštantmi, superpripuznou podlahou s anti-slučkovým povlakom, väčšie prípustné zaťaženie Na podlahách a vykurovacom systéme, ktorý poskytuje najmenej +14 počas teploty vonkajšej vzduchu do - 35c (eliminuje režimy ukladania s nízkou teplotou).

Pozoruhodný príklad takéhoto objektu (trieda "A +") Odborníci volajú "PNK Group" PNK-Česi. Okrem dodržiavania vyššie uvedených charakteristík, odborníci poznajú veľké obrátené a parkovacie plochy, logická organizácia prístupových ciest, kvalitu povlaku atď. Stavebná spotová oblasť nepresahuje 45% a každý prípad môže pracovať ako Nezávislý objekt, ako aj vhodná lokalita, samostatné umiestnenie a autonómne systémy komunikácie a napájania.

Ponuka na trhu výroby a skladu nehnuteľností v Moskve a v regióne Moskvy

Objem vstupných oblastí v oblasti výroby a skladu nehnuteľností v roku 2013, podľa rôznych odhadov, bolo asi 800 tisíc metrov štvorcových. m a celková suma návrhu kvality je asi 9 miliónov metrov štvorcových. Podľa expertných odhadov sa tieto vstupné objemy zaznamenávajú za posledných 4 rokov, zatiaľ čo prakticky všetky nové objekty sa vzťahujú na triedu "A". Jedným z hlavných dôvodov rastu podielu na špičkových zariadeniach v novej výstavbe je zvýšený dopyt zo spoločností, pre ktoré je high-tech sklad spôsob, ako zvýšiť obrat tovaru.

Najväčšie objemy priemyselného a skladového priestoru v roku 2013 boli oslavovaní v južnom a juhovýchodnom smeroch. Tieto pokyny sú spojené s juhozápadným, a v dôsledku toho sú najväčšie objemy návrhov sústredené. Takéto zameranie dodávky a dodávky je spôsobené nákladným prúdom prechádzajúcimi cez diaľnici M-4 a SIMFEROPOLOPOL.

Obrázok 1. Geografická štruktúra vstupu priemyselného a skladového priestoru (podľa Praédia)

Významný podiel vo výške priemyselného a skladového priestoru v roku 2013 prijal hlavnými účastníkmi trhu. Tak napríklad spoločnosť "PNK Group" pokračovala v rozvoji projektu "PNK-ČESKHOV" (prvá etapa "PNK-Česi 2") a "PNA Vnukovo" bola zavedená (Corpus č. 9 bola zavedená).

V logistickom parku "PNK-Chekhov 2" v druhej polovici šiestich mesiacov boli zavedené 2 a 3 puzdrá s celkovou plochou asi 127 tisíc metrov štvorcových. M. Tento projekt bol najväčším zaviedol predmet nového návrhu kvality v Moskve trhu. Logistický park sa nachádza v Chekhove, 49 km pozdĺž diaľnice Simferopol z cesty Moskvy Ring, v blízkosti projektu PNK-Chekhova rovnakého mena. Podľa plánov developera bude vykonávanie skladového projektu dokončená v roku 2014, potom celková plocha komplexu dosiahne 286 tisíc metrov štvorcových. m.

Druhé miesto na vstupnej stupnici dostalo projekt zavedený v prvej polovici roka 2013. Stali sa logistickým parkom "Logopark North", v rozlohe 110 tisíc metrov štvorcových. M. Projekt Developer bol spoločnosť Karavella. Tento skladový objekt sa nachádza 7 km od cesty Moskvy Ring Road v diaľnici Leningrad v okrese Solnechgorsk. SpeakerParc má výhodnú polohu a je veľmi atraktívna pre najväčšiu ruskú a zahraničné spoločnosti. Medzi rezidentskými spoločnosťami stojí za zmienku: IKEA, globálne logistické projekty, eldorado atď.

Developerská spoločnosť PNK Group nielenže poznamenala v Chekhove, ale priniesol aj trh ďalšie sklady v projekte PNK-Vnukovo. V roku 2013 spoločnosť zadala tribory (3, 8 a 9) s celkovou rozlohou 101 tis. M2.

V druhej polovici roka 2013 vývojár Raven Rusko zvýšil svoju činnosť na trhu, naďalej vstúpiť do frontov v súčasných projektoch skladovania. Trh bol teda tretia etapa logistického parku "Klimovsk" (55 tisíc metrov štvorcových) a druhá fáza logistického parku Noginska (37,1 tisíc metrov štvorcových).

Obrázok 2. Najvýznamnejšie výrobné a skladové objekty uvedené do prevádzky v roku 2013 (podľa Praédia)

V zemepisnej štruktúre vstupu je trend rozvoja vzdialenejšej vzdialenejšej vzdialenejšej cesty z Moskvy prsteň vyškolený. Tradične zvýšený dopyt, komplexy umiestnené 20-30 km od Moskvy Ring Road sa používajú, zatiaľ čo teraz návrh vysoko kvalitných predmetov nachádzajúcich sa vo vzdialenosti 50 km od cesty Moskvy Ring, ktoré sú tiež v dopyte, čo potvrdzuje Aktívne používanie schémy "Build-to-Suit" počas implementačných údajov o projekte.

Trh predaja pozemkov a priemyselných a skladových komplexov ako v zóne až 30 km a v zóne až 50 km je prezentovaná v hlavných objektoch nízkej triedy, vhodnej hlavne na prestavbu.

Medzi komplexy, ktoré sa zaviedli priamo v meste Moskva, odborníci prideľujú len jeden objekt - terminál "main", ktorý je skladom individuálneho skladovania. Vnútorný priestor je organizovaný podľa princípu dizajnéra, ktorý umožňuje ponúknuť pozemok nájomca od 1 do 50 metrov štvorcových. m v tej istej rovine. Ceny začínajú od 950 rubľov. na štvorcový. m mesačne a závisí od veľkosti vybraného krabice a doby prenájmu. Výhodná lokalita medzi dvoma najdôležitejšími dráhami: Khoroshevsky a Zvenigorodskoye diaľnice, ako aj vysoká úroveň služieb poskytli stabilný dopyt po službách na vlastnom skladovaní ihneď po začatí realizácie oblasti v novom termináli.

Dopyt v priemyselnom a skladovom trhu s nehnuteľnosťami Moskvy a Moskvy

V priemyselnom a skladovom trhu s nehnuteľnosťami v Moskve a v regióne Moskvy sa zachováva extrémne vysoká úroveň dopytu - dokonca aj záznam nových oblastí prakticky neovplyvnil priemerná úroveň Voľné oblasti, ktoré podľa rôznych odhadov predstavovali 1-2%. Táto okolnosť je vysvetlená nasledujúcimi faktormi:

• Vývojári, ktorí sa snažia o minimalizáciu rizík spojených s vystavením trhu zariadenia, sú čoraz viac implementačné projekty v rámci programu "vstavaný" systém, v dôsledku čoho významný podiel priestoru nevstupuje na otvorený trh (podľa Rôzne zdroje - od 35% do 60% v roku 2013).
• Výstavba skladov pod konkrétnym klientom je služba orientovaná na služby (alebo nájomca), ktorá je agregátna nízky level Voľné oblasti tvoria nespokojný dopyt malých kupujúcich (alebo nájomcov).
• V procese výstavby objektovo orientovaných zariadení na záveru predbežné zmluvy Prenájom / predaj, ktorý tiež znižuje skutočnú oblasť oblasti vstupujúceho na otvorený trh v čase uvedenia do prevádzky.
• Prevod uvedenia do prevádzky uvedeného v počte objektov.

Kupujúci a skladové sklady Vyberte si systém interakcie s vývojárom budov, nielen kvôli obmedzenej ponuke, ale aj často kvôli vysoko špecializovaným požiadavkám na zakúpené oblasti. Súlad s týmito požiadavkami v počiatočných fázach realizácie projektu šetrí operáciu a možné prispôsobenie typického skladu na špecifické požiadavky konkrétneho klienta.

Úroveň dopytu (celkové obchodné a lízingové transakcie) v roku 2013, odborníci sa odhadujú na 1,3 milióna metrov štvorcových. M, čo je mierne vyššie ako indikátor 2013. Vrchol dopytu klesol o 2-3 štvrťroku 2013.

Najviac aktívni nájomníci a kupujúci priemyselných a skladových nehnuteľností v roku 2013 boli hlavné obchodné spoločnosti, distribútori a výrobné podniky.

Obrázok 3. Distribúcia transakcií na trhu výroby a skladu nehnuteľností na profile podnikateľských nájomníkov a kupujúcich (podľa rytiera FRANK)

Podľa spoločnosti "Jones Lang Lasalle" v roku 2013 zvýšila priemerná veľkosť transakcie - v priemere za rok 2013 predstavoval asi 18 tisíc metrov štvorcových. m (13 tisíc metrov štvorcových v roku 2012 a 11 tisíc metrov štvorcových. M v roku 2011). Najväčšia transakcia roka, odborníci volajú 72 tisíc metrov štvorcových na prenájom spoločnosti IKEA. m v "logoparku severne".

Tabuľka 1. Najväčšie transakcie na trhu výroby a skladu nehnuteľností regiónu Moskvy (podľa spoločnosti "Jones Lang Lasalle")

Obchodné podmienky v priemyselnom a skladovom trhu s nehnuteľnosťami Moskva a regiónu Moskvy

Z hľadiska obchodných podmienok môže byť trh s priemyselným a skladom nehnuteľností opísať ako stabilné - významné zmeny sadzieb v priebehu roka 2013 neboli pozorované, súčasná vysoká úroveň záujmu je spôsobená predovšetkým deficitom kvalitatívneho návrhu.

Počas roka 2013 bola úroveň prenájmu kvalitných priemyselných a skladových komplexov Moskvy v rozsahu 115-140 USD / sq. M / rok (trojnásobná sieť).

Rozsah a priemerné náklady na dodávku priemyselných a skladových komplexov, v závislosti od podmienečnej zóny miesta, boli (vrátane objektov v rámci rekonštrukcie):

• V meste Moskva: 16 130 - 158 333 Rubles / Sq. M, priemerná hodnota je 58,915 rubľov / sq. m.
• V zóne do 20-30 km od Moskvy Ring Road (Podolsk, Odintovo, Zelenograd, atď.): 3 349 - 61 508 Rubles / Sq. M., Priemerná hodnota 36 862 rubľov / Sq. m.
• V zóne 30-50 km od MKAD (Elektrostal, Chekhov, Solnechgorsk, Dmitrov, atď.): 1 916 - 52 174 rubľov / sq. M., Priemerná hodnota 21 725 rubľov / Sq M. m.

Obrázok 4. Rozsah a priemerné hodnoty špecifickej hodnoty poskytovania priemyselných a skladových nehnuteľností v závislosti od polohovej zóny objektu, rubľov / sq.m.

Špecifické náklady na námestie v segmente vysoko kvalitných skladových nehnuteľností v regióne Moskva v priemere je v rozsahu 900-1 400 USD / Sq. m., Kapitalizácia - približne 11%.

Faktory nehnuteľností v oblasti výroby a skladu nehnuteľností

Keďže náklady na objekty nachádzajúce sa v mestskej funkcii sú výrazne vyššie ako náklady na objekty nachádzajúce sa v regióne, závislosť špecifickej hodnoty z faktorov cien je vhodné vybudovať na jednej z týchto skupín objektov. Ďalej, na konštrukčné závislosti, objekty nachádzajúce sa v regióne boli vybrané, kvôli väčšiemu počtu návrhov a v dôsledku toho viditeľnejšia výstavba týchto závislostí.

Medzi prvotné faktory výroby a skladu nehnuteľností môžu byť pridelené najvýznamnejšie, pokiaľ ide o vplyv na konkrétnu hodnotu objektu, kvantitatívne faktory:

V prvom rade je možné rozlíšiť faktor spojený s umiestnením a dopravnou dostupnosťou, a to - vzdialenosť od cesty Moskvy. Tento faktor má najväčší vplyv na cenu objektov nachádzajúcich sa za mestom, čo mnoho ďalších faktorov spojených s umiestnením (napríklad vzdialenosť od metra, vzdialenosť k veľkým ulicem atď.) Majú významný vplyv na objekty v rámci mesto. Okrem toho je faktor významný vzdialenosť od hlavných dopravných diaľnic.

Medzi objektmi ponúkanými na predaj v roku 2013, rozsah hodnôt "Vzdialenosť k Moskve Road" Faktor dosiahol 3,6-59 km, priemer - 33 km.

Rozsah hodnôt "vzdialenosti na hlavné dopravné diaľnice" bolo 0,2-9 km, priemerná hodnota je 1,8 km.

Obrázok 5. Účinok faktora "Vzdialenosť k Moskvu" na špecifickú hodnotu objektu

Obrázok 6. Vplyv "vzdialenosti na hlavné dopravné diaľnice" faktor na konkrétnu hodnotu objektu

Celková rozloha vylepšenia - Podľa prieskumu agentov, ktorí sa špecializujú na predaj výroby skladových nehnuteľností v regióne Moskvy pri predaji viac štvorcových zariadení, predajcovia sú pripravení ísť na určitý pokles platby, čo je analóg "zľavy na celé" , tj Objekty väčšej oblasti sú spravidla lacnejšie, pokiaľ ide o jeden meter štvorcový. Rozsah hodnôt faktora "Celkový zlepšenie Square" bol 110-75 000 metrov štvorcových. M., Priemerná hodnota - 8 939 metrov štvorcových. m.

Obrázok 7. Vplyv faktora "Celkový námestie na zlepšenie" na konkrétnu hodnotu objektu

Celková plocha pôdy. Objekty priemyselných a skladov, ktoré majú pozemkový pozemok väčšej oblasti, majú väčší dopyt na trhu. Vzhľadom k tomu, pri nadmernom pozemku, môžete zorganizovať parkovisko na prepravu, umiestnite otvorený sklad pre rôzne produkty, je tu možnosť manévrovať ťažké vozidlá. Rozsah hodnoty faktora "Celková plocha lokality" bola 1 300-83,200 metrov štvorcových. M., Priemerná hodnota - 22,764 m2. m.

Obrázok 8. Vplyv faktora "Celková pôda" na špecifickú hodnotu objektu

Medzi najvýznamnejšie kvalitatívne faktory patria:

Stav / úroveň interiérovej výzdoby výrobných a skladových priestorov - dobrý stav budovy alebo v ňom vynaložený reorganizácia Zbavte sa potenciálneho vlastníka z prilákania ďalších investícií do objektu. Ceny ponúk výroby a skladov alebo vstavaných priestorov, ktoré sú v dobrom stave s jednoduchou úrovňou konečnej úpravy, nad cenami návrhov objektov v uspokojivom stave.

Tabuľka 1. Faktorové hodnoty "Stav / Úroveň dekorácie interiéru"

Dostupnosť a stav inžinierske siete Zohráva významnú úlohu pri tvorbe nákladov na objekt výroby a skladu. Tento faktor určuje množstvo potrebných investícií pre normálne fungovanie objektu, zatiaľ čo pokiaľ ide o implementáciu funkcie výroby a skladu, je prvoradá prítomnosť napájania a dodávky tepla.

Tabuľka 2. Hodnoty faktora "Dostupnosť a stav inžinierskych sietí"

Zariadenie prístupové cesty a ich pohodlie - Najobľúbenejšie sú stránky, ktoré majú niekoľko pohodlných prístupových ciest. Pohodlie prístupových ciest sa odhaduje v systéme sály, v závislosti od triedy a úrovne pohybu vozidiel na ulici, s ktorou prepravu dopravy na územie, ako aj možnosť dočasného parkovania.

Tabuľka 3. Faktorové hodnoty "zariadenia príjazdovými cestami a ich pohodlie"

V závislosti od typu výroby sa môžu zohľadniť aj iné cenové faktory (prítomnosť železničnej vetvy, výška stropov, prítomnosť žeriavov atď.).

Hlavné trendy a prognózy na trhu výroby a skladu nehnuteľností v Moskve a Moskve

• V roku 2013 bola revidovaná klasifikácia priemyselných a skladových nehnuteľností - informácie v porovnaní s objektmi triedy "A +" boli rafinované.
• Trh je aj naďalej vysokou úrovňou dopytu na pozadí kvalitatívneho deficitu dodávok, úroveň voľných pracovných miest bola 1-2% v roku 2013.
• Hlavný vstup nových objektov padá na obľúbené oblasti: juh, juhovýchod, juhozápad. V tomto prípade sa takmer všetky objekty vzťahujú na triedu "A".
• Objem transakcií v oblasti priemyselného a skladu nehnuteľností predstavoval približne 1,3 milióna metrov štvorcových. m.
• Relatívne nový trend je realizácia projektov vzdialených od MKAD vo vzdialenosti 30-50 km.
• Implementácia projektov podľa schémy "vstavaných to-oblečení" sa stáva čoraz obľúbenejším - rôzne odhady V roku 2013 sa teda realizuje z 35% na 60% oblasti.
• Berúc do úvahy oneskorenie v uvedení do prevádzky viacerých projektov, v roku 2014 môže zostať výška uvedenia do prevádzky 2013. Očakáva sa, že zachováva úroveň voľného miesta na 2-4%.
• Neočakáva sa rast nájomného a náklady na predaj objektov - hlavným odstrašujúcim prostriedkom je nepriaznivá makroekonomická prognóza na rok 2014 (predpokladá sa nízky rast HDP a iné sociálno-ekonomické ukazovatele).
• Medzi najväčšie projekty deklarované na uvedenie do prevádzky v roku 2014, odborníci na trhu prideľujú: South Gate Priemyselný park a logistický park RadaD, celková plocha 200 a 155 tisíc metrov štvorcových. m.

Závery: V blízkosti rekordných objemov vstupných oblastí na trhu výroby a skladu Nehnuteľnosti Moskva a región Moskva nemal významný vplyv na dopyt, ktorý je naďalej na vysokej úrovni. Pri absencii vážnych oscilácie obchodných podmienok na pozadí vysokej úrovne dopytu, môžeme uzavrieť o stabilizácii trhu. Hlavnými faktormi, ktoré obmedzujú trh pred ďalším aktívnym rozvojom, sú makroekonomické - nestabilita všeobecnej hospodárskej situácie zvyšuje riziká vývojárov, čím viac a aktívnejšie funguje podľa schémy "Build-to-Suit".

Objednať službu alebo získať Ďalšie informácie Naše kancelárie môžete kontaktovať telefonicky:

7 812 326-20-06 St. Petersburg
+7 495 955-78-37 Moskva
+7 343 372-54-75 ekaterinburg
El. pošta: