Vlasništvo stranog investitora ili komercijalne organizacije. Ulaganja u inozemne nekretnine. Tipične pogreške početnike u inozemstvu: kupnja o emocijama, oglašavanje povjerenja. Odaberite najbolje zemlje za ulaganje novca. Porezne koncesije za rezanje

Tradicionalno, privlačenje stranih ulaganja i poboljšanja investicijska klimaKoriste se pružanje jamstava i naknada za investitore.

U saveznom zakonu "o stranim ulaganjima u Ruska Federacija»№160-Fz datiran 9. srpnja 1999 Prednosti za strane investitore inače se nazivaju napadaji poticajne prirode (klauzula 2, čl. 4). Također osigurava da se koristi za strane investitore mogu uspostaviti u interesu društveno-ekonomskog razvoja Ruske Federacije.

U skladu s pružanjem naknada, u ovom slučaju, preporučljivo je razumjeti povoljnije uvjete (režim) provedbe Ruske federacije (ili vrste aktivnosti) za predmet (kategoriju ispitanika) protiv uobičajenih uvjeta za ostatak takvih aktera. Proglašenje jamstava mora biti oblik usvajanja od strane države, kroz odgovarajuće vlasti, obveze prema temu (u našem predmetu - predmet) investicijska aktivnost).

Značenje usvajanja zakona "o stranim ulaganjima" je utvrditi osnovna jamstva prava stranih ulagača o ulaganjima iz njih prihodima i dobiti, kao i utvrđivanje uvjeta za poduzetničke aktivnosti stranih investitora na teritoriju od Ruska Federacija.

Za strane investitore u Rusiji, sljedeća osnovna jamstva uspostavljena su zakonom "o stranim ulaganjima" br. 160-FZ:

1. jamstva pravne zaštite stranih investitora na području Ruske Federacije. (Čl. 5);

2. jamstva od strane stranog ulagača različitih oblika ulaganja na teritorij Ruske Federacije (članak 6.);

3. jamstva za prijenos prava i obveza stranog ulagatelja u drugu osobu (čl. 7);

4. jamstva naknade u nacionalizaciji i detaljima imovine stranog ulagatelja ili komercijalne organizacije s inozemnim ulaganjima (čl. 8);

5. jamči nepovoljne izmjene stranog ulagača i komercijalne organizacije s inozemnim ulaganjem zakonodavstva Ruske Federacije (članak 9.);

6. jamstva kako bi se osiguralo pravilno rješavanje spora koji je nastao u vezi s provedbom ulaganja i poduzetništva na teritoriju Ruske Federacije od strane stranog investitora (čl. 10);

7. jamstva za uporabu na području Ruske Federacije i prevođenje izvan dohotka u Ruskom federaciji, dobit i drugi legitimno primljeni monetarne svote (Čl. 11);

8. jamstva zakona stranog ulagatelja o nesmetanom izvozu RF imovine i informacija u dokumentarnom obliku ili u obliku evidentiranja na elektroničkim medijima, koji su izvorno uvezeni na teritorij Ruske Federacije kao stranih ulaganja ( Članak 12.);

9. jamstva zakona stranog ulagatelja za kupnju vrijednosnih papira (čl. 13);

10. jamstva sudjelovanja stranog investitora u privatizaciji (čl. 14);

11. Jamstva od pružanja prava zemljišta za zemljište, druge prirodni resursi, zgrade, sadržaji i drugi nekretnina (Čl. 15).

Ovaj popis nije iscrpan. Prema čl. 17 Zakona "o stranim ulaganjima", subjekti Ruske Federacije i lokalne samouprave u okviru svoje nadležnosti mogu osigurati prednosti i jamstva stranih investitora, za financiranje i pružanje drugih oblika potpore za investicijski projekt koji je proveo strani investitor, Na štetu proračuna subjekata Ruske Federacije i lokalni proračunikao i izvanproračunski fondovi.

Članak 6. Zakona "o stranim ulaganjima" proglašava da strani investitor na teritoriju Ruske Federacije ima pravo ulagati u bilo koji oblici koji nisu zabranjeni zakonodavstvom Ruske Federacije. Takva zabrana može biti širom zemlje, tj. Za stanovnike i nerezidente ili zabranu u obliku restriktivnog širenja za strane investitore utvrđene saveznim zakonom Ruske Federacije. Opisano jamstvo proglašeno je u Rusiji po prvi put, a može se zvati roman, ali navještaj druge bi se suprotstavljao načelima utvrđenim u Ustavu Ruske Federacije (članak 30.) i Građanski kodeks Ruske Federacije (Članak 2).

Dakle, bilo koji ugradnja stranog investitora u aktivnosti komercijalnih organizacija na području Ruske Federacije svakako je legitimna, osim ako je pokrivena posebnom širom restriktivnog, propisanog saveznim zakonom za takav strani investitor, ili takav Ulaganje ne nameće nacionalnu zabranu zakonodavstva Ruske Federacije. Otpor ili odbijanje državna registracija Ili preliminarno rješavanje takvog ulaganja od strane državnih tijela, lokalne vlasti su se žalile na propisani način.

Jamstvo osiguravanja pravilnog razmatranja spora koji nastaje u vezi s provedbom ulaganja i poduzetništva na teritoriju Ruske Federacije u tekućem ulaganju u postojećem postojećem zakonu na području Ruske Federacije, bilo je i formuliran kao prilika za žalbu na ruske sudove i arbitražne sudove (čl. 9 Zakona o stranim ulaganjima u RSFSR).

Sudska zaštita karakterizira činjenica da je spor stranog investitora, koji je nastao u vezi s provedbom ulaganja i poduzetništva na teritoriju Ruske Federacije, dopušten je u skladu s međunarodnim ugovorima Ruske Federacije i saveznih zakona na sudu ,

Stavak 2. čl. 5 Zakona "o stranim ulaganjima" uspostavljeno: strani investitor ima pravo na naknadu štete uzrokovane njemu kao rezultat nezakonitih radnji (nedjelovanje) državnih tijela, lokalnih vlasti ili dužnosnika tih tijela, u skladu s civilnim Pravo Ruske Federacije. Službenici Tradicionalno, upravno ili, u ekstremnim slučajevima, kaznena odgovornost.

Članak 13. Zakona "o stranim ulaganjima" proglašava jamstvo prava stranog investitora za stjecanje dionica i drugih vrijednosnih papira ruskih komercijalnih organizacija i državnih vrijednosnih papira. Ovo jamstvo je logičan nastavak općenitijeg jamstva korištenja različitih oblika ulaganja u Rusiju stranim ulagačem (članak 6. Zakona "na stranim ulaganjima"). Stjecanje ruskih vrijednosnih papira stranih ulagača izrađuje se u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije "na tržištu vrijednosnih papira".

U Zakonu o stranim ulaganjima, jamstvo sudjelovanja stranog investitora u privatizaciji formulirano je prilično nejasno. Ta se stopa može nazvati potpuno odbijanjem, iako je malo vjerojatno da se jamstvo može sastojati samo od reference. Na primjer, naznačeno je da strani investitor "može sudjelovati u privatizaciji državnih i općinskih objekata". To je "može", a ne "pod nazivom". To jest, ne mogu sudjelovati i možda neće sudjelovati. Dalje, upućivanje na zakonodavstvo Ruske Federacije o privatizaciji. Dakle, nemoguće je raspravljati s dovoljnom točnosti da strani ulagači u Ruskoj Federaciji jamče pravo sudjelovanja u privatizaciji.

Budući da su uvjeti i postupak sudjelovanja stranog investitora u privatizaciji državnih i općinskih objekata uspostavljeni od strane ruskog zakonodavstva o privatizaciji, može se pretpostaviti da je provedba stranih investitora "privatizacije" u velikoj mjeri drugačiji, a ne Režim uobičajene poduzetničke aktivnosti stranog investitora u Rusiji.

Poznato je da države štite pravo svojih građana prvenstveno, dakle, logično je objaviti za strane investitore kao jamstva kao i za investitore domaćih. Međutim, ako se jamstvo proglasi za stranog investitora, koji nema domaće investitore, takav garancija treba uzeti u obzir kao naknadu.

Dakle, na koristi, po našem mišljenju, kao što je već spomenuto, može se pripisati za umjetnost. 9 Zakona "o stranim ulaganjima" jamči od nepovoljnih promjena za stranog investitora i komercijalne organizacije s inozemnim ulaganjem zakonodavstva Ruske Federacije. To je lakše da se u literaturi "stabilizira" ili "djed" s rezervacijom i osigurava povećanje temi poreza i drugih takvih odbitaka za određeno razdoblje nakon početka investicijskog projekta, čak i ako je zakon , ovi odbici se povećavaju. Rok za iznos odbitaka jednak je Ruskoj Federaciji putem razdoblja povrata investicijskog projekta, ali je ograničen na sedam godina. Dakle, investitor zna da će čak i sutra nakon početka ulaganja u gospodarstvo Rusije, država će uvesti "pljačkajući" poreze barem da bi se vratili.

Ruski investitori mogu računati na takvo jamstvo samo u slučaju investicijskih aktivnosti u Ruskoj Federaciji provedenoj u obliku kapitalna ulaganja (stavak 2. čl. 15 Zakona "o ulaganjima u obliku kapitalnih ulaganja").

Rezervacija stabilizacije u Ruskoj Federaciji djeluje u odnosu na:

Uvesti carine (s izuzetkom carina uzrokovanih primjenom mjera za zaštitu ekonomskih interesa Ruske Federacije u provedbi inozemna trgovina roba);

Savezni porezi (s izuzetkom trošarina, porez na dodanu vrijednost na robu proizvedenu u Rusiji);

Doprinosi državnom izvanproračunski fondovi (s izuzetkom doprinosa Mirovinski fond Rf);

Iskoristite rezervaciju stabilizacije:

Strani ulagači koji provode prioritet investicijski projekt (podložno svrsi ciljane uporabe robe uvezenog na teritoriju Ruske Federacije za provedbu projekta prioritetnog ulaganja);

Trgovačke organizacije s inozemnim ulaganjima koja provode projekt prioritetnog ulaganja;

Komercijalne organizacije s inozemnim ulaganjima, u kojoj udio stranog investitora u statutarnoj (dionički) kapital prelazi 25%.

Osim toga, kao što je gore navedeno, rezervacija stabilizacije vrijedi za investitore (uključujući ruski), provodeći prioritetne investicijske projekte vezane uz investicijske aktivnosti u obliku kapitalnih ulaganja.

Još jedno jamstvo koje čini režim stranih ulaganja je povoljniji - to je jamstvo prava stranog investitora na nesmetano izvoz Rusije za prethodno uvezenu imovinu i informacije (članak 12. Zakona "o stranim ulaganjima"). Pruža za neuporabu kvote, licenciranje i druge mjere necinske regulacije vanjskotrgovinskih aktivnosti pri izvozu iz Rusije od strane stranog ulagatelja imovine i informacija u dokumentarni oblik ili oblik snimanja na elektroničkim medijima, koji su izvorno bili uvezeno na teritoriju Rusije kao stranih ulaganja. U tom slučaju nije zajamčena neobrađena mjera tarifnih regulacija u ovoj situaciji.

Plaćanje izvozne carinske tarife (carine) morat će implementirati stranog investitora.

Osim prava na izvoz svoje imovine i informacija, strani investitor zasigurno je nesmetan prijevod monetarnih iznosa u inozemstvu (čl. 11 Zakona "o stranim ulaganjima"). Uvjeti za takav prijevod izvršeni su u obveznom preliminarnom plaćanju svih poreza i naknada s naknadama za dohodak i ulaganja predviđenim zakonodavstvom Ruske Federacije. Polje ovog stranog investitora ili slobodno koristi unovčiti Na području Ruske Federacije, uključujući i reinvestiranje, ili ih prevodi u inozemstvo. U istom članku Zakona, navedeno je da se prijevod mora provesti u strana valuta.

Konačno, zakon "o stranim ulaganjima" predviđa da su koristi za plaćanje carinskih plaćanja pružaju strane investitore i komercijalne organizacije s inozemnim ulaganjima u provedbi projekta prioritetnog ulaganja u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije i zakonodavstvo Ruska Federacija o porezima i naknadama (članak 16. Zakona "stranih ulaganja").

Teško je precijeniti prednosti privlačenja ulaganja. To je dodatno financiranje velikih projekata i razmjenu iskustava i pristup suvremene tehnologije i nove načine organiziranja proizvodnje. Korist od ulaganja u gospodarstvo druge zemlje uklanja stranog investitora. Predstaviti svoje interese u Ruskoj Federaciji, investitor mora razumjeti svoja prava i ograničenja nametnuta lokalnim zakonom.

Glavni kapital marke utječe na nacionalno gospodarstvo, ali posljedice ne samo da će biti pozitivna. Nedostaci ulaganja uključuju:

• suzbijanje lokalne proizvodnje;
• degradacija tradicionalnih sektora gospodarstva;
• nedostatak motivacije za razvoj vlastitih tehnologija;
• Šteta na ekologiji zbog organizacije "prljavih" industrija itd.

I u isto vrijeme, rusko gospodarstvo ima pozitivan učinak:

• rast obujma kapitalnih ulaganja;
• učinkovito korištenje prirodnih resursa;
• povećanje broja radnih mjesta;
• širenje asortimana proizvoda;
• valuta protoka;
• dodatna sredstva za financiranje državnih programa;
• jačanje međunarodne reputacije Ruske Federacije;
• interes novih investitora itd.

Rezati negativne posljediceSavezni zakon br. 160-FZ "o stranim ulaganjima u Rusku Federaciju" usvojen je. Sadrži koncept stranog investitora i stranih ulaganja, raspravlja se o režimu tvrtki i drugih aspekata o pitanju.

Strani investitor: Definicija

Biti točni, pojmovi "strani" i "strani" kapital treba razlikovati. U prvom slučaju govorimo o sredstvima u inozemstvo investitori uloženi u rusko gospodarstvo, au drugoj - o vlasništvu ruskih štediša u inozemstvu. Dakle, strani investitor je predmet druge zemlje, apiddrida ili organizacije koja pripada drugoj državi.

Ulaganja se klasificiraju u skladu s izvorima njihovog podrijetla, vlasništvo i mogu biti:

• privatni (obavljeni od strane privatnih poduzeća, organizacija, banaka ili pojedinačnih građana);
• stanje (zajmovi i zajmovi koje pruža zemlja ili skupina država).

Vlasništvo stranog investitora u Ruskoj Federaciji može biti zastupljeno kao:

• valute;
• nekretnina;
• pokretna imovina;
• vlasništvo ili korporativna prava;
• spojiti s ruskim štedišama poduzeća;
• intelektualno vlasništvo;
• vrijedne papire;
• prava za obavljanje gospodarske aktivnosti (korištenje prirodnih resursa, kopnene parcele i druge vrijednosti);
• usluge;
• informacija.

Kao što je navedeno u navedenom zakonu, građanska pravna sposobnost stranog investitora pravne osobe određuje se zakonodavstvom zemlje u kojoj se utvrđuje. Isto vrijedi i za pojedine građane, pojedince bez državljanstva, međunarodne organizacije i druge države. To znači da bi trebale biti obdareni s pravom da se uključe u inozemne poduzetničke aktivnosti u skladu sa zakonima svoje zemlje i poštuju zahtjeve sadržane u saveznim aktima.

Tko može biti investitor

Na pitanje hoće li strani ulaz može biti investitor, ruski zakon daje pozitivan odgovor.

Pravo na dobivanje statusa subjekta investicijske aktivnosti ne samo da ne samo investitorima, već i izvođačima, kupcima, korisnicima kapitalnih ulaganja i drugih osoba, uključujući i strane.

Moguće je postati investitor samo ako je opseg ulaganja uključen u popis predviđen zakonom. Privitak strani kapital Nemoguće je nekim objektima građanskih prava zbog ograničenja u prometu u Ruskoj Federaciji.

Na primjer, strana ulaganja nisu dostupne sljedećim ulaganjima:

1. Stjecanje patenata, licenci, zaštitni znakovi stranih tvrtki.
2. Kupnja vrijednosnih papira koji pripadaju stranim tvrtkama ili pojedincima.
3. Izvoz robe.
4. Ulaganje u poduzeća smještena izvan Ruske Federacije.

Ako je legalno ili pojedinac pripada broju onih koji razmatraju rusko zakonodavstvo Kao stranog investitora, dovoljno je da postoje u pravnim oblicima priznatim što vrijedi u stanju njihovog podrijetla. Federalno zakonodavstvo ne zahtijeva njihov pravni oblik da su oblici Jurlitza usvojeni u Rusiji.

Osnovni investicijski objekti

Strani investitor ima pravo ulagati na teritorij Ruske Federacije u bilo kojem obliku koji nije zabranjen zakonom. Može sudjelovati u privatizaciji državnih i općinskih objekata stjecanjem prava ili udjela vlasništva u odobrenom kapitalu Društva, kupiti dionice, ulagati u zajedničke pothvate, izdavati kredite zakonitosti i tako dalje.

Uobičajeno je dijeliti ulaganja na:

1. Izravna (depoziti fizičkih / pravnih osoba u potpunosti u vlasništvu tvrtke ili kontroliranje s 10% dionica / odobrenog kapitala Društva).
2. Portfelj (stjecanje za manje od 10% feuda, dionica, novčanica, obveznica vezanih uz odobreni kapital tvrtke).
3. Drugi (ulaganja koja ne pripadaju navedenim kategorijama kapitalnih ulaganja: krediti za strane investitore i druge prihode sredstava koja pripadaju međunarodnim financijskim institucijama, vlade stranih zemalja).

Više od 60% prihoda koncentrira se u središnjem saveznom okrugu. S velikom marginom (8% i 10%) nakon čega slijedi Ural i sjeverozapad Savezni, Najgora stvar je ulaganje objekata koji djeluju na sjevernom kavkazu (0,03%).

Prema statistikama, izravna ulaganja su najpopularnije (više od 40% sredstava), drugo mjesto održava treća kategorija ulaganja (oko 37%). Analizirati tržište mogućih doprinosa ruska poduzeća Posrednici pomažu stranim ulagačima.

Jedan od načina za privlačenje velikih ulaganja u rusko gospodarstvo je ugovor o dijeljenju proizvoda (PSA), zahvaljujući kojem proizvodnji nafte i plina ostaje glavni objekti ulaganja. Oni čine gotovo 90% svih ulaganja u inozemstvo.

Ako investitor planira postati korisnik podzemlja, on je sudjelovao u natjecanju (aukciji), koji provodi savezna tijela. Nakon korištenja određenog područja mora potpisati sporazum u kojem:

• uvjeti suradnje;
• postupak za odvajanje proizvoda;
• rok pružanja prava za obavljanje radova;
• obveze investitora u vezi s početnim izvođačima, prijevoznicima, radnicima.

Strani investitor koji je sklopio sporazum o prodaji proizvoda, stječe pravo razviti podzemni lokalitet, na primjer, mineralne depozite. Pruža poseban postupak oporezivanja (porez na dohodak i redovita plaćanja za korištenje podzemlja).

PSA se sastoji od dvije faze: investicijskog razdoblja (samo plaćanja) i povrat kapitala (porezi i plaćanja). U drugoj fazi proizvodi su podijeljeni na naknadu i isplativo, a investitor počinje vraćati sredstva. Ako svaki sudionik u sporazumu djeluje u okviru zahtjeva navedenih u Zakonu, investitor jamči stabilne radne uvjete, a država dobiva određeni udio proizvoda.

Pravni status stranog investitora u Ruskoj Federaciji

Kako iz odredbi saveznog zakonodavstva Ruske Federacije, inozemni deponenti imaju isti pravni status kao ruski. Osim toga, država obećava da će pravni režim stranih ulagača u Rusiji biti povoljan za investitore iz inozemstva. Oni mogu:

• samostalno odrediti volumen i smjer depozita;
• ući u sporazume s drugim investitorima;
• vlastiti i raspolagati objektima i rezultatima ulaganja;
• prenijeti pravo na provedbu i rezultate kapitalnih ulaganja u okviru ugovora / ugovora;
• kontrolirati ciljana uporaba fondovi;
• nesmetano da izvuče sredstva iz Ruske Federacije u stranoj valuti;
• ujediniti vlastitih sredstava S kapitalom drugih investitora itd.

Javna politika u području stranih ulaganja provodi Vlada Ruske Federacije. To je to tijelo:

• određuje mjere za kontrolu aktivnosti ispitanika;
• osigurava uvođenje zabrana / ograničenja provedbe ulaganja i pitanja zapisa;
• odlučuje koji su projekti prioritet;
• regulira interakciju investitora s određenim subjektima Ruske Federacije;
• stvara i koordinira programe za privlačenje novih ulaganja.

Uz zakon "o stranim ulaganjima", pravni status stranih investitora u Ruskoj Federaciji reguliran je brojnim odredbama i podnaslovnim aktima.

Najznačajniji se može pripisati stavu 4. članka. Dio prvog građanskog zakonika Ruske Federacije 30.11.1994., Umjetnost. 210 APC Rf od 5.05.1995 i 2. dio umjetnosti. 433 GPK RSFSR od 11.06.1964.

Osim toga, postoje i međunarodni (često bilateralni) sporazumi koji pregovaraju aspektima uzajamnog priznavanja prava i obveza pravnih osoba određuju njihov status, operativne režime.

Uobičajeno je dodijeliti dvije glavne vrste načina: apsolutno i relativno, ali se druga klasifikacija češće koristi. Najčešći programi mogu se smatrati nacionalnim režimom i načelom najvećeg povoljnog.

Što osigurava nacionalni režim

Prema Konvenciji o zaštiti prava investitora, potpisan 28. ožujka 1997. godine, nacionalni režim se distribuira na stranim ulagačima. Načelo ovog pravno obvezujućeg položaja utvrđuje se međunarodnim ugovorima i sporazumima, kao i savezne zakonodavne akte.

Nacionalni režim predviđen stranim ulagačima u Ruskoj Federaciji sugerira da subjekti druge zemlje, osobe i pravne osobe posjeduju ista prava i obveze kao ruski građani i tvrtke.

Ovo načelo je ugrađeno u Građanski kodeks i ustav Ruske Federacije.

Prilikom određivanja pravnog statusa stranih investitora, nacionalni režim je glavni načelo. Najčešće se primjenjuje na:

• autorska prava i srodna prava;
• gospodarske aktivnosti stranih investitora;
• strana roba;
• slobodan pristup pravosuđu;
• pravna pomoć;
• socijalna sigurnost.

Vlada uspostavlja granice primjene ovog načela, uzimajući u obzir interese zemlje, kao i eliminirati zlouporabu stranih štediša s njihovim pravima. Postoje sljedeće vrste napadaja za strane investitore: oduzimanje poticajne i restriktivne prirode. Ove mjere i koristi utvrđuju se ruskim zakonodavstvom.

Što je načelo najvećeg omiljenog

Za razliku od nacionalnog režima, brisanje linije između prava stranih i domaćih investitora, načelo najvećih povoljnih izjednačaka inozemne organizacije i stranih državljana, Istovremeno, poželjni pravni režim, osobito osigurava strane ulagače jedne zemlje ista prava da su deponenti druge države primili. Svi oni imaju pravo računati na naknade pri uvozu opreme i sirovina, oslobođenje od carinskih poreza i dužnosti, itd.

Kako iskoristiti ovaj režim mogu ulagači koji ulažu u nerazvijene sektore gospodarstva, poduzeća koji se nalaze u teško dostupnim regijama sa slabom infrastrukturom i zahtijevaju velika ulaganja.

Ograničenja za strane investitore

Kako bi se spriječile posljedice destruktivnih posljedica za državnu ekonomiju, postoji skup aktivnosti koje kontroliraju proces i opseg kapitalnih ulaganja. Dakle, u Rusiji se prakticiralo:

• zabrana priznanja stranih ulagača u strateške sektore gospodarstva;
• postupak akreditacije, obavijest i licenciranje;
• zabrana aktivnosti u određenim područjima gospodarstva;
• obvezno zajedničko sudjelovanje države u poduzećima koje financira strani deponent;
• uspostavljanje posebnog fiskalnog načina;
• primjena sporazuma o koncesijama;
• kontrola svih vrsta aktivnosti stranog investitora koji se odnosi na razvoj podzemlja i prirodnog bogatstva.

Osim toga, vladine agencije prate sukladnost sa zahtjevima za deponenta.

Bankarstvo

Ruske vlasti se ne protive ulaganju sredstava i inozemnih društava u odobrenom kapitalu domaćih banaka. Međutim, ako je ranije maksimalni udio kapitala dosegnut 50%, zatim od siječnja 2016., prema postupku navedenom u čl. 18 zakona br. 372-FZ "na bankama i aktivnosti bankarstva»Maksimalni iznos takvih doprinosa iznosio je 13,44%. Ova brojka je zbog obveza koje je usvojila Ruska Federacija pri ulasku u WTO-u.

Neka strana ulaganja ne uzimaju u obzir pri određivanju kvota. Prema središnjoj banci Rusije, udio inozemnog kapitala izračunat će se godišnje.

U ulaganju medijskih poslova

Od 2016. stupile su na snagu izmjene i dopune masovnih medija. Prema ovom dokumentu, udio inozemnog kapitala u ruskim medijima ne može biti duži od 20%, iako je činio 50%.

Djelovanje ovih izmjena i dopuna pogođeno je oko 1.000 medija s inozemnim dioničarima. Ograničenje prisilno velike tvrtke Revidirati strukturu dioničara ili promijeniti vlasnike. Promjene su utjecali na držanje "STS Media", ispisani pritisak (ruski izdanje Forbes, Vedomosti, Moskva puta). Tržište je ostavilo NBC Universal i AMC mrežu.

Sudjelovanje u poslovanju osiguranja

Osiguranje je poseban sektor gospodarstva, čija se svrha ne sastoji samo u zaštiti imovinskih interesa ruskih građana i pravnih osoba, nego iu stvaranju solidnog gospodarskog okruženja, bez kojih je nemoguć gospodarski rast. Osiguranje poslovanja doprinosi jačanju financijski sustav RF na štetu stalnih ulaganja u gospodarstvo, uključujući i strane.

Država strogo regulira aktivnosti stranih entiteta u industriji osiguranja, nadzorne vlasti osiguranja kontroliraju obujam tržišta tržišta podataka (kvote za dopušteni udio udjela stranih ulaganja).

Kvota se izračunava kao omjer doprinosa doprinosa investitora i njihovih podružnica u odobrenom kapitalu osiguravajućih društava (SC), na skupni kapital SC. Kao što je navedeno u stavku 3. članka 6. Zakona "o organizaciji zemlje osiguranja u Ruskoj Federaciji", ako je određena kvota više od 50%, nadzorna tijela osiguranja nisu licencirane od strane aktivnosti SK, koji su podružnice društva u odnosu na glavne organizacije ulagača ili one čiji udio investitora u odobrenom kapitalu prelazi 49%.

Isti dokument navodi da je plaćanje stranih ulagača po dionicama osiguravajućih društava može izvršiti samo u ruskim rubaljama.

U rudarskom dijamatu

Teritorije u kojima su dijamantni depoziti uključeni u popis SED-ova saveznog značaja, tako da će samo licencirane tvrtke moći dobiti pravo na razvoj.

Kao što slijedi iz izmjena i dopuna saveznog zakona "o podzemlju", pristup područjima pruža tvrtkama u kojima investitori iz inozemstva kontroliraju ne više od 25% kapitala.

Prije toga, ovaj prag bio je 10%, ali kako bi privukao strateške strane investitore u ekstraktivne industrije, morao sam napraviti ustupke. Iako povećanje udjela stranih ulagača u upravljanju društvima neće im omogućiti da poduzmu ključne odluke, te će promjene stimulirati proces proučavanja podzemlja i proizvodnje baze mineralne resurse Ruske Federacije.

Ulaganje u strateška društva

Rusko zakonodavstvo ne zabranjuje štediše ulagati u obrazac kupnje dionica (dionica) u odobren kapital Ekonomska društva (HO) sa strateškom vrijednošću i Komisijom drugih transakcija koje im pružaju kontrolu nad takvim društvima. U studenom 2014. predsjednik Ruske Federacije potpisao je nacrt izmjene i dopune Zakona o 29.04.2008. 57-FZ, što pojednostavljuje redoslijed ulaganja, ali u isto vrijeme propisuje:

• dogovoriti se o transakciji s Vladinom komisijom (čl. 7);
• obavijestiti ovlašteno tijelo izvršna vlast transakcije (članak 14).

Postupak obavijesti sadržani su u Uredbi Vlade Ruske Federacije od 27.10. 2008. br. 795 i predviđa prijenos podataka o Društvu s dionicama (dionicama) u Ho, te o osobama koje ga kontroliraju.

U korištenju zemljišta

Načelo nacionalnog režima primjenjuje se na pitanja vlasništva. Općenito, investitori mogu kupiti i otuđiti nekretninu, dati ga depozitu, vlastiti i koristiti ga pod istim uvjetima da ruski građani i pravne osobe, ali u nekim ograničenjima.

U pravilu, ta ograničenja utječu na vlasništvo nad zemljištem. Poglavlje 1. Zakona br. 101 "o prometu zemljišta za poljoprivredno zemljište" navodi da takve osobe ne mogu steći zemljište uključene u popis poljoprivrednog zemljišta.

Prednosti štediša

Porezne naknade su još jedan način poticanja vlasnika inozemnog kapitala. Pružanje stranih ulagača povlaštenih kredita ili jamstava o kreditima je izvrsna financijska motivacija za njih.

Veličina i uvjeti za pružanje naknada ovise o udjelu deponenta u odobrenom kapitalu organizacije. Prema čl. 5. Zakon "o stranim ulaganjima u Ruskoj Federaciji", ako investitor posjeduje 10% i više dionica u odobrenom kapitalu organizacije, onda prilikom reinvestiranja može koristiti sve pogodnosti navedene u ovom zakonu. Slični uvjeti primjenjuju se na ruske tvrtkedobivanje statusa organizacije s inozemnim depozitima.

Osim toga, prednosti za strane investitore mogu biti ne-tarifa. Na primjer, ako se kapital Društva sastoji od 30% sastavljenih od stranih ulaganja, ona ima pravo izvoz proizvedenih proizvoda bez dozvole.

Regionalne naknade

Savezne vlasti omogućuju vlastima samouprave subjektima Ruske Federacije u okviru svoje ovlasti na regionalnoj razini:

• opremljenim stranim štedišama koristi i jamstva;
• financiranje i na drugi način podržan investicijskih projekata inozemnih štediša.

Da bi to učinili, mogu koristiti lokalne proračunske fondove, proračune subjekata Ruske federacije i izvanproračunskih materijalnih resursa.

Porezne koncesije za stanovnike posebnih gospodarskih zona

O pravima stranih investitora

Overseas Deponent ima znatnu slobodu djelovanja na području Ruske Federacije. Na primjer, O.

imati pravo na stjecanje dionica komercijalnih organizacija i države vrijednosni papiri, Sudjelovati u privatizaciji objekata imovine, najam zemljišta, koristiti nekretnine i prirodne resurse zemlje. Štoviše, rusko zakonodavstvo sadrži glavna jamstva prava stranih štediša u državi.

U skladu sa zakonima Ruske Federacije, strani investitor ima pravo uzeti imovinu i informacije iz zemlje, prvobitno uvoziti u Rusiju kao stranu ulaganja.

U tom slučaju, ne primjenjuje se na načela citata, licenciranja i primjene drugih nekorinskih mjera regulacije vanjskotrgovinskih aktivnosti.

Razmotrite detaljnije osnovna prava stranih štediša.

Subrogacija

Glavni problem međunarodnog prava ulaganja je osigurati zaštitu depozita. Nema investitora koji ulaže kapital u nestabilan rusko gospodarstvo, nije osiguran protiv uporabe ograničenja ili mjera prisilnog povlačenja: nacionalizacije, rekvizite itd.

U određenoj mjeri za zaštitu prava stranog investitora može načelo subrogacije, koji djeluje u investicijskom zakonodavstvu pravo pojedinih zemalja i međunarodnog prava.

Rizici mogu biti politički / neprofitni (neprijateljstva, građanski nemiri, nacionalizacija i drugi oblici nekretnina prisilnog povlačenja). Obično se investicijsko osiguranje u ovom slučaju bavi se državom ili međunarodnom organizacije osiguranjadjelujući u ime izvoznika kapitala.

Shema jamstva ulaganja na nacionalnoj i međunarodnoj razini podrazumijeva sklapanje ugovora o osiguranju između investitora i jamstvenog tijela.

Naknada za rekvizite ili nacionalizaciju

Općenito, imovina štediša ne može se ukloniti, rekvizicija ili nacionalizirati. Investitori štediša imaju pravo zahtijevati naknadu za gubitke nastale zbog nezakonitih radnji ili nedjelovanja državnih tijela i dužnosnika.

U pravilnoj ili nacionalizaciji imovine, plaća se strani investitor puna vrijednost Potrebne imovine i druge gubitke. Ako okolnosti, u vezi s kojima se izvršava rekvizicija, više se ne primjenjuje, u inozemstvo se može primijeniti na Sud uz zahtjev za vraćanje očuvane imovine. U isto vrijeme, dužan je vratiti rezultirajući iznos naknade, s obzirom na gubitak od smanjenja vrijednosti imovine.

Naknada za povlačenje ulaganja koje pružaju strani investitori trebaju se platiti u vrlo kratko vrijeme, bez nerazumnog kašnjenja.

Primjena rezervacije stabilizacije

Za oporezivanje investitora, djelovanje "stabilizacijske rezervacije" karakterizira važno jamstvo ulaganja s ciljem zatezanja poreznog opterećenja. Ova značajka izvedivosti uzima se u obzir i primjenjuje su sudovi s obzirom na sporove povezane s zaštitom stranih ulagača.

Primjena stabilizacije rezervacije stranom investitoru štiti interese deponenta od oštrih zakona zemlje primatelja koji regulira investicijski režim. Ako se nacionalno zakonodavstvo promijeni u nepovoljnom smjeru za investitora, može računati na odgodu tih promjena.

Prvi put se raspravljalo o rezervaciji stabilizacije u čl. 14 Zakona RSFSR od 26.06.1991 "o investicijskim aktivnostima u RSFSR". Njegova uporaba u novom Zakonu o stranim ulaganjima ovisi o nizu uvjeta. Ovo načelo:

• primjenjuje se na komercijalne organizacije s inozemnim ulaganjima u iznosu od najmanje 25% u odobrenom kapitalu i investitorima / organizacijama koje ulažu u prioritetne projekte.
• koristi se u zatezanju ukupnog poreznog opterećenja ili režima zabrane i ograničenja stranih depozita u usporedbi s ukupnim poreznim teretom i režimom koji djeluje na početku financiranja projekta;
• zajamčena tijekom razdoblja povrata investicijskog projekta (ne više od 7 godina od dana početka kapitalnih ulaganja u projekt).

Korištenje prihoda ulaganja

Strani investitor može slobodno koristiti svoje prihode i dobit na području Ruske Federacije za sve predmete koji nisu u suprotnosti s ruskim zakonodavstvom. Prijevod iz prihoda RF-a, dobiti i drugih sredstava primljenih u stranoj valuti, kao i reinvestiranje primljenih od strane investitora od strane nerezidenata odnosi se na osnovna prava štediša.

Razmatraju se prihodi od ulaganja:

• dobit, dividende, interes;
• novčani iznosi primljeni u ispunjavanju obveza prema ugovorima i drugim transakcijama;
• sredstva primljena od strane sudionika nakon likvidacije društva ili otuđenja uložene imovine, imovinskih prava i intelektualnih prava;
• naknadu za umjetnost. 8 Zakona o stranim ulaganjima.

Kako je zakonska regulacija stranih ulaganja

U vezi s mogućim pojavom problema u investicijskom zakonu, zakonodavstvo Ruske Federacije regulira pravne odnose u području inozemnog kapitala ulaganja. Strani ulagači i komercijalne organizacije koje su primile ulaganja su podređeni općim i posebnim standardima. porezno zakonodavstvo Rusija ( Porezni broj, Savezni zakoni, MNS upute i državna služba Rusije.).

Pravne osobe na ovom području također koordiniraju međunarodni ugovori. Treba imati na umu da su norme međunarodnih sporazuma važnije od zahtjeva ruskog zakonodavstva.

Međunarodna pravna regulacija depozita

Glavni dokumenti u području investicijske djelatnosti je Washington Konvencija (03/18/1965) "o postupku za rješavanje investicijskih sporova između stranih osoba" i Seulu Konvencije (10.10.1985.) "O osnivanju multilateralne investicijske jamstva agencije ".

Mehanizam za zaštitu prava stranih investitora u Konvenciji u Seulu dopušta im da osiguraju svoje depozite u multilateralnoj agenciji za investicijske jamstva (čarobnjaka) iz gubitka ulaganja kao rezultat:

• ratovi / civilni nemiri;
• nacionalizacija;
• povrede Ugovora o državi primatelja (u području koncesije);
• država zabrana na konverziju lokalne valute u slobodno konvertibilnom.

U slučaju početka ovih uvjeta, čarobnjaci plaćaju naknadu ulagača i usvajaju pravo na državu domaćina. Privatni sukob postaje javno-pravni spor između Agencije i zemlje primatelja. Volumen naknada za osiguranje Određeni uvjetima ugovora zemlje od čarobnjaka.

Uredba o domaćim investicijama

Strani štediša imaju gotovo ista prava kao i stanovnici Ruske Federacije. Državna jamstva Pravna zaštita aktivnosti stranih investitora u Rusiji je regulirana Savezni zakon 07/09/199. 160-FZ (kako je izmijenjeno do 07/18/2017) "o stranim ulaganjima u Rusku Federaciju".

Nacionalna regulacija temelji se na korištenju normi administrativnih i građansko pravo, kao i posebni zakoni koji reguliraju investicijske aktivnosti.

Rusko zakonodavstvo osigurava izravne stranim ulagačima jamstva, uzimajući u obzir međusobne interese, osigurava nedostatak diskriminacije, sadrži brojne odredbe o zaštiti od različitih rizika, propisuje uvjete nacionalizacije u detalje privatni posjedPruža povoljne porezne, carinske i administrativne koristi.

Također treba spomenuti koja jamstva za prava stranih ulagača sadrži Ustav Ruske Federacije. Prema odredbama 4. dijela čl. 15 ovog dokumenta, međunarodni ugovori - komponenta Pravni sustav zemlje. To znači da se jamstvo stranih štediša poziva na ugovore s drugim državama o promociji i uzajamnoj zaštiti ulaganja, sporazumi o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja, potpisanog od strane Ruske Federacije i drugih regulatornih djela.

Načina rješavanja sporova u Rusiji

Ako strani štediše imaju sporove o provedbi ulaganja i poduzetništva na teritoriju Ruske Federacije, postupak se održava u skladu s međunarodnim ugovorima Ruske Federacije i saveznih zakona u:

• sud;
• arbitražni sud;
• međunarodna arbitraža (arbitražni sud).

Treba imati na umu da ne postoji jedinstveni međunarodni postupak koji regulira razmatranje investicijskih sporova, kao i općeprihvaćeno i općeprihvaćeno pravo.

Antimonopoly zakonodavstvo i strani investitori

Strani ulagači su dužni poštivati \u200b\u200bantimonopolno zakonodavstvo Ruske Federacije. To znači da neće dopustiti nepoštenu konkurenciju i restriktivnu poslovnu praksu. Na takve akcije uključuju:

• stvaranje komercijalne organizacije s inozemnim ulaganjima ili grana inozemne pravne osobe za proizvodnju robe koja koristi u povećanoj potražnji, te naknadno samouništenje kako bi se proveo sličan proizvod stranog podrijetla na tržištu;
• smireni sporazum o cijenama / distribuciji tržišta za robu / sudjelovanje u trgovini (aukcije, natjecanja).

Je li Rusija postala privlačnija za strane investitore u godini: video

Zakon uvodi koncept "prioritetnog ulaganja projekta". To je investicijski projekt, ukupni obujam stranih ulaganja u koji je najmanje milijardu rubalja, ili investicijski projekt u kojem minimalni udio (doprinos) stranih ulagača u statutarnim (dioničkim) kapitalu komercijalne organizacije s inozemnim ulaganjima je najmanje 100 milijuna rubalja, uključeno u popis odobrenu od strane Vlade Ruske Federacije. Prilikom provedbe takvog projekta, niti jedna izmjena u zakonodavstvu Ruske Federacije ne pogoršala porez i carinski režim poduzeća neće se upravljati prije povrata. Utvrđeno je da su aktivnosti stranih ulagača i korištenje dobit dobivene od ulaganja mogu biti ograničene u usporedbi s ruskim poduzetnicima samo saveznim zakonima u mjeri u kojoj je to potrebno za zaštitu temelja ustavnog sustava, morala, zdravlja, prava i legitimnih interesi drugih, osiguravajući obrambene zemlje i državnu sigurnost. Podružnica stranih pravnih osoba, stvorena na području Ruske Federacije, obavlja neke od funkcija ili svih funkcija, uključujući i funkcije predstavništva, u ime osnovane strane pravne osobe, pod uvjetom da ciljevi stvaranja i aktivnosti sjedišta imaju komercijalnu prirodu, a sjedište su izravna imovina odgovorna za usvojila je zbog vodećeg određena aktivnost Na području obveza Ruske Federacije. Podružnice i podružnice komercijalne organizacije s inozemnim ulaganjima ne uživaju pravnu zaštitu, jamstva i koristi utvrđenih ovim saveznim zakonom, u ostvarivanju poduzetničkih aktivnosti na području Ruske Federacije. Također je utvrđeno da ako strano stanje ili ovlašteno od strane državnog tijela daje isplatu u korist stranog investitora pod jamstvom (ugovor o osiguranju) koji se pruža stranom investitoru u odnosu na ulaganja na teritoriju Ruske Federacije i na ovo strano stanje Ili ovlašteno državno tijelo od strane ovlasti se prenose na njih (zahtjevi) stranog ulagatelja su inferiorni od navedenih ulaganja, takav prijelaz prava (dodjeljivanje zahtjeva) smatra legitimnim. Utvrđeno je da strani investitor nakon uplate ruski porezi i naknade imaju pravo na slobodno korištenje prihoda i dobiti na području Ruske Federacije za reinvestiranje ili za druge pravne svrhe i za nesmetano prijelaz iz Ruske Federacije prihoda, dobiti i druge legalno primljene novčane iznose u stranoj valuti u vezi s ulaganje koje su prethodno proveli. Stvaranje i eliminacija komercijalne organizacije s inozemnim ulaganjima provode se pod uvjetima i na način Građanski kodeks Rf. Pravne osobeKomercijalne organizacije s inozemnim ulaganjima podliježu državnoj registraciji u pravosudnim tijelima. Zakon stupa na snagu na dan službenog objavljivanja.

Posljednjih nekoliko godina, zapadni investicijski fondovi napuštaju rusko tržište nekretnina - protiv pozadine pad gospodarstva i sankcija povećavaju, slijedi iz JLL izvješća. Na primjer, u 2013. vodi finsku spondi koja je najavila namjeru prodati ruske projekte. Ove godine situacija je dosegla vrhunac: Austrijski Immipann je zatvorio prodaju pet moskovskih trgovačkih centara preko 500.000 četvornih metara. m. Američka zaklada American Heitman je minimizirana: on dovršava prodaju jedine imovine ovdje - uredskog tornja kompleksa metropola u čl. m. Voikovskaya "u Moskvi. Atrium European Nekretnine, papir se trguje na burzi Beča i Amsterdama, staviti na prodaju cijeli ruski portfelj iz sedam trgovačkih kompleksa "Park House" u Moskvi i regijama. Tko dolazi umjesto njih?

Samo u 2017. godini investitori iz Azije potrošeni su na kupnju nekretnina u Europi i SAD-u više od 20 milijardi dolara, prema JIL-u. Nisu zaobišli i Rusiju. Kineska fosun grupa zajedno s Ruskom Avicom Ruska zaklada Izravna ulaganja - 84.000 četvornih metara. M skladišta u PNK Parku - Bekasovo u Moskovskoj regiji "PNK Tolmachevo" u Novosibirsk. Kineska skupina Vanke nastavlja pregovarati o kupnji do 51% u jednom od najvećih vlasnika Moskovskih ureda - O1 svojstva..

Azijski i bliskoistočni fondovi, za razliku od europskih, do sada su bili u manjoj mjeri na ruskom tržištu nekretnina, a njihov interes bio je ograničen na jednokratne akvizicije, glava JLL odjela Olesya Dzube bilješke. Situacija je otežana krizom 2014. godine, kada je prošlo tržište nekretnina, dodaje upravnog partnera kapitalnih globalnih partnera Svetlana Kara: investitori su bili zainteresirani za prinos 30% više nego što je tržište moglo ponuditi.

Sada je njihov interes toliko velik da je posljednje dvije godine svaki drugi sastanak JLL-a proveden s tvrtkama iz Azije i s Bliskog istoka, bilješke Jüb. Ako je u 2015. godini, od 540 milijuna dolara stranih ulaganja u zapad kapitala činilo je više od 95%, tada je u tom gotovo 30% od 700 milijuna dolara uloženo - to su azijski i bliskoistočni novac, Irina USHakov izračunata iz CBRE-a. Zaklade iz Azije i s Bliskog istoka počeli su pažljivo gledati u rusku imovinu prije mnogo godina, podsjećaju Karu, ali masovne transakcije nisu se dogodile zbog duge koordinacije. Za njih rusko tržište Netradicionalno - studirati i pronaći potreban predmet, potvrđuje partnera Colliers International Stanislav Bibik.

Sada možete kupiti visokokvalitetnu ili čak trofejsku imovinu po vrlo atraktivnoj cijeni, a njihova će kapitalizacija zasigurno rasti u srednjoročnom razdoblju, kaže Kara. Trošak ruske imovine je niska, potvrđuje suca. Osim toga, prema njezinim riječima, kineski investitori pokušavaju diverzificirati ulaganja na pozadinu usporavanja rasta kineske ekonomije i slabljenja yuana. Osim toga, sama Rusija, protiv pozadine sankcija, aktivno surađuje sa zemljama Azije i Bliskog istoka u mnogim smjerovima, će sažeti. Stoga, na primjer, FOSUN tržište nekretnina nije ograničeno na: Sada u prioritetu tvrtke u infrastrukturnim projektima, logistiku, zdravstvenoj zaštiti, poljoprivreda, Proizvodnja hrane, itd., navodi izvršni direktor Fosuna Rusije Tanya Ann Ternavskaya. Ta ulaganja će definitivno biti značajnija, bilježi.

Činjenica da sve više i više Rusa razmišlja o nekretninama u inozemstvu ne samo kao "vikendica", već i kao investicijski instrument, već je mnogo puta rečeno. Ulaganje novca u inozemne apartmane i kuće u svrhu primanja prihoda obećavajuće je. Ali, nažalost i rizično.

Ovaj članak je referentni i informacijski materijal, prikazane su sve informacije u njemu u informativne svrhe i isključivo je informativna.

S glavnim poteškoćama i opasnostima koje ovdje usvajaju, pridošlice i pokušali razumjeti promatrača "".

Skuplje nego što se čini
Uzet ćemo kao aksiom da je ogromna većina novak investitora želi priložiti manji iznos. Stvar nije u pohlepi, ali u elementarnom oprezu: na nepoznatom tržištu uvijek postoji opasnost od gubitka ovog ulaganja. Prva palačinka ... i stoga je smirenije da na konju ima 5 tisuća eura, a ne 500 tisuća.

Na prvi pogled postoje mnogi prijedlozi na tržištu koji zadovoljavaju takve zahtjeve. Najnaprednija internetska analiza pokazuje da se u Njemačkoj (ova zemlja "opustite" jer najatraktivnije za privatna ulaganja) imaju prijedloge po cijeni od 5 tisuća eura. 7, 8, 10 tisuća - postoje mnoge takve kuće.

Euforia, međutim, nestaje s malo više pažljivim razmatranjem. U Rusiji, stjecanje nekretnina nije povezano s gotovo svim dodatnim troškovima - ne razmotriti za ozbiljnu potrošnju od 1000 rubalja, koje plaćamo u obliku državne dužnosti! Sve ostale potrošnje (naknada za riiter, najam banke- stvar je dobrovoljna, s velikom željom bez svega toga, kupac može učiniti. Jednom u istoj Njemačkoj, naš čovjek "inercija" misli da sve treba biti isto. Ne! Stjecanje nekretnina u ovoj zemlji popraćeno je potrošnjom u iznosu od 8-10% - to uključuje troškove bilježnika, poreza, troškova ulaska u knjigu zemljišta.

Ali to nije sve. Pažljivo izgledamo. Svaka jeftina opcija je skromni slijed s malim fontom: "Maclerova naknada - 3300 eura." Pa čak i manji - "s PDV-om 19%." To znači da cijena objekta treba odmah dodati 3927 eura. Naravno, ako je stan više ili jeftiniji (najmanje 50 tisuća eura), tada će taj iznos biti manji od 8% - iako je sjajno. Ali kada kupujete prilično "beba", naknada brokera je prilično razmjerna s glavnom cijenom.

Moralnost: Kada kupanje ne bi trebala pogledati cijena - Iako je na njemu, pokušat će se usredotočiti na svoju pozornost na prodajnu stranu. Prepoznati konačni iznos, uključujući sve dodatne troškove, "Uostalom, to je ona da platiš."

Netočno izračunavanje profitabilnosti
Neki se objekti prodaju posebno na temelju budućeg poretka. U blizini njih, atribucija je "naručena", kao i naznaka kakve profitabilnosti donosi tu imovinu. Brojevi su ponekad vrlo zavodljivi - i 20% godišnje, a 35% i 38%.

Naravno, najviše fantastičniji iz takvih brojeva mogu se odmah zabilježiti: jasno je da to jednostavno ne može biti. Pitamo razumno pitanje: zašto bi vlasnik koji posjeduje takav "pileći nositelj zlatnih jaja" da ga proda? Gdje je on nepoznat od prodaje novca, u kojem će ih gospodarstvo uložiti? Uostalom, jasno je da praktički bilo gdje (iznimke: krijumčarenje oružja, trgovine drogom, itd. "Business") ne može se dobiti čak i blizu onima koji su navedeni u prethodnom stavku.

Ali pretpostavljamo da argumenti iz pražnjenja "ne mogu biti, jer ne može biti" mučeni čitatelj nije zadovoljan. Analiziramo izračune koje daju trgovci. Odmah možete vidjeti: oni jednostavno podijeliti najam primljene 12 mjeseci na cijeni objekta. Na primjer, stan košta 5 tisuća eura, stanar plaća 2 tisuće za to - ovdje, 40% prinos u vašem džepu.

Takvi izračuni su netočni (to je najteže, što se može reći o njima). Prvo, kao što se sjećamo iz prethodnog poglavlja, cijena nekretnina i iznos koji kupac mora platiti je daleko od iste stvari. Ako uzmete stan u istoj Njemačkoj, onda će morati dodati oko 4 tisuće eura naknade brokera i milijun trošenja pri kupnji. Oni. Stvarna količina ulaganja raste za pola, a prinos se odmah smanjuje s 40% na 20%.

I drugo, s druge strane naše jednadžbe (to jest, gdje brojimo prihod od naše investicije) sve je neophodno. Stanodavac ima mnogo potrošnje:

- Plaćanja za najam i komunalne usluge. U nekim zemljama tržište ima pravilo da ti troškovi nose stanar. Ali tako - ne svugdje, i vrlo je vjerojatno da će tamo, gdje ćete dobiti nekretnine, te potrošnje (u cijelosti ili djelomično) će biti snušeno od strane vlasnika stana;

- Plaćanje stana u razdoblju praznog hoda - Kad se jedan stanar spustio, a drugi još nije pronađen. U tom slučaju, kao što razumije, stan će morati platiti iz vlastitog džepa bez mogućnosti;

- Osiguranje , U većini zemalja bez nje bilo gdje. Ali čak i ako iznenada odlučite bez ove potrošnje, morat ćete samostalno odgoditi neka sredstva u slučaju nesreća, uvala, požara, itd.;

- Porezi , Ako u Rusiji neki apartmani rade od porezne inspekcije, onda je malo vjerojatno moguće u inozemstvu. Prije svega, jer ste tamo stranac, a pozornost na vas će biti priori više;

- tekući troškovi. Čini se da je trivijalnost, ali na kraju postoje značajne količine. "Strana ulaganja zahtijevat će određene troškove vezane uz telefonske komunikacije, razmjenu dokumenata putem pošte, priprema poreznog izvješćivanja o porezu na dohodak od iznajmljivanja i tako dalje, objašnjava Stanislav Zingel, predsjednik Međunarodne agencije za nekretnine Gordon Rock, - U apsolutnom smislu ove potrošnje su male - 150-300 eura godišnje, a za velika ulaganja bit će interesi postotka prihoda. Ali ako je ulaganje malo ... Pretpostavimo da smo uložili 5 tisuća eura, što donosi 6% godišnje, što je 300 eura. Ispada da je od 50% do 100% prihoda primljenog u ovom slučaju ostaviti za srodne troškove. "

"U zanimljivom ruskom kupcu, europskim zemljama, na primjer, u Italiji ili Španjolskoj, najčešće je najčešće obiteljska tradicija lokalnih stanovnika. U isto vrijeme, glavna svrha vlasnika nekretnina nije dobivanje maksimalnog prihoda od najma i minimiziranje troškova održavanja imovine ", dodaje Yana Dobrovolskaya, izvršni direktor tvrtke "Country Plus". I to predlaže razmotriti detaljnije troškove i prihode od najpoznatijih uvjetnih identičnih vila, u vrijednosti od oko milijun eura, koji se nude u ponedjeljak na iznajmljivanju za 10.000 eura:

Moralnost:Grutto-profitabilnost, koji prodavači iznajmljivanja objekata zavode, samo je polazna točka izračuna. Za svako specifično tržište potrebno je saznati sve troškove od vas i ispravno prilagoditi sve brojeve. Ako je 35% godišnjeg obećanog da se pretvori u 5% je još uvijek dobro. Moguće je da će nekretnine "raditi" u minusu ", Tj. Također će biti čak i izvlačenje od vas 500-1000 eura godišnje.

Sezona: Ne zaboravite na nju
Mnogi stručnjaci upozoravaju iz ulaganja u zemlje južne Europe - Bugarske, Grčke, Španjolske. "Za te zemlje, iskusni strani ulagači ne obraćaju pažnju dugo vremena, - bilješke Igor indriksns, voditelj analitičkog portala indriksns.com, - Ali, nažalost, problemi mnogih ruskih investitora je da su njihove kupnje isključivo emocionalne. "

Ako i dalje razmotre nekretnine u tim zemljama s gledišta ulaganja u novac, onda je potrebno zabilježiti sezonalnost tih tržišta. Jednostavno govoreći, u visokoj sezoni (obično srpanj-kolovoz) nalaze se mnoštvo ljudi, gotovo bilo kakve nekretnine bez izraženih nedostataka u potražnji. Ali postoji i mrtva sezona, kada se svaka aktivnost zamrzne. Moguće je provesti određenu analogiju s selima u blizini Moskve do šest tkanina: Nitko ne živi u tim kućama "Team-slot" u tim kućama "Team-slot", nemoguće ih je proslijediti za bilo koji novac, čak i vrlo simbolički ,

Sve to vrlo negativno utječe na profitabilnost ulaganja. Troškovi održavanja nekretnine će ići glavnoglasno: ako, na primjer, napusti LCD bez sigurnosti, a zatim u siječnju, poduzetni lokalni stanovnici će izaći tamo. No, prihodi će biti primljeni samo 2-3 mjeseca godišnje ...

Postoji sezona i druga nije vrlo ugodna strana. Kada se stan preda dugoročnom (godišnje ili više) najam, stanodavac doživljava stanovanje kao "vlastiti". Ljudi dolaze u odmaralište za dva, najviše tri tjedna, a njihov je cilj "izvući". Sve to je izuzetno negativno utjecanje na sigurnost nekretnina i imovine - namještaj, kućanskih aparata ...

Moralnost: Opcije koje donose samo sezonsku dobit je bolje izbjegavati. I naravno, da ne preuzme vjeru "izračune" kada se prihodi prihoda za kolovozu uzima kao osnova, a ta se brojka gurnu na 12 - na temelju činjenice da je u 12 mjeseci.

Upravljanje: Pronađite pouzdano
Ovo ćemo uzeti s obzirom da nekretnina bez kontrole je nemoguće. Čak i ako ne govorimo o odmaralištu, gdje je potrebna hotelska usluga, još uvijek bez upravitelja ne može učiniti. Živjeti u Moskvi i predaju moskovskom stanu, možete ako postoje problemi (nesreća na vodoopskrbu, problemi sa susjedima, posjet područja, itd.) Osobno dolaze sami. A što ako nekretnina u drugoj zemlji?

Već smo spomenuli menadžere - kada su razgovarali o izračunu profitabilnosti. Otkriveno je da se zbog menadžera taj prinos smanjuje, pa čak iu tim razdobljima, kada nekretnina nije predana. Ali "nevolje" nisu ograničene na to. Postoje slučajevi kada su upravljačke tvrtke predale stan bez znanja vlasnika - sva profita u ovom slučaju otišla je s lukavim osobljem, a vlasnik je primio samo trošenje stanovanja. Na jednom od foruma bilo je moguće pročitati vrlo sočan opis, kao i vlasnik stana u Bugarskoj, po dolasku, otkriven u hladnjaku pileća piletina u hladnjaku, a električne i vodomjerne metara pričvrstila je značajnu potrošnju. Društvo za upravljanje, naravno, izjavio je da ništa ne zna.

Moralnost: Odabir upravitelja, morate saznati o svom poslovnom ugledu i odgovor na prethodne kupce. Pa i ranije - razumjeti postoji li takva stvar na ovom tržištu: s reputacijom.

Sažetak od portala.
Najmanje želim nekoga preplašiti i obeshrabriti: djelovanje, čak i pogrešna, bolja od neaktivnosti. Međutim, pristup novom tržištu uvijek je mudriji predvidjeti studijom. Izraz je nedavno pročitala u jednoj knjizi: Prije novog ulaganja, vrijeme provedeno na vrijeme pripreme nije manje nego što ste potrošili na zarađujete iznos koji ćete uložiti.

Stručna mišljenja
Olga Goryachkin, šef stranih nekretnina odjel čovjek "RENTALE":
To je najprofitabilnije kupiti nekretnine za iznajmljivanje u Rusiji: u Moskvi ili St. Petersburgu, ako je moskovska regija prikladna. U Europi, a posebno u Njemačkoj i Češkoj Republici, osvete se aktivno prodaju, ali je potrebno shvatiti da će najviše 5% biti najviše 5% u punoj popunjenosti. Osim toga, potrebno je uzeti u obzir zakon na strani stanara, tj. Ako se isplati na vrijeme, zamolite da oslobodite sobu ili promijenite uvjete ugovora koji nećete moći ni pod kojim okolnostima.

Vadim Dolmendedis, direktor Grčke Invest:
U Grčkoj, u popularnom odmaralištu na pješačkoj udaljenosti od mora, stan s jednom spavaćom sobom počinje od 30 tisuća eura (sekundarno) i od 50 tisuća (primarna). Međutim, kupnja najjeftinije nekretnine može nositi značajno velike rizike kapitalnog gubitka. Za iznajmljivanje morate odabrati najlikvidnije mogućnosti, onda ih možete uzeti ne samo u vrhuncu sezone, već iu niskoj sezoni. Glavni kriterij izbora, po mom mišljenju, je omjer opskrbe i prijedloge u ovoj regiji. Ako kupujete nekretninu što jeftinije, gdje nije potrebno za svakoga, a ne postoji potražnja za takvim nekretninama, ne samo da će biti prihod, već će donijeti gubitke na njegov sadržaj. Prije kupnje morate se konzultirati s stručnjacima koji imaju zakupu.

Igor indriksns, glava analitičkog portala indriksns.com:
Važan trenutak - birokratska strana kupnje. S jedne strane, manji papir mora biti izdan i potpisan, lakše je transakcija brže i jeftinije i, kao rezultat toga, samo investicija je. S druge strane, pojednostavljeni dizajn povećava rizik od prijevare, a također je signal za investitora na činjenicu da investitor pokušava privući takvo pojednostavljenje, što znači da mogu postojati problemi s likvidnošću i profitabilnošću na tržištu. Samo ravnoteža u pristupu dekoracija dokumenata transakcije nekretninama velika je prednost zemalja kao što je Ujedinjeno Kraljevstvo, Francuska, Njemačka, Austrija i Švicarska.

Viktor Novikov, direktor moje nove hotelske ulaganja:
U Austriji je cijena "ulaznice" visoka. Iako se stan za rekreaciju može naći za 100 tisuća eura, a zemljište Za izgradnju od 1000 eura na sto. Ali to će biti ulaganje za odmor, a ne za zarađivanje novca. Za povećanje kapitala preporučujemo više ulaganja - od 500 tisuća eura. Prednost - Pouzdanost!

Elena Lukashova, direktor tvrtke CJSC "zeleni kontinent":
Naravno, jedna od najboljih zemalja za ranije je Australija. Stabilna ekonomija, visoki životni standard, socijalna sigurnost, profesionalna medicina, pristojno obrazovanje, prekrasna klima i najbolja ekologija - Sve to osigurava stabilnu potražnju za nekretninama, trajno povećanje troškova objekata, visoke cijene najma i perspektiva za bolji život na zelenom kontinentu.

Visoke cijene najma za nekretnine u Australiji ne mogu, ali molim potencijalni investitor. Tekući objekt dosljedno donosi najmanje 8% godišnje, a prihod od najmoprimca nekih objekata doseže 10-15%. U vezi s prekrasnom klimom, sezona ovdje traje tijekom cijele godine, a popunjenost objekta je najmanje 85%. Mnoge građevinske tvrtke čak jamče prinos od 6-8% godišnje za predaju svojih objekata za prvih 2-3 godine, jer znaju tržište i uvjereni su da će klijent i dalje dobiti više i neće zahtijevati ispunjenje Obveze jamstva.

Stanislav Zingel, predsjednik Međunarodne agencije za nekretnine Gordon Rock:
Izuzetno je važno ne miješati koncepte "kupnje za sebe" i "kupuju za ulaganje". Drugim riječima, objekt koji ruski kupuje za sebe često ispada da je slabo atraktivan sa stajališta primanja prihoda od najma. Kao rezultat toga, to ne ima smisla odabrati objekt za ulaganja, uzimajući u obzir da u budućnosti da se presele kako bi se bliži prema njemu. Da biste zaradili novac na nekretnine, trebate gdje donosi stabilni prihod I ima optimalni omjer "dobit - rizika", i živjeti gdje vam se sviđa i udobna.

Gennady Tuzov, redatelj EstateService Moscow & EstateService St. Petersburg:
Vrijedno je navigaciju na sezonskom, kratkoročnom najmu i mjesto za odabir odgovarajućeg. Dugoročni zakup, uzimajući u obzir socio-orijentirane zakone Europske unije, štiteći stanar, postaje neprivlačan - nitko ne želi biti u situaciji u kojoj stanar mora procijeniti kroz sud za neplaćanje, dok je to shvatio Moguće je da Sud smatra da okolnosti potonjeg poštovanja.

Za mala ulaganja Treba izabrati stabilne i promovirane smjer za odmaralište, a sa stajališta tržišnih izgled (stabilnost i rast cijena samog nekretnina), kao što je novo stanovanje ne gradi milijuni četvornih metara godišnje.

U slučaju upravljanja poduzećima Pad cijena je investitoru s novcem i Portugal. Ako ste u mogućnosti da se nosite sa svojim vlastitim nekretninama sami - možete razmotriti tržišta Bugarske, Crne Gore i Turske, ali da vjeruju lokalnim menadžerima može utjecati samo obilne infuzije pod bodovanjem sunca.

Sergej Kartsev, glava Zora Home:
Evo nekoliko važnih trikova prodavača prilikom prodaje nekretnina objekata po potencijalnom ranije:

Za prodaju s zajamčenom prosječnom razinom iznajmljivanja iz najam u prvih 2-3 godina - cijena je precijenjena, a ranije će se vratiti samo dio svog novca, a vi svibanj ne proći ništa;

Naznaka dohotka bez poreza - potrebno je pripremiti se za činjenicu da će razina prihoda naglo pasti;

Podcjenjivanje usluga društva za upravljanje - često je povezana s programerima. Preporučljivo je odabrati neovisnu tvrtku s dobrom ugledom.

Arthur Kobzev, izvršni direktor Imex nekretnina Broker LLC:
Market nekretnina UAE je, bez ikakve sumnje, najrazvijeniji i atraktivniji na Bliskom istoku. Naša tvrtka radi na najrazvijenijim i atraktivnijim tržištu nekretnina u UAE - u Dubaiju. Ovaj grad je poznat po cijelom svijetu svojim ambicioznim projektima: najviša svjetska zgrada i najviši hotel, rasuti umjetni otoci, cijela područja nebodera uz more. Strani ulagači mogu kupiti nekretnine u cijeloj imovini u njihovo ime, a ne plaćaju poreze na primljene prihode od njega. Dati ključne točkekoji potiču investitore da odaberu tržište Dubai.

Dubai nekretnine donosi visok prihod od najma - dugoročni najam donosi neto prihod od 5-10%, kratkoročno - do 15% godišnje od vrijednosti nekretnina. Potražnja za iznajmljivanje je vrlo visoka - samo 10% autohtonog stanovništva živi u Dubaiju. Preostalih 90% su stranci koji rade u emiratu i, naravno, trebaju stanovanje.

Alexey Vasilevsky, direktor Hermes Grupe:
Po našem mišljenju, Hrvatska pruža izvrsne uvjete za stjecanje i naknadnu isporuku nekretnina. Zemlja s populacijom od oko 5 milijuna ljudi godišnje traje gotovo 10 milijuna turista. Hotelska mreža je mala i iskreno ne novina s ovim potokom, tako da je stan za iznajmljivanje vrlo tražena na tržištu. Većina njih je rezervirana za ljetnu sezonu do travnja. To je trend posljednjih godina. Aktivna sezona prolaska traje od sredine svibnja do kraja rujna. Uklonite apartmane uglavnom europske turiste za koje blizina mora nije tako kritična kao i za naše sunarodnjake. Udaljenost od 1 km je normalno percipirano i ne odražava se u cijeni.